תביעה ותביעה שכנגד ביחס לאכיפה/ביטול זיכרון דברים שנחתם ביום 21.6.10 בין התובע לנתבע בנוגע למכירת חלקו של התובע בנכס הנמצא בגוש 10834 חלקה 185 (להלן: "הנכס").
א. מבוא:
1.התובע (להלן: "שבתאי") הינו הבעלים של 50% מזכויות בעלות ב - 3 יחידות בבית משותף שברח' הפיקדון 6 בחיפה (גוש 10834 חלקה 185, תתי חלקות 3,7,30).
המרשם לגבי היחידות מתנהל בחב' עמידר.
אחיו של שבתאי היה הבעלים של 50% הנותרים ב – 3 היחידות וכן היה בעלים של 100% מהיחידה הרביעית במבנה.
2.ביום 21.6.10 נחתם הסכם בין שבתאי לבין הנתבע (להלן: "מזרחי") שכותרתו "זיכרון דברים", על פיו הוסכם, ששבתאי ימכור זכויותיו ביחידות למזרחי.
יובהר כי מזרחי ביקש לרכוש את כל הזכויות בנכס, ועל כן חתם תחילה על זיכרון דברים עם שבתאי, ולאחר מכן (ביום 18/8/10) רכש הזכויות גם מאחיו של שבתאי.
3.כן יש להבהיר כי על אף שמזרחי (להלן: "מזרחי הבן") הוא זה שחתום על זיכרון הדברים, אזי, אין חולק כי בפועל - מי שניהל את המו"מ, ומי שערך וכתב את זיכרון הדברים שנחתם היה אביו של מזרחי (להלן: "מזרחי האב").
4.כאמור בהסכם שנחתם היה על מזרחי לשלם לשבתאי, בגין רכישת היחידות, סכום כולל של 20,000 ₪ וכן לשאת בחובות הארנונה בגין היחידות.
מועדי התשלום והסכומים נקבעו בהסכם כדלקמן:
"סך של 5,000 ₪ שולם במזומן.
סך של 15,000 ₪ ישולם עד 31.12.10, שהינו מועד פינוי הנכס.
היתרה במעמד מסירת החזקה. היתרה תשולם בגין חובות ארנונה".
5.אין חולק כי מזרחי שילם לשבתאי סך של 5,000 ₪ על חשבון התמורה (כנראה במעמד חתימת ההסכם), שאז גם נרשמה הערת אזהרה מתאימה במרשמי עמידר זאת בסמוך לאחר החתימה על ההסכם.
זמן קצר לאחר החתימה על זיכרון הדברים החל מזרחי לבצע עבודות שיפוץ בשתי יחידות במבנה, ולטענת שבתאי - בחודש דצמבר 2010 - פינה שבתאי את היחידה השלישית (יחידה מספר 7 שהייתה היחידה הבודדת בה עשה שבתאי שימוש מבין 3 היחידות שמכר), והעביר את בית הדפוס שלו שפעל באותה יחידה לנכס חלופי ששכר.
שבתאי אף הציג הסכם שכירות מתאים (מיום 1/1/11 ועד 31/12/12 – ראה נספח 7 לתצהיר שבתאי ת/2).
6.מזרחי טוען מנגד כי בפועל בית הדפוס לא הועבר ע"י שבתאי.
7.מכל מקום אין מחלוקת בין הצדדים כי יתרת התמורה בהתאם לאמור בהסכם (סך של 15,000 ₪, וכן ביצוע התשלום בגין חובות הארנונה) לא שולמה על ידי מזרחי.
טענתו המרכזית של מזרחי הינה כי שבתאי הציג בפניו כי גובה חוב הארנונה הרובץ על הנכס מגיעים לסך של כ - 45,000 ₪ בלבד, ורק לאחר החתימה על ההסכם התברר לו כי קיימים חובות נוספים של ארנונה הרובצים על הנכס, שאינם רשומים על שמו של שבתאי באופן אישי אלא על שם חברות שהיו בבעלות שבתאי, כך שסך כל חובות הארנונה מגיעים לסכום של כ -125,000 ₪ - סכום גבוה בהרבה מהסכום עליו דובר בין הצדדים, וכי מסיבה זו לא שולמה יתרת התמורה.
