קאופמן נ' עדי יעדים בע"מ

תביעה כספית על סך של 1,005,592 ₪.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1. התובעת היא הבעלים של דירה הנמצאת בבניין מגורים ברח' אלי כהן 13 ברעננה (להלן: "הדירה" ו"הבניין" לפי העניין).

2. ביום 18.8.2010 התקשרה הנתבעת עם התובעת ויתר דיירי הבניין בהסכם לביצוע עבודות תמ"א 38 (להלן: "ההסכם", צורף כנספח א' לתצהיר התובעת).

3. במסגרת ההסכם התחייבה הנתבעת כלפי הדיירים לבצע עבודות כמפורט בהסכם ובמפרט שצורף לו (נספח י"א לתצהירי הנתבעת) לרבות עבודות לחיזוק הבניין, בניית מעלית, ביצוע עבודות פיתוח ושיפוץ שונות בשטחים הציבוריים וכן בניית מרפסת שמש וממ"ד לכל דירה, וזאת תמורת מכירת גג הבניין וזכויות הבנייה עליו לנתבעת, לצורך בניית יחידות דיור חדשות.

4. בהתאם לסעיף 6.3 להסכם היה על הנתבעת להשלים את העבודות ולקבל את כל האישורים הנדרשים תוך 24 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה.

   אין חולק כי היתר הבנייה התקבל ביום 5.3.2012 (סעיף 17 לכתב התביעה המתוקן, וסעיף 34 לכתב ההגנה). מכאן שעל הנתבעת היה לסיים את העבודות בחודש 3/2014. דא עקא, לטענת התובעת, הנתבעת איחרה בהשלמת העבודות ומסרה לה את מפתחות הדירה רק ביום 30.4.2016, למעלה מארבע שנים ממועד קבלת היתר הבניה.

5. לטענת התובעת, העבודות בוצעו שלא בהתאם להסכם ולתקנים הנדרשים ונפלו בהן ליקויים רבים עד כי הדירה לא הייתה ראויה עוד למגורים, וזאת לאחר שביום 4.1.2013 הדירה הוצפה ממי גשמים בשל רשלנות הנתבעת, ונגרמו לה ולתכולה נזקים רבים.

   לטענת התובע, נוכח מצבה של הדירה, נאלצה לעזוב את הדירה, ולטענתה טרם שבה להתגורר בה על אף שקיבלה את מפתחות הדירה, תחת מחאה, ביום 30.4.2016.

   התובעת טוענת עוד כי לאחר שעזבה את הדירה, פרצו אליה פועלים מטעם הנתבעת, רוקנו את תכולתה, ועשו שימוש במתקניה.

6. מכאן התובענה שבפניי אשר בגדריה עתרה התובעת לחייב את הנתבעת לשלם סך של 1,005,592 ₪ כדלקמן:

   • פיצוי מוסכם בגין איחור בהשלמת העבודות - 193,000 ₪.

   • דמי שכירות למשך 32 חודשים - 192,000 ₪.

   • דמי שימוש בגין שהיית פועלים בדירה - 176,000 ₪.

   • עלות יריעות גומי שרכשה התובעת ושעל פי הנטען הנתבעת הסירה ברשלנותה מגג הבניין - 9,360 ₪.

   • עלות תיקון הליקויים בהתאם לחוות הדעת מטעמה - 215,232 ₪.

   • פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם לחוות הדעת מטעמה - 220,000 ₪.

7. בכתב ההגנה, הנתבעת לא התכחשה ללוח הזמנים הנטען ואישרה שהדירה נמסרה לתובעת באיחור (ר' סעיף 34 לכתב ההגנה המתוקן) ואולם, מיאנה ליטול על עצמה את האחריות לכך. זאת משום שלטענתה התובעת היא זו שגרמה לעיכוב בהשלמת הפרויקט, הפריעה לעבודות הבניה וסיכלה את ביצוע העבודות והשלמתן.

8. בעקבות התנהלות זו של התובעת, ביום 29.4.2014 הגישה נגדה הנתבעת תביעה בפני כב' המפקחת על המקרקעין פתח תקווה למתן צו המורה לנתבעת (התובעת דשם) לאפשר לנציגיה להיכנס דירה לשם ביצוע עבודות שונות וכן להימנע מלהפריע לביצוע עבודות הבניה.

   בפסק דין מיום 6.8.2014 התביעה התקבלה (נספח ד' לתצהיר התובעת - להלן: "פסק המפקחת"), אלא שלטענת הנתבעת, על אף הוראות פסק המפקחת, התובעת המשיכה לעכב את ביצוע העבודות.

   ביום 9.9.2015 נחתם בין הצדדים "הסכם לסיום פרוייקט תמ"א 38" במסגרתו הנתבעת התחייבה בין היתר להשלים את ביצוע העבודות, ומנגד התובעת התחייבה לאפשר לנתבעת לבצע את העבודות ללא כל הפרעה וברציפות, בהתאם להוראות בפסק המפקחת (להלן: "הסכם הפשרה").

   ואולם, על פי הנטען, התובעת הפרה אף את הסכם הפשרה ובהמשך הודיעה על ביטולו, וכי התנהלותה בכללותה היא שגרמה לאיחור במסירה.

   הנתבעת טוענת בנוסף כי התנהלות זו של התובעת גרמה לה לנזקים בסך כולל של 1,208,936 ₪ אותם יש לקזז מכל סכום שייפסק לתובעת.

9. הנתבעת הכחישה את הליקויים הנטענים ועלות תיקונם וכן כי נגרמה לדירה ירידת ערך. עוד הכחישה הנתבעת את הטענה כי מי מטעמה פרץ לדירה, רוקן את תכולתה ועשה שימוש במתקניה.

