קפלן נ' יפרח ואח'

בפני תביעות הדדיות בגין עסקת מכר מקרקעין.

א. העובדות:

1.ביום 29.6.2000 חתמו התובע בת.א. 59470-12-15 (להלן: "קפלן") והנתבע באותו תיק (להלן: "יפרח"), על הסכם מכר מקרקעין, לפיו מכר קפלן ליפרח מחצית מהמקרקעין הידועים כגוש 18207 חלקה 102 והמצויים ברח' שביל הערבה 1 בנהריה (להלן: "המקרקעין"), מחצית הכוללת בית מגורים ושטח צמוד של 278 מ"ר וזאת תמורת הסך של 90,000 דולר, אשר אין חולק כי שולם על ידי יפרח לקפלן. אין חולק כי קודם למכירה, היה יפרח שוכר המקרקעין מקפלן. בין הצדדים קיימת מחלוקת, באשר לשאלה, האם התחייב קפלן, בנוסף להסכם החתום, למכור לאחר מכן גם את המחצית השניה של המקרקעין ליפרח, והאם לצורך כך שילם יפרח לקפלן מקדמה בסך 36,000 דולר, או שמא הסך הנ"ל הינו דמי השכירות אשר שולמו על ידי יפרח לקפלן על פי חוזה השכירות ביניהם במשך 7.5 שנים של שכירות.

2.אין חולק כי מחמת טעות נרשמה העסקה בתחילה כמכר מלוא המקרקעין, ורק בשלב מאוחר יותר תוקן הרישום למכר של מחצית, כאמור בהסכם הכתוב בין הצדדים, ונחתם הסכם שיתוף לגבי המקרקעין.

3.קפלן תובע בת.א. 59470-12-15 את סילוק ידו של יפרח מהמקרקעין, ותשלום דמי שימוש ראויים בגין שימושו של יפרח במקרקעין, וכן פיצוי בגין עגמת נפש והפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם שבין הצדדים. יפרח, לעומתו, תובע בת.א. 5157-08-15 את השבת הסך של 36,000 דולר שלטענתו שילם לקפלן בגין רכישת המחצית השניה של המקרקעין.

ב. טענות הצדדים:

4.קפלן טוען כי מעולם לא התחייב למכור את המחצית השניה של המקרקעין, וכי מעולם גם לא שולם לו בגין מכירה כביכול של מחצית זו. הוא טוען כי למעט תשלום בגין מחצית המקרקעין ודמי שכירות לא קיבל דבר.

5.יפרח לעומתו טוען כי הוכיח ששילם בגין המחצית השניה של המקרקעין סך של 36,000 דולר. הוא מפנה בעניין זה לתמליל הקלטה שבין הצדדים. לטענתו את הסכום קיבל מאביו במזומן לאחר שזה האחרון משך את הכספים מחשבונו. לטענתו תשלום זה הינו מעבר לדמי השכירות ששולמו חלקם בכסף, וחלקם בביצוע עבודות במקרקעין. יפרח מכחיש שהשתלט על המקרקעין. יפרח מפנה לסתירות שנפלו לטענתו בעדות קפלן באשר לסיבה שבגינה מסרב למכור את המחצית השניה של המקרקעין. יפרח גם טוען כי חוות דעתו של השמאי קרול שנתן חוות דעת לקפלן אינה אמינה והתעלמה מרעש במקום ומקיומם של צריפים.

ג. דיון והכרעה:

6.לאחר עיון נחה דעתי שיש לקבל את גרסתו של קפלן לאירועים נשוא התביעה ולדחות את גרסתו של יפרח כבלתי מהימנה בעליל. לכך מספר נימוקים שיפורטו להלן.

7.ראשית, למרות שלטענת יפרח ההבטחה למכור את המחצית השניה של המקרקעין ניתנה עוד לפני חתימת הסכם המכר, לא מצוינת הבטחה נטענת זו כלל בחוזה המכר. להיפך, סעיפים 4(ב) ו- 6 להסכם אף מדגישים כי המחצית השניה של החלקה תיוותר ביד המוכר, היינו בידי קפלן. יש להניח כי אילו היתה ניתנת הבטחה כנטען, היה מצוין בהסכם כי המוכר – קפלן, מתחייב למכור את יתרת החלקה בשלב מאוחר יותר.

