1.זהו פסק דין בתביעה ותביעה שכנגד שעניינן חוזה מכר דירה בבאר-שבע. במסגרת התביעה הראשית, עותרים התובעים לאכוף את החוזה, ובמסגרת התביעה שכנגד עותרים הנתבעים להצהיר, כי החוזה בוטל על-ידם כדין. הוחלט לדחות את התביעה הראשית, ולקבל את התביעה שכנגד, ולהלן הנימוקים.
2.ביום 13.10.13, חתמו הצדדים, על הסכם שעניינו מכירת זכויות החכירה לדורות של הנתבעים, בדירה ברחוב אברהם אמיר 92 בבאר-שבע, לתובעים (להלן: "הסכם המכר") ההסכם נוסח על ידי עורך הדין אוריאל ברששת, ונחתם במשרדו. בגוף ההסכם נכללו בין היתר, ההוראות הבאות:
במסגרת סעיף 5 להסכם, התחייבו הנתבעים למסור לתובעים את החזקה בדירה (כאשר הדירה ריקה והזכויות לגביה נקיות משעבוד, עיקול, חוב, זכות שכירות, או זכות אחרת של צד ג'), עד יום 25.7.14, כפוף לתשלום התמורה.
בסעיף 9 להסכם, נקבעה התמורה – 1,800,000 ₪. מתוך הסכום האמור, סך של 270,000 ₪, אמור היה להיות משולם במספר תשלומים, במועדים שונים, שהאחרון בהם – 5.1.14.
בס"ק 9(ה) להסכם הותנה, כי סך 1,350,000 ₪ ישולם עד ליום 20.2.14, בכפוף להמצאת אישור מס שבח וכן מכתב כוונות של הבנק, אשר לטובתו נרשמה משכנתא על זכויות הנתבעים בדירה.
בס"ק 9(ו) הוסכם, כי סך של 180,000 ₪, ישולם כנגד מסירת החזקה בדירה, בכפוף להמצאת אישורים שונים, ונקבע מנגנון של הפקדת כספים בנאמנות, למקרה שלא יומצאו כל האישורים הדרושים, עד מועד העברת החזקה.
בסעיף 13 להסכם הותנה, כי תנאי התשלום לרבות מועדי התשלום, וכן מועד מסירת החזקה הם מעיקרי החוזה, נקבע מנגנון של פיצוי מוסכם בגין פיגור בתשלום, החל מהיום השמיני, והוסכם, כי "...לאחר פיגור של למעלה מ-20 יום ... יהיו המוכרים רשאים לבטל את ההסכם בגין כך".
מנגד הוסכם, כי בגין כל יום של איחור במסירת החזקה ישלמו הנתבעים לתובעים, פיצוי מוסכם בסך של 100$, וכן הותנה, כי התובעים יהיו רשאים לבטל את ההסכם בגין איחור של 20 ימים ומעלה במסירת החזקה.
במסגרת סעיף 14 להסכם, נקבע מנגנון כללי של פיצוי מוסכם, אשר על פיו ישלם צד אשר יפר את החוזה הפרה יסודית לצד האחר, פיצוי מוסכם בסך 180,000 ₪.
בסעיף 15 להסכם, נקבע, כי הסעדים אשר פורטו בסעיפים 13 ו- 14 לעניין הפרות של ההסכם, יבואו בנוסף לכל סעד העומד לצדדים על פי דין, לרבות סעד של אכיפת החוזה.
בסעיף 19 להסכם, התנו הצדדים: "מוסכם ומובהר כי כל עיכוב בהעברת כספי התמורה שיגרם בין שביתה במשק לא יהווה הפרה ולא יזכה את הצד שכנגד בכל פיצוי שהוא למשך התקופה בה היה העיכוב בגין השביתה בתוספת 7 ימים".
3.אין מחלוקת, כי התובעים שילמו לנתבעים את התשלומים הראשונים, אשר נקבעו בסעיף 9 להסכם, ואשר הסתכמו בסך של 270,000 ₪, בהתאם להסכם.
אין גם מחלוקת, כי שני התשלומים הנותרים – סך 1,350,000 ₪, אשר היה על התובעים לשלם עד יום 20.2.14, וסך של 180,000 ₪, אשר היה עליהם לשלם כנגד מסירת החזקה, לא שולמו עד מועד הגשת התביעה, וממילא לא שולמו במועדים שנקבעו בהסכם.
לטענת התובעים (כמפורט בסעיפים 6 ו- 7 לכתב התביעה שהגישו): "אילוצים שונים שעיקרם שביתה בלתי צפויה בבנק בו מתנהל על חשבונם של התובעים לצד העובדה כי לתובעים לא הומצאו המסמכים המפורטים בסעיף 9ה' הובילו לעיכוב סביר ומוצדק בהעברת יתרת התשלום כפי שנקבע ובסך 1,350,000 ₪.
...יודגש ויוטעם כבר עתה כי הנתבעים עצמם לא ראו בעיכוב האמור משום הפרה כלשהי של התחייבות התובעים/הרוכשים ולפיכך גם לא פעלו ולא נקטו בכל פעולה המהווה משום ביטול הסכם המכר עליו הסכימו וחתמו הצדדים".
מנגד טענו הנתבעים בהקשר זה (בסעיפים 8-10 לכתב ההגנה ובסעיפים 16-18 לכתב התביעה שכנגד): "חרף פניות חוזרות ונשנות של הנתבעים לידי התובעים, התובעים לא העבירו את התשלום האמור בסך של 1,350,000 ₪. מסתבר כי לתובעים נוצרו קשיים מסויימים כלכליים וכי הם לא יכלו לעמוד בהסכם המכר ובתנאים והם חדלו להעביר את כספי התמורה בגין רכישת הדירה לידי הנתבעים בהתאם למפורט בהסכם מכר.
