א.א. נ' עו"ד קרופניק רמי ואח'

1. בפני תביעה של א.א. (להלן: "התובעת"), שעניינה הסכם מכר דירה אשר נערך ונחתם ביום 11/11/2005 (להלן: "הסכם המכר") בין התובעת ובין עו"ד קרופניק רמי (להלן: "הנתבע"), אשר על פי טענתו חתם על ההסכם בנאמנות עבור הנתבעת מס' 2, צ'יקובה לודמילה (להלן: "צ'יקובה").

2. במסגרת הסכם המכר, מכרה התובעת את מלוא זכויותיה בדירה ברח' יציאת אירופה 6ב' בחיפה, הידועה כגוש 10906 חלקה 203 תת חלקה 19 (להלן: "הדירה") לנתבע, בתמורה לסך של 200,000 ₪ (להלן: "סכום התמורה"), וכעולה מנסח רישום מקרקעין מיום 13/1/2017 שצורף לכתב התביעה, הזכויות בדירה הועברו על שם הנתבע ביום 13/4/2016.

3. בכתב התביעה מבקשת התובעת להצהיר על בטלות הסכם המכר מעיקרו בשל טעות, הטעייה, מרמה, עושק וניצול חולשה, מצוקה ומצב נפשי קשה של התובעת. לחלופין, נטען כי יש לבטל את הסכם המכר מחמת אי קיום החיובים שנקבעו בו על ידי הנתבע, לרבות אי תשלום סכום כלשהוא לנתבעת, ולחלופי חילופין, נתבקש בית המשפט להצהיר כי התובעת לא קיבלה את התמורה המגיעה לה על פי הסכם המכר, ולפיכך יש לאכוף את הסכם המכר ולהורות על תשלום מלוא התמורה עבור הדירה, אך זאת בהתאם לשוויה האמיתי במועד עריכת הסכם בצירוף פיצויים.

4. הנתבע מכחיש את כל טענות התובעת, ולטענתו אין כל עילה לביטול הסכם המכר ומלוא התמורה הנקובה בו שולמה לתובעת.

5.        בכדי לבחון את טענות הצדדים, אפתח תחילה בתיאור השתלשלות העניינים אשר הובילה לחתימת הסכם המכר, ולאחר מכן אדון בטענות התובעת.

הרקע אשר הוביל לחתימת הסכם המכר

6. כעולה מהראיות אשר הוצגו בפני, ברקע החתימה על הסכם המכר עומד אירוע טרגי,  של פטירתו הפתאומית מדום לב של בנה היחידי של התובעת, ביום 23.8.15  (להלן: "המנוח").

7. המנוח עבד כאח בבית החולים רמב"ם והיה מיודד עם גב' יקטרינה אלקין (להלן: "יקטרינה"), שהינה נכדתה של הנתבעת מס' 2 – צ'יקובה.

8. על פי תצהירה של יקטרינה, היא פגשה לראשונה את התובעת ביום פטירתו של המנוח, כאשר הגיעה ביחד עם עובדות אחרות שעבדו עם המנוח, לסייע לתובעת לעבור לגור בדירתו של המנוח, שאותו ירשה התובעת עקב פטירתו. 

9. בהקשר זה יצויין כי בתצהיר הראשון שהגישה התובעת נטען כי היא עברה להתגורר בדירת המנוח רק לאחר שהנתבע, ביחד עם יקטרינה, שכנעו אותה למכור ליקטרינה את הדירה נשוא התביעה ולעבור לגור בדירת המנוח, אך בתצהיר מאוחר יותר שהוגש על ידה, היא חזרה בה מטענה זו ואישרה כי אכן כבר ביום פטירתו של המנוח, היא עזבה את הדירה נשוא התביעה ועברה לגור בדירתו של המנוח, וזאת ללא כל קשר לנתבע או ליקטרינה.

10. אין מחלוקת בין הצדדים, כי החל מתקופת "השבעה" התובעת ויקטרינה ובעלה ד"ר מרק וייסבוך (להלן: "וייסבוך"), היו בקשר אינטנסיבי ביותר על בסיס כמעט יום יומי.

11. קשר אינטנסיבי זה מוצג כיום על ידי התובעת כמהלך מתוכנן של יקטרינה ווייסבוך, לנצל בדרכי מרמה ועורמה את מצבה הנפשי הקשה לצורך "שכנוע" התובעת, למכור את דירתה ליקטרינה. לעומת זאת, יקטרינה ובעלה הצהירו כי מאז פטירתו של המנוח, סייעו לתובעת באופן יום יומי ואינטנסיבי בכל ענייני היום יום שלה ובתצהירה (סעיף 4), פרטה יקטרינה רשימה ארוכה של נושאים בהם היא טיפלה עבור התובעת.

12. מכל מקום, אין מחלוקת בין הצדדים על כך שבמסגרת הקשר האינטנסיבי בין התובעת יקטרינה ווייסבוך, המליצה לה יקטרינה לפנות לנתבע, שהינו עו"ד דובר רוסית, אשר טיפל עבורה בנושאים שונים בכדי שהלה יטפל בזכויות המגיעות לתובעת לאחר פטירתו של בנה, והנתבע אישר כי יקטרינה  הינה לקוחה ותיקה שלו.
13. התובעת העידה כי אנשי הצוות ברמב"ם המליצו לה על עו"ד אחר שטיפל בענייניה במשך חודש ולאור המלצת יקטרינה, היא העבירה את הטיפול בעניינה לנתבע (פרוטוקול הדיון מיום 8/6/17 (להלן: "הפרוטוקול"), עמ' 10 ש' 30-31.)

14. ביום 13/10/2015 התקיימה פגישה ראשונה בין התובעת ובין הנתבע בנוכחות יקטרינה ולטענת הנתבע בתצהירו, התובעת הציגה בפניו את הנסיבות הטראגיות של פטירת בנה וטענה כי עורכי דין שהיא לא מכירה, הגישו בשמה בקשה לצו ירושה והיא אינה סומכת עליהם ולכן היא מבקשת להעביר את כל הטיפול בענייניה לנתבע, שהוא דובר רוסית.

15. גם התובעת מאשרת כי העבירה לנתבע את הטיפול בכלל ענייניה ובכלל זה נתבקש הנתבע לטפל עבור התובעת בהוצאת צו ירושה ביחס לעיזבון בנה המנוח, לטפל בהעברת הזכויות בדירת הבן המנוח על שם התובעת וכן לטפל עבור התובעת בזכויות המגיעות לה כיורשת הבן, בגין ביטוח חיים, קופות גמל וכיוצא בזה והתובעת אישרה בחקירתה כי הנתבע ביצע את שנתבקש ודאג לכך שהתובעת תקבל את הכספים המגיעים לה (עמ' 11 לפרוט', ש' 25-26).

16. הן הנתבע והן יקטרינה טענו בתצהיריהם ובחקירתם, כי בפגישה הראשונה שהתקיימה, התובעת "הפליאה בשבחה של יקטרינה" (סעיף 11 לתצהיר הנתבע) ואמרה לנתבע, כי היא חיה רק בזכות יקטרינה (סעיף 9 לתצהיר יקטרינה), והנתבע אף התבקש להכין צוואה שבה מורישה התובעת ליקטרינה את כל רכושה.

חתימת צוואה על ידי התובעת לטובת יקטרינה

17. כעולה מהראיות, ביום 21.10.15, חתמה התובעת בפני עו"ד ממשרדו של הנתבע (עו"ד רוחאנה שריף (להלן: "עו"ד שריף") ובפני מזכירת המשרד הגב' סחרובסקי יאנה (להלן: "סחרובסקי"), על צוואה שבה הורישה התובעת ליקטרינה את מלוא זכויותיה בדירת המנוח וכן את זכויותיה בחשבון הבנק שלה בבנק לאומי וכן "כל דבר ערך ו/או תכשיטים ו/או מיטלטלין ו/או מזומנים ללא יוצא מן הכלל, ככל שיוותרו לאחר אריכות ימי ושנותיי".

18. יוקדם ויודגש, כי הצוואה האמורה בוטלה על ידי התובעת במסמך ביטול צוואה עליו חתמה בפני נוטריון ביום 14/8/2016 וביום 21/8/2016 הפקידה התובעת את מסמך ביטול הצוואה ברשם לענייני ירושה. לפיכך אינני נדרש לדון כיום בתוקף הצוואה, עם זאת אני מוצא לנכון לציין את העובדה שבניגוד למסמכים מהותיים שחתמה התובעת בפני הנתבע ואשר לגביהם הוצג בפני הן מסמך בעברית שנחתם על ידי התובעת והן מסמך תרגום ברוסית שנערך על ידי הנתבע עבור התובעת, הרי שמסמך ביטול הצוואה שהוצג בפני, הינו בעברית בלבד ולא הוצג בפני תרגום שנעשה לתובעת של מסמך זה.

19. באשר למעמד חתימת הצוואה אני מוצא לנכון לציין, כי בתצהירה טענה התובעת כי "בזמן חתימתי על הצוואה לטובת יקטרינה אצל עו"ד קרופניק ישבה לידי הנהנית בצוואה אותה יקטרינה!!" (דגש במקור, סעיף 15 לתצהיר התובעת ת/2). כנגד טענה זו עומדים תצהיריהם ועדויותיהם של הנתבע, יקטרינה, עו"ד שריף וסחרובסקי, אשר הצהירו והעידו, כי אכן התובעת הובאה למשרדו של הנתבע על ידי יקטרינה ואולם, יקטרינה נתבקשה להישאר מחוץ לחדרו של הנתבע והתובעת נותרה רק עם הנתבע, עו"ד שריף וסחרובסקי, אשר הצהירו והעידו כי הנתבע ערך את הצוואה בעברית, הציג לתובעת תרגום לרוסית וידא איתה שהיא מסכימה לכל האמור בצוואה ואף הסביר לה, כי יש לה אפשרות לבטל את הצוואה (ראה לדוגמא סעיף 4 לתצהיר סחרובסקי נ/3 ועדותה בפרוטוקול, עמ' 26 שורות 33-36). סחרובסקי אף הצהירה ולא נחקרה על כך, שהתובעת חתמה מרצון חופשי על הצוואה ללא כל כפייה או לחץ, חייכה והייתה במצב רוח טוב במעמד החתימה.

20. עוד אציין בהקשר זה, כי התובעת טוענת בתצהירה כי חתמה על הצוואה לטובת יקטרינה, כי יקטרינה הבטיחה לה כי היא תטפל בה עד המוות ובתמורה יקטרינה הייתה זכאית לרשת אותה (סעיף 15 לתצהיר התובעת ת/2).

21. מצאתי לנכון להרחיב בהתייחסות לנושא הצוואה, הואיל ועמדתי קיימת חשיבות לקרבה הגדולה שהייתה בין התובעת ובין יקטרינה ואשר הובילה לחתימת צוואה על ידי התובעת לטובתה, גם לצורך הדיון בשאלת תוקפו של הסכם המכר.

22. בהמשך נחתם ביום 4/11/2015, הסכם שכר טרחה בין התובעת ובין הנתבע ובו פורטו הנושאים בהם יטפל הנתבע לרבות פניה לחברת הביטוח לסילוק יתרת המשכנתא שרבצה על דירת הבן עקב מותו וכן בפנייה לקופות/קרנות פנסיה וחסכון לפי רשימה שהובאה על ידי התובעת לצורך קבלת כספי הבן המנוח ובגין השירותים לעיל, סוכם על שכר טרחה בסך שלא יפחת מסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ ולא יעלה על סך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ.

23. לטענת הנתבע, על אף שהטיפולים שנדרשו ממנו הושלמו, התובעת לא שילמה את שכר הטרחה שסוכם עמה ובמהלך הדיונים בתיק זה הוגשה על ידי הנתבע תביעה כנגד התובעת, לתשלום יתרת שכר טרחתו בסך של 19,890 ₪. לעומתו טוענת התובעת כי שילמה בפועל לנתבע, תשלומים בסך של 50,000 ₪ במזומן ובפועל קיבלה קבלות על סכומים נמוכים בהרבה (סעיף 13 לתצהיר ת/2).

הסכם מכר הדירה

24. כעולה מהעדויות והמסמכים שבפני, במקביל לכל האירועים שתוארו לעיל, התגבשה בין הצדדים העסקה נשוא התביעה, במסגרתה נחתם הסכם המכר.

