ישראלי ואח' נ' פייביש ואח'

הנתבעים שכנגד                   1. עוז מוסקוביץ

                                           2. עו"ד סופי אביב

פסק דין

1. לפני תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין שהגישו התובעים כנגד הנתבעת אשר ע"פ הסכם מכר מיום 2.10.22 מכרה להם את דירתה ברח' הרב האי דוד 39 בחיפה הידועה כגוש 10745 חלקה 167 תת חלקה 24 (להלן: "הדירה"), ותביעה שכנגד שהגישה הנתבעת לביטול אותו הסכם מכר וכן לפיצויים כספיים. למען הסדר יכונו התובעים והנתבעים שכנגד: "התובעים" והנתבעת והתובעת שכנגד תכונה: "הנתבעת". התביעה שכנגד הוגשה נגד התובעים ונגד שני נתבעים נוספים: המתווך עוז מוסקוביץ (להלן: "המתווך", או "עוז") ונגד עו"ד סופי אביב שייצגה את הנתבעת בהסכם המכר (להלן: "עו"ד אביב").

    

2. ע"פ הנטען בתביעה, התובעים, זוג צעיר שחיפש לרכוש דירה בחיפה, הגיעו לפרסום של הדירה דרך המתווך והצדדים הגיעו לנוסח מוסכם של חוזה. יחד עם זאת לפני חתימת החוזה, התובע פנה לעירייה לבצע בירורים בקשר לבניין והתברר לו כי ביום 18.9.22 הוכנה הודעה ע"י עיריית חיפה לפי חוק עזר לחיפה (מבנים מסוכנים), על כי המבנה בו נמצאת הדירה הוא מבנה מסוכן. לכן הודיעו התובעים כי לא ירכשו את הדירה במצב כזה ,מה גם שהבנק המלווה לא יאשר להם משכנתא. משהמתווך הודיע להם כעבור מס' ימים שהנתבעת פנתה לקבלן לביצוע התיקונים בבניין ומשגם עוה"ד אביב פנתה לעירייה לבירור הדרישות, חתמו הצדדים בסופו של דבר על הסכם המכר שכלל בסעיף 4.2 תנאי מתלה המתייחס להסרת הערת מבנה מסוכן. הצדדים חתמו על כל המסמכים הנדרשים והשיק של התשלום הראשון ע"ס 145,000 ₪ הופקד בנאמנות אצל ב"כ הנתבעת-עו"ד אביב. בסופו של דבר ולאחר ביצוע התיקונים וקבלת אישור "תיק מבנה מסוכן סגור", נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים, הודע לעו"ד אביב כי היא יכולה למסור לנתבעת את השיק הראשון ונתבקשו פרטי חשבון הבנק של הנתבעת לצורך העברת התשלום השני ע"ס 100,000 ש"ח כאמור בהסכם. אלא שאז הסתבר כי הנתבעת מסרבת לשתף פעולה, מסרבת לקבל את השיק ולמסור את פרטי חשבון הבנק לצורך קבלת התשלום השני ואף לא חתמה על מסמכי המשכנתא לצורך נטילת ההלוואה ע"י התובעים. ביום 11.1.23 נתקבל אצל התובעים מכתב מאת בא כוח הנתבעת-עו"ד ברינט, על כי הוצג בפני הנתבעת מצג שווא כאילו קיימת התראת מבנה מסוכן שעה שלא כך הם פני הדברים. על אף שנשלחו לעורך הדין ברינט מלוא המסמכים שיש בהם כדי לדחות טענה זו, הנתבעת התעלמה כליל, נעלמה ולא שיתפה פעולה לקידום עסקת המכר והוצאתה אל הפועל. לפיכך, עתרו התובעים לאכוף על הנתבעת קיום החוזה ומתן הוראות לצורך כך כמפורט בסעיף 5 לכתב התביעה.

    

3. בכתב הגנתה ובתביעה שכנגד הפנתה הנתבעת לכך שהינה בת 66 ,ערירית, חסרת השכלה משפטית ובעלת נכות כללית. הנתבעת טענה כי התובעים והמתווך נהגו כלפיה בחוסר תום לב, תרמית והצגת מצגי שווא כבר בשלב המשא ומתן ולכן היא ביטלה את ההסכם ביום 9.1.23 וזכאית לבטלו, לטענתה, עקב הפרת החוזה ע"י התובעים, או עקב פגם בכריתתו מחמת טעות שהינה תוצאה של הטעיה, או ניצול מצוקתה, חולשתה וחוסר ניסיונה. הנתבעת טענה כי התובעים והמתווך הציגו לה מצג שווא כאילו הוצאה התראת "מבנה מסוכן" לבניין ועו"ד אביב התרשלה בכך שלא טרחה לבדוק את נושא קיומה של ההתראה ושיתפה פעולה באופן מלא עם ב"כ התובעים בעניין. הנתבעת טענה כי המבנה מעולם לא הוכרז כמסוכן, וראיה לכך הוא לטענתה, אישור מינואר 2023 לפיו תיק מבנה מסוכן סגור ברישומי העירייה. לפיכך טענה הנתבעת שמדובר בקנוניה ותרמית בגינם הוכנס התנאי המתלה להסכם בכוונה להפחית את סכום התמורה, או בכוונה אחרת והנתבעים שכנגד אף גרמו לכך שהנתבעת הוציאה כספים לתיקון נזקים ברכוש משותף של בניין בן 16 יחידות דיור בעלות של 29,250 ₪.

    

   כלפי עו"ד אביב טענה הנתבעת בתמצית כי זו התרשלה שלא בדקה כאמור האם באמת המבנה בו מצויה הדירה הוא מבנה מסוכן ואף לא דאגה שהנתבעת תקבל את תמורת הדירה לרבות השיק שהופקד באמתחתה בנאמנות, לא דאגה לביטול הערת האזהרה לטובת התובעים, התעלמה מפניות ב"כ הנתבעת ולא העבירה אליו את ייפוי הכוח שניתן מצד הקונים ובאופן כללי סייעה בידי התובעים והמתווך לעשות עושר ולא במשפט על חשבון הנתבעת.

    

   כלפי עוז נטען כי פעל בניגוד להוראות חוק המתווכים תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") ולחובות הנאמנות וההגינות החלים עליו ע"פ חוק זה ,כי היה לו עניין אישי במקרקעין, או בעסקה, ובאופן כללי פעל תוך קנוניה יחד עם התובעים. הנתבעת הפנתה לחוק העזר לעיריית חיפה שנוגע למבנים מסוכנים וטענה כי לא היה כל יסוד להניח כי הבניין עלול לסכן את המחזיקים בו. בדיעבד התברר מול ועד הבניין כי לא הייתה פניה בנושא לעיריית חיפה מצד ועד הבניין שלא פנה כלל למהנדס העירייה. הנתבעת הפנתה לכך שביום 6.10.22 קיבלה מוועד הבניין החלטה שבה לא מוזכר ואף לא ברמז, כי נערכה פניה אל בעלי הדירות, או אל הוועד בטענה כי המבנה מסוכן. הנתבעת טענה כי עוז הביא אליה קבלן אשר נתן הצעת מחיר לביצוע התיקונים ע"ס 50,000 ₪ כאשר כתוצאה מההטעיה האמורה שילמה לקבלן לבסוף 25,000 ₪ בצירוף מע"מ.

   לאור האמור עתרה הנתבעת לביטול החוזה ומחיקת הערה אזהרה שנרשמה לטובת התובעים וכן לחייב את התובעים ועוז בפיצוי בגין מצג השווא ומרמה בסך של 50,000 ₪. כן עתרה לחייב את התובעים ועו"ד אביב בגין אי תשלום התמורה על פי הוראות החוזה עד לביטול החוזה בסך של 20,000 ₪ ולחייב את התובעים לבדם בפיצוי מוסכם (10%) בסך של 98,000 ₪. ביחס לעו"ד אביב נדרש סעד בדבר השבת שכר הטרחה ששולם לה בסך של 5,850 ₪ ומכל הנתבעים שכנגד יחדיו נתבע החזר עלות השיפוץ בסך של 29,250 ₪ שאותו נאלצה הנתבעת לשלם לקבלן, לטענתה מחמת הטעייתה. לבסוף עתרה הנתבעת לחייב את עו"ד אביב בכל סכום הפיצוי ביחד ולחוד עם התובעים ועוז בגין התרשלותה בייצוג ובכלל זאת כאמור, אי שליחת צ'יק הפיקדון ואי ביטול הערת האזהרה. סה"כ תבעה הנתבעת לחייב את 4 הנתבעים שכנגד בסכום של 197,250 ₪ ובתוספת החזר שכ"ט ששולם לעו"ד אביב בסך של 5,850 ₪.

    

    

4. בכתב הגנתו לתביעה שכנגד טען עוז כי ההתקשרות לשירותי תיווך הייתה מול התובעים בלבד ולכן הנתבעת אינה עונה על הגדרת "לקוח" בחוק המתווכים ולכן אינה יכולה לטעון להפרה של חובת ההגינות והזהירות, או כאילו היה לו עניין אישי במקרקעין. עוז הבהיר כי שווי התמורה בעסקת המכר שיקף שווי שוק נכון ליום העסקה. לטענת עוז, לאחר התעניינות התובעים, ולבקשתם, בדק במחלקת הנדסה האם המבנה מסוכן והתברר לו כי אכן כך הדבר. עוז עדכן את הנתבעת על כי נפתח תיק מבנה מסוכן, העביר אליה את דרישות המהנדס ואף הפציר בה להגיע עימו למחלקה הרלוונטית בעירייה על מנת לבדוק זאת. עוז טען כי הנתבעת שרצתה לקדם את התמורה כחלק מעסקת המכר, ביקשה ממנו למצוא בעל מקצוע אשר יוכל לבצע את התיקונים שנדרשו בהודעת העירייה ולפיכך הפנה אותה לקבלן אשר ביצע תיקונים דומים בבניין סמוך ואיתו בחרה הנתבעת להתקשר, זאת לאחר שלמיטב ידיעת עוז, ועד הבניין סירב להשתתף בעלות התיקונים. לטענת עוז, הנתבעת הייתה מודעת לדרישות עיריית חיפה על מנת לסגור את תיק המבנה המסוכן ולכל אורך הדרך הפצירה בו לקדם את סגירת התיק שם. עוז הכחיש כל נגיעה לניסוח ההסכם שנחתם בהיבטיו המשפטיים למעט התנאים המסחריים שלהם הנתבעת הסכימה.

    

    

5. עו"ד אביב טענה בכתב הגנתה כי לא נפל רבב בהתנהלותה. עובר לחתימה על הסכם המכר הוצג בפניה אישור על היותו של המבנה מסוכן ולכן היה צריך ליתן לעובדה זו ביטוי בהסכם המכר בדמות התנאי המתלה ואכן כך נעשה. עו"ד אביב הבהירה כי לא היה שינוי בסעיף התמורה אלא רק בסעיף אחד שחייב את הנתבעת לשתף פעולה ולהסיר את ההערה כדי לקדם את העסקה. העובדה שהנתבעת הציגה בינואר 2023 אישור כי המבנה אינו מסוכן אין פירושה שבפרק זמן קודם המבנה לא היה מסוכן, אלא כי בפועל בוצעו תיקונים כדי להכשיר את בטיחותו. אשר לטענה כי הנתבעת לא קיבלה את תמורת המכר הפנתה עו"ד אביב לכך שהתקשרה אל הנתבעת מס' פעמים וביקשה ממנה להגיע למשרדה לקחת את השיק ואולם הנתבעת סירבה לקבל כל תשלום ולמעשה היא עדיין מסרבת לקבלו ללא כל הצדקה. עו"ד אביב הדגישה כי הנתבעת חתמה על ההסכם בידיעה צלולה של כל פרטיו. הנתבעת איננה חסויה והיא ברת דעת להבין את תוכנו של ההסכם שאותו ביקשה היא עצמה לקדם.

    

6. בכתב ההגנה שהגישו התובעים לתביעה שכנגד הכחישו באופן מוחלט את הטענות להטעיה, או קנוניה ושבו והפנו לעובדות כפי שפורטו על ידם בתביעה. התובעים הוסיפו כי אין יסוד לטענה כאילו המבנה איננו מסוכן שכן ע"פ בדיקה שביצעו סמוך לחתימת החוזה התגלה להם שהמבנה מסוכן והצדדים הסכימו בהסכמה חופשית להוסיף את התנאי המתלה וזאת מבלי שסעיף התמורה השתנה, היינו, הדירה נמכרה לפי שווי שוק.

    

   התובעים הדגישו כי אילו לא היו עושים בדיקה זו, היו מעמידים עצמם בסיכון לאי תשלום התמורה החוזית בהיעדר אפשרות לקבל משכנתה מן הבנק. הנתבעת ידעה כי מדובר במבנה מסוכן, הסכימה לשאת בעלויות השיפוץ ואולם בהמשך בכדי להתחמק מהתחייבותה החוזית העלתה טענות סרק חסרות תום לב.

    

7. מטעם התובעים העידו: התובע, מר שימרון העובד בעירית חיפה (להלן: "שימרון"), המהנדס איליה קפלן. מטעם הנתבעת העידה הנתבעת עצמה. כן העידו עוז, עו"ד אביב ועו"ד נטלי אוסטרובסקי פרץ (להלן: "עו"ד פרץ") ממשרדה של עו"ד אביב.

    

8. לאחר שהסתיימה שמיעת התיק ואף הוגשו סיכומי התובעים, הוגשו סיכומי הנתבעת ואף הוגשו סיכומי עו"ד אביב, הודיעה הנתבעת (ביום 14.7.24) כי ביקשה מבא כוחה עו"ד ברינט: "לא לעשות שום פעולה משפטית בשמי יותר היות ולא מייצג אותי בשום נושא משפטי (כולל התיק הנ"ל)". הנתבעת ביקשה כי ייקבע דיון נוסף שכן הסתבר לה לטענתה, שעו"ד ברינט הגיש סיכומים בשמה שיכולים לגרום לה נזק. בהתאם להחלטה שניתנה הובהר לנתבעת כי שמיעת ההוכחות בתיק הסתיימה, הוגשו סיכומים מטעם רוב הצדדים ואין מקום לקבוע דיון נוסף. יחד עם זאת בהעדר התנגדות מטעם ייתר הצדדים, הותר לה להגיש עצמאית סיכומים נוספים מטעמה. אציין כי סיכומי הנתבעת כפי שהוגשו ע"י עו"ד ברינט, הוגשו לתיק בטרם הודע על הפסקת ייצוגה ולכן למעשה עומדים בפני ביה"מ 2 סיכומים מטעם הנתבעת. על מנת שתנוח דעתה של הנתבעת ועל מנת שלא תשמע טענה כאילו לא בחנתי איזו מהטענות שהועלו על ידה, יתייחס פס"ד לכל הטענות שהועלו מטעם הנתבעת, הן בהיותה מיוצגת והן לאחר הודעתה וייבחנו בדקדקנות גם טענות הנתבעת בהודעתה בכתב יד מיום 15.7.24 וכן בסיכומיה מיום 25.7.24. יחד עם זאת וכפי שיפורט בהמשך, אציין כבר עתה כי חלק נכבד מטענות הנתבעת בסיכומיה בכתב יד לא היו רלוונטיות למחלוקת שבפני הן לגופן והן מאחר שהינן בגדר טענות חדשות שלא הועלו בכתב ההגנה/כתב התביעה שכנגד, או בתצהירה של הנתבעת, ולכן ע"פ הדין מהווים הרחבת חזית שביה"מ לא רשאי להתייחס אליה (כל מקרה מדובר בטענות בלתי רלוונטיות להכרעה כגון ביחס לשוכרים הקודמים ששהו בדירה ,יחסיה עימם, או יחסיה עם הגרוש שלה, כמו גם צוואת הוריה, טענותיה כלפי בנה ביחס לאי דיווח על ביטול האפוטרופסות עליה ,כספיה בבנקים השונים וכיוב'). בנוסף ובניגוד להחלטתי המפורשת מיום 15.7.24 צירפה הנתבעת לסיכומיה בכתב יד, מסמכים שלא הוגשו במהלך ההליך (בין היתר הסכמי שכירות עם דיירים קודמים והקשור בכך לרכישת הדירה ומסמכים הנוגעים למצבה המשפחתי) ולפיכך בהתאם לדין (גם אילו היה בהם רלוונטיות כלשהיא),לא ניתן להתייחס אליהם. כאמור בכל מקרה לא מצאתי במסמכים אלו נגיעה למחלוקת שבין הצדדים.

