ת"א 33842-07-12 חלבני נ' מרקור ואח'

לפניי תביעה ותביעה שכנגד שהוגשו בעקבות סכסוך שהתגלע בין משכיר לשוכר.

רקע כללי ותיאור הצדדים

התובע הוא תושב חוץ שבבעלותו בניין ברחוב הירקון 136 בתל אביב.

הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") שכר את הנכס שבבעלות התובע לצורך הקמת מלון בוטיק. הנתבע 2 הוא אחיו של הנתבע והנתבעת 3 היא יועצת נדל"ן בעלת רישיון תיווך במקרקעין אשר בתקופה הרלוונטית לכתב התביעה הייתה בת זוגו של הנתבע. שני האחרונים חתמו כערבים להתחייבויות הנתבע על פי ההסכם.

בין התובע לנתבע נוהל משא ומתן להשכרת הנכס ואף נוסחה טיוטת הסכם שלא נחתמה לאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות. בעקבות כך הגיש הנתבע ביום 13.10.2008 המרצת פתיחה (ה.פ. 200797/08) במסגרתה ביקש שבית המשפט יקבע כי בין הצדדים נחתם הסכם מחייב. במסגרת התובענה הוגשה גם בקשה דחופה לצו ארעי במעמד צד אחד ולצו מניעה זמני במסגרתה ביקש הנתבע כי בית המשפט ייתן צו האוסר על התובע לחתום על הסכם לעסקה נוגדת המפריעה או המסכלת את ההתקשרות ביניהם.

בעקבת ההליכים המשפטיים נוהל בין הצדדים משא ומתן שבעקבותיו נחתמו ביום 26.11.2008 שני הסכמים. האחד, כותרתו "הסכם שכירות בלתי מוגנת" לפיו השכיר התובע לנתבע את הנכס ללא קומת הגג לתקופה של 5 שנים עם אופציה להארכת חוזה לתקופה נוספת של 5 שנים (להלן: "ההסכם הראשון"). השני, כותרתו "תוספת להסכם שכירות בלתי מוגנת" על פיו הושכרה לנתבע קומת הגג של הנכס (להלן: "התוספת להסכם" או "ההסכם השני" . שני ההסכמים יחד יכונו "ההסכם" או "ההסכמים").

בעקבות טענות התובע כי הנתבע הפר את ההסכם עמו הגיש התובע תביעה בסדר דין מקוצר במסגרתה תבע תשלום דמי שכירות וסכומים אותם חייב הנתבע לשלם לו כמתחייב על פי ההסכם כפי שיפורט להלן וכן תשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם. סכום התביעה עמד על סך של 1,012,927 ₪.

הנתבעים 1 ו-2 הגישו בקשת רשות להגן שנתמכה בתצהירו של הנתבע. הנתבעת 3 לא הגישה בקשת רשות להגן. בתצהיר שניתן על ידי הנתבע בתמיכה לבקשת הרשות להגן טען זה כי בינו לבין הנתבעת 3 קיים הסכם שיפוי, כך שאם טענות ההגנה שטען תדחנה הוא מתחייב לשלם כל חוב שזו תחוב בתיק שבכותרת.

בדיון שהתקיים ביום 3.6.2013 בפני כב' השופטת אחימן שדנה בשעתו בתיק הודיע ב"כ התובע כי לאחר שפגישת המהו"ת שהתקיימה בין הצדדים לא הובילה לסיום הסכסוך הוא הודיע לבא כוחה של הנתבעת 3 כי עליה להגיש בקשת רשות להגן. מאחר שזו לא הוגשה הוא ביקש ליתן פסק דין מותנה נגדה. בהחלטת כב' השופטת נקבע כי התובע זכאי ליטול נגדה פסק דין וכי זה יינתן לאחר שייקבעו חיובם של הנתבעים 1 ו- 2 להם היא ערבה.

בהחלטת כב' השופטת שניתנה באותו דיון ניתנה לנתבע רשות להגן ותצהירו שימש ככתב הגנה. יש לציין שבמסגרת בקשת הרשות להגן העלה הנתבע טענה מקדמית ולפיה התוספת להסכם לא נכנסה לתוקף בשל קיומו של תנאי מתלה. הנתבע באותו דיון הודיע כי הוא אינו עומד על הבקשה המקדמית וביקש כי זו תוכרע כחלק מההליך הכולל. בדיון הורתה כב' השופטת על הגשת תצהירים. מטעם הצדדים הוגשו תצהירים של בעלי הדין בלבד.

הנתבע הגיש גם הוא תביעה כספית נגד התובע בבית המשפט המחוזי בתל אביב (49926-02-14). במסגרת התביעה טען בין היתר למצגי שווא של התובע בדבר קיומו של היתר לחדר שהיה על הגג ולהפסדים ונזקים שנגרמו לו עקב כך וכן טען לזכותו לקבל פיצוי מוסכם לאור הפרת ההסכם על ידי התובע. סכום התביעה עמד על סך של 3,399,935 ₪.

הצדדים הודיעו לבית המשפט המחוזי כי הם מסכימים שהתביעה שהגיש הנתבע תועבר לבית משפט השלום ותידון בפניי כתביעה שכנגד. בהחלטת כב' השופטת אברהמי בפניה היה קבוע התיק בבית המשפט המחוזי הושאר הדבר לשיקול דעתי. בהחלטה שניתנה על ידי ביום 15.1.2015 אישרתי את הסכמת הצדדים והוריתי להם להגיש את כתבי הטענות לתיק זה. בהחלטה נוספת שניתנה על ידי ניתנה לצדדים אפשרות להגיש תצהירי השלמה. מטעם התובע הוגש תצהירו של עו"ד שגיא כהן שייצג את התובע בהליכים המשפטיים שניהל נגדו הנתבע במסגרת התובענה לסעד הצהרתי והבקשה למתן צו המניעה וכן בחתימת ההסכמים. מטעם הנתבע הוגש תצהיר נוסף שלו.

בדיון ההוכחות נחקרו המצהירים בחקירה נגדית על תצהיריהם. הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

טענות התובע הרלוונטיות בתמצית

התובע טען כי הסכם השכירות השני נחתם לאחר שנעתר לבקשות הנתבע להשכיר לו את קומת הגג של הנכס. במסגרת התוספת הוסכם כי הנתבע מתחייב לבצע בעצמו ועל חשבונו שיפוץ של חדר על הגג ברמת שיפוץ וגימור שלא תפחת מיתר חדרי הבית בקומות התחתונות ובכל מקרה, החדר יהיה ברמה המאפשרת מגורי אורחים במלון. החדר יושכר לנתבע למשך עשרה וחצי חודשים מידי שנה כשדמי השכירות בגין החדר יעמדו על סך של 1,000$ לחודש. הנתבע התחייב על פי ההסכם להעמיד את החדר לשימושו של התובע לתקופה רציפה של חודש ושבועיים במהלך השבועיים האחרונים של חודש ינואר וחודש פברואר במלואו. בהתאם להסכם השני על הנתבע היה להפקיד ערבות בנקאית על סך של 150,000$.

הנתבע הפר הפרה יסודית את החוזה, עת שיפץ ו/או בנה את החדר על הגג מבלי שהיה בידו היתר בנייה כמתחייב על פי הוראות ההסכם. בגין כך פעלה נגדו עיריית תל אביב והוצא צו הריסה לחדר. הנתבע התחייב כלפי התובע להסדיר חוקית ולקבל את כל ההיתרים הדרושים לצורך בניית החדר. כמו כן התחייב להסדיר את הרישוי של החדר עד לינואר 2011 וכן לשאת בעלות שהייתו של התובע במלון קראון פלאזה בתל אביב במשך 45 יום במהלך התקופה בה לא ניתן יהיה לשכן את התובע בחדר על הגג וזאת עד לעלות של 250$ ליום. הנתבע התחייב בנוסף כי במידה שהתובע ישהה במלון פחות מ-45 יום, יישא בעלות החלק היחסי של אותם הימים בהם שהה במלון, אך אם עד לחודש ינואר 2012 לא יעלה בידי הנתבע להסדיר את קבלת ההיתרים לבניית החדר על הגג, יעמדו לזכותו של התובע הימים שבהם לא שהה במלון במהלך שנת 2011 בנוסף ל-45 יום בשנת 2012 והנתבע יישא בתשלום גם עבור אותם ימים במצטבר וחוזר חלילה לגבי כל שנה. התובע שהה במלון בין התאריכים 16.2.2011 – 25.2.2011 בעלות של 160$ ללילה וסך הכל שילם עבור שהייתו במלון בתקופה זו 1,440 $. על אף פניות חוזרות ונשנות של התובע להסדרת תשלום זה, נמנע הנתבע מלשלמו.

ביום 9.2.2012 הודיע הנתבע במכתב לתובע כי מאחר שניתן היתר לחדר על הגג, הוא מוזמן לשהות בו במהלך התקופה שבין 15.1.2012 - 28.2.2012. התובע הגיע לארץ בתאריך 12.2.2012 ושהה כמנהגו במלון קראון פלאזה. לאחר שניסה לבקר בנכס ללא הצלחה, בשל סירובו של הנתבע לאפשר לו לעשות כן, ביקר התובע ביום 20.2.2012 בנכס ונדהם לגלות כי החדר על הגג לא שופץ כלל ואינו ברמה המאפשרת מגורי אורחים במלון ובכלל.

