סלמה ואח' נ' נווה אציל בע"מ

1.בפניי תביעה לתשלום הסכום של 440,395 ₪ וזאת בגין הפרת הסכם מכר, איחור במסירה, הוצאות ועוגמת נפש.

ביום 8.5.14 התקשרו התובעים בהסכם לרכישת בית (להלן: "הסכם המכר"), במחצית המזרחית של חלקה 41 בגוש 12742, בישוב יקנעם עילית (להלן: "הבית").

המועד למסירת הבית המפורט בהסכם הינו 1.4.15 לטענת התובעים הבית לא נמסר ומכאן התביעה בגין האיחור במסירת הבית.

2.מטעם התובעים העידו, התובע 1 בעצמו, מומחה שמאי מר דניאל גאסן, והוגשה תעודת עובד ציבור מטעם מהנדסת עיריית יקנעם, הגב' עירית טלמור, שזומנה לחקירה על התעודה.

מטעם הנתבעת העידו מר נועם קובו, הוגשה חוות דעת של מומחה מר פיירברגר, ואולם לאחר שהמומחה לא התייצב לחקירה בשתי ישיבות הוצאה חוות דעתו מהתיק. כמו כן הוגש תצהירו של מר אריאל קוטוק מתווך, הוזמן למתן עדות מר סוילאת עבד וכן הוזמנה לעדות היועצת המשפטית של עיריית יקנעם, הגב' צביה דולב.

באי כוח הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה ופסק דיני זה ניתן לאחר שמיעת התיק לגופו.

3.בטרם אדרש למחלוקות אציין, כי הצדדים הסכימו כי נושא ההתחשבנות ביחס לזיכויים השונים להם זכאים התובעים והקיזוזים להם זכאית הנתבעת יתבררו בפני בורר, ומשכך אינני נדרשת לנושא במסגרת פסק דיני זה והצדדים לא טענו בעניין. (ראה הודעת ב"כ הצדדים מיום 2.2.17 עמוד 8 לפרוטוקול הדיון).

טענות הצדדים:

4.התובעים טוענים, כי ביום 8.5.14, כאמור לעיל, חתמו על הסכם מכר לרכישת הבית, כאשר מועד מסירת החזקה היה 1.4.15 לטענת התובעים עד היום טרם נמסרה להם החזקה בבית, ויותר מכך לטענת התובעים, עדיין המועד למסירת החזקה לא ידוע.

לטענת התובעים הנתבעת מסרה להם כי הבית יימסר ביום 1.10.15 אלא שבמועד זה הסתבר להם כי הבית אינו מחובר למערכות הבית והחשמל ולא היה טופס אכלוס.

5.לטענת הנתבעת הבית מושא דיוננו, שווק לתובעים ללא מועד מסירה עם טופס 4. לטענתה, המדובר בשכונה חדשה שנבנתה והיה צורך בסלילת כבישים, בין היתר, כביש גישה לבתים, בענייננו, כביש שכונה כביש 10. הכביש נסלל על ידי משרד השיכון הבינוי, והתנאי למתן טופס 4 היה השלמת פיתוח כביש 10.

לטענת הנתבעת ברור היה לצדדים כי כל עוד כביש 10 לא יושלם לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 ולפיכך הוסכם כי מועד המסירה יהיה ללא טופס 4, ובכל מקרה המדובר בסיבה שאינה תלויה בה, ומהווה כוח עליון הדוחה את מועד מסירת הבית עד להשלמת כביש 10.

לטענת הנתבעת כביש 10 הושלם רק בסוף שנת 2016, ורק ממועד זה יש להתחיל ולמנות את מניין הימים לביצוע מסירת הבית לתובעים.

הנתבעת טוענת, כי בשל הבעיה שנוצרה כתוצאה מדרך התנהלות הרשויות בכל הנוגע לסלילת כביש 10 נמכר הבית במחיר הנמוך בכ-250,000 ש"ח ממחירו האמתי, ומשכך יש בתובענה כולה משום עשיית עושר.

6.במענה לטענת הנתבעת טוענים התובעים כי לא הובאה לידיעתם סלילת כביש 10 והאפשרות שסלילתו תעכב את מסירת החזקה בבית, מעולם לא נתנו הסכמה לקבלת החזקה ללא טופס 4, ויותר מכך טוענים התובעים כי טענות אלה מהוות סטייה מהוראות חוק המכר דירות.

התובעים טוענים עוד כי לנוכח התנהלות הנתבעת הם זכאים לקבלת פיצוי על פי חוק בגין האיחור במסירת הדירה וכן פיצוי בגין הפרת ההסכם.

דיון:

מהו המידע שנמסר לתובעים עובר לרכישת הבית;

7.המחלוקת הראשונה בפניי הינה מחלוקת עובדתית הנוגעת למידע שנמסר לתובעים עובר לכריתת ההסכם, ובהקשר לכך מועד המסירה המוסכם.

בטרם נידרש לעדויות ולמחלוקות בין הצדדים נבהיר את תמונת המצב שמרביתה אינה שנויה במחלוקת.

הנתבעת ביצעה בנייה של מספר בתים בשכונת שער הגיא ביוקנעם. הואיל ומדובר בשכונה חדשה, היה צורך בביצוע עבודות פיתוח ובכלל זה סלילת כביש. הכביש נועד להיות חלק ממערכת הכבישים בשכונה החדשה המוקמת, לא רק על ידי הנתבעת, אלא גם על ידי קבלנים ו/או בעלי זכויות אחרים באזור.

סלילת הכביש נעשה על ידי משרד השיכון, וההיתר שניתן לנתבעת היה מותנה בכך שרק לאחר השלמת הכביש ניתן יהיה לבצע מסירה של הבתים לרוכשים השונים.

עיקר הבתים הושלם כבר בסוף 2015, אלא שסלילת הכביש לא הושלמה, ומשכך לא ניתן היה לחבר את הבתים ו/או חלק מהם למערכות החשמל והמים, ולשאר המערכות הדרושות.

8.בעוד שהתובעים טוענים כי כל נושא סלילת כביש 10 לא הובא לידיעתם ולא היו מודעים כי כביש 10 עשוי להוביל לעיכוב ניכר במסירת הבית לידיהם, טוענת הנתבעת כי הנושא הובא לידיעתם, וכי בשל כך הופחת מחיר הבית בסכום של 250,000 ₪.

9.אם נעיין בתצהירו של מר נועם קובו נלמד כי מר קובו כלל אינו מפרט מאומה בנוגע למשא ומתן עובר לעריכת ההסכם, מה נאמר לתובעים ולא מה סוכם עמם. מר קובו בתצהירו אינו מפרט מה הוא אמר לתובעים לפני כריתת ההסכם, מה נאמר להם על ידי צדדי ג' או על ידי מי מטעם הנתבעת. על פי האמור בתצהיר מר קובו מי שמסר את הפרטים לתובעים בנוגע לנושא כביש 10 היה המתווך מר קוטוק.

מר קוטוק התגלה בחקירתו כמשענת קנה רצוץ.

נעיין בתצהירו של מר קוטוק, ונראה כי רב הנסתר על הגלוי. כביש 10 כלל לא מצוין בתצהירו, מה שמצוין הוא כי ייתכנו עיכובים בשל עבודות פיתוח המבוצעות על ידי קבלן מטעם עיריית יקנעם.

מר קוטוק אינו מאשר את גרסת הנתבעת, כי מחיר השיווק של הבתים בסביבה היה 2,450,000 ₪ והבית מושא התובענה נמכר לתובעים בסכום של 250,000 ש"ח פחות לאור הקושי בהמצאת טופס 4. אם היה שמץ של אמת בגרסת הגנה זו, בוודאי שהמתווך ומי ששיווק את הבתים בעבור הנתבעת יכול היה לאשר באיזה סכום הועמדו הבתים למכירה וכיצד המו"מ לנוכח הבעיה שנבעה מסלילת כביש 10 הפחיתה את מחיר הבתים. אלא שאין רמז לכך בתצהירו של מר קוטוק.

