רקע
1.תובענה לפסק דין הצהרתי, לפיו שתי משכנתאות, בסך של 22,981,000 ₪ כל אחת, לטובת המשיבה 1 - יסודות א' נדל"ן ופתוח שותפות מוגבלת, ולטובת המשיבה 2 - איילון חברה לביטוח בע"מ (להלן: "המשיבות" ו/או "יסודות נדל"ן" ו/או "איילון" בהתאמה), שנרשמו בפנקסי המקרקעין על זכויות המבקשים בנכס ברח' טיומקין 1 ראשל"צ, הידוע כחלקה 282/12 בגוש 3925 (להלן: "הנכס"), אינן בנות תוקף והן בטלות, ככל שנוגעות לזכויות המבקשים בנכס, ומבוקש להורות על מחיקתן.
2. ברקע הדברים, הסכם תמ"א 38 שנחתם בין 16 בעלי דירות ובכללם המבקשים (בעלי דירה אחת מתוך 16 הדירות), לבין יזם - חב' יובל בניה, שיפוצים והשקעות בע"מ (כיום בשמה החדש - יובל בניה ונכסים בע"מ) (להלן: "יובל" ו/או "היזם") בנוגע לנכס הנדון, שבמסגרתו חתמו בעלי הדירות על יפוי כח בלתי חוזר לרישום הזכויות על שם היזם. לטענת המבקשים היה אמור יפוי הכח להשאר בנאמנות בידי באת כוחם המשיבה 3 - עו"ד מיכל נבון, עד לסיום עבודות הבניה ותחת זאת נעשה בו שימוש לצורך חתימת המשכנתאות נושא תיק זה.
3. כמקובל בעסקאות מעין אלה, נוצרה יחידת רישום נפרדת בשטח של 8.67 מ"ר בבניין, לה הוצמד גג בשטח 375 מ"ר. היחידה הנפרדת נרשמה ע"ש כלל בעלי הדירות ובכללם המבקשים, ואמורה להרשם ע"ש היזם לאחר מילוי התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות. על יחידת הרישום הנפרדת נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם.
4.בחודש יוני 2015 פנה היזם למבקשים באמצעות עו"ד נבון וביקש לחתום על מסמכים חדשים המשנים את תנאי ההסכם ולצורך שעבוד היחידה הנפרדת לטובת המשיבות. משסירבו המבקשים לעשות כן, חתמה עו"ד נבון על המסמכים הנדרשים בהתאם ליפוי הכח שהופקד בידה.
טענות הצדדים
תמצית טיעוני המבקשים
5. המבקשים טוענים כי שועבדו זכויותיהם ביחידה הנפרדת בשתי משכנתאות בסך כולל של 45,962,000 ₪. לטענתם, שועבדו זכויותיהם שלהם ולא זכויות היזם, כשהם מחויבים עתה ישירות מול הגופים הממשכנים, דבר שנעשה עוד בטרם קבלו מהיזם את שהתחייב הוא כלפיהם ובטרם מולאו מצד היזם תנאי ההסכם המהווה יסוד להם.
6.לטענתם, תנאי העובר כ"חוט השני" בהסכם הוא שבעלי הדירות לא ישאו בכל התחייבות כספית בגין ביצוע הפרויקט. החתימה על שטרי המשכנתא גרמה להם להיות ערבים להתחייבויות הכספיות של היזם כלפי המשיבות.
המבקשים טוענים עוד, כי ליזם קמה זכות לשעבוד, רק לאחר שמילא את כל התחייבויותיו על פי ההסכם וסיים את עבודות הבניה. על כן תוהים המבקשים כי אם אכן ניתן לעשות שימוש ביפוי הכח לפני סיום ביצוע העבודות, מדוע להפקידו בנאמנות עד לסיומן?
