זקן ואח' נ' נוריאלי ואח'

לפני תביעה לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים, פיצוי מוסכם וכן נזקים נוספים;

עוד לפני תביעה שכנגד שהינה תביעה כספית הכוללת בתוכה דרישה לאכיפת הסכמים שנכרתו בין הצדדים;

לפני גם הודעת צד ג' ששלחו הנתבעים 1 ו-2 לנתבע 3 בתביעה לפיצוי בגין כל סכום בו יחויבו במסגרת התובענה שהוגשה כנגדם וכן בגין כל נזק שייגרם להם כתוצאת כך.

רקע

1. התובעים הם בני משפחה והם בעלים של 3 דירות בבניין הנמצא ברחוב יהודה הלוי 8א' בתל אביב וידוע כחלקה 33 בגוש 6923 (להלן: "הדירות" ו-"הבניין", בהתאמה) כמפורט להלן:

    

   • התובע 1, הוא הבעלים של כלל הזכויות בדירה בת 3 חדרים בשטח של 89 מ"ר, הנמצאת בקומה א' בבניין ומהווה את תת חלקה 3 (להלן: "הדירה");

      

   • התובעים 2 ו-3 הינם הבעלים המשותפים של כלל הזכויות בדירה המצויה בקומה העליונה של הבניין ומהווה את תת חלקה 7;

      

   • התובעת 4 היא הבעלים של כלל הזכויות בדירה המהווה את תת חלקה 5.

      

2. הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שמו של משה שפיר ז"ל (להלן: "המנוח שפיר").

    

3. על פי צוואתו של המנוח שפיר הייתה אשתו המנוחה, אסתר שפיר ז"ל (להלן: "המנוחה שפיר"), יורשתו הראשונה. לאחר פטירתה היו היורשים: הגב' שרה נוריאלי (בתה של המנוחה אסתר ואמם של הנתבעים 1 ו-3) (מחצית), הנתבע 2 (בנה של המנוחה אסתר) (רבע) וכן הגב' שולמית מקייס (בת נוספת של המנוחה אסתר) (רבע).

    

   שרה נוריאלי ז"ל נפטרה ויורשה היחיד הוא הנתבע 1.

    

   שלומית מקייס ז"ל נפטרה גם היא ויורשותיה הן שלוש בנותיה.

    

4. לאחר פטירת המנוח שפיר והיות שהותיר אחריו חובות, מונה עו"ד מאיר דולב כמנהל עיזבונו, על מנת שיעשה להחזר החובות, קודם חלוקת העיזבון ליורשיו (להלן: "מנהל העיזבון").

    

5. התובעים רכשו את הדירות מעיזבון המנוח שפיר באמצעות מנהל העיזבון.

    

   כך רכש התובע 1 את הדירה, לאחר הליך התמחרות, בהתאם להסכם מכר מיום 25/3/12 (נספח 1 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם המכר").

    

6. להסכם המכר קדם הסכם פינוי שנחתם בין הנתבעים 1 ו-2 מצד אחד (להלן בסעיף זה: "המחזיקים") לבין התובעים 2 ו- 4 מצד שני (להלן בסעיף זה: "הקונים") ביום 28/2/12 (להלן: "הסכם הפינוי").

    

   (הסכם המכר והסכם הפינוי גם יחד, להלן: "ההסכמים").

    

   על פי הסכם הפינוי נקבע מועד מסירת החזקה בדירות ליום 31/12/12 (להלן: "מועד המסירה"), אך הוסכם גם כי במידה ויהיה צורך לנקוט בהליכים משפטיים, על מנת להשלים את פינוי איזה מן הדירות, יוארך המועד בשישה חודשים.

    

   עוד נקבע כי בתמורה לפינוי הדירות ומסירת החזקה בהן, ישלמו הקונים למחזיקים סך כולל של 625,000 ₪ והוסכם כי סך זה יופקד בנאמנות בידי באי כוחם שנזכרו בו. עם זאת ביתר פירוט סוכם גם כי מתוך סך זה ישולם סך של 225,000 ₪ לאחר מסירת החזקה בכל שלוש הדירות (להלן: "יתרת התשלום").

    

   אין מחלוקת בין הצדדים כי שתיים מן הדירות נמסרו לקונים וכי כנגד האמור שולם למחזיקים סך של 400,000 ₪. הקונים גם הפקידו את יתרת התשלום בנאמנות כנדרש, אך סכום זה הושב להם לאחר שהדירה לא פונתה במועד שנקבע.

    

   עוד על פי הסכם הפינוי נקבע כי היה והמחזיקים יפרו הסכם זה, הם ישלמו לקונים פיצוי מוסכם בסך של 200,000 ₪ (להלן: "הפיצוי המוסכם") וכי היה והקונים יפרו אותו, יהא עליהם להשיב למחזיקים את זכויותיהם בדירות בכפוף לתשלום הסך על פיו הן נרכשו ממנהל העיזבון.

    

7. הנתבע 3, כמתואר: בנה של שרה נוריאלי ז"ל ואחיו של הנתבע 1, הינו מי שמחזיק בפועל בדירה. נתבע זה לא לקח חלק במשא ומתן שהוביל לחתימת הסכם המכר או לחתימת הסכם הפינוי.

    

    

   טענות הצדדים בתביעה העיקרית:

    

8. טוענים התובעים כי בניגוד לאמור בהסכמים, הם קיבלו את החזקה בשתי הדירות האחרות אך לא בדירה וכי הנתבע 3 מסרב לפנות את הדירה חרף דרישות חוזרות ונשנות מטעמם.

    

9. משכך טוענים הם כי הנתבעים הפרו את הסכם הפינוי הפרה יסודית המזכה אותם בזכות לקבלת הפיצוי המוסכם.

    

10. במקביל טוענים התובעים כי אין לנתבע 3 זכויות כלשהן בדירה וכי בהינתן העובדה כי ידע על הליכי מכירת הדירות על ידי מנהל העיזבון ועל הליכי המשא ומתן עם הנתבעים 1 ו-2 ובהינתן שתיקתו הגורפת במהלכם, מושתק הוא מלטעון כנגד הסכם הפינוי. לא כל שכן כאשר אין הוא אלא פולש בדירה. משכך מבקשים הם להורות על סילוק ידו מן הדירה.

     

11. עוד הם טוענים כי יש לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 10,000 ₪ לכל חודש, לתקופה שבין המועד בו הופקדה יתרת התשלום (25/6/12) ועד יום 31/1/14 (התביעה דנן הוגשה ביום 30/1/14) ובסך כולל של 190,000 ₪; ולהוסיף ולחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים באותו סך חודשי, החל מיום 1/2/14 ועד למועד הפינוי בפועל.

     

12. לבסוף הם גם מבקשים לחייב את הנתבעים בתשלום בגין נזקים ממוניים שנגרמו להם נוכח עיכוב בחיזוק והוספת קומה לבניין ובגין נזקים שאינם ממוניים ועניינם בכעס, אבדן הנאה, אי נוחות ואבדן זמן רב. את סך הנזקים הללו אומדים התובעים בסך של 40,000 ₪.

     

13. מנגד טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי בהסכם המכר הובהר שלא הם המחזיקים בדירה, אלא שהיא תפוסה על ידי הנתבע 3, ומכל מקום כי הם פעלו באופן נמרץ לפינויו ובכלל כך ולאחר שמאמציהם נכשלו, פנו לתובעים על מנת שינקטו בהליכים כנגדו.

     

    לטענתם ובהינתן כי רק התובעים יכולים היו לפעול כנגד הנתבע 3, הרי שלא רק שבעצם הימנעותם מכך הם פעלו בחוסר תום לב, אלא שהם גם סיכלו את האפשרות לקיום ההסכמים. משכך טוענים הם כי התובעים מושתקים מלטעון כנגדם להפרה יסודית של ההסכמים וכי יש לדחות גם את תביעתם הכספית.

     

    בהקשר זה הם גם מזכירים כי בהתאם לסעיף 1 להסכם הפינוי נקבע כי היה ויהיה צורך לנקוט בהליכים משפטיים כדי להביא לפינוי איזו מן הדירות, ובכלל כך הדירה, יוארך מועד המסירה בשישה חודשים.

     

14. מכל מקום טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי הם מילאו את כלל התחייבויותיהם על פי ההסכמים וכי התובעים הגישו את התביעה דנן אך ורק על מנת להתחמק מתשלום יתרת התשלום (225,000 ₪ מתוך סך של 625,000 ₪) . בהקשר זה הם גם טוענים כי הסך בשל 625,000 ₪ עליו סוכם, ניתן להם כנגד ויתור על זכות הראשונים שלהם בהתמחרות.