   דיון והכרעה

   איחור במסירה

10. כאמור התובעת טענה כי הנתבעת מסרה לה את מפתחות הדירה רק ביום 30.4.2016, באיחור של כשנתיים מהמועד שבו היה עליה להשלים את העבודות, ועתרה לפצותה בהתאם.

    מאידך גיסא, הנתבעת אינה מכחישה את השיבוש בלוח הזמנים ואולם מיאנה ליטול על עצמה את האחריות לכך שכן לטענתה התובעת היא זו שבהתנהלותה גרמה לעיכוב בהשלמת עבודות הבניה בפרויקט.

11. הנה כי כן, נקודת המוצא הינה כי הנתבעת איחרה במסירת הדירה לתובעת. לפיכך, עליה מוטל הנטל להוכיח כי התובעת אחראית לעיכוב בהשלמת העבודות.

    כבר עתה אומר שלטעמי הנתבעת עמדה בנטל זה. להלן נימוקיי.

12. ראשית, בפסק המפקחת נקבע במפורש כממצא עובדתי כי התובעת מנעה והפריעה לביצוע עבודות הבניה בפרויקט. וכך נקבע:

    "13.למרבה הפליאה, הנתבעת מסכלת בשלב זה, בין היתר, השלמת בניית ממ"ד ושתי מרפסות בדירתה שלה. מבלי להשלימן הוצהר, כי לא ניתן יהיה להשלים פרויקט החיזוק.

    14. סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ה - 2008, מסמיך כידוע המפקח 'לאשר את ביצוע העבודה'. במקרה דנן, הטענה כי מדובר בתביעה טורדנית לא הוכחה. אדרבא, אף בעדותה אישרה הנתבעת, כי בשל מחלוקת שהתגלעה בינה לבין מי מעובדי התובעת אין היא מסכימה להתיר המשך פעולות הבניה, לשם השלמת פרויקט חיזוק הבית כולו מפני רעידות אדמה. התובעת מצידה הוכיחה, כי היא נתונה בסד זמנים קפדני מכח ההסכמים עם בעלי הזכויות - ואף עם הנתבעת עצמה (!) – וכי רווחתם של יתר בעלי הזכויות בבית המתגוררים בתוך אתר בניה פעיל, בימים אלה, מחייבת מתן סעד מהיר.

    ...

    17. שוכנעתי, במקרה דנן, כי טענותיה של הנתבעת זכו למענה הולם ישים מצד התובעת. הנתבעת מתבצרת בעמדתה ואינה נכונה לאפשר השלמת הפרויקט אלא בפועלים אחרים מאלה שהוקצו לפרויקט (ר' שורות 24 - 23 לפרוטוקול הדיון). מדובר כמובן בדרישה שאינה סבירה. התרשמתי, כי לו הסירה הנתבעת התנגדותה ונמנעה מלהפריע פיזית לפעולות הבניה היתה התובעת משכללת התמורות הנוספות שניתנו לנתבעת לרבות שכר הדירה. לא עלה בידי לאור התנהלותה של הנתבעת לסייע בהקשר זה ולפיכך תוצאתה של התובענה שבפניי היא אך הסרת מניעת המשך החיזוק מצידה של הנתבעת".

    (הדגשות שלי – ר.א.)

    נוכח האמור, התביעה התקבלה וניתן צו המורה לתובעת לאפשר לנציגי הנתבעת כניסה לדירה ולבצע כל שנדרש על מנת להשלים את הפרויקט. מאחר ולא נקבע מועד לביצוע, הרי שתוקפו של פסק הדין הינו מיידי.

    בסיפא של פסק המפקחת נקבע כי הנתבעת תהא רשאית לפעול למימוש פסק הדין בסיוע משטרת ישראל ככל והתובעת תמנע את כניסתה לדירה או תמנע בכל דרך אחרת את ביצוע העבודות גם ברכוש המשותף.

    סבורני כי אין מדובר בקביעות של מה בכך וממצאי העובדה של כב' המפקחת מדברים בעד עצמם, ומשליכים במישרין על טענת האיחור במסירה הנטענת.

13. שנית, מעדות התובעת עצמה עולה כי היא מנעה כניסת עובדים מטעם הנתבעת. במהלך החקירה הנגדית הוצגה בפניה הטענה לפיה לא אפשרה לפועלים להיכנס לדירה. התובעת לא הכחישה זאת והשיבה "...גם את לא היית מוכנה שמישהו יהרוס לך בתוך הדירה, ושידעו שאני מזמינה עיתונות אז הם כבר התחילו לעשות אחרת" (עמ' 29 לפרוטוקול, ש' 36 - 38). בנוסף, אישרה כי החליפה את מנעול דלת הדירה (שם, ש' 35).

    כאשר התובעת נשאלה אימתי מסרה לנתבעת את מפתחות הדירה, תחילה לא זכרה את המועד המדויק שבו עשתה כן (עמ' 29 לפרוטוקול, ש' 30 - 31). ואולם בהמשך כשנשאלה מדוע מסרה את מפתחות הדירה רק ביום 28.10.2015, שנה וחודשיים לאחר שניתן פסק המפקחת, לא הכחישה כי מסרה את מפתחות הדירה במועד הנ"ל (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 13 - 19). עם זאת, כאשר עומתה עם הוראת הסכם הפשרה לפיה היה עליה למסור את המפתחות תוך 5 ימי עבודה, טענה כי מסרה את המפתחות עד ליום 16.9.2015 (שם, ש' 32 - 33) . ואולם מיד בהמשך חזרה בה ואמרה כי אינה זוכרת את התאריך המדויק וכי פעלה בהתאם להוראות בא כוחה (שם, ש' 34 - 38).

    מקרא השאלות החוזרות ונשנות אשר למועד מסירת מפתחות הדירה והתפתלויות התובעת במענה לשאלות אלה בחקירה הנגדית, מביאים לכלל מסקנה שאין ליתן אמון בגירסתה.

