חברת העיירה בע"מ נ' חמו בע"מ

זוהי תביעה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת ממשרדים אותם שכרה בשכירות משנה במלון פנינת העמק, הממוקם בצומת גזית כפר טבור הידוע כגוש 17032 חלקה 130, אותו שוכרת התובעת בשכירות ראשית (להלן: "המלון").

טענות התובעת

התובעת הינה השוכרת הראשית של המלון מחברה בשם "י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ" וזאת על פי הסכם שכירות מיום 27.01.2013 (להלן: "הסכם השכירות הראשי")

ביום 14.06.17 התקשרה התובעת בהסכם לניהול המלון עם חברה בשם "הבית של שולי" (להלן: "הבית של שולי" ו - "הסכם הניהול") כאשר עפ"י הוראותיו, ההסכם זה כפוף להסכם השכירות הראשי עם בעלי המלון.

בהסכם צוין, שמטרת שכירות המלון הינה "ניהול מלון ולכל מטרה אחרת המותרת על-פי ובכפוף להוראות תב"ע ג/8846".

לטענת התובעת, בתחילת חודש 09/2017 נודע לה כי הנתבעת שכרה משרדים במלון לצורך פעילותה להנחת צינורות גז וזאת עפ"י הסכם שכירות אותו חתמה ביום 14.06.17 עם "הבית של שולי" (להלן: "הסכם שכירות המשנה").

התובעת טוענת כי השכרת חלק מהמלון לנתבעת נעשתה שלא כדין, בניגוד לאמור בהסכם הניהול ולפיכך, אין לנתבעת זכות לשהות בו.

בנוסף, טוענת התובעת כי "הבית של שולי" לא הייתה רשאית להשכיר חלק מהמלון לנתבעת ללא קבלת הסכמתה, מה גם שהשימוש אותו עושה הנתבעת במשרדים ששכרה מנוגד להוראות התב"ע החלות על המלון.

עוד טוענת התובעת כי עם הגשת כתב התביעה הופסקה ההתקשרות עם "הבית של שולי" אשר עזבה את המלון ואין לה כיום זכויות בו.

לדידה של התובעת, יש בפעילותה של הנתבעת במלון כדי לגרום לביטול הסכם השכירות הראשית שלה עם בעלי המלון, דבר שעלול להסב לה נזקים רבים.

התובעת עותרת להורות על פינויה של הנתבעת מהמלון מכוח דיני החוזים, עשיית עושר ולא במשפט וכן מכוח דיני תום הלב.

טענות הנתבעת

לטענת הנתבעת, יש להורות על דחיית התביעה כנגדה בשל העדר יריבות בינה לבין התובעת. לטענתה, מעולם לא נוצר קשר חוזי בינה לבין התובעת ולא נחתם בין הצדדים כל הסכם, כך שלא יכולה לקום לתובעת עילה חוזית או עילה מכוח דיני תום הלב, לפינויה.

בנוסף הנתבעת טוענת, כי לא קמה לתובעת עילה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט שכן שכרה את המשרדים במלון כדין, בתום לב ובתמורה והיא עומדת בתנאי השכירות במלואם.

לטענת הנתבעת, הוראותיו של הסכם הניהול נותנות בידי "הבית של שולי" הסמכות לעשות שימוש בשטח המלון כולו כולל הציוד שבו ואין בהסכם זה כל הוראה האוסרת על "הבית של שולי" להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר עם השימוש בשטחי המלון כולם או חלקם.

לטענתה, קיים קשר חוזי בין בעלי המלון לתובעת שהינה השוכרת הראשית, בין התובעת ל "בית של שולי" ובין הבית של שולי לנתבעת. יחד עם זאת, אין קשר חוזי או משפטי בינה לבין התובעת.

לגישת הנתבעת, לצורך פינויה מהמלון, על התובעת להוכיח כי היא מחזיקה במשרדים שלא כדין. היינו על התובעת להוכיח כי השכרת המשרדים על ידי "הבית של שולי" לנתבעת בהסכם שכירות המשנה נעשתה תוך הפרה של הסכם הניהול, להביא לביטולו של הסכם זה, מה שיוביל לביטול הסכם שכירות המשנה, דבר שלא נעשה.

בנוסף, טוענת הנתבעת כי היה על התובעת לתבוע ישירות את "הבית של שולי", עמה יש יריבות חוזית ומשפטית ישירה ולהביא לביטול הסכם הניהול עמה, אך מסיבותיה שלה, בחרה לא לעשות כן.

