בושארי ואח' נ' קרואטהאמר

א. מבוא 

1.עניינה של התביעה, פיצויים בגין הפרת הסכם שכירות.

2.התובעים, גב' חנה בושארי ומר יואב בושארי (להלן: "התובעת" ו- "התובע"), ניהלו עסק לשיווק ציוד לרכיבה על סוסים.

3.הנתבעת, גב' צילה קראוטהמר, היא בעלת הזכויות במשק ברחוב האורן 28, מושב מגשימים.

4.בין התובעים לבין הנתבעת נחתם הסכם שכירות מיום 10.06.11, בו הושכר לתובעים מבנה בשטח של כ- 200 מ"ר וגלריה בשטח של כ- 100 מ"ר, המצויים במשק הנ"ל במושב מגשימים, למטרת ניהול עסקם. תקופת הסכם השכירות נקבעה לשלוש שנים ולתובעים ניתנה אופציה להארכת ההסכם בשנתיים נוספות.

5.לאחר ביקורת שנערכה במושכר מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון, באוקטובר 2012, הוגשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה כתבי אישום נגד הנתבעת ונגד התובע בגין שימוש במקרקעין ללא היתר ובסטייה מהוראות התכנית החלה על המקרקעין.

6.במסגרת ההליך שהוגש נגד התובע, ניתן צו האוסר לבצע כל שימוש במקרקעין שאינו שימוש חקלאי, החל מיום 14.08.13.

7.ניסיון להסדיר את השימוש במקרקעין לא נשא פרי. לאחר כשנתיים מתחילת תקופת השכירות, עובר לחודש מאי 2013, התובעים הודיעו על ביטול הסכם השכירות ועזבו את המושכר.

8.בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, הוגשה על ידי ב"כ הנתבעת למנות אותו כאפוטרופוס לדין לנתבעת לצורך הליך זה בשל מצבה הרפואי של הנתבעת, שהינה כבת 91. לבקשה צורף סיכום ביקור, פרופ' שלמה נוי, מיום 22.08.12. שלושת ילדיה של הנתבעת נתנו הסכמתם למינוי. בהתאם, בהחלטה מיום 05.12.14 מונה ב"כ הנתבעת כאפוטרופוס לדין של הנתבעת לצורך הליך זה.

ב. טענות הצדדים 

ב(1) טענות התובעים

9.במשא ומתן שנוהל בין התובעים לבין הנתבעת, באמצעות בנה, מר אפרים קראוטהמר, וכן בעת כריתת הסכם השכירות, מר קראוטהמר הסתיר מהתובעים עובדות מהותיות להתקשרות. בכלל זה לא גילה לתובעים את עובדת היותה של הנתבעת נעדרת כשרות משפטית בשל מצב רפואי ונפשי. בנוסף לא גילה לתובעים כי הנתבעת הייתה מנועה, בהתאם לתנאי הסכם החכירה שבינה לבין מינהל מקרקעי ישראל, להשכיר את המושכר לצד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל, וכן לא גילה להם כי במכתב מיום 10.11.09, אשר נשלח על ידי מינהל מקרקעי ישראל אל מר שמחה קראוטהמר ז"ל, בעלה המנוח של הנתבעת, הנתבעת נדרשה לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל.

10.לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובניה הגישה את כתב האישום נגד התובע, התובעים שכרו שירותי אדריכלית לצורך הסדרת השימוש במושכר למטרת העסק שניהלו במקום. האדריכלית השלימה בפברואר 2013 לערך הכנת בקשה ותכניות לצורך בקשה להיתר לשימוש חורג לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במהלך עבודתה התבררה לאדריכלית המניעה כאמור לעיל של הנתבעת להשכיר את המקרקעין לצדדי ג' והיא דיווחה על כך לתובעים. בנוסף, היעדר כשרותה המשפטית של הנתבעת נודע לתובעים במסגרת ההליך שניהלה הוועדה המקומית לתכנון ובניה נגד התובע.

11.מר קראוטהמר לא שיתף פעולה בכל אשר נדרש מהנתבעת, בהיותה בעלת הזכויות במקרקעין, להסדרת השימוש במקרקעין ובכלל זה בהגשת הבקשה להיתר לשימוש חורג. רק בדיעבד הבינו התובעים כי חוסר שיתוף הפעולה נבע מהיעדר כשרותה המשפטית של הנתבעת ומהאיסור שחל עליה להשכיר את המקום לתובעים.

12.בהיותם צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל, מלכתחילה הנתבעת לא הייתה רשאית להשכיר לתובעים את המושכר. כמו כן, מאחר שבנסיבות אלה לא ניתן היה להסדיר את השימוש במושכר, התובעים הודיעו על ביטול ההסכם ופינו את המושכר במאי 2013.

13.התובעים תבעו פיצויים בסך של 246,822 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו להם עקב ההתקשרות בהסכם השכירות כדלקמן:

א.השבת סך של 133,144 ש"ח, הם דמי השכירות ששילמו כל תקופת החזקתם במושכר.

ב.סך של 59,883 ש"ח בגין הוצאותיהם עבור שיפוץ המושכר.

ג.סך של 35,795 ש"ח בגין הוצאותיהם עבור שירותי אדריכלות להסדרת השימוש במושכר.

ד.18,000 ש"ח בגין הקנס שהוטל על התובע בהליך הפלילי שהוגש נגדו על ידי הוועדה לתכנון ובניה דרום השרון.

ב(2) טענות הנתבעת

14.לתובעים אין יריבות ועילת תביעה נגד הנתבעת משום שהסכם השכירות לא נחתם עם התובעים אלא עם חברה, "אקוויטל ייבוא ושיווק ציוד לרכיבת סוסים".

15.הן במשא ומתן והן בהסכם נאמר מפורשות כי במושכר מותרת פעילות חקלאית וכי אין למושכר היתר לשימוש חורג. בפועל התובעים עשו שימוש במושכר לצורך מכירה קמעונאית ולא לצורך שיווק ציוד לרכיבה על סוסים. התובעים היו מודעים לצורך בהיתר לשימוש חורג, לקחו על עצמם את הסיכון הנובע מהיעדר היתר, נמנעו מלהסדיר את ההיתר לאחר חתימת הסכם השכירות והחלו לטפל בכך רק לאחר שהוגש כתב אישום נגד התובע. גם אז, והגם שבמסגרת גזר הדין שניתן בעניינו של התובע, ניתנה לתובעים ארכה להסדרת השימוש במושכר, הם לא ניצלו אותה לטובת ההסדרה.

16.הנתבעת לא הייתה חסרת כשרות משפטית ולא הייתה לה כל מניעה לחתום על הסכם השכירות כמו גם על בקשה למתן היתר לשימוש חורג.

