עודה ואח' נ' חפץ

לפניי תביעה כספית על סך 70,000 ₪ על רקע טענות להפרת הסכם, הטעייה והתנהלות בחוסר תום לב מצד הנתבעת.

תמצית העובדות וטענות הצדדים

1. מרבית העובדות הנחוצות לבירור הסכסוך אינן שנויות במחלוקת.

2. הנתבעת החזיקה בזכויות דיירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – החוק) בדירה בשדרות הציונות 15 בחיפה (להלן – הנכס או הדירה).

3. כנגד הנתבעת התנהלה תביעת פינוי בת"א 32405-07-14 (להלן – תביעת הפינוי).

4. התובעים ביקשו לרכוש את זכויות הנתבעת בדירה וניהלו מו"מ לרכישת הזכויות באמצעות בתה.

   הנתבעת מסרה לתובעים כי קיימת תביעה לפינויה מהמושכר המתנהלת.

   ביום 12.2.15 נחתם "הסכם להעברת זכות דיירות מוגנת מותנה" (להלן – ההסכם), לפיו התחייבה הנתבעת להעביר את זכויותיה בדירה לתובעים תמורה תשלום דמי מפתח של 950,000 ₪. ההסכם נערך על ידי באי כוח שני הצדדים אשר מייצגים אותם גם בהליך זה.

   במסגרת ההסכם נרשם כי קיימת תביעה לפינוי ולכן הסכם זה הותנה בקבלת הסכמת הבעלים להעברת זכויות הדיירות המוגנת בדירה ודחיית תביעה הפינוי בהתאם. בהסכם נקבע מנגנון לפיו על הנתבעת לפעול לצורך קבלת הסכמת הבעלים. נקבע פרק זמן של 30 יום המאפשר לנתבעת לפנות ולקבל את הסכמת הבעלים. עוד נקבע כי היה ולא תינתן הסכמה, על הנתבעת לפנות תוך 15 יום בבקשה מתאימה לבית המשפט על מנת לאשר את ההסכם.

5. הנתבעת אמנם פנתה, באמצעות בא כוחה, לבעלים. ביום 9.3.15 הודיע ב"כ הבעלים כי הינם מסרבים לאשר את הדייר הנכנס ועומדים על טענת נטישת הדירה, כך שלנתבעת למעשה לא נותרה בה כל זכות הניתנת להעברה.

6. הנתבעת הגישה בקשה לבית הדין לשכירות שכותרתה "בקשה לפסיקת דמי מפתח לדייר מוגן מבעל בית מחזיר בהתאם לסעיף 88 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972". במסגרת בקשה זו שטחה הנתבעת את העובדות, לרבות קיומה של הצעת התובעים ותצהירים שנחתמו על ידי הצדדים וביקשה דרישה לפסוק לה דמי מפתח על פי חוק ביחס לסכום שהוצע על ידי התובעים.

7. ביום 30.3.15 פנה ב"כ התובעים לב"כ הנתבעת בדרישה לתיקון הבקשה כך שלבית הדין לשכירות תוגש בקשה לאישור הסכם העברת זכויותיה לתובעים.

8. ביום 9.4.15 התובעים פנו לב"כ הבעלים ודרשו לברר אם אמנם ניתנה הסכמת הבעלים להעברת זכויות הנתבעת לדייר נכנס. מתשובת ב"כ הבעלים שנמסרה ביום 15.4.15 עולה כי במסגרת הליכי משא ומתן שהתנהלו בתביעת הפינוי, הנתבעת ביקשה לקבל דמי מפתח בהתאם להערכת שמאי. הבעלים דחו את ההצעה והבהירו כי "...מבלי לפגוע בתביעת הפינוי אם אקבל תצהירים אתייחס להצעה עפ"י התצהירים ולגובה הפשרה...".

9. בסופו של יום, גובש הסכם פשרה בין הנתבעת לבעלים לפיו החזירה הנתבעת את החזקה בדירה לבעלים ביום 31.7.15 תמורת תשלום חלקה בדמי המפתח בשיעור 405,000 ₪. בהמשך, מכרו הבעלים את הזכויות בדירה לצד שלישי.

10. על רקע דברים אלה, עותרים התובעים לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין הפרת ההסכם מול התובעים, התנהלות חסרת תום לב והטעיית התובעים, תוך שימוש ציני בהצעתם על מנת לזכות בדמי מפתח בהתנהלותה מול הבעלים.