25. לטענת התובעת, החל ממועד פטירת בנה, הופעל עליה לחץ על ידי יקטרינה למכור את הדירה ולדבריה: "יקטרינה כל הזמן עשתה לחץ על הראש שלי, בהתחלה הייתה שבעה של הבן שלי, היא אמרה שאני מבוגרת יותר מידי, שעוד מעט אני אמות ובשביל מה כסף ובשביל מה דירות. בבית הקברות אין צורך בדירות ובכסף – אלה מילים של יקטרינה. כל הזמן היא אמרה את זה. היא עשתה לי לחץ על הראש שלי כל הזמן" (פרוטוקול עמ' 11 שורות 13-16).

               בהקשר זה יצויין, כי כפי שפורט לעיל, התובעת כבר ביום הפטירה העבירה את דבריה  לדירת הבן המנוח והעידה בפני ביחס לדירה, כי אף אחד לא התגורר בה לאחר עזיבתה וכי: "אי אפשר לגור שם. יש שם פטריה ועובש. הדירה בפרוייקט פינוי בינוי" (פרוטוקול עמ' 11 שורות 18-19), ועדות התובעת בנקודה זו מתיישבת עם עדותה של יקטרינה אשר טענה כי

 התובעת הסבירה לה את רצונה לעזוב את הדירה נשוא התביעה ולעבור לדירת המנוח בכך שהדירה נשוא התביעה נכללת בפרוייקט פינוי בינוי והיא אינה ראויה למגורים (תצהיר יקטרינה – נ/1 סעיף 3). 

26. בנוסף טוענת יקטרינה, כי החל ממועד פטירת בנה, התובעת התלוננה באופן עקבי והביעה חששות רבים ממצבה הכלכלי ובין היתר, הביעה חשש, כי ביטוח החיים של הבן לא יכסה את המשכנתא שרבצה על דירתו והיא תידרש לשלם שתי משכנתאות, וכי באם תהייה לה דירה נוספת, היא תאבד את קצבת הזקנה ועוד, לפיכך היא הביעה רצון למכור את הדירה ולהתגורר בדירת הבן המנוח.

27.        לטענת יקטרינה ולאור רצונה של התובעת למכור את הדירה, היא הציעה לתובעת שסבתה, המתגוררת בסנט פטרסבורג, שהינה בעלת אמצעים, תרכוש את הדירה במזומן ובאופן מיידי (סעיף 6 לתצהיר נ/1) והתובעת הודיעה לה שהיא מסכימה למכור את הדירה לסבתה, בתמורה לסך של 200,000 ₪ ובלבד שהעסקה תבוצע בדחיפות.

28. לטענת יקטרינה, התובעת היא שקבעה את סכום העסקה בסך של 200,000 ₪ וזאת עוד בטרם נערכה פגישה כלשהי בין התובעת ובין הנתבע ובגרסה זו תמך הנתבע הן בתצהירו והן בחקירתו וטען כי כבר בפגישה הראשונה שנערכה במשרדו, כמתואר לעיל, טענה התובעת כי היא מתקשה לשלם שתי משכנתאות וכי היא רוצה למכור הדירה והיא מסכימה למכור אותה בסך של 200,000 ₪ ובלבד שהתשלום יבוצע בדחיפות (סעיף 13 לתצהיר הנתבע נ/7).
29. לטענת הנתבע, לאור הסיכום העקרוני בדבר מכירת הדירה לצ'יקובה -סבתה של יקטרינה, הוא ערך בירור אשר העלה כי קיים צורך שהדירה תירכש על ידו בנאמנות עבור צ'יקובה, והוא אף נסע לסנט פטרסבורג, פגש את צ'יקובה ביום 23/10/2015, החתים אותה על הסכם נאמנות שדווח לרשויות המס וקיבל ממנה סך של 20,000 $ למימון התשלום הראשון בעסקה המתוכננת וסכום זה הופקד על ידו בפיקדון ובהמשך הומר לשקלים ושימש לתשלום הראשון על פי הסכם המכר, והנתבע הציג קבלת פקדון שהוצעה על ידו בגין הסכום שנמסר לו ע"י צ'יקובה. (נספח 3 לתצהיר הנתבע נ/7).

30. כפי שעלה מהראיות, מספר ימים לאחר חזרתו של הנתבע מחו"ל, נמסרה על ידו לתובעת טיוטת הסכם מכר של הדירה בעברית עם תרגום לרוסית ולטענת הנתבע, ביום 4/11/2015, במועד שבו נחתם כאמור לעיל הסכם שכר הטרחה, התובעת הביאה עמה את תרגום ההסכם לרוסית עם הערות בכתב ידה וגם התובעת אישרה טענה זו בחקירתה (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 28-29), כאשר במסגרת ההערות שאותן רשמה התובעת בכתב ידה, קיימת התייחסות לכך שהדירה נכללת בפרוייקט פינוי בינוי וכמו כן, נטען ע"י יקטרינה והנתבע כי התובעת עמדה על כך שמלוא  סכום בעניין המכר ישולם לה עד סוף חודש נובמבר 2015. בפגישה שהתקיימה, דנו הצדדים בהערות שהעלתה התובעת וסוכמו פרטיה של העסקה (ההסכם ברוסית עם הערות התובעת צורף כנספח 4 לתצהיר הנתבע נ/7).

31. אין מחלוקת על כך שביום 11/11/2015 חתמה התובעת במשרדו של הנתבע על הסכם המכר שבו צויינה התובעת כמוכרת והנתבע כקונה , כאשר מהמסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט עולה, כי בד בבד עם חתימת הסכם המכר בעברית, חתמה התובעת על הסכם זהה בשפה הרוסית, עליו הוסיפה התובעת בכתב ידה את ההערה לפיה "תוכן ההסכם הובהר לי", וכן על אישור לפיו הנתבע רוכש את הדירה בנאמנות עבור גב' ציקובה, אישור נוסף ונפרד שלפיו התובעת קראה את ההסכם שנחתם על ידה וכן כל מסמכי העסקה הנדרשים לרבות ייפוי כח, מסמכי דיווח לרשויות המס ועוד. התובעת אישרה בעדותה את חתימתה על כל המסמכים לעיל, אך טענה כי הנתבע הכין מסמכים רבים "והוא נתן לי המון המון המון דפים ואמר לי תחתמי תחתמי ואני חתמתי על כולם. זו טעות שלי עכשיו אני מבינה" (עמ' 13 לפרוטוקול שורות 6-9).

32. להשלמת התמונה יצויין כי עו"ד שריף אישר בעדותו, כי באותו מועד של חתימת הסכם המכר, התובעת הוחתמה גם על מסמכים נוספים הנוגעים לביטוח החיים של בנה המנוח, אשר אמור לכסות את המשכנתא שרבצה על דירת הבן (עמ' 30 לפרוטוקול שורות 13-16).

33. על פי הסכם המכר, התובעת מכרה את  מלוא זכויותיה בדירה  לנתבע בתמורה לתשלום סך של 200,000 ₪, אשר היו אמורים להיות משולמים בשני תשלומים , האחד בסך של 72,000 ₪ בתוך 48 שעות ממועד חתימת הסכם המכר או ממועד רישום הערת אזהרה לטובת הנתבע, והשני בסך של 128,000 ₪ לא יאוחר מיום 30.11.2015 , כשמתוך תשלום זה סך של 25,000 ₪ היה אמור להיות מוחזק בנאמנות , במקרה שבו עד מועד התשלום לא יתקבלו האישורים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות בדירה על שם הקונה.

34. להשלמת התמונה יצויין, כי בנוסף להסכם המכר, צירפה התובעת לתצהירה (נספח ו') מסמך ברוסית בחתימת יקטרינה, הכולל התחייבות של יקטרינה לשלם לתובעת את כל סכומי הכסף שיתקבלו עבור הדירה כפיצוי או כדמי שכירות במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

35. לטענת התובעת, המסמך האמור נחתם במעמד חתימת ההסכם ביום 15.11.15, והמסמך אכן נושא תאריך זה, ואולם לגרסת יקטרינה, המסמך נחתם כמה חודשים לאחר מכן, וזאת בלחץ של התובעת אשר טענה כי היא מכרה את הדירה בזול, וכי היא חוששת שחברת הביטוח לא תשלם את המשכנתא על דירת בנה המנוח והתובעת היא שהציגה ליקטרינה את המסמך בדירתה וביקשה ממנה לחתום זאת, ויקטרינה נענתה לבקשתה (עמ' 20 לפרוט',ש' 1).

36. לאחר שתואר הרקע העובדתי אשר הוביל לחתימת הסכם המכר,יש לבחון על בסיס העדויות והראיות אשר הובאו על ידי הצדדים, את טענות התובעת לפיהן דין הסכם המכר להתבטל מחמת עושק , וכי בכל מקרה הסכם המכר הופר בהפרה יסודית על ידי הקונה , ובטרם אדון בטענות אבקש להקדים ולהתייחס  באופן עקרוני לשאלת נטל ההוכחה ולהערכת העדויות והראיות אשר הועמדו על ידי הצדדים בפני בית המשפט לצורך מתן ההכרעה.

נטל הראיה

37. כאמור, התובעת מעלה טענת עושק, וכבר נקבע לא אחת, כי נטל  ההוכחה לקיומו של פגם בכריתת החוזה מסוג "עושק" חל על הטוען לפגם. (ראו ע"א 5806.02 אריאל ארביב נ' יעקב קרני פ"ד נח(5) 193 (2004) , פסקה 8 , וכן ראו ע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרי נ' עו"ד עלס דוברונסקי , מיום 28.7.2015 פסקה 23).

38. זאת ועוד בכתבי טענותיה ובסיכומי בא כחה , הועלו כלפי הנתבע טענות קשות של גזל , תרמית שותפות בקנוניה ועוד, טענות שמטבען מטילות על הטוען אותן נטל ראיה מוגבר , וכבר נקבע לא אחת כי:

                              "...לענין טענת רמיה מוטל על בעל דין המטיל דופי בחברו, נטל מיוחד באשר למשקל הראיות שעליו לערום בפני בית המשפט (וזאת בין אם מדברים אנו בנטל מיוחד לעצמו- בצד הנטל המוטל על צד במשפט אזרחי והנטל המוטל על התביעה במשפט הפלילי – ובין אם מדברים אני בנטל הראיות במשפט אזרחי ובגדריו- במשקל ראיות כבד במיוחד)..."

               ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג פ"ד מז(2) 605,615 (1993) וכן ראו ה"פ 20796-10-12  יעקב אלאלוף נגד מרדכי שוגרמן (21.3.13). פיסקה 4 והאסמכתאות המפורטות שם.

39. לאור נקודת המוצא לעיל, עלינו לבחון האם הראיות והעדויות שהובאו על ידי התובעת בתמיכה לגירסתה די בהם כדי לעמוד בנטל ההוכחה המוטל כאמור על התובעת, ובענין זה אקדים ואדגיש כי ביחס לחלקן המכריע של הסוגיות העומדות בבסיס המחלוקת בין הצדדים בתיק , הראיה היחידה  אשר הובאה על ידי התובעת ,הייתה עדותה של התובעת עצמה ומן הראוי להזכיר את הוראותיו של סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א – 1971 הקובע כי  בית המשפט נדרש לנימוקים מיוחדים כאשר הלה מבסס את פסק דינו על יסוד עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע, ואת פסיקתו של בית המשפט העליון לפיה בית המשפט נדרש להזהיר את עצמו לנקוט במשנה זהירות בבואו להתבסס על עדות יחידה של בעל דין וכדברי בית המשפט העליון :

            " פירושה של אותה 'אזהרה עצמית' אינו יכול להיות אלא זה שבשקילת עדות יחידה חייב השופט בזהירות כפולה ומכופלת. אולם עצם הצורך בזהירות מיוחדת כזאת עדיין אינו ממצה את החובה המוטלת על השופט לפי סעיף 54, לפרט מה הניע אותו להסתפק בעדות יחידה. לשון אחרת, אין השופט יכול לצאת ידי חובתו בהצהרה סתמית כי 'הזהיר את עצמו', כלומר שנהג בזהירות מיוחדת וזה אשר הניעו להסתפק בעדות היחידה, אלא כאן דרוש טעם אמיתי – טעם שבהערכת העדות היכול להיות נעוץ בהגיון הדברים או בטעם מיוחד אחר – שיש להעלותו על הכתב במצוות החוק".

