נאות מזרחי בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה,ראשון לציון ואח'

הצד השלישי
הראל חברה לביטוח בע"מ ע"י ב"כ עו"ד קובי אסולין 

הרקע לתביעה

1. עניינה של התביעה שלפני באי-מתן היתר בניה במקרקעין הידועים כחלקה 289 בגוש 6287 (לשעבר חלקה 115) מגרש מספר 5 הנמצא ברחוב הקוקיה 33 בשכונת "נווה הדרים" שבעיר ראשון לציון (להלן – המקרקעין).  המקרקעין מצויים במתחם שתוכנן כמקשה אחת אשר חלה עליו, בין היתר, תוכנית מתאר מפורטת רצ/8/196 (להלן – התכנית). על פי התכנית ניתן לעשות שימוש במקרקעין לייעוד מסחרי - מרכז מסחרי בן קומה אחת בהיקף של כ-1,710 מ"ר הכוללים שטחי שירות ומעברים (להלן – המרכז המסחרי).  לטענת התובעות, בקשותיהן השונות לקבלת היתרים לשם בנייה במקרקעין נדחו על ידי הנתבעות בתואנות שונות ובמשך כ - 15 שנים, למרות שמבחינת הייעוד התכנוני לא הייתה מניעה מלבנות במקרקעין את המרכז המסחרי. 2. בגין דחיית בקשותיהן לקבלת היתר בניה התנהלו הליכים תכנוניים ומשפטיים רבים.סופם של הליכים אלה בעע"ם 8256/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ (פורסם בנבו, 31.7.2014). בפסק הדין, מפי השופטת (כתוארה דאז) א' חיות, נקבע כי חובתו של מוסד התכנון ליתן היתרי בניה מכוחן של תכניות תקפות. עם זאת ייתכנו מקרים חריגים המצדיקים סטייה מכלל זה – מקום בו התכנית מכוחה מבוקש ההיתר, אינה הולמת את הצרכים החדשים שנתהוו מאז אישורה. במקרים כאלה, בכדי לאזן בין האינטרס הציבורי הקיים שמנע את מתן היתר הבניה לבין האינטרס הקנייני של הפרט במימוש רכושו, פתוחה הדרך בפני הפרט לתבוע פיצוי מידי הרשות הרלבנטית, ככל שגרמה לו נזק בהתנהלותה. מספר חודשים בטרם ניתן פסק הדין בעע"ם 8256/12, הגישו התובעות את התביעה דנן, במסגרתה עתרו להשית על הנתבעות פיצוי בסך 30,420,379 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם בעקבות סירוב הנתבעות ליתן להן היתר בניה במקרקעין ובכללם: אבדן הכנסה, עלויות מימון והוצאות משפטיות.  עיקר טענות התובעות 
3. התובעת 1, נאות מזרחי בע"מ (להלן – נאות מזרחי) היא חברת נדל"ן יזמית, בעלים של 42.5/100 מהזכויות במקרקעין. התובעת 2, י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ (להלן – אחים עזרא) הינה חברת נדל"ן יזמית, בעלים של 57.5/100 מהזכויות במקרקעין (להלן יקראו יחד – התובעות). הנתבעות סרבו ליתן לתובעות היתר בנייה במקרקעין חרף קיומה של תכנית תקפה ובכך עוולו כלפיהן בעוולת הרשלנות.
4. במענה לטענת הנתבעות כי התביעה התיישנה השיבו התובעות כי מדובר בתביעה למניעת שימוש במקרקעין שלגביה תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים. לחילופין מניעת האפשרות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין, המהוות חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות במקרקעין, יוצרת עילה בת תביעה שתקופת ההתיישנות לגביה הינה 25 שנים. עוד הוסיפו התובעות כי הפעולות הרבות שנקטו לאורך השנים הכוללות הליכים משפטיים ותכתובות, הקפיאו את תקופת ההתיישנות.
5. כתוצאה מאי מתן היתר הבניה נגרמו לתובעות נזקים רבים כדלקמן:
א. אבדן הכנסה - בגין אי מתן היתר בניה במועד הגשת הבקשה משנת 1999 נגרם לתובעות אבדן הכנסה ואבדן דמי שכירות ראויים. בהתאם לחוות דעת שמאית, דמי שכירות ראויים למבנה החל מחודש ינואר 2002 ועד לסוף שנת 2103 הינם 22,270,000 ₪. סכום זה בתוספת מע"מ הינו 26,278,600 ₪. 
ב. עלויות מימון – התובעות נדרשו לממן את רכישת המקרקעין באמצעות גורם מממן. אי מתן היתר בניה משמעותו חוסר יכולת לממש את הזכויות במקרקעין. הדבר הוביל להוצאות מימון אותם העריכו התובעות בסך 2,961,779 ₪. 
ג. הוצאות משפטיות – לנוכח סירוב הנתבעות ליתן להן היתר בניה, נוהלו כעשרה הליכים משפטיים ותכנוניים. הליכים אלה הסבו לתובעות הוצאות משפטיות המוערכות על ידן בסך 1,180,000 ₪ (כולל מע"מ). 
בגין הנזקים דלעיל, זכאיות התובעות לפיצויים בסך 30,420,379 ₪ אותם עתרו התובעות להשית על הנתבעות. 
עיקר טענות הנתבעות
6. במהלך השנים היו התובעות בעלים בחלקים מסוימים במקרקעין, בשיתוף בעלים רבים נוספים (11 בעלים בחלקים שונים). רק ביום 16.03.2014 השלימו התובעות את רכישת המקרקעין במסגרת פירוק שיתוף שהתנהל בין בעלי המקרקעין (ת.א. (שלום – ראשון לציון) 2465-07-10).בתחילת שנות ה-2000 הגישו חלק מבעלי המקרקעין (דירות יוקרה בע"מ) בקשה להיתר להקמת שלב א' של המבנה המסחרי. נאות מזרחי התנגדה לבקשה זו משום שלטענתה היה בבקשה להיתר כדי לפגוע בבנייה העתידית של שלב ב' השייך לה. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה, אולם המבקשים לא פעלו להוצאתו של ההיתר. במקביל הגישה נאות מזרחי בקשה נפרדת להקמת שלב ב' למבנה המסחרי, הכולל תוספת של 313 מ"ר שטח עיקרי. בקשה זו אושרה אף היא על ידי הוועדה המקומית בשנת 2002. אולם, נאות מזרחי לא פעלה להוצאת ההיתר, ככל הנראה בשל סכסוכים וחילוקי דעות בין הבעלים לבין עצמם משך שנים רבות.כך, במרוצת השנים, לא פעלו בעלי המקרקעין למימוש החלטות הוועדה המקומית או לחידושן ולא פעלו להשלמת התנאים לקבלת היתר בניה משך כעשור – עד לשנת 2010.
7. משלא פותחו המקרקעין משך שנים, השתמשו בהם תושבי השכונה כחניון זמני, על פי צו חניה שהוצא מכוח חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז-1967 (להלן – חוק הרשויות המקומיות). בקשר לצו החניה התנהלו הליכים משפטיים בפני ערכאות שונות. בסופו של דבר הוחלט במסגרת רע"פ 1949/14 כי צו החניה יעמוד בתוקפו עד ליום 1.05.2015 או עד למתן היתר בניה. יוצא אפוא כי כל פעולות הנתבעות נעשו בהתאם להוראות הדין ובהתאם להחלטות הערכאות המוסמכות.
8. בשנת 2010 הגישה נאות מזרחי ערר לוועדת הערר, משנמנעה הוועדה המקומית להיעתר לבקשתה של נאות מזרחי לקבל היתר לבניית מרכז מסחרי במקרקעין (ערר 203/10). מיום הגשתו של ערר זה ועד למועד הגשת התביעה דנן, סוגיית היתר הבניה אינה מצויה כלל בידי הוועדה המקומית, כי אם בפני הערכאות השונות. ביום 11.06.2014 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון המקבל את ערעור העירייה ומבטל את החלטת ערכאת הערעור, עליה נשענת תביעה זו. בנסיבות אלה, דין התביעה להידחות.
9. הנתבעות הכחישו את ראשי הנזק להן טוענות התובעות, משום שאלה לא פורטו ולא הוכחו כנדרש. זאת ועוד, המרכז המסחרי לא הוקם במרוצת השנים בשל מגוון סיבות התלויות בנאות מזרחי ובשותפיה למקרקעין. יוצא אפוא כי התובעות לא פעלו להקטנת הנזק. בשנת 2002 אישרה הוועדה המקומית לנאות מזרחי את בקשתה להקמת שלב ב' למבנה המסחרי. מסיבות שונות לא מילאה נאות מזרחי את התנאים להוצאת ההיתר הנ"ל.בנסיבות אלה, הגשת התביעה דנן בשנת 2014, כ-12 שנים מיום אישור הבקשה על ידי הוועדה המקומית, עולה כדי התיישנות. 
10. התובעות מבקשות סעד משנת 2002 בגין אבדן דמי שכירות על כל המקרקעין. אלא שכפי שהוסבר לעיל, עד שנת 2014 התובעות לא היו בעלים של כל המקרקעין. בנסיבות אלה, בקשה זו עולה כדי עשיית עושר ולא במשפט. 11. הנתבעות נקטו בהודעה לצד שלישי, היא הראל חברה לביטוח בע"מ (להלן – הראל). בהודעה לצד שלישי טענו הנתבעות כי ככל שתחויבנה בתשלום כלשהו לתובעות, זכאיות הן לשיפוי או פיצוי מהראל בגבול אחריות הפוליסה בה מבוטחות הנתבעות. 

עיקר טענות הצד השלישי
12. הראל ביטחה את הנתבעות בפוליסה לביטוח אחריות מקצועית, שהינה על בסיס הגשת תביעה, שמספרה 6004000147/13 כאשר תחילת תוקפה ביום 1.10.2013 וסיומה ביום 30.9.2014 (להלן – פוליסת הביטוח). טרם תחילת תוקפה של פוליסת הביטוח, הייתה לנתבעות ידיעה בדבר נסיבות האירועים נשוא התביעה דנן. הנתבעות אף היו מודעות לטענות התובעות אשר עלולות להוביל להגשת תביעה כנגדן. בהתאם לתנאי פוליסת הביטוח, מוחרג הכיסוי הביטוחי בגין תביעה או התרחשות כלשהי אשר הובאה לידיעת המבוטח טרם תחילת תוקפה של פוליסת הביטוח. בנסיבות אלה, אין לאפשר לנתבעות להשיג כיסוי ביטוחי למפרע.
13. הנתבעות לא עמדו בהוראות חוק חוזה הביטוח בדבר חובת הגילוי הנדרשת. אילו היו מובאים לידי הראל האירועים נשוא התביעה, טרם הפקת פוליסת הביטוח, הראל לא הייתה מסכימה לבטח את הנתבעות או מחריגה במפורש את הכיסוי הביטוחי לאירועים נשוא התביעה.
14. פוליסת הביטוח מכסה תביעות שמקורן במעשה רשלנות, מחדל, טעות או השמטה. במקרה דנן האירועים נשוא התביעה היו בידיעת הנתבעות אולם הן בחרו להימנע ביודעין מנקיטת הפעולות הנדרשות. זאת ועוד הפוליסה מחריגה במפורש נזק או תביעה שנגרמו ממעשה או מחדל שנעשו על ידי המבוטח או בידיעתו. בנסיבות אלה, האירוע אינו אירוע ביטוחי המכוסה בפוליסת הביטוח.
15. לשלמות התמונה יצוין כי תביעה נוספת באשר לנזקים שנגרמו, לכאורה, לאחר מועד הגשת התביעה ועד למכירת המקרקעין לצד שלישי תלויה ועומדת לפני בית המשפט והדיון בה עוכב לפי הסכמת הצדדים, עד להכרעה בתביעה דנן. 
16. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:
מטעם התובעות: רו"ח חיים מיקל (סמנכ"ל הכספים של קבוצת מזרחי ובניו), אדריכל דב חפץ (ליווה את פרויקט המרכז המסחרי מיומו הראשון), מר רפי עזרא (מנכ"ל ובעל מניות באחים עזרא), מר רוני מזרחי (מנהל ובעל מניות בנאות מזרחי), עו"ד יגל פדידה (יועץ משפטי פנימי של נאות מזרחי), שמאית המקרקעין מטי לשם (ערכה חוות דעת מטעם נאות מזרחי להערכת שווי דמי השכירות הראויים ליחידה מסחרית על המקרקעין), ראש העיר מר דב צור (מי שכיהן כראש עיריית ראשון לציון מחודש דצמבר בשנת 2008 ועוד קודם לכן שימש חבר מועצת העיר), גב' סימה קושניר (עבדה בעיריית ראשון לציון 34 שנים, מתוכן 10 שנים שימשה כמהנדסת העיר), מר אלי יהלום (שימש כמהנדס העיר ראשון לציון בין השנים 2016-2010), גב' אנג'י ברקוביץ' (מהנדסת אגף רישוי בעירייה), גב' יפעת מאירוביץ' יפת (חברת מועצת העיר ראשון לציון), מר אייל מושיוב (חבר מועצת העיר ראשון לציון), חבר הכנסת מר דוד ביטן (מי ששימש כסגן ראש העיר ראשון לציון, חבר במועצת העיר וחבר בוועדת בניין עיר) מר ליאון יעקב (תושב שכונת נווה הדרים בעיר ראשון לציון), מר יואב זילבר (תושב שכונת נווה הדרים בעיר ראשון לציון); מטעם הנתבעות: אדריכל אמיר בראשי (מנהל מחלקת רישוי ובניה בעירייה החל מחודש ספטמבר 2013), שמאי המקרקעין רם ליבנה (מי שערך חוות דעת עבור הנתבעות להערכת דמי השימוש הראויים למקרקעין);
מטעם הראל: עו"ד אסף אליה.
דיון והכרעה
17. אמות המידה לאורן תוכרע המחלוקת מושא התביעה דנן נקבעו בעיקר בפסק הדין בעע"ם 8256/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' נאות מזרחי (פורסם בנבו, 31.7.2014) (להלן – פסק הדין בעע"ם 8256/12). מפאת חשיבותם של הדברים, יובאו להלן פסקאות 12-11 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות: 
"ככלל, רשות הרישוי המקומית או הוועדה המקומית אינן רשאיות ליתן היתר לעבודה או לשימוש במקרקעין "אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכנית ולתקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין הנדונים" (סעיף 145(ב) לחוק התכנון והבניה). לצד הוראה נורמטיבית זו הקובעת כי היתרים על פי חוק התכנון והבניה יש לגזור מן התוכניות התקפות הקיימות בעת הדיון בבקשת ההיתר, קבעה הפסיקה באופן עקבי לאורך השנים כי בה במידה "אין רשות התכנון יכולה לדחות בקשה להיתר בניה התואמת את התכניות הקיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה" (בג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה, [פורסם בנבו] פ"מ ל(2) 133, 139 (1976); בג"ץ 574/81 עיני בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מרחב תכנון מקומי קריות, פ"ד לו(3) 169, 175 (1982) וראו והשוו: בג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כה(1) 113, 117-116 (1971)). כך למשל נפסק בבג"ץ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל-אביב, פ"ד מב(2) 133 (1988) (להלן: עניין רובינשטיין)
[...]
מאז ניתן פסק הדין בעניין רובינשטיין פותחה עם זאת ההלכה וסומן בה סדק צר, אשר דרכו רשאית רשות התכנון לפעול במקרים מתאימים בסרבה ליתן היתר בניה אף שהוא תואם תוכנית קיימת. הזרעים הראשונים לכך נזרעו כבר בעניין רובינשטיין שם ציין בית המשפט כי לוועדה המקומית הדנה בבקשות למתן היתרי בניה מסור תפקיד שבשיקול דעת ונדחתה הטענה כי כאשר הבקשה להיתר תואמת את התוכנית הקיימת ממלאה הוועדה המקומית תפקיד של "חותמת גומי" בלבד לצורך מתן ההיתר (ראה שם, בעמ' 138 וכן ראה עע"ם 9311/11 יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ת"א, [פורסם בנבו] פיסקה 7 (12.2.2013)). אמירה זו שימשה בסיס לפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט בבג"ץ 3212/93 בנין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד מח (5) 309 (1994)) (להלן: עניין בנין), שם הכיר בית המשפט בכך שייתכנו מקרים חריגים בהם ניתן יהיה לסטות מן הכלל לפיו אין רשות התכנון רשאית לדחות בקשה להיתר בנייה התואמת את התוכניות הקיימות בהסתמך על תוכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה. בעניין בנין קבע בית המשפט כי הותרת פתח צר למקרים חריגים בהם תוכל רשות התכנון להפעיל שיקול דעת ולמאן ליתן היתר הוא הכרח ...
[...]
עם זאת הדגיש בית המשפט כי שיקול דעת זה הנתון לוועדה המקומית למאן לתת היתר חרף התאמתו לתנאיה של תוכנית קיימת, הינו שיקול דעת המוגבל "למקרים היוצאים מן הכלל, שבהם גלוי וברור כי התכנית שעל פיה מבוקש ההיתר שוב אינה הולמת את הצרכים החדשים שנתהוו מאז אישורה, ושהתרת הבנייה על פיה תפגע בציבור" (שם). כמו כן הדגיש בית המשפט את הזהירות המופלגת אשר בה על רשות התכנון לנהוג בהפעילה שיקול דעת כזה, בהפנותו לדברים שנאמרו על ידו קודם לכן בהקשר זה בבג"ץ 1636/92, העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת-אביב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב, פ"ד מז(5) 573, 583 (1993) 
[...]
כמו כן, הדגיש בית המשפט בעניין בנין כי על מנת לאזן בין האינטרס הציבורי הקיים לטובת מהלך חריג כזה ובין האינטרס הקנייני של הפרט העלול להיפגע ממנו במידה לא מבוטלת, פתוחה בפני הפרט הדרך לתביעת פיצוי מידי הרשות מקום שבו גרמה לו נזק בהתנהלותה, ובלשון בית המשפט: "אם בידי העותר להראות שעומדת לו עילה לבוא עם הרשות חשבון, על נזק שהסבה לו בדרכה המהוססת וההפכפכת, פתוחה לפניו הדרך לתבוע את נזקו מידיה" (עניין בנין, עמ' 319)".  18. לפיכך, מתמקדת המחלוקת בין הצדדים בתביעה שלפניי בשתי שאלות עיקריות:
הראשונה - מי נושא באחריות לאי-מתן היתר הבניה מכוח התכנית התקפה במקרקעין;
השנייה - מהם הנזקים שנגרמו לתובעות נוכח סירובה של הוועדה המקומית להיעתר לבקשתן למתן היתר בניה להקמת מרכז מסחרי במקרקעין. 
נידרש אפוא, לסוגיות אלה לפי סידרן. 