     

15. במקביל וכפי שיפורט עוד להלן הגישו הנתבעים 1 ו-2 בעניין זה תביעה שכנגד וכן הודעת צד ג' כנגד הנתבע 3 בה הם טוענים כי יש לחייבו בכל סכום בו יחויבו הם עצמם, ככל שכך יקרה, וזאת משום שהוא מחזיק בדירה בניגוד לדין.

     

16. הנתבע 3 טוען מצידו כי הוא עצמו לא היה צד להסכמים וכי התובעים מעולם לא יצרו עימו קשר ישיר.

     

17. לטענתו מבקשים התובעים לפנותו מהדירה בדרכים לא ראויות, ובכלל כך בבריונות ובאלימות, תוך שהם פוגעים משמעותית באיכות חייו.

     

18. עוד הוא טוען כי עיון בהסכם המכר מעלה כי התובעים ידעו על כך שהוא מחזיק בדירה ועל כן גם רכשו אותה בסכום מופחת משמעותית משוויה האמתי. משכך טוען הוא גם כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב.

     

19. הנתבע 3 מוסיף על האמור כי התביעה שהוגשה כנגדו הוגשה בהיעדר עילה לאחר שהתובעים לא שילמו לנתבעים 1 ו-2 את יתרת התשלום, והיות שההסכמים שנכרתו ביניהם עומדים בניגוד להוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973. בהקשר זה הוא מוסיף כי היות שמבקשים לפנותו ללא תשלום פיצוי נוגדים ההסכמים את תקנת הציבור.

     

20. עוד הוא טוען כי בינו לבין התובעים 2 – 4 אין כל יריבות שכן אין להם זכויות בדירה.

     

21. כך או אחרת, הנתבע 3 טוען כי הוא מתגורר בדירה במשך כ-20 שנה לאחר שקיבל את זכות החזקה בה מדודתו המנוחה שפיר ז"ל, ועל כן כי יש לראות בו בר רשות בלתי הדירה להשתמש בה. לא כל שכן לאחר שעבר להתגורר בה עם בת זוגו ובתו, התאים את הדירה לצרכי המשפחה והשקיע בה את כל ממונו.

     

    לחילופין טוען הוא כי יש להכיר בו כדייר מוגן בדירה.

     

     

    טענות הצדדים בתביעה שכנגד:

     

22. בכתב התביעה שכנגד טוענים הנתבעים 1 ו-2 כי על פי הסכם הפינוי וכנגד העברת החזקה בדירות, היה על התובעים לשלם להם סכום של 625,000 ₪ וכי מתוך סך זה שולמו להם רק 400,000 ₪.

     

23. בהקשר זה הם מוסיפים כי חרף האמור בהסכמים, לא נקטו התובעים כנגד הנתבע 3 בהליכים המשפטיים הדרושים לפינויו ואף לא פנו אליו ישירות, וכי במחדלם זה נהגו בחוסר תום לב. משכך מבקשים הם לחייב את התובעים לשלם להם את יתרת התשלום בסך של 225,000 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 28/2/12 ועד מועד התשלום בפועל.

     

24. עוד הם מבקשים לקבוע כי התובעים הם שהפרו את הסכם הפינוי ולהורות להם, בהתאם לסעיף 6(א) בו, להשיב להם (לנתבעים 1 ו-2) את מלוא זכויות הבעלות בדירות בכפוף לתשלום המחיר בו הן נרכשו ממנהל העיזבון.

     

25. התובעים משיבים על האמור כי מדובר בכתב תביעה מופרך וטוענים כי הנתבעים 1 ו-2 הם שהפרו את ההסכמים שנכרתו בין הצדדים לאחר שלא פינו את שלוש הדירות גם יחד.

     

26. עוד הם טוענים כי העובדה שהנתבע 3 אוזכר בהסכמים כמי שמחזיק בדירה, לא באה אלא לתאר מצב קיים, וכי אין בה כדי לגרוע מהתחייבותם המפורשת של הנתבעים 1 ו-2 למסור להם את החזקה בדירות. בהקשר זה הם גם מוסיפים כי הם עצמם לא לקחו על עצמם התחייבות לפעול לפינוי הנתבע 3 מן הדירה וכי לכל היותר הסכימו בעניין זה כי היה ויידרש הליך משפטי בכדי להביא לפינויו יידחה מועד המסירה בשישה חודשים.

     

27. מכל מקום טוענים הם כי על פי הוראות ההסכמים, עליהם לשלם לנתבעים 1 ו-2 את יתרת התשלום אך ורק כנגד מסירת החזקה בדירה ולא קודם לכן. במקביל הם טוענים כי הדרישה להורות על השבת הזכויות בדירות לנתבעים 1 ו-2, בכפוף לתשלום מחיר הרכישה, הינה דרישה מעוותת.

     

     

    טענות הצדדים בהודעה לצד ג'

     

28. כפי המתואר הגישו הנתבעים 1 ו-2 כנגד הנתבע 3 הודעת צד ג'.

     

29. בהודעתם הם טוענים כי הנתבע 3 מחזיק בדירה בעצמו ומסרב לפנותה ועל כן כי יש לראותו כאחראי הבלעדי לכל פיצוי שייפסק כנגדם ולכל נזק שייגרם להם כתוצאת התביעה.

     

30. הנתבע 3 שב וטוען כנגד טענותיהם אלו כי הוא לא היה צד להסכם הפינוי או לכל הסכם אחר שנכרת בין התובעים לבין הנתבעים 1 ו-2 ומשכך כי לא ניתן לחייבו בפיצוי בשל הפרתם.

     

31. בתוך כך הוא גם חוזר וטוען כי על פי האמור בהסכם הפינוי היה ידוע לתובעים ולנתבעים 1 ו-2 כי הוא המחזיק בדירה וכי משכך היא גם נמכרה כתפוסה, במחיר הנמוך משוויה, וכן כי הוא מחזיק בדירה מזה כ-20 שנה, לאחר שקיבל לכך רשות מאת דודתו, המנוחה שפיר; כי הוא השקיע בה במשך השנים סכום ניכר; וכי איש מעולם לא פנה אליו ישירות בדרישה לפינויה.

     

    משכך טוען הוא כי אין לחייבו בתשלום כלשהו.

     

    במקביל הוא טוען שוב כי הסכם הפינוי נוגד את תקנת הציבור ועל כן כי יש להורות על ביטולו.

     

     

    גדר המחלוקת

     

32. בהינתן טענות הצדדים עולה כי עיקרו של גדר המחלוקת ביניהם נוגע לשאלת זכויותיו של הנתבע 3 בדירה, כמו גם לשאלת ההתחייבויות שלקחו על עצמם הצדדים בהתאם להסכמים.

    ראיות הצדדים

     

33. לתימוכין ולהוכחת טענותיהם הובאו מטעם הצדדים העדים הבאים;

     

34. מטעם התובעים העיד חוקר פרטי, מר צ'יקו לוי, אשר הגיש דוחות אודות מעקב אשר ערך אחר הנתבע 3:

     

    • דוח מיום 6/4/11 המסכם את נתוני המעקב מיום 31/3/11 עד יום 5/4/11 (סומן ת/1);

    • דוח מיום 16/4/11 המסכם את נתוני המעקב מיום 10/4/11 עד יום 13/4/11 (סומן ת/2);

    • מסמכים משלימים ובכללם: דוחות מעקב יומיים נפרדים, תקליטור הכולל צילומי וידאו, תמליל הווידאו, תמליל שיחה בין התובע 2 לנתבע 1, וצילומי תיבת דואר של הנתבע 3 (סומנו ת/3);

       

      עוד מטעמם העיד עו"ד מאיר דולב, מנהל העיזבון של המנוח שפיר, אשר היה מי שטיפל במכירת זכויות הבעלות בדירות לתובעים. (עו"ד דולב, העיד גם בחקירה ראשית).

       

      בנוסף העיד התובע 2 אשר גם הבהיר כי הוא היה זה שהוביל את הליך רכישת הדירות והיחידי שהיה מעורב בו לפרטי פרטים (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/4).

       

35. מטעם הנתבעים 1 ו-2 העידו הם עצמם (תצהירי עדות ראשית אשר הוגשו על ידם סומנו נ/1 ו-נ/2, בהתאמה).