               ראה ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, בעמ' 771.

40. 40.        כפי שיפורט להלן , במקרה שבפנינו לא מצאתי "טעם אמיתי" כנדרש בפסיקה  אשר יהיה בו כדי להצדיק קביעת ממצאים על בסיס עדותה היחידה של התובעת , אשר בחלקה המכריע לא נתמכה בראיה חיצונית כלשהי , ואף עמדה בניגוד למסמכים בכתב עליהם חתמה התובעת עצמה,ולחמש עדויות עדי הנתבע.         

41. עוד אקדים ואציין כי לחובתה של התובעת עומד גם הכלל לפיו אין לקבל עדות בעל פה כנגד מסמך בכתב וזאת לאור הוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומנית, אם כי במקרה זה לא נתתי משקל של ממש לכלל זה לאור העדר התנגדות הנתבע לעדויות התובעות בעל פה כנגד מסמך בכתב, ובהתאם להלכה לפיה: "אם נמנע בעל דין מלהתנגד לעדות בעל פה, נעשתה העדות כשרה להוכחת העסקה, ושוב אין בידו להסתייע בהלכת סעיף 80 הנ"ל" (ראו ע"א 207/86 מגן נ' י.בכר ואח' פ"ד מב(4) 63, 71 וכן ע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' ציגלר פ"ד מט(1) 369, 389 (1995)).

הערכת מהימנות העדויות שהובאו על ידי הצדדים - כללי

42. בנוסף לראיות בכתב, נשמעו במהלך שמיעת הראיות עדויותיהם של התובעת וכנגדה עדויות הנתבע , יקטרינה ,סחרובסקי, וייסבוך, ועו"ד שריף, ואבקש להתייחס באופן כללי להערכתי את מהימנות העדויות שנשמעו בפני.

43. כבר נקבע לא אחת כי : "מהימנות ומשקל ראייתי נתונים לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית על פי התרשמותה... ועל רקע מכלול הראיות שנפרסו לפניה..." (ע"פ  804/95 גרינברג נ' מדינת ישראל  מט(4) 200, 206-207 (1995).

43. באשר לכילים בהם יעזר בית המשפט בבואו להעריך את מהימנות העדויות שנשמעו בפניו  הורה המחוקק כי : "ערכה של עדות שבעל-פה ומהימנותם של עדים הם ענין של בית המשפט להחליט בו על פי התנהגותם של העדים, נסיבות הענין ואותות האמת המתגלים במשך המשפט" (סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א- 1971), ובפסיקה נקבע  כי  על בית המשפט לשלב בין "בחינה  פנימית" ובין "בחינה חיצונית" של העדות הנשמעת בפניו.

44. בשלב ה"בחינה הפנימית" יבחן בית המשפט את העדות על פי התרשמותו הבלתי אמצעית, מהעדות כפי שנשמעה בפניו, ובכלל זה יבחן בית המשפט את התנהגות העדים, תגובותיהם במהלך העדות ו"סימני האמת" אשר עלו מעדותם,וכן יבחן את הגיונה הפנימי של העדות ביחס לנסיון החיים ו"שכל ישר", ואת התאמת כל חלקי העדות זה לזה, וזאת בהתעלם מעדויות ו/או ראיות נגדיות העומדות כנגד העדות. 

45. ואולם בית המשפט העליון חזר והזהיר מפני התבססות יתר על תחושותיו והתרשמותו של בית המשפט מהעדות שנשמעה בפניו, ולפיכך נדרש בית המשפט לבחון את העדות גם ב"בחינה חיצונית" דהיינו עימות העדות אל מול עדויות וראיות נגדיות וכדברי בית המשפט בע"א 1516/99 לוי נ' חיג'אזי, פ"ד נה(4) 730, 748 (2001) (להלן: "עניין לוי"):

                              "עם זאת, התנהגותם של העדים ומה שעשוי להתפרש כגרסה עקבית וכאותות אמת עלולים לעתים להטעות ויש להיזהר מכך. כאשר, בצד הגרסה שבראיות, קימים נתונים חיצוניים, אובייקטיביים שהינם רלבנטיים לבחינת אמיתות הגרסה, שומה על בית המשפט, במסגרת קביעת ממצאיו, להתמודד עימם ולבחון את השלכתם והשפעתם על גרסת העדויות. "הבחינה הפנימית" של העדויות ניזונה מהתרשמות מהעדים ומסימני האמת המתגלים במהלך עדותם. "הבחינה החיצונית", נעשית באמצעות העמדת העדויות מול מערך הנתונים האוביקטיבי, וזה תהליך ניתוח הגיוני, הניזון משכל ישר ונסיון חיים."

                                    וראו גם ע"פ 9352/99 מורד יומטוביאן נ' מדינת ישראל פ"ד נד(4) 32.(פסקה 5)

46. כפי שיפורט להלן ,לעמדתי, בחינה "פנימית" ו"חיצונית" של עדות התובעת ביחס לכלל הראיות והעדויות שהובאו בפני,מעמידה בספק גדול את מהימנותה של עדות התובעת בסוגיות המהותיות שבמחלוקת בתיק.

47. כך באשר ל"סימני האמת" התרשמותי הייתה כי התובעת עשתה מאמץ של ממש לשכנע את בית המשפט כי היא נפלה קורבן למעשי הנתבע ויקטרינה, ולצורך כך לא חסכה התובעת בכינויי גנאי קשים שהוטחו על ידה כנגדם (ראה לדוגמא עמ' 13 לפרוט', ש' 23-24 ), וחזרה וטענה כי כל טענות עידי הנתבע הם שקר (לדוגמא  עמ' 13 לפרוט', ש' 29-30 ), אלא שמאמציה של התובעת כללו העלאת טענות שאינן מתיישבות עם הגיון חיים בסיסי, ועומדות בסתירה למסמכים עליהם חתמה התובעת, ובמקביל סירבה התובעת לתת  תשובות ענייניות לשאלות שהופנו אליה ואשר לעמדתי חייבו מתן הסבר מצידה של התובעת.

48. כך ורק לשם הדוגמה, עלה מחומר הראיות שאין למעשה הכחשה לכך שהתובעת זכתה לקבל טיפולי שיניים בחינם מוייסבוך שהינו רופא שיניים, וכנשאלה התובעת על כך תשובתה הייתה כי: "הוא עשה שיניים תותבות אבל לא ביקשתי ולא שילמתי. הוא אמר שזה מתנה. עכשיו אני מבינה שזו מתנה בכוונה נגדי. בשביל מה שאלות לגבי שיניים? תסביר לי. מה הקשר של הדירה שאני מכרתי לשיניים תותבות" (עמ' 12 לפרוט', ש' 4-6 ).

דומה כי אין צורך להכביר במילים על כך שלא ניתן לקבל  את גירסתה של התובעת כאילו וייסבוך התקין בפיה בחינם, שיניים תותבות מבלי שהיא ביקשה כלל, ולא למותר לציין כי שאלת ההטבות שקיבלה התובעת בשל יחסיה המיוחדים עם יקטרינה ווייסבוך היא שאלה רלוונטית ומהותית לבחינת שאלת קיומה של עילת ה"עושק" במקרה שבפנינו .

49. גם בחינה "חיצונית" של עדות התובעת, מטילה ספק רב במהימנות גירסתה  וכפי שיפורט להלן, מרבית טענותיה של התובעת עמדו בסתירה למסמכים ברורים שנחתמו על ידה, והתובעת בעדותה לא יכלה לספק הסבר סביר כיצד מתיישבת עדותה עם המסמכים, ובהקשר זה אציין כפי שיפורט להלן הוכח בפני כי התובעת ניהלה את ענייניה הכספיים באופן עצמאי והיתה בקיאה באופן מלא בפרטי הסכם המכר, ולפיכך נדרשה התובעת לספק הסבר סביר, שלא ניתן על ידה, לאישורים שונים שנחתמו על ידה. בין היתר על כך שהיא קיבלה את מלוא התמורה.

50. בנוסף, העידו כאמור חמישה עדים מטעם הנתבע והתרשמותי הכללית הייתה כי לא נעשה על ידי עדים אלו נסיון להסתיר פרטים הנוגעים להשתלשלות העניינים, אף שפרטים אלו אינם נוחים לגרסה שהועלתה על ידם, או להוסיף פרטים בכדי שיתאימו לגרסה האמורה.

               כך ולשם הדוגמא, הנתבע העיד כי: "כזאת עסקה לא היתה לנו" (עמ' 36 לפרוט', ש' 4) וכן העיד כי חשש שהתובעת תטען כי לא קראה את המסמכים עליהם חתמה או כי לא הבינה את השפה, וכי היה ער למצבה המיוחד של התובעת ולכן נקט מראש בצעדי זהירות מיוחדים שאינם ננקטים על ידו דרך כלל, ובכלל זה, תרגום כל המסמכים לרוסית (עמ' 32 לפרוט', ש' 31-32 ועמ' 36 לפרוט').

51. כך הם פני הדברים, גם ביחס לעדותו של וייסבוך אשר העיד כי היה נוכח בשתי הפעמים שבהן שולמה לתובעת התמורה על פי הסכם המכר, ועד זה בעדותו, הקפיד להעיד רק על נקודות שהוא זכר בבירור וכאשר לא זכר, לא ניסה להשלים את עדותו בפרטים הנוחים לו, אלא הודה כי אינו זוכר, וזאת גם אם דובר בפרטים מהותים שהיו נדרשים לעדותו.

               כך לדוגמא נחקר ויסבוך על המעמד בו שולם על פי הטענה לתובעת סך של 128,000 ₪, וויסבוך בחקירתו ועדותו אישר בבטחון כי הוא זה שהביא את הסך האמור במזומן למשרדו של הנתבע, וכי לאחר שהתובעת קיבלה את הכסף, הוא הסיע אותה לביתה, וליווה אותה רגלית עד הבית, ואולם הקפיד להעיד כי הוא אינו זוכר במדוייק, את המעמד של מסירת הכסף לידי התובעת ואינו זוכר במדוייק מי נתן לתובעת את הכסף ובפרוט' נרשמו הדברים כך:

"ש.        איך שאתה אמרת לפני כמה רגעים, אני מבין שיש קטע מסויים למעשה שאתה לא זוכר אותו  - הקטע בו מי נתן את הכסף?

ת.         נכון. אבל אני זוכר את כל מה שהיה לפני ואחרי ספציפית את הקטע של מי נתן לה את הכסף – אני לא זוכר". 

(עמ' 25 לפרוט', ש' 23-26).

52. לעמדתי, הקפדתו של ויסבוך להעיד במדוייק רק על נקודות הזכורות לו בבירור, מבלי לנסות ו"לרענן" את זכרונו בדרך של השלמת פרטים שיתאימו לגירסה, מקנה מהימנות לעדותו, ועל כך יש להוסיף, כי לא עלה בידי בא כח התובעת להפריך את עדותו.

53. כך הם פני הדברים בשינויים המחוייבים, גם ביחס לעדים נוספים שנשמעו בפני, וגם עדותם של יתר העדים לא הופרכה באופן אשר הציגם כעדים שאין להאמין לעדותם ולכך אתייחס להלן.

54. לאור ההקדמה לעיל, ולאור היותה של עדות התובעת הראייה הכמעט יחידה שהובאה על ידה והמהימנות הנמוכה שאני מייחס לעדות זו, תעלה השאלה מדוע לא די בכך כדי לדחות על אתר את תביעת התובעת. אלא שכנגד כל האמור לעיל, עומדות שלוש עובדות אובייקטיביות מהותיות אשר מחייבות בנסיבות העניין, בחינה לעומק של טענות התובעת.  

האחת – היא הסמיכות הרבה שבין מועד חתימת הסכם המכר, למועד פטירת בנה היחיד של התובעת, והתעודות הרפואיות שצירפה התובעת, מהן עולה, כי בסמוך למועד חתימת הסכם המכר, התובעת הגיעה פעמיים לחדר המיון וסבלה מחרדה.

השנייה – העובדה שהמחיר בו נמכרה הדירה היה נמוך באופן חריג משוויה הריאלי של הדירה באותה עת.

השלישית – "כפל התפקידים" של הנתבע, אשר שימש כנאמן מטעם הקונה וניהל בשמה את המשא ומתן עם התובעת ובמקביל ייצג גם את התובעת בהסכם המכר ובעניינים אחרים.