11. לטענת התובעים, במסגרת ניהול הליכי המשא ומתן שקדמו לחתימת ההסכם, נמסר להם מטעם הנתבעת כי ניתנה לה אפשרות להביא דייר אחר במקומה עד חודש יולי 2015. דברים אלה גובו באמצעות בא כוחה של הנתבעת, עו"ד גולדנברג, ובדיעבד התבררו כלא מדויקים, בלשון המעטה. בנוסף, התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את התחייבותה המפורשת להגשת ההסכם לאישור בית הדין.

12. הנתבעת טוענת כי פעלה על פי דין ולא הפרה בשום שלב את ההסכם בין הצדדים. התובעים ידעו כי ההסכם מותנה בקבלת הסכמת הבעלים, מעולם לא נאמר להם כי הסכמה זו ניתנה והראיה כי נקבע מנגנון 'הגנה' על זכויות התובעים למקרה בו לא תתקבל הסכמת הבעלים. כך, התשלום הותנה באישור ההצעה על ידי הבעלים, נקבע מנגנון בו על הנתבעת לפעול במקרה בו הבעלים יסרבו להצעה וכן סוכם כי הצעת התובעים תעמוד בתוקפה למשך שלושה חודשים לכל היותר. הנתבעת טוענת כי פעלה כדין בעת שפנתה לבית המשפט בבקשה לפסוק לה דמי מפתח משום שסעיף 88 לחוק הגנת הדייר אינו מאפשר לדייר המוגן לבקש העברת זכויות לצד שלישי, אלא אך ורק לבקש פסיקת דמי מפתח. הנתבעת טוענת כי חשפה בפני התובעים את מלוא הנתונים, התובעים ידעו על ההליך המתנהל מול הבעלים ונטלו על עצמם את הסיכון שהעסקה לא תתממש. ממילא לא נגרם לתובעים כל נזק מהעובדה שהעסקה לא הבשילה, בסופו של דבר.

     

    דיון והכרעה

    לאחר עיון בראיות שהוגשו בתיק ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה.

     

    המסגרת הנורמטיבית 

13. כאשר מבקש דייר מוגן לעזוב מושכר ולהעביר את זכויותיו בו לצד שלישי (להלן – הדייר המוצע), תוך קבלת חלק מדמי המפתח שישולמו, עליו להעביר לבעל המושכר הצהרות מטעמו ומטעם הדייר המוצע בהתאם לסעיף 85 לחוק.

14. לאחר קבלת הצהרות כאמור, על בעל הבית לתת תשובתו בתוך 30 יום, בהתאם לסעיף 86 לחוק–

    "86.תשובת בעל הבית

    נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, להשיב לדייר היוצא, בכתב שנשלח בדואר רשום, אחת התשובות האלה:

    (1)שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שנשלחו ההצהרות, ושהוא מסכים לסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות;

    (2)שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה כאמור בפסקה (1), אך חולק הוא על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו;

    (3)שהוא מסכים להשכיר את המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות;

    (4)שהוא מסכים להשכיר את המושכר, אך חולק על הדייר המוצע או חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו."

15. אופן תשובתו של בעל המושכר משפיע על סוג ההליך שיש לנקוט בו –

    1. כאשר התשובה היא לפי ס"ק (1), הזכויות בדירה יוחזרו לבעל המושכר, כנגד תשלום חלקו של הדייר בדמי המפתח, בהתאם לסעיף 87 לחוק.

    2. כאשר התשובה היא לפי ס"ק (3), הזכויות בדירה יועברו בהתאם לסעיף 89 לחוק.

    3. כאשר התשובה הינה לפי ס"ק (2), לכאורה הפעולה היחידה שהדייר יכול לנקוט בה היא לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה לפסוק לו דמי מפתח בהתאם לסעיף 88 לחוק. אולם, במידה שבעל הבית הודיע על רצונו לקבל בחזרה את המושכר, אך לא תפס אותו במועד אשר קבע בתשובתו, ניתן להגיש בקשה לאישור העברת הזכויות לדייר המוצע, בהתאם לסעיף 93 לחוק (ראו ס"ק (3) לאותו סעיף).

    4. בכל מקרה אחר, יש להגיש בקשה לאישור העברת הזכויות לדייר המוצע, בהתאם לסעיף 93 לחוק.