     

36. מטעם הנתבע 3 העידו הוא עצמו (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן נ/4) ובת זוגו, גב' חגית אלמגור, אשר סיפרה כי היא מתגוררת בדירה עם הנתבע 3 ובתם המשותפת, במשך למעלה מעשור והוסיפה כי ידוע לה שהנתבע 3 קיבל את זכות החזקה בדירה מדודתו, המנוחה שפיר (תצהיר עדות ראשית מטעמה סומן נ/3).

     

    הנתבע 3 הגיש עוד 5 תצהירי עדות ראשית של עדים מטעמו, המכירים אותו ויודעים כי קיבל רשות מפורשת להתגורר בדירה. עם זאת הן התובעים והן הנתבעים 1 ו-2 ויתרו על חקירתם.

     

    עוד מטעמו הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין, אמיר גלילי אשר העריך את שווי הדירה כפנויה.

     

37. אתייחס ביתר פירוט לראיות הצדדים אותם מצאתי רלוונטיות להכרעתי, במסגרת הדיון.

     

    דיון

     

    הזכות להגשת התובענה דנן

     

38. קודם שאגש לדיון בעיקרו של גדר המחלוקת, נדרשת הכרעה בשאלת הזכות להגשת התובענה דנן. כך במיוחד לאור טענות הנתבע 3 בעניין זה.

     

39. סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי:

     

    "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

     

40. הדרך להוכחת בעלות במקרקעין הינה על ידי הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ע"א 509/64 חברת חלקה 38/5 + 38/1 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי ואח', פ"ד יט (2), 169, 177).

     

    כך עולה גם מהוראת סעיף 125 לחוק הקובעת כי:

     

    "(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, ..".

     

41. עם הוכחת הבעלות עובר נטל הראיה לכתפי הנתבע ועליו להוכיח כי על אף זכות הבעלות של התובע, יש לו את הזכות החוקית להחזיק במקרקעין (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא (3) 455, 464).

     

42. בענייננו, עיון בנסח הרישום אשר צורף להסכם המכר, מעלה כי זכות הבעלות על הדירה רשומה על שמו של המנוח שפיר וכי בנוסף נרשמה הערת אזהרה לטובתה של אסתר (זלוטי) שפיר ז"ל.

     

43. אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם המכר נכרת בין עיזבון המנוח שפיר, באמצעות מנהל העיזבון, לבין התובע 1.

     

    אין גם מחלוקת, ומכל מקום לא הובאה ראייה לסתור, כי זכויות הבעלות בדירה שייכות לתובע 1 ולו בלבד (וראו גם עדות התובע 2 בפרוטוקול הדיון מיום 13/11/16 עמ' 78-80).

     

44. משכך לכאורה הזכות לתבוע את פינויו של הנתבע 3 מן הדירה, כמו גם הזכות לדרוש בגינה דמי שימוש ראויים, קמה לתובע 1, לבדו.

     

45. יחד עם האמור כעולה מהסכם הפינוי אשר כפי המתואר נחתם עוד קודם להסכם המכר, יש לראות את התחייבויות הצדדים על פיו כמקשה אחת ובכלל כך גם את ההתחייבות למסירת שלוש הדירות (אשר נרכשו, על פי הפירוט לעיל, בידי כלל התובעים).

     

    משכך אין גם נפקות לטענה כי לא כל התובעים לקחו חלק פעיל בהליכי רכישת הדירות או שרק עודכנו בפרטיו.

     

    לא כל שכן כאשר בהסכם הפינוי הוצהר מפורשות כי הקונים (כזכור התובעים 2 ו-4) מעוניינים לרכוש את הדירות עבור עצמם ועבור צדדי ג' (הלא הם התובעים 1 ו-3).

     

46. משכך אני דוחה את הטענה לפיה למי מהתובעים אין עילת תביעה כנגד מי מהנתבעים או שאין ביניהם יריבות.

     

     

    זכויותיו של הנתבע 3 בדירה

     

    בר רשות?

     

47. רישיון להשתמש במקרקעין, כהגדרתו על ידי פרופ' נ' זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, (להלן: "זלצמן") 24, משמעו:

     

    "... היתר או רשות שנתן בעל-המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד. כך, למשל, שכירות, שאילה או זיקת הנאה. הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא). רשות גרידא באה להבחין אפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה, ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע.."

     

48. רשות להשתמש במקרקעין יכול שתינתן אם כן בהיתר מפורש שניתן על ידי הבעלים לאחר להחזיק בהם, אך יכול גם שתינתן מכוח התנהגות הבעלים ושתיקה ארוכת שנים מצדם.

     

    יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט חלימה בע"א 60/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693 לפיהם:

     

    "... מתן רשות לשימוש במקרקעין אינו צריך מלים מפורשות. רשות כזאת... יכול להשתמע ממנהג הארץ'. הרשות יכול שתינתן על-ידי הודאה בשתיקה, המעידה על כך שהבעלים השלים עם המעשה. ההסכם יכול להיות מפורש, אך הוא גם יכול להשתמע מן הנסיבות...".

     

    (וראו גם: ע"א 463/79 ג'ובראן נ' גובראן, פ"ד לו (2) 403).

     

49. עם זאת נקבע כי אין לראות בחלוף הזמן לכשעצמו, ביטוי של הסכמה ויצירת רישיון מכללא, אלא אם מצטרפות אליו נסיבות אחרות (ראו: ע"א (ת"א) 793/75 ישראל אקסלרוד ואח' נ' מדינת ישראל ואח' פס"מ תשל"ז (2) 461).

     

50. עוד נקבע כי ייתכנו מצבים בהם נותן הרישיון יהיה מנוע מלבטלו.

     

    יפים לעניין זה דבריה של פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271 לפיהם:

     

    "לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני... בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי-צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג... ב'רשות מכוח השתק' בית-המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן".

     

    כך נקבע גם מפי כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן אח' נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 170 כי:

     

    "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך".

     

51. בהינתן הלכות אלו, אדון, נוכח הראיות אשר הובאו לפני, בשאלה האם רכש הנתבע 3 רשות לעשות שימוש בדירה ובמידת הצורך גם בטיבה של רשות זו.

     

52. בת זוגו של הנתבע 3, חגית, הוסיפה על עדותה לפיה היא מתגוררת עם הנתבע 3 בדירה, למעלה מעשור (סעיף 3 ל-נ/3) כי במהלך חייהם המשותפים, היא התגוררה עם הנתבע בדירות שונות, וכי היא גם ישנה עם הנתבע אצל דודתו המנוחה שפיר, בדירה, בתחילת שנות ה-90 (פרוטוקול הדיון מיום 28/2/17 עמ' 152).

     

    בחקירתה הוסיפה ומסרה כי:

     

    "ש: את אומרת שם בסוף שהיא הצהירה, הדודה, "הוצהר פעמים רבות", בסוף הסעיף,

    ת: כן.

    ש: "על ידי הדודה אסתר בפני עדים שונים שהיא תיתן לנורי את הזכות למגורים".

    ת: שהדירה לנורי, כן, נכון.

    ש: מי זה היה העדים?

    ת: כל הבני דודים שהיו שמה ואפילו בשבעה של מיקי זיכרונו לברכה היא אמרה את זה וכולם ידעו.

    היא, היא ראתה את נורי כמו בן שלה, נורי אדם, אתם ציירתם,

    ש: לא, אני שאלתי בפני איזה עדים. תגידי שמות.

    ת: שמות? שמות אני לא, אני הייתי שמה זה מספיק. אני אומרת לך משהו, אני הייתי, היו שמה מלא בשבעה גם, מלא אנשים. ונורי בשבילה היה כמו בן ונורי, וגם כן כשהוא הלך לסמי והוא הביא את סמי נורי אדם מאוד חביב. אתם ציירתם פה את נורי כאדם מגעיל, זה לא נכון. נורי אדם טהור עיניים, עם בעל מידות שהוא אהב את אימא שלו ואת אבא שלו ואת הדודים שלו יותר ממני אפילו, יותר ממני. בשביל נורי בני דודים שלו זה אחים שלו, זה משפחה שלו, זה הכול. אז ציירתם אותו ממש נוראי וזה לא נכון. כן היא אמרה, והיא נתנה לו רשות ונורי שיפץ לה את, את המטבח ונורי השקיע שם, היינו לוקחים אותה למסעדות ואפילו שמוטי, שאיך קוראים לו היה, משה שפיר היה לא נקי אני הייתי רוחצת אותו, מחליפה לו בגדים באהבה. ועשינו את זה באמת לא לקבל תמורה.