לאור מכלול העובדות שפורטו לעיל, נבחן את טענות התובעת ונפנה ראשית לטענת "העושק" שהינה כאמור  עילת הביטול היחידה שאליה התייחסה התובעת .

טענות התובעת ביחס לעילת ה"עושק"

55. לטענת ב"כ התובעת, עובר לחתימת ההסכם התובעת הייתה במצוקה גדולה, במצב של חרדה, פחד ותחושת בדידות בשל אובדן בנה אשר דאג לה בהיותו בחיים, ובעניין זה מפנה ב"כ התובעת למסמכים רפואיים שצורפו לתצהיר התובעת, ובכלל זה תעודות סיכום מיון מיום 16.10.2015 ו-20.10.2015 (נספח ב' לתצהיר התובעת ת/2), כאשר בשני המקרים התלוננה התובעת על קוצר נשימה ותחושת חוסר אוויר ו"התרגשות יתר" ובסיכום מיון מיום 20.10.2015 נרשם כי התובע סבלה מחרדה בעת קבלתה למיון.

56. באשר לתעודות הרפואיות אציין כי בשני המקרים שוחררה התובעת לביתה, ללא המלצה על המשך טיפול תרופתי או אחר כלשהו וכל שצויין הוא כי "בכל החמרה במצב נא לפנות לרופא", ובטופס פניה לקרדיולוג שהוגש צויין כי ביום 16.10.2015 עברה התובעת סדרה של בדיקות שכולן נמצאו תקינות.

57. עוד הפנה ב"כ התובעת לעדותו של הנתבע, אשר בעצמו העיד כי היה עד למצבה המיוחד של התובעת, ואף העיד על שינויים מהותיים בהתנהגותה ובמצב רוחה של התובעת, וכן לעדותה של התובעת אשר העידה כי הייתה ב"סטרס" ובמתח נפשי עקב פטירת בנה (עמ' 11 לפרוט' ש' 30-31).

58. בנוסף הפנה ב"כ התובעת לחוות הדעת השמאית שהוגשה ושלפיה שווי הדירה נכון למועד חתימת הסכם המכר עמד על סך של 570,000 ₪, ובהעדר חוות דעת נגדית מטעם הנתבע, הרי שהוכח שהדירה נמכרה בסכום השווה לכ-35% משוויה האמיתי.

59. לאור כל האמור לעיל טוען ב"כ התובעת כי התקיימו יסודות עילת העושק, הואיל והוכח כי התובעת הייתה במצוקה עובר לחתימת הסכם המכר, וכן הוכח כי הנתבע שהיה מודע למצוקתה של התובעת, ניצל בשיתוף עם יקטרינה את מצוקת התובעת והחתים אותה על הסכם מכר במסגרתו היא מכרה את זכויותיה בדירה במחיר לא ריאלי.

60. יותר מכך, לטענת ב"כ התובעת הנתבע פעל באופן אקטיבי להגדיל את מצוקתה של התובעת ואת חששותיה מהמשך החזקת הדירה על-ידה, ולצורך כך יצר בפניה מצג שווא שלפיו קיים סיכון שחברת הביטוח אשר אמורה הייתה לכסות את יתרת המשכנתא של המנוח על הדירה שאליה עברה התובעת, עלולה לסרב לשלם את המשכנתא, וזאת לטענת בא כח התובעת בנסיבות בהן לא היה לנתבע כל בסיס להניח כי חברת הביטוח תסרב לשלם את יתרת חוב המשכנתא.

61. בעניין זה מבקש בא כח הנתבעת להסתמך על כך שהתובעת הוחתמה על מסמכי תביעה המופנים לחברת הביטוח  רק במועד חתימת הסכם המכר, ביום 14.11.2015 ולפיכך לנתבע לא היה שום בסיס לחשוב או לחשוד כי חברת הביטוח תסרב לשלם את יתרת החוב במשכנתא במועדים מוקדמים יותר, בזמן שהוכן הסכם המכר, ולטענת ב"כ התובעת הנתבע יצר באופן מכוון חשש שווא אצל התובעת כדי לערער את בטחונה וכדי להגדיל את חששה מפני המשך החזקת שתי דירות, וזאת בכדי שתסכים למכור מיידית את הדירה במחיר נמוך.

טענות הנתבע בעניין ה"עושק"

62. הנתבע טוען כי לא התקיימו במקרה זה יסודות עילת העושק, וכי על אף שאכן פטירת בנה של התובעת הינו אירוע טרגי, הוכח בפני בית המשפט כי "אירוע זה לא פגע כהוא זה בשיקול דעתה ו/או בכושר של התובעת" ובעניין זה מפנה בא כח הנתבע בין היתר, למעבר התובעת לדירת המנוח כבר ביום פטירתו, להוראות מפורטות בכתב שנתנה התובעת בעניינים שונים ולהערות שניתנו על ידה בכתב על גבי טיוטת הסכם המכר.

63. עוד טוען הנתבע, כי מחיר הדירה נקבע על-ידי התובעת, אשר הודתה בסעיף 21 לתצהירה המשלים כי: "שוב להדגיש, כי בעת שחתמתי על הסכם מכר בדירה, כן רציתי למכור את הדירה, אפילו ב-200,000 ₪ ולקבל את התמורה, אך לא קיבלתי תמורה ולא שולם לי דבר מעבר לסילוק המשכנתא".

64. כמו כן נטען כי התובעת הבינה היטב את משמעות הסכם המכר, ואף חזרה ודרשה מספר פעמים לאחר מועד חתימת ההסכם מהנתבע להשלים את העברת הזכויות בעירייה על שמו, בכדי שהיא לא תחוייב יותר בארנונה.

65. עוד מפנה ב"כ הנתבע לזמן הממושך ביותר שעבר ממועד חתימת ההסכם ועד למועד הגשת התביעה על-ידי התובעת, כאשר במשך כל הזמן שעבר (למעלה מ-14 חודשים!!!), התובעת לא פנתה אפילו פעם אחת בדרישה לביטול ההסכם או בדרישה לקבלת כספי התמורה על-פי ההסכם.

66. בנוסף הפנה ב"כ הנתבעת לזהירות הרבה שבה נקט הנתבע בכך שדאג לתרגם לרוסית עבור התובעת כל מסמך שנחתם על ידה, ודאג לקבל את אישורה לכך שהבינה את נוסח ההסכם וכן כי קיבלה את מלוא התמורה עבור ההסכם.

67. באשר למחיר הנקוב בהסכם המכר, ב"כ הנתבע מפנה לפגמים הרבים אשר נפלו לטענתו בשמאות שהגישה התובעת, ובכלל זה העובדה שהשמאי לא ביקר כלל בתוך הדירה!! לא נתן משקל כלשהו לעובדה שעל-פי עדות התובעת עצמה, הדירה לא הייתה לראויה למגורים, ולא בחן כלל את השפעתו של הסכם פינוי בינוי שכבר היה חתום במועד הסכם המכר על מחיר הדירה.

68. כמו כן טען בא כח הנתבע כי בעניין מחיר הדירה, יש לתת את המשקל הראוי גם להנחה במחיר שאותה הייתה נכונה התובעת לתת ליקטרינה לאור יחסיהם המיוחדים, להסכמתה של יקטרינה לשלם לתובעת בנוסף למחיר הנקוב בהסכם המכר, גם את כל התשלומים שיתקבלו בגין הדירה מאת הקבלן המבצע את פרויקט הפינוי-בינוי וכן את שווי טיפולי השיניים שבוצעו בחינם לתובעת על-ידי וייסבוך.

דיון והכרעה – מסגרת נורמטיבית

69. בטרם נפנה לניתוח הראיות והעדויות, מן הראוי להקדים ולפרט את יסודות עילת העושק כפי שנקבעו בחקיקה ובפסיקה ובעניין זה אפנה לסיכום הדברים המופיע ברע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ נ' יוסף קסל (21.09.2014) (פסקה מס' 37) (להלן: "עניין עדן נהריה") וכדלקמן:

            "חוק החוזים ׁ(חלק כללי) – כשמו כן הוא: חל על כלל החוזים הנכרתים בחיי היומיום (ראו למשל: סיני דויטש, "דיני החוזים הצרכניים מול דיני החוזים המסחריים", עיוני משפט כג(1) (2000) 135, 136 (להלן: דויטש, דיני החוזים הצרכניים)). במסגרת זו, בתוך הפרק שבחוק החוזים הדן בביטול החוזה בשל פגם בכריתתו (פרק ב'), נמצא סעיף 18 המסדיר את עילת העושק ומורה כדלקמן:

            "18. מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה"".

            בפסיקה ובספרות המשפטית נקבע כי עילת העושק, המפורטת בסעיף זה, מורכבת משלושה יסודות, וכך נוסחו הדברים באחת מהפרשות:

            "על שלושה יסודות – השלובים זה בזה ככלים שלובים – השתית המחוקק את עילת העושק, שהראשון בהם עניינו מצבו של העושק ('מצוקה', 'חולשה שכלית או גופנית', 'חוסר ניסיון'), השני – התנהגותו של העושק (ה'ניצול שניצל') והשלישי – העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ('תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל')".

            (ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767 (1981) (להלן: "עניין סאסי").

            שלושת היסודות הנ"ל – שיקראו להלן: "מצוקה", "ניצול" ו-"תנאי חוזה גרועים" – הינם מצטברים ושלובים. מצטברים –על שום מה? מאחר שדי כי אחד מהם לא יתקיים כדי שלא תשתכלל עילת העושק; שלובים- מדוע? מאחר שקיים ביניהם יחס גומלין, במובן זה שאם אחד היסודות התקיים באופן מובהק יחסית, אפשר כי האחר יהיה מובהק פחות, ועדיין יקבע כי התקיים עושק".

70. עם זאת ראוי לעמדתי להדגיש כי בעניין בן ישי הנזכר בפסק הדין לעיל, שבו נקבע כי שלושת יסודות עילת העושק הינם יסודות שלובים המושפעים זה מתוקפו של זה נקבע גם באופן ברור כי:

            "כבר נקבע כי כל אחד מן היסודות האמורים צריך להתקיים במלוא תוקפו. קיומן של מצוקה קשה של המתקשר או 'חולשה' חמורה אחרת שלו אינו גורע מן הצורך להצביע על קיומם של תנאים 'הגרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל'. תנאים חמורים במיוחד אינם מייתרים את הצורך בקיומם של מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון כבדי משקל, ואינם פוטרים את הטוען לעושק להוכיח את מודעותו של הצד האחר לחולשותיו או למצוקתו. מקום שבו אחד מיסודותיה של העילה מוצא לו ביטוי חמור במיוחד, מוטל לעתים הנטל הראייתי הרובץ על המבקש להוכיח את קיומם של היסודות האחרים, אך בכך אין כדי להמעיט את הדרישה כי גם היסודות האחרים יתקיימו במלואם, כי מצוקת המתקשר תהא מצוקה חמורה וכי תתקיים מודעות מלאה לה אצל המתקשר האחר".

71. לאור העקרונות האמורים לעיל אנו נדרשים לבחון את התקיימותם של 3 יסודות עילת העושק בנסיבות של המקרה שבפנינו, כאשר יודגש כי אבחן את התקיימותם של כל היסודות, שמא יש בהתקיימות מובהקת של אחד מהיסודות כדי להפחית באופן מהותי את מידת ההוכחה הנדרשת ביתר יסודות העילה.

יסוד "המצוקה"

72. בעניין עדן נהריה, הובאו דבריה של המלומדת גבריאלה שלו לפיהם: "מצוקה היא מצב של צרה ודחק שאליו נקלע המתקשר" (שם, פסקה 38(א), וכבר נקבע לא אחת כי "על מנת שתתגבש עילת העושק, ככלל, על המצוקה להיות כבדת משקל וממשית". (ראו ע"א 6235/15 למיה ראג'י חלאק נ' מונא כריים (15.02.2017), פסקה 23, עניין עדן נהריה פיסקה 38).
73. עם זאת נקבע כי יש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו השונות וכי "אין מקישין ממצוקתו של פלוני על מצוקתו של אלמוני, כשם שאינה דומה מצוקה הפוגמת בעיסקה פלונית, למצוקה הפוגמת בעסקה פלמונית" (ראו ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון פ"ד לו(1) 762,  767-768 (1981)), ולפיכך יתכנו מקרים שבהם גם מצב ארעי וחולף שאליו נקלע המתקשר יחשב כמצב של מצוקה.

