וגנר ואח' נ' קרן קיימת לישראל ואח'

התובעים, בעלי נחלות במושב "מגשימים", והאגודה השיתופית של היישוב, הגישו תובענה זו על מנת להגשים שתי מטרות: ראשית, להביא לכך שיכרתו עם בעלי הנחלות במגשימים חוזי חכירה לדורות, כפי שהובטח לבעלי הנחלות במגשימים עוד בשנות החמישים של המאה הקודמת על ידי הגורמים המיישבים; שנית, על מנת לשפר את תנאי החכירה בהשוואה לאלה הניתנים כיום לחוכרים חקלאיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רשות מקרקעי ישראל. הנתבעים הביעו הסכמה להיענות לדרישה הראשונה (הפקת חוזי חכירה לדורות), אך לא לדרישה השנייה (שינוי תנאיהם בהשוואה למקובל). להלן יוסבר ויובהר הרקע ההיסטורי והמשפטי למחלוקת שבין הצדדים, אשר איננה ייחודית למגשימים, אלא מתעוררת בקשר למושבים לא מעטים ברחבי הארץ. לאור הרקע האמור, יובהר מדוע יש לקבל את עמדת הנתבעים בשאלה המרכזית שבמחלוקת, ולקבוע כי הגם שבעלי הנחלות במגשימים זכאים לחוזי חכירה לדורות, חוזים אלו צריכים להיכרת בהתאם לתנאים המקובלים בהתקשרויות מסוג זה, ובהתאם לנוסח האחיד המוצע על ידי רשות מקרקעי ישראל.

א. מסגרת הדיון

1. המושב מגשימים מצוי בתחומה של המועצה האזורית דרום השרון, בסמוך לעיר יהוד (להלן: "היישוב" או "מגשימים"). היישוב ניצב על מקרקעין שבבעלות הנתבעת 1, קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), והמנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י").

2.במגשימים 87 נחלות, וכן הרחבה, ובה 81 יחידות דיור. עניינה של תובענה זו הינו בהסדרת מערכת היחסים המשפטית שבין בעלי הנחלות במגשימים לבין בעלת הקרקע, דהיינו קק"ל באמצעות רמ"י.

3.התביעה שלפניי הוגשה תחילה כהמרצת פתיחה על ידי התובעים 1 – 6, אשר, נכון למועד הגשתה, היו מהוותיקים שבבעלי הנחלות במגשימים (התובעים 1, 2, 4 ו- 6) או ילדיהם (התובעים 3 ו- 5) (להלן: "בעלי הנחלות התובעים"). לדאבון הלב, במהלך הזמן שחלף מאז פתיחת ההליך נפטרו שניים מבעלי הנחלות התובעים (שלמה שחר ז"ל וגדעון פריזר ז"ל).

4.במהלך הדיונים בתיק הוסכם על תיקון התובענה והעברתה לפסים של תביעה רגילה. במסגרת התיקון צורפה התובעת 7, האגודה השיתופית של מגשימים (להלן: "האגודה", ויחד עם בעלי הנחלות התובעים: "התובעים"). מזכיר האגודה, תא"ל (מיל') צבי וקסברג (להלן: "מזכיר האגודה"), הודיע, בתצהיר שצורף לכתב בי-דין המתוקן, כי האסיפה הכללית של האגודה אישרה ביום 23.5.2010 "את צירוף האגודה בשם בעלי הנחלות לתביעה" והסמיכה את ועד ההנהלה של האגודה לייצגה בבית המשפט.

5.דרישות התובעים נחלקות לשניים: חלק לגביו אין מחלוקת בין הצדדים, וחלק השנוי במחלוקת עזה.

החלק שאינו שנוי במחלוקת עניינו בדרישה שייחתם חוזה חכירה בין בעלי הנחלות במגשימים לבין קק"ל, באמצעות רמ"י, ביחס לחלקה א' בנחלה. דרישה זו מקובלת על קק"ל ורמ"י, והן הביעו נכונות להחתים את בעלי הנחלות במגשימים על חוזה חכירה ביחס לחלקה א', עניין שכיום אין מניעה תכנונית לבצעו (הליך הפרצלציה של חלקות א' במגשימים, להבדיל מחלקות ב', הושלם עוד בשנת 1998).

החלק השנוי במחלוקת עזה הוא נוסח חוזי החכירה, דהיינו הזכויות והחובות של בעלי הנחלות במגשימים כלפי בעלת הקרקע. עמדת קק"ל ורמ"י היא שתנאי חוזי החכירה שיחתמו עם בעלי הנחלות במגשימים צריכים להיקבע בהתאם לנהוג ולמקובל כיום ביחס למתיישבים במגזר החקלאי בכלל, ובעלי נחלות בכפרים שיתופיים בפרט, וזאת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רמ"י. לפיכך הציגה רמ"י לתובעים טיוטת חוזה אחיד המשקף לשיטתה את הזכויות והחובות של בעלי נחלות במושבים (להלן: "טיוטת רמ"י"), וטענה כי ההתקשרות צריכה להתבצע לפיו (בכפוף לשינויים שיבוצעו בנוסח האחיד, ככל שיבוצעו, בעקבות התפתחויות הנוגעות לכלל המתיישבים החקלאיים). התובעים, לעומת זאת, דוחים מכל וכל את טיוטת רמ"י, וטוענים כי הם זכאים לקבל חוזי חכירה בתנאים שונים לחלוטין מהנהוג והמקובל כיום במגזר החקלאי, והתואמים את שהיה נהוג ומקובל בשנות החמישים בחוזי קק"ל (להלן: "חוזי קק"ל ההיסטוריים"). לשיטת התובעים, חוזי קק"ל ההיסטוריים העניקו לבעלי הנחלות זכויות העולות משמעותית על המוצע בטיוטת רמ"י, וכי מטעמים שונים, שיבחנו להלן, הם זכאים ליהנות מזכויות עודפות אלו.

6.על מנת להבין כהלכה את המחלוקת האמורה יש צורך להרחיב בתיאור הרקע העובדתי והמשפטי שהצמיח אותה. הרחבה זו מצריכה התייחסות לשלושה מעגלים: ראשית, ההסדרה החוזית של זכויות בעלי הנחלות בכפרים שיתופיים; שנית, ההתדיינות המשפטית בעניין זכויות בעלי הנחלות; שלישית, מאפייניהם הפרטניים של בעלי הנחלות במגשימים.

ב. ההסדרה החוזית של זכויות בעלי הנחלות בכפרים שיתופיים

7.המגזר החקלאי בישראל נחלק למגוון צורות התיישבות. מגשימים הוא כפר שיתופי, והתובעים הם בעלי נחלות ביישוב. ממילא, לצורך הדיון בתיק זה, אין צורך לעסוק בהסדרה החוזית של הזכויות בכלל היישובים החקלאים (לדוגמא, בקיבוצים), אלא ניתן להתמקד בהסדרה הקיימת ביחס לבעלי נחלות ביישובים המוגדרים ככפר שיתופי, כדוגמת מגשימים.

8"כפר שיתופי" היא צורת התאגדות מוכרת, המוגדרת בסעיף 2(3) לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), תשנ"ו – 1995 כ"אגודה ובכלל זה אגודה חקלאית ביישוב כפרי, שמטרותיה העיקריות הן לארגן את התיישבות חבריה, המחזיקים ברכוש פרטי ומקיימים שיתוף בשירותים או במפעלים יצרניים, חקלאיים או אחרים". המאפיין המרכזי של כפר שיתופי הוא רמה נמוכה של פעילות קולקטיבית – לא רק שחלקת המגורים (חלקה א') שייכת לפרטים, אלא שגם הפעילות החקלאית מבוצעת בחלקה ב' על ידי כל בעל נחלה בנפרד ובהתאם לבחירותיו, כאשר פעילות האגודה מצטמצמת להחזקת מבני הציבור והספקת שירותים שונים לכלל בעלי הנחלות.

הערה: בצד ההתאגדות ככפר השיתופי קיימת גם צורה קרובה, הקרויה "מושב עובדים". מושב עובדים מוגדר בסעיף 2(2) לתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), כ"אגודה חקלאית שהיא ישוב נפרד, שמטרותיה כוללות ארגון ההתיישבות של חבריה, קיום שיתוף באספקה, בשיווק ובעזרה הדדית, וניהול חיי הקהילה בישוב כמפורט בתקנון האגודה". מושב העובדים דומה לכפר השיתופי בכך שחלקת המגורים (חלקה א') שייכת לפרטים, ונבדל ממנו בכך שהפעילות החקלאית מבוצעת, באופן מלא או חלקי, על ידי הקולקטיב. חלק ניכר מהאמור בפרק זה ובפרק הבא רלוונטי גם למושבי עובדים, וזאת בכפוף לכך שבמושב עובדים זכויות בעלי הנחלות מתייחסות לחלקה א' בלבד (ולא לחלקה ב').

9.בעלי הנחלות בכפר שיתופי אמורים לחכור מבעלי הקרקע באופן ישיר את המקרקעין של חלקה א' (חלקת המגורים) ושל חלקה ב' (החלקה החקלאית הפרטית) בעוד שהאגודה היא שאמורה לחכור את המקרקעין המשותפים (ובכלל זה חלקה ג', קרי השטחים לעיבוד משותף). ואולם, הלכה למעשה, ברובם המוחלט של הכפרים השיתופיים (כמו גם ביישובים חקלאיים אחרים), לא הוסדרו עדיין זכויותיהם של רובם המוחלט של בעלי הנחלות בחוזי חכירה לדורות.

