בפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם מכר שנחתם בין הצדדים לרכישת דירת הנתבע, הידועה כגוש 6362 חלקה 175/9 בפ"ת (להלן: הדירה) ע"י התובעים.
התובעים טוענים לניהול מו"מ בחוסר תום לב ותוך הטעיה, וכן להפרת ההסכם ע"י הנתבע ותובעים את ביטול החוזה, הפיצוי המוסכם בחוזה בסך 180,000 ₪, ופיצוי על נזקים נוספים.
התובעים טוענים כי בעת המו"מ לרכישת הדירה, לא היו מודעים לכך שמתנהל כנגד הנתבע הליך בהוצאה לפועל מטעם הבנק למשכנתאות, וכי יש לו חובות לנושים שונים ואף להוריו.
התובעים טוענים בהקשר זה, כי ב-10.9.14 ניתן על הדירה צו כינוס נכסים, וכי צו כינוס נכסים בהוצל"פ הוא סופו של תהליך משפטי ולאחר התדיינות, כך שלנתבע היתה ידיעה על המניעה למכור את הדירה.
כן טוענים התובעים כי בהתאם להסכם המכר, ב-26.8.14 היה הנתבע אמור להמציא להם "מכתב כוונות" מאת הבנק למשכנתאות, ובהעדר מכתב זה אין התחייבות מצד הבנק לשחרר את המשכנתא הרובצת על הדירה.
נטען כי מהתאריך הנקוב בהסכם ועד להגשת כתב התביעה (כ-70 ימים) לא הומצא ע"י הנתבע מכתב הכוונות.
התובעים העבירו לנתבע במעמד החתימה את התשלום הראשון עבור הדירה, ע"ס 115,000 ₪, ולאחר 14 יום, עת הגיע מועד התשלום השני, נאלצו לשלם לנתבע 47,000 ₪ נוספים לפי דרישתו, כדי שיאפשר להם התקנת ארונות בדירה, וזאת חרף אי הצגת מכתב הכוונות.
גם במועד שנקבע לתשלום השלישי, עדיין לא היה בידי הנתבע להציג מכתב כוונות, והתובעים שהגיעו עם התשלום השלישי סרבו לדרישתו להפקיד את הסכום בנאמנות אצל עוה"ד שלו ודרשו כי יופקד בבנק למשכנתאות, כפי שמורה הסכם המכר. עוה"ד של הנתבע סרב לכך והציע להפקיד סכום זה בנאמנות משותפת של שני עוה"ד של הצדדים. נטען כי באותו היום דרש הנתבע, בניגוד להסכם, לקבל את התשלום הרביעי, ומשסרבו לכך התובעים, סילק אותם ואמר כי "לא מוכר לכם את הדירה וכי מבטל את העסקה".
עקב כך נותרו התובעים, שפינו את דירת מגוריהם בהתאם למועד המסירה הצפוי של הדירה, ללא קורת גג. נטען כי הנתבע פרסם מחדש מודעה למכירת הדירה.
לאחר שנותרו ללא קורת גג שלחו התובעים ב-19.10.14 מכתב לעוה"ד של הנתבע בדרישה לביטול החוזה, השבת הסכומים ששילמו ולקבלת הפיצוי המוסכם.
בתשובה נכתב לתובעים כי נמסר לידיהם מכתב הכוונות בו צויינו שלוש יתרות לסילוק החוב לבנק.
לאור כל האמור, ביקשו התובעים את ביטול החוזה, השבת התשלומים ששילמו, קבלת הפיצוי המוסכם ופיצוי בגין נזקיהם הנוספים, בסך כולל של 416,902 ₪.
הנתבע, שהינו עורך דין, טוען בכתב ההגנה כי המציא מס' פעמים את מכתב הכוונות שהראה את היתרה לפרעון המשכנתא שרבצה על הדירה, אלא שהעיסקה נכשלה עקב ייעוץ מטעה שקיבלו התובעים מב"כ.
נטען כי בהתאם לחוזה התחייבו התובעים לשלם לנתבע את התמורה עד 10.10.2014.
נטען כי משלא שילמו התובעים את הכספים, פתח הבנק נגד הנתבע תיק הוצל"פ למימוש המשכנתא.
נטען כי התשלום הראשון בסך 115,000 ₪ שאותו התחייבו לשלם במעמד החתימה, נועד להגיע לידי הנתבע רק לאחר רישום הערת אזהרה, ומשההערה נרשמה ב-27.8.14 שולם הסכום.
