- זוהי תביעה כספית על סך 224,195 ₪ בגין ליקויי בנייה נטענים שנתגלו ברכוש המשותף בבניין "אריסטון A" ברחוב הרצל 19, בעיר טבריה (להלן: "הבית המשותף" או "המבנה").
המבנה נמסר לתובעים ככל הנראה בתחילת שנת 2019, וזאת כעולה מכתבי הטענות ומחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, לפיהן טופס 4 ניתן ביום 13/03/2019.
הנתבעת, הינה חברת יזמית העוסקת בתחום הבנייה, היא שהקימה את המבנה, והתקשרה בהסכמי מכר עם בעלי הדירות וקרן חיל לישראל בע"מ.
התביעה הוגשה תחילה ע"י התובע מס' 1 בלבד, ובתאריך 20.12.2020 הוגשה תביעה מתוקנת לה הצטרפו התובעים 2 עד 7, רוכשי דירות בבניין.
- כפי שיובהר בהמשך, השאלה העומדת להכרעה היא האם יש לתת לנתבעת הזדמנות לתקן את הליקויים במבנה, או שמא לחייבה לשלם לתובעים עלות תיקון הליקויים.
רקע והשתלשלות
- על פי כתב התביעה, הנתבעת התחייבה לבצע עבודות הבנייה ולמסור את הבית המשותף לאחר סיום בנייתו בצורה מושלמת, אלא שלאחר המסירה נתגלו ליקויים וחוסרים במבנה.
- נטען, כי ועד הבית המשותף פנה אין ספור פעמים באמצעות נציגיו שהתריעו בפני הנתבעת על אותם ליקויים, אך הנתבעת סירבה לתקנם. משכך הוגשה התביעה כאן בצירוף חוות מומחה של מהנדס דניאל קונפורטי, מחברת "בדק בית בע"מ".
- מנגד, התכחשה הנתבעת בהגנתה לטענות התובעים, וצירפה חוות דעת נגדית שנערכה ע"י רון בן סימון, שמאי רכוש, המפרטת, כטענתה, את הליקויים הדרושים לתיקון בבית המשותף.
- ביום 1/2/2021 הוגשה הודעה מטעם הצדדים על הסכמה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, לחוות דעתו באשר לליקויים שהתגלו בבית המשותף.
ביום 5/03/2021 ניתנה החלטה לפיה מונה מר ארתור וייס, מהנדס, כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").
ביום 20/05/2021 הוגשה חוות דעת המומחה שהעריך עלות תיקון הליקויים בסך של 182,744 ₪.
- בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 23/06/2021 הצהיר ב"כ הנתבעת כי: "מקבלים את חוות הדעת ככתבה וכלשונה, אין לנו שום טענות. אנו רוצים לתקן את הליקויים בעצמנו, נבקש תקופה לעשות זאת" (עמ' 1 ש' 14-15). אלא שב"כ התובעים התנגד לבקשת הנתבעת לתת לה הזדמנות לתקן את הליקויים שעלו בממצאי המומחה מטעם בית המשפט.
וביום 23/06/2021 ניתנה החלטה בזו הלשון:
"לאחר ששמעתי טענות הצדדים, סבורני כי יש ליתן לנתבעת את ההזדמנות לתקן את הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה וייס, ככתבה וכלשונה. את חששם של התובעים שמא הנתבעת לא תבצע את התיקונים בכלל, או שלא תבצעם כולם, או שלא תבצעם כראוי, ניתן להפיג ע"י בדיקה חוזרת שתבוצע ע"י מומחה בית המשפט.
לצורך כך, אני מורה כדלקמן:
- המומחה מטעם ביהמ"ש יגיש לביהמ"ש ולצדדים, בתוך 7 ימים מיום המצאת החלטה זו, הערכה באשר לפרק הזמן הנחוץ לביצוע התיקונים כאמור בחוות דעתו.
- המומחה מטעם ביהמ"ש יבקר במקום לאחר תום תקופה שנקבעה לביצוע התיקונים, יבחן את התיקונים מחדש ויגיש חוות דעת משלימה בה יתן דעתו באם התיקונים בוצעו כאמור בחוות דעתו, ובאם נותרו ליקויים לאחר תום התקופה שנקצבה לנתבעת לביצוע התיקונים.