10.ויודגש, על הצורך להסדיר חוזי חכירה לדורות לבעלי הנחלות אין חולק. יתרה מכך, בשורה של החלטות של מועצת מקרקעי ישראל נקבעה זכות זו באופן מפורש.

כבר בהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר הגדירה את עקרונות היסוד בעניין החזקת ומסירת קרקעות ואדמות ישראל (ההחלטה הובאה בפני מועצת מקרקעי ישראל ביום 17.5.1965 ואושרה על ידי הממשלה בהחלטה 489 מיום 23.5.1965), נקבע בסעיף 4(א) כי "נחלות יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ יוחכרו הנחלות לקיבוץ". בהחלטת מועצה 241 מיום 2.9.1980 נקבע כי "חלקות א' של כל מתיישב בישוב חקלאי תרשמנה בחכירה בספרי האחוזה על שמו", והחלטה זו אושררה ביום 8.7.1985 בהחלטה 304.

החלטות מועצת מקרקעי ישראל התייחסו גם באופן פרטני לנושא הסדרת זכויות החכירה בכפרים שיתופיים. בהחלטה 530 מיום 11.5.1992 נקבע כדלהלן:

1.  זכויות החכירה בנחלה בשלמותה, בכפר שיתופי, ניתן שיירשמו על שם המתיישב, וזאת לפי החלטת האגודה השיתופית שהיא הכפר השיתופי, שתחול לגבי כלל הנחלות ביישוב.

2. זכויות החכירה בשטחי כפר שיתופי שאינן בגדר נחלה, וכן בשטחי נחלות שאינן מאוישות – יירשמו על שם האגודה השיתופית שהיא הכפר השיתופי.

3. אגודה שהיא כפר שיתופי וחברים הזכאים לנחלות בכפר שיתופי, זכאים לחתום עם מינהל מקרקעי ישראל על חוזי חכירה, בהתאם לאמור בסעיפים 1 ו- 2 להחלטה זו.

החלטה 530 הוחלפה ביום 10.2.1998 בהחלטה 823, העומדת בתוקפה עד עצם היום הזה. החלטה זו קובעת כי "חלקה א' של נחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות" (סעיף 2), בעוד ש"יתר החלקות יוחכרו לאגודה בחוזה לחכירה לדורות, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הנחלות במלואן" (סעיף 3) ואולם "האגודה החקלאית רשאית להחליט כי לבעל נחלה תוחכרנה חלקות נוספות (חלקות ב'), המהוות את יתר שטח הנחלה שלו או חלק ממנה" (סעיף 4). עוד נקבע בהחלטה זו כי "המינהל יכין נוסח חדש של חוזי חכירה לדורות לאגודה ולבעלי נחלה".

11.כיצד נוצר פער כה דרמטי בין החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לפיהן יש להקנות לבעלי הנחלות חוזי חכירה לפחות ביחס לחלקה א', לבין המציאות בשטח, לפיה אין (כמעט) בעלי נחלה בכפרים שיתופיים (וביישובים חקלאיים אחרים שהוקמו על מקרקעי ישראל) המחזיקים בחוזה חכירה? תשובה על כך נתנה גב' שולה בן-צבי, שהייתה באותה עת מנהלת האגף החקלאי ברמ"י, עת ענתה לשאלות בית המשפט במהלך עדותה בתיק זה במאי 2012:

ביהמ"ש:למה דרך אגב?

גב' בן צבי:למה אין חוזים?

ביהמ"ש:כן, למה?

גב' בן צבי:החליטו שכדי לעשות חוזה צריך פרצלציה של חלקה א' לפחות, רק בשנת 77' הקימו את מרכז המשבצות, שזה עיקר התפקיד שלו, הוא מכין פרצלציות לחלקות א' בכל אחד מהמושבים שמצטרף אליו, צריך להצטרף, זו פעולה אקטיבית של המושב. כשהעבודה מסתיימת וחלקות א' האלה נרשמות כפרצלציה בטאבו, לכאורה נסללת הדרך לחתום חוזה חכירה,

ביהמ"ש:לגבי חלקה א'.

גב' בן צבי:מאותה סיבה של דרישת פרצלציה.

ביהמ"ש:או.קי, ורק לגבי חלקה א'?

גב' בן צבי:זה מה שהיה מקובל למעט תנועת הכפר השיתופי, שרצתה שהחוזה יהיה גם לחלקה ב', ואז זה דרש פרצלציה גם של חלקות ב'. ואז התעוררה בעיה של כוח אדם.

ביהמ"ש:אבל באותם יישובים שבהם נעשתה הפרצלציה, בכפר מגשימים נעשתה הפרצלציה הזאת?

גב' בן צבי:לחלקות א' יש.

ביהמ"ש:יש, אז באותם היישובים שבהם נעשתה הפרצלציה הזאת, למה לא ניתן היה להוציא את חוזה החכירה?

גב' בן צבי:כי אין מי שיעשה אותו. אין כוח אדם.

ביהמ"ש:מה זאת אומרת – יעשה אותו? יעשה אותו ברמה של ינסח אותו? יעשה אותו ברמה שידאג להחתמות שלו?

גב' בן צבי:לא, יש את נושא הניסוח של החוזים,

ביהמ"ש:שיש נוסח.

גב' בן צבי:יש נוסח כמעט סופי היום, היום, היום, יש נוסח כמעט סופי שיש לגביו עוד 3 סעיפים נדמה לי, שאנחנו עוד,

ביהמ"ש:אתם העברתם להם איזושהי טיוטה של נוסח, הסיבה היא שאין,

גב' בן צבי:תראה, אנחנו מבחינתנו כמינהל, ניסחנו את החוזה לפי מיטב הבנתנו שכך הוא צריך להיות. שלחנו אותו לתנועות איחוד החקלאי, תנועות המושבים.

ביהמ"ש:מתי זה קרה?

גב' בן צבי:לפני 5 שנים פלוס, להערכתי.

ביהמ"ש:או.קי.

גב' בן צבי:אולי אפילו יותר, ואז התחילו להגיע תגובות מהתנועות, הערות כאלה ואחרות, לקחו את החוזה, מילאו אותו בסעיפים אדומים שזה כל הסעיפים שהם מבקשים להחליף, והשחור הפך להיות מיעוט בחוזה הזה. קיימנו כמה ישיבות, הסברנו לגבי ההשגות שלהם מה אפשר לקבל ומה אי אפשר לקבל. אני חושבת שהלכנו לקראתם לא מעט מבחינת איפה שיכולנו להתגמש, והיום נשארו, משהו כמו 3 דברים שאנחנו צריכים או לחתוך ולהגיד - זה מה שאנחנו יודעים להציע..."

(פרוטוקול 17.5.2012, עמוד 63 שורה 20 – עמוד 64 שורה 25).

12.מעדות זו, ומעיון בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, עולה כי הטעם לכך שאין לבעלי הנחלות בכפרים שיתופיים ולאגודות השיתופיות חוזי חכירה לדורות השתנה באופן הבא:

עד לשנת 1977 לא היה גורם שהופקד על הסדרת הרישום הנפרד של החלקות (פרצלציה), ועמדת רמ"י הייתה שלא לערוך חוזה חכירה לדורות כל עוד הליך זה לא הושלם (עמדה זו לא השתנתה עד היום. ראו סעיף 6 להחלטה 823 של מועצת מקרקעי ישראל: "תנאי מוקדם לחתימת חוזי חכירה לדורות עם בעלי נחלות ביישוב יהיה רישום החלקות בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות ושלמות");

לאחר שנת 1977 בוצע באופן הדרגתי הליך של פרצלציה ביחס לחלקות א' בנחלה ביישובים חקלאיים רבים (ובכללם מגשימים), אולם עדיין נותר קושי ביחס לכפרים שיתופיים, בשל העדר הסדר מספק ביחס לחלקה ב'. עניין זה בא על פתרונו בשנת 1998, עם קבלתה של החלטה 823, המאפשרת לערוך עם בעל הנחלה חוזה חכירה גם ביחס לחלקה ב', ככל שבוצעה פרצלציה ביחס לחלקות אלה, והתקבלה החלטה מתאימה של האגודה השיתופית.

משנת 1998 ואילך מתעכבת הפקת החוזים בשל שילוב של חוסר כוח אדם ברמ"י ומחלוקות בין בעלי הנחלות, האגודות והתנועות המייצגות אותם (האיחוד החקלאי ביחס למגשימים) לבין רמ"י ביחס לתוכנם של חוזי החכירה לדורות.

יצוין כי בשנים האחרונות חלה התקדמות בעניין זה, וכיום רמ"י הגיעה לשלב בו היא יכולה לאפשר חתימה על חוזי חכירה לדורות בכפרים שיתופיים ובמושבי עובדים, וזאת בהתאם לנוסח שגובש על ידה (ראו החלטה 1311 מיום 31.12.2013). עם זאת, כפי שיובהר להלן, נוסח זה לא היה מקובל על התובעים בתיק שלפניי.

13. בהיעדר חוזי חכירה המסדירים את זכויותיהם של בעלי הנחלות ושל האגודות השיתופיות (רובם ככולם), הוסדרה מערכת הזכויות בכפרים השיתופיים (וביישובים חקלאיים נוספים), ככל שהוסדרה בהסכם כתוב, בחוזי משבצת הנחתמים בין רמ"י לבין האגודה השיתופית אחת לשלוש שנים. חוזי משבצת אלו מתייחסים גם לזכויות בעלי הנחלות (שאינם חתומים על חוזי המשבצת), ומגדירים אותם כברי רשות של האגודה.

מחומר הראיות שהוגש בתיק עולה כי ביחס למגשימים נחתמו בין השנים 1959 ל- 1998 חוזי משבצת מסוג זה, תחילה עם קק"ל (ב- 1959) ובהמשך (משנת 1962) באמצעות רמ"י (חוזה המשבצת האחרון שהוצג לפניי ביחס למגשימים פקע ביום 30.9.2001).

