לוי נ' יפרח ואח'

לפני תביעה לדמי תיווך . התובעת טענה בכתב התביעה כדלקמן:

• התובעת, מתווכת מורשית במקרקעין, מבקשת לחייב את הנתבעים, בהיותם הבעלים של דירה ברחוב ירושלים 25, צפת (להלן: "הדירה") לשלם לה דמי תיווך בסכום התביעה.

• בין הצדדים הייתה היכרות נעימה כחברות ממש, ובדרך אמון מלא, וכן כבוד הדדי רב.

• התובעת טענה כי, במהלך חודש אוקטובר 2020 נוצר קשר בינה לבין הנתבעים באמצעות מר איתמר חי, והנתבעים ביקשו מהתובעת שירותי תיווך לצורך מציאת רוכשים לדירה והתובעת הבינה את הצורך במכירה במהירות רבה ומיד נרתמה לסייע לנתבעים עוד בטרם קבלת צו ירושה.

• התובעת טענה כי, הייתה על סף סגירה אחרת עם קונים משפחת לענעט (להלן: "הקונים") בדירה זהה בקומה מעל בבעלות לקוחה אחרת ועקב לחץ בו היו שרויים הנתבעים למכור את הדירה, התובעת נתנה עדיפות לפניית הנתבעים למכור את הדירה על פני הלקוחה הקודמת.

• התובעת טענה כי, פעלה ימים כלילות על מנת להוציא את עסקת המכר של דירת הנתבעים, הציגה בפני הקונים את הדירה, הוסבר בפה מלא דמי התיווך בגין הדירה, הם 2% בתוספת מע"מ לעסקה (להלן: "דמי התיווך"), והנתבעים התחייבו כלפי התובעת לשלם את דמי התיווך.

• בהסתמך על סיכום הדברים והתחייבות הנתבעים לשלם לתובעת את דמי התיווך המוסכמים, פעלה התובעת לשביעות רצונם של הנתבעים ע"פ דרישתם, ואכן ביום 27.12.2020 נחתם ע"י הנתבעים חוזה מכר עם הקונים ואף נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונים ביום 29.12.2020 שהתובעת איתרה.

• התובעת טענה כי היא הייתה הגורם היעיל בעסקה למכירת דירת הנתבעים. התובעת טענה כי בניגוד להתחייבותם ולהסכמות, הנתבעים לא טרחו ליידע את התובעת בדבר חתימת חוזה המכר, וכי דבר מכירת הדירה נודע לה במקרה ולא ע"י הנתבעים או הקונים.

• התובעת טענה כי עת ידעה את דבר החתימה העתידית, פנתה לנתבע 1, שלחה את הסכם שכ"ט לנתבע 1 לחתימה, אולם הנתבע 1 התחמק והמשיך בדרכו בחתימת הסכם המכר.

• התובעת טענה כי שעות ספורות לאחר החתימה ולאחר שבוע שלם של התחמקות הנתבעים מהתובעת, ולאחר שנודע לה כי נקבע מועד לחתימה עם הקונים מבלי ליידע אותה ולמעשה "עקפו" אותה, מתוך כוונה להתחמק מהתחייבותם לשלם את דמי התיווך, ואף לפגוע בדמי התיווך להם זכאית התובעת מאת הקונים.

• התובעת טענה כי היא הביאה את הקונים אשר חתמו על עסקת המכר, כאשר הנתבעים לא טרחו לעדכן אותה כי נקבע מועד לחתימת החוזה עם הקונים.

• התובעת טענה כי התנהגות הנתבעים מהווה הפרה בוטה של התחייבותם כלפיה, ניסיון בוטה וחוסר תום לב להתחמק מתשלום דמי התיווך שהנתבעים חייבים כלפי התובעת

• התובעת מבקשת לחייב את הנתבעים בסכום של 32,700 ₪ בהיותה הגורם היעיל לביצוע העסקה, וקישרה ותיווכה בין הנתבעים לבין הקונים שחתמו על חוזה המכר.

• התובעת טענה כי הקונים שילמו דמי תיווך בסכום של 14,000 ₪, ועל כן מבקשת לחייב את התובעים בסכום נוסף של 16,380 ₪ המהווה יתרת התשלום מאת הקונים.

• התובעת טענה כי הרציונליים למהותיות בדרישת הסכם תיווך בכתב, אינם מתקיימים בעניינו משכך אין לעמוד בעדיפות על קיומם.

