רקע
התובעת, "לבניין מוצרי מלט בע"מ", ח.פ. 510276454, הינה חברה העוסקת, בין השאר, בייצור ושיווק של מוצרי מלט ובטון ומקום עסקה באשקלון.
הנתבעת מנהלת לפי דין את קרקעות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל בהתאם לחוק יסוד: מקרקעי ישראל ולחוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960 ובתוקף תפקידה זה מנהלת גם את המקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח באשקלון– חלקות 11, 13, 69, 72, 74 ו-77 בגוש 1209 (להלן : "המקרקעין נשוא התביעה". יצוין כי חלקה 77 היא בבעלות מדינת ישראל). העתקים מנסחי הרישום של המקרקעין צורפו לתצהיר של שלמה חן.
כרקע להליך שבפניי אציין כי בשנת 1960 (ביום 28.9.60) הגישה הנתבעת בתיק זה, תביעה נגד מאיר יעקבי (להלן : "יעקבי") לבית משפט השלום בירושלים (ת"א 4564/60) במסגרתו עתרה לפינוי וסילוק ידו מנכס מקרקעין הידוע כגוש 1209 חלקות 7, 14, 15 הנמצאים באשקלון והמצוי בבעלותה של הנתבעת בהתאם לנסחי רישום שהעתקיהם צורפו לכתב התביעה (סעיף 1 לכתב התביעה). במסגרת כתב התביעה הנזכר, טענה הנתבעת כאן, כי יעקבי החזיק במקרקעין מתחילת 1952 ועד ליום הגשת התביעה נגדו והקים בהם בית מלאכה זאת ללא קבלת הסכמה לכך, וכי בשנת 1953 פנה יעקבי לנתבעת על מנת לרכוש המקרקעין בהם החזיק, אך הוא סירב לשלם המחיר שנדרש על ידי הנתבעת ובנסיבות אלה הוגשה נגדו תביעה בדרישה לפנותו ולסלק ידיו מן המקרקעין. כאמור לעיל, על פי סעיף 2 לכתב התביעה, בשנת 1953 פנה יעקבי לנתבעת והציע לקנות מגרש הנמצא בנכס המתואר בסעיף 1 של פרשת תביעה זו, בשטח של 5000 מ"ר. נטען כי הנתבעת כאן דרשה עבור המגרש הנ"ל 10000 ל"י, אבל יעקבי סירב לקנות את המגרש במחיר המוצע.
בסעיף 4 נכתב כי מאז 1.1.1952 יעקבי מחזיק בשטח של 5000 מטרים מרובעים בגוש 1209 בהתאם לתרשים, זאת ללא כל זכות חוקית לכך. נכתב בנוסף כי יעקבי הקים על המגרש הנ"ל בית מלאכה מבלי נטילת רשות מבעלי המגרש וללא כל זכות חוקית לכך. יעקבי נדרש לפנות את ידו מהנכס הנ"ל, אולם הוא סירב לעשות כן וממשיך להחזיק בו ללא כל זכות חוקית לכך. בית המשפט התבקש להזמין את יעקבי לדין ולחייבו לסלק ידו או לפנותו מהנכס הידוע כגוש 1209 חלקות 14,15 ו-7 באשקלון ולחייבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. צוין כי הנתבעת שמרה לעצמה הזכות להגיש תביעה נפרדת נגד יעקבי על דמי שכירות ראויים. (עותק כתב התביעה כנגד יעקבי צורף כנספח 3 לתצהירו של שלמה חן).
בכתב הגנתו טען יעקובי באמצעות בא כוחו, כי הינו מחזיק במקרקעין בשטח של 2500 מ"ר ולא כפי שנטען בכתב התביעה. לטענתו, הוא החזיק בשטח הנזכר בהיתר עיריית מגדל מיום 11.1.1951 זאת לצורך הקמת בית חרושת למוצרי מלט. יעקובי הודה כי הקים על המגרש בית מלאכה, וטען כי בעת שנמסר המגרש לידיו, הוצב בפניו התנאי שעליו להקים במקום בית חרושת למוצרי מלט.
