חבקוק ואח' נ' שבח ואח'

תביעה לאכיפת הסכם למכר דירה.

רקע וכתבי הטענות

1. התובע (להלן: אריה) הגיש תביעה כנגד הנתבע מס' 1 (להלן: יצחק) וגם הנתבעת מס' 2 שהינה אחותו של יצחק (להלן: אורלי).

    

2. בכתב התביעה נטען, כי שמעון וחנה קדוש ז"ל היו הבעלים בזכויות החכירה בדירה מס' 6 מרח' התורן 22א בחיפה, והידועה כתת חלקה 20, חלקה 18 בגוש 11672 ואשר עדיין רשומה בפנקס המקרקעין ע"ש רשות הפתוח (להלן: הדירה). יצחק ואורלי הינם היורשים במשותף של הזכויות בדירה זו מכח הסכם לחלוקת העזבונות של המנוחים שמעון וחנה קדוש ז"ל, אשר נחתם ביום מיום 17.11.91.

    

3. עוד נטען, כי ביום 26.5.10 נפגשו יצחק ואריה בנוכחות אדם נוסף בשם חיים חן אפרגן (להלן: חיים או העד) , ובפגישה זו יצחק הציע לאריה קניית הזכויות בדירה אשר מוזנחת מזה שנים. בו ביום, לאחר ביקור בדירה, שני הצדדים ניהלו מו"מ והגיעו לידי הסכמות אותן העלו בכתב יד על הכתב (להלן: ההסכם), כלהלן:

    

    

     "26.5.10

    הסכם על רכישת דירה ברח' התורן 22/א קומה 3

   מצד ימין חיפה שכ' עין הים בסך 40,000 $ יציג

   המוכר יצחק שבח ת.ז XXXXXXX אצל 40 טירת הכרמל

   הקונה אריה חבקוק ת.ז XXXXXXX  רמב"ם 42/7 טירת הכרמל

   כל החובות של הדירה יקוזזו מהסכום"

    

   בסוף המסמך מופיעות חתימות שני הצדדים ופרטי העד, לרבות שם ומספר ת.ז, ללא חתימתו.

    

   באותו מעמד נערך ונחתם נספח להסכם (להלן: הנספח) בעניין הסכומים ששולמו, וזו לשונו:

    

   "26.5.10

   יצחק שבח קיבל 10,000 ₪ מזומן

   ו-2 צקים של 14,000

   צ'ק 1 מס' 0050221     7,000

   צ'ק 2 מס' 0050223    7,000"

    

    בסוף מסמך זה שתי חתימות, חתימה הנחזית כחתימת העד וגם חתימתו של יצחק.

    

4. אריה מסביר בתביעתו, כי לפני חתימת ההסכם יצחק מסר כי גם אורלי הביעה את הסכמתה למכירת זכויותיה כפי ההסכם המתגבש; ומיד לאחר חתימת ההסכם והתשלום החלקי אריה קיבל לידיו את החזקה בדירה.

    

5. כפי נספחי התביעה, ביום 7.6.10 שני הצדדים, אריה ויצחק, הגיעו למשרדו של עו"ד ושמו ענאן עטשי (להלן: עו"ד עטשי), שם יצחק חתם על מסמך נוסף אשר תוכנו הינו:

    

   " ייפוי כחה והרשאה

   אני הח"מ שבח יצחק ת.ז XXXXXXX  ממנה בזאת את אריה חבקוק ת.ז XXXXXXX רח' רמב"ם 42/7 טירת הכרמל כדלקמן:

    

   1. להופיע במקומי ברשויות המדינה למיניהם ולחתום בשמי ובמקומי על כל מסמך ו/או טופס ו/או הסכם בנוגע לבית ברח' התורן 10/22א חיפה.

   2. לבצע את כל הפעולות הנחוצות והדרושות מול רשויות המדינה בשמי ובמקומי בנוגע לבית הנ"ל, לרבות עירייה, חב' חשמל, בזק, לשכת רישום המקרקעין.

   3. ייפוי כח זה ניתן בהסכמתי ומרצוני החופשי ונחתם בכתב ידי ביום 7.6.10."

       

      על המסמך (להלן: יפוי הכח) חתום יצחק בפני עו"ד עטשי שאשר את החתימה.

       

6. בסמוך לאחר מכן אריה פנה לעירייה ושלם סך 29,882 ₪ על חשבון החובות שרבצו על הדירה ובכך הדירה חוברה בשנית לרשת המים. מיד לאחר מכן, כך טען אריה, הוא החל משפץ ומכשיר את הדירה למגורים והשקיע זמן, עבודה וכספים רבים. לאחר השלמת השיפוצים אריה עבר להתגורר בדירה, ובה מתגורר עד היום.

    

7. כפי שנטען בסע' 20 ו-21 לכתב התביעה, בסמוך לפני הגשת התביעה יצחק ואורלי פנו לאריה וטענו "כי הנכס בכלל בבעלותם ולפיכך, עליו להתפנות מהנכס" (סע' 20). גם לאחר שהסביר לשניהם כי נערך הסכם מחייב ובעקבותיו הוא השקיע רבות בדירה "המשיכו בתעוזה הנתבעים ו/או מי מטעמם לדרוש את סילוקו של התובע מהנכס"(סע' 21).

    

8. לאור כל האמור לעיל אריה עתר למתן סעד לפיו יקבע שהינו הבעלים למלוא הזכויות בדירה; לחילופין כי רכש את חלקו של יצחק ועקב כך להורות על פירוק השיתוף בדירה. לחילופי חילופין טען, כי הינו זכאי להשבה ולפיצויים מאת יצחק ואורלי.

    

9. עם התקדמותו ההליכים אריה הודיע כי הוא חוזר בו מרוב הסעדים ומתמקד אך בסעד של אכיפת ההסכם. בהמשך הוא גם קיבל את המלצתי והסכים כי התביעה נגד אורלי תימחק, משכך ניתן פס"ד חלקי בגדרו הוריתי על מחיקת התביעה כנגד הנתבעת אורלי.