    אל מול עדות זו הוצג בפניי מסמך של ב"כ התובעת המאשר כי התובעת מסרה לנתבעת את מפתחות הדירה ביום 28.10.2015 (נספח ד' לתצהיר הנתבעת). כלומר, שנה וחודשיים לאחר שניתן פסק המפקח. יש בכך כדי לתמוך בגרסת הנתבעת ביחס לאחריות התובעת לעיכוב בהשלמת העבודות.

14. שלישית, מהתכתובות שהובאו בפניי עולה כי בזמן אמת הנתבעת חזרה וטענה בדבר התובעת כי האחריות לעיכוב בביצוע העבודות מונחת על כתפיה. בהקשר זה ראו מכתבים מתאריכים 30.10.2013 (נספח ז' לתצהיר הנתבעת), 6.11.2013 (נספח י"ב לתצהיר הנתבעת), 13.11.2013 (נספח ח' לתצהיר הנתבעת) שם נאמר "אין באמור במכתבנו... משום הודאה, ויתור או הסתלקות מכל טענה... לרבות בכל הנוגע לנזקים מעיכוב מרשתכם את תחילת העבודות".

    מנגד לא הוצגה בפניי התייחסות נגדית של התובעת לטענה העולה ממכתבים אלה. משהדברים מצאו ביטוי בכתובים בזמן אמת יש בכך כדי לחזק את גרסת הנתבעת.

15. רביעית, בהסכם הפשרה התובעת התחייבה לאפשר לנתבעת לבצע את העבודות ללא כל הפרעה וברציפות, בהתאם לפסק המפקחת (סעיף 6 להסכם). התחייבות זו לא באה בחלל ריק אלא יש בה כדי ללמד כי להסכם קדמה התנהלות מצד התובעת שגרמה לעיכוב בביצוע העבודות והשלמתן.

16. הנה כי כן, הנתבעת הרימה את הנטל להוכיח שהתובעת מסרה לה את החזקה בדירה ביום 28.10.2015, שנה וחודשיים לאחר פסק המפקחת, ולמעלה מ-3.5 שנים לאחר קבלת היתר הבניה, מועד אשר בו הייתה אמורה התובעת לאפשר כניסה לדירתה לצורך ביצוע העבודות מושא ההסכם.

    בנסיבות אלה, סבורני כי הממצא המתחייב הוא שהתובעת היא זו שגרמה, בהתנהגותה, לאיחור במסירת הדירה ועל כן אין להלין, בראש זה, אלא על עצמה. לפיכך, יש לדחות עתירתה לפיצוי בגין ראש זה.

     

    חוות דעת מומחים

17. התובעת הגישה שלוש חוות דעת בנוגע לליקויים ועלות תיקונם: שתי חוות דעת של המהנדס איגור ילסייב שבדק את הדירה בתאריכים 26.8.2013 ו- 31.3.2016 וכן חוות דעת של המהנדס מרדכי בס שבדק את הדירה ביום 12.9.2017.

    בנוסף, הגישה התובעת חוות דעת של שמאי המקרקעין אלי סידאווי מיום 7.11.2017 לעניין אומדן ירידת ערך בדירה.

18. הנתבעת מצידה הגישה את התייחסותו של המהנדס אלכסנדר קפשייב מיום 3.10.2018 וכן חוות דעת של שמאי המקרקעין נועם נגבי מיום 20.7.2020.

19. ביום 7.1.2019 ובהסכמת הצדדים, מונה המהנדס רפי גיל כמומחה מטעם בית משפט (להלן: "המומחה גיל") וביום 5.6.2019 ניתנה חוות דעתו.

    בחוות דעתו בחן המומחה גיל את הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחים מטעם התובעת (למעט חוות דעת מיום 26.8.2013 שנערכה טרם שיפוץ הדירה) והעריך עלות תיקונם בסך כולל של 23,000 ₪ בצירוף מע"מ. המומחה ציין כי עלות זו אינה כוללת עלויות נוספות אליהן התייחס בחוות דעתו ושלגביהן על התובעת להציג קבלות. כך גם אינה כוללת אומדן ירידת ערך ובעניין זה ציין כי יש למנות שמאי מקרקעין מטעם בית משפט. המומחה קבע כי במידה והתובעת תבצע את התיקונים באמצעות קבלנים מזדמנים תעלה העלות ב-30% מעלות האומדן.

    הנתבעת הפנתה למומחה גיל שאלות הבהרה והלה השיב עליהן ביום 11.9.2019.

20. ביום 16.9.2020 ובהסכמת הצדדים, מונה שמאי המקרקעין אילן ברעם כמומחה מטעם בית משפט (להלן: "המומחה ברעם") לצורך אומדן ירידת הערך הנטענת וביום 27.11.2020 ניתנה חוות דעתו.

    בחוות דעתו בחן המומחה ברעם את הליקויים המפורטים בחוות דעת השמאי מטעם התובעת. המומחה ברעם מצא כי קיים ליקוי אחד בלבד – כניסה לממ"ד דרך חדר השינה - שבגינו יש לקבוע ירידת ערך של הדירה בסך 75,000 ₪ .

21. בסיכומיה השיגה התובעת על חוות דעת המומחים מטעם בית משפט בסוגיות הבאות:

    • קביעת המומחה גיל כי אין לקבוע ירידת ערך בשל חריגה מקווי בניין לאור הסכמת התובעת בעניין זה במסגרת ההסכם בין הצדדים.

    • העדר קביעה של המומחה גיל אשר לעלות תיקון הליקוי ברצפות חדר השינה.

    • קביעת המומחה גיל אשר לתקינות הזכוכיות בוויטרינות.

    • העדר התייחסות המומחה ברעם אשר לירידת הערך שנגרמה בשל ביצוע חלון קטן מהשטח המינימאלי הנדרש בתקנות.

    • שיעור ירידת הערך שקבע המומחה ברעם.