טענת המבקשים היא איפוא, כי עו"ד נבון עשתה שימוש ביפוי הכח בניגוד לאמור בהסכם, תוך הפרת חובת הנאמנות שהוקנתה לה, בחריגה מסמכות, ללא ידיעתם והסכמתם ותוך הצבתם בסיכון מול גורמים פיננסיים בסכומים של עשרות מליוני ש"ח וסיכון ממשי לאיבוד רכושם, ללא כל בטוחה נגדית.
תמצית טיעוני המשיבות
7.תמצית טענות המשיבות 1 -2 (אילון ויסודות נדל"ן) היא, כי רישום המשכנתאות נעשה כדין ובהתאם לשורת הוראות הכלולה בהסכם בין הצדדים, לאחר שמולאו כל תנאיו. בהתאם להסכם, נמסר יפוי הכח לצורך חתימה על כל מסמך ופעולה על ידי עו"ד נבון ובכלל זה רישום משכנתא על המקרקעין (ס' 22.3), אף קודם השלמת הבניה. רק מסירתו ליזם אמורה להיעשות לאחר גמר הבניה.
7.המשיבות טוענות כי מבין כלל הדיירים, רק המבקשים סירבו לחתום על המשכנתא וסיכנו את הפרויקט כולו תוך פגיעה ביתר הדיירים, ולא נותרה בידן ברירה אלא לעשות שימוש ביפוי הכח.
8.באשר לסיכונים הנטענים טוענות המשיבות, כי אין ברישום המשכנתאות משום חשיפה לסיכונים של תשלום אישי, אלא לכל היותר, אבדן חלק יחסי (1/16) ביחידת הקבלן הנפרדת, וגם זאת רק במקרה של מימוש המשכנתא, כשבשטרי המשכנתא עצמן נקבע, כי מיועדים הם להבטיח סכומים שיתקבלו מהיזם, ולא חיובי המבקשים כלפי המשיבות. מכל מקום, לא ניתן להפרע מהמבקשים מעבר לחלקם ביחידת הקבלן, בלא קשר לגובה החוב של היזם כלפי המשיבות, עניין התואם גם את ההוראה הקוגנטית הקבועה בסעיף 12 לחוק המשכון, לפיו לא ניתן להפרע מבעל הנכס אלא במימוש המשכון.
9.המשיבות מדגישות כי המדובר במשכנתאות שנרשמו באמצעות יפוי כח, ועל כן לא ניתן לחזור מן ההרשאה, שכן יפוי הכח ניתן לטובת צד ג' והוא תואם את הוראות ההסכם (ס' 19.2 – 22.3).
10. המשיבות טוענות עוד, כי ליזם מוקנית זכות לבחור גוף מממן לפי שיקול דעתו, עניין התואם גם פרשנות תכליתית לפיו המונח "בנק" כולל גם מוסדות פיננסים אחרים. עמדה זו תואמת גם לעמדתם של כל שאר הדיירים, זולת המבקשים.
11.לבסוף טוענות המשיבות כי המבקשים התחייבו לאפשר רישום משכנתאות בהזדמנויות נוספות והם מתנהלים איפוא בחוסר תום לב ותוך שימוש לרעה בזכויותיהם הקנייניות.
תמצית טיעוני המשיבה 3 – עו"ד נבון ויתר הדיירים
12. עו"ד נבון ויתר הדיירים מציינים, כי מלכתחילה חתמו המבקשים על ההסכם רק לאחר שהוגשה כנגדם תובענה וכשנה וחצי בלבד לאחר חתימת כל יתר הדיירים. כוונת הצדדים כולם היתה, כי יתקבל ליווי פיננסי לשם ביצוע הפרויקט ולשם כך יחתמו כלל בעלי הזכויות ובכללם המבקשים על מסמכים לצורך נטילת המשכנתא. ליווי מסוג זה מהווה הגנה נוספת הן לבעלי הדירות והן לרוכשי דירות היזם והוא נהוג ומקובל בעסקאות מסוג זה.