    

10. לעיל עמדתי על גרסתו של אריה כאשר מנגד יצחק סומך על גרסה שונה. יצחק מאשר בסע' 28-38 להגנתו כי ביום 26.5.10 הוא נפגש עם אריה בנוכחותו של העד חיים; אף לא הכחיש כי באותו מפגש גילה את רצונו למכור את זכויותיו בדירה, והוסכם כי תמורת תשלום בסך 40,000 $ הוא נכון למכור את הזכויות לאריה. יצחק גם מאשר כי עסקינן במחיר הנמוך יחסית ממחיר השוק באותם הימים שעמד על סך כ-47,000 $ - 50,000 $, אולם ההנחה בתמורה נעשתה מפאת מצבה המשפטי המורכב של הדירה.

     

11. למרות האמור, יצחק טוען בהגנתו שאין להתייחס למסמך עליו חתמו הצדדים כהסכם מחייב אלא אך כזכרון דברים או הסכם מוקדם וכחלק מהמו"מ שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב. הינו, כך טוען יצחק, לכל היותר שלב מקדמי לקראת חתימת הסכם פורמאלי ומחייב בעתיד שלא נערך וממילא לא נחתם.

     

12. חיזוק לדבריו שלעיל, יצחק ממשיך ומסביר שבמקביל לחתימה על ההסכם הוסכם בע"פ בין הצדדים כי עד אשר יגובש הסכם מחייב בינתיים הדירה תושכר לאריה תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 2,000 ₪; מכאן, כך נטען, הסכום שקיבל ביטוי בנספח על סך 24,000 ₪, הינו בפועל דמי השכירות למשך השנה הראשונה.

     

13. יצחק לא הכחיש את תשלום הסכום לסילוק החוב לעירייה, אך הבהיר כי עסקינן אך בדמי רצינות שכל תכליתם לוודא כי אריה הינו רציני בכוונתו לנהל מו"מ לרכישת זכויותיו בדירה, ולא מעבר לכך.

     

14. לגישת יצחק הראיה לכך שעסקינן במסמך שאינו מחייב, היא העובדה שחודשיים לאחר החתימה שניהם נפגשו במשרדו של עו"ד (בשם סויסה מטירת הכרמל) ואיתו התייעצו לקידום העסקה. באותו מעמד, כך נטען, עו"ד סויסה הבהיר לשניהם כי הפעולות להעברת ורישום הזכויות על שם יצחק כרוכות במהלכים מורכבים והתוצאה אינה וודאית, כן המליץ לאריה שלא להשלים את הרכישה. בשלב זה, כך טען יצחק, המהלכים הופסקו ואריה המשיך להתגורר בשכירות. כן נטען, כי יצחק פנה רבות לאריה לתשלום דמי השכירות זאת בחלוף השנה הראשונה, אך פניותיו כולן נפלו על אוזניים ערלות.

     

15. זו הייתה גרסתו של יצחק, ועל יסוד גרסה זו טען כי לא נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, כן לחילופין אי תשלום חלק נכבד מהתמורה מהווה בפועל הפרה יסודית להסכם שמצדיקה את ביטולו. בהקשר זה יצויין כי יצחק אשר כי מספר ימים לפני הגשת התביעה הוא פנה לאריה ובקשו לפנות את הדירה (סע' 38 לכתב ההגנה).

     

16. גם יצחק הגיש תביעה כנגד במסגרתה עתר לפנות את אריה מהדירה וגם לחייבו בתשלום דמי שכירות בסך 141,625 ₪.

     

     

    העדים

     

17. ניסיתי לא אחת להביא את הצדדים להבנות, אך לשווא. משכך, הוריתי לשניהם להגיש את תצהירי עדיהם, כן נקבע מועד לחקירת המצהירים.

     

18. אריה הגיש את עדותו הראשית בתצהיר; תצהיר עו"ד ענאן עטשי שערך ואשר את יפוי הכח; תצהירו של שכן בשם זידאן עאוני המתגורר בדירה סמוכה לדירה בה עסקינן (להלן: השכן זידאן), וגם צרף לתצהירו חו"ד שמאית שבגדרה הוערך שוויה של הדירה נכון להיום בסך 730,000 ₪.

     

19. אריה גם עתר בבקשה להזמנת שני עדים נוספים, את חיים החתום כעד על הנספח ועדה נוספת בשם שושנה עזריאל אשר לטענת אריה היתה עדה לשלבים הראשוניים של המו"מ שהתנהל בין הצדדים, בקשה לה נעתרתי. מנגד יצחק הסתפק בהגשת תצהירו בלבד.

     

20. בשלב ההוכחות התייצבו ונחקרו נגדית אריה והשכן זידאן וגם יצחק. תצהירו של עו"ד עטשי שהוגש כאמור מטעם אריה התקבל בהסכמה ללא חקירה נגדית, ואילו אריה החליט לוותר על יתר העדים שלא התייצבו.

     

21. בתום הדיון ניתן צו להגשת סיכומי הצדדים בכתב.

     

    תמצית סיכומי הצדדים

     

22. אריה פתח את סיכומיו בהדגישו כי תביעה זו הוגשה בתגובה לניסיון יצחק חסר תום הלב לבטל את ההסכם.

     

23. אריה בסיכומיו חזר וסקר את העובדות. הוא טען, כי בפועל נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, והראיה לכך שיצחק עצמו במסגרת חקירתו הנגדית אשר כי מכר את זכויותיו בדירה. חיזוק לכך ניתן גם למצוא בעובדות שמיד לאחר החתימה החזקה בדירה הועברה לידיו שאף שלם חלק לא מבוטל מהתמורה המוסכמת, באמצעות סילוק חובות הארנונה וגם לידי יצחק, כן השקיע סכום נכבד בשיפוץ הדירה. אריה חדד בסיכומיו שהטענה כי התשלום לידי יצחק הינו בגין דמי השכירות אין בינה לבין האמת ולא כלום, היא נוצרה אך בגדרי הליך זה ומעידה על חוסר תום ליבו של יצחק.