      הנתבעת מצידה לא חלקה על חוות דעת המומחים מטעם בית משפט.

22. אין צורך להכביר במילים על משקלה הרב של חוות דעתו של מומחה אשר מונה מטעם בית המשפט. מומחה כזה נחשב להיות מומחה אובייקטיבי וחסר פניות, ומהווה ידו הארוכה של בית המשפט. אף שבית המשפט אינו מהווה חותמת גומי של המומחה, הרי שלחוות דעת כזו יש משקל רב ומשמעותי.

    "מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך.....חוות דעתו של המומחה היא אומנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ... ואולם, לא אחת נפסק כי משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה (2014)).

    כך גם נקבע בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (1988):

    "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".

23. על רקע דברים אלה, אדון להלן בטענות התובעת על ממצאי המומחים בחוות דעתם.

    כבר עתה אומר כי בשים לב להלכה הנוהגת ובהעדר סיבה בולטת לעין שתצדיק סטייה מחוות-הדעת, מצאתי לאמץ את ממצאי חוות-דעת המומחים מטעם בית המשפט.

    ירידת ערך בשל חריגה מקווי בניין

24. בחוות דעתו קבע המומחה גיל כי הבנייה בקומה הנמצאת מעל לדירת התובעת אכן בוצעה בחריגה מקווי הבניין ועקב כך קיימים זיזים הנראים מחלונות הדירה (ר' עמ' 4 - 5 לחוות דעת המומחה גיל).

    עם זאת, בהסכם בין הצדדים נקבע כי לנתבעת הזכות לבנות באופן זה, דהיינו תוך סטייה או חריגה מקווי הבנייה שהיו קיימים:

    "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ליזם הזכות לבנות, בכפוף להיתר/י בניה כדין, בסטייה ו/או בחריגה מקווי הבניין הקיימים כיום, לצורך בניית מרפסות ו/או עמודי חיזוק ולמוכרים לא תישמע כל טענה ו/או לא תהיה כל זכות התנגדות כנגד בנייה מעבר לתחומי הגג הקיים ויציקת עמודי חיזוק, ככל שיידרש ברכוש המשותף ו/או בשטחי ההצמדות של הקרקע ובלבד שייעשו בהתאם להיתרי בניה כדין ושלא יחסמו דרך קבע פתחי יחידות בבנין" (סעיף 5.9 להסכם, ההדגשות שלי- ר.א.).

    נוכח הוראה ברורה זו בהסכם בין הצדדים, והואיל והחריגה מקווי הבניין בוצעה בהתאם להיתר הבניה, ואין המדובר בחריגת בנייה (ור' בעניין זה עמ' 5 לחוות דעת המומחה גיל וכן עמ' 2 לפרוטוקול, ש' 23), מנועה התובעת מלטעון כל טענה בעניין זה.

    מעבר לכך - וזה העיקר - המומחה ברעם קבע כי לא נגרמה ירידת ערך בשל הבנייה שבוצעה בחריגה מקווי הבניין. הלה ביקר בדירה והתרשם כי אין חסימה של אור ואויר וכן אין פגיעה בנוף. אמנם המומחה ברעם מצא כי קיים פגם אסתטי בשל מיקום צינורות המים אך מדובר במפגע בר תיקון וניתן להתגבר על כך על ידי שינוי מיקום הצנרת וכיסוי אסתטי, כפי שנקבע בחוות דעת המומחה גיל.

    המומחה ברעם נחקר בפניי וקביעתו לפיה לא נגרמה ירידת ערך לדירה בגין רכיב זה לא נסתרה (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 10 - 24).

    נוכח האמור, לא מצאתי לקבוע לתובעת פיצוי בגין ירידת ערך בשל חריגה מקווי הבניין ודין טענותיה בעניין זה להידחות.

    עלות תיקון הליקוי ברצפות חדר השינה

25. בחוות דעתו ציין המומחה גיל כי הנתבעת התקינה ריצוף קרמי רק בחלק מחדר השינה באזור שהיה צמוד לממ"ד. המומחה גיל קבע כי התקנה באופן זה אינה סבירה ומדובר בליקוי. עם זאת, לאור העובדה כי בפועל התובעת תיקנה את הליקוי באמצעות התקנת פרקט, קבע המומחה גיל כי על הנתבעת לזכותה בעלות התקנת הפרקט, וזאת כנגד הצגת חשבונית מס/קבלה (עמ' 18 לחוות דעת המומחה גיל).

26. בסיכומיה השיגה התובעת על קביעה זו של המומחה גיל. לטענתה, אין מקום כי הפיצוי יקבע בהתאם לתמורה ששילמה בגין התקנת הפרקט אלא יש לקבוע את עלות תיקון הליקוי בריצוף הקרמי עצמו - דהיינו, עלות החלפת הריצוף.

    יש לדחות טענה זו.

    בחקירתו הנגדית בפניי הסביר המומחה גיל כי בנסיבות העניין התקנת הפרקט היא פתרון מקובל וסביר לליקוי בריצוף:

    "... הלכה התובעת בעצמה ועשתה פרקט בחדר הזה, שזה פתאום המקובל. אנחנו מתחת לפרקט שמים אריחים סוג ב' בדרך כלל, אז אין בעיה שמתחת לפרקט היו שני סוגי אריחים, זה אין בעיה בכלל. ואז אמרתי כמה שעלה לה הפרקט, הנתבעת תשלם. לא משנה אם היא שילמה יקר או זול, זה הפתרון וזה הפתרון המקובל. מקובל גם עליי..." (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 23- 27).

    קביעת המומחה אשר לדרך הפיצוי בגין רכיב זה מבוססת על מקצועיותו, מומחיותו וניסיונו ולא מצאתי לסטות ממנה.

