סכסוך בין בעלי מקרקעין משותפים לעניין זכות ואופן השימוש במקרקעין לאחר חלוקת השימוש בהם.
הרקע והעובדות:
1.התובע והנתבעת 1 הם בעלים משותפים בחלקים שווים בזכויות במקרקעין הידועים כגוש 1937, חלקה 192, המצויים ברחוב סמטת מרגלית 11 אשקלון (להלן:- "המקרקעין" או "המגרש"). הנתבעים מחזקים במחצית המקרקעין, עליה בנוי ביתם.
2.בשנת 1995 הגישו הנתבעים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשקלון בקשה להיתר בניה על מחצית המקרקעין וצורפה לבקשה תכנית פיתוח (להלן:- "תכנית הפיתוח").
התובע רכש זכויותיו במקרקעין ממר כהן דוד, מר כהן דוד רכש זכויותיו במקרקעין ממר שלהוב (שחל) אמנון.
יצויין, כי מדובר במקרקעין בשטח של דונם אחד, אשר מיועד לבניית שתי יחידות דיור, כאשר אין חולק, כי כל אחד מהבעלים של מחצית המקרקעין רשאי לבנות באופן בלעדי את ביתו על מחצית המקרקעין בפועל, הגם שבפועל לא נרשם הסכם שיתוף בין הבעלים, בהתאם להוראות סעיף 29 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (וככל הנראה גם לא נרשם כעת, לאחר השלמת הבנייה, בית משותף במקרקעין).
3. בהליך שהתנהל במסגרת תיק המרצה 1266/95 שהוגש על ידי הנתבעים כנגד מר שלהוב וכנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה (אשר צורפה כמשיבה פורמלית) בבית משפט השלום באשקלון, ולאחר שהתגלעה מחלוקת באשר להסדרי החניה במגרש, הושגה הסכמה שקיבלה תוקף של החלטה.
הסכמה זו הוכתבה לפרוטוקול בית המשפט מפי בא כוח הנתבעים, אשר ביקשו ליתן לה, בהמשך, תוקף של החלטה:
"מבוקש בהסכמת חברי עו"ד ארדן כי הועדה המקומית תצהיר ותתחייב כי על סמך חניה שהוקצתה בחלקתם של המבקשים (מש' בן אמירה) עבור שלהוב, והדבר כבר הוקצה ואושר על ידי הועדה המקומית במסגרת היתר הבניה שביקשה וקיבלה משפ' בן אמירה, ינתן היתר בניה בבוא העת גם לשלהוב בחלקתו מבלי שנושא החניה יהווה מכשול לקבלת ההיתר. מוסכם כי המבקשים (בן אמירה) לא ידרשו תשלום כלשהו בגין הקצאת מקום חניה בחלקתם עבור עבור החניה שהוקצתה במסגרת חלקתם ולא ימנעו מלעשות שימוש בחניה על ידי שלהוב או מי מטעמו ובלבד שהשימוש יהיה של לחניה של רכב מנועי".
הסכמה זו קיבלה אף את הסכמת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהצהירה במהלך הדין:
"אם בחלק המגרש מושא בקשה זו של המבקשים בני משפחת בן אמירה, תוקצה חניה גם עבור בעלי הזכויות בחלק השני של המגרש (שכיום שייכות למר שלחוב) לא תדרוש הוועדה המקומית ממר שלחוב כשיבקש לבנות על המגרש שלו להקצות חניה לרכב בשטחו כתנאי לקבלת היתר הבניה, בסייג אחד, בתנאי שלא יתוקן תקן החניה של העיריה כך שיחייב תוספת של יותר ממקום חניה אחד."
4.היתר הבניה שהוגש על ידי הנתבעים לוועדה המקומית, הכולל, כאמור, גם את תכנית הפיתוח, הוגש כראיה במסגרת ההליך שלפניי.
עיון בתכנית הפיתוח מלמד, כי המקרקעין חולקו לשניים, האחד חלקם של הנתבעים והשני חלקו של ה"שכן". במסגרת תכנית הפיתוח, הוקצתה "חניה לשכן בעתיד" בשטח של 2.5 מטרים רוחב על 5 מטרים אורך.
כן מופיע בתכנית הפיתוח סימון "מעבר הולכי רגל לשכן" (להלן: "שביל המעבר"). רוחבו של שביל המעבר מסומן במטר אחד מעבר לחומה החיצונית של המגרש ברוחב של 20 ס"מ.
שביל המעבר הינו שביל גישה שנועד לאפשר לשכן, שחלקו במגרש אחורי, עורפי, ללא גישה תכנונית ישירה אליו מכיוונים אחרים, אפשרות גישה למגרש. למעשה, לאור צורת המגרש וחלוקתו והחובה התכנונית להקים חניה בשטח המגרש, נדרשה בנוסף גם אותה חניה בשטח הנתבעים, שהוסכם עליה, בהעדר אפשרות לכניסת כלי רכב לחלק האחורי של המגרש, נוכח רוחבו של שביל המעבר.
ביום 8.8.95 ניתן לנתבעים היתר בניה לתכנית שתכנית הפיתוח הינה חלק הימנה.
5.לטענת התובע, אשר רכש את מחצית המגרש בשנת 2010 והגיש תכנית בנייה לגביו במהלך שנת 2011, הסתבר, כי במהלך השנים שבהם התגוררו הנתבעים לבדם על גבי המקרקעין, בנו הנתבעים חומת אבן או בלוקים (להלן:- "החומה") במקביל לקו הגבול הצפון מזרחי של המקרקעין בתוך שביל המעבר כך שהוקטן רוחבו ממטר ל- 80 ס"מ- 70ס"מ. חומה זו מהווה למעשה גבול בין חלקות הצדדים, כפי שחולקו בתכנית הפיתוח, כשלטענת התובע נבנתה החומה על שביל המעבר, בניגוד לתכנית ובניגוד למוסכם.