לבסוף טוענת הנתבעת כי ההסכמים המפורטים בכתב התביעה מחייבים את הצדדים להם. מכאן, טענת התובעת לפיה "הבית של שולי" לא הייתה רשאית להשכיר חלק מהמלון לנתבעת ללא קבלת הסכמתה המפורשת של התובעת, אינה יכול להקים עילה חוזית נגד הנתבעת, שאינה צד להסכם הניהול.

לטענת הנתבעת, התובעת ידעה על ההסכם שכירות המשנה ואף בירכה על כך.

הראיות

בישיבת ההוכחות אשר התקיים בפניי העידו מטעם התובעת מר מוטי אלבו (להלן: "אלבו") ומטעם הנתבעת מר אייל נחמן (להלן: "נחמן"). כן העיד מטעם "הבית של שולי" מר אהרון זיסר (להלן: "זיסר").

בתום הדיון סיכמו הצדדים טענותיהם בעל פה.

המחלוקת

המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה האם הסכם שכירות המשנה אותו ערכה "הבית של שולי" עם הנתבעת הינו הסכם תקף ונערך כדין, או שמא עסקינן בהסכם אשר נערך שלא כדין, בניגוד להוראות הסכם השכירות הראשית, בניגוד להוראות הסכם הניהול וללא הסכמת התובעת ובעלי המלון, דבר המקנה לתובעת סעד לפינוי הנתבעת.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי את הצדדים בדיון אשר התקיים בפניי ועיינתי במוצגים שהוגשו לתיק, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות ואנמק.

האם לתובעת עילת תביעה כנגד הנתבעת

הנתבעת העלתה טענה מקדמית בדבר העדר יריבות בינה לבית התובעת. לטענתה, מאחר ולא נערך בינה לבין התובעת כל חוזה ואין ביניהם יריבות משפטית, אין לתובעת זכות בקבלת סעד הפינוי מכוח חוק החוזים.

מעיון בהסכמים שצורפו לכתב התביעה עולה התמונה הבאה:

• ביום 27.11.13 נערך הסכם השכירות הראשית, על פיו שוכרת התובעת את המלון מבעליו וזאת לתקופה של עשר שנים, מיום 01.03.13 ועד ליום 28.02.2023.

• ביום 14.06.17 נערך הסכם הניהול בין התובעת ל "בית של שולי".

• ביום 18.07.17 נערך הסכם שכירות המשנה בין "הבית של שולי" לנתבעת להשכרת המשרדים לתקופה מיום 16.07.17 ועד 15.07.19.

   

סעיף 2 להסכם הניהול קובע כי: "חברת העיירה תאפשר לחברת הניהול להשתמש בכל המבנה השטח והציוד הקיים כפוף לחוזה השכירות בינה לבין חברת י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ". כמו כן סעיף 11 להסכם הניהול קובע כי: "חברת הניהול תהיה כפופה לתנאים של חוזה השכירות בין חברת העיירה לחברת י.ג.מ.ח ייזום והשקעות בע"מ".

מלשון הסכם הניהול עולה כי התובעת מאפשרת ל "בית של שולי" לעשות שימוש בכל שטח המלון ואין בו כל איסור בדבר השכרת חלקים ממנו על ידי "הבית של שולי" לצדדים שלישיים.

לא זו בלבד, בהסכם הניהול נקבע כי הוראותיו כפופות להוראות הסכם השכירות הראשי אותה ערכה התובעת עם בעלי המלון, אלא שגם בהסכם השכירות הראשית לא נקבעה כל הוראה האוסרת על התובעת או מי מטעמה לרבות צדדים עימם היא מתקשרת ובענייננו עם "הבית של שולי", מלהשכיר חלקים מהמלון בשכירות משנה.

מכאן, במערכת ההסכמים המונחת בפניי עולה כי התובעת הינה השוכרת הראשית של המלון מבעליו, כאשר הנתבעת הינה שוכרת משנה במלון. יחד עם זאת, שכירות משנה זו אינה בין התובעת לנתבעת, אלא בין "הבית של שולי" לנתבעת וזאת בהעדר כל הוראה בהסכמים הנ"ל האוסרת עריכת שכירות משנה זו.

בענייננו קיימים למעשה שלושה הסכמים נפרדים ששניים מהם הם חוזי שכירות. הראשון, בין בעלי המלון לתובעת שהינה השוכרת הראשית, השני בין התובעת ל - "בית של שולי" והשלישי בין "הבית של שולי" לנתבעת, שהינה שוכרת המשנה.

