1.התביעה שבפניי הינה גלגול שלישי של הליכים משפטיים אשר ננקטו על ידי הצדדים, בגין מחלוקת כספית שהתגלעה ביניהם על רקע ביטול מכרז לרכישת קרקע של מנהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל").
המחלוקת מתמצית בכך שהתובעים הצטרפו למיזם בנייה, המיזם כשל, והתובעים תבעו את נזקיהם. כל אחד מהצדדים, ובמיוחד הנתבעים, ניסו להתנער מהאחריות למיזם הנ"ל, דבר שהוליד טענות וגרסאות סותרות ומסורבלות אשר הקשו על בירור התביעה.
2.להלן יפורטו העובדות הצריכות לענייננו:
התובעים 28 משפחות מהמגזר החרדי, ביקשו להצטרף למיזם מגורים אשר היה עתיד לקום על אדמות המינהל בישוב רכסים.
נתבע מס' 1 מר גבריאל מויאל הינו עורך דין במקצועו (להלן עו"ד מויאל").
נתבע מס' 2 מר אברהם אטיאס הינו תושב הישוב רכסים, ודמות מוכרת בקרב הקהילה החרדית בישוב, על פי הנטען (להלן "מר אטיאס").
נתבעת מס' 3 חב' "אמירי זכרון יעקב בע"מ" הינה חברה בערבון מוגבל העוסקת בתחום הבנייה (להלן "אמירי זכרון"). חברה זו הינה בניהולו של מר עודד תורג'מן, שהינו אחיינו של עו"ד מויאל.
3.במהלך סוף שנת 2009 פרסם המינהל מכרז מספר חי/293/2009 לרכישת קרקע הידועה XXX,XXX173 XXX, בXXX. על הקרקע עתיד היה לקום מיזם מגורים הכולל כ- 16 יחידות דיור (להלן "המיזם").
יובהר כבר עתה כי מיזם זה הוא השלישי במספר בישוב רכסים, וקדמו לו שני מיזמים אשר נבנו על ידי אמירי זכרון. עו"ד מויאל ומר אטיאס נטלו חלק פעיל בשני המיזמים הקודמים, כאשר מר אטיאס היה הזוכה במכרז הראשון, בשליחותה של אמירי זכרון על פי הנטען, והממונה על שיווק הדירות וגיוס רוכשים פוטנציאלים, ועו"ד מויאל העניק ליווי משפטי לרוכשים. באופן דומה פעלו הנתבעים במיזם השני, כאשר עו"ד מויאל ניגש למכרז הנ"ל בשליחותה של אמירי זכרון על פי הנטען, והעניק ליווי משפטי לרוכשים, ומר אטיאס היה ממונה על שיווק הדירות.
יודגש כי בשני המיזמים הנ"ל נפתחו חשבונות בנק לצורך הפקדת כספי הרוכשים, ועו"ד מויאל ומר אטיאס שימשו כבעלי החשבון ומורשי חתימה, בצוותא, בחשבונות הנ"ל.
4.במיזם השלישי נשוא ענייננו, התגלע סכסוך עסקי בין עו"ד מויאל ומר עודד תורג'מן, אשר הוביל בסופו של יום לכישלון המיזם. לטענת אמירי זכרון, סכסוך זה מקורו במעילה באמון מצד עו"ד מויאל ומר אטיאס שהיו אמורים לפעול בנאמנות עבורה במיזם הנ"ל, אולם לאחר הזכייה במכרז, הם הפנו לה עורף והחליטו ליטול את הפרויקט לעצמם (ראה עדות מר תורג'מן בעמ' 118 ש' 10-5, והסכם נאמנות נ/16).
5.עקב כישלון המיזם כאמור, כל צד רצה למשוך את ידו מהמיזם ומהאחריות לנזקים שנגרמו בעקבות ביטולו, דבר שהוליד גרסאות שונות וסותרות בין הצדדים, כפי שיפורט בהמשך. יחד עם זאת, מחומר הראיות עלה כי ההצעה למכרז נשאה את שמו של עו"ד מויאל, וכי ביום 17.1.10 הפקיד עו"ד מויאל על פי תנאי המכרז, ערבות בנקאית על סך של 393,000 ₪, משוכה על בנק הפועלים סניף טבעון, לטובת המינהל (להלן "הערבות"). אין מחלוקת כי כספי הערבות הנ"ל נמשכו מחשבון הבנק שבו הופקדו כספיהם של הרוכשים במיזם השני (להלן "הקבוצה השנייה"), ואשר היו מיועדים לכיסוי שירותי הבנייה שניתנו על ידי אמירי זכרון במיזם הנ"ל. ערבות זו מהווה מוקד עיקרי במחלוקת בין הצדדים כפי שיפורט בהמשך.
6.ביום 21.1.10 הודיע המינהל לעו"ד מויאל על זכייתו במכרז. שווי הקרקע נכון למועד הקובע הוערך בסך של 1,954,612.09 ₪ בצירוף מס ערך מוסף ודמי חכירה, ושווי עלות העמסת התשתיות למגרש הועמד על ידי חב' "ערים" על סך 3,908,894 ₪.
על פי תנאי המכרז, על עו"ד מויאל היה להסדיר את תשלום עלות הקרקע תוך 90 ימים, ואת הוצאות הפיתוח תוך 50 יום מיום קבלת ההחלטה לאישור העסקה, ולא יאוחר מיום 11.3.10, שאם לא כן, יבוטל המכרז והקרקע תשוב לרשות המינהל.
7.בסמוך לאחר הזכייה במכרז, החל מר אטיאס בשיווק המיזם וגיוס רוכשים פוטנציאלים. כחלק ממערך השיווק, ערך מר אטיאס, במהלך חודש ינואר 2010, כנס שהתקיים בבית הכנסת הגדול בישוב רכסים שבו נכח גם עו"ד מויאל. במהלך הכנס הוצג עו"ד מויאל כמי שאחראי על הליווי המשפטי של המיזם. מר אטיאס הוצג כמי שממונה על ניהול וארגון המיזם. בכנס הובהר למשתתפים, על פי הנטען, כי החברה הקבלנית שעתידה לבנות את הפרויקט היא אמירי זכרון, בדומה למיזמים הקודמים. מערך השיווק פעל לפי שיטת "כל הקודם זוכה", ובהתאם, הובטח לקונים כי ככל שיקדימו להירשם למיזם, יבטיחו את מקומם בו ויזכו בדירה טובה יותר.
8.לאור ההצלחה שנחלו המיזמים הקודמים, ולאור המצגים שהוצגו בפניהם על ידי עו"ד מויאל ומר אטיאס, הביעו התובעים רצון להשתתף במיזם, וכל אחד מהם חתם על קבוצת מסמכים שנערכו על ידי עו"ד מויאל, שכללו: הסכם נאמנות לפיו הוסמך עו"ד מויאל לפעול בנאמנות בשמם לצורך רכישת הזכויות בקרקע במכרז, טופס בקשת הצטרפות לקבוצת רכישה ויפוי כח בלתי חוזר. יום החתימה שהתנוסס על מרבית המסמכים הנ"ל הוא יום 17.1.10, שהוא כזכור, היום שבו הפקיד עו"ד מויאל את הערבות הבנקאית לטובת המינהל על פי תנאי המכרז. ביום 24.2.10 דיווח עו"ד מויאל לרשות מס שבח על עסקת מכר והעברת הזכויות בקרקע לידי התובעים במסגרת "הודעה על נאמנות".
הצדדים חלוקים, כפי שיפורט בהמשך, על תוכנם של המסמכים הנ"ל ועל נסיבות החתימה עליהם.
