ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בתיק א 51752-08-10 שניתן ביום 26.04.2015 על ידי כבוד השופט א' קיסרי.
השופט י' עמית:
עניינו של פסק הדין שבפנינו בתחרות בין זכויות.
- העובדות הנוגעות לעניין הן סבוכות ותוארו בהרחבה בפסק דינו של בית משפט קמא. כפי שיובהר להלן, איננו נדרשים לסקור את כל העסקאות וגלגולי הרכישות בחלקה 24 בגוש 10259 בקרית אתא (להלן: החלקה), באשר דין הערעור להתקבל בשל נקודה אחת, שדומה כי נעלמה מעיניו של בית משפט קמא.
- לאחר שאנו מסלקים מעל דרכנו את "אבק הדרכים" הנוגע לכלל העסקאות בחלקה, התמונה המצטיירת היא כלהלן.
המערער רכש בשתי עסקאות שונות שנחתמו ביום 12.7.1995 10/16 חלקים מהחלקה ממשפחת באבא. עסקאות אלה – בגינן נרשמה הערת אזהרה ביום 13.7.95 ושהסתיימו ברישום ביום 6.2.1997 – אינן מושא דיוננו ואיננו נדרשים להן.
נותרו 6/16 חלקים בחלקה והם שצריכים לענייננו. חלקים אלה בחלקה היו בבעלותה של המנוחה אניסה (להלן: אניסה) שנפטרה בחודש אפריל 2000. אניסה היא אשתו של המנוח אליאס נאסר נחאס שנפטר בשנת 1969 (להלן: אליאס), והיא סבתם של המשיבים 9-8 (להלן: המשיבים). לא אלאה את הקורא בנפתולי הדרך בה הגיעו 6/16 חלקים מהחלקה לאניסה, ואומר כי אליאס, בעלהּ המנוח, העניק לה חלקים אלה בייפוי כוח משנת 1969 (המערער חלק על תוקפו של יפוי כוח זה, אך איננו נדרשים לכך). זכויותיה של אניסה לא נרשמו על פי ייפוי הכוח, ובשלב מסוים ניתן צו ירושה לפיו היא זכאית למחצית מירושת אליאס וילדיה זכאים למחצית השניה. בהתאם לכך נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 6.11.95 צו הירושה, כך שאניסה נרשמה כבעלים של 3/16 מהחלקה וילדיה, היורשים האחרים של המנוח, נרשמו כבעלים של 3/16 מהחלקה. בהמשך, הגישה אניסה תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו היא הזכאית להירשם כבעלים של 6/16 מהחלקה מתוקף יפוי הכוח משנת 1969. בהיעדר התנגדות של מי מהיורשים, ניתן ביום 23.7.1996 פסק דין לזכותה של אניסה ובהתאם לכך תוקן הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
- אין חולק כי אניסה התקשרה בעסקת מכר של 3/16 חלקים עם המערער (להלן: עסקת המכר). בבית משפט קמא נתגלעה מחלוקת לגבי תאריך עסקת המכר. לטענת המערער העסקה בוצעה בחודש ינואר 1995 ואילו לטענת המשיבים עסקת המכר בוצעה ב-10.1.1996.
אניסה התקשרה גם בעסקת מתנה, במסגרתה העבירה לשני נכדיה, המשיבים, מספר נכסי מקרקעין לרבות זכויותיה בחלקה, קרי 3/16 חלקים מהחלקה (להלן: עסקת המתנה). לגבי תוקפה ועצם קיומה של עסקת המתנה קיימת מחלוקת, באשר לטענת המערער עסקה זו לא היתה ולא נבראה. לחלופין, העלה המערער טענה לגבי המועד בו נערכה עסקת המתנה. לטענה זו אתייחס בהמשך.
עוד נספר לקורא, כי ביום 4.8.1989 העניקה אניסה יפוי כוח בלתי חוזר לבנה ח'ליל, הוא המשיב 12, ולפיו העבירה לו ללא תמורה 3/16 חלקים בחלקה. ביום 22.1.2002 התקשר ח'ליל בעסקת מכר עם המשיב 15 (להלן: שלח) שנרשם כבעלים, ושלח מכר בהמשך את אותם 3/16 חלקים למשיב 17 (להלן: סימון) שאף הוא נרשם כבעלים של חלקים אלה.