- המומחה מטעם ביהמ"ש יודיע לביהמ"ש תוך 7 ימים מיום קבלת החלטה זו שכר טרחתו שיידרש בגין מילוי אחר סעיף 2 הנ"ל.
- עם קבלת הודעת המומחה, יורה ביהמ"ש לנתבעת להקדים ולהפקיד שכ"ט המומחה בקופת ביהמ"ש, ויינתנו הוראות לנתבעת בדבר לוח הזמנים שיהיה עליה לעמוד בו לצורך ביצוע התיקונים כאמור.
עם קבלת חוות הדעת המשלימה מטעם מומחה בית המשפט, תינתן החלטה באשר להמשך ההליך" (ההדגשות שלי ס"י).
- בהמשך להחלטה הנ"ל הוגשה הודעה מטעם מומחה בית המשפט לפיה:
"...מדובר בליקויים רבים ונדרש פיקוח הנדסי ובדיקות מעבדה בעת ביצוע העבודות ולכן לא יהיה שום תועלת בביקורי בסיום העבודות. היות ומשרדי ממוקם במרכז הארץ ואיני עוסק בשוטף בעבודות פיקוח, נדרש מפקח הנדסי מטעם בית המשפט שילווה את העבודות, יזמין בדיקות מעבדה, הכל בהתאם לחוות דעתי מתאריך 18 מאי 21. בחוות דעתי נקבתי בעלות המפקח ההנדסי. במידה ובית המשפט יבקש שאדריך את המפקח, אבדוק את בדיקות המעבדה ואגיע בסיום העבודות למתן אישור סופי, אשמע להעביר את הצעתי בנושא זה".
- ביום 11/07/2021 ניתנה החלטה לפיה התבקשו תגובות הצדדים להודעת המומחה, וצוין בין היתר כי בית המשפט שוקל לבטל החלטתו מיום 23/06/2021 בדבר מתן הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקויים בעצמה.
- ביום 13/07/2021 הוגשה הודעה מטעם התובעים בה טענו כי: "היעד של התובעים הוא תיקון הבניין והתאמתו לתקן. לתובעים אין זה משנה כעת אם הנתבעת תתקן או אם הם יקבלו כספים ויתקנו בעצמם בפיקוח אישי שלהם. בנסיבות אלה, מכבדים התובעים כל החלטה שיפוטית...", וביום 15/07/2021 הגישה הנתבעת תגובתה וחזרה והדגישה כי היא מבקשת לממש זכותה לתקן את הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה. הנתבעת אף ביקשה למנות מפקח הנדסי אשר יפקח על ביצוע עבודות התיקון, בהתאם לעלות הפיקוח אותה קבע מומחה בית המשפט.
- נוכח תגובות הצדדים ניתנה החלטה ע"י בית המשפט הנכבד מיום 16/07/2021, כהאי לישנא:
"באשר להודעות/בקשות הצדדים החל מ-24/6/21 ואילך, ראיתי לנכון להתייחס ולהורות כדלקמן:
אין זה מתפקידו של בית המשפט ללוות את הצדדים בתהליך תיקון הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית-המשפט.
ועוד, התובעים הודיעו ב-5/7/21 על ליקויים נוספים שהתגלו (נשירת אריחי חיפוי מהקיר החיצוני של הבנין).
בטרם יורה בית המשפט על בדיקת ליקוי זה ע"י המומחה מטעם בית המשפט, ואולי בהמשך ישקול תיקון התביעה בהתאם, ובהינתן כי כעולה מהודעות הצדדים יש תמימות דעים שהנתבעת תקח על עצמה תיקון הליקויים, יעשו הצדדים להגיע להסכם פשרה אשר יסיים את ההליך המשפטי, ואשר יכלול מינוי מפקח מוסכם על הצדדים, לצורך תיקון הליקויים על-פי חוות דעת המומחה, וכן יכלול את המערכת הסולארית, ויכול שיתייחס גם לליקויים בחיפוי החיצוני.
