תא"ק 59056-12-14 רשות מקרקעי ישראל ואח' נ' כתובים

בפניי תביעה לפינוי וסילוק יד.

רקע:

1. מדינת ישראל היא הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלק מחלקה 65 בגוש 6136, ומצויים ברחוב נתיבות 32, בשכונת הארגזים, בתל אביב. במקרקעין מספר מבנים, לרבות מחסן (להלן: "המקרקעין, "המבנים" ו"המחסן", בהתאמה).

    

   המקרקעין ובכללם המבנים והמחסן סומנו בתשריט אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה.

    

   רשות מקרקעי ישראל מנהלת את קרקעות מדינת ישראל כאמור בחוק יסוד: מקרקעי ישראל לרבות המקרקעין. מתוקף תפקידה זה הגישה את התביעה שבפניי (להלן: "התובעת").

    

   שכונת הארגזים הינה שכונה בדרום העיר תל אביב, הגובלת בשכונת עזרא, בפארק דרום ובשכונת התקווה, והיקפה כ-163 דונם.

    

2. בחודש יולי 1996 פרסמה התובעת מכרז פומבי של פינוי ובינוי בשכונת הארגזים, מתוך מטרה להביא לשיקום השכונה ולחידוש הבנייה בה (מכרז מספר תא/108/96). המכרז חייב את היזם הזוכה לדאוג לפינוי תושבי השכונה. (להלן: "המכרז הראשון").

   למכרז הראשון צורף סקר מחזיקים, שנערך ממש בסמוך לו, ועל פי הוראותיו נקבע כי על היזם הזוכה לפצות את המחזיקים בבתי מגורים במקום, אשר שמם נכלל בסקר זה, בפיצוי כספי, או לחילופין לתת להם דירה בת 3 חדרים בשטח רישוי כולל של 85 מ"ר (בתי עסק קיבלו פיצוי אחר שפורט גם הוא במכרז הראשון) (להלן: "סקר המחזיקים")(נספח יא' למכרז הראשון).

    

3. בעקבות המכרז הראשון הוגשו שתי עתירות לבית המשפט העליון (בג"צ 6715/96 שלמה לוי נ' שר התשתיות ואח'; בג"צ 6870/96 חברת אנש ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח') (להלן: "העתירות"), במסגרתן טענו העותרים טענות שונות ובכללן טענות הן כנגד פרסום המכרז הראשון, הן כנגד הסקר שנערך והן כנגד שיעור הפיצוי שניתן במסגרתו למחזיקים.

    

   בהמלצת בית המשפט העליון, שיפרה התובעת את שיעור הפיצוי שיוצע למפונים. עוד נקבע כי לתנאי המכרז הראשון יתווספו שני תנאים, לפיהם:

    

   • תינתן למחזיקים הזכות להגיש לתובעת השגות ביחס לרשימת המחזיקים המופיעים בסקר (להלן: "ההשגות"), אך כי החלטת התובעת בעניינן תהיה סופית;

      

   • תנאי הפינוי המוצעים יחולו רק על מי שגר במתחם, ברציפות, במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים, ואין לו פתרון דיור אחר.

      

4. בהינתן הסכמות אלו ולאחר שהתובעת הגישה לבית המשפט העליון את עמדתה, נדחו העתירות בפסק דין (להלן: "הודעת התובעת לבית המשפט העליון" ו-"פסק הדין שניתן בעתירות", בהתאמה).

    

5. בהמשך למתואר פרסמה התובעת מכרז בשנת 1997 (ת"א/306/97), אולם מכרז זה בוטל בנסיבות חריגות.

    

6. מכרז נוסף פורסם על ידי התובעת בשנת 1998 (מספרו תא/250/98) (להלן: "המכרז"). למכרז צורף גם מסמך תנאים מיוחדים (נספח ז' למכרז) ובו פורטה אחריות היזם הזוכה לפינוי המחזיקים במקרקעין בשכונת הארגזים, כנגד פיצוי (להלן: "מסמך התנאים המיוחדים").

    

   בסעיף 3א(3)-(6) למסמך התנאים המיוחדים נקבע כי:

    

   "(3) היוזם מצהיר כי ידוע לו שרשימת הפינויים (סקר המחזיקים – כ.ה) הינה רשימה מנחה בלבד ואינה כוללת כל המיועדים לפינוי. היוזם מתחייב לפנות את כלל המתחם הכלול בתכנית, לרבות כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו ו/או בחכירה לדורות.

   ..

    

   (4) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה שיתפנה סכום שלא יפחת מהמגיע לו על פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים, כמפורט בנספח יב', או, וזאת על פי שיקול דעתו, ובהסכמת המתפנה, מתן דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י היוזם (להלן: "דיור חליף"). בתי עסק יפונו על פי נספח יב'.

    

   (5) היוזם מתחייב לשלם למפונה סכום של 500$ (דולר ארה"ב) לחודש, ועד לתקופה של שלוש שנים. זאת בעבור תשלום דמי שכירות לתקופת הביניים שבין היום בו יפנה "המפונה" את דירתו ועד ליום קבלת אפשרות הכניסה לדירה החלופית.

