מורלי נ' בוגטירב ואח'

בפניי תביעה כספית במסגרתה עותרת התובעת לתשלום פיצויים בסך של 287,665 ₪ בגין נזקים, וליקויי בנייה שנתגלו בדירת מגורים אותה רכשה מהנתבעים וכן בגין הסתרת מידע וניהול משא ומתן בחוסר תום לב.

רקע עובדתי בתמצית

1. ביום 24.2.17 התקשרה התובעת עם הנתבעים בהסכם לרכישת דירה (להלן: "חוזה המכר"), המצויה בעפולה, במקרקעין הידועים כגוש 17781 חלקה 7/12 (להלן: "הדירה").

2. הנתבעים התחייבו למכור לתובעת את הזכויות בדירה, כמפורט בחוזה. כמו כן בחוזה המכר, סיכמו הצדדים את עקרונות היסוד של עסקת המכר ובכלל זה הנחיות באשר לתשלום התמורה, מועד מסירת הממכר וכן התחייבויות מצד המוכר לביצוע תיקונים בדירה עד למסירתה בפועל.

3. בין היתר, בהתאם לסעיף 7 (ד) להסכם, סוכם בחוזה כי "המוכר מתחייב וזאת עד למסירת החזקה בדירה לידי הקונה לבצע את התיקונים הנדרשים בגג של הקומה השנייה של הדירה".

4. אין חולק, כי החזקה בדירה נמסרה לתובעת ביום 11.5.17 ( על אף שבהסכם המכר אמורה הייתה לקבל את החזקה ביום 1.5.17 הצדדים הסכימו על מועד זה). בהתאם להסכם המכר ולמסמך " אישור וקבלה" התמורה עבור הדירה הינה בסך של 690,000 ₪.

5. התובעת החלה לתכנן את המעבר לדירה, כולל שיפוץ סלון וחדר שינה של הקומה הראשונה בדירה וזאת ממועד קבלת הדירה, 11.5.2017, ועד ליום 21.5.2017, שיפוץ הריצוף והצבע בקומה הראשונה הסתיימו.

6. ביום 21.5.2017 פנה לתובעת בא כוח של השכנים מהדירה למטה והודיע לה, כי מתנהל הליך משפטי בפני המפקח על המקרקעין בנצרת (תיק מספר 9/32/2017), בין הנתבעים לבין השכנים מלמטה בשל ליקויים בדירה, כאשר הליקוי העיקרי הינו רטיבות במקלחות, רטיבות הקיימת בדירה מזה שנים רבות. ב"כ השכנים מלמטה ביקש מהתובעת לאפשר למומחה שמונה על ידי המפקח בהליך המשפטי שבין מרשיו לבין הנתבעים להיכנס לדירה לבדיקה, על מנת לאמוד את גובה הנזקים. בהקשר זה יצוין, כי ניתנו שתי חוות דעת, לעניין הליקויים בגג ולעניין שאר הליקויים.

7. בנוסף התובעת גילתה, כי ישנה תקלת חשמל בקומה השנייה בדירה, כאשר מפסק החשמל גורם לקצר חשמלי בדירה כולה.

8. בדיעבד, התברר לתובעת כי בין הנתבעים לבין הגב' קאיומוב איליה ומר קאיומוב לובוב, שכניהם הצמודים והמתגוררים מתחתיהם בבית המשותף (להלן: "השכנים") התנהלו הליכים משפטיים שונים כאשר כל צד הגיש תביעה כלפי משנהו בפני המפקח על המקרקעין.

9. בהמשך, השכנים מלמטה צירפו של התובעת לכתב התביעה שהם מנהלים כנגד הנתבעים בפני המפקח על המקרקעין, כנתבעת נוספת.

10. לפי טענת התובעת, הנתבעים ניהלו עמה משא ומתן בחוסר תום לב מובהק, הסתירו ממנה אודות ליקויים רבים הקיימים בדירה, וכן הסתירו ממנה קיומו של ההליך המשפטי. בכך, הפרו הפרה יסודית של ההסכם. מכאן התביעה.

    טענות התובעת

11. התובעת טענה, כי עם קבלת החזקה בדירה נתחוור לה כי הדירה היתה רוויה בליקויים ופגמים רבים שהוסתרו ממנה עת ניהול המשא ומתן וחתימת החוזה.

12. התובעת טענה, כי הנתבעים נהגו כלפיה בחוסר תום לב עת הבטיחו לה הבטחות שווא, ובפועל מכרו לה דירה עם ליקויים ופגמים עליהם ידעו הנתבעים בטרם מסירתה לחזקת התובעת. לדידה, הנתבעים, בהתנהלות זו הפרו את ההסכם הפרה יסודית בצורה מובהקת ובחוסר תום לב משווע.

13. התובעת הוסיפה, כי ליקויים אלו מנעו ועדיין מונעים ממנה כל הנאה וכל אפשרות לשימוש סביר בדירה. גם כאשר שלחה הנתבעת צוותים מטעמה לנסות ולתקן הליקויים, ניסיונות אלה לא צלחו וכל הבעיות חזרו על עצמן ואף החריפו.

14. נטען, כי משלא שעו הנתבעים לפניותיה נאלצה התובעת לפנות לערכאות משפטיות והגישה את התביעה דנן.

15. במסגרת התביעה ביקשה התובעת את הסעדים כדלקמן:

    • פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה המכר בסך של 69,000 ₪;

    • פיצוי בגין עבודות שיפוץ בסך של 52,665 ₪;

    • פיצוי בגין הליקויים בגג שלא בוצעו בסך של 10,000 ₪;

    • פיצוי בגין עלויות דיור חלופי בסך של 36,000 ₪;

    • פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 120,000 ₪.

      טענות הנתבעים

16. הנתבעים הכחישו את כלל הטענות שהופנו כנגדם בכתב התביעה. הנתבעים טענו, כי מדובר בתביעה טורדנית, קנטרנית ומשוללת כל יסוד.

17. הנתבעים טענו, כי התובעת ביקרה בדירה מספר פעמים, ידעה את מצבה ורכשה אותה "AS IS" וזאת לשביעות רצונה כשהתובעת ידעה אודות הליקויים שהיו בדירה ותוקנו על ידי בעל מקצוע מטעם הנתבעים.

18. בהתאם לחוות דעת המומחה שניתנה במסגרת ההליך שהתנהל בפני המפקח על המקרקעין (תיק מספר 9/32/2017), הוטלו על התובעת התחייבויות לבצע מספר תיקונים בבית, דבר שבפועל לא נעשה כראוי וכמחויב על ידה. לדידם, בהתאם למכתבו של בעל המקצוע, מר רונן חורש מיום 14.5.18, ניתן לראות כי חלק מהתיקונים שבוצעו על ידי נציגים מטעם התובעת בוצעו באופן רשלני, דבר שיש בו כדי להעיד כי התובעת היא האחראית לנזקים אלו.

19. הנתבעים טענו, כי טענות התובעת לעניין הליקויים ועלויות התיקון מנופחים ומופרזים, ואין להם אחיזה במציאות מה גם שהתובעת לא המציאה קבלות או אסמכתאות לביסוס טענותיה.

    ראיות הצדדים

20. התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעמה, אליו צורפו מסמכים שונים. בנוסף, התובעת ביקשה לזמן למתן עדות ללא הגשת תצהיר את עו"ד זאב גלר, שערך את חוזה המכר.