9.במסגרת ההצטרפות למיזם, נתבקש כל רוכש לשלם דמי פיקדון בסך של 20,000 ₪, שכר טרחה לעו"ד מויאל בסך של 6,000 ₪, ותשלום ראשוני על חשבון מחיר הדירה בסך של 190,000 ₪ (להלן "התשלום הראשוני"). בנוסף הובא לידיעת הרוכשים כי ידרשו לשלם בהמשך סכום נוסף ששיעורו טרם נקבע, ישירות לידי אמירי זכרון שתבנה את המיזם.
10.לצורך הפקדת הסכומים הנ"ל, פתחו עו"ד מויאל ומר אטיאס חשבון בנק, אשר בדומה לקודמיו, התנהל בבנק הפועלים סניף טבעון (להלן "החשבון" או "חשבון התובעים"). בעלי החשבון ומורשי החתימה בחשבון היו עו"ד מויאל ומר אטיאס, בצוותא. לחשבון הופקדו הכספים ששולמו על ידי התובעים במסגרת המיזם הנ"ל, וממנו נמשכו הכספים ששולמו למינהל לכיסוי הוצאות המכרז. בין יתר הכספים שנמשכו מהחשבון היה סך של 84,000 ₪ אשר נמשך על ידי מר אטיאס, ללא ידיעתם ו/או הסכמתם של התובעים, והופקד חזרה לחשבון הקבוצה השנייה.
11.עד למועד 23.6.10 פעל החשבון כחשבון פרטי על שם עו"ד מויאל ומר אטיאס, אולם לאחר מכן, ולבקשת התובעים, שונה החשבון לחשבון נאמנות על שם עו"ד מויאל בלבד, לאחר שהועלו טענות כלפי מר אטיאס בדבר נטילת כספים שלא כדין מהחשבון, על פי הנטען.
12.ביום 9.5.10 התקיים כנס נוסף בנוכחות מר אטיאס ועו"ד מויאל אשר במהלכו מינו התובעים ועד מטעמם הכולל ארבעה חברים, וביניהם תובעים מס' 5 ו-21. התכלית של הקמת הועד הנ"ל שנויה במחלוקת כפי שיפורט בהמשך.
13.עד למועד זה, רק חלק מהתובעים שילמו את התשלום הראשוני, לפיכך ביום 12.6.10 כונסה ישיבה על ידי עו"ד מויאל ומר אטיאס, שבה הודיעו למשתתפים כי המינהל דורש תשלום יתרת החוב לחב' "ערים" בסך של 2,200,000 ש"ח עבור הוצאות הפיתוח, וכי אם לא יוסדר הסכום הנ"ל, יבוטל המכרז, והקרקע תשוב חזרה לידי המינהל.
באותה ישיבה נתבקש עו"ד מויאל על ידי ועד התובעים לשלוח מכתבי התראה לרוכשים אשר טרם הסדירו את התשלום הראשוני. במקביל נתבקש לפנות למינהל בבקשה למתן ארכה לביצוע התשלום הנדרש.
14.ביום 22.6.10 הגיש עו"ד מויאל בקשה למינהל למתן ארכה לביצוע התשלום הדרוש. הבקשה נענתה בחיוב, וניתנה ארכה בת 30 ימים נוספים. אולם חרף הארכה לא שולמו הוצאות הפיתוח, לפיכך, ביום 12.7.10 הודיע המינהל לעו"ד מויאל על ביטול הזכייה במכרז ועל חילוט דמי הערבות בסך של 393,000 ₪.
15.בעקבות הודעה זו, כינס עו"ד מויאל ביום 18.7.10 ישיבת חירום שבמהלכה הודיע לתובעים על ביטול הזכייה במכרז. בישיבה זו הוחלט על קיום ישיבה נוספת בה יבחנו אפשרויות ל"הצלת" המכרז. במקביל פנו התובעים לקבלת יעוץ משפטי על רקע ביטול המיזם ואובדן הכספים, לבא כוחם עו"ד טסה המייצג אותם בתביעה דנן.
16.ביום 5.8.10 הודיע עו"ד מויאל במכתב לתובעים כי לחובתם עומד חוב כספי בסך של 309,000 ₪ לזכות הקבוצה השנייה, שהוא הסכום שנמשך מחשבון הקבוצה הנ"ל לכיסוי הערבות הבנקאית (סך של 393,000 ₪) בניכוי הסכום שהוחזר על ידי מר אטיאס (סך של 84,000 ₪) כמתואר בסעיף 10 לעיל.
במקביל, ביום 20.9.10 הודיע מר אטיאס לאמירי זכרון על ביטול המכרז ועל חילוט הערבות הבנקאית. עוד הוסיף כי יפעל בכל מרצו לרבות מתן הוראות לעו"ד מויאל וועד התובעים, להבטחת השבת הכספים לידיה של אמירי זכרון.
17.ההליכים הקודמים
התובעים כפרו בחבותם להשבת כספים לחשבון הקבוצה השנייה, ולאחר שנודע להם כי עו"ד מויאל מתעתד ליטול כספים מהחשבון לכיסוי החוב הנ"ל, הם עתרו ביום 18.10.10 בפני בית המשפט המחוזי למתן צו מניעה קבוע וצו עשה האוסר על עו"ד מויאל לבצע דיספוזיציה בחשבון, וביקשו כי החשבון יעבור על שמם. כמו כן, ובעקבות ביטול המיזם, עתרו התובעים להשבת הסך של 180,000 ₪ אשר שולם לעו"ד מויאל כשכר טרחה בגין הליווי המשפטי (ת.א 35426-10-10).
18.באותו היום (18.10.10) הגישה אמירי זכרון לבית משפט זה תביעה כנגד עו"ד מואיל ומר אטיאס ונציגי הקבוצה השנייה, במסגרתה עתרה, בין היתר, למתן צו עשה המורה לנתבעים להשיב לידיה את הכספים שנמשכו מחשבון הקבוצה השנייה ללא ידיעתה ו/או הסכמתה על פי הנטען. בד בבד עם הגשת התביעה, הגישה בקשה להטלת עיקול זמני במעמד צד אחד על כל הכספים אשר יגיעו לידי עו"ד מויאל מאת המינהל ו/או חב' ערים, בעקבות ביטול המכרז (ת.א 34889-10-10).
בנוסף, ביקשה אמירי זכרון להצטרף לתביעה שהוגשה על ידי התובעים בבית המשפט המחוזי, בהיותה צד מעוניין בכספים שחולטו.
19.ביום 2.2.11 ניתן בבית המשפט המחוזי פסק דין בהסכמה במסגרתו סוכם כי הסכומים המופקדים בחשבון התובעים יושבו לידי התובעים לפי טבלה שתיערך על ידי בא כוחם, למעט סכום של 309,000 ₪ אשר יועבר לקופת בית המשפט, עד להכרעה בגורלו על ידי בית משפט השלום או ערכאה אחרת (להלן "הפיקדון").
20.התביעה שהתנהלה בבית משפט השלום במסגרת ת.א 34889-10-10 נמחקה ביום 21.8.11, תוך שנקבע כי ככל שאמירי זכרון מעוניינת בסעד ספציפי הנוגע לפיקדון, עליה לנקוט בהליך נפרד אליו יצורפו כל הטוענים לזכות בכספים הנ"ל.
21.ביום 17.11.11 הגישו התובעים את התביעה המונחת בפניי, כנגד עו"ד מויאל, מר אטיאס ואמירי זכרון, ובה עתרו למתן סעד הצהרתי לפיו אין לאמירי זכרון כל זכות בכספי הפיקדון. בנוסף עתרו להשבת הכספים שנמשכו מהחשבון לכיסוי הוצאות שונות של המכרז, ואשר הסתכמו (יחד עם סכום הערבות) בסך של 1,350,155 ש"ח, על פי הנטען. לצרכי אגרה, הועמד סכום התביעה על סך של 1,100,000 ₪.