   בעניין זה אוסיף כי גם טענות הנתבעת בסיכומיה בכתב יד ביחס לכך שגם בנה שותף לקנוניה, הינן טענות חדשות שלא הועלו בכתב הגנתה, או כתב התביעה שכנגד, או בתצהירה. בנה כלל לא נתבע ולפיכך ברי כי לא ניתן להעלות טענות מסוג זה בשלב הסיכומים.

    

    

   דיון

    

9. לאחר שעיינתי בכל החומר המונח בפני ושקלתי את טענות הצדדים שוכנעתי כי דין התביעה להתקבל ואילו דין התביעה שכנגד להידחות. לא מצאתי כי התובעים או מי מהנתבעים שכנגד נהגו כלפי הנתבעת בחוסר תום לב בשלב המו"מ, או כי נפלו פגמים כלשהם (מצג שווא, הטעיה או תרמית) בכריתת ההסכם. כן לא מצאתי כי החוזה הופר ע"י התובעים. לפיכך, משהנתבעת חתמה על ההסכם, היא מחויבת בו והתובעים זכאים לאכיפתו.

   טענות הנתבעת הפנו, בין היתר, לניתוח תאורטי של חוק העזר על הוראותיו השונות לעניין הוצאת הודעות דרישה לדיירים וכיוב' ואולם, לא מצאתי בנטען לשכנע כי יש לקבל את הגנת הנתבעת או תביעתה שכנגד, שכן אין בניתוח זה של החוק רלוונטיות למחלוקת שבפני. כפי שיפורט אין המדובר בעתירה מנהלית כנגד פעילות העיריה, אלא בתביעה המתייחסת להתקשרות חוזית. עמדת הנתבעת מתעלמת ממצב הנכס כפי שהודע עליו לתובעים ומהגדרתו בפועל כמסוכן במחלקה הרלוונטית בעירייה ובעיקר מתעלמת מהסכמת הנתבעת עצמה, אשר ניתנה מרצונה החופשי, לאחר שהובהר לה מפורשות כי ראשת המועצה טרם חתמה ולכן טרם נשלחה הודעה לדיירים (וראו פירוט בעניין בהמשך). הסכמתה של הנתבעת לתנאי המתלה ולביצוע התיקונים על ידה ניתנה ללא שהוטעתה וללא שנפל פגם אחר כלשהוא ברצונה ובהסכמתה זו לבצע תיקונים לצורך קידום העסקה.

   בהתאם, ידונו תחילה טענות הנתבעת ביחס לפגמים בכריתת ההסכם, או להפרתו ע"י התובעים ומאחר שכאמור, לא מצאתי להן בסיס ,ייבחנו לאחר מכן טענות התובעים על פיהן הם זכאים לאכיפת ההסכם.

   עוד ובטרם אתייחס בפירוט לראיות שהוצגו, אדגיש כי הפניית הנתבעת כתמיכה בטענתה לקנוניה לכך שקיימים מסמכים שהוגשו לאחר הדיון (חוו"ד שהוציא שימרון, תכתובת עם המתווך וכיוב') וכאילו לא התאפשר לחקור עליהם בזמן אמת (ראו סעיפים 42-46 לסיכומי הנתבעת כפי שהוגשו ע"י בא כוחה בטרם הופסק ייצוגו), הינה טענה תמוהה שאין בה ממש, שהרי ב"כ הנתבעת עצמו הוא שעתר במהלך חקירת העדים הללו (שימרון והמתווך) על כי יגישו לתיק את המסמכים. ב"כ הנתבעת יכול היה לבקש במסגרת הליכים מקדמיים לעיין במסמכים אלו מראש, או לחילופין להגיש בקשה לזמן מי מהעדים לחקירה נוספת בעקבות מסמך כלשהוא שהתגלה לאחר הדיון ומשלא עשה כן והמסמכים הוגשו כאמור לבקשתו(!) לאחר הדיון, אין כל בסיס לטענה כי יש בכך לתמוך בטענת הקנוניה. גם הטענה כנגד האוטנטיות של חוו"ד שהגיש שימרון לאחר הדיון, הינה סתמית. המסמך הוגש רק לאחר הדיון משום שב"כ הנתבעת הוא שביקש ששימרון ימציאו. בנסיבות די היה בתע"צ שהמציא שימרון ובנתונים שהועברו לתובעים בטרם חתימת ההסכם ולא היה כלל צורך בהגשת המסמך, שהרי כאמור הבחינה היא ביחס להתנהלות הצדדים לעסקה והתובעים פעלו על בסיס המידע שנמסר להם מהעירייה. המסמך הנוסף הוגש לאחר הדיון רק מאחר שהצגתו התבקשה ע"י ב"כ הנתבעת ולכן אין די בהפניה למועד הגשתו כדי לתמוך בכך שאינו אותנטי.

    

10. הטענה לקנוניה הינה טענה חמורה, אשר לא ניתן לקבלה ללא ביסוס ראייתי. ככל שהנתבעת סברה כי המסמך אינו אותנטי וכי מדובר בקנוניה במסגרתה פעלו שימרון והתובעים, היה מוטל עליה הנטל להציג ראיות שיוכיחו טענתה זו. ודוק, מסעיף 52 לסיכומי הנתבעת שהוגשו ע"י בא כוחה בהיותה מיוצגת, עולה כי הטענה לקנוניה כלל לא מתייחסת לתובעים, אלא ל- 3 "קושרים" (כהגדרתה בסיכומיה שם): המתווך, שימרון והקבלן שבכוונתם "להתחלק בתשלום המופרך שדרשו (וקיבלו)" (סעיף 52 (ב') לסיכומים). אלא שראשית-אם התובעים לא שותפים לקשירת קשר זו, הרי לא קיימת עילה כנגדם, או כנגד זכותם לאכיפת ההסכם. הטענה בהמשך הסיכומים כאילו גם התובע "זרם" במעשה עם המתווך ושימרון ובחר לעצום את עיניו למצגי השווא ולמרמה (סעיף 58 לסיכומים), נטענה באופן סתמי ועומדת כפי שיפורט להלן, בניגוד גמור לראיות שהוצגו בפני. שנית- שימרון והקבלן כלל לא נתבעו ושלישית –בכל מקרה, לא הוצגה כל ראיה שהיא להאשמה כה חמורה מסוג זה אשר לעניין הנטל להוכיחה כבר נקבע בפסיקה שכאשר בעל דין מעלה כנגד חברו טענות בעלות אופי פלילי, כגון גניבה, תרמית וזיוף כבמקרה דנן בו הועלתה טענה זיוף של המסמך, או מרמה, אזי מידת ההוכחה הנדרשת גבוהה יותר. וראה ב- ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) עמ' 589 כי:

    "... הצד שעליו רובץ הנטל להוכיח עובדות המטילות על יריבו סטיגמה של ביצוע עבירה פלילית, חייב לעשות זאת באמצעות ראיות בעלות משקל רב וכבד יותר ממה שדרוש במשפטים אזרחיים רגילים" (שם, עמ' 598 ג'). יצוין כי גם השופט ברק אשר סבר כי עניין לנו בשתי מידות הוכחה בלבד-אזרחית ופלילית, עדיין, קבע אף הוא, שכמות הראיות הנדרשת במקרה של טענה בעלת אופי פלילי, תהיה גבוהה יותר.

    בעניין זה אוסיף כי שימרון העיד שהיוזמה לבדוק את הבניין הייתה מתלונה שהתקבלה בנוגע למבנה במחלקת תלונות הציבור. העובדה שב"כ התובעים הודיעה כי היא מסכימה שביה"מ יראה מי המתלונן האנונימי (עמ' 35 שורה 23), מצביעה לכאורה על כך שהתלונה לא הוגשה ע"י התובעים ולכן ברי כי אין בסיס לטענת הקנוניה כנגדם. בכל מקרה כפי שיפורט, פתיחת תיק מבנה מסוכן לא הביאה להעלאת התמורה ולכן התובעים לא "הרוויחו" מפתיחת התיק וכל רצונם כעולה מההסכם היה שהכרזת הבניין כמבנה מסוכן תוסר. הנתבעת נכחה באולם ביה"מ שעה שבא כוחה התנגד לכך ששמרון יראה לביה"מ מי היה המתלונן האנונימי ויכולה הייתה לבקש מבא כוחה כי יסיר התנגדותו. הנתבעת הייתה מיוצגת לאורך כל ההליך ועד לאחר הגשת הסיכומים ע"י בא כוחה ולא מצאתי בטענה בדבר התלונה האנונימית, אליה הפנתה בהודעתה מיום 15.7.24, כדי להביא באיזה שהוא אופן לחיזוק גרסתה כאילו היה מדובר בקנוניה שנרקמה כנגדה.

     

    גם בטענות הנתבעת בהודעתה (מיום 15.7.24), כאילו לא ניתנה תשובה מי שילם את שכרו של המהנדס איליה וכאילו השאלה כלל לא נשאלה, לא מצאתי ממש: בניגוד לנטען, המהנדס איליה כן נשאל וכן השיב מפורשות בעניין וראה בעמ' 43 שורות 30-31 ועמ' 44 שורות 1-4, שם השיב המהנדס לשאלה מי הזמין ממנו את העבודה ומי שילם לו עבורה, בתשובה ברורה שהיה זה הקבלן שביצע את העבודות. המהנדס השיב כי היו פעמים בעבר בהם המתווך הזמין ממנו אישורים מסוג זה ואולם עמד על כך שבמקרה הזה מי שהזמין ושילם היה הקבלן.

    גם בתמיהת הנתבעת כיצד הגיעו התובעים להתעניין בדירתה (ראו טענות בעניין הן בהודעת הנתבעת מיום 15.7.24 והן בסיכומיה בכתב יד), לא מצאתי ממש. שכן התובעים הגיעו לדירה באמצעות המתווך. גם אם הנתבעת לא ביקשה מאף אחד לפרסם את דירתה למכירה, אין חולק כי הקשר עם התובעים נוצר כאמור באמצעות המתווך. בהתאם לעדות מוסקוביץ אביו יצר קשר עם הנתבעת, שכן איתר אותה באמצעות תוכנה שיש להם במשרד שכן בעבר פרסמה את דירתה להשכרה. העד הבהיר כי אביו פנה לנתבעת:

    "כדי להתעניין אם היא רוצה למכור. אנחנו פונים לכל הדירות בחיפה. יש לנו תוכנת תיווך" (עמ' 54 שורה 25).

    וראה בהמשך חקירתו, כשהבהיר שאביו נוהג לפנות לשמות העולים בתוכנה ככאלו שפרסמו דירות להשכרה, גם אם מדובר במי שפרסם את הדירה להשכרה לפני שנים:

    "ת. לכאלה שפרסמו דירות להשכרה.

    ש. מתי הנתבעת פרסמה להשכרה?

    ת. לפי התוכנה זה נשמר 20 שנה אחורה".(עמ' 54 שורות 24-30).

    כלומר, אין בכך שהנתבעת לא פרסמה את הדירה למכירה כדי לתמוך בטענתה כאילו מדובר בקנוניה נגדה. שמה של הנתבעת עלה במחשב סוכנות התיווך כאחת מיני רבים שפרסמו בעבר דירה להשכרה וכחלק מהמאמץ להשיג דירות לתיווך, אביו של עוז פנה לנתבעת בשאלה האם היא רוצה למכור את הדירה. ע"פ עדותו של המתווך, בהתחלה סירבה הנתבעת למכור ואולם לאחר חודש היא זו שיצרה קשר והודיעה כי היא רוצה למכור את הדירה. התובעים הגיעו לדירה דרך המתווך אליו פנו כשחיפשו דירה ולכן גם בתמיהתה זו אין דבר שיש בו לחזק את טענת הקנוניה.

    כפי שכבר צוין לעיל, המשך טענות הנתבעת בסיכומיה בדבר השוכרים הקודמים ששהו בדירה ,יחסיה עימם, או יחסיה עם הגרוש שלה, כמו גם צוואת הוריה, טענותיה כלפי בנה ביחס לאי דיווח על ביטול האפוטרופסות עליה, אינן רלוונטיות לתביעה שבפני. למעשה דווקא באמור על ידה יש לתמוך בטענת המתווך על כי בתחילה השיבה לאביו כי אינה רוצה למכור את הדירה ורק בהמשך שינתה את דעתה(בעמ' 4 סיפא לסיכומיה בכתב יד, אף נמצאת תמיכה בכך שמוסקוביץ יצר קשר עימה על מנת להציע לה שתמכור את הדירה).