הצדדים יודיעו עמדתם למתווה המוצע לא יאוחר מ-20/8/21, ובאם תבוא הודעה על הסכם פשרה, מה טוב".
- ביום 11/08/2021, במטרה לקדם את ההליך, הגישו התובעים הצעה כי ראש לשכת המהנדסים באזור הצפון ימנה מפקח בנייה לביצוע התיקונים הנדרשים ע"פ חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. ביום 17/08/2021 הגישה הנתבעת תגובתה לפיה הסכימה למינוי מפקח כמוצע ע"י התובעים, אך הייתה לה הסתייגויות באשר ליתר ההצעות.
הסדר דיוני
- בישיבת קדם המשפט מיום 29/09/2021 הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות לפיהן:
א. הצדדים מוותרים על זכותם לחקור את המומחה מטעם בית המשפט (עמ' 4 ש' 32).
ב. לא יוגשו ראיות נוספות מלבד כתבי הטענות שהוגשו לתיק בית המשפט על צרופיהם וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (עמ' 5 ש' 13 עד ש' 14).
ג. הצדדים מסכימים שזהות המפקח, אם ייקבע שעל הנתבעת לבצע את העבודות בעצמה, תיקבע על ידי המומחה מטעם בית המשפט (עמ' 5 ש' 26 עד ש' 27).
ד. הנתבעת מסכימה לתת אפשרות לתובעים לפצל את הסעדים ככל שהדבר מתייחס למערכת הסולרית ובגין נפילת האריחים מהקירות החיצוניים של המבנה (עמ' 5 ש' 10 ו-ש' 30 עד ש' 32).
- על יסוד ההסכמות הדיוניות לעיל, ניתנה החלטה לפיה תמה שמיעת הראיות בתיק, ובית המשפט הורה על פיצול הסעדים של התובעים באופן שתישמר לתובעים הזכות להגיש תביעה בגין הליקויים הקשורים למערכת הסולרית במבנה ובגין נפילת האריחים מהקירות החיצוניים.
טענות הצדדים בתמצית
- לטענת התובעים, חלפו מאז אכלוס המבנה כמעט 4 שנים, ולמרות ההזדמנויות השונות שניתנו ע"י בית המשפט, הנתבעת לא טרחה לתקן את הליקויים כמפורט בחוות דעת המומחה. משכך, הנתבעת איבדה זכותה לתקן את הליקויים במבנה ויש לחייבה בסכום עלות התיקון כפי שקבע המומחה.
- מנגד טענה הנתבעת, כי מעולם לא ניתנה החלטה מפורשת המורה לה לבצע את התיקונים אותן קבע המומחה. נהפוך הוא, לשון הפרוטוקולים וההחלטות צופים פני עתיד ואין בהם כל הוראה לתחילת ביצוע תיקון הליקויים. לטענתה, העיכוב בתיקון הליקויים נבע מסירובם של התובעים שהנתבעת בעצמה תתקן את הליקויים, ומניסיונות בית המשפט במהלך כל ההליך להבטיח פיקוח על עבודות התיקון של הנתבעת.
הכרעה
- כאמור, עומדת להכרעה השאלה באם ליתן לנתבעת הזדמנות לבצע את התיקונים בעצמה, או לחייבה לפצות את התובעים בגין הליקויים ופועל יוצא קביעת גובה הפיצויים.
- לאחר שבחנתי טענות הצדדים והשתלשלות העניינים, הגעתי לכלל מסקנה, כי הנתבעת אכן הביעה רצונה ונכונותה לתקן את הליקויים בעצמה.
