פלוני נ' פלונית ואח'

ההכרעה שלפני, עניינה בשתי המרצות פתיחה, שהוגשו באותו עניין, והדיון בהן אוחד.

יש להקדים מספר הערות, המשליכות על מתווה פסק הדין ועל גדרי ההכרעה האופרטיבית ותיחומה.

ראשית - הגם כתבי טענות מפורטים ועמוסים, בראשית הדרך, והתדיינות ממושכת, לרבות בשלב שמיעת ההוכחות, הרי, לעת הזו, הפלוגתא הנדרשת להכרעה שיפוטית בהליך הנוכחי, ממוקדת וצרה, ביחס לזירת המחלוקת הרחבה יותר, המתפשטת גם למישור הכספי או הנזיקי, אשר יתכן שמי מהצדדים יבחר להוסיף ולהתדיין בו. ההשתלשלות הדיונית המדויקת, שהביאה למיקוד דנן, ולצמצום זירת ההתדיינות הרלוונטית כאן, אף היא אינה חיונית, ולא תועמס לשווא על כתפי הקורא.

שנית - משאדרש אך ורק למה שחיוני להכרעה בפלוגתת הליבה היחידה שלפתחי, ובהינתן ההתכנות להתדיינות המשך בין מי מהצדדים, שעילותיה ופרטיה, אפשר שנגזרים מההכרעה כאן, אמנע מכל קביעה עובדתית, או הערכת מהימנות, ואף הסקת מסקנה, מעבר למינימום, שבלתו אין, לצורך פסק דין זה, על מנת, שלא תיווצר, ואף במשתמע ובעקיפין, מראית של השתק פלוגתא או כיוצא בכך, מקום שאין צורך ואין כוונה לייצרם.

המרצת הפתיחה הראשונה הוגשה בידי מר מ.ש. (להלן: "פלוני"). בעקבותיה, הוגשה המפ 3395-11-16 מטעמו של המשיב 2, מר רז עמוסי (להלן: "עמוסי").

תמצית הדברים, שחלק גדול מהם כבר אינו במחלוקת, הינה כדלקמן:

פלוני והמשיבה 1, א.מ. (להלן: "פלונית") היו בני זוג נשואים, ולהם זכויות רשומות, מחצית לכל אחד, בדירת המריבה, שהזכויות בה הן נשוא ההתדיינות, והיא חלקה XX, גוש XXXX, תת חלקה XX, רחוב XXX, XXX (להלן: "הדירה"). ביום 19.7.16 נחתם הסכם מכר זכויות בגין הדירה, בפני עורכת הדין המשיבה 3, אירית שר (להלן: "עו"ד שר"), ולפי הסכם זה (להלן: "הסכם עמוסי") התחייבו, לכאורה, פלוני ופלונית למכור את זכויותיהם בדירה לעמוסי, תמורת 1,350,000 ₪. המשיב 5, בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "הבנק") נתן הלוואת משכנתא לעמוסי למימון העסקה, ובכלל זה - לצורך סילוק משכנתא שרבצה על הנכס לטובת בנק אחר. נרשמו הערות אזהרה אצל המשיב 4, הפורמאלי, לשכת רישום המקרקעין, הן לטובת עמוסי והן לטובת הבנק.

ברם, הסתבר, שפלוני כלל לא היה בישראל אותה עת, ומעולם לא נתן הסכמה למכירת חלקו בדירה, ואף לא ידע על העסקה שהתרקמה. פלונית, שככל הנראה, הסתבכה בחובות לצדדים שלישיים, החליטה למכור את הזכויות בדירה, בשלמות, וגייסה לעזרתה מי ממכריה, שהתחזה, תוך שימוש בתעודת זהות אמיתית של פלוני, שהייתה בחזקתה, כדי להתייצג בפני עו"ד שר בתור פלוני. מאחר שההתנהלות דנן לא עוררה אצל עו"ד שר סימני אזהרה, והיא סברה שמדובר, אכן, בפלוני, נחתם ההסכם בפניה, כאשר אותו מכר של פלונית מזייף את חתימתו של פלוני, וכן, נערכו כל המסמכים והסידורים הפורמליים הנלווים, כגון מסמכי המשכנתא והדיווחים לשלטונות המס.

כשהתחוור לפלוני שזכויותיו בדירה נמכרו, שלא בידיעתו, עתר להצהיר על בטלות ההסכם וכל הנגזר מכך, וכן, להצהיר, שאף המחצית, שהיתה שייכת לפלונית, ועדיין רשומה על שמה, בעצם עברה לבעלותו, משום, שבהסכם שבין בני הזוג, שנכרת עוד באפריל 2016, וקדם בזמן להסכם עמוסי, התחייבה היא לוותר על המחצית שלה ולהעבירה על שם פלוני. ההסכם הנטען, בין שניהם, יכונה בהמשך "ההסכם הזוגי". עמוסי, מצדו, ביקש, במקור, לאכוף את הסכם המכר דנן, הסכם עמוסי, ולהביא לרישום מלוא הזכויות בדירה על שמו.