     

11. טענות הנתבעת לגבי חוסר תום לב, או לגבי פגמים בכריתת ההסכם מתייחסות כולן לטענתה כאילו הוצג לה מצג שווא שכן לא הוצאה התראת "מבנה מסוכן" לבניין בו מצויה הדירה וכאילו מדובר בקנוניה במסגרתה גרמו לה הנתבעים שכנגד להוציא כספים ששילמה לקבלן. טענות הנתבעת לגבי הפרת חוזה מתייחסות לאי תשלום התמורה ע"י התובעים. לא מצאתי כל בסיס לטענות אלו של הנתבעת. נהפוך הוא, שוכנעתי כי התובעים תמי לב לחלוטין, נהגו באופן ראוי מתחילת ההתקשרות עם הנתבעת. הנתבעת (אשר הייתה מודעת מלכתחילה לעובדה שמאחר שהתברר לתובעים שקיים תיק "מבנה מסוכן" פתוח בעירייה הם עומדים על הסרת הגדרת המבנה ככזה, כתנאי מתלה להסכם), הסכימה לחתום על ההסכם שכלל את התנאי המתלה ומאחר שרצתה בקידום העסקה בחרה לבצע על חשבונה את התיקונים הנדרשים. גם לעניין טענת ההפרה לא מצאתי בסיס. הכול כפי שיפורט להלן:

     

12. לעניין תום ליבם של התובעים אציין כי עדות התובע נמצאה בעיני אמינה לחלוטין, נתמכה במסמכים ובעדויות המתווך ועו"ד שייצגו את הנתבעת עצמה בעסקה: עדות התובע על כי כשחיפשו דירה לקנייה נהג לבדוק האם מדובר במבנה מסוכן ואין המדובר בהתנהלות ייחודית, או מכוונת כנגד הנתבעת, נתמכה בנספח 17 לתצהירו-תכתובת מול מתווך אחר עוד מ18.8.22, ביחס לדירה אחרת, במסגרתה הבהיר התובע גם לאותו מתווך: "אם זה מוגדר מבנה מסוכן בעירייה זה בעייתי מבחינת המשכנתא". וכן ראה התכתבויות נוספות דומות עם אסיה, לירז ומתווך נוסף. כלומר, אין המדובר ב"תכנון מוקדם" או "עוקץ" שהרי כך נהג התובע לעשות בכל דירה שבה התעניין בחיפה. במהלך חקירתו הנגדית ניסה ב"כ הנתבעת לעורר תהיות ביחס לטענה בדבר דרישת הבנק שהמבנה לא יהיה מסוכן כתנאי להענקת משכנתה למימון הרכישה. לא רק שהטענה כאילו גם במצב של "מבנה מסוכן" עדיין הבנק נוהג להעניק מימון של 50% לא הוכחה ובכל מקרה לטענת התובע הם נזקקו למימון של 70% בהעדר הון עצמי מספיק, אלא שמאחר שהוכח כמפורט להלן, כי אכן נפתח תיק "מבנה מסוכן" לבניין ומשהנתבעת הסכימה לחתימה על ההסכם בו כלול תנאי מתלה בעניין, הרי גם אין כל רלוונטיות לטענות בעניין היכולת לקבל משכנתא. המדובר בתנאי שהיה חשוב לתובעים, עמדתם בעניין הובהרה מפורשות בין ב"כ הצדדים ומשהנתבעת הסכימה לתנאי בעניין בהסכם, די בכך. למעלה מהצורך אפנה לחוות דעת השמאי מטעם הבנק אשר ציין במפורש בסעיף 16(4) לחוות דעתו כי הועבר לעיונו אישור מנהל הנדסה עיריית חיפה מיום 25.12.22 לפיו נכון למועד האישור, תיק מבנה מסוכן סגור ומכאן שמדובר בנתון שכן רלוונטי לשמאות. וכן ראה עדות שימרון אשר העיד מידיעתו האישית, כאחראי במחלקת מבנים מסוכנים בעירייה, שכשאנשים רוצים ליטול משכנתה, קיימת דרישה של הבנק להצגת אישור מהעירייה (ראו עמוד 40 לפרוטוקול). כן ראו בעדות עו"ד אביב על כי "כחלק מהבדיקות של עו"ד מטעם הקונה, הוא בודק האם הבית נמצא במחלקת מבנים מסוכנים"(עמ' 52 שורות 8-9). כלומר, מדובר בבדיקה לגיטימית ומקובלת. לפיכך, אין בידי לקבל את הטענה כאילו היה על התובעים להציג אישור מפורש מהבנק. לאור האמור, אין המדובר בהתנהלות חסרת תום לב או מכוונת כלפי הנתבעת, אלא נתון שהתובעים ראו חשיבות בבירורו מלכתחילה ומשהתברר להם כי אכן קיים תיק פתוח לבניין כמבנה מסוכן, עמדו בתום לב על הוספת התנאי המתלה להסכם. ודוק, התובעים פגשו לראשונה בנתבעת בעת חתימת ההסכם ולכן ברי כי לא יכלו להטעות אותה קודם לכן בשלב המשא ומתן.

     

13. סעיף 15 לחוק החוזים(תרופות בשל הפרת חוזה], תשל"א-1970 קובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעה אותו הצד השני, רשאי לבטל את החוזה, כאשר הטעיה מוגדרת "לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". "טעות" הוגדרה בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. הנטל להוכחת טענה להטעיה, כמו גם יתר הפגמים בכריתת חוזה, כגון עושק, רובץ לפתחו של הטוען להם.

    טענת הנתבעת כאילו הוטעתה, או כאילו הוצג לה מצג שווא, מתייחסת לכך שלטענתה לא התקיימו התנאים ע"פ חוק עזר לחיפה (מבנים מסוכנים) התשמ"ג 1983 (להלן: "חוק העזר"). כך לדוגמא ראשת העיר לא חתמה על ההודעה האמורה בחוק ולא הוצאה עדיין דרישה בכתב מטעם ראשת העיר לבעלי הדירות בבניין לבצע עבודות כאמור בסעיף 3 לחוק העזר. לא מצאתי בנטען "הטעיה" שכן, גם אם מבחינה "פורמאלית" המבנה לא הוכרז עדיין מבנה מסוכן ולא יצאו התראות לבעלי הדירות, הוכח מעל כל ספק כי נפתח לבניין תיק "מבנה מסוכן" במחלקה הרלוונטית בעירייה, נערכה והועברה חוות דעת כנדרש בחוק לראשת העירייה לצורך חתימתה ולצורך שליחת ההודעה ע"פ הנוהל הקבוע בחוק העזר. ראה חוות דעת ערוכה כדין שלבקשת ב"כ הנתבעת הוגשה לתיק ע"י שימרון הנדסאי מבנים ומפקח מבנים מסוכנים בעיריית חיפה ביום 12.3.24 . בהתאם לחוות דעת זו מיום 11.8.22 אשר ניתנה ע"פ חוק העזר, בבדיקה שנערכה בבניין באותו יום , נתגלו הליקויים כדלקמן:

    • סדקים, נשירת בטון וטיח וברזל זיון גלוי בקירות החוץ לרבות בבליטות ובפינות הבניין ובקורות בקומה התחתונה.

    • סדקים, נשירת בטון וברזל זיון גלוי בעמודים בקומת העמודים.

    • מרצפות בולטות ברחבת הכניסה לבניין"

      אי לכך, נדרש לבצע את הפעולות הבאות:

      • להסיר בטון וטיח רופף מהאלמנטים המוזכרים בסעיף 1א- מיידי!

      • לתקן את הריצוף- מיידי!

      • לתקן את העמודים- תוך 30 יום

      • לתקן את הקורות בקומה התחתונה וקירות החוץ לרבות בליטות ופינות הבנין- תוך 90 יום.

        וראה גם את התע"צ מאת מר שימרון, גם ממנה עולה כי ביום 11.8.22, היינו לפני כריתת ההסכם, ערך, מתוקף תפקידו, בדיקה בבניין ונמצאו בו ליקויים דוגמת: סדקים, נשירת בטון וטיח ברזל זיון בקירות החוץ ובעמודים ומרצפות בולטות ברחבת הכניסה. נספח א', מכתב שערך מיום 18.9.22, תומך בביקור זה ולא מצאתי כל סיבה שלא להאמין לשימרון (אשר דבריו נתמכו במסמכים שהוגשו על ידו) והוא אף חזר על הדברים גם בחקירתו:

        "אני ערכי (צ"ל ערכתי- התיקון שלי- ר' א') את הבדיקה ביום 11.8.22. העברתי את חוו"ד לממלא מקום ראש העיר והיא עדיין אצלו" (עמ' 36 רישה).

        בהערת אגב אציין כי אין לקבל טענת הנתבעת בתוספת בכתב היד שהגישה, כאילו אף אחד בעירייה לא יודע מי זה שימרון. אין חולק כי שימרון הוא הנדסאי העובד במחלקה ההנדסית בעירייה. לא מצאתי כל רלוונטיות בעובדה ששימרון הנדסאי ולא מהנדס שכן הנתבעת לא הציגה כל חוות דעת נגדית על פיה לא היה יסוד לדרישת התיקון, או כאילו אין המדובר בליקויים המצדיקים קביעה כלשהי שהמבנה הוא מסוכן, או למצער פתיחת תיק במרשמי העירייה. שימרון אישר בעדותו כי אין המדובר בתיקונים קוסמטיים אלא בתיקונים בטיחותיים: "במקרה הזה לא היה מדובר בתיקונים קוסמטיים, אלא נשירת גושי בטון מבחוץ, עמודי בניין עם ברזלי זיהום גלויים. אלו ליקויים שמסכנים את משתמשי החצר בבניין ועלולים להוות סכנה לבניין בהמשך"(עמ' 42 שורות 23-21) ועדותו זו לא נסתרה ע"י עד בעל מקצוע אחר בתחום. ויודגש, בכל מקרה, משהוכח כי נפתח תיק מבנה מסוכן בעירייה וכך הודע ונמסר לתובעים, הרי גם אם היה מוכח (ולא כך היא!!) כי חוות דעת שמרון הייתה מוטעית, לא היה בכך כדי להביא לקבלת התביעה שכן בפועל הייתה קיימת הגדרה של מבנה מסוכן בעירייה והתובעים עמדו על התנאי המתלה עליו הוסכם . בהתאם לא ברורה הטענה בסיכומי הנתבעת כאילו יש לזקוף לחובת התובעים את אי העדת סגן ראש העיר, או את המהנדס, או את מי שקיבל את התלונה האנונימית בדבר המבנה המסוכן. כאמור, משהוכח כי נתגלו ליקויים במבנה ובפועל נפתח תיק מבנה מסוכן ומשהתובעים עמדו בתום לב בנסיבות אלו, על תנאי המאפשר להם לצאת מההסכם כל עוד מוגדר המבנה בעירייה כמבנה מסוכן והנתבעת מרצונה בחרה לפיכך לבצע תיקונים, אין כל רלוונטיות בטענות אלו לגבי התקיימות הדרישות בחוק העזר. ודוק, איננו עוסקים בעתירה מינהלית נגד התנהלות העיריה על כי דרישה כלשהיא מטעמה של העיריה, או פעולה כלשהיא מטעמה של העיריה ,בוצעה בחוסר סמכות, או שלא בהתאם להוראות החוק . בתוספת כתב יד על סיכומי בא כוחה (ליד סעיף 56), אף הבהירה הנתבעת בעצמה כי "אין לי שום כוונה לתבוע את עיריית חיפה". ענייננו בתביעה חוזית במסגרה יש לבחון את התנהלות הצדדים והסכמותיהם על בסיס הנתונים שהיו ידועים להם בעת ביצוע ההתקשרות. אדגיש כי ככל שלטענת הנתבעת ,פעילות שימרון נעשתה תוך קנוניה ומרמה ולא הייתה כל הצדקה לפתיחת תיק מבנה מסוכן בעירייה, אזי לא רק שהיה עליה לזמן את העדים הנדרשים (לרבות הגשת חוו"ד מומחה מטעמה), על מנת להוכיח כי המבנה לא היה באמת עם הליקויים שצוינו על ידו, אלא שגם בכך לא היה די, שכן היה עליה להוכיח שגם התובעים להם נמסר המידע וגם באי כוח שני הצדדים וגם המתווכים, כולם היו שותפים לאותה קנוניה וידעו על כך . לא רק שטענה זו לא הוכחה, אלא אף מצאתי אותה אבסורדית ובלתי הגיונית בעליל.

        למעלה מהצורך אוסיף כי לא מצאתי טעם כלשהוא בגינו ייתן שימרון חוות דעת בלתי נכונה (טענה שכאמור לא הוכחה!) אגב כך יוער שהתובע העיד כי בבואו לברר האם מדובר במבנה מסוכן, לא פנה באופן ספציפי לשימרון, אלא פנה למחלקת מבנים מסוכנים בצורה אקראית, דרך מס' הטלפון שמופיע במרשתת ומשם הגיע אל שימרון- עמ' 6 שורות 14-13). בעניין טענת ה"קנוניה", אפנה גם לטענת התובעים (ראה סעיף 19 לסיכומיהם), בדבר האבסורד בטענה זו המצריכה תיאום וקנוניה רבת משתתפים לרבות שימרון, המתווך, עורכי הדין של שני הצדדים, המהנדס ,הקבלן, עובדי הארכיב בעירייה וזאת ללא שיש למי מהם אינטרס המצדיק ולו לכאורה התנהגות מכוונת שכזו כנגד הנתבעת.

         

        אם לא די באמור,הנתבעת גם לא יכולה לטעון להטעיה כאילו לא ידעה את המצב לאשורו וכאילו לא ידעה שמבחינה פורמאלית ראש העיר עוד לא חתם ולא יצאו הודעות לדיירים. בפועל היה קיים תיק מבנה מסוכן פתוח בעירייה בשל ממצאי ההנדסאי במחלקה הרלוונטית בעירייה. ובעניין זה ראה תכתובת הווטסאפ שצורפה לתצהיר המתווך בעמ' 9 תכתובת מ 12.9.22 שם עונה לה המתווך מפורשות על שאלותיה בעניין:

        "כי זה עדיין לא דף רשמי, כי ראשת העיר לא חתמה. אבל יש תיק פתוח"

        המתווך אף הזמין את הנתבעת באותה תכתובת לבוא עימו לעירייה והמשיך להבהיר כי אכן: "זה לא מסמך שיצא לדיירים. לדיירים זה יכול עוד שנה לצאת, אבל יש תיק פתוח זה הבעיה".

        הנתבעת בחרה להתעלם בסיכומיה מתכתובת זו שנשלחה אליה ואולם עולה ממנה בבירור כי הדברים כהווייתם הובהרו לנתבעת, גם ע"י המתווך ואין ספק שהנתבעת ידעה בטרם חתמה על ההסכם כי ראשת העיר טרם חתמה וטרם נשלחו מכתבים לדיירים. הובהר לנתבעת כי למרות זאת, התובעים עומדים על רכישת הדירה רק בתנאי שהתיק שפתוח למבנה כמבנה מסוכן, ייסגר. ההסכם נחתם ב 2.10.22 לאחר שהודעות ווטסאפ אלו נשלחו לנתבעת ולפיכך בעת שהנתבעת חתמה על ההסכם, ידעה כי מדובר בתיק פתוח אך עדיין אין חתימה רשמית של ראשת העיר ולא נשלחו עדיין מכתבים לדיירים. לכן אין המדובר בכל מצג שווא או הטעיה!!