שאלת האחריות
19. לא אחת נקבע בפסיקה כי רשויות מקומיות וועדות התכנון תישאנה באחריות כל אימת שיוכח כי התרשלו בקיום חובת הזהירות המוטלת עליהן בהפעילן את הסמכויות הסטטוטוריות שהוקנו להן [ראו: ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מח(4) 102, 130 (1991); ע"א 217/90 הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריות נ' ירמיהו עיני חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(2) 111 (1993); ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד נג(5) 817, 827-826 (1999) (להלן – עניין חברת מרכז); ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובניו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, 10.11.2009)]. לנתבעות, מעצם היותן רשות מקומית וועדת תכנון מקומית שמפעילות סמכויות שלטוניות ותכנוניות, קמה חובת זהירות כללית (מושגית) כלפי התובעות, חברות בנייה ויזמיות אשר מחזיקות בנכס מקרקעין בתחום השיפוט המוניציפאלי של הנתבעות [ע"א 429/82 מדינת ישראל נ' סוהן, פ"ד מב(3) 733, 736, 741-740 (1988); ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מו(5) 727, 753-752 (1992)].ככלל, אמת המידה לבחינת התרשלות היא סטייה מסטנדרט הזהירות של אדם סביר [ראו: ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית, בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 132-131 (1982); ע"א 5604/94 חמד נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(2), 498, 506 (2004)]. "דינה של הרשלנות 'הפקידותית' או 'הביורוקרטית' ... צריכה להיבחן על-פי אותן אמות מידה כמו הרשלנות 'הרפואית', או 'ההנדסית' או האחרת" [ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1), 113, 133 (1985). כן ראו: ע"א 343/74 גרובנר נ' עירית חיפה, פ"ד ל(1), 141 (1975); עניין חברת מרכז, בעמ'  827-826, 848-847].
20. על יסוד עקרונות אלה נבחן את התנהלות הנתבעות. לטענת התובעות, ככל שהמקרקעין היו דרושים לעירייה או לוועדה המקומית לצורך שימוש ציבורי כלשהו, היה עליהן לפרסם הודעה בדבר כוונה להפקיע את המקרקעין, תוך מתן פיצוי הולם לתובעות. אולם, לא כך פעלו הנתבעות. הנתבעות בחרו "להתעמר" בתובעות כשהן מונעות מהן את זכות השימוש במקרקעין ועושות בו שימוש ציבורי על ידי הקצאתו לחניון התושבים. כל זאת, מבלי ליתן לתובעות פיצוי כלשהו [סעיפים 6-5 ל-ת/6]. התנהלות זו של הנתבעות לאורך השנים, עולה כדי רשלנות שגרמה עוול לנתבעות.וכך הוסברו הדברים בעדותו של עו"ד יגל פדידה, יועצה המשפטי הפנימי של "קבוצת מזרחי", עליה נמנית גם נאות מזרחי: 
"העוול המתמשך מבחינתי היה ההתנהלות של עיריית ראשון לציון והועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ שלמעשה בהליכים מקבילים סנדלה את ההוצאה לפועל של הפרויקט המסחרי, כאשר מנגד עיריית ראשל"צ לא עשתה שום דבר מבחינה תכנונית לפתור את הבעיה שהם טוענים שהם מגנים. מזרחי קנתה את המגרש בשנת 99 והגישה בקשות להיתר תואמות תכנית זה אומר שלא צריך אפילו דיון בועדה המקומית, אין הקלות ואין חריגות, אפשר ללכת להליכי רישוי. מה שנקרא ועדת שתיים, עם מהנדס העיר וראש העיר, זו ועדת משנה. משנת 99 ועד היום אין היתר במקרקעין. כשפתחתי את התיק ב-2009 ולאורך השנים אני רואה שהעירייה כל פעם דוחה את מתן ההיתר, מורידה מסדר היום, מעבירה להחלטות וכו', אנחנו רואים ב – 2003 את הסיבה האמיתית מכתב של סימה קושניר שהם רוצים להשתמש במקרקעין. המכתב הזה מעולם לא הגיע אלינו, ידענו את הסיבה האמיתית בשנת 2006 כשקיבלנו את הצו. אתה רואה איך רשות מקומית במשך 19 שנה מונעת היתר בנייה בגלל סיבות שהן לא כנות"
[פר' עמ' 23, ש' 28-17]
21. מנגד, לטענת הנתבעות החל משנת 1997 ובמהלך שש שנים לאחר מכן, הוגשו לגבי המקרקעין כעשר בקשות שונות להיתר, אשר נדונו בוועדות התכנון השונות ונערכו לגביהן אינספור ישיבות עם גורמים פנימיים וחיצוניים לצורך הבשלתן לכדי היתר. הבקשות אושרו. אולם, התובעות הן שלא השלימו את התנאים למתן היתרי הבניה.
22. מהראיות שהובאו לפניי עולה כי לאורך השנים התנהלו הליכים תכנוניים ומשפטיים רבים באשר למקרקעין, כפי שיפורט להלן.  בשנת 1990 היו בעלי הזכויות במקרקעין האחים אהרון, האחים רוט, האחים כהן, משה ויגאל גינדי ונגר כדורי וכרמלה. בשנת 1993 נכנסה דירות יוקרה בע"מ כשותפה במקרקעין. בשנת 1995 רכשה האחים עזרא 25% מהחלק שלה במקרקעין מאת חברת האחים רוט [סעיף 5 ל-נ/1].  ביום 6.2.1997 נדונה בקשה להיתר מספר 970029 שהוגשה על ידי דירות יוקרה בע"מ ובעלי זכויות נוספים ומהותה - הקמת שלב א' (936 מ"ר) של בניין מסחרי קומה אחת. בקשה זו כללה 27 חנויות עם שירותים בכל חנות, 300 מ"ר מעברים, ומרחב מוגן בשטח של כ-34 מ"ר בתת הקרקע. אולם, הבקשה להיתר לא כללה התייחסות לשלב ב' של הפרויקט, אשר עתיד היה להיבנות על חלקה של נאות מזרחי במקרקעין. הוועדה המקומית החליטה לסרב לבקשה זו [סעיף 12 ל-נ/1; נספח 3 ל-נ/1].
23. ביום 4.5.1997 הוגשה בקשה חדשה להיתר שמספרה 970511, להקמת המרכז המסחרי בשלבים, כאשר שלב ב' של הבניין, כ-360 מ"ר, תוכנן להיבנות בהמשך. בקשה זו כללה שש חנויות ונידונה בישיבות רבות עם גורמי רישוי הבניה ועם גורמים בעירייה [נספח 4 ל-נ/1]. עורך הבקשה ומי שליווה את פרויקט המרכז המסחרי מיומו הראשון, אדריכל דב חפץ (להלן – אדריכל חפץ) הסביר תחילה בעדותו כי "הרציונל" שעמד מאחורי הבקשות הראשונה והשנייה למתן היתר זהה "פרט לחלוקה הפנימית של כל אחד מהשותפים. יש כאן 3 חלקים של 3 שותפים, השטח סך הכל זהה להוא של ה-27 אבל אין את החלוקה הפנימית" [פר' עמ' 33, ש' 9-8]. בהמשך, אישר אדריכל חפץ כי בין הבקשה הראשונה לבין הבקשה השנייה קיים שוני שמשפיע על התכנון [פר' עמ' 33, ש' 14-10]. 
רשות הרישוי המקומית החליטה לאשר בקשה זו בתנאים, לרבות שני תנאים הנוגעים לבניה החלקית של המרכז המסחרי. תנאים אלה כללו התייחסות לחומרי הגמר בקיר החיצוני באגף שלא נבנה ותנאי נוסף לפיו השטח שלא נבנה ירוצף ויגונן עד לבנייתו באישור הגורמים הרלוונטיים. בנוסף, כלל האישור תנאים רבים נוספים, כנהוג בעת אישור בקשות להיתר באופן שרק לאחר קיומם של תנאים אלה, יינתן היתר להקמת המבנה [סעיפים 16-13 ל-נ/1].
במקביל להליך הרישוי, הוגשה ביום 20.8.1997 על ידי אדריכל חפץ תכנית רצ/מק/1/8/196 בסמכות הוועדה המקומית, לשינוי הוראות בינוי להצבת מבנה נפרד לפינוי אשפה ושינוי בקווי בניין לצורך כך.בעדותו עמד אדריכל חפץ על הצורך בהגשת תכנית חדשה כדלקמן: "ההיגיון הוא שחבל לבזבז את השטח, אם ישימו את אשפה באחד מהם זה יהיה על חשבון אחד מהם, הפתרון היה להציב את חדר האשפה משותף לכל ארבעת החוליות, מחוץ למסגרת של השטח המסחרי ועל מנת לעשות את זה היה צריך להסדיר את קו הבניין ואת המיקום בשביל זה עשינו את התב"ע" [פר' עמ' 34, ש' 31-28]. התכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית ביום 19.2.1998 ופורסמה ביום 22.05.1998 [סעיף 17 ל-נ/1].
24. ביום 20.4.1998 בעת שתכנית רצ/מק/1/8/196 הופקדה, נידונה בקשה להיתר שמספרה 980319 ברשות הרישוי, שעניינה תוספת מבנה אשפה 38.5 מ"ר בצד הדרומי של המגרש, עבור מבנה מסחרי שאושר ברשות הרישוי בישיבתה מיום 25.5.1997.רשות הרישוי החליטה לאשר מתן היתר למבנה האשפה בתנאים [נספח 10 ל-נ/1]. מאחר שתנאים אלה לא הושלמו (הן בבקשה 970511 והן בבקשה 980319), ומאחר שחלפה שנה ממועד אישורן, פנה אדריכל חפץ לוועדה המקומית ביום 2.11.1999 בבקשה לחדש את האישור למתן היתר וכן התחייב כי "הוצאת ההיתר לשתי הבקשות תערך על גבי תכנית אחת בהתאם להנחיות הוועדה" [נספח 11 ל-נ/1].
25. באמצע שנת 1999 פורסמה הזמנה להציע הצעות לרכישת נכסי מקרקעין שונים, אשר היו בבעלות ה"ה כהן וחברת האחים אהרון בע"מ. נאות מזרחי השתתפה בהזמנה להציע הצעות. ביום 4.8.1999 רכשה נאות מזרחי את כלל המקרקעין המוצעים למכירה בתמורה לסך 2,450,000 דולר, ביניהם 25% מהמקרקעין נשוא התביעה דנן [סעיפים 37-35 ל-ת/6].  לאחר רכישת חלקה במקרקעין, פנתה נאות מזרחי ליתר השותפים בניסיון לקדם היתר בניה משותף [סעיף 40 ל-ת/6]. במענה לפנייתה התברר כי כבר קיים הליך לקידום בקשה להיתר, אשר לא כלל את חלקה של נאות מזרחי. כך התברר כי ביום 8.11.1999, הוגשה בקשה חדשה להיתר שמספרה 991815, הכוללת את שתי הבקשות הקודמות: הקמת שלב א' של המבנה המסחרי והקמת מבנה האשפה, על גבי תכנית אחת. כמו כן, נוספה תכנית ארגון אתר, הכוללת מבנים זמניים, מתוך מטרה לחדש את תוקף האישור למתן היתר. בשל משך הזמן שחלף, ולצורך חידוש ההיתר, נבדקה הבקשה על ידי גורמי רישוי הבניה וכן על ידי יתר גורמי העירייה הרלוונטיים [נספח 12 ל-נ/1].ביום 16.2.2000 הוחלט לאשר את הבקשה להיתר בתנאים [נספח 13 ל-נ/1]. 
26. עם העברת הבקשה לבעלי הזכויות האחרים במקרקעין, התקבלה התנגדות מצד נאות מזרחי לבקשה בטענה שמדובר בתכנון לקוי של המבנה, בניגוד לתכנית הבינוי המצורפת לתכנית רצ/8/196, אשר כללה לשיטתה של נאות מזרחי מעברים צרים בחלק המגרש השייך לה, על פי סיכום בין בעלי הזכויות. עוד טענה נאות מזרחי כי התכנית לא תואמה עימה [סעיף 25 ל-נ/1; נספח 14 ל-נ/1].מר רוני מזרחי מנהל ובעל מניות בנאות מזרחי (להלן – מר מזרחי) הסביר כי מבנה מסחרי במרכז שכונת מגורים הוא "בונבוניירה". לדבריו: "... בסך הכל זה דובשנית. מרכז מסחרי שכונתי זו הבונבוניירה זה הדבר הכי יפה שיכול להיות במסחר כי בקניון יש אחזקה של מזגנים, שומרים וכיו"ב ובמרכז מסחרי אין את העלויות האלה. אין לו מזגנים ולא שומרים זה מקום רק לכסף. זה קהל שבוי, זה בניינים ומגדלים, זה לא קהל מזדמן כמו בקניון" [פר' עמ' 81, ש' 11-7].בנסיבות אלה, רצתה נאות מזרחי להצטרף לתכנית ולבקש היתר לבניה על חלקה במקרקעין. לדברי מר מזרחי: "... שאלתי מי האדריכל, בדקתי בעירייה מה מותר מה אסור, פתחתי את התב"ע. כשבדקתי מרפי או מגינדי ידעתי שזה דב חפץ, התקשרתי אליו אמרתי מה עושים שאלתי למי אתה מתכנן, סגרתי איתו בטלפון ואמרתי לו אני מצטרף לתכנון, הוא אמר לי התכנון רץ, אמרתי לו אני רוצה להצטרף בהגינות, להיות שותף בהכל, הוא אמר לי התכנית רצה ואם אני לא טועה כבר אושרה. אני רוצה להיות עם כולם בשותף, לחובות ולהתחייבויות ולרווחים, נעשה את זה הוגן. כשלא הייתה היענות, ישר עשיתי התנגדות ושם התבררו העניינים ..." [פר' עמ' 80, ש' 14-8].ביום 31.8.2000 דנה הוועדה המקומית בהתנגדות והחליטה לדחותה. עם דחיית ההתנגדות, אושרה הבקשה להיתר [נספח 16 ל-נ/1]. מר מזרחי הסביר: "... הם [שותפיו למקרקעין –א.ש.] רצו קדימה ולא הסכימו לחכות לי אבל אני הצטרפתי לריצה שלהם" [פר' עמ' 81, ש' 26-25].
27. בעקבות אישורה של הבקשה להיתר כאמור, להקמת שלב א', הוגשה ביום 25.2.2001 בקשה להיתר שמספרה 20010230 לבניית תוספת 313.67 מ"ר שטח עיקרי ו-50.54 מ"ר שטח שירות כשלב ב' למבנה מסחרי מאושר. לבקשה זו הצטרפה גם נאות מזרחי. ביום 7.3.2001 נדונה הבקשה בישיבת רשות הרישוי המקומית והוחלט לאשרה בתנאים, ביניהם אישור אגף איכות הסביבה [נספחים 20-19 ל-נ/1]. במקביל לתיקון הבקשות להיתר ובקשות שהוגשו להארכת תוקפן, שווקו המקרקעין על ידי בעליהם למכירה.אחת מהרוכשים הפוטנציאליים הייתה חברת אדריאל יזום והשקעות בע"מ (להלן – אדריאל). בין הצדדים התנהל משא ומתן לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין אשר הבשיל לכדי הסכם מכר, כפי שיפורט בהמשך [סעיף 36 ל-נ/1; נספח 24 ל-נ/1; סעיף 67 ל-ת/6].
28. בהתאם לדיווח שנמסר לוועדת המשנה לנושאי רישוי, החליטו בעלי המקרקעין, וביניהם האחים עזרא, שבתחומם יוקם שלב א' של המבנה המסחרי לזנוח את בקשתם להיתר בניה [סעיף 37 ל-נ/1; נספח 25 ל-נ/1]. בנסיבות אלה נתבקשה ועדת המשנה לאשר הוצאת היתר בנייה לשלב ב' בלבד ולמבנה אשפה (בקשה מספר 20020334). בישיבה מיום 14.11.2002 החליטה רשות הרישוי להוריד את הנושא מסדר היום שכן לא הושלמו התנאים למתן היתר [נספחים 28, 29, 34 ל-נ/1]. כך, הבקשה להיתר לא כללה את מבנה חדר האשפה [נספח 25 ל-נ/1; פר' עמ' 138, ש' 30-22]. גם אדריכל חפץ אישר בעדותו כי "לא רק שלא היה חדר אשפה, לא היה מקלט ולא הייתה חניה, הכל היה בשלב א'" [פר' עמ' 41, ש' 18].גב' אינג'י ברקוביץ, מהנדסת אגף רישוי בעיריית ראשון לציון (להלן – אינג' ברקוביץ) הסבירה בעדותה כי אם יוצא היתר לשלב ב' בלבד "הוא יישאר בלי מרחב מוגן ובלי חדר אשפה והוא לא יכול לתפקד" [פר' עמ' 157, ש' 1]
29. על החלטה זו הגישה נאות מזרחי ערר (318/02) [נספח 26 ל-נ/1] לוועדת הערר לתכנון ובניה, מחוז מרכז (להלן – ועדת הערר). לאחר שדנה בערר, החליטה ועדת הערר בשנת 2002 לאשר את הבקשה, בכפוף לסימון של ביתן אשפה בהסכמה עם מהנדס הוועדה. עוד החליטה ועדת הערר כדלקמן: "העוררת תשלים את כל הדרישות הטכניות שנדרשו בעבר כולל תשלום אגרות והוועדה המקומית מתחייבת לעשות כל הדרוש להשלמת ההליכים להוצאת ההיתר כולל הנפקת חשבון לאגרות והיטל השבחה בהקדם האפשרי" [נספח 27 ל-נ/1]. ביום 22.12.2002, בהמשך להחלטת ועדת הערר שלחה אינג' ברקוביץ מכתב לנאות מזרחי, במסגרתו הסבירה כדלקמן: 
"הנני להודיעך כי הפקס בנושא החלטת ועדת ערר מיום 18/12/2002 התקבל במשרדנו. על מנת להעביר את הבקשה להכנת חשבון אגרות עליך לתקן את התכנית (להוסיף בתכנית מרחב מוגן וחדר אשפה) ולהשלים את כל דרישות ועדת רשות רישוי מקומית מיום 14.4.2002. הבקשה שהוגשה אינה כוללת חדר אשפה ואישור הג"א התקבל על סמך המרחב המוגן השייך לחלק השני של הבניין. כמו כן, הבקשה להיתר חייבת להיות חתומה ע"י כל בעלי הזכויות בנכס" [נספח 28 ל-נ/1]
30. במענה למכתבה של אינג' ברקוביץ, שלח מר מזרחי מכתב ביום 29.12.2002 ובו ביקש לתאם פגישה בנושא המרכז המסחרי [נספח 54 ל-ת/6]. ביום 12.1.2003 השיבה אינג' סימה קושניר, מהנדסת העיר ראשון לציון (להלן – אינג' קושניר) למר מזרחי כדלקמן: "הריני להודיעך, כי על מנת להוציא היתר בניה, הינך חייב לתקן את הבקשה ולהוסיף לתכנית מרחב מוגן וחדר אשפה ולקבל אישור הג"א ואישור איכות הסביבה על התכנית הבקשה" [נספח 29 ל-נ/1].