- וכעת, לאחר שסקרנו בקצרה את מפת העסקאות בחלקה 24, נותיר בצד את העסקאות שנערכו עם משפחת באבא (במסגרתן רכש המערער 10/16 חלקים מהחלקה) ואת העברת הזכויות ב-3/16 חלקים במסלול אניסה-ח'ליל-שלח-סימון. נמקד מבטנו בתחרות לגבי הזכויות ב-3/16 הנותרים בחלקה, תחרות בין עסקת המכר שבין אניסה למערער לבין עסקת המתנה שבין אניסה למשיבים.
- אקדים ואבהיר כי אין בדעתי להתערב באף ממצא עובדתי של בית משפט קמא. הקביעות העובדתיות של בית משפט קמא החשובות לענייננו הן כי עסקת המתנה אכן התקיימה; וכי עסקת המכר נחתמה ביום 10.1.1996. בעניין זה קיבל בית משפט קמא במלואה את גרסתו של עו"ד מלכא, הוא המשיב 7, אשר בתקופה הרלוונטית שימש כבא כוחו של המערער. בניגוד לגרסתו של המערער שטען כי עסקת המכר נערכה בחודש ינואר 1995, עו"ד מלכא עמד בתוקף על כך שעסקת המכר נחתמה ביום 10.1.1996.
ואכן, גרסתו של עו"ד מלכא מעוגנת בחומר הראיות הכתוב, ממנו עולה כי עסקת המכר בוצעה בשלבים, ולאחר שהמערער שילם חלק מהתמורה בחודש נובמבר 1995 נרשמה לזכותו הערת אזהרה ביום 29.11.1995, הגם שהסכם המכר עצמו נחתם ביום 10.1.1996 (כפי שעולה, בין היתר, מההשגה שהגיש עו"ד מלכא למס שבח, שם נכתב ב"זמן אמת" כי תאריך העסקה הוא 10.1.1996).
נספר לקורא, כי התמונה מסתבכת עוד יותר, מאחר שבשל טעות שנפלה בלשכת רישום המקרקעין, הערת האזהרה שנרשמה לזכות המערער בגין עסקה זו נמחקה, ככל הנראה בעקבות השלמת רישום עסקאות המכר במסגרתן רכש המערער ממשפחת באבא 10/16 חלקים בחלקה.
- על בסיס קביעות עובדתיות אלה, המקובלות עלי, ניתח בית משפט קמא את העסקאות הנוגדות שבפניו. את עסקת המתנה מיקם בית משפט קמא ביום 8.8.1995, בהתאם לתאריך שנכתב בתצהיר העברה ללא תמורה של המנוחה אניסה ויפוי הכוח הבלתי חוזר שנחתם על ידה באותו תאריך. חלק נכבד מפסק הדין הוקדש לשאלה באיזה תאריך נחתמה עסקת המכר. בית משפט קמא מיקם את עסקת המכר ביום 10.1.1996 ובהתאם לכך הגיע למסקנה כי ענייננו בתחרות זכויות בין עסקת מתנה מוקדמת לבין עסקת מכר מאוחרת, על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כלהלן:
עסקאות נוגדות
- התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה.
לאור זאת, ובהינתן שעסקת המכר לא הסתיימה ברישום, בעוד שעסקת המתנה הסתיימה ברישום של המשיבים ביום 16.4.2000, קבע בית משפט קמא כי עסקת המתנה גוברת. בית המשפט התייחס לכך שבגין עסקת המתנה לא נרשמה הערת אזהרה, אך קבע כי לא חלה בעניינו הלכת ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: הלכת גנז), באשר עסקת המתנה הראשונה בזמן הסתיימה כבר ברישום.