אוסיף ואציין, כי תצהירו של מר קוטוק לקוני ולא מובן, שכן טופס 4 אינו רצון פלוני או אלמוני אלא הוראה חוקית המבוססת על הוראות חוק התכנון והבנייה, והקובעת את התאמת הבית להיתר, את האפשרות לחברו למערכות החשמל, המים הביוב, לתשתיות בזק, כאשר מר קוטוק טוען כי הסביר לתובעים כי "לא ניתן להתחייב למועד מסירה עם טופס 4..." במה דברים אמורים? שהבית לא יהיה מחובר למערכת הביוב? שלא יהיה בבית חשמל? שהבית לא יהיה מתאים להיתר? האמירות הכלליות והסתמיות הללו, מצביעות על כך שאין ממש בטענת מר קוטוק ואי אפשר להתבסס עליה כאשר מבקשים לקבוע קביעות עובדתיות.

10.אם לא די בכך, הרי לאחר חקירתו בפניי לא נותר מאומה מתצהירו, הואיל ועסקינן בעד שאינו אחד הצדדים, אומר בלשון זהירה כי האמת אינה נר לרגליו ודי בכך.

בתצהירו מר קוטוק טען כי שימש כמתווך של הבית, אלא שבעדותו טען כי היה מתווך ומשווק של הפרויקט. ברור כי קיים הבדל בין מתווך לבין משווק. בעוד שמתווך עוסק בתיווך בין הקונה והמוכר, המשווק מפרסם את הנכס, ומוסר פרטים חיוניים לגבי הפרויקט כולו. אלא שכאשר נשאל מר קוטוק בנוגע לכך, חזר בו מאמירתו כי היה משווק (ראה עדותו בפרוטוקול הדיון מיום 2.2.17 עמוד 23 שורות 1-19).

בניגוד לטענתו כי שימש כמשווק לא ביצע כל פרסום של הנכס מושא התובענה, לא פרט בפרסום כי קיימת בעיה עם התחייבות למסירת הבית לרבות טופס 4 והעלה טענה מופרכת על פי כל קנה מידה כי קבלנים אינם יכולים להתחייב על מסירת נכס עם טופס 4 שאינו תלוי בהם (שם, עמוד 23 שורות 24-33 ועמוד 24 שורות 1-8).

בהמשך למעשה חזר בו מעדותו וטען כי הוא מסר מידע שליזם יש קושי עם טופס 4 ומועד המסירה זה במשא ומתן בין היזם לקונה, ובכלל מועד המסירה לא נקבע על ידו, ובסופו של דבר אישר כי המידע שמסר הוא: "ידעתי להגיד לקונה שבעל הבית יכול להתחייב לגמר בית, וטופס 4 לא תלוי רק בו. זה מה שידעתי להגיד... באותה מידה יכלו לקבוע תאריך מסירה בהתאם לצרכים של המוכר והקונה לעוד שנתיים מהיום לא מתאריך החתימה ואז סביר מאוד להניח שהיה טופס 4" (שם, עמוד 25 שורות 26-32).

לאחר שמיעת עדותו, אין למעשה בפני ביהמ"ש כל עד שיכול להעיד על המשא ומתן שבין התובעים לבין הנתבעת, בכל הנוגע למידע שנמסר לתובעים בנוגע למסירת החזקה בבית.

11.עיון בהסכם המכר ילמד כי הצדדים הסכימו כאמור בסעיף 6 שמסירת החזקה תהיה לא יאוחר מיום 1.4.15 (נספח א לתצהיר התובעים). התאריך רשום בכתב יד לאחר שהמועד המודפס ששונה היה חודש יוני 2015, כלומר מועד מסירת החזקה המופיע בהסכם הוקדם בחודשיים.

למרבה הצער עורך ההסכם עו"ד אליעזר בן חיים נפטר בטרם עת.

אין חולק כי את ההסכם ערך מי שהיה מיופה כוחה של הנתבעת, כלומר המדובר בהסכם שנערך על ידי הנתבעת בעצמה.

אין חולק כי בהסכם אין כל התייחסות, או אזכור או אמירה כלשהי מכל מן וסוג שהוא המזכירה ולו ברמז את כביש 10 או את הקשיים שעשויים להתעורר בשל עיכוב בסלילתו, או כי קיים עיכוב ידוע כזה.

אם כך, טענת הנתבעת מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב שנערך על ידה.

12.התובע מספר 1 (להלן: "התובע"), העיד בעניין זה בעדותו, והצהיר כי הוסכם על מועד מסירה ביוני, מועד מסירת חזקה כשבית מחובר למערכות המים והחשמל חיבור קבע, וכאשר הגיעו למועד החתימה ראו לפתע כי מועד המסירה נקבע בהסכם לחודש יוני 2015, שאז התקשר עו"ד אליעזר בן חיים ז"ל למר קובו טלפונית ולאחר קבלת אישורו של מר קובו טלפונית שינה את המועד המפורט בהסכם ליום 1.4.15.

התובע הסביר בעדותו כי לאור מועד המסירה מכרו את ביתם הישן וסיכמו על מועד מסירת ביתם הישן לסוף חודש מאי, מתוך הנחה כי חודשיים בין 1.4.15 לבין מועד מסירת הבית הישן שלהם לרוכשים הינו זמן סביר להתארגנות וכניסה לביתם החדש. התובע העיד כי לא היה מודע לטענת הנתבעת שיהיה קושי במסירת החזקה בבית בשל כביש 10. וכי מעולם לא נטען בפניו כי המדובר במסירת חזקה ללא טופס 4.

13.בעניין זה העיד מר קובו. מר קובו העיד, כי אכן עו"ד אליעזר בן החיים המנוח התקשר אליו בנוגע לשינוי מועד מסירת החזקה, וכי מסר לו כי הואיל והוא אינו מתחייב לטופס 4 אין כל מניעה לשינוי מועד מסירת החזקה בבית (ראה עדותו בפרוטוקול הדיון מיום 7.3.17 עמוד 45 שורות 3-17).

אלא שאז העלה מר קובו לראשונה את הטענה, כי מסר לעו"ד אליעזר בן חיים המנוח כי המדובר במסירת חזקה ללא טופס 4, וכי עו"ד בן חיים המנוח לא מסר לו שנתונים הללו הנמסרים על ידו כלל לא מופיעים בהסכם (שם, שורות 10-20).

אני סבורה כי הטחת רפש בעו"ד אליעזר בן חיים ז"ל, שכביכול לא מסר למר קובו מידע המפורט בהסכם וכי לכאורה מר קובו מסר לו מידע שלא מצא את ביטויו בהסכם שבין הצדדים יש בה טעם לפגם, מעבר לכך שאינני מאמינה בגרסה עובדתית זו שזכרה לא בא קודם לחקירה הנגדית.

ביהמ"ש לא מכיר את עו"ד אליעזר בן חיים המנוח, ואולם ברור לביהמ"ש כי רק מחמת שהוא נפטר מהעולם ראה מר קובו להטיל בו דופי, כביכול מר קובו מוסר לו פרטים חיוניים והוא לא מוצא לנכון להעלותם ולהכליל אותם במסגרת ההסכם.

14.עוד יש לזכור כי המדובר בהסכם מבית היוצר של הנתבעת וחזקה שהסכם יש לפרש כנגד מנסחו. כמו גם, המדובר בהסכם שבו המועד צוין בכתב ידו של בא כוחה דאז של הנתבעת, והעלאת הטענות שנטענו על ידי הנתבעת מהווה למעשה טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב, שכאמור נוצרו על ידי הנתבעת בעצמה. התובעים לא היו מיוצגים ולו ראתה הנתבעת לנכון להסכים עם התובעים כי המועד החוזי אינו בהתאם לדין, והינו ללא טופס אכלוס יכולה הייתה בנקל לעשות כן.

15.אני סבורה כי ההסכם מבטא את הסכמת הצדדים ומשקף נכוחה את שהוסכם, וממנו עולה בצורה ברורה כי הוסכם על מועד מסירה חוזי מדויק כאשר הבית מחובר למערכות החשמל המים הביוב והתקשורת חיבור קבע, ומשמעות הדבר כפי שמובהר כי קיים טופס אכלוס, שבלעדיו לא ניתן לקבל חיבור קבע במערכות הבית.