21. הנתבעים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם וכן צורפו מסמכים שונים.

22. הצדדים צירפו את שתי חוות הדעת שנערכו והוגשו על ידי המהנדס מר לאוניד ניקלשפארג, במסגרת ההליכים שהתקיימו בפני המפקח על המקרקעין.

23. שני הצדדים בתיק הגיעו להסכמה למנות את מר ניקלשפארג כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט, וזאת חלף מומחה אחר שמונה על ידי בית המשפט (ראו, בקשה מספר 24).

24. משכך, ביום 28.1.20 מונה על ידי בית המשפט מומחה מוסכם, המהנדס מר לאוניד ניקלשפארג, על מנת שיחווה דעתו המקצועית בשאלות השנויות במחלוקת. בהמשך, המומחה זומן על ידי התובעת לחקירה נגדית על חוות דעתו.

    דיון והכרעה

25. ענייננו בתביעה לפיצויים בגין ליקויים בדירה וכן בגין הסתרת מידע אודות הליקויים ואודות הליכים משפטיים שהתנהלו מול השכנים וכן בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.

26. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ולאחר עיון במסמכים השונים שהוגשו ושמיעת עדויותיהם של העדים, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל חלקית. אבהיר.

27. כאמור, במסגרת התביעה ביקשה התובעת את הסעדים כדלקמן:

    • פיצויים מוסכמים בגין הפרת חוזה המכר בסך של 69,000 ₪;

      • פיצוי בגין עבודות שיפוץ בסך של 52,665 ₪;

      • פיצוי בגין הליקויים בגג שלא בוצעו בסך של 10,000 ₪;

      • פיצוי בגין עלויות דיור חלופי בסך של 36,000 ₪;

      • פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 120,000 ₪.

28. להלן אבחן את הסעדים שהתבקשו של ידי התובעת. תחילה וכבסיס לטענות לעניין הפרת חוזה המכר, להלן אבחן את היקף הליקויים שהתגלו בדירה.

29. כאמור, לעניין זה מונה על ידי בית המשפט, בהתאם להסכמת הצדדים, מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מר לאוניד ניקלשפארג. בהתאם לחוות דעת המומחה, עלות תיקון הליקויים שנתגלו בדירה הינה בסך של 25,800 ₪ (כולל מע"מ).

30. יצוין, כי מר ניקלשפארג מונה בהסכמת הצדדים בין היתר, משום שהוא מכיר כבר את הדירה וערך חוות דעת בעניין הליקויים בדירה, עת מונה מטעם המפקח על המקרקעין, ולא מטעם הצדדים. ראשית, מונה המומחה על ידי המפקח יובל וסרקרוג על מנת לערוך חוות דעת בסוגיות שבמחלוקת במסגרת תיק 9/128/2015 בתביעה שהגישו הנתבעים כנגד שכניהם, משפחת קאיומוב. חוות דעתו הראשונה ניתנה ביום 20.7.16. בהמשך, מונה המומחה שוב על ידי המפקח במסגרת תיק 9/32/2017, בתביעה שהגישו בני משפחת קאיומוב כנגד הנתבעים. חוות דעתו השנייה ניתנה ביום 15.6.17.

31. לא אחת עמד ביהמ"ש העליון על חשיבותו של מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש ועל מעמדו המיוחד. בהקשר זה נפסק לא אחת, כי: "המומחה הוא ידו הארוכה של בית המשפט. ישנה חשיבות רבה לעדות מומחה ממונה ניטרלי, ככלי מתווך בין עולם הרפואה לאולם בית המשפט ומאפשר לבית המשפט לקבל חוות דעת ברורה מטעמו שלו בנושאים הטעונים מומחיות, בבחינת 'אל נא תעזב אותנו... והיית לנו לעיניים' (במדבר, י, לא)" (ראו, ע"א 916/05 שרון כדר נ' פרופ' הרישנו (28.11.07)).

32. עוד נפסק, כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." (ראו, ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן בע"מ נ' רבי ( 23.4.1990) וע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002)).

33. עוד אציין בהקשר זה, כי "סכסוכים שעניינם ליקויי בניה מחייבים היכרות מעמיקה עם תחום מקצועי זה. כאשר מתעוררות שאלות הדורשות מומחיות מקצועית לצורך הכרעה בסוגיות שבמחלוקת, נעזר בית המשפט במומחה הבקיא ברזי התחום המקצועי בו התבקש לחוות דעתו. כמובן, לבית המשפט שיקול דעת עד כמה להסתמך על חוות דעת המומחה" ראו, ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05).

34. יחד עם זאת, הכלל הוא כי בית המשפט הוא הפוסק האחרון בשאלות שבמחלוקת, כאשר "חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט היא רק אחת מן הראיות העומדות לפני בית המשפט, ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים". (ראו, ע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה, 23.2.14).

35. בית המשפט רשאי לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעמו ולהגיע למסקנה שונה, כאשר עולה ממכלול הראיות שמסקנת המומחה הושתתה על עובדה שגויה, או כאשר התשתית העובדתית עליה היא נשענת אינה מהימנה (ראו, ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל, פ"ד נח(2) 583 (2004)).

36. לאחר שבחנתי את כלל הראיות והתרשמתי מחוות הדעת כמו גם מעדותו של מר לאוניד ניקלשפארג מצאתי, כי בנסיבות העניין יש לקבל את מסקנותיו וחוות דעתו, אשר לדעתי משקפים נכונה את המצב בשטח. המומחה בעדותו הנגדית התייחס לטענות שהוצגו כלפיו, נתן הסברים והבהיר את הפערים בין חוות הדעת השונות. בתשובותיו נתן המומחה מענה לכל הסוגיות שהוצגו בפניו. תשובותיו היו מהימנות ואמינות בעיני, לפיכך, סבורני כי אין הצדקה לסטות ממסקנותיו של מר ניקלשפארג, אשר בוססו היטב, הן בחוות הדעת והן בחקירתו בפניי, במסגרתה שב על האמור בחוות הדעת ואף חיזק אותה.

37. התובעת העלתה טענות רבות כנגד חוות דעת המומחה מטעם בית משפט, ואף הגישה בקשה לפסילת חוות דעתו של המומחה בטענה, כי המומחה בחוות דעתו הנוכחית סותר את קביעותיו בחוות הדעת הקודמות שהוגשו מטעמו וזאת למרות שדבר מהליקויים בנכס לא תוקן. הבקשה נדחתה. בהמשך, המומחה מטעם בית המשפט נחקר בחקירתו הנגדית אודות הסתירות הנטענות ותשובותיו נתנו הסבר המניח את הדעת.

38. למען שלמות התמונה אציין, כי התובעת העלתה שלוש נקודות מרכזיות שאליהן אתייחס באופן נפרד.

39. תקלות חשמל בדירה- התובעת טענה, כי היא גילתה שישנה תקלת חשמל בדירה בקומה השנייה, כאשר מפסק החשמל גורם לקצר חשמלי בדירה כולה. לדידה, הנתבעים קיבלו כספים מהשכנים אף לצורך תיקון הליקוי בחשמל אך הם לא דאגו לתקן זאת. בסיכומיה טענה, כי הנתבעים סותרים את טענותיהם פעם אחר פעם.