יעקבי טען כי בזמן שקיבל לרשותו את הנכס, רשות הפיתוח לא הייתה בעלת הנכס. יעקבי הודה בסעיפים 2 ו-3 לפרשת התביעה, אך הכחיש שהחל מיום 1.1.52 הוא החזיק במגרש של 5000 מ"ר וטען כי מעולם ולעולם הוא לא החזיק במגרש מעל ל- 2500 מטר רבוע. יעקבי הכחיש שהוא החזיק במגרש ללא כל זכות חוקית. יעקבי טען כי הוא החזיק והמשיך להחזיק במגרש כדין. יעקבי טען שהוא קיבל מגרש בגודל של 2500 מ"ר מאת עיריית מגדל בינואר 1951 לפי כתב אישור מ- 11.1.1951 להקמת בית חרושת למלט. בסעיף 5 הודה יעקבי שהוא הקים על המגרש 2500 מ"ר מלאכה, אולם הוא הכחיש כי הקים בית מלאכה מבלי לקבל רשות מבעלי המגרש וללא כל זכות חוקית לכך. יעקבי טען שבעת מסירת המגרש לידיו הוצב בפניו תנאי לפיו יוקם שם בית חרושת למוצרי מלט והוא פעל לעשות כן. יעקבי הודה כי זמן קצר לפני שהוחל בבירור התביעה, הוא נדרש על ידי הנתבעת לפנות את המגרש אולם טען, שהוא בעל זכויות במגרשו ולכן הוא זכאי להמשיך להחזיק בו. יעקבי הוסיף וטען כי יש לו זכויות חזקה במגרש. לחילופין טען, כי הוא דייר מוגן על פי החוק.
לחילופי חילופין טען שבהתאם לסעיף 37 של חוק הגנת הדייר תשט"ו – 1955, לא יהא זה צודק לצוות עליו לסלק את ידו מהמגרש או לפנותו, מאחר שהוא קיבל אותו באופן חוקי, מחזיק בו חוקית והשקיע בפיתוחו סכומים ניכרים. בשולי כתב ההגנה ביקש יעקבי מבית המשפט לדחות את תביעתה של הנתבעת ולחייבה בהוצאות. (העתק כתב ההגנה של יעקבי סומן כנספח 4 לתצהירו של שלמה חן).
כעולה מסיכומי הנתבעת בהליך שבפניי, בעקבות התביעה שהוגשה נגד יעקבי, הודיע יעקבי לנתבעת כי התובעת כאן תרכוש המקרקעין וביום 15.6.1961 הגישה התובעת לנתבעת בקשה להקצאת המקרקעין על שמה ובה צוין כי זו מבקשת לרכוש מהנתבעת מקרקעין בשטח של 5650 מ"ר המהווים חלק מחלקות 7,14 ו-15 בגוש 1209.
ב"אישור מנהל מיום 29.8.1961" צוין כי המטרה הינה רכישת קרקע עליה קיים מפעל למוצרי מלט, במקום נכתב "אשקלון" והגוש 1209, חלקות 7,14,15 חלקים, נכתב כי גודל השטח הינו 5650 מ"ר בערך, נכתב כי הערכה בל"י היא 14,120 ל"י וכי המחיר לדונם הוא 2500. נכתב כי תאריך ההערכה הוא 22.5.61 וכי הסכום שהושג במו"מ הינו 14,125 ל"י וכן תשלום דמי שימוש בקרקע מיום תפיסת החזקה ע"י מר יעקבי (11/1/51) ועד למועד המכירה. נקבע כי תנאי התשלום הם 50% במזומן והיתרה, תוך שנתיים ומחצה בתוספת ריבית והצמדה מלאה. בהערות נכתב כי "השטח הוחזק ללא הסדר חוקי ע"י מר מאיר יעקובי אשר הקים עליו מפעל למוצרי מלט. לאחר שהוגשה נגד הנ"ל תביעה משפטית לסילוק יד, הוא הגיש בקשה לרכישת השטח. בינתיים התקשר מר יעקבי עם החברה "לבניין" אשר הסכימה לרכוש את השטח לפי הערכת המעריך הממשלתי ולשלם את דמי השימוש מיום תפיסת השטח ע"י מר יעקבי ועד תאריך אישור המכירה לפי 4% מערך הקרקע לשנה בתוספת ריבית.
