חחיאשווילי ואח' נ' הרדי ואח'

תביעה בסכום של 130,500 ₪ ותביעה שכנגד בסכום של 400,000 ₪.

תמצית טענות הצדדים

בבסיס התביעה, הסכם מכר של דירה המצויה ברחוב המשחררים 56/5 בעיר באר שבע (להלן: "הדירה"). התובעים הם בעלי הדירה והנתבעים רצו לרכוש אותה. ההסכם נחתם ביום 02.06.22 (להלן: "ההסכם").

התביעה הוגשה בגין טענת התובעים להפרת ההסכם הן באיחור בביצוע שני התשלומים הראשונים על פיו ובעיקר באי תשלום יתרת התמורה. הנתבעים שילמו בסופו של יום 210,000 ₪ מתוך תמורה כוללת של 840,000 ₪.

התובעים תבעו סכומים כדלקמן: 84,000 ₪ בגין הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 7.6 להסכם; 29,750 ₪ בגין 119 ימי איחור בתשלום לפי סעיף 7.2 להסכם הקובע כי הם זכאים לפיצוי בסך 250 ₪ עבור כל יום של איחור בתשלום מעבר ל- 7 ימים; 9,500 ₪ בגין עלויות התיווך ששולמו ו - 7,250 ₪ בגין עלויות טיפול משפטי.

התביעה שכנגד הוגשה בגין טענת התובעים שכנגד (שיכונו להלן למען הנוחות גם לעניין התביעה שכנגד: "הנתבעים") כי מי שהפר את ההסכם היו דווקא הנתבעים שכנגד (שיכונו למען הנוחות: "התובעים"). לטענת הנתבעים, התברר להם כי בדירה קיימות חריגות בנייה שלא גולו להם והתובעים אף לא הסכימו להסדיר אותן והדבר מנע מהם קבלת משכנתא ואף ימנע מהם רישום הדירה על שמם ועל כן לא בוצעו התשלומים על פי ההסכם.

הסכומים שנתבעו בתביעה שכנגד הם: השבת הסכום ששולם על ידי הנתבעים, כלומר 210,000 ₪; 84,000 ₪ - הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם; 34,000 ₪ בגין כל ההוצאות להן נדרשו בקשר עם הדירה כגון תיווך, הוצאות משפטיות ופתיחת תיק משכנתא ו- 70,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

חוות דעת שמאי והמחלוקות שנותרו לבירור

לנוכח עמדת התובעים כי אין כל חריגת בנייה בדירה, ביקשו הנתבעים כי שמאי מטעמם יבקר בדירה וביום 02.04.24 הוגש לתיק דוח של השמאי מר אבי נחום לפיה הדירה נבנתה על פי ההיתרים הקיימים.

בעקבות זאת ביקשו הנתבעים לחזור בהם מהתביעה שכנגד ובעניין זה הוסכם כי התביעה שכנגד תידחה ובית המשפט יפסוק בנוגע להוצאות.

אשר לתביעה העיקרית, לאור הסכמת הצדדים כי אין מחלוקות עובדתיות הטעונות בירור, נקבע כי הצדדים יגישו סיכומים ובית המשפט יפסוק על סמך החומר המצוי בתיק כפי שפורט בתגובת התובעים מיום 16.05.24.

התביעה העיקרית

טענות הצדדים בהרחבה

הנתבעים בפתח הסיכומים שהגישו הביעו הסכמה כי הסכם המכר יבוטל. אציין כבר עתה כי על אף שנראה כי הדבר מתבקש בשלב הנוכחי, סעד של ביטול ההסכם לא התבקש בהליך זה ובית משפט זה אינו מוסמך לקבוע את ביטול ההסכם.