13.כלל התנאים המתלים לתוקפו של ההסכם מולאו, והחלק המשועבד, ממילא הועבר לזכות היזם עם התקיימות התנאים האמורים.
14.למרות פניות עו"ד נבון למבקשים, נהגו אלה בשיהוי רב, התעלמו מבקשתה, לא הגיבו לה ולא הגישו כל בקשה למניעת חתימתה בשמם עפ"י יפוי הכח. קודם חתימתה וידאה עו"ד נבון כי לא ניתן להיפרע מהמבקשים בכל הנוגע לדירתם ולא ניתן יהיה להיפרע מהם מעבר לחלקם ביחידת המשנה שנוצרה, בין היתר לשם ביצוע הפרויקט ורישום המשכנתא, כמקובל.
15.המבקשים מהווים 1/16 מזכויות הבעלות ביחידת הקבלן, וכל פעולה או הימנעות מעשיית פעולה, גורמת נזק ל-31 בעלי דירות בנכס.
16.מתן הסעד המבוקש, קרי ביטול המשכנתא הרשומה על זכויות המבקשים ביחידת הקבלן, עלול להוביל להפרת הליווי מהמוסד הפיננסי, הקפאת הפרויקט ועלול להביא אף לכשלונו המוחלט.
המשיב 4 – היזם
17.היזם חוזר למעשה על טענות יתר המשיבים. לדבריו, הזכויות ביחידת המשנה החדשה שנוצרה הוסבו לטובתו במסגרת ההסכם וכפופות להערת אזהרה שנרשמה לטובתו.
18. היזם התקשר עם המשיבות 1-2 בהסכם למתן אשראי, פוליסות וערבויות לטובת הפרויקט. המדובר במשכנתא בסך של 22,981,000 ₪ בלבד (ולא בכפל כנטען), שאינה חלה על הרכוש המשותף ו/או על זכויות הדיירים בדירות שבבעלותם, אלא על הזכויות לבניית דירות חדשות שכאמור הוסבו לטובת היזם.
19.חלקם של המבקשים במשכנתא מוגבל ל-1/16 בלבד, כשאפילו תמומש, לא ניתן יהיה להשית עלים בגינה כל תשלום ו/או להפקיע את דירתם.
20.רישום המשכנתא בוצע כדין, בהתאם ליפוי הכח הבלתי חוזר במסגרתו נתנו המבקשים לעו"ד נבון הרשאה בלתי הדירה, לבצע שורה של פעולות לטובת הוצאת הפרויקט אל הפועל, לרבות הרשאה קונקרטית ומפורשת לרשום משכנתא על חלקם היחסי בזכויות נושא היחידה הרישומית החדשה. רישום המשכנתא קיבל ביטוי מפורש גם בגוף ההסכם עצמו ומהווה תנאי סטנדרטי בהסכמים מסוג זה.
דיון והכרעה
21.במסגרת הדיון שהתנהל לפני, הודיעו המבקשים כי חלק מהנתונים העובדתיים בניגוד לאלה שהועלו על ידם בתובענתם, נודעו להם רק לאחר הגשת כתבי התשובה והמסמכים שצורפו להם. בנסיבות אלה הודיעו כי אין בפיהם כל טענה לגבי תוקפו של החוזה ומוסכם עליהם כי החוזה תקף וכי מולאו התנאים שהיו ביסודו.
נוכח האמור וצמצום למעשה של גדר המחלוקת, הוסכם על דעת הצדדים לקביעת גדרה בשאלה האם היתה רשאית עו"ד נבון לעשות שימוש ביפוי הכח באופן בו נעשה הדבר, והאם יש מקום לרשום משכנתא לטובת המשיבות 1 ו-2, או שלא היתה רשאית לעשות כן, אפילו לא רישום הערת אזהרה. כן הוסכם כי ינתן פסק דין על יסוד החומר שבתיק, ללא צורך בחקירות ולאחר הגשת סיכומי הצדדים.