... הנתבעים התריעו רבות בפני התובעים כי לאיחור זה השלכות וכי יגרמו להם נזקים רבים שכן עקב אי עמידת התובעים בתנאי ההסכם הם חוששים שההסכם לא יבוצע ולכן הם לא יוכלו לעמוד בתנאי הסכם לרכישת בית שהם רכשו ושאליו הם אמורים לעבור.
...הנתבעים הודיעו לתובעים כי מדובר בהפרת הסכם יסודית של הסכם המכר, אולם התובעים מסרו כי אינם יכולים לעמוד בתנאי ההסכם כיוון שהבנק לא מוכן לתת להם משכנתא בסכום האמור אולם הם מנסים בנק אחר וכדומה."
4.במהלך חודש מרץ 2014, קיימו הצדדים שלוש ישיבות במשרדו של עוה"ד ברששת, בהשתתפותו, בעניין אופן קיום העסקה נוכח מחדלם של התובעים. במהלך הפגישה האחרונה שהתקיימה ביום 30.3.14, נערך מסמך הנושא כותרת "נספח להסכם מיום 13/10/2013", אשר על פי האמור בכותרתו, נועד להיחתם על-ידי הצדדים באותו מעמד (להלן: "הנספח מיום 30.3.14").
אקדים ואציין, כי מסמך זה לא נחתם, והצדדים חלוקים בשאלה, אם חרף האמור, התגבשו התנאים המפורטים בו, לכלל הוראות מחייבות אשר שינו את הוראות הסכם המכר, אם לאו.
בסעיף 2 למסמך האמור, נקבע, כי מועד מסירת החזקה של הדירה יחול ביום 30.10.14.
בסעיף 3 למסמך, הוצהר על כך שעד מועד עריכתו שולם סך של 270,000 ₪, מתוך התמורה.
בסעיף 4 פורט אופן תשלום הסך 1,350,000 ₪ (אשר אותם היה על התובעים לשלם עד יום 20.2.14, על פי האמור בהסכם המכר): "א. סך של 900,000 ₪ באמצעות כספי משכנתא אותה נוטלים הקונים מבנק ירושלים בע"מ. בתחילה תסולק משכנתת המוכרים על הדירה כנגד מכתב כוונות אשר יומצא בתוך 10 ימים ממועד החתימה על נספח זה, והיתרה – בתוך 10 ימים מועד המצאת טופסי ביטול משכון וביטול התחייבות, וטופסי מצב זכויות ללא המשכנתא. ב. סך 450,000 ₪ (ארבע מאות וחמישים אלף ₪) ישולם בסדרת תשלומים כך – 250,000 ₪ ביו 10/4/2014, 100,000 ₪ ביום 10/5/2014, 100,000 ₪ ביום 10/6/2014. עם החתימה על הסכם זה יועברו שיקים מתאימים לידי המוכרים".
בסעיף 4 נקבעו מועדים ותנאים חדשים לתשלום היתרה בסך 180,000 ₪.
סעיף 5 קבע פיצוי בגין האיחור בתשלום התמורה, אשר בגינו נדרשו השינויים אשר פורטו בנספח האמור: "מעבר לתשלום התמורה כאמור, מוסכם כי על הקונים יהא לשלם פיצוי בגין האיחור בתשלום התמורה כאמור בסך של 16,000 ₪ עד ליום 10/5/2014, כאשר לצורך כך מועבר שיק על סך מתאים עם החתימה על הסכם זה".
סעיף 6 קבע מנגנון של ביטול החוזה, מקום שהתובעים לא היו עומדים במועדים שנקבעו במסגרת הנספח האמור לתשלום התמורה, והשבת התמורה במקרה כזה, בניכוי סכום הפיצוי שנקבע בסעיף 5 למסמך: "מוסכם כי במידה והקונים לא יעמדו בתשלומים במועדים כאמור בתוספת 7 ימים – יהיו המוכרים רשאים להודיע על ביטול ההסכם או אז יושבו כספי התמורה למרט פיצוי מוסכם בסך של 20% מכספי מלוא התמורה – הכל מעבר לנזקים שיגרמו למוכרים עקב ההפרה".
בסעיף 7 נכללה ההצהרה: "המוכרים והקונים מצהירים כי טרם החתימה על נספח זה הוסברו להם היטב השלכות הסכם המכר והפרתו, השלכות פריסת תשלומים והסנקציות נשוא נספח זה, ומשמעות הוראות הסכם זה וכי חתמו על נספח זה לאחר שזה הוסבר להם היטב ולאחר שתוכנו הוכן על ידם ואלה קראו אותו היטב".
סעיף 8, כלל הצהרה נוספת: "עוד מאשרים המוכרים כי הוסבר להם טרם החתימה על נספח זה תוכן מסמכי בנק ירושלים עליהם חתמו ובכללם הודעת המישכון, תצהיר לענין תיקון 70, תצהיר אישור התשלום וכתב התחייבות לטובת הבנק. מבלי לגרוע מהאמור מדגישים המוכרים כי ידוע להם כי במידה ויבטלו את ההסכם מכל סיבה שהיא יהא עליהם להשיב את כספי בנק ירושלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כנקוב בכתב ההתחייבות".