     

24. אריה מסביר, כי עד כה לא שלם את יתרת התמורה משום שיצחק לא קיים את חלקו בהסכם. בין הצדדים הוסכם, כך נטען, כי יצחק יקדם את רישום הזכויות על שמו ועם השלמת מהלך זה אריה יעביר לידיו את אשר לא שולם; אלא שיצחק ישב בחיבוק ידיים והתעלם מחובתו זו. נטען, כי תימוכין לכך ניתן למצוא בתצהירו של עו"ד עטשי, אשר אישר כי אריה ניסה רבות להאיץ ביצחק לטפל ברישום הזכויות על שמו, אולם האחרון לא נענה לכל הפניות.

     

25. עסקינן בהסכם מחייב, ובמקרה זה אין אף סיבה לביטולו. מכאן, אריה ביקש כי ינתן סעד הקובע כי זכויותיו של יצחק בדירה הינן בבעלותו, ולחייב את יצחק לבצע את כל הפעולות המשפטיות לרישום הזכויות על שמו.

     

26. גישתו של יצחק שונה בתכלית. יצחק בדעה כי לא התגבש הסכם מחייב בין הצדדים משני טעמים. הראשון, משום שכניסת הסכם זה לתוקף היתה תלויה בהסכמתה של אורלי שלא ניתנה, היינו בשל תנאי מתלה. השני, משום העדרם של פרטים מהותיים בהסכם, והכוונה למועדי התשלום. עוד נטען, כי הזמן שחלף מאז החתימה על ההסכם, מבלי שנערך הסכם פורמאלי והעסקה לא קודמה בדיווח ורישום כדין, מעיד כי שני הצדדים זנחו את ההסכם, או לכל הפחות עסקינן בעובדות המחזקות את טענתו של יצחק כי מלכתחילה הצדדים לא נקשרו בהסכם מחייב.

     

27. לחילופין, יצחק טען, כי אריה הפר יסודית את ההסכם בכך שלא שילם חלק נכבד מהתמורה, והפרה זו מצדיקה את ביטול ההסכם. הגם במקרה זה שיקולי הצדק מטים את הכף לדחית התביעה לאכיפת ההסכם, הרי לא מתקבל על הדעת כי ביהמ"ש יכפה על אורלי שותפות בדירה עם אריה- שותפות שאף אינה רצויה.

     

28. מכל אלה ומשום חוסר תום הלב שדבק בהתנהלותו של אריה, יש לדחות את התביעה העיקרית, ולקבל את זו שכנגד תוך מתן הוראה לאריה לפנות את הדירה וגם לחייבו בדמי שימוש ראויים.

     

    דיון והכרעה

     

29. אמנם אריה עתר לאכיפת ההסכם, אך נראה כי בפועל הסעד המבוקש הינו פס"ד הצהרתי לפיו יקבע כי ההודעה לביטול ההסכם מצד יצחק חסרת כל נפקות ותוקף. הדבר אף התגלה בטיעוניו של אריה במסגרת סיכומיו. אמנם הוא חזר וטען לאכיפה אך באותה הנשימה הסביר כי התביעה הוגשה בעקבות פנייתו של יצחק לפינוי הדירה, פניה שלכאורה מגלמת בחובה הודעת ביטול, כפי שאפרט בהמשך הדברים.

     

30. מכל מקום, המחלוקות העיקריות שהתגלעו בין הצדדים הינן רבות, הן באשר לכריתת הסכם מחייב, להפרתו, לביטולו, ולמחלוקות אלו לרבות במישור העובדתי, אדרש להלן.

     

    האם הצדדים נקשרו בהסכם מחייב ?

     

31. כידוע מסמך שכותרתו "זכרון דברים" כמו גם הסכם מוקדם עשוי לחייב את הצדדים או להוות שלב הקודם לכריתת הסכם מחייב. כדי שמסמך כזה יחייב את הצדדים עליו לעמוד בשתי דרישות מצטברות- גמירות הדעת וגם המסוימות זאת בהתאם לסעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) (ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (להלן: עניין רמות ארזים); ככל שעסקינן בחוזה מקרקעין עליו למלא גם אחר דרישת הכתב המהותית הקבועה בסע' 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, (פסקה 6 בחו"ד של כב' השופטת ארבל בעניין רמות ארזים).

     

32. לעניין דרישת המסוימות נקבע, כי הסכם יקיים אחר דרישה זו גם אם אינו כולל חלק מהפרטים החיוניים לעסקה, אשר ככלל עשויים להיות שונים ממקרה לאחר בהתחשב במכלול הנסיבות (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 283, 288 (להלן: עניין רבינאי), כל זאת באם ניתן להשלים את החסר מכח הנוהג או הדין (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66).

     

33. יסוד גמירות הדעת ככלל נקבע מנקודת מבטו של האדם הסביר; הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מנוסח ההסכם, בהתחשב בהתנהגות הצדדים לפני, במהלך וגם אחרי עריכתו, (פסקה 9 בעניין ע"א 7193/08 עדני נ' דוד (להלן: עניין עדני) (18.7.09, פורסם במאגרים); כן ראו עניין רבינאי עמ' 286; ע"א 440/75 זנדבק נ' דנציגר, פ"ד ל 260, 257-268).

     

     

    ככל והצדדים התכוונו לערוך הסכם מאוחר, אזי גם בהתחשב בקשר והיחס (נוסחת הקשר) בין שני המסמכים (עניין רבינאי עמ' 288). חשוב להדגיש, כי מקום שנערך הסכם מוקדם והוכח כי הוסכם שיערך הסכם מפורט בעתיד, חזקה היא שהצדדים לא התחייבו להתקשר בהסכם המוקדם, אם כי חזקה זו ניתנת לסתירה, (ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146, 150; ע"א 62/78 זימלר נ' חברת מהנדס א. יניצקי בע"מ, פ"ד לב(3) 296, 303), ונטל הפרכתה הינו מנת חלקו של הצד הטוען כי ההסכם המוקדם או זכרון הדברים מחייבים (פסקה 24 בע"א 832/09 אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר (29.3.11, פורסם במאגרים).

