בפני תביעה כספית ע"ס 328,921 ₪.
התובעים היו בזמנים הרלוונטיים הבעלים הרשומים של דירה הנמצאת בקומה 3 בבניין ברח' יהודה הלוי 22 פ"ת (להלן: הדירה).
הנתבעים 1 ו-2 (להלן: השוכרים) הינם בני זוג אשר שכרו יחדיו את הדירה מהתובעים, בהתאם לחוזה השכירות בין הצדדים אשר נחתם ביום 30.10.03 והוארך מדי שנה.
הנתבעים 3 ו-4 (להלן: הערבים) הינם מי שחתמו כערבים לכל התחייבות השוכרים על הארכת תנאי השכירות לתקופה שבין 2.11.13 לבין 1.11.14, שהיא התקופה הרלוונטית לתביעה.
ביום 21.2.14 בשעות הלילה המאוחרות פרצה בדירה שריפה, אשר התפשטה אל כל חלקי הדירה ומשם מעלה לגג ולדירות הסמוכות.
הדירה על תכולתה נשרפה כליל, ונגרם נזק רב לדירות שכנות וכן לגג הבניין.
מחקירת האירוע ע"י משטרת ישראל ושירותי הכבאות עלה כי מסקנתם הברורה היא, שהדליקה פרצה כתוצאה של שתיה חריפה ועישון סיגריות בדירה ע"י השוכרים, כאשר ככל הנראה סיגריה בוערת נפלה על הספה בסלון וגרמה לבעירה. בעת האירוע נמצאה נתבעת 2 בדירה כשהיא שיכורה לחלוטין ואף הפריעה לכוחות ההצלה.
בעקבות נזקי השריפה, נקבע ע"י מהנדס מטעם עיריית פ"ת כי מדובר במבנה מסוכן לשלום הציבור והעיריה חייבה את התובעים לבצע שיפוץ ושיקום לבניין על מנת שיעמוד ברף המתאים לאישור הביקורת.
השוכרים הכירו באחריותם לשריפה, ושילמו במישרין כ-150,000 ₪ לקבלן שנשכר לביצוע העבודות, ובהמשך הזרימו כספים נוספים, עד שלבסוף שילמו סכום כולל בסך 212,000 ₪.
לאחר הגעתם של השוכרים לסכום הנ"ל, סירבו להמשיך ולשלם עבור המשך ביצוע העבודות הנדרשות לשיקום הדירות שניזוקו.
מטעם התובעים נערכה באפריל 2014 חוו"ד מהנדס מחברת דור ליקויי בניה, שלפיה הוערכה עלות תיקון יתר הנזקים (מעבר לאלה שהשוכרים שילמו עבורם) ב-225,716 ₪. התובעים פעלו לביצוע העבודות בהתאם לחוות הדעת, ומאחר ששכרו קבלני משנה עלו להם התיקונים 238,300 ₪.
התובעים טענו לנזקים נוספים בעקבות השריפה, כדלקמן:
- אובדן כל הריהוט והמכשירים החשמליים בדירה ,סכום המוערך ב-45,000 ₪.
- אובדן דמי שכירות בגין העבודות שנמשכו 7חודשים, כפול 2,400 ₪ לחודש, ובסה"כ 16,800 ₪.
- פיצוי ששילמו התובעים לשכנים, משפ' עובדיה, בגין אובדן שכ"ד במסגרת תביעה קטנה שהוגשה נגדם – 13,500 ₪.
- עלות חוו"ד חברת דור – 1,700 ₪.
- נזק לא ממוני בגין עגמת נפש וסבל המוערכים ב-15,000 ₪.
השוכרים טענו בהגנתם כי אין מחלוקת באשר לנכונותם המיידית לאחר השריפה לשלם עבור תיקוני הנזק, זאת מבלי התייעצות עם איש וללא הרהור אלא מתוך תחושת הגינות בסיסית, והגם שמעולם לא הודו באחריותם לשריפה, הם הוציאו מהבנק את כל חסכונותיהם ושילמו לתובעים/לקבלן סך של 212,000 ₪.