         

        ואדגיש כי בכל מקרה, לא ברור כיצד העובדה שבעת חתימת ההסכם טרם חתמה ראשת העיר על חוות הדעת וטרם נשלחו התראות לדיירים, רלוונטית למחלוקת החוזית בין התובעים לנתבעת ולעובדה הברורה כי המבנה אכן היה מוגדר בעירייה כמבנה מסוכן, זאת גם אם העירייה טרם פעלה למשלוח הודעות דרישה כאמור (זאת בפרט ששימרון אישר ולא מצאתי כי עדותו נסתרה גם בנקודה זו, כי בחיפה קיימים מעל 1,000 תיקים של מבנים מסוכנים וסביר בהחלט כי ייתכנו מצבים שהעירייה לא מספיקה לטפל בכולם בדיוק כפי שהיא נדרשת בחוק העזר). כאמור, משהמבנה נבדק ע"י שימרון (ראה סמכותו ע"פ סעיף 2(ג) לחוק העזר) ,נמצאו ליקויים כמפורט בעדותו ובחוות הדעת שערך, נפתח בעירייה תיק מבנה מסוכן. לכן, גם אם חוות הדעת טרם נחתמה ע"י ראשת העיר וטרם נשלחו הודעות דרישה לבעלים, עדיין אין בכך כדי לבטל את העובדה שבפועל נפתח תיק מבנה מסוכן בעירייה ושכך הוגדר הבניין בעירייה עד לביצוע התיקונים. ודוק, ראה בהסכם המכר ב"הואיל" הרביעי: הואיל ועובר לחתימת ההסכם נתקבל דו"ח של עיריית חיפה בדבר התראה על "מבנה מסוכן" שהעתקו מצורף בזה כנספח ג'-מתחייב המוכר לדאוג להסרת התראת ,מבנה מסוכן" בתוך 60 יום ממועד חתימת הסכם זה (להלן-"התנאי המתלה")". הנה כי כן גם הניסוח בהסכם התייחס לקבלת דו"ח מעירית חיפה בדבר התראה על מבנה מסוכן ולא למשלוח הודעות דרישה לדיירים דווקא. וכפי שהעיד שימרון :"במקרה שאין סכנה מידית בבניין אין לי סמכות לפנות לבעלי הבניין ללא חתימת ראש העיר"(עמ' 38 שורה 23). הגם שלא היה מדובר בסכנה מידית, שאחרת ברי כי הייתה מקודמת חתימת ראשת העיר ומשלוח הדרישה, עדיין כאמור נמצאו ליקויים בגינם הוצא הדו"ח, המבנה הוגדר בעירייה כמסוכן ונפתח תיק מבנה מסוכן. בהתאם וכפי שיפורט, הנתבעת שרצתה לקדם את המכר ומרצונה החופשי, ביצעה את התיקונים הנדרשים לצורך סגירת תיק זה.

        עוד אוסיף שאין גם כל בסיס לטענת הנתבעת (שהועלתה כדי לתמוך בטענתה שהבניין לא היה מסוכן), כאילו הבניין שבו בוצעו התיקונים, לא היה הבניין בו מצויה הדירה. כעולה מהעדויות, ובפרט עדות שימרון, הליקויים שנתגלו היו בבניין ב' בו נמצאת הדירה. כעולה מנסח הרישום כניסה ב' מתחילה החל מתת חלקה 17, כאשר הנתבעת היא תת חלקה 24. כך גם עולה מהנסח המתייחס לתת חלקה 24 בלבד שם נכתב כי הדירה נמצאת בכניסה ב'. הוכח שהעבודות אשר בוצעו באמצעות הקבלן נג'מי בוצעו בבניין שבו ממוקמת דירת הנתבעת. (השוו עמ' 34 שורה 24 בחקירת שימרון שכזכור ביקר מס' פעמים בבניין הן לאחר קבלת תלונה והן לאחר מכן על מנת לבחון האם הליקויים תוקנו; וכן עמ' 60 שורה 13 בחקירת עוז).

        הטענה כי הקבלן לא ביצע שום תיקונים שהם, נסתרת הן מהתמונות שהוגשו לעיוני, הן מהעדויות הרבות כאמור והן מהעובדה שלבסוף הרי נסגר תיק בניין מסוכן ביחס למבנה וזאת בגין ביצוע תיקונים. מכל מקום, אם הקבלן קיבל כסף ולא ביצע תיקונים, לא ברור מה עילת התביעה של הנתבעת כנגד הנתבעים שכנגד?! מדוע יש בכך כדי להקנות לה זכות לבטל את ההסכם?! ומדוע לא תבעה את הקבלן במקום לתבוע את הנתבעים שכנגד?! (השוו גם סעיף 14 לסיכומי עוז בדבר אפשרות לכפל פיצוי, ותביעה "עתידית" נגד הקבלן).

        הוכח כי היו ליקויים במבנה בגינם הוגדר המבנה במסמכי העירייה כמבנה מסוכן כך שבתחילה אפילו אישור המהנדס איליה מאוקטובר לא סיפק את שמרון ובבדיקה נוספת שביצע לאחר אישור זה, עדיין היו ליקויים (ראו דוא"ל ששלח לעו"ד פרץ ביום 2.11.22 במענה לפנייתה מיום 27.10.22). ביום 30.11.22 חתם המהנדס איליה על אישור נוסף לפיו דרישת העירייה להסרת הסכנה, טופלה. גם בבדיקה נוספת שנערכה כנראה ביום 13.12.22 נצפו סדקים וברזל זיון גלוי נקודתית בקירות החוץ וכן סדקים בקרניז הגג בחזית האחורית (נספח ו' לתע"צ). עם זאת, גם ליקויים אלה שנותרו טופלו וביום 26.12.22 נתקבל אישור על סגירת התיק. איליה העיד באופן ברור כי ביקר בבניין כנראה פעמיים-כאשר תיקנו ואח"כ שוב (עמ' 45 שורות 31-32) וגם בעדותו ובמסמכים מטעמו, יש כדי לתמוך בקיום הליקויים ובתיקונם. גם עדות עוז על כך שביקר בבניין וראה את התיקונים שבוצעו וכי הוא משוכנע כי התיקונים בוצעו בבניין הרלוונטי ולא בבניין הסמוך, שם בוצעו, לפי עדותו, תיקונים יקרים בהרבה (ראה עמ' 60 שורות 7-13),מצטרפת לייתר העדויות, התמונות והמסמכים, אשר עומדים כולם אל מול עדותה היחידה של הנתבעת כאילו לא היו ליקויים בבניין ולא בוצעו בו תיקונים (ואף צודק ב"כ התובעים בסיכומיו כי הנתבעת לא זימנה ולו אחד מהדיירים בבניין, או בבניין השכן, שיתמוך בגרסתה, וכנראה שלא בכדי).

        הנה כי כן, רק לאחר מספר ביקורים ושני אישורי מהנדס ובחלוף 4 חודשים וחצי ממועד הביקור הראשון, ניתן אישור לסגור את תיק המבנה כמבנה מסוכן. אילו היה יסוד לקנוניה ו/או הטעיה ו/או כי הוצג מצג שווא, לא ברור מדוע הסאגה של הסרת ההערה נמשכה למעלה משלושה חודשים (ממועד פתיחת התיק וארבעה חודשים מן הביקור כאמור), במהלכם בוצעו מספר תיקונים שלא הספיקו ורק לאחר הסרתם, ניתן אותו אישור מיוחל.

        זאת ועוד, אילו היה מדובר בקנוניה, ברי כי איליה המהנדס היה מכיר את התובעים ואולם שירותיו נשכרו באמצעות הקבלן נג'מי כשלתובעים אין כל היכרות מוקדמת איתו (ראו עדות התובע בעמ' 8 שורה 19 אל מול עדות איליה עצמו בעמוד 43 סיפה).

        הנתבעת הציגה אמנם פרוטוקול אסיפת דיירים מיום 6.10.22 שאין בו כל אזכור לתיקונים שצריך לעשות במבנה (זאת בתגובה לנספח 16 לתצהיר התובעים -מודעת ועד בית, שאיננה נושאת תאריך, ואשר על פיה ביום שישי תתקיים ישיבת דיירים בנוגע לתיקונים במבנה). דא עקא, המודעה שהציגו התובעים אינה נושאת כל תאריך, והתאריך שבו נקב התובע- 30.9.22 הוא המועד שבו צילם את המודעה (או לדבריו בחקירתו, ביצע שליחה של הצילום), ואין ראיה שבמועד בו צולמה, היא גם נתלתה. במילים אחרות בהחלט ייתכן כי אותה מודעה הייתה קיימת במקום לפני מועד הצילום ובהתאם, אין סתירה אל מול פרוטוקול האסיפה לעיל. מכל מקום, כמפורט לעיל, הוכח בפני ושוכנעתי כי היה צורך לבצע תיקונים לסגירת התיק בו הוגדר המבנה כמסוכן.

         

14. למעשה, טענת הנתבעת כי הבניין לא הוגדר מעולם כמבנה מסוכן, מתבססת על כך שלדבריה כשניגשה לעיריית חיפה אמרו לה שלא היה רישום של הבית כבית מסוכן:

    "אני ניגשתי לעיריית חיפה, למר מיכאל הלפרין, בקומה הראשונה אחרי שפעמיים דחו אותי. אמרו לי שלא היה שום רישום של הבית כבית מסוכן בעיריית חיפה"(עמ' 29 שורות 28-29) .

    אולם, הנתבעת לא טרחה לזמן את מר הלפרין על מנת שיעיד על כך שאמר שלא היה קיים במועד חתימת ההסכם רישום של הבניין כבית מסוכן .ככל שהדברים אמורים בתקופה שלאחר ביצוע התיקונים, הרי ברור שתיק מבנה מסוכן כבר נסגר והמבנה לא הוגדר עוד כמבנה מסוכן. כאמור, הטענה כאילו בניגוד לתע"צ ולכל המסמכים והעדויות שפורטו לעיל, לא היה קיים תיק פתוח של מבנה מסוכן לפני ביצוע התיקונים, הינה טענה סתמית שבהעדר עדות מטעם אותו גורם (הלפרין), שלטענת הנתבעת אמר לה כך, אין לקבלה. ודוק, העובדה שהנתבעת בחרה שלא לזמן את מר הלפרין להעיד על הדברים הנטענים, עומדת כנגד גרסתה.לעניין אי העדת עד רלוונטי כמעוררת חשד כי בעל הדין שנמנע מהבאתו חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה, ראהע"א 2275/90לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות  בע"מ נ. פרץ רוזנברגואח' פ"ד מ"ז (2) 605, וכןע"א 548/78אלמונית ואח' נ. פלוניפ"ד ל"ח (1) 736.

     

    בהמשך עדותה טענה הנתבעת כי היא אף קיבלה מסמך שלא היה תיק מבנה מסוכן:

    "אני הייתי בעירייה, אני חושבת שהדף נמצא, מיקי הלפרין, אצלו במשרד, בחדר 118, קומה ראשונה, המזכירה הוציאה לי מהמחשב שלא היה כזה דבר"(עמ' 31 שורות 21-22).

    ואולם גם את המסמך הנטען לא טרחה הנתבעת להציג וגם עובדה זו, כמו אי העדת הלפרין או מזכירתו, עומדת כנגד גרסת הנתבעת שכן אי הצגת ראיות בעניין עומדת כנגד טענותיה אלו והחזקה הראייתית בדבר הימנעות נתבע מהבאת ראיה רלוונטית, קובעת, כי אם בעל דין נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שבהישג ידו, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היא הייתה פועלת נגדו, ויש בהימנעותו כדי לאשש את גרסת הצד שכנגד: "מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר – ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגדו (602ז')".ע"א 55/89קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ מ"ד (4) 595.

    בהערת אגב אציין כי טענת הנתבעת כאילו דיברה עם הלפרין עוד בנובמבר לפני ביצוע התיקונים ואז אמר לה כי אין תיק מבנה מסוכן, אף אינה סבירה, שכן אילו כך היה ברי כי הנתבעת לא הייתה ממשיכה בביצוע התיקונים ע"י הקבלן בתקופה שלאחר מכן.

     

15. לאור האמור שוכנעתי כי, המדובר בהתנהלות תמת לב מצד כל הנתבעים שכנגד, לא הוצגו לנתבעת כל מצגי שווא והיא לא הוטעתה באופן כלשהוא: כשהתברר לתובעים כי נפתח תיק מבנה מסוכן, ומשנשלח להם משימרון –איש המקצוע ועורך חוות הדעת, פירוט הליקויים הקיימים, אין כל הטעיה בכך שעמדו על כך שכתנאי מתלה להסכם יירשם שהתראת מבנה מסוכן תוסר. הנתבעת בחרה לקדם את העסקה ולשם כך הזדרזה מבחירתה (!) להתקשר עם הקבלן ולבצע את התיקונים ולא ניסתה לפנות לדיירים נוספים בבניין לקבל השתתפות. לא הוכח שהתובעים, או המתווך, או עו"ד אביב, גרמו לנתבעת לבצע את התיקונים. אלא שוכנעתי כי לאור התנאי המתלה, תנאי לו הסכימה הנתבעת בהבנה ברורה וללא שום הטעיה, הנתבעת היא זו שרצתה כי התנאי יתקיים ולכן בחרה להזדרז ואף ללחוץ על קידום הסרת הליקויים בגינם נפתח תיק מבנה מסוכן, הכול על רקע רצונה שהעסקה תושלם.

    לא הוכח גם שמחיר התמורה בהסכם השתנה עקב התנאי, או כאילו היה לתובעים אינטרס כלשהוא להטעות את הנתבעת בעניין, שהרי אילו כך היה, כלל לא היה נרשם תנאי אלא התובעים היו עומדים על הפחתת התמורה. אלא שהתובעים לא רצו כלל לרכוש דירה בבניין לגביו קיים תיק מבנה מסוכן ורצו רק בהסרת ההערה על הבניין, כשהתמורה שסוכמה מלכתחילה היא זו שנותרה. וראה עדות עו"ד אביב:

    "הסכום לפני שנודע על המבנה המסוכן ואחרי, הוא אותו סכום. זה לא היה אמור להשפיע על הסכום, שכן העסקה בסכומה לא הייתה יוצאת לפעול אם המבנה היה עדיין מסוכן. שווי העסקה גילם את שווי של הנכס בהתבסס בכך שהמבנה לא מסוכן, אחרת לא היה תנאי מתלה אלא היו אומרים "באו ננכה סכום של 100,000 ₪ לדוגמא" והחוזה היה נחתם ככה".(עמ' 52 שורות 14-19).

    אין המדובר בניצול של הנתבעת, או באינטרס מוסתר כלשהוא שהיה לתובעים, אלא בעניין מהותי שהיה חשוב לתובעים באופן לגיטימי כתנאי לרכישת הדירה. הנתבעת הסכימה לתנאי וכדי לקיימו, כך שהמבנה לא יוגדר כמבנה מסוכן בפנקסי העירייה, בחרה לממן בעצמה את עלות התיקונים הנדרשים. לפיכך, אין כל בסיס לטענת ההטעיה או העושק. ואשוב ואדגיש באופן מפורט :

    התובע העיד בתצהירו ובעדותו כי לגבי כל הדירות בהן התעניין, בדק אם קיים מבנה מסוכן (עמ' שורה 21-22) וכן התכתובת שצורפה ופורטה לעיל. לכן גם לגבי הדירה התקשר למחלקת מבנים מסוכנים. בהתחלה אמנם נאמר לו שתיק מבנה מסוכן סגור, העסקה קודמה, סוכם על תמורה של 980,000 ₪ ועורכות הדין מטעם הצדדים הגיעו לנוסח מוסכם של הסכם. אולם, לאחר מכן, כשפנה שוב לעירייה בסוף ספטמבר התברר לו כי קיימת הודעה מיום 18.9.22 לפיה המבנה בו מצויה הדירה מסוכן ושימרון הבהיר לו כי במהלך אוגוסט 2022 נערכה בדיקה והסתבר שיש ליקויים במבנה ואף שלח לו את רשימת הליקויים. עיון בהודעה מיום 18.9.22 מטעם הארכיון ההנדסי בעירייה מצביע על כך שאכן קיים תיק מבנה מסוכן פתוח למבנה. המייל משמרון מ- 7.11.22 מפרט את הליקויים שנמצאו באותה בדיקה אשר בגינה נפתח תיק מבנה מסוכן ואף מובהר בו כי כדי לסגור את הטיפול בתיק יש לבצע את העבודות המפורטות. כלומר הובהר מפורשות אלו עבודות נדרשות כדי שתיק הבניין לא יישאר פתוח כתיק מבנה מסוכן. מהעדויות עולה כי גם המתווך וגם עו"ד אביב מטעם הנתבעת, ביצעו בדיקה בעירייה וגם הם מצאו כי אכן מדובר בבניין שקיים לגביו תיק מבנה מסוכן פתוח. לפיכך ובהסכמת הצדדים נוסח התנאי המתלה.