40. המומחה מטעם בית המשפט ציין בחוות דעתו, כי מדובר במפסק דו-קוטבי להפעלת תנור האמבטיה בחדר רחצה בקומה 4. המפסק מורכב בתוך קופסת חשמל יחד עם 2 מפסקים, אשר הינם תקינים, לכן לא מדובר בנזק של חדירת מים/ מי גשם. מסקנת המומחה הינה שיש לתקן/ להחליף את המפסק ו/או חוטי החשמל של קו ההזנה במסגרת תחזוקה שוטפת של הדירה. עלות מוערכת של התיקון הינה בסך של עד 1,000 ₪ אשר תוטל על כתפיה של התובעת.

41. התובעת לא הביאה אישורים או אסמכתאות המפריכות את קביעותיו של המומחה. כמו כן, נמנעה מלהביא עדים או אנשי מקצוע שייתמכו בטענותיה.

42. לאחר שבחנתי תשובותיו של המומחה אשר מבהירות ומנמקות את קביעותיו ומסקנותיו סבורני, כי אין ממש בטענות התובעת ולפיכך מצאתי לנכון לאמץ קביעות המומחה בעניין זה.

43. תיקון גג הבניין/ רעפים- התובעת טענה, כי המומחה הבהיר בחקירתו, כי אם תקרת הגבס רטובה אזי רטיבות זו מגיעה מהגג והפתרון הינו תיקון ראוי של הגג. עוד העיד, כי בעל המקצוע שהיה אמור לתקן את הגג לא ביצע זאת כראוי ולכן מוצע לתקן ולהשלים את העבודה, מכאן שעל הנתבעים לשאת בנטל זה.

44. עוד מוסיפה התובעת, כי כיום לא ניתן להשיג איש מקצוע שיעבוד על גג רעפים קומה רביעית, שכן הוא צריך אישור עבודה בגובה ואין הרבה בעלי מקצוע עם האישור הנ"ל, כמו כן באם נמצא בעל מקצוע עם האישור, אזי הוא דורש מחירים גבוהים מאוד, לפיכך עלויות התיקונים הינם גבוהים בהרבה ממה שהעריך המומחה.

45. המומחה בחוות דעתו, התייחס לסוגיית הרעפים וקבע, כי הנתבעים לא החליפו 2 רעפים ולא אטמו מישקים בין 3 רעפים נוספים, אשר מכוסים על ידי קולט שמש ישן. בתנאי גשם מסויימים, המים עלולים לחדור לתקרת חדר רחצה של התובעת. מקור עיקרי לחדירת מי גשם מתקרת רחצה בקומה 4, אשר גרמה להצפת חדר מגורים קומה 4, רטיבות בחדר מדרגות ונטיפי מים בתקרת חדר מגורים 3, הינו סתימות / חסימות מזחלות המים ופחי גמלון של הגג. לשם מניעת חדירת מי גשם לדירת התובעת, מומלץ לנקות את פחי הגמלון מיד ולנקות כל מזחלות המים ופחי גמלון לפני כל עונת גשמים, כאשר הביצוע יהיה באחריות התובעת ובעלי דירה 3. כמו כן יש להזיז קולט שמש ישן ולאטום מישקים בין 4 רעפים בשורה התחתונה, להחליף 3 רעפים פגומים, אשר לא תוקנו כיאות. עלות מוערכת בסך של 700 ₪. כאשר בהתאם לפסק הדין בתיק 9/128/2015 הביצוע הינו באחריות הנתבעים.

46. בעיות רטיבות- התובעת טענה, כי בעת החתימה על ההסכם וניהול המשא ומתן הוסתר ממנה, כי בדירה קיימות בעיות רטיבות שונות מזה מספר שנים, פרט מהותי וחשוב שיש בו אף להכריע האם להיקשר עמם בחוזה. לטענתה בעת ביקורה בדירה לא יכלה לראות את הליקויים שכן הנתבעים דאגו לצבוע את הדירה לפני ולהסתיר פגמים אלו.

47. לטענת התובעת, כשניתנה חוות דעת המומחה בשנת 2017 אשר קבעה, כי ישנם ליקויי רטיבות חמורים מהמקלחת מהקומה הרביעית, אשר גורמים לנזקים בקומה השלישית ולדירת השכנים, הפסיקה התובעת להשתמש במקלחת זו מחשש להגברת הנזקים, כאשר לא נהנתה היא משימוש בג'קוזי אף לא פעם אחת על אף שאחת הסיבות שהלהיבו אותה לרכוש את הבית הינו הג'קוזי המותקן במקלחת זו. לטענתה, קביעתו של המומחה, כי אין רטיבות הינה עקב חוסר השימוש מצידה של התובעת, ועל כך העיד אף המומחה בעצמו. משמע, שהנתבעים לא ביצעו את התיקונים הנדרשים והותירו את התובעת להתמודד עם הליקויים. בסיכומי התשובה טענה, כי טענת הנתבעים כי התובעת היא זו אשר גרמה לרטיבות הינה טענה תמוהה שכן התובעת כלל לא התגוררה בנכס לאור מצבו. בנוסף, הנתבעים אף לא טיפלו בחור בקיר ואיטום של צינור ביוב משותף כפי שנדרשו בהתאם לחוות הדעת משנת 2017. בסיכומי התשובה הוסיפה, כי הטענות בגין חזית בניין מוכתמת הינה טענה שהועלתה עוד בהליכים הקודמים בתקופה בה גרו הנתבעים בנכס. הנתבעים הזניחו ולא טיפלו בנזקים כראוי דבר שהוביל להחמרת הנזקים הן לנכס והן לבניין.

48. לעניין הרטיבות במטבח ציינה התובעת, כי מסקנותיו של המומחה בחוות הדעת משנת 2020, המחייבת את התובעת לשאת בעלות התיקונים, סותרות את מסקנותיו בחוות הדעת הקודמת משנת 2017 (שנעשתה לאחר שיפוץ המטבח ובה הוטלה האחריות לתיקון על הנתבעים), וזאת על אף שדבר לא השתנה. עוד מוסיפה היא, כי עלות התיקון בהתאם להצעות המחיר הינה גבוהה יותר ממה שקבע המומחה.

49. המומחה ציין, כי עלות תיקון נזקי הרטיבות בתקרת חדר רחצה קומה 4, בקירות חדר מדרגות, בקיר חדר מגורים קומה 4 (באזור הסמוך לחדר המדרגות) ובפינת תקרת חדר מגורים קומה 3 הינה 3,000 ₪, חלקם היחסי של הנתבעים הינו 30%, דהיינו, 900 ₪.

50. איטום חזיתות הבניין הוערך בסך של 800 ₪, שיפוץ חדר רחצה קומה 4 הוערך בסך של 19,000 ₪ - עלויות שהוטלו על כתפי הנתבעים.

51. יוער, כי מלבד טענותיה של התובעת אשר הועלו בעלמא, נמנעה התובעת מלהגיש אסמכתאות התומכות בטענותיה ולא עלה בידיה להפריך את קביעותיו של המומחה.

52. המדובר בעניין שנתון למומחיות ואינו בידיעה שיפוטית של בית המשפט וככל שביקשה התובעת להפריך קביעותיו בעניין זה היה עליה לעמת את המומחה על כך בחקירתו ולהגיש אסמכתאות וראיות שיש בהם כדי להפריך את עדותו של המומחה. אולם, הדבר לא נעשה.

53. לפיכך, אף בנקודות אלו מצאתי לנכון לאמץ את קביעותיו של המומחה.

