ע"א 15671-10-14 וגדני נ' בין ואח'

השופט חגי ברנר:

מבוא

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופטת כרמלה האפט) מיום 12.8.2014, אשר דחה את תביעתו של המערער לסילוק ידם של המשיבים מדירה שבבעלותו (ת.א. 11- 09- 27871).

    

2. המערער הוא הבעלים של בנין מגורים ברח' נחלת בנימין 13 בתל אביב, מאז שנת 2011.

    

3. המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") הינה דיירת מוגנת בדירה בקומה השניה של הבנין (להלן: "הדירה") לפי חוזה שכירות מוגנת משנת 1975, ויחד עימה מתגורר בדירה נכדה, הוא המשיב 2 (להלן: "המשיב"), שהוא יליד שנת 1985.

    

4. המערער תבע את סילוק ידם של המשיבים מהדירה מחמת שורה של הפרות נטענות ביחס לחוזה השכירות. תביעתו נדחתה, לאחר שבית המשפט קמא קבע כי המשיבה לא הפרה את הוראות חוזה השכירות, ובכל מקרה, ההפרות הנטענות לא הקנו לפי חוזה השכירות עילת פינוי. נדחתה טענתו של המערער לפיה המשיבים מנעו כניסתם לדירה של מודדים ואדריכלים. נדחתה גם הטענה לפיה המשיבים ביצעו שינויים בדירה ללא רשות ונקבע כי לא הוכח שהשינויים בוצעו בתקופת מגוריה של המשיבה. עוד נקבע כי המשיבה לא סרבה לשלם את דמי השכירות אלא העבירה אותם לידי המערער, שסרב להפקיד את השיקים שקיבל. באשר למגורי המשיב בדירה, נקבע כי אין מניעה שנכד יתגורר בדירה של סבתו אלא אם המגורים נועדו באופן מלאכותי להקנות לו מעמד של דייר מוגן אחרי אריכות ימיו של הדייר המוגן הראשי. במקרה דנן, המשיב גר בדירה עם סבתו, המשיבה, מאז ילדותו, משום שננטש על ידי אימו. עוד נפסק כי שאלת מעמדו של המשיב בדירה מקדימה את זמנה, ודינה להתברר רק לאחר אריכות ימיה ושנותיה של המשיבה.

    

5. מכאן הערעור.

    

   טענות הצדדים

    

6. המערער טוען כי המשיבה מסרבת לפרק את סגירת המרפסת של הדירה, למרות שהמערער נדרש על ידי עירית תל אביב לעשות כן בשל תוכנית השימור של הבנין. סרוב זה מונע מאת המערער לסיים את עבודת השיפוץ של הבנין. לפיכך שומה היה על בית המשפט קמא להורות למשיבה לפרק את סגירת המרפסת.

    

   המערער טוען כי מגורי המשיב בדירה עומדים בניגוד להוראות חוזה השכירות ולחובת תום הלב המוטלת על המשיבה. במקרה דנן, הוצגו ראיות על כך שהמשיב היה בעליה של דירה אחרת בתל אביב, ברח' כביר 12, אשר נרכשה על ידו ועל ידי בת זוגו. המשיב אף נרשם כמחזיק של הדירה האחרת בין השנים 2008- 2012 ושילם ארנונה בגינה. לדידו של המערער, אין מקום להמתין עד לאחר אריכות ימיה ושנותיה של המשיבה כדי לברר את זכויותיו של המשיב בדירה. המערער מוסיף וטוען בהקשר זה כי המשיב הוא למעשה דייר חוזר, שכן חזר לדירה שבמחלוקת רק לאחר שמכר את דירתו הקודמת. החזרה לדירה התרחשה רק לאחר הגשתה של תביעת הפינוי מתוך כוונה להפעיל לחץ פסול על המערער. מכל מקום, גם אם המשיב גר בדירה בהיותו ילד, אין זה סביר שיחזור לגור בה לאחר שכבר דר בדירה אחרת שבבעלותו. כמו כן, אין זה נכון שאמו של המשיב זנחה אותו בילדותו, שכן הוא התגורר עימה עד הגיעו לגיל 13 בדירתה באור עקיבא. בנוסף, המשיבים נמנעו מהעדתה של האם, המנעות הפועלת לחובתם. גם לא מדובר במצב של חזרה לדירה מחמת מצוקה, שכן המשיב הוא בעל אמצעים כלכליים.