8.יתר על כן, סעיף 9 להסכם אף מתיר לקפלן לבנות בשטח שלא נמכר תוך שמירת מרחק מגבול החלקה. הדעת נותנת, כי אילו היתה ניתנת הבטחה למכירת חלק זה, לא היתה ניתנת הסכמה לבניה כזו, או לחילופין, היתה מותנית הסכמה כזו בהסכמה של יפרח לתוכניות הבניה של קפלן.

9.על כך יש להוסיף, כי סעיף 13(ג) להסכם המכר קובע כי עם סיום תשלום התמורה יהא הסכם השכירות שבין הצדדים מבוטל. במילים אחרות, יפרח אף איבד את זכות החזקה במחצית השניה של המקרקעין, שהיתה מוקנית לו מכוח חוזה השכירות. הסכמה זו אינה יכולה להתיישב עם הסכמה למכר המחצית השניה של המקרקעין.

10.שנית, שני עורכי הדין שהיו מעורבים בהסכם, עו"ד גושן ועו"ד דויטש כלל לא זומנו להעיד, והדעת נותנת כי ככל והיתה הבטחה נוספת למכירת המחצית השניה של המקרקעין, היו אמורים עורכי הדין להיות מודעים לה.

11.שלישית, יפרח לא הביא שמץ ראיה לתשלום 36,000 דולר כתשלום מקדמה בגין המחצית השניה. לא הובאה ראיה על משיכת הסכום הנ"ל בסכום אחד מחשבונו של אביו. גם לא סביר שישלם סכום מעין זה, בלא הסכם ברור בכתב, בלא קבלת קבלה על התשלום, ושלא באמצעות עורכי הדין שטיפלו בעסקת המכר.

12.יפרח מפנה לתמליל השיחה בינו לקפלן, אך עיון זהיר בתמליל מלמד כי אין בו אישור מוחלט לגרסתו ויכולה להיות בו דווקא תמיכה לגרסת קפלן, כי הסך של 36,000 הדולר ניתן כתשלום דמי שכירות ולא על חשבון רכישה נוספת, וכי לא התחייב למכור את המחצית השניה של המקרקעין. ניכר מהשיחה כי יפרח ציפה שקפלן יחשיב את 36,000 הדולר ששולמו ע"ח דמי השכירות, כמקדמה עבור מכר המחצית השניה של המקרקעין, וכי הוא למעשה מרגיש שכספים אלה הלכו לאיבוד, אך ציפייתו להחשבת אותם כספים על חשבון עסקה לרכישת יתרת המקרקעין, אינה מעוגנת בהתחייבות מפורשת של קפלן למכור לו את המחצית השניה של המקרקעין. אצביע להלן על מספר ציטוטים מהשיחה מהם ניתן להבין כי הפרשנות של יפרח לתמליל אינה מחויבת המציאות.

בעמ' 5 לתמליל שורות 2-4 בדברי יפרח:

"את ה-90 ועוד 36 מזומן, חוץ מה-90,000 דולר, 36, זה צריך להחשיב בשביל אז גם כן שגרתי גם כן בשכירות, גרתי קרוב לאיזה 7, 8 שנים בשכירות אמר אתה תכנה לי את זה ולא ניכינו את זה..."

מפסקה זו ברור ש- 36,000 הדולר הנטענים הינם בגין תקופת השכירות ולא תשלום נוסף, ויפרח ציפה כי סכומים אלה ילקחו בחשבון לצורך רכישת יתרת המקרקעין וציפייתו נכזבה.

ובהמשך בשורה 27 בדברי קפלן:

"אמרתי לך בזמנו שלא רוצה למכור את הכל, אמרתי לך את זה נכון?"

ובעמ' 6 שורות 17-18:

"יפרח: זה שטח שלך ואתה אמור למכור לי אותו לפי ה-, לפי מה שסיכמנו אז עם אבא שלי.

קפלן: לא. אז לא היתה לך את האופציה לזה."

13.די בציטוטים האמורים כדי ללמד שלא ניתן ללמוד מציטוטים אחרים אליהם מפנה יפרח, את המסקנות מרחיקות הלכת אותן הינו מבקש להסיק, ומאושרת גרסת קפלן הן באשר למטרת תשלום הסך של 36,000 דולר, והן לכך שקפלן לא התחייב למכור ליפרח את יתרת החלקה.