• התובעת טענה כי, אין לאפשר לנתבעים ליהנות מהעדרה של הזמנה בכתב, שכן בעניינו קמה אותה זעקת הגינות שמתוכה בתי המשפט פוסקים פעם אחר פעם בגישה המרוככת את שכרם של מתווכים שעמלו והגיעו להתעשרות של לקוחם ואילו הנתבעים מנסים להתנער מהם, בהיתלות בדרישות צורניות בחוסר תום לב מובהק.

• התובעת טענה כי, במקרים מסוימים והמקרה דנן ראוי להימנות עמם, ביהמ"ש מוצא כי דרישת הכתב של חוק המתווכחים תיסוג מפני חובת תום הלב החולשת על כל החוזים וביניהם דיני התיווך.

   

הנתבעים הגישו כתב הגנה וטענו כדלקמן:

• דין התביעה להידחות.

• כי מעולם לא נקשרו בהסכם עם התובעת או התחייבו לשלם לה דמי תיווך, משכך אין בידי התובעת כל מסמך או ראיה המעידים על התחייבות של הנתבעים.

• כי התובעת אינה תומכת את תביעתה בהסכם הזמנת שירותי תיווך חתום.

• הנתבעים הפנו לסעיף 9 (א), לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996, ותקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז 1997, וטענו כי לתובעת אין כל מסמך בכתב התומך בתביעתה נגדם ואינה ממלאת אחר התנאים המצטברים ההכרחיים הקבועים בתקנות ובחוק המתווכים שרק עם קיומם, יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך.

• התובעת מעולם לא שוחחה עם הנתבעים 2ו- 3, כי דרישת הכתב לעניין הסכם למתן שירותי תיווך היא דרישה מהותית, וכי התובעת לא דרשה מהנתבעים דמי תיווך ולא קיבלה הסכמתם לתשלומי דמי תיווך ולא החתימה אותם על טופס הזמנת שירותי תיווך מעולם.

• התובעת העלתה את דרישת תשלום דמי התיווך לראשונה בבוקר החתימה וסורבה באופן נחרץ ע"י נתבע 1 עמו הייתה בקשר.

• לא הייתה על היכרות מוקדמת בינם לבין התובעת, וכי מעולם לא נפגשו. עוד טענו הנתבעים כי מעולם לא ביקשו מהתובעת שירותי תיווך לצורך מציאת רוכשים לדירה, והתובעת מעולם לא נרתמה לסייע להם. עוד טענו הנתבעים כי התובעת היא זו שפנתה אליהם והציגה את עצמה כ"מנהלת הנכסים" של הרוכשים המיועדים הפועלת עבור הרוכשים לאיתור נכס מתאים עבורם.

• התובעת לא הציגה את עצמם בפניהם כמתווכת, התובעת מעולם לא פעלה עבורם, מעולם לא שיווקה את הנכס בכל צורה ולא ייצגה את האינטרסים שלהם כמוכרים בשום דרך.

• מלבד העובדה כי התובעת הציגה את עצמה בפני הנתבעים כ" מנהלת נכסי" הקונים, ולא כמתווכת, הרי, שאף לו הייתה מציגה עצמה כמתווכת היה עלייה לעלות דרישתה לתשלום דמי התיווך באופן ברור, בתחילת ההתקשרות ולהחתים את הנתבעים על טופס הזמנת שירותי תיווך כחוק, כתנאי לזכאותה לתשלום דמי תיווך.

• התובעת לא פעלה עבורם מעולם, אלא עבור הקונים בלבד, כמנהלת נכסיהם.

• צילומי המסך המופיעים בכתב התביעה בסעיף 11, מלמדים באופן חד וברור שהנתבעים מעולם לא נתנו הסכמתם לתשלום דמי תיווך והנושא עלה אך ורק בבוקר החתימה וסירובם הנחרץ מופיע שחור על גבי לבן בהתכתבויות שהתובעת צרפה.

• מעולם לא היה סיכום ולא ניתנה כל התחייבות לתשלום דמי התיווך, והתובעת כאמור פעלה עבור הקונים בלבד ומעולם לא פעלה עבור הנתבעים.

   

  דיון והכרעה:

  1. הצדדים זומנו לדיון במהלכו העידו התובעת והנתבע 1 (להלן "הנתבע").