    אוסיף כי ממצאי המומחה בהקשר זה נחזית להיות סבירה. איני סבור כי היה על המומחה גיל להידרש בחוות דעתו לעלות תיקון הליקוי בכל מקרה ובהתעלם ממצב הדברים בפועל, כפי שטען ב"כ התובעת. לאחר שהותקן פרקט על גבי הריצוף ובכך תוקן הליקוי הלכה למעשה, אין כל היגיון וטעם בתיקון הליקוי בריצוף הקרמי. מה עוד שלא נטען וממילא גם לא הוכח, כי דרך פיצוי זו עלולה לקפח את התובעת (ור' בעניין זה עדות המומחה גיל בעמ' 8 לפרוטוקול ש' 26 - 27).

    התוצאה הינה אפוא כי התובעת זכאית לפיצוי בגין ראש זה, בהתאם לעלות התקנת הפרקט.

    עם זאת, הואיל והתובעת לא הוצגה חשבונית מס/ קבלה להוכחת התשלום בגין רכישת והתקנת הפרקט, הרי שאין מקום לפצות את התובעת בגין רכיב זה.

    תקינות זכוכית הוויטרינה

27. המומחה מטעם התובעת ציין בחוות דעתו מיום 31.3.2016 כי לא נמצא סימון המעיד על זכוכית בטיחותית או מחוסמת בכל הזיגוג בדלתות יציאה למרפסות שמש (עמ' 21 לחוות הדעת).

28. בבדיקה מדגמית של זכוכיות הוויטרינה שביצע המומחה גיל באמצעות מד לייזר נמצא כי מדובר בזכוכית טריפלקס רבודה. המומחה גיל ציין כי הסימון על גבי זכוכית רבודה מסומן על גבי לוח הזכוכית המלא עוד לפני שקבלן האלומיניום חותך ממנו את המידה הרצויה לזיגוג דלת או חלון, ובנוסף, בהתאם לתקן, נדרש כי הסימון יהיה ניתן להסרה על ידי ממיס זול ומצוי. נוכח האמור, התבקשה הנתבעת להציג אישור כי כל הזכוכיות המותקנות בוויטרינה הן אכן זכוכיות טריפלקס בטיחותיות (עמ' 24 לחוות הדעת).

    מאחר והנתבעת לא הציגה אישור כנדרש, הרי שלכאורה יש לחייבה בעלות החלפת הזיגוג. ואולם, לא הוכחה בפניי העלות המדויקת של החלפת הזיגוג. המומחה גיל לא התייחס לכך בחוות דעתו והתובעת לא הפנתה אליו שאלה מפורשת בעניין זה, לא במסגרת שאלות הבהרה ולא בחקירתו הנגדית בבית המשפט, והימנעות זו פועלת לחובתה (ר' יעקב קדמי על הראיות חלק רביעי 1902 - 1904 (מהדורה משולבת ומעודכנת - 2009)).

    כל שמצוי בפני בית המשפט הוא הערכת עלות התיקון בחוות דעת המומחה מטעם התובעת. דא עקא, שאין בה כדי לסייע לתובעת. ואבהיר.

    מומחה התובעת העריך את עלות התיקון בגין רכיב זה בסך של 2,800 ₪, וזאת לאחר שמצא כי נדרש להחליף זיגוג בשטח של 7 מ"ר. אלא שמחקירת המומחה גיל עולה כי באחת הזכוכיות שנבדקה בבדיקה מדגמית לא נמצא ליקוי (ר' עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 5). לפיכך, יש להפחית מהעלות הכוללת שקבע מומחה התובעת (2,800 ₪) את עלות החלפת הזכוכית התקינה בהתאם לשטחה הכולל. ואולם שטח הזכוכית הנ"ל לא הובהר ולא הוכח. גם כאן נמנעה התובעת מלהפנות למומחה גיל שאלה בעניין זה, והדבר פועל לחובתה.

    נוכח האמור, דין טענות התובעת להידחות גם בראש זה.

    ירידת ערך בשל חלון קטן מהשטח המינימלי הנדרש

29. בחוות דעתו קבע המומחה גיל כי שטח החלון של חדר השינה הממוקם ליד הממ"ד, קטן מהשטח המינימאלי הנדרש על פי התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (עמ' 28 לחוות הדעת). הואיל ולא ניתן לבצע תיקון בפועל של שטח החלון, ציין המומחה גיל כי יש להפנות נושא זה לשמאי המקרקעין.

30. המומחה ברעם לא התייחס בחוות דעתו לאי התאמה זו וממילא לא קבע בגינה ירידת ערך. התובעת לא הפנתה למומחה ברעם שאלת הבהרה בעניין זה.

    בחקירתו בפניי הסביר המומחה ברעם שכי לא התייחס לכך בחוות דעתו הואיל והטענה לא הועלתה במסגרת חוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם התובעת (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 35 - 36).

    על אף זאת, בחקירתו בפניי התבקש המומחה ברעם לקבוע האם קיימת לאי התאמה זו השפעה כלשהי לעניין ירידת הערך והלה השיב כי:

    "העד מר ברעם: אם הייתי מגיע למקום, ומתרשם מהחלון, ורואה שהתפקוד שלו לא נפגע, והאור חודר, ויש מבט בלתי מופרע. טיפה יותר קטן, טיפה אתה גדול עין של קונה סביר לא הייתה מגלה או שהדלת פה יותר גדולה או דלת יותר קטנה. זה לא דבר שהוא פגם פונקציונלי שניתן לאתר אותו ולראות אותו בעין שקונה סביר היה נכנס לדירה ואומר 'הופה, החלון הזה טיפה יותר קטן אני חושב שהמחיר צריך להיות נמוך ב-Y, X'. זה לא דבר שבעין של קונה סביר רואה דברים כאלה.

    כב' השופט ארניה: ומה טווח הטעות במקרה הזה? ז"א אם אני אקח אותך ואני אומר 'או-קיי כאן יש בעיה.' נניח לצורך העניין, אז לאיזה אחוזים בירידה? לאיזה מספרים בירידת ערך הם יכולים הגיע?