בכל הנוגע לתביעה הכספית טוענים התובעים כי התשלום הראשון בסכום של 84,000 ₪, היה אמור להיפרע לאחר רישום הערת אזהרה אולם בפועל בשל היעדר כיסוי לשיק שמסרו הנתבעים, בוצעה העברה של הסכום באיחור של 11 יום. התשלום השני, של 126,000 ₪ אמור היה להיות משולם עד יום 30.07.22, אולם תשלומו הושלם ביום 08.09.22, כשסכום של 86,000 ₪ שולם ביום 31.07.22, סכום נוסף של 27,000 ₪ שולם ביום 01.08.21, סכום של 7,000 ₪ שולם ביום 16.08.21 וסכום של 6,000 ₪ שולם ביום 08.09.21.

הנתבעים שילמו 210,000 ₪ ולאחר מכן לא שילמו את התשלום השלישי או הרביעי. לפי ההסכם היה על הנתבעים לשלם 430,000 ₪ עד יום 16.09.22 ו – 200,000 ₪ עד יום 15.01.23.

התובעים מפנים לסעיף 7.4 להסכם הקובע כי איחור בתשלום העולה על 7 ימים יהווה הפרה יסודית של ההסכם ככל שאינו נובע מסיבה הקשורה במוכר וכן לסעיף 7.6 להסכם שקבע פיצוי מוסכם בסכום של 84,000 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם.

הנתבעים לא הכחישו את מועדי התשלום שנטענו אולם סברו כי לא איחרו בביצוע התשלום הראשון והאיחור בתשלום השני היה זניח. הנתבעים אף לא הכחישו את אי התשלום של התשלומים השלישי והרביעי אולם טענו כי היו אמורים לשלם את התשלום השלישי באמצעות משכנתא שלא ניתנה להם לשיטתם בשל חריגות הבנייה שנמצאו בדירה ובכל מקרה הם עשו כל מאמץ לקבל את המשכנתא ולבצע את התשלום השלישי.

הנתבעים טוענים בסיכומים כנגד צירופו לתיק על ידי התובעים, של המסמך שערך השמאי אבי נחום אשר לשיטתם אינו ערוך כחוות דעת והוא הוגש ללא נטילת רשות מבית המשפט. הנתבעים מציינים כי מר נחום פעל מטעמם וקיים חיסיון בינם לבינו. הנתבעים טוענים עוד כי אין במסמך שערך מר נחום כדי להכריע בשאלה אם סגירת מרפסת בדירה נעשתה על פי היתר ואין בו כדי להפריך את טענתם כי חריגה מהיתר הבנייה בדירה חסמה אותם מקבלת מימון בנקאי. על כן לשיטת הנתבעים, יש להתעלם ממסמך זה.

התובעים טענו כי הסיבה לאי קבלת המשכנתא על ידי הנתבעים הייתה אי המצאת תלושי שכר של הנתבעת לבנק ואי תשלום לשמאי. התובעים מפנים לפרוטוקול הדיון מיום 01.02.24 שם הודה הנתבע בכך שבשל יציאתה של הנתבעת לחופשה לידה לא יכולה הייתה להמציא תלושי שכר כפי שהבנק ביקש (ע' 3 ש' 28-34). כמו כן הם מפנים לכך שהנתבע הסכים שלא שילם שכר לשמאי משום שהשמאי לשיטתו לא נתן לו את דוח השמאי (ע' 4 ש' 18-19).

בהתייחס לטענת הנתבעים כי השמאי לא ערך להם דוח משום שגילה חריגות בנייה בדירה (סעיף 45 לכתב ההגנה), טוענים התובעים כי גם אילו היו חריגות בנייה, לא היה ממש בטענה זו, שכן השמאי נדרש להגיש דוח ולציין בו את החריגה.

התובעים מציינים כי הנתבעים טענו כי עדכנו אותם בדבר חריגות הבנייה (סעיף 48 לכתב ההגנה), אולם לטענת התובעים, הנתבעים מעולם לא טענו טענה בעניין זה בפניהם עד הגשת כתב ההגנה. בנוסף מציינים התובעים כי בניגוד לטענת הנתבעים בסעיף 50 לכתב ההגנה כאילו חריגות הבנייה הנטענות תימנענה רישום הדירה על שמם וקבלת אישור עירייה, בפועל התובעים העבירו לנתבעים אישורי עירייה בהתאם להסכם (האישורים צורפו לתגובה שהגישו התובעים ביום 28.02.24 במסגרת בקשה 20 בתיק).