31. במקביל, ביום 27.8.2002 נחתם הסכם מכר מקרקעין בין אדריאל לבין כל בעלי הזכויות במקרקעין. עם החתימה על ההסכם, הגישה אדריאל בקשה חדשה להיתר בניה שמספרה 20030220. במסגרת בקשה זו, אשר הייתה שונה מקודמותיה, תוכנן הקמת המרכז המסחרי כולו. בקשה זו כללה חנות "סופר" בשטח עיקרי של כ-500 מ"ר, בנוסף ל-15 חנויות ללא מעברים, באופן שסכמת התנועה במבנה השתנתה לחלוטין וכל הכניסות לחנויות הן מדופן המבנה [סעיף 46 ל-נ/1]. בקשה זו אושרה בתנאים [נספח 59 ל-ת/6].
32. בשלב זה החלו נאות מזרחי ויתר השותפים במקרקעין להתריע בפני אדריאל כי לוחות הזמנים החוזיים מופרים על ידה בזה אחר זה. בגין הפרות אלה, נשלחה הודעת ביטול של הסכם המכר [נספח 60 ל-ת/6]. בנסיבות אלה החלה נאות מזרחי לקדם את תנאי ההיתר שניתן במסגרת בקשה מספר 20020334, על אף שלטענת הנתבעות תכנית זו נזנחה וכבר אינה רלוונטית, שכן על שולחן הוועדה המקומית באותה העת הייתה כבר מונחת בקשתה של אדריאל [סעיף 49 ל-נ/1; נספח 33 ל-נ/1]. ביום 20.8.2003 השיבה מהנדסת הרישוי לנאות מזרחי כי בהנחה שהיא מעוניינת לקדם את הבקשה להיתר שמספרה 20020334 ולא את הבקשה להיתר שהגישה אדריאל, עליה להגיש תכניות מתוקנות ולצרף את כל האישורים הדרושים בהתאם להחלטת רשות הרישוי מיום 14.4.2002 [נספח 34 ל-נ/1].
33. לטענת הנתבעות, בדיקה שנערכה בעניין היטלי ההשבחה בסוף שנת 2003 העלתה כי על אף חיוב באגרות ובהיטלי השבחה אשר הוכנו לבקשות הקודמות להיתר בניה, לא שולמו חיובים אלו כלל, למעט תשלום פיקדון בעת פתיחת תיק הבקשה על חשבון תשלום האגרות וההיטלים העתידי [סעיפים 51-50 ל-נ/1; נספח 35 ל-נ/1].מנגד, מר מזרחי הסביר כי פנה לגב' קושניר וביקש שתשלח לו חשבון אגרות והיטלים [נספח 65 ל-ת/6]. אולם, במענה לדרישה זו השיבה גב' קושניר כדלקמן: "פנייתך אינה מובנת. על מנת לקבל היתר בניה עליך להגיש תכניות מתוקנות ולצרף את כל האישורים הדרושים בהתאם להחלטת הוועדה רשות רישוי מיום 14.4.2002" [נספח 66 ל-ת/6].
34. כפי שעלה מחומר הראיות שהוצג לפניי ומעדויות הצדדים, בעלי המקרקעין הגישו בקשות רבות ושונות להיתרי בניה, הכוללות גרסאות תכנוניות שונות: תחילה כללה הבקשה מבנה מסחרי הכולל 27 חנויות, בבקשה השנייה צומצם מספר החנויות ל-6 והיא כללה את שלב א' של הפרויקט בלבד. לאחר מכן, ולצורך הסדרת חדר האשפה במבנה המסחרי הגיש אדריכל חפץ תכנית שאושרה על ידי הוועדה. בעקבות תכנית זו הוגשה בקשה שלישית למתן היתר אשר כללה את מבנה חדר האשפה. הבקשה הרביעית איחדה את שלב א' של המבנה המסחרי ואת חדר האשפה. הבקשה החמישית כללה את שלב ב' של המבנה המסחרי בלבד. הבקשה השישית הייתה שונה לחלוטין מבחינת הבינוי וכללה חנות מרכזית אחת, תוך שינוי מהותי של תכנון המבנה לחנות סופר מרקט אחד גדולה וזאת בעקבות מכירת המקרקעין לאדריאל. כך הסביר אדריכל חפץ בעדותו: "... זה מבנה שונה לגמרי שתוכנן במיוחד לאדריאל, פשוט סופרמרקט אחד" [פר' עמ' 42, ש' 14-13; נספח 31 ל-נ/1]. בעקבות אישור הוועדה המקומית לבקשה, החלה אדריאל למלא אחר התנאים הדרושים למתן היתר [נספח 32 ל-נ/1]. עם ביטול הסכם המכר שנערך מול אדריאל, פנתה נאות מזרחי לוועדה המקומית בבקשה להנפקת חשבון אגרות עבור שלב ב' [נספח 33 ל-נ/1]. ביום 20.8.2003 השיבה אינג' ברקוביץ למר מזרחי כי על מנת לקבל היתר בנייה עליו להגיש תכניות מתוקנות ולצרף את כל האישורים הנדרשים בהתאם להחלטת הוועדה מיום 14.4.2002 [נספח 34 ל-נ/1]. נאות מזרחי לא השיבה למכתב זה ולא צירפה ראיה למילוי התנאים הנדרשים לצורך קבלת היתר הבניה.
35. אינג' ברקוביץ אישרה בעדותה כי מטעם בעלי המקרקעין הוגשו בקשות רבות [פר' עמ' 151, ש' 13] ושונות אחת מהשנייה. כך "שלב א' אושר אבל לא הוצא היתר בנייה, הבניין לא נבנה. כשמבקשים שלב ב' מסתמכים על שלב א' חדר אשפה ומרחב מוגן, כל עוד לא קיבלו היתר זה לא קיים. כאשר הגישו את שלב ב' בנפרד, ביקשנו שיכניסו לתוך הבקשה להיתר את חדר האשפה והממ"ד שלא אפשרי לבנות את זה בלי חדר אשפה וממ"ד" [פר' עמ' 153, ש' 31-30, עמ' 154, ש' 2-1]. לדברי אינג' ברקוביץ, הליך אישור הבקשות השונות שהוגשו על ידי השותפים במקרקעין "הלך לפי הסדר" אולם "הבעיה הייתה רק התכנון של חדר האשפה והמרחב המוגן" [פר' עמ' 157, ש' 31-30]. לדבריה: "לא ניתן לקבל היתר בנייה בלי מרחב מוגן וחדר אשפה" [פר' עמ' 155, ש' 21-20] משום ש"הבניין לא מתפקד בלי זה" [פר' עמ' 157, ש' 3]. גם השמאית מטי לשם, אשר ערכה חוות דעת מטעם נאות מזרחי להערכת שווי דמי השכירות הראויים ליחידה מסחרית על המקרקעין הסבירה בעדותה כי "אני רוצה לציין שיש בתיק הבניין עשרות בקשות להיתר שהוגשו במהלך השנים" [פר' עמ' 66, ש'11; כמו כן ראו עדותו של האדריכל חפץ - פר' עמ' 40, ש' 7; עמ' 42, ש' 27-23].
36. בנוסף לבקשות השונות ובשל חלוף הזמן הקבוע לתוקפו של ההיתר, נדרשו הארכות תוקפן של החלטות הוועדה למתן היתר בתנאים [נספחים 11, 24-23 ל-נ/1; פר' עמ' 35, ש' 26; עמ' 40, ש' 11, 21]. אדריכל חפץ הסביר כי הבקשות לחידוש הוגשו מאחר ש"עבר זמן וכל המסמכים פג תוקפם וצריך להתחיל מההתחלה" [פר' עמ' 44, ש' 16].מר אמיר בראשי, סגן מנהלת אגף הרישוי בפיקוח על הבניה בעירייה (להלן – מר בראשי) שהעיד מטעם הנתבעות, הסביר כי הארכת תוקפה של בקשה להיתר אורכת זמן כדלקמן: "הארכת תוקף בקשה לפני תיקון 101 ההחלטה תקפה לשנה אחת, מתוקף זה צריכים להשלים את דרישות הועדה ולהוציא את ההיתר. חידוש היתר הוא לא הליך אוטומטי. צריכים לנמק ולהסביר מדוע זה נעשה, כל הארכת תוקף נעשית על ידי זה שנכתב מכתב מנומק שמסביר למה התעכבו הליכי הרישוי והועדה חייבת לציין טעמים מיוחדים שבגינה היא מאריכה תוקף החלטה" [פר' עמ' 186, ש' 20-16].
37. התובעות לא הוכיחו שהבקשות שהוגשו מטעמן עמדו בתנאים למתן ההיתרים.במכתב ששלח מר מזרחי לאדריכל חפץ ביום 14.8.2003 ביקש ממנו "להשלים בתכנית האמורה להיבנות על המגרש הנ"ל לצורך קבלת היתר לחלקנו (1/4) את מיקום חדר האשפה והממ"ד של המתחם כולו, כך שההיתר יוצא עבור חלקנו (1/4) + חדר אשפה והממ"ד) [נספח 64 ל-ת/6]. מספר ימים לאחר מכן, ביום 19.8.2003 שלח מר מזרחי מכתב לאינג' ברקוביץ בקשה להנפקת חשבון אגרות [נספח 65 ל-ת/6]. במענה למכתב זה השיבה לו אינג' ברקוביץ כי טרם הוגשו תכניות מתוקנות ואישורים שנדרשו על ידי ועדת הרישוי מיום 14.4.2002 [נספח 66 ל-ת/6]. בחקירתו הנגדית תיאר מר מזרחי את המענה שמסר לאינג' ברקוביץ על גבי מכתבה כדלקמן: 
"התכניות בדיוק בידייך שלנו ושל כל הבניין והוא מופיע בו הכל, אני החתימה שלי 26.8.2003 אומר לה כל התכניות אצלך, הכל בידייך, תפסיקי לבלבל את החלקים הצרפתיים".
[פר' עמ' 95, ש' 6-4]
38. כשנשאל מר מזרחי בחקירתו הנגדית, האם קיים מסמך המעיד על עמידה בתנאים לשם הוצאת היתר, השיב כדלקמן: 
"ש. אתה זה שתובע, אתה צריך להוכיח, איפה בכל המסמכים שהגשתם אתה מראה שעמדתם בכל התנאים לקבלת ההיתר? ת. ברגע שאני אומר לה [לגב' קושניר – א.ש.] תני לי חשבון אגרות. ש. זה מוכיח? ת. נראה לך שאני אבקש חשבון אגרות אם לא השלמתי את התיק? תראה לי מסמך שהיא אומרת שחסר משהו. אני השלמתי את התיק והוא היה מוכן לאגרות". 
[פר' עמ' 94, ש' 19-14]
לטענת מר מזרחי, לא שלחו לו חשבון אגרות משום ש"אני לא נותן שוחד ואני לא הולך עם מושחתים" [פר' עמ' 96, ש' 12-11]. כשעומת מר מזרחי עם מכתבה של אינג' ברקוביץ מיום 20.8.2003 ממנו עולה כי על מנת לקבל היתר בניה יש "להגיש תכניות מתוקנות ולצרף את כל האישורים הנדרשים בהתאם להחלטת הועדה רשות הרישוי מיום 14/4/2002" [נספח 66 ל-ת/6], השיב כדלקמן: 
"אני כותב לה תפסיקי לבלבל את המוח יש לך את הכל. מה היא כותבת שחסר לה? מה אין לה? יערות שלמים באמזונס התיק הזה לקח". 
[פר' עמ' 95, ש' 11-10]
ובהמשך: 
"שקרנית. תעלה אותה פה על הדוכן ופה תצלוב אותה, הכל היה לה".
[פר' עמ' 95, ש' 13] 39. כשנשאל מר מזרחי מדוע לא הציג ראיה להשלמת החומר הנדרש, השיב: "כל החומר אצלם, לא אצלי" [פר' עמ' 95, ש' 15]. בהמשך הוסיף מר מזרחי כי לא קיבל היתר בניה משום ש"התנכלו לו". לדבריו: "... היו צריכים לתת לי היתר והתיק היה מושלם, והוציאו לי את הנשמה, ותחבר ככה ותוציא ככה, ובמכתב שאני כותב לקושניר, אני אומר לה התיק הושלם, די, תני לי חשבון אגרות לשלם. איפה היא כותבת מה חסר לה? הם מתנכלים לי, הם התנכלו לי לאורך כל הדרך" [פר' עמ' 97, ש' 28-25].
40. מר מזרחי עמד במהלך עדותו על כך שאף שלב א' של המבנה המסחרי אשר הוגש על ידי יתר השותפים במקרקעין, אושר, מאחר שהושלמו כל התנאים לקבלת היתר. כשהתבקש מר מזרחי להפנות לראיה המעידה על השלמת התנאים השיב בצורה לאקונית "הושלמו" [פר' עמ' 97, ש' 5-1].
41. גם מר רפאל עזרא, מנכ"ל חברת האחים עזרא ובעל מניות בה (להלן – מר עזרא) הסביר כי התובעות השלימו את כל התנאים שנדרשו למתן היתר, "פרט לאגרות שלא נתנו לי. אם היו נותנים לי היה נבנה מזמן" [פר' עמ' 51, ש' 32]. אולם, כשהתבקש מר עזרא להפנות למסמכים המעידים על פנייה לעירייה או לוועדה המקומית בטענה כי יש לתת להם היתר בניה מאחר שהשלימו את כל התנאים שנדרשו, הסביר כדלקמן: "מעולם לא ניגשתי לעירייה וכתבתי מכתבים. באף חברה ובאף פרויקט. תמיד הלכתי וטיפלתי בהכל בדרכי נועם. לעומת זאת כשרוני [מזרחי – א.ש.] נכנס הוא היה שולח הרבה מכתבים. אני משתדל לעשות את הכל הכי טוב שיש בלי בלגן. פה העירייה לא נתנה לנו" [פר' עמ' 52, ש' 5-3].
42. מנגד, אינג' ברקוביץ הסבירה כי לא נתקלה בפניה מטעם בעלי המקרקעין לפיה הושלמו כל הדרישות למתן היתר בניה [פר' עמ' 157, ש' 25-21]. אינג' ברקוביץ אף הסבירה בעדותה כי חרף פנייתה מיום 20.8.2003 למר מזרחי בבקשה להמצאת תכנית מתוקנת, לא הוגשה לה תכנית כזו [פר' עמ' 158, ש' 5, 15-12]. לדבריה: "הוגשו בקשות להיתר משנת 1997, אז התחילו להגיש בקשות להתחלה של שלב א' ואחר כך השלמה. הבקשות אושרו בועדות ולא קיבלו היתר בנייה, לא המשיכו את זה" [פר' עמ' 149, ש' 5-4]. גם אינג' קושניר ציינה בעדותה כי לא מולאו כל דרישות הוועדה המקומית [פר' עמ' 147, ש' 18-17].
43. עוד עולה כי הוועדה המקומית פעלה ביעילות ובמהירות לשם טיפול בבקשות השונות שהוגשו על ידי בעלי המקרקעין [פר, עמ' 39 ש' 28; עמ' 40, ש' 28; עמ' 156, ש' 15-5]. כך, אדריכל חפץ אישר בעדותו כי אישור הוועדה המקומית לבקשה השלישית שהוגשה על ידי בעלי המקרקעין נעשה באופן מהיר: 
"'ש. ..אם התכנית אושרה ב-19.2.98 ופורסמה במאי אבל כבר ב-20.4 הועדה מאשרת היתר זה אומר שזה היה מהיר. ת. חודשיים כן. זה סביר לוח הזמנים, ביום שהתב"ע אושרה הייתי יכול להגיש בקשה להיתר ... ש. הועדה הביאה את זה מהר לדיון ת. אני מעריך שכן".[פר' עמ' 35, ש' 19-14]
 44. התרשמתי שבעלי המקרקעין לא התמקדו בהגשת בקשות להיתר בניה בלבד, אלא פעלו במספר דרכים חלופיות לשם עשיית שימוש במקרקעין והפקת רווחים מהם.כך, השותפים במקרקעין הגישו בקשות שונות ונפרדות להיתרי בניה, אשר חלקן תוקנו וחודש תוקפן; בעלי המקרקעין פעלו לשיווק המקרקעין ומכירתם באמצעות ניהול משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים וביניהם חברת שופרסל [סעיפים 60-58 ל-ת/6], אדריאל ו"פרץ בוני הנגב" [סעיף 65 ל-ת/6]; במקביל לפעילות השיווקית של המקרקעין, קידמה חברת סלע, אחת השותפות במקרקעין, רה-פרצלציה למקרקעין כך שירשמו כחלקה נפרדת [סעיף 64 ל-ת/6; נספח 43 ל-ת/6]; הוגשו מספר עררים על החלטות הוועדה המקומית.  חוסר ההתמקדות בהגשת בקשות להיתר בניה עלה ביתר שאת בשנת 2002, עת התקבל ערר 318/02 שהגישה נאות מזרחי לוועדת הערר. במועד זה התבקשה נאות מזרחי על ידי אינג' ברקוביץ לתקן את התכנית כך שתכלול חדר אשפה ומרחב מוגן [נספח 53 ל-ת/6]. אולם, נאות מזרחי לא עשתה כן ופעלה במקביל יחד עם שותפיה במקרקעין למכירתם לאדריאל [נספח 30 ל-נ/1]. כאשר הסכם המכר מול אדריאל בוטל ביום 2.4.2003, על אף שעל הפרק עמדה בקשה חדשה למתן היתר, היא בקשתה של אדריאל, חזרה נאות מזרחי לבקשה הקודמת (20020334) וביקשה לקדמה, מבלי שפעלה תחילה בהתאם להנחיותיה של אינג' ברקוביץ.  מר מזרחי הסביר כי המטרה הייתה "להרוויח כסף" מהמקרקעין. לפיכך, בעלי המקרקעין פעלו במספר מישורים והדברים עלו במפורש מעדותו של מר מזרחי:
"אני קניתי קרקע לעשות ממנה את הדובשנית הכי טובה, או להשכיר או למכור, להרוויח ממנה בכל דרך, כסף אני עושה ממנה בכל מקרה ..." 
[פר' עמ' 84, ש' 22-21]
ובהמשך: 
"ש. ... פה התחושה הייתה כל הזמן שאתם או בונים או מוכרים, מגישים בקשות היתר ולא עושים כלום ובמקביל מנהלים מו"מ עם מיליון גורמים, לא רציתם לבנות אלא למכור. ת. רצינו להוציא היתר בניה למסגרת. את סוג העסקה נשכיר, נעשה נכס מניב לפי הכדאיות באותו מצב ..." 