16.אני קובעת לאור כל הנסיבות שבפניי עדותו המהימנה של התובע, העובדה כי מר קוטוק למעשה חזר בו מתצהירו הלקוני ביותר, שכלל לא פירט את שנטען על ידי הנתבעת, העובדה כי מר קובו לא הצהיר מאומה בנוגע למשא ומתן, העובדה כי המדובר בהסכם שנערך על ידי הנתבעת והיא פרטה בו מועד מסירת חזקה, העובדה כי כל הפרטים שנטענים על ידי הנתבעת לא מצאו את ביטויים בהסכם, כל אלה מובילים אותי למסקנה הבלתי נמנעת כי הצדדים קבעו את מועד מסירת החזקה כמועד המפורט בהסכם 1.4.15 בלא כל תנאי.

17.אני דוחה את הטענה כי נמסר לתובעים מידע כלשהו בנוגע לכביש 10, אני סבורה כי לו היה נמסר מידע כזה היה עו"ד אליעזר בן חיים המנוח מפרט את המידע בהסכם, אני דוחה את הטענה כי הוסכם על מועד מסירת חזקה השונה מהמפורט בהסכם, או כי מועד זה אינו מועד המסירה של החזקה במשמעותו החוקית לבסוף אני דוחה את הפרשנות המופרכת של הנתבעת כאילו המדובר במסירת חזקה פיזית ללא מסירת חזקה כדין.

משמעות מסירת חזקה על פי דין;

18.גם אם היה שמץ של אמת בטענת הנתבעת הרי אין להיזקק לה.

הנתבעת טענה כאמור, כי מועד זה הינו מועד מסירת החזקה בבית בלא טופס 4. כלומר, לעמדתה ניתן לבצע מסירת חזקה בבית בלי שיהיה טופס 4. מעבר לעובדה כי טענתה זו נטענה בלא שתהיה בידיה כל הוכחה כלשהי לטענה זו, מבלי שיש אסמכתא ולו ברמז באיזה מסמך או בהתנהגות מי מהצדדים כי כך הם פני הדברים ומעבר לעובדה כי דחיתי טענה עובדתית זו לאחר שלא האמנתי לעדותו של מר קובו, שלמעשה הטילה דופי בעו"ד אליעזר בן חיים המנוח, גם אם היה שמץ בטענה זו הרי לאור הפסיקה אין להיזקק לה.

19.בעניין טופס 4 קבעה כבוד השופטת קיציס כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית הרי אין בכך משום מסירת חזקה על פי דין על פי הפסיקה, וכך נפסק על ידה בעניין תאמ (נת') 28135-02-11 רמי גנור נ' חברת שיכון דיירים בע"מ [פורסם בנבו] (5.4.12):

""טופס 4" מהווה אישור על-פי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א – 1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה.

מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו למשל, ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ)."

20.בעניין ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ [פורסם בנבו] (30.9.02), קבע כבוד השופט מילנוב (מול סעיף 2.3) כי "עפ"י חוק התכנון והבניה, בנין על דירותיו, אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבנין חשמל, מים וטלפון, שעד אז אין לספקם, אלא (חשמל ומים בלבד) עפ"י אישור לפי "טופס 2" בהתאם לתקנה 3 לתקנות למתן שרותי חשמל, מים וטלפון. כל "סידור" אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א (א) לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן, המדובר בסידורים "פרוביזוריים" בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת החשמל)".

21.הנתבעת טענה, כי בענייננו, לא פרטה בהסכם את המילים "טופס 4", משום שהוסכם שהבית יימסר בלא טופס 4. כאשר נחקר מר קובו בעניין זה עדותו הייתה כי הבית לא היה מחובר למערכת הביוב, שכן הנתבעת הכינה בור ספיגה (שם עמוד 48 שורות 18-20), הבית לא היה מחובר חיבור של קבע לחשמל אלא לחשמל שמקבל הקבלן לצורך הבנייה (שם, שורות 24), ובסופו של דבר טען כי הוא מוסר בית הוא לא מאכלס (שם, עמוד 49 שורות 1-3).

22.אם לא די בכל אלה, מעיון במסמכים שנשלחו בזמן אמת, נגלה כי לא נטען שהייתה הסכמה למסירת חזקה בלא חיבור קבע של המערכות, בלא טופס 4, או כי הייתה הסכמה כלשהי כי בשל עיכובים בסלילת כביש 10 ידחה מועד מסירת החזקה בבית. למשל ניתן לעיין במכתבו של מר קובו, מיום 1.11.15, המתייחס לרשימת ליקויים ולדרישה כי הבית יימסר לרבות טופס 4, במענה למכתב זה (נספח 7 לתצהיר התובעים), עונה מר קובו במכתב שצורף כנספח 9 לתצהיר התובעים, וכך נאמר במכתבו:

"פנים הבית מוכן למסירת חזקה מיום 15.7.15.

כידוע לכם עיריית יקנעם הוציאה צו הפסקת עבודה בין התאריכים 29.3.15-30.8.15, ולכן לא עבדו בכביש 1- (רחוב הגפן).

ביום 29.10.15 פורק על ידי הקבלן קו הביבו הזמני שהותקן בעבורכם, וביום 3.11.15 יחובר הבית חיבור קבע לביוב.

הבית מחובר למערכות המים והחשמל מיום 15.4.15"

23.כפי שהבהרתי לעיל, הבית לא היה מחובר למערכות המים והחשמל אלא לחיבורי הקבלן כפי שמר קובו הודה בחקירתו ופרטתי לעיל.

מעבר לכך, בזמן אמת הנתבעת באמצעות מר קובו אינה מעלה כלל את טענתה כי הוסכם שמסירת החזקה תעוכב בשל עיכובו של כביש 10, או כי הוסכם שמסירת הבית תבוצע בלא טופס 4, או בלא חיבור המערכות לחיבור קבע.

24.לאור האמור, אני סבורה כי התגלה כי טענת הנתבעת הינה מופרכת בלתי מהימנה, מנוגדת לאמור בהסכם ומנוגדת להוראות החוק. אני דוחה את גרסת הנתבעת כאילו כוונת הצדדים שהתובעים יקבלו בית בלא שהוא מחובר בחיבורי קבע למתקנים הדרושים הבסיסיים כגון חשמל, ביוב, מים ותקשורת. אני קובעת כי כפי שפורט בהסכם הצדדים סיכמו על מועד מסירה 1.4.15 וכי מועד זה מהווה מועד מסירה על פי דין היינו מועד מסירה כשלבית יש טופס 4 כלומר הרשויות לאחר בדיקת המכלול נתנו הסכמתן לחיבור קבע של הבית למערכות הדרושות כמפורט לעיל.

הטענה הנוגעת לדחייה במסירה בשל גורמים שאינם בשליטת הנתבעת;

24.טענה אחרת בפי הנתבעת היא כי הטעם לאי מסירת החזקה נעוץ בגורמים שאינם בשליטת הנתבעת. כלומר, סלילתו של כביש 10 לא הושלמה שלא באשמת הנתבעת ומשכך אין לייחס לנתבעת את המחדלים של אי מסירת הבית.

25.סעיף 6 להסכם המכר עוסק במסירת החזקה, וקובע בסעיף בסעיף קטן ג' שבו כך:

"מוסכם כי אם לא ניתן יהא למסור את הקוטג' לקונה במועד הנ"ל, מסיבה שאינה תלויה במוכר ו/או מחמת מצב מלחמה ו/או מחמת הפסקת עבודה הנובעת משביתה ו/או מחמת הגבלה מטעם כל רשות ממשלתית ו/או עירונית שלא בגין מחדלי המוכר ו/או מחמת סיבה כלשהי המהווה כוח עליון, יידחה מועד המסירה לקונה לאותו פרק זמן שבו נגרם העיכוב מטעמים הנ"ל בתוספת 15 ימים, והמועד לקיום אותם חיובים של הקונה השלובים במסירת הקוטג', יידחה בהתאם."

26.טוענת הנתבעת, כי עובדת סלילת כביש 10 התעכבה שלא באשמת הנתבעת ולכן כל עוד סלילת כביש 10 לא הושלמה לא יכולה הייתה הנתבעת לבצע את מסירת החזקה בבית, ויש להתחיל במניין הימים רק ממועד השלמת סלילת הכביש.

27.אני דוחה טענה זו. אבאר.

קבעתי לעיל, לאור העדויות כי גם המתווך, מר קוטוק, שנטען כי הוא זה שסיפר לתובעים על הבעיה במתן טופס 4, הגם וחזר בו מעדותו, לא העיד בתצהיר עדות ראשית כי מסר איזה מידע לתובעים בנוגע לסלילת כביש 10.