    ודוק, סכום התמורה נותר כאמור זהה בדיוק לסכום שהיה עוד לפני שהתברר קיומו של תיק פתוח. המידע בדבר תיק פתוח כמבנה מסוכן, לא רק שהוכח כנכון עובדתית, אלא שבכל מקרה לא גרם לנתבעת כל הטעיה בגינה לא הייתה חותמת על ההסכם, שכן מלבד האפשרות של התובעים לצאת מההסכם, אם הגדרת המבנה כמסוכן לא תשתנה תוך הזמן שנקבע, ייתר פרטי ההסכם ובעיקר התמורה, נותרו כשהיו!

     

16. לעניין התמורה אבהיר כי מהראיות עלה בצורה ברורה שהדירה נמכרה בשווי שוק. ראו בהקשר זה גם חוות דעת השמאית שהוצגה בתיק מאת הבנק (נספח 18) מיום 29.12.22, בסמוך לעסקה, אשר לפיה ערך הדירה תאם לחלוטין את התמורה שננקבה בחוזה בין הצדדים. מכל מקום הנתבעת לא הציגה כל נתון אחר (לא כל שכן חוות דעת), הסותרת את שווי הדירה נכון למועד כריתת החוזה. המחיר שיקף אפוא הסכמה סבירה. בהערת אגב אציין כי גם אם הדירה הייתה נמכרת במחיר מעט נמוך משוויה, הרי שבעיקרו של דבר היה מדובר בטעות בכדאיות העסקה, בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 שאין בה משום פגם המצדיק ביטול החוזה.

    בהתאם אין כל יסוד גם לטענת העושק שהעלתה הנתבעת .ע"פ סעיף 18 לחוק החוזים:

    "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

     בהתאם לפסיקה, על מנת שייקבע, כי חוזה נחתם בנסיבות של עושק יש להוכיח את מצבו הקשה של הנעשק ("מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית", "חוסר ניסיון"), את ניצולו של העושק, וכן "העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל"). ראהע"א 403/80חי סאסי נ' נעימה קיקאון,פ"ד לו(1) 762:

    על שלושה יסודות - השלובים זה בזה ככלים שלובים - השתית המחוקק את עילת העושק, שהראשון בהם עניינו מצבו של העושק ("מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית", "חוסר נסיון"), השני - התנהגותו של העושק (ה"ניצול שניצל") והשלישי - העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל")....  מבחינה מילולית נראית לי פרשנות של כבוד השופט אלון בע"א 719/78(1)הנ"ל, בעמ'684-685, לפיה מדובר במצב חמור ומתמשך ולא בקושי ארעיאוחולף. כך נובע גם מהעובדה, שבביטוי "יבעתהו צר ומצוקה" (איוב טו, כד [ג] נתפרשה המלה כ"לשון לחץ ודוחק, ובא לרוב צמוד ומקביל אל לשון 'צר'" (פירוש "דעת מקרא", עמוס חכם (מוסד הרב קוק, תש"ל), איוב, טו, כד [ד]). אולם עד כאן לעניין הפירוש המילולי. לעומת זאת, אין לגרוס שהמשמעות של המושג בו עסקינן חופפת אף היא את הפרשנות המילולית. מבחינה זו הצעתי היא, שננהג גמישות ולא נקבע מסמרות מעבר לנושא המסוים העומד לדיון".

     

    לא רק שהנתבעת לא הוכיחה כי הייתה במצב כזה שהתובעים ניצלו על מנת שתתקשר בהסכם המכר, אלא שלא הוכח גם שתנאי העסקה היו גרועים וחורגים מהמקובל. לעניין מצב הנתבעת אציין כי מעדותה של הנתבעת ומהופעתה בפני, התרשמתי כי מדובר במי שמבינה היטב את הדברים ולא הוכח כי היא סובלת מחולשה שכלית או גופנית שבגינה לא הייתה מסוגלת לקבל החלטה מושכלת. לא הוצגה כל ראיה על פיה הנתבעת הייתה במועדים הרלוונטיים במצוקה כלשהיא ובוודאי לא הוכחה מצוקה חמורה ומתמשכת, כדרישת הפסיקה. גם הצו לביטול אפוטרופסות של בנה על גופה ורכושה שצורף על ידי הנתבעת עצמה ביום 14.7.24 דווקא מעיד על כשירותה של הנתבעת לנהל את ענייניה בעצמה שהרי האפוטרופסות עליה בוטלה כ-12 שנים לפני כריתת החוזה וגם בכך נסתרת הטענה כאילו הייתה בעת כריתת ההסכם במצב כלשהוא שנוצל. לא הוכח שהתובעים ניצלו את הנתבעת וכי תנאי העסקה היו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. לא הוכח כי התמורה עליה הוסכם הייתה גרועה או נמוכה באופן חריג. כפי שיפורט להלן, הנתבעת היא שבחרה מיוזמתה להוציא הוצאות לתיקון הליקויים על מנת לקדם את המכירה (ובכל מקרה גם התשלום ששילמה לקבלן עבור התיקונים, לא הפך את העסקה לכזו שתמורתה חריגה באופן קיצוני מהמקובל וראה להלן סעיף 17 סיפא וכן סעיף 18).

17. לא מצאתי כל בסיס גם לטענה כאילו מישהו אילץ, או הטעה את הנתבעת ביחס לביצוע התיקונים. התובע אף העיד כי בהתחלה בכלל לא סבר שהנתבעת היא שתתקן, אלא היה חשוב להם רק שאם הגדרת המבנה כמסוכן לא תשתנה, יוכלו לצאת מההסכם. בדיעבד נודע לו כי הנתבעת מבצעת את התיקונים. הדבר לא נראה לו חריג לאור העובדה שלנתבעת, אשר רצתה לקדם את העסקה, היה אינטרס שהתיקונים יבוצעו כמה שיותר מהר לצורך עמידה בתנאי המתלה שנקבע בהסכם. וראה בעדותו:

    "קודם כל לא סברתי שהיא תתקן. כהחלטה ראשונית. לאחר מכן לאחר מס' ימים אמרו לי שהיא הולכת לתקן את המבנה, שהמבנה הולך לעבור שיפוץ, אמרתי אוקי אפשר להמשיך בעסקה. עוה"ד דיברו והוסיפו את התנאי המתלה שהיה מוסכם על כל הצדדים. אני עובד ברשות המסים כמפקח על מס הכנסה, לא סברתי שזה כל כך מוזר או משהו שהוא כזה, זה דברים שקורים בעסקאות, לפעמים הם רוצים למכור אז הם משלמים עשרים שלושים ואפילו יותר כדי לסיים את העסקה." (עמ' 7 שורות 22-27 ).

    הנה כי כן התובעים, אשר פגשו בנתבעת פעם יחידה בעת חתימת ההסכם, כלל לא דיברו איתה על ביצוע התיקונים על ידה:

    "ברגע שגיליתי שזה מבנה מסוכן, אני את יוליה לא ראיתי עד מעמד חתימת החוזה, הכל התנהל מול עוז, התקשר אליי כשהוא אמר לי שהולכים לתקן את המבנה אמרתי אוקי, אפשר להתקדם הלאה. לאחר מכן ביררתי באמת אם מתקנים ואם נסגר קבלן מסוים ואם באמת מישהו לא אומר לי משהו לא נכון." (עמ' 7 שורות 29-32).

    ודוק, כפי שהתובע הבהיר, לא נראה לו חריג כששמע שהנתבעת דואגת לביצוע התיקונים. ואכן ביחס לסכום עסקה בסך 980,000 ₪, השקעה של פחות מ30,000 ₪ ע"י בעל דירה "שלחוץ" לסיים עסקה למכירת דירה (וליקויים המותירים את הבניין כמבנה מסוכן, מעכבים אותו מסיומה), הינה בהחלט התנהלות סבירה.

    בעניין זה אשוב ואדגיש כי לא נסתרה עדות התובע על פיה הפעם הראשונה שיצר קשר עם הנתבעת וראה אותה הייתה במעמד חתימת החוזה. לכן לא ניתן לקבל טענה להשפעה בלתי הוגנת כלשהי, או הטעיה בהינתן כי לא היה כל קשר קודם בין הצדדים לחוזה ולמעשה המו"מ הבשיל לכדי הסכם מחייב, דרך התיווך ובניסוח ב"כ הצדדים לאחר ששמעו מהצדדים את התנאים שחשוב להם כי יירשמו בהסכם. כעולה מעדות המתווך לאחר שבתחילה הנתבעת לא רצתה למכור, פנתה בהמשך מיוזמתה לתיווך מתוך רצון למכור את הדירה תמורת מיליון ₪ (סכום קרוב מאוד לסכום שעליו סוכם לבסוף -980,000 ₪) וביקשה לחתום על עסקה אפילו "מחר".

    ש. אח"כ היא כן הסכימה?

    ת. היא התקשרה אלינו איזה חודש אחרי ואמרה שרוצה למכור את הדירה, מבחינתה מחר ומה ההצעה האפשרית" (עמ' 55 רישה)

    ובהמשך:

    "ש. היא נקבה בסכום מינימום?

    ת. דרשה מיליון ₪.

    ש. וכשאמרתם לה 980 אלף ₪ הסכימה?

    ת. כן" (עמ' 59 רישה).

    בהערת אגב אציין שלמעשה הסכום שאותו הציעו התובעים, 980,000 ₪ (התמורה שלבסוף נסגרה), הוצע עוד לפני שהתובעים בכלל ידעו כי המבנה הוגדר כמבנה מסוכן ובתקופה שבה הנתבעת כלל לא השיבה להצעה, ורק לאחר מכן כזכור, פנתה לעוז מיוזמתה (ראו סע' 17 לסיכומי התובעים).

    גם ע"פ עדות שימרון התברר כי אין המדובר במצב חריג ,אלא בהחלט מקובל שב"כ שמייצג מוכר דירה פונה לברר האם קיים מבנה מסוכן ופועל להסרת הגדרת המבנה ככזה (ראה עמ' 41 שורות 9-15).

     

18. אם לא די בכל האמור, למעשה הנתבעת עצמה הודתה כי היא זו שבחרה לבצע את התיקונים כי רצתה למכור את הבית ולכן לא התאמצה ולא פנתה לעוד אנשים מהבניין כדי שישתתפו עימה בעלות התיקונים:

    "עמי מוסקוביץ הציג לפניי מסמך כביכול מעיריית חיפה שהבניין נרשם כבניין מסוכן ועד שההערה הזאת בעירייה שהבניין מסוכן – אי אפשר שהקונים יקבלו משכנתא, ומכיוון שרציתי למכור את הבית, מיהרתי לבנק שלי לאומי בשד' הנשיא סניף 891, קיבלתי כסף מזומן ועצת עמי מוסקוביץ ששלח אליי קבלן בשם נג'ימי נתתי לו כסף מוזמן 25,000 ₪ אמרתי לו תתחיל לעבוד כי אני רוצה למכור את הבית. אין עוד מישהו בבניין, שאלתי, שרוצה לעשות שיפוצים, בהתחלה היה סכום של ארבעים אלף שחזן רשם אותו, אח"כ אמרו לי שהמדרגות וכל הפנים לא נדרשים תיקונים כדי להוציא את רשימת הבתים המסוכנים אז ירדנו לסכום של פחות עשרת אלפים ₪." עמ' 19 שורות 30-36).

    מלבד העובדה שהנתבעת התייחסה בדבריה אלו לעמי מוסקוביץ בעוד שאת תביעתה הגישה כנגד עוז מוסקוביץ, הרי בכל מקרה מדבריה עלה כי אין המדובר בהטעיה אלא בבחירה שלה, כאמור. למעשה כבר בעת חתימת ההסכם הבהירה הנתבעת כי היא זו שתטפל בתיקונים וראה תשובתה כשנשאלה האם במעמד חתימת החוזה אמרה שתטפל, השיבה: "נכון וזה מה שעשיתי" (עמ' 19 שורה 27).

    שוכנעתי כי הבניין הוגדר במסמכיה הפנימיים של העירייה כמבנה מסוכן עקב הליקויים ולכן גם הוסף התנאי המתלה בהסכם, אשר ככל שלא יתקיים העסקה תבוטל. לכן כפי שהצהירה הנתבעת עצמה, פנתה לקבלן שאותו הציע לה המתווך עמי (ולא עוז הנתבע(!), כדי לבצע תיקונים כי: "אני רוצה למכור את הבית".

     אין הטעיה במידע בדבר היות המבנה מבנה מסוכן במסמכי העירייה ואין הטעיה בכך שכשהנתבעת הודיעה שברצונה לבצע תיקונים כדי שתוכל להשלים את המכירה, הוצע לה קבלן המבצע תיקונים מהסוג הנדרש.

    וגם בהמשך ראו תשובת הנתבעת, כשנשאלה למה לא פנתה לדיירים הנוספים בבניין כדי שיתחלקו עימה בתשלום: "כי הדיירים לא רצו למכור בתים. וחוץ מזה אמרתי אני עושה גם מצווה כי ההורים שלי גרו שם וגם אני גרתי שם בילדות שלי. אז למה לא?" (עמ 21 שורות 34-35).

    הנה כי כן הנתבעת בחרה(!), לא הוטעתה ולא אולצה, לבצע בעצמה את התיקונים כי רצתה להוציא לפועל את עסקת המכירה. בהקשר זה ראה גם בסיכומי המתווך לעניין בחירתה של הנתבעת שלא להקטין נזקיה בכך שלא תבעה החזר מייתר הדיירים בבניין שנהנים מהשיפוץ ומנגד גם לא תבעה את הקבלן אשר לטענתה כלל לא ביצע את העבודה. גם מהתכתובת ווטסאפ עם המתווך עולה כי הנתבעת היא זו שלחצה לגמר התיקונים ע"י הקבלן וקבלת אישור מהעירייה שהבניין הוצא מרשימת המבנים המסוכנים (ראה הודעתה מיום 27.10.22 עמ' 11 לתצהיר המתווך וכן הודעתה בעמ' 12 ואף בעמ' 13, שם הבהירה בהודעתה כי אינה רוצה "לרדת ממכירת הבית, אלא רוצה לראות התקדמות").