כן בנו הנתבעים קיר אבן או בלוקים (להלן:- "הקיר") בתוך שטח החנייה ותריס גלילה בתוך שטח החניה (להלן:- "התריס"), כך ששטח החניה צומצם באופן משמעותי לעומת התכנית שהוגשה ואושרה.
התובע טוען, כי החומה, הקיר ותריס הגלילה נבנו על שטחו בהתאם לחלוקה וההסכמה אשר מחייבת את הנתבעים כלפיו בהיותו הבעלים של מחצית הזכויות וכמי שרכש המקרקעין יחד עם כל הזכיות הנלוות להם ועל כן נדרשים הנתבעים להרוס את החומה, הקיר ותריס הגלילה.
6.לבד מטענותיו של התובע לעניין שימוש וחלוקת המקרקעין, טוען התובע גם לנזקים כספיים עקב מעשיהם או מחדליהם של הנתבעים.
במהלך שנת 2011 הגיש התובע בקשה להיתר בנייה לוועדה לתכנון ולבנייה, לבניית בית בחלקו במקרקעין. ביום 12.5.11 הוגשה התנגדות מטעם הנתבעים למתן היתר הבנייה.
לטענת התובע, בשל התנגדות הנתבעים, עוכבה בנית בית מגורים על המקרקעין משך 20 חודשים. הוועדה לתכנון ובנייה התנתה מתן ההיתר, בהריסת הקיר.
כן טוען התובע, כי הנתבעים מפעלים במקרקעין גן ילדים או פעוטון בניגוד לתב"ע החלה על המקרקעין, או מבלי שניתנה לכך הסכמתו של התובע.
התובע טוען כי בשל מעשיהם של הנתבעים נגרמו לה הנזקים הבאים: הפסד דמי שכירויות – בגין עיכוב בבניית הבית משך 20 חודשים כאשר דמי שכירות עבור כל חודש- 7,000 ₪ - סך הכל הפסד בסך 140,000 ₪ (או לחלופין לפי עלות שכירות ששילם התובע בפועל – 56,000 ₪, לפי עלות חודשית של 2,800 ₪), תשלום לעורך דין בגין הצורך להתמודד אל מול הנתבעים בוועדות התכנון בסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ, עוגמת נפש אובדן זמן והנאה- המוערכים בסך- 50,000 ₪ השימוש הנעשה על-ידי הנתבעים בשטחם כגן ילדים גורם לירידת ערך או מטרד, כך שהנזק בגינם מוערך בסך 150,000 ₪.
התובע עותר לחייב הנתבעים להרוס את החומה, הקיר, תריס הגלילה וכל בנייה או מכשול המפריעים לו או מי מטעמו לעשות שימוש חופשי במעבר ובחנייה, ליתן צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבעים או מי מהם או מטעמם לחסום או להפריע או למנוע בכל דרך שהיא את שטח המעבר והחניה כמפורט בתכנית הפיתוח; ליתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להפעיל במקרקעין גן ילידים או פעוטון וכן לחייב את הנתבעים לשלם לו את נזקיו הכספיים בסכום כולל של 348,775 ₪.
7. הנתבעים טוענים, כי בנו את ביתם לאחר קבלת היתר הבנייה ובהתאם להיתר הבנייה. הנתבעים צרפו תכנית מדידה, ממנה ניתן ללמוד, לטענתם, כי בשביל המעבר נותר מעבר ברוחב של 96 ס"מ.
עוד טענו הנתבעים, כי כל שנבנה - נבנה בהסכמת הבעלים במועד הרלוונטי- מר שלהוב. אילו אכן היה מתנגד לבנייה היה פועל בעניין כפי שעשה בעניינים להם התנגד. אף הבעלים הנוספים שרכשו את הקרקע ממר שלהוב- מר דוד כהן לא התנגד לבנייה הקיימת, משכך רכש התובע את זכויותיו במקרקעין כפוף להסכמות הבעלים הקודמים (שנתנו הסכמתם לבנייה הקיימת), תוך שהם מוותרים ויתור מוחלט על השטח הבנוי לטובת הנתבעים.
יצויין, כי בהמשך טענו הנתבעים להתיישנות התביעה, טענה שאין מקום להתייחס אליה, נוכח השלב שבו נטענה (וגם עניינית לאור הוראות סיפת סעיף 5 (2) וסעיף 21 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958). עוד טענו הנתבעים בהמשך (מבלי שטענו לכך בכתב ההגנה), כי עסקינן בסטייה, ככל שהיא קיימת, שהיא זוטי דברים ואין הצדקה בגינה להורות על שינוי המצב הקיים.
8.בתאריך 8.2.15 הגיש התובע חוות דעת מומחה מטעמו, שנערכה על - ידי מר נתן שלסינגר- מודד מוסמך, המודד שליווה כמודד את בניית הבית.
בפרק מסקנות בחוות דעתו קובע המומחה כך:
"9. על סמך המדידה שערכתי, החומה בקצה החלקה, ליד החניה, חורגת ב-43 ס"מ מקו הגבול.
10. החומה לצד המבנה, לכיוון מזרח, נמצאת במרחק של 76 ס"מ מקו הגבול בחלקה הצפוני, ובמרחק של 79 ס"מ בצידה הדרומי."
הנתבעים אף הם תמכו טענותיהם במפת מדידה, אלא שמפה זו לא הוגשה באמצעות עורכה ולא הוגשה חוות דעת המתייחסת למפה זו.
בהמשך, הגיע בית המשפט למקום והתרשם מטענות הצדדים באופן בלתי אמצעי.
במסגרת שמיעת הראיות, מטעם התובע העיד התובע אשר הקדים והגיש תצהיר עדות ראשית. כן נחקר המומחה מטעם התובע, מר נתן שלסינגר.
מטעם הנתבעים העיד נתבע מס' 1 , אשר הקדים והגיש תצהיר עדות ראשית.
כמוצגים צורפו בין היתר, תכניות הבניה כפי שהוגשו לוועדה המקומית, הן על ידי התובע והן על ידי הנתבעים וכן צורפו פרוטוקולים של הוועדה המקומית עובר למתן היתר הבניה עבור התובע.