מר קובו לא העיד כי מסר מידע כזה לתובעים. בהסכם אין כל אזכור של כביש 10. התובעים העידו כי לא היו מודעים לכך שייתכן עיכוב במסירת החזקה בשל סלילת איזה כביש. קבעתי כי אני מקבלת את עדותו של התובע בעניין.

28.יותר מכך, כאמור, אני מאמינה כי לו היה עו"ד אליעזר בן חיים המנוח מודע לבעייתיות הנובעת מסלילת כביש 10, היה מוצא את הדרך להעלות את הנושא במסגרת ההסכם, על מנת להגן על מרשתו. מר קובו כלל לא ציין בעדותו ו/או בתצהירו כי הודיע לעו"ד בן חיים ז"ל על הנושא.

29.יותר מכך, הסתבר כי הנתבעת הייתה מודעת לא רק לכך שכביש 10 עומד להיסלל ולא ידוע מועד סלילתו, אלא לאפשרות כי יהיה עיכוב בסלילת הכביש וכתוצאה מכך במסירת הבתים. הדברים עולים בצורה מפורשת ממסמכים שהוצגו על ידי הנתבעת בעצמה, וממסמכים שהתגלו במסגרת הליך גילוי המסמכים בתיק זה.

התובעים הגישו תעודת עובד ציבור מטעם הוועדה לתכון ובנייה של יקנעם עילית. נספח ג' לתעודת עובד הציבור החתומה על ידי מהנדסת הוועדה הגב' טלמור, הינו "כתב אישור, ויתור והתחייבות לשיפוי הנכס ברחוב הגפן בקשה להיתר בנייה".

מסמך זה החתום על ידי הנתבעת הינו מסמך שהנתבעת נדרשה לחתום כתנאי למתן היתר הבנייה על ידה. כפי שהסבירה הגב' טלמור בעדותה, הנתבעת כבעלת מגרשים ביקשה לממש את זכותה לבנות על המגרשים ולשווקם לציבור. הואיל ולא יכלה לעשות זאת לפני שקיבלה היתר, והואיל ועל מנת שהבנייה תושלם ויינתן טופס 4 היה צורך בסלילת כביש גישה לבתים, במסגרתו יחוברו הבתים הנבנים למערכות הביוב, התקשורת, החשמל והמים, והואיל והוועדה המקומית הסכימה לתת את ההיתר, על מנת לאפשר לנתבעת לממש את נכסיה, נדרשה הנתבעת לחתום כי היא מודעת לכך שסלילתו של כביש 10 טרם החלה, כי לא ידוע עדיין מי יבצע את הסלילה, כי ההיתר ניתן בתנאי לפיו: "תנאי למתן טופס 4 לאכלוס יהיה השלמת ביצוע התשתיות והפעלתן בחלק המשרת את יחידות הדיור".

מהמסמך עולה, כי הנתבעת הצהירה כי התחייבותה והסכמתה תחול עליה, ועל כל מי שיבוא מטעמה, לרבות רוכשי הדירות (סעיף 3 לנספח ג').

30.כלומר, עוד בטרם קבלת ההיתר, וכתנאי למתן ההיתר הנתבעת ידעה והסכימה על כך שכביש 10 אמור להיסלל ליד הבתים שהיא בונה, הנתבעת הייתה מודעת שטרם הוצא מכרז למבצע של סלילת הכביש, הנתבעת הייתה מודעת לכך שהיא מקבלת היתר בכפוף להסכמתה כי ייתכן עיכוב באכלוס בשל סלילת כביש 10, והנתבעת הסכימה לכך שהתחייבותה לשיפוי תחול גם על הרוכשים, כלומר התובעים שקנו ממנה בתים.

הנתבעת על פי נספח זה התחייבה ליידע את הרוכשים בהתחייבותה, שאמורה לחול עליהם, ולמרות זאת הנתבעת לא טרחה לצרף את המסמך כחלק מהסכם המכר, להביאו לידיעת התובעים, להחתים את התובעים עליו, וכל טענותיה בנוגע לידיעת התובעים הינן אמירות בעלמא המבוססות על מר קוטוק שבעצמו, כפי שפרטתי לעיל, וכפי שעולה מתצהירו, כלל לא העיד בנוגע למסירת מידע באשר לעיכובים בשל סלילת כביש 10.

31.יותר מכך, הנתבעת מפרטת בתצהיר מר קובו בסעיפים 1-17 השתלשלות עניינים ממנה עולה התמודדות של הנתבעת עם הוועדות השונות בניסיונותיה לקבלת היתר, ומסקנתה בסיכומו של דבר הינה בסעיף 17 כי "התברר לי שלא ניתן לסמוך על הבטחות העירייה או על זמן ביצוע סביר לכביש, לכן הדגשתי שלא ניתן להתחייב לקבלת טופס 4 לאיזו מהדירות שנמכרו במתחם, אלא לגבי מועד סיום בניית הדירות."

דברים כדורבנות, גם מר קובו אינו אומר ולו ברמז כי איזה מהמידע שהוא פרט בסעיפים הקודמים הובא לידיעת התובעים ו/או מי מהם, או כי הוא זה שניהל את המשא ומתן, או הסבר כלשהו מדוע משהו מכל המפורט על ידו לא מצא את ביטויו בהסכם שבין הצדדים.

32.אם לא די בכל האמור והמפורט לעיל ממנו עולה תמונה קשה של נתבעת שעושה דין לעצמה, מתעלמת לחלוטין מהוראות החוק, אינה מוסרת מידע לרוכשי דירות, וסבורה כי יכולה להישען על סעיף בהסכם הפוטר אותה מהתחייבויותיה באשר לנסיבות שאינן בשליטתה, כאשר המדובר בנסיבות הידועות לה, והיא אינה טורחת לגלות אותן לצד שכנגד, ואינה טוענת שגילתה אותן.

33.יש להזכיר ולהדגיש, הנתבעת לא טוענת כי מר קוטוק, מי שלטענתה ניהל בעבורה ובשמה את המו"מ והדבר אינו מופיע בתצהירו, דיווח לתובעים על כביש 10 או על התחייבות הנתבעת המופיעה בסעיף ג לתעודת עובד ציבור או כי קיימת אפשרות שהבית לא יהיה מחובר למערכות הקבע בשל העיכובים בסלילת כביש 10, אין כל טענה שמידע זה נמסר לתובעים.

34.על החשיבות של מועד מסירת החזקה בדירה עמדה כבוד השופטת ברק-ארז בעניין רעא 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.16) (להלן: "פס"ד שמש"), שם היא מסבירה כי "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם "גמישות" באשר למועד המסירה."

35.לטעמי התנהלות הנתבעת מהווה ניהול מו"מ שלא בתום לב., הסתבר בפניי כי הנתבעת הסתירה מהתובעים את עובדת חתימתה על נספח ג' לתעודת עובד הציבור. אני דוחה בעניין זה את הטענה כאילו נאמרה לתובעים איזו אמירה הנוגעת לכביש 10, הדבר לא מצא את ביטויו בתצהירו של מר קובו, לא מצא את ביטויו בתצהיר מר קוטוק, לא מצא את ביטויו בהסכם, לא מצא את ביטויו בתכתובות לפני ההליך, ורק על דוכן העדים נזכר מר קובו כי מסר לתובעים שיש בעיה עם כביש 10, כי הבית לא יוכל להימסר לפני שייסלל כביש 10, כאשר לא ברור מתי נאמרו האמירות הללו, ומדוע עו"ד אליעזר בן חיים המנוח לא כללן במסגרת ההסכם.

36.בפסק דינו של כבוד ביהמ"ש העליון מפי כבוד השופט פוגלמן בעניין עא 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ [פורסם בנבו] (6.6.11), נקבע כי "ניתן לראות בהימנעות מגילוי אינפורמציה חשובה וחיונית, כגון מצבו התכנוני של הנכס (או חלק ממנו), שיצרה פער בין תיאור הנכס בחוזה לבין מצבו בפועל, כהפרה של חובת הגילוי המעוגנת בהוראת סעיף 16 לחוק המכר."

באותו פס"ד ביהמ"ש העליון קבע, כי "תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים – ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822). חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות."