עוד טען התובע כי הנתבע נמנע מלהעביר במועד 12 שיקים עבור דמי שכירות בגין התקופה הרביעית המתחילה ביום 1.4.2012 ועד ליום 31.3.2013. התובע פנה לנתבע בבקשה להסדיר את תשלום דמי השכירות וכן לשלם את הפרשי דמי השכירות עבור שנת השכירות השלישית שהסתיימה בגין השינויים בשער הדולר שעמדו על סך של 39,944 ₪. בנוסף התבקש הנתבע להמציא לתובע ערבות בנקאית בתוקף כאמור בהסכם השכירות וכן להסדיר את יתרת חובו לתובע עבור שהייתו במלון קראון פלאזה במהלך פברואר 2011. רק בתאריך 4.4.2012 העביר הנתבע לידי התובע את הפרשי ההצמדה לשער הדולר בגין תקופת השכירות השלישית וכן העביר תשלום חלקי של דמי השכירות בגין תקופת השכירות הרביעית. הנתבע נמנע מלשלם את דמי השכירות עבור החודשים אפריל – מאי 2012. כן נמנע הנתבע מלהסדיר את החוב בגין שהייתו של התובע במלון.

פנייתו של התובע לנתבע להמציא לידיו את התשלומים החסרים לא נענתה. במקום זה, החליט הנתבע, תוך הפרה בוטה ויסודית של ההסכם, לקזז את התשלום עבור דמי השכירות בחודשים אפריל – מאי 2012 בשל הפרות לכאורה של התובע את הוראות ההסכמים. גם פנייה נוספת של התובע מיום 7.5.2012 לנתבע לקיים אחר הוראות ההסכמים לא נענתה.

לטענת התובע, תשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם והפקדתה של ערבות בנקאית אוטונומית בת תוקף לידי התובע הם מעיקרי ההסכמים ואי ביצועם מהווה הפרה יסודית המזכה אותו לבטלם ו/או לפנות את הנתבע מהנכס. זאת, בנוסף לכל סעד אחר הנתון לתובע על פי ההסכמים ועל פי כל דין לרבות קבלת פיצוי מוסכם בסך של 200,000 $.

לאור האמור, ביקש התובע כי בית המשפט יורה לנתבע לשלם לו את הסך של 175,246 ₪ שהם דמי השכירות עבור החודשים אפריל – מאי 2012 לפי שער קנייה של דולר ארה"ב נכון ליום 17.7.2012 וריבית בשיעור של 1% לחודש בצירוף הפרשי הצמדה לשער הדולר וריבית בשיעור 1% לחודש מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. בנוסף, ביקש כי הנתבע ישלם לו סך של 5,737 ₪ המהווה את הסך של 1,440 $ לפי שער הדולר ביום הגשת התביעה. עוד ביקש כי הנתבע ישלם לו סך של 35,144 ₪ עבור התקופה בה שהה במלון קראון פלאזה במהלך החודשים פברואר – מרץ 2012 ובנוסף סך של 796,800 ₪ שהוא סכום הפיצוי המוסכם בסך של 200,000 $ לפי שער הדולר ביום הגשת התביעה וזאת בשל הפרה יסודית של ההסכמים. סכום התביעה הכולל עמד ליום הגשת התביעה על סך של 1,012,927 ₪.

טענות הנתבעים 1 ו-2 בתמצית

בתצהיר בקשת הרשות להגן אותו הגיש הנתבע בשם הנתבעים 1ו-2 (להלן: "הנתבעים") הוא הפנה לסעיף 12.8 לתוספת להסכם השכירות הקובע כי אישור ב"כ עיריית תל אביב את ההסכם הראשון והתוספת להסכם מהווה תנאי מתלה לכניסתם לתוקף. לפיכך, כל עוד לא התקבל האישור האמור הרי שההסכם לא נכנס לתוקף ויש להורות על מחיקתה של התביעה על הסף.

בנוסף, טען הנתבע כי התובע הציג מצג שווא לפיו לחדר שעל הגג יש היתר המאפשר מגורים לאחר שיפוצו. כך ניתן להבין מניסוח תוספת ההסכם שבוצעה על ידי ב"כ התובע ולפיו ניתן יהיה להשכיר את החדר למגורים למעט תקופה של חודש ושבועיים בשנה בהם יועמד החדר לרשות התובע. מייד כשהחל הנתבע בהליכי השיפוץ התברר לו כי אין לחדר היתר כאמור. יתרה מכך, במסגרת השיפוץ שבוצע בנכס התמוטט החדר עקב היותו רעוע והנתבעים נאלצו לבנותו מחדש בעלויות עצומות ולהוציא הוצאות משפטיות בהתמודדות מול עיריית תל אביב.

הנתבעים טענו כי התובע באמצעות מנסח ההסכמים בחר בכוונה נוסח מעורפל ממנו השתמע כי החדר על הגג בר שימוש וכי כל הנדרש הוא לשפצו. בכך רצה התובע לטענתם להבטיח כי הנתבע יישא בעלות שהייתו בארץ מידי שנה. התובע פעל בחוסר תום לב כאשר לא הציג את התמונה המלאה והשלמה בקשר עם ההיתרים לחדר. שתיקתו של התובע יצרה מצג שווא, טעות והטעייה כאמור בסעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים והיוותה הפרה יסודית של התוספת להסכם. ללא הטעות וההטעיה כאמור ספק אם הנתבעים היו מתקשרים כלל בתוספת להסכם.

לטענתם, בהסתמך על המידע שהציג התובע בדבר קיומו של היתר לחדר על הגג ובהתאם לתחשיבים לתוכנית העסקית שערך טרם חתימתו על התוספת להסכם, העריך הנתבע כי החדר יניב הכנסה של כמיליון ₪ ויותר לשנה, על פי תחשיב ששיפוץ החדר לרמת סוויטה יניב הכנסה יומית מדמי שכירות בסך של כ-3,000 ₪.

לאחר שהתברר לנתבע כי אין לחדר היתרים ולאחר שבעקבות עבודות השיפוץ התמוטט הגג ועיריית תל אביב הוציאה צו הריסה, ניהל הנתבע הליכים מול עיריית תל אביב. התובע, בחוסר תום לב ותוך ניצול מצוקתו של הנתבע, הקשה עליו ומנע מעורך הדין שגיא כהן, אשר מונה על ידי התובע כמיופה כוחו, לחתום על בקשות שונות שהנתבע הגיש לשם קבלת ההיתרים שנדרשו לצורך שיפוץ החדר על הגג. כך מצא עצמו הנתבע חותם ביום 27.5.2010 בכפייה ובניגוד מוחלט לסעיף 11.1 לתוספת להסכם לפיו על התובע או מיופה כוחו היה לחתום על המסמכים שנועדו להכשיר את החדר על הגג ללא תנאי, על מסמך שהוגדר על ידי בא כוח התובע כנוסח מתוקן. בהתאם למסמך זה נדרש הנתבע לשאת בעלות שהייתו של התובע בארץ במלון קראון פלאזה בקומת היוקרה וזאת בעלות של עד 250$ ליום בשעה שיכול היה לשכנו באחד מחדרי המלון. התנהלות זו מהווה הפעלת לחץ פסול וניצול מצוקה וחולשה של הנתבע. הנתבע הצליח לקבל בסופו של דבר אישור לחדר שירות בלבד ולא חדר מגורים ולפיכך הציע לתובע לפנים משורת הדין להתגורר בעת שהותו בארץ באחד מהחדרים האחרים במלון, אך זה דחה הצעתו והעדיף לשהות במלון קראון פלאזה ולדרוש כעת 35,144 ₪. לטענתם, התנהלות זו של התובע מקימה להם הגנת אשם תורם לאחר שזה סירב לצמצם את עלות שהייתו למרות שהוצעה לו על ידי הנתבע חלופה ראויה. יתרה מכך, דרישת התשלום בגין השהייה במלון התייחסה לתקופה שאינה נופלת בגדר התאריכים שנקבעו בתוספת להסכם.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי על פי ההסכם שילם הנתבע לתובע מידי חודש סך של 1,000$ ובסך הכל 10,500$ לשנה בשעה שבפועל הגג והחדר על הגג לא מומשו על פי התוספת להסכם ולמעשה לא הועברו כלל לנתבע. לאור זאת, תשלום דמי השכירות בגין החדר למרות שלא ניתן לגביו היתר, היא התעשרות שלא כדין.