74. במקרה שבפנינו, מונחים בפני בית המשפט ממצאים סותרים, מחד, קיימים ממצאים חיצוניים ואובייקטיבים המצביעים על יסוד של מצוקה ואף של חולשה גופנית, וזאת הן מעצם הסיטואציה הטרגית של פטירתה הפתאומית של בנה היחיד של התובעת והעדר בני משפחה אחרים של התובעת בישראל, נסיבות שיש בהן כדי לטלטל כל אדם, ובפרט את התובעת שהינה כאמורה אישה מבוגרת ללא משפחה ולנתון בסיסי זה יש לצרף את האישורים הרפואיים שהגישה התובעת אשר אמנם אינם מצביעים על בעיה רפואית של ממש לתובעת (בשני המקרים לא נמצא ממצא כלשהו, ולא ניתן טיפול כלשהו לתובעת) ואולם יש בהם כדי להעיד על תחושת חרדה שבה הייתה שרויה התובעת, ובהקשר זה יודגש כי התובעת לא הגישה חוות-דעת רפואית כלשהיא אשר תתמוך בטענה לפגם בשיקול דעתה של התובעת עובר למועד חתימת הסכם המכר.

75. אלא שכנגד ממצאים "חיצוניים" אלו, עומדים התנהגותה ופעולותיה של התובעת, אשר מצביעים באופן ברור על שליטה מלאה של התובעת בהתנהלותה הכלכלית, על הבנה מלאה ומעמיקה של התובעת בפעולות אותן היא נדרשת לבצע, ויותר מכך על נחישותה של התובעת לטפל במהירות ובנחישות בכל ענייניה הכלכליים.

76. כך יש ליתן משקל,למעבר התובעת עוד ביום פטירת בנה לדירתו, לעובדה שכבר בתוך ימי "השבעה" ביררה התובעת עם אנשי הצוות הרפואי שעבדו עם המנוח, וקיבלה מהם פרטים של עו"ד שיטפל בעניינה, וכמו כן וכעולה מנספחי תצהירו של עו"ד שריף (נ/5) כבר ביום 8.9.15 (כשלושה שבועות לאחר פטירת המנוח!!), דאגה התובעת להוצאת תעודת פטירה, ביום 15.10.15, בטרם חלפו חודשיים ממועד הפטירה כבר ניתן צו ירושה לטובת התובעת.

77. לנתונים לעיל יש להוסיף את טיוטת הסכם המכר שהוגשה (ת/4), ועליה הערות וסימוני התובעת המעידים כי התובעת קראה והבינה את הוראות הסכם המכר שתורגם לרוסית, בטרם חתמה עליו, ובאופן ספציפי התייחסה לקיומו של הסכם פינוי בינוי ביחס לדירה וכמו כן הוצגו פתקים נוספים עם הוראות בכתב יד של התובעת מהם עולה כי התובעת פעלה באופן מהיר ובסיועו של וייסבוך למכירת רכבו של המנוח, בכדי לסלק הלוואה שרבצה על הרכב ואף הוצג אישור בכתב ידה של התובעת (נספח 2 לתצהיר יקטרינה נ/1) והתובעת אישרה כי: "זה כתב היד שלי. כתוב פה הבעל של יקטרינה אלקין עזר לי למכור את הדירה.. את האוטו של בן שלי".. כתוב "יקטרינה תבדקי את השעבוד והמסמכים במשרד הרישוי... "כתוב "אני שלחתי כסף ביום 18.11.15 יום רביעי בשעה 08:54 לבנק לאומי בטלפון בני ברק. זה היה חוב" (מתוך עמ' 14 לפרוט', ש' 24-34).

78. עוד נוסיף את העובדה שלא הוכחשה על ידי התובעת שלפיה כבר בפגישתה הראשונה עם הנתבע, היא הציגה בפניו רשימה של הקופות הפנסיוניות שמהן היה הנתבע אמור לדרוש את כספי המנוח.

79. מכל פעולותיה של התובעת עולה תמונה עובדתית המצביעה על התובעת כמי שבצד הטרגדיה שפקדה אותה, פעלה באופן שקול נחוש ונחרץ לטפל בענייניה הכספיים ולמצות עד תום את זכויותיה (וכמובן שאין לבקר אותה על כך), אך בכל מקרה, התנהגותה של התובעת אינה תואמת התנהגותו של מי ששרוי במצוקה ובחולשה שיש בהם כדי לפגום בשיקול דעתו.

80. בהקשר זה אפנה גם לעדותו של עו"ד שריף שהיתה מהימנה מאד בעיני, בין היתר בשל העובדה שהלה אינו עובד יותר אצל הנתבע, ואשר העיד בחקירתו ביחס לתובעת כי:

"היא סיפרה לי שהיא היתה מורה לאנגלית, היא היתה בקיאה בכל הפרטים, כמה כספים בדיוק היא צריכה לקבל מכל חברה וחברה והיתה בקיאה בכל הקשור לרישום שמה בארנונה".

(עמ' 29 לפרוטוקול ש' 35 ואילך).

81. בהקשר זה אבקש להפנות לדברי בית המשפט העליון בעניין "סאסי" (סעיף 6):

"לפיכך.. המצוקה, החולשה השכלית או הגופנית וחוסר הניסיון להיות כבדי משקל, ועל בית המשפט להשתכנע, שפעלו את פעולתם על העשוק והסיטו את שיקול דעתו סטייה של ממש מנתיבו הנכון".

82. לעמדתי, מכלול הראיות והעדויות שהונחו בפני מצביעים על כך שבצד הזעזוע המובן מפטירתו של בנה, לא נפגע שיקול דעתה של התובעת ומעשיה ופעולותיה אינן מצביעות כלל על  "סטייה של ממש" מנתיב סביר והגיוני של שיקול דעת. לעמדתי, לא התקיים במקרה זה "יסוד המצוקה" הנדרש לצורך בירור עילת העושק.

83. לצורך המשך הדיון ועל אף הספק הגדול הקיים בעייני האם אכן הוכיחה התובעת כי היא הייתה שרויה במצוקה "מהותית" ו"ממשית" כנדרש על פי הפסיקה, אניח כי עלה בידי התובעת להוכיח יסוד זה, ונפנה ונבחן את יסוד "הניצול".

יסוד הניצול

84.      לצורך הוכחתו של יסוד זה, נדרש כי הצד העושק יהא ער לפגם הקיים ברצונו של הנעשק, וינצל פגם זה, ובעניין זה אף "עצימת עיניים ורשלנות גסה" עשוייה למלא אחר יסוד ה"ניצול" (ראו עניין "עדן נהריה", פיסקה 38(ב)).

85. במקרה שבפנינו, הנתבע העיד מחד, כי חשש שהתובעת תטען כי לא הבינה את מהות המסמכים עליה חתמה, ולפיכך דאג לתרגמם ולהסבירם לתובעת, וזאת על פי עדותו "בסבלנות ובמשך שעות" וכמו כן העיד הנתבע כי "אני רציתי לוודא שהגברת הזאת שהיתה בהחלט במצב מיוחד, מבינה כל מה שהיא עושה" (פרוט' עמ' 36, ש' 4-9).

               מאידך, חזר והדגיש הנתבע, כי התובעת הייתה מודעת באופן מלא  למעשיה ובדבריו לבא כח התובעת: "אני מאחל לך שבגילה תהיה מודע לחצי מהדברים שהיא מודעת אליהם".

86. כנגדו מפנה ב"כ התובעת לעדות הנתבע בדבר שינויים תכופים במצב רוחה של התובעת, ולעדותו: "דיברתי איתה, שוחחתי איתה, היא לפעמים חייכה, לפעמים לא. לפעמים בכתה, לפעמים יכולה היתה לבוא ולצעוק עליה שלא רשמתי את הדירה בעירייה על שמי..." (פרוט' עמ' 36, ש' 25-26).

87. לעמדתי, לא ניתן לבסס על אמירה זו של הנתבע מודעות לפגם בשיקול דעתה של התובעת, ודווקא עדותו של הנתבע יש בה לעמדתי, בכדי לחזק את מהימנות גירסתו לפיה אכן חשש מביצוע העסקה עם התובעת הן לאור מצבה והן לאור קשיי השפה, ולפיכך נקט באמצעי זהירות מיוחדים של תרגום כל המסמכים, מסירתם לתובעת מספר ימים לפני המועד שבו נחתם הסכם המכר, קבלת הערות מהתובעת, מתן הסברים מפורטים לתובעת, וכפי שפורט לעיל, קיים בסיס נתמך בראיות של ממש לטענת הנתבע לפיה פעולותיה של התובע הצביעו על כך שהתובעת אכן הבינה היטב את משמעות תוצאות פעולותיה, ובהתאם לא ניתן לטעון כלפי  הנתבע כאילו היה עד ל"מצוקה" של התובעת, העולה כדי פגיעה בשיקול דעתה וכי ניצל "מצוקה" זו.

88. גם אם נניח לצורך הדיון כי יש לראות את הנתבע כפועל גם מטעם יקטרינה, ולפיכך יש לבחון האם הוכח ניצול מצוקה של התובעת מצדה של יקטרינה, אני סבור כי לא עלה בידי התובעת להוכיח כי יקטרינה היתה ערה לפגם בשיקול דעתה של התובעת, וכי ניצלה פגם זה, וכפי שפורט לעיל, התובעת הפגינה גם כלפי יקטרינה שיקול דעת מלא אשר בא לידי ביטוי בהוראות שניתנו על ידה בכתב, ובפעולות שננטו על ידה בכדי לממש את זכויות בנה המנוח.

               בנוסף לאמור גם לא נסתרה בפני בדרך כלשהיא טענתם של הנתבע ושל יקטרינה לפיה המחיר של 200,000 ₪ עבור הדירה נקבע על-ידי התובעת, וב"כ התובעת לא חקר כלל את הנתבע ויקטרינה בנקודה זו, וכבר נקבע לא אחת כי הימנעות מחקירת עד בנקודה מהותית, ללא מתן הסבר סביר להימנעות זו, מובילה לקביעה כי אין מחלוקת על דברי העד באותה סוגיה (ראו: ע"א 605/88 תבורי – בית חרושת למשקאות קלים בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי סוכנויות בע"מ, פד"י מה(2)(1) וכן ע"פ 4609/14 נתנאל צורדרקר נ' מדינת ישראל, פסקה 19, וכן יעקב קדמי, על סדר הדין בפלילים, חלק שני כרך ב 1574 (מהדורה מעודכנת 2009)). לפיכך, לא הוכח בפני כי הנתבע ו/או יקטרינה ניצלו את "מצוקת" התובעת הנטענת, בכדי לשכנע אותה למכור את הדירה במחיר לא סביר.

89. עם זאת יוקדם ויודגש כי לעמדתי,מצבה הנפשי והרגשי המיוחד של התובעת שהנתבע הודה כי היה מודע לו,ותפקידו "הכפול" בהסכם המכר, הטילו עליו חובה מוגברת לשמירה על זכויותיה של התובעת, ולכך אתייחס להלן.

תנאי חוזה גרועים 

90. באשר ליסוד זה בעילת ה"עושק", אכן הוכח בפניי, כי בכל הנוגע למחיר הדירה, תנאי הסכם המכר היו "גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל", וזאת  לאור חוות דעת השמאי  שהוגשה מטעם  התובעת שלפיה מחיר המכירה על פי ההסכם מהווה 35% ממחירה הריאלי במועד הסכם המכר. 

91. אני נכון לקבל את כל טענות הנתבע בדבר הפגמים הקיימים בשמאות וגם לעמדתי, קשה לקבל שמאות המתייחסת לדירה והנערכת מבלי שהשמאי ביקר כלל בדירה ומבלי שהתייחס לנתונים מהותיים כגון: מצבה הפיזי של הדירה; השפעת הסכם פינוי בינוי הקיים ביחס לדירה ועוד. ואולם, גם בהתחשב בפגמים אלה, הרי שבהעדר חוות דעת שמאית נגדית, וגם אם נפחית שווי מסויים מהערכת השמאי, עדיין המחיר שבו נמכרה הדירה, נמוך באופן מהותי ביותר משווי השוק שאותו ניתן ללמוד מעסקאות ההשוואה שפורטו בחוות הדעת של השמאי מטעם התובעת.