37.והדברים יפים לענייננו. הנתבעת הייתה מודעת היטב כי כאשר עתרה לקבלת היתר בנייה טרם הוצא מכרז לסלילתו של כביש 10, עוד הייתה מודעת כי לא ידוע מתי תסתיים סלילתו, עוד הייתה מודעת כי ההיתר שניתן לה הותנה בתנאי, תנאי שכלל את הסכמתה לוויתור על כל טענותיה בנוגע לעיכובים בשל סלילתו של כביש 10, והיא התחייבה ליידע את הרוכשים בנוגע להתחייבות זו. מאומה מכול אלה לא מצא את ביטויו בהסכם.

יש להדגיש כי לא מדובר במידע שמיוחס לנתבעת, אלא בידיעה ממשית בפועל שהנתבעת מודה בה. יותר מכך, הנתבעת בעצמה מפרטת את המידע שהיה ברשותה, מפרטת כי הבינה כפי שפרטתי לעיל כי לא ניתן לסמוך על הבטחות הוועדה המקומית או עיריית יקנעם בנוגע למועד סיום סלילתו של כביש 10. אם כך, מדוע לא פרטה דבר מכול אלה בהסכם?

38.אני סבורה כי הנתבעת אינה יכולה להסתמך על סעיף הפוטר אותה מכל אחריות מכוח שהעיכוב לא היה בשליטתה, לנוכח אי הגילוי המהותי, לנוכח העובדה שמדובר במידע שהייתה חייבת לגלותו, לא רק בשל ההגינות וחובת תום הלב, אלא לנוכח התחייבות מפורשת עליה חתמה (נספח ג' לתעודת עובד הציבור).

39.אלא שגם אם הייתי מניחה לטובת הנתבעת כי אין העיכוב במסירת הבית בשל סלילת כביש 10 באחריותה, וקבעתי להיפך, אני סבורה שאין ליתן לה כל פטור נוכח התנהלותה המקוממת העולה מעדויות של גורמים בלתי תלויים, כפי שיבואר להלן, לפיהן הנתבעת הפרה את התחייבויותיה ברגל גסה, וכי לא סלילת כביש 10 הוא שמנע את מסירת הבית לידי התובעים.

40.כפי שהבהרתי לעיל, התובעים הגישו תעודת עובד ציבור החתומה על ידי הגב' טלמור מהנדסת העירייה ומהנדסת הוועדה לתכנון ובנייה ביקנעם עילית.

מתעודת עובד ציבור עולה כי לשם מתן טופס אכלוס מבצע בעל ההיתר, ובענייננו, הנתבעת אמורה לבצע זאת, מספר פעולות הדרושות לשם מתן טופס אכלוס.

לאחר ביצוע בדיקות הכוללות את התאמת הבית להיתר שניתן, והמצאת אישורים שונים שפורטו בנספח א' לתעודת עובד ציבור, מופק טופס אכלוס, המאפשר חיבור הבית למערכות הקבע של החשמל המים הביוב והתקשורת.

41.מתעודת עובד ציבור עולה כי בעניין התובעים הנתבעת כלל לא הגישה בקשה לטופס 4 (תעודת עובד ציבור ניתנה ביום 4.12.16). עוד עולה כי סלילת כביש 10 כולו הסתיימה בחודש אוקטובר, כאשר לפי נוהל הוועדה נבחנת כל בקשה לגופו של עניין לעניין הבית מושא התובענה סלילת הכביש הסתיימה מספר חודשים קודם למועד סיום כל הכביש ואז כבר ניתן היה לבצע מסירת החזקה לו כל התנאים האחרים היו מושלמים.

42.הגב' עו"ד צביה דולב שהינה היועצת המשפטית של הוועדה העידה כי היא נדרשה לנסח את נספח ג' לתעודת עובד ציבור, שכן הנתבעת ביקשה להתחיל בבנייה והייתה הסכמה שמצד אחד ניתן לנתבעת היתר בניה ומצד שני הנתבעת מודעת לכך שיכול להיות עיכוב באכלוס עד שיושלמו התשתיות המתאימות לצורך האכלוס ולצורך כך ניסחה את המסמך (ראה עדותה מיום 7.3.17 עמוד 30 שורות 20-22).

ב"כ הנתבעת הפנה את העדה לנספח ע"ז לתצהיר קובו, ממנו עולה כי "כל עוד לא הושלם הכביש לא ניתן ליתן טופס אכלוס." העדה השיבה כי המדובר ברמה העקרונית, שכן כאשר ניתן היתר הוועדה זהירה ומבהירה כי יש צורך בהשלמת כביש 10 בטרם יינתן טופס אכלוס ובהתאם לכך ומתוך מודעות הצדדים לאפשרות של עיכובים נחתם נספח ג' לתעודת עובד ציבור שאותו היא נסחה, אלא שלדבריה, כאשר מוגשת בקשה לטופס אכלוס לבית מסוים, נבדקת אפשרות אכלוס אותו הבית ספציפית, ואם מסתבר כי כל התנאים האחרים הושלמו, והכביש בסמוך לאותו בית הושלם הוועדה מפיקה טופס אכלוס למרות שסלילת כל הכביש טרם הסתיימה (ראה עדותה שם בעמוד 32 שורות 3-15).

העדה בצורה מהימנה ובהירה הסבירה כי הנתבעת אינה הקבלן או היזם היחיד, וכי הוועדה והעירייה מבקשים לאפשר ליזמים לממש את נכסיהם ולא למצוא עצמם עם מגרשים שניתן שלא ניתן לשווק רק בשל שהתשתיות טרם הושלמו, ולכן הם מאפשרים את התחלת הבנייה, במקביל לביצוע עבודות התשתית של סלילת הכביש וכל הכרוך בכל מבחינת מערכות הביוב המים החשמל והתקשורת, תוך אישור היזם כי הוא יודע ומודע לעיכוב. היזם או הקבלן חותמים על התחייבות לוויתור כל טענה בעניין העיכובים ובמסגרת זו מתחייבים ליידע את הרוכשים (שם, עמוד 35 שורות 25-28 ועמוד 36 שורות 4-8).

43.עדותה של עדה זו עלתה בקנה אחד עם מסמכים ועם עדותה של הגב' טלמור. גם עדה זו העידה כי הנתבעת ביקשה לממש את זכויותיה במגרשים השונים ולהתחיל בביצוע הבנייה בטרם נסלל הכביש (שם עמוד 39 שורות 21-32).

עדה זו העידה כי לא היו עיכובים בסלילת הכביש בקטע הרלוונטי לענייננו, אלא בהמשך הרחוב (שם, עמוד 40 שורות 1-6), ובכל מקרה לא בשל כך לא ניתן טופס אכלוס, שכן לא הוגשה בקשה לטופס אכלוס וכשהוגשה הבקשה הסתבר כי ביום 3.2.17 הוגשה בקשה להיתר שינויים. משמע הבית נבנה שלא בהתאם להיתר, ומכאן כלל לא ניתן לתת טופס אכלוס בטרם נדונה הבקשה לשינויים שהוגשה על ידי הנתבעת. עוד העידה כי אין המדובר בשינויים מינוריים (שם, עמוד 42 שורות 5-10).

עוד עולה מעדותה בהתאמה לעדות עו"ד דולב כי כאשר הוועדה בוחנת בקשה לטופס אכלוס היא בוחנת האם בקטע הסמוך לבית מושא הבקשה הסתיימה סלילת הכביש (שם, עמוד 38 שורות 1-4). עוד העידה כי לו היו האישורים הרלוונטיים קיימים ניתן היה להוציא טופס אכלוס לבית מושא התובענה כבר בחודש יולי 2016 לדבריה מספר חודשים לפני ספטמבר 2016 הקטע הרלוונטי היה סלול, (שם, עמוד 40 שורות 11-13).

44.מעדות שתי העדות שאין להן כל נגיעה להליך שבפניי, שתיהן עובדות ציבור, ועדותן התיישבה עם המסמכים, עולה בצורה ברורה, כי הנתבעת הייתה מודעת היטב לנושא סלילת כביש 10, וביקשה לקבל היתר על מנת להתחיל בשיווק הבתים, תוך שהיא מודעת לעובדת אפשרות עיכוב במסירת החזקה והאכלוס, מבלי שהיא מביאה נושא זה לידיעת הרוכשים.