לעניין תשלום דמי השכירות הבהירו הנתבעים כי עמדו בתנאי ההסכם והעבירו מידי שנה את דמי השכירות במועדם לרבות תשלום דמי השכירות עבור החדר על הגג שלא היה שמיש. מאחר שהחדר לא היה שמיש כאמור קיזז הנתבע מתשלום דמי השכירות של השנה החמישית סך של 119,800 ₪ בגין הסכומים ששילם עבור שכירות החדר משך 4 שנים. לטענתם, אין המדובר בקיזוז על פי ההסכם אלא שלאור הנסיבות של הטעייה, ניהול משא ומתן בחוסר תום לב והסתרת פרטים מהותיים בשלב המשא ומתן וכן ניצול חולשתו - מצוקתו של הנתבע והחתמתו בכפייה, לנתבע יש זכות לקבל סעדים העומדים לו על פי הדין ובמקרה דנן, הפחתה של התשלומים ששולמו ביתר. הסכום שהופחת אינו בגין דמי שכירות של חודשיים כטענת התובע אלא של חודש וחצי בלבד ( 79,800 ₪ בגין אפריל 2012 ו-40,000 ₪ בגין מאי).

אשר לערבות הבנקאית, טען הנתבע כי עם חתימת ההסכם הפקידה בידי התובע . זו הוארכה על ידי הנתבע בשנה השנייה. כשפנה הנתבע בשנה השלישית לבנק וביקש להאריך את הערבות הבנקאית פעם נוספת, נאמר לו שעל בעלי הנכס להגיש בקשה. הנתבע פנה לב"כ התובע בסוף 2010 טרם פגה הערבות והודיע לו שעליו לפנות לבנק ולהגיש בקשה להארכת הערבות הבנקאית. מאחר שבסופו של יום לא הוארכה הערבות הבנקאית, רשאי היה התובע לממשה ואם לא עשה כן הרי שכפי הנראה ויתר עליה.

עוד טענו הנתבעים כי עיריית תל אביב קבעה היטל השבחה בסך של 1,500,000 ₪. בעקבות ערר שהגישו הנתבעים הועמד זה על סך של 433,221 ₪ ששולמו על ידי הנתבעים ועל פי הדין תשלומם חל על התובע. על סכום זה הוגשה השגה וב"כ הנתבע – עו"ד נתנאל יידע את ב"כ התובע בדבר הדיון במכתב מיום 17.10.2012 אך זה בחר שלא להתייצב למרות שההיטל חל עליו. בהחלטה שניתנה ביום הדיון נקבע שאכן הנתבע אינו חייב בהיטל השבחה על פי החוק מאחר שאינו הבעלים או חוכר לדורות אלא התובע כבעל הנכס. אולם תוצאת החלטה זו הותירה את הנתבעים במצב בו מחד שילם הנתבע את היטל ההשבחה כתנאי לקבלת היתר העירייה אך התבשר על ידי נציג העירייה כי ההיתר יתבטל אם יתעקש לקבל חזרה את כספו. מנגד, התובע שהיה צריך לשלם התנער מכך. פניותיו של הנתבע לב"כ התובע להחזרת הסכום לא צלחו.

טענות הנתבע (התובע שכנגד) בכתב התביעה שכנגד בתמצית

בכתב התביעה שכנגד חזר הנתבע פחות או יותר על הטענות שהועלו על ידו בכתב ההגנה. לטענתו, התנהלות התובע גרמה לו לנזקים אותם הוא מבקש שישלם לו. מאחר שלשיטתו התובע הוא אשר הפר את ההסכם, הרי שמגיע לו לטענתו פיצוי מוסכם בסך של 798,800 ₪ שהם 200,000 דולר על פי שער היציג של הדולר ממועד הגשת התביעה.

עוד טען, הנתבע כי נגרמו לו הפסדי הכנסה בגין החדר על הגג בסך של 445,600 ₪ לפני מע"מ לשנה, זאת בהתבסס על תפוסה של 80% של החדר ומחיר ממוצע ליום לזוג על בסיס לינה וארוחת בוקר של 1,750 ₪ לא כולל מע"מ. לדבריו, בהתחשב בתקופה של 3.8 שנים ממועד פתיחת המלון, הרי שההפסד שנוצר לו עומד על סך של 1,998,070 ₪. בתמיכה לטענה זו, צירף תחשיב שנערך על ידי מומחה מטעם חברה בשם א.א הוטלס בע"מ. בנוסף, תבע הוצאות נוספות שהוציא אשר כללו שכר טרחת מומחה בסך של 5,900 ₪, שכר טרחת שמאי בסך של 23,200 ₪, שכר טרחה בגין הכנת שומה על ידי שמאית מקרקעין בסך של 40,600 ₪, שכר טרחת עורך דין בגין טיפול בהליכים שנדרשו מול עיריית תל-אביב בגין החדר על הגג בסך של 319,012 ₪, שכר טרחה לחברת נבון אדריכלים בגין בדיקת זכויות בנייה בסך של 5,850 ₪, אגרות והיטלים ששילמו לעיריית תל-אביב בסך של 12,307 ₪ ושכר טרחת עורך דין עופר נתנאל בגין טיפול בהיטל ההשבחה בסך של 24,000 ₪. סך כל רכיבי התביעה עמד על 3,399,935 ₪.

טענות התובע (הנתבע שכנגד) בכתב ההגנה שכנגד בתמצית

בכתב ההגנה שכנגד טען התובע כי מדובר בתביעת סרק טרדנית ומיותרת שאין בה ממש אשר הוגשה תוך שימוש לרעה בהליכי משפט. בכתב ההגנה שכנגד העלה התובע טענה מקדמית לפיה דין התביעה שכנגד להימחק על הסף. זאת, בשל טענת הנתבע כי התוספת להסכם לא נכנסה לתוקף בשל התנאי המתלה שלא התקיים. מאחר שהנתבע עומד על טענה זו שטרם הוכרעה הרי שהוא מנוע מהעלאת טענות בדבר הפרות לכאורה שביצע התובע בהיותם דבר והיפוכו ומכאן שדין התביעה שכנגד להיות מסולקת על הסף.

התובע הסביר את הרקע להתקשרות בין הצדדים. לדבריו, בעת שהנתבע הגיע לארץ התקיימה ביניהם פגישה במהלכה אמר לו הנתבע כי הוא מעוניין לשכור את הנכס ולהפעיל בו מלון בוטיק וכי לאחר שערך בדיקות מקיפות ביחס למצבו הפיזי והמשפטי מצא כי הינו מתאים לצרכיו. במהלך אותה פגישה סיכמו שניהם באופן כללי את תנאי השכרת הנכס כאשר התובע עמד על כך שגג הבניין לא יהווה חלק מהמושכר הואיל וביקש לשמור לעצמו את האופציה לבנייה עתידית על גג הבניין. מנגד, הנתבע עמד על כך שגג הבניין יהווה חלק מהמושכר. הצדדים ניהלו משא ומתן במהלכו נוסחו מספר טיוטות אולם לא הצליחו לגשר על המחלוקות שנתגלעו ביניהם בעיקר ביחס לגג הבניין. לפיכך, הבהיר התובע לנתבע שאין לו כל עניין להתקשר עמו בהסכם. בעקבות כך, פנה הנתבע לבית המשפט ונקט נגד התובע בהליכים משפטיים במסגרתם עתר לאכיפת ההתקשרות בין הצדדים. במסגרת הליכים אלה הנתבע שב והבהיר את חשיבות הכללת גג הבניין במסגרת הסכם השכירות לצורך הקמת מלון הבוטיק על ידו. בסופו של דבר, בתאריך 26.11.2008 הצליחו הצדדים לגשר על המחלוקות שביניהם ונחתמו במקביל שני ההסכמים - הסכם השכירות ללא הגג והתוספת להסכם ביחס לגג.

זאת ועוד, בניגוד לטענת הנתבע כי ההסכמים נוסחו על ידי ב"כ התובע, טען התובע כי לכל אורך המשא ומתן ובעת חתימת הצדדים על ההסכמים היה הנתבע מיוצג על ידי עו"ד עופר נתנאל שהיה שותף מלא לניסוח ההסכם ולתוספת להסכם והצדדים אף החליפו טיוטות ביניהם טרם נחתמו ההסכמים. מאז חתמו הצדדים על ההסכמים החל הנתבע בהתאם להתחייבויותיו לבצע את עבודות השיפוצים הדרושות בנכס לצורך הקמת המלון בהתאם לדרישות העירייה. בראשית אפריל 2010 הובא לידיעתו של התובע כי במקום שהנתבע ישפץ את החדר על הגג הוא בחר להרוס אותו ולבנותו מחדש על דעת עצמו מבלי ליידע את התובע ומבלי שהיה בידו היתר בנייה כמתחייב על פי הוראות ההסכם וכל דין באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם. בעקבות כך, נקטה העירייה בהליכים מנהליים והוצא צו הריסה לחדר. הנתבע הבהיר לתובע כי בכוונתו לעמוד אחר התחייבויותיו וכי יפעל להסדרת בניית החדר על הגג באופן שהחדר יעמוד לרשות התובע החל מינואר 2011 ולצורך כך פעל להארכת המועד לביצוע צו ההריסה המנהלי. כמו כן, התחייב הנתבע להשלים את בניית החדר לא יאוחר מחודש ינואר 2011. בנוסף, התחייב הנתבע כי במידה שלא יעלה בידו להסדיר את רישוי החדר עד לחודש ינואר 2011 יישא בעלות שהייתו של התובע במלון קראון פלזה במשך 45 יום במהלך תקופת השימוש וזאת עד לעלות של 250 דולר ליום. התובע חזר ופירט בכתב ההגנה את אותן טענות שפורטו בכתב התביעה.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחומר הראיות, שמעתי את העדויות ועיינתי בסיכומי הצדדים החלטתי לקבל את התביעה העיקרית ולדחות את התביעה שכנגד.