נטען כי במועד המסירה המוסכם - 10.10.2014, היה בידי הנתבע מכתב כוונות שהומצא לתובעים, אך הם לא הביאו עמם שיק בנקאי לפקודת הבנק לתשלום חוב המשכנתא כפי שצוין בהסכם.
נטען כי משלא הומצא השיק הבנקאי הציע ב"כ הנתבע שהדירה תימסר לידם לאלתר ושבמעמד מסירתה הם יפקידו בידי ב"כ הנתבע את סכום החוב לבנק, שיופקד בנאמנות.
הנתבע טוען כי ב-31.8.14, שלושה ימים בטרם התקבלה החלטת צו הכינוס, נרשמה על הדירה הערת אזהרה לטובת התובעים, שלא היה בה כדי לפגוע במשכנתא שעודנה רשומה לזכות הבנק וקודמת לזכות התובעים מכוח חוק המכר. נטען כי ב"כ הנתבע הגיע להסכם עם כונס הנכסים כי כנגד הפקדת 30,000 ₪ בחשבון הבנק, יבוטל צו הכינוס.
נטען כי הנתבע ניסה בכל דרך לקיים את החוזה.
הוגשה ע"י הנתבע תביעה שכנגד בה טען כי התובעים הם שהפרו את ההסכם, כמפורט בכתב ההגנה, ועל כן עליהם לשלם את הפיצוי המוסכם ע"ס 180,000 ₪, וכן פיצוי על עגמת נפש שנגרמה לו.
בכתב ההגנה לתביעה שכנגד חזרו התובעים על טענותיהם בכתב התביעה.
יצויין, כי בישיבת קדם המשפט הוסכם על החזרת התשלומים ששילמו התובעים על חשבון התמורה לידיהם.
כן הוסכם כי הערת האזהרה לטובת התובעים תימחק.
כדי לאפשר לנתבע למכור את הדירה לאחר, הוחלט כי העיקול על הדירה יוסר, בכפוף להפקדה בסך 200,000 ₪, וכך נעשה.
העידו התובע והנתבע.
דיון
המחלוקת הראשונה בין הצדדים היא האם גילה הנתבע לתובעים את המידע שהיה בידו עובר לחתימת הסכם המכר, בדבר פתיחת תיק הוצל"פ למימוש המשכנתא על הדירה.
בעניין זה הוצגה ע"י התובעים תכתובת שהיתה בין ב"כ הבנק, עו"ד בודה, לב"כ הנתבע עוד בחודשים מרץ-אפריל 2014 בטרם פתיחת תיק ההוצל"פ, בה מתריע ב"כ הבנק על יתרת החוב שבפיגור ועל כך שהבנק מתכוון לפתוח תיק הוצל"פ, וכן אישורי מסירה של האזהרה בתיק ההוצל"פ, שנפתח בחודש מאי 2014, לאמו של הנתבע, המתגוררת מול הדירה, שחתמה על מספר אישורי מסירה בתיק בחודשים יוני ויולי 2014.
הנתבע לא התייחס לנקודה זו כלל בתצהירו, ולא בכדי. לאחר שהוצגו מסמכי תיק ההוצל"פ, והנתבע נתבקש לתת הסברו לכך שבהסכם המכר אין זכר לקיומו של תיק ההוצל"פ והחוב שבפיגור, העלה בעדותו גרסה כבושה, שנעדרה כל ראיה תומכת, בדבר אי ידיעתו אודות פתיחת תיק ההוצל"פ ע"י הבנק, חרף התכתובת של בא כוחו עם עו"ד בודה ואישורי המסירה שעליהם חתומה אמו. לגרסתו, הוא לא ידע על כוונת הבנק לפתוח בהליכי כינוס, לא מפי אמו וגם לא מפי בא כוחו:
"הכתובת שהיתה רשומה אצל הוריי היא כתובת שבזמן שרכשתי את הדירה בשנת 2011, מי שייצג אותי בזמן הרכישה הוא עו"ד מנדל, הוא סבר שאני עם הכתובת הישנה של הוריי, לכן כל המסמכים הגיעו לכתובת אחרת.
אני עם עו"ד בודה מס' חודשים לא ידעתי שמתנהל נגדי תיק, למרות שנשלחו מסמכים בענין הזה. אמא שלי לא העבירה לי את המסמכים ולא סיפרה על כך. לא מצאתי לנכון להביא אותה לעדות".