  2. יוער כי התביעה הוגשה במקור בסכום של 49,140 ₪ אולם, ב"כ התובעת ביקש להעמיד את הסכום על 32,760 ₪, חלקם הנטען של הנתבעים בדמי התיווך.

  3. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובמכלול הראיות שבתיק ולאחר ששמעתי את העדים ועיינתי בסיכומי הצדדים , הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות.

  4. מן המפורסמות הוא כי נטל ההוכחה במשפט האזרחי מונח לפתחו של התובע, וזאת בבחינת "המוציא מחברו עליו הראייה" . יפים לכך דבריה של כבוד השופטת ש' שטרסבורג-כהן בע"א 2781/93 דעקה נ' בית חולים "כרמל" (פורסם בנבו):

     "הכלל הראייתי הבסיסי הרווח במשפט האזרחי בשיטתנו המשפטית, כבשיטות משפט רבות אחרות, הוא כי נטל ההוכחה רובץ על התובע ומידת ההוכחה היא עודף הסתברות, בבחינת הכלל עתיק היומין "המוציא מחברו עליו הראיה". על-פי כלל זה, יזכה התובע בתביעתו אם ירים את נטל הוכחתה בשיעור העולה על 50%. שאז, תוטל החבות או האחריות במלואה על הנתבע. לא עמד בכך, יפסיד את כל תביעתו. כלל זה הוא לכאורה יעיל, הוגן, רציונלי, אחיד וישים לכל משפט אזרחי".

  5. הזכות לדמי תיווך נקבעה בסעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן "החוק") הקובע כי:

     " מתווך במקרקעין  יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

     (1)  הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו באותה עת פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

     (2)  הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

     (3)  הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

  6. סעיף 9 (א) לחוק קובע כי : " מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

  7. תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997 (להלן – "תקנות המתווכים") קובעת כי:

     "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

     (1)  שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

     (2)  סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

     (3)  תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

     (4)  מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

     (5)  הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה – 1975".

      

  8. מכל האמור לעיל, עולה כי על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך עליו להוכיח את כל התנאים להלן:

     • כי הוא בעל רישיון בתוקף,

     • כי הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין (להלן "הזמנה בכתב") ,

     • כי ההזמנה כוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות לרבות שמות, סוג העסקה, תיאור הנכס נושא פעולת התיווך, מחיר העסקה והסכום המוסכם של דמי תיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך מחיר העסקה.

     • כי הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב

  9. לענייננו, אין מחלוקת כי לא התקיימו התנאים שבסעיף 8(ב) ו- (ג) לעיל שכן, לא נחתמה הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך הכוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות . ב"כ התובעת אישר לפרוטוקול כי אין מחלוקת כי אין הזמנה בכתב וכי התביעה מסתמכת על הודעות וואטסאפים (עמ' 1 שורה 9-10 לפרוטוקול). גם התובעת אישרה בחקירתה הנגדית כי אין טופס הזמנה חתום כי הנתבע סירב ולא היה מוכן לחתום (ראה עדותה עמ' 3 שורה 30-33). מכאן שדרישת ההזמנה בכתב בהתאם לחוק , לא התקיימה.

  10. על כן, נותרה להכרעה השאלה : האם על הנתבעים לשלם לתובעת דמי תיווך בהיעדר הזמנה בכתב הכוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות? לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובסיכומיהם ולאחר שמיעת העדים בפני, הגעתי למסקנה כי התשובה היא שלילית וכי דין התביעה להידחות ואנמק.

      • בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ, אהוד מרקוביץ (פורסם בנבו) (להלן "פרשת מזרחי") נפסק כי ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. עוד נפסק כי:

        ".....כעת יש להידרש למצבים מורכבים יותר – בהם נתבעים דמי תיווך בהיעדר חוזה פורמאלי. ....... לעומת זאת, תכליתה של דרישת הכתב בחוק המתווכים היא בעיקר צרכנית – היא מיועדת להסדיר את העיסוק בתיווך ולהגן על ציבור רוכשי הדירות, תוך הבהרת אופי ההתקשרות ופרטי העסקה באופן מדוקדק. בהקשר זה ראוי להזכיר כי מתווכים במקרקעין הם "שחקנים חוזרים" ובעלי השפעה ממשית על עיצוב תוכנו של חוזה התיווך, באופן שמקטין את החשש כי דרישת הכתב תשמש נגדם "כאמתלה בידי צד המבקש 'להתחכם ולהתחמק' בחוסר הגינות מהתחייבות שנקשרה בעל פה" (עניין שם טוב, בעמ' 85). לפיכך, גם פוחתת ההצדקה להכיר באפשרות לסטות באופן גורף מדרישת הכתב, שנועדה כאמור להגן בעיקרה על הצרכן ולא על המתווך. מעבר לכך, בעוד שסעיף 8 לחוק המקרקעין קובע דרישה כללית לפיה "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב", תקנות המתווכים אינן מסתפקות בדרישה למסמך בכתב, אלא מונות רשימה של פרטי מידע אשר צריכים להופיע בו על מנת ליתן תוקף לעסקת תיווך. מהבדלים אלה ניתן ללמוד על החשיבות היתרה שראה המחוקק בקיום הדרישה באופן מדוקדק, אשר יבהיר ללקוח את פרטי העסקה המדויקים וימנע מחלוקות עתידיות.". (פסקה 48 לפסק הדין).

        עוד נפסק בפרשת מזרחי לעיל כי:

        "...... לא למותר לציין בהקשר זה, כי בסופו של דבר הסדרתו של תחום התיווך בחקיקה מגנה אף על המתווך, שמטבע מקצועו מספק את שירותיו מראש, בטרם ניתן לו תשלום – ולעתים ללא בטוחה ממשית שיקבלו (ראו: זמיר, 237). (פסקה 49 לפסק הדין).

        עוד נפסק כי:

        " המסקנה המתקבלת מכל האמור לעיל היא שקשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. ...." (פסקה 50 לפסק הדין).

        עוד נפסק כי:

        "סיכום ביניים – ראוי אפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו. ". (פסקה 51 לפסק הדין).

      • התובעת אישרה בעדותה כי היא מתווכת כבר חמש שנים, כי עשתה עשרות עסקאות תיווך וכי היא מכירה את החוק (עמ' 3 שורה 17-18, 21-24) ואישרה גם כי היא לא מעל החוק (עמ' 4 שורה 22-23) כך, שהיא מודעת לחובה להחתים את הלקוחות על חוזה תיווך אולם, לא החתימה את הנתבעים במקרה דנן.

      • התובעת העידה כי לעיתים יש הסכמים בעל פה ולא תמיד מחתימה אנשים (עמ' 4 שורה 6-8, 29). אולם, עת נשאלה התובעת האם הייתה הסכמה בעל פה לתשלום, השיבה כי לא הייתה הסכמה וכעדותה : "לא הייתה הסכמה. ניתנה לו האפשרות לא לחתום על עסקת מכר" (ראה עדותה עמ' 4 שורה).

      • התובעת טענה בסעיף 5 בתצהיר כי בינה לבין הנתבע נוצרה היכרות אשר הגיעה לידי חברות ומטבע היחסים היה בנוסף אימון וכבוד הדדי שתרם את חלקו בהדחקת האפשרות כי הנתבעים יפגעו בה. גרסה זו של התובעת נסתרה בחקירה הנגדית עת העידה כי לא היה מפגש בין הצדדים, כי לא נפגשה עם הנתבע כלל וכי בדרך כלל היא פוגשת לקוח וחותמים על מסמכים ואילו במקרה זה הדבר היה שונה (ראה עדותה עמ' 4 שורה 13-17). בנוסף גרסת התובעת כי נוצרו עם הנתבעים יחסי חברות נסתרה בחקירתה הנגדית שכן, עת נשאלה במה התבטאה החברות, השיבה כי לא אמרה שהיו חברים אלא נוצר קשר חברי, אולם, עת נשאלה אם היא יודעת איך קוראים לאשת הנתבע וכמה ילדים יש לו, השיבה כי אינה יודעת (עמ' 5 שורה 1-8).

      • התובעת אישרה בחקירתה הנגדית כי הנתבע לא הבטיח לה כלום אולם, טענה כי לא באה בתור מתנדבת (עמ' 5 שורה 14-15).

      • התובעת בחקירתה הנגדית, עת נשאלה אם דיברה על עמלת התיווך והבהירה זאת, השיבה כי היא לא הבהירה זאת וכי יש סכום מקובל של שני אחוז פלוס מע"מ (עמ' 5 שורה 14-20).