    

   (6) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה כהגדרתו על פי הוראות מכרז זה, סך של 50,000$ (דולר ארה"ב) בש"ח, לפי שער יציג ביום התשלום בפועל, וזאת כתשלום נוסף לאמור בסעיפים 4; 5 לעיל".

    

   (להלן: "הדירה החלופית", "דמי השכירות" ו-"הפיצוי הכספי", בהתאמה, ולהלן ביחד: "חבילת הפיצוי").

    

7. עוד נוסף למכרז – וצורף כנספח יב' הנזכר במסמך התנאים המיוחדים – גם מסמך קריטריונים לקביעת דמי הפינוי (אשר נקבעו על ידי ועדת פינויים עליונה של התובעת), מיום 10/5/93 (להלן: "נספח יב'").

    

8. סקר המחזיקים צורף למכרז כנספח יא' ובו פורטה רשימה שמית של "בתי אב", המחזיקים במקרקעין בשכונת הארגזים שנכללו במכרז, ובכללם המקרקעין נשוא התובענה, ומיועדים לפינוי. "בית אב" הוגדר בו כ"משפחה גרעינית הכוללת שני בני זוג או בן זוג אחד עם או ללא ילדים".

    

   יחד עם האמור נקבע במכרז כי אין המדובר ברשימה סגורה אלא שכפי האמור ניתן יהיה לכלול שם נוסף ברשימה מקום שיוכח, על פי אישור משרד הפנים, כי מדובר במי שהתגורר במתחם במשך 10 השנים שקדמו לו, ברציפות וכי אין לו פתרון דיור אחר.

    

9. התובעות 2 ו-3 זכו במכרז וביום 22/9/99 נחתם בינן לבין התובעת הסכם פיתוח (להלן: "החברות" ו"הסכם הפיתוח", בהתאמה).

    

10. הנתבע הוא מי שמחזיק במבנים ובמחסן. בתוך כך הוא מתגורר באחד המבנים ועושה גם שימוש אישי במחסן. את יתר המבנים הוא משכיר לצדדים שלישיים.

     

11. גרושתו של הנתבע, איילה (סוריה), שבעבר התגוררה עמו ועם ילדיהם במבנה אחד, עברה, לאחר גירושיהם, להתגורר באחד המבנים האחרים (להלן: "איילה"). עם זאת, לימים עזבה איילה את שכונת הארגזים, ובשנים האחרונות היא מתגוררת בעיר אחרת.

     

     

    טענות הצדדים

     

12. טוענת התובעת כי במועד שאינו ידוע לה, פלש הנתבע למקרקעין, תפש בו חזקה ללא זכות ומבלי לקבל את הסכמתה או לשלם לה כל תמורה, בנה בהם, ללא היתר כדין, את המבנים, והשכיר את חלקם לצדדים שלישיים.

     

13. משכך טוענת היא כי הנתבע הינו פולש ומסיג גבול ומבקשת להורות על סילוק ידו מהמקרקעין.

     

14. בתוך כך היא טוענת גם כי ככל שניתנה לנתבע רשות להשתמש במקרקעין, הרי שהיא בוטלה עם פרסום המכרז או, לכל המאוחר, בשנת 2014, וכי ממילא מדובר ברשות חינם במקרקעי ציבור שהיא זכות הדירה הניתנת לביטול בכל עת.

     

    משכך היא מוסיפה וטוענת כי אין מקום להתנות את הפינוי בתשלום פיצוי כלשהו, וכי אין המדובר בזכויות שלובות.

     

15. עם זאת וחרף האמור טוענת התובעת כי בשנת 2014, במסגרת מאמציה לפינוי שכונת הארגזים, הוצע לנתבע לפנות את המקרקעין בתמורה לתשלום פיצוי, אלא שהאחרון סרב בטענה כי הוא זכאי לתשלום פיצוי נרחב בגין הפינוי, שכן גם הוא וגם איילה גרושתו, נכללים בסקר המחזיקים.

     

16. בעניין זה טוענת התובעת כי אין מחלוקת שהנתבע ואיילה אכן נכללים בסקר המחזיקים, אלא שיש לראות בהם, ביחד עם ילדיהם (ילידי השנים 1994-1997 – וראו סעיף 3 לתצהיר הנתבע נ/3) "בית אב" אחד, הזכאי לכל היותר, לחבילת פיצוי אחת.

     

17. התובעת מוסיפה בהקשר זה כי בכל מקרה נישא הנתבע לאיילה רק בשנת 1993, כך שגם מטעם זה לא ניתן להכיר בה כמי שהינה זכאית לחבילת פיצוי נפרדת שכן היא עצמה לא התגוררה במקרקעין במשך 10 שנים קודם לפרסום המכרז (היינו משנת 1988), כנדרש בו.