     

34. עוד חשוב להזכיר, כי אף שעסקינן בשני תנאים נפרדים ועצמאיים אולם ביניהם קיימים קשרי גומלין :" לעתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה...מנגד היעדר מסוימות-בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי- עשוי להעיד על פגם בגמירות הדעת" (פסקה 9 בחו"ד כב' השופט פוגלמן בעניין עדני שלעיל). בין שני תנאים אלה, אם כך, קיים קשר הדוק. העדרו של פרט מהותי יכול וישלול את גמירות דעתם של הצדדים. גם אם ניתן להשלים פרט זה באמצעות מנגנוני ההשלמה, עדיין בהיעדר גמירות דעת לא נכרת הסכם מחייב. כך למשל, שעה שהצדדים גילו דעתם מפורשות או במשתמע להשלים בעצמם את החסר ( ע"א 614/98 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 771, 281; ע"א 825/79 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' שרה שוורצבורד, פ"ד לו(4) 197, 211-212); או למקרה ועסקינן בפרט או יותר שהצדדים יחסו להם חשיבות רבה ומיוחדת ולא הוסדרו במסגרת זכרון הדברים, זאת אף אם הם ניתנים להשלמה באמצעות התערבות שיפוטית: "יודגש: ניתן לקבוע שנכרת חוזה ולהשלים את הפרטים החסרים אך ורק כשמדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם – אגב בחינת מכלול נסיבות העניין – כי הצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה". פרטים שלא הושגה לגביהם הסכמה ושמסתברת יותר המסקנה שאילו הייתה מתעוררת מחלוקת לגביהם המשא ומתן לא היה מבשיל לכדי הסכם מחייב – יש לראותם כפרטים מהותיים. או אז יש לכבד את חופש הרצון של הצדדים שלא להתקשר בחוזה מחייב" (פסקה 14 בע"א 9247/10 אהרון רוזנברג ואח' נ' חיים סבן ואח' (להלן: עניין רוזנברג) (24.7.13, פורסם במאגרים) ראו גם : פסקה 21 בחו"ד של כב' השופט ד' ברק-ארז בע"א 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית ואח' (11.8.13, פורסם במאגרים). השלמה לא תעשה גם כאשר בין הצדדים קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת באשר לפרט או יותר החסרים (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682); ראו גם, פסקה 16 בחו"ד של כב' השופט פוגלמן בעניין עדני).

     

35. יצחק טען לא אחת שהסכם זה אינו מחייב בהיעדר מועדי התשלום נתון שאין בלתו לכריתתו של הסכם מחייב. כפי שהקדמתי הפרטים העיקריים עשויים להשתנות מעסקה לאחרת ובעניין עסקה במקרקעין מקובל כי הסכם שלם הוא הכולל בחובו את פרטי הצדדים, תיאור הנכס הנמכר, התמורה ומועדי התשלום והמסירה, אלא שעם חלוף זמן דרישה זו רוככה. כיום, גם בעסקת מקרקעין, מקובל שבקיומו של מפגש רצונות ניתן להשלים פרטים חסרים באמצעות הנוהג והדין (עניין רבינאי, עמ' 287). הדבר הינו נכון גם למקרה והצדדים לא התייחסו כלל למועדי התשלום: "להשקפתי, אין מקום לקבוע באופן קטגורי וגורף כי מועד התשלום – שעליו נסבה עיקר המחלוקת בענייננו – לעולם יהיה מהותי, ושאי-הסכמה עליו מלמדת מניה וביה על היעדר מסוימות. גם תנאי זה ניתן להשלמה מכוח דין או נוהג (סעיף 26 לחוק החוזים), ובנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר תנאי העסקה. נוסף על כך, סעיף 41 לחוק החוזים וסעיף 21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 קובעים מנגנונים להשלמת חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, ובית משפט זה לא נמנע מלהשלים את מועדי התשלום משהוכח כי לא דובר בתנאי מהותי שהצדדים התכוונו להסכים עליו ביניהם בעתיד" (סע' 14 בחו"ד של כב' השופט פוגלמן, בעניין רוזנברג).

36. איני מקבל את עמדת יצחק שהצדדים התכוונו לערוך הסכם פורמאלי בעתיד שבגדרו יתייחסו לכלל הפרטים החסרים וביניהם גם מועדי התשלום. אף שיצחק הינו נתבע אלא שזו טענת הגנה המקדמת את עניינו ונטלי השכנוע והראיה בהוכחתה רובצים לפתחו. לבד מדבריו יצחק לא הציג אף ראיה מחזקת. עסקינן בפועל בעדות יחידה של בעל דין שאין בצידה, כפי שהקדמתי, אף ראיה מסייעת גם לא ניתן לאתר נימוקים מיוחדים שיטו את הכף לקבלתה.

     

    לא זו אף זו, יצחק לא הוכיח טענה זו גם משום שהתנהלותו נגועה במחדל משמעותי. יצחק אשר כי בשלבי המו"מ היה מעורב לפחות העד חיים (סע' 3-5 לתצהירו) שאף חתום על הנספח. למרות זאת, יצחק לא ראה להזמין עד זה שיכל לאשש את גרסתו לו זו תאמה לאמת. אריה הזמין עד זה מטעמו ואפשרי כי יצחק ראה עצמו כפטור מהזמנתו, אלא שבסוף הישיבה שיועדה לשמיעת ראיות ומשום שהעד לא התייצב אריה ויתר על העדתו ולא הייתה כל מניעה כי דווקא יצחק יעמוד על קיום דיון נוסף לשם שמיעת גרסתו של עד זה, בקשה שלו הוצגה יש להניח הייתה נענית בחיוב.

     

    ועוד, בענייננו קיימות אינדיקציות רבות ומגוונות שתומכות בגישתו של אריה כי הצדדים התכוונו לתת תוקף מחייב להסכם. בין השאר, העובדה שהצדדים ראו להכתיר את המסמך בכותרת "הסכם"; חתימתם על מסמך זה; חתימתו של עד על הנספח; העדר כל זכר לכוונה עתידית לערוך הסכם פורמאלי או לנהל מו"מ להשלמת החסר; אף העובדה שלא נכלל במסמך כל סעיף המאפשר למי מהצדדים לחזור בו מהמוסכם או המכפיף את תוקפו להתקיימות תנאים נוספים תומכת במעמת אריה, (פסקה 16 בעניין רוזנברג ע"א 9247/10).