92. עם זאת, וכפי שפורט בפסיקה שהובאה לעיל, בחינתה של עילת העושק צריכה להתבצע לאור נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ומקרה, ולעמדתי, במקרה שבפניי, יש מקום ליתן משקל בשאלת תנאי הסכם המכר גם ליחסים המיוחדים שהוכחו בפניי ששררו בין התובעת ובין יקטרינה, וכאמור לעיל, התובעת סברה לטענתה כי היא מוכרת את הדירה ליקטרינה.

93. כפי שפורט לעיל, עד למועד חתימת הסכם המכר, וגם לאחריו, תמכו יקטרינה ווייסבוך בתובעת, טיפלו ודאגו לענייניה, וסייעו לה בטיפול בכל הנושאים שבהם נדרשה לטפל עקב פטירת בנה, וכאמור התובעת אף ערכה צוואה לפני מועד הסכם המכר, שבה הורישה את כל רכושה, לאחר מותה ליקטרינה.

94. בנסיבות מיוחדות אלה, לא היה זה בלתי סביר שהתובעת תסכים למכור את הדירה בהנחה סבירה משווי השוק, ליקטרינה או לסבתה, במחיר אשר ייתן ביטוי גם למערכת היחסים הקרובה בין הצדדים.

95. זאת ועוד, יש ליתן משקל גם לטיפולי השיניים שניתנו בחינם לתובעת, ולהתחייבות של יקטרינה לשלם לתובעת כל פיצוי או תשלום שיתקבל עבור הדירה מהקבלן של פרוייקט הפינוי בינוי.

96. לאחר ששקלתי זה מול זה את מכלול השיקולים לעיל, השתכנעתי כי במקרה זה התקיים יסוד "תנאי חוזה גרועים", אם כי חוזקו של יסוד זה "מתעמעם", לאור הנסיבות המיוחדות שהתקיימו במקרה זה.

קשר סיבתי בין ההתקשרות ובין ניצול המצוקה

97. בנוסף ליסודות העילה שפורטו לעיל, נקבע גם בפסיקה כי נדרש שיתקיים קשר סיבתי בין ההתקשרות  לבין ניצול המצוקה "דהיינו: עילת העושק מתגבשת רק כאשר ההתקשרות לא היתה קמה אלמלא ניצול המצוקה, החולשה, או חוסר הניסיון" (עניין "עדן נהריה", סעיף 39) וכמו כן נקבע, כי אחד המבחנים לקיומו של הקשר הסיבתי נעוץ בשאלה – האם לצד הטוען לעושק היתה אלטרנטיבה ממשית שבאמצעותה הוא יכל למנוע את העסקה שכלפיה מועלית טענת העושק.

98. בעניין זה, עלה מהעדויות שבפניי, כי קיים לכל הפחות, ספק של ממש, בשאלה – האם אכן היוזמה למכירת הדירה היתה של יקטרינה, ובעיני מסתברת יותר הגרסה שהתובעת היא זו שרצתה למכור מהר ככל האפשר את הדירה ולקבל את תמורתה במזומן, וזאת מתוך חששה שמא היא תדרש להמשיך ולשלם שתי משכתנאות עבור דירתה ודירת המנוח, וגרסה זו נתמכת בין היתר בעזיבתה המיידית של התובעת את הדירה, עוד ביום פטירת בנה ועדותה לפיה הדירה אינה ראויה למגורים.
99. זאת ועוד, לא עלה בידי ב"כ התובעת לשכנע אותי כי הנתבע או עו"ד שריף יצרו מצג שווא בפני התובעת לפיו קיים חשש שחברת הביטוח לא תשלם את המשכנתא עבור הדירה, וחשש שווא זה הוא שהוביל את התובעת למכירת הדירה.

100. התובעת, בתצהיר משלים שהוגש על ידה (סעיף 8), אישרה כי החשש הראשוני מפני אי תשלום המשכנתא היה שלה, עוד לפני שפגשה כלל את הנתבע, ולטענתה יקטרינה רק ליבתה חשש זה.

101. גרסה זו של התובעת, תואמת לעדותו של הנתבע אשר העיד כי התובעת סיפרה לו כבר בפגישתם הראשונה שמצאו מזרק ליד גופתו של בנה, ומכאן עלה החשש שחברת הביטוח תנסה להתחמק מביצוע התשלום, ולפיכך גם אם אכן הנתבע הביע חשש מפני אי תשלום. היה זה חשש סביר בנסיבות.

102. זאת ועוד, מהימנה בעיני גם עדותו של עו"ד שריף שטיפל מול חברת הביטוח, בכיסוי המשכנתא והעיד כי במסגרת טיפולו מול חברת הביטוח התעורר חשש לאי תשלום על-ידי חברת הביטוח בשל חשש שהמנוח קיבל טיפול פסיכיאטרי או כי היתה לו בעיה נפשית, וכן ציין כי קיים שיחה עם חברת הביטוח וסוכנות הביטוח ובמסגרתה נמסר לו כי קיים חשש שמות המנוח היה לא טבעי ובנסיבות אלו היה עיכוב בביצוע התשלום.

103. סיכומה של נקודה זו, היא כי הוכח בפני כי התובעת חששה מלכתחילה שחברת הביטוח לא תשלם עבור המשכנתא, וחשש זה שב ועלה לאחר חתימת הסכם המכר, במסגרת הטיפול של עו"ד שריף מול חברת הביטוח ואולם בכל מקרה לא הוכח בפני כי הנתבע יצר באופן מלאכותי את החשש בכדי לשכנע את התובעת למכור את דירתה, ויותר מכך בנסיבות שהוצגו בפני, חששו של הנתבע שחברת הביטוח עלולה להערים קשיים לאור מציאת מזרק ליד המנוח, היה חשש סביר בנסיבות.

104. זאת ועוד, גם אם נניח כי לתובעת היה חשש שווא שמא לא תשולם המשכנתא, חשש אשר נבע ממצוקתה של התובעת, ואשר יצר אצלה חשש כלכלי, הרי שאינני מקבל את הטענה לפיה חשש זה הוא שהוביל למכירת הדירה בסכום שבו היא נמכרה.

105. את עמדתי זו, אני מבסס בין היתר על כך שעיון בדפי החשבון שצירפה התובעת לתצהירה מגלה כי עובר להסכם המכר, עמד חשבונה של התובעת על יתרת זכות של כ-130,000 ₪!! והתובעת שהיתה בקיאה היטב בענייניה הכספיים ידעה כי היא עומדת לקבל כספים נוספים מהקופות השונות של בנה.

106. לפיכך מוכח כי התובעת בפועל לא היתה בלחץ כלכלי ממשי כלשהוא, וממילא היא לא היתה מחוייבת למכור את דירתה, ויכלה להותירה בידה, וזאת במיוחד לאור יתרת המשכנתא הנמוכה שרבצה על הדירה, כפי שהוכח בפני, וסכום תשלום המשכנתא החודשי שעמד על סך של כ-950 ₪ בלבד.

107. בנסיבות אלו ובמבחן האלטרנטיבה, אין ולא היה למעשה כל אילוץ שחייב את התובעת למכור את דירתה, וממילא לא ניתן לקשור בין ניצול המצוקה הנטענת ובין מכירת הדירה. לפיכך לא התקיים, לדעתי, גם יסוד "הקשר הסיבתי".

מועד מתן הודעת הביטול

108. על כל האמור לעיל, יש להוסיף כי גם אם הייתי סבור, כי התקיימו כל יסודות עילת "העושק", עדיין הייתי סבור שיש לדחות את תביעת התובעת לקביעת בטלותו של הסכם מכר, וזאת לאור הוראותיו של סעיף 20 (לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973) (להלן:"חוק החוזים"), המטיל חובה על צד המבקש לטעון לביטול חוזה מחמת פגם בכריתתו וליתן הודעת ביטול "בתוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול".

109. במקרה שבפנינו, לא ניתן הסבר סביר כלשהו על ידי התובעת, מדוע עד מועד הגשת התביעה על ידה, בחודש ינואר 2017, שנה ושלושה חודשים לאחר מועד חתימת הסכם המכר!! לא ניתנה על ידה הודעת ביטול.

110. בעניין זה התובעת טענה בתצהירה, כי רק בעצתו של בא כוחה הנוכחי, היא פנתה לשמאי ואז התברר לה כי נפלה קרבן לעושק, אלא שבסעיף 26 לאותו תצהיר, טוענת התובעת, כי כבר בקיץ 2016 (ובעדותה טענה התובעת כי היה זה באביב 2016), היא כבר ידעה כי נפלה קרבן לקנוניה, לניצול ועושק ולא ניתן הסבר כלשהו מדוע כבר אז לא שלחה הודעת ביטול, ובמיוחד כאשר כבר ביום 14/8/16 פנתה התובעת לעו"ד וביטלה את הצוואה שעשתה לטובתה של יקטרינה ולפיכך יש לקבוע כי הודעת הביטול שניתנה על ידי התובעת במסגרת כתב התביעה, ניתנה זמן רב לאחר חלוף "המועד הסביר" למתן הודעה כאמור.(ראו בעניין זה: ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פד"י נח(5) 193 (2004); ע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב (2.4.15) פסקה 13).

111. סיכומו של דבר, מכל האמור לעיל,ולאחר שקבעתי כי לא התקיימו כל יסודות עילת "העושק" וכי בכל מקרה הודעת הביטול לא ניתנה בזמן סביר אני דוחה את טענת "העושק" שהועלתה על ידי התובעת ואפנה לבחינת טענת התובעת בדבר אי תשלום התמורה על פי הסכם המכר.

האם שולמה התמורה על פי ההסכם

112. כאמור בסעיף 33 לעיל, בהתאם להסכם המכר, התמורה בסך של 200,000 ₪ הייתה אמורה להיות משולמת בשני תשלומים, האחד בסך של 72,000 ₪ והשני בסך של 128,000 ₪.

האם שולם התשלום הראשון על סך של 72,000 ₪

113. בנוגע לתשלום הראשון על פי הסכם המכר הוצגה בפני גרסה אחידה שנשמעה מפי הנתבע ווייסבוך, ואשר לפיה הנתבע החזיק בכספת בחדרו סך של 72,000 ₪ במזומן, אשר לטענת הנתבע מקורם בכספים שמסרה לו צ'יקובה- סבתה של יקטרינה בדולרים ואשר הומרו לשקלים.

114. וייסבוך העיד, כי ביום 15.11.15 הוא נתבקש על ידי יקטרינה לקחת את התובעת למשרדו של הנתבע, ושם מסר לה הנתבע סך של 72,000 ₪ במזומן, והתובעת לאחר שספרה את הכסף חתמה על אישור ברוסית בדבר קבלת הכסף, והכניסה את הכסף לארנקה.

115. בהמשך הלך וייסבוך עם הנתבעת לבנק ירושלים וביחד עמה פנה לפקידה בבנק וביצע סילוק מוקדם של המשכנתא בסך של 52,407 ₪, מהכספים שהחזיקה התובעת בידה.

116. הנתבעת הודתה בתצהירה כי קיבלה תשלום לצורך סילוק המשכנתא, ואולם גרסתה הייתה כי וייסבוך פגש אותה בבנק ירושלים ומסר לה את התשלום במזומן עבור הסילוק במשכנתא ומעבר לסכום זה היא לא קיבלה תשלום כלשהו מהנתבע על חשבון מכירת הדירה.

117. לאחר שבחנתי את כלל העדויות והמסמכים אני קובע, כי בשאלת התשלום הראשון אינני מקבל את גרסת התובעת ועדיפה בעיניי גרסת הנתבע ולפיה התשלום הראשון על פי ההסכם שולם לתובעת במלואו.

118. את קביעתי זו אני מתבסס בראש ובראשונה על אישור בכתב (ברוסית) שנחתם על ידי התובעת (נספח 8 לתצהיר נ/7), ובו אישרה התובעת כי קיבלה לידיה ביום 15.11.15 תשלום סך של 72,000 ₪ על חשבון מכר הדירה.

119. יודגש כי התובעת אישרה בחקירתה הנגדית כי חתמה על האישור וכי התאריך המופיע באישור הינו בכתב ידה, וכשנתבקשה על ידי להסביר את הכחשתה למסמך החתום על ידה טענה, כי האירוע הנטען שבו קיבלה את התשלום מהנתבע, לא היה וכי הכול שקר "עו"ד קרופניק לא פתח ולא הוציא, לא היה דבר כזה, זה שקר, אסור לשקר, זה פשע לשקר במשפט, אני לא משקרת, הייתי בפוליגרף".