ש' לרנר בספרו שכירות נכסים (תל-אביב, תש"ן-1990) מבהיר מהי מערכת היחסים בשכירות משנה. לדבריו (בעמ' 153):

"שכירות המשנה היא אפוא שכירות לכל דבר וסעיף 2(ב) לחוק השכירות מחיל לכן את הוראות החוק על יחסי המשכיר עם שוכר המשנה. הוראות החוק יחולו על יחסי השוכר עם שוכר המשנה. כך למשל, על השוכר למסור לשוכר המשנה את המושכר....מנגד, שוכר המשנה צריך לשלם לשוכר הראשי דמי שכירות, ולהחזיר לו את המושכר בהגיע שכירות המשנה לקיצה. החלת החוק בשינויים המחויבים על שכירות משנה משמעותה, שבכל מקום בו החוק דן במשכיר ושוכר, יש לקרוא בהתאמה משכיר משנה ושוכר משנה."

במקרה הנדון, עולה כי יחסי השכירות הם בין בעלי המלון לתובעת מצד אחד, בין התובעת ל"בית של שולי" מצד שני ובין "הבית של שולי" לנתבעת מצד שלישי.

כאשר בין התובעת לנתבעת אין יחסי שכירות כלשהם.

עולה מן האמור כי במצב דברים כזה אין קשר חוזי בין הבעלים לשוכר המשנה.

בע"א (ת"א) 156/79 דוסיאצקי נ' לנדאו, פ"מ תש"ם א', 421, נקבע כי אין לבעלים זכויות של בעל בית כלפי שוכר המשנה. בית המשפט קבע במפורש כי אין יריבות בין שוכר המשנה לבעל הבית.

בענייננו, בהעדר קשר חוזי בין התובעת אשר התקשרה עם "הבית של שולי" בהסכם הניהול לבין הנתבעת, הרי לא מתקיימת בענייננו יריבות משפטית בין התובעת לנתבעת, המקנה לתובעת סעד של פינוי הנתבעת.

השכרת המשרדים נעשתה מכוח הסכם שנערך כדין ובידיעת התובעת

טענת התובעת ולפיה הסכם שכירות המשנה נעשה שלא כדין היות שנערך ללא הסכמתה ובניגוד להוראות ההסכם השכירות הראשית ובכלל זה מנוגד למטרות התב"ע החלה לעניין ניהול המלון, דינה דחיה.

מעיון בהוראות הסכם הניהול עולה כי התובעת מתירה ל "בית של שולי" לעשות שימוש בשטח המלון ואינה מגבילה אותה ו/או אוסרת עליה מלהתקשר עם צדדים שלישיים לצורך השכרת חלקים ממנו. גם בהסכם השכירות הראשית בין התובעת לבעלי המלון, אשר להוראותיו כפוף הסכם הניהול, אין איסור כאמור.

זיסר, מנהל "הבית של שולי" העיד כי הוא מעורב בפעילותה של התובעת כאשר זוגתו בעלת מניות בה מיום היווסדה. על מעורבותו של זיסר בתובעת ניתן ללמוד גם מעדותו של אלבו, בה אישר כי זיסר היה חלק בלתי נפרד מההנהלה של התובעת (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 5-23).

זיסר העיד על הנסיבות שהביאו להשכרת המשרדים לנתבעת וטען כי עדכן את בעלי התובעת בעניין (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 4-6). עוד העיד זיסר כי בעלי התובעת ידעו על השכרת חלקים מהמלון לנתבעת (עמ' 3 לפרוטוקול ש' 1-2 וש' 12-13 , עמ' 6 ש' 23-25).

ויודגש כי מעדותו ותשובותיו של זיסר עולה כי הוא היה מעורב בניהול המלון, באופן מלא כאשר אשתו הינה בעלת מניות בתובעת, דבר המצביע על הקשר של זיסר עם מנהלי התובעת ושיש בו לחזק גרסתו בעניין, לפיה השכרת המשרדים לנתבעת הייתה ידועה לתובעת ומנהליה.

עדותו ותשובותיו של זיסר באשר לנסיבות השכרת המשרדים לנתבעת וידיעת מנהלי התובעת על כך, היו תשובות ישרות, עקביות ומהימנות אשר לא נסתרו בחקירתו הנגדית.

ניסיונה של התובעת להוכיח את הטענה לבטלותו הסכם הניהול, דבר שיש בו להשמיט את הבסיס להתקשרות שערכה "הבית של שולי" עם הנתבעת בהסכם שכירות המשנה, לא צלח, לטעמי.