לטענת השוכרים, התנהגותם התמה ונכונותם לשלם מיידית את הסכום הנדרש לתיקון הנזקים מבלי להתמקח, "פתחה את תאבונם" של התובעים, אשר לא הסתפקו בהשבת המצב לקדמותו אלא ניסו להשביח את המושכר מעבר למצבו הקודם, וזאת על חשבונם של השוכרים.
לעניין תכולת הדירה, טענו השוכרים כי תכולת הדירה ברובה הייתה שייכת להם, פרט למקרר אמקור ישן ומספר ארונות ישנים. לטענתם, רהיטים ישנים אלו מוערכים בפחות מ-1,000 ₪.
השוכרים טענו כי מהנדס העיריה קבע כי כבר בסוף יוני 2014 הבניין מותאם לאכלוס, דהיינו עבודות השיפוץ ארכו 3 חודשים בלבד, ואובדן דמי השכירות בגינם הינה בסך של 7,200 ₪, ולא 9 חודשים כפי שטוענים התובעים.
השוכרים טענו לרשלנות חמורה ולאשם תורם של התובעים באי עשיית ביטוח לדירה ו/או באי חיוב השוכרים בחוזה השכירות לעשות ביטוח לדירה.
השוכרים טענו כי הציעו מספר פעמים להביא את המחלוקת לכדי סיום וזאת בעזרת קביעתו של שמאי מוסכם שיעריך את הנזק על בסיס השבת המצב לקדמותו.
הערבים טענו, כי מעולם לא קראו את הסכם השכירות, וכוונת הצדדים הייתה בבירור שהערבים יערבו לתשלומים שהשוכרים התחייבו לשלם בהתאם להסכם השכירות, וככל שהם לא ישלמו, ולא בנוגע לנזקים העלולים להיגרם לדירה ו/או לרכוש המשותף.
כל צד הגיש חוות דעת מהנדס מטעמו להערכת נזקי השריפה.
בהסכמת הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט – המהנדס מיכאל קרבצ'יק (להלן: המומחה) להערכת נזקי השריפה, לדירה, לדירה השכנה ולרכוש המשותף, על בסיס השבת המצב לקדמותו.
לאחר קבלת חוות דעת המומחה ותשובותיו לשאלות ההבהרה שנשלחו אליו, הוסכם לייתר את שמיעת ההוכחות. הוסכם דיונית כי לא תהיה מחלוקת בשאלת האחריות, אלא רק בשאלת גובה הנזק. הוסכם כי בית המשפט יפסוק על בסיס חוות דעת המומחה וטענותיהם של הצדדים, כפי שהועלו בכתבי הטענות ובסיכומים.
דיון
המומחה העריך את עלויות שיקום הנזקים כלהלן:
הנזק לדירה – 158,992 ₪.
החלפת הגג – 172,715 ₪.
שיקום הרכוש המשותף – 8,172 ₪.
שיקום הדירה השכנה (עובדיה) – 38,610 ₪.
את משך ביצוע העבודות בדירה העריך המומחה בחודשיים.
העלות הכוללת של התיקונים היא 378,489 ₪, כאשר מסכום זה יש לנכות את הסכום ששילמו השוכרים מכיסם, בסך 212,000 ₪, והיתרה המגיעה לתובעים היא איפוא 166,489 ₪, בצירוף אובדן דמי השכירות שלהם ושל השכנים עובדיה, הוצאות המשפט והנזק הלא ממוני. ההפרש בין סכום זה לסכום שהוציאו התובעים מכיסם נובע, לדעת המומחה, מהוצאות שנועדו להשביח את הדירה ולחדשה, ולא היו חיוניות עקב השריפה.
להלן אדון בהשגות שהעלו הצדדים בסיכומיהם ביחס לקביעות המומחה.
1. טענת התובעים כי המע"מ בתקופה הרלוונטית היה 18% ולא 17% כפי שחישב המומחה – אכן, עולה מהקבלות שצורפו כי המע"מ בעת ביצוע התיקונים (שנת 2014) היה 18%, ועל כן יש לעדכן את הסכום הכולל שקבע המומחה ל-381,724 ₪.