טענה זו, על שני פניה, לא היתה מהימנה עלי, ואני קובעת כי הנתבע ידע על פתיחת תיק ההוצל"פ ועל כוונת הבנק למנות כונס נכסים לדירה. כמו כן, טענת הנתבע – בסתירה לתשובתו האחרונה – כי נמנע מלשלם לבנק את סכום התשלומים הראשון והשני, שעלה על סכום החוב בפיגור, עקב מחלוקת כספית עם הבנק, היתה סתומה ועמומה: "התשלומים לא שולמו בגלל שטענתי שהכספים שאמור לקבל הבנק, היה בינינו מן סכסוך משפטי עם הבנק. טענתי ששלמתי תשלומים, הם טענו שלא שילמתי תשלומים. אח"כ הענין הזה סודר, שולם". הטענה לסכסוך עם הבנק, אף היא נעדרת כל תימוכין, שכן לא הוצג כל מסמך המלמד על טענות מצד הנתבע כלפי הבנק בקשר לחובתו לתשלום המשכנתא. הטענה אף עומדת בסתירה למכתבו של עו"ד מנדל לעו"ד בודה באפריל 2014, בה לא הכחיש את חוב הפיגורים ואת חבות הנתבע לשלמו אלא אך ביקש בשם הנתבע ארכה של 30 יום להתארגנות כדי למכור את הדירה ולשלם את החוב מכספי התמורה.
הנתבע אף טען, בסתירה לטענתו כי היו לו טענות כלפי הבנק לעניין החוב, כי הוא מצוי בסכסוך עם הוריו, מאחר שהעביר לאמו את התשלומים הראשון והשני ששילמו התובעים והיא לא השתמשה בהם לסילוק החוב שבפיגור:
"את הכסף הזה העברתי להוריי על מנת שישלמו את המשכנתא. אמי לא פרעה את החוב, מפה נוצר הסכסוך שלי עם הוריי".
טענה זו תמוהה כשלעצמה, שכן הנתבע יכול היה לסלק את החוב שבפיגור בעצמו, כמי שהוא אחד מחותמי המשכנתא ובעל הנכס.
לאחר מכן טען הנתבע, בסתירה לתשובותיו הקודמות, כי ידע על כך שקיים תיק הוצל"פ למימוש הדירה, אך גילה אודות כך לתובעים עובר לחתימת ההסכם:
"ידענו על תיק ההוצל"פ גם הסברתי לתובעים שיש לי חוב לבנק. סיפרתי להם שיש לי חוב במשכנתא. לא יודע אם זה מופיע בהסכם".
אני דוחה גרסה כבושה זו כבלתי מהימנה, ומעדיפה עליה את גרסת התובע (סעיף 3 לתצהירו, עליו לא נחקר כלל בח"נ), כי לא נאמר לתובעים דבר ע"י הנתבע ובא כוחו, בדבר קיום חוב בפיגור ותיק הוצל"פ שנתפתח למימוש המשכנתא. התרשמתי בבירור, כי התובעים באמצעות באת כוחם נקטו זהירות ולא היו מוכנים להעביר את כספי התמורה לנתבע מבלי להבטיח שישמשו קודם כל לסילוק המשכנתא על הדירה, ואילו ידעו שאין מדובר במשכנתא המשולמת כסדרה אלא בחוב בפיגור שבגינו נפתח תיק הוצל"פ למימוש המשכנתא, חזקה עליהם כי היו קובעים הסדרים שיכללו פרעון העלויות הנוספות שצבר חוב המשכנתא בגין הפיגורים, עלויות המשפט, ריבית פיגורים בהוצל"פ ושכ"ט עו"ד בתיק ההוצל"פ.
לסיכום נקודה זו אני קובעת כי בעת חתימת הסכם המכר, הנתבע ובא כוחו לא גילו לתובעים ובאת כוחם את קיומו של תיק ההוצל"פ ושל חוב המשכנתא שבפיגור.
המחלוקת השניה בין הצדדים היא, האם נספח ג' להסכם המכר, שהינו פירוט יתרות החוב בשלוש המשכנתאות הרשומות על הדירה, שלקחו הנתבע והוריו מהבנק, הינו בגדר מכתב כוונות של הבנק, והאם הצדדים הסכימו לראות בו ככזה.