    ש: טוב. עכשיו, את דיברת פעם עם אסתר זיכרונה לברכה?

    ת: בטח.

    ש: רגע, רגע, תקשיבי שנייה.

    ת: מה?

    ש: דיברת איתה על הרצון הזה שלה לאפשר לנורי לגור שמה?

    ת: אני, אני הייתי מאוד ביישנית בדברים.

    ש: לא דיברת איתה.

    ת: לא, היא אמרה את זה ואני, גם מיקי זיכרונו לברכה אמר,

    ש: אני שואל אותך אם דיברתם.

    ת: אני אגיד לך, אני עונה לך.

    ש: טוב, בקשה.

    ת: היה שיחה שמיקי היה חולה ומיקי אמר אימא אני רוצה שקרין וחגית ונורי שיגורו פה, והייתי אפילו מטפלת לו בכלבים שלו. ואז אני, אני לא העזתי גם לדבר מילה, אז היא אמרה לו "כן, לנורי זה יהיה הבית". היא לא אמרה לי, היא אמרה "לנורי זה יהיה הבית. אל תדאג לעמל חיים" זה המילה שלה..." (פרוטוקול הדיון מיום 28/2/17 עמ' 156)

     

53. הנתבע 3 היה פחות בהיר בעדותו.

     

    כך, ובתצהיר עדות ראשית מטעמו ציין כי את הרשות להחזיק ולהמשיך להתגורר בדירה קיבל מדודתו המנוחה שפיר והוסיף כי משום כך יש לו זכות בלתי הדירה להחזיק בה(סעיף 7 ל-נ/4).

     

    מאידך, בחקירתו השיב כי את הרשות להחזיק בדירה נתנה לו דווקא אמו:

     

    "ש:כן. אז אתה אומר שמה ש"אמי ז"ל", שהיא אחת היורשות של הדודה אסתר.

    ת:כן.

    ש:הבהירה לך שאתה תישאר בדירה, אחר כך, תישאר בדירה לתמיד. עכשיו, באיזה אופן היא הבהירה לך את זה?

    ת:בדיבור.

    ש:בדיבור. מתי זה היה, כמה זמן לפני שהיא נפטרה? תגיד מה שאמרת,

    ת:היא הייתה חיה 10,

    ש:מה?

    ת:אני טיפלתי בבן, הוא היה צמוד אלי, כל הזמן, הוא היה כמו, רגע. ואז,

    ש:עכשיו אני מדבר על אימא שלך.

    ת:אימא שלי לפני 20 שנה, 24.

    ש:20 שנה.

    ת:תמיד היא אמרה לי זה הבית יהיה בשבילך.

    ש:עכשיו,

    ת:למה היא היורשת כאן.

    ש:הסתבר בסוף שהיא לא היורשת.

    ...

    ש:חלק קטן, טוב. עכשיו, אתה לא אמרת לה אימא מי את רושמת בצוואה,

    ת:אני לא,

    ש:לא. עכשיו, להגיד לה לרשום איזה, לדודה, הערת אזהרה לזכותך שיהיה לך זכות מגורים, לא תהיה שלך.

    ת:מספיק שהיא אמרה לי.

    ש:ביקשת? ביקשת?

    ת:לא, לא ביקשתי אף פעם" (פרוטוקול הדיון מיום 28/2/17 עמ' 162).

     

54. בדומה והגם שהדגיש כי כל בני משפחתו ידעו שהוא קיבל את הרשות להתגורר בדירה. וכדבריו:

     

    "ת:אני יודע שמילה זה מילה.

    ש:עכשיו, אתה אומר בסעיף 10 גם כן ש"וכל שאר בני משפחתי ידעו על כך".

    ת:כן.

    ש:איך הם ידעו על זה?

    ת:מה זה, זה היה ידוע לכולם שזה,

    ש:איך? איך? באיזה צורה?

    ת:הם היו באים, אני גר שם.

    ש:מי אמר להם את זה?

    ת:הם באים,

    ש:מה שהבטיחה לך האימא, מי אמר להם את זה?

    ת:הם, אני.

    ש:אתה אמרת להם,

    ת:כן.

    ש:שאימא הבטיחה לך.

    ת:גם אימא, גם אני, מה זה משנה?..." (פרוטוקול הדיון מיום 28/2/17 עמ' 163).

    הרי שמשנשאל כיצד הוא מסביר את העובדה לפיה אף אחד מאחיו או מיתר בני משפחתו לא ידע על ההבטחה האמורה, השיב רק כי עצם העובדה שהוא מתגורר בדירה מהווה עובדה קיימת:

     

    "עו"ד מזרה: למה, איך אתה מסביר את זה שאף אחד מהאחים שלך,

    העד, מר נוריאלי: כן.

    ש:לא חיים, לא אריה, לא יעקב, לא מצהירים, וחלקם נתנו תצהירים, כולם בעצם נתנו תצהירים אף אחד לא אומר שנכון אימא שלך הבטיחה, הבהירה, הדודה הבטיחה.

    ת:אני גר שמה, זה עובדה קיימת.

    ש:איך אתה מסביר את זה שהם לא מצהירים את מה שאתה אומר? אתה מספר לנו כאן.

    ת:אני לא סיפרתי לך עוד כלום.

    ש:מה?

    ת:אני עוד לא סיפרתי כלום, אני בסך הכול, 

    ש:איך אתה מסביר,

    ת:אומר לך שהדודה נתנה לי את המקום וזהו זה, זה הבית שלך,

    ש:טוב.

    ת:וזה הכול. אחר כך היא עברה לגור בירושלים, אחר כך היא עברה לגור בירושלים, כן, בעל פה" (שם, עמ' 165).

    ושוב בהמשך:

     

    "עו"ד מזרה: אז תסביר לי עכשיו, אם אמך זיכרונה לברכה הבטיחה לך בעקבות ההבהרה של הדודה אסתר ובפועל יצא הפוך, אז מה אתה אומר?

    העד, מר נוריאלי: הפוך מה?

    ש:שזה לא שלך, שום דבר. אין לך שום זכות שמה.

    ת:יש לי את כל הזכויות.

    ש:תראה לי איזה זכות רשומה יש לך על השטח.

    ת:אני שאני קיים שם מעל 20 שנה.

    ש:הלאה, בסדר. אבל הם לא נתנו לך שום זכות.

    ת:מי? אז למה לא הוציאו אותי?

    ...

    עו"ד מזרה:תראה, אתה, נורי,

    ת:אני גר שמה 20 שנה" (שם, עמ' 167).

     

55. גם יתרת עדיו של הנתבע 3, ועל אף שב"כ התובעים וב"כ הנתבעים 1 ו-2 ויתרו על חקירתם, לא סייעו להבין טוב יותר את מקור זכותו בדירה.

     

    העדים אמנם הצהירו מפורשות כי שמעו מפיה של המנוחה שפיר כי בכוונתה להוריש את הדירה לנתבע 3:

     

    • אריה נוריאלי, אחיו הצעיר של הנתבע 3, מסר כי ידוע לו שהאחרון מתגורר בדירה מזה עשרים שנה, לאחר שקיבל אותה במתנה מדודתו, המנוחה שפיר, כאשר היא העתיקה את מגוריה לירושלים;

    • עמאר גבריאל, מי שהתגורר בבניין בעבר במשך תקופה של שנתיים, מסר כי ראה את הנתבע 3 ומשפחתו בבניין; כי ידוע לו שדודתו הורישה לו את הדירה; וכי שמע גם מאמו של הנתבע 3, הגב' שרה נוריאלי כי הוא יוכל להמשיך להתגורר בדירה;

    • אברהם לוי, חבר ילדות של הנתבע 3, מסר כי ידוע לו מידיעה אישית כי הנתבע 3 מתגורר בדירה במשך 20 השנים האחרונות וכי שמע מהמנוחה המנוחה שפיר כי היא מאד אוהבת אותו וכי כאשר תלך לעולמה היא חפצה להשאיר לו את הדירה;

    • לוי אשר פליקס, חבר ותיק של הנתבע 3, מסר כי ידוע לו שהנתבע מתגורר בדירה למעלה מעשרים שנה וכי בהזדמנות אחת שמע מפי המנוחה שפיר כי בכוונתה להוריש לו אותה;

    • אסתר קפילוטו, בת משפחה של הנתבע 3, המכירה אותו שנים רבות, מסרה כי ביקרה אותו בדירה פעמים רבות וכי עמדה בקשר קרוב עם המנוחה שפיר, מפיה שמעה פעמים רבות כי בכוונתה להוריש לו את הדירה.