לאחר השתלשלות דיונית, שאין צורך לפרטה, צומצמה המחלוקת, באופן, שאיש אינו כופר בכך, שפלוני לא היה מודע להסכם, לא כל שכן - לא היה שותף לקנוניה. יוצא, שפלונית, ככל שהיתה זכאית, לעת כריתת ההסכם, למכור זכויות בדירה לעמוסי, יכלה לעשות דיספוזיציה זו במחצית השייכת לה. פלונית לא היתה זקוקה להסכמת פלוני, לבצוע עסקה המתייחסת לחלקה בלבד (סעיף 34(א')) של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). בהינתן, שאין ספק, שפלונית עצמה חתמה על ההסכם, ואף הייתה הרוח החיה מאחורי מיזם הזיוף והתייצבותו של "פלוני" לחתימה על המסמך, מדובר במכר אפקטיבי של מחצית הזכויות, אך, רק בתנאי, שבית המשפט ידחה את הנרטיב, שלפיו, זכויותיה כבר הועברו, לפחות ברמה ההסכמית, לפלוני, עוד באפריל. פשיטא - פלונית לא יכלה להעביר יותר זכויות ממה שהיו לה ביום 19.7.16. קיימות, אפוא, עסקאות נוגדות ביחס למחצית של פלונית. אם יוכר תוקפו של ההסכם הנטען בין בני הזוג, מאפריל, אזי, הזכויות, לפחות הזכויות שביושר, היו לקניינו של פלוני, ואין תוקף למכר המאוחר יותר של אותן זכויות לעמוסי. אם תוקפו של ההסכם הנטען דנן לא יוכר - כי אז, פלונית מכרה, אפקטיבית, את המחצית שלה, שעדיין הייתה שייכת לה, בעת כריתת ההסכם עם עמוסי, ואילו פלוני נותר עם המחצית שבבעלותו, כמימים ימימה, לפי, שאין כל תוקף להתקשרות החוזית, הבטלה והמזויפת, שכביכול נעשתה מטעמו בעסקת עמוסי.

עמוסי לא עשה שימוש, משיקוליו, בכוח המשפטי, שאפשר שקם לו, עם היוודע העובדות לאשורן, להביא לבטול העסקה בכללותה, משהסתבר, שלא נמכרו לו מלוא הזכויות בדירה, ולתבוע את נזקיו ממי שקמה כלפיו עילה לעשות כן, והוא עתר, בסופו של יום, להצהרה על בעלותו במחצית בלבד - חלקה של פלונית. ככל שיינתן לו הסעד דנן, אפשר, שמי מהשותפים "הכפויים" הללו, פלוני ועמוסי, יפנה להליך של פרוק השיתוף, ואפשר אחרת.

יוצא, שההכרעה היחידה שעלי להיזקק אליה, היא במישור העסקאות הנוגדות הללו, במחצית הזכויות בדירה, אשר היו ועדיין רשומות על שם פלונית. פלוני היה ונותר בעלים של המחצית האחרת.

הכרעת הליבה דנן, משליכה על שורה של טענות ועילות אפשריות, שכפי שהובהר לעיל, גם אם הוצפו בהליכים שלפני, ואף הוקדשו להן פרקים נרחבים בסיכומים (בעיקר מטעמו של פלוני), אין מקום להיזקק להן, לא כל שכן, לחוות דעה באשר לאיתנותן. פלוני טוען, שעו"ד שר התרשלה בעריכת העסקה ובהקפדה על זיהוי הצדדים לה, ושאולי אף היתה חלק מהקנוניה לרמותו. הוא טוען לזכאות, לפיצויים כספיים ממנה, בעיקר אם טענתו לעדיפות ההתחייבות של פלונית כלפיו על פני ההסכם עם עמוסי תדחה. ברם - בהיבט הקנייני, הנדון כעת, מעמדה של עו"ד שר הוא זה של עדה בלבד. התנהלותה אינה משליכה על מצב הזכויות ביחס לחלקה של פלונית בדירה, הנתון במחלוקת בין פלוני ועמוסי. עמוסי, מצדו, מציף טענות כנגד תום ליבו והתנהלותו של פלוני, בחוסר זהירות וברשלנות, שתרמו לתקלה שהתרחשה. גם אם יוותר עם מחצית הזכויות, ואקבע, שהעסקה עמו עדיפה על פני ההעברה המיומרת הקודמת לפלוני, מטעמה של פלונית, יתכן, שירצה לתבוע פיצויים ממי מהצדדים. ניתן להעלות על הדעת תביעות כספיות או נזיקיות אחרות. כל אלה - יש להחריג מדיוננו. עוד נדמה, וכאן כבר ניתן לנקוט לשון פחות זהירה, שלכל הנוגעים בדבר יכול שתעמוד עילת תביעה לא מבוטלת כנגד פלונית.