מבחינה אובייקטיבית, לא יכולה להיות מחלוקת כי המסמך מיום 3.8.14, שצורף להסכם המכר, אינו בגדר מכתב כוונות של הבנק, אלא אך פירוט יתרות ועמלות פרעון מוקדם. אין במסמך זה כל התחייבות מצד הבנק לסלק את המשכנתא הרשומה על הדירה עם קבלת סכום כזה או אחר, וההבדל בין השנים הינו תהומי שכן בלי התחייבות של הבנק לסלק את המשכנתא, אין קונה הדירה יכול להיות בטוח שהבנק יסיר את המשכנתא עם פרעון סכומי היתרה הרשומים במסמך, שאף לא היה עדכני למועד חתימת ההסכם ב-26.8.14, או שקיימות עלויות וחובות נוספים אותם ידרוש הבנק לפרוע בטרם הסרת המשכנתא.
בהבדל מנספח ג' להסכם המכר, שהינו פירוט יתרות ודרך חישוב ריביות ועמלות, שנועד לחייבים, מכתבי הכוונות שהציג הנתבע במועדים מאוחרים יותר לביטול ההסכם, חודשים נובמבר ודצמבר 2014 (נספחים 4-7 לתצהירו) נפתחים בהתחייבות של הבנק לכולי עלמא, כי –
"הרינו לאשר שעם קבלת סך השווה ליתרת ההלוואות הבלתי מסולקות שמספריהן מצויינים בסעיף ב' ביום פרעונן בפועל (לרבות עמלת פרעון מוקדם) שחייבים לנו (...) ואשר בגינן משועבדים לנו הנכסים הבאים (...) עד ליום (...) נפעל לביטול השעבוד הקיים לטובתנו על הנכס תוך 30 ימים, וזאת על פי חובתנו מכוח סעיף 9א לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) התשמ"א-1981".
ברי כי ב"כ התובעים היתה ערה להבדל המשמעותי בין שני סוגי המסמכים, ועל כן, משהוברר לתובעים וב"כ במועד חתימת הסכם המכר כי הנתבע לא דאג להצטייד במכתב כוונות של הבנק, בניגוד להבטחתו, הכניסו להסכם תניות המבטיחות זאת כתנאי לתשלומים הבאים.
בסעיף 5 בו פורטה התמורה נכתב כי התובעים ישלמו תשלום ראשון בסך של 115,000 ₪ כנגד קבלת מכתב כוונות מהבנק למשכנתאות על תנאי פרעון המשכנתא. תשלום שני בסך 47,000 ₪ ישולם תוך 14 יום ובתנאי שתקבל מכתב הכוונות מהבנק למשכנתאות. הסכום העיקרי של התמורה, בסך 1,668,000 ₪, ישולם במעמד מסירת החזקה, כאשר מתוכו סך של 1,250,000 ₪ ישולם "לפקודת הבנק לסילוק המשכנתא ובהתאם למכתב הכוונות (נספח ג')".
לכאורה קיימת סתירה בין סעיפים קטנים (א), (ב), ו(ג) של סעיף 5, שכן אם התשלום הראשון שולם במעמד חתימת ההסכם כנגד קבלת מכתב הכוונות מהבנק, היינו אותו נספח ג' שכאמור אינו מכתב כוונות, לא היה צורך להתנות בסעיף ב' כי הסך הנוסף שישולם תוך 14 יום ישולם בכפוף לכך שיתקבל מכתב הכוונות מהבנק.
ההסבר היחיד לסתירה זו היא כי ההסכם נוסח והודפס כאשר הכוונה היתה כי מכתב הכוונות יומצא לתובעים כבר במעמד החתימה והוא כונה בהסכם נספח ג', אך משנוכחו התובעים וב"כ לדעת, באותו מעמד, כי אין מדובר במכתב כוונות אלא רק בפירוט יתרות משכנתא, שינו את סעיף 5 (ב) בכך שהכפיפו את התשלום השני לקבלת מכתב הכוונות. הנוסח של ס"ק (א) ו-(ג) נותר כפי שהיה בטרם שהתבררה עובדה זו, ועל כן יש בהם התייחסות לנספח ג' כאל מכתב כוונות – כאשר אין מחלוקת כי לא היה בידי הנתבע במועד זה מכתב כוונות וכן כי ב"כ התובעים עמדה על כך שמכתב כזה יוצג בטרם העברת התשלום השני.