דיון:
התביעה הקניינית:
9.עיקר המחלוקת בין הצדדים, נוגעת לשאלה הקניינית, לעניין זכות השימוש במקרקעין, הכוללת בתוכה את הסכמות הצדדים באשר לשימוש זה.
בין הצדדים לא נחתם הסכם שיתוף באשר לחלוקת השימוש במקרקעין ולמעשה, בהעדר הסכם שיתוף, חלות על הבעלות הוראות סעיף 27 לחוק המקרקעין, המורה:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם."
ואולם, על פניו, אין חולק, כי הגם שהדברים לא נרשמו מפורשות, כי קיימת בין הצדדים הסכמה לחלוקה ברורה של המקרקעין, כך שכל אחד מהצדדים יכול לנהוג מנהג בעלים רק במחצית מהמקרקעין, שעליו ייבנה ביתו וסביבו תמוקם חצרו.
שביל המעבר:
10.אותה חלוקה של המקרקעין, כפי שהוסכמה בין הצדדים, נלמדת למעשה מתוך תכניות הבניה שהגישו הנתבעים בשנת 1995. בהתאם לתכניות הבניה, חולקו המקרקעין לשני חלקים של כ- 500 מ"ר כל אחד מהם.
הדברים עולים מתוך תכניות הבניה. כך למשל, בתכנית הבניה שהגישו הנתבעים, מצויין אורך המגרש 46.30 ומ' ואילו חלקם של הנתבעים מסומן ב- 24.25 מ'. רוחב המגרש מסומן 21.45. מכפלת האורך ברוחב מביאה לשטח של 520.1625 מ"ר. מתוך שטח זה יש להפחית את שטח שביל המעבר שאורכו כ- 17 מ' ורוחבו 1.20 מ', כך ששטחו 20.4 מ"ר ובסך הכל עומד שטח הנתבעים על כ- 500 מ"ר.
יצויין, כי ביחס לאורך שביל המעבר ציין המודד שלסינגר, כי הוא מעריך שמדובר במעבר באורך של כ- 17.5 מטר. בדיקתי באמצעות סרגל הצביעה על כך שמדובר בכ- 17 ס"מ על גבי המפה ולמעשה באורך של כ-17 מטר. בכל מקרה, גם אם בדיקתי אינה מדוייקת הרי שגם בהתאם להערכת המומחה, שטח השביל עומד על 21 מ"ר.
כפי שהדבר עולה מתוך פרוטוקול הדיון בעניין המ' 1266/95 שלהוב לא חלק על אותה חלוקה של המגרש, כאשר המחלוקת היחידה נגעה לעניין החניה, שלגביה הוסכם מפורשות, כי שטח החניה אשר יוצקה לשכן יהיה בתחום שטחם של הנתבעים.
מכאן, יש לקבוע, כי המפות, הקובעות את החלוקה של המגרש הינן למעשה מפות המשקפות הסכם שיתוף בין בעלי הנכס שלפיו, כל אחד מהצדדים יעשה שימוש בלעדי במחצית המגרש, כפי שסומנה בתכניות הבניה במסגרת בקשת ההיתר שהוגשה על ידי הנתבעים לוועדה המקומית.
11.יצויין, כי הדברים עולים גם מתוך הסכם הרכישה של התובע בנוגע למגרש. להסכם זה, כפי העולה הימנו, צורף תשריט המסמן את חלקו של התובע במגרש כ- 192/B. התשריט אמנם לא צורף, אך ברור שאמנם היתה כוונה לחלק את המגרש לשניים והדברים עולים גם מתוך הבקשה להיתר שהוגשה על ידי התובע ומפות המדידה שנערכו על ידי המודד מטעמו (שם היו הנתבעים אלו שכונו "שכן").
בנוסף, צויין בהסכם הרכישה מפורשות בסעיף 3.2.:
"הקונים מצהירים כי ידוע להם כי החניה לרכב הינה כמצוין בתשריט פיתוח בהיתר הבניה של המחצית השניה, שלגביה הוצא היתר בניה. כמו כן מצהירים כי ידוע להם שהחניה מסומנת בתשריט עבור 2 היחידות כולל דרך הגישה הרגלית לנכס. התשריט מצ"ב להסכם. מובהר בזה כי השביל המוביל לנכס הינו להולכי רגל בלבד."
12.לאור מסקנתי, לפיה חלוקת המגרש היתה לשני חלקים בני 500 מ"ר כל אחד, העולה מתוך התכניות אותן הגישו הנתבעים לוועדה המקומית, הרי שמכאן יש לקבוע, כי הסכמת הצדדים הנוגעת לשביל המעבר הינה הסכמה, כי שביל המעבר יהיה בתוך שטח התובע ולא בתוך שטח הנתבעים.
נראה, כי הנתבעים מתייחסים לשביל הגישה כאילו מדובר בהטבה שמבקשים הנתבעים להיטיב עם התובע, כאשר הם מואילים לאפשר לתובע לעבור על מנת להגיע לחלקתו ואולם, למעשה אין כך הדבר. מדובר בחלוקה של המקרקעין, אשר מאפשרת לבעל הנכס האחורי להגיע לחלקתו, כאשר הגישה לחלק זה של המגרש נעשית על חשבון בעל החלק האחורי של המגרש, שמשטח החלק האחורי נגרע החלק הנועד למעבר ואילו משטח הנתבעים לא נגרע דבר לצורך אותו מעבר והם נהנים מזכות בעלות בפועל משטח בן 500 מ"ר.
13.לפיכך, איני סבורה, כי המחלוקת בהליך דנן הינה מהו רוחב שביל המעבר שאפשרו הנתבעים לתובע לעבור דרכו, אלא כיצד נעשית חלוקת השימוש במקרקעין על ידי הצדדים, באופן שבו חלוקת השימוש במקרקעין תהיה שוויונית והתובע יקבל את חלקתו, כפי שסוכמה.