הערה: בחלק מהיישובים החקלאיים חוזי המשבצת לא נערכו עם האגודה, אלא עם הסוכנות היהודית, והיא מצידה העניקה רשות שימוש במקרקעין לאגודה. הסדר זה נערך ביישובים בהם מימנה הסוכנות היהודית את הקמת היישוב, במטרה להבטיח לה את החזר ההלוואות שהעמידה. לדיון בהסדר ובמשמעותו ראו ע"א 8378/11 יגל – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל (ניתן ב- 17.10.2016). כמובהר, הסדר זה אינו רלוונטי ליישוב מגשימים, וממילא דיון בשאלה אם להסדר זה יש השלכה על הסוגיות בהן עסקינן חורג ממסגרת פסק דין זה.

14.להשלמת התמונה יצוין כי בצד מרבית בעלי הנחלות, אשר עד לאחרונה לא היה להם חוזה חכירה, וגם לא אפשרות לחתום על חוזה חכירה, קיים מיעוט של בעלי נחלות אשר החזיקו בחוזי חכירה מהתקופה שקדמה להעברת ניהול הקרקעות לרמ"י. עיקר החוזים הללו, אם לא כולם, הם חוזי קק"ל היסטוריים, אשר נכרתו לפני שנחתמה האמנה בין מדינת ישראל לקק"ל, מכוחה הועבר בשנת 1961 ניהול קרקעות קק"ל לרמ"י (בשמה דאז, מינהל מקרקעי ישראל). ודוק, חוזי קק"ל ההיסטוריים אינם עשויים מעור אחד. עמדה על כך המצהירה מטעם קק"ל, גב' בן צבי, בציינה כי למיטב ידיעתה "יש בערך 150 נוסחים של [חוזי קק"ל היסטוריים], אז כל אחד מחזיק את החוזה שיש לו, אז אין הכללה" (פרוטוקול 17.5.2012, עמוד 69 שורות 9 – 10).

עמדת רמ"י ביחס לבעלי נחלות המחזיקים בחוזי קק"ל היסטוריים מעוגנת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1054 מיום 27.7.2005 הקובעת כדלהלן: "חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני". משמעותה של החלטה זו בוארה על ידי גב' בן צבי בזו הלשון: "כל אחד שטוען לזכויות מועדפות לפי חוזה, אנחנו נכבד את החוזה ככתבו וכלשונו, אבל הוא צריך לדעת, שאם יש זכויות עפ"י חוזה, אז כל הזכויות הן עפ"י החוזה מהתחלה עד הסוף והחלטות מועצה מטיבות לא חלות על החוזה הזה" (פרוטוקול 17.5.2012, עמוד 69 שורות 12 – 15).

15.נסכם חלק זה –בעלי נחלות בכפר שיתופי המצויים על מקרקעין שבניהול רמ"י (ובכללם מקרקעי קק"ל), כדוגמת מגשימים, זכאים מבחינה עקרונית לכך שייכרת עימם חוזה חכירה לדורות, למצער ביחס לחלקה א', ואולם רק למיעוט קטן מהם יש חוזי חכירה מסוג חוזי קק"ל היסטוריים, בעוד שרובם הגדול של בעלי הנחלות הללו לא יכול היה, הלכה למעשה, לזכות בחוזה חכירה עד לאחרונה. בהעדר חוזי חכירה הוסדרו זכויות בעלי הנחלות בכפרים השיתופיים, ככל שהוסדרו, בחוזי משבצת שחתמו האגודות השיתופיות, בהם הוגדרו בעלי הנחלות כברי רשות. בשנים האחרונות חל שינוי בעניין זה, ולבעלי הנחלות בכפרים השיתופיים הוצע להתקשר בחוזי חכירה לדורות בנוסח טיוטת רמ"י, המשקפים את מערך הזכויות והחובות כפי שנקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהלי רמ"י.

ג. ההתדיינות המשפטית בעניין זכויות בעלי הנחלות

16.האירוע המכונן, העומד מאחורי ההתדיינות המשפטית הערה לה אנו עדים בעשרים השנים האחרונות ביחס לזכויות החקלאים, הוא פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: "בג"צ הקשת המזרחית"). עד לפסק דין זה מיקדו בעלי הנחלות, והתנועות המייצגות אותם, את מאבקם ביחס לתנאי החכירה בניסיון להשפיע על החלטות מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י בעניין זה. הנחת המוצא הייתה כי כל אשר יקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל, וכל אשר יסוכם עם רמ"י, יקרום עור וגידים. ואולם, פסק הדין בבג"צ הקשת המזרחית טרף את הקלפים, והעביר את מאבקם של החקלאים ביחס לתנאי חוזי החכירה לזירה השיפוטית.

17.כידוע, בבג"צ הקשת המזרחית העלו העותרים, בשם עקרון הצדק החלוקתי, את הטענה כי יש לבטל החלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל (החלטות 717, 727 ו- 737), אשר עסקו בזכויות חוכרים חקלאיים במקרה של שינוי יעוד הקרקע לשימושים שאינם חקלאיים (להלן: "ההחלטות המותקפות"). ההחלטות המותקפות הקנו לחוכרים חקלאים זכויות שונות במקרה של שינוי יעוד למטרות מגורים, תעשיה, מסחר, תיירות או קייט.

העותרים טענו כי ההחלטות המותקפות ניתנו בחוסר סמכות, ולחילופין אינן סבירות, מאחר שהן מעניקות לחוכרים החקלאיים זכויות החורגות משמעותית מאלו להן הם זכאים על פי הדין במקרה של שינוי יעוד, ובכך מביאות להסטה פסולה של משאבים השייכים לכלל הציבור לטובת החוכרים החקלאיים.

המדינה, לאחר בחינה מחודשת של הנושא לאור המלצות וועדה שמונתה לבחינת ההיבטים הנוגעים לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית ("ועדת מילגרום"), הגיעה למסקנה כי ההחלטות המותקפות אכן אינן סבירות (כטענת העותרים), וזאת מהטעם שאינן מאזנות את מכלול האינטרסים והשיקולים הרלוונטיים.

נגד עמדות אלו טענו הארגונים המייצגים את המגזר החקלאי כי קיימת לחוכרים החקלאיים זכות קניין איתנה בקרקע, המשתרעת גם על השימושים הלא חקלאיים שניתן לעשות בה, ועל כן ההטבות שניתנו בהחלטות המותקפות לחוכרים החקלאיים ניתנו להם בזכות ולא בחסד.

18.ביסוד המחלוקת שהתגלעה בעניין הקשת המזרחית בין העותרים והמדינה מזה, לבין החוכרים החקלאיים מזה, עמדה השאלה מהו טיב הזכויות המשפטיות שיש לחוכרים חקלאיים ביחס לקרקע.

העותרים והמדינה טענו כי זכויות החוכרים החקלאיים נגזרות מהוראות חוזי החכירה, הנקבעות על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י. בהקשר בו עסק בג"צ הקשת המזרחית משמעות הדבר הייתה ברורה: "על-פי הוראות חוזי החכירה, כשמשתנה הייעוד של קרקע מוחכרת מהייעוד החקלאי שלה לייעוד אחר, זכאי המינהל להחזרת הקרקע על-ידי החוכר, חוזה החכירה מגיע לקצו, ולחוכר מגיעים פיצויים "חקלאיים", כאמור בחוזה החכירה. אלה נקבעים בהתחשב בזכויותיו של החוכר כחוכר חקלאי ובהתחשב בהשקעותיו בקרקע" (בג"צ הקשת המזרחית, עמודים 59 – 60).

עמדת מייצגי המגזר החקלאי הייתה שונה. לשיטתם "זכויותיהם [של החוכרים החקלאיים] בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, השתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמאלי" של חוזי החכירה" (בג"צ הקשת המזרחית, עמוד 60).

19.הדיון בעניין הקשת המזרחית התקיים על בסיס נקודת המוצא של המדינה והעותרים, דהיינו על בסיס האמור בחקיקת המקרקעין, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהלי רמ"י. המסקנה המתבקשת מכך היא שבית המשפט העליון קיבל את עמדת המדינה והעותרים ביחס לכלל, דהיינו שאת זכויות החוכרים החקלאיים יש לבחון על פי מערכת הנורמות הפורמאלית המגדירה אותן: חוזי חכירה שנקבעו בהתאם לחקיקת המקרקעין, החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י. בהתאם לכך גם התקבלה העתירה, ונקבע שההחלטות המותקפות אינן סבירות, באשר ההטבות שהן נותנות לחוכרים החקלאיים במקרה של שינוי ייעוד חורגות באופן מופרז מזכויותיהם המשפטיות.

ואולם, בית המשפט העליון הותיר פתח, שרוחבו נותר מעורפל, לקבלת טענת החוכרים החקלאיים במקרים פרטניים. פתח זה נקבע בפסקה 34 של בג"צ הקשת המזרחית בזו הלשון:

אכן, בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע. מדובר בחלק קטן ביותר של החוזים (דוח ועדת מילגרום, בעמ' 25). ייתכן גם שהיו מקרים של השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר התייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן. הערכאה המתאימה להכרעה במחלוקות אלה אינה בית-משפט זה.

(בג"צ הקשת המזרחית, עמוד 60. להלן: "פסקה 34 בבג"צ הקשת המזרחית").