54. מהאמור עולה, כי בדירה נתגלו ליקויים שעלות תיקונם הינה בסך של 25,800 ₪ (כולל מע"מ).

55. משנמצא, כי בדירה נמצאו ליקויים, להלן אעבור לבחון את טענות התובעת לעניין הפרת חוזה המכר על ידי הנתבעים.

56. במקרה דנן, לאחר שקילת ובחינת מכלול טענות הצדדים, העדויות ושאר הראיות, הגעתי לכלל מסקנה, כי עלה בידי התובעת להוכיח הפרת ההסכם. הצטברותן של עובדות ומהשתלבותן זו בזו מהווה תשתית ראייתית מספקת להוכחה, כי הייתה הפרה מצד הנתבעים. בנוסף, התובעת עמדה בנטל המוטל עליה והניחה תשתית ראייתית מספקת להוכחת טענותיה. אבהיר.

    קיומם של ליקויים בדירה

57. התובעת טענה, כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרת יסודית עת הסתירו ממנה, כי בדירה קיימים פגמים ומומים מוסתרים לרבות נזילות ותקלות חשמל. לדידה, הנתבעים דאגו לצבוע את הדירה ולהסתיר את פגמי הנזילות כאשר הציגו את הדירה בפני התובעת. בעדותה ציינה, כי החלה להבחין ברטיבות בחורף הראשון, סביב חודש ינואר 2018.

58. הנתבעים טענו, כי התובעת ביקרה בדירה מספר פעמים וידעה כל פרט ופרט שיש בה. התובעת ידעה היטב את מצבה של הדירה ורכשה אותה "AS IS" כשהדירה נמסרה לשביעות רצונה של התובעת. לטענתם, טענות התובעת עומדות בניגוד מוחלט להצהרתה במסמך "אישור וקבלה" מיום 11.5.17 לפיו לאחר שראתה את הדירה ובדקה אותה לא תהיינה לה טענות ו/או תביעות כלפי הנתבעים בנוגע לדירה ו/או למצבה.

59. עוד נטען, כי התובעת הייתה מודעת לליקויים הקיימים בדירה וההוכחה לכך הינו סעיף 7 (ד) לחוזה המכר, לפיו התחייבו המוכרים לתקן את הליקויים וכך עשו. התובעים שלחו בעל מקצוע לתקן את הליקויים, כפי שנדרשו בהתאם לפסק הדין מיום 1.2.17 וכפי שהתחייבו בחוזה המכר.

60. בענייננו, התובעת בתצהירה ואף בעדותה ציינה, כי לא ידעה אודות ליקויים אלו, ופגמים אלו הוסתרו ממנה. הנתבעים לא הצליחו להפריך טענה זו, לא הביאו ראיות לסתור ואף לא זימנו עדים שיש בעדותם כדי לשפוך אור ולחזק את טענתם. גם את בתם וחתנם, שהיו נוכחים עמם בבית הם בחרו שלא להעיד, זאת ללא כל הסבר המניח את הדעת. הימנעותם של התובעים מלזמן את בתם וחתנם למתן עדות נזקפת לחובתם.

61. זאת ועוד. חיזוק לעדותה של התובעת, כי הדבר לא היה בידיעתה עת החתימה על החוזה ניתן למצוא בעדותו של עו"ד גלר, שהעיד כי הוא נוהג להעלות את כל מה שסוכם בין הצדדים על הכתב ובאם הדבר לא נרשם אזי לא היה מודע לדברים (ראו, פרוטוקול, עמוד 5 שורות 26-33, ועמוד 6 שורות 4-8, 13-16).

62. כמו כן, במסגרת תשובותיו של הנתבע לעניין יידוע התובעת אודות הליקויים בדירה ניכר כי הנתבע לא התייחס באופן ענייניי לשאלות שהופנו אליו, הרבה להשיב ב- "לא יודע" ו- "אני לא יכול לענות על זה" ולא נתן תשובות מספקות לגופו של עניין (ראו, פרוטוקול, עמוד 18, שורות 26-34).

63. להשלמת התמונה אציין, כי אף טענתם של הנתבעים, כי אף אם היו ליקויים הרי שהם ויתרו על סך של 65,000 ₪ מהתמורה עבור הדירה לשם כיסוי עלויות תיקון הליקויים, הינה טענה שאינה אוחזת מים.

64. התובעת טענה, כי שילמה את מלוא התמורה בעבור הדירה ואילו הנתבעים מצידם טענו כי סכום של 65,000 ₪ קוזז לצורך עלויות תיקון ליקויים בדירה ונוכח העובדה, כי הדירה הינה ישנה. לטענתם הצדדים ערכו הסכם בעל פה כאשר הופעל עליהם לחץ רגשי לוותר על הסכום על מנת שלא תהיה לתובעת טענה או דרישה בקשר לליקויים בדירה וזאת בידיעתו ובנוכחותו של עורך הדין גלר שערך את ההסכם, כשהראיה הינה כי התובעת לא באה בדרישה לתובעים מספר חודשים לאחר מסירת הדירה.

65. יוער ויודגש, כי בין הצדדים התנהל הליך משפטי נפרד לעניין זה אולם תביעתם של הנתבעים נדחתה.

66. כמו כן, עדותו של מר גלר, כי כל דבר שסוכם בין הצדדים תועד, תומכת בעדות התובעת ומפריכה את טענת הנתבעים, בדבר קיומו של הסכם בעל פה ממנו נלמד על ויתור כספי לטובת תיקון ליקויים.

67. נוכח האמור לעיל מצאתי, כי עלה בידי התובעת להוכיח, כי הנתבעים לא יידעו אותה אודות היקף הליקויים בדירה.

68. בנוסף לטענת התובעת לעניין הסתרת היקף הליקויים בדירה והימנעותם מלגלות לתובעת את היקף הליקויים בדירה, התובעת טענה עוד, כי הנתבעים הסתירו ממנה קיומם של סכסוכים והליכים משפטיים שהתנהלו משך שנים מול השכנים. להלן אבחן את טענות התובעת בהקשר זה.

69. כאמור, מהמסמכים השונים שהוגשו עולה, כי בין הנתבעים לבין השכנים מהדירה למטה התנהלו הליכים שונים. במסגרת המסמכים שהוגשו פורטו שני הליכים עיקריים שהתנהלו בפני המפקח על המקרקעין.

70. התביעה הראשונה בפני המפקח על המקרקעין (מס' תיק 9/128/2015)- בין הנתבעים לבין הגב' קאיומוב איליה ומר קאיומוב לובוב, שכניהם הצמודים והמתגוררים מתחתיהם בבית המשותף, התנהל הליך משפטי בו ביקשו הנתבעים לחייב את בני הזוג קאיומוב לשאת במחצית מהעלויות הדרושות לתיקון גג הבית המשותף הנמצא מעל לדירת הנתבעים וכן לשאת במחצית מעלות תיקון נזקי הרטיבות הנמצאים בדירתם.

71. ביום 1.2.17 ניתן פסק דין לפיו חויבו בני הזוג קאיומוב לשלם מחצית מעלות ביצוע התיקונים ברכוש המשותף (סכום של 8,000 ₪ + מע"מ) וכן מחצית מעלות תיקון נזקי הרטיבות בתוך דירת הנתבעים (סכום של 1,850 ₪ + מע"מ). בנוסף, חויבו בהוצאות ההליך בסך של 4,000 ₪. בני הזוג קאיומוב הגישו ערעור נגד פסק הדין אולם הערעור נדחה.