במסגרת הדיון בתיק המ' 1266/95, כאמור, לא עלתה סוגיה זו כסוגיה השנויה במחלוקת, היות ולא היתה מחלוקת בנקודה זו, כשגם התכניות שיקפו חלוקה שוויונית של המקרקעין.
14.בנסיבות אלו, יש לאמץ את החלוקה במקרקעין על פי התכניות שהגישו הנתבעים, במסגרת בקשתם להיתר.
כפי שהסביר המודד שלסינגר, על גבי תכנית הפיתוח, ניתן לראות סימון של החומה התוחמת את המגרש ברוחב של 20 ס"מ ולאחריה שביל המעבר ברוחב של מטר אחד. מדובר במידות מצטברות, כפי שהסביר המומחה.
מידות אלו, מתיישבות, כפי שהדבר עולה מהחישוב לעיל, גם עם חלוקה שוויונית של המגרש, כך שכל אחד מבעלי המגרש יעשה שימוש במחצית המגרש.
15.בהתאם למדידה שערך המומחה שלסינגר, הרי שהנתבעים אשר בנו על גבול חלקם במגרש חומה בסמוך לשביל המעבר, חרגו בבנייה זו ובנו את החומה באופן שבו במקום 1.2 מ', מקו החלוקה של המגרש, נותר רוחב של בין 79 ס"מ ל-76 ס"מ.
במפת המדידה של המודד אורטבסקי לזר, מצויינת מידה בצד צפון מזרח של המגרש (תחילתו של השביל) של 92 ס"מ.
המודד ארטובסקי לא נתן חוות דעת ולא נחקר בנוגע למפה זו שהוגשה, אף לא ברור האם התחשב בחומה בעת שערך את המדידה אם לאו. איני סבורה לפיכך כי יש לסמוך על חוות דעת זו. בכל מקרה, גם לשיטתו של המודד ארטובסקי, הרי שהחומה נבנתה תוך חריגה מהגבולות שנקבעו בתכנית הפיתוח.
לאור האמור, הרי שעל פניו, בהתאם למדידה שנעשתה על ידי המודד שלסינגר, פלשו הנתבעים לשטחו של התובע ועליהם לפנות שטח זה.
למעשה, בעדותו אישר הנתבע את הפלישה וציין לגביה, כי שעה שהתובע ידרש לבנות חומה לביתו, הוא ידאג להרוס את החומה ובכך למעשה שלל כל מחלוקת בסוגיה זו (ראה עמ' 24 לפרוטוקול שורות 10-12, 20-21).
16.הנתבעים טענו בסיכומיהם כי מדובר בפלישה שולית, שאין הצדקה בגינה להרוס את החומה שנבנתה על ידם.
אין בידי להסכים עם הנתבעים, גם לו היה מקום לקבוע, כי אין מדובר בהרחבת חזית.
רוחב השביל בהתאם לתכנית, אמור לעמוד על מטר אחד. כיום רוחבו כשמונים סנטימטרים. על התובע לבנות בקו הגבול גם חומה ברוחב של 20 סנטימטר. משמעות הדבר היא, כי רוחבו של השביל יצטמצם בעתיד לכ- 60 ס"מ (או 70 ס"מ, ככל שמחצית החומה תיבנה בשטח השכן הגובל). מדובר בצמצום רוחב השביל בכ- 40%. צדק ב"כ התובע בסיכומיו כאשר ציין, כי רוחב זה כלל אינו מאפשר נגישות לביתו של התובע, כאשר מדובר בנגישות של בעלי מוגבלויות, או בצורך להכניס חפצים אלו ואחרים לבית. מעבר לכך, שעה שמדובר בשביל שהוא צר מאוד, אין ספק כי הדבר פוגע באיכות הכניסה לבית ובתחושה של באי הבית, שעה שהם נאלצים לעבור דרך שביל צר וייתכן אף לירידת ערכו.
17.לאור האמור, מצאתי מקום לקבוע, כי על הנתבעים להרוס את החומה שהוקמה במקביל לשביל המעבר.
הצדדים יבנו יחד חומה חלופית, שרוחבה יקבע בהסכמה ביניהם (לאור העובדה שרוחב החומה לא נקבע בתכניות הבניה).
עיתוי הריסת החומה ובניית חומה חדשה תחתיה יעשה בתיאום בין הצדדים, בשים לב לטענת הנתבע בעניין במהלך עדותו, כי בעת הצורך יסכים להריסת החומה, שכן, כיום, השטח הצמוד לגבול שטח התובע פנוי, כך שלתובע יש אפשרות מעבר גם ללא בניית החומה החיצונית לבית.
ככל שלא תושג הסכמה באשר לעיתוי, תיהרס החומה בתוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין.
החניה
18.ככל שהדבר נוגע לחנייה, הרי שביקור בית המשפט במקום מלמד, כי המצב בשטח אינו תואם את תכניות הפיתוח.
ראשית וכפי שצויין מעלה, החניה כולה מצויה בתוך שטחם של הנתבעים.
בהתאם להסכמה שהושגה בתיק המ' 1266/95, התחייבו הנתבעים לאפשר לתובע ולקודמיו לחנות בחניה, הגם שהיא מצויה בשטח הנתבעים.
הסכמה זו, קיבלה תוקף של החלטת בית המשפט.
19.לטענת הנתבעים, אין מדובר בהסכם שיתוף במקרקעין והוא אינו מחייבם כלפי התובע, כאשר קודמיו של התובע לא חלקו על אופן השימוש בחניה על ידי הנתבעים.
איני יכולה לקבל טענה זו. הסכם השיתוף אמנם לא נרשם בספרי המקרקעין, אלא שרישומו של הסכם השיתוף אינו זה שיוצר את הסכם השיתוף, כאשר הייתרון ברישום הסכם השיתוף נעוץ בכך שהרישום נועד ליצור מניעות גם כלפי מי שהיה לבעליהם של המקרקעין לאחר עריכת הסכם השיתוף.