הצהרה זו, שפורטה בסעיף 8 לנספח, התייחסה למסמך הנושא כותרת "תצהיר המוכרים", ולמסמך נוסף שכותרתו "התחייבות מוכרים (יד שניה)" – מסמכים אשר נועדו להגשה לבנק ירושלים בע"מ, אשר ממנו התכוונו התובעים ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא, לצורך תשלום יתרת התמורה בגין הדירה. במסגרת תצהיר המוכרים אמורים היו הנתבעים להצהיר, כי שולם לידיהם עובר לחתימת המסמך, סך 900,000 ₪ - ההון העצמי, אשר תשלומו נדרש על ידי הבנק כתנאי להעמדת ההלוואה כדלקמן: "אני/ו החתום/ים מטה מאשר/ים בזאת כי שולם לי/נו על-ידי ה"ה קיסיה אכרם ולילא (להלן: "הלווים") סך של ___ ₪ (במילים: ___ ש"ח), וזאת ע"ח מכירת הנכס בכתובת: רחוב אבהרם אמיר 92 באר שבע.
ידוע לי/לנו כי הנכם מסתמכים על תצהירנו זה בהמשך להסכמתכם לתת ו/או לגרור ההלוואה/ות ללווים עפ"י התנאים המפורטים בהסכם ההלוואה של הלווים עמכם".
במסגרת "התחייבות המוכרים יד שניה", פורטו הצהרות שונות, אשר אותן אמורים היו הנתבעים להצהיר לפני הבנק, בחתימתם על המסמך, והתחייבויות שבהן אמורים היו הנתבעים להתחייב כלפיו, בגין ההלוואה שאמור היה להעמיד לתובעים, לרבות העברת הזכויות בדירה על שם התובעים, הימנעות מביצוע עסקאות נוגדות, והודעה על כל שינוי בהסכם. במסגרת סעיף 10 להתחייבות, התחייבו הנתבעים להשיב לבנק את סכום ההלוואה שיעמיד לתובעים במלואה, מקום שלא ימלאו את התחייבויותיהם על פי המסמך, כהלכה, או מקום שאיזו מהצהרותיהם במסגרת המסמך, לא תהא נכונה, ובסעיף 12 נכללה הצהרה בדבר הסכום ששולם עד מועד חתימת המסמך, ושוב, אין חולק כי הצהרה זו אמורה היתה להתייחס להון העצמי שתשלומו היווה תנאי להעמדת ההלוואה לצורך מימון יתרת התמורה.
כאמור, הנספח האמור לא נחתם על ידי הצדדים, וביום 7.4.14, הודיעו הנתבעים לתובעים על ביטול הסכם המכר, מחמת הפרתו היסודית על ידי התובעים.
5.התובעים טוענים, בין היתר, כי תוכן הנספח מיום 30.3.14, היה מקובל על הצדדים, והצדדים אף פעלו על פיו בפועל, כאשר התובעים מסרו לנתבעים במעמד עריכת המסמך, המחאות מעותדות, בגין יתרת התמורה שאותה היה על התובעים לשלם לנתבעים, מעבר לסכום ההלוואה שעמדו לקבל מהבנק, וכן המחאות לצורך תשלום הפיצוי בסך 16,000 ₪ כמוסכם בסעיף 5 לנספח.
לטענתם, לא נחתם הנספח האמור, באשר "...לאחר ההסכמות הנ"ל הצדדים לא ראו צורך חיוני לחתום על נספח ההסכם ולמצער עורך דין ברששת לא עמד על חתימת ההסכם דווקא באותו מעמד".
בהמשך טענו, כי המסמך לא נחתם משום שהנתבעים מיהרו לצאת לטקס דתי של קריאה בספר הזוהר.
כן טענו, כי הבנק העמיד להם את ההלוואה המובטחת במשכנתא, לצורך תשלום יתרת התמורה, אלא שהנתבעים נמנעים מלקבל את הסכום האמור, ובכך מונעים את השלמת העסקה, לרבות העברת החזקה בדירה, ורישום הזכויות בה על שם התובעים.
התובעים טוענים, כי פנו אל הנתבעים מספר פעמים עובר להגשת התביעה, בין היתר, באמצעות עו"ד ברששת ובאמצעות בא כוחם, אך פניותיהם לא נענו.
לטענת התובעים, הנתבעים מנסים להתנער מהסכם המכר, על אף שהתובעים קיימו את המוטל עליהם, ועל כן מבקשים הם לאכוף את הסכם המכר כלשונו, וחילופין, לאכוף את הסכם המכר בשינויים שפורטו בנספח מיום 30.3.14.
6.הנתבעים טוענים בין היתר, כי הוראות הנספח מיום 30.3.14, אינן מחייבות. לטענתם, המדובר במסמך שאילו אושר, היה בו כדי לשנות את תנאי העסקה בין הצדדים באופן מהותי, ועל כן, קמה לגביו דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". לפיכך, וכאשר הנספח לא נחתם על ידי הצדדים, הרי שאין להוראותיו כל תוקף.
הנתבעים מכחישים את טענת התובעים שלפיה, שיקפו הוראות הנספח, את הסכמת הצדדים באופן מדוייק, וכי התנערו ממנו בחוסר תום לב, באופן שיש בו לגרום להשתכללות חוזה חדש בין הצדדים. לטענתם, לא חתמו על המסמך במעמד הישיבה ביום 30.3.14, שכן שמעו לעצת עורך דין ברששת, להיוועץ בעורך דין אחר, וכאשר התייעצו עם עורך דין אחר, העמיד אותם זה, על כך שאילו חתמו על תצהיר המוכרים ועל מסמך ההתחייבות כלפי הבנק, היו מצהירים הצהרת כזב, שכן לא קיבלו בפועל כספים בגובה ההון העצמי שתשלומו נדרש על ידי הבנק, כתנאי להעמדת ההלוואה לתובעים. כן הבהיר להם לטענתם, כי הצהרת כזב כזו היתה מעמידה אותם בסיכון, בין היתר נוכח התחייבותם להשיב את מלוא כספי ההלוואה שהיתה ניתנת לתובעים, במקרה שיציגו מצג לא נכון לפני הבנק.