[פר' עמ' 85, ש' 26-25]
45. ביום 1.10.2003 התקיימה ישיבה של בעלי המקרקעין [נספח 67 ל-ת/6]. נושא הישיבה הוכתר כ"חידוש היתר בנייה קיים מרכז-מסחרי". במסגרת הישיבה הועלתה הצעתו של מר מזרחי "לבנות את המרכז המסחרי כקבלן ביצוע ..." אולם לא ניתנה תגובת הנוכחים להצעה. בסופה של הישיבה הוחלט כי "רוני מזרחי בעזרת הנוכחים במידת הצורך יטפל בחידוש ההיתר". במקביל, המשיכו בעלי המקרקעין לשווק את המקרקעין למכירה, כך בחודש מאי בשנת 2004 השתתפו בעלי המקרקעין במכרז למכירת הפרויקט לרשות הדואר [נספח 69 ל-ת/6].
46. יוצא אפוא כי בשנת 2005, בשל פעולות בעלי המקרקעין, כפי שתוארו לעיל, היו המקרקעין ריקים ושוממים. הנתבעות מצידן אישרו חלק מהבקשות להיתרי בניה שהוגשו מעת לעת על ידי בעלי המקרקעין. כך, כבר ביום 8.3.2001 ניתן היתר בנייה, בתנאים, לבניית המבנה המסחרי בכללותו [סעיף 62 ל-ת/6]. גם ביום 14.4.2002, ניתנו החלטות בבקשות להיתר בניה, לפיהן יש לאשר את הבקשות בתנאים [סעיף 67 ל-ת/6]. אולם, לא הוכח לפניי כי התובעות ושותפיהן במקרקעין פעלו בקדחתנות לשם מילוי התנאים וקבלת היתרי בניה. נהפוך הוא, מהעדויות שהובאו לפניי עולה כי בעלות הזכויות במקרקעין היו בלתי ממוקדות מבחינה תכנונית והמהלכים שבצעו לא תאמו זה את זה. אני קובע אפוא כי עד לשנת 2005, בסמוך למועד בו ניתן צו השימוש במקרקעין לצרכי חניה, לא הבשילו ההליכים התכנוניים לידי קבלת היתר בניה מאת רשות הרישוי. לפיכך, באשר לתקופה זו לא הפרו הנתבעות את חובת הזהירות הקונקרטית ואין הן אחראיות לעיכובים בקבלת היתר הבניה במקרקעין.
47. לטענת הנתבעות, במהלך השנים 2009-2003 לא התנהלו הליכי רישוי הנוגעים למקרקעין [סעיף 52 ל-נ/1]. עם חלוף השנים ואכלוס בנייני המגורים בשכונה, הוחמרה מצוקת החניה באזור, שכן מספר הרכבים עלה בהרבה על תקני החניה החלים.תושבי שכונת נווה הדרים, מר יואב זילבר (להלן – מר זילבר) ומר יעקב ליאון (להלן – מר ליאון) אשר העידו לפניי, הסבירו כי מצוקת החניה בשכונתם הייתה רבה. לדברי מר ליאון: "מצוקת החניה היא גדולה, והיינו בוועדת ערר אני ודב צור וביקשתי מהוועדה שיבואו ויבדקו את עוצמת הבעיה שיש לנו בשכונה עם החניה. לשמחתי הרבה ללא תיאום איתנו הגיעו באחד הימים בשבוע, בשעה 11:00 בבוקר והוציאו דוח ... היו 50% תפוסה חניה באמצע השבוע. והוכח באמת שיש בעיה מרכזית ואף אחד לא ידע שהם באים לראות את הבעיה. המצוקה היא קיימת" ובהמשך: "הבעיה היא נוראית, יש משפחות עם 2-3 רכבים. לאורחים אין מקום חניה. יוצר ויכוחים בין דיירים בתוך השכונה. חונים על מדרכות, מקבלים דוחות בתוך השטח המדובר. ואין איפה לשים את הרכב. הבעיה היא מאוד מאוד רצינית" [פר' עמ' 181, ש' 17-9]. בנסיבות אלה, ראתה העירייה לנכון להוציא צו השימוש הזמני במקרקעין לצרכי חניה. 
48. לפיכך, ביום 28.12.2003 פנתה אינג' קושניר לבעלי הזכויות במקרקעין, במכתב שתוכנו כדלקמן: 
"בבעלותכם מגרש בראשון לציון, ברח' הקוקייה המיועד למבנה מסחרי. ברצוני לדעת, האם יש בכוונתכם לקדם היתר בניה בשנה בקרובה. לידיעתכם, קיים מחסור חניה באזור, במידה ואין אתם מתחילים בבנייה מיידית, נבקש אישורכם להוציא צו להכשרת חניה זמנית ציבורית במגרש שבבעלותכם, ע"י עיריית ראשל"צ. בעת קבלת בקשה להיתר בניה נפנה את המגרש לצרכי בנייה והצו יתבטל" 
[נספח 68 ל-ת/6] כשנשאלה אינג' קושניר למה התכוונה כשכתבה "בעת קבלת בקשה להיתר בניה ...", האם הכוונה להגשת בקשה להיתר או הכוונה לאישור ועדת הרישוי, השיבה כדלקמן: "לפי מה שאני כתבתי ... כתוב בעת קבלת בקשה להיתר בניה" [פר' עמ' 142, ש' 22-21]. בהקשר זה טענו התובעות, שמכתבה של אינג' קושניר, אשר נשלח לבעלי המקרקעין, פרט לנאות מזרחי, מלמד על מספר דברים: העירייה סברה כבר קודם לכן כי קיימת מצוקת חנייה באזור, אך היא לא פעלה בהיבט התכנוני כדי לפתור אותה; אינג' קושניר התעלמה, במופגן, מכל הבקשות להיתר בנייה שהוגשו; הנתבעות נמנעו ממתן היתרי בנייה ממניעים זרים ופסולים. 
49. בחלוף כשנתיים ממועד שליחת המכתב ומאחר שלא קודמה כל בניה במקרקעין, החליטה מועצת העיר ראשון לציון בישיבתה מיום 21.9.2005, לאשר הוצאת צו חניה זמני למשך חמש שנים מכוח חוק הרשויות המקומיות [נספח 37 ל-נ/1] כדלקמן: 
"11. אישור לפרסום צו תפיסה למגרש ברח' הקוקיה גוש 6287 חלקה 289 לצורך חניה עפ"י חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז  המועצה מתבקשת לאשר צו חניה וגינון זמני עפ"י חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים) התשמ"ז-1987. המגרש בשטח של כ-3,896 מ"ר ברח' הקוקיה גוש 6287 חלקה 289 יעודו מסחרי. תוקף הצו ל-5 שנים. מס הרכוש שישולם במקום הבעלים הינו 0.
סגן מ"מ ראש העירייה – דוד אלימלך אישור לפרסום צו תפיסה למגרש סעיף 11, מי בעד? שלמה לוי הלאה הלאה, פה אחד.
מחליטים: מאשרים (פה אחד)".
[נספח 72 ל-ת/6] 
50. לטענת התובעות, החלטה זו התקבלה מבלי שנערך לנאות מזרחי ושותפיה שימוע [סעיף 103 ל-ת/6; נספח 72 ל-ת/6] וחרף קידום הבקשה למתן היתר על ידי נאות ושותפיה לכל אורך הדרך [סעיף 96 ל-ת/6; נספחים 71-69 ל-ת/6]. חשיבותה של זכות השימוע הובהרה, לא אחת, בפסיקת בית המשפט העליון, שהרי כלל יסוד הוא כי רשות מנהלית לא תפגע באדם אלא אם ניתנה לו הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיו לפניה [ראו: בג"ץ 3/58 ברמן נ' שר הפנים, פ"ד יב 1493, 1508 (1958).זכות הטיעון, היא זכות השימוע, יונקת את חיותה מחובת ההגינות המוטלת, ביתר שאת, על הרשות הציבורית ונגזרת אף מתפיסת הרשות כנאמן הציבור [ראו: בג"ץ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' פורז, פיסקה 17 (פורסם בנבו, 9.05.2005); בג"ץ 3718/04 עיריית חולון נ' משרד הפנים, (פורסם בנבו, 19.06.2007)].  ודוק – זכות השימוע היא חלק ממכלול חובות המוטלות על הרשות שנועדו לאפשר הליך מינהלי הוגן. וכך שנה המשנה לנשיאה, השופט א' רובינשטיין, בבג"ץ 5870/14 חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ נ' הנהלת בתי המשפט, פסקה כ"ו (פורסם בנבו, 12.11.2015):
"[...]
הקפדה על הליך מינהלי תקין היא חיונית ורוב מלים אך למותר (ראו ברק-ארז, 263-262): עמידה בתנאי ההליך התקין מגנה על ערכי הגינות ושויון; משפרת את איכות ההחלטה המינהלית; מאפשרת לציבור להשפיע על ההחלטה באופן דמוקרטי; מבטיחה את אמון הציבור במינהל; ומאפשרת ביקורת יעילה על עבודת המינהל; ולא פחות מכל אלה – מונעת שחיתות, היוצרותה של "פרצה קוראת" ומדרון חלקלק בנוסח מדינות ורשויות שאיננו רוצים להידמות אליהן. החובה לקיים הליך מינהלי תקין כוללת, בין היתר, עריכת שימוע לגורמים העלולים להיות מושפעים מן ההחלטה".
51. סעיף 5 לחוק הרשויות המקומיות קובע כי סבורה הרשות כי מגרש ריק שבתחומה המאוכלס, דרוש לציבור כל עוד הוא ריק, רשאית היא "לצוות על השימוש הזמני במגרש ריק כמגרש חניה ציבורי". מכאן שהעירייה הייתה רשאית לפעול להוצאת צו שימוש זמני במקרקעין לצרכי הציבור. עם זאת, מהראיות שהובאו לפניי עולה כי צו השימוש הזמני הוצא מבלי שנערך לתובעות שימוע. כך, המועד הראשון שבו נודע לנאות מזרחי אודות צו השימוש הזמני במקרקעין הינו חודש יוני 2006 במסגרת מכתב שנשלח מהעירייה לנאות מזרחי ובו נכתב, בין היתר, כדלקמן: 
"הנני מתכבד להודיעך כי מועצת עיריית ראשון לציון החליטה בישיבתה מס' 47/05 מיום 21.9.2005 לצוות כי בחלקה ... שבבעלותך, המהווה מגרש ריק, ישתמשו כמגרש חניה, כל עוד הוא ריק. צו זה הוצא מכח הסמכות המסורה לעירייה עפ"י סעיף 5 לחוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז-1987 ...  הסעיף 7 לחוק קובע כי מתן צו לשימוש ארעי ובצועו אינם מקנים לעירייה או לציבור כל זכויות שהן במגרש הריק ... עפ"י הוראות הסעיף 8 לחוק, תקפו של הצו הוא לחמש שנים, והוא ניתן להארכה ע"י הוצאת צו חדש לתקופה של 5 שנים נוספות ...
[...]
הסעיף 10 לחוק המדגיש כי אין במתן צו כזה כדי למנוע בניה או שמוש מותר עפ"י רשיון כחוק. עם מתן רשיון בטל הצו והנך רשאי לדרוש מן העירייה לסלק את כל הקיים על המגרש"
[נספח 77 ל-ת/6]
52. התנהלות שכזו – הוצאת צו שימוש חניה זמני שפוגע בזכויות הקניין של התובעות, באשר מכוחו נעשה שימוש ציבורי בשטח שבבעלותן בלא עריכת שימוע - מהווה התנהלות בלתי סבירה של העירייה. עמד על הדברים, בהקשר של צו שימוש חניה מכוח חוק הרשויות המקומיות, השופט (כתוארו דאז) א' רובינשטיין ברע"א 2896/06 רוזנצויג נ' עירית טבריה, פסקה י"ב (פורסם בנבו, 18.09.2006) להלן – עניין רוזנצויג): "אכן, חוק השימוש במגרשים אינו מחייב עריכת שימוע עובר להוצאת הצו, אך בלי ספק מן הראוי לערוך שימוע כאמור, וכשלעצמי סבורני כי הדבר הוא בגדר חובה. חובת השימוע הוכרה כאחד מעקרונות הצדק הטבעי ... ולפיכך ככלל יש להחילה גם ללא דרישה מפורשת בחוק.אכן, דומה כי במקרה שלפנינו לא שונה מצבו של המבקש לרעה עקב הוצאת הצו, אך עדיין "צווי-גינון וצווי מיגרש חניה הינם, להלכה ולמעשה, הפקעת השימוש במיגרשים ריקים; הפקעה - לשעה היא, אמנם - אם הכינוי "שעה" יפה לחמש שנים - ובכל-זאת הפקעה היא" ... זכויות קנייניות של אדם שמבקשים לפגוע בהן בצורה זו או אחרת, זכותו להישמע בטרם תינקט הפעולה לגביהן. לפיכך, היה מקום כי הדברים שהוחלפו בין המבקש למשיבה בכתב (בעקבות מכתב המבקש מ-7.9.04) לאחר מתן הצו, היו נעשים על דרך שימוע, ולוא בכתב, בטרם הוצא הצו."
התרשמתי שלצד אי-עריכת שימוע לתובעות, התקבלה ההחלטה בדבר שימוש זמני במקרקעין בחיפזון מבלי שנערך דיון מעמיק בסוגיה זו ובלשון מר שלמה לוי, חבר הוועדה: "הלאה, הלאה פֶּה אחד". אף מסירת הודעה בדבר צו השימוש הזמני במקרקעין בחלוף כשנה מיום ההחלטה המינהלית, אינה מתיישבת עם התנהלות של רשות מקומית סבירה. כל אלה מלמדים על הפרת חובת הזהירות הקונקרטית מצד העירייה כלפי התובעות.
53. לא זו אף זאת. סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות קובע בזו הלשון: 
"(א) מי שנצטווה כאמור בסעיף 5, ימלא אחר הצו, אולם רשאי הוא בהודעה שתימסר לראש הרשות תוך ששים ימים ממועד קבלת ההודעה, להודיע כי ישתמש במגרש כמגרש חניה פרטי ויראו הודעה זו כבקשה לרשיון לניהול מגרש חניה פרטי, לפי כל דין.
(ב) רשות שקיבלה הודעה כאמור בסעיף קטן (א) תאשר לבעל המגרש כי הוא רשאי לנהל מגרש חניה פרטי על המגרש ויראו אישור זה כרשיון לפי חוק רישוי עסקים, תשכ"ח-1968 ... לאישור כאמור רשאית הרשות לצרף תנאים לניהול המגרש ויראו תנאים אלה כתנאים לרשיון לפי סעיף 7(א) לחוק רישוי עסקים ..."
54. בענייננו, נאות מזרחי מיצתה את זכותה מכוח סעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות וכבר ביום 16.7.2006 פנתה לעירייה והודיעה לה כי הינה מבקשת לעשות שימוש במקרקעין כמגרש חניה פרטי:"[...]
1. מרשתנו קיבלה את הצו הנזכר בנדון ביום 4.7.2006.2. בהתאם לסעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז-1967, מודיע בזה מרשתנו כי תשתמש במגרש נשוא הצו כמגרש חניה פרטי".
[נספח 78 ל-ת/6]
מכתב זה נערך על ידי בא כוחה של נאות מזרחי ונשלח למר מאיר ניצן, ראש העיר ראשון לציון דאז, עם העתקים לאינג' קושניר, סמנכ"ל לתיאום בעירייה, הממונה על נכסי העיריה והיועץ המשפטי לעירייה. אולם, המכתב לא נענה על ידי העירייה והיא לא פעלה להעביר את הפעלת החניון לידי נאות מזרחי [סעיף 11 ל-ת/6]. 
55. לטענת העירייה המכתב כלל לא הגיע אליה. במסגרת סיכומיה טענה העירייה באופן כללי כי "לא נאות מזרחי ולא אף אחד מבעלי המגרש פנו לנתבעות בעניין זה". טענה זו נטענה מבלי שגובתה בעדות או בראיה כלשהי. במסגרת הסיכומים הפנו הנתבעות לעדותו של מר צור בעניין זה. אולם ההפניה נעשתה לעמוד לא רלוונטי של הפרוטוקול.  בחקירתה הנגדית הופנתה אינג' קושניר למכתב ששלחה נאות מזרחי לעירייה אולם לא ידעה לומר אם אפשרו לנאות מזרחי להקים על המקרקעין מגרש חנייה פרטי [פר' עמ' 143, ש' 17].
56. בבג"ץ 183/95 גלים כפר נוער חיפה נ' ראש-עיריית טירת הכרמל, פ"ד נה(1) 481, 484 (1998) עמד השופט מ' חשין על האיזון הראוי באשר לאינטרסים המתנגשים בחוק הרשויות המקומיות כדלקמן: 
"צווי גינון וצווי מגרש חניה הינם, להלכה ולמעשה, הפקעת השימוש במגרשים ריקים; הפקעה-לשעה היא, אמנם – אם הכינוי "שעה" יפה לחמש שנים – ובכל-זאת הפקעה היא. אותה הפקעה-לשעה נעשית לטובת הכלל והפרט, ובנסיבות שבהן מוחזק בעל-המגרש כי הסכים להוצאת הצו או, למצער, כי הינו אדיש לו. אכן, אם אין נעשה כל שימוש במגרש – בין שהמגרש ריק אין-בו-דבר ובין שמשמש הוא כמזבלה-לשעה – מה מן הבעלים יהלוך אם יהפוך לגינה פורחת או למגרש חניה? בייחוד כך, שעה שהבעלים יכול בנקל להחזיר את המגרש להחזקתו אם אך יקבל על עצמו כראוי זאת, וגם אם הכול נעשה לטובה, שומה עלינו לפרש את החוק – ואת סמכויותיהן של הרשויות בנות-הסמך על-פיו – כראוי לו: החוק ייעד עצמו לפגוע בקניינו של הפרט, ועל דרך זו יפורש: בצמצום, בקפידה ועל דרך שמירת קניינו של הפרט. עם זאת נוסיף ונאמר, כי בהשקיפנו ממעוף-הציפור דומה בעינינו כי נמצא בו בחוק, לכאורה, איזון ראוי והולם בין זכויות הקניין של הפרט לבין טובת הציבור והפרט". 