22.הנתבעים, כל אחד מטעמיו, הכחיש את טענות התובעים ועתר לדחיית התביעה נגדו. נוכח ריבוי הטענות והסתעפותם, אפרט להלן את עיקרן, ואתחיל עם טענות עו"ד מויאל.
טענות עו"ד מויאל
עו"ד מויאל טען כי מי שארגן את הפרויקט והוביל אותו, החל מגיוס "הלוואה" כדבריו מחשבון הקבוצה השנייה, פתיחת חשבון, גיוס רוכשים, שיווק הדירות וניהול הכספים, היה מר אטיאס, וכי כל מעורבותו (של עו"ד מויאל) במיזם הצטמצמה במתן שירותים משפטיים בלבד.
עו"ד מויאל אישר כי הוא זה שהגיש את ההצעה למכרז, אם כי טען כי הוא פעל כנאמן מטעם התובעים, לאחר שאלה התארגנו כקבוצת רכישה בראשותו של מר אטיאס ופנו אליו בבקשה שישמש כנאמן עבורם בהליכי רכישת הקרקע במכרז, וחתמו בפניו על הסכם נאמנות ועל מסמכים נוספים.
עו"ד מויאל הוסיף וטען כי התובעים הם אלה שגרמו במחדלם לכישלון המיזם לאחר שלא הצליחו, כקבוצת רכישה, לגייס את הסכומים הראשונים שהיו דרושים לעמידה בתנאי המכרז, ומשכך אין להם להליך אלא על עצמם, וכי לא קמה להם זכות תביעה נגדו. עוד טען כי על התובעים חלה חובת השבת כספי הערבות לקבוצה השנייה ו/או מי מטעמה, הן מכח הסכם הנאמנות עליו חתמו ושבו התחייבו להשיב כל סכום שהוצא על ידו במסגרת תפקידו כנאמן, והן מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
23.טענות התובעים
התובעים הכחישו את טענות עו"ד מויאל, וטענו כי הם מעולם לא התארגנו ו/או פעלו כקבוצת רכישה ו/או ניגשו למכרז. לגרסתם, עו"ד מויאל ומר אטיאס הם אלה שיזמו את המיזם ללא ידיעתם ו/או מעורבותם, הם אלה שניגשו למכרז וזכו בו במועד שקדם להתקשרות החוזית עימם, והם אלה שהציגו בפניהם את פרטי העסקה לרכישת דירה, תוך העלמת פרטים מהותיים לרבות הסיכונים הטמונים בעסקה ו/או במכרז. בנוסף, הכחישו התובעים את טענת עו"ד מויאל כי פעל בנאמנות עבורם בפנייתו למכרז, וטענו כי הם לא חתמו על הסכם נאמנות לטובתו, ולחילופין, כי החתימות המופיעות על הסכם הנאמנות וטופסי הבקשה להצטרפות לקבוצת רכישה, הושגו במעשה הטעיה ומרמה כפי שיפורט בהמשך. עוד הוסיפו התובעים וטענו כי כספי הערבות ניטלו על ידי עו"ד מויאל ומר אטיאס מחשבון הקבוצה השנייה ללא ידיעתם ו/או מעורבותם, ומשכך לא חלה עליהם כל אחריות בגין כספים אלה. לבסוף טענו כי עם ביטול המיזם, חלה על הנתבעים החובה להשיב להם את הכספים שנמשכו מהחשבון לכיסוי הוצאות המכרז.
24.טענות מר אטיאס
מר אטיאס טען כי היזם האמיתי של המיזם היתה אמירי זכרון, ובראשה מנהלה מר תורג'מן עודד, שהינו אחיינו של עו"ד מויאל כמצוין לעיל. לטענתו, אמירי זכרון היא זו אשר פעלה באמצעות עו"ד מויאל כדי לזכות במכרז כפי שעשתה בשני המיזמים הקודמים. בהתאם, היא זו שהורתה לעו"ד מויאל, ובסיועו של מר אטיאס, ליטול מחשבון הקבוצה השנייה שבו היו מופקדים כספים המגיעים לה, את כספי הערבות לצורך עמידה בתנאי המכרז. אולם, עקב סכסוך שהתגלע בין מנהלה מר תורג'מן לבין עו"ד מויאל אשר הביא לסיום מערכת היחסים העסקית ביניהם, נותר עו"ד מויאל ללא הכיס העמוק של אמירי זכרון, והחלו בעיות מימון עד לביטול המכרז וחילוט הערבות.
מר אטיאס שלל את הטענה כי התובעים היוו קבוצת רכישה שהוא עמד בראשה, וכן את הטענה שלפיה עו"ד מויאל פעל כנאמן עבורם במכרז, והכחיש כל מעורבות של התובעים במכרז. בנוסף טען כי התובעים לא ידעו על נטילת הכספים מחשבון הקבוצה השנייה.
לעניין מעורבותו במיזם, טען מר אטיאס כי כל תפקידו היה בשיווק הדירות, ומשכך לא קמה לתובעים כל עילת תביעה נגדו.
25.טענות אמירי זכרון
אמירי זכרון הכחישה את הטענות שהופנו כלפיה, ובכלל זה כל מעורבות שלה במיזם, וטענה כי היא מעולם לא היתה יזמית הפרויקט ו/או הסמיכה את עו"ד מויאל ומר אטיאס לפעול כשלוחים מטעמה במיזם. לטענתה, עו"ד מויאל ומר אטיאס הם אלה שפעלו כיזמי המיזם, כמארגני קבוצת רכישה שעליה נמנים התובעים, וכנאמנים מטעם הקבוצה הנ"ל לשם רכישת הקרקע במכרז, ובנוסף, הם אלה שהיו מורשי חתימה בחשבון הבנק שבו הופקדו כספי הקבוצה הנ"ל. על כן, בהעדר כל קשר חוזי ו/או אחר בינה לבין התובעים, דין התביעה נגדה להידחות לטענתה.
בנוסף טענה אמירי זכרון כי היא לא ידעה על משיכת הכספים מחשבון הקבוצה השנייה, ולא היה לה יד במשיכה הנ"ל, וכי על התובעים אשר נטלו סיכון וניגשו למכרז כקבוצת רכישה וגרמו במחדלם לכישלון המיזם, החובה להשיב כספים אלה לקבוצה השנייה באמצעותה.
כאן המקום לציין כי לאחר ביטול המכרז, אמירי זכרון היא זו שזכתה במכרז החדש ובנתה את הפרויקט. עוד יש לציין כי הקבוצה השנייה המחתה את זכותה בכספי הפיקדון לטובת אמירי זכרון.
26.השאלות הטעונות הכרעה
לאחר הסקירה הנ"ל, ניתן לסכם את השאלות הטעונות הכרעה בתביעה דנן כדלקמן:
האם התובעים פעלו כקבוצת רכישה, והאם היתה להם מעורבות בהגשת המכרז, לרבות בנטילת כספי הערבות מחשבון הקבוצה השנייה?
ככל שהתשובה תהיה חיובית, תיבחן אחריותם של התובעים בביטול המכרז, ובהתאמה, הסעדים הנתבעים על ידם בתביעה דנן.
ככל שהתשובה תהיה שלילית, יבחנו הנזקים הנטענים על ידי התובעים עקב ביטול המכרז לרבות זכותם להשבת הכספים ששולמו על ידם במסגרת המיזם, ותידון השאלה על מי מבין הנתבעים מוטלת האחריות לפצותם בגין נזקים אלה.