      • התובעת, עת נשאלה מדוע חרף זאת כי אין חתימה, אין הסכמה בעל פה ואין הסכמה בוואטסאפ, היא זכאית לדמי תיווך, השיבה כי ניתן לפנות להתכתבות שצורפה לכתב ההגנה ובה ניתנה לנתבע האפשרות לא להתקדם לעסקה אם הוא לא מוכן לשלם דמי תיווך (ראה עדותה עמ' 5 שורה 23-26). איני מקבלת גרסת התובעת. המחלוקת בעניין קיומה או העדר קיומה של הזכות לתשלום דמי תיווך אין בה לבין ההתקשרות בהסכם מכר ולא כלום.

      • בהעדר הזמנה בכתב, בהעדר הסכמה בעל פה או התחייבות או הבטחה לתשלום דמי תיווך מטעם הנתבעים או מי מהם, ובהעדר הבהרה או הסכמה לעניין עמלת דמי התיווך, התובעת לא הרימה את נטל ההוכחה ולא הוכיחה את תביעתה.

      • התובעת לא הוכיחה כי התבקשה לפעול כמתווכת על ידי הנתבעים-המוכרים, או כי ניתנה התחייבות של מי מהנתבעים לשלם לה דמי תיווך בגין העסקה. התובעת העידה בחקירתה הנגדית כי הלקוחות הם הקונים של הנתבע (עמ' 4 שורה 4-5) . התובעת העידה בחקירתה הנגדית, עת נשאלה איזה שירות נתנה לנתבעים , והשיבה כי הציגה את הדירה לרוכשים שלה (כאשר בכתב התביעה התובעת ציינה כי הרוכשים שילמו לה דמי תיווך בסכום של 14,000 ₪) וכי השמאי נפגש אתה וקיבלה ייפוי כוח מהנתבע על מנת להכניסו לדירה ועת נשאלה אם מדובר בשמאי המשכנתא של הקונים השיבה "כן" (ראה עדותה עמ' 5 שורה 30-36, עמ' 6 שורה 15-16) . בנוסף, עת נשאלה אם כל מה שאמרה בעניין הפעולות קשור לקונים שקנו את הדירה השיבה "כן" וכי לא הציגה את הדירה לאף קונה אחר (ראה עדוה עמ' 6 שורה 4-10). התובעת אישרה גם בחקירתה הנגדית כי לא פרסמה את הדירה כי היו לה הקונים (ראה עדותה עמ' 6 שורה 10-11).

      • נוכח כל האמור לעיל, לא הוכח כי בענייננו קיים מקרה חריג וקיצוני שמצדיק התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב.

         

      • אוסיף כי הנתבע נחקר וגרסתו הייתה עקבית , ברורה, סדורה ולא נסתרה בחקירה הנגדית.

         

      • הנתבע טען בתצהירו כי התובעת הציגה את עצמה בתור "מנהלת נכסים" של הקונים המיועדים הפועלת עבורם לאיתור נכס מתאים להם. עוד טען הנתבע כי התובעת לא הציגה את עצמה כמתווכת , לא פעלה עבורו ועבור יתר הנתבעים, לא שיווקה את הנכס בכל צורה, לא ייצגה את האינטרסים שלהם, כי לא נכרת הסכם למתן שירותי תיווך והתובעת לא דרשה ממנו ומיתר הנתבעים תשלום של דמי תיווך וגם לא קיבלה הסכמה לתשלום דמי תיווך. בנוסף הנתבע טען כי מעולם לא ביקשו מהתובעת או קיבלו ממנה שירותי תיווך, כי לא הייתה היכרות מוקדמת ביניהם, לא פגשו אותה ולא ניתנה הסכמתם לתשלום דמי תיווך.

      • הנתבע טען כי התובעת העלתה את דרישת התשלום של דמי התיווך לראשונה בבוקר החתימה על ההסכם וסורבה. גרסת הנתבע מקבלת חיזוק מההודעות שצורפו לכתב התביעה ובהן הנתבע אומר כי "אין הסכמה כי לא דיברנו על זה ולא ביקשת ולא הסכמתי" . גם התובעת בחקירתה אישרה כי הנתבע סירב לחתום על טופס שנשלח אליו בבוקר החתימה על העסקה וכעדותה עמ' 3 שורה 32-33, עמ' 4 שורה 1-3:

         

        "ש. יש הרבה טפסי הזמנה, טופס שהוא חתום עליו אין.