פלונית עצמה, שהיא משיבה בשתי המרצות הפתיחה, העידה בבית המשפט ונדרשה להתייצב להמשך חקירתה במועד נדחה. היא נעלמה ואיננה ולא אותרה. מתוך מה שהספיקה למסור בפנינו, אישרה, בקווים כלליים את המפורט מעלה. היא לא כפרה בכך, שפלוני לא היה מודע להסכם ושמי שחתם עבורו היה מתחזה.

עובדות היסוד הצריכות לעניין התחרות בין העסקאות הנוגדות, חלקן אף הוא אינו נתון במחלוקת. לא נרשמה הערת אזהרה לטובת פלוני על חלקה של פלונית, ולא נרשם משכון על חלק זה, לאחר ההסכם הנטען מאפריל, בין בני הזוג. אין חולק, שלא נעשה דבר בעקבות כך, מלבד מה שקיים, והוא נחזה להיות התחייבות כתובה של פלונית להעביר זכויותיה לפלוני, בתמורה לסיוע והלוואות שקיבלה ממנו. עמוסי אף טוען, שהמסמך נחתם על ידה, אם בכלל, לאחר הסכם עמוסי, ולא לפני כן. אין גם חולק, שבעקבות הסכם עמוסי נרשמו הערות אזהרה, ונערכו הדיווחים החוקיים לשלטונות.

עמדתו של הבנק, המשיב 5, ברורה, ובעצם - איש אינו טוען, בסופו של יום, שהבנק לא פעל בתום לב, ובמהלך עסקיו הרגיל, באשרו הלוואת המשכנתא לעמוסי, בהסתמך על המסמכים והאישורים שהוצגו בפניו, וכאשר, מכספי ההלוואה סולקה משכנתא קודמת, לבנק אחר. בגין הלוואת המשכנתא הקודמת, שנטלו פלוני ופלונית, שועבדה הדירה לאותו בנק אחר. הבנק טוען, ואף זה אינו במחלוקת ממשית, שאם אפסוק שהדירה מצויה כיום בבעלות מלאה של פלוני (כטענתו), או, שחציה לפחות נותר בבעלותו (כפי שגם עמוסי מסכים), כי אז - על פלוני להשיב לבנק סכום של 189,638 ₪, בצירוף ריבית, סכום שהועבר לחשבונו, ושימש לסילוק יתרת המשכנתא לבנק האחר. עד אז - מבקש הבנק להותיר הערת האזהרה שנרשמה לזכותו - על כנה. ככל שבגדר הסדר, כזה או אחר, יוכרו זכויות מלאות של עמוסי בדירה (שלא במסגרת ההכרעה השיפוטית כאן, שהרי, עמוסי חזר בו מהעתירה ביחס להתקיימות מכר אפקטיבי של זכויות פלוני), אזי, עומדת בתוקפה המערכת ההסכמית של הבנק מול עמוסי, שקיבל את הלוואת המשכנתא, ואין כל בעיה, מבחינתו.