72. התביעה השנייה בפני המפקח על רישום המקרקעין (מס' תיק 9/32/2017) - ביום 27.2.17, מספר ימים לאחר החתימה על חוזה המכר, הגישו בני הזוג קאיומוב תביעה כנגד הנתבעים בגין דליפת מים שמקורה בדירת הנתבעים.

73. לתביעה זו צורפה בהמשך התובעת כנתבעת מס' 3. ביום 20.2.18 ניתן פסק דין לפיו חויבו הנתבעים לתקן תוך 30 יום את כל הליקויים שנמצאו בחדר הרחצה בקומה השנייה ובחדר הרחצה בקומת עליית הגג בדירת התובעת (ששימשה בעבר כדירתם) לרבות פירוק הריצוף והכלים הסניטריים, התקנת מערכת איטום חדשה ובדיקת הצפה בכל אחד מחדרי הרחצה. כמו כן חויבו לתקן את כל הליקויים בדירת התובעת הגורמים לרטיבות בחדר שינה הורים בדירת בני הזוג קאיומוב, לרבות פירוק חלק מרצפת המטבח מעל אזור הרטיבות, החלפת צנרת מי קולחין וקופסת ביקורת. בנוסף לבצע עבודת איטום סביב "הנשם" של צינור הביוב המשותף בחזית הבניין. באותו פסק דין חויבה התובעת לטפל בליקויים של דליפות מים בחיבורי הצנרת, העדר תעלת ניקוז, ותיקון פלטת נתבך ראש שבורה במעקה הבנוי של המרפסת וזאת תוך 30 יום ועל חשבונה.

74. התובעת טענה, כי הנתבעים הסתירו ממנה, כי מתנהלים הליכים משפטיים בינם לבין השכנים מלמטה, וכי מידע זה הגיע לידיה רק ביום 21.5.17, עת פנה אליה ב"כ השכנים והודיע לה, כי בין השכנים לנתבעים מתנהל הליך משפטי בשל ליקויים בדירה וכי הוא מבקש ממנה לאפשר למומחה שמונה ע"י המפקח בהליך המשפטי להיכנס לדירה לבדיקה. לדידה, המדובר בפרט מהותי שהוסתר ממנה, הן במהלך ניהול המו"מ לרכישת הדירה והן בשלב חתימת החוזה. עוד הוסיפה, כי המומחה ציין בפניה, כי הנזילות בגינן מתנהלים ההליכים קיימות כבר שנים (ראו, פרוטוקול, עמודים 13-15).

75. מנגד הנתבעים טענו, כי בעת ניהול המשא ומתן לרכישת הדירה הובא לידיעתה של התובעת, כי המוכר מצוי בהליך משפטי עם השכנים מלמטה ואף נעשה תיאום מראש מולה על מנת שתאפשר למומחה להיכנס לדירה לצורך ביצוע בדיקה. מה גם שהנתבעים ניסו ליצור עמה קשר בהמשך על מנת לעדכן בנוגע לתביעה החדשה אולם התובעת התעלמה מההודעות שנשלחו אליה ומההודעות הטלפוניות. בהקשר זה יצוין, כי טענות הנתבעים נטענו בעלמא וללא כל תימוכין. לא הוצגה על אסמכתא ממנה ניתן ללמוד, כי הובא לידיעת התובעת כי קיים סכסוך עם השכנים מלמטה. עיון בנוסח סעיף 7(ד) להסכם המכר מלמד, כי הנתבעים הסתירו זאת, אחרת, מצופה היה להוסיף במסגרת הסעיף, כי תיקון הליקויים בגג הינה בהתאם לפסק הדין שניתן על ידי המפקח וכי עלות התיקון הינה בשיתוף עם השכנים. בפועל, רק הוזכרה החובה לתקן את הליקויים בגג.

76. בהקשר זה ראוי להפנות לעדות הנתבעים. הנתבע העיד בעמ' 19 ש' 1-7:

    "ש. בחוזה שחתמתם עליו למכירת הדירה, רשמתם שם כי לא ידוע לכם על הליכים משפטיים ישנים או קיימים לגבי הדירה. נספח א' לתצהיר הנתבע בהסכם סעיף 20 אתה מתחייב שלא קיימים הליכים משפטיים .

    ת. חתמנו חוזה בסוף פברואר 2017. באותו מועד לא היה שום כלום והכל היה סגור. לא היו הליכים משפטיים בסוף פברואר 17.

    ש. לפני 2017 כן היו הליכים משפטיים מול השכנים לגבי הדירה.

    ת. זה היה בשנת 2014 או 2013. זה היה כבר לא זוכר מתי ובזמן החתימה על החוזה מכירה לא היה שום דבר."

77. הנתבעת העידה בעמ' 22 ש' 16-23:

    "ש. היה פעם תביעות ביניכם לבין השכנים על רטיבות.

    ת. לא. אמרתי שהיתה בעיה עם הגג. לא היו תביעות אלא רק אחרי הגג.

    ש. מתי היתה בעיית הגג.

    ת. בשנת 2014 אני חושבת. 2013-2014.

    ש. שמכרתם את הדירה לאילנה היו בעיות עם השכנים.

    ת. היה מקודם בימ"ש עם השכנים עד שנת 2017.

    ש. המשפט נגמר לפני שחתמתם עם אילנה.

    ת. כן."

78. לגבי התביעה השנייה אציין, כי בעת חתימת החוזה הנתבעים לא יכלו לדעת על הגשתה ומשכך לא יכלו ליידע את התובעת על קיומו של הליך משפטי זה. מנגד, בשים לב כי בעיית הרטיבות קיימת מספר שנים וכי התנהלו מספר הליכים בין הנתבעים לבין שכניהם, היה מקום ליידע את התובעת אודות הסכסוך מול השכנים מלמטה, בפרט נוכח העובדה, כי במועד חתימת חוזה המכר, פסק הדין התביעה הראשונה עוד לא היה חלוט.

79. עדותו של עורך הדין גלר מחזקת את טענת התובעת, כי לא ידעה על קיומו של הליך משפטי. לטענתו, הוא לא היה מודע לקיומו של הליך משפטי ואם היה מודע לגביו, הדבר היה מתבטא בהסכם המכר (ראו, פרוטוקול, עמודים 5-6).

80. סעיף 20 לחוזה המכר קובע כדלקמן: "המוכר מצהיר כי ככל הידוע לו אין בדירה כל חריגות בנייה ו/או בנייה שנעשתה ללא היתר בניה כדין. המוכר מצהיר כי ככל הידוע לו כיום לא מתנהלים בקשר לדירה כל הליכים משפטיים, בין לפני הגשת תביעה לבית המשפט ובין לאחריה, וכי לא קיימים כל צווי הריסה בקשר לדירה או חלקים ממנה".

81. סעיף זה מלמד, כי באם היה ידוע לעורך הדין גלר כי קיימים הליכים משפטיים בדירה, שלא בשל ליקויי בנייה, הדבר היה בא לידי ביטוי בהסכם שכן נראה, כי אכן עורך הדין גלר שיקף והעלה על הכתב את כל מה שהובא והיה ידוע לפניו.