        ת. הוא סרב לחתום.

        ש. את מדברת על טופס שנשלח אליו בבוקר החתימה על העסקה.

        ת. כן. אף רשום בהתכתבויות שאם הוא לא מוכן לחתום, הוא יכול לא להתקדם בעסקה כי יש לי דירה זהה שהם היו מעוניינים בה."

      • הנתבע נחקר והעיד כי לא הכיר את התובעת בטרם מכירת הכנס וכי לא יצר אתה קשר לפני העסקה (ראה עדותו עמ' 9 שורה 32-35). הנתבע נחקר והעיד כי התובעת פנתה אליו לגבי הקונים שלה , כל הפעולות היו בהתאם לבקשתה כמו להראות את הדירה ולקבל מפתח לשמאי להיכנס לדירה , כאשר התובעת אישרה כאמור לעיל, כי המדובר בשמאי המשכנתא של הקונים (ראה עדותה עמ' 5 שורה 30-36, עמ' 6 שורה 15-16) .

      • בחקירתו , הנתבע העיד כי לא היה הסכם וכי התנהגות אינה מהווה הסכם וכי אם מישהו רוצה כסף, עליו לומר זאת , לשלוח טופס הזמנה לחתימה ולציין כמה השירותים עולים וכעדותו עמ' 10 שורה 13-22) :

         

        "ש. מפנה אותך לסעיף 5 בכתב ההגנה, מקריא, כתבת לא נכרת בכל צורה אחרת, מה הכוונה.

        ת. תן דוגמאות לצורות. לא היה הסכם.

        ש. התנהגות זה לא בעינך הסכם.

        ת. ברור שלא. מה זאת אומרת התנהגות? אם אני מתנהג בצורה יפה אני צריך לשלם כסף?

        ש. למה כתבת שלא נכרת בכל צורה אחרת.

        ת. העו"ד כתב את זה.

        ש. ז"א שלשיטתך יש עוד צורות אחרות.

        ת. זה לא לשיטתי. מאוד פשוט אם מישהו בא ורוצה ממני כסף, הוא צריך להגיד לו שהוא רוצה כסף, אולי הוא צריך לשלוח טופס הזמנה שאני אחתום, כמה השירותים עולים, אני לא מדמיין מה אנשים רוצים ממני. ".

         

  11. די במסקנה אליה הגעתי לעיל כי לא הוכח כי בענייננו קיים מקרה חריג וקיצוני שיצדיק התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב כדי לדחות את התביעה. אולם, ולמעלה מן הצורך, אוסיף כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה ולא הוכיחה כי הייתה הגורם היעיל בביצוע העסקה של מכר הדירה.

      • בסעיף 14(ב) לחוק נקבע כי מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד), חזקה כי הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם מחייב בתקופת הבלעדיות.

      • לפי סעיף 9(ד) לחוק הותקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 כאשר בתקנה 1, הנושאת כותרת "פעולות שיווק", נקבע כי ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) לתקנה . להלן ציטוט התקנה:

        1. (א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

           (1)פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

           (א)הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

           (ב)הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

           (ג)הצבת שלט במרכז קהילתי;

           (ד)כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

           (2)פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

           (3)פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

           (4)פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

           (5)הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

           (6)הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

           (7)כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

      • התובעת אישרה בדיון כי לא פרסמה את הדירה כי היו לה הקונים (עמ' 6 שורה 10-11) וכי לא הציגה את הדירה לקונה אחר (עמ' 6 שורה 8-9) . על כן, התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה ולא הוכיחה כי ביצעה שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) בתקנה 1 לתקנות המתווכים ועל כן, לא הוכיחה כי הייתה הגורם המכריע והיעיל בעסקת המכר בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לחוק המתווכים ומשכך, אינה זכאית לדמי התיווך .

         

  12. סוף דבר: התביעה נדחית. אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 3,000 ₪ וזאת בתוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין אצל התובעת באמצעות בא כוחה.

  13. המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים באמצעות באי כוחם.

      ניתן היום, כ"ב סיוון תשפ"ב, 21 יוני 2022, בהעדר הצדדים.