27.עדויות
מטעם התובעים העידו מר יוסף ציון שהוא תובע מס' 5 (להלן "מר ציון"), ומר דהן מיכאל שהוא תובע מס' 21 (להלן "מר דהן"), אשר שימשו כחברי ועד התובעים כמצוין סעיף 12 לעיל.
יתר התובעים לא הגישו תצהירי עדות ראשית ולא העידו.
מטעם הנתבע מס' 1 העיד עו"ד מויאל בעצמו.
מטעם הנתבע מס' 2 העיד מר אטיאס בעצמו.
מטעם אמירי זכרון העיד מר עודד תורג'מן, אשר במועד הרלבנטי לתובענה שימש כמנהל החברה כמצוין לעיל.
28.דיון
אקדים ואומר כי בהינתן העובדה שמרבית התובעים, למעט תובעים מס' 5 ו-21 כאמור, לא הגישו תצהירי עדויות ראשיות מטעמם, חרף קיומה של מחלוקת עובדתית לגבי נסיבות ההצטרפות למיזם ולגבי נסיבות החתימה של כל אחד מהם על מסמכי ההתקשרות של המיזם, אין מנוס אלא להורות על דחיית התביעה שלהם, ופסק הדין שלהלן, יתייחס לתביעותיהם של תובעים 5 ו-21 בלבד, אשר יכונו ביחד להלן "התובעים".
29.אולם בטרם אפנה לדון בטענות הצדדים לגופן, אציין כי מעיון בחומר הראיות ושמיעת העדויות עלה הרושם כי הצדדים, ובמיוחד הנתבעים, לא מצאו לנכון לפרוס את מלוא התמונה האמיתית ביחס למערכת היחסים העסקית שהיתה ביניהם, וכי מטענים אישיים ואינטרסים מנוגדים עומדים ברקע הגשת התביעה דנן. למרות זאת, את מסקנותיי להלן, אנסה לבסס על התשתית הראייתית שהונחה בפניי על ידם.
30.האם התובעים היוו קבוצת רכישה כמשמעות מושג זה בחוק?
ביום 6.1.11 נכנס לתוקפו תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשנ"ג-1963, אשר קבע כללים למיסוי קבוצות רכישה.
בסעיף 1 לחוק הוגדר המונח "קבוצת רכישה" כדלקמן:
"קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית"
גורם מארגן הוגדר בסעיף הנ"ל כ"מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור"
הביטוי "מסגרת חוזית" הוגדר בסעיף 1 הנ"ל כדלקמן:
"מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי"
31.מלשון החוק עולה כי תנאי להכרה בחבר רוכשים כקבוצת רכישה, הוא קיומה של מסגרת חוזית בין חברי הקבוצה, בינם לבין עצמם, המסדירה את היחסים בין יחידי הקבוצה ואת התחייבויותיהם ההדדיות, ממועד רכישת הקרקע ועד להשלמת הבניה, לרבות הליך קבלת ההחלטות, דרך ההתקשרות עם הקבלן המבצע, דרך ביטול החברות בקבוצה וכו'.
לעניין יישום ההגדרה הנ"ל, ניתן ללמוד מהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 02/2013, מיום 21.4.13, שעניינה "מיסוי קבוצת רכישה". בהוראה זו נקבע כי אחד ממאפייני קבוצת רכישה הוא התארגנותם של קבוצת אנשים בסיועו של גורם מארגן לבנות את ביתם בבניה משותפת, עוד בטרם רכישת הזכויות בקרקע. עוד נקבע כי תנאי בלעדיו לא מתהווה קבוצת רכישה הוא חתימת חברי הקבוצה על מערכת הסכמים הכוללת שני הסכמים מרכזיים: האחד, הסכם לרכישת הקרקע הנחתם בין חברי הקבוצה לבין בעל הקרקע, והשני, "הסכם שיתוף" הנחתם בין חברי הקבוצה והמהווה מסגרת חוזית בין החברים. תחולת הוראת הביצוע הנ"ל, כפי שנכתב בחוזר, הינה בגין מכירות מיום 1.1.11.
אמנם לא ניתן להתעלם מהעובדה שההגדרה של "קבוצת רכישה" קיבלה גושפנקא חקיקתית בחודש 1/11, היינו במועד המאוחר למועד ההתקשרות נשוא ענייננו, אולם לא יכולה להיות מחלוקת כי קיומה של מסגרת חוזית בין חברי הקבוצה לבין עצמם, הינה תנאי בלעדיו לא יכולה להתהוות קבוצת רכישה, בין אם מדובר בהתארגנות עובר לתיקון החוק, קל וחומר אחריו.
32.בענייננו, לא נטען, קל וחומר לא הוכח, כי בין התובעים נחתם הסכם שיתוף המסדיר את היחסים בינם לבין עצמם בכל הקשור לרכישת הקרקע ועד להשלמת הבנייה. לא זו אף זו, הוכח כי התובעים הצטרפו למיזם לאחר הזכייה במכרז ורכישת הקרקע על ידי עו"ד מויאל, והנני מפנה בהקשר זה לעדותו של מר אטיאס אשר לא נסתרה, שלפיה אמר כדלקמן:
"ש. נכון שעו"S [צ.ל עו"ד, כ.ג'] זכה במכרז לפני שהתובעים
נכנסו לתמונה?
ת. נכון
ש. נכון שהתובעים הוחתמו על ידי עו"ד מויאל אחרי הזכיה
במכרז?
ת. נכון.
ש. איך אתה יודע את זה?
ת. כי לאחר הזכייה במכרז אני התחלתי עם השיווק, וכל אחד
פוטנציאלי שבא ושילם נתתי לו את הטלפון של גבי מויאל, והוא נפגש איתו וחתם על המסמכים שהוא הכין. וזה היה לאחר הזכייה" (עמ' 90 ש' 15-22).
יוצא אפוא שלא מתקיימים בענייננו שני התנאים המרכזיים להתהוותה של קבוצת רכישה, האחד, התארגנותם של קבוצת רכישה בטרם רכישת הזכויות בקרקע, והשני, חתימתם על הסכם שיתוף.
33.בניסיון לחזק את טענתם שלפיה התובעים היוו קבוצת רכישה, הפנו עו"ד מויאל ואמירי זכרון לעובדה שמר אטיאס שימש כמארגן קבוצת הרוכשים למיזם, וכי התובעים מינו לעצמם ועד שיטפל בענייני הקבוצה (ראה סעיף 12 לעיל). לשיטתם, התנהלות זו מחזקת את טענתם שלפיה התובעים פעלו כקבוצת רכישה. בנוסף, הפנה עו"ד מויאל לטופס "בקשת הצטרפות לקבוצת רכישה" עליו חתמו התובעים לטענתו, וטען כי מסמך זה אף הוא מחזק את טענתו כי התובעים פעלו כקבוצת רכישה.
אין בידי לקבלת טענות אלה.
מר אטיאס העיד כי לאחר הזכייה במכרז הוא פעל לשיווק המיזם ולאיתור וארגון רוכשים לפרויקט, אולם אין די בפעולות הנ"ל בכדי להקנות לו מעמד של "גורם מארגן" על פי חוק, על אחת כמה וכמה כאשר לא הוכח כאמור כי יחידי התובעים התקשרו בינם לבין עצמם בהסכם שיתוף המלמד על כוונתם להתאגד כקבוצת רכישה, ולא הוכח כי מר אטיאס פעל להכנת מסגרת חוזית בין התובעים לבין עצמם, ולא הוכח כי בבקשת ההצטרפות (להבדיל מהלוגו המופיע בכותרתה), התובעים הסמיכו את מר אטיאס לשמש כגורם מארגן לקבוצה כאמור. מר דהן נשאל בעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית, והשיב כדלקמן:
"ש.ידעת שאטיאס הוא מארגן ויו"ר של שתי קבוצות רכישה?