אינני תמים דעים עם טענת התובעים, כי בהחלטה מיום 23/06/2021 הורה בית המשפט לנתבעת לתקן את הליקויים. עיון באותה החלטה מעלה כי המומחה התבקש להודיע על לוח הזמנים הנדרש לתיקון הליקויים המפורטים בחוות דעתו, וכן לבקר במקום לאחר תקופה שנקבעה לביצוע התיקונים בכדי שיבחן את התיקונים מחדש ויגיש חוות דעת משלימה. אך בהמשך ההחלטה צוין מפורשות כי: "עם קבלת הודעת המומחה, יורה ביהמ"ש לנתבעת להקדים ולהפקיד שכ"ט המומחה בקופת ביהמ"ש, ויינתנו הוראות לנתבעת בדבר לוח הזמנים שיהיה עליה לעמוד בו לצורך ביצוע התיקונים כאמור". משמע, רק לאחר שהמומחה יודיע לבית המשפט לוח הזמנים הנדרש לתיקון הליקויים יינתנו הוראות לנתבעת בדבר תחילת ביצוע אותם תיקונים. המומחה לא הגיש הודעה על התקופה המוערכת לתיקון אותם ליקויים, ולכן גם לא נתנו הוראות לנתבעת באשר ללוח הזמנים לביצוע התיקונים במבנה. גם בהחלטה המאוחרת מ-11/07/21, ציין בית המשפט כי הוא שוקל לבטל את ההחלטה מ-23/6/21 בדבר מתן הזדמנות לנתבעות לבצע את התיקונים בעצמה.
- כבר נפסק כי אין לחייב קבלן בעלות גבוהה של התיקונים בידי קבלן אחר, מקום שהוא יכול לבצע את התיקונים בעלות נמוכה בעצמו. בע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, נז(5) 1 (2003) נקבע כי:
"הנה-כי-כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד-משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על-פי עלות התיקון לקבלן (ע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ [3]. המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי-ההתאמה במכר דירות ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה בספרו "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [4], בעמ' 579 ואילך. ככלל, כך מציין המחבר, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה, ולמוכר אין זכות לתקנה. על-פי רוב, בידי הקבלן יכולת לתקן את אי-ההתאמה בעלות נמוכה יותר מאשר קבלן שהוזמן במיוחד לביצוע התיקון, משום שהוא מכיר את המלאכה שביצע, ובידו להוזיל את התיקון על-ידי ביצוע מרוכז של תיקונים בדירות אחדות באותו אתר. תיקון עצמי בידי המוכר חוסך לו לשאת במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון".
במקרים בהם נמצאו ליקויי בנייה אך רוכש הדירה מנע מהקבלן את זכות התיקון, הופחת הפיצוי הכספי, לעיתים לפי עלות קבלן ולעיתים אף ללא תוספת המע"מ (ראו לעניין זה - ת"א (מחוזי) 2270-08-07 דיבה נ' פלסים חברה לפיתוח ובנייה בע"מ (11/05/2010); ת"א (מחוזי) 1615/97 פנחס נ' אספן בנייה ופיתוח בע"מ (28/11/2006); ע"א 155/08 פיורה נ' עד האוזה בע"מ (21/01/2009); ת"א 61892-02-16 (שלום) גרינגאוז נ' יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ (13/7/2020)).
ועוד, מקובל בפסיקה להעריך את "הרווח הקבלני" בגבולות של 25% עד 30% (ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 47402-01-18 מ.ר.ר.ג. יזמות בע"מ נ' אנשי העיר פרויקטים בע"מ (6/05/2021); ד"ר אברהם בן-עזרא, ליקויי בנייה, כרך ג', עמ' 165; ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28/02/2005), שם הופחת הפיצוי בשליש משהגישו התובעים תביעתם במהלך שנת הבדק); מאמר ליקויי בנייה- "זכות התיקון" של הקבלן בתביעות ליקויי בנייה, צבי שטיין, 2009 עמ' 1).
- עם זאת, כבר חלפו למעלה מ-3 שנים מאז מסירת המבנה והצדדים לא השכילו לסיים את המחלוקות ולהגיע לעמק השווה בעניין ביצוע התיקונים. סבורני כי קיים קושי להידברות בין בעלי הדין, ואף מתקבל הרושם כי יש בין הצדדים חוסר אמון מוחלט. אין צריך לומר, כי ההליך המשפטי רק החמיר יותר את מערכת היחסים בין בעלי הדין, כך שהענות לבקשת הנתבעת להתיר לה לבצע את התיקונים בעצמה עלולה לגרור התנהלות נוספת לצורך הפיקוח והביקורת על עבודתה, לרבות הוצאות נוספות בגין המשך הפעלת המומחה לצורך כך, והמשך ניהול הליך זה.