20.בג"צ הקשת המזרחית הביא את המגזר החקלאי להכרה כי את המאבק על זכויות החוכרים החקלאיים יש לנהל לא רק אצל הרשות המחוקקת והמבצעת אלא גם בבתי המשפט. כתוצאה מכך יזמו ארגונים המייצגים את האינטרסים של המגזר החקלאי, יישובים חקלאיים וחקלאים בודדים מגוון רחב של הליכים שמטרתם הגנה על זכויות משפטיות העומדות להם לשיטתם ותקיפת מה שהמגזר החקלאי רואה כגזרות משפטיות שהוטלו עליהם. כך, למשל, בעניין ח"א (י-ם) 10 -2016 גרנות אגודה שיתופית חקלאית מרכזית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פסק הדין ניתן ב- 28.12.2010 ע"י מותב קטוע בראשות השופטת תמר בזק-רפפורט, בו היה חבר ד"ר משה גלברד) דן בית הדין לחוזים אחידים בבקשה של תאגיד שבבעלות קיבוצים ומושבים לביטול תנאים מקפחים מסוימים בנוסח החוזה האחיד שעניינו "חוזה חכירה לקיבוץ". בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (ניתן ב- 9.6.2011ׂׂ) נידונו שמונה עתירות שהוגשו נגד שתי החלטות של מועצת מקרקעי ישראל ביחס לזכויות המגורים והסדרת פעילות שאינה חקלאית בקרקע שהוחכרה למטרות חקלאיות. חמש מהעתירות הללו היו של חקלאים, ישובים חקלאיים או ארגונים המייצגים חקלאים, אשר ביקשו לתקוף היבטים כאלה או אחרים של ההחלטות. ואלו כמובן רק שתיים מהדוגמאות הבולטות לתופעה האמורה.

21.התובענה שלפניי שייכת לנגזרת מסוימת של המאבק המשפטי בעניין זכויות החקלאים. היא מהווה אחת ממספר תובענות, אשר הוגשו בעשור האחרון במטרה לבחון את רוחבו של החריג שנקבע בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית, ולנהוג בו על פי המכתם "פתחו לי פתח כחודו של מחט, ואני אפתח לכם פתח כפתחו של אולם".

הקו המשותף לתובענות הללו הוא זה: בית המשפט מתבקש על ידי בעלי נחלות ביישוב פלוני או על ידי אגודה המאגדת את המתיישבים ביישוב אלמוני לקבוע כי בשל מאפיינים ייחודיים שונים, הם אינם נופלים לגדר הכלל, הזכאי לחוזי חכירה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רמ"י, אלא לגדר החריג שנקבע בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית, הזכאי לבעלות או לחכירה בתנאים ייחודיים. במילים אחרות, המאפיין תובענות אלו הוא שאין הן טוענות נגד ההסדרה הכוללת של זכויות המגזר החקלאי (כפי שנעשה, למשל, בפסקי הדין בעניין גרנות ופורום הערים העצמאיות, הנזכרים בפסקה 20 לעיל), אלא מבקשות להוציא את התובעים מגדר ההסדרה הכללית, באמצעות הטענה כי בשל מאפייניהם הייחודיים הם זכאים לזכויות ייחודיות.

22.רוב התובענות מהדפוס האמור מצויות בשלבים כאלה או אחרים של התדיינות (לפניי מתנהלים שני הליכים נוספים מסוג זה: ת"א (מרכז) 19750-08-09 גבעת שפירא נ' קק"ל, בו הוגשו סיכומי הצדדים וצפוי להינתן פסק דין בקרוב, ות"א (מרכז) 4412-06-15 חבצלת השרון אגודה חקלאית להתיישבות חקלאית בע"מ נ' קרן קיימת לישראל, שהועבר לאחרונה מבית המשפט המחוזי בתל-אביב). יוצא מכלל זה הוא ת"א (מחוזי ת"א) 1890-05 דוברוב נ' מינהל מקרקעי ישראל (ניתן ב- 25.7.2011. להלן: "פס"ד דוברוב". ערעורים שהוגשו על פסק הדין נמחקו בהמלצת בית המשפט העליון. ראו ע"א 7873/11, פסק דין מיום 10.6.2013). באותו עניין נדחתה התביעה להכיר בבעלי הנחלות ביישוב בצרה כזכאים לתנאי חכירה ייחודיים, החורגים מגדר אלה שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהלי רמ"י, ונקבע כי זכותם של בעלי הנחלות להתקשר בחוזה חכירה על פי הנוסח שהוצע על ידי רמ"י בלבד.

23.מטבע הדברים, בחינת טענה מהדפוס האמור, דהיינו טענה לתחולת החריג שבפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית, מחייבת להתייחס למאפייניו הייחודיים של היישוב והחוכרים החקלאיים המתגוררים בו. לעניין זה אתייחס בחלק הבא. ואולם, חשוב להבהיר כבר בשלב זה כי פסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית מייצגת את החריג ולא את הכלל, וכי פרשנותה צריכה להיות על דרך הצמצום, ולא על דרך ההרחבה. לכך שלושה טעמים מרכזיים:

ראשית, רשות מקרקעי ישראל הוקמה וקיימת על מנת לנהל את מכלול מקרקעי ישראל בהתאם למדיניות ממלכתית מתואמת, המבוססת על אמות מידה אחידות, העולות בקנה אחד עם החובה לנהוג בהגינות ובשוויון (ראו בג"צ 6698/95 קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נד(1) 258, 269 – 277 (2000)). הכרה בקיומם של חריגים היסטוריים, גם אם היא כורח המציאות במקרים מסוימים, חייבת להיעשות במשורה, שכן יש בה כדי לחבל ביכולתה של מועצת מקרקעי ישראל לקבוע מדיניות שתחול על כלל מקרקעי ישראל, ובאפשרותה של רמ"י ליישם מדיניות זו.

שנית, העמדה העקרונית העולה מפסיקת בית המשפט העליון בכלל, ומפסק הדין בבג"צ הקשת המזרחית בפרט, היא שזכויות החוכרים במקרקעי ישראל צריכות להיקבע על פי מבחן הוראות החוזה והדין (ובכלל זה החלטות מועצת מקרקעי ישראל), ולא על פי פרשנות ליברלית, המכירה בזכויות שאין להן עיגון פורמאלי בהסכם או בדין. עמדה זו, הנובעת מהרצון לשמור על מדיניות קרקעות אחידה ושוויונית, מחייבת להצביע על קיומם של מאפיינים ייחודיים מהותיים ומשמעותיים, כדי להצדיק סטייה מהשורה, והכרה בזכויות שאין להן עיגון בהסכמים הקיימים, בהוראות החוק, בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהלי רמ"י. ואכן הדוגמאות הנזכרות בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית למקרים המצדיקים סטייה מהכלל, הגם שאינן סגורות, מלמדות על כך שמדובר במצבים יוצאי דופן. בפסקה 34 יש התייחסות מפורשות לשני מצבים היכולים להצדיק בחינה פרטנית: האחד בו קיים חוזה חכירה היסטורי שנוסחו חריג (חוזה חכירה בו "לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע"); השני בו רכישת הקרקע ע"י קק"ל קודם לקום המדינה מומנה על ידי החוכר או התנועה ההתיישבותית, והקרקע נרשמה על שם קק"ל משיקולים היסטוריים כאלה או אחרים. אלה בוודאי מקרים יוצאי דופן, המתקיימים רק ביחס לחלק קטן מהיישובים החקלאיים בישראל (ומן הסתם, בוותיקים שביניהם בלבד). ראוי להסיק מהם כי כוונת בית המשפט העליון בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית לא הייתה לפתוח פתח רחב, אלא להותיר רק פשפש צר, דרכו יעברו רק אותם בעלי נחלות ויישובים שתביעותיהם ההיסטוריות חזקות במיוחד.

שלישית, הלכה למעשה מתנהלים היישובים החקלאיים והחוכרים החקלאיים מול רמ"י במשך עשרות שנים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י. במסגרת זו יתכן שזכו להקלות כאלו ואחרות להן לא היו זוכים לו היו פועלים על פי מערכת הזכויות ההיסטורית לה הם טוענים בהתבסס על פסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית (והשוו להחלטה 1054 הנזכרת בפסקה 14 לעיל). מצב דברים זה מחייב אף הוא לצמצם בהכרה במקרים החריגים, על דרך של מתן פרשנות מצמצמת לפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית, וזאת גם אם נניח כי אין בעצם החשש האמור כדי ליצור השתק או וויתור המונע כליל העלאת טענות אלו (השוו ואבחנו מהאמור בפסקה 26 להלן).

המסקנה המתבקשת מכל אחד מהטעמים הללו, ובוודאי מהצטברותם, היא שאת פסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית יש לפרש על דרך הצמצום, כמתייחסת למקרים יוצאי דופן בהם מתקיימים ביישוב ובחוכרים החקלאיים שבו מאפיינים ייחודיים מהותיים ומשמעותיים, המצדיקים קביעה חריגה כי תנאי החכירה להם הם זכאים שונים מהתנאים המקובלים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהלי רמ"י.

24.בטרם חתימת חלק זה אבקש להוסיף שתי הערות דיוניות: האחת ביחס למתווה הדיוני בו נוהל התיק; השנייה ביחס לטענת ההתיישנות.

25.המתווה הדיוני – הסעד שהתבקש בתובענה זו, אשר החלה כהמרצת פתיחה והועברה לפסים של תובענה רגילה, היה לחייב את קק"ל, באמצעות רמ"י, להתקשר עם בעלי הנחלות במגשימים בחוזה חכירה לגבי כל שטח הנחלה, וזאת בהתאם ל"תנאים שהיו מקובלים בחוזי קק"ל במועד ייסוד כפר מגשימים בשנת 1949". במהלך הדיון צמצמו המבקשים את עתירתם, כך שזו תתייחס לחלקה א' בלבד, וזאת מאחר שביחס לחלקה ב' טרם נערכה במגשימים פרצלציה, וממילא לא ניתן כיום לחתום על חוזה חכירה לגביה (ראו סעיף ג.1 להחלטה מיום 29.4.2010 (להלן: "ההחלטה בדבר המתווה הדיוני המוסכם")).