2. החלפת דלתות כניסת במקום תיקון והתאמה (צביעה וכיוון צירים) - המומחה קבע כי הוא משאיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט. ההפרש בין החלפה לתיקון לכל דלת כניסה (של התובעים ושל השכנים) הוא 1,600 ₪. מאחר שנזקי השריפה היו גדולים מאד, והיתה פגיעה גם בגג שהתמוטט והוחלף, וגם הרצפה הוחלפה, סביר בעיני כי היה צורך ממשי בהחלפת דלתות הכניסה ולא היה די בתיקונן. לפיכך אני מאשרת לתובעים סכום נוסף של 3,200 ₪ בגין החלפת הדלתות.
3. החלפת כלי סניטריים, ברזים וסיפונים, במקום ניקוי כקביעת המומחה, ונקודת מים חדשה – בעניין זה אני מקבלת את ממצאי המומחה שקבע כי השריפה לא חייבה את החלפת הציוד הסניטרי ודי היה בניקויו, וכי ההחלפה נועדה לחדש את הדירה שהיה בה איבזור ישן. העובדה כי המומחה לא ראה את הכלים הסניטריים לפני ההחלפה שבוצעה ע"י התובעים, אינה מחייבת קבלת עמדת התובעים, שכן היו בידי התובעים האמצעים להראות, בתיעוד ע"י צילומים, מדוע לשיטתם לא היה די בניקוי וקרצוף הכלים הסניטריים אלא היתה חובה להחליפם, והם לא עשו זאת. אי הבאת ראיה שבשליטתם פועלת לחובתם של התובעים. גם לעניין נקודת מים חדשה לא הוצגו ראיות לגבי הצורך בהתקנתה, שניתן היה לתעד אותן בטרם ביצוע העבודה (נטען בפני המומחה כי נשרף קו הביוב החיצוני), והדבר היה בשליטת התובעים ופועל לחובתם.
4. אובדן שכר דירה – המומחה קבע כי די היה בחודשיים לביצוע העבודות בדירה, ועל כן זוהי התקופה שלא ניתן היה להתגורר בה. התובעים טוענים כי בפועל בוצעו העבודות משך חמישה חודשים, כפי שעולה מהקבלות, והדירה הושכרה חודשיים לאחר מכן. בהתחשב בכך שהתובעים אינם קבלנים אלא אזרחיים פרטיים, אשר ביקשו מחד גיסא להעזר בחוות דעת מהנדס, ומאידך גיסא לבחור בעלי מקצוע באופן מושכל ותוך חסכון בעלויות, אני מעריכה את הזמן שנדרש להם להשבת הדירה לקדמותה ב-3 חודשים, ועוד חודש להצגתה לשוכרים פוטנציאליים, ועל כן אני מוסיפה על הסכום הכולל שקבע המומחה את הפסד שכ"ד למשך ארבעה חודשים, ובסה"כ 9,600 ₪.
5. עגמת נפש – אין ספק כי הידיעה המבהילה על שריפת הדירה, ההתעסקות הרבה מול שכנים, רשויות, בעלי מקצוע, ומול השוכרים ובאי כוחם, גרמו לתובעים אובדן זמן, טרחה רבה ועגמת נפש ממשית וממושכת מעל חצי שנה. לפיכך אני פוסקת להם בראש הנזק הלא ממוני סך של 15,000 ₪.
6. אובדן ריהוט ומכשירי חשמל – התובעים טענו על דרך ההערכה הכוללת לסך של 45,000 ₪, מעבר לחוות דעת המומחה אשר התייחסה, מבחינת ריהוט ותכולה, לארונות המטבח בלבד. השוכרים טענו כי הריהוט בדירה היה ברובו שלהם, למעט מספר ארונות ומקרר ישנים. לא מצאתי בסיס עובדתי להערכה שננקבה ע"י התובעים, ואני מעמידה את סכום הריהוט ומכשירי החשמל, בהתחשב בכך שמדובר בדירה קטנה עם ציוד ישן ומשומש (אין כל ראיה להכנסת ציוד או ריהוט חדשים לדירה ע"י התובעים מאז חתימת ההסכם עם השוכרים בשנת 2003), על 5,000 ₪.
