ת"מ 47899-03-14 ש.א.ג. ניהול קניונים בע"מ נ' עיריית חיפה

1.רקע:

זו בקשה לאישור תובענה כייצוגית, המוגשת על ידי המבקשת, המחזיקה בחנות בקניון חיפה שברחוב פלימן 4 בחיפה כנגד הרשות המקומית, עיריית חיפה. הקבוצה שהוגדרה על ידי המבקשת לצורך התובענה הייצוגית היא "כל אדם המחזיק נכס שאינו למגורים בתחום המשיבה, ששילם למשיבה ארנונה ב- 24 החודשים שקדמו לבקשה, ואשר שטח הנכס שבחזקתו לצורך גביית הארנונה נקבע על ידי המשיבה על יסוד הודעת משכיר הנכס או חברות לניהול נכסים, או על יסוד השטח הנקוב בהסכם השכירות, בלי שנערכה מדידה בנכס בהתאם לכללי המדידה המחייבים שנקבעו בצו הארנונה של עירית חיפה".

לטענת המבקשת, עילת התובענה היא מנהגה הפסול של המשיבה להסתמך על הודעת בעל הנכס או על שטחו של הנכס כנקוב בהסכם השכירות, לצורך קביעת שטחו של הנכס לצורך חיוב בארנונה, באופן המגדיל באופן מלאכותי את שטח הנכס. זאת, משום שלפי צו הארנונה, יש לחשב את השטח לפי השטח המקורה מקיר חיצוני לקיר חיצוני בין כותלי הבנין, בעוד השטח הנקבע בהסכמי שכירות מחושב לפי שיטת מדידה מרחיבה יותר, הכוללת בנוסף לשטח הרצפה הפנימי, גם את שטח קירות החוץ העוטפים את הנכס, ומחצית משטח הקירות החיצוניים המשותפים. לטענת המבקשת, כאשר המשיבה קובעת את שטחו של הנכס לצורך חיובי הארנונה על סמך הודעת בעלים או על יסוד השטח הנקוב בהסכמיי השכירות, היא גורמת "ביודעין או ברשלנות רבתי" לחיובו של הנישום שלא כדין בארנונה בגין חיובים שאין לכלול בשטח החייב בארנונה, ובהתאמה, מגדילה גם את חלקו בשטחים המשותפים.

עוד טוענת המבקשת, כי גם בה עצמה התקיימה עילת התביעה, וכי שטח הנכס שבו חוייבה נקבע לפי דיווח מטעם הנהלת הקניון, ולא לפי מדידה.

המשיבה טוענת, כי אכן שיטת המדידה שעליה לנקוט היא כפי שנטען על ידי המבקשת, אבל כך בדיוק היא נוהגת. היא מקבלת מידע גם מהמשכיר או מהנהלת הקניון, כמו גם ממקורות נוספים, כגון רשויות התכנון, אבל החיוב נעשה לפי שטח הרצפה בין הקירות החיצוניים, ולא כולל את שטח הקירות החיצוניים. לגבי המבקשת, טענה המשיבה, שמדובר בטעות שתוקנה, אבל החיוב לא נקבע לפי דיווח מהנהלת הקניון.

לדיון בשאלה אם הוכיחה המבקשת, במידה הדרושה לשלב זה של בקשה לאישור תובענה כייצוגית, שהמשיבה נוהגת לחייב את הנישומים לפי הודעות המשכיר או הנהלת הקניון באופן שאינה מחייבת לפי השטח שבין הקירות החיצוניים, אעסוק במקרים הפרטניים שהובאו בפני. אציין, שבבקשה לא הובאו פרטים מספיקים בנוסף על המקרה של המבקשת עצמה, ולאחר שהמשיבה טענה שהיא נוהגת בדיוק על פי שיטת המדידה שנקבעה בצו הארנונה, הגישה המבקשת מקרים נוספים, בטענה, שאינה סבירה, שהופתעה מטענת המשיבה שהיא נוהגת בהתאם לשיטת המדידה בצו הארנונה. כביכול, ההפתעה היא שהמשיבה נוהגת כדין, ולכן צריך להוכיח שהיא לא נוהגת כדין רק אחרי שהיא טוענת כך. המשיבה הגיבה וצירפה ראיות נוספות באשר לאותם מקרים נוספים שהובאו.

אעסוק תחילה במקרים האחרים, ולאחר מכן במבקשת עצמה.

2.חנות גולף בקניון חיפה

לטענת המבקשת, ביום 26.8.13 פנה הנישום בהשגה לגבי נכס זה, בטענה ששטחו צריך להיות 183 מ"ר ולא 193 מ"ר כפי שחוייב בארנונה, וצירף תשריט מדידה להוכחת טענתו. מנהל הארנונה השיב, לטענת המבקשת, שחיוב הארנונה נעשה לפי דיווח הבעלים. הנישום שב ופנה בהשגה לשנת 2014, ובסופו של דבר ביצעה המשיבה מדידה מחודשת ושטח הנכס הופחת לחיוב של 188 מ"ר. מכך מסקנת המבקשת, שהמשיבה נוהגת לקבוע את שטחם של הנכסים על יסוד הודעת הבעלים או הסכמי שכירות, כשהיא יודעת היטב, או עליה לדעת היטב, ששטחי הנכסים הנקובים בהודעת הבעלים אינם נערכים לפי שיטת המדידה שנקבע בצו הארנונה.