17.התובעים מנועים מלהעלות טענותיהם ולתבוע פיצויים לאור סעיף 14 להסכם השכירות, בו נקבע כי התובעים לא יבואו לנתבעת בטענות או בתביעות כלשהן בכל הכרוך והקשור בשימוש שלהם במבנה, וכן לאור סעיף 15 להסכם השכירות, בו נקבע כי המושכר נמסר במצבו התכנוני והמשפטי כמות שהוא וכי התובעים לא יהיו זכאים לפיצוי או שיפוי מהנתבעת.

18.מאחר שהמצב המשפטי של המושכר היה ידוע לתובעים, הפסדיהם, ככל שהיו, הם באחריותם.

ג. העדים 

19.מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שני התובעים והם העידו גם בחקירה נגדית.

20.הנתבעת לא התייצבה לדיונים, לא הוגש מטעמה תצהיר והיא לא העידה. מטעמה הוגש תצהיר עדות ראשית של בנה, מר אפרים קראוטהמר, אשר העיד גם בחקירה נגדית.

ד. דיון 

ד(1) ההתקשרות 

21.התובעים והנתבעת חתמו על הסכם שכירות מיום 10.06.11. (נספח ב' לתצהירי התובעים). בהסכם השכירות הושכר לתובעים מבנה בשטח של כ- 200 מ"ר וגלריה בשטח של כ- 100 מ"ר, המצויים במשק ברחוב האורן 28 במושב מגשימים למטרת עסק של שיווק ציוד לרכיבת סוסים. (להלן: "המושכר" או "המבנה").

22.מטרת השכירות נקבעה בסעיף 2 להסכם כדלקמן:

"צילה מוסרת בזאת לחברה והחברה מקבלת בזאת מצילה את המושכר לצורך פעילות עסקית הכוללת, בין היתר, שיווק ציוד לרכיבה על סוסים. צילה מסכימה כי החברה תקיים במבנה עסק של שיווק ציוד לרכיבה על סוסים וכן תבצע במבנה כל פעילות רלבנטית אחרת הדרושה לה לצורך ניהול עסקיה. מוסכם כי החברה רשאית לפעול במבנה כל ימות השבוע ובכל שעות היממה."

23.תקופת השכירות נקבעה ל- 36 חודשים, החל מיום 10.06.11 ועד ליום 09.06.11. בנוסף, ניתנה לתובעים אופציה להארכת החוזה ב- 24 חודשים נוספים, עד 08.06.16. (סעיפים 3 ו-5 לחוזה).

ד(2) יריבות

24.לטענת הנתבעת, לתובעים אין נגדה עילת תביעה משום שהם אינם צד להסכם. לטענתה, ההסכם נחתם עם חברה, "אקוויטל ייבוא ושיווק ציוד לרכיבת סוסים", והתובעים היו רק ערבים להתחייבות החברה. כמפורט להלן, דין הטענה להידחות.

25."אקוויטל ייבוא ושיווק ציוד לרכיבת סוסים" אינה אישיות משפטית. בהסכם עצמו לא נאמר שמדובר בחברה בע"מ ולא מצוין מספר תאגיד. הנתבעת גם לא הציגה כל ראיה לטענה, לפיה "אקוויטל ייבוא ושיווק ציוד לרכיבת סוסים" היא חברה. לעומת זאת, התובעים הגישו את תעודת העוסק המורשה (נספח א'1 לתצהירי התובעים), אשר מעידה על כך ש"אקווי ישראל" הוא רק כינויו של העסק והוא אינו חברה. כאמור בתעודה, העוסק הוא התובעת, ששמה הוא גם יוהנה קראוס, ולא חברה.

26.בנוסף לאמור, על הסכם השכירות ועל הנספח לו מופיעות חתימותיהם האישיות של שני התובעים. לא נאמר בהסכם כי התובעים הם ערבים. גם בשטר החוב אין עדות לטענה, לפיה ההסכם נחתם עם חברה. בפרטי עושה השטר מופיע כינוי העסק "אקווישראל" ולצדו מספר תעודת הזהות של התובעת וחתימתה. אמנם התובעים חתמו גם כערבים לתשלום השטר אך אין בכך כדי לגרוע מעובדת היותם הצד להסכם.

ד(3) אי גילוי 

ד(3)(א) מבוא

27.ביום 08.05.12 נערכה במושכר ביקורת מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון. בעקבות הביקורת נשלח לנתבעת מכתב הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון מאותו יום, 08.05.12, (נספח ג' לתצהירי התובעים). במכתב נאמר כי בביקורת שנערכה באותו יום על ידי מפקח הוועדה המקומית לתכנון ובניה, נמצא כי בוצעו במקום עבודות שימוש חורג. לגבי המושכר של התובעים נאמר במכתב כי הוא "משמש כיום כעסק לייבוא ושיווק ציוד לרכיבת סוסים" ללא היתר לשימוש חורג. עוד נאמר במכתב ביחס למבנה נוסף בשטח של כ- 615 מ"ר (מבנה שאינו קשור למושכר), כי הוא משמש כעסק לארגון אירועים ללא היתר לשימוש חורג וללא היתר בניה. עוד התייחס המכתב לסלילת שני משטחי אספלט ללא היתר בניה. במכתב הוועדה המקומית הנ"ל הנתבעת נדרשה להפסיק לאלתר כל שימוש במבנה וכל שימוש חורג ללא היתר. כן נדרשה להגיש בקשה להיתר לצורך הסדרת הבניה ו/או השימוש החורג.

28.לאחר זאת, באוקטובר 2012, הוגשו על ידי הוועדה המקומית כתבי אישום נגד הנתבעת (תו"ב 42109-10-12) ונגד התובע (תו"ב 42077-10-12), בגין שימוש במקרקעין ללא היתר ובסטייה מהוראות תכנית. כתב האישום נגד התובע צורף כנספח ד' לתצהירי התובעים. כתב האישום נגד הנתבעת לא הוגש. בכתב האישום שהוגש נגד התובע נטען כי הוא בגין שימוש עסקי לייבוא ושיווק, חנות מכירה של ציוד לרכיבה, ללא היתר לשימוש חורג. כן נאמר בו: "המדובר הינו בהיקף נרחב של שימוש ובסטייה מהוראות תכנית החלה על המקרקעין." (סעיף 7 לכתב האישום).

29.בתו"ב 42077-10-12, הוא ההליך שהוגש נגד התובע, התובע הורשע במסגרת הסדר טעון בעבירות נשוא כתב האישום ונגזר עליו קנס כספי בסך של 18,000 ש"ח. בנוסף, ניתן בגזר הדין צו האוסר לבצע כל שימוש במקרקעין שאינו שימוש חקלאי. נקבע כי הצו ייכנס לתוקף ביום 14.08.13 אלא אם יתקבל עד לאותו מועד היתר כדין. (פרוט' מיום 14.02.13, נספח י"א לתצהיר התובעת).