הנתבעים טענו, כי בדין ביטלו את הסכם המכר בהודעת בא כוחם מיום 7.4.14. זאת, משום שהתובעים הפרו את הסכם בהפרות יסודיות, משום שלא שילמו את החלק הארי של התמורה, ובכך איחרו בתשלום, איחור המוגדר בהסכם כהפרה יסודית. לטענת התובעים, גם עצם הדרישה לשינוי מהותי בתנאי ההסכם, עולה כדי הפרה יסודית שלו, וכך גם הדרישה מן הנתבעים, לחתום על "... הצהרת כזב כלפי הבנק למשכנתאות..".
לטענת הנתבעים, נוכח ההפרה היסודית של ההסכם על ידי התובעים, זכאים הם להותיר בידיהם, את סכום הפיצוי המוסכם – 180,000 ₪, ועל כן הציעו לטענתם לתובעים, לקבל חזרה סך של 90,000 ₪ - יתרת הסכום ששילמו לנתבעים עובר להפרת ההסכם, מעבר לסכום הפיצוי המוסכם, אלא שהתובעים סירבו לכך.
עוד טענו הנתבעים, כי בשל הפרת הסכם המכר לידי התובעים, נאלצו הם לבטל את ההסכם שבו התקשרו לרכישת בית במקום הבית שמכרו לנתבעים, ועקב כך, שילמו למוכר הבית שאותו התכוונו לרכוש, פיצוי בסך 93,000 ₪, אשר היווה 10% מסכום התמורה על פי הסכם המכר שנכרת לגבי אותו בית.
7.לתובעים העידו, התובע עצמו וחברו מר מחמיד פיאד, אשר השתתף בשתיים מהישיבות שנערכו בין הצדדים במסגרת המשא ומתן שהתקיים לאחר שחלף התאריך הנקוב בחוזה, לתשלום סך 1,350,000 ₪, ולטענתו, הקליט את הישיבות במכשיר הטלפון הנייד של התובע, ללא ידיעת התובע. כן הגישו התובעים, את תמלילי שלוש הישיבות שהתקיימו בין הצדדים בתאריכים 19.3.14, 27.3.14 ו- 30.3.14.
יצויין ויודגש, כי תצהיר עדותו הראשית של התובע, הוגש ביום 29.3.15, ואליו לא צורפו התמלילים. רק לאחר מס' חודשים אחרי הגשת ראיות הנתבעים, הוגשו (ברשות בית המשפט) תצהיר עדותו הראשית של מר מחמיד, וכן התמלילים אשר אליהם צורפה חוו"ד המתמלל. בתצהיר מר מחמיד, נטען, כי רק במהלך חודש מאי 2015, כאשר נפגש באקראי עם התובע ועם ב"כ התובעים, הזכיר הוא לתובע, כי בידיו לפחות הקלטה אחת של הישיבות שהתקיימו בין הצדדים במסגרת משא ומתן, ובהמשך, איתרו הוא והתובע, את ההקלטות שבהמשך תומללו. העד העיד גם, כי הנספח מיום 30.3.14, שיקף את הסכמת הצדדים וכי הנתבעים לא נדרשו מעולם, לחתום על הצהרה כוזבת לבנק.
התובעים העידו גם את עו"ד ברששת כעד מטעמם.
הנתבעים העידו לעצמם.
8.סבורני, כי יש לקבל את טענת הנתבעים בדבר הפרת הסכם המכר, הפרה יסודית, באיחור אשר עלה על 7 ימים, בתשלום הסך 1,350,000 ₪.
כאמור, התנו הצדדים בס"ק 9(ה) להסכם המכר, כי סך 1,350,000 ₪ ישולם עד ליום 20.2.14, בכפוף להמצאת אישור מס שבח ומכתב כוונות של הבנק, ובמסגרת סעיף 13 להסכם, הותנה כי איחור של עד 7 ימים בביצוע איזה מן החיובים העיקריים, לרבות תשלום התמורה, לא יהווה הפרה של ההסכם, ואילו איחור של למעלה מ-20 ימים בביצוע איזה מן התשלומים יקנה לתובעים את הזכות לבטל את ההסכם בשל כך.
אין חולק על כך כי הסכום האמור, לא שולם בתוך התקופות האמורות, וגם לא לאחר מכן.
על אף האמור טוענים התובעים, כי לא הפרו את הסכם המכר באי תשלום במועד, ולעניין זה נתלים הם בהוראת סעיף 19 להסכם, המורה כי "...עיכוב בהעברת כספי התמורה שיגרם בגין שביתה במשק, לא יהווה הפרה של ההסכם... למשך התקופה בה היה העיכוב בגין השביתה בתוספת 7 ימים".