     

    מעבר לאמור, ניתן למצוא סיוע של ממש בכך שעם חתימת ההסכם שולמו כספים לידיו של יצחק כחלק מהתמורה ואריה, כפי שהוסכם, סילק חלק נכבד מהחוב שרבץ על הדירה בגין מיסים עירוניים שלא שולמו שנים, (הלכת רבינאי, עמ' 288). בהקשר זה אוסיף, כי טענתו של יצחק שהצדדים נקשרו בחוזה שכירות בע"פ והתשלום שהתקבל הינו בגין דמי שכירות, הינה מנותקת מהאמת. נוסף לכל האמור, טענה זו לא מתיישבת עם הכתוב בהסכם, אין לה זכר בנספח ויצחק כשל בהוכחתה.

     

    אף בהמשך יצחק חתם על מסמך שהוכתר "יפוי הכח והרשאה" שהינו גורף ומסמיך את אריה לחתום בשמו ולבצע כל פעולה ביחס לדירה בפני כל גורם אפשרי לרבות העיריה, חברת החשמל, בזק וגם לשכת רישום המקרקעין. עסקינן בהצהרת כוונות מפורשת וחדה המעידה כי יצחק גמר אומר בדעתו להתקשר בהסכם מחייב עם אריה ובכך לעביר לו את מלוא זכויותיו בדירה.

     

    גם הסתמכותו של אריה על ההסכם שבאה לידי ביטוי בסילוק חוב הארנונה וגם בהשקעתו בדירה, מעידה אודות כוונותיהם המגובשות של שני הצדדים (פסקה 2 בחו"ד של כב' השופטת ברק-ארז בעניין רמות ארזים). הצדדים תמימי דעים כי הדירה הייתה נטושה ועזובה למשך שנים ואריה השקיע בה רבות כדי להכשירה למגורים דבר שגם זכה לחיזוק בעדותו של העד זידאן. השקעה זו בדירה אף תומכת בעמדת אריה ומלמדת כי הצדדים אכן התכוונו ליתן להסכם תוקף מחייב.

     

    והעיקר הוא, שיצחק הודה בפניי לא אחת, כי הסכים למכור את זכויותיו לאריה תמורת הסכום הנקוב בהסכם (עמ' 9, ש' 2-3 מיום 6.4.17); אף אשר כי הוא היה היוזם והמציע (עמ' 14, ש'21) ומסר בזו הלשון:" אני מכרתי את חלקי שלי" (עמ' 14, ש' 34).

     

37. כוונתם של הצדדים הייתה, אם כך, להתקשר בהסכם מחייב ובמקרה זה ניתן להשלים את החסר בדרישת המסוימות באמצעות הדין משלא ניתן לאתר נוהג בין הצדדים או כללי שממנו ניתן לדלות את המועד לתשלום יתרת התמורה. אין התייחסות בהסכם למועדי התשלום, אלא שחלל זה ניתן למלא באמצעות הקבוע בסע' 21 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, לפיו התמורה תשלום במועד המסירה. באשר להעברת החזקה אריה מסר כי מיד עם חתימת ההסכם הוא קיבל את מפתח הדירה לידיו (עמ' 4, ש' 27) דבר שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים. או באמצעות סע' 41 לחוק החוזים, לפיו יש לקיים את החיוב שלא הוסכם באשר למועדו זמן סביר לאחר החתימה על ההסכם. כך או כך, המועד לסילוק היתרה חלף מזה שנים רבות.

     

    תימוכין למסקנתי זו אני מוצא גם בעוצמתו של יסוד גמירות הדעת כפי שהרחבתי מקודם. במקרה זה רצונם המגובש של שני הצדדים בולט והוא בפני עצמו מרפא או למצער מהווה חיזוק לחולשה שנותרה ביסוד המסוימות (ע"א 692/12 אלום פרידמן נ' יעקב שפירא, בפסקה 35 לחו"ד של כב' השופטת ד' ברק-ארז (7.8.13, פורסם במאגרים).

     

    ועוד, מנגנון "הביצוע אופטימלי" אשר :" מאפשר לצד לחוזה להשלים את הטעון השלמה, בכך שיסכים לתנאים האופטימליים מבחינתו של הצד שכנגד" ( פסקה 5 בחו"ד של כב' השופט עמית בעניין עדני שלעיל) לכל הפחות מהווה חיזוק להשלמת החסר. אמנם בענייננו יצחק לא גילה דעתו מפורשות בהקשר זה משחלק לאורך כל הדרך על תוקפו של ההסכם; אולם, שעה שנקבע כי כוונת הצדדים הייתה מגובשת, הרי קיומה של חפיפה בין מנגנון ההשלמה החוקי אשר נבחר (התמורה במלואה תועבר מיד עם חתימת ההסכם משום שהחזקה נמסרה באותו מעמד) לבין הביצוע המיטבי והאופטימלי מבחינת יצחק שלא יכל לדרוש יותר מכך, מהווה סיוע של ממש למסקנתי.

     

    האם הוסכם אודות תנאי מתלה?

     

38. גם טענתו החלופית של יצחק כי מכירת זכויותיו כפי ההסכם היתה תלויה בתנאי מתלה, והכוונה להסכמתה של אורלי שלא ניתנה, לא הוכחה כלל ועיקר. הוכחת טענה זו אפשרית בהצגת ראיות משמעותיות שבכוחן להפריך את החזקה לפיה : " מה שהוסכם בפועל עולה על הכתב, ומה שלא נרשם במסמך אות שאינו חלק מן התניות המוסכמות"( ע"א 22/63 בן ציון נ' אזולאי, פ"ד יז 1410, 1416). גם אם טענה זו אפשרית עדיין: "נטל ההוכחה על הטוען זאת הוא כבד במיוחד, שכן, עליו להסביר מדוע לא נרשם במסמך מה שהוסכם עליו" ( ע"א 2028/93 אבנר אפרים נ' יהודה שרון בסע' 12(9.2.95, פורסם במאגרים); ראו גם, ע"א 545/79 ארתור בראונר נ' דיאמסלס פ.ו.ב.א ואח' פ"ד לח (2), 191, 198). נטל זה אף יתעצם שעה שעסקינן בתנאי, כמו תנאי מתלה, המשליך ישירות על תוקפו של ההסכם :" תנאי מתלה, מפאת חשיבותו והשפעתו על קיום החוזה, מקומו הטבעי הוא בחוזה עצמו. משאין הוא מצוי בחוזה דרוש הסבר משכנע מדוע ייחשב הוא לתנאי שכל תוקף החוזה תלוי בו" (ע"א 635/84 עידן נ' גרדי, פיסקה 5). הפסיקה חזרה רבות על הלכה זו: "אמת, הטוען שהסכם שעליו חתם לא נכנס לכלל תוקפו הואיל והיה מותנה בתנאי, אינו יכול לומר כמי שרומה או נאנס, שלא היתה לו האפשרות להצטייד במסמך, שכן התנאי שהוא טוען לו – אפשר היה לכתבו בחוזה גופו" (ע"א 22/63 בן-ציון נ' אזולאי ,פסקה 8 (28.6.63, פורסם במאגרים); ע"א 5757/97 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' זיאד עלי חמאדה, נג(5) 849, 861).