אבהיר כי הגעתי לתוצאה זו חרף עדותו של התובע אשר התרשמתי כי בשל גילו המופלג ומצבו הרפואי לא יכול היה להשיב בצורה עניינית על שנשאל. זאת, לאור תוכנם של ההסכמים והמסמכים אשר הוצגו לפני, לאור עדותו של עו"ד שגיא כהן, עדותו של הנתבע עצמו והעדר עדים נוספים שהיה מתבקש כי הנתבע ידאג לזמנם והכל כפי שיפורט להלן.

טרם אדון ברכיבי התביעה והתביעה שכנגד נחוץ לדון בשאלות מרכזיות אשר רלוונטיות להכרעה במחלוקת.

לנתבע לא הוצג מצג שווא 

הנתבע טען כאמור כי התובע הציג לו מצג שווא וכי הטעה אותו אשר לקיומו של היתר למגורים לחדר על הגג. בטענתו נסמך הנתבע על האמור בסעיף 5 לתוספת להסכם כדלקמן: "5.1 במהלך ביצוע השיפוצים ו/או ההשקעות שיבצע השוכר בבית, מתחייב השוכר לבצע בעצמו ועל חשבונו שיפוץ של חדר על גג הבית, ברמת שיפוץ וגימור שלא תפחת מיתר חדרי הבית בקומות התחתונות ובכל מקרה מתחייב השוכר כי החדר יהיה ברמה המאפשרת מגורי אורחים במלון....

5.5 השוכר מתחייב להעמיד את החדר לשימושו של המשכיר וזאת לתקופה של חודש ושבועיים מדי שנה, כל עוד לא בוצעה תוספת הבנייה על ידי המשכיר. הצדדים מסכימים כי החודש בו יועמד החדר לשימושו של המשכיר יהיה חודש פברואר מדי שנה, אלא אם יוסכם בין הצדדים אחרת מראש ובכתב". אינני מקבל טענה זו. הפניית הנתבע אל התוספת להסכם בלבד במנותק מההסכם הראשון יוצרת תמונה חלקית ובלתי נכונה של הדברים.

ראשית, במבוא לתוספת להסכם צוין ב"הואיל הרביעי" מפורשות כי "וברצון הצדדים להסדיר במסגרת נספח זה תנאים נוספים שיהוו חלק בלתי נפרד מההסכם".

שנית, מעדויות הצדדים עולה כי אף הם לא חולקים על כך שיש לקרוא את שני ההסכמים אשר נחתמו באותו מועד (26.10.2008) כהסכם אחד. ראו לעניין זה עדותו של עו"ד שגיא כהן כדלקמן: "מה שאתה קורא לו הסכם השכירות הראשי, עובר לא מעט שינויים במסגרת התוספת. התוספת קובעת נושאים נוספים ושינויים מהטיוטא הראשונית ורק כשקוראים אותן יחד כששניהם חתומים אז נוצר הסכם מחייב"(עמוד 16 לפרוטוקול שורות 24-26).

ב"כ הנתבעת אף הסכים עם דברים אלה : "זה שבתוספת התייחסת אולי לדבריך בכל מיני היבטים עולים מההסכם הראשוני וכי לכן יש לראות את שניהם כמקשה אחת, כבר אמרתי לך שאני מסכים (ראו עמוד 17 לפרוטוקול שורות 8-9 וכן בעמוד 16 לפרוטוקול שורה 27).

לאור האמור, ברור כי ההצהרות וההסכמות של הצדדים בהסכם הראשון כפי שהובאו לעיל, חלות גם על הדברים שהוסכמו בתוספת להסכם.

עיון בהסכם הראשון מלמד חד משמעית כי אין מקום לטענה בדבר מצג שווא וכי דינה להידחות.

בהסכם הראשון נכתב ב"הואיל השני" כדלקמן: "והואיל והשוכר מעוניין לשכור את הבית כולו, לרבות קומת הקרקע המבונה אשר שמשה כפאב "טרמינל", וכן קומות ראשונה ושניה מעל קומת הקרקע, ששימשה כ-HOSTEL , וקומת הגג (כל הנ"ל יכונה להלן "המושכר)".

בסעיף 7.א. להסכם נכתב כדלקמן: "השוכר מצהיר כי ראה ובחן היטב את מצבו המוזנח של כל המושכר נשוא הסכם זה, אשר ננטש על ידי השוכר הקודם שהותיר אחריו נזקים רבים ואין לו ולא תהיה לו כל טענות או תביעות כלפי המשכיר מכל מן וסוג שהוא בגין מצבו של המושכר, בגין אי התאמה ו/או בגין מצב תחזוקה ו/או בגין הצורך בהשקעות ובשיפוצים...".

ובסעיף 15 : א. מודגש ומוצהר בזה כי תנאי בהסכם זה ותנאי מוקדם לפתיחת כל עסק שהוא במושכר הינה נקיטה מצד השוכר בכל האמצעים והמעשים החוקיים הנדרשים על ידי כל הרשויות לצורך וקבלת רשיונות מתאימים מכל הרשויות הנוגעות דבר, לרבות עירית תל אביב ומשרד הבריאות.

ב. האחריות להשגת הרשיונות המתאימים כאמור לעיל, תחול על השוכר בלבד. ידוע לשוכר כי לעסקים שנוהלו במושכר כולם או חלקם אין ולא היו רישיונות לניהול עסק וכי עירית תל אביב נקטה נגדם בהליכים בנדון.

ג. כל ההוצאות אשר יגרמו ו/או שנגרמו בעקבות ההליכים ו/או הפעולות להוצאת וקבלת רישיונות כאמור לעיל, יחולו וישולמו במלואם על ידי השוכר.

ד. השוכר מצהיר כי מצב רישוי העסק למושכר ידוע לו היטב וכי הוא ערך בעירית תל אביב חקירה ודרישה בנדון קודם לחתימת הסכם זה וידוע לו על הצווים שהוצאו בקשר עם המושכר – מינהליים או שיפוטיים ואין ולא תהיה לו בנדון כל טענה, תביעה או דרישה נגד המשכיר.

ה. ידוע לשוכר כי אין למשכיר כלפיו כל חובה בקשר לקבלת ו/או הוצאות רישיונות ו/או רישיון כאמור ונושא קבלת הרישיונות כאמור והפעלת העסק יהיו באחריותו ועל חשבונו המלאים של השוכר(כל ההדגשות לעיל של הח"מ).

מן המקובץ עולה בבירור התמונה הבאה:

• עובר לחתימה על הסכם השכירות קומת הגג לא שימשה כלל כמלון (הוסטל) כפי ששימשו הקומות הראשונה והשנייה שמעל קומת הקרקע (ראו ההואיל השני).

• השוכר קיבל לידיו נכס מוזנח ונטוש והוא התחייב כי לא יהיו לו כל טענות (סעיף 7 א).

• כתנאי מוקדם לפתיחת כל עסק באחריות הנתבע לנקוט כל האמצעים החוקיים ולקבל רישיונות מתאימים מכל הרשויות לרבות עיריית תל אביב (סעיף 15 א).

• הובא לידיעתו של הנתבע כי לעסקים קודמים שנוהלו במושכר לא היו רישיונות (סעיף 15 ב).

• הנתבע הצהיר כי מצב רישוי העסק המושכר ידוע לו היטב וכי ערך בעיריית תל אביב חקירה ודרישה קודם לחתימת הסכם זה (סעיף 15 ד)

• הנתבע אף הצהיר כי ידוע לו שאין למשכיר כלפיו כל חובה לקבלת רישיונות (סעיף 15 ה).

   

הנתבע ביקש להקים במושכר עסק של מלון בוטיק ולעשות שימוש בחדר על הגג לצרכי השכרה למגורים כחלק מהמלון. לאור סעיפי ההסכם שהובאו לעיל, ברור לחלוטין כי בפני הנתבע הוצג מצג מלא לגבי הדברים. אם הנתבע בחר לחתום על ההסכם על אף הדברים אין לו להלין אלא על עצמו.

ההליכים המשפטיים שנקט הנתבע נגד התובע מוכיחים כי לא היו מצג שווא והטעייה

כפי שעלה מהשתלשלות העניינים שהובאה לעיל, התובע סירב בתחילת הדרך לחתום עם הנתבע על ההסכם לאחר שלא הגיע עמו להסכמה בדבר השכרת קומת הגג. בעקבות כך עתר הנתבע בתובענה לסעד הצהרתי ובבקשה למתן צו מניעה אשר ימנע מהתובע להתקשר בהסכם עם גורם אחר.