כמובהר לעיל, הסעד אותו דרשו התובעים היה שתינתן הוראה לחתום עימם על חוזי קק"ל ההיסטוריים שנהגו בשנת 1949 ביחס לחלקה א'. ואולם לא רק שנוסחים כאלה לא הוצגו, ספק אם יש למונח משמעות, שכן לא הוברר אם קיימים חוזי קק"ל משנת 1949, וככל שהיו קיימים, אם היה בכלל נוסח מקובל לחוזים כאלו (וראו האמור בפסקה 14 לעיל ביחס לריבוי הנסחים של חוזי קק"ל ההיסטוריים). על פי הנחייתי התייחסו הצדדים בסיכומיהם גם לשאלה מהם ההבדלים בין טיוטת רמ"י לבין הנוסח המבוקש על ידי התובעים. עיון בסיכומי התובעים מלמד כי השינויים שהם מבקשים מטיוטת רמ"י הם משמעותיים מאד, ומתייחסים לשורה ארוכה של נושאים, ובכללם הבאים:

א. מתן זכות לחתימת חוזה גם לבעל נחלה בה מתקיימים שימושים מפרים.

ב. הקפאת תנאי החכירה, באופן שהם יוותרו בעינם גם אם יחול שינויים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

ג. קביעת תקופת חכירה של 49 שנים עם אופציה לחוכר לחדשה בתום התקופה לעוד תקופה של 49 שנים, וחוזר חלילה, ללא הגבלת מספר החידושים.

ד. קביעת רף עליון לדמי החכירה, ולחילופין הכפפת שיעור דמי החכירה להחלטות מועצת מקרקעי ישראל רק כשהן מטיבות עם החוכר.

ה. הקניית זכות לחוכר להנאה מלאה מכל שימוש מותר בנחלה על פי דיני התכנון והבניה ללא תשלום נוסף וללא צורך באישור רמ"י.

ו. קביעה כי בניה נוספת לא תותנה בקבלת היתר מרמ"י או בתשלום כלשהו לרמ"י (ולחילופין שהתשלום יקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי).

ז. קביעה כי העברת זכויות לא תותנה בתשלום דמי הסכמה לרמ"י.

ח. מתן אפשרות להורשה עפ"י דיני הירושה ללא מגבלות הקבועות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל (כגון איסור פיצול הנחלה).

ט. קביעת איסור על שינוי יעוד חלקת המגורים, צמצום כוחה של רמ"י ליזום שינוי יעוד של שטחים אחרים ודחיית הדרישה לפינוי השטח במקרה של שינוי יעוד למועד מתן התוקף לתוכנית.

י. ביטול הפיצוי המוסכם שנקבע למקרה בו החוכר לא יפנה את החלקה במקרה של שינוי יעוד, והגדלת הפיצוי לחוכר בגין סיום החכירה.

לאור התוצאה אליה הגעתי אינני רואה צורך להתייחס למי מהדרישות הללו לגופה. לאור זאת גם אמנע מלהרחיב בהתייחסות לטענה שהעלה ב"כ קק"ל לפיה דיון בדרישות אלו לגופן מהווה הרחבת חזית אסורה, ואסתפק בציון עמדתי לפיה טענה זו יש לדחות לאור ההחלטה בדבר המתווה הדיוני המוסכם (וראו סעיף ג' להחלטה זו).

26.טענת ההתיישנות – קק"ל העלתה בכתב הגנתה שורה של טענות דיוניות, ובראשן טענות של התיישנות ושיהוי בגין העובדה שהדרישה לקבלת חוזי חכירה לפי חוזי קק"ל ההיסטוריים הועלתה רק בשלהי שנת 2009, כאשר לטענת התובעים דרישה זו עומדת להם כבר משנות החמישים של המאה ה- 20, ובשים לב לכך שלפחות משנת 1959 חתמה האגודה על חוזי משבצת בהתאם לנוסח המקובל ברמ"י, מבלי להעלות כל הסתייגות מהם. בדיון שהתקיים ביום 29.4.2010 הוסכם כי קק"ל לא תעמוד על טענות אלו ביחס לעצם הזכות לקבלת חוזי חכירה, אולם היא תהיה רשאית להעלות טענות אלו ביחס לדרישות הנוגעות לתוכנו של חוזה החכירה (ראו סעיף ב' להחלטה בדבר המתווה הדיוני המוסכם). הנתבעות אכן עמדו על טענות אלו בסיכומיהן, ואולם לאור התוצאה אליה הגעתי אינני רואה הכרח להכריע בהן. הטענה כי החתימה על חוזה המשבצת על ידי האגודה מחייבת גם את בעלי הנחלות במגשימים היא טענה לא פשוטה, שהבסיס המשפטי לה אינו איתן (לגישה שונה ראו פס"ד דוברוב, פסקאות 16 – 19). בדומה, גם הטענה להתיישנות ההשגות שהעלו התובעים נגד נוסח טיוטת רמ"י מעוררת קושי, בשים לב לכך שעד לאחרונה לא הייתה כלל אפשרות לחתום על חוזי חכירה לדורות, ועל כן לא קמה לתובעים העילה לדרוש חוזה חכירה בנוסח זה או אחר. לפיכך, הטענה המרכזית העומדת לקק"ל היא שהתנהלות התובעים לאורך השנים מהווה ויתור או מקימה השתק נגדם מלתבוע כיום זכויות החורגות מאלו שהוענקו להם בעבר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהלי רמ"י (והשוו להחלטה 1054 הנזכרת בפסקה 14 לעיל). ואולם, ככל שטענה זו עומדת לקק"ל, היא מתייחסת לאותם בעלי נחלות שנהנו מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בהשוואה לזכויות שהיו עומדות להם מכוח הסכמי קק"ל ההיסטוריים. מכאן, שהמדובר בטענה המחייבת בירור פרטני, אשר לא הובאו לגביה ראיות פרטניות על ידי הנתבעות. ממילא לא אוכל להכריע על פיה את גורל התובענה.

ד. מאפייניהם הפרטניים של בעלי הנחלות במגשימים

27.היישוב מגשימים הוקם ככפר שיתופי על ידי הנתבעת 2, רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית (להלן: "רסקו"). רסקו היא חברה אשר נוסדה בשנת 1934 על ידי הסוכנות היהודית, במטרה להקים שכונות מגורים עירוניות ומשקים חקלאיים עבור "יישוב בני המעמד הבינוני", דהיינו עולים בעלי אמצעים עצמיים אשר הגיעו לארץ החל משנת 1933 בעקבות עליית הנאצים לשלטון בגרמניה.

הקרקע עליה הוקם היישוב מצויה כאמור בבעלות הקרן הקיימת לישראל, ומימון להקמת היישוב ניתן על ידי הסוכנות היהודית. קודם לקום המדינה, ובשנים הראשונות לאחר שנוסדה, הייתה קירבה בין שלושת הגופים הללו (רסקו, קק"ל והסוכנות היהודית) הן מבחינה ארגונית (שלושת הגופים היוו חלק מההסתדרות הציונית) והן מבחינת ייעודם (סיוע ביישוב יהודים בארץ). ההבחנה ביניהם נגעה בעיקרה לתפקיד שניתן לכל אחד מהגופים הללו במסגרת המשימה הציונית של ישוב יהודים בארץ: קק"ל עסקה בגאולת קרקעות והכשרתן להתיישבות יהודית; הסוכנות היהודית פעלה לעידוד העלייה ולסיוע לקליטתה בארץ; רסקו התמקדה בבניית שיכונים ויישובים לבני מעמד הביניים.

הערה: לימים התרחקו הגופים הללו זה מזה, הן מבחינת הבעלות והן מבחינת הייעוד. בשנת 1961 הועבר ניהול מקרקעי קק"ל לרשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל בשעתו). בשנת 1981 עברה השליטה ברסקו לגורמים פרטיים, ומאז היא חברת בניה פרטית, שאין לה זיקה להסתדרות הציונית ולקק"ל לא מבחינה מבנית ולא מבחינת מטרותיה.

28.הקבוצה הראשונה של מקימי מגשימים גובשה בסוף שנת 1949, והורכבה בעיקרה מחיילים משוחררים שנלחמו במלחמת העצמאות באזור יהוד, וביקשו להתיישב באזור בו לחמו. לקבוצה זו השתייכו גם התובע 1, מר משה וגנר, והתובע 2, מר שלמה שחר ז"ל. לפי עדותו של מר שחר ז"ל, דובר תחילה בקבוצה קטנה של כעשרה מתיישבים, אליה הצטרפו נוספים במהלך הזמן. בשנתיים הראשונות התגוררו המתיישבים בצריפים, ועבדו בהקמת יישובים אחרים. ואולם בשנת 1951 נבנו בתי הקבע הראשונים של היישוב מגשימים (כ- 20 לפי עדותו של מר שחר ז"ל).

הקבוצה השנייה של מתיישבים הגיעה ליישוב בעיקר מכפר סירקין בשנים 1953 – 1954. הייתה זו קבוצה גדולה יחסית, אשר כללה את הוריה של התובעת 3 (יעל פניג), פליקס ואלזה ולנשטיין ז"ל, את התובעת 4, תמר זוננטל, ובעלה אברהם זוננטל ז"ל (שלא היו חלק מקבוצת סירקין, אלא הגיעו מכרכור) ואת הוריו של התובע 5 (גדעון פריזר ז"ל), הרברט וגרטרוד פריזר ז"ל.