אין מחלוקת בדבר עצם קיומה של שביתה בבנק, אשר חפפה מקצת התקופה האמורה, והדברים נלמדים בין היתר, מתמליל ישיבת הפשרה שקיימו הצדדים אצל עו"ד ברששת ביום 27.3.14. דא עקא, מלבד עדותו של התובע, לא הניחו התובעים בפני בית המשפט, כל ראיה להוכחת טענתם, כי מלוא תקופת האיחור בתשלום נגרמה על-ידי השביתה בבנק. לא הוגש לעניין זה כל מסמך של הבנק, לעניין משך השביתה, מועד סיומה, ולעניין הקשר הנטען בין אי התשלום במועד ובין השביתה. התובעים גם לא העידו מי מעובדי הבנק לעניין זה. בכך, נמנעו מהלביא בפני בית המשפט ראיות רלוונטיות, לבירור טענותיהם, ומחדלם זה יש לזקוף לחובתם במאזן הראיות.
טענת הנתבעים שלפיה נבע האיחור בתשלום מקשיים של הנתבעים לגייס את סכום התשלום, מתיישבת גם עם תוכן דברי הצדדים במהלך הישיבות במשרד עו"ד ברששת, כפי שתומללו.
מעבר לכל האמור, הרי שעצם קיומו של המשא ומתן בין הצדדים, אשר ביסודו ההנחה, כי "... הקונים לא עמדו בתשלומים..." וכי על כן, זכאים הנתבעים ל "...שיפוי בגין הנזקים בגין האיחור...", כמוצהר במבוא לנספח מיום 30.3.14, הוראות הנספח, אשר שינו את תנאי התשלום, ובעיקר הסכמתם של התובעים לשלם לנתבעים פיצוי בסך 16,000 ₪ בגין האיחור בתשלום, כל אלה, תומכים באופן חד משמעי בטענת הנתבעים, בדבר הפרת ההסכם על ידי התובעים, ויש בהם אף הודאת בעל דין מצד התובעים בהפרה הנטענת. יודגש לעניין זה, כי על אף שהנספח האמור לא נחתם על ידי הצדדים, הרי שהתובעים אשר מסתמכים עליו וטוענים כי הוראותיו מחייבות את הצדדים, אינם יכולים להישמע בטענה הסותרת את הצהרתם המפורשת בדבר האיחור בתשלום, ואת הסכמתם לשלם פיצוי בגין הפרת החוזה הנגזרת מן האיחור האמור, אשר לוותה במסירת המחאות מעותדות על סכום הפיצוי שנקבע, לנתבעים. ממילא אין לקבל טענת התובעים, בדבר הארכת תקופת התשלום עקב השביתה מכח סעיף 19 להסכם, העומדת בסתירה להצהרה האמורה.
9.הנספח מיום 30.3.14, נועד לשנות הוראות מהותיות בהסכם המכר – תנאי התשלום המהווים תנאים יסודיים בהסכם, ובלשון סעיף 13 להסכם: "... מעיקרי החוזה...".
לפיכך, חלה עליו דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, ועל פני הדברים, לא התקיימה בו דרישה זו, משלא נחתם על ידי הצדדים.
התובעים טוענים להשתכללות הנספח, בשל הפרת חובת תום הלב על ידי הנתבעים, בכך שהתכחשו לטענת התובעים, להסכמותיהם המפורשות המתועדות בנספח, והתנערו מהם תוך ניצול העובדה שלא נחתם.
הנתבעים מנגד, טענו להעדר גמירות דעת ביחס לנספח, בדגש על אי הסכמתם לחתום על תצהיר מוכרים, ועל התחייבות המוכרים כלפי הבנק, שנועדו להיות מצורפים לנספח.
סבורני, כמפורט להלן, כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכחת גרסתם ביחס לעניינים אלה, וכי גרסת הנתבעים ביחס לעניינים האמורים, היא שהוכחה.
10.גרסת הנתבעים שלפיה לא גמרו בדעתם לשנות את תנאי הסכם המכר, בהתאם לנספח מיום 30.3.14, אלא ביקשו להיוועץ בעורך דין טרם חתימת המסמך, וממילא לא התחייבו על פיו, הוכחה לסברתי, הן מתוך עדויותהם התובעים עצמם, ובעיקר עדותה של התובעת, אשר הותירה רושם חיובי למדי, והן בעדותו של עו"ד ברששת, המהימנה עלי, ואשר תמציתה תובא להלן.
מעבר לאמור, הוכחו טענות התובעים בעניין זה, לסברתי, אף בדברי התובע עצמו, בחקירתו הנגדית -
כך כאשר נשאל התובע, אם נכון שעו"ד ברששת הפנה את הנתבעים להיוועץ בעו"ד אחר, טרם חתימת הנספח, השיב "איתי לא היתה לו בעיה. היתה לו בעיה עם קמי (הנתבעת – ג.ג) אז הוא שלח אותה, היא אמרה לו שהיא מתייעצת עם עו"ד אז הוא אמר לך שתלך לעו"ד שלה ושתתייעץ איתו" (עמ' 19 לפרוטוקול שורות 4-5). עולה מן הדברים בבירור, כי הנתבעים לא היו נכונים לחתום על המסמך, באותו שלב, וביקשו להיוועץ בעורך דין מטעמם, קודם ההחלטה אם לחתום עליו. משמע, לא היתה להם עדיין גמירות דעת להתקשר בחוזה המתוקן, בהתאם להוראות הנספח.