8.שבתאי טוען, מנגד, כי מטרתו בחתימת ההסכם הייתה להסיר את הגיבנת שרבצה על הנכס בנוגע לחובות ארנונה, והעובדה שלא צוין בהסכם הסכום שיש לשלם בגין חובות הארנונה מלמדת על כך שהצדדים הסכימו כי מלוא חובות הארנונה הרובצים על הנכס (בין אם הם רשומים על שם שבתאי באופן אישי, ובין אם הם רשומים על שם חברות בבעלותו) ישולמו על ידי מזרחי במסגרת ההסכם, שאחרת לא היה מדובר בעסקה כלכלית כדאית מבחינת שבתאי.
9.לאחר החתימה על זיכרון הדברים דרש ב"כ מזרחי משבתאי לחתום על הסכם מכר, ואולם שבתאי סירב לעשות כן בטענה כי מזרחי הפר את זיכרון הדברים בכך שלא שילם את יתרת התמורה בגין הנכס, ועל כן אף שלח לטענתו, באמצעות מתווך בשם סגל, הודעת ביטול להסכם.
10.כשנתיים לאחר ששבתאי עזב, לטענתו, את הנכס, הוא חזר למקום ועד היום עושה שימוש בחלק מהנכס.
יצוין כי בין הצדדים הוגשה, במקביל, גם תביעה כספית בטענות לתשלום דמי שימוש, פיצויים וכו', המתבררת בבימ"ש השלום בחיפה.
11.בתביעה שהוגשה בפני מבקש שבתאי להורות על הפרת ההסכם וביטולו.
מזרחי הגיש תביעה שכנגד במסגרתה ביקש להורות על אכיפת ההסכם.
בישיבת ההוכחות שהתקיימה נשמעה עדות שבתאי ועד מטעמו (המתווך – מר יצחק סגל). כן התקבל בהסכמה תצהיר עד נוסף – מר צביקה גרינבלט.
מטעם הנתבע העידו הנתבע ואביו, בא כוחו במועד הרלוונטי, וכן נציגים מעירית חיפה שמסרו עדות ביחס לחובות הארנונה שרבצו על הנכס.
ב"כ הצדדים סכמו טענותיהם בע"פ.
יצוין כי במהלך ניהול התיק (טרם ישיבת ההוכחות) הופנו הצדדים להליך גישור שלא צלח.
ב. טענות הצדדים:
12.שבתאי טוען כי ההסכם בוטל על ידו כדין (בהודעות דוא"ל ששלח המתווך לב"כ מזרחי), זאת לאחר שההסכם הופר על ידי מזרחי באי תשלום יתרת התמורה (הן סכום של 15,000 ₪ והן תשלום החובות בגין הארנונה).
לחילופין, נטען כי ניתן לראות בהגשת כתב התביעה כהודעת ביטול מפורשת.
עוד נטען כי אין לקבל את הנימוקים שהעלה שבתאי לכך שלא שולמה על ידו יתרת התמורה:
העובדה שלא נחתם הסכם מכר פורמלי - לא היה בה כדי לעכב את תשלום יתרת התמורה בהתאם לאמור בזיכרון הדברים.
העובדה שהתגלה כי מדובר במבנה שהוכרז כמסוכן, והעובדה הנוספת שהתגלתה כי שבתאי אינו בעלים של 50% של 4 נכסים כפי שנרשם בזכרון הדברים אלא רק של 3 מהם, לא העלתה ולא הורידה מבחינת מזרחי, והוא ממילא לא ביקש לבטל את ההסכם בגין גילוי פרטים אלו, ומכאן שהיה עליו לשלם את יתרת התמורה בהתאם לאמור בהסכם.
13.מזרחי טוען, מנגד, כי יתרת התמורה לא שולמה על ידו מן הטעם, שלאחר חתימה על זיכרון הדברים פעל שבתאי באופן שמלמד על התנערותו מההסכם, ובאופן המלמד על העדר כוונה מצידו לקיים את ההסכם.
מאחר ומדובר בחיובים מקבילים, אזי, לא היה מקום לשלם את יתרת התמורה, שכן יש לראות את פעולת מזרחי כהפרה צפויה.
עוד נטען כי שבתאי לא בטל את ההסכם כדין, שכן לא שלח הודעת ביטול ברורה וחד משמעית.