57. סעיף 6(א) קובע זכות קדימה לבעלים של המקרקעין להקמת מגרש חניה פרטי. במקרה שלפניי עשתה נאות מזרחי שימוש בזכות זו שהוקנתה לה, עת שלחה לעירייה מכתב ביום 16.7.2006, בו הודיעה לה בדבר כוונתה לעשות שימוש במקרקעין כמגרש חניה פרטי. העירייה לא השיבה למכתב זה והקימה על המגרש חניון לתושבי השכונה מכוח סעיף 5 לחוק הרשויות המקומיות. בכך, מנעה העירייה מנאות מזרחי עשיית שימוש תוך אפשרות להפקת רווחים מקניינה.ודוק – אין מדובר רק בפגיעה מסוג הפגיעות של אי-מתן מענה על ידי הרשות לפניית הפרט, אלא מדובר בפגיעה במהותו של חוק הרשויות המקומיות, שיוצר איזון עדין בין צרכי הציבור לבין הפגיעה בזכות הקניין של הפרט. מהותו של איזון עדין זה היא פגיעה מינורית ומידתית במקרקעי הזולת, תוך שהוא מקנה לבעלים זכות בלתי מותנית לעשות שימוש זהה ומיידי [רע"פ 4958/11 סיאם נ' עיריית ירושלים, פסקה ט' בפסק דינו של השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין (פורסם בנבו, 13.12.2011)]. העירייה בהתעלמותה מדרישת נאות מזרחי להפעיל במקרקעין חניון פרטי, פגעה באיזון עדין זה וממילא חרגה מתכלית החוק ומהוראותיו.  לא זו אף זאת, העירייה פעלה להגיש בקשה להיתר בנייה למקרקעין על מנת לסלול ולהכשיר אותם למגרש חניה מסודר [סעיף 119 ל-ת/6; נספח 82 ל-ת/6]. גם פעולות אלה פגעו בזכות הקניין של התובעות, כבעלות המקרקעין. ברם, העירייה, נאמנה לשיטתה, לא הודיעה לתובעות על הגשת הבקשה להיתר בניה במקרקעין וממילא לא הובאה לפניי ראיה כלשהי כי נערך שימוע לתובעות בטרם בוצע אקט תכנוני ומעשי כה בוטה במקרקעיהן. 
58. שלושה הם יסודותיה של עוולת הרשלנות: חובת זהירות, הפרת החובה (התרשלות) ונזק. לשם הטלת חובת הזהירות נוהגים לערוך בחינה בשני מעגלים: מעגל הבחינה הראשון נעשה ברמה העקרונית (המושגית) וכפי שקבעתי בסעיף 19 לעיל, חובת זהירות זו קיימת בין הצדדים דנן. מעגל הבחינה השני נערך ברמה הספציפית (הקונקרטית), על פיו בוחנים באופן ספציפי קיומה של חובת זהירות בין המזיק הקונקרטי לבין הניזוק הקונקרטי.  יחסי הרעוּת הקיימים, ברמה העקרונית, בין רשות מקומית, רשות תכנון מקומית ועובדיהן לבין הציבור, הפונה אליהם לקבלת אינפורמציה או לטיפול בענייני תכנון, קיימים גם במישור הקונקרטי. יפים לעניין זה הדברים שנקבעו על ידי השופטת א' חיות בעניין עיריית חיפה, פסקה 31: "... נוסיף ונאמר כי ועדות אלה עשויות לשאת באחריות נזיקית בגין הפעלה רשלנית של סמכויותיהן, בין אם הרשלנות נובעת ממחדל שחדלו ובין אם היא נובעת מהפעלה רשלנית של שיקול דעת, מהיגד שווא רשלני או מפיקוח לקוי של הוועדה המחוזית על פעולותיה של הוועדה המקומית (ראו: ע"א 324/82 עיריית בני-ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102; עניין קני בתים; ע"א 80/87 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון-לציון, פ"ד מה(4) 604; עניין עיני). אחריות זו נובעת כאמור מן המעמד המוענק לוועדות התכנון על פי חוק ומן הסמכויות הנתונות להן להתערב בזכותו של האזרח ליהנות מרכושו כרצונו, לצורך הגשמת מטרות תכנוניות."
59. בע"א 1081/00‏ אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל, פ''ד נט(5) 193, 203-202 (2005) קבע השופט (כתוארו אז) א' ברק כי שלילת זכות השימוע עלולה להיחשב כמקימה אחריות בתחום המשפט הפרטי: 
"מתן הנמקה שגויה ושלילת זכות הטיעון מן האזרח אינם עולים בקנה אחד עם סטנדרד ההתנהגות הראוי של הרשות. בענייננו ... כפי שקבע בית-המשפט המחוזי, התנהלות סבירה של המשיבים כרשות מינהלית חייבה בנסיבות המקרה מתן זכות טיעון למערערים העלולים להיפגע מהחלטתם. נמצא כי במתן ההנמקה השגויה ובשלילת זכות הטיעון פעלו המשיבים כפי שרשות סבירה לא הייתה פועלת באותן נסיבות. התנהלותם היא בבחינת התרשלות. אכן, פעולה בלתי סבירה במישור המינהלי עשויה להוות פעולה רשלנית במשפט הפרטי. לעתים אלה שני צדדיו של אותו מטבע. כך הוא המצב במקרה שלפנינו. מתן נימוקים לא נכונים ואי-מתן זכות טיעון בנסיבות העניין אינם תואמים את כללי המשפט המינהלי. בד בבד הם מהווים – ביחסים בין עובד הציבור לבין האזרח הבא עמו במגע – פעולה רשלנית במסגרת דיני הנזיקין. בגין הפרת הדין המינהלי יחולו התרופות המינהליות. בגין הפרת חובת הזהירות בנזיקין יחולו התרופות האזרחיות, ובלבד שלא יינתנו סעדים סותרים במהותם או כפל פיצוי ... ". 
60. ודוק – מקום בו הרשות נמנעה מלהפעיל את שיקול דעתה, כמו בענייננו, עת לא אפשרה לתובעות את זכות השימוע, בטרם ניתן צו השימוש, ואף לאחר מכן, עת התעלמה ממכתבה של נאות מזרחי לפיו היא מעוניינת להקים במקרקעין חניון פרטי, נשללת ממנה הגנת חריג שיקול הדעת המינהלי בדיני הנזיקין באשר לצו שימוש החניה. יפים לכך הדברים שנקבעו על ידי השופטת (כתוארה דאז) א' חיות בע"א 2906/01 עירית חיפה נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פסקה 42 (פורסם בנבו, 25.05.2006) (להלן – עניין עיריית חיפה): "במקרים שבהם הוקנתה לרשות ציבור סמכות - ובמקרה שלנו סמכות פיקוח - שהפעלתה כרוכה בשיקול דעת וזו הפעילה את סמכותה או נמנעה מלהפעיל את סמכותה בלא שהפעילה את שיקול הדעת המסור לה לעניין זה, נחסמת לדעתי תחולתו של חריג שיקול הדעת בדיני הנזיקין. לא למותר לציין כי התנהלות כזו של רשות ציבורית מעוררת קושי לא רק על פי דיני הנזיקין אשר במסגרתם נבחנת ה"פתולוגיה" של התנהלות הרשות ואחריותה ברשלנות לנזק שנגרם כתוצאה מכך, אלא גם על פי דיני המשפט המינהלי אשר לעתים קרובות בוחנים את סבירות התנהלותה של הרשות בטרם נגרם נזק כתוצאה ממנה."
הנה כי כן, העירייה לא נתנה לתובעות זכות שימוע בכמה וכמה הזדמנויות: עובר להחלטה באשר לצו שימוש החניה (בשנת 2005), סמוך לאחר מסירת צו שימוש החניה ואף לא בטרם נקטה בהליכי תכנון להכשרת מגרש החניה. העיריה אף התעלמה מהודעתה של נאות מזרחי כי היא מעוניינת להפעיל מגרש חניה פרטי במקרקעין. בכל אלה הפרה העירייה סטנדרט ראוי של התנהלות רשות שלטונית ורשות מקומית סבירה כדוגמתה.
61. כעת נידרש לאחריות הוועדה המקומית בתקופה שבין שנת 2005 ועד לשנת 2009.לטענת מר מזרחי, מכיוון שלא ידע על הגשת היתר בניה להקמת מגרש חניה על המקרקעין על ידי העירייה, המשיכו הוא ויתר השותפים במקרקעין לקדם את הבקשה להיתר בניה ובמקביל הוגשו הצעות מגורמים שונים לשם רכישת המקרקעין [סעיפים 115 ו-120 ל-ת/6; נספחים 70, 74-73, 76, 81-79 ל-ת/6]. ביום 13.5.2009 נערכה ישיבת כל השותפים במקרקעין במסגרתה הוחלט, בין היתר, כדלקמן: 
"[...]
1. ... מטרת הפגישה שעיקרה להניע מחדש את כל הפעילויות הנדרשות על מנת להגיע לניצול המירבי של הקרקע. ובנוסף הטיפול הנדרש להפסקת פעילות העירייה להכשרת הקרקע למגרש חנייה ציבורי.[...] 3. לאחר דיון התקבלו ההחלטות הבאות: 3.1 לחדש את הבקשה להיתר בנייה לתוכנית הקיימת למרכז מסחרי בהתאם לתב"ע המאושרת. 3.2 עם הגשת הבקשה לפנות לעירייה בדרישה להפסיק את העבודות להכשרת הקרקע למגרש חנייה והחזרת המצב לקדמותו וכן לגדר את השטח.[...]"[נספח 83 ל-ת/6]
62. ביום 1.6.2009 הודיעה נאות מזרחי לעירייה, באמצעות מכתב ששלח בא כוחה, עו"ד פדידה, כי בכוונת נאות מזרחי ושותפיה לחדש את הבקשה להיתר בניה וכי העירייה נדרשת לפנות את המקרקעין [נספח 86 ל-ת/6]. ביום 3.6.2009 השיבה העירייה למכתב זה כדלקמן: 
"העירייה דוחה את האמור במכתבכם, שכן טענה בדבר "התארגנות לבניה" נשמעה משנת 2005, ללא כל תכלית ממשית. לכשיוצא היתר בניה ע"י מרשתך ושותפיה לקרקע, תפנה העירייה את המגרש כחובתה עפ"י דין"[נספח 88 ל-ת/6]
63. ברם, כפי שעלה מהעדויות שנשמעו לפניי ומחומר הראיות שהוצג, גם בשנים 2009-2005 לא הבשילו ההליכים התכנוניים לידי קבלת היתר מאת רשות הרישוי.מר דב צור, מי שכיהן כראש עיריית ראשון לציון החל מחודש דצמבר בשנת 2008 (לעיל ולהלן – מר צור), הסביר כי התובעות לא פעלו במקרקעין כלל. לדבריו: "... היה ברור לנו ששש שנים לא נעשה שום דבר. זה לא שבאו כל יום וביקשו ..." [פר' עמ' 133, ש' 5]. ועוד הסביר מר צור, כי עד לשנת 2009 "המגרש היה בעצם מגרש בוץ בחורף, הוא היה מגרש לא מסודר, בהנחיה שלי הכשרנו אותו, שמנו אספלט, השקענו בו כספים והכשרנו אותו כמגרש חניה" [פר' עמ' 125, ש' 17-16]. לאחר פעילות זו של העירייה החלו היזמים לקדם את הליכי הרישוי. לדבריו: "הפעילות הרצינית של היזמים התחילה רק אחרי שהעירייה התחילה לפתח את המגרש כמגרש חנייה" [פר' עמ' 134, ש' 12-11]. אף מתצהירו של מר מזרחי עולה כי לאחר שליחת המכתב לעירייה ביום 16.7.2006, במסגרתו הודיעה נאות מזרחי על כוונתה להקים על המקרקעין מגרש חניה פרטי, לא בוצעו פעולות תכנוניות נוספות. עם זאת, לכל אורך הדרך המשיכו בעלי המקרקעין לקדם את מכירת המקרקעין [סעיפים 118-115 ל-ת/6; נספחים 81-79 ל-ת/6].
64. מר מזרחי הסביר כי בשנת 2005 הוגשה בקשה נוספת למתן היתר בניה [סעיפים 96, 98 ל-ת/6]. עם זאת, כשהתבקש מר מזרחי להפנות לבקשה זו, השיב כדלקמן: "כל המכתבים שיש לי פה בתיק, מה שיש יש ואם אין אז אין" [פר' עמ' 99, ש' 24].גם מר עזרא ואדריכל חפץ הסבירו כי בשנת 2005 הגישו התובעות בקשה להיתר, אלא שלא ידעו להפנות לבקשה זו. כך עלו הדברים מעדותו של מר עזרא: 
"ש. אתה אומר פה שבסעיף 33 שבשנת 2005 הגשת בקשה להיתר בנייה. תראה לי את הבקשה הזאת. ת. זה מה שראית את התכנית אצל דב. אם תיקח את המכתב ששלחו לי הם רוצים להשתמש במגרש כחניה וכשתשלח בקשה להיתר לא נקבל את הבקשה, נפנה לך את המקום. שלחתי את הבקשה. ש. אתה לא הגשת. ת. התוכניות מוגשות, רק חידשנו את ההגשה. זו אותה בקשה ואותה תכנית. רק באנו ואמרנו אנחנו רוצים להגיש את הבקשה מחדש. העירייה תראה לך את מה שהיא רוצה להראות לך כעורך דין שלהם. ש. נספח 7 זה נספח שלכם והוא לא הוגש. ת. זה הוגש על ידי רוני מזרחי, הוא היה אחראי על ההתכתבויות. ש. אם אתה אומר שהגשת תראה לי מכתב, כי זה לא עלה בועדה. תראה לי מכתב ששלחת הגשתי בקשה להיתר, תדוני. ת. מעולם לא כתבתי מכתבים, פניתי אני. כשראיתי שמיד אחרי זה העירייה הגישה בקשה לחייב אותנו להחזיק בחזקה, אז מה יש לי עוד לדבר עם העירייה?"[פר' עמ' 54, ש' 23-9] 
65. אדריכל חפץ הסביר כי בשנת 2005 לאחר שהעסקה עם אדריאל "התפוצצה" הגיש בקשה מעודכנת לקבלת היתר. בחקירתו הנגדית עומת אדריכל חפץ עם טענה זו כדלקמן:  "ש. הגשת בקשה להיתר? ת. ב-2005 הגשתי בקשה מעודכנת. ש. מגיש את נספח 7 שלכם. האם היא הוגשה? ת. לפי המסמך הזה אני לא יכול להגיד לך, אין עליו חותמת נתקבל. מזרחי חתום עליו. ש. מה מבוקש בתכנית? ת. מבנה מסחרי, אותה בקשה שלפני אדריאל עם כל השותפים, של א' וב' ביחד. ש. כלומר אחרי שכבר תקופה מתעסקים רק עם ב' עכשיו חוזרים להכל ביחד? ת. כן. ש. למה חתום פה רק מזרחי? ת. יכול להיות שזה מה שמצאו. ש. אתם צירפתם את זה, לא אנחנו. אני אומר לך שלוועדה המקומית לא הוגשה תכנית. יכול להיות שעשית את זה כסקיצה. ת. אין סקיצה, זו בקשה להיתר, לא סקיצה. ש. אתה מכיר דיון בבקשה הזאת? ת. אני לא זוכר אם לא כתוב פה. ש. לא כתוב פה. ת. אז לא היה, יכול להיות, לא יודע להגיד לך מהזיכרון. ש. יכול להיות שלא הוגשה? ת. יכול להיות. ש. האם יש לך פנייה לועדה בקשר לתכנית הזאת? ת. אין לי מסמכים.
[פר' עמ' 43, ש' 32-21, עמ' 44, ש' 7-1]
66. עו"ד פדידה הסביר בעדותו כי "ההליכים המשפטיים החלו בפברואר 2009, לקחתי על עצמי בשלב ראשון באמצעות עורכי דין חיצוניים ואחר כך באופן אישי את כל ההתנהלות מול ראשון לציון בצורה מסיבית, אבל עד אז היה טיפול, זה לא שהזניחו" [פר' עמ' 29, ש' 9-6]. התרשמתי מעדותו של עו"ד פדידה, כי עד לשנת 2009 הייתה חסרה יד מכוונת מצד התובעות בהתנהלותן אל מול הנתבעות, דבר שהקרין על מערכת יחסי הכוחות בין התובעות לבין הנתבעות. 
67. לטענת התובעות, הוועדה המקומית גרמה לעיכוב ממושך ובלתי סביר בהליכי הוצאת היתר בניה ואף הערימה קשיים מיותרים ומלאכותיים רבים על דרכן של התובעות לקבלתו של היתר בניה. העירייה הינה מי שעמדה מאחורי הפעולות, המעשים והמחדלים המתוארים לעיל ומי "שניווטה" את המהלכים והורתה על ביצועם [סעיפים 61, 65 ו-67 לכתב התביעה]. בכך, אליבא התובעות, התרשלו הנתבעות כלפי התובעות. ההלכה הנוהגת מורה כי לא די בהתמשכות הליכי התכנון ואי מתן היתרי בניה, אף לא בחלוף זמן ארוך ככל שיהא, כדי לבסס עילת רשלנות כלפי גורמי התכנון והרשות המוניציפאלית, אלא נדרשת הוכחה לקיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד מי מגורמים אלה [ראו: עניין חברת מרכז; ע"א 1661/09 שינברגר נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון, פסקה 14 לפסק דינו של השופט י' עמית (פורסם בנבו, 27.10.2011); ע"א 8453/09 קרן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 12 בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 02.01.2012); ע"א 3757/13 בורנשטיין נ' עיריית חיפה, פסקה 18 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (פורסם בנבו, 21.7.2016)]. 68. בענייננו, טענתו של מר מזרחי כי הוגשה בקשה לקבלת היתר בשנת 2005 לא הוכחה.זאת ועוד, מתצהירו של מר מזרחי עולה כי מעת שליחת המכתב לעירייה ביום 16.7.2006, במסגרתו הודיעה על כוונתה להקים על המקרקעין מגרש חניה פרטי, לא בוצעו פעולות תכנוניות נוספות [סעיפים 124-115 ל-ת/6]. כפי ששנינו, גם חקירתו הנגדית של אדריכל חפץ, המביא והמוציא בכל הקשור לענייני התכנון מטעם התובעות, לימדה כי אין בידיו אסמכתאות של ממש שמעידות על קידום מהלך תכנוני שכולל הגשת בקשה מוגמרת להיתר בנייה מצד התובעות. בנסיבות אלה, אין בידי לקבל את טענת התובעות לפיה הוגשה בקשה תקינה להיתר בניה ורק כתוצאה ממחדליה של הוועדה המקומית לא התקבל היתר הבניה המיוחל. 
69. אני קובע אפוא כי בתקופה השנייה, שבין שנת 2005 ועד לשנת 2009, הוועדה המקומית לא נמצאה אחראית לעיכוב במתן היתר הבנייה וממילא לא התרשלה כלפי התובעות. לא כך הוא הדבר באשר לעירייה, אשר לקתה במחדלים של ממש כלפי התובעות בשלוש הזדמנויות שונות:האחת - אי עריכת שימוע לנאות מזרחי ושותפיה טרם קבלת החלטת העירייה ביום 21.9.2005 לאשר צו חניה זמני למשך חמש שנים מכוח חוק הרשויות המקומיות.השנייה - התעלמות העירייה ממכתבה של נאות מזרחי מיום 16.7.2006, בדבר כוונתה להפעיל במקרקעין מגרש חניה פרטי מכוח סעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות.השלישית – אי עריכת שימוע בטרם מתן היתר בניה באשר להסדרת החניון הציבורי שנבנה על ידי העירייה במקרקעי התובעות.שלושה מחדלים אלה, אשר מיוחסים לעירייה בלבד, מהווים הפרה של חובת הזהירות הקונקרטית כלפי התובעות וממילא מלמדים על התרשלותה של העירייה בהפעלת סמכויותיה בעניין צו שימוש החניה ונטילת החזקה במקרקעין.