האם יש נפקות, לצורך הכרעה בתחרות בין העסקאות הנוגדות, לשלל טענות שהעלה פלוני כלפי עמוסי, בדבר קלות ראש ורשלנות מצדו, בשלבי המו"מ וכריתת העסקה? אין חולק על כך, שבדיקת מצב הזכויות בדירה, בכלים הרגילים, לא היתה מדליקה "נורה אדומה" כלשהי, אצל קונה פוטנציאלי סביר, משום, שמצינו שלא נרשמה הערת אזהרה אודות ההסכם הזוגי, ולא נרשם משכון, לטובת פלוני, על חלקה של פלונית. ברם, אין ספק, שלו נערכה בדיקה אל מול פלוני, היתה התרמית מתגלה. פלוני גורס, שעמוסי נכנס לעסקה בפזיזות, בחוסר זהירות, וכנראה חפץ לרכוש הזכויות במחיר שהיה נמוך ממחיר השוק האמיתי, ולכן לא שעה ל"נורות אזהרה" שניצבו לפניו, כשאף המחיר הנמוך, בפני עצמו, היה אחד מהם. נקודות נוספות שפלוני עמד עליהן, במישור זה, היו הביקור החפוז של עמוסי בדירה, עובר לחתימת ההסכם, כאשר ראה אישה מבוגרת (אמה של פלונית) מתגוררת שם, ולא חקר ולא דרש בכך, חתימת ההסכם אצל עו"ד שר שלא במעמד כל הצדדים, אלא, בנפרד, אי עמידה על שיחה אישית ומפגש, פנים אל פנים, עם המוכר- פלוני, או אפילו עם מי שהתחזה כפלוני, ועוד. בהינתן, שאין שמץ ראיה לכך, שעמוסי היה שותף מודע לפגם ולתרמית שדבקו במכר כביכול של זכויות פלוני בדירה, הרי, ככל שהתנהלותו היתה נגועה בחוסר זהירות ובהתעלמות מנתונים מעוררי סימני שאלה (ואיני קובע כך), גם אז - סוגית "תרומת אשם" מצדו או "רשלנות תורמת" לקרות התאונה המשפטית שהתרחשה, רלוונטית, בעיקר, רק לעת שקילה ובצוע איזונים במסגרת תביעה כספית-נזיקית כלשהי. מהיבט חיתוך הזכויות הקנייני - תתכן רק הכרעה בינארית של "שחור-לבן" (ר' לעניין זה - דברי כב' השופט א. רובינשטיין, בע"א 624/13, מורדכיוב נ. מינץ, מיום 4/8/14, פסקה ט"ו) . לו הוכח חוסר תום לב מצד עמוסי, לא כל שכן ידיעה פוזיטיבית, בהקשר זכותה של פלונית עצמה לבצע דיספוזיציה בחלקה שלה בדירה, כי אז, היתה לכך השלכה על הקביעה בתחרות בין העסקאות הנוגדות. ברוח דברים שנאמרו בעניין "מורדכיוב", שאוזכר לעיל, אפשר, שגם "עצימת עיניים", מצד הקונה - עמוסי, מקום שבו התעורר חשד, תפעל לחובתו. כזאת - לא הוכח כלשהו. בכל האמור במכר המיומר של זכויות פלוני - אזכיר, שעמוסי ויתר (ונכון עשה), על ניסיון לקבל סעד בנוגע לכך. הוא מקבל ומסכים, שפלוני נותר בעלים של חלקו הוא.

לצורך הדיון הממוקד שנותר, בשאלה הטעונה "הכרעה בינארית", כאמור, ביחס לגורל חלקה של פלונית בדירה, מהיבט זכויות הקניין העכשוויות, ניתן, בשלב ראשון, "לנטרל" עוד זווית טיעון שהוצפה. עמוסי העלה טענות, עובדתיות ומשפטיות, כנגד תוקפו ונפקותו של ההסכם הזוגי. בין היתר, הוא גורס, שמדובר בהסכם ממון, שהיה טעון אישור בימ"ש, ושאין לו תוקף, וכי, מלכתחילה, מדובר בהסכם שנעדר גמירות דעת, לפחות מצד פלונית, ושכלל לא נחתם, על ידה, בזמן אמת. זמנו של הדיון בטענות אלה, צריך לבוא, אם בכלל, בשלב שני. ראשית - צריך לבדוק, על בסיס הדין וההלכות הפסוקות, הישימות על תחרות בין עסקאות נוגדות, האם, לפי התרחיש האופטימלי, מבחינת פלוני, ולו אומצה שיטתו, ולפיה, ההסכם הזוגי הוא עסקה תקפה, תקינה, ומחייבת ביניהם, מכל היבט, היה הוא זוכה בתחרות, ועסקת עמוסי היתה נדחית מפני קודמתה. אם כך הוא - ברור, שצריך לבדוק לעומק את ההסכם הזוגי, ואת הטענות כלפי תוקפו. ברם, אם ההסכם הזוגי אינו עדיף על הסכם עמוסי, המאוחר יותר, אפילו בהנחת עבודה אופטימלית, מנקודת המבט של פלוני, כי אז, הדיון ההמשכי מתייתר. קביעה כזו, הנעשית ברובד המשפטי, על בסיס עובדות, שכשלעצמן אינן במחלוקת, ושהן בלבד אוצלות על ההכרעה המשפטית הנקודתית, תחרוץ גורל ההליך, ויהא בה להקנות לעמוסי את הסעד שעתר לו.

הנה כי כן, לאחר "נטרול רעשי הרקע", המרובים, שמצויים בפריפריה של הקביעה הבינארית הנדרשת, מתבקשת, כעת, הכרעה, בשאלה של עדיפות איזו משתי העסקאות הנוגדות, שנעשו בחלקה של פלונית בדירה, ובהנחה, לצורך הניתוח המשפטי בלבד, שגם הראשונה שבהן - ההסכם הזוגי, תקינה ומחייבת הצדדים לה.