    העד מר ברעם: משהו מינורי לחלוטין, 1% ,2, 3, אם בכלל"

    (עמ' 17 לפרוטוקול, ש' 15 -25, ההדגשות שלי- ר.א.).

    וכן:

    "תראה אף קונה סביר לא מגיע לראות דירה שהוא רוצה להתרשם ממנה עם מטר ביד ובודק כל חלון, כל מעבר, כל פתח. אף אחד לא עושה דבר כזה. גם אנחנו כשמאים שבאים לראות דירה או נכס לא באים ובודקים כל פרט ופרט עם ס"מ, מתרשמים מהמקום, מתרשמים מהמיקום שלו" (שם, ש' 29 - 32).

    נוכח האמור, לא הוכח בפניי כי אכן נגרמה ירידת ערך המצדיקה פיצוי בשל אי ההתאמה בשטח החלון, ודין טענות התובעת בראש זה להידחות.

    שיעור ירידת הערך עקב כניסה לממ"ד מחדר שינה

31. אין חולק כי בהתאם לתוכניות הדירה, הכניסה לממ"ד תוכננה להיות מסלון הדירה ואולם בפועל בוצעה דרך חדר שינה. כיום על מנת להיכנס לחדר הממ"ד נדרש לעבור דרך חדר השינה ואין אפשרות להיכנס אליו ללא תלות בחדר אחר.

32. המומחה ברעם קבע בחוות דעתו כי בעקבות כך נגרמה פגיעה בתפקודו של חדר השינה המשמש כמעבר לחדר הממ"ד, פגיעה שיש בה כדי לגרום לירידת ערך הדירה בשיעור של כ-25% משווי חדר מגורים בדירה.

    בחקירתו בפניי עמד המומחה ברעם על קביעתו בנוגע לשיעור ירידת הערך:

    "... אני חשבתי ש-25% זה כן נכון. עכשיו שאל אותי 'למה לא 26? ולמה לא 22?' זו דעתי המקצועית, אני חושב 25% זה שיעור הירידה הנכון במקרה הזה" (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 17 - 19).

    ובהמשך:

    "זו דעתי המקצועית 30 שנות עבודה. אז יכול להיות גם 26%, ויכול גם 27%, אני סבור 25% זה הערך הראוי והנכון. החדר הוא עדיין חדר המגורים, הוא עם פרקט, יש בו חלון עם תאורה, הוא לא מחסן אטום, ובטח שלא 40%. 40% זה לא. עכשיו אפשר להתווכח עם זה 25%, 26%, 30% או 18%. זו דעתי המקצועית אחרי שביקרתי במקום וראיתי את המקום" (שם, ש' 27 - 32).

33. חוות דעתו של המומחה ברעם מקיפה ומתייחסת לקביעות המומחים מטעם הצדדים, ולא מצאתי לסטות מהערכתו את שיעור ירידת הערך המבוססת על מקצועיותו, מומחיותו וניסיונו.

34. נוכח האמור, ובהתאם לקביעות המומחים גיל וברעם שלא נסתרו, על הנתבעת לפצות את התובעת בגין הליקויים בדירה בסך של 35,000 ₪ (הכוללים מע"מ וביצוע על ידי קבלן מזדמן, במעוגל) ובגין ירידת ערך בסך של 75,000 ₪. ובסה"כ 110,000 ₪.

     

    תביעות כספיות נוספות

    יריעות גומי

35. התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בתשלום על סך של 9,360 ₪ בגין יריעות גומי שהותקנו על גג הבניין ושעל פי הנטען הסירה הנתבעת ברשלנותה.

    בהעדר אסמכתאות כלשהן לעניין זה, אין מקום להכיר בעילה זו.

    דמי שימוש בגין שהיית פועלים בדירה

36. התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בדמי שימוש על סך של 176,000 ₪ בגין שהיית פועלים מטעמה בדירה (5,500 ₪ לחודש X 32 חודשים).

    התובעת לא הוכיחה את טענתה בכל צורה ואופן.

    התובעת כלל לא הוכיחה כי עובדי הנתבעת אכן שהו בדירתה ובתקופה הנטענת, וטענותיה בעניין זה נטענו בעלמא.

    בנוסף, לא הוגשה חוות דעת שמאית להוכחת דמי השימוש הנטענים.

    ממילא, גם נקבע לעיל כי תקופת השהייה של הפועלים נבעה בין היתר מהתנהגותה של התובעת.

    בנסיבות אלה, אני דוחה רכיב זה של התביעה.

    נזק לרכוש בגין אירוע ההצפה

37. התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בגין נזקים שנגרמו לתכולת הדירה בגין אירוע ההצפה ובתמיכה לטענתה הפנתה לחוות דעת המומחה מטעמה מיום 26.8.2013.

    המומחה גיל קבע כי אין מדובר בטענה הנדסית ועל התובעת להוכיח נושא זה באמצעות תצהיר/ קבלות (עמ' 25 לחוות הדעת).

    ואולם, התובעת לא הגישה אסמכתא כלשהי להוכחת רכיב זה וגם כאן הדברים נטענו בעלמא. לפיכך, אין מקום לפיצוי.

     

    טענות הנתבעת

    אשם תורם

38. בסיכומיה טענה הנתבעת כי היקף הנזקים בדירה נגרם באשמת התובעת ולמצער בשל אשמה התורם. זאת משום שהתובעת נמנעה מלהודיע לה כי אינה מתגוררת בדירתה וכי קיימת חדירת מי גשמים לדירה, ובכך מנעה ממנה את האפשרות לפעול למניעת המשך חדירת הגשמים ולהתפתחות הנזקים (סעיף 8 לסיכומים).