מהתצהיר שהגיש הנתבע במסגרת צו המניעה (ראן נספח 1א' לתצהיר עו"ד שגיא כהן) עולה כי התובע סירב בתחילת הדרך להשכיר לנתבע את קומת הגג עקב רצונו לבנות קומות נוספות על גג הבניין. יש לציין אף שהתובע ביקש שתינתן לו אפשרות לבנות על הגג כבר בשנת השכירות הראשונה (ראו סעיף 13 לתצהיר). יתרה מכך, הנתבע אף העיד כי כאשר הגיע ביום 12.10.2008 לפגישה על מנת לחתום על ההסכם סירב התובע להשכיר לו את קומת הגג והעלה דרישות חדשות כגון רצונו להתגורר על הגג משך כל תקופת השכירות אפילו עד לבנייה וכי ביקש כי החברה של הנתבע אשר אמורה הייתה להקים את המלון, תקים על חשבונה את התשתית לבנייה על הגג (ראו סעיף 16 לתצהיר). הנתבע אף האשים את התובע בהתנהלות בחוסר תום לב שמטרתה להציב מכשולים ברגע האחרון משיקולים זרים.

מהאמור לעיל עולה כי מעבר לכך שהתובע לא היה מעוניין להשכיר את קומת הגג, הוא לכל היותר האמין כי החדר יכול שישמש למגורים. מכאן ועד הקביעה כי התובע הציג לנתבע מצג שווא או הטעה אותו וכי בגין כך זכאי הנתבע להתנער מחובותיו, המרחק רב. אין מקום לכך.

במיוחד הדברים אמורים לאור זאת שנושא הוצאת ההיתרים הוטל על הנתבע והיה באחריותו (ראו סעיף 13 לתצהיר שגיא כהן).

במשא ומתן לקראת כריתתם של ההסכמים הנתבע יוצג על ידי עורך דין

איני מקבל את טענתו של הנתבע כי ההסכם נוסח על ידי בא כוחו של התובע במכוון בצורה מעורפלת ממנה ניתן להבין כי לחדר היה קיים היתר. שוכנעתי מעבר לכל ספק כי עו"ד עופר נתנאל ייצג את הנתבע בכריתת שני ההסכמים אשר נחתמו באותו מועד, קרי ביום 26.10.2008. בתוספת להסכם נכתב בכותרת במפורש כי הנתבע מיוצג על ידי עו"ד נתנאל. כאמור בתחילת הדרך המשא ומתן שנוהל בין הצדדים עלה על שרטון ולפיכך הגיש הנתבע תובענה לסעד הצהרתי במסגרתה הגיש בקשה למתן צו מניעה. רק לאחר מכן ולאחר שנוהל משא ומתן נחתמו שני ההסכמים באותו מועד.

עו"ד שגיא כהן שייצג את התובע בעת החתימה על ההסכמים העיד במפורש כי לכל אורך המשא ומתן יוצג הנתבע על ידי עו"ד נתנאל אשר היה שותף מלא לניסוח התוספת להסכם ואישר את נוסח ההסכם במהלך המשא ומתן שערכו והכל בטרם נחתמו ההסכמים על ידי הצדדים (ראו סעיף 16 לתצהיר). הוא אף הפנה לנספח ז' לכתב ההגנה שכנגד אשר התייחס להערותיו של עו"ד נתנאל לתוספת להסכם.

בחקירתו הנגדית הנתבע אף הודה כי יוצג על ידי עו"ד נתנאל: "בתוספת להסכם ייצג אותי עופר נתנאל, שקיבל את ההסכמים משגיא כהן והעיר הערות" (עמוד 45 לפרוטוקול שורות 12-13). העובדה שלא נעשה שינוי תוכני בהסכם הראשון אין בה לשנות דבר, שהרי יש לראות את שני ההסכמים כמקשה אחת שכן כפי שהורחב לעיל, הניסוח של התוספת השליך על ההסכם הראשון (ראו ההואיל הרביעי לתוספת ההסכם, עדותו של עו"ד שגיא כהן בעמוד 16 לפרוטוקול שורות 24-26 והסכמת ב"כ הנתבעים לכך בעמוד 17 לפרוטוקול שורות 8-9)).

בעדותו אף הסביר עו"ד שגיא כהן כי על פי ההסכמה שהושגה בינו לבין עו"ד נתנאל, ההסכם הראשון שלא היה מקובל על התובע, נחתם כפי שהוא, כאשר את השינויים בחרו עורכי הדין להכניס באמצעות התוספת להסכם (ראו עמוד 17 לפרוטוקול שורות 20-23 וכן ראו עמוד 18 לפרוטוקול שורות 11-14).

הנתבע ערך בדיקות של הנכס וידע או היה עליו לדעת את מצבו 

הנתבע ערך בדיקות של הנכס וידע את מצבו. עו"ד שגיא כהן אף העיד בתצהירו כי למיטב ידיעתו והבנתו ובהסתמך על הצהרותיו של הנתבע ערך זה בדיקות מקיפות לגבי מצבו הפיסי - משפטי ותכנוני של הנכס (ראו סעיף 22(ג) לתצהיר). בחקירתו הנגדית נשאל על הבדיקות שערך הנתבע והשיב כי בפגישות שנערכו אמר הנתבע כי בדק בעיריית תל אביב את מצב רישוי הנכס ומצבו התכנוני (ראו עמוד 18 לפרוטוקול שורות 18-26). הוא אף חזר והפנה לכך שכוונת הצדדים על פי הסכם השכירות הייתה שכל הבדיקות חלות על השוכר ולא על המשכיר ולא הייתה כל התניה מה ייעשה בנכס כל עוד מדובר בשימוש חוקי (ראו עמוד 19 לפרוטוקול שורות 11-15).

בחקירתו העיד הנתבע כי בדק את הנכס באמצעות אדריכלים שמינה (ראו עמוד 33 לפרוטוקול שורה 31).

במסגרת התצהיר שהגיש הנתבע בתמיכה לבקשה למתן צו מניעה, הצהיר כי לקראת חתימת ההסכם ביום 12.10.2008 (אשר לא התקיימה באותו מועד ולכן הוגשה על ידו תובענה) "מר יניב ארז אשר אמור היה לרכז את הפרויקט במסגרת החברה (החברה שתוקם לצורך הקמת המלון כאשר יניב ארז פועל מטעמו של הנתבע - הערת הח"מ) נפגש עם מהנדסים בעירייה ועם מחלקת הייעוץ המשפטי של העירייה, הוכנו תוכניות עסקיות, נשכרו שירותים של קונסטרוקטור (הגב' מרינה) אשר הגיעה לבניין וחיוותה את דעתה עליו" (ראו סעיף 15 לתצהירו).

הנתבע כאמור יוצג על ידי עורך דין ונעזר בנציגים ואנשי מקצוע מטעמו אשר ערכו בדיקות שונות. הוא אף הצהיר הצהרות לגבי בדיקות שערך ונטל את האחריות לכך. בנסיבות אלה, גם אם בפועל פעל מתוך שגגה ולא ידע מהו המצב האמיתי בכל הקשור לקיומו או אי קיומו של היתר לחדר על הגג, אין לו להלין אלא על עצמו שלא ערך בדיקות יסודיות טרם החתימה על ההסכם.

הימנעות הנתבע מזימון עדים נוספים לתמיכה בגרסתו

לאור טענות הנתבע בדבר מצג השווא ולאור מרכזיותה של טענה זו להגנתו ולהוכחת כתב התביעה שכנגד שהגיש, היה צפוי כי ידאג לזמן עדים בתמיכה לכך. כך למשל היה מצופה כי הנתבע ידאג לזמן את עו"ד נתנאל אשר ייצג אותו בעת חתימת ההסכמים וכן את בעלי המקצוע מטעמו לרבות האדריכלים ומר יניב ארז אותם שכר לצורך בדיקת מצבו של הנכס ברשויות. הנתבע אף לא זימן לעדות את הנתבעת 3 ששימשה במועדים הרלוונטיים כמתווכת במקרקעין ואיתרה את העסקה עבורו.

הלכה היא כי "אי -הבאת עד רלבנטי, בהיעדר הסבר אמין וסביר לכך, פועלת לחובתו של בעל הדין שנמנע מלהשמיעו, ומקימה חזקה עובדתית לחובתו, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בדבר, שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובתו" (ראו פסק דינו של כב' השופט מלצר בע"א 8382/06 כורש בוטח נ' דוד כהן (פורסם במאגר משפטי)). בענייננו, מדובר בעדים מרכזיים אשר היה מקום לזמנם לעדות. אי זימונם של עדים אלה פועל לחובתו ומקים את החזקה כי בעדותם של אלה היה כדי להוביל לדחיית גרסתו.

התנאי המתלה התקיים

בסעיף 12.8 לתוספת להסכם נקבע כי: "השוכר מאשר כי הובהר לו שב"כ עיריית ת"א אמור לאשר את ההסכם ואת התוספת להסכם וכי אישורו של ב"כ עיריית ת"א מהווה תנאי מתלה להסכם זה" (ראו נספח ב' לתצהיר התובע). הנתבע טען כאמור כי תנאי זה לא התקיים ולפיכך לא היה מקום לתביעה שהוגשה כנגדו.