עו"ד ברששת זומן כאמור, כעד מטעם התובעים. כבר בחקירתו הראשית, אישר לסברתי, את גרסת הנתבעים לעניין נסיבות אי חתימת הנספח, במהלך הישיבה ביום 30.3.14. יתרה מזאת, העד העיד כי נוכח ההסדר החריג שבנספח, ונוכח מאפיינים מסויימים של אישיות התובעת, עמד הוא עצמו על כך שהנתבעים יחתמו על הנספח בפני עו"ד אחר. לדבריו: "אני בעיקר מדבר על המוכרים ובעיקר על הגב' ביטון, לא תמיד התרשמתי שההחלטה שלה והיציבות שלה והעובדה שלפעמים מועלים טענות לאחר מעשה בצורה שלא תמיד תואמת להבנתי למה שדובר ונאמר והוסכם, וכיוון שמדובר בשני דברים חריגים, אחד אישור חתימה על הון עצמי שביד של השיקים כאשר אנו לא יודעים שמר אכרם יוכל לעמוד בחיוב והעבר לימד אותנו זה, וגם אותו נספח שהוא שונה, משנה את התוואי הבסיסי של העסקה, כולל סיכום לגבי פיצוי כזה או אחר, אמרתי שזה לא קורה לי הרבה בתור עו"ד אבל צריך להיות מציאותי כדי להבין שיש צורך בגמירות דעת ושלא יהיו אי הבנות, במיוחד כלפי, אני נותן שירות ולא רוצה אי הבנות עם אף אחד, ביקשתי שהנספח ייחתם לאחר שיקראו, יבינו ויפנימו ויחתמו בפני עו"ד אחר. רכיב נוסף שחשוב, לא פעם גב' ביטון אמרה שהתייעצה עם עורכי דין אחרים ולמיטב הבנתה, ההשלכות שונות לחלוטין או שונות ממה שהוצע לה. אני לא בטוח, אבל למיטב זכרוני גם הפעם האחרונה, היא ציינה את שמו של עו"ד יואל נעים באותה פגישה של 30/3/14, משכך, ומשהתייעצה עם עו"ד אחר ביקשתי שלא יהיו הבנות וביקשנו שהדברים יסכמו בפני עו"ד אחר, אני זוכר כרגע שהשם עו"ד נעים נאמר על ידה" (עמ' 7 לפרוטוקול שורות 16-28).
במענה לשאלת ב"כ התובעת, בדבר שיקוף הסכמות הצדדים בלשון הנספח, ובהמשך, במענה לשאלת בית המשפט, בדבר רצון הנתבעים להתייעץ עם עו"ד אחר, קודם חתימת הנספח, העיד עו"ד ברששת: "אתם מבקשים ממני מסקנה משפטית. אני מעיד על עובדות. אני לא מתכונן לפסוק ביניהם. אני יכול להגיד שהנספח בעיני גילם את כל שנאמר ולהבנתי היה מקובל על שני הצדדים. שני הדברים היו טעונים חתימה גם לאור ההתנהלות באותו מועד ואני זוכר בפירוש שהגב' קמי כן העלתה את שמו של עו"ד נעים. לשאלת ביהמ"ש: האם העלתה את שמו כמי שרוצה להתייעץ עמו לגבי הנספח, אני משיב שאת זה אני לא זוכר. אני זוכר כן, אני חבר גם של ב"כ התובעים וגם של ב"כ הנתבעים, אם אני זוכר נכון מספר ימים לאחר מכן אולי שוחחתי עם יואל (ב"כ הנתבעים – ג.ג), לא זוכר בוודאות, אבל אני כן זוכר העניין של קמי לא היה זר לו" (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 9-19).
בחקירתו הנגדית, נחקר על ידי ב"כ הנתבעים, לעניין ההצהרה שנדרשו הנתבעים למסור במסגרת תצהיר המוכרים ובמסגרת ההתחייבות לבנק, והעיד:
"ש. אני מציג לך את תמליל ההקלטה. הפתרון שהוצע זה ששיקים צריכים להינתן. תסביר שהמטרה של השיקים היו כדי לומר לבנק שכל הכסף התקבל?
ת.הבנק מבקש לדעת כסף שניתן, לא מבקש לדעת כיצד או מתי ניתן. ישנם פעמים שאנשים בוחרים לשלם יותר מאוחר בהסכמת הצדדים ומקבלים את אמצעי התשלום כבר היום. מגיעים גם להסכמה שעל בסיס דברים אלה יכתבו שהכסף שולם. הבנק לא מבקש לדעת כיצד שולם ומתי שולם ומה אמצעי התשלום ששולמו
ש.אתה יודע למה הבנק רוצה אישור כזה?
ת.לבנק הנכס מהווה בטוחה עבורו, הבנק רוצה לוודא שלא ייווצר מצב שהמוכרים יבואו ויגידו שהעסקה מבוטלת כי לא קיבלו הכסף. הבנק רוצה לוודא ולקבל בכתובים שקיבל את כל הכסף
ש.במקרה החריג הזה היה ידיעה שיכולה להיות בעיה עם השיקים. נכון?
ת.כן. העבר של אכרם לא היה מרהיב, היו סכומים מאוד משמעותיים
ש.בגלל נקודה זו, ציינת בנספח באופן מפורש ?
ת.שהעו"ד צריך לוודא שהם הבינו על מה הם חותמים חד וחלק. יש לקוחות שמקליטים אותנו אז מי ישמור עלינו?
ש.מפנה לפסקה לפני האחרונה בנספח, התכוונת בדיוק לעניין הזה?
ת.בין השאר גם לכך. לכן הדגשתי את המילה "טרם" ראיתי את הנפשות הפועלות ולכן ציינתי זאת.
ש.אמרת שהם הזכירו את שמי לייעוץ ?
ת. כך אני זוכר.
ש.יכול להיות שהזכירו את השם שלי רק בפגישה האחרונה שהבאת להם את הנספח. כי בכל התמלילים שיש השם שלי לא מוזכר ואתה זוכר שהזכירו את השם שלי. אולי השמיעו את השם שלי רק בפגישה האחרונה בהכנת הנספח?