120. כפי שפירטתי לעיל, אני מייחס מהימנות נמוכה לעדותה של התובעת העומדת, כאמור, בסתירה למסמך בחתימתה ובמיוחד כאשר התובעת עצמה מודה כי קיבלה מתוך הסך של 72,000 ₪ את הסכום הנדרש לכיסוי המשכנתא.

121. כנגד עדותה של התובעת עומדת, כאמור, עדות וייסבוך, שכפי שפירטתי לעיל, מוחזקת בעיני כעדות מהימנה וגם בנקודה זו מסר וייסבוך באופן מפורט את גרסתו שלפיה יקטרינה ביקשה ממנו להביא את התובעת לנתבע וכי הוא לקח אותה אל הנתבע, היה נוכח במעמד בו קיבלה התובעת את הסך של 72,000 ₪, ליווה אותה אל התיק ודאג לפירעון המשכנתא.

122. במהלך חקירתו ידע וייסבוך לציין היכן מצויה הכספת שממנה הוציא הנתבע את הכספים (על הרצפה) ועדות זו תאמה את עדות סחרובסקי (עמ' 26 לפרוטוקול שו' 31-32), כן מסר את השעה בה הגיע למשרד ופרטים נוספים, ועדותו נתמכת, כאמור,גם באישור התובעת לסילוק המשכנתא שבוצעה ביחד עימו, והן באישור קבלת הכספים עליו חתמה התובעת.

האם שולם התשלום על סך 128,000 ₪

123. גם ביחס לאי קבלת התשלום השני עבור הדירה, "הראיה" היחידה התומכת בגרסתה של התובעת, היא עדותה ולמשקלה עדותה היחידה שהיא "בעל דין" ולמהימנות שאני מייחס לעדותה, התייחסתי כבר לעיל.

124. אמנם נכון הוא, כי התובעת נדרשת בנקודה זו להוכיח "עובדה שלילית" וכבר נקבע לא אחת, כי נטל השכנוע הנדרש במקרה זה לצורך העברת נטל הבאת הראיות לצד שכנגד, הינו נמוך יותר בדרך כלל (ראו ע"א 296/82 נבנצאל נ' גרסי, פד"י מ(3) 281, 301, 302), אך עדיין אין בכך כדי לסייע לתובעת במקרה זה.

125. ב"כ התובעת טען, כי גרסת התובעת נתמכת בכך שבדפי החשבון שלה לא מופיעה הפקדת סכום של 128,000 ₪, אלא שבעדות זו אין כדי להוות משקל נגד לראיות והעדויות העומדות בניגוד לגרסת התובעת.

126. גם ביחס לתשלום השני, הוצג בפני אישור בכתב של התובעת בדבר קבלת הסכום ביום 30/11/2015 (נספח 9 לתצהיר הנתבע) וגם במקרה זה התובעת לא הכחישה כי חתמה וכי התאריך המצויין במסמך נכתב על ידה ובנוסף אישרה הנתבעת כי הייתה במשרדו של הנתבע באותו תאריך, וכל שטענה היה כי "זה פשע לעשות את זה, מארק קרופניק זה פשע אני אומרת לך..." (עמ' 13 לפרו', שורות 32-33).

127. עוד יצויין, כי התובעת העלתה טענה לפיה חתמה על מסמכים רבים בהוראה של הנתבע, אשר אמר לה "לאחר שתחתמי תקבלי כסף", אלא שביחס לאישור שנחתם ביום 30.11.15, לא הובאה ראיה שלפיה נחתם מסמך נוסף כלשהו על ידי התובעת באותו תאריך.

128. כפי שפורט לעיל, הוכח בפני כי התובעת הבינה והתמצאה היטב בפרטי הסכם המכר וכן הוכח כי התובעת מבינה היטב את מעשיה ופעולותיה ולפיכך לא ניתן לקבל טענה מצדה של התובעת, שלפיה היא חתמה על מסמך המאשר קבלת סך של 128,000 ₪, בנסיבות בהן היא לא קיבלה בפועל סכום כזה.

129. בהקשר זה לא למותר לחזור ולציין את הלכתו העקבית והברורה של בית המשפט, שלפיה חזקה על אדם אשר חתם על מסמך, כי קרא אותו וכי הוא מסכים לתוכנו ועל כן לא ישמע בשלב מאוחר יותר בטענה כנגד המסמך (ראו: ע"א 4530/10 בנק הפועלים בע"מ נ' זועבי (10.2.2015) פסקה 11 והאסמכתאות המצויינות שם).

130. זאת ועוד, כנגד עדותה היחידה של התובעת עומדת עדותם של הנתבע ושל וייסבוך, אשר מסר גרסה מפורטת ביחס לאופן שבו בוצע התשלום השני. לעדות של וייסבוך התייחסתי באופן מפורט בסעיף 51 לעיל ונימקתי מדוע עדות זו מהימנה בעיני וכן אוסיף כי הנתבע ווייסבוך מסרו גירסה תואמת בענין וויתור הנתבע על הדרישה להחזיק בידיו 25,000 ₪ בנאמנות לאחר שיקטרינה הורתה לו לוותר על דרישה זו.

131. בנוסף, עומדת כנגד טענת התובעת, העובדה שאם אכן לא קיבלה את הכספים שהיו אמורים להשתלם עד ליום 30/11/2015 ולגרסתה הייתה זקוקה לכספים אלו, איך ייתכן שהתובעת לא העלתה טענה כלשהי בנושא עד למועד הגשת התביעה? וכיצד ייתכן שלא שלחה דרישה כלשהי לביצוע התשלום לנתבע או ליקטרינה במשך למעלה משנה.

132. אם לא די בכל האמור לעיל, אוסיף כי מהימנה עלי גם עדותו של עו"ד שריף, הנתמכת באישור יתרות הארנונה של עיריית חיפה, המתייחס לחודש ינואר 2016 שצורף לתצהירו, שלפיה התובעת כעסה מאוד על כך שלא הושלמה העברת הזכויות בדירה על שם הנתבע והיא ממשיכה להיות מחוייבת בארנונה ודרשה ממנו לטפל בנושא מיידית. יותר מכך, מספר חודשים לאחר מכן, לאחר השלמת העברת הזכויות , הוא מסר לתובעת את העתק שטר המכר והתובעת לא העלתה טענה כלשהי בדבר אי העברת הכספים.

133. להשלמת התמונה יצויין, כי ב"כ התובעת העלה טענות בנוגע לאי חוקיות התשלום השני שבוצע כאמור במזומן, וכן טענות בדבר הפרה של הוראות חוקיות או כללי אתיקה על ידי הנתבע, אלא שלא מצאתי ממש בטענות אלו ואף אינני נדרש לדון בהם באשר גם אם היה לטענות אלו בסיס, אין בהן כדי לסייע לתובעת בהתמודדות עם הטענה, לפיה שולמה לה מלוא התמורה על פי ההסכם.

134. לפיכך, אני קובע כי הוכח בפני שלתובעת שולמה מלוא התמורה על פי ההסכם ואני דוחה את כל טענותיה בנושא.

ניהול מו"מ בחוסר תום לב

135. כפי שפורט לעיל, קבעתי כי אין מקום במקרה זה להיענות לתביעת התובעת להורות על ביטולו של הסכם המכר מחמת "עושק" או מחמת הפרתו בשל אי תשלום התמורה. ואולם כסעד חלופי דרשה התובעת לאכוף את הסכם המכר וזאת בתשלום ריאלי שישקף את שוויה האמיתי של הדירה נכון למועד עריכת ההסכם, ולעמדתי, בנסיבות המיוחדות של המקרה שבפנינו, יש מקום להיענות חלקית לתביעה זו של התובעת.

136. את עמדתי זו אני מבסס על הוראותיו של סעיף 12 לחוק החוזים הקובע כדלקמן:

      "(א)       במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב צד לנהוג בדרך מקובלת

ובתום לב.

(ב)        צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום- לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10,13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970, יחולו בשינויים המחוייבים."

137. בטרם אפנה לדון בסוגיית "תום הלב" בניהול המו"מ, אני נדרש להתייחס לכך שב"כ התובעת בסיכומיו לא אזכר באופן מפורש את סעיף 12 הנ"ל, ולא טען מפורשות בנושא זה, אלא שאינני סבור כי בנסיבות העניין, אני מנוע מלהעלות סוגיה זו ביוזמתי.

138. כבר נקבע לא אחת על ידי בית המשפט העליון כי:

"בסופו של דבר, מקום שלפני בית המשפט מערכת עובדתית המגבשת זכות לצד אחד וחובה למשנהו, וככל שעובדות אלה נטענו מלכתחילה, נימוקיו המשפטיים יכולים להיות שונים מאלה שהועלו בתביעה, ובלבד שהתמונה נובעת מן הראיות שהייתה לצדדים ההזדמנות להידרש אליהם"

      (רע"א 7288/12 שמואל סוזן נ' צחי אברמוביץ ואח' (23.10.12) פסקה י"א).

139. במקרה שבפנינו וכפי שיפורט להלן, כל העובדות שאליהן אתייחס בסוגית "תום הלב" נדונו באריכות על ידי הצדדים, ויותר מכך טיעוני הצדדים בסוגיית "העושק" מכילים בתוכם מיניה וביה גם התייחסות מפורטת של שני הצדדים לסוגיית "תום הלב" של הנתבע וזאת גם אם הצדדים לא הכתירו טיעונים אלו בכותרת של "תום לב", אלא בכותרות אחרות דוגמת "ניצול", "קנוניה", "עושק" וכו' ולפיכך, אינני סבור כי קיימת מניעה לבסס החלטתי על הוראות סעיף 12 לחוק החוזים, על אף שלא נזכר מפורשות בטיעוני הצדדים.

140. באשר למהותה של דרישת תום הלב, בשלב המשא ומתן כבר נאמר כי:

"עקרון תום הלב מחייב הגינות ויושר במשא ומתן החוזי, החוק אינו דורש, שהצדדים יהיו מלאכים זה לזה אך החוק דורש, כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא, כי אדם לאדם- אדם".

ד"נ 22/82 יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ ואח', פ"ד מג(1) 441,484 (1989)).

141. ובאשר לשאלה מהו המבחן על פיו תקבע נורמת ההתנהגות הנדרשת לצורך מילוי חובת תום הלב כבר נקבע כי המבחן הינו מבחן "אובייקטיבי" המוחל על נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה וכדברי בית משפט:

"מקובל עלי, לאור מהותה של מערכת יחסים זו, כי תום הלב נבחן לפי מבחן "אובייקטיבי" ...... במובן זה שעניינו בצורת התנהגות, הנקבעת לפי אמות מידה כלליות, על פיהן מסיקים, מהו הראוי והמצופה בנסיבות נתונות מצד המנהל משא ומתן"

וכן  נקבע כי :

"מערכת הנסיבות היא תמיד מיוחדת, והיסוד הנפשי והתנהגותם של הצדדים למשא ומתן הם, כמובן, מרכיבים סובייקטיביים. המבחן לפיו בוחנים אם קוימו הציפיות והדרישות כפי שהוגדרו בסעיף 12,  הוא מבחן אובייקטיבי, אך אף הוא מביא בחשבון את מהותו ואופיו של המשא ומתן בו מדובר"

ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובניין בע"מ ואח' נ' קסטרו, פ"ד ל"ז (4) 673, 689-690 (1981)) (להלן: "ענין קסטרו").

142. חובת "תום הלב" החלה על שלב המשא ומתן מתייחסת לכל שלבי המשא ומתן והיא חלה בין אם המשא ומתן מבשיל לכדי חוזה ובין אם לאו, (ענין קסטרו, עמ' 684).

143. חובת תום הלב יש והיא מטילה חובת הימנעות ממעשה, ויש שהיא מטילה חובה לנקיטת פעולה אקטיבית, ובכלל זה חובה אקטיבית. על צד למשא ומתן לגלות פרטים לצד שכנגד וזאת בנסיבות בהן קיים מידע בידי צד למשא ומתן, וידוע לו או לכל הפחות צריך להיות ידוע לו כי המידע האמור אינו בידי הצד השני, וכי יש בו כדי להשפיע באופן מהותי על החלטתו להתקשרות בעסקה נשוא המו"מ.(ראו ע"א 2720/08 סימן ז'אן נ' פיוטה ליברמן (23.08.2012)(פסקה 22) (להלן: עניין "סימון ז'אן").