לפיכך לטענת התובעים הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית ועל כן התובעים זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם ואין מקום להפחית ממנו.

לטענת הנתבעים, משהתובעים לא הודיעו על ביטול ההסכם ולא עתרו לסעד של ביטול ההסכם, אשר ממילא בית משפט השלום אינו מוסמך ליתן, הם אינם זכאים לפיצויים מוסכמים.

לעניין הוצאות, התובעים צירפו לכתב התביעה חשבונית בגין דמי תיווך ששילמו בסכום של 9,500 ₪ וכן הסכמי שכר טרחה בינם לבין באת כוחם לפיהם לטענתם שילמו לה 8,100 ₪ (כולל מע"מ).

התביעה העיקרית - דיון והכרעה

דוח השמאי

אתחיל ואומר כי טענת הנתבעים כי יש להתעלם מן הדוח שערך מר נחום, חסרת בסיס וחבל שנטענה.

ביום 16.05.24 הודיעו התובעים כי הם מסכימים שלא תישמענה ראיות בתיק והתיק יוכרע על בסיס המסמכים בתיק וציינו מפורשות כי "יש לראות בחוות דעת השמאי מטעם הנתבעים כראיה עובדתית שאין ויכוח עליה ולא יהיו לנתבעים טענות בדבר ראיה זו בשל אי חקירת השמאי". התובעים אף ציינו ברשימת המסמכים עליהם יתבססו סיכומי הצדדים בסעיף 2.4 את חוות הדעת מטעם הנתבעים שהוגשה לתיק.

בית המשפט הורה לנתבעים להודיע אם הם מסכימים לאמור בהודעת התובעים וביום 23.05.24, הודיעו הנתבעים כי הם מקבלים את ההצעה וביקשו כי בית המשפט יקצוב להם 45 יום להגשת סיכומים. אוסיף כי הנתבעים הם שהציעו כי התביעה העיקרית תתברר באמצעות סיכומים בשאלת הפיצוי הנתבע על ידי התובעים וזאת לאחר שהוגשה לתיק חוות דעת השמאי על ידי התובעים ובתגובה להגשתה.

בשום שלב הנתבעים לא טענו דבר הן לעניין עצם הגשת חוות הדעת והן לעניין הגשתה כחוות דעת ערוכה כדין ולאחר שנתנו הסכמתם המפורשת כי היא תהיה מסמך עליו ניתן להסתמך בסיכומים, לא יישמעו כעת בטענה כי חוות הדעת הוגשה שלא כדין ויש להתעלם ממנה. על כן אני קובעת כי לעניין הליך זה קביעת השמאי מר אבי נחום כי "הבנוי הקיים אינו חורג מהיתר הבניה והשימושים המותרים בשטח זה..." היא קביעה שבית המשפט רשאי להסתמך עליה.

פיצויים מוסכמים

אתחיל ואומר כי נראה כי התובעים וויתרו על טענתם כי יש לפצותם הן בפיצוי מוסכם והן בפיצויים על כל יום איחור בתשלומים שבוצעו בהתאם לסעיף 7.2 להסכם (בכתב התביעה נתבע סכום של 29,750 ₪ בגין איחור זה). בסעיף 25 לסיכומים התובעים דורשים אך ורק את הפיצוי המוסכם בסכום של 84,000 ₪ והוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד הן בגין התביעה העיקרית והן בגין התביעה שכנגד.