     

18. תוצאת האמור ונוכח סירובו של הנתבע לפנות את המקרקעין, בכפוף לתשלום פיצוי, תוך שהוא זוכה לפרק זמן נוסף בו הוא מחזיק בהם ואף מתעשר על חשבונה, בהשכירו אותם לצדדים שלישיים, טוענות הן התובעת והן החברות כי האחרונות רשאיות לנצל את זכותן, על פי תנאי המכרז (הקריטריונים שנקבעו בנספח יב'), ולשלם לנתבע פיצוי מופחת, הכולל רכיב של פיצוי כספי בלבד, ללא דירה חלופית.

     

    התובעת מפנה בהקשר זה גם לסעיף 3א(4) למסמך התנאים המיוחדים, המקנה לחברות את שיקול הדעת הבלעדי בעניין מתן הדירה החלופית.

     

19. מנגד טוען הנתבע כי הוא רכש את הזכויות במקרקעין בתום לב ובתמורה, מאחד, יצחק כהן בן עזרא, אשר החזיק בהם לפניו, בהסכם מכר מיום 5/6/79, וכי מאז הוא מתגורר במקום (להלן: "יצחק" ו"הסכם המכר", בהתאמה).

     

    לתימוכין צירף הנתבע אישורי תשלום ארנונה וחשמל משנת 1979 וכן אישורים בגין העסק אותו ניהל במקום במשך שנים רבות, בעבר.

     

20. עוד הוא טוען כי הוא עצמו בנה, לפני שנים רבות, את המבנים שעל המקרקעין; כי בעבר התגורר באחד המבנים ביחד עם איילה וילדיו, עד שבשנת 2001 ולאחר גירושיהם, עברה איילה להתגורר באחד המבנים האחרים שבמקרקעין; כי לפני מספר שנים עזבה איילה את המקרקעין ועברה להתגורר בעיר אחרת; וכי הוא עצמו המשיך להתגורר בהם ואף לעשות שימוש במחסן, הכל כמנהג בעלים; וכי כך הוא נוהג עד היום, תוך שאת שלושת המבנים הנוספים במקרקעין הוא משכיר לצדדים שלישיים ומשתמש בדמי השכירות, למחייתו (ראו תצהיר הנתבע שצורף לבקשת הרשות להגן וכן עדותו בפרוטוקול הדיון מיום 30/10/16 עמ' 48).

     

21. הנתבע מוסיף וטוען כי היות שהוא ואיילה נכללים בסקר המחזיקים הרי שעל התובעת ליתן לו את חלופת הפיצוי המטיבה ביותר עימו, כאמור במסמך התנאים המיוחדים, תוך התחשבות בכך שהוא מחזיק במספר מבנים המשמשים כבתי מגורים וכן בעסק אשר הופעל על ידו עד שנת 1987.

     

22. מכל מקום, טוען הנתבע כי הפנייה הראשונה שנעשתה אליו הייתה בשנת 2014, קרי 15 שנים לאחר זכייתן של החברות במכרז, וכי בכך יש משום שיהוי ניכר, בגינו מושתקות ומנועות התובעת והחברות מלטעון כנגדו כל טענה שהיא.

     

23. לא רק זאת אלא שלטענתו והיות שהן התובעת והן החברות יודעות כי הוא זכאי לתשלום הפיצוי בהתאם למכרז, הרי שבעצם הגשת התובענה לסילוק ידו ללא פיצוי שהוא, יש משום חוסר תום לב. במיוחד אמורים הדברים לטענתו בהתייחס לתובעת, אשר בהיותה רשות שלטונית, מחויבת בחובת תום לב מוגברת.

     

24. על כן טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה.

     

25. לחילופין טוען הוא כי יש להורות על פינויו מהמקרקעין, בכפוף לקבלת פיצוי מורחב בגין כלל הדירות והעסק בהם הוא מחזיק, להבדיל מפיצוי בגין דירת מגורים אחת, כפי שמבקשת התובעת לטעון, וזאת הן בשים לב לשיהוי הניכר בעטיו השקיע סכומי כסף נוספים במקרקעין, והן בשים לב לפסק הדין שניתן בעתירות, הקובע כי חבילת הפיצוי תהווה תנאי מינימום לפינוי.

     

26. הנתבע מוסיף על האמור בעניינו של נספח יב' כי הוא אינו רלוונטי לענייננו, שכן הוא מתייחס למי שמפונים באורח עצמאי, בניגוד אליו שנדרש להתפנות בכפייה וכנגד רצונו.

     

27. לבסוף טוען הנתבע כי חבילת הפיצוי כוללת תשלום דמי השכירות חודשיים למשך 3 שנים בלבד, וכי בהינתן העובדה שלפי שעה אין לחברות דירה חלופית להציע לו; כי הן לא החלו בבניית בניינים נוספים במקום; כי אין היתרי בנייה; וכי בכוונתן להגיש בקשה לשינוי התכנית החלה על המקרקעין, באופן שיוביל לכך שדירה חלופית תינתן, ככל שתינתן, רק בעוד שנים רבות; הרי שקבלת התובענה תותיר אותו קירח מכאן ומכאן.

     

    בהקשר זה הוא מוסיף וטוען כי הלכה למעשה טרם התגבשה למעשה עילת התביעה, וכי גם בכך יש משום חוסר תום לב שעלול לפגוע בו, באופן שאף אינו תואם את תכלית המכרז.