30.לדברי התובעים, לאחר שהתקיים דיון בכתב האישום שהוגש על ידי הוועדה המקומית נגד התובע, הגיע לידיהם מסמך אשר העלה כי עוד בשנת 2009 נשלחה אל בעלה המנוח של הנתבעת דרישה מאת מינהל מקרקעי ישראל להפסיק לאלתר את השימושים הבלתי חוקיים במקרקעין ולהרוס ו/או לפנות כל מבנה ו/או מתקן שהוקם ו/או הונח על ידו ו/או מי מטעמו במקרקעין שלא כדין וכן לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל ו/או כל חוזה אחר עם המינהל. (סעיף 10 לתצהיר התובעת). עוד הגיע לידיהם מכתב מיום 18.11.12, שהגיש מר קראוטהמר לבית משפט השלום כפר סבא בתו"ב 42109-10-12, הוא ההליך שהוגש נגד הנתבעת, נספח ו' לתצהירי התובעים, בצירוף תיעוד רפואי בעניינה של הנתבעת, מהם התברר לתובעים כי הנתבעת נעדרת כשרות משפטית נוכח מחלת אלצהיימר ממנה היא סובלת. (סעיפים 10 ו- 12 לתצהירי התובעים).

ד(3)(ב) מכתב פרקליטות המדינה אל הנתבעת מיום 15.04.12

31.התובעים הגישו את מכתב פרקליטות המדינה אל הנתבעת מיום 15.04.12, נספח ה' לתצהיר התובעת. במכתב נאמר בסעיפים 2-4:

"2. ביום 10.11.09 נשלחה אל מר שמחה קראוטהמר ז"ל דרישה מאת מינהל מקרקעי ישראל, להפסיק לאלתר את השימושים הבלתי חוקיים במקרקעין ולהרוס ו/או לפנות כל מבנה ו/או מתקן שהוקם ו/או הונח על ידו ו/או מי מטעמו במקרקעין, שלא כדין, וכן לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל ו/או כל חוזה אחר עם המינהל.

3. עד למועד מכתבנו זה, לא הופסק השימוש הלא חוקי במקרקעין ו/או לא נהרסו ו/או פונו המבנים ו/או המתקנים שהוקמו במקרקעין, שלא כדין.

4. בחודש יוני 2011 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון, בשבתו כבית דין גבוה לצדק במסגרת בג"צ 1027/04, 5794/07, 6403/07, 8877/07, 144/08, 295/08, 2794/08, 2090/09. בפסק דינו, אישר בית המשפט העליון את החלטות 979 ו- 1101 של מועצת מקרקעי ישראל, אך ביטל את סעיף 5 בהחלטה 1101 שהתיר השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית בנחלה לצדדים שלישיים. דהיינו, תעסוקה לא חקלאית בנחלה מותרת רק בהתקיים תנאי החלטה 1101 ורק על ידי בעל הנחלה עצמו."

32.המכתב הנ"ל מאת פרקליטות המדינה מאזכר מכתב מיום 10.11.09 מאת מינהל מקרקעי ישראל אל בעלה המנוח של הנתבעת, שבו מינהל מקרקעי ישראל הודיע כי מסירת חזקה במקרקעין לצד ג', שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל, אינה מקובלת על מינהל מקרקעי ישראל. המינהל דרש לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עמו .

33.מועד המכתב המאוזכר במכתבה הנ"ל של פרקליטות המדינה, 10.11.09, הוא לאחר מועד פטירת בעלה המנוח של הנתבעת. מר קראוטהמר אישר בחקירתו הנגדית כי המכתב מיום 10.11.09 התקבל אצל הנתבעת. בחקירתו הנגדית מר קראוטהמר התחמק מלתת מענה ישיר לשאלה אם הוא הכיר את אותו מכתב. כאשר נשאל אם הוא עיין באותו מכתב השיב שהוא כמובן עיין בחלק מהמכתבים שקיבלה אמו. כאשר ב"כ התובעים אמר למר קראוטהמר כי המכתב הגיע לידיו משום שהוא טיפל בענייניה של הנתבעת, מר קראוטהמר שוב השיב תשובה מתחמקת ואמר "בנושאים המשפטיים לא התעסקתי". בהמשך, כאשר נשאל מי טיפל בנושא הנחלה, שוב נתן תשובה מתחמקת ואמר: "אנחנו משפחה, אני לא בן יחיד." כאשר התבקש לאשר שמישהו מהמשפחה הגרעינית טיפל במכתב, אמר שמי שקיבל את המכתב , מן הסתם, כנראה טיפל בו. ר' פרוט' עמ' 27 ש' 8-24:

"ש. ממתי אתה מטפל בנכסים עבור אמך. מתי אביך הלך לעולמו?

ת. ב- 08.

ש. ז"א שמכתב שנשלח ב- 09 לבית של הורייך, בוודאי הגיע אליך נכון?

ת. כנראה הגיע לאמי.

ש. בגלל שאתה מטפל בענייני אמך אני בטוח שהיא נתנה לך לעיין בו, נכון?

ת. במה?

ש. במכתב שהגיע?

ת. בחלק מהמכתבים כמובן.

ש. אני רוצה להפנות לאותו נספח ה' שצורף לתצהיר של התובעים, כתוב פה בסעיף 2 – מצטט – ז"א אחרי שאביך נפטר, כתוב נשלחה אל מר שמחה דרישה מהמנהל. ז"א אני יכול להניח שזה הגיע לאמך?

ת. כן.

ש. שהמכתב הזה אומר במפורשות, אז זה גם הגיע אלייך כי אתה טיפלת לה בעניינים?

ת. בנושאים המשפטיים לא התעסקתי.

ש. בנושא הנחלה מי טיפל בזה?

ת. אנחנו משפחה, אני לא בן יחיד.

ש. ז"א מישהו מהמשפחה הגרעינית טיפל בזה?

ת. מי שקיבל את המכתב , מן הסתם, כנראה."

34.בסעיף 29.8 לתצהירו, מר קראוטהמר טען כי מכתב מינהל מקרקעי ישראל מיום 10.11.09 נשלח בשנת 2009 לבעלה המנוח של הנתבעת, עת היה המחסן בשימוש לא חקלאי ואף לא שימוש לואי לחקלאי ולכן הופסק השימוש במחסן על פי דרישת מנהל מקרקעי ישראל. הצהרתו זו של מר קראוטהמר מעידה על ידיעתו על מכתב המינהל משנת 2009. בנוסף לאמור, בחקירתו הנגדית של מר קראוטהמר עלה כי הוא טיפל בנכסיה של הנתבעת לאחר פטירת בעלה המנוח בשנת 2008. בעדותו אישר כי הוא מנהל חלק גדול מענייניה של הנתבעת ובכלל זה מספר נכסים שבבעלותה. (ר' פרוט' עמ' 25 ש' 21-23. עמ' 26 ש' 2, 15). בנסיבות אלה ובהתחשב בעדותו כאמור לעיל, אשר לא עוררה אמון, אני סבורה כי במועד ההתקשרות עם התובעים מר קראוטהמר הכיר את מכתב מינהל מקרקעי ישראל מיום 10.11.09 וידע את תכנו.