7. העדר פיקוח הנדסי – הנתבעים טוענים כי המומחה כלל בתחשיבו פיקוח הנדסי בשיעור 10% ובסך כולל של 34,576 ש"ח, כאשר הוצאה זו לא הוצאה בפועל על ידי התובעים או השוכרים וגם לא נתבעה על ידם. נטען כי שיפוץ מסוג זה גם אינו מחייב על פי חוק מינוי מפקח בניה. אני מקבלת טענה זו וקובעת כי משלא הוצאו בפועל על ידי התובעים או על ידי השוכרים הוצאות בגין פיקוח בניה/פיקוח הנדסי, לא היה צורך לכלול אותן בחישוב הנזק, ויש להפחיתן מההערכה הכוללת.
8. עלות תיקון הגג – השוכרים טוענים כי הסכום בו העריך המומחה את תיקון הגג גבוה מהסכום שהוצא בפועל לפי החשבוניות, ועל כן יש לחשב את הנזק לפי ההוצאה בפועל. אין בידי לקבל טענה זו. הוכח כי תיקון הגג בוצע על ידי שני קבלנים (קבלן ראשון וקבלן מחליף) שנשכרו על ידי השוכרים ושכרם שולם על ידם, בסך של 212,000 ש"ח, מתוכם 50,000 ש"ח ללא קבלות. לפיכך אין זה נכון שרק החשבוניות ע"ס 150,000 ש"ח (ה'1+ה'2) מתייחסות לתיקון הגג. הסכום שאישר המומחה (לאחר הפחתת הפיקוח ההנדסי) הוא כ-160,000 ש"ח. לפיכך, אין לומר כי המומחה אישר סכום גבוה יותר ממה שהוצא בפועל, גם אם בשתי החשבוניות דנן כלולות מספר פעולות שיפוץ נוספות, שהמומחה העריכן בכ-20,000 ש"ח.
9. טענה להשבחת הנכס עקב השיפוץ – השוכרים טוענים כי עקב השיפוץ הושבח מצבה של הדירה ועל כן יש לקזז את הערך העודף הינו רווח מבחינת התובעים, הן בשווי הדירה והן בדמי השכירות המתקבלים ממנה. אין ביד לקבל טענה זו. המומחה ערך את חישוב הנזקים על בסיס החזרת המצב לקדמותו, וכל שיפוץ שחרג מכך לא נכלל על ידו בחישוב הנזקים, כפי שנעשה לגבי הכלים הסניטריים, הברזים ועוד. העלויות שהושקעו בפועל גבוהות יותר מהסכום הכולל שקבע המומחה, והדלתא (ההפרש) של שני הסכומים מגלמת את עליית הערך של הדירה עקב ההשקעות שבוצעו בה.
לפיכך הפיצוי המגיע לתובעים הינו:
עלות שיקום הנזקים המעודכנת – 350,348 ₪.
תכולת הדירה – 5,000 ₪.
אובדן שכ"ד – 9,600 ₪.
עלות חוו"ד מומחים – 1,700 ₪ בצירוף חלקם בתשלום שכר מומחה בית המשפט בהתאם לקבלה.
עגמת נפש – 15,000 ₪.
פיצוי לשכנים בהתאם לפסק דין – 13,500 ₪.
מסכום זה יש להפחית את הסך של 212,000 ₪ ששילמו השוכרים.
הסכום המתקבל הינו 183,148 ש"ח, בצירוף התשלום למומחה בית המשפט ע"י התובעים.
טענת האשם התורם של התובעים:
הגם שהוסכם דיונית כי הדיון יתמקד בשאלת הנזק בלבד, השוכרים העלו (עוד בכתב ההגנה) טענה לאשם תורם חוזי של התובעים, בכך שלא עשו ביטוח לדירה ולא חייבו את השוכרים, על פי חוזה השכירות, לערוך לה ביטוח, באשר הסכם השכירות אינו מתייחס כלל לנושא הביטוח.