    תימוכין נוספים לאמור ניתן למצוא גם בעדות המתווך על כי הנתבעת הגיעה אליו לפחות 4 פעמים וביקשה ללחוץ על הקבלן שיזרז את עבודתו (השוו עמ' 56 שורות 29-27 לחקירתו). כן ראה הודעת וואסטפ נוספת מיום 21.11.22 אשר גם על פיה הנתבעת זירזה את המתווך וכתבה לו : "עכשיו זו החובה שלך אם אתה רוצה את הכסף על העמלה, כדי לסיים את החוזה מכירה". ביום 24.11.22 הנתבעת הבהירה: "בשום שלב לא אמרתי שאני רוצה לרדת ממכירת הבית, אלא רוצה לראות התקדמות, ואין כלום". – "אין התקדמות" בהקשר בו דובר- הינה הצגת אישור העירייה על הסרת הערת המבנה המסוכן.

     

    ועוד ראה בעניין גם את עדות עו"ד אביב שציינה כי הנתבעת פעלה נמרצות לקיום התנאי המתלה והוצאתו אל הפועל וכי אף לאחר שהקבלן ביצע את העבודות ביקשה להתקשר למחלקה למבנים מסוכנים כדי לזרז את הטיפול בתיק וראיה לכך אותה התכתבות ענפה של משרד עו"ד אביב עם המחלקה בעירייה:

     

    "ש. נחקרת על התנאי המתלה ואמרת שהנתבעת הייתה בקשר יום יומי. היא הבינה את השיפוץ שהיא צריכה לעשות כתוצאה מההערה של "מבנה מסוכן"?

     

    ת. כן, לא רק שהיא הבינה, היא גם לקחה חלק פעיל בעשיית כל מה שצריך להעשות כדי לאפשר לחוזה הזה לצאת לפועל ולקיים את התנאי המתלה. היינו איתה בקשר טלפוני אינטנסיבי ואובססיבי, על כל פעולה שביצעה, בין אם זה הקבלן שבסוף ביצע את העבודות, הייתי מעודכנת. היא התקשרה עם קבלן שיבצע את העבודות, היא ביקשה ממני לחכות שהיא תקיים את התנאי. לאחר שהקבלן ביצע את העבודות היא ביקשה להתקשר למחלקת המבנים המסוכנים כדי לזרז גם שם את הטיפול כדי שהתיק שם יהיה סגור כדי שתוכל להמציא את האישור לצד השני ובכך תוכל לקבל את הכסף. בעקבות הבקשות והלחץ שהפעילה, בית המשפט יכול לראות את עשרות המיילים שנשלחו ע"י המשרד שלי למחלקה למבנים מסוכנים כדי לקבל מידע, לכדי לזרז את הטיפול בהסרת הסכנה. הכל כתוב, הכל מצויין. להכל יש תיעוד וגיבוי". (עמ' 50 סיפה).

     

    עדות זו מתיישבת גם עם עדות עו"ד פרץ לגבי השיפוץ:

    "ש. היא אמרה משהו לגבי השיפוץ שהיא הולכת לעשות?

    ת. היא אמרה שהיא מבינה, היא קיבלה לידיה את אישור המבנה המסוכן וגם אישרה לי שהיא קיבלה. לאחר מכן היא אמרה שתבדוק מה שהיא עושה ופנתה באופן עצמאי לטפל בזה. היא לקחה הכל על עצמה". (עמ' 64 שורות 30-28).

    בעניין זה אוסיף כי מעדות עוז עלה שאכן אין זה נדיר שבעלי דירות אשר מעוניינים למכור את דירותיהם, ממנים מכיסם ומבצעים תיקונים נדרשים על מנת להסיק קיום "מבנה מסוכן, מהבניין בו מצויה דירתם וכך היה גם במקרה זה:

    "היו לי מספר מקרים כאלה באזור הזה, שבעלי דירות מבינים שאם לא יעשו את זה מהכיס שלהם, זה יכול לקחת גם 10 ו-20 שנה... היא החליטה למכור את הדירה, אם מבחינתה לשלם את הסכום זה או יותר זו החלטה של המוכר. למתווך במקרה זה אין צד"(עמ' 55 שורות 24-28).

     

19. לאור האמור, גם לא הוכחה כל עילת תביעה כנגד המתווך, שכן בניגוד למשתמע מתביעתה של הנתבעת כאילו מדובר בקנוניה שהמתווך חבר לה עם הקבלן, התברר מעדותה של הנתבעת, כפי שנטען ע"י המתווך בסיכומיו, כי טענותיה כלל אינן מתייחסות אליו-המתווך שתבעה-עוז מוסקוביץ, אלא לאביו-עמי, אשר כלל לא נתבע ע"י הנתבעת (וראה בתשובתה על כי הייתה בקשר רק עם עמי ופגשה את עוז רק שבאה למשרד –עמ' 27 שורה 32).

    בנוסף גם לגבי עמי, שכלל לא נתבע, אין לנתבעת כל עילה להטעיה שכן מעורבותו (של עמי(!) (ראה עמ' 29 שורה 29), גם לגישתה, הייתה להציע את הקבלן ותו לא: וראו כשנשאלה:

    ש:הטענה שלך אם אני מבין נכון, מוסקוביץ הוא שותף של נג'ימי?

     

    ת:מוסקוביץ, אני לא אומרת כלום, מוסקוביץ אמר לי להיות בבניין, יגיע קבלן שהוא ממליץ עליו, הוא לא היה נוכח בכל מסירת הכספים. אני עליתי עם מי שהיה שידעתי שהוא ראש ועד הבית בזמנו, דודי חזן. הוא אמר לי שהוא כבר שנתיים לא בתפקיד. חזן מילא את כל הצעת המחיר, בנוכחותו נמסר על ידי כסף מזומן, וזהו. ובהמשך:

    "מוסקוביץ, עמי מוסקוביץ אמר שיגיע מישהו מטעמו, קבלן שהוא ממליץ עליו, ואני אפגש איתו בבניין. הגעתי ונג'מי חיכה לי בין העמודים, ועלינו לקומה שלישית לדודי חזן. עמי לא היה. הוא רק המליץ ושלח אותו". (עמ' 29 שורות 17-31).

    כפי שפורט לעיל, שוכנעתי כי לא היה כל מצג שווא ביחס למצב הבניין כפי שהוגדר בפנקסי העירייה והמתווך אף הבהיר לנתבעת את המצב לאשורו וראה את האמור בסעיף 11 לעיל שם הובאה תכתובת הווטסאפ ממנה עלה כי המתווך הבהיר לנתבעת מפורשות כי אמנם ראשת העיר עדיין לא חתמה ולא הוצעו התראות לדיירים, אבל בפועל קיים תיק מבנה מסוכן בעירייה. משהנתבעת הסכימה לתנאי מתלה ,אשר נוסח ע"י ב"כ הצדדים, בכללם באת כוחה(!), על פיו המכירה מותנית בהסרת התראת מבנה מסוכן ומשהנתבעת היא זו שהזדרזה ולצורך קידום ההסכם חפצה ובחרה בביצוע התיקונים, אין כל רשלנות, או עילת תביעה כנגד המתווך אשר הפנה אותה לקבלן אשר ע"פ עדותה שלה, אין לה כל טענות כלפיו. איליה העיד (ראה עמ' 46 שורות 10-16), כי אין זה נדיר שמתווכים מעורבים בהשגת אישורים על הסרת הסכנה וכי הוא עובד עם הרבה מתווכים שצריכים אישורים(על מנת לקדם עסקאות מכר בהן הם מתווכים) ולכן אין גם בקשר של עוז עימו, כדי להעיד על קנוניה כלשהיא כנטען. למעלה מהצורך אציין, כי עוז אף לא היה מעורב כלל בניסוח התנאי המתלה בהסכם (ראה עדות עו"ד אביב עמ' 52 שורות 18-19 וכן הפניית עוז ובצדק בסיכומיו לסעיף 12 לחוק המתווכים האוסר עליו לעשות כן). לאור האמור, אין כל יסוד לטענת ההטעיה מצידו של עוז וזאת אף מבלי להידרש לכך שלא היה כל הסכם תיווך בינו לבין הנתבעת ומכאן שלא עמדה לו כל חובה כלפיה, לא מכוח חוזה ולא מכוח חוק המתווכים (ראו גם סעיפים 7-6 לסיכומי עוז) והסכם התיווך נכרת עם התובעים בלבד אשר אף נשאו בשכ"ט התיווך.

     

20. גם טענת הנתבעת כאילו ההסכם הופר ע"י התובעים לא הוכחה ולא מצאתי לה כל בסיס: בהתאם לסעיף 5 להסכם, סכום התמורה עמד על 980,000 ₪ שהיו אמורים להשתלם כדלקמן: 145,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם באמצעות המחאה חתומה לפקודת המוכר כשנקבע שבכפוף לקיום התנאי המתלה ובכפוף לתשלום זה במצטבר, יהיה רשאי הקונה לרשום הערת אזהרה לטובתו. ההמחאה תישאר בידיה הנאמנות של עו"ד סופי אביב עד לקיום התנאי המתלה ועד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, או עד 3 ימי עסקים ממועד קיום התנאי המתלה לפי המוקדם. סך של 100,000 ₪ ישולם תוך 7 ימים מיום שנרשמה הערת האזהרה. יתרת התמורה בסך 735,000 ₪ תשולם תוך 45 ימים ממועד קיום התנאי המתלה באמצעות המחאה בנקאית ערוכה לפקודת המוכר (או העברה ישירות מהבנק הממשכן) בתנאים המפורטים בסעיף 5.2.3 שם.

     

    הוכח כי התובעים עמדו בהתחייבותם זאת ואילו הנתבעת היא שסיכלה וסירבה לקבל את התמורה: מהראיות שהוצגו עולה כי התובעים אכן הפקידו המחאה בנקאית ע"ס 145,000 ₪ לפקודת הנתבעת (ראה נספח 7 לתצהיר התובעים וכן סעיף 12 לתצהיר עו"ד פרץ וכן עדותן בביה"מ של עו"ד אביב ועו"ד פרץ) ואולם הנתבעת היא שסירבה לקבל את ההמחאה. לא מצאתי כל יסוד לטענת הנתבעת בהודעתה מיום 15.7.24 כאילו עו"ד רוטלוי ביקשה מעו"ד אביב לא להעביר לנתבעת את השיק אלא שהיא והקונים יחתמו בשם הנתבעת על השיק (ראו בעמ' 3 ל הודעת הנתבעת מיום 15.7.24). נהפוך הוא, מהעדויות והראיות עלה באופן ברור כי בא כוח הנתבעת ניסתה להעביר לנתבעת את השיק ואולם הנתבעת סירבה לקבלו. ודוק, גם במהלך הדיון בפני,הוצג השיק והוצע לנתבעת לקבלו ואולם גם עתה הבהירה הנתבעת עצמה כי היא מסרבת לקבלו. לא מצאתי כל אמירה, או רמיזה, או ראיה כלשהיא התומכת בטענת הנתבעת כאילו ב"כ התובעים ביקשה שלא להעביר לנתבעת את השיק (כאמור בעמ' 3 להודעתה מיום 15.7.24),או כאילו השיק נמסר מב"כ התובעים ישירות לבנה (עמ' 13 לסיכומי הנתבעת בכתב יד)-טענה שאין בה כל ממש שהרי במהלך הדיון ב"כ הנתבעת הבהירה כי השיק עדיין אצלה ואף הציעה לנתבעת לקחת את השיק ואילו הנתבעת היא זו ששבה והודיעה במהלך הדיון כי היא מסרבת ליטול את השיק(עמ' 51 שורה 25). גם בציטוט ממכתבה של ב"כ התובעים מיום 1.1.23 על פיו לאחר שב"כ הנתבעת הודיעה לה שהנתבעת מסרבת להגיע לקחת את השיק ומסרבת למסור את פרטי חשבון הבנק שלה לצורך העברת התשלום השני, ביקשה שלא למסור לה את השיק אלא לאחר שיובטח כי ב"כ הנתבעת תוכל לחתום בשמה על מסמכי המשכנתא כדי שניתן יהיה להמשיך בעסקה לא מצאתי כל פגם. בהתאם לסעיף 2.11 להסכם התחייבה הנתבעת לחתום על כל מסמך לשם קבלת משכנתא ע"י התובעים ובלבד שכספי ההלוואה יועברו ישירות לידיה ו/או לעוה"ד בנאמנות. מדובר בסעיף מקובל, המאפשר לקונה לקבל משכנתא לצורך תשלום יתרת התמורה עבור נכס המקרקעין שרכש. לאור התנהלות הנתבעת אשר סירבה לקבל את השיק ולמסור פרטי חשבון לצורך העברת התשלום השני, הרי שדאגת ב"כ התובעים לכך שתובטח זכות התובעים לקבל משכנתא על מנת שיוכלו לעמוד בהתחייבותם ע"פ ההסכם ולהמשיך בהעברת התשלום הנוסף שאמור היה להיות ממומן מכספי משכנתא, הינה לגיטימית ולא מצאתי בה כל חיזוק לטענת הקנוניה שהעלתה הנתבעת, או לטענת הפרת ההסכם (בכל מקרה הנתבעת סירבה ליטול את השיק בלי קשר לצורך לחתום על מסמכי המשכנתא). כעולה מסעיף 13 לתצהיר עו"ד פרץ, ומהעדויות שהושמעו בפני, ב"כ התובעים אף ביקשה את פרטי החשבון של הנתבעת על מנת להעביר לה את התשלום השני ואולם הנתבעת סירבה למסרם. בעניין זה אדגיש כי הוכח שהתובעים ביקשו לבצע העברה בנקאית של הסכום השני-100,000 ₪ ואולם הנתבעת סירבה למסור פרטי חשבון הבנק לצורך העברת התשלום. בהתחשב בכך שסירבה לקבל את ההמחאה הבנקאית מושא התשלום הראשון, ברי כי אין כל יסוד לטענה כי היה על התובעים להעביר לה סכום זה בשיק בנקאי או רגיל, או בדרך אחרת (שלא ברור מה היא, שהרי חל איסור בדין להעביר סכום כה גבוה במזומן. ראה חוק לצמצום השימוש במזומן, התשע"ח – 2018).

    עוד לפני הגיע מועד התשלום השלישי הנתבעת הודיעה על ביטול ההסכם.

    וביתר פירוט: ביממה שלאחר קבלת אישור העירייה על סגירת התיק, (27.12.22) נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים בהתאם להוראות ההסכם ושוכנעתי מעדויות עו"ד אביב ועו"ד פרץ שנמצאו מהימנות, כי הנתבעת נדרשה על ידן להגיע לקבל לידה את התשלומים לפי לוח התשלומים שנקבע. הנה כי כן התובעים עמדו בתשלום שכן השיק הבנקאי הראשון (145,000 ₪) הופקד בנאמנות במשרד באת כוחה של הנתבעת וכבר יצא מכיסם של התובעים (מעצם היותו שיק בנקאי), והנתבעת היא שסירבה לקבלו. אמנם בסעיף 5.2.1 נכתב כי הוא יופקד בנאמנות, אך אין כל אזכור לכך שהוא יופקד בבנק בחשבון נאמנות דווקא, אדרבה הוא אמור להימשך "לפקודת המוכר". משכך צודקים התובעים בטענתם בסעיף 38 לסיכומיהם כי אין כל יסוד לטענה שהופנתה כלפי עורכי הדין המייצגים בעסקה כאילו היה מקום לפתוח חשבון נאמנות, בהינתן כי השיק היה לפקודת הנתבעת (כאשר הוא למוטב בלבד).