70. ביום 7.4.2010 הגישה נאות מזרחי בקשה להיתר בניית המרכז המסחרי כולו, שמספרה 20100349 [סעיף 135 ל-ת/6; סעיף 58 ל-נ/1]. בקשה זו הוגשה על ידי נאות מזרחי בלבד, ללא ידיעת יתר בעלי הזכויות במקרקעין. עניין זה עלה ממכתב ששלח בא כוחם של השותפים במקרקעין, האחים גינדי ודירות יוקרה לוועדה המקומית ביום 7.12.2010:
"1. מרשיי הינם בעלי חלק מהזכויות במקרקעין שבנדון ...2. נודע למרשיי כי במקרקעין נעשו פעולות תכנוניות ו/או הוגשו אליכם בקשות להיתרים ו/או פניות ע"י בעלי זכויות אחרים בלא שיתוף מרשיי, הגם שהינם בעלי זכויות במגרש ..." [נספח 50 ל-נ/1]
71. ביום 27.5.2010 ערכה ועדת המשנה לרישוי ותכנון דיון בבקשה. בסופו של הדיון נקבע כי הבקשה תועבר "לבדיקת היועמ"ש לוועדה" (להלן – החלטת ועדת המשנה) [נספחים 94-93 ל-ת/6]. מר בראשי הסביר בתצהירו כי הכוונה הייתה להעביר את הבקשה לבדיקת גורמי התכנון, כשבטעות נרשם כי הבקשה תועבר לבדיקת היועץ המשפטי לוועדה [סעיף 58 ל-נ/1]. לנוכח החלטה זו פנה מר מזרחי לאדריכל אלי יהלום, מהנדס העירייה (להלן – אדריכל יהלום) וביקש להיפגש עימו [נספח 44 ל-נ/1]. ביום 9.8.2010 השיב אדריכל יהלום למר מזרחי בזו הלשון: 
"... על מנת לקדם את העניין – בדקתי את התכנון שהגשתם לפרוייקט ולהלן הערותיי:  1. יש לערוך רוויזיה משמעותית בהעמדת המבנה, במערך ההפניות ובמערך הקשרים לשטחים הגובלים.2. עיצוב המבנה אינו מתאים למקובל היום ולסטנדרטים של פרויקטים מסחריים חדשים. 3. פתרון החניה והתנועה אינו ברור. אני מציע שתבחנו את תכנון המתחם החדש ותגיעו לישיבה עם הצעה תכנונית מוצלחת יותר"[נספח 45 ל-נ/1]
72. בגין החלטת ועדת המשנה להעביר את הבקשה למתן היתר לבדיקת גורמים תכנוניים הגישה נאות מזרחי ערר לוועדת הערר (ערר 203/10) (להלן – הערר הראשון), במסגרתו עתרה ליתן לה היתר בניה לפי התכניות שבתוקף. בדיון שקיימה ועדת הערר ביום 6.9.2010 הוחלט כדלקמן: "[...]
הואיל ומדובר בפרויקט מסחרי בהיקף נכבד אנו סבורים כי יש טעם בקבלת דגשים וחוות דעת של אגף מהנדס העיר טרם הכרעה בגורל הבקשה, ולפיכך קובעים כדלקמן: 1. תתקיים פגישה בין העוררת לבין הגורמים המקצועיים בועדה המקומית לרבות מהנדס העיר, לא יאוחר מיום 7.10.2010. 2. הצדדים יעבירו לועדת הערר פרוטוקול הישיבה וסיכומה ...:
[נספח 46 ל-נ/1]
73. ביום 4.10.2010 התקיימה ישיבה במשרד מהנדס העיר וסוכם כדלקמן: 
"1. ... התכנית המוצעת תואמת עקרונית את הנחיות התכנית המפורטת התקפה.2. אין מניעה מבחינת מהנדס העיר לקדם את הבקשה לדיון בוועדה המקומית. 3. תנאי לקידום התכנית – יהיה תיאום עיצוב המבנה והחזיתות עם מהנדס העיר"[נספח 47 ל-נ/1]
בנוסף, החליטה ועדת המשנה לשוב לדון בבקשה לאחר שייערך "סיור ועדה מצומצמת במקום..." [נספח 48 ל-נ/1]. 
74. מר צור הסביר כי הסיבה לעריכת סיור בשטח טרם מתן החלטה בבקשת התובעות למתן היתר הינה, כי בין השנים 2009-2003 "הושלמה בניית הבניינים בשכונה, התבררה המשמעות של מצוקת החנייה והתנועה בשכונה ואת הדבר הזה מנסה הצוות מטעם ועדת המשנה לייצב" [פר' עמ' 130, ש' 25-24].  כשנשאל מר צור בחקירתו הנגדית האם החלטת הצוות המקצועי לפיה "אין מניעה מבחינת מהנדס העיר לקדם את הבקשה לדיון בוועדה המקומית" אינה מעידה על כך שהתובעות עמדו בכל התנאים לבקשת היתר בניה, השיב מר צור כדלקמן: "בדרך כלל יש בפני חברי הועדה המלצה מפורשת מהצוות המקצועי אם לאשר או לא. פה נאמר אין מניעה טכנית להצגתה בוועדה והוא אומר היא כשירה להעלות לדיון בוועדה" [פר' עמ' 127, ש' 31-29] ובהמשך: "כאשר יש עמידה בתנאים הטכניים זה לא אומר שהצוות המקצועי ממליץ לאשר את הבקשה" [פר' עמ' 128, ש' 8-7]. וכן: "לא בכל מקרה מקבלת הועדה את המלצת הדרג המקצועי. אמרתי שהמטרה זה לראות את הבעיה בשטח. מצד אחד יש בעלים שזכאי על פי התב"ע לבנות מבנה מסחרי, מצד שני מצוקת חנייה בלתי סבירה, חריגה בשכונה ומחפשים דרך איך ליישב את זה ..." [פר' עמ' 130, ש' 11-9]. 75. אדריכל יהלום הסביר כי המלצתו ניתנה בפן המקצועי בלבד. אולם, לעיתים נדרשת אף שקילת היבטים ציבוריים ומלאכה זו מסורה לחברי הוועדה. לדבריו: "כאשר חברי הועדה בדרך כלל נתקלים בבקשה שיש בה לא רק היבטים מקצועיים אלא גם ציבורי, הם רוצים לבחון מקרוב את ההשלכות שיש לפרויקט הזה על הסביבה, על ההיבטים האחרים ומבקשים לקבל את ההחלטה רק לאחר שהם יוצאים לסיור" [פר' עמ' 161, ש' 21-19]. כשנשאל אדריכל יהלום האם לשיקולים הציבוריים יש משקל בעת בחינת הבקשה למתן היתר, השיב כדלקמן:
"ת. הוועדה המקומית היא ועדה של נבחרי ציבור, אין בה גורמי מקצוע שאמורים לקבל החלטה. אנשי מקצוע נותנים את חוות דעתם המקצועית. אני מניח שההחלטה נובעת משקלול של ההיבט הציבורי והמקצועי ...ש. איזה שיקול גובר? התכנוני או הציבורי? ת. אם התכנית או הבקשה סותרת תכנית תקפה אז השיקול הציבורי לא יעזור, אבל אם היא תואמת את התכנית יש זכות לחברי הועדה לשקול טענות כאשר מונחת בפניהם חוות הדעת המקצועית הם יכולים לשקול שיקולים אחרים". 
 [פר' עמ' 162, ש' 10-4]
76. לאחר שנערך סיור במקרקעין החליטה ועדת המשנה בדיון מיום 24.11.2010 כדלקמן: 
"הועדה דנה בבקשה לאחר סיור ועדה מצומצם בשטח. לאור מצבו הפיזי של השטח והכשרתו לצרכי חניה ציבורית הנדרשת ביותר לציבור, מבקשת הועדה אורכה בת 90 ימים טרם מתן החלטה סופית בבקשה, על מנת שיתאפשר לה לבוא בדברים עם המבקשים ולבחון גיבוש הסכם לחילופי קרקע, במסגרתו תציע העירייה למבקשים קרקע חליפית באתר המתאים יותר להקמת המרכז המסחרי המבוקש על ידם. הועדה סבורה, כי הנסיבות הקונקרטיות מהוות חריג לחובתה ליתן היתר בניה, לא כל שכן שעה שאין המדובר בסירוב קטגורי לבקשה, אלא בתקופת הערכות קצרה במהלכה יבחנו הצדדים במשותף את האפשרות לנייד את זכויות הבניה לקרקע עירונית חליפית שתועמד למבקשים".[נספח 49 ל-נ/1]
77. ביום 6.1.2011, קבעה ועדת הערר כי החלטתה בערר הראשון תעוכב למשך 60 ימים, במהלכם יבואו הצדדים בדברים בניסיון להגיע לכדי פתרון מוסכם, תוך שהיא ממליצה על ניהול הליך של גישור [נספח 54 ל-נ/1]. במקביל קיבלה נאות מזרחי מכתב ממנהל מחלקת הנכסים של עיריית ראשון לציון, מר שמעון ברטש, במסגרתו הוצע לנאות מזרחי לבצע "חילופי מגרשים". מר מזרחי הסביר כי התנגד להצעה זו בתוקף והשיב למר ברטש כדלקמן: "בהמשך להצעתכם להחלפת מגרשים, אנו לא מקבלים את הצעתכם! אין לנו ענין להחליף קרקע לבנייה מיידית בקרקע עתידית שייעודה ציבורי ויש להמתין לאישור תב"ע חדשה כאשר יש מספיק "יהודים טובים" שיפריעו ויתנגדו לאישורה! ..." [סעיפים 157-155 ל-ת/6; נספח 99 ל-ת/6].
78. עם זאת, ביום 13.1.2011, בעוד הליכי הערר הראשון תלויים ועומדים בפני ועדת הערר, החליטה הוועדה המקומית לפרסם הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה) באשר להכנת תכנית איחוד וחלוקה במסגרתה יוחלפו המקרקעין בחלקה המרוחקת מהם בכ-300 מטרים, המיועדת לשטח ציבורי פתוח ושטח ירוק (להלן – תכנית ההצרחה) [נספחים 63-61 ל-נ/1].  אדריכל יהלום הסביר כי "תכנית ההצרחה ... נהגתה על ידי ראש העיר, דב צור, זה לאחר שהוא ביקש לבדוק כל מיני חלופות לפתרון ולא הצליחו להגיע להסכמה עם בעל הקרקע וגם אם יגיעו להסכמה על חניון, הקמת המבנה המסחרי נהייתה בעייתית מבחינת הצפיפות, חיפשנו פתרון למקם את המרכז המסחרי שזה יהיה וין וין לכל הצדדים וגם בעל הקרקע ייצא מורווח כי המיקום החלופי יהיה עם חשיפה גדולה יותר לציבור כך שייצא לו רווח מהמהלך הזה שהוא לוקח זמן, אבל זו הייתה הצעה אטרקטיבית" [פר' עמ' 163, ש' 12-7].
79. מר צור הסביר את הרציונל שעמד מאחורי תכנית ההצרחה כדלקמן:
"אנחנו הבנו שמצד אחד יש פה תפוח אדמה לוהט, מצד אחד יש מקום שמיועד לשימוש מסחרי על פי התב"ע, יש לו בעלים שרוצים לממש את זכותם. מצד שני, במשך שנים מאז שאושרה בתב"ע ... לא נעשה כל ניסיון לבנות על המגרש משנת 2003 ... היה ברור לנו מבחינת המדיניות של מה שנכון לשכונה שהמגרש הזה יישאר כמגרש חנייה. אבל אי אפשר להתעלם מזכויות הבעלים ולכן חיפשנו המון דרכים להגיע למצב שנוכל להציע לבעלים ערך כלכלי ראוי לקרקע הזאת במקום אחר ובלבד שלא תיפגע השכונה ... היה ברור לכל בן אדם הגון שאי אפשר להשאיר את הבעלים בלי פתרון כלכלי, לכן חיפשנו משהו שאפשר לעשות במקום אחר, במקרה מצאנו מגרש סמוך בבעלות פרטית לא של העירייה, לכן יזמנו תכנית שאומרת אנחנו ניתן משהו שבערכים הכלכליים זהה לערכים הכלכליים של המגרש המדובר ..." 
[פר' עמ' 128, ש' 32-21, עמ' 129, ש' 4-1]
ועוד הסביר מר צור:
"נתנו לו אפשרות לבנות מבנה מסחרי במקום החלופי, בערך שלא יקטן מהערך של המגרש המדובר ונתנו לו גם אלמנט כי יש פערי זמן ביו המועד שבו הוא רכש את המגרש לבין המועד שבו הוא יוכל לממש את התכנית אז אמרנו לו שיהיה לו פיצוי מסוים על פערי הזמן ואם תכנית ההצרחה לא תצא לפועל אני חושב שיש גם מנגנון פיצוי במגרש עצמו" 
[פר' עמ' 129, ש' 13-10]
80. בעקבות כך, הגישה נאות מזרחי ערר נוסף בתאריך 20.3.2011 (ערר 94/11) (להלן – הערר השני), במסגרתו עתרה לביטול פרסומה של תכנית ההצרחה, בין היתר מן הטעם שתכנית זו פורסמה בחוסר סמכות וכן משום שהיא אינה סבירה ואינה מידתית. בנוסף הגישה נאות מזרחי עתירה מנהלית באותו עניין, אשר נדחתה על הסף בנימוק שעל נאות מזרחי למצות תחילה את ההליכים במסגרת מוסדות התכנון, קרי – הגשת ערר [עת"ם (מינהליים מרכז) 2184-04-11 נאות מזרחי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכון ובניה ראשון לציון (פורסם בנבו, 26.06.2011)].
81. ועדת הערר איחדה את הדיון בערר הראשון ובערר השני והכריעה בהם ביום 29.8.2011 (להלן – החלטת ועדת הערר). בהחלטת ועדת הערר הושם דגש על הכלל לפיו יש להיענות לבקשה למתן היתר בניה התואמת את התכנית החלה על המקרקעין, על מנת לאפשר לבעל המקרקעין ליהנות מזכויותיו הקנייניות. ועדת הערר ציינה כי ספק אם גיבוש תכנית ההצרחה היה בסמכות הוועדה המקומית וקבעה כי הפתרון התכנוני המוצע בתכנית ההצרחה אינו ראוי מבחינה תכנונית, מאחר שהיתכנותו נמוכה ביותר והוא מגלם פגיעה בלתי מידתית בזכותה של נאות מזרחי לבנייה במקרקעין. עם זאת סברה ועדת הערר כי ניתן להשאיר "בצריך עיון" את שאלת סמכותה של הוועדה המקומית לפרסם את תכנית ההצרחה וקבעה כי נוכח מצוקת חניה חריפה בסביבת המקרקעין, אין להותיר את המצב התכנוני באזור על כנו. בנסיבות אלה החליטה ועדת הערר לאפשר לוועדה המקומית לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית נוספת אשר תכלול פתרון למצוקת החנייה במקום [נספח 66 ל-נ/1]. לטענת מר מזרחי, החלטה זו לא הייתה ברורה ואפשרה מרחב פעולה לוועדה המקומית [סעיף 190 ל-ת/6].
82. בגין החלטת ועדת הערר הגישה נאות מזרחי ביום 5.10.2011 עתירה מנהלית בתיק עת"ם (מינהליים מרכז) 10727-10-11 נאות מזרחי בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז מרכז (פורסם בנבו, 11.10.2012) אשר נדונה לפני השופטת ז' בוסתן ובה עתרה להורות על בטלות החלטתה של ועדת הערר בטענה שניתנה בחוסר סמכות או בחריגה מסמכות. עוד עתרה נאות מזרחי להורות לוועדת הערר לדון בעררים שהונחו לפניה וליתן בהם החלטה ברורה וחד משמעית.  בפסק דינה קבעה השופטת ז' בוסתן כי משלא עלה בידי ועדת הערר להביא את הצדדים להסכמות ומשהוגשה בקשה להיתר, התואמת את התכנית שבתוקף, לא הייתה רשאית ועדת הערר לדחות את מועד מתן החלטתה בעררים ובכך לתת לוועדה המקומית "חלון הזדמנויות" להכנת תכנית חדשה שתאפשר לה לסרב לבקשת נאות מזרחי. עוד נקבע, כי ועדת הערר לא ערכה איזון ראוי בין האינטרסים השונים, לא נתנה משקל ראוי לזכות הקניין של נאות מזרחי ולא עשתה שימוש בשיקול הדעת המסור לה, אלא השאירה את מלאכת האיזון לוועדה המקומית, שדחתה את נאות מזרחי משך שנים רבות באמתלות שונות מבלי שניסתה לקדם פתרון תכנוני. בנסיבות אלה, נקבע כי החלטת ועדת הערר אינה סבירה ויש לבטלה. בנוסף, הורתה השופטת ז' בוסתן לוועדה המקומית להנפיק לנאות מזרחי את היתר הבניה המבוקש.
83. על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים דלעיל הגישה הוועדה המקומית ערעור אשר נדון לפני בית המשפט העליון, הוא עע"ם 8256/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשון לציון נ' נאות מזרחי. 
בינתיים, חלו התפתחויות נוספות: 
א. ביום 1.9.2011, ימים ספורים לאחר קבלת החלטתה של ועדת הערר, הפקידה הוועדה המקומית את תכנית ההצרחה להתנגדויות. ביום 10.10.2011 הגישה נאות מזרחי התנגדות לתכנית זו. בנוסף, הגישה נאות מזרחי עתירה מנהלית ובה ביקשה להורות על ביטול תכנית ההצרחה ולחלופין על קיום דיון בהתנגדויות שהוגשו בעניינה [עת"ם (מינהליים מרכז) 22912-04-13 נאות מזרחי בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון]. בפסק דין שניתן בעתירה זו ביום 13.7.2014 נקבע כי על הוועדה המקומית להתחיל בשמיעת ההתנגדויות לתכנית ההצרחה ולסיים את שמיעתן עד ליום 1.9.2014. עוד נקבע, כי ככל שבפסק הדין בעע"ם 8256/12 לא יהיה כדי לקבוע אם תכנית ההצרחה ניתנה בסמכות, יוכלו הצדדים לאחר שמיעת ההתנגדויות ולאחר שתתקבל החלטה בעניין על ידי הוועדה המקומית, לערור על תוצאות הליכים אלו.
ב. ביום 5.10.2011 החליטה הוועדה המקומית לפרסם הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, בדבר הכנת תכנית מתאר שעיקרה הוספת חניה ציבורית מתחת לפני שטח המקרקעין ותנאים להוצאת היתר בניה שיכלול מרתף חניה בשטח של 3,000 מ"ר. הודעה זו פורסמה ביום 16.11.2011.