- אילו כך היו פני הדברים, ספק אם היה מקום להתערבותנו, הגם שיכולות להתעורר שאלות נכבדות הנוגעות לתחרות זכויות בין מתנה מוקדמת למכר מאוחר. בת"א (מחוזי חי') 297/04 דיאב נ' דיאב (9.4.2006) (להלן: עניין דיאב), סברתי כי כאשר ההתחייבות הראשונה בזמן היא למתנה, יש להקנות עדיפות לרוכש מאוחר בזמן שפעל בתום לב ובתמורה, גם אם העסקה עמו לא הסתיימה ברישום. זאת, גם משיקולי צדק ומשיקולים שונים של מדיניות משפטית, ובין היתר כי "בעסקאות בתוך המשפחה, הנטל לרשום הערת אזהרה על מנת שלא לגרום לתאונה משפטית הוא גדול יותר, באשר יכולתו של צד שלישי לדעת על עסקה בתוך המשפחה קטנה יותר" (התייחסות לעניין דיאב ראו במאמרה של נינה זלצמן "התחייבות למתנת מקרקעין, 'עסקאות נוגדות' וזכות שביושר" ספר דניאל 255 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008)). כאמור, במקרה דנן, המשיבים נמנעו מלרשום הערת אזהרה לזכותם, בעוד שהמערער רשם לזכותו הערת אזהרה שנמחקה בטעות (על התוצאות הנובעות מאי רישום הערת אזהרה ועל כך שנוכח העלות הקטנה הנדרשת לרישום הערת אזהרה מול תוחלת הנזק, יש לפרש את הלכת גנז על דרך ההרחבה ראו פסק דיני בע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאדסי נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם (27.2.2014)).
- אלא שאיני נדרש לשאלות נכבדות אלה, באשר לטעמי שגה בית משפט קמא בכך שמיקם את עסקת המתנה ביום 8.8.1995 ובעקבות כך התייחס לעסקת המתנה כאל העסקה הראשונה בזמן. אסביר.
אין חולק שהמשיבים חתמו רק ביום 26.9.1996 על תצהיר לפיו קיבלו 3/16 חלקים מהחלקה ללא תמורה. בתאריך זה גם חתמו המשיבים על טופס המש"ח (נספח ד' לתצהיר המשיב יוסף, אחד מבין שני המשיבים. התצהיר עצמו הומצא לנו לאחר הדיון, ואין חולק על עובדה זו, שאושרה בדיון בפנינו על ידי ב"כ המשיבים).
- בנקודה זו אסטה קמעה מן הדרך ואבהיר כי הסכם מתנה הוא חוזה, וככזה, הוא מצריך גם קיבול, כפי שמשתמע לדוגמה מסעיף 2 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המתנה), הקובע כי "מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה". להבדיל מערבות, שנהוג לסווגה כהתחייבות חד-צדדית (פבלו לרנר ההתחייבות החד-צדדית 135 (2001); שלו גנוסר חוק הערבות תשכ"ז-1967 (המכון למחקרי חקיקה ע"ש הארי סאקר, 1979), ולהבדיל משליחות או צוואה, שאז מדובר בפעולה חד צדדית והצהרות הרצון הן מצד אחד – הרי שבחוזה מתנה יש צורך במפגש רצונות של נותן ומקבל. אכן, מתנה היא חוזה מיוחד במובן זה שמדובר בחוזה חד-צדדי, להבדיל מחוזה רגיל בו כל צד מתחייב כלפי משנהו, כך שהביצוע מוטל על צד אחד, ללא תלות בביצוע מקביל על ידי הצד השני. עם זאת, מתנה מוגדרת כחוזה, ועל-כן, בעניינים שחוק המתנה לא דן בהם ישירות "תחולת חוק החוזים היא תחולה ישירה" (מרדכי אלפרד ראבילו המתנה 30, 33 (פירוש לחוקי החוזים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הארי סאקר, 1996) (להלן: ראבילו)).