     

28. לחילופי חילופין טוען הנתבע כי התובענה דנן הוגשה לצרכי הרתעה בלבד וכי לכל הפחות, יש לראות בו בר רשות להשתמש במקרקעין, שביטולה מותנה בתשלום פיצוי.

     

     

    דיון

     

    זכויות הנתבע במקרקעין

     

29. כפי המתואר טוען הנתבע כי הוא רכש את זכויותיו במקרקעין מידי יצחק בתמורה ובתום לב.

     

30. עם זאת בעניין זה מקובלת עלי טענת התובעת לפיה רשות הפיתוח רשומה כבעלים על המקרקעין (וראו נסח הרישום שצורף כנספח ב' לכתב התביעה), וכי ממילא עיון בהסכם המכר (נספח א' לתצהיר המבקש אשר צורף כתמיכה לבקשתו למתן רשות להגן וסומן מב/1) מעלה כי לכל היותר רכש הנתבע את זכות החזקה במקרקעין ולא את זכויות הבעלות.

     

    על מנת לסבר את האוזן, אפנה בהקשר זה לפרק המבוא בהסכם המכר בו הוצהר (וההדגשות אינן במקור):

     

    "הואילוהמוכר מצהיר בזה כי הוא הבעל החוקי בזכות החזקה בלבד באדמה... .

     

    "הואילוהמוכר מצהיר בזה כי אין לו זכות בעלות בנכס הנ"ל ביחוד באדמה הנ"ל אלא שיש לו זכות בעלות רק בגוף בנין הדירה הנ"ל הבנוי על האדמה הנ"ל בעוד יש לו זכות חזקה ושימוש בלבד באדמה הנ"ל...

     

    ...

     

    הואילהמוכר מצהיר בזה לפי מיטב ידיעתו כי אין ולא תהיינה בעתיד אפשרות טכנית או משפטית או מעשית להעביר את הנכס הנ"ל לא על שם הקונה ולא על שם המוכרים... בכלל מסיבה שהמוכר ולא קודמו אין להם בעלות בגוף האדמה אלא להם זכות חזקה בלבד כנהוג בדירות ואדמות בסביבה הנ"ל...".

     

31. גם הנתבע מאשר בעדותו כי הוא יודע שזכויות הבעלות לא נרשמו, בלשכת רישום המקרקעין, על שמו (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 30/10/16 עמ' 46).

     

32. תוצאת האמור הינה, אם כן, כי כבר בעת חתימתו של הנתבע על הסכם המכר, הוא ידע שהוא רוכש אך ורק את זכויות החזקה במקרקעין, ולא את זכויות הבעלות.

     

    יש לדחות אפוא את טענתו לבעלות על המקרקעין.

     

33. ממילא מקובלת עלי בעניין זה גם טענת התובעת לפיה הטענה לבעלות סותרת את הטענה לזכות רישיון במקרקעין, וכי לא ניתן לטעון אותן בנשימה אחת.

     

34. משכך, לכל היותר יכול הנתבע לטעון להיותו בר רשות להשתמש במקרקעין.

     

35. בהקשר זה, לא למותר להוסיף כי נוכח האינטרס הציבורי הגלום בפינוי שכונת הארגזים הממוקמת בלב העיר תל אביב, לשם בנייתה מחדש, תוך שיפור התשתיות ותנאי המחייה של כלל המתגוררים בה, אין מקום לדחות את התביעה או להורות כי הנתבעות לא תידרשנה לפינוי המקרקעין, אלא שיש לקבל את התביעה להורות על הפינוי, כפי המבוקש, תוך קביעת התנאים בהם ייעשה כן.

     

     

    זכותו של הנתבע לפיצוי על פי תנאי המכרז

     

36. בהינתן האמור הגענו כדי השאלה העיקרית והיא האם יש להורות על פינוי הנתבע מהמקרקעין בכפוף לתשלום פיצוי, על פי תנאי המכרז, אם לאו.

     

37. בענייננו אין מחלוקת כי שמו של הנתבע נכלל בסקר המחזיקים וכי גם איילה נכללה בו כבת זוגו (ראו עמ' 81 לסקר המחזיקים מספר סידורי 32).

     

38. בכותרת סקר המחזיקים (נספח יא למכרז שצורף כחלק מנספח ה לבקשת הרשות להתגונן) נקבע כי:

     

    "מטרת הסקר: מיפוי וזיהוי בתי אב ועסקים בשכונה.

    ...

    הגדרות:

    בית אב משפחה גרעינית הכוללת שני בני זוג או בן זוג אחד עם או ללא ילדים.

    עסק- מפעל מסחרי או חרושתי שאדם עוסק בו בקביעות.

    ..."

     

39. הנתבע נישא לאיילה בשנת 1993 והיא עזבה את המקרקעין זמן מה לאחר גירושיהם בשנת 2001 (פרוטוקול הדיון מיום 30/10/16 עמ' 48).

     

    ילדיו של הנתבע נולדו לאחר שנת 1986.