כן נטען כי יש לקבל טענת מזרחי כי שבתאי הציג בפניו מסמך מעירית חיפה המלמד על גובה חובות הארנונה הרובצים על הנכס בסכום של כ - 45,000 ₪, סכום שמתיישב עם התמורה הכוללת ששולמה ביחס למחצית האחרת שרכש מזרחי מאחיו של שבתאי (סך של 80,000 ₪), שכן בהתאם לאמור בהסכם (מעבר לסכומי הארנונה) היה צריך להיות משולם סך נוסף של 20,000 ₪, כאשר סכום זה יחד עם חובות ארנונה בגובה של כ - 45,000 ₪, מסתכם בסכום של כ - 65,000 ₪ שהינו קרוב לסכום שסוכם כאמור עם אחיו של שבתאי (שהיה גבוה במקצת נוכח העובדה שאחת היחידות היתה בבעלות האח בלבד), ואין כל היגיון כלכלי כי מזרחי הסכים לשלם חובות ארנונה בסדר גודל של 125,000 ₪ כפי שטוען שבתאי.
בנוסף נטען כי גם אם נעשה ביטול כדין, אזי, הוא אינו צודק בנסיבות העניין, שכן מזרחי החל לשפץ את הנכס בידיעתו של שבתאי, והשקיע בו סכומים ניכרים.
עוד נטען כי שבתאי לא גילה למזרחי כי מונה לנכס כונס נכסים, וכי מדובר בנכס שהוכרז על ידי העיריה כמבנה מסוכן.
לאמור לעיל אוסיף כי נכון להיום הודיע מזרחי כי הוא נכון לקבל את ההסכם גם לפי פרשנות שבתאי, כך שישולם סך של 125,000 ₪ בגין חובות הארנונה, ויתרת התמורה שטרם שולמה, ומבקש, כאמור, להצהיר על אכיפת ההסכם.
ג. דיון והכרעה:
לאחר ששמעתי עדויות הצדדים ועייני בכל המסמכים שהוצגו בפני, אני סבורה כי דין התביעה
להתקבל, שכן הוכח כי מזרחי הפר את ההסכם, וכי שבתאי מסר הודעת ביטול כדין נוכח הפרת ההסכם מצד מזרחי.
להלן הנימוקים:
14.כאמור בזיכרון הדברים (אשר נוסח ע"י מזרחי האב), היה על מזרחי לשלם סכום נוסף של 15,000 ₪ עד ליום 31.12.10 (מועד פינוי הנכס), וכן את חובות הארנונה הרובצים על הנכס.
בזמן אמת אכן נתגלעה מחלוקת בין הצדדים האם הכוונה לתשלום חובות הארנונה הייתה כפי שמחזיק בה שבתאי, דהיינו, תשלום מלוא חובות הארנונה הרובצים על הנכס (בין החובות הרשומים באופן אישי על שם שבתאי, ובין החובות הרשומים על שם חברות שהיו בבעלות שבתאי, אשר פעלו בנכס), או שהכוונה הייתה כי ישולמו רק חובות הארנונה הרשומים על שמו של שבתאי באופן אישי (סכום של כ - 45,000 ₪), ולא גם את החובות הרשומים על שם חברות שהיו בבעלותו (סכום של כ - 125,000 ₪), כטענת מזרחי.
בזיכרון הדברים לא נרשם מהו גובה חוב הארנונה.
15.על טיב המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ניתן ללמוד, בזמן אמת, מתוכן דוא"ל ששלח מתווך שנשלח מטעם שבתאי לנסות ולגשר בין הצדדים הניצים, לבא כוח מזרחי – עו"ד קליקה:
"התבקשתי ע"י שבתאי לסייע בנושא מזרחי. קיימתי מספר פגישות עם מזרחי בניסיון לגשר. המחלוקת עומדת על גבה חוב הארנונה החל על הנכס. לטענת מזרחי הוא התכוון לחוב הרשום על שם שבתאי בלבד. לטענת שבתאי ההסכם היה שמזרחי יקח על עצמו את החוב הרשום על הנכס הן הפרטי והן הרשום ע"ש החברה של שבתאי. ההפרש הוא כ-30,000 ₪. שניהם לא מוכנים להתפשר..." – נספח 2 לתצהיר סגל (ת/1).