במקרה דנן, מאז נכרת ההסכם שבין הנתבעים ובין שלהוב התחלפו אמנם שני בעלים, אלא שהסכם השיתוף התייחס גם לאפשרות זו. בהסכמת הצדדים, כפי שבאה מפיהם, צויין "שלהוב או מי מטעמו".
בהצהרת ב"כ הוועדה הדברים צויינו אף באופן מפורש, כאשר ניתנה שם התייחסות מפורשת לכך שההסכם חל גם על חליפיו של שלהוב, כשב"כ העיריה ציין: " תוקצה חניה גם עבור בעלי הזכויות בחלק השני של המגרש (שכיום שייכות למר שלחוב)".
כאמור, בהסכם רכישת המקרקעין על ידי התובע הדברים אף צויינו מפורשת.
אמנם, ייתכן וקודמיו של התובע לא התנגדו, לטענת הנתבעים, לאופן שבו בנויה החניה כיום, אלא שיש לזכור, כי קודמיו של התובע לא נדרשו להיתרי בניה ולכן לא היו צריכים למדוד את המקרקעין ולבדוק האם הנתבעים עמדו בהתחייבותם. היו אלה קודמיו של התובע, אשר ציינו את מידות החניה בהסכם המכר לתובע, כאשר הפנו בעניין זה לתכנית הפיתוח שהגישו הנתבעים.
מכאן, הנני סבורה, כי לאור הסכמת הצדדים, הרי שהסכם השיתוף בעניין זה מחייב את הנתבעים.
20.מעבר לאמור, אצייו, כי התנערות מהסכם השיתוף הינה התנערות חסרת תום לב. ברור לצדדים כולם, כי עסקינן במגרשים, שאפשרות הגישה למגרש האחורי הינה אפשרות מוגבלת. אפשרות זו הינה בעלת אפשרות גישה רגלית בלבד, כאשר תנאי לבנייה הוא חניה.
לא בכדי הוגשה המרצת הפתיחה, שכן ככל הנראה התעוררה מחלוקת בסוגיה זו והנתבעים אפשרו את החניה בשטחם, היות שהוברר להם כי לא ניתן יהיה לאשר את הבניה ללא הסדרת העניין.
מכאן, גם אין כל הצדקה לאפשר חזרה מהסכמה זו, שיש בה כדי לאיין כל אפשרות בנייה במגרש התובע.
21.בפועל, הנתבעים לא התנערו מההסכמה, אלא ביקשו לטעון, כי החנייה הקיימת עונה על דרישות התובע ויש להסתפק בה.
בהתאם לתכנית הפיתוח, עומק החניה הוא חמישה מטרים ואילו בפועל עומק החניה הוא 3.30 מטרים, לפי שיטת התובע, כאשר לשיטת הנתבעים, עומק החניה הוא 3.70 מטרים.
המחלוקת בין הצדדים נובעת מעימוד החומה על קו הגבול של המגרש, כאשר לשיטת מומחה התובע, החומה חורגת מעבר לקו הגבול ואינה משקפת את גבולות המגרש.
22.בתשריט שנעשה על ידי המודד מטעם הנתבעים, ניתן לראות, כי החומה מסתיימת בקו הגבול. מנגד, בשרטוט מסומן גם משטח גרוליט, שבו רוצפה החניה, כאשר ניתן לראות, כי משטח הגרנוליט חורג מגבולות המגרש, כך שעל פניו, הגם שקו החומה לא סומן מחוץ לחניה, בהיותו מסתיים בקו הגרנוליט, נראה, כי אין מחלוקת בין המומחים גם בנקודה זו.
אציין בנוסף, כי מדידתי את קו החומה החיצונית בתשריט המדידה של המומחה ארטובסקי, מקו השער ועד לגבול המגרש, העלה מדידה של כ- 13 סנטימטר וכיוון שמדובר בקנה מידה של 1:250, הרי שמדידתו של המומחה תואמת יותר את טענת התובע.
מכל מקום, בחוות הדעת מטעם מומחה התובע ניתנה התייחסות מפורשת לנקודה זו ומצאתי מקום לאמץ את קביעת המומחה בעניין.
23.התובע טוען, כי יש לאפשר לו לחנות בשטח בהתאם לתכנית הפיתוח ולשם כך על הנתבעים להרוס אדנית שהוקמה בתוך שטח החניה.
התובע טוען בנוסף, כי לאור העובדה ששוליה השמאליים של החניה גודרו, הרי שהחניה אינה נוחה (שכן הוא נתקל בקושי לפתוח את דלת הנהג).
הנתבעים טוענים מנגד, כי גם במצב הקיים, יכול התובע לחנות בנוחות.
לכך השיב התובע בתמונות שצרף, מהן עולה, כי לא כל רכבו חונה בחניה.
24.מצב השטח כיום הוא שהבית שאמור להיבנות מדרום מערב למגרש טרם נבנה. כיום, נמשכת החניה במשטח המרוצף באבנים משתלבות, המצוי מחוץ למגרש ולכן אין כל קושי להחנות את הרכב כאשר חלקו בתוך החניה וחלקו על משטח המשתלבות, מחוץ לשטח המגרש, כשהמגרש ממילא אינו מגודר בנקודה זו.
25.ואולם, הכרעתי אינה נוגעת למצב הדברים היום והיא בוודאי נוגעת לדרישת העיריה, אשר התנתה קבלת טופס 4 בהסדרת מקום חניה.
ייתכן, לו היה מוצג כראיה תקן החניה הנדרש על ידי העיריה, ייתכן והיה מקום, גם נוכח תכנית הפיתוח, להסתפק בחניה שונה מזו שבתכנית הפיתוח, שכן בסופו של דבר, מדובר בהתחייבות של הנתבעים לחניה בתוך שטחם וגם אם מדובר בחנייה שונה במקצת, הרי ששעה שייעוד החניה נשמר, אין צורך לעמוד בדווקנות על צורת החניה, אם היא נותרת פונקציונילית והריסתה מנגד עלולה לגרום לנזק ממון משמעותי לנתבעים.