ת.כן. ככה שמעתי.
ש.ואתה פנית אליו כי ידעת שהוא ארגן קודם לכן שתי קבוצות רכישה?
ת.לא. אתה מנסה להכניס לי מילים לפה. ידעתי שהוא מארגן אנשים ומשווק דירות. לא ידעתי איך הוא משווק אותם, או כקבוצת רכישה, או כיזם. את החלק הזה הדבר היה מעורפל ולא היה ברור. מה שהבטיח לי אטיאס שאני אקבל דירה באותה מתכונת ודירוג הדירות באותם הגדלים" (עמ' 34 ש' 30-24).
34.לעניין הקמתו של ועד מטעם התובעים שיפעל בשם הקבוצה, העיד מר ציון כי הועד הוקם בעקבות ניתוק הקשר בין עו"ד מויאל ומר אטיאס לבין הרוכשים, לאחר שאחרונים השקיעו ממיטב כספם בפרויקט. וכך הבהיר בעדותו את נסיבות הקמת הועד:
"כי חלק מאיתנו מכר את הבית, ואנחנו עשינו מה שהוא היה צריך לעשות בתור יזם. והוא והחבר שלו ירדו למחתרת למשך 3 חודשים וניתקו קשר איתנו, ואחד מהחברים שהיה פה חולה בכבד והם עמדו עליו למכור את הבית שלו. אנחנו נשארנו בלי בתים רק עם ניירות שחתמנו. ושני היזמים ירדו למחתרת וניתקו קשר לא טלפון ולא שום דבר. שני האנשים זה עו"ד מויאל ומר אטיאס" (עמ' 20 ש' 18-14)
וכשנתבקש לתאר את מהות הועד אמר:
"חברי ועד של אותם רוכשים, לא הצטיירנו ולא הצטרפנו כקבוצת רכישה, ועל מנת שתהיה תקשורת מסודרת והליך תקין בין העו"ד וכל האנשים, אמרנו שאנחנו נהיה המייצגים שלהם בצורה תרבותית שהיו מתקשרים למר מויאל ובכלל לא היה עונה להם" (עמ' 18 ש' 17-15)
יוצא אפוא שאין מדובר בוועד של "קבוצת רכישה" כפי שניסו הנתבעים לצייר, אלא בוועד אשר נבחר על ידי הרוכשים בכדי לייצגם מול עו"ד מויאל ומר אטיאס בעקבות הנתק שנוצר, במטרה לקדם את הפרויקט ולהגן על הכספים שהושקעו בו על ידם.
35.עו"ד מויאל הפנה עוד לבקשת ההצטרפות לקבוצת רכישה, וטען כי מסמך זה אף הוא מלמד על התארגנותם של התובעים כקבוצת רכישה. אולם די במבט קצר בבקשה זו בכדי לרוקן טענה זו מכל תוכן, שכן בסעיף 2 נקבע כי הצטרפותם של התובעים לקבוצת רכישה מותנית "בהתקשרות מלוא חברי הקבוצה וחתימת הקבוצה על הסכם שיתוף....", והסכם כאמור לא הוצג כפי שנקבע לעיל.
36.בניסיון נוסף להוכיח את הטענה שלפיה התובעים פעלו כקבוצת רכישה, הפנתה אמירי זכרון להצעת המחיר אשר הוציא עו"ד טסה לתובעים ובה נרשם "בדיקת המצב המשפטי של חברי קבוצת הרכישה רכסים" (נ/15), וטענה כי רישום זה מחזק את טענתה בדבר היות התובעים קבוצת רכישה. אולם גם טענה זו דינה להידחות, שכן הצעת המחיר הנ"ל והחשבונית שהוצאה בעקבותיה, שעליהן לא נחקר עו"ד טסה, אינן יכולות לגבור על התשתית הראייתית שהונחה בפניי, והמובילה כאמור למסקנה כי התובעים לא פעלו כקבוצת רכישה.
37.לאור כל האמור לעיל, הנני דוחה את טענת הנתבעים שלפיה התובעים ניגשו למיזם כקבוצת רכישה.
38.האם לתובעים היתה מעורבות בהגשת המכרז ו/או בהליכים שהתנהלו במסגרתו?
אקדים ואומר כי התשובה לשאלה הינה שלילית.
מחומר הראיות הוכח כי מי שהגיש את ההצעה למכרז היה עו"ד מויאל וכי מסמכי המכרז נשאו את שמו בלבד, ללא כל אזכור לתובעים, בין במישרין ובין בעקיפין. עוד הוכח כי הודעת הזכייה במכרז נשלחה לעו"ד מויאל בלבד, וכך גם ההודעה על ביטול המכרז. בנוסף הוכח כי עו"ד מויאל זכה במכרז לפני שהתובעים נכנסו לתמונה, וכי מר אטיאס החל בשיווק הדירות לתובעים לאחר הזכייה הנ"ל, והנני מפנה בהקשר זה לעדותו של מר אטיאס בעמ' 90 ש' 22-15, וכן לעדותו של עו"ד מויאל שבה אמר כי במועד הגשת הצעתו למכרז, לא היו לו רוכשים מוגדרים אלא "פוטנציאל של נרשמים" כדבריו (ראה עדותו בעמ' 55 ש' 32-23).
המסקנה המתבקשת מהאמור היא כי לתובעים לא היתה כל מעורבות בהגשת ההצעה למכרז והעמידה בתנאיו, לרבות לעניין הפקדת הערבות הבנקאית וחילוטה.
39.האם עו"ד מויאל פעל בנאמנות עבור התובעים בהגשת ההצעה לרכישת הקרקע במכרז?
בסעיפים 4 ו-5 לסיכומיו, הודה עו"ד מויאל כי הוא זה שניגש למכרז וזכה בו, אם כי עשה זאת לטענתו, כנאמן לטובת חברי הקבוצה הנהנים/התובעים, ומיד לאחר הזכייה הוא דיווח על התובעים כרוכשים לרשויות מיסוי מקרקעין.
להוכחת טענתו הנ"ל, הגיש עו"ד מויאל הסכם נאמנות המסמיך אותו לרכוש בעבור הנהנים (התובעים) בנאמנות את המקרקעין מאת המינהל, וכן טופס בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה ויפוי כח בלתי חוזר, חתומים על ידי התובעים. התאריך שהתנוסס על מרבית המסמכים הנ"ל הוא יום 17.1.10, שהוא כזכור היום שבו הפקיד עו"ד מויאל את הערבות הבנקאית לטובת המינהל במסגרת הליכי במכרז. בנוסף הפנה עו"ד מויאל למכתבו של מר אטיאס אליו מיום 15.1.10, שכותרתו "מנוייך כנאמן לקבוצת הרכישה ברכסים..." (נספח 1 לתצהיר עו"ד מויאל).
התובעים הכחישו את הטענה כי חתמו לעו"ד מויאל על הסכם נאמנות, וטענו כי החתימות המופיעות על ההסכם, מקורם במעשה הטעיה ותרמית. בנוסף כפרו בתאריך המופיע על הסכם הנאמנות והמסמכים הנוספים, וטענו כי תאריך זה הוסף בדיעבד כדי להתאים למועד הזכייה במכרז.
40.הנני מקבלת את טענותיהם הנ"ל של התובעים.