התרתי לתובעים להשיב לטענה זו בסיכומי תשובה.
ברי כי אין מדובר באשם תורם במובן הנזיקי הקלאסי, שכן קיומו או אי קיומו של ביטוח לדירה אינו משליך על פוטנציאל התרחשות השריפה, או היקף נזקיה.
טענת השוכרים יכולה לכאורה להקים אשם תורם במישור החוזי, באשר קיומו של ביטוח (בהנחה שהשוכרים היו מוגדרים כמוטבים בפוליסת ביטוח שהיתה נערכת על ידי התובעים, או מחוייבים לערוך ביטוח בעצמם) היה מאפשר לצדדים לקבל תגמולי ביטוח שיכסו את רוב הנזקים שנגרמו עקב השריפה, גם אם נגרמו עקב רשלנות השוכרים.
הגם שהטענה לאשם חוזי תורם קבילה מבחינת משפטית במקרים מסוג זה, אין בידי לקבל טענה זו, לגופה. בניגוד לתחומים אחרים בהם המחוקק מחייב קוגנטית עריכת ביטוח, כגון ביטוח בריאות או ביטוח חובה לרכב, אין חובה על בעל דירה או משכיר או שוכר לבטח את הדירה שבבעלותו/בחזקתו מפני נזקי אש, מים, רעידת אדמה או גרימת נזק במזיד. אמירתו היחידה של המחוקק לגבי ביטוח דירה (סעיף 25ט(ב)(2) לחוק השכירות והשאילה) היא כי עלות ביטוח מבנה לא תוטל על השוכר, אך אין כל חיוב בעריכת ביטוח כזה.
אף אין לומר, על יסוד נסיון החיים, כי כל אדם סביר מבטח את דירתו, שכן מדובר בעלות שנתית בלתי מבוטלת של אלפי ש"ח, וכל בעל נכס או שוכר יכול להחליט, כלכלית, אם הוא מעדיף לשאת בעלות הביטוח או לקחת על עצמו את הסיכון (שאינו גבוה הסתברותית) כי עקב ביש מזל, או רשלנות, או מעשה זדוני של צד ג', ייגרם לדירה נזק מבנה או תכולה בהיקף גבוה. טענת השוכרים, כי לתובעים היה מידע עודף או נסיון עודף באשר לקיומו או נחיצותו של ביטוח לדירה, על פני השוכרים שהינם כנטען "עולים מרוסיה", לא הוכחה, שכן כמי ששכרו את הדירה כ-10 שנים בטרם קרות השריפה, הדעת נותנת שהיה להם נסיון חיים מספיק במציאות הישראלית, כדי להחליט אם הם מעוניינים לבטח את הדירה על חשבונם, או לדרוש מהתובעים עריכת ביטוח כזה.
פסק הדין שצוטט בסיכומי הנתבעים (ת"א (י-ם) 2161/03 ראובן סולן נ' טויטו אבנר, פורסם בנבו) מתייחס למקרה בו היתה התחייבות חוזית של המשכיר לבטח את הדירה, והתחייבות זו הופרה על ידו. אין דמיון בין המצבים.
לפיכך אני דוחה את הטענה לקיומו של אשם תורם חוזי מצד התובעים.
לגבי חבות הערבים, לא מצאתי ממש בטענה כי חתימתם כערבים לקיום התחייבויות השוכרים אינו חל על נזקים הנגרמים לדירה על ידי השוכרים, אלא על תשלומים חוזיים בלבד. אחת מהתחייבויותיהם החוזיות של השוכרים היא להחזיר את הדירה לתובעים במצב תקין וכפי שקיבלו אותה, ולתקן כל נזק שיגרמו לדירה למעט בלאי סביר, והתחייבות זו הופרה באופן קשה ע"י השוכרים.
אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 183,148 ש"ח, בצירוף התשלום למומחה בית המשפט ע"י התובעים.
כמו כן, אגרת המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח.
ניתן היום, כ"ז שבט תשע"ח, 12 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.