     

40. תוצאת האמור ברי כי הנתבע ובני משפחתו חוסים, תחת ההגדרה המופיעה בפתיח לסקר המחזיקים, של "בית אב", בית אב אחד, ומובן כי אין לראות בהם בתי אב נפרדים, המזכים כל אחד מהם בפיצוי כנטען. טענה אחרת לא הייתה אלא טענת סרק.

     

     

41. עם זאת הנתבע אכן זכאי לקבל את הפיצוי אשר נקבע כי יינתן לבית אב אחד.

     

     

    היקף הפיצוי לו זכאי הנתבע

     

42. טוענת התובעת כי נוכח התנהלותו של הנתבע ובכללה העובדה כי עשה עושר ולא במשפט, על חשבונה, הרי שיש לקבוע כי הוא זכאי לפיצוי מופחת בהתאם להוראות נספח יב'.

     

43. מנגד טוען הנתבע – אם להתייחס כעת לטענותיו שמעבר לטענה כי הוא זכאי לפיצוי כאילו היווה יותר מאשר בית אב אחד, טענה אותה כבר דחיתי לעיל – כי חבילת הפיצוי מהווה תנאי מינימום לפינוי, וכי בהינתן העובדה כי דמי השכירות שנקבעו בה, נקבעו לתקופה של 3 שנים בלבד, הרי שיש להורות על תשלום פיצוי מעבר לזה שנקבע בחבילה. לא כל שכן כאשר במקרקעין ניצבים מספר מבנים.

     

44. טענה זו של הנתבע לפיה חבילת הפיצוי שנקבעה במסמך התנאים המיוחדים, מהווה את התנאים המינימליים שינתנו כנגד הפינוי, מקובלת עלי. מקובל עלי גם כי תנאים אלו לא הושארו לשיקול דעת החברות.

     

45. למען הנוחות אזכיר שוב את הוראת סעיף 3א(4) במסמך התנאים המיוחדים:

     

    "(4) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה שיתפנה סכום שלא יפחת מהמגיע לו על פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים, כמפורט בנספח יב', או, וזאת על פי שיקול דעתו, ובהסכמת המתפנה, מתן דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י היוזם (להלן: "דיור חליף"). בתי עסק יפונו על פי נספח יב'".

     

46. אמנם צודקת התובעת בטענתה לפיה במסמך התנאים המיוחדים נקבע כי דירה בת 4 חדרים תינתן למפונה על פי שיקול דעתן של החברות.

     

47. עם זאת וכזכור, השיפור בתנאי הפיצוי שנקבע למפונים, ואשר אמור היה לקבל ביטוי במסמך התנאים המיוחדים, הגיע על רקע התערבותו של בית המשפט העליון, טרם מתן פסק הדין בעתירות ובטרם פרסום המכרז לו צורף מסמך התנאים המיוחדים.

     

48. בפסק הדין שניתן בעתירות הדגיש כב' השופט חשין כי:

     

    "...ואולם, מתוך שסברנו כי יש למצות את כל הראוי כי ימוצה, דחינו את המשך שמיעת העתירה תוך שהורינו את המינהל לזמן את נציגי העותרים (בשתי העתירות) לשמיעת השגותיהם או בקשותיהם ביחס לתנאי המיכרז הפומבי, והוספנו והבענו תקווה כי ייעשה לקירוב הלבבות בין נציגי העותרים ובין הגורמים המקצועיים במינהל. כן אמורים היו העותרים להציג לפני המשיבים את תוכניותיהם, כדי ליתן למינהל אפשרות לשקול שמא ראוי לשנות מתנאי המיכרז לטובת התושבים.

     

    המגעים בין העותרים לבין רשויות המינהל העלו פרי, ועל-כך יעמדו העותרים על הברכה. אכן, בעקבות אותם מגעים שינה המינהל את תנאי המינימום במיכרז הפומבי, תוך שהוא מעלה את תנאי-מינימום שהמבצע חייב לעמוד בהם, והם תנאים מיטיבים מאלה שקבע המינהל מלכתחילה. כך, למשל, נקבע בכתב המיכרז, כי כל משפחה מתפנה תזכה בתנאי מינימום אלה: בדירה בשטח של 110 מ"ר (תחת 85 מ"ר קודם לכן); פיצוי בסכום השווה ל50,000- דולר (תחת סכומים פחותים שהוצעו קודם לכן); וכן תשלום של 500 דולר לחודש, לתקופה של עד 3 שנים, לתשלום שכר-דירה בתקופת הביניים". (ההדגשות אינן במקור).

     

    (כב' השופט חשין בבג"צ 6715/96 שלמה לוי נ' שר התשתיות ואח'; בג"צ 6870/96 חברת אנש ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח' [28/9/97] (פורסם בנבו).

     

49. ברי אם כן כי חבילת הפיצוי מהווה את התנאים המינימליים לפינוי וכי בוודאי שלא ניתן להחסיר ממנה.

     

50. בהינתן כי הנתבע נכלל בסקר המחזיקים הרי שהוא זכאי לכלל חבילת הפיצוי, כנגד פינוי המקרקעין, ובכלל כך גם לקבלת דירה בעין.