    

   לבסוף טוען המערער כי לא היה מקום לחייבו בהוצאות משפט.

    

7. המשיבים טוענים כי המערער מעולם לא תבע מהם לפרק את סגירת המרפסת, אלא רק טען שסרובם לעשות כן מעמיד לו עילת פינוי. משלא התבקש סעד של צו עשה בהליך קמא, אין מקום לבקשו במסגרת הערעור.

    

   עוד טוענים המשיבים כי המשיבה גידלה את המשיב מאז ינקותו לאחר שנזנח על ידי אימו ולא יכול היה להמשיך ולהתגורר עימה. אכן, למשך תקופה קצרה בלבד, בהתערבות גורמי הרווחה, נעשה נסיון של האם לגדל את המשיב אלא שהנסיון לא צלח והמשיב חזר לבית סבתו. בשל העובדה שהמשיב לא אומץ באופן פורמלי על ידי המשיבה, הוא היה רשום במרשם האוכלוסין תחת הכתובת של אימו באור עקיבא עד הגיעו לגיל 16, אך מדובר ברישום שאיננו משקף את המציאות. זו גם הסיבה שתעודת הזיהוי של המשיב הופקה בחדרה ולא בתל אביב, וקצבת הילדים שולמה לאם ולא למשיבה. לטענת המשיבים, המערער כלל לא הוכיח שהמשיב לא התגורר בדירה עם המשיבה.

    

   באשר לדירה ברח' כביר 12 בתחל אביב, טוענים המשיבים כי אין כל יסוד עובדתי לטענת המערער כאילו המשיב היה בעליה של דירה זו. המערער מסתמך על תעודת עובד ציבור מטעם עירית תל אביב, אלא שמדובר במידע שאיננו מידיעה אישית של מאן דהוא מעובדי העיריה ואיש לא ערך ביקור בנכס כדי לברר האם המשיב מתגורר בדירה האמורה. אכן, מחצית מהדירה נרשמה על שמו של המשיב, אלא שהיה מדובר ביוזמה של דודו, אשר רשם מחצית מהדירה על שמו של המשיב ואת המחצית השניה על שם בתו של הדוד. המשיב מעולם לא התגורר בדירה והיא הושכרה לשוכרים בשכירות חופשית, כאשר דמי השכירות לא הועברו לידי המשיב. מכל מקום, ביום 27.9.2011 העביר המשיב את זכויותיו בדירה אל בת דודתו, וביום 29.5.2012 נרשמו זכויותיו של המשיב בדירה על שמו של צד שלישי, שרכש את הזכויות בדירה מבת דודתו.

    

   המשיבים טוענים כי המשיב רשאי להתגורר בדירה יחד עם המשיבה בהיותו קרוב משפחתה, וכעולה מהפסיקה במקרים דומים. אין המדובר בהפרה של חוזה השכירות.

    

   המשיבים מוסיפים וטוענים כי אין זה נכון שהמשיב חזר לדירה רק לאחר הגשתה של תביעת הפינוי, והא ראיה, שתביעת הפינוי הוגשה מלכתחילה גם נגד המשיב ולא רק נגד המשיבה.

    

   לבסוף טוענים המשיבים כי בדין חוייב המערער בהוצאות בהליך קמא.

    

   דיון והכרעה

    

8. לאחר עיון בחומר הראיות ובטיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש להחזיר את התיק לבית המשפט קמא לשם השלמת פסק דינו בסוגיית הדירה האחרת ברח' כביר 12 בתל אביב, וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן.

    

9. ראשית לכל, יש לציין שהמערער זנח את מרבית טענותיו בהליך קמא, ומיקד את טענותיו בערעור בשני עניינים בלבד: ביטול סגירתה של המרפסת וסוגיית מגורי המשיב בדירה שבמחלוקת.