בהודעת מייל מאוחרת מיום 9/8/11 אף הועלתה אפשרות ע"י מזרחי למציאת "פתרון" לחוב החברה – "פתרון" שלא היה מקובל על שבתאי, ובצדק:
"לאחר שיחה נוספת עם שבתאי הוא מבקש להבהיר:
1. מטרת המכירה היתה הסרת הגיבנת בדמות ארנונה הרובצת על הנכס.
2. מזרחי בדק את הסכומים והציע לשבתאי להפריד באופן מלאכותי את החיובים לפרטי לחוד, וע"ש החברה לחוד.
3. את החברה הציע מזרחי לסגור – להרדים את החוב, ולפתוח חברה חדשה במקומה.
4. לכך שבתאי סרב נחרצות.
5. בינתיים הוטל עיקול על החברה ונלקח סכום כסף נכבד..." (נספח 1 לתצהיר סגל, ת/1).
האמור במייל זה נתמך גם בעדות גרינבלט (שלא נסתרה משלא נתבקשה חקירתו הנגדית של העד), ולפיה במהלך פגישות שהתקיימו בין הצדדים ניסה מזרחי (האב) לשכנע את שבתאי להימנע מתשלום מלוא חובות הארנונה בטענה כי "הרשויות מנועות מלדרוש תשלום לאחר זמן ממושך כל כך".
16.ואולם אין לטעמי כל צורך להכריע במחלוקת זו בין הצדדים, זאת בשים לב לעובדה הברורה שהוכחה לפיה מזרחי הפר את ההסכם גם לו היה מקום לקבל את פרשנותו ועמדתו להסכמות הצדדים ולאמור בהסכם, שכן אין חולק כי מזרחי לא שלם את הסכום הנוסף בגין התמורה בסך 15,000 ₪, ואף לא שילם את חובות הארנונה שרבצו באופן אישי על שמו של שבתאי, זאת על אף ששבתאי פינה את הנכס והעביר את בית הדפוס למקום אחר, כפי שעולה מהסכם השכירות שהוגש ומעדותו הנתמכת באמור בהסכם השכירות, וזאת על אף שמזרחי נכנס לנכס כבר לאחר החתימה על זיכרון הדברים, ואף החל בעבודות שיפוץ בנכס.
17.אין ספק כי התנאי בדבר תשלום התמורה החוזית הינו תנאי מהותי שהפרתו הינה בגדר הפרה יסודית, שכן כל אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם מראש לו ראה את ההפרה ותוצאותיה כאמור בסעיף 6 לחוק התרופות (הפרה יסודית הינה הפרה – "שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתחשב כהפרה יסודית").
כן נכתב בהסכם עצמו כי מדובר בהפרה יסודית (ראה סעיף 6 להסכם).
18.סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1970 מקנה לנפגע את הזכות לבטל את ההסכם – "אם הפרת החוזה הייתה יסודית", אם ההפרה לא יסודית זכאי הנפגע לבטל ההסכם רק לאחר שנתן תחילה למפר אורכה לקיים ההסכם והוא לא קוים לאחר זמן סביר ממתן הארכה.
מכאן ולנוכח אותה הפרה יסודית באי תשלום התמורה (הן סכום של 15,000 ₪ והן תשלום חובות הארנונה אף לשיטת מזרחי – דהיינו – החובות הרשומים על שם שבתאי בלבד), היה שבתאי זכאי לבטל ההסכם באמצעות שיגור הודעת ביטול, ומבלי שהיה צריך לפנות לבית משפט, וראה בעניין זה דברי כבוד השופט ברק בע"א 9371/00 אלבשארה נ' קוסטודיה פ"ד נו(4) 798:
"הביטול הוא פעולה משפטית חד צדדית אשר שכלולה מחייב קליטה (אך לא הסכמה) של המפר..הודעת הביטול היא פעולה משפטית חד צדדית בעלת אופי קונסטיטוטיבי, היא המביאה לביטול החוזה. אין נדרשת מעורבות שיפוטית, אין נדרש סיוע שיפוטי, עניין לנו ב"עזרה" עצמית המוכרת על ידי הדין...".
19.בשים לב לאמור לעיל כל שנותר לבדוק הוא את תוקפה של הודעת הביטול שנשלחה.