לעניין מועד החתימה על המסמכים, התובעים העידו כי הם חתמו על המסמכים המדוברים במועדים שונים המאוחרים לתאריך 17.1.10, ועדותם הנ"ל לא הופרכה. כך למשל, מר ציון העיד כי כל אחד מהתובעים הצטרף לפרויקט וחתם על המסמכים במועד שונה (עמ' 11 ש' 15-19, ש' 31-32), והוסיף, כי הוא לא נכח במועד הכנס שנערך בחודש ינואר, וכי חתם על המסמכים ביום 4.3.10 במשרדו של עו"ד מויאל (עמ' 13 ש' 1-3).
מר דהאן העיד כי חתם על המסמכים בכינוס שנערך בבית הכנסת ברכסים ביום 18.2.10, וכי למחרת אותו היום, הוא שילם לעו"ד מויאל את שכר טרחתו בסך של 6,000 ₪, ולתמיכת טענתו הנ"ל, הוא הגיש העתק מהקבלה הזמנית שקיבל לידיו הנושאת תאריך 19.2.10 (ת/3).
גרסתם הנ"ל של התובעים שלפיה חתמו על המסמכים במועד המאוחר ליום 17.1.10 כאמור, קיבלה חיזוק בעדותו של מר אטיאס שלפיה מסר כי התובעים הצטרפו למיזם לאחר הזכייה במכרז, היינו לאחר יום 21.1.10, וכן בעדותו של עו"ד מויאל עצמו, אשר לשאלה מדוע מופיע התאריך 17.1.10 על מרבית מסמכי ההתקשרות, השיב כי "זה התאריך שאמורים להגיש את החומר ולכן עשינו את זה" (עמ' 78 ש' 31-27, עמ' 79 ש' 5-1). יצוין כי גם בסיכומיו מודה עו"ד מויאל כי חברי הקבוצה חתמו על הסכם נאמנות, בקשת ההצטרפות לקבוצת רכישה ויפויי כח בלתי חוזרים, לאחר הזכייה במכרז.
41.המסקנה המתבקשת היא אפוא שבעת פנייתו למכרז, לא היו בידי עו"ד מויאל מסמכים לרבות הסכם נאמנות חתומים על ידי התובעים, קביעה המשמיטה מניה וביה את הבסיס מתחת לטענתו כי פעל כנאמן בשם התובעים בהגשת ההצעה למכרז.
42.בנוסף, לעניין נסיבות החתימה על הסכם הנאמנות, הנני מקבלת את גרסתם של התובעים שלפיה לא הוסבר להם על ידי עו"ד מויאל כי הם חותמים על הסכם נאמנות לטובתו, וכי חתימותיהם הושגו במעשה הטעיה. ממה נפשך? מעיון בהסכם הנאמנות עולה כי הוא מורכב משלושה חלקים. החלק הראשון כולל 10 עמודים ראשונים המפרטים באופן חלקי את שמות התובעים. החלק השני כולל שני עמודים (עמ' 11 ו-12) המפרטים את תוכן ההסכם והוראותיו, כאשר בעמ' 12 מופיעות שתיים מחתימות הרוכשים, והחלק השלישי כולל 5 עמודים (עמ' 13-17) ומיועד לחתימת הרוכשים. אין מחלוקת כי בעמוד הראשון של ההסכם לא מופיעה הכותרת "הסכם נאמנות", וכי בעמ' עמ' 11 ו-12, הכוללים את תוכנו של ההסכם והוראותיו, לא מופיעה אף לא חתימה אחת של מי מהתובעים.
43.התובעים טענו כי לא הוסבר להם כי המדובר בהסכם נאמנות, וכי חתימותיהם המופיעות בחלק השלישי של ההסכם, "סופחו" להסכם עקב מעשה הטעיה, לאחר שהוסבר להם כי החתימות מיועדות לשריון מיקום הדירות שלהם בפרויקט. וכך אמר מר דהן בעדותו:
".... אני לא מאשר את מה שאמרת, לי הוסבר שאני חותם על מספר דירה, נתנו לי את הדפים ואמרו לי לחתום על מס' 23, זה יהיה מספר הדירה שלך, כך נאמר לי" (עמ' 42 ש' 14-12)
עדות דומה נמסרה על ידי מר ציון (ראה עדותו בעמ' 14 ש' 27-24, ובעמ' 12 ש' 10-6).
44.לעניין נסיבות החתימה, העידו התובעים כדלקמן:
מר דהן אמר:
"היה כינוס של אנשים שהתעניינו בפרוייקט באותו בית הכנסת ונכחו שם אבי אטיאס ומויאל. ובאותו כנס בסוף הכנס מויאל הביא לי טפסים לחתום וזה היה ב-12:30 בלילה ולא נתן לי שום העתק, וכששאלנו כל מיני שאלות הוא חסך בתשובות, ומי שיש לו שאלות שלא יצטרף ושלא נשאל אותו שאלות, משהו בסגנון הזה" (עמ' 34 ש' 5-2)
עדות דומה נמסרה על ידי מר ציון כדלקמן:
"ש.אתה יודע שהולכים לעו"ד כדי לחתום על מסמך קוראים אותו?
ת.כשמאפשר לך עו"ד לקרוא את המסמך אז אתה קורא את זה בניחותא וכאשר עו"ד עושה מזה שוק, והוא אמר לי בטלפון שאם אני לא מגיע כרגע אין דירות, הכל נמכר, ואני מכרתי את הדירה שלי, והייתי קרקע שמוטה, והוצאתי את אשתי מהעבודה ואני יצאתי מהעבודה, ונסענו לשם וכל המהלך הזה של מהלך החתימות, לקח אולי 5-6 דקות. לא יותר" (עמ' 13 ש' 21-17)
45.בנוסף לנסיבות עליהן העידו התובעים כאמור, על קלות הראש שבה הם הוחתמו על הסכם הנאמנות והמסמכים הנוספים, ניתן ללמוד גם מהעובדה שלמרות שההסכם מסמיך לכאורה את עו"ד מויאל לפעול בשם התובעים כנאמן לרכישת המקרקעין במכרז, להסכם ו/או למסמכים הנוספים לא צורפו מסמכי המכרז ותנאיו, וכשנשאל עו"ד מויאל על כך השיב כדלקמן:
"ש.מדוע לא צירפת לבקשה להצטרפות לקבוצה שהחתמת את התובעים גם את מסמכי המכרז שמפרטים על תנאי המכרז?
ת.הכתיבה שם היא משפטית והם לא מתעסקים עם זה. אין טעם לזה הם לא יקראו את זה, אני כעו"ד אומר להם את הדברים החשובים.
ש.אין לך אסמכתא שהתובעים הכירו את תנאיי המכרז?
ת.המכרז היה פתוח לעיני כל.
ש.לא צירפת אותו?
ת.זה לא אומר שלא הלכו לראות אותו, היה כנס וכולם באו" (עמ' 62 ש' 27-20)
46.העובדה שהתאריכים שהתנוססו על המסמכים המדוברים, נבחרו מטעמי נוחות ואינם משקפים נאמנה את המועדים בהם נחתמו המסמכים הנ"ל על ידי התובעים, עריכתו הצורנית של ההסכם בצורה שתוארה לעיל, אי הופעת חתימותיהם של התובעים בחלקים המפרטים את הוראותיו המהותיות, והנסיבות שבהן הוחתמו התובעים על המסמכים הנ"ל כמתואר לעיל, חיזקו בי את הרושם באמיתות גרסתם של התובעים הן בעניין "סיפוח החתימות" והן בעניין אי מתן הסברים שמדובר בהסכם נאמנות.