     

    מכל האמור סבורני שלא ניתן לסמוך אך על דבריו של יצחק אודות תנאי נטען זה שאין לו זכר בהסכם; ביחוד, כפי שהקדמתי, שיצחק הינו צד מעוניין בהליך אשר לא טרח להביא עדים שהיו מעורים בכל פרטי המו"מ שנוהל בין הצדדים, ודבריו לתנאי הנטען לא מתיישבים עם התנהגות הצדדים לאחר החתימה על ההסכם, בין היתר, לעניין התשלום , השקעת אריה בדירה וגם שתיקת יצחק משך שנים.

     

    חיזוק לכך אני מוצא בעובדה שיצחק לא הציג טענה זו בכתב ההגנה , אלא אך בהמשך הדרך ולראשונה במסגרת התצהיר שהוגש מטעמו. נכון הדבר שלא באה התנגדות מצידו של אריה להרחבת או שינוי חזית, יחד עם זאת עסקינן בטענה מרכזית העומדת ביסוד הגנתו של יצחק ולא בפרט שולי. גם אם דרכו של יצחק אינה חסומה בהצגת טענה זו, אלא שהעובדה שהיא הועלתה לראשונה בשלב מתקדם של ההליך נוטלת רבות מעוצמתה ואף מלמדת, כגישת יצחק, כי טענה זו נולדה אך בגדרי הליך זה.

     

    האם אריה הפר את ההסכם?

     

39. הפרה הוגדרה בסע' 1(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות), כמעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. עסקינן בפועל בהגדרה רחבת היקף החולשת על כל מעשה או מחדל שאינם עומדים בקנה אחד עם החוזה.

     

40. בסע' 6 לחוק התרופות הפרה יסודית הוגדרה בזו הלשון:

     

    "לענין סימן זה, "הפרה יסודית"-כהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב יסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתתה".

41. כפי שנקבע, סיווג ההפרה כיסודית מחייב בחינה דו שלבית. בראשון, יש לבחון היפותטית אילו תוצאות היו צפויות עקב ההפרה בזמן ההתקשרות ומנקודת מבטו של האדם הסביר בנעלי הצד המפר; ובשני, המענה לשאלה האם נפגע סביר היה מתקשר בהסכם זה לנוכח אותן תוצאות שהיו צפויות מראש, בשונה מאלה שהתרחשו בפועל ? (ד"נ 44/75 ביטון נ' פרץ, פ"ד ל(3) 581 (להלן: עניין ביטון).

     

    יודגש, לעיתים מקבץ של הפרות לא יסודיות יעיד על חומרת ויסודיות ההפרות (גבריאלה שלו, יהודה אדר, דיני חוזים-התרופות, עמ' 586 (להלן: שלו ואדר). בסיווג ההפרה כיסודית ניתן להתחשב, בין השאר, בעובדה שההפרה נעשתה ביודעין, בכוונה, בזדון או בחוסר תום לב (דניאל פרידמן, נילי כהן, חוזים ד', עמ' 92 (להלן: פרידמן וכהן), במידת האשם של המפר והנפגע, זאת במיוחד במקרים גבוליים (פרידמן וכהן, עמ' 295).

     

    כאמור מלשון הסעיף, הפרה יסודית הינה גם הפרה שהוגדרה כזו בגדרי תניה בחוזה ואשר אינה גורפת, ובעניין זה המבחן שאומץ הינו מחמיר וטכני באופיו : " הדרך היחידה להבטיח כי תניה לא תיחשב כגורפת היא לפצל את ההוראות הקובעות אלו חיובים בחוזה יהיו יסודיים, כך שהיסודיות תיוחס לכל אחד מהחיובים בנפרד, היינו-במסגרת סעיפים שונים של החוזה" (שלו ואדר, עמ' 581, ראו גם פרידמן וכהן בעמ' 323).

     

42. באשר לאיחור בתשלום התמורה הדעה הרווחת בפסיקה הינה כי בהיעדר הוראה אחרת בחוזה שאינה גורפת, איחור קל בתשלום חלק משמעותי מהתמורה לא יהווה ככלל הפרה יסודית. יחד עם זאת, עם חלוף הזמן וככל והאיחור הופך להיות ניכר הפרה זו תסווג כיסודית והכל בכפיפות לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4, 446 459; ע"א 556/83 מימון נ' מאור אל, פ"ד לח(2) 467, 469). אמרתי שזו הגישה השלטת משום קיומה של גישה שונה הרואה באיחור בתשלום, אף הממושך, כהפרה שאינה יסודית בתנאי שעמדת המפר לא תתפרש כהתנערות מהחוזה, וזאת כמובן בהעדר התייחסות אחרת בחוזה (פרידמן וכהן, עמ' 311).

43. היתרה שלא שולמה בענייננו מהווה חלק נכבד מהתמורה, והזמן הרב שחלף משליך על עוצמתה של הפרה זו. אני סבור, כי ישיבת אריה משך שנים והתעלמותו מחובתו להשלמת התמורה הינה הפרה יסודית.