     

    לגבי התשלום השני (100,000 ₪), אכן בסעיף 5.2.2 לא נכתב באופן מפורש שהתשלום השני יהיה בהעברה בנקאית דווקא ואולם לא מצאתי כי התובעים הפרו את ההסכם בעניין זה. סירובה של הנתבעת לקבל תמורה חוזית כבר בתשלום הראשון הוכח כדבעי במהלך המשפט ולכן אין כלל צורך לדון בשאלה הנוגעת לאמצעי התשלום השני. למעלה מהצורך אבהיר כי לאור התנהלות הנתבעת וסירובה לקבל את השיק הבנקאי מושא התשלום הראשון ,אזי שאלתו של בא כוח הנתבעת בחקירתו (עמוד 9) מדוע לא נמסר שיק במסגרת התשלום השני, מיתממת לשון המעטה ואין כל ראיה שהנתבעת אשר סירבה לקבל את השיק הראשון, הייתה מסכימה לקבל את השיק נשוא התשלום השני. הנתבעת הודתה בחקירתה כי מאחר שלגישתה נפלה קורבן למעשה מרמה, לא היה טעם שבכלל תפנה לקבל את כספי התמורה (עמ' 32 שורה 28). עוד קודם לכן אישרה שפגשה את עו"ד אביב בסופרמרקט במרכז חורב ועו"ד אביב שאלה אם היא באה לקחת את השיק, ואולם הנתבעת עצמה השיבה לה: "אמרתי אני לא באה לקחת שום צ'יק. מה מכרתי בית? היו תיקונים שנדרשתי לעשות שלא היה בהם צורך". (עמ' 23 שורות 13-12).

    וראה בתשובת התובע: " אני בחור צעיר, אין לי הרבה כסף, אני לא זורק מאה אלף שקל ככה, אני גם דואג לכסף שלי ואם היא לא באה ולקחה את ה- 145,000 ₪ שהיו אצל עוה"ד ולא ענתה לה לשיחות, שאני אבוא וייתן עוד מאה אלף ₪ על סמך מה? עשיתי את כל המאמצים שהיא תביא פרטי חשבון ושהדבר יקרה".(עמ' 9 שורות 18-21).

    ובעניין רצונם של התובעים לבצע את התשלום השני, ראה עדות עו"ד אביב: "קיבלתי טלפון מהקונים שביקשו לקבל את פרטי חשבון הבנק של המוכרת לצורך העברת התשלום".(עמ' 48 שורות27-28). וכן בעדות עו"ד פרץ על כי בתשובה לפנייתה לקבל את פרטי חשבונה מאחר שהתובעים רוצים להעביר לה את ה100,000 ₪, אמרה לה הנתבעת: "אני לא מכרתי שום נכס, אני לא יודעת על מה את מדברת" (עמ' 65 שורה 22).

     

    לא מצאתי כל יסוד לטענה שהעלה ב"כ הנתבעת כלפי עו"ד אביב, מדוע לא סרה היא עצמה לביתה של הנתבעת ומסרה לה את השיק במקום מושבה (כל זאת גם אם אתעלם מטענת התובעים בסעיף 37 לסיכומיהם על כי מדובר בהרחבת חזית, ואניח כי אין המדובר בהרחבת חזית). גם אם מקום מגורי הנתבעת "בקרבת מקום", לא נכון להטיל על עורך דין חובה לסור לביתו של הלקוח על מנת למסור לו שיק, במיוחד שעה שהלקוח לא מעוניין לקבל את השיק- ומטעם זה אין בהפניה (סע' 91) לסעיף 44 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), העוסק בחיוב שלא הוסכם על מקום קיומו, כדי לסייע לנתבעת. לא רק שעו"ד אינו אמור לבצע שליחויות (אלא אם הלקוח מבקש כי השיק יועבר אליו ע"י שליח), אלא שלא ברור האם בשאלה נרמז כאילו היה על עו"ד אביב להפעיל על הנתבעת כוח פיסי ו"לדחוף", או "לזרוק" את ההמחאה הבנקאית בביתה, שהרי כאמור הנתבעת הודיעה לה במפגש בסופר, לפי עדות הנתבעת עצמה, כי היא כלל לא רוצה לקבל את השיק והיא חוזרת בה מהסכמתה למכור את הדירה. בהערת אגב אציין כי לא מצאתי לקבל את טענת הנתבעת בסיכומיה, כאילו משתמע מהעדויות שעו"ד אביב התרשלה וחמור מכך הביעה כלפי הלקוחה שלה "סלידה רבה" (סעיף 77). לא התרשמתי כלל וכלל כי מסקנה זו עולה מהעדויות. טענה זו אף אינה מתיישבת עם הטענה שהובאה מיד לאחר מכן (סע' 81), שלפיה עו"ד אביב כלל לא הכירה את הנתבעת. אם נטען כי עו"ד אביב איננה מכירה את הלקוחה שלה, לא ברור כיצד באותה עת ניתן להגיע למסקנה שזו אינה "מסמפתת" אותה.

     

    וראה גם עדות עו"ד פרץ בדבר תשובת הנתבעת לפנייתה לקבל את השיק: " שתגיע. לאחר מכן אמרה שלא מוכרת את הנכס ולא יודעת במה מדובר ולא יודעת מי אנחנו ואמרה שבכלל חשבה שמוכרת את הנכס לאנשים אחרים, אנשים נשואים מלומדים, והבינה שלא כך הדבר ובגלל שזו דירה של הוריה לא מוכנה למכור לכל אחד על אף שנחתם כבר חוזה"(עמ' 63 שורות 7-9). ובהמשך לגבי האופציה של שליחת ההמחאה לבית הנתבעת באופן ישיר:

    " לא אשלח 150,000 ₪ שיצאו מחשבון של קונה ותחת אחריותנו לאדם שלא מוכן לקבל את הכסף למען שלא ידוע לי אם היא מקבלת את הכסף. היא לא רק לא רצתה לקחת אלא גם אמרה שלא מוכרת את הבית....היית בתור עו"ד שולח סכום כזה למי שטוען כך? היא לא רצתה לקבל את הכסף".(עמ' 63 שורות 20-24).

     

    בעניין זה אוסיף כי אמינה עליי תשובתו של התובע על פיה מלכתחילה החתימה על החוזה הייתה במשרד בא כוח הנתבעת באזור בית מגוריה של הנתבעת על מנת שיהיה לנתבעת קל יותר לבוא ולקחת את השיק (עמ' 15 שורות 17-16). הנתבעת סירבה לקבל את שני התשלומים, וכפי שהעידה עו"ד אביב, היא פעלה כראוי על פי הוראות ההסכם ועם התקיימות שני התנאים, האחד התנאי המתלה והשני רישום הערת אזהרה, ביקשה להעביר את השיק לידי הנתבעת, זאת בדיוק כפי שסוכם בחוזה. עו"ד פרץ אישרה בחקירה כי בוודאות שוחחה עם הנתבעת ואמרה לה שהשיק מחכה אצלה במשרד וכל זאת כבר מיד לאחר רישום הערת אזהרה. כאמור, גם במסגרת הפגישה בסופרמרקט, אישרה הנתבעת שעו"ד אביב הזכירה לה שנמצא שיק במשרד וגם באותו מעמד הנתבעת הודיעה שמסרבת לקבלו. בהערת אגב אעיר כי אין לקבל את טענת הנתבעת שהועלתה בסיכומיה בכתב יד, כאילו עו"ד השיבה באותו מעמד שאם הנתבעת לא תקבל את השיק, "היא הולכת לעשות קניות איתו". המדובר בטענה חמורה שלא מצאתי לה כל בסיס ואף לא הועלתה ע"י הנתבעת במהלך עדותה.

     

    מדוא"ל מיום 29.12.22, יומיים לאחר רישום הערת אזהרה, עולה כי עו"ד פרץ כתבה לנתבעת שהתקיימו התנאים בהסכם והיא מוזמנת ליטול את השיק הבנקאי ולמסור כבר באותו מעמד פרטי חשבון לביצוע התשלום השני. לא ראיתי כי הנתבעת הכחישה קבלת הדוא"ל לעיל בתצהירה, כאשר בחקירתה לא שללה לחלוטין קבלת הדוא"ל, אלא רק טענה כי "עם מיילים סיימה". מכל מקום אמינה עליי לחלוטין גרסת עו"ד פרץ על כי גם שוחחה עם הנתבעת מספר פעמים ואמרה לה שהשיק מחכה לה במשרד (שם, שורה 3). אין כל היגיון שבאי כוח מוכר בעסקת המכר יעדיפו שכספי הלקוח יישארו במשרדם ומנגד אין כל היגיון שבאי כוח מוכר יכפו על מי שמתכחש לחוזה ומסרב למכור את הדירה, לקבל שיקים בניגוד לרצונו.

    כפי שכבר צוין לעיל, בסיכומיה בכתב יד העלתה הנתבעת, לראשונה, טענות קשות כלפי בנה אריק ובכלל זאת טענה לשיתוף פעולה נטען (מעורבותו בקנוניה),עם באת כוח הקונים, התובעים, לרבות מסירת השיק לבנה אריק (ראו עמוד 13). לא זו בלבד שמדובר בטענות שלא הועלו בכתב ההגנה, בכתב התביעה שכנגד או בתצהיר, אלא רק בסיכומים בכתב יד ולכן בהתאם לדין, מהווים הרחבת חזית שע"פ הפסיקה, אין להתייחס אליה כלל, אלא שכפי שכבר פורט, אין בטענות אלו ממש שהרי במהלך הדיון ב"כ הנתבעת הבהירה כי השיק עדיין אצלה והנתבעת היא זו ששבה והודיעה, גם בפני, כי היא מסרבת ליטול את השיק (עמ' 51 שורה 25). למעלה מהצורך אוסיף כי הטענות גם לא הוכחו באופן כלשהוא שהרי הנתבעת לא טרחה לעמוד על זימון בנה לחקירה בבית המשפט.

     

21. לאור האמור, לא הוכחה כל עילת תביעה כנגד עו"ד אביב ולא מצאתי כי נפל כל דופי בהתנהלותה כמייצגת הנתבעת בעסקת המכר. בעניין זה צודקת עו"ד אביב בטענתה בסיכומיה על כי לא רק שלא הוכחה התרשלות מטעמה, אלא שבכל מקרה גם אם הייתה מוכחת התרשלות, הייתה הנתבעת צריכה להוכיח נזק בסכום הנטען וקשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת לאותו נזק נתבע. מהעדויות התברר כי בטרם נחתם ההסכם הוצג בפני עו"ד אביב אישור מהעירייה לפיו קיים תיק פתוח למבנה כמבנה מסוכן. לפיכך בהסכמתה המלאה של הנתבעת ובידיעתה הברורה, התווסף אותו תנאי מתלה. לא הוכח כי היה לעו"ד אביב סיבה להטיל ספק באמינותו של המסמך (נספח ג' להסכם) מטעם מנהל הנדסה, ארכיון הנדסי מרכז מידע בעיריית חיפה ואין מקום להטיל על עורכת דין חובה לבדוק האם התיק בעירייה נפתח כדין, או האם הושלם ההליך לפי חוק העזר העירוני, ובכלל זאת כי אושר על ידי ראש העירייה ונמסר כדין לבעלי הדירות וכדומה. מרגע שהוצג בפני עו"ד אביב ע"י הצד השני לעסקה מסמך מטעם העיריה, הנהנית מחזקת התקינות, כאמור בסיכומי עו"ד אביב, ומשלא היה כל טעם המצדיק "לבלוש" אחר הנוהל להוצאת המסמך, שהרי אין ספק מהעדויות כי היה מסמך אוטנטי וכי אכן נפתח תיק מבנה מסוכן בעירייה ומאחר שהתובעים-הקונים, עמדו על רכישת הדירה רק בתנאי שתיק זה ייסגר, פעלה עו"ד אביב כראוי משהביאה נתונים אלו לידיעת הנתבעת ובהסכמתה של הנתבעת(!), נוסח התנאי המתלה בהסכם. אין כל חובת צפיות המטילה על עו"ד חובה לצפות כי מסמך מטעם העיריה, על פיו נפתח תיק מבנה מסוכן למבנה ולמרות התכתובת עם העיריה, הוצא שלא כדין (מה שגם וכמפורט לעיל בהרחבה כלל לא הוכח).נהפוך הוא, לאור חזקת התקינות, הצפי הוא כי המסמך הוצא כדין. בכל מקרה, מאחר שעל מנת לחייב בעילת הרשלנות היה על הנתבעת להוכיח גם את הנזק שנגרם לה כתוצאה מאותה רשלנות ואת הקשר הסיבתי לאותו נזק, ברי כי הנזק לכל היותר היה יכול להגיע לסכום שהנתבעת שילמה עבור התיקונים (אילו הייתה מוכחת רשלנות שכאמור כלל לא הוכחה(!!)),שהרי התובעים רצו לשלם לה את מלוא התמורה והיא זו שסירבה לקבלה ואין כל יסוד לתביעת הסכומים הנוספים שנתבעו מעו"ד אביב כגון החזר שכ"ט בגין עבודה שביצעה, או בגין ביטול ההסכם שבוטל ע"י הנתבעת תוך הפרת ההסכם על ידה. משהוצג לעו"ד אביב אישור על סגירת תיק מבנה מסוכן נסללה הדרך להוצאת ההסכם לפועל בהתבסס על התנאי המתלה. עו"ד אביב וצוות משרדה היו בקשר רציף עם הנתבעת, שיתפו אותה בכל אבן דרך עד כריתת החוזה ולאחריו ואילו הנתבעת היא זו שבחרה מסיבות השמורות עמה שלא לקבל את התשלומים הראשונים של החוזה. אין כל חובה שבדין, או כל הצדקה, להטיל על עורך דין חובה לכפות על לקוח לקבל את פעימות התשלום שבחוזה אם הלה מסרב לכך בדעה צלולה ומבין את ההשלכות הנובעות מהתנהלותו זו. ממילא כפי שפורט לעיל, אין להטיל על עורך הדין חובה לסור לביתו של הלקוח ולמסור לו את התשלום פיזית במקום מגוריו, או לממן מכיסו הוצאות שליח. מה גם במקרה שבנידון, שוכנעתי כי לא היה בכך כל טעם שכן הנתבעת סירבה לקבל את התשלום ולא ניתן היה לכפות עליה לקבל את ההמחאה, גם אם היה מגיע שליח לביתה.