82. זאת ועוד. הנתבעים טענו, כי בעת חתימת החוזה ידעה התובעת על הליקויים וההליכים המשפטיים ואף נעשה תיאום עם המומחה. אולם, מהמסמכים שהוגשו בתיק עולה, כי התיאום עם המומחה נעשה רק לאחר קבלת החזקה בדירה, עת שוחחה התובעת עם ב"כ השכנים ולאחר מכן עת שוחחה עם בתם של הנתבעים.

83. לעניין זה, ראו התכתבות בין התובעת לבין בתם של הנתבעים מיום 28.5.17, שמפאת חשיבותה תובא כדלקמן:

    מרינה: "היי אילנה מה שלומך"

    "אני צריכה ממך טובה השכן שלנו יגיש

    תביע נגד אבא על נזילה

    תני לנו אישור שהמפקח מטעם בית משפט אכנס לדירה ל10 דקות

    תודה

    אילנה: " שבוע טוב מרינה, אני לא נמצאת בעפולה אני בחדרה. אין אף אחד בבית".

    מרינה: " שבוע טוב יקרה זה לא יקרה היום אלה ביום שנוח לך

    אישורך".

84. עיון בלשון ההתכתבות מחזק את הטענה, כי התובעת ידעה על התביעה אך ורק לאחר חתימת ההסכם. על פניו תשובתה מעידה, כי לא הבינה את משמעות התביעה, כאשר תגובתה מלמדת שניסתה לעזור ולסייע ולא הבינה את המשמעות וההשלכות ובוודאי שלא תיארה לעצמה שבקרוב אף היא תהיה צד להליך המשפטי.

85. במקרה דנן מצאתי, כי התובעת לא ידעה אודות קיומו של הליך שכן באם התובעת הייתה מודעת לקיומו של הליך ייתכן וכמו כל אדם סביר הייתה שוקלת בשנית האם להיכנס ולחתום על החוזה או לפחות להוסיף סעיף בחוזה המגן עליה מפני תביעות עתידיות באותו הנושא. כפי שהעידה, "אם הייתי יודעת על הכל לפני לא הייתי מתקרבת לשם." (ראו, פרוטוקול, עמוד 15 שורה 13). כמו כן מצאתי, כי עדותו של עו"ד גלר הייתה אמינה, מהימנה ומקצועית ונראה כי אם אכן היה מודע להליך היה מציין זאת מפורשות בחוזה.

86. מנגד, הנתבעים לא הוכיחו שאכן יידעו את התובעת לגבי קיומו של הליך משפטי ואף לא חקרו את עו"ד גלר בעניין זה, דבר שיש בו כדי לזקוף לחובתם.

87. עדותם של הנתבעים איננה מתיישבת עם התאריכים וקיומם של ההליכים בין הנתבעים לשכנים. ההליכים לא הסתיימו בשנת 2017 שכן פסה"ד השני ניתן ב- 20.2.18 וכי בעיית הגג לא הסתיימה בשנת 2013-2014 שכן התביעה שהגישו הנתבעים כנגד השכנים הוגשה בשנת 2015 ופסק הדין ניתן ב- 1.2.17, כאשר עליו אף הוגש ערעור בהמשך.

88. מעיון במכלול הראיות ושמיעת העדויות הגעתי לכלל מסקנה, כי לא היה גילוי הוגן ונאות לגבי סכסוכים עם שכנים וכי התובעת לא ידעה על קיומם של ההליכים המשפטיים.

89. מכל האמור לעיל עולה, כי הוכח שהנתבעים לא יידעו את התובעת אודות ליקויים המצויים בדירה. הוכח, כי הנתבעים לא יידעו את התובעת אודות הליכים משפטיים המתנהלים בגין ליקויים בדירה. הוכח, כי טענתם בדבר ויתור על סך בגין 65,000 ₪ שבעקבותיה פתחו הליך משפטי, נדחתה.

90. הנתבעים לא הביאו כל ראיה לסתור את האמור לעיל, למרות שטענות התובעת הועלו בפניהם בצורה ברורה ולא הביאו עדים שהיו עימם ויכלו לתמוך בגרסתם.

91. הנתבעים לא סיפקו כל הסבר המניח את הדעת לסתירות שעלו ובוודאי לשאלה כיצד יכלה התובעת לדעת בגין המומים והפגמים הסמויים שנתגלו בדירה ומדוע שיזמנו איש מקצוע למעקב וישלמו לו שוב בשנת 2018, כשנה לאחר חתימת החוזה וכשיש הליכים משפטיים המתנהלים בין הצדדים, וזאת בטענה שאינה מתיישבת עם השכל הישר "אני לא רגוע ואני רוצה לבדוק שהכל בסדר" (ראו, פרוטוקול, עמוד 18, שורה 14).

92. מהראיות בתיק עולה, כי עלה בידי התובעת להניח תשתית ראייתית ברמה מספקת, המוכיחה כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר.

93. עד כאן בחנתי את טענות התובעת לעניין הפרת הנתבעים הוראות חוזה המכר וחובת הנתבעים לגילוי נאות והוגן אודות הליקויים בדירה ואודות הליכים משפטיים שהתנהלו מול השכנים. להלן אבחן את טענות התובעת האם מדובר בהפרה יסודית של חוזה המכר והאם הפרה זו מזכה אותה בפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

94. התובעת טענה, כי הנתבעים הפרו את חוזה המכר הפרה יסודית ומהותית עת ניהלו משא ומתן וחתמו עמה על חוזה המכר בחוסר תום לב מובהק תוך כדי העלמת פרטים מהותיים ומרכזיים שיש בהם כדי להכריע את הכף האם הייתה מתקשרת בחוזה זה, שכן לטענתה באם הייתה מודעת על מגוון הליקויים וההליכים המשפטיים המתנהלים לא הייתה מתקשרת עמם בחוזה (ראו, פרוטוקול, עמוד 15 שורה 13).

95. בהסכם המכר, בסעיף 25, בפרק שכותרתו "הפרות", נקבע כדלקמן:

    "25) סעיפים 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 16, 19, 20 בהסכם זה, הם סעיפים יסודיים והפרתם תהווה הפרה יסודית של ההסכם."

96. כפי שפורט לעיל, הנתבעים לא תיקנו את הליקויים הנדרשים בגג, כפי שהתחייבו בסעיף 7 (ד) לחוזה המכר. לפיכך, ובהתאם למוסכם בחוזה, הדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם. בנוסף, הנתבעים לא גילו דבר קיומם של הליכים משפטיים שהתנהלו כנגד השכנים בהתאם לסעיף 20 לחוזה המכר, בפרט נוכח העובדה כי במועד חתימת ההסכם, פסק הדין בתביעה הראשונה לא היה חלוט, ובהמשך אף הוגש ערעור.

97. עוד אציין, כי בנסיבות העניין ואף אם ההפרות האמורות לא היו נקבעות בחוזה המכר כהפרות יסודיות, הרי בהתאם לחוק החוזים לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 התנהלותם של הנתבעים נכנסת תחת ההגדרה של הפרה יסודית של הסכם שכן המדובר בהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה ועל כך חזרה התובעת שוב ושוב.

98. משקבעתי, כי הנתבעים הפרו את החוזה הפרה יסודית, להלן אדון בשאלת הפיצויים והסעדים שנדרשו.