35.אין חולק כי מר קראוטהמר או ב"כ הנתבעת לא יידעו את התובעים אודות עמדתו הנ"ל של מינהל מקרקעי ישראל כאמור במכתבו מיום 10.11.09, לפיה מתן חזקה במקרקעין לצד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל אינה מקובלת עליו ואודות דרישת המינהל, עוד מאותו מועד, לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל .

ד(3)(ג) כשרות משפטית

36.כאמור לעיל בסעיף 30, התובעים טענו עוד כי רק במסגרת כתב האישום שהוגש נגד התובע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, התברר להם כי הנתבעת נעדרת כשרות משפטית.

37.אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת לא הייתה צד למשא ומתן שנוהל בין הצדדים וכי היא חתמה על הסכם השכירות שלא בנוכחות התובעים. התובעים טענו כי ההסכם נחתם על ידי התובעים בנוכחות מר קראוטהמר ובנוכחות ב"כ הנתבעת. לדבריהם, לאחר שהתובעים חתמו על ההסכם, מר קראוטהמר החזיר אותו לתובעים כשהוא חתום על ידי הנתבעת. (סעיף 4 לתצהירי התובעים). מר קראוטהמר טען שחתימת ההסכם על ידי התובעים נעשתה שלא בנוכחותו, כנראה, במשרדו של בא כוחם, עו"ד פרץ. לדבריו, לאחר שהתובעים חתמו על ההסכם, הוא נמסר לו להחתמת הנתבעת. לדבריו, הנתבעת חתמה על ההסכם לאחר שהוא הסביר לה באופן כללי על מה היא חותמת וכי ממשיכים למעשה את החוזה של אביו המנוח עם אחרים. לדבריו, הנתבעת הבינה, הסכימה ואף שמחה על השכרת המחסן. לטענתו, לנתבעת הייתה כשרות משפטית לחתום על הסכם השכירות. (סעיפים 12-14, 29.7 ו- 29.10 לתצהיר מר קראוטהמר).

38.כאמור לעיל בסעיף 38, נגד הנתבעת ותובע 2 הוגשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כתבי אישום בגין שימוש במקרקעין ללא היתר ובסטייה מהוראות תכנית. התובעים צירפו כנספח ו' לתצהיריהם מכתב מיום 18.11.12 שהגיש מר קראוטהמר לבית משפט השלום כפר סבא בתו"ב 42109-10-12, הוא ההליך שהוגש נגד הנתבעת. במכתבו כתב מר קראוטהמר:

"...אני מצרף מסמך רפואי לפיו אמי אינה בריאה בנפשה.

האישור הוא של פרופ' נוי שהוא רופא פסיכוגריאטרי המדבר בעד עצמו.

אמנם האישור הוא מיום 22.08.12 ואילו האשמה המיוחסת לאמי מיום 10.06.11, אך ברור כי המחלות הנפשיות מהן סובלת אמי על פי האישור המצ"ב החלו זמן רב לפני יום 22.08.12 שכן מחלות כאלה מטבע הדברים מתפתחות במשך מספר שנים.

לפיכך אבקש לבטל את כתב האישום." 

למכתבו של מר קראוטהמר צורף מסמך סיכום ביקור, פרופ' שלמה נוי, מרכז רפואי שיבא תל השומר מיום 22.08.12 (מדובר באותו מסמך שצורף לבקשה למנות את ב"כ הנתבעת כאפוטרופוס לדין לנתבעת בהליך זה). בסיכום נכתב:

"בת 86 כיום ישנה החמרה קוגניטיבת משמעותית וכן החמרה בדיכאון ובחרדה עם מרכיבים סומטיים דומיננטיים של כאבי בטן יום יומיים, בוכה לעיתים קרובות, מאוד אפטית לא מתעניינת בסביבה. חסר קוגנוטיבי בולט בזיכרון התמצאות ידע כללי ושיפוט וכן ירידה תפקודית.

אבחנות: דמנציה מסוג מחלת אלצהיימר בחומרה מתקדמת+דכאון עמיד לטיפול.

במצבה הנוכחי אינה מסוגלת לדאוג לענייני היום יום וזקוקה למינוי אפוטרופוס על גופה ורכושה כאחד".

39.במכתבו הנ"ל מיום 18.11.12, מר קראוטהמר טען והודה, למעשה, כי במועד חתימת הסכם השכירות, 10.06.11, הנתבעת הייתה חסרת כשרות משפטית מחמת מצב נפשי ורפואי, וכי היא נזקקה למינוי אפוטרופוס לגופה ולרכושה.

40.גם כאשר מר קראוטהמר נשאל בחקירתו הנגדית אם אמו, הנתבעת, מוגדרת כחסויה ואם מונה לה אפוטרופוס לגוף ולרכוש, הוא נתן תשובות מתחמקות. ר' פרוט' עמ' 25 ש' 15-20:

"ש. אמך מוגדרת חסויה?

ת. לא מכיר את המושג.

ש. יש לה ניהול אפוטרופוס?

ת. לא מכיר מונחים משפטיים.

ש. האם מונה לה אפוטרופוס בכלל לגוף ולרכוש?

ת. אין לי מושג, אני לא האפוטרופוס שלה."

גם תשובותיו הנ"ל של מר קראוטהמר לא עוררו אמון. תשובותיו גם לא התיישבו לא עם העובדה שהוא ניהל את ענייניה של הנתבעת לרבות בהתקשרות עם התובעים, ולא עם העובדה שבהליך שהוגש נגד הנתבעת כאמור לעיל, מר קראוטהמר ידע היטב לטעון בפני בית המשפט כי הנתבעת אינה בריאה בנפשה ואינה כשירה לעמוד לדין. בנוסף לאמור, טענתו הנ"ל, לפיה הוא לא מכיר מונחים משפטיים אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שבסעיף 29.7 לתצהירו הוא עשה שימוש במונח משפטי מובהק כשטען "לנתבעת היה גם היה כשרות משפטית לחתום על ההסכם".

41.בהמשך חקירתו הנגדית, מר קראוטהמר הודה במפורש שבמועד הרלבנטי לחתימת ההסכם, לפחות חלק מהזמן, הנתבעת לא הייתה צלולה ולא תפקדה. עוד אמר שבמועד הרלבנטי לחתימת ההסכם הנתבעת נטלה תרופות רבות ותחת השפעת התרופות היא לא תפקדה כנדרש. ר' פרוט' עמ' 28 ש' 23-30:

"ש. אתה הבאת את ההסכמים לבני הזוג בושארי, הם חתמו עליהם, ואתה לקחת אותם להחתים את אמא, נכון?

ת. לא. הם הביאו לי את ההסכם חתום ואז לקחתי את זה לאמא.

ש. באותה תקופה האם הייתה במצב רפואי שמבינה, לא מבינה, מבינה בערך?