ג. בחודש ינואר בשנת 2014 הוגשה התביעה דנן. ביום 4.2.2014, סמוך לאחר הגשת התביעה דנן, בוטל צו השימוש הזמני במקרקעין במסגרת עפ"א (מחוזי מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון (פורסם בנבו, 04.02.2014).על פסק דין זה הגישה העירייה בקשת רשות ערעור פלילי במסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הצו הנוסף יפקע ביום 1.5.2015 או עם הינתן היתר בניה חדש לגבי המקרקעין, המוקדם מבין השניים. עוד סוכם בין הצדדים כי עם פקיעתו של הצו הנוסף לא יוצאו על ידי העירייה צווי שימוש ארעיים נוספים המקרקעין מכוח חוק הרשויות המקומיות [רע"פ 1949/14 עיריית ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ (פורסם בנבו, 11.06.2014)]. 84. כאמור, בפסק הדין שניתן בעע"ם 8256/12, מפי השופטת (כתוארה דאז) א' חיות ביום 31.7.2014 התקבל הערעור ונקבע כי החלטת ועדת הערר ניתנה לאחר שהפעילה את שיקול דעתה על מנת ליתן מענה למצוקת החניה באזור בו קיימים המקרקעין. עוד נקבע, שהחלטה זו מצויה במתחם הסבירות ולא היה מקום לבטלה. על מנת לאזן בין האינטרס הציבורי הקיים לטובת מהלך חריג כזה לבין האינטרס הקנייני של הפרט העלול להיפגע ממנו במידה לא מבוטלת, פתוחה בפני הפרט הדרך לתביעת פיצויים מידי הרשות מקום שבו גרמה לו נזק בהתנהלותה.
85. ביום 8.3.2015 נחתם הסכם מכר בין התובעות לבין חברת "נווה הדרים MHG" מכוחו נמכרו הזכויות במקרקעין בתמורה לסך 17 מיליון ₪ בתוספת מע"מ [נספח 206 ל-ת/6]. לשלמות התמונה יצוין כי תביעה נוספת באשר לנזקים שנגרמו, לכאורה, לאחר מועד הגשת התביעה ועד למכירת המקרקעין לצד שלישי תלויה ועומדת לפני בית המשפט והדיון בה עוכב לפי הסכמת הצדדים, עד להכרעה בתביעה דנן. 
86. כפי העולה מניתוח הראיות דלעיל, ביום 7.4.2010 הגישה נאות מזרחי בקשה למתן היתר בניה למבנה המסחרי בכללותו וביום 27.5.2010 דנה ועדת הרישוי בבקשה זו.התרשמתי שהבקשה להיתר שהגישה נאות מזרחי תאמה את התכנית שהייתה בתוקף באותה עת. כך ממכתבו של אדריכל יהלום עולה כי "... התכנית המוצעת תואמת עקרונית את הנחיות התכנית המפורטת התקפה" [נספח 97 ל-ת/6]. בחקירתו הנגדית הסביר אדריכל יהלום כי מהחלטת ועדת המשנה עולה שהבקשה אשר הוגשה על ידי נאות מזרחי בחודש אפריל בשנת 2010 תואמת את התכנית שהייתה קיימת באותה עת. בנסיבות אלה, הסביר אדריכל יהלום כי אין מניעה ליתן היתר בניה [פר' עמ' 160, ש' 14-11]. ובהמשך: "... התכנית המוצעת תואמת את התכנית המפורטת ... לכן מבחינתי כמהנדס אין מניעה לקדם את הבקשה לדיון בועדה המקומית, בהיבט המקצועי כמובן" [פר' עמ' 161, ש' 7-5].
87. כעולה מהעדויות שהובאו לפניי, המניעה לאי אישורה של התכנית הייתה מניעה ציבורית בעיקרה. כך מר צור הסביר בעדותו כי מבחינת "הצוות המקצועי" אין מניעה לקיים דיון בבקשה בוועדה המקומית [פר' עמ' 127, ש' 4-1]. ובהמשך:
"ש. אתה אומר שההחלטה לא להוציא היתר היא החלטה פוליטית ולא של הצוות המקצועי. ת. היא החלטה ציבורית".
[פר' עמ' 135, ש' 27-26]
אני קובע אפוא כי הבקשה להיתר בניה שהוגשה בראשית חודש אפריל בשנת 2010 הלמה את הדרישות התכנוניות ולא הייתה מניעה מלאשרה, זולת טעמים ציבוריים שיסודם במצוקת החנייה של תושבי השכונה ורצונן של הנתבעות כי המקרקעין ישמשו לצורכי חניה ציבורית. 88. בתי משפט פסקו לא אחת כי ועדות התכנון אינן "חותמת גומי" ובדיקתן אינה בדיקה טכנית בלבד. לוועדות התכנון והבנייה מסור שיקול דעת לסרב לתת היתר לביצוע עבודות בנייה, גם אם הבקשה תואמת תכנית מתאר [ראו: בג"ץ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, פ"ד מב(2) 133, 138 (1988); בג"ץ 3212/93 בנין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד מח(5) 309, 317 (1994) (להלן – ענין בנין)]. ברם, שיקול דעת זה מוגבל לנסיבות חריגות ולמצבים מיוחדים "שבהם גלוי וברור כי התכנית שעל פיה מבוקש ההיתר שוב אינה הולמת את הצרכים החדשים שנתהוו מאז אישורה, ושהתרת הבנייה על פיה תפגע בציבור" [ראו: עניין בנין, עמ' 317; עוד ראו בעניין זה: ע"א 1216/98 אבוטבול נ' ועדת ערר מחוז המרכז, פ"ד נה (5) 114, 136 (2001) (להלן – עניין אבוטבול); עע"ם 9311/11 יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 12.2.2013); עע"ם 6856/13 הרשות הממשלתית למים ולביוב נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז מרכז (פורסם בנבו, 4.8.2014); עע"ם 3974/14 שחף נהריה (שותפות שאינה רשומה) נ' נייר חדרה בע"מ (פורסם בנבו, 14.6.2015)]. 
89. מר צור הסביר בעדותו כי בבואה לשקול האם להעניק היתר בניה במקרקעין, עמד לנגד הוועדה המקומית השיקול הציבורי. לדבריו: "אנחנו הבנו שמצד אחד יש פה תפוח אדמה לוהט, מצד אחד יש מקום שמיועד לשימוש מסחרי על פי התב"ע, יש לו בעלים שרוצים לממש את זכותם. מצד שני ... המגרש משמש לחנייה באותה עת ואני מורה להפוך אותו לחנייה יותר מסודרת ולהשקיע כסף. היה ברור לנו מבחינת המדיניות של מה שנכון לשכונה שהמגרש הזה יישאר כמגרש חנייה. אבל אי אפשר להתעלם מזכויות הבעלים ולכן חיפשנו המון דרכים להגיע למצב שנוכל להציע לבעלים ערך כלכלי ראוי לקרקע הזאת במקום אחר ובלבד שלא תיפגע השכונה ... היה ברור לכל בן אדם הוגן שאי אפשר להשאיר את הבעלים בלי פתרון כלכלי, לכן חיפשנו משהו שאפשר לעשות במקום אחר ..." [פר' עמ' 128, ש' 31-21].  גם חבר הכנסת מר דוד ביטן, מי ששימש בזמנים הרלבנטיים לתביעה כסגן ראש העיר ראשון לציון, חבר במועצת העיר וחבר בוועדת בניין עיר (להלן – מר ביטן), הסביר בעדותו כי נוצרה בעיה ציבורית באשר למקרקעין. לדבריו: "... בגדול נוצרה בעיה ציבורית אמיתית עם הקרקע, הקרקע הפכה להיות חנייה מכוח צו שמאפשר לעירייה לקחת שטח שלא בונים בו בינתיים, למרות שהוא פרטי וניתן לעשות או גינון או צו חנייה, במקרה של נווה הדרים הייתה בעיית חנייה רצינית והשטח שימש חנייה במשך זמן רב. כשהם [התובעות – א.ש.] רצו להתחיל לבנות או להתחיל איזה תהליך אז נוצרה בעיה ציבורית גם מצד התושבים מסביב ..." [פר' עמ' 109, ש' 23-18, פר' עמ' 117, ש' 19].
90. מטרת הנתבעות, אם כן, הייתה יצירת איזון בין האינטרסים של התובעות להקמת המבנה המסחרי על המקרקעין לבין האינטרס הציבורי, קרי – הותרת השימוש במקרקעין כמגרש החניה על כנו. מר ביטן הסביר כי "אנחנו מאוד רצינו בתקופה האחרונה, לא בשנת 2002, לסיים את העניין באופן ראוי עם הבעלים" [פר' עמ' 115, ש' 11-10]. לשם כך, פעלו הנתבעות בכמה מישורים: 
ראשית, ניסיון לקיים הליך של גישור. לאור המלצת ועדת הערר פנו הצדדים להליך של גישור. עם זאת, הליכים אלה נכשלו משום שחברת האחים עזרא הודיעה כי היא איננה מעוניינת בהליך הגישור ואילו נאות מזרחי התמהמה במסירת תשובה [נספחים 56-55 ל-נ/1]. בעדותו לפניי, הסביר עו"ד פדידה כי הסיבה להתמהמהות מצידה של נאות מזרחי הינה "שהתחלנו לדבר מי צריך לשאת בכל העלויות, זה היה הדיבור תמיד, הגישור היה אמור להיות על תוספת חנייה, או חניון תת קרקעי או חניון עילי. כשבאנו לעירייה ואמרנו להם תישאו אתם בעלויות הם אמרו לא" [פר' עמ' 27, ש' 25-22]. לדבריו, בהתאם להחלטת הביניים של ועדת הערר מיום 6.1.2011 עלויות הגישור היו צריכות לחול על הוועדה המקומית בלבד [סעיף 35 ל-ת/1]. אולם, עיון בהחלטת ועדת הערר מיום 6.1.2001 עולה כי לא רק שעלות הגישור לא הושתה על הוועדה המקומית אלא שאין בהחלטה זו התייחסות לתשלום כלל [נספח 104 ל-ת/1]. עו"ד פדידה עומת עם עובדה זו במסגרת חקירתו הנגדית אך תשובותיו לא סיפקו מענה לאי התאמה זו [פר' עמ' 26, ש' 29-6]. עדות זו של עו"ד פדידה אף אינה מתיישבת עם החלטת ועדת הערר מיום 12.5.2011 ממנה עולה כדלקמן: "... נכון יהא כי הצדדים יישאו בעלויות הגישור בחלקים שווים בשלב זה (אם כי יתכן כמובן כי כחלק מהפתרון שיהא מוסכם על הצדדים במסגרת הליך הגישור, ניתן להשית עלות זו על צד אחד) ..." [נספח 66 ל-נ/1]. כך או כך, הליך הגישור לא הסתייע ולא הושג הסדר בין התובעות לבין העירייה והוועדה המקומית.
שנית, תכנית ההצרחה. הנתבעות קידמו את תכנית רצ/מק/16/196 שמטרתה להסדיר החלפת שטחים בין המקרקעין לבין מקרקעין הנמצאים בקרבת מקום, בייעוד "שטח ציבורי פתוח", בבעלות העירייה [נספחים 63-59 ל-נ/1]. מר צור הסביר בעדותו: "... יזמנו תכנית שאומרת שאנחנו אנחנו ניתן משהו שבערכים הכלכליים זהה לערכים הכלכליים של המגרש המדובר במקום אחר ובמקרה שמדובר בקרקע חומה, היינו בשימוש ציבורי, ואת השימוש הציבורי נעביר למגרש המדובר כך שגם השכונה תצא נשכרת מכך שלא יופר מאזן החנייה וגם לא יוקם מרכז מסחרי ... ומצד שני היזמים יקבלו את הערך הכלכלי של מה שיש להם במגרש המדובר ולא ייפגעו" [פר' עמ' 128, ש' 32-31, עמ' 129, ש' 4-1]. כאמור, התובעות גילו התנגדות נחרצת לתכנית ההצרחה, מתוך הכרה כי יהא בכך למנוע מהם את מימוש המקרקעין שמצויים בטבורה של שכונת נווה הדרים.
שלישית, תכנית להקמת חניון תת קרקעי לתושבי השכונה במרכז המסחרי. בהתאם להחלטת ועדת הערר פרסמה הוועדה המקומית הודעה בהתאם לסעיפים 78-77 לחוק התכנון והבניה, בדבר הכנת תכנית לפיה "תוקם חניה ציבורית במרתף חניה בשטח 80% משטח המגרש, מעבר לתקן החניה הנדרש לשימושי הקרקע עפ"י התכנית התקפה ..." [נספח 67 ל-נ/1]. מר ביטן הסביר כי "בד בבד עם ניהול מו"מ קיבלו החלטות תכנוניות כי היה קשה לנהל מו"מ ולכן הייעוץ המשפטי היה שנקבל החלטות מסוימות ונראה מה יהיה" [פר' עמ' 119, ש' 14-13]. גם לפי גרסה זו, הנתבעות לא הציגו תכנית קונקרטית לפיה הן תשאנה בעלויות הנכבדות של הקמת החניון התת-קרקעי. 
91. פתרונות אלה לא הסתייעו. לדברי מר ביטן: "היה מאוד מאוד קשה להגיע להסכם איתם, למרות שרצינו. הצענו כל מיני חלופות" [פר' עמ' 115, ש' 12-11]. ובהמשך: "לא ניתן היה להגיע איתם להסדר, היה מאוד מאוד קשה מכל מיני סיבות. עם מזרחי אי אפשר לדבר בכלל ... העירייה מאוד רצתה להגיע להסכמה" [פר' עמ' 119, ש' 19-18].תכנית המתאר התקפה לאזור שבו מצויים המקרקעין אושרה למתן תוקף כבר בשנת 1990. בשנת 2003 שלחה אינג' קושניר מכתב לבעלי הזכויות במקרקעין לפיו בכוונת העירייה להוציא צו להכשרת חניה זמנית ציבורית במקרקעין. לנוכח מצוקת החנייה שהלכה וגדלה בשכונה בה מצויים המקרקעין, הוציאה העירייה ביום 21.9.2005 צו לשימוש ארעי במקרקעין לצרכי חניה. יוצא אפוא, כי כבר משנת 2003 (ולכל המאוחר בשנת 2005) הייתה הוועדה המקומית ערה למצוקת החנייה שקיימת בשכונה. חרף האמור, לא נקטה היא בפעולה תכנונית אפקטיבית לצורך מציאת פתרון יציב וקבוע. עמדה על הדברים השופטת א' חיות בפסק הדין בעע"ם 8256/12 כדלקמן: 
"... כפי שצוין תוכנית המתאר התקפה לאזור שבו מצויים המקרקעין קיימת משנת 1990. נוכח הצו לשימוש ארעי במקרקעין לצרכי חניה שהוצא על ידי עיריית ראשון לציון עוד בשנת 2005 למשך חמש שנים מותר להניח כי הוועדה המקומית הייתה ערה למצוקת החנייה הקיימת באותה שכונה למצער מאז אותה שנה. העירייה אף הוציאה ביום 14.7.2011 צו נוסף לחמש שנים לשימוש ארעי במגרש לצרכי חנייה (כמפורט לעיל צו נוסף זה בוטל על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים ובמסגרת בקשת רשות ערעור שהגישה העירייה הושגה בין הצדדים הסכמה כי הוא יפקע ביום 1.5.2015 וכי לא יוצאו צווים נוספים דוגמתו לגבי המקרקעין). משמצוקת החנייה בשכונה המדוברת הייתה עובדה קיימת וידועה לאורך שנים, יש לתהות על כך שהוועדה המקומית לא מצאה לנכון לפתור את הדבר בדרך של הכנת תוכנית מתאימה. תחת זאת בחרה העירייה, כך נראה, בפתרון קל על דרך של הוצאת צווים לשימוש ארעי במקרקעין לתקופות ארוכות אף שפתרון זה הינו פוגעני ובלתי מידתי מבחינתה של נאות מזרחי. התמיהה המתעוררת לנוכח דרך התנהלותה של הוועדה המקומית במקרה דנן מתגברת עוד יותר משהתברר בעקבות החלטתה של ועדת הערר כי נדרשו לוועדה המקומית כשישים ימים בסך הכל לצורך הכנת תוכנית הכוללת פתרון בדרך של הקמת חניון תת קרקעי במקרקעין, המשלב בין זכותה של נאות מזרחי לנצל את מקרקעיה ולבנות בהם ובין הצורך ליתן מענה מסוים בתחומי המקרקעין למצוקת החנייה הקשה שעליה עמדנו".
[פסק הדין בעע"ם 8256/12, פסקה 17]
92. בעניין בנין, שנדון לפני בית המשפט העליון, הוגשה עתירה כנגד אי-מתן היתר בניה מכוח תכנית תקפה לנוכח רצונן של מוסדות התכנון ובעקבות תמורות שחייבו תיקון של המצב התכנוני. בית המשפט העליון, השופט (כתוארו דאז) א' מצא, קבע את הדברים הבאים:
"אכן, גם לוועדה מקומית, המתבקשת להעניק היתר בנייה, נתון שיקול-דעת לשקול שיקולים תכנוניים, שהם מעבר לעצם התאמתה של הבקשה לדרישותיה של התכנית המאושרת ..., אך השימוש בשיקול-דעת זה, היכול להתבטא בהתניית מתן ההיתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם, ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות, ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נחוצה בתחום התכנון." 
[עניין בנין, בעמ' 318, ההדגש הוסף – א.ש.]
עיון ובחינה של הראיות שהובאו לפניי ופורטו לעיל, מעלה כי אכן לא נעשתה כל פעולה תכנונית אפקטיבית מצד הנתבעות במשך שנים כה רבות (לכל המאוחר החל משנת 2005 ועד למועד הגשת התביעה – 30.1.2014), על אף הידיעה המוצקה בדבר בעיית החניה, אשר הובילה את הצדדים להתדיינויות רבות הן לפני מוסדות התכנון והן לפני ערכאות שיפוטיות שונות. מחדל זה רובץ בראש ובראשונה לפתחה של הוועדה המקומית, כמי שמופקדת מכוח חוק התכנון והבניה על מתן היתרי בניה ועל כן יש בו להוות הפרה של חובת הזהירות הקונקרטית. כך, בע"א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (פורסם בנבו, 31.01.2008) (להלן – עניין כלפון) נדונה אחריותה של וועדה מקומית לעיכוב בן 20 שנים במתן היתר בנייה, עקב הוראת עיכוב מכוח סעיפים 78-77 לחוק התכנון והבניה. בית המשפט העליון נדרש לשאלת אחריותה של הוועדה המקומית ומצא לנכון לקבוע כי יש בכך ללמד על הפרת חובת הזהירות כלפי בעלי המקרקעין. אומנם, בעניין כלפון דובר על עיכוב בן 20 שנים אך העקרונות שנקבעו על ידי השופט (כתוארו דאז) ס' ג'ובראן יפים גם לענייננו:
"דעתי היא כי יש בהקפאת הבניה באופן מוחלט בצירוף להתמשכות הארוכה של ההליכים, משום חריגה ממתחם שיקול הדעת שניתן לוועדה, והפרה של האיזון בין האינטרס הציבורי לאפשרות הפרט לעשות ברכושו כרצונו ...בצדק, קבע בית המשפט המחוזי כי אין זה ייתכן שהוועדה תקפיא לחלוטין את היתרי הבנייה מחד, ולא תתחם את שלב הכנת התוכנית לפרק זמן סביר, מאידך. הקפאת מתן היתרי הבנייה לחלוטין למשך תקופה של למעלה מ-20 שנים, מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי החברה, בעלת הנכס."