     

44. במסקנתי שלעיל לא נעלמה מעיני טענתו של אריה כי עיכב את התשלום משום שיצחק לא קיים את חלקו בהעברת ורישום הזכויות על שמו בניגוד למוסכם. גם באשר לתנאי זה אין זכר בהסכם; וגם אריה, כמו יצחק, לא השכיל להניח תשתית משכנעת לפיה בצד ההסכמות שהועלו על הכתב, היו אחרות שגובשו בע"פ. לא ניתן לסמוך אך על דבריו של אריה בהקשר זה, ביחוד בהיעדר אף ראיה חיצונית מסייעת, חיזוק כלשהו גם לא הסבר, לא כל שכן משכנע, לעובדה שדווקא עניין זה הצדדים לא ראו להעלות על הכתב.

     

    האם יצחק ביטל את ההסכם כדין ?

     

45. בסע' 7(א) לחוק התרופות הוענקה לנפגע הזכות לבטל את החוזה מידית וללא סייגים כגון משלוח התראה או מתן אורכה, כל עוד עסקינן בהפרה יסודית. סע' 7(ב) מצווה כי באשר להפרה שאינה יסודית הנפגע יוכל לממש את ברירת הביטול לאחר מתן אורכה למפר ובכפיפות לשיקולי צדק.

     

46. באשר לדרך מימושה של זכות הנפגע לביטול החוזה מתייחס סע' 8 לחוק התרופות:

     

    " ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה."

     

47. חשוב לציין, כי הודעת הביטול הינה פעולה חד צדדית הנעשית ע"י הנפגע ומשנה מידית את זכויות וחובות הצדדים בהתאם לחוזה. מכאן, עתירת מי מהצדדים לביהמ"ש לאישור או לבטלות הודעה זו, יכולה להוליד אך סעד הצהרתי אודות נפקותה ותוקפה של ההודעה (פרידמן וכהן, עמ' 289).

     

48. זכות הביטול, אם כך, ניתן להוציא אל הפועל באמצעות מתן הודעה תוך זמן סביר למפר. ההודעה אודות ביטול החוזה הינה תנאי הכרחי למימוש זכות הביטול, (שלו ואדר, עמ' עמ' 637). חרף משקלה של הודעת הביטול שהינה בבחינת דרישת סף לכינונה של זכות זו, ההודעה משוחררת מכל מגבלה פורמאלית או צורנית. היא אפשרית בכתב, בע"פ, בהתנהגות ובלבד שהיא מבטאת רצון ברור וחד משמעי, (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 545; ראו גם ע"א 277/89 צ'אם מוצרי מזון ישראל בע"מ נ' טעמיקו בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד מו (3) 288, 285; ע"א 294/92 חיה דרוקר ואח' נ' אהרון אליאסיאן ואח', פ"ד מ"ז (3) 23, 28).

     

49. לאחר חלוף האורכה בהפרה שאינה יסודית ועם גילוי ההפרה היסודית הנפגע רשאי לממש את ברירת ביטול החוזה תוך זמן סביר. אם לא ניתנה הודעה תוך זמן סביר, מסקנה הנגזרת מנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה, (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 223), והמפר מתמיד בהפרתו, אזי ניתן לחדש את ברירת הביטול באמצעות מתן ארכה למפר הקוצבת לו זמן סביר לביצוע ובצידה התראה כי בחלוף האורכה ללא התיקון, הנפגע יפעל לביטול החוזה. בהתאם להלכה אין לפרש אי הביטול תוך זמן סביר, בין אם עסקינן בהפרה יסודית או לא יסודית, כוויתור על ברירה זו, אלא הזכות מוקפאת ואותה ניתן להפשיר, (ע"א 71/75 מרגליות נ' אברבנאל, פ"ד כט(2) 652, 657; ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3)393, 405; ע"א 2825/97 מוחמד אבו זייד ואח' נ' ברוך מקל, פ"ד נג(1) 402, 409-410). עם זאת, לעיתים ובמקרים מיוחדים ניתן להסיק כי הנפגע ויתר על ברירת הביטול :" הוויתור יכול להתבטא במפורש או מכללא: בהתנהגות שאינה משתמעת לשתי פנים או במחדל. משלא פעל הנפגע לביטול, הרי שניתן בשלב כלשהו (לפי הנסיבות) ללמוד ממחדלו על בחירה באפשרות של קיום החוזה" (ע"א 1407/92 י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(3) 45, בעמ' 52; ראו גם רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779, 786).

     

50. בענייננו, יצחק לא טען כי ניתנה מטעמו הודעת ביטול במהלך השנים עד אשר בסמוך לפני הגשת התביעה הוא פנה לאריה וביקשו לפנות את הדירה. זו הייתה גרסתו של יצחק עצמו אותה מסר מפורשות בסע' 38 לכתב הגנה מטעמו, כן הרחיב בסע' 8 לכתב התביעה שכנגד בזו הלשון: "לקראת סוף חודש דצמבר 2016, פנה התובע שכנגד ודרש ממנו [מאריה-א.ב] לפנות את הדירה ולשלם עבור השימוש שעשה בדירה. הנתבע שכנגד סרב לשלם דמי שכירות, סרב לפנות את הדירה, והגיש את כתב התביעה שבכותרת".

     

51. יצחק בגישה שלא ניכרת בין הצדדים הסכם מחייב, ומכאן הוא בטיעוניו לא התייחס לאותה הודעה לפינוי כאל הודעת ביטול. יצחק הסביר כי ההודעה באה בעקבות התנערותו של אריה מהתחייבויותיו לפי הסכם השכירות, שכאמור לא הוכח, ולא בשל הפרתו היסודית של אריה להסכם. אמנם הגישה באשר להודעת הביטול הינה גמישה, אך מובן כי כדרישת סף על ההודעה לבטא גמירות דעתו וכוונתו המפורשת של הנפגע לביטול ההסכם. עת ניתנה הודעה זו יצחק עצמו לא הכיר בקיומו של ההסכם, ומכאן נראה כי לא ניתן להתייחס לדרישת הפינוי כזו הטומנת בחובה כוונה מפורשת ומגובשת לביטולו.