המתווך שהעיד מטעם התובע חזר בו אומנם מהאמור בסעיף 7 לתצהירו שם צוין כי מסר ביד מכתב לב"כ מזרחי המלמד על ביטול ההסכם, ואולם המתווך העיד במפורש, ואף צירף תכתובת דואר אלקטרוני אשר שלח לב"כ מזרחי, המלמדת על הודעת הביטול הנדרשת.
בהודעת דואר אלקטרוני מיום 9.8.11 (שהינה ההודעה האחרונה שהוכח כי נשלחה על ידי המתווך לב"כ מזרחי) נרשם במפורש כך:
"האפשרות היחידה למכר היא עמידה בהסכם המקורי בו על מזרחי לנקות את כל החובות לארנונה ללא יוצא מן הכלל + החזרת הסכום שנלקח משבתאי בעיקול + הוספת 15,000 ₪ כמוסכם. אפשרות זו היא עד 15.8.11 ולאחריה ייראה שבתאי במזרחי כמפר ההסכם" (נספח 1 לתצהיר סגל, ת/1).
על הודעת מייל זו לא התקבלה תשובה, וב"כ מזרחי לא התייחס בתצהירו כלל לנושא חלופת דואר אלקטרוני בינו לבין המתווך.
יתר על כן - כשנשאל על כך עורך הדין במפורש, בחקירה נגדית, אמר שסביר להניח כי ההודעה התקבלה על ידו.
20.כן יש לקבל עדות סגל לפיה נמסרה הודעת הביטול על ידו לעו"ד קליקה גם בע"פ כאמור בתצהירו ובעדותו בפני:
"שלחתי מייל לעו"ד קליקה וגם דברתי אתו בע"פ" – עמ' 6 שר' 15.
עדות זו אף עולה בקנה אחד עם האמור בהודעת מייל ששלח לעו"ד קליקה ביום 15/8/11.
21.הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר לאחר שנודע על ההפרה, וכן היא עונה על הדרישה כי תהיה ברורה וחד משמעית.
עוד עולה ממנה באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי בכוונת הצד הנפגע לבטל החוזה נוכח ההפרה. ראו בעניין נוסח הודעת ביטול האמור בע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון נ' טעמיקו פ"ד מ"ו(3) 288, ע"א 680/83 קדוש נ' עמור פ"ד לח(2) 547, ע"א 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס ניתן ביום 11/8/11.
22.חיזוק למשלוח המייל ולתוכנו יש לראות גם באמור במכתב ב"כ שבתאי לב"כ מזרחי מיום 19/5/14 בו חזר על כך כי עוד בשנת 2011 בוטל ההסכם (נספח 17 לתצהיר שבתאי).
יובהר כי מזרחי אף "איים" על שבתאי בהגשת תביעה לאכיפת ההסכם ונשלחו לשבתאי טיוטות כתב תביעה הן בשנת 2011, והן בשנת 2014, ואולם התביעות לא הוגשו לבית משפט.
גם העובדה כי התביעות לא הוגשו בפועל מלמדת על הבנת מזרחי כי ההסכם בוטל כדין, וכי אין כל טעם בהגשת תביעה לאכיפת ההסכם שממילא הופר על ידו ולא בוצע בכל הנוגע להשלמת התמורה החוזית העיקרית (כאשר הסכום היחיד ששולם הינו סכום זעום של 5,000 ₪ מכלל התמורה).
23.מכל מקום מכתבי התראה נתפרשו בפסיקה גם כמכתבים המשמשים הן כמתן ארכה לקיום ההסכם והן כהודעת ביטול מותנת העומדת בדרישת הביטול בהתאם לאמור בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א 1971. ראו ע"א 81/89 גולן נ' מדינת ישראל פ"ד מה(3) 824, רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח נ' מעלה אדומים פ"ד נו(5) 779.
לאמור לעיל אוסיף כי גם בהגשת תביעה ניתן לראות כהודעת ביטול. ראו ע"א 7654/07 ברקוביץ נ' קורין ניתן ביום 11/8/10.
24.אין לקבל טענת מזרחי כי מדובר בחיובים שלובים/מקבילים וכי שבתאי לא הראה נכונות לקיים חיוביו.
משמעות חיובים שלובים היא כי על הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן עליהם להראות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם.