       

      אלא שאיש מהם לא יכול היה להצביע על כך שהמנוחה שפיר מימשה את רצונה זה. בהקשר זה מובן כי אין די באמירה שבעל פה, לא כל שכן עדות עמומה על אמירה שבעל פה, כדי ליצור לנתבע 3 זכויות בלתי הדירות בדירה, שלא לדבר על זכויות בעלות.

       

56. מנגד, עולה מעדויות הנתבעים 1 ו-2 שהם בני משפחתו של הנתבע 3 כי לאחרון לא ניתנה כל הבטחה כפי טענתו ואף לא משהו שקרוב לכך.

     

    למעשה יש בחתימת הנתבעים 1 ו-2 על הסכם הפינוי כדי לבסס את הטענה ההפוכה לפיה הם ידעו כי אין לו כל זכות להמשיך ולהחזיק בדירה.

     

    כך אף מבלי להתייחס לעדות הנתבע 1, אחיו של הנתבע 3, המעלה כי דווקא הוא היה זה שטיפל במנוחה שפיר, בחייה (פרוטוקול הדיון מיום 12/12/16 עמ' 60).

     

57. סוף דבר אם כן בהקשר זה אני קובעת כי לנתבע 3 לא ניתנה הרשות להמשיך ולהחזיק בדירה ככל שיחפוץ,; לא ניתנה רשות בלתי הדירה (וזאת אף אם השקיע מעט בשיפוצה) ובוודאי שלא ניתנה לו זכות הבעלות בה.

     

58. אין זה סוף הדיון בשאלת הרשות שניתנה לנתבע 3 לעשות שימוש בדירה וטיבה, שכן עובדה היא – או לפחות כך סביר לקבוע – כי הוא מחזיק בדירה במשך שנים רבות, כטענתו.

     

    בנתון זה מכירים גם התובעים והנתבעים 1 ו-2, כעולה בבירור מן ההסכמים.

     

    בהסכם המכר – ההסכם אשר על פיו רכש התובע 1 את זכויות הבעלות בדירה מאת עיזבון המנוח שפיר, באמצעות מנהל העיזבון – הוצהר מפורשות (בסעיף ה- "והואיל" השביעי) כי:

     

    "והואיל: והמוכר הצהיר, כי לפי מיטב ידיעתו הנכס נמצא בחזקתו של מר נוריאל נוריאלי ו/או אחרים (להלן: "המחזיק"), וכי הנכס נמכר ויימסר לקונה כשהוא מוחזק על ידי המחזיק הנ"ל ו/או כל מחזיק אחר ובמצבו הקיים כפי שהוא (AS IS) מבחינת מצבו הפיסי ומצב ההחזקה בו, או כפי שיהיה, במועד המסירה הקבוע בהסכם זה, ולא תהיה לקונה כל טענה כלפי המוכר בעניין זה, והקונה מאשר שהדבר הובא לידיעתו מראש וידוע לו ומוסכם עליו".

     

    ואילו בהסכם הפינוי – עליו חתמו הנתבעים 1 ו-2 כמחזיקים מצד אחד, והתובעים 2 ו-4 כקונים, מצד שני. אותו הסכם שנחתם עוד קודם לחתימת הסכם המכר – נקבע, מחד, כי המחזיקים מצהירים כי יש להם זכויות חזקה בלעדיות וייחודיות, לרבות תפיסה, של 3 הדירות ובכללן הדירה (סעיף ה-"הואיל" הראשון) אך מאידך גם כי:

     

    "המחזיקים מתחייבים לפנות את 3 הדירות מכל דייר או חפץ או אדם בהקדם האפשרי ולמסור החזקה הייחודית והבלעדית בדירות לקונים לא יאוחר מיום 31.12.12." (שם, בסעיף 1).

     

59. הן התובעים, הן הנתבעים 1 ו-2 והן מנהל העיזבון ידעו אם כן כי הנתבע 3 מחזיק בדירה, בין בעצמו ובין באמצעות מי מטעמו.

     

60. עם זאת אין בכך כדי ללמד שהשלימו עם נתון זה או קיבלו אותו כעובדה קיימת, כטענת הנתבע 3. נהפוך הוא, הנתבעים 1 ו-2 התחייבו לפנות את הדירה ולמסור את החזקה הייחודית בה לתובעים, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

     

61. לאור הסכם הפינוי, אשר אחזור ואומר הקדים את הסכם המכר, אין גם ללמוד מהסכם המכר כי הדירה נמכרה כתפוסה, או כי הצדדים הכירו בכך שלנתבע 3 יש זכויות בה. כל שיש בו הוא כדי ללמד על זהירות אותה נקט מנהל העיזבון, כצד להסכם זה, וכי בהינתן העובדה שהצדדים העריכו כי קבלת הדירה כפנויה תצריך השקעת משאבים נוספים, דוגמת ההליך שבפני, ציינו זאת מפורשות, על מנת שלאיש לא תהא עילה לטענה לעתיד לבוא.

     

    ואכן, אפנה בהקשר זה גם לתצהיר עדות ראשית שהוגש על ידי התובע 2 לפיו (סעיף 11 (ה) ל-ת/4):

     

    "מה שהבנתי מהמנהל: זה שהביטוי: "מחזיק", שהוא הזכיר במבוא להסכם, לא היווה הצהרה משפטית בעלת משקל כלשהוא, ובעיקר: כשהמנהל לא ציין בשום מקום בהצהרות: מתוקף איזו זכות משפטית חוקית כלשהיא, מאן דהוא "מחזיק" שם, כביכול. והחשוב מכל: מאחר שהבנתי ממכלול העובדות שהגיעו לידיעתי, בעיקר מאחיו של הנתבע 3, דהיינו, הנתבע 1 בעצמו, שהוא ידאג שהדירה תהא פנויה על פי המוסכם ביננו בהסכם [הסכם הפינוי – כ.ה.]. כי אין לאחיו – לדבריו – בדל של זכויות בדירה."

     

62. מה אם כן, כן הייתה זכותו של הנתבע 3 בדירה? מכוח מה התגורר בה שנים כה ארוכות?

     

63. תשובתי לשאלה זו אחת: מכוח רשות מפורשת שאולי ניתנה לו על ידי המנוחה שפיר, בשעתו ובחייה, ומכוח רשות מכללא שניתנה לו לאחר פטירתה, תחילה על ידי אמו, ואחר כך על ידי הנתבעים 1 ו-2, ועל ידי מנהל העיזבון, כאשר איש מהם לא דרש כי יפנה את הדירה.

     

    אולם הא ותו לא.

     

64. מובן כי בהקשר זה יש לזכור כי המדובר ברשות חינם הניתנת לביטול בכל עת.

     

65. אוסיף כי מסקנה זו נלמדת הן מן ההסכמים כמתואר והן מהתנהגות הצדדים, לאחר שאכן איש מהם ובכללם הנתבעים 1 ו-2 לא ראה חובה לעצמו ליידע את הנתבע 3 בדבר הליכי המכר (וראו: מכתבי התובעים המצורפים כנספחים 3-6 ל-ת/4 ואשר מופנים כולם לנתבעים 1 ו-2 באמצעות בא כוחם ולא לנתבע 3; וכן תצהיר עדות ראשית מטעם התובע 2 בסעיפים 11 (ה), אשר הובא לעיל וכן בהמשכו, סעיף 11 (ו'), בו הבהיר כי היות שהנתבע 3 הינו אחיו של הנתבע 1 והיות שהנתבעים 1 ו-2 התחייבו לדאוג לפינוי הדירה, הוא עצמו לא היה מוטרד משאלת הפינוי).

     

66. אדגיש כי אני מקבלת לחלוטין את עמדת התובעים ואת עמדת הנתבעים 1 ו-2 בעניין זה, ובכלל כך את עדותם, אותה אני מוצאת מהימנה וקובעת כי בהתנהלותם, לא התעלמו מזכויותיו של הנתבע 3, לא קיפחו אותו, לא נהגו כלפיו בדרך שאינה מוסרית ובוודאי שלא בדרך הנוגדת את תקנת הציבור, כטענתו, אלא פעלו בדרך המתיישבת עם זכויותיו של הנתבע 3 בדירה, שלא היו אלא רשות מכללא, רשות חינם שניתנה לו לגור בדירה ואשר ניתנת הייתה לביטול בכל עת.