    

10. באשר לביטול סגירתה של המרפסת, דין הערעור להדחות. בצדק טוענים המשיבים כי המערער כלל לא תבע בהליך קמא סעד של צו עשה, אלא רק טען שעומדת לו עילת פינוי בגין המרפסת (ראה ס' 50 לכתב התביעה המתוקן). התביעה היתה לסילוק יד ולא למתן צו עשה בנוגע למרפסת, והיא אף הוגשה בסדר דין מקוצר, כך שממילא לא היה ניתן לתבוע בגדרה צו עשה. משכך, אין מקום לדון כעת בסעד החדש שביקש המערער לראשונה במסגרת הערעור, החורג ממה שתבע בהליך קמא, ובוודאי שאין לקבל את הטענה לפיה בית המשפט קמא שגה כאשר לא העניק למערער סעד של צו עשה, אשר המערער כלל לא טרח לבקש בכתב התביעה.

     

11. בכל הנוגע לנסיבות מגוריו של המשיב בדירת המחלוקת, בית המשפט קמא קבע, כענין שבעובדה, שהמשיב התגורר בדירה מינקותו. הגם שמדובר בקביעה שאינה מנומקת כדבעי, הרי שלאחר עיון בחומר הראיות, לא ראיתי יסוד מספיק להתערב בה (ראה למשל תצהיריהם של השכנים רוני ברנט ואירז דוד ברן, מוצגים 5 ו- 6 למוצגי המשיבים, המאמתים את מגורי המשיב בדירה עם סבתו מאז ילדותו. ראה גם תעודות גמר לימודים בבית ספר יסודי ובחטיבת ביניים המעידים על לימודים של המשיב בתל אביב). אכן, המערער סומך את השגותיו על רישומי משרד הפנים מהם עולה כביכול שהמשיב התגורר עם אימו באור עקיבא ולא עם סבתו בתל אביב, אלא שהמשיבים הסבירו כי מדובר ברישומים פורמליים בלבד, שמקורם בעובדה שהמשיב לא אומץ על ידי סבתו. מכל מקום, העובדה שהמשיב למד בבתי ספר בתל אביב ולא באור עקיבא, מדברת בעד עצמה ומבססת את קביעתו של בית המשפט קמא בדבר מגורים של המשיב עם סבתו מאז ילדותו.

     

12. לא מצאתי ממש בטענת המערער לפיה המשיב עבר להתגורר בדירה שבמחלוקת רק בעקבות הגשת התביעה. עיון בכתב התביעה שהגיש המערער בהליך קמא מגלה כי במועד הגשת התביעה המשיב התגורר בדירה, והא ראיה, שהוא נתבע לפנותה כבר בכתב התביעה המקורי.

     

13. יחד עם זאת, בית המשפט קמא כלל לא דן בטענתו הנוספת של המערער, ולפיה המשיב עזב את הדירה שבמחלוקת, החזיק בדירה אחרת ברח' כביר 12, וחזר אל הדירה שבמחלוקת רק לאחר מכן, בחוסר תום לב. בענין זה מסתמך המערער על תעודת עובד ציבור (מוצג 9 למוצגי המערער), ממנה עולה כי המשיב היה רשום בספרי עירית תל אביב כמחזיק של הדירה האחרת, בין השנים 2008- 2012. מנגד, המשיב טוען כי מדובר ברישום פורמלי בלבד, פרי יוזמה של דודו, וכי הלכה למעשה מעולם לא התגורר בדירה האמורה וגם לא נהנה מדמי השכירות ששולמו בגינה. מדובר במחלוקת עובדתית, שראוי כי תוכרע על ידי בית המשפט קמא, בין על יסוד הראיות שכבר הובאו בפניו ובין באמצעות הבאת ראיות נוספות, הכל לפי שיקול דעתו של בית המשפט קמא.

     

    ודוק: הכרעה בשאלה זו עשוייה להשליך על גורלה של התביעה בכל הנוגע למשיב, שכן לא הרי מצבו המשפטי של נכד שהתגורר עם סבתו בדירה מאז ילדותו, ברציפות, כהרי מצבו של מי שעזב את הדירה בהיותו בן 23, לפרק זמן של ארבע שנים, וחזר לדירה בהיותו בן 27, שאז יש צורך לברר האם החזרה לדירה נבעה ממצוקה או מחמת שיקולים אחרים. זאת ועוד, מבלי לקבוע מסמרות, ייתכן שעצם היותו של המשיב בעלים של מחצית הזכויות בדירה אחרת, אף אם לא התגורר בה בפועל, משליכה על מעמדו המשפטי ועל השאלה האם הוא זכאי להתגורר עם המשיבה בדירתה, אם לאו.