       מן הכלל אל הפרט

16. על בסיס האמור, יש לבחון את תשובת בעל המושכר בענייננו, על מנת לבחון מה ההליך שהיה על הנתבעת לנקוט בו.

17. בענייננו, הנתבעת העבירה לבעל המושכר את ההצהרות הנדרשות בהתאם לסעיף 85 לחוק (נספח א' לתצהיר הנתבעת). על גבי מכתב זה, השיב ב"כ הבעלים (עו"ד מועלם) בכתב ידו -

    "קבלתי אך אין בקבלתם של התצהירים כדי לפגוע כהוא זה בתביעת הפינוי ובטענה כי מרשתך איבדה את זכויותיה".

18. ביום 9.3.15 שלח ב"כ הבעלים תגובה מפורטת אשר צורפה כנספח ב' לתצהיר הנתבעת. בסעיפים 1-2 חוזר עוה"ד מועלם על קיומה של תביעת הפינוי וציין כי זו תידון לפני כל בקשה שתוגש לאישור העברת המושכר לדייר מוצע. בסעיף 3 ציין עוה"ד מועלם כך –

    "יחד עם זאת מודיעים מרשי בזאת כי אם חלילה תידחה תביעת הפינוי, הרי שהם יבקשו להחזיר לעצמם את החזקה, והם חולקים על זכות מרשתך לדמי מפתח וכן חולקים על גובה דמי מפתח – שלטענתם הם גבוהים מדי ולא ריאליים – וכן על היחס לחלוקתם...".

19. ביום 10.3.15 הגיב ב"כ הנתבעת במכתב נוסף בו טען כך –

    "2. ...ככל שלא יושג הסדר אחר בימים הקרובים, בכוונת מרשתי לפנות לבית הדין לשכירות בבקשת רשות ואגב כך לבקש כי יפעיל את סמכותו [...] וידון בבקשת הרשות ללא שיהוי או למצער לפעול על פי סמכותו [...] ולהורות על איחוד הדיון בהליכים...

    3....רשמה לפניה מרשתי את הודעת מרשיך כי ברצונם להחזיר לידיהם את החזקה. אין מרשתי מקבלת את הנטען לגבי זכותה לדמי מפתח [...] לענין 60% או 66.33% [חלוקת דמי המפתח בין הבעלים לדייר – אה"ט] יתכן שהצדק בידיך אך ככל שזו המחלוקת היחידה אני מניח שנתגבר עליה בנקל."

20. ביום 12.3.15 כתב ב"כ הנתבעת לב"כ התובעים הודעת דוא"ל (נספח ג' לתצהיר התובע) בה נכתב–

    "עו"ד מועלם הודיע שמרשיו עומדים על טענת הנטישה. לטענתו יש לדון בבקשת הרשות רק לאחר הדיון בתביעה שלו.

    לחילופין, אם התביעה שלהם תידחה הם רוצים את הנכס לעצמם.

    בכוונתי להגיש בקשת רשות ולבקש גם הקדמת דיון לפי 0ע'ף 99 או לחילופין לפי סעיף 100 איחוד הדיון עם תביעת הפינוי."

21. ביום 15.3.15 הגישה הנתבעת לבית הדין לשכירות בחיפה "בקשה לפסיקת דמי מפתח לדייר מוגן מבעל בית מחזיר בהתאם לסעיף 88 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972". (במסגרת תיק ש 32241-03-15). שם עתרה להעמיד את דמי המפתח על סך של 950,000 ₪ ולחייב את בעלי המושכר לשלם לה את חלקה בשיעור הקבוע בחוק, "בד בבד עם מסירת החזקה לידיהם...".

22. ביום 9.4.15 פנה ב"כ התובעים לב"כ הבעלים וביקש לברר אם אכן היתה הסכמה מצידם להעברת המושכר לידי צד ג'. בתשובת עוה"ד מועלם מיום 15.4.15 נכתב כך –

    "לגופו של ענין השופט הדן בתביעת הפינוי הציע כי עד לדיון ננסה להגיע לפשרה עם הדיירת. בעקבות כך פנה אלי עו"ד גולדנברג והציע כי מרשי ישלמו לדיירת דמי מפתח בהתאם לחוות הדעת שמאי שהיתה בידו. כמובן שהצעה זו נדחתה על ידי על הסף, אן אמרתי לו כי מבלי לפגוע בתביעת הפינוי אם אקבל תצהירים אתייחס להצעה עפ"י התצהירים ולגובה הפשרה, אם בכלל מרשי יסכימו לפשרה. אך מעולם לא הובטח כי מרשי יקבלו את ההצעה בהתאם לתצהירים ויסכימו להעברת הזכויות לדייר הנכנס.