מעדות עדות אלה עולה בצורה מפורשת כי הנתבעת ביצעה את הבנייה מתוך סטייה מההיתר ורק ביום 3.2.17 הגישה בקשה לתכנית שינויים כדי להתאים את הבית להיתר הואיל והבית נבנה באופן שאינו מתאים להיתר. מעדות העדות הללו עולה, כי הוועדה בוחנת כל בקשה לאכלוס באופן פרטני וככל וסלילת הכביש הרלוונטי לבית שבגינו מוגשת הבקשה הסתיימה, הוועדה מאשרת את טופס האכלוס במידה ושאר הנושאים הוסדרו, ובענייננו, הנתבעת כלל לא ביקשה טופס אכלוס, אלא כאמור רק בחודש פברואר 2017, וגם זאת לעניין שינויים הואיל והבנייה נעשתה שלא על פי ההיתר. ובכל מקרה הסתבר כי הקטע הרלוונטי לבית מושא התובענה סלילתו הסתיימה ביולי 2016. עוד הסתבר כי כבר קודם ניתן היה לאשר אכלוס בבית מושא התובענה הואיל והבית מצוי בפינת רחוב ויכול לקבל את החיבור למערכות הקבע מהרחוב האחר שכבר היה סלול.

45.לאור האמור אני קובעת כי גם אם היה ממש בטענת הנתבעת כי סלילת הכביש מהווה "סיבה שאינה תלויה במוכר", ואדגיש כי דחיתי טענה זו לגופו של עניין, הרי הנתבעת לא מסרה את הבית לא בשל עיכוב בסלילת הכביש אלא מסתבר כי סלילת הכביש בחלק הרלוונטי הסתיימה כבר ביולי 2016, וכי הנתבעת לא הגישה בקשה למתן טופס אכלוס.

הטענה הנוגעת לדחייה במסירה בשל שינויים שהתבקשו על ידי התובעים;

46.הנתבעת טענה עוד כי התובעים ביקשו שינויים, ואיחרו באספקת חומרים באופן שעיכב את ביצוע הבנייה על ידי הנתבעת.

אני דוחה טענה זו הואיל ואין בה ממש.

47.הנתבעת מפנה למיילים שהוציאה במהלך העבודה ובמסגרתם התבקשו התובעים להמציא לצורך הדוגמא מדרגות שיש (נספח מז' לתצהיר קובו). עיון בנספח זה, יראה כי אין כל קשר בין טענת הנתבעת לבין המיילים שצורפו. מהמיילים עולה תכתובת שבמסגרתה התובע מבקש לדעת אם אפשר לקבל הצעת מחיר על המדרגות. כיצד מכאן הגיעה הנתבעת למסקנה כי התובעים איחרו באספקת המדרגות? רק לנתבעת הפתרונים.

הנתבעת לא הציגה כל נתון באיזה שלב היה מצוי הבית בטרם הוזמנו המדרגות. לו הנתבעת היה מבקשת להוכיח כי האיחור נובע מפעולה שהייתה באחריות התובעים, היה עליה להציג נתון המצביע על מצבו של הבית בטרם הוזמנו המדרגות, על מנת שניתן יהיה ללמוד כי הבית היה מוכן למדרגות שלא הובאו. אין צריך לומר שהנתבעת לא טרחה לעשות זאת.

48.דוגמא אחרת ניתן לראות למשל בנושא נקודות החשמל (נספח מח' לתצהיר קובו). הנתבעת טענה כי התובע ביקש שינויים לנקודות החשמל בבית. עיון בנספח זה מעלה כי המדובר במייל שבו פונה התובע לנתבעת ביום 9.9.15 בקשה לסדר את נקודות החשמל. כיצד מכאן הנתבעת גוזרת כי התבקשו שינויים? סביר יותר כי התובע ביקש להתקין את המטבח ולשם כך היה צורך בהשלמת עבודות החשמל במטבח.

במייל התשובה עונה הנתבעת כי על התובע "לקחת בחשבון שזה לאחר טיח/גבס וצבע." כלומר, גם הנתבעת לא סברה כי המדובר בשינויים אלא הבהירה בזמן אמת את המועד שבו תשלים את ביצוע עבודות החשמל במטבח.

49.הדברים דומים בשאר המיילים, אתן דוגמא נוספת אחת. הנתבעת טוענת כי רק לאחר הפצרות סיפקו התובעים את דלתות פנים הבית, ומפנה בעניין זה לנספח מג' לתצהיר קובו. מעיון במייל שצורף כל שנאמר בו הוא כי ביום 10.5.15 הדלתות פורקו ואופסנו. כיצד לומדת הנתבעת מכאן כי התובעים איחרו באספקת הדלתות?

לעומת זאת, התובעים הגישו בקשה להגשת ראיות נוספות. נעתרתי לבקשה. אחת הראיות הנוספות הינה ר/3 ומדובר בתעודת משלוח של קרמיקה עליה מפורט כי סופקה לאתר ביום 2.3.15. לטענת מר קובו המסמך הודפס ביום זה והסחורה לא הגיעה לאתר. אין צריך לומר כי המסמך משקף נאמנה את גרסת התובעים.

50,ואם לא די בכל אלה, בזמן אמת הנתבעת פנתה במכתב (נספח 3 לתצהיר התובעים), ובו הזמנה למסירת הבית, כאשר אין במכתב זה ולו רמז בנוגע לטענת עיכוב, אלא נהפוך הוא, הנתבעת פונה במסגרת מכתב זה וטוענת כי מועד המסירה 1.10.15 הינו בהתאם להסכם שבין הצדדים.

סיור נערך בבית, ובעקבותיו הוציאו התובעים רשימת ליקויים, (נספח 5 לתצהיר התובעים), גם הנתבעת הוציא הפרוטוקול לפני מסירה ביום 9.10.15 ממנו עולה כי היו בבית ליקויים שונים שנדרשו בטרם ניתן יהיה לבצע מסירה של הבית, וכל זאת כאשר עדיין אין כל אפשרות חיבור הבית למערכות הקבע, בשל אי הגשת בקשה לטופס אכלוס על ידי הנתבעת, כפי שפורט בהרחבה לעיל.

51.הנתבעת שיכולה הייתה להפריך את הטענות של התובעים בנוגע לאיחור בביצוע העבודות בבית בלי כל קשר להשלמת כביש 10, בדרך של הגשת יומני העבודה, טענה כי יומני העבודה נגנבו. אכן אירעה פריצה אצל הנתבעת, ועל פי אישור המשטרה נגנבו מכונת שיוף, יחידת חרטה, וכד' פריטים בעלי ערך. במסגרת המסמך שהוגש ממשטרת ישראל, (נספח מ' לתצהיר קובו) אישור על הגשת תלונה לא נכתב כי הפריטים אוחסנו בתוך ארגז, או כי נגנבו יומני העבודה, והדבר עלה רק במסגרת תצהיר מר קובו, ולאחר מכן בעדותו של העד מר סוילאת עבד.

עד זה לא אישר כי באותו ארגז היו יומני עבודה, אלא כי הייתה ניירת, והבהיר כי נושא הניירת בטיפולו של מר קובו. גם אם אניח לטובת הנתבעת כי יומני העבודה נגנבו, וקשה להאמין לטענה כזו, שכן מה חפץ לגנב ביומני עבודה? הטענה של הנתבעת הינה כי האיחור השלמת הבית נבע ממחדלים של התובעים, ועליה להוכיח את הטענה, והעדר היומנים אינו מסייע לה להוכיח כי במועד החוזי הושלמו עבודות הבנייה בבית.

52.בנוסף עיון בסיכומי בא כוח הנתבעת יגלה כי הנתבעת טוענת שהתובעים לא ציפו לקבל את הבית במועד החוזי. לא ברורה לי טענה זו, ובפרט מה הרלוונטיות לציפייה של התובעים לענייננו. הצדדים קבעו מועד חוזי מוסכם שנכתב בכתב יד לאחר שהמועד שהיה מודפס נמחק. ביהמ"ש בוחן את ציפיית צדדים עובר לכריתת ההסכם, במועד כריתת ההסכם הצדדים קבעו במפורש את מועד המסירה שהוסכם על ידם. העובדה כי ייתכן והתובעים בראותם כי הנתבעת אינה מסיימת את בניית הבית היו נכונים להשלים עם איחור מסוים, והתאימו את מועדי המצאת החומרים, כגון קרמיקה דלתות פנים למועדים שנקבעו על ידי הנתבעת, אינה חלופה למועד החוזי המהווה את התחייבות הנתבעת כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם שבין הצדדים.