     

51. אלא שהנתבע דורש לקבל פיצוי נוסף בגין הדירות הנוספות אותן הוא בנה במקרקעין.

     

52. בהקשר זה, לא למותר להוסיף כי בפסק הדין שניתן בעתירות לא הובהר מהם אותם תנאים בגינם יש להוסיף על חבילת הפיצוי שתינתן למפונה.

     

53. הנתבע מצדו, ידע לנמק מדוע הוא סבור שיש להוסיף לו על חבילת הפיצוי. לדבריו:

     

     

    ש: הצעתי לך דירה, דירת 4 חדרים, ב-50 אלף דולר [צ"ל "ו- 50 אלף דולר ומדובר בטעות הקלדה בתמליל. כ.ה.]

    ת: כן וחכשורי הציע לי לפני זה יותר.

    ש: ואמר לך שיכול להיות, יכול להיות שלא יפנו אותך ואנחנו כבר נבנה את הבניין ואתה תתפנה מהשטח לדירה, אתה אמרת שאתה רוצה הרבה יותר מדירה אחת.

    ת: נו, 4 דירות, יש שמה 5 דירות פלוס 4 לולים יש שמה, יש לכם טעות, זה לא 2 לולים, 4 לולים.

    כב' הש' האפט: את מה שאתה רוצה אדוני לקבל, אתה רואה כפיצוי הגון?

    העד, מר כתובים: מה?

    ש: בעצם מה שאתה אומר לי.

    ת: יש לי שלושה בנים.

    ש: אתה רוצה להקשיב? כן.

    ת: כן, כן.

    ש: אז אתה רוצה 4 דירות של 4 חדרים, זה מה שאתה רוצה.

    ת: כן, יש לי שלושה ילדים משלי.

    ש: הבנתי.

    ת: כמו יתומים, אני יודע מה, אני גרוש אני צריך לפצות אותם, לא? מי יפצה אותם אם לא אני?

    ש: או קיי.

    ת: הם תלמידי ישיבה, אין להם כסף, אין להם שום דבר.

    ש: הבנתי,

    ת: אם אני לא אעזור להם אין מי שיעזור להם.

    ש: הבנתי.

    ת: הם כולם חרדים, כן.

    עו"ד אשכנזי: תגיד לי, אתה.

    העד, מר כתובים: לא כולם, אחד עובד במזגנים, שניים תלמידי ישיבה, כן" (ראו פרוטוקול הדיון מיום 30/10/16 עמ' 51).

     

    אם נותרה אי הבנה בעניין זה באים גם דבריו בהמשך לכך לפיהם:

     

    "ש: אתה כותב בסעיף 9 בעמוד 4 לתצהיר, שהסכומים שמפונה זכאי להם בכל מקרה זה דירת ארבעה חדרים, בנוסף סך של 50 אלף דולר שהוא צמוד למדד,

    ת: כן.

    ש: על סמך מה אתה אומר שאתה זכאי ל- 50 אלף דולר כשהוא צמוד למדד?

    ת: בחור, אני גם יש לי חוקים משלי, יש לי שכל משלי, דעה משלי, זה בחיים כללי זה צריך היצע וביקוש, קח ותן, לא יכול להיות שאני אתן חבילה גדולה ואקבל חבילה קטנה, אני הכנתי את הדירות האלה הכל, מחר מחרתיים אני מזדקן שהמסכנים האלה גדלו בבית גרוש, כל הזמן ישיבה וזה, לעזור להם, שיהיה להם במה להתחיל את החיים, אני לא יכול לזרוק אותך ברחוב, מה, מה, אז מה, הם יגורו ברחוב? אני צריך שיהיה להם בית משלהם גם, הם תלמידי ישיבה, הקטן מתעסק עם מזגנים, השניים תלמידי ישיבה, אין להם שקל בנשמה, אני לא יודע מה, איך להסביר, אני צריך לעזור להם, אם אני לא אעזור מי יעזור?

    ש: טוב, עכשיו כשאתה אומר, אתה כמה פעמים מפנה בתצהיר שלך בסעיף 12 לסעיף 19 אתה אומר שאתה בהחלט מעוניין לקיים משא ומתן אבל בכפוף לכך שתקבל את מלוא הזכויות העומדות לך על פי הסכם הפתוח.

    ת: אני לא יודע.

    ש: אתה יכול להגיד לנו מה זה מלוא הזכויות העומדות לפי הסכם הפיתוח?

    ת: אני לא יודע מה העברית שלכם, מה זה מלוא.

    ש: זה מה אתה כותב.

    ת: לא יודע, אני לא יודע דברים כאלה, אדוני אני אומר לך.

    כב' הש' האפט: הוא אמר לך מה מלוא הזכויות, אני מבינה, מה שאתה רוצה 4 דירות של 4 חדרים כל אחת.

    העד, מר כתובים: כן, כל אחד שיקבל דירה, מה אני בשביל מה בניתי דירות.

    כב' הש' האפט: שכל אחד מהילדים יקבל דירה וגם שלו עצמו תהיה דירה של 4 חדרים.