אלא, ששעה שלא הוצגה לפניי דרישת העיריה בנוגע לאופן שבו צריכה להיות תכנית החניה, הרי שיש להיצמד להסכמת הצדדים בעניין, דהיינו על הנתבעים לאפשר לתובע מקום חניה בהתאם למידות שנקבעו בהסכם הפיתוח, גם אם משמעות הדבר היא שעל הנתבעים להרוס חלק מהבניה בשטח, שאינה תואמת את תכניות הפיתוח.
26.התובע טוען כאמור, כי בצד החניה הוקם קיר, המשמש גדר (חלקו בנוי באבן וחלקו גדר עץ, אשר אינו מאפשר חנייה נוחה. רוחב החניה והצורך לאפשר מעבר רכבים לימין רכב התובע החונה בחניה, על מנת לאפשר כניסה לחניית הנתבעים דרך תריס הגלילה, מלמד, כי אמנם על התובע להיצמד עם רכבו לקיר באופן המונע יציאה נוחה מהרכב, עקב מגבלה בפתיחת דלתות הרכב.
בתכנית הפיתוח רק שליש החניה הפנימי לערך גובל בקיר, הן המדרגות הממוקמות לצד החניה ואילו יתר שטח החניה נותר פתוח. אותו חלק מוגבל הוא חלק שלרוב אינו מגיע לדלת הרכב וממילא אין בו כדי לפגוע בנוחות היציאה מהרכב.
27.עסקינן כאמור בשטח של הנתבעים, הנתבעים אפשרו לתובע חניה, אך מובן, כי הם רשאים להמשיך ולנהוג בביתם מנהג בעלים, לרבות באשר לביצוע עבודות בניה בביתם, מחוץ לשטח החניה. הנתבעים ביקשו למעשה לגדר את ביתם, באופן שיקנה להם פרטיות, גידור שעל פניו הוא לגיטימי.
לאור האמור, מצאתי מקום לקבוע, כי כל קיר שיבנה בצמוד לשטח החניה, שגבולותיו נקבעו בתכנית הפיתוח, ייבנה רק על פי תכנית בניה כדין וככל שלא יינתן אישור הרשות, הרי שעל הנתבעים להסיר אותו, לאור טענת התובע, כי אותה חומה מפריעה לו להחנות את רכבו.
28.לאור האמור, מצאתי מקום לקבוע, כי הנתבעים יאפשרו לתובע, למי מטעמו, או לחליפיו, חניה בהתאם לתכנית הפיתוח, דהיינו חנייה באורך של חמישה מטרים (אין מחלוקת בין הצדדים באשר לרוחב החניה). לשם כך, יהרסו הנתבעים כל בנוי המצוי על שטח החניה שהוקצה לשימוש מגרש התובע.
לצד החניה, תינתן לנתבעים אפשרות להסדיר הקמת חומה, לרבות הסדרת המצב הקיים בתוך 12 חודש. ככל שלא תוסדר הקמת הקיר בהיתר, יהרסו הנתבעים את הקיר (או יגיעו עם התובע להסכמות בדבר האיזור שבו תוכל הגדר להישאר).
התביעה הכספית:
29.אציין כבר בפתח הדברים, כי תביעתו של התובע בעניין זה נראית כתביעה שהוגשה כלאחר יד, בלא פירוט מתאים ובלא ראיות מספיקות, הן באשר להוכחת עילת התביעה והן באשר לנזק.
עיכוב בביצוע הבניה עקב התנגדות הנתבעים לתכניות הבניה שהוגשו.
30.לטענת התובע, חרף ההסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין, הגישו הנתבעים התנגדות סרק לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בעת שהתובע הגיש את תכניות הבניה של ביתו לאישור.
עקב התנגדותם של הנתבעים, עוכבה הבניה למשך כעשרים חודשים, עד אשר ניתן האישור וגם אז, ניתן האישור רק לאחר שהתובע שכר שירותיו של עורך דין.
הנתבעים טוענים, כי אין כל קשר בין ההתנגדות שהוגשה מטעמם ובין העיכוב בתכניות הבניה, כאשר בשלב כלשהו, העיכוב נבע ממשיכת הבקשה לאישור על ידי התובע והגשתה מחדש בשלב מאוחר יותר (בנקודה זו אציין כבר עתה, כי התובע משך בקשתו מדיון ספציפי והבקשה נדונה בדיון שהתקיים כשבועיים לאחר מכן).
31.ביום 9.5.11, הגישו הנתבעים התנגדות לאישור התכנית. בהתנגדותם התייחסו הנתבעים לגובה החומה שאמורה היתה להיבנות וכן לתכנון המרתף.
ככל שהדבר נוגע לחנייה, נוסחה התנגדותם של הנתבעים כדלקמן:
"2) אין גישה לכניסת רכבים שמצויינים בתוכנית שהוגשה ומופיעים במרתף, לא ניראה שום סיכויי שהרכבים הנ"ל יכולים להיכנס למגרש, קיים מעבר צר מאוד דרך המגרש שלי של 1.20 בלבד.
3) לפי הבנתי לא ניתן לבצע סיבוב וחניית הרכבים או יציאתם מהמרתף החוצה עקב מעבר צר מאוד מבקש התייחסות אגף התנועה לכך בערנות."
הנתבע נשאל לעניין התנגדות שהגיש והשיב, כי הגיש התנגדות לעניין הבריכה בלבד וכי בעקבות התנגדות זו, שונה מיקום הבריכה.
כן ציין הנתבע בעדותו:
"דוד כהן לא רצה להיכנס לבית עם מעלית והוא אמר תחתום לי, אמרתי לו לא חותם לך. דוד כהן רצה לעשות חניות ולכל חדר לשים מעלית ואמרתי לו שאני מסרב לחתום אין לך מעבר עם אוטו....הוא לא דיבר על מעבר להולכי רגל בחיים, דוד כהן רצה להכנס עם האוטו לתוך החניון... בוועדה הלכתי אתו יד ביד, לעניין הבריכה אמרתי לו תרחיק אותה ממני כי אני אדם שומר שבת, אז איזה עיכובים.