    במסגרת פסק הדין לא נפסק לטובת התובעת פיצוי בגין נזקי אירוע ההצפה. המומחה גיל לא מצא ליקויים בדירה בשל אירוע ההצפה (ר' עמ' 12, 16 לחוות הדעת), וכאמור טענת התובעת אשר לנזקים שנגרמו לתכולה לא הוכחה.

    בנסיבות אלה, איני נדרש לדון בטענה זו.

    קיזוז

39. כאמור, הנתבעת טענה לזכותה לקזז מסכום התביעה סך של 1,208,936 ₪ כדלקמן:

    • 25,000 ₪ + מע"מ בגין החלפת דלת ממ"ד.

    • 25,000 ₪ + מע"מ עבור עבודת שפכטל.

    • 28,000 ₪ + מע"מ - עלות מזגן מיני מרכזי.

    • 50,000 ₪ + מע"מ - שווי ציוד שעל פי הנטען נגנב מהדירה.

    • 9,500 ₪ + מע"מ בגין השכרת פיגומים והרכבתם.

    • 8,000 ₪ + מע"מ - עלות גבס.

    • 10,000 ₪ בגין פיקוח וניהול.

    • 110,000 ₪ - תשלומי שכר דירה ששולמו לתובעת

    • 400,000 ₪ - נזק שנגרם בגין העיכוב בקבלת טופס 4

    • 400,000 ₪ - פיצוי רוכשי הדירות בשל האיחור במסירה בעטיה של התובעת.

    • 100,000 ₪ + מע"מ - שכ"ט עו"ד.

      (נספח ו' לתצהירי הנתבעת).

      יש לציין כי בתצהיר עדותו הראשית טען מר תומר נאור, סמנכ"ל כספים ושיווק של הנתבעת (להלן: "נאור") לקיזוז סכום שונה – 1,088,316 ₪ (סעיף 15 לתצהירו).

      מכל מקום, מצאתי כי יש לדחות את טענת הקיזוז בכללותה, כפי שיפורט להלן.

40. נקודת המוצא המשפטית לזכות הקיזוז הינה הוראת סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, הקובעת:

    "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים."

    בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, זו הוראת העל החולשת על זכות הקיזוז: [ע"א 377/82 התעשייה האווירית נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ פ"ד מ"ב (2) 725 (1988)].

    לענייננו, על מנת שהנתבעת תצלח בטענת הקיזוז עליה להוכיח כדלקמן: ראשית, כי החיוב אותו היא מבקשת לקזז נובע מחוב של התובעת כלפיה (לרבות נזק שגרמה התובעת בהתנהגותה), ושנית – את גובה החיוב.

41. אשר לעלות החלפת דלת הממ"ד, נטען כי החיוב נובע מרצונה של התובעת לשנות את כיוון פתיחת הדלת בהתאם לתכנית המקרית.

    גם אם יש בדברים ממש, ואיני מכריע בכך, הרי שהיה על הנתבעת להציג הסכם בחתימת יד התובעת לפיה היא הסכימה מראש לשלם את העלות הכרוכה בכך. הסכם כזה לא הוצג, ולא הוכח כי הנתבעת דרשה מהתובעת, מראש, תשלום בגין עבודה זו.

    בנוסף, לא צורפה חשבונית מס/ קבלה להוכחת העלות הנטענת.

    הוא הדין ביחס לעלות ביצוע השפכטל, עלות התקנת מזגן מיני מרכזי, השכרת פיגומים והרכבתם ועלות עבודות הגבס, אשר לגביהם נטען כי הנתבעת ביצעה את העבודות הנ"ל מרצונה, ובחלקן לבקשת בכירים בעיריית רעננה, על מנת לרצות את התובעת.

    לפיכך, לא ניתן לקבל את טענות הקיזוז של הנתבעת בעניינים אלה.

42. כך גם לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת לקיזוז בגין נזק כספי על סך של 400,000 ₪ בגין עיכוב בקבלת טופס 4. הנתבעת לא הוכיחה טענה זו כלל ועיקר והדברים נטענו בעלמא וללא סימוכין או תימוכין.

43. אשר לקיזוז עלות ציוד שנגנב, הרי שאירוע הגניבה לא הוכח (מר אלעד חג'ג' אישר בחקירתו כי לא הוגשה בעניין זה תלונה במשטרה - עמ' 42 לפרוטוקול, ש' 18 - 19), ולא הובהר מה אחריותה של התובעת לגניבה.

    כמו כן, לא הוצגה אסמכתא כלשהי להוכחת העלות הנטענת (הצעת המחיר שצורפה כנספח ו'3 לתצהיר הנתבעת אינה מסייעת לנתבעת בעניין זה שכן כלל לא הוכח כי זו מתייחסת לציוד שנגנב).

    לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת אף בעניין זה.

44. אשר לקיזוז עלות דמי פיקוח וניהול, הנתבעת צירפה קבלה על סך של 10,000 ₪ מיום 4.3.2015 בגין "פיקוח מתמשך דירה פרידה אלי כהן 13" (נספח ו'4 לתצהיר הנתבעת), ואולם לא הוכח כי מדובר בעלות חריגה בהשוואה ליתר הדירות בפרויקט.

    כמו כן לא הוכח כי הנתבעת נדרשה לשאת בתשלום זה רק בשל העיכוב שגרמה התובעת. בעניין זה הנתבעת הייתה יכולה להציג חשבוניות מס/ קבלה להוכחת התשלומים ששילמה בגין הפיקוח על יתר הדירות, ואולם נמנעה מלעשות כן, והימנעות זו פועלת לחובתה (ר' ספרו הנ"ל של המלומד קדמי, עמ' 1891).

    על כן יש לדחות אף טענה זו.