53.לאור האמור אני דוחה את הטענה כי התובעים איחרו בביצוע אספקת איזה חומרים ובכך נגרם שיהוי בבניית הבית. אני סבורה כי הנתבעת צריכה לשאת בנטל המשני להוכחת טענתה, והיא לא עמדתה בו.

על פי החומר המצוי בפניי, בנייתו של הבית למעט חיבורו למערכות הקבע של החשמל המים הביוב והתקשורת הושלמה, רק בחודש נובמבר 2015 או סמוך לכך, לאור מסמכי פרוטוקול טרום מסירת הבית.

סכום הפרק העובדתי;

54.א.קבעתי כי המועד החוזי המוסכם למסירת הבית היה 1.4.15.

ב.קבעתי כי יש לדחות את גרסת הנתבעת לפיה התחייבה למסור את הבית ללא טופס אכלוס. הדבר אינו עולה לא על פי האמור בהסכם ולא על פי החוק.

ג.קבעתי כי הנתבעת לא גילתה לתובעים מאומה בנוגע לכביש 10, ובכך הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה, וכל התכתובות ו/או המיילים, ו/או ההתנהלות בנושא זה הייתה לאחר החתימה על ההסכם.

ד.קבעתי כי הנתבעת לא הוכיחה את טענתה העובדתית שבתים אחרים בסביבה נמכרו בסכום הגבוה יותר מהסכום שבו נמכר הבית מושא התובענה, ודחיתי את הטענה כי מאחר ולא ידוע מתי יינתן טופס 4 הופחת מחיר הנכס.

ה.קבעתי כי הנתבעת התחייבה בפני הוועדה המקומית יקנעם עילית בכתב לוותר על כל טענה שעשויה להיות לה כתוצאה מעיכובים בביצוע סלילת כביש 10, וכי התחייבה ליידע את הרוכשים, בכלל זה התובעים, על התחייבות זו ולא עשתה כן.

ו.קבעתי כי החלק הרלוונטי של כביש 10 הסמוך לבית של התובעים נסלל כבר ביולי 2016, וכי המניעה למסירת הבית נבעה מאי הגשת בקשה לטופס אכלוס, ולא בשל סלילת הבית.

ז.קבעתי כי הנתבעת בנתה את הבית שלא על פי ההיתר ורק ביום 2.3.17 הגישה בקשה לאישור השינויים שביצעה.

הסעדים:

55.התובעים עתרו לחייב את הנתבעת בתשלום, פיצוי סטטוטורי על פי הוראות חוק המכר דירות, בהוצאות בהם נדרשו לשאת בשל האיחור. התובעים עותרים שביהמ"ש יורה כי על הנתבעת לשלם להם את הפיצוי הסטטוטורי מיום 1.4.15 ועד למועד הגשת התביעה, ומיום הגשת התביעה ועד למועד מסירת החזקה בבית בפועל.

לטענת התובעים הוכיחו כי דמי השכירות הראויים באזור עומדים על 6,400 ש"ח על פי חוות דעת המומחה מטעמם שלא נסתרה. כמו כן הם טוענים כי אין המדובר בפיצוי אלא רק במתן אפשרות לשכירת מקום מגורים חילופי ובשל ההפרה הנובעת מהתנהגות הנתבעת, באי מסירת החזקה בבית למרות התחייבותה החוזית הם עותרים לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם.

לטענת התובעים הסעיף הרלוונטי בהסכם העוסק בפיצוי המוסכם הינו חד צדדי מקפח ומהווה חוזה אחיד ושכן הוא מקנה רק לנתבעת את הזכות לקבלת פיצוי מוסכם ואלו לתובעים לא.

לפיכך עותרים התובעים כי ביהמ"ש יקבע שהמדובר בסעיף מקפח, יורה כי הפיצוי המוסכם הינו הדדי, ולאור הוראות הסעיף הואיל והמדובר בפיצוי נוסף יש לפצותם במלוא הפיצוי המוסכם.

56.הנתבעת טענה, כי התובעים עותרים לכפל פיצוי, בכל מקרה על פי הוראות ההסכם 90 ימים ראשונים אינם מזכים כלל בפיצוי. לטענת הנתבעת הואיל והמניעה נבעה שלא באשמתם אין להשית עליהם כל חיוב ככל ועיקר, ולחילופין רק ממועד סיום סלילת הכביש בנובמבר 2016, או לכל המוקדם בספטמבר 2016.

הנתבעת טוענת כי התובעים אינם זכאים לקבלת כל פיצוי בשל התנהלותם וכי הם זכאים לכל היותר לפיצוי בגין דמי השכירות המשולמים על ידם בפועל והואיל ואלה לא הוכחו הרי אין התובעים זכאים בכל פיצוי.

הפיצוי הסטטוטורי;

57.סעיף 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע כך:

"5א.(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

58.בעניין פס"ד שמש הנ"ל הבהירה כבוד השופטת ברק-ארז את הטעם הנעוץ בתיקון לחוק וכך היא אומרת מול סעיף 25:

"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור. דברי ההסבר להצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 כוללים התייחסות מפורשת לכך ש"תקופת הזמן האמורה אושרה על ידי בית הדין לחוזים אחידים כמשך זמן סביר לאיחור במסירה. הפיצוי ישולם מדי חודש החל במועד תחילת הפיצויים". דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

דברים ברוח זו ביטאה כבוד שופטת ביהמ"ש המחוזי ב"ש יעל רז-לוי בעניין רתק (ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' רחל אודליה שרון [פורסם בנבו] (25.11.15), מול סעיף 7:

"מטרתו של סעיף זה היא להתמודד עם מציאות בה לרוב רוכשי דירות אינם מקבלים את הדירה אותה רכשו בזמן, כאשר לאיחור זה ישנן השלכות הן מבחינת הצפיות של הקונה והן מבחינה כלכלית בשל הצורך במציאת מקום מגורים חלופי ותשלום שכר דירה (ראו: ה"ח הממשלה תשס"ז מס' 263 עמ' 140). סעיף זה בחוק המכר מנסה לשנות את מאזן הכוחות לטובת הרוכשים, כך שלחברה הקבלנית תהיה יכולת פחותה יותר להפעיל לחץ על הקונה תוך שימוש במסירת הדירה או כל עניין אחר בקשר אליה כקלף מיקוח, בדיוק כפי שבית המשפט התרשם שנעשה במקרה זה."

59.בענייננו, הוראות ההסכם שבין הצדדים מעניקות לנתבעת ארכה של 90 יום למסירת החזקה בטרם תידרש לשלם דמי שכירות, דבר העומד בניגוד להוראות החוק הקוגנטיות.

הבהרתי לעיל, כי אני דוחה את טענת הנתבעת שהאיחור לא נבע באשמתה, ואין היא זכאית לדחיית מועד המסירה עד להשלמת כביש 10, בין היתר הואיל ולא טרחה לגלות לתובעים בטרם החתימה על ההסכם על העיכובים שעשויים להיווצר בשל סלילת כביש 10, על ההתחייבות שעליה חתמה לוויתור על כל טענות לעיכוב בשל סלילת הכביש, לרבות וויתור בשמם של התובעים.

60.התובעים הגישו חוות דעת של המומחה מר מר דניאל גאסן, אותה ניסתה הנתבעת לקעקע באמצעות החקירה הנגדית, דבר שלא צלח בידה. הנתבעת ביקשה כי ביהמ"ש יתבונן בעסקאות להשוואה וילמד כי מחירי השכירות נמוכים בצורה משמעותית מאלה שנקבעו על ידי השמאי, השמאי הסביר בעדותו כי עסקאות ההשוואה אינן מיושמות כלשונן אלה נעשית התאמה לאור גודל הדירה, מיקומה, מצבה וכד' (ראה חקירת המומחה מיום 2.2.17 עמוד 11 שורות 31-33, ובעמוד 12 שורות 1-16). דבריו מתיישבים על הלב. השמאי מסביר כי לקח בחשבון שמדובר בבית פרטי, צמודה לו גינה, המדובר בבית חדש בשכונה חדשה, גודל השטח, מחיר הנכס, ולאור כל הפרמטרים חישב את מחיר השכירות הצפויה.