בסעיף 12 לתוספת להסכם אישר הנתבע כי הובא לידיעתו פסק דין שניתן נגד התובע בבית משפט השלום בהרצליה במסגרתו חויב התובע לבצע עבודות שיפוץ בנכס (סעיף 12.1). בהתאם לפסק הדין רשאית הייתה העירייה לבצע את השיפוצים בעצמה תוך חיוב בעלי הנכס בעלויות השיפוץ. כמו כן, אישר ידיעתו כי בא כוח עריית תל אביב מונה ככונס נכסים לצורך תפיסת חזקה בנכס לביצוע השיפוץ (סעיף 12.2) וכי הנכס הוכרז כמבנה מסוכן (סעיף 12.3).

בתצהירו אישר עו"ד שגיא כהן כי הנתבע החל בביצוע השיפוצים בנכס ובכלל זה שיפוץ של החדר על הגג. עו"ד כהן אף צירף לתצהירו את מכתבו של ב"כ העירייה עו"ד אילן שרקון ששימש ככונס נכסים לנכס ולפיו אושר לנתבע לבצע את עבודת השיפוץ. להלן הדברים: "בהתאם לסמכותי, הריני להודיעך כי ביום 4.12.08 ניתן אישור בית המשפט לח"מ, כי ביצוע עבודות השיפוץ על פי פסק הדין מיום 28.1.08 בה"פ 52/07, יבוצע על ידי השוכרים של הנכס שבנדון, והכל בהתאם להתחייבויות הצדדים לתוספת להסכם מיום 26.11.08" (ראו נספח 2 לתצהיר שגיא כהן). הוא אף צירף לתצהירו את מכתבו של ב"כ הנתבע עו"ד נתנאל מיום 21.1.2009 אשר כלל בקשה להיתר שיפוץ (נספח 3).

לאור האמור אני דוחה את טענת הנתבע כי התנאי המתלה לא התקיים.

התחייבות לתשלום דמי השכירות אינה מותנית בקיומו של היתר לחדר על הגג

בהתאם להסכמת הצדדים על הנתבע מוטל היה לשלם לתובע דמי שכירות בגין המושכר בכל מקרה.

בסעיף 5 ז. להסכם נקבע כי: "מובהר ומודגש כי השוכר לא יהיה רשאי לעכב או לדחות או להימנע מתשלום דמי השכירות מכל סיבה שהיא ומחמת כל טענה שתהא לו – אם בכלל- כנגד המשכיר, לרבות טענות בגין הפרת חוזה רגילה או יסודית, טענות לנזקים, טענות לקיזוז וכל טענה מכל מן וסוג. כל אי תשלום במועדו המדויק של דמי השכירות יהווה הפרה יסודית של הסכם זה ויזכה את המשכיר להפעיל את מלוא הביטחונות שבידיו ולנקוט בכל צעד על פי הסכם זה ועל פי כל דין". בסעיף 10 ב להסכם נקבע כדלקמן: "למען הסר ספק מוצהר בזה כי השוכר לא יהא פטור בשום פנים ואופן מכל התחייבויותיו על פי הסכם זה בין אם השתמש במושכר ובין אם לא השתמש בו או בחלק ממנו בין בכל תקופת המושכר ובין בחלק ממנה".

בהתאם להוראות ההסכם שהובאו לעיל חייב הנתבע לשלם את דמי השכירות אף אם בפועל לא ניתן היתר לחדר על הגג לצרכי מגורים ואף אם לא מומשה המטרה לשמה נשכרה קומת הגג.

זאת ועוד, במשך 4 השנים בהן שילם, הכיר הנתבע למעשה בזכותו של התובע לקבל תשלום עבור החדר על הגג, אותו תשלום שכיום הוא דורש להשיב לו ואותו הפחית מסכום דמי השכירות הנתבעים. התנהלותו לאורך שנים אלו מקימה חזקה כי כך הבין את ההתחייבות אותה נטל במסגרת ההסכם עם התובע.

אשר על כן אני דוחה את טענת הנתבע כי אי יכולתו להשתמש בחדר על הגג כחלק מהמלון, מתירה לו להימנע מתשלום דמי השכירות עבורו.

קומת הגג והחדר המצוי בה עומדים לרשות הנתבע ולפיכך הוא חייב בתשלום דמי שכירות

יתירה מכך, איני מקבל גם את הטענה כי אין מקום לשלם לתובע את הסכום המתייחס לחדר על הגג לאור היותו בלתי שמיש. כפי שנקבע בתוספת להסכם הרי זה מתייחס להשכרה של קומת הגג כולה ולא רק של החדר. החשיבות של קומת הגג למלון ולאורחיו פורטה על ידי הנתבע בסעיף 5 לתצהיר אותו הגיש במסגרת בקשתו למתן צו מניעה. להלן הדברים: "מאחר שמדובר בנכס בעל מספר יחידות מועט מזה, ולאור מגוון השירותים הרחב שיש להעניק לבאי המלון על פי כל סטנדרט ראוי ההולם מלון בוטיק לאנשי עסקים ברמה אירופאית מזה (ספא, חדר כושר, פאב וכו'), קיימת חשיבות יתירה בשימוש בכל שטח שבבניין לרבות ובעיקר שטח הגג. הגג מהווה אפוא חלק חשוב ביותר, אם לא העיקרי בעיסקה". אין בדברים שום התייחסות לחדר דווקא אלא לגג בכללותו.

לא זאת אף זאת, כפי שהתברר מעדותו של הנתבע עצמו הרי שהחדר על הגג משמש כחדר שירות (ראה סעיף 15 לתצהיר המשלים של הנתבע וכן הפרוטוקול בעמוד 48 שורות 14-15 וכן עמוד 49 לפרוטוקול שורות 20-21).

קבלת טענתו של הנתבע משמעותה שהנתבע זכאי להשתמש למעשה בקומת הגג ובחדר על הגג אשר משמש כאמור כחדר שירות מבלי לשלם דמי שכירות כלשהם. אין מקום לכך.

התביעה העיקרית

דמי השכירות

התובע טען כי הנתבע העביר לו תשלום דמי שכירות עבור שנת השכירות הרביעית החל מחודש יוני 2012 ואילך וכן שילם לו בשיק עבור הפרשי שער שנוצרו לטובתו במהלך שנת השכירות השלישית בסך של 39,799.5 ₪ (שיק מספר 2843). לתצהירו צירף תחשיב של הפרשי השער על סך של 39,994 ₪. כן צירף את העתקי השיקים שהועברו לו עבור דמי שכירות והפרשי השער (נספח ט לתצהיר). לפיכך, דרש שהנתבע ישלם לו את דמי השכירות עבור החודשים אפריל ומאי 2012 בתוספת ריבית בשיעור של 1% לחודש בצירוף הפרשי הצמדה לשער הדולר וריבית בשיעור של 1% מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

מנגד טען הנתבע כי שלא כטענת התובע, הפחית מהסכום לתשלום בגין החודשים אפריל ומאי 2012 את הסך של 119,800 ₪ בגין הסכום ששילם משך 4 שנים עבור שכירות החדר על הגג אשר לא שימש למגורים בפועל. לדבריו, ההפחתה עמדה על דמי שכירות לחודש אפריל 2012 בסך של 79,800 ₪ ובגין חלק מחודש מאי 2012 בסך של 40,000 ₪. מטענות הנתבע עולה כי השיק בסך של 39,799.5 ₪ (אשר לגביו טען התובע כי הוא מהווה הפרשי שער בגין התקופה השלישית) הוא תשלום עבור יתרת דמי השכירות לחודש מאי 2012 (40,000 – 79,800).

רק בחקירתו הנגדית של הנתבע נשאל הנתבע לראשונה על הפרשי השער אשר התובע טען כי קיבל תשלום בגינם. בסיכומיו הסביר התובע כי מאחר שעל פי התחשיב שערך הפרשי השער עמדו על סך של 39,994 ₪ שהוא דומה לסכום השיק בסך של 39,799.5 ₪, הוא זקף תשלום זה לטובת הפרשי השער. לדבריו, כל שעל הנתבע היה לעשות זה לצרף לכתב ההגנה ולתצהיר מטעמו העתק מהשיק שהעביר לידיו בגין הפרשי השער. לטענתו, הנתבע לא עשה כן שכן תשלום זה לא שולם על ידו.

מאחר שהטענה בדבר קיזוז דמי שכירות של חודש וחצי בלבד הועלתה על ידי הנתבע עוד בכתב ההגנה שהגיש ומאחר שעל פניו נראה כי אכן הקיזוז שביצע הנתבע בגין חודש מאי 2012 עמד על 40,000 ₪, היה על התובע להתייחס לדברים אם בדרך של הגשת כתב תשובה או תיקון כתב התביעה או לפחות להבהיר את הדברים במסגרת תצהירי עדות ראשית. התובע לא עשה כן.

יתרה מכך, הדברים מקבלים משנה תוקף לאחר שעובר להגשת כתב התביעה, שלח בא כוח התובע אל הנתבע ביום 5.4.2012 מכתב בו נדרש הנתבע להעביר לידיו את השיקים בגין החודשים אפריל ומאי 2012 (נספח י' לתצהיר). בתגובה למכתב זה השיב הנתבע כי בהתחשבנות שערך הועברו התשלומים של השנה השוטפת מראש מ- 1.4.2012 ובתוספת הפרשים של שנה קודמת (נספח י"א לתצהיר). הדברים לא מצאו את ביטויים בכתב התביעה.