אכלוס 86 הנחלות שהיו בשעתו ביישוב מגשימים (כיום יש 87 נחלות, בשל התדיינות שלא זהו המקום לעסוק בה) הושלם לערך בשנת 1956, משהגיעו ליישוב מתיישבים ממקומות שונים, וביניהם התובעת 6, מרים אלגביש, ובעלה אביעזר ז"ל .

29.בעלי הנחלות במגשימים לא חתמו בשעתו על חוזה חכירה מול קק"ל, אלא רק על חוזה מול רסקו, אשר כונה "חוזה התיישבות" (להלן: "חוזה רסקו". עותקים של חוזי רסקו המתייחסים לתובעים 1, 3 – 6, או מורישיהם, הוגשו לתיק). חוזה רסקו עבר שינויים מסוימים בין המועד בו חתמו עליו בעלי נחלות מהקבוצה הראשונה בשנת 1950 (להלן: "חוזה רסקו המוקדם"), לבין המועד בו חתמו עליו בעלי נחלות משתי הקבוצות שבאו לאחר מכן (להלן: "חוזה רסקו המאוחר").

בחוזה רסקו המוקדם מצוין במבוא כי רסקו קיבלה מאת קק"ל "שטח קרקע לשם בצוע מפעלי התיישבות עליהם", וכי המתיישבים מסכימים לקבל "מ[קק"ל] באמצעות רסקו" את הנחלה. בחוזה רסקו המאוחר נאמר במבוא כי קק"ל מסרה לרסקו "שטחי קרקע לשם ביצוע תוכנית התיישבות עליהם", וכי היא "מוכנה לקבל על עצמה תפקיד של נאמן מטעם המתיישבים, כדי לגרום לכך, ש[קק"ל] תחכיר למתיישבים" את הנחלה. בחוזה רסקו, על שני נוסחיו, הוסדרו עניינים שונים, ובהם הגדרת הנחלה שמקבל המתיישב, הסמכתה של רסקו לטפל בבניין בית הדירה והתחייבות המתיישב להקים את המשק החקלאי, התקציב המשוער להקמה, דרכי מימונו (שכללו לרוב תשלום על ידי המשתכן והלוואה מהסוכנות היהודית), התחייבות המתיישבים להעביר את מקום מגוריהם למגשימים ולהצטרף לאגודה, וכיו"ב.

לעניין חכירת הקרקע מקק"ל נקבעה בסעיף 14 לחוזה רסקו המוקדם ההוראה הבאה:

רסקו מתחייבת להגיש בקשה ל[קק"ל] לעשות כל מה שביכולתה כדי ש[קק"ל] תכרות חוזה-חכירה עם המתיישבים לפי התנאים שיהיו מקובלים אז ב[קק"ל] לגבי חכירה חקלאית, והמתיישבים מתחייבים לחתום על חוזה חכירה כדלעיל, לאחר קבלת דרישה על כך מאת רסקו ו/או [קק"ל].

המתיישבים מתחייבים לשמור על תנאי חוזה-חכירה של ה[קק"ל], המחייבים אותם מיום חתימת חוזה זה.

בחוזה רסקו המאוחר נכללה הוראה ברוח דומה, אך בנוסח שונה במקצת, בסעיף 2 להסכם:

רסקו תשתדל בתור נאמן המתיישבים להשיג מאת ה[קק"ל] את החכרת יחידת המשק למתיישבים לפי התנאים שיהיו נהוגים אז ע"י ה[קק"ל] לגבי חכירה חקלאית והמתיישבים מתחייבים לחתום על חוזה חכירה כנ"ל לאחר קבלת דרישה על כך מאת רסקו ו/או ה[קק"ל].

30.כאמור, קק"ל לא הייתה צד לחוזה רסקו. יחד עם זאת, ביחס לבעלי נחלות במגשימים שביקשו לקבל הלוואה מהסוכנות היהודית חתמה קק"ל (למצער ביחס לחלקם) על התחייבות לרישום משכנתא בה נאמר כי "מפני סבות שאינן תלויות בנו לא נחתם עד כה חוזה-חכירה", ו"אנו מסכימים כי בזמן רשום חוזה-החכירה ... תרשם לזכותכם משכנתא ראשונה...", וזאת בכפוף לסילוק כל חוב לקק"ל לפני רישום זכות-החכירה והמשכנתא (התחייבות כזו, ביחס להלוואה שנטל התובע 2 הוגשה בתיק).

31. במהלך השנים הרבות שחלפו מאז נחתם חוזה רסקו, ולמרות התחייבות רסקו להשתדל כנאמן המשתכנים אצל קק"ל, לא נחתמו חוזי חכירה בין בעלי הנחלות במגשימים לבין קק"ל. הסיבות לכך כבר הובהרו בחלק ב' לעיל, ואין הן שונות מהסיבות שמנעו בעבר חתימה על חוזי חכירה לדורות ביחס לבעלי נחלות בכפרים שיתופיים אחרים.

32.להשלמת התמונה יצוין כי רסקו מצידה העבירה לרמ"י זה מכבר את שמות הזכאים לחוזי חכירה במגשימים, וכי לשיטתה אין בידיה לפעול מעבר לאשר עשתה על מנת לקדם את העניין. ואכן דומה כי גם לתובעים ברור שהטיפול בהפקת חוזי חכירה בעבורם אינו מצוי בידי רסקו, בוודאי שלא כיום (כשהיא חברת בניה פרטית), וככל הנראה אף לא בעבר (את הייתה בשליטת הסוכנות היהודית) .

עוד יצוין כי במהלך השנים לא פעלו בעלי הנחלות במגשימים באופן ממשי על מנת לקדם את הנושא, וההתדיינות שלפניי היא למעשה המהלך המשמעותי הראשון בו נקטו בעניין זה. בא כוח קק"ל הפנה בעניין זה שאלות למצהירים מטעם התובעים, וזאת במטרה לברר מדוע שקטו על השמרים במשך כל התקופה. להלן תשובותיה הכנות של התובעת 4, תמר זוננטל, לשאלות ב"כ קק"ל בעניין זה:

ב"כ קק"ל:יש לי שאלה גב' זוננטל. החוזה הזה הוא מ-1954. למה התעוררתם רק 60 שנה אחר כך?

גב' זוננטל:כי היינו נורא עסוקים.

ב"כ קק"ל:60 שנה הייתם עסוקים?

גב' זוננטל:לא. התחלנו להתעורר קודם, אז אמרו עוד מעט, עוד מעט, והפרט לא יכול להתחיל לנהל מלחמות לא עם רסקו ולא עם קרן קיימת ולא עם המינהל. אז צריך כבר לארגן, וזה לוקח זמן. אבל היינו מאוד עסוקים בלהתפרנס ולגדל משפחה. זה לקח הרבה שעות של היום, ואז לא נשאר לך הרבה מרץ בשביל להסתכל ימינה ושמאלה. ובינתיים זה מתנהל, אז מה?

ב"כ קק"ל:הבנתי.

גב' זוננטל:אז לא בוער.

(פרוטוקול 27.2.2012, עמוד 116 שורות 5 - 16).

33.עתה, משהובהרה תמונת הרקע העובדתי והמשפטי, אשר כמעט ולא הייתה שנויה במחלוקת, נוכל לפנות לדיון בשאלה המרכזית שבמחלוקת בין הצדדים: האם יש במאפייניו הייחודיים של היישוב מגשימים, ושל בעלי הנחלות בו, כדי להצדיק את דרישתם שחוזי החכירה לדורות שיערכו עימם יהיו במתכונת שונה מחוזה החכירה המוצע על ידי רמ"י לבעלי נחלות בכפרים שיתופיים, דהיינו על פי טיוטת רמ"י (בכפוף לשינויים שהוכנסו בה, ככל שהוכנסו, בעקבות התפתחויות הנוגעות לכלל המתיישבים החקלאיים). בלשון משפטית, האם עניינם של בעלי הנחלות במגשימים נופל לגדר החריג שבפסקה 34 בבג"צ הקשת המזרחית?

ה. האם מאפייניהם הפרטניים של בעלי הנחלות במגשימים מצדיקים מתן חוזה חכירה השונה מטיוטת רמ"י

34.בעלי הנחלות התובעים הם אנשים טובים וראויים. "מלח הארץ" במלוא מובן הביטוי. גם המניע שלהם להגשת ההליך הוא מניע כשר ומוצדק – רצונם לזכות סוף סוף, לאחר מעל ל- 60 שנה של עיבוד הקרקע, בחוזה חכירה לדורות, אשר יבטיח את זכויותיהם המשפטיות. ואולם, מכאן לא נובעת המסקנה כי החוזה לו זכאים בעלי הנחלות התובעים, כמו גם כלל בעלי הנחלות במגשימים, צריך להיות שונה מטיוטת רמ"י, ולהיערך בהתאם לחוזי קק"ל ההיסטוריים. כמובהר לעיל, על מנת להצליח בטענה זו על התובעים להוכיח כי מתקיים בהם חריג המצדיק לנהוג בהם בדרך שונה מזו שגובשה ביחס למכלול הזכאים לחוזי חכירה לדורות ביחס לנחלות בכפרים שיתופיים בפרט, וביישובים חקלאיים בכלל.