הסכום שקבע השמאי 6,400 ₪ דומה למחיר שהוצג על ידי מתווך, כנספח 20 לכתב התביעה. מה גם שהמומחה מטעמה של הנתבעת שאומנם לא נחקר, לא טרח לפרט בחוות דעתו מהם דמי השכירות הראויים באזור. גם הצדדים בהסכם שביניהם קבעו בסעיף 6ד' פיצוי בגין כל יום איחור המגיע לכדי סכום חודשי של 6,000 ₪ לחודש לתקופה הראשונה וכן 7,200 ₪ לחודש לתקופה השנייה. אומנם דחיתי את הוראות הסעיף שכן יש בהן משום התניה על הוראות סעיף 5 לחוק המכר שהינן כאמור קוגנטיות, ואולם מתוך הסכום שנקבע על ידי הצדדים כסכום פיצוי בגין איחור ניתן ללמוד גם כן על שיעור דמי השכירות החודשיים הראויים שסברו הצדדים עובר לכריתת הסכם, והסכומים דומי לשיעור דמי השכירות שנקבעו על ידי המומחה מטעם התובעים.

לפיכך אני קובעת כי התובעים הוכיחו שדמי השכירות לבית דומה לבית מושא התובענה הינם בשיעור של 6,400 ₪ לחודש.

61.משמעות הדבר היא כי מהמועד החוזי שנקבע על ידי הצדדים 1.4.15, יש למנות ששים יום ועד למועד מסירת החזקה התובעים זכאים במשך שמונת החודשים הראשונים סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה במכפלה של 1.5, והחל מהחודש התשיעי סכום השווה לדמי שכירות במכפלה של 1.25.

התביעה הוגשה ביום 8.5.16. כלומר, ממועד המסירה החוזי ועד למועד הגשת התביעה, חלפו 13 חודשים ושמונה ימים.

על פי הוראות החוק הארכה שניתנת לנתבעת הינה בת חודשיים, כלומר על הנתבעת להתחיל לשלם בכל חודש את הפיצוי בגין דמי שכירות חודשיים בהתאם להוראות הסעיף מיום 1.6.15.

62.לתקופה שמיום 1.6.15 ועד ליום 1.2.16 על הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי הסטטוטורי בסכום של 6,400 ₪ במכפלה של 1.5 = 9,600 ש"ח במכפלה של שמונה חודשים = 76,800₪.

מיום 1.2.15 ועד למועד הגשת התביעה שלושה חודשים ושמונה ימים דמי השכירות הראויים במכפלה של 1.25 כלומר 8,000 ₪ במכפלה של שלושה חודשים ושמונה ימים 26,133 ₪.

בסכ"ה דמי השכירות על פי הוראות החוק עד למועד הגשת התביעה 102,933 ₪.

63.עוד עתרו התובעים לחייב את הנתבעת בתשלום דמי השכירות בכל חודש עד למועד מסירת החזקה.

אני קובעת כי בגין כל חודש איחור ממועד הגשת התביעה ועד למועד מסירת החזקה בפועל לאחר שיתקבל טופס אכלוס על הנתבעת לשלם בכל חודש לתובעים את הסכום של 8,000 ₪.

64.הוראות חוק המכר קובעות כי הפיצוי ישולם מידי חודש בחודשו, ולעניין זה ראה דברי כבוד השופטת אפעל-גבאי בעניין (י-ם) 3584/09 תא (י-ם) 3584-09 נדב קדרון נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ [פורסם בנבו] (30.7.12), שם היא אומרת: "הפיצוי בגין איחור במסירה נועד לכסות, באופן מלא או חלקי, את הנזק שנגרם לרוכשים עקב האיחור, היינו את הנזק שנגרם להם עקב אי היכולת לעשות שימוש בדירה (במיוחד מקום שהוסכם על פיצוי המחושב על פי מספר החדרים). עבור מי שרכש את הדירה לשם מגורים מתבטא נזק זה בצורך במציאת פתרון דיור חלופי, לרוב בדמי שכירות חודשיים. עבור מי שרכש את הדירה לשם השקעה מתבטא הנזק בדרך כלל באי יכולתו להשכירה תמורת דמי שכירות חודשיים. מצב דברים זה תומך במסקנה, כי הפיצוי בגין האיחור במסירה צריך אף הוא להשתלם באופן עיתי, מדי חודש." אם נעיין בהסכם שבין הצדדים נגלה כי הצדדים בענייננו קבעו כי הפיצוי ישולם מידי חודש בחודשו (סעיף 6ג' להסכם).

65.על פי הוראות החוק התובעים זכאים לפיצוי בגין האיחור על פי הוראות הסעיף או על פי הוראות ההסכם, על פי הגבוה ואולם לטעמי אינם זכאים לכפל פיצוי, גם לפיצוי ללא הוכחת נזק וגם לפיצוי בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מהאיחור.

הפיצוי המוסכם;

67.התובעים טוענים, כי בנוסף לפיצוי הסטטוטורי הם זכאים לפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבעת.

סעיף 21 להסכם עוסק בהפרות ופיצויים. סעיף זה קובע בסעיף קטן ב' כי המוכרת, כלומר, הנתבעת זכאית במקרה של הפרה לפיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בשיעור של 10% מהתמורה.

התובעים טוענים, כי הוראות הסעיף מהוות תנאי מקפח בחוזה אחיד, שכן הפיצוי המוסכם ללא הוכחת נזק מוקנה רק לנתבעת. בנוסף נטען, כי על פי הוראות הסעיף הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף זה הינו "בנוסף לכל סעד או פיצוי אחר". לכן הם זכאים בנוסף לתשלום בגין האיחור גם לפיצוי נוסף מוסכם לנוכח הוראות הסעיף.

68.ייתכן וכך ואולם לטעמי אין התובעים זכאים לכפל פיצוי. חוק המכר קובע כי התובעים יקבלו פיצוי על פי הוראות החוק או על פי הוראות ההסכם, ולא בנוסף.

מעבר לכך המדובר בהפרה אחת, היא ההפרה של האיחור במסירת הבית. לו היה מדובר בהפרה נוספת או אחרת בטיבה ובמהותה ייתכן והיה מקום לשקול תוספת פיצוי מוסכם בגין ההפרה הנוספת, ואולם הואיל והמדובר בהפרה אחת, האיחור במסירת החזקה בניגוד למועד החוזי המוסכם, אני סבורה כי לאור הוראות החוק יש ליתן פיצוי אחד והוא הפיצוי על פי הוראות החוק.

פיצול סעדים;

69.התובעים עותרים להורות על פיצול סעדים.

הואיל וכפי שעולה מהאמור בפסק דיני הבית טרם נמסר לתובעים, ועדיין לא ברור מה יהא מועד המסירה שכן רק בחודש פברואר פנתה הנתבעת לוועדה לצורך קבלת היתר לשינויים שביצעה בבית שנבנה שלא על פי ההיתר, ולא ברור כלל האם יינתן היתר שינויים כפי שהתבקש, ומתי יתקבל טופס אכלוס אם בכלל, ובנוסף טרם נבחן נושא הליקויים אני סבורה כי יש טעם סביר להורות על פיצול סעדים.

ניתן צו לפיצול סעדים כמבוקש.

סיכום:

70.קבעתי כי הנתבעת התחייבה למועד מסירה חוזי 1.4.15, וכי הפרה את התחייבותה ולא מסרה את הבית במועד זה.

קבעתי כי האחריות לאיחור מוטלת על הנתבעת והיא אינה יכולה להתגונן בטענה כי האיחור נבע מסיבות שאינן בשליטתה.

לאור כל המקובץ:

80.אני מחייבת הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי סטטוטורי בסכום של 102,933 ₪.

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי סטטוטורי בגין כל חודש איחור ממועד הגשת התובענה ועד למועד המסירה בפועל בשיעור של 8,000 ₪ לכל חודש מידי חודש בחודשו, וביחס לתקופה שחלפה בתוך 30 יום.

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות ההליך בהתאם לשומת הוצאות שתוגש.

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסכום של 40,000 ₪.

ניתן צו לפיצול סעדים.

ניתן היום, ‏ח'/ניסן/תשע"ז, ‏04/04/2017 בהעדר הצדדים.