22. לאחר שעיינתי בכלל החומר שבתיק ובסיכומי הצדדים, מצאתי כי לא נפל כל פגם בפעולת עו"ד נבון וכי היתה רשאית, בהתאם להסכמות הצדדים, לעשות שימוש ביפוי הכח שהופקד בידה לצורך בו נעשה הדבר. בהתאם, לא מצאתי איפוא מקום לקבלת התובענה.
23. ראשית אציין, כי מקובלת עלי טענת עו"ד נבון, לפיה הוגשה התובענה בנסיבות הענין בשיהוי ניכר, לאחר שהמבקשים לא הגיבו למכתב ההתראה מטעם עו"ד נבון אותו קיבלו עוד ביום 15.7.15 בדבר כוונתה לעשות שימוש ביפוי הכח לחתימה בשמם על שטר המשכנתא. לא זו בלבד שלא התקבלה תגובה כלשהי מצידם, אלא שנמנעו אף מלנקוט בכל הליך, או להגיש בקשה כלשהי לצו מניעה שימנע מעו"ד נבון מלעשות כן. גם לאחר החתימה לא נעשה דבר על ידי המבקשים לביטול הרישום, אלא רק לאחר כשלושה חדשים עת הוגשה התובענה דנן, לאחר שכבר קודמו הליכי ההתקשרות שבין היזם למוסד המלווה, קידום הבניה, עריכת התקשרויות שונות מצידו, הסתמכות המשיבות 1 ו-2 על יפוי הכח לצורך המימון (ס' 12 לתצהיר מר אייל בלכר כהן וס' 5 לתצהיר מר מאיר מלל), ועוד.
24.כאמור, אין עוד מחלוקת בין הצדדים באשר לתוקפו של ההסכם לאחר שהתקיימו התנאים המתלים שנקבעו ביסוד לו. המסקנה המשתמעת מכך היא, כי על הצדדים לרבות על המבקשים לפעול על פיו.
25.התחייבות המבקשים (כמו יתר בעלי הדירות) לאפשר רישום משכנתא על שמם ביחידת הרישום הנפרדת, קיבלה ביטוי הן במסגרת התחייבותם הכללית לבצע כל פעולה דרושה להגשמת הפרויקט, והן בגדר התייחסותם המפורשת לביצוע הרישום עצמו בהסכם וביפוי הכח גופו (ס' 2 ו-10). יוער כי התחייבות זו ידועה, מקובלת ונוהגת בעסקאות מעין אלה, ונועדה לאפשר מימון הפרויקט באמצעות בנק או מוסד פיננסי כלשהו, ליוויו את הפרויקט ופיקוח עליו מטעמו, כמו גם העמדת ערבויות ביצוע לבעלי הדירות וערבויות חוק המכר לרוכשים חדשים.
26.עיון בסעיף 22.1 להסכם העוסק בהעברת זכויות היזם בדירות היזם ובחלק מהרכוש המשותף לאחר השלמת הבניה, מציין אפשרות של שעבוד, עיקול או זכות צד ג' שנוצרו בגין התחייבויות היזם. משמעות האמור היא, כי הצדדים התייחסו באופן מפורש וקונקרטי לכך, כי הזכויות ביחידה הרישומית תשועבדנה או תהיינה כפופות לזכות צד ג' בגין התחייבות היזם, בטרם השלמת הבניה, ומלמדות לכאורה שאין יסוד לטענת המבקשים כי ניתן היה לרשום את המשכנתא רק לאחר השלמת הבניה.
27.בסעיף 4.7 להסכם התחייבו המבקשים (ויתר בעלי הדירות), לבצע כל פעולה מתחייבת לצורך קיום ההסכם, לחתום על כל מסמך ולבצע כל פעולה נדרשת לצורך ביצועו. במסגרת זו חתמו אף על יפוי הכח אשר תכליתו היא להסמיך את עו"ד נבון לעשות את כל הפעולות הדרושות לשם רישום שעבוד או משכנתא על המקרקעין (סעיף 19.2.3 להסכם).