ת. יש תקופות במשך היום שאמי צלולה לגמרי, ויש תקופות במשך היום שהיא פשוט לא מתפקדת.

ש. אני מדבר על אז, לא היום. 6/11?

ת. חלק מהזמן הייתה צלולה במהלך היום, בחלק לא. היא לקחה הרבה מאוד תרופות ובזמן שההשפעה של התרופות עברה, היא הרגישה יותר טוב."

42.על גבי מכתבו של מר קראוטהמר הנ"ל, נספח ו' לתצהירי התובעים, נכתבה תגובת המאשימה מיום 25.11.12, בה המאשימה ביקשה להורות לפסיכיאטר המחוזי לבדוק את הנתבעת ואם היא כשירה לעמוד למשפט. מר קראוטהמר נמנע מלפרט אם חוות דעת פסיכיאטרית כאמור נערכה לנתבעת ואם נערכה, מה ממצאים נקבעו בה ביחס לכשרותה הנפשית של הנתבעת. מר קראוטהמר גם נמנע מלגלות מה עלה בגורל כתב האישום שהוגש נגד הנתבעת ואם ההליכים בו הופסקו מחמת היעדר כשרות משפטית.

43.התובעים טענו שהנתבעת נעדרה כשרות משפטית לחתום עם הסכם השכירות וכי מישהו אחר חתם על ההסכם בשמה או החתים אותה בידיעה שהיא אינה מודעת למעשיה. (סעיף 13 לתצהירי התובעים).

44.מכתבו הנ"ל של מר קראוטהמר שהוגש בתו"ב 42109-10-12, האמור במכתב סיכום הביקור של פרופ' נוי, עדותו של מר קראוטהמר בחקירה הנגדית כאמור לעיל, אי גילוי הפרטים והמסמכים כאמור לעיל בסעיף 42 בדבר עריכת חוות דעת פסיכיאטרית לנתבעת במסגרת ההליך שהוגש נגד הנתבעת ופסק הדין שניתן בעניינה, כל אלה תומכים בטענת התובעים ומובילים למסקנה, לפיה בעת החתימה על הסכם השכירות, הנתבעת לא הייתה כשירה לביצוע פעולות משפטיות ובכלל זה לחתום על מסמכי הסכם השכירות. לאור מכלול הראיות כאמור, על מנת לסתור את המסקנה כאמור לעיל, לכל הפחות היה על ההגנה להגיש לבית המשפט חוות דעת רפואית בשאלת כשרותה המשפטית של הנתבעת במועד חתימת החוזה. ההגנה נמנעה גם מהגשת חוות דעת כזו.

ד(3)(ד) היתר לשימוש חורג

45.לטענת התובעים, במסגרת הסכם השכירות הם נטלו על עצמם לדאוג להוצאת היתר לשימוש חורג למושכר משום שייעוד המקרקעין בהם מצוי המושכר הוא חקלאי. לדבריהם, זאת בהסתמך על מצגי הנתבעת ומי מטעמה כי הדבר אפשרי משפטית. (סעיף 5 לתצהירי התובעים).

46.לאחר שהוגש כתב האישום נגד התובע, התובעים שכרו את שירותיה של אדריכלית דלית ביטון לשם הסדרת היתר לפעילות העסק במושכר. תחילה פעלה האדריכלית לקבלת היתר לפעילות לא חקלאית, אולם בשל דרישת ב"כ הנתבעת, היא שינתה את הבקשה לבקשה להיתר לשימוש חורג. (סעיף 6 לתצהירי התובעים).

47.לטענת התובעת, ניסיון האדריכלית לקבל שיתוף פעולה ממי מטעם הנתבעת במסגרת ההליכים לקבלת היתר לשימוש חורג, נפלו על אוזניים ערלות ואלה עשו כל שביכולתם על מנת להכשיל את קבלת ההיתר. לטענתה, חתימה של הנתבעת על הבקשה, בהיותה בעלת הזכויות במקרקעין, הייתה הכרחית, אך מר קראוטהמר וב"כ הנתבעת עיכבו את החתימה תוך העלאת דרישה נוספת, לפיה האדריכלית תתחייב בפניהם כי אין לה כל דרישות מהנתבעת בגין הבקשה להיתר לשימוש חורג. בהמשך, גם לאחר שהנתבעת חתמה, לכאורה, על הבקשה, הבקשה נשלחה לתובעים כשהיא מחוקה, הסימן X הופיע על חתימות הנתבעת והחתימות לא אומתו כנדרש. לדברי התובעת, בשלב זה היא הבינה כי הנתבעת ו/או מי מטעמה עושים כל שביכולתם על מנת לסכל קבלת היתר לשימוש חורג. לדברי התובעת, מניתוח בדיעבד, התנהגות מר קראוטהמר וב"כ הנתבעת נועדה להסתיר את העובדה כי לכל אורך התקופה הנתבעת נעדרה כשרות משפטית לבצע איזו מהפעולות המשפטיות שנתבקשו ממנה. (סעיפים 15, 16, ו- 18-20 לתצהיר התובעת).

48.מר קראוטהמר טען בתצהירו כי אדר' ביטון הכינה תכנית לקבלת היתר לפעילות לא חקלאית (פל"ח) ושינתה את התוכנית לפי דרישתו להיתר לשימוש חורג. לדבריו, הוא לא הסכים לתכנית לקבלת היתר לפעילות לא חקלאית משום שעלותה מסתכמת במאות אלפי שקלים מאחר שמדובר בחוזה חכירה למושכר ל- 49 שנים. לדבריו, בקשה להיתר לשימוש חורג היא לשלוש שנים בלבד, היא זולה בהרבה וחובת תשלומה, בהתאם להסכם השכירות, היא על התובעים. לדבריו, אדר' ביטון הכינה תכנית ובה שרטטה מגרש חניה למכוניות ומקום לפחי אשפה מול פתח הבית מבלי להתייעץ ומבלי לקבל את הסכמתו והוא התנגד לכך. לדבריו, יום אחד הופיעה אדר' ביטון יחד עם התובעת ודרשה ממנו במפגיע להחזיר לה מיד את התוכנית שהכינה ואמרה שאם לא ייתן לה לא תעזוב את המקום ותגיש תלונה במשטרה. מר קראוטהמר החזיר לה מיד את התוכנית כפי שדרשה ולא הבין את התנהגותה. לדבריו, אדר' ביטון דרשה ממנו לשלם לה סך של 30,000 ש"ח עבור התוכניות והוא סירב. ביום 11.02.13 הכינה אדר' ביטון בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה וביקשה היתר לשימוש חורג. (סעיפים 29.5, 29.16 ו- 29.20 לתצהיר מר קראוטהמר).