למעלה מן הצורך אציין כי על פני הדברים, הנתבעים לא איחרו בביצוע התשלום הראשון, שכן לפי נסח הטאבו שצירפו הנתבעים לכתב התביעה שכנגד, הערת אזהרה נרשמה לטובת הנתבעים ביום 08.06.22 והתשלום הראשון הועבר ביום 15.06.22, כלומר באיחור של 7 ימים. בהתאם לסעיף 7.2 להסכם, איחור של 7 ימים אינו נחשב להפרה. על כן, גם אילו היה מקום ליתן פיצוי בגין איחורים בתשלומים, לא היה מקום לפיצוי בגין איחור בביצוע התשלום הראשון, אלא רק בגין התשלומים שלאחר מכן. לעניין התשלום השני, כאמור לעיל, הנתבעים סבורים כי היה זניח ואף הוסכם עם התובעים. אינני מכריעה בעניין זה, שכן כאמור לעיל, התובעים אינם תובעים עוד פיצוי בגין ימי איחור בתשלום אלא רק את הפיצוי המוסכם.

הנתבעים אינם חולקים על כך שלא שילמו את התשלום השלישי, אולם לשיטתם הם עשו הכל כדי לבצע את התשלום השלישי ואי התשלום לא היה במזיד.

דומה שאין רלוונטיות לטענות אלה של הנתבעים מאחר שסעיף 7.4 להסכם לא דרש כתנאי לקביעה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם כי איחור בתשלום יהיה במזיד, אלא רק כי יהיה איחור של מעל לשבעה ימים. מאחר שאין מחלוקת כי התשלום השלישי לא שולם מעולם, בוודאי שמדובר באיחור של מעל שבעה ימים ועל כן, ככל שאין מדובר באיחור "מסיבות הקשורות במוכר", מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. בהתאם לסעיף 7.6 להסכם הפרה יסודית מזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם בסכום של 84,000 ₪.

טענת ההגנה של הנתבעים הייתה כי התובעים היו אחראים לאיחור משום שהתגלתה חריגת בנייה והדבר עיכב את נטילת המשכנתא על ידם ועל בסיס טענה זו הם אף הגישו תביעה שכנגד. אלא שכאמור לעיל, חוות דעת של שמאי שהנתבעים הזמינו קבעה כי "הבנוי הקיים אינו חורג מהיתר הבניה והשימושים המותרים בשטח זה...". בשל קביעה זו וויתרו הנתבעים על התביעה שכנגד שהגישו. הנתבעים אף לא הוכיחו קשר בין טענה זו לבין אי קבלת המשכנתא, שכפי שנטען על ידי התובעים ועלה מדברי הנתבע בדיון שהתקיים, סיבות שונות מנעו קבלת משכנתא שאינן קשורות כלל בחריגת בנייה (היעדר תלושי שכר של הנתבעת ואי תשלום לשמאי).

במצב זה, יש לקבל את טענת התובעים כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

הנתבעים בסיכומים טענו כי התובעים אינם זכאים לכל פיצוי מאחר שלא ביטלו את ההסכם. אין ממש בטענה זו, מאחר שהזכות לפיצויים אינה מותנית בביטול ההסכם. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 קובע:

"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה."

כלומר, צד שנפגע מהפרת חוזה רשאי לתבוע פיצויים בנוסף לתביעת ביטול או אכיפה או במקום תביעות אלה. על כן אני קובעת כי התובעים זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם.

הנתבעים טענו כי אין הצדקה לתשלום פיצוי בסכום של 84,000 ₪, אולם לא הצביעו על טעם שלא לכבד את הסכמת הצדדים כי זה יהיה גובה הפיצוי המוסכם. הנתבעים טענו באופן לקוני כי אין יחס סביר בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק האמיתי שנגרם לתובעים (סעיף 52 לסיכומים), אלא שלא זו השאלה שיש לברר בהקשר זה.