28.עיון בסעיף 22.3 מלמד, כי הוסכם שיפוי הכח יופקד בידי עוה"ד של הבעלים (עו"ד נבון), אשר תפעל באמצעותו בהתאם להוראות הסכם זה, ותעביר את יפוי הכח ליזם לאחר סיום חיזוק והרחבת הדירות ולאחר מועד סיום ביצוע העבודות.
הסכמת הצדדים קבעה איפוא מפורשות, שהעברתו של יפוי הכח תוכל להעשות רק לאחר סיום העבודות, ואולם שימוש ביפוי הכח יכול כמובן להיעשות גם קודם לסיום התהליך וזאת בהתאם להוראות ההסכם.
הסכמה זו הגיונה בצידה: מצד אחד נועד מתן יפוי הכח לאפשר חתימה במקומו של דייר סרבן כזה או אחר על מסמכים נדרשים להתנהלות הפרויקט, או במצב דברים בו לא יכול הוא להתייצב לחתימה מסיבות כאלה או אחרות, ולמנוע הכשלתו בשל סירוב לא מוצדק או אי חתימה כאמור. מצד שני, מופקד יפוי הכח בנאמנות בידי ב"כ בעלי הדירות, ומותיר בידיו שיקול דעת האם לעשות שימוש ביפוי הכח אם לאו, ולא בידי היזם, דבר המבטיח שימוש מושכל בו התואם לאינטרס בעלי הדירות. אל מול האמור, העברת יפוי הכח ליזם (והפקעה עקב כך של שיקול הדעת והכח שניתן לב"כ בעלי הדירות לחתום או לחתום), יכולה להיעשות רק לאחר סיום העבודות. זו גם התשובה לתהייה המועלית על ידי ב"כ המבקשים בסעיף 4 לסיכומיהם, לתכלית הפקדתו של יפוי הכח בנאמנות עד לסיום העבודות.
ראוי לציין, כי שיקול הדעת המוקנה לעו"ד נבון במסגרת יפוי הכח הוא מוחלט ובלעדי, ובמסגרת זו הוסמכה בסעיף 2 ליפוי הכח, לבצע פעולות משכון, שעבוד של הזכויות או חלקן לטובת בנק או מוסד פיננסי שיממן עבור היזם את הרכישה ו/או את הפרויקט בנכס.
תוקפו המחייב של יפוי הכח עומד כידוע גם בפני עצמו כמקור נפרד ועצמאי להתחייבויות המבקשים שנועד להבטחת זכויות צד ג', ועל כן הן בלתי חוזרות. משאין עוד מחלוקת בין הצדדים כי ההסכם בינהם תקף ושיש לעשות שימוש בהתאם להוראותיו, הרי ממילא ניתן להשתמש ביפוי הכח ולרשום אף משכנתאות מכוחו.
29.לא אוכל לקבל את טענת המבקשים כי הוראות סעיף 17.2 להסכם מגבילות את רישום המשכנתא לטובת בנק בלבד ולא למוסד פיננסי אחר. מעבר להיות הטענה פרשנות דווקנית של לשון הסעיף שאינה מתיישבת עם תכלית ההסכם ועלולה להכשילו, הרי שבהתאם להוראות סעיף 2 ליפוי הכח, ניתן הוא גם כלפי מוסד פיננסי שאינו בנק אשר יממן עבור היזם את הפרויקט.