47.אשר על כן הנני קובעת כי לא ניתן לייחס למסמכים המדוברים ובראשם הסכם הנאמנות כל תוקף חוקי מחמת הפגמים שנפלו בכריתתם, ואשר התבטאו בהצגת מצגי שווא ומעשה הטעיה, ומשכך הנני דוחה את טענתו של עו"ד מויאל שלפיה הוא פעל כנאמן בשם התובעים בכל הקשור להליכי המכרז.
48.מי מבין הנתבעים נושא באחריות בגין הפגמים שנפלו בכריתת המסמכים כאמור?
כל אחד מהנתבעים ניסה להמעיט במעורבותו בפרויקט ובהליכי המכרז, תוך הטלת האחריות לפגמים הנ"ל על הנתבעים האחרים. אולם מחומר הראיות והעדויות הוכח כי עו"ד מויאל ומר אטיאס היו הרוח החיה מאחורי המיזם נשוא התביעה, והם אלה שפעלו, כל אחד לפי חלקו, להוצאת המכרז אל הפועל, על ידי ארגון רוכשים, עריכת כנסים, הצגת פרטי העסקה בפני התובעים, החתמה על מסמכים וכו'. מאידך הוכח כי עו"ד מויאל ומר אטיאס לא דאגו להעמיד את התובעים, עובר להתקשרות, על הסיכונים הפוטנציאליים להתקשרות בעסקה מסוג זה, לא הסבירו להם על יחסי התלות בין הרוכשים לשם קיום העסקה, לא שיתפו אותם במידע לגבי המכרז ותנאיו לרבות משיכת הכספים מחשבון הקבוצה השנייה וההשלכות הנובעות מכך, ולא הסבירו להם על אפשרות ביטול המכרז על ידי המינהל. לא זו אף זו, הוכח כאמור כי התובעים הוחתמו על מסמכים תוך הצגת מצגי שווא לגבי מטרת החתימה, ותוך הוספת תאריכים פיקטיביים לשם התאמת המסמכים להליכי המכרז.
בהקשר זה אציין כי אינני מקבלת את טענתו של מר אטיאס שכל חלקו במיזם היה בשיווק הדירות בלבד, שכן הוכח כאמור כי הוא נטל חלק פעיל בהצגת פרטי העסקה בפני התובעים, תוך העלמת עובדות מהותיות הן לעניין הליכי המכרז לרבות נסיבות הפקדת הערבות הבנקאית וחילוטה, והן לעניין מהות ההתקשרות בין הרוכשים לבין עצמם, וראוי להזכיר בעניין זה את עדותם של התובעים שלפיה מסרו כי לא היו מתקשרים בפרויקט לוּ ידעו מראש כי השקעתם הכספית תלויה בהשקעתם של הרוכשים האחרים שהצטרפו למיזם. אוסיף עוד כי אחריותם המשותפת של עו"ד מויאל ומר אטיאס כלפי התובעים נובעת גם מהעובדה ששניהם היו מורשי החתימה בחשבון הבנק והאמונים על כספי התובעים שהופקדו בחשבון הנ"ל.
49.לעניין אמירי זכרון, למרות שהטענה בדבר אי מעורבותה של אמירי זכרון בהליכי המכרז ובמיזם אינה נקיה מספקות, במיוחד לאחר שהוצג הסכם הנאמנות החתום על ידה, ושלפיו היא מסמיכה את עו"ד מויאל לפעול בשמה בכל הקשור למכרז (נ/16 ו-נ/17), ולאחר שהוכח שההתנהלות הכספית, הן בחשבון התובעים והן בחשבון הקבוצה השנייה היתה נתונה לפיקוחה, הרי בהעדר ראיות הקושרות את אמירי זכרון לתובעים, בקשר חוזי ו/או אחר, לא ניתן להטיל עליה אחריות כלפי התובעים בגין ביטול המיזם.
50.במעשיהם שתוארו בסעיף 48 לעיל, פעלו עו"ד מויאל ומר אטיאס בחוסר תום לב ולא על פי הדרך המקובלת כלפי התובעים, בשלב הטרום חוזי, והגדילו לעשות עת החתימו אותם על מסמכים (הסכם הנאמנות והבקשה להצטרפות לקבוצת רכישה) תוך מעשה הטעיה, ותוך העלמת עובדות אשר על פי דין, נוהג ונסיבות, היה עליהם לגלותם בפני התובעים. במעשיהם הנ"ל הפרו הנתבעים הנ"ל חובות המוטלות עליהם על פי דין (סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973), וגרמו לתובעים להתקשר בפרויקט עקב מעשה הטעיה (סעיף 15 לחוק הנ"ל), ומשכך חבים הם כלפי התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב התנהלות זו. על חובת הגילוי החלה על צד לחוזה נכתב רבות בפסיקה, והנני מפנה בהקשר זה לע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ ואח', (פורסם בנבו, 06.06.2011). בנוסף, לעניין תחום התפרשותה של חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים, הנני מביאה את הדברים שנאמרו בע"א 1569/93 יוסי מאיה נ' פנפורד (ישראל) בע"מ ואח', פ"ד מח(5), 705, והרלוונטיים לענייננו כדלקמן:
"אשר לשאלת פירושה ותחום התפרשותה של הוראת סעיף 12(א) לחוק החוזים: סוגיה זו נתיישבה מאז ההלכה שנקבעה בד"נ 7/81פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ ואח' נ' קסטרו (פרשת פנידר בדיון הנוסף [10]) וכן ע"א 230/80 פנידר בע"מ ואח' נ' קסטרו (פרשת פנידר בערעור [11]). מקובל על הכול כיום, כי החובה הקבועה בסעיף 12(א) לחוק החוזים מטילה עצמה לא אך על מי שאמור היה להיות צד לחוזה – או על מי שאכן הפך צד לחוזה – אלא על כל מי שהשים עצמו צד למשא-ומתן שהיה לקראת כריתתו של חוזה. ראה עוד: ע"א 714/87 שר נ' כהן [12]; ע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) ע"מ (פרשת גל-אור [13]), בעמ' 184; ע"א 182/91 מויאל נ' לישבסקי [14]; שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 75-76; פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, כרך א (תשנ"א), בעמ' 539ואילך"
51.הסעדים
שני סוגי סעדים תבעו התובעים בתביעתם.
הסעד הראשון הוא סעד הצהרתי המתייחס לכספי הפיקדון המופקדים בקופת בית המשפט (ראה סעיפים 19 ו-21 לעיל), והשני, סעד להשבת הכספים שנמשכו מהחשבון לכיסוי הוצאות שונות של המכרז.
52.הערבות הבנקאית/כספי הפיקדון
כזכור, עו"ד מויאל הפקיד ערבות בנקאית בסכום של 393,000 ₪ כתנאי להשתתפות במכרז. הסכום להבטחת הערבות נמשך מחשבון הקבוצה השנייה. לימים, עם ביטול הזכייה, חילט המינהל את הערבות הנ"ל לטובתו, ובעקבות זאת נוצרה מחלוקת בין הצדדים בשאלה על מי מוטלת חובת השבת סכום זה לקבוצה השנייה. עוד יוזכר כי מר אטיאס משך מחשבון התובעים סך של 84,000 ₪, ללא ידיעתם ו/או הסכמתם, והחזירם לחשבון הקבוצה השנייה.
בית המשפט המחוזי הורה כאמור בסעיף 19 על העברת סך של 309,000 ₪ מחשבון התובעים, והפקדתו בקופת בית המשפט, וזאת עד להכרעה במחלוקת הנ"ל (להלן "הפיקדון"). לגבי היתרה, הורה בית המשפט המחוזי להשיבה לתובעים, לפי חלקו היחסי של כל אחד מהם, על פי טבלה שהוכנה על ידי בא כוחם.