לעניין זה - ומנימוקים שאפרט - מסקנתי היא, שהדין עם עמוסי וכי, ההסכם המאוחר איתו עדיף על ההסכם הזוגי שקדם לו בזמן.

שתי העסקאות, לפי שלא הסתיימו ברישום, הן בגדר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (סעיף 7 לחוק המקרקעין). ההוראה החקוקה לעניין עסקאות נוגדות, כאשר מדובר בהתחייבויות לערוך עסקאות מקרקעין, מצויה בסעיף 9 של החוק. לפי הוראה זו, אם "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שנגמרה העסקה ברישום, חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה". לו בכך היתה מתמצית הבדיקה, ומאחר שעסקת עמוסי, אף היא טרם נרשמה, הרי, גם אם פעל בתום לב ובתמורה, היתה זכותו נסוגה מפני זכותו של פלוני, בשל קדימותה בזמן. אולם, ההלכה הפסוקה קבעה חריגים לכך, והחילה את דוקטרינת תום הלב על התנהלותו של בעל הזכות, שעל פי העסקה הקודמת, תוך קביעה, שעדיפותו הלכאורית עלולה לסגת בפני זכותו ה"חלשה" יותר, של צד שלישי, הזכאי לפי העסקה המאוחרת, ככל שבעל הזכות לא פעל בתום לב, ואם התנהלותו פגעה באינטרס ההסתמכות של הצד השלישי.

דוקטרינה זו, של עריכת "מקבילית כוחות", בין העדיפות הסטטוטורית של הקודם בזמן, לבין שיקולי צדק ותום לב יחסיים של הצדדים, נדונה בהרחבה ויושמה, על ידי, בעניין איגור חנין נ' שלמה מגיד (ה"פ (ב"ש) 29232-07-12, מיום 11.4.13, פורסם באתרים).

יישומה של ההלכה הפסוקה, המאפשרת הסגת זכותו של הקונה הקודם בזמן, מפני זכותו של מתקשר בעסקה נוגדת, מאוחרת יותר, בשל שיקולי תום לב ו"מאזן צדק", אפשרי, הן בסיטואציה של רכישת "זכויות שביושר", בידי המתקשר הראשון, לפי הלכת "מזל אהרונוב" (ע"א 189/95, בנק אוצר החייל נ' מזל אהרונוב, פ"ד נ"ג (4), 199), והן בתרחיש של עסקאות נוגדות, לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, שזהו המקרה הנדון כעת.

בעלת הזכויות במחצית הדירה, שהיא פלונית, התחייבה, לכאורה (שהרי הנחת העבודה לפיה התחייבותה הראשונה תקפה ותקינה - היא לכאורית, לצורך הדיון המשפטי של שלב א' כפי שהוגדר), להעביר זכויותיה לפלוני, ואחר כך התחייבה להעבירן לעמוסי. פלוני נתן, לצורך דיוננו, תמורה עבור הזכויות, במישור ההתחשבנות הפנימית שלו עם בת זוגו - פלונית, כאשר ניתנו לה כספים והלוואות. העסקה אתו קודמת, על ציר הזמן, ביחס להסכם עמוסי. כאשר התחייבה פלונית, בשנית, להעביר את אותן זכויות לעמוסי, נעשה הדבר שעה שלקונה המאוחר הזה אין ידיעה כלשהי אודות העסקה הנוגדת הקודמת. עמוסי שילם, בין במישרין, בין באמצעות הבנק, כמשכנתא, תמורה המכסה, ללא ספק את שווי מחצית הדירה, כאשר הוא סבר שרכש את כולה (הסכומים המדויקים ודרכי ההעברה אינם רלוונטיים, ואמנע מקביעות מדויקות, בשל היתכנות התדיינות עתידית בסוגיות השבה כספית וכו'). תשלום התמורה נעשה מתוך הסתמכות על תוקפה ותקינותה של העסקה שערך, ובעת שלא ידע עדיין על התרמית לעניין חתימת פלוני על ההסכם, ועל הבעייתיות המשפטית לעניין זכותה של פלונית לערוך עסקה בחלקה שלה. לא ניתן גם לומר, שעמוסי התנהל באופן רשלני ובחוסר זהירות, שיהא בהם לשלול את תום הלב שלו (במשמעות הנודעת לכך, בהקשר הספציפי, וכפי שהדבר הובהר בפס"ד מורדכיוב"), בשל כך, שלא עמד על שיח והכרות ישירים עם המוכרים, והסתפק וסמך על זיהויים ועל החתמתם בידי עו"ד שר. ודוק - שיח והיכרות עם פלונית, לא היו משנים דבר, שכן, היא בוודאי לא היתה מספרת לעמוסי שהיא כבר העבירה זכויותיה לפלוני, ומקל וחומר, לא היתה "מתוודה" על כך, שבדעתה לייצר תרמית ולהביא לזיוף זהותו וחתימתו של בן זוגה. שיח עם פלוני "האמיתי", היה, כמובן, משנה פני הדברים, ברם, מלכתחילה, לעמוסי לא היתה סיבה לפקפק בכך, שפלוני, שזכויותיו רשומות כדין, הוא הבעלים החוקי של מחצית הדירה (ואכן - איש אינו טוען אחרת, גם כיום), וממילא - איש, פרט למתחזה ולפלונית, לא ידע את האמת, ולא יכול היה לקשר בינו לבין פלוני "האמיתי", שלא היה כלל בישראל אותה עת. בוודאי, ששיחה עם המתחזה, שהתייצג כפלוני, לא היתה חושפת את האמת, הן ביחס לתרמית, והן ביחס לקיומו של ההסכם הזוגי.