45. בנוסף, הנתבעת עתרה בכתב ההגנה לקיזוז הסך של 110,000 בגין תשלומי דמי שכירות ששולמו עבור דמי שכירת בגין מגוריה של התובעת, בדירה אחרת (בתצהיר העדות הראשית העמיד מר נאור סכום זה על הסך של 88,300 ₪).

    אף טענה זו יש לדחות. הצורך בשכירת דירה אחרת עבור התובעת נבע מהצפה שאירעה בדירה בחודש ינואר 2013, שהיתה כל כולה באחריות הנתבעת, והנתבעת אף הודתה באחריותה לאירוע זה (ר' סעיף 8 לסיכומי הנתבעת).

    עקב אירוע ההצפה, דירת התובעת הפכה להיות בלתי ראויה למגורים לתקופת מה, ולפיכך הנתבעת שכרה עבור התובעת דירה חלופית מצדדי ג' (ר' חקירת נאור - עמ' 57 לפרוטוקול, ש' 9 -10, ובהמשך ש' 24-25). הנתבעת אף אישרה את זכותה של התובעת לקבלת דמי שכירות עבור תקופה של 8 חודשים (ר' סעיף 48 לכתב ההגנה המתוקן), שעלו כדי הסך של 88,300 ₪ (ר' נספח ו' 5 לתצהיר הנתבעת וכן חקירת עדי הנתבעת עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 20 - 26 ועמ' 55, ש' 35 - 38).

    נוכח האמור, טענת הנתבעת לזכותה לקזז סכום זה מכל סכום שייפסק לתובעת אינה ברורה. הנתבעת היתה אחראית להצפה, ושילמה עבור התובעת את דמי השכירות לתקופה הנדרשת כפי שחובה היתה עליה לעשות, והיא פעלה בעניין זה כהלכה.

    על פי הדין, הנתבעת רשאית לקזז כנגד חיוב שלה כלפי התובעת (הפיצוי לטובת התובעת שנקבע לעיל), רק חיוב של התובעת כלפיה. זהו וודאי אינו המקרה, שכן תשלום דמי השכירות לא נבע מעיכוב המסירה או מחיוב כלשהו של התובעת כלפי הנתבעת, אלא מאירוע הצפה שאינו באחריות התובעת, אלא באחריות הנתבעת בלבד.

    לכן, בהיעדר חיוב כלשהו של התובעת כלפי הנתבעת בראש זה, הרי שההוצאה אינה בת קיזוז.

    לפיכך, אף דינה של טענה זו להידחות.

46. הנתבעת טענה עוד לקיזוז נזק כספי שמקורו בפיצויים לרוכשי הדירות החדשות בשל עיכוב שנגרם על ידי התובעת בהשלמת העבודות, ועתרה לקיזוז סך של 400,000 ₪. לטענתה, היא נאלצה לפצות 4 רוכשי דירות על ידי הענקת חנייה נוספת ששווי כל אחת מהן מוערך בסך של 100,000 ₪ +מע"מ.

    ראשית, כלל לא הובהרה הקשר הסיבתי בין העיכוב במסירה שגרמה התובעת בהתנהגותה, או התנהגות אחרת כלשהי שלה, לבין הצורך בפיצוי רוכשי הדירות החדשות, ומה הקשר בין התנהגות התובעת לבין האיחור במסירה של הדירות האחרות בבניין.

    שנית, להוכחת הטענה צירפה הנתבעת 4 הסכמים שנחתמו עם רוכשי הדירות החדשות (נספח ו' 6 לתצהיר הנתבעת). אלא שמעיון בהסכמים עולה כי רק חניה אחת ניתנה לרוכש דירה חדשה כפיצוי בשל טענה לאיחור במסירת דירתו (בנוסף לטענה לליקויים). ביתר ההסכמים נקבע כי הפיצוי ניתן בשל טענות לליקויים בדירה, הא ותו לא.

    מעבר לכך, הנתבעת לא הוכיחה את שווי החניה באמצעות חוות דעת שמאי מקרקעין כנדרש. שווי החניה לא מוזכר אף בהסכמים שנחתמו עם רוכשי הדירות, ועל כן כימות הנזק הנטען כלל לא הוכח כהלכה.

    נוכח האמור, דין טענה זו להידחות.

47. אשר לשכר טרחת עו"ד שקיזוזו מתבקש, אף בעניין זה הנתבעת לא הבהירה מדוע שכר הטירחה הנטען קשור להתנהגות התובעת ונובעת ממנה.

    בנוסף, הנתבעת צירפה 2 חשבונות עסקה (נספח ו'7 לתצהיר הנתבעת) שאינם מהווים הוכחה לתשלום בפועל, ולא נאמר בהם שהם קשורים בצורה כזו או אחרת לייעוץ שניתן לנתבעת בגין פרוייקט זה בכלל, או בגין המחלוקת עם התובעת בפרט.

    על כן, גם בראש זה, טענת הקיזוז של הנתבעת לא הוכחה.

     

    סוף דבר

48. התביעה מתקבלת באופן חלקי.

    הנתבעת תשלם לתובעת סך של 110,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

    נוכח הפער בין סכום התביעה לבין סכום פסק הדין, הנובע בעיקרו מדחיית חוות דעת המומחים מטעם התובעת, הרי שאני מוצא לנכון לחייב הנתבעת לשאת בהוצאות המשפט הבאות בלבד: חלקה של התובעת בשכר המומחה ברעם לרבות שכר עדותו, וכן מחצית האגרה ששילמה התובעת, ככל ששילמה.

    נוכח תוצאת פסק הדין, איני סבור כי יש לחייב הנתבעת לשאת במלוא אגרת המשפט ששילמה התובעת, או בשכר המומחים מטעמה, או בחלקה של התובעת בשכ"ט המומחה גיל.

     

    כמו כן, הנתבעת תישא בשכר טרחת עורך דין התובעת בסך של 30,000 ₪.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 60 ימים.

    ניתן היום, כ"ב אלול תשפ"ד, 25 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.