35.מהחומר שהוצג לפניי עולה כי הגם שלבעלי הנחלות במגשימים, כמו גם לבעלי נחלות אחרים במגזר החקלאי, יש דרישה מוצדקת כי יערך עימם חוזה חכירה לדורות, הרי שאין במאפייניהם הפרטניים כדי להצדיק סטייה מתנאי החכירה הנהוגים והמקובלים ביחס למגזר החקלאי, כפי שאלה גובשו בחקיקה, בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובנוהלי רמ"י, ושוקפו בטיוטת רמ"י. על מנת להסביר מסקנה זו נפנה לבחון את הטיעונים השונים שהעלו התובעים על מנת להצדיק את היחס המיוחד והמועדף אותו הם דורשים בהשוואה לבעלי נחלות אחרות במגזר החקלאי.

36. טענה א' – מעמדה של קק"ל כנאמנה של המתיישבים

מגשימים הוקם על מקרקעין שבבעלות קק"ל, וזאת בתקופה בה הם נוהלו על ידי קק"ל, ובטרם עברו לניהול הריכוזי של רמ"י. לשיטת התובעים "קק"ל עצמה הינה הנאמן של המתיישבים" (סעיף 25 - 30 לסיכומי התובעים), ועל כן עליה לפעול, באמצעות רמ"י, שלוחתה מאז שנת 1961, להגשמת מחויבותה כנאמן כלפי בעלי הנחלות במגשימים, ולהקנות להם זכויות קרובות ככל האפשר לבעלות. טענה זו נטענה בעלמא, ומבלי שהונח לה כל בסיס. התובעים לא הציגו כל ראיות המלמדות כי בין קק"ל לבין המתיישבים החקלאיים בכלל, ובעלי הנחלות במגשימים בפרט, נוצרו עובר להקמת רמ"י יחסי נאמנות, במסגרתם נטלה על עצמה קק"ל התחייבות לפעול כנאמן של בעלי הנחלות, ולהקנות להם זכויות קרובות ככל האפשר לבעלות. נהפוך הוא, הגורם שהתחייב לפעול כנאמן של בעלי הנחלות במגשימים הוא רסקו, תוך שהודגש על ידה כי היא תפעל להשגת חוזה חכירה חקלאי מבעלת הקרקע, דהיינו קק"ל. במילים אחרות, מערכת היחסים בין קק"ל לבין בעלי הנחלות במגשימים אינה בנויה על המוסד המשפטי המכונה "נאמנות", קרי על מצב בו קיימת הפרדה בין הבעלים שבדין לבין הבעלים שביושר, כאשר הבעלים שבדין מחזיק בבעלות בעבור הבעלים שביושר, אלא על המוסד המשפטי המכונה "חכירה", דהיינו מצב בו קק"ל הייתה ונותרה הבעלים (קרי בעלת הזכויות השיוריות בנכס), ואילו בעלי הנחלות אמורים לקבל זכות נגזרת מסוג חכירה לדורות. ממילא לטיעון כי קק"ל קיבלה על עצמה להחזיק בקרקע כנאמן של בעלי הנחלות במגשימים, אין אחיזה בעובדות שהוצגו בתיק זה.

37.טענה ב' – אופי הזכות הקניינית בכפר שיתופי 

התובעים מדגישים כי מגשימים הוקם ככפר שיתופי, צורת התיישבות בה מרכיב הבעלות הפרטית חזק יחסית, אשר נועד בשעתו לאוכלוסייה הנמנית על מעמד הביניים הבורגני, שייחס חשיבות לכך שהנחלה תהיה רכושו הפרטי, ולא רכוש הקולקטיב (ולראיה, הגדרת ה"כפר השיתופי" בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), כמתייחס לחברי אגודה "המחזיקים ברכוש פרטי"). טענה זו נכונה כשלעצמה, ואולם היא נוגעת למערכת היחסים שבין האגודה (הקולקטיב) לבין החברים (בעלי הנחלות), ולא למערכת היחסים שבין חברי האגודה (בעלי הנחלות) לבין בעלת הקרקע (קק"ל). במילים אחרות, בעוד שלמאפיין 'ההחזקה ברכוש פרטי' בכפר השיתופי חשיבות רבה בהגדרת מערכת היחסים בין האגודה לבין חבריה, אין בו כדי לשנות את אופי היחסים בין האגודה והחברים לבין קק"ל: יחסי בעל קרקע – חוכר המוגדרים בחוזה חכירה חקלאי, אשר אין סיבה א-פריורי להניח כי הוא שונה ממתכונת היחסים הנהוגה המקובלת בהתקשרויות שבין קק"ל לבין חוכרים חקלאיים.

38. טענה ג' – רסקו מכרה לנו את הנחלה

אחד מבעלי הנחלות התובעים טען בחקירתו כי למרות האמור בחוזה רסקו, הובטח לפחות לחברי הקבוצה הראשונה בעל פה על ידי פקיד רסקו, בשם מר וירט, כי רסקו תדאג לכך שהנחלה תירשם על שמם. וכך העיד בעניין זה התובע 1, משה וגנר, אשר לשאלת ב"כ קק"ל מכוח מה הוא רוצה בעלות בנחלה, השיב כי "ככה הבטיחו לנו, ככה הסבירו לנו. לפני שחתמנו חוזה חברת רסקו אמרה שאנחנו כפר שיתופי ..., הבטיח לנו פקיד, מר וירט, שאנחנו נקבל את המשק ברישום על שמנו" (פרוטוקול 27.2.2012, עמוד 28 שורות 12 -15. וראו גם עדותו של שלמה שחר ז"ל באותו פרוטוקול, עמוד 74 שורה 3 לפיה שמו של פקיד רסקו היה וירט). ואולם, ברור וגלוי כי טענה סתמית מסוג זה להבטחה בעל פה אינה יכולה להקים זכות לקבל חוזה שונה מהמקובל והנהוג ביחס למקרקעי ישראל, וזאת ממגוון טעמים חילופיים: ראשית, הטענה לא נטענה בכתבי הטענות; שנית, הטענה הועלתה רק במסגרת החקירות בתיק זה, שנים רבות לאחר שניתנה, ובאופן המקים מחסום התיישנות מלהסתמך עליה; שלישית, הטענה עומדת בניגוד חד לאמור בחוזה רסקו, ועל כן היא מהווה טענה בעל פה נגד מסמך בכתב שקשה להשתכנע בה; רביעית, הטענה הועלתה רק על ידי אחד התובעים, ולא נתמכה באופן ממשי בעדויות יתר התובעים (למעט עצם קיומו של מר וירט, והיותו פקיד קק"ל); חמישית, אין זה ברור מעדותו של מר וגנר כיצד הסיק כי כוונת מר וירט הייתה שבעלי הנחלות במגשימים יזכו לבעלות דווקא (להבדיל מרישום של חכירה לדורות על שמם, רישום שאף הוא נעשה כידוע במרשם המקרקעין); ולבסוף, אף אם נניח מתוך כבוד למר וגנר כי הדברים אכן נאמרו, וכי משמעותם הייתה כפי שהבין, לא הונח כל בסיס לפיו למר וירט, כפקיד רסקו, היה כוח לחייב את קק"ל.

39.טענה ד' – שילמנו עבור הנחלה "מחיר ריאלי" 

חלק מהתובעים טענו בעדותם כי הנחלה נקנתה במיטב כספם (או במיטב כספם של הוריהם), וכי הם (או הוריהם) שילמו בשעתו בעבור הקרקע את מחירה הריאלי. גב' פניג אף העידה כי הוריה מכרו נחלה בכפר סירקין על מנת לרכוש את הנחלה במגשימים (ראו פרוטוקול 27.2.2012, עמוד 95 שורה 6 – עמוד 96 שורה 20). הנתבעות חלקו על טענה זו, והמצהירה מטעם קק"ל, גב' בן צבי, ציינה כי למיטב בדיקתה התשלום הגבוה יחסית בכפרים שיתופיים שהקימה רסקו נבע מהפער שבין הסטנדרט שניתן לכלל המתיישבים ביישובים חקלאיים לבין רמת הפיתוח הגבוהה יותר שניתנה למעמד הביניים ביישובים שהקימה רסקו, ומכל מקום איש לא שילם בעבור רכיב הקרקע (ראו פרוטוקול 17.5.2012, עמוד 59 שורות 7 – 27). קל להיווכח כי גם בעניין זה טענות התובעים הועלו בעלמא, על סמך רסיסי זיכרונות, שלא נתמכו בכל ראיה ממשית. אף אם נניח כי בעלי הנחלות במגשימים שילמו לרסקו סכומים העולים על שנדרש ממתיישבים ביישובים חקלאיים אחרים, אין לפניי ולו בדל ראיה כי תשלום עודף זה שולם לקק"ל בעבור רכיב הקרקע. נהפוך הוא, עיון בתקציב המשוער שפורט בחוזי רסקו, מלמד כי הוא אינו כולל רכיב כלשהו של רכישת הקרקע, אלא רק תשלום בעבור רכיבים אחרים (תכנון ומדידות, בית דירה, משק חי, הוצאות כלליות וכיו"ב). מכאן שגם המסמכים בכתב אינם תומכים בטענה ששולם מחיר כלשהו בעבור רכיב הקרקע (להבדיל מהבניה עליה).

זאת ועוד, הדוגמא למקרה העשוי להיכנס למסגרת החריג שהושאר בפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית התייחסה למצבים של "השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים". פשיטא, כי הכוונה בדברים אלו היא למימון הרכישה הראשונית של הקרקע על ידי קק"ל, ואילו העובדה שחוכר חקלאי שילם שנים רבות לאחר גאולת הקרקע דמי חכירה ריאליים לקק"ל או לרמ"י (וכאמור, אף זאת לא הוכח בעניין בעלי הנחלות במגשימים) אינה מהווה, כשלעצמה, סיבה המצדיקה יצירת חריג.