14.יש להוסיף ולציין, כי יפרח לא הציג בפני בית המשפט את חוזה השכירות, ולא את אישורי התשלום בגין תקופת השכירות. טענתו כי חלק מתשלומי השכירות בוצע באמצעות עבודה במקרקעין ולא בתשלום כסף, לא הועלתה כלל בתצהירו, ומדובר בגרסה כבושה שהועלתה לראשונה בחקירתו בבית המשפט, הוכחשה על ידי קפלן, ולא הוכחה. גם מסמך הארנונה שצורף על ידי יפרח לתצהירו מתייחס ל-40 מ"ר בלבד ולא לכל המקרקעין כנטען.

15.יפרח גם לא נתן כל הסבר מדוע המקדמה על המחצית השניה של המקרקעין עמדה דווקא על 36,000 דולר, ומתי התכוון להשלים את היתרה, ולשיטתו לא נקבע כל מועד להשלמת הסכום. זוהי גרסה מוזרה, לפיה השלמת העסקה תלויה רק ביפרח ובכל תאריך בו יבחר. גרסה כזו אינה מתקבלת על הדעת.

16.תמיהות נוספות שלא ניתן להם כל הסבר מניח את הדעת הינן, מדוע הסכים אפוא בסופו של דבר יפרח לחתום על המסמכים שמשיבים את הרישום המוטעה במחצית השניה של המקרקעין על שם קפלן, ומדוע בעת המו"מ על כך, ביקש זכות סירוב ראשונה בעת מכירה עתידית של קפלן את המחצית השניה של המקרקעין, אך לא עמד על השלמת העסקה הנטענת על ידו, או על השבת 36,000 הדולר שטוען כי שילם כמקדמה עבור רכישת אותה מחצית שניה של המקרקעין.

17.אינני רואה סתירות ממשיות בגרסתו של קפלן. גרסתו בפני היתה עקבית וקוהורנטית. לקפלן היו מספר טעמים לאי מכירת המחצית השניה של החלקה, והעובדה שבהזדמנויות שונות העלה טעמים שונים לא משכנעת אותי כי גרסתו אינה אמת.

18.המסקנה מכל האמור לעיל הינה כי אני דוחה את גרסתו של יפרח ומאמץ את גרסתו של קפלן. קפלן מעולם לא נתן התחייבות מפורשת למכור את המחצית השניה של המקרקעין, ומקל וחומר כאשר התחייבות שכזו מחייבת כתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. גם לא הוכח בפני מצג ברור בעל פה, שעליו הסתמך יפרח וממילא גם אינני סבור כי הוכח שקפלן ניהל משא ומתן בחוסר תום לב, בניגוד לאמור בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. יתכן שיפרח ציפה כי בסופו של דבר יתרצה קפלן וימכור לו את המחצית השניה של החלקה, אך התחייבות ברורה בנושא זה הוא לא קיבל.

19.אני דוחה את טענת יפרח כי לא השתמש במקרקעין. מהתמליל עצמו עולה כי יפרח הקים סככה שלא כדין בחלקתו של קפלן. מסמך בעניין זה גם נשלח ליפרח על ידי קפלן ביום 25.3.09 וצורף כנספח ה' לתצהירו של קפלן. את הגרוטאות והציוד שהוכנס למקרקעין רואים גם בתמונות שצורפו. בנוסף מהתמליל עולה כי יפרח הודה שניהל עסק למכירת כדים במקרקעין. הטענה כי מדובר במכירה לקפלן לצורך עסקו של קפלן לא נטענה כלל בתצהירו של יפרח והועלתה לראשונה כגרסה כבושה בחקירתו בבית המשפט, ואינני מאמין לה.

20.נוכח האמור זכאי קפלן לדמי שימוש ראויים בגין שימושו של יפרח במחצית השניה של המקרקעין.