יש לציין שהתובע צרף לתצהירו טבלה שערך לגבי הפרשי השער בגין שנת השכירות השלישית בלבד מבלי לצרף את המסמכים עליהם התבסס בחישוביו. יתרה מכך תחשיב זה היה ראוי לתמוך בחוות דעת מתאימה. יש לציין בנוסף כי עקב מצבו הרפואי של התובע היה קושי לחקור אותו בחקירה נגדית על התחשיב שצרף.

לאור האמור אני קובע כי התובע זכאי לקבל אך ורק את הסכום אשר הנתבע הודה כי הפחית מהסכום השוטף של דמי השכירות בסך של 119,800 ₪.

בהתאם לסעיף 3.4 לתוספת להסכם יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה לשער הדולר וריבית בשיעור של 1% לחודש החל מיום 1.5.2012 ועד התשלום בפועל.

תשלום עבור השהייה במלון קראון פלאזה

התובע דרש כי הנתבע ישלם לו סך של 1,440 דולר בו נשא עקב שהייה במלון קראון פלאזה בין התאריכים 16.2.2011 - ל-25.2.2011. הוא צירף לתצהירו קבלות ואישור של המלון לפיו שהה במלון בתקופה הרלוונטית 9 לילות ושילם עבור כל לילה סך של 160 דולר (ראו נספח ה לתצהיר התובע).

עוד טען התובע כי הוא זכאי להשבת הסכום ששילם עבור שהייה במלון קראון פלאזה בגין החודשים פברואר ומרץ 2012 בסך של 35,144 ₪ (נספח י"ב לתצהירו).

את דרישתו זו ביסס התובע על כתב התחייבות אשר נחתם על ידי הנתבע בתאריך 23.5.2010 על פיו התחייב הנתבע בין היתר כדלקמן: "במידה ולא אצליח להסדיר את רישוי החדר על הגג כאמור לעיל עד לחודש 1/2011 אני מתחייב לשאת בעלות שהייתו (לינה +ארוחת בוקר) של מר חלבני בישראל במלון "קראון פלאזה" ברח' הירקון ב"א בחדר בקומה 11 או 12 (טרקלין עסקים) וזאת עד לעלות של 250 דולר ארה"ב ליום, למשך 45 יום, שיחלו החל מהשבוע השלישי של חודש ינואר 2011 ועד לסוף חודש פברואר 2011 (כמפורט בהסכם השכירות).

היה ומר חלבני ישהה במלון פחות מ- 45 יום, אשא בתשלום בעבור החלק היחסי של אותם הימים בהם שהה מר חלבני במלון בלבד, ואולם, במידה ועד לחודש 1/2012 לא אסדיר חוקית את קבלת ההיתרים ו/או האישורים לחדר על הגג, יעמדו לזכותו של מר חלבני הימים שבהם לא שהה במלון בשנת 2011 במצטבר ל-45 יום בשנת 2012 ואשא בתשלום גם בעבור אותם ימים, במצטבר וחוזר חלילה לגבי כל שנה".

הנתבע טען כי החתימה על מסמך זה נעשתה בכפייה ותוך ניצול המצוקה בה היה נתון וכי החתמתו הייתה בניגוד להסכם אשר על פיו נדרש התובע לחתום על כל הבקשות לעירייה ללא כל תנאי. איני מקבל טענה זו.

מעדותו של עו"ד שגיא כהן התברר כי הרקע לחתימת כתב ההתחייבות היה הפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבע. לדבריו, במקום שהנתבע ישפץ את החדר על הגג, הוא בחר להרוס ולבנות אותו מחדש מבלי ליידע אותו כנציג התובע או את התובע. האמור בוצע ללא היתר לביצוע ההריסה או בניית החדר מחדש ולכן היווה הפרה יסודית של ההסכם. בגין כך העירייה אף נקטה בהליכים מנהליים והוציאה צו הריסה לחדר על הגג (ראו סעיף 19 לתצהיר עו"ד שגיא כהן). בהמשך אף הוגש נגד הנתבע כתב אישום (ראו נספח 5 לתצהיר שגיא כהן).

יתרה מכך, הנתבע היה מיוצג באותה עת על ידי עו"ד נתנאל וכאשר סבר כי התנהלות התובע אינה מקובלת לא היסס לנקוט הליכים נגדו. לא הייתה כל מניעה כי כך יפעל באותה עת ויימנע מלחתום על המסמך.

זאת ועוד, משך תקופה ארוכה ביותר לאחר שנחתמו המסמכים הנדרשים לצורך קבלת ההיתרים מהעירייה, הנתבע לא העלה טענה כלשהי נגד נסיבות חתימת המסמך.

ולבסוף, על פי ההסכם, במועד החתימה על ההסכם התובע כבר היה אמור לקבל את החדר לרשותו. מנקודת מבטו, במועד זה, הדרישה לקבלת דיור חלופי במלון קראון פלאזה הייתה סבירה.

אשר על כן, אני דוחה את טענת הנתבע לכפייה, ניצול מצוקה ודרישות בניגוד למוסכם.

לאור כל האמור אני מאשר שהתובע זכאי לקבל מהנתבע את הסך של 1,440 דולר בגין שהייתו במלון בתקופה שבין 16.2.2011 -25.2.2011.

אשר לתקופה הנוספת במהלך התקופה ב- 2012 בה שהה התובע במלון קראון פלאזה, אני סבור שאין מקום ליתן לתובע החזר מלא של הסכום שתבע. מעדותו של הנתבע עלה כי באותה עת כבר היה ברור שלא ניתן יהיה לקבל היתר למגורים לחדר על הגג אלא אך ורק כחדר שירות (ראו עדותו של הנתבע בעמוד 51 לפרוטוקול שורות 5-10). בנסיבות אלה, בלתי צודק לחייב את הנתבע בתשלום מלא עבור שהייה במלון קראון פלאזה. הצעתו של הנתבע כי התובע ישהה בחדר אחר במלון נראית סבירה ומהווה פתרון סביר וביצוע ההסכם בקירוב.

לעניין ביצוע הסכם בקירוב יפים ומתאימים לענייננו דבריה של כב' השופטת חיות בע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון (פורסם במאגר משפטי) כדלקמן: "הרציונאלים שביסוד דוקטרינת הקיום בקירוב עולים בקנה אחד עם הרציונאלים שביסוד עקרון תום הלב שהוכר בדין הישראלי כעקרון-על החולש, בין היתר, על האופן שבו יש לקיים חיובים ולממש זכויות על פי חוזה כהוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי). משכך נראה כי אין מניעה להוסיף ולהחיל גם כיום את רוחה ואת הגיונה של תורת הביצוע בקירוב מכוח עקרון תום הלב (ראו: עניין עמיתי מלון ירושלים, 199; ע"א 216/80 בויאר נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 561, 569-567 (1984); גבריאלה שלו דיני חוזים 537-536 (מהדורה שנייה, תשנ"ה); אהרן ברק פרשנות במשפט כרך רביעי - פרשנות החוזה 482-481 (2001)). הרעיון העיקרי שביסוד דוקטרינה זו הוא כי יש לחתור, ככל הניתן, לקיום החוזה ולהגשמת המטרה העומדת ביסודו, גם אם מתברר בהגיע שעת ביצועו כי אין אפשרות לקיימו ככתבו וכלשונו. דוקטרינת הביצוע בקירוב, כמו גם עיקרון תום הלב, מאפשרים לבית המשפט במקרה כזה לערוך שינויים מסוימים בדרכי ביצועו של החוזה על מנת לקיימו ובלבד שבית המשפט יפעל בעניין זה בזהירות המתבקשת על מנת שלא ימצא עצמו עורך חוזה חדש בין הצדדים שתנאיו משנים מן היסוד את אופיו של החוזה המקורי". 

במקרה דנן, מאחר שהתובע סירב להתגורר בחדר אחר במלון אני סבור כי יהיה זה נכון לחייב את הנתבע לשלם לתובע בגין אותה תקופה לפי תעריף דמי השכירות החודשיים אותם שילם עבור קומת הגג. במילים אחרות, מאחר שלא הייתה לתובע יכולת לשכור את החדר משך חודש וחצי במועדים הרלוונטיים ב -2012 אזי יש לחייב את הנתבע לשלם לו דמי שכירות נוספים בגין אותה תקופה ואלה ישמשו לצורך מימון חלקי של שהייתו במלון קראון פלאזה.

אשר על כן, הנתבע ישלם לתובע סך של 1,500 דולר בהתאם לשער הדולר היציג במועד הגשת כתב התביעה ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

הנתבע הפר את ההסכם עם התובע

הנתבע הודה כי החל מ- 2012 אין בידי התובע ערבות בנקאית אותה היה עליו להפקיד בידיו על פי הוראות ההסכם (ראו עמוד 42 לפרוטוקול שורה 23).