ת.בוודאי.
ש.יכול להיות שקמי אמרה לך שהיא הולכת להתייעץ איתי?
ת.אני לא זוכר מי ביקש להתייעץ, אני או היא. מי ביקש שייחתם בפני עו"ד. אני יכול להגיד שאת ההסכם הזה בנסיבות אני לא הייתי מאמץ. הייתי מאוד מהסס אם לאמץ" (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 5-31).
דבריו אלה של העד (שאינם מחמיאים דווקא לנתבעים), תומכים לסברתי בגרסתם, לא רק משום ששבים מאשרים, את טענתם, בדבר הפנייתם להתייעצות עם עו"ד מטעמם, אלא שגם מבהירים את הצורך הממשי בהתייעצות כזו, נוכח הקושי העולה מן ההצהרות שנדרשו למסור לבנק. ברי, כי למעשה נדרשו להצהיר הצהרה שאינה אמת, כאילו שולם להם באותו שלב מלוא ההון העצמי שתשלומו נדרש לבנק 900,000 ₪, בעוד שבפועל שולמו להם עד אז 270,000 ₪ בלבד, ונמסרו להם המחאות מעותדות על היתרה, שלא הייתה כמובן כל וודאות, כי תפרענה. סברתו של העד: "אני יכול להגיד שאת ההסכם הזה בנסיבות אני לא הייתי מאמץ. הייתי מאוד מהסס אם לאמץ", הינה כמובן בגדר עדות סברה בענייננו ואין לה לכשעצמה, משקל ראייתי, אך יש בה להדגיש את הצורך של הנתבעים לקבל ייעוץ באותו שלב, ואת היעדר גמירות הדעת שלהם להתקשר בחוזה המתוקן, בהתאם לתנאי הנספח.
11.התובעים מבקשים להסתמך על תמלילי הישיבות שהתקיימו במשרדו של עו"ד ברששת, ובעיקר על תמליל הישיבה האחרונה מיום 30.3.14 שבו מתועדת עריכת ההמחאות המעותדות אשר נדרשו התובעים למסור לנתבעים. סבורים הם, כי תמליל הישיבה, מלמד על גמירות דעתם של התובעים, ביחס לנספח.
סבורני, כי תמליל הישיבה איננו מלמד על גמירות דעתם של התובעים, ביחס לנספח האמור. אין די בכתיבת ההמחאות המעותדות, ואפילו במסירתן לנתבעים – סוגייה המצויה במחלוקת, בין הצדדים, שאין לסברתי צורך להכריע בה, במסגרת פסק הדין - כדי ללמד על גמירות הדעת של הנתבעים ביחס לנספח, שכן לא מן הנמנע, כי ההמחאות נמסרו, על אף הידיעה כי התובעים מבקשים להיוועץ בעו"ד מטעמם, טרם חתימת הנספח, מתוך ציפייה של התובעים ואפילו סברה של הנתבעים, כי ההיוועצות תסיר את חששם של הנתבעים מפני חתימה על הנספח כמו גם על המסמכים המיועדים לבנק, אשר אמורים היו להיות מצורפים אליו, וכי הנספח אכן ייחתם בהמשך.
מעבר לאמור, לא ניתן ללמוד מן התמליל, מה אירע בסופה של הישיבה, שכן התמליל נקטע טרם סיום הישיבה. יצויין, כי במהלך ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 1.11.15, העיד התובע: "לשאלת ביהמ"ש מדוע לא הקלטנו את כל הפגישה אני משיב שהקלטנו הכל. ביהמ"ש שואל איפה העמודים האחרונים של תמליל הפגישה, שכן ברור שבמקום שבו מסתיימת ההקלטה בעמ' 10 לא הסתיימה הפגישה אני אומר שאין לי מושג אבל אני יודע מה היה בפגישה" (עמ' 16 לפרוטוקול שורות 16-18), ובהמשך, "בתמליל אין. אבל בהקלטה עצמה יש את כל הפגישה... אין לי מושג מה עשה הבן אדם שערך את התמלול, אבל אני יודע בדיוק מה היה בכל הפגישה" (עמ' 16 לפרוטוקול שורות 23-26).
נוכח דבריו אלה של התובע, הצהיר ב"כ התובעים, כי יפנה אל המומחה שתמלל את ההקלטה וידרוש את השלמת התמלול, אך הוסיף, בזהירות, חרף בטחונו של התובע: "אגיש תוך שבוע אם יש מה להביא. לא תמיד הלקוח יודע מה יש ומה אין" (עמ' 16 לפרוטוקול שורה 29).
על אף זאת, לא הוגש תמליל מתוקן של הישיבה מיום 30.3.14. בישיבת הסיכומים, טען ב"כ התובעים, כי בדק עם המתמלל, ומסתבר שאין בהקלטה מעבר לאמור בתמליל שהוגש.
דברי התובע שצוטטו לעיל, מעוררים תהיות, בדבר הסיבה שבגינה אין בפני בית המשפט הקלטה מלאה של הישיבה בשלמותה, אך מכל מקום במצב הדברים האמור, לא ניתן כאמור ללמוד מן התמליל מה אירע בסוף הישיבה, וממילא, לא נשללה גרסת הנתבעים שלפיה ייעץ להם, עו"ד ברששת, להיוועץ בעורך דין קודם חתימת הנספח, והם פעלו כעצתו.
12. יוער בשולי הדברים, כי לסברתי אין לקבל את גרסת התובעים, בדבר גמירות דעתם הנתבעים ביחס לתנאי הנספח, גם נוכח קשיים בעדויות התובע ומר מחמיד.