    פיצוי בגין פיצויים מוסכמים

99. לטענת התובעת הנתבעים בהתנהלותם הפרו יסודית את החוזה ובהתאם לסעיפים 24.1 לחוזה עליהם לפצותה בסך של 69,000 ₪.

100. בענייננו, סע' 24.1 להסכם המכר קובע כדלקמן:

     "אם יפר צד כלשהו הפרה יסודית – מסכימים הצדדים על סכום של 10% מגובה ההסכם כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש, אשר ישולמו על ידי הצד המפר לצד המקיים, ללא צורך בהוכחת נזק כלשהו.".

101. לפיכך, התובעת זכאית לפיצוי בגובה הפיצויים המוסכמים בחוזה המכר בגין הפרת ההסכם, בסך של 69,000 ₪.

     פיצוי בגין עבודות השיפוץ בסך של 52,665 ₪

102. התובעת טענה, כי ביצעה ריצוף חדש במטבח שבהמשך ובשל בעיית הנזילות שהוסתרה ממנה תאלץ לפרק חלק מהרצפה, לתקן את הנזילה ולבצע ריצוף מחדש (עלויות קרמיקה, חומר, עבודת ריצוף, פינוי פסולת, הובלת חומר וכיוצ"ב), כשסך עלות העבודות 52,665 ₪. לביסוס טענתה צירפה התובעת לתצהירה הצעות מחיר (ראו, נספח ה לתצהירי עדות ראשית של התובעת).

103. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, מצאתי כי טענותיה של התובעת לעניין ביצוע העבודות והשיפוצים נטענו בעלמא וללא תימוכין ואסמכתאות ברמה הנדרשת במשפט אזרחי. הצעות המחיר שהוגשו הן לא חתומות. התובעת לא הגישה כל מסמך או ראיה שיש בהם כדי להוכיח את טענותיה, לעניין עצם ביצוע שיפוץ בדירה וכן לעניין היקף העבודות. בנוסף, התובעת טענה, כי בעת קבלת ההודעה בדבר הצורך להכניס את המומחה לבדיקת הדירה, ביום 21.5.2017, היא כבר סיימה את השיפוץ בקומה הראשונה. למרות האמור, התובעת לא הגישה העתק קבלות או חשבוניות המעידות על התשלום ששולם בפועל, להבדיל מהצעות מחיר.

104. התובעת התחמקה בחקירתה ממתן תשובות ישירות וענייניות לגבי שם הקבלן שביצע את העבודה, היקף השיפוץ שנטען, עלויות, אופי התיקון, וכיוצ"ב כאשר חזרה והדגישה שהיא צריכה לאתר קבלות, למרות שעד שלב זה לא מצאה לנכון לצרף אותם. המדובר בטענה שאיננה מתיישבת עם השכל הישר ועם עצם העובדה שמדובר בתובעת מיוצגת אשר ערה לעובדה, כי יש למסור ולקבל חשבוניות וקבלות, כאשר החובה להביא אסמכתאות לביסוס טענתה זו מוטלת עליה בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". כמו כן, בחקירתה הנגדית, התובעת לא סיפקה מידע ופרטים אודות השיפוץ והשיבה במשפטים כמו "לא זוכרת שם משפחה", "לא זוכרת בדיוק" ו- "בעל מקצוע שנעלם". התובעת נמנעה מלזמן עדים, בין היתר בעלי מקצוע, שיש בעדותם כדי לשפוך אור בסוגיה זו. הימנעות זו נזקפת לחובתה של התובעת.

105. מהאמור לעיל עולה, כי לא עלה בידי התובעת להוכיח את זכאותה לקבלת הסעד שנתבקש בגין שיפוצים שכביכול בוצעו בדירה. בנוסף, המומחה מטעם בית המשפט התייחס לרכיב זה בתביעת התובעת והגיע למסקנה, כי עלות תיקון הליקויים בדירת התובעת כוללת רכיב זה בתביעתה של התובעת.

     פיצוי בגין הליקויים בגג שלא בוצעו בסך של 10,000 ₪

106. התובעת טענה, כי בהתאם לחוזה המכר התחייבו הנתבעים לכך שיתקנו את הנזילות ואף קיבלו תעודת אחריות מבעל המקצוע. אולם לטענתה תעודת האחריות מעולם לא הוצגה בפניה. התובעת פנתה ישירות לבעל המקצוע, מר רונן חורש, שטען בפניה כי לא נתן תעודת אחריות וכי לא בוצעו מלוא התיקונים. מר חורש התחמק מדרישתה לקבלת תעודת האחריות וזאת אף לאחר שנמסר לו כי מתנהל הליך משפטי. לבסוף נאלצה התובעת לפנות לעורך הדין גלר שהמציא לה את תעודת האחריות, לאחר קבלתה מידי הנתבעים. התובעת מעולם לא קיבלה ישירות את תעודת האחריות. בסיכומי התשובה ציינה התובעת, כי בפועל לא נעשה דבר על ידו מלבד הנפקת התכתבות לקונית כשנה לאחר מכירת הנכס. התיקונים שבוצעו, לכאורה, לא בוצעו בפועל מה גם שה"ביקורים" כפי שציינו הנתבעים לא אירעו. עוד הוסיפה, כי ההתכתבות הופנתה לוועד בית שמעולם לא היה קיים.

107. לטענתה בהתאם להצעת מחיר שקיבלה, עלות תיקון הליקויים הינו בסך של 10,000 ₪.

108. מנגד בכתב הגנתם טענו הנתבעים, כי מלוא התיקונים שנדרשו לבצע בהתאם לפסק דינו של המפקח תוקנו על ידי בעל מקצוע, מר רונן חורש, שנתן להם תעודת אחריות על כך ואשר הועברה לידי התובעת עם תום תיקון הגג על ידי מר חורש. לטענתם תעודת האחריות הועברה על ידי עורך דין גלר וזאת לבקשתו כאשר המסירה הייתה בנוכחות התובעת. בתצהיריהם טענו, כי תעודת האחריות הראשונה הייתה על שם הנתבע, כאשר לאחר בקשת התובעת ועורך הדין גלר הונפקה תעודת אחריות חדשה על שם וועד הבית וזאת לאחר מכירת הדירה. לחיזוק טענתם צירפו את תעודת האחריות (נספחים ז-ח לתצהירי עדות ראשית).

109. עוד טענו הנתבעים, כי ממכתבו של מר רונן חורש מיום 14.5.18 עולה, כי העובדים מטעמה של התובעת שביצעו עבודות בגג, ביצעו זאת באופן רשלני כאשר קולט אחד נשאר מנותק ומונח בצורה בעייתית. כמו כן, לעניין הנזילות באזור המדרגות שיורדות לכיוון הבית פנימה הובהר לה, כי הנזילות הינן בגין הריצוף שנשאר פתוח ללא רובה ועם חריצים פתוחים בפאנלים ואין כל קשר לגג הרעפים. בנוסף נראה, כי זה נוצר כתוצאה מניקיון במים שנעשה מידי פעם אשר מחלחלים לשם. לפיכך, על התובעת מונחת האשמה בגין ליקויים אלו ולא על הנתבעים.

110. בהקשר זה, עדותו של הנתבע אינה יכולה להתקבל. גם כאן הנתבע הרבה להשיב ב- "לא יודע אני לא מומחה", "לא זוכר", "לא יכול להגיד, לא זוכר בדיוק" (ראו, פרוטוקול, בעמ' 17 ש' 13-30).