גרסת התובע, כי הנתבע וב"כ הצהירו כי זה רק עניין של כמה ימים עד שיסדירו את הוצאת מכתב הכוונות ע"י הבנק, ויעבירו אותו לתובעים, היתה מהימנה עלי. היא עולה בבירור הן מניסוח ס"ק 5(ב) והן מהתכתובת בין ב"כ הצדדים. במייל של ב"כ התובעים לב"כ הנתבע מיום 7.10.14 היא כותבת " הריני להתריע בפניך כי מרשך, ככל הנראה, לי יעמוד בהתחייבויותיו לפי החוזה שנחתם עם מרשיי, הכוללות הצגת מכתב כוונות מבנק המשכנתאות, עד ה-10 לאוקטובר. בהעדר מכתב כוונות כנדרש, לא יכולו מראשיי להעביר למרשך את התשלום הבא". במכתב ב"כ התובעים מיום 19.10.14 היא מציינת (סעיפים 2-10) כי מכתב הכוונות לא הוצג במועד חתימת ההסכם ואף לא במועד התשלום השני והשלישי. בתשובה למכתב זה ענה ב"כ הנתבע במכתב מיום 27.10.14, ולמקרא סעיפים 2 ו-3 למכתבו עולה כי הוא מודה ומאשר כי הן במעמד חתימת ההסכם והן בשלב מאוחר יותר, ביום 5.10.14, לא נמסר לתובעים מכתב כוונות אלא רק טופס מהבנק המציין את היתרות לסילוק מוקדם של המשכנתאות, שלדעת הכותב המלומד, "כמוהו כ"מכתב כוונות" (סעיף 3 למכתב זה).
אין חולק כי אי מסירת מכתב הכוונות מיום חתימת ההסכם ועד למועד ה-15.10.14 שנועד למסירת החזקה בדירה ותשלום החלק העיקרי של התמורה, היה הרקע ל"פיצוץ" ההסכם באותו מועד והכשלת עיסקת המכר. ראו גם סעיף 7 למכתב עו"ד מנדל מאותו תאריך.
בסעיף 4 להסכם, המוכר התחייב להעביר את החזקה בדירה לקונים עד יום 10.10.14 כנגד קבלת מלוא התמורה כשהיא נקיה מכל חוב או משכנתא או כל זכות אחרת של צד ג'.
אני קובעת כי התחייבות הנתבע להמציא מכתב כוונות מהבנק עובר למועד התשלום השני הופרה על ידו, ואף שהתובעים נתנו לו ארכה נוספת עד למועד התשלום השלישי והעיקרי, הנתבע לא עשה כן ולא המציא מכתב כוונות מהבנק.
הנתבע טוען כי רק בשל תקופת החגים התארכה הוצאת מכתב הכוונות, ואולם הדעת נותנת כי מאחר שהיה מדובר בתיק בו כבר החלו הליכי הוצל"פ למימוש הדירה ומונה כונס נכסים, לא ניתן היה להוציא מכתב כוונות ללא תיאום עם המחלקה המשפטית של הבנק ועם כונס הנכסים.
לפיכך אני קובעת כי הנתבע הפר את הסכם המכר.
הנתבע טוען כי ניסה להציע לתובעים פתרונות שונים כדי לא להכשיל את העיסקה, ובין היתר כי החזקה בדירה תימסר להם והתמורה תופקד בנאמנות משותפת של ב"כ התובעים והנתבע. התובעים לא הסכימו להצעה זו, ועמדו על הצעת באת כוחם כי חשבון הנאמנות ייפתח על שם שני ב"כ הצדדים – הצעה לה לא הסכים ב"כ הנתבע. אני קובעת כי התובעים לא היו חייבים להסכים להצעת הנתבע, משדחו הוא ובא כוחו את הצעת באת כוחם של התובעים בדבר חשבון נאמנות משותף לשני עורכי הדין המייצגים. לפיכך, לא השכיל הנתבע לתקן את ההפרה שהפר ולהסכים להצעתה ההוגנת של התובעים וב"כ להפקדת יתרת התמורה בנאמנות שני עורכי הדין עד לקבלת מכתב הכוונות מהבנק, ואין לו להלין אלא על עצמו.
לפיכך אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם, בסך 180,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.10.14 ועד התשלום בפועל.
איני רואה מקום לפסוק לתובעים פיצוי על ראשי הנזק הנוספים שפרטו בתצהיר התובע, שכן אלו הם בדיוק הנזקים מהסוג אותם צפה הפיצוי המוסכם מראש, ולא ראשי נזק מסוג אחר שלא נצפו על ידי הצדדים. על כן אין מקום לכפל פיצוי.
הנתבע ישא בהוצאות המשפט של התובעים בסך 40,000 ₪.
הסכום שהופקד בקופת בית המשפט ע"י הנתבע כתנאי להסרת העיקול יועבר לתובעים על חשבון תשלום פסק הדין.
ניתן היום, ז' אייר תשע"ז, 03 מאי 2017, בהעדר הצדדים.