     

67. רשות זו בוטלה במכתב ב"כ התובעים מיום 13/11/13 (נספח ג'3 ל-נ/1 ו-לנ/2) אשר הופנה לנתבע 3 ובו הוא נדרש לפנות את הדירה ולהשיבה לתובעים (להלן: "מועד ההודעה").

     

    ודוק: לעניין ביטול הרשות, אין לשיהוי שאולי נקטו בו התובעים ואף הנתבעים 1 ו-2, משום נפקות שתוליך לתוצאה אחרת. בעניין הנתבעים 1 ו-2 אף אפשר להוסיף כי התנהלו למול הנתבע 3 בהגינות רבה, כאשר אפשרו לו להמשיך להחזיק בדירה, חרף היעדר זכויותיו בה, וזאת ללא תמורה.

     

    יפים בעניין זה דבריו של כב' השופט צ' זילברטל בע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (19/8/15) פסקה 20:

     

    "רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש."

     

68. תוצאת האמור ואם לסכם את הדיון בפרק זה, אני קובעת כי לנתבע ניתנה רשות מכללא להחזיק בדירה וכי זו פקעה במועד ההודעה.

     

     

    דייר מוגן?

     

69. תוך ניסיון לבסס את זכויותיו בדירה טוען הנתבע 3 כי יש להכיר בו כדייר מוגן בה ולראייה כי התובעים רכשו את זכויות הבעלות בדירה במחיר נמוך משמעותית משוויה כדירה פנויה בשוק החופשי, ומוסיף וטוען כי זכותו זו גם נובעת מעצם העובדה לפיה הוא מתגורר בדירה במשך 20 שנה, נושא בכל התשלומים השוטפים בגינה ואף השקיע בה ממיטב כספו.

     

70. מנגד טוענים התובעים בעניין זה בסיכומיהם כי בבעלותו של הנתבע 3 דירה אחרת למגורים ומשכך כי ממילא לא ניתן יהיה להכיר בו כדייר מוגן בדירה ומכל מקום כי הוא מעולם לא העלה טענה שכזו גם לא בפני מנהל העיזבון במהלך הליכי ההתמחרות.

     

71. חוק הגנת הדייר קובע בסעיף ההגדרות כי:

     

    ""דייר", לגבי בעל בית - מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה, ולגבי דייר משנה - מי שהשכיר נכס בשכירות משנה, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;"

     

72. החוק מגדיר גם מיהו דייר מוגן וקובע כי בין היתר הינו מי ששילם דמי מפתח; מי שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לדירה קודם ליום 20/8/68 שלא על פי חוזה שכירות בו נקבע כי חוק הגנת הדייר לא יחול עליו; או מי שהפך לדייר על פי הוראות סעיפים 20-25 בו (וראו גם ספרו של עמירם חרלף שאלות ותשובות בחוק הגנת הדייר מהדורה שלישית מורחבת ומעודכנת (1998) (להלן: "חרלף"), 15-16).

     

73. בענייננו אף הנתבע איננו טוען כי הוא מחזיק בידו הסכם כלשהו אשר הקנה לו את הזכויות המוגנות.

     

    לכל היותר אפשר להבין את טענתו, כאילו יש לראות בסכום המופחת ששולם בגין הדירה – סך של לפחות מיליון ₪ מתחת לשוויה כפנויה בשוק החופשי – כטענה לפיה למעשה שולמו לתובע 1 בגינה דמי מפתח לאחר שכביכול הסכים לרכוש את הדירה כשיש בה דייר מוגן (סכום שהופחת מן התמורה).

     

74. טענה זו מרחיקת לכת וסותרת את הראיות שהונחו לפני ובכללם ההסכמים, מהם עלה מפורשות ההיפך הגמור, היינו שאין לאיש זכות באיזו מן הדירות.

     

    לא רק זאת אלא שיש לזכור כי הנתבע 3 לא ירש זכויות בעלות בדירה (שכן המנוחה שפיר הורישה את זכויותיה לשלושת ילדיה, ובהן, שרה נוריאלי, אשר הורישה את זכויותיה בדירה בשיעור של 50%, לנתבע 1 בלבד) ומכאן שאף אם הייתי מקבלת את הטענה – ואני דוחה את הטענה – לפיה שולמו דמי מפתח בדירה, היינו שהיא נמכרה על ידי הנתבעים 1 ו-2, תוך שהם שומרים על זכויות מוגנות בה, הייתה טענה זו עומדת לאחרונים בלבד ולא לנתבע 3.

     

    מכל מקום הטענה מופרכת ונסתרת על ידי כלל הראיות שהובאו לפני.

     

75. למען הסר ספק אוסיף על האמור כי הנתבע 3 גם לא הוכיח כי רכש זכויות מוגנות בדירה, בכל דרך אחרת על פי חוק הגנת הדייר, ובכלל כך כי שילם למשל דמי שכירות, כך שהטענה נותרה כטענה בעלמא.

     

76. אני דוחה אפוא את הטענה כי הנתבע 3 רכש זכויות מוגנות בדירה.

     

     

    מועד מסירת החזקה בדירה

     

77. משקבעתי כי הנתבע 3 לא היה אלא בר רשות מכללא בדירה וכי זו בטלה במועד ההודעה ומשקבעתי כי גם אינו דייר מוגן בה, אין מנוס מלהורות לו לפנותה.

     

    לצורך האמור יש לקבוע את מועד המסירה.

     

78. בהקשר זה לא ניתן להתעלם מכך שעד מועד ההודעה ביום 13/11/13 לא ידע הנתבע 3 אודות ההליכים אותם מנהלים הנתבעים 1 ו-2 למכירת הדירה ואשר כרוכים גם בדרישה כי יפנה אותה.

     

    עוד יש לזכור כי התובעים בחרו שלא לנקוט כנגד הנתבע 3 בהליכים כלשהם לפינויו מהדירה הגם שהודע להם כי הוא המחזיק בה והותירו עניין זה לטיפולם של הנתבעים. בהקשר זה יש לזכור כי הנתבעים יכולים היו לנסות לדבר על ליבו של הנתבע 3, אולם כי כפי שכבר קבעתי רק התובעים יכולים היו לנקוט בהליכים משפטיים לשם אכיפת הפינוי.

     

79. משכך יש מקום לאזן בין הזכויות הקנייניות של התובעים לבין זכויותיו של הנתבע 3, לכל הפחות לקבלת פרק זמן סביר להתארגנות.

     

    בהקשר זה יפים כמובן דבריה של כב' השופטת א' חיות בע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה [פורסם בנבו] (19/2/12) (פסקאות 10-13) לפיהם:

     

    "השאלה הנשאלת היא האם עומדת לבעל הקניין במקרקעין זכות מוחלטת מכוח סעיפים 16 ו-21 לחוק [חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. כ.ה] לקבלת סעד אשר ישיב את המצב לקדמותו ויחזיר לידיו את החזקה במקרקעין, וזאת ללא כל מנגנון מאזן המביא בחשבון גם אינטרסים של הפולש ושיקולים של צדק והגינות?

     

    11.עקרון תום הלב מעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ומכוח הוראת סעיף 61(ב) לחוק נפרש עקרון זה על פני החקיקה האזרחית כולה. על החובה לפעול בתום לב ועל היקף פרישתה במשפט הישראלי, עמד בית המשפט לא אחת בציינו כי זוהי "אחת מאותן דוקטרינות כלליות החלות בכל תחומי המשפט ... על פיה, כל בעל זכות (במובנה הרחב) צריך להפעיל את זכותו בתום לב."

    ....

    אכן, ההגנה על הקניין מפני פגיעה יש לה מעמד חוקתי... . יחד עם זאת, בעלים של נכס ובכלל זה נכס מקרקעין, אינו נהנה מאוטונומיה מוחלטת בבואו להגן על החזקתו בנכס ואין לו זכות בלתי מסויגת ל"שרירות בעלים"... . יתכנו, אפוא, מקרים שבהם מכוח עקרון תום הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה על-ידי הזולת... .

    ...

    12 ... הצורך בהחלת עקרון תום הלב על מקרה נתון נבחן באמת מידה אובייקטיבית. לכן, "אין נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע-לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם 'הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, כפי שבית המשפט מבין אותם מעת לעת'"... . ובמילים אחרות, בעל-דין המבקש לעמוד על זכויותיו מחויב מכוח עקרון תום הלב לעשות כן באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיותיו המוצדקות ובהסתמכותו הסבירה של הצד האחר... .

    ....