111. הנתבעים אף לא זימנו את מר חורש לעדות או את השכנים שלטענתם קיבלו אף הם את תעודת האחריות על מנת לחזק את טענתם, כאשר הימנעותם נזקפת לחובתם. כמו כן לא טרחו לחקור את התובעת לעניין האחריות וקבלת התעודה.

112. חיזוק לטענתה של התובעת ניתן לראות אף בעדותו של עו"ד גלר, אשר העיד, כי לא זכור לו סיטואציה שלאחר החתימה על אישור וקבלה, נמסרה לתובעת תעודת אחריות של מר רונן בגין שיפוץ הגג (ראו, פרוטוקול, עמוד 6, שורות 17-19).

113. לאחר בחינת טענות הצדדים ובשים לב לקביעת המומחה כי התיקונים בגג בוצעו בצורה לא ראויה ולא מספקת וכי עלות תיקון הגג הינה בסך של 700 ₪, מצאתי כי אין מקום לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה כאשר עלות תיקון הגג כלולה במסגרת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

     פיצוי בגין דיור חלופי

114. התובעת טענה, כי הדירה שמכרו לה הנתבעים איננה דירה הראויה למגורים. התובעת נזהרה משימוש במים בביתה על מנת שלא להגדיל את הנזק, ומשכך היא מגיעה לדירה רק לפרקי זמן קצרים ומכיוון שאיננה יכולה לנדוד עוד בין חברים למשפחה היא מחפשת כעת דיור חלופי וכי על הנתבעים לפצותה בסך של 36,000 ₪ בעבור דמי שכירות בסך של 3,000 ₪ משך 12 חודשים- זמן מינימאלי לסיום השיפוצים.

115. בסיכומיה ציינה, כי הערכתו של המומחה כי זמן התיקונים מוערך בחודש אחד איננה מתיישבת עם השכל הישר ואיננה פרקטית ובפועל נדרש זמן רב יותר שכן היא איננה יכולה לנטוש את עבודתה משך חודש שלם ועליה לשלב את התיקונים יחד עם עבודתה כך שבפועל יידרש זמן רב יותר. כמו כן ציינה, כי המומחה לא התחשב בכך שיש לשכור שירותיו של מפקח על מנת שיפקח על העבודה של בעלי המקצוע שיתקנו את הליקויים כפי שצריך ולכן יש לפסוק הוצאות גם בגין רכיב זה.

116. המומחה מטעם בית המשפט ציין, בסעיף 12 לחוות דעתו, כי משך זמן מירבי של כל התיקונים בדירת התובעת, אשר באחריות הנתבעים, הינו כחודש ימים ומשכך עלות הפיצוי בגין רכיב זה הינה בסך של 3,000 ₪.

117. בענייננו, המומחה מוסמך לחוות עמדה בנוגע לשאלת משך העבודות, לעלות העבודה ומשקל העבודות כך גם האם נדרש להישאר בבית בזמן העבודות, שכן המדובר בעניין שבמומחיות המחייב היכרות וידע אודות אופי העבודות שנדרש לבצע ואופן ביצוע העבודות, וזאת כדי להגיע למסקנה האם ניתן להמשיך להתגורר בדירה בזמן ביצוע העבודות.

118. זאת ועוד. החובה המוטלת על הנתבע הינה לפצות את מה שדרוש כשמנגד חובה על התובעת להקטין את נזקיה. אין הנתבעים צריכים לשאת בעלות של שנה דיור חלופי בגלל שהדבר נוח לתובעת, ובאם התובעת צריכה ומעוניינת לשלב השיפוץ יחד עם עבודתה, זה עניינה ואין הנתבע צריך לפצות מעבר למקובל.

119. לפיכך, מצאתי לנכון לאמץ את קביעתו של המומחה.

120. על כן, אני פוסק לתובעת פיצוי בסך של 3,000 ₪ בגין דיור חלופי בזמן ביצוע העבודות בדירה. לעניין פיצוי בגין עלות העסקת מפקח, התובעת לא הביאה אסמכתאות לעניין זה ולא הוכיחה את שיעור הפיצוי המבוקש. בנוסף, התובעת לא חקרה את המומחה בעניין זה ולא עלה בידה להוכיח את שיעור עלותו של המפקח באמצעות המומחה מטעם בית המשפט. משכך, מצאתי כי אין מקום לפסוק פיצוי בגין כך.

     פיצוי בגין עוגמת נפש, אובדן הנאה

121. התובעת עתרה לחייב את הנתבעים לפצותה בגין עוגמת נפש. זאת, לטענתה בשל העובדה, כי הנזקים שנגרמו פגעו באורח חייה באורח קשה וגרמו לה לטרחה, טרדות, צורך בדיור חילופי בתקופת התיקונים והימצאות בהליכים משפטיים בעל כורחה.

122. סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, קובע את הזכות לקבל פיצוי על עוגמת נפש, סבל ואי נוחות.

123. מטרתו של הפיצוי בגין עוגמת נפש הינו להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה ואין מטרתו, להעניש את הנתבעים אלא לפצות את התובעת על סבלה.

124. כבר נפסק, כי "בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד" (ראו, ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (28.2.05).

125. כאמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי בדירה קיימים ליקויים, ובשים לב כי מציאת פתרון לליקויים השונים טרדה את מנוחתה ושלוותה של התובעת משך חודשים להתמודד עם הליקויים השונים שפוגעים באופן משמעותי בשימוש היומיומי, בזבוז זמנה, הפסד ימי עבודה, הפרעה לחיי היומיום נוכח העובדה של נוכחות אנשי מקצוע זמן רב, כמו כן, מחוות הדעת של המומחה ניתן להיווכח, כי התובעת סובלת מליקויים בדירה.

126. בנוסף לכך, עקב התנהלות הנתבעים צורפה התובעת לכתב תביעה שהגישו השכנים כנגד הנתבעים ובכך מצאה התובעת את עצמה צד לסכסוך משפטי שכלל לא היתה מודעת לקיומו ואשר הוסתר ממנה בחוסר תום לב על ידי הנתבעים.

127. משכך, מצאתי לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בסך כולל של 9,000 ₪.

     סוף דבר 

128. לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל חלקית.

129. משכך, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 94,800 (פיצויי בגין ליקויי בנייה וכן הפיצוי המוסכם) בצירוף הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

130. כמו כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 12,000 ₪, (פיצוי בגין דיור חלופי וכן פיצוי בגין עגמת נפש). סכום זה ישולם בתוך 45 יום מהיום, אחרת יישא הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

131. בנוסף, הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת הוצאות משפט בגין האגרה ששולמה על ידי התובעת בהליך (כנגד הצגת אסמכתא מתאימה) וכן בגין חלקה בשכר המומחה מטעם בית המשפט (כנגד הצגת אסמכתא מתאימה). לאור מסקנותיי לעניין חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, מצאתי כי אין מקום לחייב את הנתבעים בהחזר עלות עדות המומחה, ששולמה על ידי התובעת. בנוסף לכך, הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת הוצאות משפט בגין שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,500 ₪ (בהתאם לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000).

132. סכומים אלו ישולמו בתוך 45 יום מהיום, אחרת יישאו הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

      

     המזכירות תעביר העתק פסק דין לבאי כוח הצדדים

     זכות ערעור כחוק

      

     ניתן היום, י' אב תשפ"ב, 07 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.