     

52. ועוד, במצב בו עסקינן בהפרה אחת ויחידה שסביר להניח כי הינה ידועה למפר, לא נראה כי קיימת הצדקה לחייב את הנפגע לנמק את הודעת הביטול. אולם בענייננו, אין לראות בדרישה לפינוי כהודעת ביטול מפורשת, גם מהטעם שהודעה זו ניתנה בד בבד עם דרישתו של יצחק לתשלום דמי השכירות. כך מסר יצחק, ומהודעה זו על נימוקיה לא ניתן להסיק או לגזור את כוונתו המפורשת של האחרון לביטול ההסכם מחמת אי תשלום יתרת התמורה, אלא דווקא לפינוי בעקבות הפרתו של הסכם השכירות הנטען.

     

    לא זו אף זו, הלכה היא :" בשורה של פסקי דין נקבע בבית משפט זה כי משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה "( ( ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 224). הווה אומר, משניתנה הודעת ביטול מנומקת הנפגע כבול לנימוקיו, ובאם שינה את טעמיו תחילה יש למסור הודעה חדשה תוך מתן זמן סביר לסילוק ההפרה.

     

53. אף יתרה מכך, למרות שעסקינן בהפרה יסודית וגם אם נראה בדרישת הפינוי כזו המגלמת בחובה הודעת ביטול מפורשת, עדיין אין להודעה זו כל נפקות ותוקף משלא ניתנה לאריה אורכה סבירה לתיקון ההפרה. בתחילת הדרך ועם גילויה של הפרה קיים שוני באשר לזכותו של הנפגע להפעיל ברירת הביטול בין הפרה יסודית לזו שאינה יסודית. אולם בחלוף הזמן הסביר, כפי ענייננו, המסלולים כמעט מתמזגים (למעט לעניין שיקולי הצדק בהפרה שאינה יסודית) וכדרישת סף לחידוש זכות הביטול על הנפגע ליתן למפר אורכה סבירה להשלמת החסר, בהפרה שאינה יסודית וגם כזו היסודית, דבר שלא נעשה במקרה זו.

     

54. כפי שהקדמתי הפסיקה גילתה גישה גמישה לעניין צורת ההודעה, אף נקבע כי תביעה משפטית עשויה להיחשב כהודעת ביטול, (ע"א 7938/08 היאל מונסנגו ואח' נ' מוריס מכביאן, סע' 18 והאסמכתאות שם [11.8.11, פורסם במאגרים]). עם זאת, אני סבור כי במקרה זה למרות שיצחק גילה את דעתו מפורשות הן בכתב ההגנה וגם בכתב התביעה שכנגד לעניין רצונו בביטול ההסכם, אולם כפי ציינתי לעיל נוכח הזמן הרב שחלף מאז מועד התשלום (שהינו ללא ספק מעבר לזמן סביר), וכדי להפעיל את ברירת ביטול תחילה יש ליתן לאריה אורכה סבירה מפורשת או כזו שממנה ישתמע כי הוא מצפה לקבל את יתרת התמורה (שלו ואדר, בעמ' 610-611), דבר שלא נעשה.

     

    מסקנתי זו זוכה לתימוכין נוכח בחירתו של יצחק לשבת משך שנים בחיבוק ידיים מבלי שנקף אצבע לא לביטול ולא לגביה, התנהגות שסביר להסיק הימנה לכל הפחות כי יצחק הסכים ולו מכללא ליתן לאריה שהות ללא הגבלת זמן לביצוע התשלום. הדבר מחדד את חשיבות הידוע תחילה אודות הרצון לחדש ולממש את ברירת הביטול, זאת כדי לאפשר לאריה שהסתמך על שתיקתו של יצחק, הזדמנות הוגנת לתיקון ההפרה. חלוף הזמן הסביר, כפי שהקדמתי, לא מקנה חסינות למפר מפני ביטול ההסכם :" חסינות מלאה שכזו אינה מוצדקת מקום שאין ויתור על זכות הביטול. חסינותו של המפר היא מוגבלת. הוא חסין כנגד הודעת ביטול שאין עמה ארכה. הוא חסין אפוא "מפני הפעלה מפתיעה של זכות הביטול, ולא מפני הפעלת הזכות בכלל" (רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779, 787).

     

    אף יתרה מכך, במסגרת הדיון הראשון שהתקיים בפניי ביום 11.1.17 בבקשה לסעד זמני אותה יזם אריה, ועוד לפני הגשת כתב ההגנה לתביעה העיקרית וכתב התביעה שכנגד אותם הגיש יצחק ביום 12.2.17 ובגדרם גילה דעתו לביטול ההסכם, התייצב אריה והודיע בזו הלשון :"הכסף הזה כל הזמן מוכן ומחכה. הכסף מוכן ואני יכול לתת להם עכשיו את ההמשך של הכסף." (עמ' 3, ש' 21). יצחק באותו המעמד מפי ב"כ התנער כליל מההסכם וטען כי כל אשר נכרת בין הצדדים הינו הסכם שכירות, ותו לאו (עמ' 4, ש' 9-14). כוונתו של אריה הייתה לתיקון ההפרה עוד לפני שניתנה הודעת הביטול בגדרי כתבי הטענות, אך זה היה יצחק שדחה ואף חסם ניסיונותיו של אריה לתשלום יתרת התמורה. נוסף לכך שבהתנהלותו יצחק דלג מעל חובתו למתן אורכה לפני הודעת הביטול שהינה חיונית ודרושה לחידוש ברירת הביטול; אף נראה כי עמדתו זו לוקה בחוסר תום לב, דבר שמהווה סיוע של ממש למסקנתי.

     

55. לאור האמור, מסקנתי היא שההסכם עדיין עומד על כנו משלא ניתנה הודעת ביטול כדין.

     

    סוף דבר

     

56. מקבל את התביעה העיקרית כנגד הנתבע מס' 1 (יצחק) ומורה על דחיית התביעה שכנגד.

     

57. ההסכם שנכרת בין הצדדים למכירת זכויותיו של יצחק לאריה בדירה, עדיין תקף ומחייב את הצדדים.

     

58. מחייב בזאת את יצחק (הנתבע מס' 1) לשלם לאריה (התובע) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך 5,000 ₪.

     

59. מורה בזאת על מחיקת התביעה העיקרית כנגד הנתבעים הפורמאליים 3 ו-4 שצירופם מלכתחילה היה מיותר לחלוטין.

     

    המזכירות תמציא פס"ד זה לצדדים.

     

    ניתן היום, כ"ה תשרי תשע"ח, 15 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.