30.אינני רואה עין בעין עם המבקשים גם את טענתם לפיה לא היה מקום לרישום המשכנתא קודם גמר הפרויקט. מעבר למפורט בסעיף 26 לעיל בדבר הוראות סעיף 22.1 להסכם שבו התייחסו הצדדים כאמור באופן קונקרטי לאפשרות שעבוד הזכויות ביחידה הרישומית בגין התחייבות היזם עוד בטרם השלמת הבניה, הרי כידוע, יש לפרש חוזה מסחרי בדרך שתתאים לתכליתו המסחרית. ללא רישום המשכנתא על היחידה הרישומית לצורך התקשרות היזם בהסכם מימון עם מוסד פיננסי, לא היה יכול היזם לממן את הפרויקט וממילא להכשילו. על כן נראה, כי כוונת הצדדים, כמו גם הסכמתם היתה, לאפשר רישום המשכנתא עוד קודם השלמת הפרויקט, שכן הרישום נחוץ לקבלת הלוואה לטובת מימון הבניה, ואין בו טעם מעשי עוד לאחר סיומה. יתרה מכך, אין מחלוקת שלאחר השלמת הבניה מועברות הזכויות לבעלות היזם, ואין עוד צורך ממילא בהסכמת בעלי הדירות. על כן אני מתקשה לקבל את פרשנות המבקשים כמשקפת את כוונת הצדדים, הן בשל כך שאינה תואמת את תכלית ההתקשרות והן בשל כך אינה מתיישבת עם מכלול הוראות ההסכם.
31.באשר להיקף ההתחייבות, מקובלת עלי טענת המשיבים לפיה מדובר במשכנתא ע"ס 22,281,000 ₪ בלבד ולא בכפל הנטען על ידי המבקשים, אשר נרשמה רק על היחידה הרישומית (בשטח של 8.67 מ"ר), שממילא אמורה להיות שייכת ליזם ולא לבעלי הדירות. מימושה של המשכנתא יכול אף הוא להיעשות רק ממימוש היחידה הרישומית שלמבקשים 1/16 חלקים בה (0.54 מ"ר ביחידה הרישומית וזכויות הבניה שצמודות להם). אני מתקשה איפוא לקבל את טענת המבקשים בדבר הסיכון הנשקף להם מהרישום האמור, הן בשל העובדה כי ממילא עפ"י ההסכם אמורה לעבור היחידה הרישומית ע"ש היזם (ס' 6.1 להסכם), הן בשל היכולת להפרע מהחוב, ככל שידרש הדבר, ממימוש המשכון בלבד היינו ממימוש היחידה הרישומית בלבד. עניין זה בא לידי ביטוי ברור אף מהוראות סעיף 6ז למסמך הגילוי לממשכן הכלול במסמכי הליווי הפיננסי ולפיו נקבע מפורשות כי אין למוסד הפיננסי זכות לגבות את חובות הלווה (קרי: היזם) מעבר לסכומים שיתקבלו ממימוש המשכון, ואף זאת רק בגובה חלקם היחסי של המבקשים בו, ולא מדירת מגוריהם, והן בשל כך, כי גם אם ימומש המשכון, יושלם הפרויקט על ידי גורם חיצוני אחר כך שאין למבקשים סיכון של ממש. (וראו גם הוראות ס' 12 לחוק המשכון תשכ"ז – 1967 וע"א 5525/10 גני הררי בע"מ נ' יוסף מערבי, פסקה 26, [פורסם בנבו], 25.4.13)
32.ולבסוף, לא מצאתי ממש בטענה כי פנית היזם למבקשים לחתימה מחודשת על שטרי המשכנתאות מלמדים על העדר אפשרות לעשות כן עפ"י יפוי הכח. נכונות זו של היזם איננה מבטלת את האפשרות לעשות שימוש ביפוי הכח, ואין לפרש נכונות זו כמגבילה את כוחו.
סוף דבר
33.נוכח כל האמור, לא מצאתי יסוד לתובענה והיא נדחית.
המבקשים ישאו בהוצאות כל אחד מהמשיבים (1-2 ביחד; 3 ו-5-34 ביחד) בסך של 15,000 ₪.
המשיבה 4 לא הגישה סיכומים ועל כן לא חייבתי בהוצאותיה.
המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.
ניתן היום, ב' אדר תשע"ז, 28 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.