53.התובעים טענו כאמור כי לא היתה להם כל מעורבות בהליכי המכרז, וכי נטילת כספים מחשבון הקבוצה השנייה לצורך הפקדת ערבות בנקאית כחלק מתנאי המכרז, נעשתה ללא ידיעתם ו/או הסכמתם, ומשכך אין כל הצדקה להטיל עליהם כל אחריות להשבת הכספים הנ"ל לקבוצה השנייה ו/או להשתמש בכספי הפיקדון לשם סילוק הגרעון שנוצר בחשבון הקבוצה הנ"ל. על כן הם עתרו למתן סעד הצהרתי המצהיר על זכאותם בסכום הפיקדון, וסעד כספי המורה על השבתו לידם.
עו"ד מואיל טען כי מר אטיאס "לווה" סכום זה מחשבון הקבוצה השנייה שהוא עמד בראשה, במטרה לעזור לתובעים לגשת למכרז. משכשלו התובעים כקבוצת רכישה בגיוס הכספים הדרושים לעמידה בתנאי המכרז, והמכרז בוטל, חלה עליהם החובה להשיב סכומים אלה לחשבון הקבוצה השנייה. חובה זו מעוגנת לדבריו גם בהסכם הנאמנות עליו חתמו התובעים כאמור. אי לכך, ביקש בסיכומיו להורות על העברת הפיקדון לידי הקבוצה השנייה ו/או לאמירי זכרון.
מר אטיאס טען כי הכספים נמשכו מחשבון הקבוצה השנייה על ידו ועל ידי עו"ד מויאל בהוראתה ובידיעתה של אמירי זכרון לשם קידום המיזם השלישי, אולם, משהתגלעה המחלוקת העסקית בינה לבין עו"ד מויאל, היא התנערה מהסכמתה הנ"ל. חרף זאת, בסיכומיו, הוא עתר להורות על העברת הפקדון לידי אמירי זכרון לכיסוי הגרעון שנוצר בחשבון הקבוצה השנייה.
אמירי זכרון טענה כאמור כי לא היתה לה כל מעורבות במיזם השלישי והכחישה כל ידיעה ו/או מעורבות שלה בנטילת הכספים מחשבון הקבוצה השנייה. לדידה הכספים הנ"ל ניטלו שלא כדין על ידי עו"ד מויאל ומר אטיאס לטובת התובעים, שלא בידיעתה, ומשכך על האחרונים החובה להשיב כספים אלה לידיה.
54.משקבעתי לעיל כי התובעים לא ידעו על נטילת הכספים מחשבון הקבוצה השנייה, ולא היתה להם כל מעורבות בהליכי המכרז, לרבות בעניין הפקדת הערבות הבנקאית וחילוטה, וכי לא התקיימו בינם לבין עו"ד מויאל יחסי נאמנות, אז לא ניתן לייחס להם כל אחריות בגין נטילת הכספים וחילוט הערבות כאמור, ואין כל הצדקה להטיל עליהם חובה להשבת הכספים הנ"ל לקבוצה השנייה.
אשר על כן, הנני קובעת כי כספי הפיקדון שייכים לתובעים, והנני מורה על השבתם לידיהם לפי חלקו היחסי של כל אחד בסכום הנ"ל. יובהר כי "החלק היחסי" מהווה נגזרת של הסכום שהופקד על ידי כל אחד מהתובעים בחשבון, מסך כל הסכומים שהופקדו בחשבון על ידי כלל התובעים.
55.הסעדים הכספיים הנוספים
התובעים עתרו להשיב להם את הסך של 84,000 ₪ שנמשך מהחשבון על ידי מר אטיאס, ללא ידיעתם, לכיסוי הגרעון שנוצר בחשבון הקבוצה השנייה (ראה סעיף 10 לעיל).
לאור המסקנה שהגעתי אליה לעיל, הנני מורה על השבת חלקם היחסי של התובעים בסכום הנ"ל, כאמור בסעיף 54 לעיל.
56.התובעים שילמו לעו"ד מויאל סך של 6,000 ₪ כל אחד, עבור שירותיו מהגשת המועמדות למכרז ועד לסיום הסדרת זכויות התובעים בקרקע, רישום בית משותף וזכויות הבעלות בדירה, וזאת על פי הרשום בטופס בקשת ההצטרפות לקבוצת רכישה, ובתביעה דנן הם עותרים להשבת סכום זה לידיהם.
משבוטל המיזם, ומשנקבע כי חתימותיהם של התובעים על טופס הבקשה הנ"ל הושגו במעשה הטעיה, הנני מורה על השבת הסכומים הנ"ל לידיהם על ידי עו"ד מויאל.
57.התובעים טענו כי מהחשבון חולט סכום כולל של 201,294 ₪ (213,802 ₪ נכון למועד הגשת התביעה), לטובת חב' ערים בגין הוצאות פיתוח, עקב אי עמידתם של הנתבעים 1 ו-2 בתנאי המכרז וביטולו, ולתמיכת טענתם הנ"ל הפנו לדף חשבון הבנק המעיד על המשיכות הנ"ל. בנוסף טענו כי מהחשבון נמשך סך של 30,000 ₪ לכיסוי שירותים אדריכליים שניתנו לפרויקט, והפנו לדו"ח מיום 16.6.10 המלמד על תשלום זה.
הנתבעים 1 ו-2 שתקו בקשר לסעדים אלה, ולא הביעו כל עמדה בעניין.
על כן הנני מורה על השבת הסכומים הנ"ל לידי התובעים, על פי חלקם היחסי כאמור בסעיף 54 לעיל.
58.הסעד לתשלום פיצוי בגין נזק לא ממוני נדחה בזאת.
59.ככל שהתובעים טרם קיבלו את החזרי המע"מ מהמינהל כאמור בסעיף 111 לכתב תביעתם, הנני נותנת להם היתר לפיצול סעדים, אך ורק בקשר לסעד זה.
60.סוף דבר
לאור כל האמור לעיל הנני מחליטה לקבל את התביעה של תובעים 5 ו-21 כנגד נתבעים 1 ו-2, וקובעת כדלקמן:
א.לתובעים 5 ו-21 זכאות בכספי הפיקדון המופקדים בקופת בית המשפט, כדי חלקם היחסי כאמור בסעיף 54, והנני מורה על העברת החלק הנ"ל, על פירותיו, לידיהם.
ב.הנני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעים 5 ו-21 את חלקם היחסי בסכום של 84,000 ₪, כדי חלקם היחסי כאמור בסעיף 54 לעיל.
ג.הנני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעים 5-21 את חלקם היחסי בסכום הכולל של 216,802 ₪ המוזכר בסעיף 57 לעיל, לפי שיעור חלקם היחסי כאמור בסעיף 54 לעיל.
ד.הנני מחייבת את נתבע מס' 1, עו"ד מויאל, בהשבת הסך של 6,000 ₪ לכל אחד מהתובעים 5 ו-21.
ה.הסכומים הנפסקים כאמור יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
ו.הנתבעים 1 ו-2 ישלמו לתובעים אגרת משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ז.התביעה של תובעים 1 עד 4, 6 עד 20 ו- 22 עד 28, נדחית בזאת.
ח.התביעה כנגד נתבעת מס' 3, אמירי זכרון, נדחית בזאת, ובנסיבות העניין, ללא צו להוצאות.
ט.ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים, לעניין החזרי המע"מ בלבד.
61.ב"כ התובעים ידאג להגיש פסיקתא לחתימה תוך 14 יום מיום קבלת פסק הדין.
ניתן היום, ט"ו טבת תשע"ז, 13 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.