בהינתן תום ליבו של עמוסי, בהקשר הצריך להכרעה הקניינית (איני נוטע מסמרות לגבי קביעה אפשרית, לעת התדיינות נוספת בין הצדדים, שתעסוק, אולי, בסוגיות "אשם תורם" של עמוסי לתאונה המשפטית), הדילמה היא, כעת, מהו המשקל שיינתן למחדלו של פלוני לרשום הערת אזהרה, או אף משכון, על חלקה של פלונית בדירה, דבר, שאולי, היה מונע את התאונה המשפטית, ולאזן שיקול זה אל מול הקדימות של ההסכם הזוגי על ציר הזמן, קדימות, שהיא ברירת המחדל החקוקה לפי סעיף 9 של חוק המקרקעין.

בפסק דיני בעניין "איגור חנין" הנ"ל, הוטעם ש"המקרים האופיניים שנדונו (בהקשר דומה לסוגיה שבפנינו היום), היו אלה של מחדל הקונה לרשום הערת אזהרה על העסקה שנעשתה עמו. במקרה שלנו - עסקינן במחדל לרשום 'הערת אזהרה' אצל החברה המשכנת, וכן הימנעות מרישום משכון אצל רשם המשכונות והסתרת 'הסכם המגירה' לאורך חודשים ארוכים, מפני העולם החיצון, ובכללו מפני המשיב".

כמו כן, נאמר שם, תוך אזכור הלכת הליבה הרלוונטית לענייננו: "הפסיקה מאפשרת הסגת זכותו של הקונה הקודם בזמן, מפני זכותו של המעקל המאוחר או מפני זכותו של המתקשר בעסקה נוגדת מאוחרת יותר, מנימוקי היעדר תום לב, הן בסיטואציה שחל עליה סעיף 9 לחוק מקרקעין, והן בסיטואציה המאופיינת בפס"ד "מזל אהרונוב".

ההלכה הבסיסית, בזיקה לתרחיש של עסקאות נוגדות, גובשה בע"א 2643/97 גנז נ. בריטיש וקולניאל, פד"י נ"ז (2), 385, בין השאר, קובע שם הנשיא דאז. א. ברק כי:

'במצב הדברים הטיפוסי אין בעל העסקה הראשונה מפר, באי - רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום - הלב כלפי המוכר. לא כן, לעניין חובת תום-הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה. כפי שראינו, עקרון תום הלב מחייב את בעל העסקה הראשונה להתחשב באינטרס הלגיטימי של בעל העסקה השניה. השניים אינם זרים זה לזה. העסקה הנוגדת הפגישה ביניהם. דין העסקאות הנוגדות יצר לאחד זכות כלפי האחר. עם הזכות באה הדרישה להפעילה בתום לב. כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי המוכר, ובעל העסקה הראשונה, מבקש לאכוף את התחייבותו של המוכר כלפיו, והדבר נמנע ממנו בשל הפרת עקרון תום הלב כלפי בעל העסקה השנייה. כך הדבר מקום שהמקרקעין, בידי בעל העסקה השניה, ובעל העסקה הראשונה, מבקש לקבלם מידי בעל העסקה השניה. בשני מצבים אלה תמנע האכיפה בשל הפרת עקרון תום הלב באי רישום הערת אזהרה על ידי בעל העסקה הראשונה".