בעניין זה הסביר כי פנה אל עורך דינו של התובע באותה עת - עו"ד חיסדאי וביקש ממנו כי התובע יפנה בבקשה אל הבנק ויבקש את הארכתה של הערבות שתוקפה עמד לפוג. לדבריו, בשל מצבו הכספי, הבנק רק חיכה לזה שתקופת הערבות תפוג ומאחר שהתובע ו/או עורך הדין מטעמו לא פנו בבקשה להארכתה בוטלה זו ולא חודשה. לטענתו, אם התובע או בא כוחו היו פונים לבנק, הרי שהייתה כיום בידי התובע ערבות בנקאית בת תוקף. בחקירתו הנגדית הפנה למכתב ששלח לבא כוח התובע עו"ד זיידן ביום 4.4.2012 (נספח י"א לתצהיר התובע) בו הזכיר את פנייתו לעו"ד חסדאי בסוף שנת 2010 בדבר הצורך בפניית התובע לבנק בבקשה להארכת הערבות הבנקאית (ראו עמוד 43 לפרוטוקול שורות 1-10).

מנגד, טען התובע בתצהירו (סעיף 30) כי בהתאם להוראות סעיפים 9ו-19 להסכם השכירות, תשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם והפקדתה של ערבות בנקאית כספית אוטונומית בת תוקף בידו הם מעיקרי ההסכמים ואי ביצועם מהווה הפרה יסודית של ההסכמים. התובע הוסיף כי אף פנה לנתבע במכתב מיום 3.4.2013 בדרישה לתשלום החוב בגין דמי השכירות והמצאתה של ערבות בנקאית (נספח יג' לתצהיר התובע) אך הנתבע נמנע מלשלם מלוא חובו ולהמציא לידיו את הערבות הבנקאית עליה הוסכם.

בשל מצבו של התובע היה קושי לחקור אותו על תצהירו ולכן לא ניתנה הזדמנות נאותה לנתבע לעמת אותו עם טענתו של הנתבע. עם זאת האחריות להמצאת הערבות הבנקאית מוטלת על הנתבע ועליו היה לעשות את כל הנדרש על מנת לדאוג להמצאתה. מכתבי בא כוח התובע שהופנו אל הנתבע מלמדים כי התובע עמד על קבלת הערבות הבנקאית (ראו עמוד 43 לפרוטוקול שורה 19 עד עמוד 44 שורה 14). לכל היותר יש בנסיבות שתיאר הנתבע כדי להשפיע על גובה הפיצוי המוסכם אותו יש לפסוק לטובת התובע כפי שיפורט להלן.

זאת ועוד, הנתבע אף הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שנמנע מלשלם לתובע את מלוא דמי השכירות במועד. גם מטעם זה זכאי התובע לקבלת פיצוי.

סבירות גובה הפיצוי המוסכם

התובע דרש כי בגין הפרת ההסכם יחויב הנתבע בפיצוי הקבוע עליו הוסכם בסך של 200,000 דולר. לאור מהות המחלוקת בין הצדדים ובהתחשב בסכומים שפסקתי כי על הנתבע לשלם, אני סבור כי מדובר בסכום לא מידתי אשר אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לחזות בעת כריתת ההסכם.

סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א -1970 העוסק בפיצויים מוסכמים קובע כי: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק, אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ"מ מו(5) 257 נקבע כי: "אופן הפעולה העולה מלשון סעיף 15(א) לחוק הוא דו שלבי: בשלב הראשון על בית המשפט לקבוע, אם קיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע ובין הנזק אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה ; רק אם קבע בית המשפט, כי יחס סביר כאמור לא נתקיים, נתונה לו הסמכות – בשלב השני – לקבוע, באיזה שיעור יש מקום להפחית את הפיצוי הקבוע בהסכם שלפניו".

על יישומו של מבחן דו שלבי זה ניתן ללמוד אף מדבריו של כב' השופט ארנון בתא (מרכז) 2091-08-07 בנימין אבישר נ' SABONA (להלן: עניין אבישר) המביא מדבריהם של המלומדים ג' שליו וי' אדר בספרם "דיני החוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" (התשס"ט – 2009) עמ' 496 כדלקמן: "מלשון הסעיף עולה כי על בית המשפט לשאול את עצמו את השאלה הבאה: האם שיעור הפיצויים המוסכמים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה – אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר – להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם ? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול כל אפשרות של התערבות מצדו של בית המשפט ; תשובה שלילית לה, לעומת זאת, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים" או כפי שתיאר זאת כב' השופט חשין בע"א 4481/90 אהרון ואח' נ' פרץ ואח' (פורסם במאגר משפטי) כדלקמן: "משמגיע הוא אל יום כריתת ההסכם, מעמיד בית המשפט את תניית הפיצויים ואת ההפרה הקונקרטית (אשר תיוולד רק לימים) זו אל מול זו, ואו אז שואל הוא את עצמו אם הפיצויים שבתניית הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה הקונקרטית".

על פי קביעותיי לעיל, הנתבע הפר את ההסכם כשלא דאג להמציא ערבות בנקאית בנסיבות שתוארו לעיל שיש מקום בגינן להקל עמו. בנוסף חטא באי תשלום מלוא דמי השכירות עבור החודשים אפריל – מאי 2012 בסך של 119,800 ₪. סכום הפיצוי המוסכם עומד כאמור על סך של 200,000$. בנסיבות אלה אני סבור כי קיים חוסר פרופורציה בין סכום הפיצוי המוסכם שנקבע לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרות הקונקרטיות שאירעו בפועל ולפיכך התקיימו התנאים להפעלת שיקול דעת של בית המשפט להפחתת הסכום.

אשר לבחינת השיעור בו יופחת סכום הפיצוי מובא בעניין אבישר מדברי המלומדים שליו ואדר בעמוד 499 לספרם כי "מטרת ההתערבות אינה להעמיד את הפיצוי המוסכם על שיעור הנראה לבית המשפט כסכום הסביר ביותר שניתן היה לראות בו הערכה כנה של הנזק הצפוי בעת כריתת החוזה; המטרה שונה, והיא: לקבוע מהו אותו שיעור, שגם אם הוא חורג במידת מה מגדר הצפיות הסבירה, הרי אף על פי כן אין בו משום סטייה בוטה וחריפה ממבחן זה" ובהמשך בעמוד 508: "כאשר חוסר הסבירות הגלום בתניית הפיצויים הוא גלוי לעין, עשוי בית המשפט להפחית את הפיצוי, ואפילו בשיעור דרסטי, וזאת – כדי למנוע את חוסר הצדק שבאכיפתה של תניית פיצויים דרקונית".

לאחר ששקלתי את הדברים, בהתחשב בכך שהנתבע עצמו ביקש בתביעה שכנגד שהגיש להפעיל את סעיף הפיצוי המוסכם ולא טען נגדו, בהתחשב בגובה הסכום שלא שולם על ידי הנתבע וכן בהתחשב בנסיבות להן טען הנתבע לאי המצאת הערבות הבנקאית אני מעמיד את הפיצוי בגין הפרת ההסכם כאמור על סך של 150,000 ₪.

נתבעים 2 ו-3

לא הועלתה כל טענה נגד ערבותם של אלה. לאור זאת, כל חיוב על פי פסק הדין יוטל גם על נתבעים אלה ביחד ולחוד.

התביעה שכנגד

לאור הניתוח שהובא לעיל, הרי שאין לקבל את טענת הנתבע כי התובע הפר את ההסכם עמו. נהפוך הוא, כאמור לעיל, הנתבע הוא שהפר את ההסכם. לפיכך, תביעתו לפיצוי מוסכם נדחית.

כך הדברים גם לגבי טענותיו למצגי שווא של התובע בגינם נגרמו לו הפסדי הכנסה. כאמור לעיל, קבעתי כי התובע לא הציג מצגי שווא לנתבע ולפיכך אין כל מקום לחייבו בגין ההפסדים וההוצאות שנגרמו לנתבע בכל הקשור לשיפוצים והעבודות שביצע בנכס, אותם היה עליו לבצע בהתאם להסכם. כך הדברים גם לגבי כל ההוצאות ושכר הטרחה אותם שילם לבעלי מקצוע שונים.

אשר על כן, התביעה שכנגד נדחית.

סוף דבר

התביעה העיקרית מתקבלת. שלושת הנתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובע כדלקמן:

דמי השכירות שלא שולמו בסך של 119,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה לשער הדולר וריבית בשיעור של 1% לחודש החל מיום 1.5.2012 ועד התשלום בפועל.

עבור שהייתו של התובע במלון בתקופה שבין 16.2.2011 -25.2.2011 סך בשקלים השווה ל- 1,440 דולר ארה"ב על פי השער היציג ביום הגשת התביעה ובתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

עבור שהייתו במלון בחודשים פברואר ומרץ 2012 סך בשקלים השווה ל- 1,500 דולר בהתאם לשער הדולר היציג במועד הגשת כתב התביעה ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

פיצוי בגין הפרת ההסכם בסך של 150,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

הוצאות משפט -אגרת בית משפט ששולמה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומה על ידי התובע ועד התשלום בפועל וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪.

התביעה שכנגד נדחית. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בגין דחייתה סך של 45,000 ₪.

הסכומים כולם ישולמו בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ג' אדר תשע"ז, 01 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.