כאמור, המומחה מטעם בית המשפט אמד את עלות תיקון הליקויים הנ"ל בצירוף 10% בגין פיקוח הנדסי ( 9,680 ₪) בסך של 182,744 ₪ כולל מע"מ. אם-כי המומחה לא התייחס בחוות דעתו לעלות התיקונים במקרה והנתבעת הייתה לוקחת על עצמה ביצועם.
במצב דברים זה מצאתי לאזן בין האינטרסים של שני הצדדים ברוח הפסיקה הקיימת בכגון דא, לפיה יש להעדיף פיצוי כספי בהתחשב בעלות התיקון לקבלן (ראה לעניין זה: ב-ע"א 7799/01 יורם-סלים ואורלי ברזילי ו-21 אח' נ' שרביב בע"מ, נו(5) 725 (2002)).
- לאור המקובץ לעיל, ותוך מיצוע שיעור ההפחתה ברוח הפסיקה כמובא לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להפחית שיעור של 27.5% מעלויות התיקונים, על בסיס הערכת המומחה, לאחר ניכוי מע"מ, תוספת בגין פיקוח, ובצ"מ (נזקים בלתי צפויים מראש – ס"י). יצוין כי המומחה אימץ בחוות דעתו את הערכת התובעים בגין עלות עבודות האיטום, בסך 52,500 ₪. הנני סבור שגם מסכום זה יש לנכות מע"מ, אף שהמומחה לא ציין מרכיב המע"מ לגבי עבודות אלה בנפרד, כפי שעשה לגבי שאר העבודות. זאת אני עושה משום שהתובעים עצמם תבעו את הסכום הנ"ל כשהוא כולל מע"מ. גם מהסכום הכולל שנקב המומחה בחוות-דעתו ניתן ללמוד כי התייחס לסכום זה ככולל מע"מ.
- לא נעלם מעיני, כי הנתבעת הגישה בד בבד עם סיכומיה בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת השתק עילה והשתק פלוגתא, אך מצאתי כי בקשה זו דינה להידחות. אמנם ניתן להגיש בקשה לדחיית תביעה בכל עת בשל קיומו של מעשה בית-דין, אך העיתוי בו בחרה הנתבעת תמוה בעיני, בהינתן כי אין מדובר בשינוי נסיבות שחל לאחרונה. אך גם לגופו של עניין דין הבקשה להידחות.
הטענה בדבר קיומו של הסכם מ-6/1/19 המסלק כל טענות התובעים באשר לעבודות שבוצעו על ידי הנתבעת בפרויקט מושא התביעה דינה להידחות. מלבד העובדה שאותו הסכם לא הוצג בשלב מוקדם יותר במסגרת הליך זה, אף שהיה קיים עוד לפני פתיחת ההליך בו עסקינן, לכאורה מדובר במסמך שמתייחס לטענות הרוכשים לגבי ליקויים בדירות עצמן ולא לרכוש המשותף, שנראה כי נמסר לתובעים רק בשלב מאוחר יותר.
- זאת ועוד, הצדדים הגיעו להסכמות דיוניות, אשר קיבלו תוקף של החלטה, ולפיהן נותרה להכרעה השאלה באם הנתבעת תתקן בעצמה את הליקויים, או שמא יש לחייב אותה בפיצוי התובעים בסכום עלות התיקונים שנקבעו ע"י המומחה מטעם בית המשפט. יש בהסכמות אלו משום וויתור הצדדים על שאר טענותיהם, ודי בכך כדי לדחות בקשת הנתבעת לסילוק על הסף.
סוף דבר
- לאור המקובץ לעיל, ובהתבסס על דרך החישוב המותווית בסעיף 21 לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך 102,712 ₪, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות הדעת (18/5/21) – סך של 105,150 ₪.
כן תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪ (כולל מע"מ).
הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא לצדדים.
ניתן היום, י"ח שבט תשפ"ב, 20 ינואר 2022, בהעדר הצדדים.