     

    משהוכח כי עו"ד אביב עשתה מאמצים סבירים (ואף מעבר לכך באמצעות צוות המשרד), לאיתור הנתבעת והודיעה לה כי השיק הראשון אצלה וכי עליה להגיע למשרד לקחת אותו, והיא מתבקשת למסור פרטי חשבון לתשלום השני ואולם הנתבעת סירבה בתוקף (ולא העלתה כל השגה על אמצעי התשלום עצמו), אין לומר כי זו התרשלה במסגרת תפקידה. יוער כי טענתה זו של הנתבעת על אי מסירת השיק סותרת את טענתה לאי מחיקת הערת אזהרה (סע' 50 לתביעה שכנגד). בניגוד לנכתב בסעיף 50 ב' שם, התובעים שילמו את התשלום הראשון בפועל, שהרי הוצא שיק בנקאי, כלומר הכסף קיים וכבר נמשך מחשבונם, ומסירת השיק עצמה נועדה לקיים את החוזה ואילו מחיקת הערה האזהרה משמעה ביטולו של ההסכם ופועל יוצא השבת כספי התמורה לתובעים, היינו אי מסירת השיק. מההתכתבות שהוצגה לעיוני, עו"ד אביב וצוות משרדה היו בקשר רציף עם המחלקה למבנים מסוכנים בעירייה ובמעקב תמידי לסגירת תיק מבנה מסוכן, ועם קבלת אותו אישור על סגירת התיק, פעלה עו"ד אביב כדין כשביקשה להוציא את ההסכם אל הפועל ולא לסכן את הלקוחה שלה בהפרת חוזה. בהקשר זה יוער כי גם אם אניח שלא נשלחו "עשרות מיילים" למחלקה למבנים מסוכנים כנטען בסעיף 83 לסיכומי הנתבעת, משהאחרונה הודתה בסעיף זה בעצמה כי נשלחו לכל הפחות 3 הודעות דוא"ל, הרי שמדובר במספר פניות סביר בהחלט ביחס לתקופה הקצרה יחסית.

     

22. לאור האמור, לא הוכח פגם כלשהוא בהסכם, או הפרה כלשהיא של ההסכם ע"י התובעים, בגינם הייתה זכאית הנתבעת לבטל את ההסכם. למעשה הנתבעת שנסוגה לפתע מהתחייבותה בטענות שלא מצאתי להן כל בסיס, היא שהפרה את הוראותיו הברורות של ההסכם ובהתאם התובעים זכאים לסעד הנתבע על ידם –אכיפת ההסכם: בעניין זה אדגיש כי שוכנעתי באופן ברור כי הנתבעת חתמה על ההסכם לאחר שהבינה את תוכנו לרבות התנאי המתלה. הובהר לה כי קיים תיק פתוח בעירייה על פיו מדובר במבנה מסוכן וכי התובעים עומדים על הסרת הגדרה זו כתנאי לרכישה. הנתבעת הבינה תנאי זה ובהתאם, על מנת לקדם את המכירה וקיום התנאי אותו הבינה, התקשרה עם קבלן על מנת שיתקן את הליקויים, אולם בשלב מסוים התחרטה וביקשה לבטל את ההסכם. בעניין זה ראה עדות עו"ד פרץ על פיה לאחר שהתגלה כי המבנה מוגדר בעירייה כמסוכן, הודיעה לנתבעת על כך ושאלה האם היא מסכימה לאותו תנאי. עו"ד פרץ העידה, ועדותה נמצאה מהימנה בעיני, כי הנתבעת הסכימה וכי היא התרשמה שהנתבעת מבינה היטב את משמעות התנאי (עמ' 64). עו"ד פרץ אישרה בחקירתה כי שלחה לנתבעת את טיוטת החוזה וכי זו הייתה מוסכמת על הנתבעת, לרבות אותו תנאי מתלה:

    "ש. את התרשמת שהיא הבינה במה מדובר?

    ת. חד משמעית.

    ש. היא אמרה משהו לגבי השיפוץ שהיא הולכת לעשות?

    ת. היא אמרה שהיא מבינה, היא קיבלה לידיה את אישור המבנה המסוכן וגם אישרה לי שהיא קיבלה. לאחר מכן היא אמרה שתבדוק מה שהיא עושה ופנתה באופן עצמאי לטפל בזה. היא לקחה הכל על עצמה.

    ש. לא היית חותמת או מציעה את התנאי המתלה אם היא לא הייתה מסכימה לכך?

    ת. לעולם. קודם כל הסכמת הלקוח". (עמ' 64 שורות 32-25)

     

    אין לעו"ד פרץ, שאף איננה בעלת דין, כל אינטרס שלא לדייק בעובדות. אין כל יסוד שעורך דין המייצג צד לעסקת מכר, יכפה על הצד אותו הוא מייצג להתקשר בתנאים שלהם הוא אינו מסכים, או יטעה אותו לגבי הבסיס העובדתי העומד בדרישת הצד השני לאותו תנאי. גם עו"ד אביב, אשר אמנם לא נכחה במעמד חתימת החוזה, אך היא זו שערכה את החוזה, הבהירה כי הנתבעת עודכנה בכל צעד ושעל לגביו:

    "מה שכן אוכל לומר זה שלקוחה הייתה איתנו בקשר טלפוני כל יום ועודכנה בכל דבר שנעשה. היא גם הייתה אצלי במשרד לפני החתימה. מדובר בקשר אינטנסיבית (צ"ל אינטנסיבי- התיקון שלי ר' א') ואובססיבי מצידה" (עמ' 47 שורות 30-28).

    למעשה הנתבעת עצמה העידה כי הבינה את התנאי ולכן פעלה לתיקון הליקויים:

    "ש. כשהגענו לחוזה הסבירו לך שיש תנאי בחוזה עד שיגמרו לתקן את התיקונים בגלל שיש מבנה מסוכן, הסבירו לך?

    ת. כן זה היה התנאי המתלה של כל הסיפור, על זה עמד כל העניין.

    ש. וכשאנו ישבנו ועמדנו לחתום אמרת שאת תטפלי בזה.

    ת. נכון וזה מה שעשיתי". (עמ' 19 שורות 23-27).

     

    למעלה מהצורך ולמרות ששוכנעתי כי התנאי והצורך בתנאי (לפי דרישת התובעים),הובהר לנתבעת לפני חתימת ההסכם והיא הבינה אותו, הסכימה לו ובהתאם אף הזדרזה ופעלה לקיומו, אוסיף כי בכל מקרה, הלכה ידועה היא כי "אדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב, חזקה עליו אשר חתם לאור הסכמתו יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 325/88 טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני ברק פ"ד מ"ד (1) 341).

     

23. לאור האמור, ומאחר שלא מצאתי כל טעם אשר הצדיק את הודעת הנתבעת מיום 11.1.23 באמצעות בא כוחה הנוכחי, על כי ההסכם בוטל מחמת הפרתו ו/או מחמת הטעיה או פגם בכריתה, הרי שאקט הביטול עצמו מהווה הפרה יסודית של החוזה מצד הנתבעת. בעניין זה כבר נקבע בפסיקה כי ביטול חוזה באופן חד צדדי, שלא בהתבסס על הפרה מטעמו של הצד האחר, איננו נתפס כביטול בהתאם לדין, ועלול אף להוות הפרת חוזה מצד עצמו. ראו ע"א 623/10 כהן נ' אטיה (2012), פס' 15 לפסק דינה של השופטת חיות כתוארה אז: "ויודגש - ייתכן כי המשיבה סברה באמת ובתמים כי המערערים הפרו את ההסכם וכי עומדת לה עילת ביטול, אך המבטל חוזה שלא כדין נחשב הוא עצמו למפר חוזה אפילו נעשה הדבר בתום לב." כן ראו ע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו (13.8.13), שבו צד שלח הודעה על ביטול, שלא כדין, ונקבע כי בכך הוא עצמו הפר את החוזה הפרה יסודית וקמה לצד שכנגד עילת אכיפה. ודוק: שם דובר על הפרה לא יסודית, ואילו כאן בעניינינו לא נפל כל דופי בהתנהלות התובעים ולמעשה הנתבעת נתנה הוראת ביטול חסרת כל בסיס. לפיכך, בדין הגישו התובעים מיד לאחר מכן תביעה לאכיפת חוזה, לא לפני שהשיבו למכתבו של עו"ד ברינט יומיים לאחר מכן ודרשו תחילה שהנתבעת תעמוד בהתחייבויותיה (ראו נספחים 13-12 לתצהיר התובע).

     

24. משהנתבעת הפרה את ההסכם עליו חתמה מרצונה החופשי ללא כל הטעיה או מצגי שווא ומשלא הוכח כי נפל פגם כלשהוא בהסכם עליו חתמה והוא אף לא הופר, זכאים התובעים לאכוף עליה את קיום החוזה, שכן דיני החוזים מעניקים מעמד בכורה לאכיפה כתרופה העיקרית שזכאי לה הנפגע בעקבות הפרת חוזה. וראה סעיפים 2-1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. התפיסה העומדת ביסוד הגישה המעניקה מעמד בכורה לתרופת האכיפה היא כי חוזים יש לקיים (ראו: ע"א 9090/10 שרעבי נ' "עזריאל" מושב עובדים להתיישבות חקלאית, (פורסם במאגרים) (2014, ע"א 3724/22 זלק נ' חן, (פורסם במאגרים) (2023)). וכן ראה ע"א 8320/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר (פורסם בנבו, 29.3.2011) שם נקבע כי :

    "כידוע, אכיפה היא הסעד הראשוני והעיקרי בדיני החוזים בשיטת המשפט הישראלי (ראו למשל: עניין תמגר, בעמ' 688). בעניין רבינאי הועלתה טענה דומה לטענה שהעלו המשיבים בנוגע לקיומו של סייג לאכיפתו של זיכרון דברים בשל צ'יקולי צדק. על רקע נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, הורה השופט ברק (כתוארו אז) על אכיפת החוזה. יחד עם זאת, עמד השופט ברק על שלוש האפשרויות העומדות לפני בית המשפט בנסיבות כגון דא: הימנעות מלתת צו אכיפה; אכיפת צו אכיפה כאמור בחוזה; הענקת צו אכיפה תוך הוראה לשיערוך המחיר (שם, בעמ' 291). בהקשר זה קבע השופט ברק כי כתנאי לאכיפה מוסמך בית המשפט לשערך את התמורה החוזית (שם, בעמ' 295-294). בהמשך נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי שיערוך התמורה שהקונה חייב על פי החוזה יהיה בדרך כלל תנאי לאכיפת החוזה (עניין מקסים, בעמ' 607). באשר לאפשרות כי בית המשפט ימנע מלאכוף את ההסכם הצביע השופט ברק בעניין רבינאי על נסיבות שבהן סבר בית משפט זה כי לא יהיה זה צודק בנסיבות העניין לאכוף את החוזה (שם, בעמ' 292-291), אם בשל שיהוי בתשלום התמורה על ידי הקונה באופן שאכיפת התמורה המוסכמת בחלוף השנים תסב למוכר נזק כספי ניכר, ואם בשל נסיבות בהן גילה הקונה נוקשות בלתי מוצדקת".

    וכן ראו דברי כבוד הנשיא מ. שמגר בבע"א 3745/92  ‎פיליפ פסקל‎ ‎נ' משה מזרחי, פ''ד מח(2) 359 (1993):

    "בתי המשפט מבקשים לטפח קיום חוזים ואינם אוהדים ביטולים שרירותיים של חוזים, כאשר צד נוהג כאילו אין בהתקשרות החוזית כדי ליצור חיוב אשר אותו יש לכבד".

     

25. לאור כל האמור אני מקבלת את התביעה העיקרית במלואה ודוחה את התביעה שכנגד כנגד כל הנתבעים.

    בהתאם, אני קובעת, כי התובעים זכאים להירשם כבעלי הזכויות בדירה וכי על הנתבעת להעביר להם את כלל המסמכים הנדרשים להשלמת רישום הזכויות במקרקעין על שמם וזאת בכפוף להפקדת יתרת התמורה בנאמנות (לפי שלבי המכר הנקובים בחוזה), אצל באי כוחה בעסקת המכר שברשותם ייפוי כוח בלתי חוזר להשלמת העסקה (עו"ד פרץ ו/או אביב ו/או דקל דרעי ו/או רפאל אמיגה- להלן: "עורכי הדין").

    אני מחייבת את הנתבעת לחתום על כל מסמך שיידרש לשם קבלת משכנתה מצד התובעים למימון העסקה וכל מסמך הדרוש לשם השלמת המכר, וככל שלא תעשה כן בתוך 3 ימים ממועד קבלת דרישה, אני מסמיכה את עורכי דין לחתום בשם הנתבעת על מסמכי המשכנתה ו/או כל מסמך אחר הנחוץ על מנת להשלים רישום הזכויות ע"ש התובעים.

     

    הואיל וכבר קיימת הערת אזהרה לטובת התובעים, הנתבעת אינה מחזיקה בדירה פיזית, והתביעה התקבלה, אין טעם בצו איסור דיספוזיציה.

    כפוף למילוי תנאי ההסכם לצורך מסירת החזקה בדירה, אני מורה לנתבעת לפנות את הדירה מכל חפציה ולמסור את החזקה בה לידי התובעים. אשר למחסן- אכן ע"פ ה"הואיל" השני להסכם, הדירה כוללת מחסן. יחד עם זאת, אם וככל שדייר אחר מחזיק בו, לא ניתן להיעתר לסעד של פינוי כלפיו זאת מאחר שאותו דייר, לא צורף כבעל דין בתובענה.

     

26. חיוב בהוצאות- התביעה העיקרית התקבלה במלואה. התביעה שכנגד נדחתה לחלוטין. בהתאם לפרק י"'ח לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018 וראה תקנה 151(א) על פיה על ביה"מ לפסוק הוצאות לשיפוי הצד שזכה בגין הוצאות שהוציא, זאת בצד הצורך להביא בחשבון את המשאבים שנדרשו והתנהלות בעלי הדין מהצד השני, כדלקמן:

    "151(א) חיוב בעל דין בתשלום הוצאות נועד לשפות את בעל הדין שכנגד על הוצאותיו בהליך בהתחשב בתוצאותיו, במשאבים שנדרשו לניהולו ובהתנהלות בעלי הדין." 

    וכן ראה תקנה 153(ג) הקובעת פרמטרים נוספים שיש לשקול בעת פסיקת ההוצאות: "153(ג) בקביעת שיעור ההוצאות יתחשב בית המשפט, בין השאר, בשווי הסעד שנפסק וביחס שבינו לבין הסכום שנתבע, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש".

    במקרה שלפניי, התובעים זכו באופן מלא בסעד המבוקש בכתב התביעה ומלוא טענות הנתבעת נדחו גם במסגרת התביעה שכנגד. יש להביא בחשבון, כי התנהל הליך משפטי מלא ומורכב, אשר כלל דיון קדם משפט, הליכים מקדמיים, תצהירים, הוכחות וסיכומים.

     

27. לאחר ששקלתי את מכלול נסיבות ההליך, אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות התובעים בסך כולל מע"מ של 25,000 ₪. בנוסף תישא הנתבעת בהוצאות הנתבע שכנגד 3-המתווך עוז והנתבעת שכנגד 4-עו"ד אביב, בסך כולל מע"מ של 12,500 ₪ לכל אחד מהם, בגין דחיית התביעה שכנגד כנגדם.

    הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

     

     

    זכות ערעור לבית משפט העליון כדין.

     

     

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, ד' אב תשפ"ד,08 08 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.