הוא בנה קיר 10 מטר גובה 3 מטר יצא החוצה, בגלל זה אין לו טופס 4. איזה יתנו לו טופס 4 ותעודת גמר ולא אמרתי מלה ואתה ואמר שאני מעכב בנייה."(עמ' 23-24).
וכן:
"... מהתחלה שאני בניתי כתוב שאני נותן לו חנייה, מה אני עובר על החוק. בנוגע למה שכתבתי בהתנגדות הוא רצה שאני אזיז את החומה והוא יוכל להכנס עם האוטו." (עמ' 25 לפרוטוקול שורות 6-7).
עיון בהתנגדות שהוגשה מלמד, כי התנגדותם של הנתבעים לא היתה לסידור החניה במגרשם, אלא התנגדותם היתה לכך שהתובע יכנס עם רכבו לשביל המעבר, או יחנה את רכבו בכיוון אחר. אין כל התנגדות, כפי שצויינה על ידי התובע, לאותן הסכמות שהושגו בשנת 1995.
לא ברור האם לאחר הגשת ההתנגדות שונתה תכנית ההגשה, או שהנתבעים לא הבינו נכונה את התכנית שהוגשה, מכל מקום, נוכח סידור החניה בתכנית הפיתוח, סידור שהובא ככל הנראה גם בתכניות ההגשה של התובע, נדחתה ההתנגדות והתכנית אושרה, כשלא נגרם כל עיכוב כתוצאה מאותה התנגדות, שהלוא, כבר במהלך הדיון בוועדה הראשונה שהתכנסה על מנת לדון בבקשה, נדחתה ההתנגדות.
32.ואולם, הוועדה קבעה תנאי נוסף במסגרת אותו היתר שניתן והתנאי הוא, כי תנאי למתן ההיתר הוא הריסת הבנוי על גבי החנייה, כך שמלוא החנייה שנקבעה בתכנית הפיתוח תעמוד לרשות התובע.
קביעה זו צויינה גם בפרוטוקול הוועדה מיום 17.1.12 וגם בפרוטוקול הוועדה מיום 28.2.13.
תנאי זה שונה רק בפרוטוקול הוועדה מיום 11.3.13 באותו דיון צויין, כי נעשתה פנייה מעורך דין לפיה התבקש לאשר מתן היתר גם ללא הריסת הבנוי על החניה. בעקבות אותה פניה, החליטה הוועדה לאמץ את החלטת ועדת המשנה מיום 5.3.13, אשר התנתה מתן ההיתר בהמצאת העתק כתב התביעה כאן והתחייבות לבצע הריסת הגדר עוד קודם מתן טופס 4, בלא שההיתר יותנה בהריסה.
באותה וועדה אף צויין, כי ניתן דו"ח בגין התחלת עבודות הבניה ביום 11.2.13.
33.עיון בפרוטוקולים של הוועדה, הן זו שמיום 28.2.13 והן זו שמיום 11.3.13 מלמד, כי העיכוב במתן האישורים לא נבע רק מדרישת הוועדה להרוס את הבנוי על החניה, אלא גם מדרישות נוספות.
אין במסמכים שצורפו כדי להסביר את פער הזמנים בין כינוס הוועדה בחודש פברואר 2012 ובין כינוסה בפברואר 2013, כאשר גם בהחלטת הוועדה מחודש פברואר 2013, מופיעות הערות רבות בנוגע לתכניות שהוגשו. עיון בפרוטוקולים מלמד, כי נושא הריסת החניה הוסדר בתוך ימים אחדים בין כינוס הוועדה ביום 28.2.13 ובין כינוסה ביום 11.3.13 ולמעשה נושא זה לא היווה עיכוב במתן ההיתר, לאחר שניתן פתרון לעניין ובוודאי לא היווה עיכוב בביצוע הבנייה, שהחלה בפועל עוד טרם מתן ההיתר ועוד טרם כינוס הוועדה ביום 28.2.13.
34.אשר לשכר טרחתו של עורך הדין בגין הייצוג בפני הוועדה, לפי עדותו של התובע, שני עורכי דין טיפלו בעניין. עורך הדין הראשון, עו"ד ארדן, טיפל בנושא ההתנגדות משנת 2012.
מעבר לעובדה שלא הוצגה חשבונית בגין שיעור התשלום לעו"ד ארדן, הרי שכפי שציינתי מעלה, התנגדותם של הנתבעים לא היתה דווקא בנושא החניה ולא הועלתה על ידם כל טענה לעניין החניה המצויה בשטחם. מכאן, מדובר בהתנגדות לגיטימית של שכנים, ההתנגדות נדונה ולא הביאה לכל עיכוב באישור התכנית והעובדה שהתובע בחר לשכור שירותיו של עו"ד, שעה שמדובר בהתנגדות לגיטימית, אינה מצדיקה שיפוי שכרו מאת הנתבעים.
אשר לשלב השני, בשנת 2013, הוועדה ציינה, כי נעשתה פנייה מאת עו"ד להסדיר את נושא החנייה. בנקודה זו הנתבעים כבר לא היו מעורבים, לאחר שהתנגדותם נדחתה.
אשר לפעולתו של התובע בעניין, ציין התובע:
"...בעיריה אמרו לי שאני לא יכול לקבל היתרים עד שאני אסדיר את החנייה, אז פניתי לעו"ד יורם דהאן והוא דיבר עם מישהו לא זוכר את שמו אולי משה, הוא אמר שהוא יביא לי היתרים אבל טופס 4 לא אקבל עד שאני לא אסדיר חנייה." (עמ' 16 לפרוטוקול שורות 26-29)
התובע, כאמור, לא הציג חשבוניות של עורך הדין, אולם למרות האמור, בשים לב לכך שאמנם נעשתה פנייה באמצעות עורך דין על מנת להסדיר בשלב זה ההיתר ובשים לב לכך שהנתבעים עצמם ככל הנראה לא היו מעורבים בעניין (כך העיד הנתבע: "כרגע הוא עמד ואמר שהוא לא היה אצלי אף פעם." (עמ' 25 שורה 9)), מצאתי מקום לפסוק לתובע בעניין זה סכום של 600 ₪, המשקפים שכר עבור אותה שיחה שנוהלה בין עוה"ד ובין הגורמים בעיריה, על מנת לדחות מועד ההריסה.