    ...

    כידוע לך מעולם לא מובטחת לדייר נכנס החותם על תצהיר "דיירנכנס" כי בעל הבית יוותר על זכותו להשיב את החזקה לידיו ,וקל וחומר במקרה שבפנינו שגו הוגשה תביעת פינוי ."

23. בסופו של דבר, הנתבעת ובעלי המושכר הגיעו להסכם כי הדירה תוחזר לבעלים בתמורה לתשלום בסך 405,000 ₪. ביום 13.7.15 הסכם זה קיבל אישור של בית הדין לשכירות במסגרת תיק ש 32241-03-15.

    האם הנתבעת יצרה מצג כלשהו בדבר הסכמת הבעלים להעברה?

24. התובעים טוענים להתנהלות חסרת תום לב ומטעה מצד הנתבעת בכריתת ההסכם (ראו לדוגמה ס' 20 לתצהיר התובע).

25. סעיפים 2.4-2.2 להסכם מראים כי הנתבעת לא טענה שקיימת הסכמה מצד הבעלים להעברת הזכויות לצד ג'. נהפוך הוא, הנתבעת הציגה את המצב לאשורו. היא גילתה לתובעים את דבר קיומה של תביעת הפינוי (ס' 2.2 להסכם); היא הבהירה כי בית המשפט נתן לצדדים בתביעת הפינוי שהות לנהל מו"מ לפשרה בדרך של העברת הזכויות במושכר (ס' 2.3 להסכם. הדבר אושר גם במכתב עוה"ד מועלם מיום 15.4.15); היא ציינה כי העברת הזכויות כפופה לתשובת הבעלים על פי סעיף 86 לחוק או לאישור בית הדין לשכירות (ס' 2.4 להסכם).

    הפועל היוצא מהאמור הוא כי הנתבעת נהגה בגילוי מלא כלפי התובעים בדבר הספקולטיביות של העסקה. יש לזכור, כי התובעים היו מיוצגים בעסקה ולכן גם לולא היה גילוי מלא בהסכם, הרי שיש לראותם כמודעים לקיום המגבלות על העברת הזכויות במושכר, ועל הכפיפות לרצון הבעלים, בהתאם לחוק.

26. התובעים טוענים כי הן ב"כ הנתבעת והן בתה נורית ציינו בפניהן כי הנתבעת קיבלה אישור להבאת דייר במקומה. כך, בסעיף 4 לתצהירו טוען התובע כי נורית טענה כי בית המשפט נתן לנתבעת את האפשרות להביא דייר במקומה ובסעיף 5 נטען כי ב"כ הנתבעת טען כי כך הוסכם עם הבעלים.

    טענה זו הינה בבחינת עדות יחידה מטעם התובע, אשר הינו בעל דין. מסיבה זו יש להתייחס אליה בזהירות מובנית (סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 ורע"א 3567/13 ‏ע- מ- ס- ת -ניהול והשקעות בע"מ נ' עטרה סחר רכב בע"מ (פורסם בנבו, 11.7.13), בפסקה ח'). בהתחשב בכך שמדובר בטענה המקדמת את ענייני התובעים, הרי שהנטל להוכיחה מוטל עליהם.

27. עדות התובע עומדת לבדה ולא ניתן לקבוע על יסודה ממצאים עובדתיים, מקל וחומר שעה שנתונים אלה עומדים בסתירה להסכם שנערך בין הצדדים. גם אם אכן שמע התובע את המידע הנטען מפי בתה של הנתבעת ובא כוחה, הרי הנוסח הסופי של הצהרות הצדדים הועלה על הכתב בהסכם. המידע אשר נכלל בסעיפים 2.4-2.2 להסכם מבהיר בצורה מפורשת את המצב המשפטי ויש בו בכדי לתקן כל רושם קודם, ככל שנוצר אצל התובעים.

    אשר על כן, אין מקום לקבל את טענות התובעים לעניין הטעיה או יצירת מצג שונה מן המפורט בהסכם.