סעיף 3 לחוק המתנה מכיר בחזקת הסכמה: "חזקה על מקבל המתנה שהסכים למתנה, זולת אם הודיע לנותן על דחייתה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה". חזקה זו דוחה את העיקרון הלקוח מהמשפט העברי ולפיו "זכין לאדם שלא בפניו" (ראבילו, עמ' 285-284). בדומה, נקבע בסעיף 7 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 לגבי הצעה מזכה:" הצעה שאין בה אלא כדי לזכות את הניצע, חזקה עליו שקיבל אותה, זולת אם הודיע למציע על התנגדותו תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה". ודוק: ענייננו בחזקת הסכמה לקיבול, אך בלעדי קיבול – החוזה לא השתכלל. כך בחוזה רגיל וכך גם בחוזה מתנה.חזקת הקיבול, כשלעצמה, אינה יוצרת חוזה מתנה. פלוני שחותם על הסכם מתנה או הסכם התחייבות ליתן מתנה וטומן אותו במגירה, לא יוצר בכך הסכם מתנה, באשר חוזה המתנה נכרת בדרך של הצעה וקיבול (כאשר במתנה ריאלית עסקינן יש דיספוזיציה בנכס עצמו, כמו נתינת עט במתנה, שאז הבעלות עוברת עם העברת החזקה בעט). חוזה המתנה מצריך כאמור רצון והסכמה של המקבל, אך בשל חזקת ההסכמה של המקבל, הנותן רשאי לחזור בו מן המתנה רק טרם השלמתה, כאשר מרגע שהמתנה הושלמה, אין הנותן רשאי עוד לחזור בו (כאשר במתנת מקרקעין עסקינן, הרי שכל עוד לא הושלמה העסקה ברישום ענייננו בהתחייבות ליתן מתנה, שנותן המתנה רשאי לחזור בו, בכפוף לסייגים מסויימים הקבועים בסעיף 5 לחוק המתנה, ושאיני נדרש להם לצורך דיוננו. לעניין זה, ראו, לדוגמה, ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון פסקאות 9-6 לפסק דיני (5.5.2016)).
- ונחזור לענייננו. העובדה שאניסה חתמה ביום 8.8.1995 על תצהיר מתנה ועל יפוי כוח בלתי חוזר, הייתה בבחינת "הצעה" למתנה, שהקיבול שלה נעשה שנה מאוחר יותר עם חתימתם של המשיבים על תצהיר קבלת המתנה ביום 26.9.1996. אין לפנינו שמץ ראיה, ואף לא נטען אחרת, כי המשיבים ידעו אודות תצהיר המתנה וייפוי הכוח שנחתם על ידי אניסה עוד קודם לכן. המשיב יוסף אישר כי היה כבן 16 בעת שנחתמו מסמכי המתנה על ידי אניסה וכי לא היה נוכח בעת חתימתם (כפי שהוסבר על ידי יוסף בתצהירו, המשיבים חתמו על תצהיר קבלת המתנה רק כשנה מאוחר יותר, על מנת שלא לשלם קודם לכן מס רכישה). משמעות הדבר היא, שהסכם המתנה השתכלל רק ביום 26.9.1996 ולא ביום 8.8.95 כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא.
[במאמר מוסגר: יוסף, המצהיר מטעם המשיבים, אישר כי היה בן 16 בשנת 1995 (פסקה 32 לפסק דינו של בית משפט קמא). מכאן שבשנת 1996 היה בן 17, כך שעשויה להתעורר השאלה של תוקף מתנת מקרקעין לקטין ללא אישור בית המשפט כפי שנדרש בסעיף 20(2) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962. מאחר שהצדדים לא העלו טענה זו בפנינו, אינני נדרש לה].
- המסקנה אליה הגענו, הופכת על ראשה את תחרות הזכויות ואת הניתוח של בית משפט קמא. כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, עסקת המכר נחתמה אמנם ביום 10.1.1996 אך היא קודמת לעסקת המתנה שהשתכללה רק ביום 26.9.1996, עת הסכימו המשיבים לקבלת המתנה בחתימתם על תצהיר מתנה ועל טופסי המש"ח. מכאן, שעסקת המכר הראשונה בזמן גוברת על עסקת המתנה המאוחרת, ולו מן הטעם שעסקת המתנה היא עסקה ללא תמורה, כך שהמשיבים אינם יכולים ליהנות מהוראת סעיף 9 סיפא לחוק המקרקעין הדורשת כי השני בזמן יפעל בתום לב ובתמורה.