     

14. חשוב עם זאת לציין כי באופן עקרוני, אין מניעה להתיר חזרתו של בן משפחה להתגורר בדירה יחד עם דייר מוגן, אם החזרה נעשתה מחמת מצוקה אליה נקלע, ואינה נגועה בחוסר תום לב:

     

    "בעקרון, הלכה היא כי תנאי בחוזה שכירות מוגנת האוסר על הדייר לתת רשות שימוש בדירה, אינו חל על בני-משפחת הדייר, המנויים בסעיף 20 לחוק הדייר. ... יוצאים מכלל זה בני-משפחה נעדרי תום-לב. היעדר תום-הלב, השולל זכותו של בן-משפחה להתגורר בדירה, יכול לבוא לביטוי באחת משתי דרכים: במגורים למראית-עין, שממילא הם חסרי ממשות משפטית, או במגורים מלאכותיים במובן זה, שסוטים הם מדפוסי התנהגות המקובלים ביחסים בין בני-משפחה, המובילים למגורים משותפים. באין אינדיקציה למגורים למראית-עין או למגורים מלאכותיים, אין מקום להבחין בין בן-זוג הנכנס להתגורר בדירה (הגם שאפשר, כי החלטתו להתגורר בדירה המוגנת התקבלה בשל הזכויות שניתן לרכוש בדירה במות הדייר) לבין ילדו המבוגר, שנסיבות החיים הובילו אותו לחזור לבית-הוריו. חזרה כזאת של הבן המבוגר במקרים של מצוקה, היא בגדר ציפיות הצדדים לחוזה דיירות מוגנת, שעבור הזכויות בו, ככלל, שולמו דמי-מפתח."

     

    (רע"א 876/02 בן דוד נ' מרקוביץ (17.12.2002)). ראה גם ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד פ"ד לא(2) 99, 107).

     

15. עוד יש לציין כי שאלת מעמדו של המשיב כדייר נגזר או נדחה לפי ס' 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972, אינה אמורה להתעורר כבר עתה, אלא רק לאחר אריכות ימיה ושנותיה של המשיבה, וככל שבאותו מועד ימשיך עדיין המשיב להתגורר בדירה. הכרעתו של בית המשפט קמא נדרשת איפוא אך ורק באספקלריה של השאלה האם מגוריו הנוכחיים של המשיב בדירתה של המשיבה, עולים בקנה אחד עם חוזה השכירות הקיים, בהינתן זכויותיו בדירה האחרת, ולאחר שתוכרע השאלה האם בפועל התגורר בדירה האחרת.

     

16. אשר על כן, אציע להחזיר את התיק לבית המשפט קמא, על מנת שישלים את פסק דינו בכל הנוגע לסוגיית הדירה האחרת, בין על יסוד חומר הראיות הקיים ובין על יסוד השלמת ראיות, והכל לפי שיקול דעתו. לאחר שיכריע במחלוקת העובדתית, יקבע בית המשפט קמא האם יש מקום לשינוי של התוצאה האופרטיבית אליה הגיע בפסק דינו.

     

    בכל הנוגע למשיבה- הערעור נדחה.

     

17. בנסיבות אלה, אין צו להוצאות, והפקדון יוחזר למערער.

     

     

    חגי ברנר, שופט

     

     

    השופט ישעיהו שנלר, סג"נ - אב"ד:

     

    אני מסכים.

     

     

     

     

    ישעיהו שנלר, שופט, סג"נ אב"ד

     

     

     

     

     

     

     

    השופט ד"ר קובי ורדי, סג"נ:

     

    אני מסכים.

     

    ד"ר קובי ורדי, שופט, סג"נ

     

     

     

    הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ברנר.

     

    המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

     

    ניתן היום, כ"ד אייר התשע"ו, 1 יוני 2016.

     

     

     

    

    

    

     

     

    ישעיהו שנלר, סג"נ אב"ד

    ד"ר קובי ורדי, שופט, סג"נ

    חגי ברנר, שופט