    התובעים נכנסו לעסקה ספקולטיבית ועשו כן ביודעין כאשר הם נהנו מייצוג וייעוץ משפטי בכריתת ההסכם. חיזוק לכך ניתן למצוא גם בעובדה שהתובעים דאגו לעגן בסעיף 5 להסכם אפשרות "יציאה" מההסכם ללא סנקציה, במידה ותוך שלושה חודשים לא תושלם העסקה.

    האם הפרה הנתבעת את ההתחייבות בסעיף 4.2 להסכם?

28. תחילה, יובא נוסח הסעיף כלשונו-

    "4.2ניתנה הסכמת הבעלים בכתב, ללא תנאי או סייג, להעברת הזכויות תוך 30 יום מיום שהומצאו לו תצהירי הדייר היוצא והמוצע או ניתנה רשות מבית הדין לשכירות או מבית משפט השלום בהחלטה או בפסק דין חלום שלא ניתן לערער עליה יותר עד לתום תקופה של שלושה חודשים מיום משלוח התצהירים בכתב ובדואר רשום לבעלים (להלן: המועד הקובע) והמאפשרת את העברת הזכויות המוגנות במושכר לדייר המוצע. למען הסר ספק, הסכמת הבעלים משמעותה הסכמת כל אחד מיחידי הבעלים בכתב ואימות חתימתו על ידי עורך דין או קונסול. ככל שמי מהבעלים אינו בחיים תינתן הסכמת יורשיו בכתב כאמור ובכפוף להמצאה צו ירושה או צו קיום צוואה. לחילופין, ככל שלא תינתן הסכמת הדייר היוצא לתצהירים בכתב תוך 30 יום מיום המצאתם אליו, פנה הדייר היוצא, תוך 15 יום, בבקשת רשות לבית הדין לשכירות או לבית משפט השלום להעברת הזכויות במושכר לידי הדייר המוצע והמציא לדייר המוצע העתק מפנייתו. למען הסר ספק, במקרה זה, לא יוכל הדייר היוצא לבוא לדייר הנכנס בדרישה לתשלום סכום דמי המפתח עד אשר יינתן פסק דין חלוט שלא ניתן לערער עליו בבקשת הרשות ובלבד שניתן, עד לתום תקופה של שלושה חודשים מיום משלוח התצהירים בכתב ובדואר רשום לבעלים."

29. התובעים טוענים כי יש כאן התחייבות מפורשת מצד הנתבעת לפנות לבית הדין בבקשה להעברת הזכויות במושכר אליהם וכי העובדה שלא פעלה כאמור, אלא הגישה בקשה שעניינה אך ורק קציבת דמי המפתח המגיעים לה, מהווה הפרה של הסכם זה.

30. הנתבעת טוענת כי נוכח תשובת הבעלים, לא היתה לה אפשרות להגיש בקשה לאישור ההעברה והיא נאלצה להגיש בקשה לפי סעיף 88 לחוק, לקציבת דמי המפתח.

31. התחייבות הנתבעת בהתאם לתנאי ההסכם הינה ברורה ומפורשת. הנתבעת התחייבה למצות את היכולת החוקית לאפשר העברת הזכויות במושכר לדייר המציע, הם התובעים. על מנת להשיב על השאלה אם הנתבעת אמנם הפרה התחייבותה כלפי התובעים על פי ההסכם יש לבצע בדיקה דו שלבית – בשלב הראשון ננסה להתחקות אחר אפשרויות הפעולה החוקיות שעמדו בפני הנתבעת ובשלב השני נבחן מהן ההשלכות של הדרך בה בחרה לפעול.

32. בשלב ראשון, יש לבחון האם אכן היתה אפשרות חוקית להגיש בקשה לאישור העברה לפי סעיף 93 לחוק. אם יתברר כי אפשרות זו היתה קיימת, ניתן יהא לקבוע כי הנתבעת הפרה את ההתחייבות האמורה. אולם, אם יתברר כי לנתבעת לא היתה אפשרות להגשת בקשה כאמור, נבדוק אם יש מקום לראות בהתנהלותה כהפרת ההתחייבות.

33. סעיף 88 לחוק קובע כי כאשר בעל הבית דורש את החזרת החזקה במושכר, לכאורה, האפשרות היחידה העומדת בפני הדייר היוצא הינה להגיש בקשה לקציבת דמי מפתח לפי אותו סעיף (ראו ש (י-ם) 156/08 נעמי צוקרמן נ' חברת מעונות הורים (פורסם במאגרים , 30.06.2009) בס' 5).