שבתאי פינה הנכס, ושכר מקום חלופי לבית הדפוס, כך שבהחלט הראה נכונות לקיים חיוביו.
יתר על כן - כיצד ניתן לטעון להפרה צפויה מצד שבתאי כאשר מזרחי החל לשפץ חלק מהיחידות (עבודות שהופסקו בחלקן לאחר ששבתאי החליף מנעול של אחת מהיחידות).
ברם גם לו היה מקום לקבל טענת מזרחי כי שבתאי לא הראה נכונות לקיים חיוביו, וכי מסיבה זו לא שולמה יתרת התמורה (על אף שהדבר לא הוכח כלל), אזי, האמור בסעיף 43 לחוק החוזים המאפשר דחיית קיום חיוב עד לביצוע החיוב שכנגד - מוגבל בזמן סביר, דבר שלא נעשה במקרה דן:
"תקופת ההשעיה צריכה להיות סבירה, על מנת למנוע מצב בו הנושה יעמוד במצב של חוסר וודאות משך שנים רבות. דהיינו, בשלב מסוים, על החייב שחיובו הושעה "לרדת מהגדר" ולפעול באופן אקטיבי – לוותר על ההתקשרות החוזית או לראות בנושה שלא קיים את חיובו במועד כמי שהפר את החוזה ולהגיש תביעה" – ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מוריס ניתן ביום 11/8/11.
25.בשים לב לאמור לעיל היה מצופה ממזרחי, בחלוף זמן סביר, להשתחרר מההסכם או לעתור לאכיפתו תוך הבעת נכונות לקיים חלקו ולשלם סכום יתרת התמורה (15,000 ₪, ואת חובות הארנונה, ולו החובות המוסכמים על מזרחי) – דבר שלא נעשה על ידו.
26.אין אף לקבל טענות מזרחי בדבר אי ביצוע חיוביו לשלם יתרת התמורה בשל מידע חדש שהתגלה לו בדבר הכרזת המבנה כמסוכן, והגילוי כי שבתאי מחזיק רק ב-50% משלוש יחידות בנכס ולא בארבע יחידות, שכן מזרחי העיד במפורש כי תגליות אלו לא מנעו ממנו לדרוש אכיפת ההסכם ולא הביאו אותו לדרוש את ביטול ההסכם:
ביחס לגילוי כי המבנה הוכרז כמסוכן העיד מזרחי כך:
"...זה משהו זניח ובפועל זה על 3,000 ₪ ליחידה.
ש. לאחר שגילית זאת, ביקשת לבטל את ההסכם ?
ת. לא עד היום אני לא מבקש לבטל. ש. כלומר הגילוי לא השפיע עליך ? ת. נכון" – עמ' 21 שר' 13.
ביחס לכך שגילה כי שבתאי מחזיק ב - 50% בשלושה נכסים ולא בארבעה העיד:
"ש. העובדה שגילית שיש לשבתאי 50% בשלושה נכסים ולא בארבעה, לא גרמה לך לרצות לבטל ההסכם ?
ת. לא, אחריו שכבר קניתי מאחיו אז זה לא הפריע לי" – עמ' 21 שר' 18.
גם בטענת מזרחי כי לא שולמה יתרת התמורה נוכח מחדל שבתאי באי חתימתו על הסכם מכר אין כל ממש שכן בזיכרון הדברים אין זכר לקיומו של תנאי זה המאפשר דחיית תשלום התמורה החוזית, ואף אין כל התנאה בדבר הצורך בחתימה על הסכם מכר, כאשר הצדדים לא חלקו על כך שזיכרון הדברים מחייב, שכן היו כלולים בו מלוא התנאים הדרושים.
27.לסיכום האמור לעיל יש לקבוע כי ההסכם הופר על ידי מזרחי באי תשלום יתרת התמורה (ולו יתרת התמורה בהתאם לשיטתו), כי מדובר בהפרה יסודית, וכי הודעת הביטול ניתנה כדין.
סוף דבר – הנני מורה על ביטול ההסכם ומורה לעמידר לבטל הערת ההזהרה שנרשמה לטובת מזרחי.
הנתבעים יישאו בהוצאות התובע בסך כולל של 17,000 ₪, וישיבו האגרות ששולמו.
ניתן היום, ט"ו שבט תשע"ז, 11 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.