144. באשר לתוצאות הפרת החובה לניהול מו"מ בתום לב כבר נקבע לא אחת כי:

"צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה" הוראה זו פורשה בצורה מסורתית בשיטת משפטנו כמדברת בפיצויי הסתמכות, שייחודם בכך שהם מכוונים על מנת להביא את הצד הנפגע למצב שבו הוא היה מצוי אלמלא הופרה כלפיו החובה שלא לנהוג בחוסר תום לב..." (ענין "סימון ז'אן" פסקה 26).

145. את העקרונות לעיל ניישם במקרה שבפנינו שבו כפי שפורט לעיל הנתבע שימש בפועל בעסקת המכר בשני תפקידים. האחד- צד למשא ומתן המייצג את הקונה ואף רוכש את הדירה עבורה בנאמנות על שמו והשני- מייצגה של התובעת לצורך הסכם המכר.

146. אינני נדרש לדון ולהכריע בשאלת ניגוד העניינים שבה היה מצוי הנתבע, ואולם בכל מקרה, בנסיבות המתוארות לעיל, חלה על הנתבע חובה מוגברת של ניהול משא ומתן בתום לב, וזאת בשים לב לאמון הרב שרכשה לו התובעת כמי שאמור לטפל גם בענייניה.

147. זאת ועוד, חובת תום הלב המוגברת אשר חלה על הנתבע במקרה זה, נובעת גם מכך שכפי שפורט לעיל, הנתבע היה מודע היטב וער למצבה הרגשי המיוחד של התובעת לאחר פטירת בנה אשר גם אם אינו עונה על דרישת "המצוקה" לצורך עילת "העושק", הוא עדיין בגדר מצב נפשי מיוחד אשר חייב את הנתבע למידת זהירות ותום לב מוגברת בעת ניהולו של המשא ומתן עם התובעת לקראת הסכם המכר.

148. ועל כל אלה, יש להוסיף את הזהירות המיוחדת שלה נדרש הנתבע בשים לב לסיטואציה החריגה ביותר, שאף הנתבע הודה בחריגותה שבה נדרש הנתבע לערוך צוואה במסגרתה הורישה התובעת את כל רכושה ליקטרינה שאותה לא הכירה כלל עד חודשיים לפני מועד עריכת הצוואה והנתבע היה ער ומודע לתלות שפיתחה התובעת ביקטרינה, ולפיכך נדרש הנתבע כצד למשא ומתן הנהנה מאמון מוגבר של התובעת כמייצגה וכחלק מחובת תום הלב, לבחון שזכויותיה של התובעת נשמרות  באופן התואם משא ומתן המתנהל בדרך מקובלת של אדם לאדם.

149. כפי שפורט באריכות לעיל, הנתבע אכן היה ער למצב הדברים המיוחד ונקט במשנה זהירות בכך שתרגם כל מסמך עליו חתמה התובעת לרוסית והבהיר לה את מהותו, ואולם לעמדתי במקרה המיוחד שבפנינו חלה חובה על הנתבע לוודא ביחס למחיר הדירה כי התובעת מודעת לכך שהמחיר שבו היא מוכרת את הדירה הינו מחיר נמוך ביותר ביחס לשוויה הריאלי של הדירה.

150. ויודגש, כי אילו היה נוכח הנתבע כי התובעת אכן בחנה את מחירה הריאלי של הדירה, והחליטה בכל זאת למכור את הדירה בסכום של 200,00 ₪, אינני סבור כי הייתה חלה חובה על הנתבע להניא את התובעת מביצוע העסקה, וזאת בשים לב לקביעותי לעיל ביחס לשיקול דעתה המלא של התובעת עובר לחתימת הסכם המכר. ויתכן כי גם אם הייתה התובעת בוחנת את סוגיית מחיר הדירה, היא הייתה חותמת על הסכם המכר במחיר שנקבע על ידה, מתוך קרבתה ליקטרינה.

151. אלא שכל זאת לא נעשה, וגם אם אקבל את טענות יקטרינה והנתבע לפיהן התובעת היא שקבעה את המחיר של 200,000 ₪, עדיין בנסיבות העניין הוכח בפני כי הנתבע ידע או לכל הפחות היה עליו לדעת כי המחיר שבו נמכרת הדירה הינו בפועל מחיר שאינו ריאלי, ובהעדר ראיה לבדיקה כלשהי של מחיר הדירה על ידי התובעת , אין לי אלא לקבוע כי התובעת קבעה את המחיר עבור הדירה ללא כל בדיקה ומבלי שהיא מודעת לשוויה האמיתי , וקביעתי זו מתחזקת לאור העובדה שגם על פי גירסת יקטרינה שהובאה לעיל,התובעת דרשה ממנה לחתום על התחייבות לתשלום הפיצוי שיתקבל במסגרת פרוייקט פינוי בינוי כי הבינה רק לאחר חתימת הסכם המכר כי המחיר שבו היא מכרה את הדירה נמוך ביותר ביחס לשוויה הריאלי.

152. בהקשר זה יודגש כי הנתבע אישר  בחקירתו כי המחיר שנקבע בהסכם המכר אכן נמוך ואולם טען כי:

"אני לא יכולתי להיכנס לדברים שהיו מאחורי החדר שלי, לא ידעתי כמה היא עזרה לה כאשר היא באה ואומרת היא כמו הבת לי, בזכותה אני חיה, והיא זו שקבעה את מחיר הדירה. אני צריך לשאול שאלות? אני לא חושב" (פר' עמ' 33 ש' 4-6).

153. עמדה זו של הנתבע אינה מקובלת עלי, ויודגש כי אינני מתייחס לשאלת חובתו של הנתבע כבא כוחה של התובעת הואיל ושאלה זו לא הועלתה ונדונה כלל, אלא אני דן אך ורק במעמדו של הנתבע כצד למשא ומתן, שהתובעת המוכרת רכשה לו אמון רב.

               לעמדתי בנסיבות שכאלו, כאשר לנתבע ברור כי המחיר המבוקש על ידי המוכרת נמוך ביותר ואף אינו ריאלי, וכאשר הנתבע עצמו מאשר כי חשש שהנתבעת תטען כי לא הבינה מהם המסמכים עליהם חתמה וכאשר הנתבע ער למצבה של התובעת ולתלותה ביקטרינה חלה חובה אקטיבית על הנתבע לוודא לכל הפחות עם התובעת כי היא מודעת למחיר הדירה הנמוך ביחס לשוויה הריאלי של הדירה, והיא מבקשת בכל זאת לבצע את העסקה, והנתבע לא יכל "לעצום את עיניו" ולהימנע מבדיקה זו.

154. משלא ביצע הנתבע את המתחייב ממנו מכח חובת תום הלב המוגברת שחלה עליו בנסיבות הענין, הרי שהנתבע באופן אישי ובתפקידו כנאמן של הקונה – צ'יקובה הפר את חובתו הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים, ובהתאם עליו ועל צ'יקובה כמי שאמורה להנות בפועל ממחיר הדירה המופחת שבו היא נרכשה, לפצות את  התובעת בגין הנזק שנגרם לה עקב ניהול משא ומתן בחוסר תום לב.

מהו סכום הפיצוי הראוי בנסיבות

155. כפי שפורט לעיל ,על הפיצוי להעמיד את התובעת במצב בו היא הייתה לולא הפר הנתבע את חובת תום הלב , ובמקרה שבפנינו נקודת המוצא הינה כי אילו מילא הנתבע את חובתו הייתה התובעת מוכרת את הדירה במחיר ריאלי , כאשר אני מקבל לצורך התחשיב את ההנחה שבכל מקרה התובעת הייתה מסכימה ליתן הנחה סבירה ממחיר הדירה, בשל הקירבה  ליקטרינה ובשל תנאי העסקה במסגרתה קיבלה התובעת את מלוא התמורה במזומן בתוך כשבועיים ובענין זה ובדרך האומדנה אני מעריך הנחה זו בשיעור של 15% משווי הדירה הריאלי .(נתון המבוסס על שווי ב"מימוש מהיר" המקובל  בשמאויות הנערכות במסגרת הליכי כינוס נכסים)

156. מטעם התובעת הוגשה חוות דעת שמאית(ת/1) שלפיה שוויה הריאלי של הדירה נכון למועד הסכם המכר עמד על סך של 570,000 ₪, ואילו מטעם הנתבע הועלו השגות באשר לחוות הדעת שחלקן הגדול מקובל עלי, אך מאידך לא הוגשה חוות דעת נגדית מטעם הנתבע, ולפיכך השמאות תשמש בסיס לחישוב שיערך על ידי.

157. ראשית אצין כי אינני מקבל את קביעתו של השמאי לפיה השווי הממוצע למ"ר עומד על סך של 15,000 ₪ (סעיף 10.4 לשמאות ת/1) וזאת כאשר מנתוני עסקאות ההשוואה שפורטו בשמאות עלה כי המחיר הממוצע הינו בסך של 14,000 ₪, ובהתאם שוויה של הדירה אינו עולה לעמדתי על סך של 532,000 ₪ (14,000 ₪ X 38 מ"ר).

158. בנוסף, אני סבור כי יש ליתן משקל למצבה של הדירה אשר לגביה אף הנתבעת העידה כי היא אינה ראויה למגורים והשמאי העריך בחקירתו כי עלות שיפוץ כאמור הוא כ-50,000 ₪.

159. בנוסף, יש להפחית ממחיר הדירה את ה תשלום הנוסף עליו הוסכם שהנתבעת תקבל עבור הדירה מהקבלן המבצע את פרויקט פינוי בינוי, ובדיון שהתקיים בפני ביום 28.12.2017 נמסר נתון (שלא נרשם בפרוטוקול) של פיצוי כספי של כ-72,000 ₪ וכן יש לקחת לעמדתי בחשבון את עלות טיפולי השיניים אותם קיבלה התובעת בחינם וכחלק מ"העסקה" (כ-25,000 ₪) ובסה"כ על פי הערכתי יש להפחית משווי הדירה כאמור לעיל סך של כ-150,000 ₪ (שיפוצים, תשלום נוסף בגין פינוי - בינוי,  ועלות טיפולי שיניים).

160. בנסיבות אלו ולצורך תחשיב הפיצוי, אני מעמיד את שווי הדירה הריאלי בנסיבות המיוחדת של תיק זה על סך של 382,000 ₪, וממחיר זה אני מבצע הפחתה נוספת של 15% בגין מכלול הנסיבות שפורטו בסעיף 155 לעיל , ולפיכך סכום המכירה  הריאלי לצרכי תחשיב הפיצוי עומד על סך של  324,700 ₪ ובמעוגל על סך של 325,000 ₪ ,ובהתאם סכום הפיצוי הראוי לעמדתי בנסיבות הינו בגובה ההפרש בין מחיר הדירה על פי הסכם המכר, ומחירה הריאלי של הדירה  דהיינו סך של 125,000 ₪,שאותו יהיה על הנתבע ו/או צ'יקובה  לשלם ביחד ו/או לחוד לתובעת וזאת בנוסף וללא קשר להתחייבות לשלם לתובעת כל פיצוי או דמי שכירות שישלם הקבלן עבור הדירה אשר פורטה בסעיף 34-35 לעיל .

סיכום

161. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת לביטול הסכם המכר, ואני קובע כי לא התקיימה עילה לביטולו מחמת "עושק" וכי שולמה מלוא התמורה בגין הדירה.

162. עם זאת, אני קובע כי הנתבע באופן אישי וכנאמן של צ'יקובה הפר את חובת תום הלב במשא ומתן, ובהתאם אני מחייב את הנתבע ואת צ'יקובה ביחד ו/או לחוד לשלם לתובעת סכום נוסף עבור הדירה  בסך של 125,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל, וכמו כן אני מורה כי לאחר ביצוע התשלום האמור לידי ב"כ התובעת, יבוטל צו המניעה אשר ניתן בהחלטתי מיום 28.12.2017.

163. לאור מכלול הנסיבות שפורטו לעיל ,ודחיית מרבית טענות התובעת אין צו להוצאות.

ניתן היום,  ה' שבט תשע"ח, 21 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.