    ואולם, יש לשים לב כי בהתאם לסעיפים 86(1)-(2), אין די בעצם הצהרה של הבעלים על כוונה להחזיר לעצמו את החזקה בנכס, אלא עליו גם לציין את המועד בו הוא מתכוון לעשות כן. זאת מאחר שבמידה ונקב במועד תפיסת חזקה אך לא עמד בו, ניתן לפנות לבית הדין לשכירות בבקשה לאישור העברה לדייר המוצע, בהתאם לסעיף 93(3) לחוק.

34. בענייננו, תגובת ב"כ הבעלים מיום 9.3.15 כוללת הכחשה של זכויות הנתבעת במושכר, עמידה על תביעת הפינוי, הכחשה של זכות הנתבעת לדמי מפתח ושל גובה דמי המפתח המוצעים וכן הצהרה על כוונת הבעלים להחזיר לעצמם חזקה במושכר, מבלי לציין מועד בו כלשהו.

    פרשנות אפשרית של המצב המשפטי המתואר הינה כי לאור העובדה שבעלי המושכר לא הודיעו על מועד תפיסת החזקה בנכס אלא נתנו רק הצהרה ערטילאית על כוונה לעשות כן, ספק אם מדובר בהצהרה על כוונה לתפוס חזקה במושכר, העונה על דרישות סעיף 86 לחוק ומנעה מן הנתבעת לפנות לבית הדין לשכירות לאישור ההעברה בהתאם לסעיף 93 לחוק.

    בהחלט ייתכן שהנתבעת יכולה היתה לפנות לבית הדין בבקשה לפי סעיף 93 לחוק ולבקש סעד חלופי לפי סעיף 88 לחוק, שכן ממילא שני הסעדים הינם בתחום סמכותו.

    עם זאת, אין צורך לקבוע מסמרות בשאלות אלו, בפרט משום שהינן בתחום מומחיותה של ערכאה אחרת היושבת כערכאה שיפוטית מומחית לצורך פרשנות ההוראות האמורות (ראו ע"א (מח'-י-ם) 5309/04 בביוף נ' זהורי (פורסם במאגרים, 16.11.2004), בס' 9).

35. ניתן ללמוד על הלך רוחה של הנתבעת במישור זה מהתכתובת שהתנהלה בין ב"כ הצדים אותה עת. כך, בהודעת הדוא"ל ששלח ב"כ הנתבעת לב"כ התובעים ביום 12.3.15 נרשם כי גם לאחר קבלת תגובת הבעלים, יש בכוונת הנתבעת להגיש לבית הדין 'בקשת רשות' כלשון סעיף 93 לחוק, לאישור העברת הזכויות במושכר לדייר המוצע, כפי התחייבותה בהסכם.

    אמנם, מדובר בהודעת דוא"ל מאת ב"כ הנתבעת ולא מהנתבעת עצמה ולכן ספק אם ניתן לראות במייל עצמו כהתחייבות להגיש בקשה כאמור, אולם יש בכך בכדי להעיד על כך שבאותו שלב הנתבעת הניחה כי עומדת לה זכות להגיש בקשה זו ועל פניו נראה כי התכוונה לעמוד בהתחייבות כלפי התובעים ולהגיש בקשה לאישור ההעברה.

    כעבור שלושה ימים בלבד לאחר משלוח הודעת דוא"ל זו, וללא מתן הסבר או הודעה כלשהי לתובעים, הגישה הנתבעת בקשה לבית הדין על פי סעיף 88 לחוק בלבד.

    הנתבעת מציינת כי עשתה זאת מתוך חשש להישאר "קרחת מכאן ומכאן" (סעיף 7 לתצהירה) שכן לטעמה לא היה מקום להגשת בקשה לפי סעיף 93 לחוק. ואכן, נראה כי מדובר היה בהחלטה אסטרטגית שנועדה להבטיח את זכויות הנתבעת, גם על חשבון הפרת התחייבותה כלפי התובעים.

    הפועל היוצא מהאמור לעיל הוא כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי לא ניתן היה להגיש בקשת רשות בנסיבות. ההיפך מכך. לפחות בשלב הראשוני ניכר מעמדת הנתבעת כי היא התעתדה להגיש בקשה שכזו ולא ברור מהו שינוי הנסיבות שגרם לה לחזור בה מעמדתה זו. בנוסף, אף אם נקבל את עמדתה לפיה בחרה להגיש בקשה במטרה להגן על זכויותיה, לא הוכח מדוע לא היה באפשרותה להגיש גם בקשת רשות, ולו לחילופין.