    ת: כן, כן,

    ש: ואתה רוצה 50 אלף דולר או 50 אלף דולר בכל דירה?

    ת: לא, לא, לא, אני יודע שהוא נותן 50 אלף דולר אחד.

    ש: פעם אחת 50 אלף דולר.

    ת: ככה אני הבנתי, אין יותר.

    ש: או קיי, בסדר.

    ת: יהודי רוצה יותר אם אפשר, אני יודע מה..." (ראו שם, בעמ' 52-53).

     

54. תוך שאני מבקשת לשמור על איפוק, אין לי אלא לקבוע כי הנתבע הרחיק לכת בדרישותיו וכי ברי כי לא יוכל להפוך את זכותו לקבלת חבילת הפיצוי על פי המכרז, לקרדום לחפור בו.

     

    לא כל שכן כאשר לעדות הנתבע עצמו הוא השלים את כלל המבנים, לאחר שכבר ידע על הפינוי המתוכנן (וראו עדותו, עמ' 55-56).

     

55. עוד, לא למותר להוסיף על האמור בהקשר לבית העסק, כי גם על פי הנתבע בעצמו, הוא סגר את העסק אותו ניהל במקרקעין, כבר בשנת 1988, היינו, קודם שנערך בכלל סקר המחזיקים, וממילא בטרם חלפו עשר השנים הנדרשות במכרז. אין אפוא גם בעצם העובדה כי ניהל בעבר במקרקעין בית עסק כדי לשנות עתה מחבילת הפיצוי לה הוא זכאי.

     

56. כך או אחרת וכפי שכבר קבעתי לעיל, הנתבע זכאי לחבילת פיצוי עבור בית אב אחד. הקמת מספר מבנים בשטח, כולם כמובן ללא היתר, איננה מקימה מתוכה בתי אב חדשים. אפשר כמובן להזדהות עם רצונו של הנתבע לסדר את ילדיו, אך אין בכך כדי להקים לו זכות לעשות כן, לא על חשבון הציבור, ולא על חשבון החברות הפועלות מכוח המכרז בו זכו. אין מקום אפוא לסטות בענייננו מחבילת הפיצוי שנקבעה לבית אב אחד ולה בלבד זכאי הנתבע.

     

     

    הסתייגות אחת – דמי השכירות שיכללו בחבילת הפיצוי

     

57. חבילת הפיצוי כוללת דמי שכירות בסך של 500 דולר של ארה"ב לתקופה של עד שלוש שנים.

     

58. בהינתן העובדה שלפי שעה אין לחברות דירה חלופית להציע לנתבע; כי הן לא החלו בבניית בניינים נוספים בכלל המקרקעין; כי אין היתרי בנייה (בהיות אלה תלויים בפינויים); וכי בכוונתן להגיש בקשה לשינוי התכנית החלה על המקרקעין, אני מקבלת את טענת הנתבע לפיה קיים חשש ממשי על פיו דירה חלופית תינתן לו רק בעוד שנים רבות, והרבה לאחר שתשלום דמי השכירות יגיע לקיצו.

     

59. לחשש זה יש ליתן מענה על מנת שהנתבע אכן לא יצא קירח מכאן ומכאן.

     

60. בהקשר זה לא למותר להוסיף שמתן מענה כאמור עולה בקנה אחד עם הרציונל שעמד בבסיס קביעת חבילת הפיצוי ואף בפסק הדין שניתן בעתירות.

     

61. אני קובעת אם כן כי בנוסף לחבילת הפיצוי יהיה הנתבע זכאי לתשלום של 500$ כאמור בסעיף 3א(5) לתנאים המיוחדים למן המועד בו יפנה את המקרקעין ועד המועד בו תינתן לו הדירה החלופית כאמור בסעיף 3א(4) למסמך התנאים המיוחדים.

     

62. כמפורט במכרז, בתשלום זה יישאו החברות. עם זאת אין בהכרעה זו כדי להכריע בכך בכל הקשור למערכת היחסים שבין התובעת לבין החברות.

     

     

    שיהוי וחלוף הזמן

     

63. בשולי הדברים, לא למותר מילים ספורות בהתייחס לטענות הצדדים זה כנגד זה, באשר לשיהוי וחלוף הזמן.

64. הנתבע טען בהקשר זה כי התובעת פנתה אליו לראשונה רק בשנת 2014 ועל כן כי יש בהתנהלותה משום שיהוי ניכר המעיד על התנהלות בחוסר תום לב.

     

65. במענה לטענה זו, די לציין כי לא נגרם לו לנתבע כל נזק בגין שיהוי זה, שכן הוא זה אשר נהנה, בכל העת מן המקרקעין, ובכלל כך ממגורים לו ולמשפחתו, בתקופות מסוימות אף בהתאם לצרכיהם, ממגורים לו ולמשפחתו בנפרד, ומהשכרתם לצדדי ג'. בתוך כך וכפי עדותו גם התפרנס מדמי השכירות אשר קיבל בגין השכרה זו, ולמותר להזכיר, מבלי שהעביר לתובעת כל תמורה, הגם שהמקרקעין אינם בבעלותו. לא למותר גם להזכיר כי אף לפי עדותו את חלקם של המבנים במקרקעין, השלים לאחר שידע כי הליך הפינוי יוצא לפועל והוא בלתי נמנע.