40.טענה ה' - הובטחו לנו חוזי חכירה בתקופה בה נהגו חוזי קק"ל ההיסטוריים 

 קו הטיעון המרכזי של התבועים, העובר כחוט השני בסיכומיהם, הוא שזכותם לחוזי קק"ל היסטוריים נובעת מכך שהובטח להם בעת הקמת היישוב מגשימים כי יזכו לחוזי חכירה, ואם היו עומדים בהתחייבות זו בשעתו, דהיינו במהלך שנות החמישים של המאה ה- 20, הרי שחוזי החכירה שהיו נכרתים עימם היו חוזי קק"ל היסטוריים. לפיכך, משהופרה ההתחייבות האמורה, ולא ניתנו להם חוזי חכירה במשך מעל לשישים שנים, מן הראוי להעמידם במקום בו היו לו קוימה ההתחייבות בשעתה, דהיינו לתת להם חוזי קק"ל היסטוריים, ולא חוזים לפי טיוטת רמ"י.

קו טיעון זה אולי נראה משכנע לתובעים, ולבאי כוחם, ואולם הוא רווי בכשלים, שאפרט את שלושת המרכזים שבהם.

ראשית, ביסוד הטיעון עומדת ההנחה כי הייתה חובה על קק"ל להתקשר עם בעלי הנחלות במגשימים חוזי חכירה כבר במהלך שנות החמישים של המאה העשרים, ועוד לפני הקמת רמ"י בשנת 1960, והעברת ניהול מקרקעי קק"ל לידיה בשנת 1961. ואולם, להנחה זו אין כל עיגון בחומר הראיות שהונח לפניי. כמובהר לעיל, העיכוב בהוצאת חוזי חכירה נבע בשנים האמורות מכך שטרם בוצעה פרצלציה אפילו ביחס לחלקות א' ביישוב מגשימים, ובמצב דברים זה ספק אם נוצרה אפילו התחייבות של רסקו לפעול להנפקת חוזי חכירה. לא כל שכן, כאשר הטענה מועלית כלפי קק"ל, שבוודאי לא הייתה מחויבת להנפיק חוזי חכירה בנסיבות בהן טרם בשלה העת לכך. זאת ועוד, הימנעותם של התובעים מלדרוש בסמוך למועד ההתקשרות בחוזי רסקו כי יכרתו עימם חוזי חכירה לדורות, מלמדת כי גם להם היה ברור בשעתו שקיים קושי משפטי לעשות כן, ומקשה לקבל מפיהם כיום (מעל ליובל שנים לאחר מכן) טענה כי קק"ל פעלה בשעתו שלא כדין בהקשר זה.

שנית, אפילו על פי חוזה רסקו חוזי החכירה לדורות להם זכאים בעלי הנחלות במגשימים הם חוזים "לפי התנאים שיהיו נהוגים אז ע"י הקרן לגבי חכירה חקלאית" (כך בחוזה רסקו המאוחר. ואולם גם בחוזה רסקו המוקדם דובר על "חוזה-חכירה עם המתיישבים לפי התנאים שיהיו מקובלים אז ב[קק"ל] לגבי חכירה חקלאית"). מכאן מתחייבות שתי מסקנות: א. חוזה החכירה לו זכאים התובעים הוא חוזה חכירה חקלאית (ולא חוזה לחכירה במגזר העירוני); ב. תנאי החוזה יקבעו לפי המקובל בחוזי קק"ל בעת שיערך חוזה החכירה (ולא על פי התנאים ההיסטוריים של החוזה). מכאן שאפילו לפי חוזה רסקו, שאין זה ברור כלל כי תנאיו מחייבים את קק"ל, לא קמה חובה לתת לבעלי הנחלות במגשימים חוזה היסטורי כלשהו, אלא רק את תנאי חוזה החכירה החקלאי המקובל ביחס לנחלות שבבעלות קק"ל בעת עריכת חוזה החכירה לדורות. זאת ועוד, אין לפניי כל ראיה המעידה כי קק"ל הוסיפה לחתום על חוזי חכירה לאחר קום המדינה, וממילא גם לא ביחס לנוסח שהיה מקובל בחוזים אלו, ככל שהיו קיימים (ראו פסקה 25 לעיל וכן פרוטוקול 17.5.2012, עמוד 61 שורה 30 – עמוד 62 שורה 13). במצב דברים זה, אין כל בסיס לטענה שהתנאים המבוקשים על ידי התובעים כיום הם אכן אלה שהיו נהוגים בקק"ל בעשור הראשון לקיום המדינה (או אפילו לכך שהייתה משמעות למונח זה בתקופה האמורה).

שלישית, קו הטיעון האמור חל במידה שווה על כל יישוב שהוקם על מקרקעי קק"ל קודם להקמת רמ"י (ולמצער על כל יישוב שהוקם על מקרקעי קק"ל מספר שנים קודם להקמת רמ"י). לפיכך, הוא יחריג מגדר הכלל לא רק מקרים נדירים ויוצאי דופן, אלא חלק לא מבוטל מהמגזר החקלאי. פרשנות שכזו אינה עולה לפיכך בקנה אחד עם המגמה, עליה הצבעתי בפסקה 23 לעיל, לפרש את החריג שפסקה 34 לבג"צ הקשת המזרחית בצורה מצמצמת, אשר תגדור לו גבולות ברורים, ותמנע פגיעה בתכליות העומדות ביסוד הצעדים שננקטו לאחר קום המדינה להסדרה כוללת ואחידה של הטיפול במקרקעי ישראל (ובכללם מקרקעי קק"ל), ובכלל זאת הקמת רמ"י, והעברת הטיפול במקרקעי ישראל (ובכללם מקרקעי קק"ל) לידיה.

41.סוף דבר, ניתוח הטיעונים שהעלו התובעים מלמד כי אין במאפייניהם הפרטניים של היישוב מגשימים ושל בעלי הנחלות בו כדי להצדיק החרגתם מהכלל, ועל כן אין הם זכאים אלא לחוזה חכירה בנוסח המקובל אצל רמ"י ביחס להחכרה לדורות של נחלות בכפרים שיתופיים.

סיכום

42.לאור כל המובהר לעיל יש לקבוע כי בעלי הנחלות במגשימים זכאים אומנם כי ייכרתו עימם חוזי חכירה לדורות, ואולם הנוסח של חוזים אלו צריך שיהיה בהתאם למקובל ולנהוג אצל רמ"י, דהיינו חוזה חכירה לדורות בנוסח האחיד המוצע כיום על ידי רמ"י לבעלי נחלות בכפרים שיתופיים.

43.על מנת לאפשר הוצאת קביעה זו מהכוח אל הפועל הריני לקבוע את הנוהל הבא:

א. בעל נחלה במגשימים המעוניין במימוש פסק דין זה, דהיינו הכריתה של חוזה חכירה לדורות בהתאם לנוסח האחיד המוצע במועד מתן פסק דין זה על ידי רמ"י לבעלי נחלות בכפרים שיתופיים (להלן: "נוסח רמ"י"), יהיה רשאי להגיש בקשה לרמ"י עד ליום 31.12.2017. מובהר בזאת כי על הבקשה להיות מוגשת בהתאם לנוהלי רמ"י בעניין זה, לרבות מילוי כל הטפסים הנדרשים, והמצאת כל האישורים הנחוצים.

ב.רמ"י תגיש עד ליום 28.2.2018 הודעה לבית המשפט בה תפורט זהות בעלי הנחלות במגשימים שהגישו בקשה להוצאת חוזה חכירה לדורות, כשביחס לכל אחד מהם יצוין האם הוא עומד בתנאי רמ"י להפקת חוזי חכירה, ואם לא, מהן הדרישות בהן איננו עומד. הדו"ח יוגש ללשכתי, מבלי שיסרק למערכת נט-המשפט.

ג.בעלי נחלות במגשימים שהגישו בקשה שאינה עומדת בתנאי רמ"י להפקת חוזי חכירה לדורות, יהיו רשאים לעשות את הדרוש לצורך עמידה בתנאים שפורטו בהודעת רמ"י עד ליום 1.7.2018 (כולל).

ד. רמ"י תכרות חוזה חכירה לדורות לפי נוסח רמ"י לכל בעל נחלה במגשימים שיגיש בקשה בהתאם לאמור לעיל עד ליום 1.4.2018 או בתוך 120 יום מהמועד בו יעמוד בדרישות רמ"י להוצאת חוזה חכירה לדורות, לפי המאוחר.

ה. דו"ח מסכם, בו יפורטו בעלי הנחלות עימם נכרת חוזה חכירה לדורות, וכן הנחלות לגביהן לא נכרת חוזה חכירה והסיבה לכך, יוגש עד ליום 18.11.2018.

ו.למען הסר ספק מובהר כי בעל נחלה במגשימים שלא יגיש בקשה בהתאם לס"ק א' לעיל, או יגיש בקשה חסרה ולא יתקנה בהתאם לאמור בס"ק ג' לעיל, יהיה מנוע מלפנות בבקשות לאכיפת פסק דין זה, ואולם לא יהיה בכך כדי לשלול ממנו את הזכות שייכרת עימו חוזה חכירה לדורות בהתאם לנוסח שיהיה מקובל אצל קק"ל ורמ"י במועד בו יבקש זאת.

44. האגודה, מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, תישא בהוצאות הנתבעות ביחס להליך זה בסכום של 70,000 ש"ח לטובת קק"ל ו- 30,000 ש"ח לטובת רסקו.

תז"פ 1.1.2018, 19.11.2018.

ניתן היום, י"ב סיוון תשע"ז, 06 יוני 2017, בהעדר הצדדים.