כאן המקום למיקוד נוסף. כשעסקינן בקיומה של אותה "חובת זהירות", הנגזרת מדיני תום הלב, שחב המוכר כלפי צד ג', ניתן להעלות על הדעת נרטיב, שלפיו, בהתקשרות "פנים משפחתית", בין בני זוג, קיימת צפייה נמוכה יותר לכך, שבן הזוג, תוך הפרת אמון מוחלטת, יבצע עסקה נוספת "מאחורי גבו", ביחס לנכס שהוסכם להעבירו. קרי - סבירותו של תרחיש עוולתי מעין זה כה נמוכה, עד כי לא מצופה מהקונה - מקבל הזכות, למהר ולרשום הערה.

ככל שמנגנוני הזהירות של פלוני, ביחס להגנת זכויותיו הוא, נחלשו, בשל טיב הקשר בין השניים - הוא יצטרך לשאת בתוצאות המחדל. אם נמנע מלהבטיח את העברת הזכויות על שמו, מפני דיספוזיציה נוגדת ומאוחרת של פלונית, ישלם המחיר, על כך, תרתי משמע. ברם - האם יכול היה להניח, מתוך ההיכרות העמוקה, הקשר הזוגי, וקיומו של תא משפחתי, ברקע הדברים, שפלונית לא תהין להערים עליו ולמכור את חלקה, חרף ההסכם הזוגי, לצד שלישי - זר לחלוטין? עדותו של פלוני עצמו מלמדת על ההיפך הגמור. צריכים היו להידלק אצלו "נורות אזהרה", שבשלן, היה עליו לדאוג לרישום הערה או משכון, ככל שרצה למנוע דיספוזיציה נוגדת, מאחורי גבו, שיכולה להביא להקניית עדיפות קניינית לרוכש המאוחר, בשל חוסר זהירותו.

לעת עריכת ההסכם הזוגי, כבר עלו יחסי בני הזוג על שרטון, והאמון ההדדי פחת (לפחות מצדו של פלוני, וזה החשוב לענייננו), אולם, לא זה העיקר. הנקודה הקריטית היא בכך, שפלוני תיאר שורה של מעשי מרמה והפרת אמון קשים מצידה של אשתו (לשיטתו - כמובן, איני קובע בכך מאומה), שמבחינתו היו צריכים להדליק "נורות אזהרה" בוהקות, שבעקבותיהן "הערת אזהרה" על קיומו של ההסכם הזוגי, צריכה היתה להיות מתבקשת מאליה.

לא תמיד ברור מעדותו לנדון (עמ' 3-8 מפרוט' 22.1.17), אימתי התגלו לו פרטי התנהלות לא ראויה, ואף גובלת בפלילים, שהוא נחשף לה, מצידה של פלונית, ענייננו באלה שמועדי ההתרחשות שלהם היו לפני כריתת ההסכם הזוגי. מה שרלוונטי לענייננו, יכול להיות רק אותם דברים, שבבירור הוא כבר ידע אודותם, באותה עת. לעניין זה, די לאזכר פרשה חמורה, שהתרחשה, לדבריו, בביקורה של פלונית אצלו בגרמניה, בינואר 2016, כשבאותו ביקור סוכם עקרונית על העברת מחצית הדירה לבעלותו (עמ' 3 ש. 29-32).

במהלך אותו ביקור, השתמשה פלונית, ללא ידיעתו, בכרטיסי אשראי של החברה המעסיקה אותו, וביצעה פעולות כספיות, עם הכרטיסים, לאחר שחזרה לישראל, כאשר, שיטת הביצוע היתה, ככל הנראה, צילום הכרטיס ושימוש במספר שעליו. מחלקת האשראי של החברה המעסיקה התקשרה אליו לגבי תנועות לא מוסברות בכרטיס שבוצעו בישראל, והיה זה סביב פברואר מרץ (ההסכם הזוגי נכרת באפריל), ואף הוגשה תלונה לרשויות וחברת האשראי ביטלה את החיובים, ובקצרה - התפתחה שערוריה של ממש (עמ' 6 ש. 1-19). די בכך להמחיש, שלפלוני היו סיבות שלא להיות שאנן בהקשר ההתכנות לכך, שפלונית לא תקפיד על תום לב והתנהלות מכבדת, בכל תג, באשר להסכם הזוגי ולנפקויותיו.

פלוני, בהגינותו, אינו מכחיש, כי המחדל לרשום הערת אזהרה, או, אף לדווח לרשויות המס על העסקה נשוא ההסכם הזוגי, שורשם בחוסר שימת לב וברשלנות גרידא. תשובתו על השאלה מדוע לא רשם הערת אזהרה : "הרבה דברים לא עשיתי" (עמ' 9 ש' 31). לשאלת ביהמ"ש האם בעקבות פרשת כרטיסי האשראי לא שקל לזרז את הליך העברת הדירה על שמו (ואוסיף - מקל וחומר - רישום הערה), השיב "הרבה דברים בדיעבד הייתי עושה כנראה אחרת" (עמ' 6 ש' 21).