35.בשולי הדברים בנקודה זו, מצאתי מקום לציין, כי לאחר שהסתיימה הבניה, התובע עבר, על פי עדותו, להתגורר בבית, הגם שטרם ניתן לו טופס 4, כך שעצם ניהול ההליך המשפטי, לא עיכב השימוש בבית, למרות העדר טופס 4.
בנסיבות אלו ובשים לב לכך שדחיתי טענות התובע באשר לעיכוב בניה בעטיים של הנתבעים, הרי שגם אין כל מקום לפסוק לתובע פיצוי בגין עוגמת נפש.
עוולת מטרד
36.התובע טוען, כי בעצם העובדה שהנתבעים מפעילים בביתם פעוטון יש כדי להוות מטרד לתובע וכן הדבר גרם לירידת ערך נכסו של התובע.
37.טענתו זו של התובע לא הוכחה.
ראשית, מן הפן העובדתי, לא הוכח, כי בהפעלת הפעוטון בבית הנתבעים יש כדי להוות מטרד. התובע ציין, כי ההורים המביאים את ילדיהם בשעות הבוקר והצהריים מקימים רעש וחונים בסמוך לחניית התובע והתנהגותם זו מהווה מטרד.
הנתבע לעומת זאת העיד, כי מדובר בפעוטון המונה כשניים עשר ילדים וכי הם אינם מהווים מטרד.
בפועל, בעת ביקורי במקום, נוכחתי לראות, כי רחבת הכניסה לבית הצדדים היא רחבה מרווחת, שיכולים לחנות בה רכבים, מבלי לפגוע בכניסה לבית התובע.
לעניין הרעש, הרי שלבד מאמירה סתמית, לא הועלתה טענה ממשית בעניין. למשל, לא הוברר היכן ממוקם הפעוטון ביחס לביתו של התובע, האם הרעש מהפעוטון נמשך לאורך כל שעות היום ומה מידת הרעש הנשמע מבית התובע.
על פניו, טענת התובע הינה טענה כללית ובלתי מפורטת והיא נטענה בפועל עוד בטרם החל התובע להתגורר בנכס וטרם נחשף למטרד ממש.
זאת ועוד, התובע טוען, כי הפעוטון נפתח בניגוד לתב"ע החלה וללא היתרים. לכך השיב הנתבע, כי הגם שבתחילה לא ניתן רישיון לגן, הרי שבשנה האחרונה ניתן רישיון. התובע לא הביא את עמדת הרשות להפעלת גנים בבתים פרטיים ואף לא הציג את התב"ע הרלוונטית ממנה ניתן ללמוד, כי לא ניתן להפעיל פעוטון במקום.
38.אשר לירידת ערך ביתו של התובע, התובע לא תמך טענותיו בחוות דעת לעניין ירידת שווי ביתו ויש לזכור, כי התובע רכש את המגרש שעה שגן הילדים כבר החל לפעול, כך שבפועל, אם אמנם חלה ירידת ערך, הרי שהתובע נהנה ממנה, שעה שרכש את המגרש במחיר מופחת.
39.אין צורך לחזור על הפסיקה שהציגו הנתבעים בעניין ואומר בקצרה, כי אמנם, כעמדת הפסיקה שהובאה, שעה שנושא הסדרת פעוטונים נותר פרוץ (ובמקרה דנן, כאמור, לא הובאה עמדת הרשות בעניין), הרי ששעה שמדובר בפעוטון שאינו מונה מספר רב של ילדים, גם אם הדבר גורם לאי נוחות זו או אחרת לשכנים, אין מקום לאסור הקמת פעוטון, ממנו בסופו של דבר נהנית החברה בכללותה ואיסור גורף על הקמת פעוטונים, יביא לכך שכלל לא ניתן יהיה להקים פעוטונים, שהרי המציאות מלמדת, כי כל הפעוטונים ממוקמים בשכונות מגורים ואם הדבר מהווה מטרד, הרי שגם במקום חלופי יהווה הדבר מטרד לשכן אחר.
למען הסר ספק, אין באמור כדי לשלול הקמת פעוטון מקום בו מסתבר, כי מדובר במטרד של ממש, אלא שכיוון שבמקרה דנן לא הוכח מטרד מעבר לאי הנוחות שניתן לסבור כי קיימת מקום בו בשעות מסויימות ישנה תנועת רכבים רבה יותר, הרי שלא ניתן לקבוע שמדובר במטרד שיש מקום בעניינו להתערבות בית המשפט, בין במתן צווי מניעה ובין בפסיקת פיצויים.
לאור האמור, תביעת התובע בעניין זה, נדחית.
סוף דבר,
40.סוף דבר, תביעתו הקניינית של התובע מתקבלת.
על הנתבעים להרוס את החומה ואת כל הבנוי על שטח החניה, כפי המפורט מעלה בסעיפים 17 ו- 28 לפסק הדין.
אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 600 ₪.
היות ועיקר הדיון בתובענה נגע לעילה הקניינית ובשים לב לכך שעיקר התביעה הכספית נדחתה, מצאתי מקום לחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הוצאות המשפט, הכוללים עלות חוות דעת המומחה שלסינגר ורק מחצית מהאגרה ששולמה. הכל בצירוף ריבית כחוק מיום ההוצאה ועד לתשלום.
כן אני מחייבת את הנתבעים בנסיבות האמורות לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בשיעור של 3,000 ₪.
ניתן היום, ג' אדר תשע"ז, 01 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.