השאלה היא אם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפות כתוצאה מסתברת של ההפרה בעת שנחתם ההסכם. ראה בעניין זה למשל ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ. Better Place Inc. (פורסם בנבו) בע' 14:

1. "... בפסיקה הודגש כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו להפחית פיצוי מוסכם במשורה ובמקרים חריגים בלבד [עניין אהרן, עמ' 433; ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה ח(1) (13.12.2006) (להלן: עניין קניונים)]. על מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו עליו להשתכנע כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה [ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב(1) 661, 670 (1988) (להלן: עניין נתן); ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264 (1992) (להלן: עניין חשל)]; וגם אם מצא שאכן לא מתקיים כל יחס סביר כאמור, עדיין מדובר בסמכות שבשיקול דעת ("רשאי") (עניין אהרן, עמ' 435). במלים אחרות: כל עוד מצא בית המשפט כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, יותיר בית המשפט את הפיצוי המוסכם על כנו ולא יפחיתו (עניין זאבי, פסקה 42(ג), והאסמכתאות שם). ...".

בענייננו, מדובר בהפרה של רכיב קריטי בהסכם מכר, הוא רכיב התמורה, כשהנתבעים שילמו כרבע מן התמורה בלבד ודומה שלא הובאה שום טענה כי בעת שנכרת ההסכם לא ניתן היה לצפות נזק בשיעור של 10% מסכום התמורה הכוללת, כנזק שעלול להיגרם עקב הפרה כזו.

במצב זה, אני מוצאת לנכון לקבל את התביעה לתשלום פיצוי מוסכם בסכום של 84,000 ₪.

הוצאות ושכר טרחת עו"ד

מאחר שהתובעים לא חזרו בסיכום הסיכומים על תביעה לתשלום סכום נפרד בגין דמי התיווך ששילמו, אני קובעת כי עלות התיווך נחשבת לחלק מן הנזק שניתן היה לצפות בעת שנכרת ההסכם ועל כן כלולה בפיצוי המוסכם.

בכל הנוגע להוצאות ושכר טרחת עו"ד, התובעים צירפו לכתב התביעה הסכמים לפיהם שילמו לבאת כוחם 8,100 ₪ שכר טרחת עו"ד (כולל מע"מ) ולכך יש להוסיף הוצאות משפט ועל כן אני מעמידה את הסכום הכולל בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד על 10,000 ₪.

התביעה שכנגד

לעניין התביעה שכנגד כפי שצוין לעיל, הנתבעים הסכימו כי היא תידחה בעקבות דוח השמאי מטעמם, על כן נדרשת הכרעה רק בשאלת ההוצאות.

לטענת התובעים מדובר בתביעה שהוגשה ללא כל הצדקה וגרמה להם הוצאות מיותרות ועל כן יש להשית על הנתבעים הוצאות משפט בגינה. הנתבעים בסיכומים טענו כי הסכימו שהתביעה שכנגד תידחה ללא צו להוצאות "וכך היה", אולם הדבר אינו מדויק, שכן הייתה הסכמה על דחיית התביעה שכנגד, כשבית המשפט הוא שיפסוק בעניין הוצאות.

לאחר שאני שוקלת את הדברים ובהתחשב בכך שהבקשה לדחות את התביעה שכנגד הוגשה בטרם נשמעו ראיות בתיק ולאחר שהתקיים קדם משפט אחד בלבד וכן בכך שהתביעה שכנגד נוהלה ביחד עם התביעה העיקרית בגינה פסקתי לעיל הוצאות, אולם מנגד היא הוגשה בסכום של 400,000 ₪, אני מוצאת לנכון לחייב את הנתבעים (כלומר את התובעים שכנגד) בהוצאות התובעים (הנתבעים שכנגד) ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

סוף דבר

העולה מן המקובץ הוא כי התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה ואני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים 84,000 ₪ בגין הפיצוי המוסכם וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית ואני מחייבת את הנתבעים (התובעים שכנגד) לשלם לתובעים (הנתבעים שכנגד) הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"ז חשוון תשפ"ה, 18 נובמבר 2024, בהעדר הצדדים.