49.כאמור לעיל בסעיף 29, לתובעים ניתנה ארכה להסדרת השימוש החורג עד ליום 14.08.13. התובעים אכן פעלו להסדרת השימוש החורג. לצורך זה שכרו את שירותיה של אדר' ביטון. בתחילה אדר' ביטון הכינה בקשה למתן היתר לפעילות לא חקלאית. בשל התנגדותם של מר קראוטהמר וב"כ הנתבעת לבקשה זו, היא הכינה בקשה למתן היתר לשימוש חורג. כנחזה ממכתב אדר' ביטון מיום 11.02.13 לוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון, מוצג נ/1, אדר' ביטון הכינה את הבקשה למתן היתר לשימוש חורג. במכתבה מיום 12.02.13 אל עו"ד רפפורט כתבה אדר' ביטון: "בימים אלה הוגשה לך ולבני ביתכם תכניות בקשה להיתר. לפי דרישתך שונתה מהות הבקשה מפל"ח לשימוש חורג, אנא דאג לחתימת היישוב ובעלת הנחלה." (נספח ז' לתצהירי התובעים).

50.בחקירתה הנגדית אמרה התובעת כי הגם שמר קראוטהמר אמר לה שהוא יעזור לה לקבל היתר לשימוש חורג, בפועל, הוא וב"כ הנתבעת לא שיתפו פעולה ולא היו מעוניינים לשתף פעולה, לא בבקשה להיתר לפעילות לא חקלאית ולא בבקשה להיתר לשימוש חורג. (פרוט' עמ' 20 ש' 23-25. עמ' 21 ש' 14-15, 20-21, ש' 28-29). גם התובע טען בחקירתו הנגדית כי מר קראוטהמר וב"כ הנתבעת הכשילו קבלת היתר לשימוש חורג. (פרוט' עמ' 17 ש' 12-15).

51.לדברי התובעת בחקירתה הנגדית, לאחר שאדר' ביטון הכינה את התכניות ואת הבקשה להיתר לשימוש חורג, התברר לה, לקראת סוף התהליך, האיסור להשכיר את המקום לצד ג' שאינו בעל הזכויות בנחלה והיא דיווחה לתובעת על כך. ר' פרוט' עמ' 23 ש' 31-עמ' 24 ש' 3:

"ת. גם אם הייתי 100% חקלאות כמו שאמרת ואני 100% חקלאי אני לא יכולה להישאר שם.

ש. ממתי ידעת את זה?

ת. בסוף של התהליך, דלית התחילה לעבוד על ההיתר עם המפות, בתהליך האחרון היא קיבלה מכתב של פס"ד שאמר שהם יכולים להשכיר את המחסן או את כל המשק ורק להשתמש בזה אם זה רק משפחה, אסור להם להשכיר את זה." (ר' גם פרוט' עמ' 24 ש' 12-15).

52.בשל היעדר האפשרות להסדיר היתר לשימוש חורג ולנוכח גזר הדין בכתב האישום שהוגש נגד התובע, אשר חייב את התובעים לחדול מלקיים את העסק במושכר, נאלצו התובעים לעזוב את המושכר בחודש מאי 2013. (סעיף 21 לתצהיר התובעת).

53.התובעת מסרה גרסה מפורטת וסדורה. עדותה בחקירתה הנגדית הייתה כנה, משכנעת וללא רבב. לא נמצאה כל סיבה שלא לקבל את עדויות התובעים כנכונות ומהימנות. בכלל זה, גרסת התובעת לרבות הטענה, לפיה מר קראוטהמר לא ביצע את הפעולות שנדרשו מטעם הנתבעת לצורך הסדרת השימוש במושכר, מהימנה עלי.

54.מלכתחילה, בהתאם לתנאי הסכם החכירה שבין הנתבעת לבין מנהל מקרקעי ישראל, הנתבעת לא הייתה רשאית להשכיר את המבנה לתובעים. לאחר שקיבלה את מכתב מינהל מקרקעי ישראל מיום 10.11.09, ולנוכח דרישתו החד משמעית של המינהל לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל, ביתר שאת הנתבעת לא הייתה רשאית להשכיר את המבנה לתובעים.

55.מעבר לאמור, לצורך הבקשה למתן היתר לשימוש חורג, נדרשו הסכמתה וחתימותיה של הנתבעת בהיותה בעלת הזכויות בנחלה. ואכן במכתבה מיום 12.02.13 אל עו"ד רפפורט, אדר' ביטון ביקשה ממנו להחתים את הנתבעת על הבקשה. מר קראוטהמר טען בתצהירו כי לנתבעת הייתה כשרות משפטית לחתום על הבקשה להיתר לשימוש חורג. לטענתו, כשם שהנתבעת חתמה על הסכם השכירות כך יכלה היא לחתום גם על בקשה להיתר לשימוש חורג. (סעיפים 29.17 ו- 29.21). טענה זו אינה מהימנה. כאמור לעיל בסעיף 38, למעלה מחודשיים קודם למועד שבו הכינה אדר' ביטון את הבקשה למתן היתר לשימוש חורג, ביום 18.11.12 מר קראוטהמר הודיע לבית משפט השלום בכפר סבא כי הנתבעת אינה בריאה בנפשה והוא ביקש לבטל את כתב האישום שהוגש נגדה מטעם זה. במסמך סיכום הביקור שהוגש הן בהליך שהגישה הוועדה המקומית נגד הנתבעת והן בהליך זה, מאת פרופ' נוי, שהוא ממועד מוקדם אף יותר, 22.08.12, נאמר במפורש כי במצבה הרפואי הנתבעת אינה מסוגלת לדאוג לענייניה והיא זקוקה למינוי אפוטרופוס על גופה ורכושה כאחד. ברור, אפוא, שגם בפברואר 2013, המועד שבו התבקש עו"ד רפפורט להחתים את הנתבעת על הבקשה למתן היתר לשימוש חורג, הנתבעת לא הייתה כשירה מבחינה משפטית לחתום על הבקשה.

56.היעדרה מלכתחילה של זכות לנתבעת להשכיר את הנכס לתובעים, כאמור לעיל, כמו גם היותה של הנתבעת נעדרת כשרות משפטית לחתום על הבקשה למתן היתר לשימוש חורג, מסבירים את חוסר רצונו של מר קראוטהמר לשתף פעולה עם התובעים בבקשתם למתן היתר לשימוש חורג. מר קראוטהמר ידע שלא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג משום שהבעלים של המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל, לא היה נותן את הסכמתו לכך. חיזוק נוסף לידיעתו זו נמצא בעדותה של התובעת, לפיה מר קראוטהמר פנה אליה בהצעה להיות שותף שלה בעסק כדי שהיא תוכל להמשיך לנהל את העסק במקום. (ר' פרוט' עמ' 23 ש' 7-9). מר קראוטהמר גם היה מודע שאסור להחתים את אמו על הבקשה בשל מצבה הרפואי והנפשי.