21.יפרח לא הגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין באשר לשווי דמי השימוש הראויים. במקום זאת בחר להסתפק בהעלאת טענות כנגד חוות דעתו של השמאי גדעון קרול שנתן חוות דעת מטעם קפלן. טענותיו של יפרח לא שכנעוני. לא מצאתי שהתקיימה הכרות אישית בין מר קרול לבין קפלן. גם הסבריו של מר קרול באשר לדרך הערכתו הזהירה את עסקאות ההשוואה, לא נסתרו. תשובותיו הן באשר להעדר צריפים על החלקה הספציפית והן באשר לשווי בהתייחס לגישות החילוץ וההשוואה, כאשר הקרבה לפארק אינה גורמת לירידת מחירים נוספת היו בעיני סבירות. נוכח האמור אני מאמץ את חוות הדעת במלואה.

22.נוכח העובדה כי בחודש מרץ 2009 הבחין קפלן בפלישה למקרקעין, אראה מועד זה כמועד הקובע לתחילת עשיית העושר ולא במשפט על ידי יפרח. לפי חוות הדעת אעריך את דמי השימוש לשנת 2009 על סך 10,000 ₪ ולפיכך בגין שנת 2009 דמי השימוש הראויים ל-9 חודשים הינו הסך של 7,500 ₪. אשר לשנים 2010-2017 דמי השימוש הינם הסך של 144,740 ₪. בגין שנת 2018 אעריך על פי נתוני 2017, ולפיכך דמי השימוש החודשיים הינם הסך של 1,946 ₪, כאשר בגין החודשים ינואר- פברואר 2018 דמי השימוש בסך הכל עומדים על סך 3,892 ₪. סך הכל על כן יש לחייב את יפרח לשלם דמי שימוש ראויים לקפלן בסך 156,222 ₪ וסך של 1,946 ₪ לכל חודש עד שיפנה יפרח את החלקה וישיבה פנויה מכל אדם וחפץ לקפלן.

23.אני דוחה את התביעה לתשלום על פי תניית הפיצויים המוסכמים. משבחר קפלן לתבוע דמי שימוש ראויים, אינו יכול לתבוע גם פיצוי על פי תניית הפיצוי המוסכם, שכן עסקינן בכפל תרופה (ראה: רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא (5) 874 (1998)). הכלל הוא כי אין הנפגע רשאי לתבוע יותר מאשר הגנה מלאה של מכלול האינטרסים המוגנים שלו (ראה: יהודה אדר ומשה גלברד "השבה, פיצויים, צירוף תרופות וחופש חוזים", משפטים מ 827, 848 (תשע"א)). על כך יש להוסיף, כי גם לא ניתן לתבוע פיצוי מוסכם ובנוסף לו נזק לא ממוני כפי שתובע בענייננו קפלן (ראה: ע"א 498/88 מירון נ' קידר, פ"ד מד (4) 250 (1990)).

24.לעומת זאת, אני סבור כי קפלן זכאי לפיצוי מסוים בגין נזק לא ממוני, וזאת לאחר ששקלתי את הסיבתיות והיקף עגמת הנפש של קפלן (השווה למשל: ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה (4) 31 (1981)). אני מעמיד פיצוי זה על סך 20,000 ₪.

ד. הסעד:

25.נוכח האמור, בת.א. 59470-12-15 אני מחייב את הנתבע לסלק את ידו ממחצית החלקה בגוש 18207 חלקה 102, אשר לא נמכרה לו בחוזה מיום 29.6.2000, מכל אדם וחפץ ולהשיבה לתובע, וזאת בתוך 30 יום מהיום. אינני נותן סעד לרישום בלשכת רישום המקרקעין מאחר והדבר אינו בסמכותו העניינית של בית משפט זה.

26.עוד אני מחייב את הנתבע בת.א. 59470-12-15 לשלם לתובע את הסך של 176,222 ₪, וזאת בגין התקופה המסתיימת בחודש פברואר 2018 ובגין הנזק הלא ממוני. עוד אני מחייב את הנתבע הנ"ל לשלם לתובע הנ"ל סך של 1,946 ₪ בגין כל חודש החל מחודש מרץ 2018 ועד למועד הפינוי המלא בפועל, כאמור בסעיף 25 דלעיל.

27.אני מחייב את הנתבע בת.א. 59470-12-15 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪.

28.התביעה בת.א. 5157-08-15 נדחית.

ניתן היום, ז' אדר תשע"ח, 22 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.