     

66. מאידך התובעת ובעיקר החברות טענו בהקשר זה כי, אם בכלל, הרי שיש לפסוק לנתבע פיצוי מופחת, וזאת נוכח סירובו לפנות את המקרקעין בהסכמה, תוך קבלת חבילת הפיצוי, עוד בשנת 2014, מתוך מטרה להמשיך ולהשתמש במקרקעי ציבור בניגוד לדין וללא תשלום כל תמורה ותוך ניסיון להשיג יותר מן המגיע לו.

     

    לטענתן יש לעשות כן, בין היתר, גם כדי שלא לעודד התנהלות דומה מצד תושבים אחרים בשכונת הארגזים, המיועדים לפינוי מן המקרקעין, ואשר כבר עתה באים בדרישות מופרזות ומופרכות, אשר בינן לבין חבילת הפיצוי הקבועה במכרז, אין דבר.

     

67. טענה זו אני בהחלט מוצאת לקבל.

     

68. מובן כמובן שזכותו של הנתבע לנהל הליכי משפט ולעמוד על זכויותיו, אולם משעה שחבילת הפיצוי הוצעה לו במלואה, לא היה מקום לנהל הליכי סרק בדרישה, שהיא אכן מופרזת ומופרכת, לקבלת פיצוי כאילו היה הוא עצמו בבחינת מספר בתי אב, או בדרך שאינה אלא לשון אחר, של קבלת פיצוי בגין כל אחד מן המבנים במקרקעין.

     

69. לא כל שכן כאשר חבילת הפיצוי עמדה במבחן בג"צ ואף שופרה במסגרת ההליכים בו, וכאשר בתנאים שנקבעו בה יש התייחסות מפורשת לשאלה מהו בית אב, ולמה זכאי כל בית אב שכזה, בין שהוא מחזיק במספר מבנים ובין שהוא מחזיק במבנה אחד מפואר במיוחד.

     

70. בהינתן כי סוגיה זו נדונה בפני כעת לראשונה, אני מוצאת ליתן ביטוי לאמור, במקרה זה, בעת ההכרעה בשאלת ההוצאות, והיא לבדה.

     

     

    סוף דבר

     

71. התביעה מתקבלת בחלקה.

     

72. על הנתבע לסלק את ידו מהמקרקעין הידועים כחלק מחלקה 65 בגוש 6136, הנמצאים ברחוב נתיבות 32, בשכונת הארגזים, בתל אביב, ומוגדרים גם בתשריט אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה, ולהשיבם לתובעת ולחברות, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת בתוך 60 ימים מן המועד בו יודיעו לו החברות, בכתב, כי הן דורשות את הפינוי בפועל, וכן יחלו לשלם לו בפועל את דמי השכירות בשיעור הנקוב במכרז, או יתנו בידו דירה חליפית בהתאם לחבילת הפיצוי וכמפורט להלן.

     

73. בכפוף לפינוי האמור תשלמנה החברות לנתבע את הפיצוי שנקבע במכרז שמספרו תא/250/98 ובסעיף 3א(3)-(6) למסמך התנאים המיוחדים, אלא שבהינתן שינוי הנסיבות וכאשר אכן אין לדעת מתי יעלה בידן ליתן בידו דירה חלופית, תשלמנה החברות לנתבע את השיעור שנקבע כפיצוי בגין דמי שכירות כל עוד יידרש הנתבע, והוא לבדו, להתגורר בשכירות, משמע כל עוד לא יעלה בידן ליתן לו את הדירה החלופית.

     

74. למען הסר ספק הנתבע יקבל מהחברות חבילת פיצוי הכוללת:

     

    • דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י החברות.

       

    • סך של 500$ (דולר ארה"ב) לחודש, בעבור דמי שכירות לתקופת הביניים שבין היום בו יפנה הנתבע את דירתו ועד ליום בו יקבל את אפשרות הכניסה לדירה החלופית.

       

    • סך של 50,000$ (דולר ארה"ב) בש"ח, שישולם לפי השער היציג ביום התשלום בפועל.

       

75. יחד עם האמור ובהינתן העובדה כי שוכנעתי שהחברות היו נכונות לשלם לנתבע את הפיצוי שנקבע, עוד קודם הגשת התובענה דנן, וכי דרישות הנתבע מאת החברות, לא היו אלא דרישות סרק מופרכות שחייבו אותן בניהול הליך מיותר, הרי שלא רק שאינני מוצאת לחייב אותן לשלם לו הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, אלא שאני מורה כי על הנתבע לשלם לחברות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪. החברות תוכלנה לקזז סך זה מסך הפיצוי אותו חויבו לשלם לנתבע.

     

    מזכירות בית המשפט תשלח העתק פסק דין זה לצדדים בדואר רשום.

     

    ניתן היום, י"ג טבת תשע"ז, 11 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.