כך, בין היתר, בעניין נסיבות הקלטת הישיבות ממשרדו של עו"ד ברששת, וידיעת התובע עליהם, עובר להגשת התביעה. לעניין זה חשיבות, על רקע טענת התובעים, שלפיה לא גולו התמלילים בשלב מוקדם של ההתדיינות בין הצדדים, והוגשו באיחור יחד עם תצהירו של מר מחמיד, רק משום שהתובע לא ידע על קיום ההקלטות, או לא זכר את דבר קיומן, עד שהזכיר לו מר מחמיד את הדבר. ברור, כי אלמלא הסבר זה, הייתה עולה תהייה שמא הוסתרו ראיות אלה בשלבים המוקדמים בכוונת מכוון, והדבר היה פוגע אנושות באמינות התובעים.
לעניין זה, העיד מר מחמיד בתצהירו עדותו הראשית: "במסגרת מערכת היחסים המיוחדת שיש לי כאמור עם התובעים יצא לי להיפגש עם ב"כ התובעים עו"ד יוסף פינחס כהן כאן בבאר – הפעם היה זה בשלהי חודש מאי 2015 או תחילת יוני... באותו מעמד, ראשית שלהי מאי 2015, נזכרתי והזכרתי לתובע 1 כי יש גם יש בידיו הקלטה ולו אחת לפחות המאששת את דבר הסכמתם של משפחת ביטון להצעת הפשרה שהושגה בין הצדדים בתיווכו של עו"ד אוריאל ברששת עצמו במשרדו. אודה ולא אבוש כי הוויכוחים שקדמו לאותן פגישות עם משפחת ביטון/התובעים הם אשר הביאוני ליטול הנייד של התובע אכרם קיסיא, נייד שיש בו אפשרות להקליט את מהלך הפגישות. עשיתי זאת ללא ידיעתו של התובע אך משום החשש כי סיבות העסקה בשל טענות הנתבעים כיום, לעיכוב בתשלומים, יובילו ויגררו טענות קשות מצד חברי הטוב ומשפחתו על-כי הובלתי אותו חלילה ל"הרפתקאה" מיותרת ולא כדאית אשר גם לא צלחה בסופו של יום" (ההדגשה שלי – ג.ג).
התובע העיד בתחילה, כי נודע לו על קיומן של ההקלטות, רק כארבעה חודשים קודם חקירתו הנגדית :
"ש.מתי ידעת שהיו הקלטות של הפגישות?
ת.ידעתי שיש הקלטות בתקופה האחרונה, לפני 4 חודשים בערך. החבר שלי הקליט את ההקלטות האלה" (עמ' 15 לפרוטוקול שורות 15-17).
מיד לאחר מכן, סתר את תשובתו הראשונה, כאשר העיד:
"לשאלת ביהמ"ש אם הוא הקליט בלי שידיעתי אני משיב שהוא לקח את הטלפון שלי והקליט, אז אני כן ידעתי שהוא הקליט את הכל. ידעתי בזמן אמת" (שורות 19-20).
תשובה זו עומדת כמובן בסתירה, לא רק לתשובה הקודמת של התובע, אלא גם לגרסת מר מחמיד, בתצהיר עדותו הראשית.
יתרה מזאת, התובע העיד בהמשך (עמ' 16 לפרוטוקול שורה 21), כי הוא עצמו הקליט את הישיבה השלישית, אשר בה לא נוכח מר מחמיד, לדברי מר מחמיד עצמו. נוכח דברים אלה תמוה עוד יותר, כיצד לא זכר התובע, כי ברשותו הקלטות של הישיבות, עובר להגשת תצהיר עדותו הראשית.
קושי נוסף עלה בעדותו של העד מר מחמיד, כאשר העיד על גמירות דעתם של הנתבעים ביחס לנספח, ועל האירועים שאירעו בישיבה שבה נמסר הנספח הכתוב לנתבעים, בעוד שמתמליל הישיבה שהתקיימה ביום 30.3.14, ואשר אין חולק על כך שהעד לא השתתף בה, עולה כי הנספח הוכן במהלכה, ומכאן, כי העד לא יכול היה להעיד מידיעה אישית על שהתרחש באותה ישיבה, כפי שהתיימר לעשות. כאשר עומת העד עם הקושי העולה מגרסתו טען, כי פרטי ההסכמות גובשו עוד בישיבה שהתקיימה ביום 27.3.14 בנוכחותו, ואולם סבורני כי הסברו לא יישב את הקושי.
13.לפיכך, מתקבלת טענת הנתבעים שלפיה הופר הסכם המכר על ידי התובעים בהפרה יסודית באי תשלום הסך 1,350,000 ₪, ביחס לאמור בס"ק 9(ה) ו – 13(ב) להסכם; טענת התובעים לפיה הוארכה התקופה לתשלום הסכום, נוכח השביתה בבנק, נדחית; וכן נדחות טענותיהם, בדבר תוקף הנספח והתניות המפורטות בו, ובדבר השתכללות חוזה מתוקן בין הצדדים על פי הנספח, מכוח הפרת חובת תום הלב על ידי הנתבעים.
מכאן, שהנתבעים בטלו את החוזה כדין.
14. התביעה הראשית נדחית אפוא, והתביעה שכנגד מתקבלת. התובעים ישלמו לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 40,950 ₪ (35,000 בתוספת מע"מ), והוצאות המשפט בסך 3,000 ₪.
ניתן היום כ"ד בשבט התשע"ז, 20 בפברואר 2017, בהעדר הצדדים.
|
|
|
גד גדעון, שופט
|