מדובר, מצדו של פלוני, בהתנהלות לא זהירה, ובהתעלמות מתמרורי אזהרה שנצבו לפניו. התנהלות זו גרמה לתאונה המשפטית, שהרי, אין ספק, שלו עו"ד שר, ועמוסי, היו מודעים להערה המתייחסת לקיום ההסכם הזוגי לטובת פלוני, העסקה לא היתה מקודמת. פלוני היה הגורם "מונע הנזק" הוודאי, כאשר, מניעת הנזק לא היתה כרוכה בכל יגיעה או עלויות מצדו.

אותו "מאזן תום לב", שבכוחו להביא לעדיפות זכותו המאוחרת יותר של צד ג' תם לב, ושקם לו אינטרס הסתמכות, על פני זכותו של מתקשר קודם בזמן, לגבי אותה עסקה, מצדיק, במקרה הנוכחי, יישום ההלכה שאוזכרה לעיל, ואת הדוקטרינה המחריגה מקרים אלה מגדרו של סעיף 9 לחוק המקרקעין.

לאור כל האמור, מצאתי שיש לדחות המרצת הפתיחה שהגיש פלוני, ולקבל את המרצת הפתיחה שהגיש עמוסי, וזאת באופן הבא:

1. מוצהר, שזכויות פלונית בדירה הנדונה, קרי - חצי מזכויות הבעלות בה, נמכרו, במסגרת ההסכם מיום 19.7.16, לעמוסי.

2. מוצהר, שזכויות פלוני בדירה הנדונה, קרי - חצי מזכויות הבעלות בה, היו ונותרו בבעלותו, כפי הרשום כיום בלשכת רישום המקרקעין. אין ולא היה תוקף למכירה המיומרת של זכויות פלוני לעמוסי, כפי שהמתחזה להתייצג בשמו ניסה לבצע.

3. זכויות הבנק, כהגדרתו לעיל, אינן נגרעות בשל האמור, והערת האזהרה על הדירה, שלזכות הבנק, תיוותר בתוקפה עד להחזרת כספי הבנק שניתנו במסגרת עסקת פלונית-עמוסי לחזקת הבנק, או עד להגעה להסדר אחר, שבגדרו תינתן הסכמת הבנק למחיקת ההערה.

4. נדחית כל תביעה, במפורש או בעקיפין, הכלולה בכתבי הטענות שהוחלפו, והנוגעת לפן הכספי בממשק בין הצדדים, בין במישור החוזי ובין בזה הנזיקי, וטענות כאלה, ככל שקיימות, יש לבררן בהליכים אחרים וייעודיים.

    

   ככל הצריך - ניתן להכניס הצעת פסיקתא לחתימה, ובה ייכללו השמות המלאים, זיהוי מדויק של הדירה, וכל עניין טכני אחר הנגזר מההכרעה דלעיל.

    

   לעניין ההוצאות - לקחתי בחשבון, בין היתר, שבשלב די מוקדם, עמוסי ויתר על טענת הקיצון, שלפיה, הוא זכאי גם לחלקו של פלוני בדירה. פלוני ויתר על הטענה, שהסכם עמוסי בטל ומבוטל לחלוטין (כולל ביחס לחלקה של פלונית), והתחשבתי בעובדה שלא היה מקום לצירופה של עו"ד שר כבעלת דין מטעם פלוני, ומעמדה היה צריך להיות של עדה בלבד. עוד נתון הוא בכך, שההליך הסתרבל והתמשך, משום שפלוני התעקש "למנף" את המשפט הנוכחי גם לצרכי תביעות כספיות-נזיקיות, מתוכננות או עתידיות-אפשריות.

    

   לפיכך - פלוני ישא בהוצאות ושכ"ט של עמוסי, בסכום כולל של 20,000 ₪, ובהוצאות ושכ"ט של עו"ד שר, בסכום של 10,000 ₪. פלוני ועמוסי יהיו זכאים, כל אחד מהם, לשכ"ט והוצאות מפלונית, בסכום של 25,000 ₪. פלוני ועמוסי לא יחויבו בהוצאות הבנק (איש מהם לא כפר למעשה בזכות הבנק ובטענותיו), בלי לפגוע בזכות הבנק לתבוע שיפוי על הוצאותיו מפלונית, ככל שעומדת לו עילה לכך.

    

   ניתן היום, י"ז אדר תשע"ח, 04 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.