זיסר טען נחרצות בחקירתו כי ההסכם שנחתם בין "הבית של שולי" לנתבעת הינו הסכם שריר וקיים אשר לא בוטל.

יודגש שעל אף שזיסר הודה בחקירתו הנגדית שהבית של שולי אינה מנהלת כיום את המלון עקב מחלוקת עם התובעת, הרי שלא הוצגה בפניי כל ראיה ו/או אסמכתה על בטלותו של ההסכם שחתמה חברת הניהול מתוקף תפקידה במועד הרלוונטי עם הנתבעת.

מנגד, העיד אלבו, אחד ממנהליה של התובעת, בתצהירו כי התנגד לתכנית אשר הוצגה בפניו על ידי זיסר בחודש 07/2017 להשכרת חלק מהמלון לנתבעת, שכן לטענתו, לשם כך נדרשה הסכמת בעלי המלון. הוא הוסיף וטען ששבועיים לאחר מכן נודע לו כי זיסר השכיר את המשרדים לנתבעת, וכי הוא עשה כן בניגוד להוראות הסכם הניהול וללא הסכמת התובעת ו/או בעלי המלון.

יחד עם זאת, על אף עדות אלבו ועל אף העובדה כי זיסר הציג בפניו את תכניתו להשכרת המשרדים, התובעת לא עשתה מאומה למניעת השכרת המשרדים לנתבעת ובכלל זה שליחת מכתב אל "הבית של שולי" המתריע מפני ביצוע ההשכרה האמורה, שלטענת התובעת, מנוגדת להסכם הניהול.

אלבו טען שרק בחודש אוגוסט 2017 הוא ידע על השכרת המשרדים לנתבעת, אלא שגם במועד זה התובעת או מי מטעמה ישבו בחיבוק ידיים ולא נקטו בכל פעולה נגד "הבית של שולי" למניעת ההשכרה האמורה. התובעת נזכרה לעשות כן רק בתאריך 03.09.17 עת בחרה לשגר מכתב לנתבעת לסילוק ידה מהמשרדים.

השאלה מדוע בחרה התובעת לפנות לנתבעת בלבד, עמה אין כל הסכם, לסילוק ידה מהמלון ולא פנתה ל "בית של שולי" עמה יש הסכם לניהול המלון ומי שהשכירה את המשרדים לנתבעת, נותרה ללא מענה.

עוד טען אלבו כי השימוש אותה עושה הנתבעת במשרדים מנוגד לתב"ע החלה על המלון ולפיכך, יש בכך משום הפרה של הסכם התובעת עם בעלי המלון, דבר שיש בו להביא לביטול הסכם השכירות של התובעת עם בעלי המלון ולהסבת נזקים לתובעת בשווי עשרות מיליונים ₪, טענות אשר נותרו בעלמא ולא הוכחו.

יצוין כי טענתו של אלבו, לפיה יש בהשכרת המשרדים לנתבעת כדי להסב לתובעת נזקים כספיים, עקב אי תשלום חשבונות, אינה עולה בקנה אחד עם תשובתו ולפיה בהתאם להסכם של התובעת עם "הבית של שולי", תשלום החשבונות מוטל על "הבית של שולי" (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 9-24).

בנוסף, הגם שלטענת התובעת "הבית של שולי" אינם נמצאים במלון כיום, עניין אשר אושר על ידי זיסר בחקירתו הנגדית, עדיין בשעה שטרם בוטל ההסכם של התובעת עמה הרי שתשלום ההוצאות מוטל על "הבית של שולי" וזאת מכוח הסכם הניהול עמה ואין לעובדת השכרתו לנתבעת כדי להסב נזק לתובעת בעניין זה.

מן האמור לעיל, המסקנה הינה כי השכרת המשרדים של המלון על ידי "הבית של שולי" לנתבעת נעשתה מכוח הסכם שנערך כדין בין הצדדים לו ובידיעת התובעת או מי מטעמה, כאשר הטענה כי יש בהכשרת המשרדים לנתבעת כדי להסב לתובעת נזקים, לא הוכחה ואף אם היית מוכחת, אין בה כדי לבטל את ההסכם שנחתם כדין בין הנתבעת "לבית של שולי".

מכאן, שעה שהוכח כי הנתבעת שכרה את המשרדים מכוח הסכם כדין עולה כי אין לתובעת עילה לפינוי הנתבעת מהמלון מכוח דיני החוזים.