    מכל מקום, אף אם אקבל את עמדת הנתבעת לפיה לא היתה לה כל אפשרות להגיש בקשת רשות ולכן נאלצה להגיש בקשה לקציבת דמי מפתח, אזי אין בכך כדי לפתור אותה ממחויבותה החוזית כלפי התובעים – מחויבות שהופרה דה פקטו.

    בהקשר זה ראו למשל דברי בית המשפט בע"א 1662/99 חיים נ' חיים פ"ד נו (6), 348 בסעיף 8 –

    "...לשיטתי, במצב שבו ניתנת התחייבות להעברת זכות תוך הפרת תניה המגבילה עבירות, אין מקום לקביעה קטגורית כי ההתחייבות עצמה בטלה, אין כל הכרח לשלול תוקף משפטי מהתחייבות שניתנה רק בשל העובדה כי היא נעשתה בניגוד לתניה חוזית אחרת. אכן, אדם יכול להתחייב למכור מה שאינו שלו, אך לא יהיה בכוחו להוציא התחייבות זו מן הכוח אל הפועל. בנסיבות מעין אלה החוזה יהיה תקף לכל דבר ועניין, והצד שכלפיו התחייבו להעביר את הזכות יהיה זכאי לסעדים בגין הפרת חוזה (פרט לאכיפה)...המישור החוזי ממשיך להתקיים גם אם עצם כריתת החוזה עומדת בניגוד לאמור בהסכם אחר..."

36. המסקנה העולה מכל האמור היא כי הנתבעת הפרה התחייבותה לתובעים לפעול לקבלת אישור בית הדין להעברת הזכויות בדירה.

    הפיצוי

37. בסעיף 6 להסכם קבעו הצדדים פיצוי מוסכם בסך 50,000 ₪.

38. התובעים עותרים לפיצוי זה ובנוסף לפיצוי בסך 20,000 ₪ בגין עגמת הנפש והוצאות שלטענתם נגרמו להם בשל הפרת ההסכם.

39. פסיקת פיצוי בהתאם להסכמת הצדדים מוסדרת בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 –

    "15.פיצויים מוסכמים

    (א)הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

    (ב)הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה."

40. מהוראת סעיף 15(ב) אנו למדים כי בידי תובע הזכות לבחור אם בכוונתו לתבוע את הפיצוי המוסכם או לתבוע בגין נזקיו, "ובבוחרו בדרך האחת, אין בידו לילך גם בשנייה" (ע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן (פורסם במאגרים, 05.07.2007), בס' 13). לכן, לא ניתן לקבל את התביעה לפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה לתובעים בצוותא עם פסיקת פיצוי על בסיס הסכמת הצדדים.

41. סעיף 15(א) הנ"ל מאפשר לבית המשפט להתערב בתוכן הסכמת הצדדים, לעניין גובה הפיצויים המוסכמים (רע"א 1292/13 שוורצמן נ' עופר (פורסם במאגרים, 29.05.2013)). הדרישה היא לאו דווקא הקבלה בין הפיצוי המוסכם לנזק שנגרם בפועל, אלא הקבלה בין הערכת הפיצוי לנזק אותו ניתן היה לצפות בעת כריתת ההסכם.

42. כאמור, בענייננו נכנסו התובעים לעסקה ספקולטיבית ביודעין, תוך שהיה ברור להם כי זכויותיהם בהתאם להסכם תלויות על בלימה וכפופות למסכת התנהלות ואישורים של צדדים נוספים ולהחלטות בית הדין. בנוסף, משך זמן ההתנהלות מרגע החתימה על ההסכם ועד שהתברר לתובעים כי ההסכם הופר לא עלה על כחודשיים, לכל היותר.

43. בשל שיקולים אלה דומני כי אין מקום לפסיקת מלוא הפיצוי המוסכם, אשר בנסיבות העניין חורג בצורה מהותית מן הראוי ולכן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סכום כולל של 12,000 ₪ אשר ישולמו לתובעים עד ליום 20.8.17.

    מעבר לכך, יישא כל צד בהוצאותיו.

     

     

     

    ניתן היום, כ"ו תמוז תשע"ז, 20 יולי 2017, בהעדר הצדדים.