    13. אכן, נוכח השיקולים השונים הניצבים אלה מול אלה בסוגיה שבפנינו, הובעו גישות שונות באשר להיקף שיקול הדעת המסור לבית המשפט בבואו להגן על זכות הקניין. עם זאת, גרעין ההלכה לפיה ההגנה על זכות הקניין כפופה לעקרונות של צדק, הגינות ותום לב, קנתה אחיזה איתנה בפסיקה ואין עליה עוררין... ."

     

    יפים בהקשר זה גם דבריו של י' ויסמן בספרו דיני קניין-בעלות ושיתוף (תשנ"ז), 45 לפיהם:

     

    "מכיוון שאין הבעלות מוחלטת עוד, ותוכנה נקבע בכל מקרה על-ידי שקילת האינטרס של הבעל לעומת האינטרס של שכניו ושל הציבור, מתחייבת מכך מעורבות רבה על-ידי בתי המשפט, המופקדים על מציאת האיזון הנאות שבין בעלי האינטרסים השונים".

     

80. בבואי לערוך את האיזון הנדרש ותוך שאני נותנת דעתי לזכויות כלל הצדדים, אני מוצאת לאפשר לנתבע 3 פרק זמן 6 חודשים לצורך ההתארגנות לפינוי הדירה. בהקשר זה אציין כי חרף מועד ההודעה, אשר הותיר בידי הנתבע 3 כביכול פרק זמן של קרוב לארבע שנים להתארגנות זו, יש ליתן משקל גם לעובדה לפיה האמין בהגנתו וסבר כי לכל הפחות יש סיכוי כי הבקשה לפינויו מן הדירה, תידחה. משכך נכון להתחיל מניין זה ממועד מתן פסק הדין.

     

81. במידה מסוימת מתיישבת קביעתי זו גם עם הסכמת הצדדים על פיה ידחה מועד הפינוי בשישה חודשים במצב דברים בו יהיה צורך בנקיטת הליכים משפטיים לפינוי (כאמור בסעיף 1 להסכם הפינוי).

     

82. עם זאת מועד זה יהיה כרוך, כפי שיפורט עוד להלן, בתשלום דמי שימוש ראויים.

     

83. אני קובעת אפוא כי על הנתבע 3 לפנות את הדירה ולמסור אותה לתובע 1, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, לא יאוחר מיום השיב לתובע 2 שהוא בעלים של הדירה, את הדירה וזאת לא יאוחר מיום 4/3/18.

     

     

    תשלום דמי שימוש ראויים

     

84. בכתב התביעה עותרים התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 10,000 ₪ החל מיום 25/6/12 ועד יום 31/1/14 ובסך כולל של 190,000 ₪ והחל מיום 1/2/14 ועד מועד הפינוי בפועל בסך של 10,000 ₪ לחודש.

     

85. הנתבעים מבקשים לדחות דרישה זו.

     

86. בהינתן כלל קביעותיי עד כה, ובכללה הקביעה לפיה היה הנתבע 3 בר רשות מכללא בדירה על מועד ההודעה, אין מקום לחייב בתשלום דמי שימוש ראויים, אלא ממועד זה, שכן אין המדובר ב"תכנית חיסכון", אלא אך בהחזר המגיע לתובע 1 למן המועד בו החזיק הנתבע 3 בדירה ללא זכות שהיא.

     

87. על האמור יש להוסיף כי התובעים לא הגישו כל ראיה אשר תתמוך בשיעור דמי השימוש הראויים המבוקשים. עוד אוסיף בהקשר זה כי דומני שהפריזו בדרישתם.

     

88. משכך ובהינתן כי מדובר בדירה בת 89 מ"ר ובה 3 חדרים, הנמצאת במרכז העיר תל אביב, אני קובעת על דרך האומדנא את דמי השימוש הראויים בסך של 6,000 ₪ לחודש.

     

89. לתשלום דמי השימוש הראויים יהיה זכאי התובע 1, שהדירה הינה בבעלותו.

     

90. אני מחייבת אפוא את הנתבע 3 לשלם לתובע 1 סך של 6,000 ₪ לחודש החל מיום 13/11/13 ועד מועד הפינוי בפועל, ביום 4/3/18 (תקופה של 51.5 חודשים) סך כולל של 309,000 ₪.

     

91. אבהיר כי בהינתן שהנתבע 3 הוא שהחזיק בדירה, ללא זכות שהיא, ממועד ההודעה, הרי שאני מוצאת לחייב אך אותו בתשלום זה.

     

92. משקבעתי כי הנתבע 3 והוא לבדו יחויב בתשלום דמי השימוש הראויים, אין מקום לדון בהודעת צד ג' אשר הוגשה כנגדו על ידי הנתבעים 1 ו-2 והיא נדחית.

     

93. מובן כי ככל שהנתבע 3 יפנה את הדירה קודם ליום 4/3/18, הרי שיש להחסיר מן הסך הנזכר, סך של 6,000 ₪ לכל חודש שיקדים את מועד המסירה.

     

     

    חובת הנתבעים 1 ו-2 על פי הסכם המכר והסכם הפינוי

    התביעה לפיצוי מוסכם והתביעה שכנגד

     

94. כפי הנזכר לעיל קובע הסכם המכר (בסעיף ה-"והואיל" השביעי בו) כי:

     

    "והואיל: והמוכר הצהיר, כי לפי מיטב ידיעתו הנכס נמצא בהחזקתו של מר נוריאל נוריאלי ו/או אחרים (להלן: "המחזיק"), וכי הנכס נמכר ויימסר לקונה כשהוא מוחזק על ידי המחזיק הנ"ל ו/או כל מחזיק אחר ובמצבו הקיים כפי שהוא (AS IS) מבחינת מצבו הפיסי ומצב ההחזקה בו, או כפי שיהיה, במועד המסירה הקבוע בהסכם זה, ולא תהיה לקונה כל טענה כלפי המוכר בעניין זה, והקונה מאשר שהדבר הובא לידיעתו מראש וידוע לו ומוסכם עליו".

     

95. סעיף 40 להסכם המכר קובע כי:

     

    "הקונה יהיה האחראי הבלעדי לפינוי כל מחזיק וחפץ שיהיו מצויים בנכס – אם יהיו מצויים – במועד המסירה או לאחריו, על כל המשתמש מכך, והמוכר יהיה חופשי לחלוטין מכל התחייבות כלפי הקונה למסירת הנכס לקונה כפנוי ו/או לפינוי הנכס מכל מחזיק ו/או חפץ שיהיו מצויים בנכס – אם יהיו מצויים – במועד המסירה או לאחריו".

     

96. סעיף 1 להסכם הפינוי קובע (כפי הנזכר לעיל) כי:

     

    "המחזיקים (כזכור, הנתבעים 1 ו-2 – כ.ה) מתחייבים לפנות את 3 הדירות מכל דייר או חפץ או אדם בהקדם האפשרי, ולמסור החזקה הייחודית והבלעדית בדירות לקונים, לא יאוחר מיום 31.12.12. להלן: "מועד המסירה". מוסכם כי במקרה שיתקיים הליך פינוי משפטי בעניין פינוי איזה מהדירות אזי מועד הפינוי יוארך ב-6 חודשים נוספים".

     

97. סעיף 2 להסכם הפינוי קובע כי:

     

    "... מוסכם כי בגין פינוי הדירה השלישית תועבר למחזיקים יתרת התמורה בסך 225,000 ₪".

     

98. סעיפים 3 ו-4 להסכם הפינוי קובעים כי:

     

    "3. בתמורה לפינוי הדירות כאמור ומסירת החזקה בהן כמפורט לעיל לקונים, ישלמו הקונים למחזיקים סך של 625,000 ₪ (שש מאות עשרים וחמישה אלף ₪).

    הסכום האמור יופקד בנאמנות במעמד חתימת הסכם זה אצל עו"ד ד"ר אפרים אליגולא במשותף עם עו"ד ברק מלכית (להלן: "הנאמנים") בחשבון נאמנות שיפתח על שמם לטובת הנהנים, המחזיקים. התשלום הזה ישולם במעמד חתימת הסכם זה בשיק לפקודת ב"כ המחזיקים ערוך ליום 6.3.12. ב"כ הצדדים יפעלו ביחס לפיקדון הנאמנות, בהתאם לקבוע, להלן.

     

    4. עם חתימת פרטיכל מסירת חזקה ובכפוף לפינוי הדירות כאמור, יעבירו הנאמנים את התמורה לידי המחזיקים".