- איני רואה ממש בטענת המשיבים כי לא התקיימה כל תחרות זכויות בינם לבין המערער, מן הטעם שבעת הסכם המכר היה למנוחה 6/16 חלקים בחלקה. זאת, מאחר שעוד קודם לעסקת המכר, המנוחה כבר נתנה במתנה לח'ליל 3/16 חלקים מהחלקה, כך שנותרו בידיה רק 3/16, ופסק הדין ההצהרתי לזכותה של אניסה, שבו הוצהר כי היא בעלת 6/16 חלקים בחלקה, נתקבל בחודש יולי 1996, מספר חודשים לאחר עסקת המכר. לא זו אף זו, בעסקת המכר עצמה, הצהירה אניסה כי בעלה המנוח אליאס נאסר הוא הבעלים של 6/16 חלקים והיא היורשת החוקית של מחצית הזכויות של המנוח, קרי, של 3/16 חלקים.
- סוף דבר שתחרות הזכויות היא בין עסקת המכר לעסקת המתנה של המשיבים, ובתחרות זו ידה של עסקת המכר הקודמת בזמן על העליונה. די במסקנה זו כדי לקבל את הערעור, וממילא איננו נדרשים לטענות הרבות הנוספות שהכביר המערער בערעורו ובסיכומיו.
- אשר על כן, אנו מקבלים את הערעור ומצהירים כי המערער הוא הזכאי להירשם כבעלים של 3/16 חלקים נוספים בחלקה 24 בגוש 10259 במקום המשיבים. ההוצאות שנפסקו לזכות המשיבים בערכאה קמא מבוטלות. המשיבים ישאו בהוצאות המערער בשתי הערכאות בסך כולל של 30,000 ₪.
ש ו פ ט
השופט ע' פוגלמן:
אני מסכים.
ש ו פ ט
השופטת ד' ברק-ארז:
אני מסכימה.
בעיקרו של דבר, צודק חברי השופט י' עמית כי על-פי העובדות שהוכחו לא היה בסיס לקביעה כי עסקת המתנה הייתה הראשונה בזמן. חשוב להבהיר: ברגיל, לצורך השתכללותה של עסקת מתנה לא נדרשת הסכמה בכתב של מקבל המתנה (ראו: ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 790 (1972)) ובהחלט ניתן להסתפק בחזקת הקיבול, כפי שמורה סעיף 3 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968. אולם, על מנת שחזקה זו תוכל לחול יש צורך לפחות בידיעה של הניצע, הוא מקבל המתנה, כפי שדברים אמורים גם בחזקת הקיבול החלה על הצעה מזכה לפי סעיף 7 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ראו גם: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 236 (1991)). בניגוד לכך, בנסיבות העניין מקבלי המתנה לא ידעו עליה במועד שקדם ליום חתימתו של התצהיר על ידם, כפי שציין חברי השופט עמית.
אוסיף ואציין כי יש טעם בדבריו של חברי באשר לשיקולים העשויים להצדיק את העדפתה של עסקה מכר שניה בזמן, שנעשתה בתום לב ובתמורה, על פני עסקת מתנה ראשונה בזמן, אף בנסיבות בהן עסקת המכר השניה בזמן לא הושלמה ברישום, כנדרש לפי הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. עם זאת, בנסיבות העניין, משהגענו למסקנה כי העסקה הראשונה בזמן היא עסקת המכר ולא עסקת המתנה, איננו צריכים להידרש לשאלה זו.
ש ו פ ט ת
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.
ניתן היום, י"א בשבט התשע"ז (7.2.2017).
|
ש ו פ ט
|
ש ו פ ט
|
ש ו פ ט ת
|
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 15036840_E11.doc הו+עכב
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il