ד(3)(ה) אי הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג במועד מוקדם יותר 

57.מר קראוטהמר טען כי התובעים לקחו על עצמם סיכון בכך ששכרו את המבנה מבלי שהיה לו היתר לשימוש. לדבריו, התובעים ידעו שהשימוש שהם יעשו במחסן טעון היתר לשימוש חורג וכי ללא היתר, השימוש בו אינו חוקי. לטענתו, התובעים גם לא פעלו מיד לאחר החתימה על הסכם השכירות לקבלת היתר לשימוש חורג, אלא לאחר שהוגש כתב האישום. (סעיפים 19 ו- 29.28 לתצהיר מר קראוטהמר).

58.מעבר לכך שאותם קשיים שעמדו בפני התובעים לעצם המשך ניהול העסק במושכר וגם לקבלת היתר לשימוש חורג קרי: היעדר הזכות לנתבעת להשכיר לתובעים את הנכס והיעדר כשרותה המשפטית של הנתבעת לבצע את הדרוש ממנה לטובת הסדרת היתר למבנה, היו קיימים מלכתחילה, גם בעת חתימת הסכם השכירות, ולכן אין בהם כדי לשנות את התוצאה, כמפורט להלן, בחקירתה הנגדית התובעת סיפקה הסבר מניח את הדעת לכך שהתובעים לא הגישו בקשות להיתר במועד מוקדם יותר.

59.התובעת הסבירה כי תחום רכיבת הסוסים נחשב לפעילות חקלאית. בהתאם היא סברה שהפעילות בעסק שאותו היא ניהלה נכנסת לגדר פעילות חקלאית שאינה טעונה היתר לשימוש חורג. ר' פרוט' עמ' 20 ש' 2-5:

"ש. מה הוא הסביר לכם בעניין הסעיף בהסכם שאומר שלמחסן אין היתר לשימוש חורג?

ת. דיברנו על זה והעסק שלי חקלאי ציוד רכיבה על סוסים זו חקלאות, אוכפים ועוד דברים, המחסן של צילה זה היה הייעוד שלו חקלאות אז שדיברנו על זה הוא אמר שזה מתאים כי העסק שלי הוא חקלאות." 

ר' גם עמ' 22 ש' 16:

"יש לי עסק של חקלאות ולא ידעתי שאני צריכה היתר לשימוש חורג."

60.לדברי התובעת, פקח הוועדה המקומית טען בביקורו במקום שחלק מפעילות העסק ובכלל זה קופה רושמת וחלק מהביגוד שנמכר, אינה חקלאית וטעונה היתר לשימוש חורג. לדברי התובעת, היא הרחיבה את פעילות העסק במובן זה שבנוסף למכירת ציוד לרכיבה אנגלית (English), היא החלה למכור ציוד לרכיבה מערבית (Western), שכללה מכנסי ג'ינס. לדבריה, פקח הוועדה המקומית טען כי מכנסי ג'ינס מיועדים לאו דווקא למטרת רכיבה על סוסים. משכך, ובשל עמדת הוועדה המקומית, התובעים החלו את הטיפול בהסדרת היתר לאחר ביקור הפקח במקום. (פרוט' עמ' 20 ש' 9-12, ש' 17-32. עמ' 23 ש' 10-12).

61.תימוכין לסבירות עמדתה הנ"ל של התובעת, לפיה העסק שהיא ניהלה היה בגדר פעילות חקלאית, מצויים אף בתצהירו של מר קראוטהמר. לדבריו בתצהירו, עו"ד רפפורט שוחח בעניין כתב האישום שהוגש נגד התובע עם ב"כ התובעים, עו"ד פרץ, והציע לו לטעון כי התובעים לא היו חייבים לקבל היתר לשימוש חורג משום שפעולותיהם במחסן ובצמוד לחוות הסוסים יכולות להיחשב כפעילות לואי לשימוש חקלאי דהיינו גידול ואילוף סוסים אשר, מטבע הדברים, הינה פעילות חקלאית, ולכן שיווק ציוד ששימש לגידול ולאילוף סוסים יכול להיחשב כפעילות חקלאית. מר קראוטהמר אף טען כי לא הייתה כל הצדקה לתובעים להודות בעובדות כתב האישום מבלי לברר סוגיה זו. (סעיפים 22 ו- 23 לתצהיר מר קראוטהמר).

ד(3)(ו) דיון 

62.סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שעניינו הטעיה, קובע:

"15.מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

63.בנסיבות המקרה, היה על מר קראוטהמר לגלות לתובעים את מצבה הבריאותי של הנתבעת. עובדה זו הייתה מהותית וחיונית מבחינת התובעים, שהרי הנתבעת היא בעלת הזכויות במקרקעין, היא הצד לחוזה והיא שנושאת בהתחייבויות המשכיר לפי החוזה. חשיבות מיוחדת לעובדה זו, בנסיבות, הייתה בכל הקשור להסדרת השימוש בנכס והגשת בקשה להיתר לשימוש חורג שכן בעל דברה של הוועדה לתכנון ובנייה הוא בראש ובראשונה בעל הזכויות בנכס שהוא מגיש הבקשה. עוד היה על מר קראוטהמר לגלות לתובעים כי בהתאם לתנאי הסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל, הנתבעת לא הייתה רשאית להשכיר את הנכס לכל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל כמו גם את העובדה שלנתבעת נשלחה דרישה מיום 10.11.09 מאת מינהל מקרקעי ישראל לסלק מהמקרקעין כל צד ג' שאינו בר רשות על פי חוזה עם המינהל. אי הגילוי משליך על התנהגותו של מר קראוטהמר במשא ומתן, בכריתה ובביצוע החוזה וכן על תום ליבו ומהימנותו.

64.אי גילוי העובדות כאמור, עולה כדי הטעייה במובן סעיף 15 לחוק החוזים, שכן אילו ידעו התובעים את העובדות כאמור, הם לא היו מתקשרים בהסכם השכירות. בהתאם, התובעים היו זכאים לבטל את החוזה.

65.בסעיפים 14 ו- 15 להסכם השכירות נקבע:

"14.החברה מצהירה ומתחייבת בזה:

...

ג. כי הובהר לה ע"י צילה כי אין לגבי המבנה היתר לשימוש חורג, אך אין כל הליכים משפטיים בגינו. החברה לא תבוא לצילה בטענות ו/או תביעות כלשהן בכל הכרוך והקשור בשימוש שהיא עושה במבנה."

"15.א. המבנה נמסר לחברה במצבו התכנוני והמשפטי כמות

שהוא.

ב. החברה ו/או מנהליה לא יבואו בטענות כלפי צילה בכל הקשור והכרוך בסעיפי משנה א'-ב' לעיל ולא תהא זכאית לפיצוי או שיפוי מצילה."

לטענת הנתבעת, לאור תניות פטור אלה, התובעים מנועים מלבוא בטענות ותביעות כלשהן נגדה. לא ניתן לקבל טענה זו. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. "מחובה כללית זו נגזרת גם חובת גילוין של עובדות מהותיות במהלך המשא ומתן. ומכאן: הפרתה של חובת הגילוי לפי סעיף 12 מהווה הטעיה על פי הסיפא של סעיף 15." (גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי (תשס"ה), עמ' 319). "חובת הגילוי מהווה אחת ההשתקפויות המובהקות של עקרון תום הלב והיא עומדת בניגוד קוטבי לגישת המשפט האנגלי, שבו חל העיקרון שלפיו "יזהר הקונה"". (שם, עמ' 317).