     

99. סעיף 6 להסכם הפינוי קובע כי:

     

    "מוסכם ומוצהר כי:

    • בכל מקרה שהקונים יפרו איזו מההתחייבויות בהסכם זה, אזי הם מוותרים בזה על כל זכות בדירות והם יעבירו את מלוא זכויותיהם בדירות לידי הקונים (כך במקור – כ.ה) במחיר הרכישה בהם קנו את הדירות ממנהל העיזבון.

    • בכל מקרה שהמחזיקים יפרו איזה מחיוביהם עפ"י הסכם זה, ישלמו לקונים פיצוי מוסכם, קבוע, כנה ומוערך מראש בסך 200,000 ₪ (מאתיים אלף ₪)."

       

100. עינינו הרואות אם כן כי התובעים התחייבו לשלם לנתבעים 1 ו-2 את מלוא הסך של 625,000 ש"ח ובכללו את יתרת התשלום, לאחר קבלת הדירה שלישית.

      

     הסיבה שבשלה הסכימו התובעים לשלם לנתבעים 1 ו-2 סכום זה, בין בשל העובדה כי האחרונים ויתרו על זכות הראשונים בהתמחרות (כטענתם) ובין בשל פינוי הדירות בפועל (כטענת התובעים; וראו לעניין זה עדות התובע 2 בפרוטוקול הדיון מיום 13/11/16 עמ' 87), אינה רלוונטית – ובהקשר זה אף התובע 2 מסכים כי בהסכמתו לתשלום זה למעשה רצה לחסוך לתובעים זמן והתדיינות בתהליך רכישת הדירות (פרוטוקול הדיון מיום 20/11/16 עמ' 33-36) – שכן כך או אחרת הנתבעים ויתרו על זכות הראשונים וכן עשו את הדרוש (וככל יכולתם וסמכותם) למסירת הדירות לתובעים.

      

     לא למותר להוסיף בהקשר זה כי ממילא הביאו הצדדים בחשבון, הגם שסיכמו על תשלום זה, כי יתכן ויעלה הצורך בנקיטת הליכים משפטיים לפינוי איזו מן הדירות.

      

101. על כל פנים ואם נתקדם בנתונים העובדתיים הרי שאין מחלוקת כי יתרת התשלום הועברה, בהתאם להוראות הסכם הפינוי לב"כ התובעים דאז, עו"ד אליגולא (וראו גם עדות הנתבע 1 בפרוטוקול הדיון מיום 12/12/16 עמ' 99). עם זאת סכום זה הושב לתובעים (וראו עדות התובע 2 בפרוטוקול הדיון מיום 20/11/16 עמ' 29) לאחר שהדירה נותרה בחזקת הנתבע 3.

      

     לאחר האמור נותרו הצדדים חלוקים בשאלת זכותם של התובעים לקבלת הפיצוי המוסכם (וראו: נספחים 3-6 לכתב התביעה שכנגד; עדות הנתבע 1 בפרוטוקול הדיון מיום 12/12/16 עמ' 93) ובשאלת זכותם של הנתבעים 1 ו-2 לקבל לידיהם את הדירות כנגד תשלום מחיר הרכישה.

      

102. דומני כי שני הצדדים הרחיקו לכת בטיעוניהם, לא כל שכן בדרישותיהם בעניין זה.

      

103. עובדה היא, כעולה מן ההסכמים, שכבר נדונו לעייפה, כי גם התובעים ידעו ששלוש הדירות תפוסות (וראו גם עדות התובע 2 בפרוטוקול הדיון מיום 13/11/16 עמ' 83) וכי הצדדים היו ערים לאפשרות כי יידרשו לנקוט בהליכים משפטיים כדי להשלים את פינוין (וראו גם, שם, עמ' 85). בתוך כך אף הסכימו כי במקרה זה יידחה מועד המסירה.

      

     מכלל זאת, כפי שכבר קבעתי למעשה לעיל, אין להסיק כי הנתבעים 1 ו-2 לקחו על עצמם את ההתחייבות להשלים את הליך פינויו של הנתבע 3 או של מאן דהוא אחר מן הדירות.

      

     הנתבעים 1 ו-2 התחייבו לפעול לצורך הפינוי, אולם משלא עלה בידם לעשות כן בדרכי שלום, רק התובעים יכולים היו לנקוט בהליכים המשפטיים הדרושים על מנת לכוף את הנתבע 3 לסלק ידו מן הדירה.

      

     התובעים התמהמהו טרם שפתחו בהליכים אלו, הגם שידעו, עוד בשנת 2012, כי הנתבע 3 עומד במריו (וראו עדות התובע 2 בפרוטוקול הדיון מיום 20/11/16 עמ' 27).

      

      

104. בהינתן כל אלה אני סבורה כי התובעים הם שמנעו למעשה את קיום הסכם המכר עד תום ומשכך כי בוודאי אין הם זכאים לפיצוי המוסכם, או לפיצוי בגין עגמת נפש ונזקים ממוניים (נזקים שכשלעצמם ממילא לא הוכחו).

      

     עם זאת ובהינתן כי מרביתה של העסקה הושלמה, אין גם מקום להורות על השבת הגלגל לאחור, כדרישת הנתבעים 1 ו-2 בתביעה שכנגד. לא כל שכן, כאשר ניתן היה לצפות שלא ייקחו את הנתבע 3 כמובן מאליו כפי שעשו, וכי לכל הפחות יידעו אותו בזמן אמת בדבר הליכי המכר, כך שכלל הצדדים ידעו טוב יותר מול מה הם עתידים להתמודד.

      

     כך למעשה גם בהינתן פסק הדין על פיו תפונה הדירה וכפי שאורה מיד, גם תשולם יתרת התשלום.

      

105. מכלל הטיעונים דנן, אני מקבלת אפוא את דרישת הנתבעים 1 ו-2 ומורה לתובעים לשלם לנתבעים אלו, כנגד מסירת החזקה בדירה, כפי שנקבע לעיל, סך של 225,000 ₪. סכום זה יפקידו התובעים כבר עתה בידיהם הנאמנות של באי כוחם (באי כוח התובעים והנתבעים 1 ו-2 במשותף).

      

     לסכום זה יתווספו ריבית והצמדה בשיעור הקבוע בחוק. בעניין זה אבהיר כי אין מקום לגרום לנתבעים 1 ו-2 חסרון כיס, שעה שהתובעים הם שהתמהמהו בנקיטת הפעולות המידיות וההכרחיות שנדרשו לשם אכיפת הנתבע 3 לפינות את הדירה.

      

      

     סוף דבר

      

      

106. הנתבע 3 היה בר רשות מכללא בדירה ורשות זו פקעה ביום 13/11/13.

      

107. הנתבע 3 לא רכש זכויות מוגנות בדירה ואיננו דייר מוגן בה.

      

108. על הנתבע 3 לפנות את הדירה ולהשיב את החזקה בה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, לתובע 1, לא יאוחר מיום 4/3/18.

      

109. על הנתבע 3 לשלם לתובע 1 דמי שימוש ראויים בסך של 309,000 ₪ בגין התקופה שמיום 13/11/13 ועד יום 4/3/18. ככל שיקדים לפנות את הדירה ינוכה מסך זה, סך של 6,000 ₪ בגין כל חודש בו יקדים למסור את הדירה לתובע 1.

      

110. התביעה שהוגשה כנגד הנתבעים 1 ו- 2 נדחית וכפועל יוצא נדחית גם ההודעה לצד ג' שהוגשה על ידם.

      

111. התביעה שכנגד מתקבלת בחלקה.

      

112. עם פינוי הדירה ומסירתה לתובע 1, ישלמו התובעים לנתבעים 1 ו-2 סך של 225,000 ₪ כאמור בהסכם הפינוי בתוספת ריבית והצמדה כחוק.

      

113. התובעים ישלמו לנתבעים 1 ו-2 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 25,000 ₪.

      

114. הנתבע 3 ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 25,000 ₪.

      

115. כלל הסכומים (למעט הסך של 225,000 ₪ שישולם אך כנגד קבלת החזקה בדירה) ישולמו בתוך 45 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.

      

116. למען הסר ספק על הנתבע 3 לשלם מראש גם את דמי השימוש הראויים בגין התקופה שממועד היום ועד מועד המסירה, וזאת על מנת להבטיח כי התובע 1 לא ימצא עצמו בפני שוקת שבורה בעניין זה. היינו לא יעמוד במצב בו ניתנה לנתבע 3 עוד מחצית השנה להחזיק בדירה ללא תמורה.

      

     מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים העתק פסק דין זה, כחוק.

      

     ניתן היום, י' אב תשע"ז, 02 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.