לעניין טענת התובעת כי יש להורות על פינוי הנתבעת מהמלון מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, אציין כלהלן.

סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט - 1979 מציב שלושה יסודות לצורך התגבשות עילה על פי חוק זה:

א. היסוד הראשון הוא זה של ההתעשרות. במסגרתו נבחנת השאלה, אם הזוכה "קיבל ... נכס, שירות או טובת הנאה אחרת ...".

ב. היסוד השני עניינו בשאלה, אם ההתעשרות האמורה "באה" לזוכה מן המזכה. כאן הדרישה היא, כי ההתעשרות של הזוכה תהא "על חשבון" המזכה.

ג. היסוד השלישי - התעשרות הזוכה על חשבון המזכה "שלא על פי זכות שבדין" (ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי בע"מ (פורסם בנבו).

אתחיל עם היסוד השלישי, האם התעשרותה של הנתבעת הינה שלא על פי זכות שבדין. בהקשר זה יש להבדיל בין התעשרות "בלתי צודקת" ובין קבלת טובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין". בעוד שבמקרה הראשון לא צומחת עילת תביעה, בשני כן. בהקשר זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 318/83 אגזוי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) נ' שיבד נקבע :

"כאשר טובת ההנאה, אשר נטען לגביה כי היא בלתי צודקת, נובעת מזכות שבדין, אין ליישם לגביה את כללי הדין המעין- חוזי של 'עשיית עושר שלא במשפט'"

ברע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ''ד מד(2) 309 (1990), קונה שקיבל נכס על פי חוזה מכר והנכס עלה בערכו, התעשר אומנם, כביכול, על חשבון המוכר, אך התעשרות זו צומחת מכוח זכותו החוזית, ומכאן שהיא כדין. או כפי שהטיב לתאר זאת המלומד פרופ' פרידמן:

" דיני עשיית עושר אינם בגדר דין עליון. אם היה התובע חייב על פי דין, כלפי המקבל, לבצע תשלום, להעביר נכס או לתת שירות, אין לו עילה להשבה. מי שקיבל את טובת ההנאה זכה בה על פי דין ... כך, אם נכרת חוזה בין א ל-ב שלפיו רכש א מ-ב, במחיר 70 אלף שקל, נכס ששוויו 100 אלף שקל, אין ל-ב זכות להשבת ההפרש של 30 אלף שקל. שלילת זכות ההשבה נגזרת מדיני חוזים. אף ש-א הפיק רווח מן החוזה, ואילו ל-ב נגרם הפסד, הרי כל עוד עומד החוזה למרות חוסר איזון בתמורה, אין חוסר איזון זה יכול לשמש בסיס לתביעת השבה. מובן שאם החוזה בטל או שבוטל, נשמט הבסיס שמכוחו רכשו הצדדים את זכותם. ההתעשרות חדלה להיות 'על פי זכות שבדין' ונפתח השער לתביעות השבה" (ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, אבירם הוצאה לאור בע"מ, מהדורה 2, תשנ"ח-1998, עמ' 81-82) (להלן: "פרידמן").

בענייננו, שעה שהגעתי למסקנה כי ההסכם שכירות המשנה מכוחו שכרה הנתבעת את המשרדים במלון הינו הסכם כדין, לא מתקיים היסוד השלישי של עוולת עשיית עושר ולא במשפט. מכאן הרי דין טענת התובעת בעניין זה להידחות.

גם טענתה של התובעת לפינוי הנתבעת מכוח דיני תום הלב דינה דחיה.

סעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע:

"במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב"

סעיף 39 לחוק החוזים קובע:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב; והוא הדין לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוזה".

בענייננו, שעה שאין חולק כי בין התובעת לנתבעת לא נוהל כל משא ומתן לכריתתו של חוזה המחייב את הצדדים לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב ולא נכרת ביניהם בסופו של יום כל חוזה כזה, אזי טענת התובעת בעניין זה מתייתרת.

התוצאה

מכל האמור לעיל, התוצאה הינה אפוא כי הנתבעת שכרה את המשרדים במלון בהסכם שנערך כדין עם "הבית של שולי" לאחר שזו התקשרה עם התובעת בהסכם הניהול, כאשר לא הוכחה בפניי הטענה לבטלותו של הסכם הניהול מכוחו השכירה הבית של שולי" את המשרדים לנתבעת.

סוף דבר 

לאור האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבעת בסך של 4000 שישולמו בתוך 30 ימים שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל.

ניתן היום, כ' טבת תשע"ח, 07 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.