66.שני רכיבי המידע כאמור לעיל בסעיף 63, מצבה הבריאותי של הנתבעת והמגבלות על זכותה להשכיר את המבנה, היו רלבנטיים ומהותיים להתקשרות. לתובעים גם לא הייתה כל דרך או אפשרות לברר ולגלות עובדות אלה בעצמם טרם ההתקשרות. לכן, על הנתבעת רבצה חובת גילוי אקטיבית ביחס לעובדות אלה ואין בתניות הפטור כאמור כדי לספק לנתבעת חסינות מהאחריות הנובעת מאי הגילוי.

ד(4) פיצויים 

67.משבוטל החוזה, חייבת הנתבעת (המפר) להשיב לתובעים (הנפגעים) מה שקיבלה על פי החוזה והתובעים חייבים להשיב לנתבעת מה שקיבלו על פי החוזה. בנוסף, התובעים זכאים לפיצויים בעד הנזק שנגרם להם עקב ההפרה. (סעיפים 9 ו- 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970).

68.התובעים עתרו לחייב את הנתבעת להשיב להם את דמי השכירות ששילמו לה בתקופת החזקתם את המבנה בסך של 133,144 ש"ח. התובעת טענה בתצהירה ובחקירתה הנגדית כי כוונת התובעים הייתה להפעיל את העסק במקום לאורך זמן ועל בסיס תכנית זו התובעים ביצעו השקעות במושכר. לטענת התובעת, קודם לניהול העסק במושכר של הנתבעת, העסק נוהל במקום אחר, קטן יותר שעלות החזקתו לעומת המושכר נשוא התביעה הייתה נמוכה ואילו התובעים לא היו מתקשרים בהסכם נשוא התביעה, הם היו ממשיכים לנהל את העסק במקומו הקודם. לדבריה, לאחר שלא הסתייעה הסדרת השימוש במבנה והתובעים נאלצו לעזוב את המושכר, נכזבו התקוות להרחבת פעילות העסק והגדלת ההכנסות. שכרם של התובעים יצא בהפסדם והם שבו לנהל את עסקם במקום מושבו הקודם.

69.זכאות התובעים להשבת דמי השכירות לא הוכחה. בתקופה בה התובעים שילמו את דמי השכירות, משך כשנתיים, הם עשו במבנה שימוש בפועל והפעילו בו את העסק. באות התקופה המבנה לא עמד לרשות הנתבעת. על מנת להוכיח זכאותם לפיצוי ברכיב זה, היה על התובעים להוכיח כי בתקופת השכירות הכנסות העסק נפגעו או פחתו. זאת באמצעות דוחות כספיים לתקופה זו ולתקופה קודמת. לחלופין, היה על התובעים להוכיח בנתונים כי כדאיותו הכלכלית של ניהול העסק במקום הייתה מותנית בקיומו במושכר לאורך שנים ואת הנזק הנטען כתוצאה מאי מימוש תקופת השכירות החוזית המלאה לרבות האופציה. מאחר שהתובעים לא ביססו את טענותיהם בנתונים חשבונאיים או תכנית עסקית, התביעה ברכיב זה נדחית.

70. כאמור בתצהיר התובעת, התובעים ערכו שיפוצים במושכר. לשם כך השקיעו כספים אשר ירדו בסופו של דבר לטמיון משום שהתובעים נאלצו לעזוב את המושכר. (סעיף 14 לתצהיר התובעת). סך כל השקעותיהם של התובעים במושכר 59,883 ש"ח. ההוצאות נתמכו בחשבוניות נספח ט' לתצהיר התובעת. החשבוניות מעידות על ביצוע עבודות חשמל, עבודות מסגרות ובידוד, עבודות כיבוי אש, רכישת חומרי עבודה, אביזרים, התקנת מאווררים, מערכת אזעקה ועוד.

71.השקעות התובעים במושכר בוצעו בהסתמך על תכנית להרחבת פעילות העסק והחזקת המושכר תקופה ארוכה. על פי הסכם השכירות, תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים ולתובעים הייתה אופציה להארכת החוזה בשנתיים נוספות. (סעיפים 3 ו-5 לחוזה). כפי שהעידה התובעת, לאחר עזיבת המושכר, התובעים חזרו להפעיל את העסק באותו מקום קטן בו פעל העסק קודם להסכם השכירות נשוא התביעה, מקום בו לא נדרשו ההשקעות שנעשו במושכר. בנסיבות אלה, התובעים זכאים להחזר מלוא הוצאותיהם בגין שיפוץ המושכר והתאמתו לפעילות העסק.

72.מר קראוטהמר טען כי השקעות התובעים היו לפי דרישות חברת הביטוח אשר ביטחה את תכולת המבנה. לטענתו, כתנאי לביטוח הציוד היקר של העסק, חברת הביטוח דרשה התקנת הגנות. (סעיף 27 לתצהיר מר קראוטהמר). אין בטענה כדי למעט מזכאות התובעים לפיצוי כאמור. רכישות והתקנות לצורך קיום תנאי חברת הביטוח הן הוצאות אינטגרליות לניהול העסק במושכר. כאמור לעיל, אלמלא ההתקשרות בהסכם השכירות נשוא התביעה, התובעים לא היו נדרשים להוצאות אלה מלכתחילה.

73.התובעים תבעו גם את הכספים ששילמו לאדר' ביטון עבור שירותיה ועבור הכנת הבקשה והמסמכים הנדרשים לצורך הוצאת היתר לשימוש חורג, בסך של 35,795 ש"ח. כן תבעו סך של 18,000 ש"ח, בגין הקנס שהושת על התובע בהליך שהוגש נגדו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (ר' לעיל בסעיף 29). הוצאות ותשלומים אלה גם הם תוצאת ההתקשרות בהסכם השכירות. כפי שצוין לעיל, אילו היו מגולות לתובעים העובדות כאמור לעיל בסעיף 63, הם לא היו מתקשרים בהסכם השכירות, כתב אישום לא היה מוגש נגד התובע והם לא היו נדרשים לשכור שירותי אדריכלות.

ה. סוף דבר

74.התביעה מתקבלת.

75.התובעים זכאים לפיצויים כדלקמן:

הוצאות שיפוץ והתאמת המושכר 59,883 ש"ח

הוצאות התובעים בגין שירותי אדריכלות35,795 ש"ח

הקנס שהוטל על התובע 18,000 ש"ח

=================================

סך הכול113,678 ש"ח

76.הנתבעת תשלם לתובעים את הסך של 113,678 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים את אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה ובצירוף שכר טרחת עורך דין בסך של 25,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט"ו שבט תשע"ח, 31 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.