לאישור המנהל צורפו הצעת התובעת לרכישת הנכס; הודעה על ביצוע עסקה במקרקעין; מסמך מטעם אגף הנכסים באוצר אל אגף שומת מקרקעין במחוז דרום מיום 4.5.61 ובו התבקש אגף שומת מקרקעין להעריך את המקרקעין. בשולי המסמך צוין "נא להעריך רק את הקרקע כריק ופנוי"; מכתב מיום 23.11.58 מטעם מאיר יעקבי לרשות הפיתוח ובו הוא מציין כי הוא מתייחס למחיר שנקבע לו לרכישת מגרש בגודל 6 דונם ומערער בכך ומבקש לדון מחדש.
יעקבי ציין כי אינו מעוניין במגרש בשטח של 6 דונם וכי הוא מסתפק בשלושה דונם בלבד ומוכן לשלם 1,000 ל"י עבור כל דונם, זאת מאחר שהשטח נמצא באזור התעשייה ורחוק ממרכז העיר. יעקבי ביקש במכתבו כי ידונו ויתחשבו בכך כי הוא מראשוני העיר וחלוץ תעשיה במקום. המכתב נושא חותמת "התקבל" ולפיה נמסר במשרד האוצר בשנת 1958. (העתק חליפת מכתבים, העתק הצעת התובעת והעתק אישור העסקה לרכישת המקרקעין צורפו כנספח 5 לתצהירו של שלמה חן).
ביום 26.11.61 נחתם הסכם רכישה בין הנתבעת לתובעת (להלן :"הסכם הרכישה"), מעיון בו עולה כי הנתבעת מכרה לתובעת קרקע בשכונת מגדל באשקלון בשטח של 5,650 מ"ר, הידועה כחלק מחלקות 7,14-15 בגוש 1209 (והידועה כיום כחלקה 75 בגוש 1209 – הערה שלי - נ.נ) ועליה היו קיימים מבנים תעשייתיים, בין היתר, מפעל לייצור מוצרי מלט (להלן: "המפעל") (להלן: "המקרקעין של התובעת" או "חלקה 75"). במטרות העסקה נרשם "רכישת קרקע עליה קיים מפעל למוצרי מלט".
בהסכם הרכישה התחייבה הנתבעת להעמיד לרשות התובעת את הנכס להחזקתה המלאה מיום 1.4.1951 (סעיף 4 להסכם), וצוין כי ידוע לרוכש שיש מחזיקים בנכס בזכות או שלא בזכות והוא קונה את הנכס כמות שהוא ואין על המוכר כל חובה לפנות את הנכס עבור הרוכש ו/או לשאת בהוצאות הקשורות בפינוי הנכס.
בהסכם נקבע מחיר הנכס וכן צוין התשלום ששילם הרוכש על חשבון וכן תשלומים נוספים שנקבעו בין הצדדים ומועד תשלומם. בסעיף 1 להסכם ובסעיפים הנלווים לו נקבע, כי תמורת כל התחייבויותיו של הרוכש לפי הסכם זה, מתחייב המוכר למכור לרוכש את הנכס והרוכש מתחייב לקנותו. כמו כן בכפוף ליתר הוראות ההסכם התחייב המוכר להעביר את הנכס לרוכש במשרדי ספרי האחוזה בבעלות מלאה, חופשי מכל שיעבוד ועיקול, תוך שנה אחרי רישום הנכס בספרי האחוזה על שם המוכר ותשלום כל המחיר הנקוב בסעיף 5 להלן ולאחר חלוקת או הפרדת הנכס ליחידה נפרדת כשרה לרישום במשרדי ספרי האחוזה. עוד נקבע כי הרוכש מתחייב לעשות את כל הפעולות לשם רישום הנכס בספרי האחוזה כולל מדידות והכנת מפות והכל בהתאם לנסיבות ועל חשבונו וכן נקבע כי חלות עליו הוצאות חלוקת הנכס ועליו לטפל בעצמו בחלוקה ובכל הפעולות הקשורות בה.