93. יתר על כן, כפי שעלה מעדותו של מר צור, השיקולים הציבוריים, קרי – מצוקת החנייה, הם שהכתיבו את אי-אישורה של הבקשה להיתר בנייה וממילא הם שגרמו לעיכוב שנוצר בהליכי התכנון באשר למקרקעין. אולם, עיכוב זה נוצל על ידי העירייה להוצאת צווי חניה נוספים, מכוחם נעשה שימוש במגרש לצרכי חניה ציבורית עד לביטולו בהסכמה, ביום 1.5.2015 מכוח פסק הדין ברע"פ 1949/14 עיריית ראשון לציון נ' נאות מזרחי בע"מ (11.6.2014). בכך הפרה הוועדה המקומית את הוראת סעיף 10 לחוק הרשויות המקומיות שקובע בזו הלשון:
"10. (א) אין במתן צו לשימוש ארעי כדי למנוע מבעל מגרש ריק להשתמש במגרש לשימוש המותר על פי חוק התכנון והבניה, לרבות כל בניה או עבודה טעונת היתר, ובלבד שניתן לכך היתר כדין (להלן - עבודה מותרת) ורשות התכנון לא תימנע ממתן היתר כאמור או מאישור תכנית בשל סיבה הקשורה בשימוש הארעי במגרש."
הנה כי כן, רשות הרישוי וכן הוועדה המקומית שנחשבות כ"רשות תכנון" לצורך חוק הרשויות המקומיות פעלו בניגוד להוראת סעיף 10 לעיל. משהפרה הוועדה המקומית הוראת חוק שנוגעת להפעלת סמכותה באשר לאופן בו יינתן צו שימוש ארעי לצרכי חניה מכוח חוק הרשויות המקומיות, מלמד הדבר על הפרת חובת הזהירות הקונקרטית [ישראל גלעד "האחריות בנזיקין של רשויות" משפט וממשל ב 339, 387, 395-390 (תשנ"ד-תשנ"ה)].
94. הנתבעות טענו כי לנוכח ההליכים המשפטיים הסבוכים והממושכים לא התאפשר ליתן היתר בניה ועל כן אין לתלות בהן את האחריות לעיכוב במתן היתר הבניה בתקופה זו [ראו לדוגמא סעיף 19 לסיכומי הנתבעות].זוהי טענה מקוממת שדינה להידחות. על הנתבעות, מעצם היותן רשויות ציבוריות, חלה חובת תום לב מוגברת [בג"ץ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 853, 860 (1993); רע"א 8733/96 לנגברט נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(1) 168, 179 (1999)]. ההליכים המשפטיים והתכנונים שהתרחשו לאחר השהיית הבקשה להיתר בניה במקרקעין הם כולם פרי סירובה של הוועדה המקומית (ועדת הרישוי) ליתן היתר בנייה. לפיכך, הנתבעות אינן רשאיות להיבנות מהליכים אלה ולטעון כי בעטיים הוסרה מעליהן האחריות לעיכוב במתן היתר הבניה.
95. אשר לאחריותה של העירייה, בעניין רוטברד נקבע כי "יש להבחין בין פעולותיה של העירייה, שנשלטות על-ידי פקודת העיריות [נוסח חדש], לבין פעולותיה של הוועדה המקומית, שנשלטות על-ידי דיני התכנון והבנייה (בעבר פקודת בנין ערים, והחל מיום 12.6.1966 - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965). חוק התכנון והבניה יוצר הבחנה ברורה בין הוועדה המקומית כרשות לתכנון לבין הרשות המקומית. הוועדה מתוארת כגוף נפרד ומוגדר בפרק ב', סימן ג' לחוק. הכלל המצביע על הפרדה זו קבוע, בעיקר, בסעיף 17 לחוק (סעיף 18 לחוק מתאר מצב ספציפי ולפיו כשמרחב תכנון מקומי כולל רק רשות מקומית אחת, תהא מועצת הרשות המקומית לוועדה המקומית. זהו פתרון פראקטי, שהיה אף בפקודת בנין ערים, המתאים למרחב שכזה, אך אין בו כדי לפגום בכלל ההפרדה הנ"ל). על ההפרדה האמורה, ועל כך שהוועדה המקומית היא גוף משפטי נפרד, ניתן ללמוד גם מפרק ט' ומסעיף 223 לחוק. מכאן, שהוועדה המקומית היא גוף משפטי נפרד מן העירייה, והיא רשאית לתבוע וניתן לתבוע אותה, בשל מעשים או מחדלים, והכול - במנותק מן העירייה" [עניין רוטברד, עמ' 199-118].
96. נידרש אפוא לאחריותה הנפרדת של העירייה באשר לתקופה השלישית, שבין שנת 2010 לבין שנת 2014. בהקשר זה נשוב ונזכיר כי "מכתב ההתראה" משנת 2003 לפיו בכוונת העירייה להוציא צו שימוש ארעי במקרקעין לצרכי חניה, צו השימוש הארעי במקרקעין מיום 21.9.2005 וצו השימוש הארעי מיום 14.7.2011 הוצאו על ידי העירייה, אף שמדובר בפתרון פוגעני ובלתי מידתי מבחינת התובעות. מכאן שגם העירייה הייתה מודעת למצוקת החניה והיה עליה לצפות שהוצאת צווים כאמור, מבלי שתיערך תכנית מסודרת, עלולים להסב לתובעות נזק.
97. לא רק זו אף זו, לרשות העירייה עמדו שתי אופציות חלופיות לשם מתן פתרון למצוקת החנייה הקיימת בשכונה:
האחת – שינוי ייעודם התכנוני של המקרקעין (באמצעות ייזום תכנית שהיא בסמכות הוועדה המחוזית) והפקעה חלקית או מלאה. לא ברור מדוע לאורך השנים העירייה לא עשתה שימוש בסמכויותיה כרשות מקומית בכדי ליזום תכנית שיהא בה לשנות את ייעודם של המקרקעין או להרחיב את השימושים שיעשו בהם ואף להכשיר ביצוע הפקעה (תוך מתן פיצוי הולם לבעלי המקרקעין). מר צור נשאל בחקירתו הנגדית מדוע העירייה לא פעלה להפקיע את המקרקעין והשיב כדלקמן: "הוא בשימוש מסחרי, צריך לשנות לו תב"ע ולהפוך לו את הייעוד" וכן: "להפקיע אני יכול להפקיע קרקע בשימוש ציבורי, קרקע חומה, קרקע שצ"פ, אי אפשר להפקיע בלי קרקע" [פר' עמ' 132, ש' 7-3]. עם כל הכבוד לתשובות אלה דומני, כי הן אינן מספקות מענה הולם בנסיבות ענייננו. 
השנייה – בניית מגרש חנייה תת קרקעי, שמעליו יוקם המרכז המסחרי (תוך ביצוע התאמות תכנוניות מתבקשות). עו"ד פדידה הסביר בעדותו כי "הדיבורים תמיד היו. הוצע על ידי יו"ר ועדת הערר מיכל גלקין גולן שנעשה חניון תת קרקעי, רפי עזרא הסכים. הציעה שנעשה חניון עילי, הסכמנו, מי שהתנגד כל הזמן היה ראש העיר והוועדה והתושבים, לא אנחנו" [פר' עמ' 26, ש' 3-1]. מר מזרחי הסביר בעדותו כדלקמן: "ניהלנו עשרות מו"מים, בלילות, בבתי משפט, אצל בוררים, קיימתי יותר מ-60 ישיבות, 150 פעם הייתי בעירייה, לפחות 150 פעם. שלושה חודשים אחר כך לא יכולתי לראות אותם יותר, לא הגעתי לעירייה, אבל הייתי שם 150 פעם. בבתי קפה, במשרדים, בבוררויות, עשרות פגישות, איזה ורסיה לא ניסינו להגיע?" [פר' עמ' 104, ש' 11-8]. עוד הסביר מר מזרחי כי "יש סעיף פיצוי 197 ו-200 [לחוק התכנון והבניה – א.ש.] תפצו אותי אבל אל תעבדו עליי" [פר' עמ' 104, ש' 6]. התרשמתי לחיוב מעדותו של מר מזרחי. אני ער לכך שמר מזרחי הינו בעל דין המעוניין בתוצאה, עם זאת התרשמתי כי מר מזרחי העיד מדם ליבו בנושא כאוב ורב עוצמה עבורו. אני רואה בעדותו בסוגיה זו עדות מהימנה שיש להעניק לה משקל רב.גם מר עזרא העיד לפניי כי הוא היה מוכן לאפשר לעירייה לבצע בנייה בתת הקרקע לצורך בניית חניון ציבורי במקרקעין: "העירייה באה, יש לנו בעיית חניות, באתי אני, גם בבית משפט בראשון וגם בעליון, גם לסגן ראש העיר, אמרתי מה הבעיה שלכם? בואו תיקחו את המגרש, אני לא שואל אפילו את השותף, תבנו 6 קומות חנייה למטה, כשתגיעו למפלס 00 אני אבנה את הקומה המסחרית שלי. הם הבטיחו לדיירים שם בזמן בחירות, נגמר הבחירות ואז הם שכחו אותנו" [פר' עמ' 56, ש' 25-21].הנתבעות לא הפריכו את גרסאותיהם של מר מזרחי ומר עזרא בדבר נכונתם להעמיד את תת הקרקע לרשות העירייה לצורך חניון ציבורי. מצד הנתבעות אף לא הובאו לפניי ראיות לפיהן העירייה בחנה את האפשרות ליטול על עצמה את עלויות הקמת החניון התת קרקעי (בעצמה, באמצעות החברה הכלכלית העירונית או באמצעות יזם פרטי במסגרת פרויקט בשיטת B.O.T).
98. יוצא אפוא, כי חלף הפתרון של הפקעה או פתרון של בניית חניון תת קרקעי (שלא על חשבון בעלי המקרקעין), שהינם פתרונות סבירים, ראויים ומידתיים, בחרה העירייה, בפתרון שנוח, זמין וזול עבורה - הוצאת צווי שימוש חניה זמניים במקרקעין למשך כעשר שנים!פתרון זה אינו מתחשב בזכות הקניין של התובעות ומשית על בעלי המקרקעין את העלויות הציבוריות מבלי לתת להם פיצוי כלשהו. בנסיבות שכאלה אין די ברצון טוב מצד הנתבעות או ברעיונות שאינם ברי-ביצוע מבחינת בעלי הזכויות. היקף הזמן בו התמשכה הפגיעה בזכויות התובעת רק מעצים מחדלים אלה. כך, לרשות הנתבעות עמדו למעלה מעשר שנים, החל מהמועד בו נתחוור להם כי קיימת מצוקת חניה בשכונה והמקרקעין הם חלק מהפתרון לבעיה זו ועד להגשת התביעה דנן. בתקופה ארוכה זו לא גובש כל פתרון תכנוני או קנייני לשימוש הציבורי במקרקעין. בכל אלה לקתה העירייה והפרה את חובת הזהירות כלפי התובעות.
99. משנוכחנו כי הנתבעות הפרו את חובת הזהירות שלהן כלפי התובעות, יש להידרש לסוגיית הקשר הסיבתי שבין הפרת חובת הזהירות לבין הנזקים שנגרמו לתובעות.  ליסוד הקשר הסיבתי שני היבטים: עובדתי ומשפטי. קשר סיבתי עובדתי משמעו כי הפעולה שביצע המזיק היא "סיבה בלעדיה אין" לנזק שנוצר לניזוק [ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה 29 לפסק דינו של הנשיא א' ברק (כתוארו אז) (פורסם בנבו, 11.5.2003)]. בהיבט המשפטי, על הנזק להיות קשור סיבתית לפעולה שביצע המזיק על פי המבחנים המשפטיים שנקבעו בפסיקה: מבחן הצפיות; מבחן הסיכון; ומבחן השכל הישר [ראו: עניין ועקנין, עמ' 134; ע"א 576/81‏ שמעון‎ ‎נ' ברדה, פ"ד לח(3) 1 (1984)]. 
100. לצורך בחינת הקשר הסיבתי נתייחס לשתי תקופות:
התקופה השנייה שבין שנת 2005 לבין שנת 2009 – בתקופה זו העירייה נמנעה ממתן זכות שימוע לתובעות בשתי הזדמנויות שונות. העירייה אף התעלמה ממכתבה של נאות מזרחי בדבר כוונתה להקים על המקרקעין מגרש חניה פרטי. אלמלא מחדלים אלה – הייתה נאות מזרחי עושה שימוש במקרקעין לצרכי חניון פרטי וממילא התמורה בגין שימוש זה היה מתחלק בין השותפים במקרקעין. מכאן שקיים קשר עובדתי בין התרשלותה של העירייה בתקופה השנייה לבין הנזק שנגרם לתובעות בגין מניעת השימוש במקרקעין כמגרש חניה פרטי. סוג נזק שכזה הוא נזק בר-ציפייה לנוכח הוראות סעיף 6(א) לחוק הרשויות המקומיות שקובע זכות קדימה לבעלים של המקרקעין להקמת מגרש חניה פרטי. 
התקופה השלישית שבין שנת 2010 ועד למועד הגשת התביעה - בחודש אפריל בשנת 2010 הוגשה בקשה שראויה לקבלת היתר. מתן היתר מכוח תכנית תקפה אינו מצריך כינוס מיוחד של הוועדה המקומית, אלא מדובר בסמכות ליתן היתר בניה על ידי ראש העיר (המשמש כראש הוועדה המקומית ומהנדס העיר (הנושא גם בתפקיד מהנדס הוועדה המקומית), אשר בהתאם לסעיף 30 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה), מהווים את "רשות הרישוי המקומית". כך, מהנדס הוועדה המקומית נחשב כגורם המקצועי ליתן את ההיתר ואילו יו"ר הוועדה המקומית נחשב כגורם הנוסף להוצאת ההיתר [שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה כרך א' 144 (2015)]. ודוק – "רשות הרישוי אינה מוסמכת לפעול בשם הוועדה המקומית ובמקומה בכל עניין אחר. בהפעלת סמכויותיה מוגבלת רשות הרישוי לבחינת התאמת הבקשה שהוגשה – לקבלת היתר בנייה – לתכניות הרלוונטיות החלות על השטח ..." [עניין אבוטבול, בעמ' 137].מדובר אפוא, בהליך פשוט ביותר של ועדת הרישוי. ברי כי אם ראש העירייה ומהנדס העיר היו חותמים על הבקשה להיתר בניה – היה נמנע הנזק שנגרם בגין עיכוב הליכי רישוי הבנייה. יתר על כן, לאורך כעשר שנים נמנעו הנתבעות מליצור חלופה תכנונית אפקטיבית לשימוש במקרקעין מכוח צו החנייה ולהמשך עיכובם של הליכי רישוי הבנייה. לפיכך, קיים קשר סיבתי עובדתי איתן בין התרשלות הנתבעות לבין הנזק שנגרם לתובעות. נזק זה ניתן לצפייה מאחר שעסקינן ביעוד תכנוני לצרכי מסחר במקרקעין אשר בשלים למימוש הבניה מכוח התכנית. אף מבחן השכל הישר מחייב שעיכוב במתן היתר הבנייה חרף קיומה של תכנית תקפה יביא לנזק שנובע ממניעת הבניה. הנתבעות, בהן מכהנים נושאי משרה בעלי ידע מקצועי רב, היו צריכות לצפות כי התרשלותן זו תגרום נזק לתובעות. עדויותיהם של מר צור ומר ביטן באשר לניסיונות (שלא צלחו) למצוא פתרון כלשהו למצוקת התובעת מלמדות כי צפיות זו התקיימה הלכה ולמעשה.  מטעמים אלה, אני קובע כי יסוד הקשר הסיבתי בין ההתרשלות לבין הנזק – מתקיים.
101. לצד האחריות מכוח עוולת הרשלנות, ומאחר שעסקינן בפעולותיהן של שתי רשויות במסגרת סמכויותיהן המנהליות, יש לבחון את אחריותן החוקתית של הנתבעות. אמנם, טענה זו לא הועלתה במפורש על ידי התובעות, אולם משהונחה לפניי תשתית עובדתית מתאימה ובהתחשב בנסיבות בהן הופעלו הסמכויות השלטוניות על ידי שתי רשויות, ראוי להידרש גם לסוגיה זו. על האחריות החוקתית עמדה ד' ברק-ארז בספרה "עוולות חוקתיות". אחריות חוקתית מתיישבת עם רעיון הדואליות הנורמטיבית, שעניינו התחולה המשולבת של המשפט הפרטי והמשפט הציבורי. לדואליות זו מספר משמעויות: 
"המשמעות הראשונה של עקרון הדואליות הנורמטיבית היא, שהחובות המוטלות על הרשות המינהלית מכוח המשפט הציבורי חלות גם על פעולותיה בתחום המשפט הפרטי. משמעות נוספת, שמתפתחת מן השילוב בין ענפי המשפט, עניינה מתן תרופות "אזרחיות" בגין הפרה של נורמות מתחום המשפט הציבורי. בהקשר זה, ניתן ללמוד מן התחום הקרוב של אחריות חוזית של רשויות מינהליות. בית המשפט העליון הכפיף את הזכויות החוזיות של הרשות למיגבלות שמטיל המשפט הציבורי על הפעלתה של הסמכות המינהלית. משמעות הדברים היא, שהפרה של החובה המינהלית לנהוג בהגינות ובסבירות עשויה להיחשב להפרה חוזית, אשר ביחס אליה יעמדו לנפגע סעדים אזרחיים, ובכללם סעד הפיצויים. בדרך זו, הדואליות הנורמטיבית משמשת בסיס לתביעה אזרחית, בגין הפרת נורמות מתחום המשפט הציבורי. יישום עקבי של ההלכה יוביל להכרה בתביעה אזרחית גם כאשר הרשות מפרה חובות שלטוניות, שלא בזיקה למערכת חוזית".
[דפנה ברק-ארז עוולות חוקתיות 162 (1993) (להלן – ברק-ארז, עוולות חוקתיות)]
102. אחת הדרכים ליישום עקרון הדואליות הינה הכרה בקיומה של חובת זהירות מושגית חדשה, שיש לה קיום במערכת היחסים שבין הפרט לרשות – חובת זהירות חוקתית. למשמעותה של חובה זו נדרשה ד' ברק-ארז כדלקמן: 
"משמעותה של חובה זו היא, שהרשות חייבת לצפות את הנזקים הנובעים מהפרתן של הזכויות המיוחדות המוטלות עליה כלפי הפרט – הזכויות החוקתיות והמינהליות. השם חובת זהירות חוקתית נותן ביטוי לכך, שהחובה מושתתת על הזכויות החוקתיות, הזכויות שקיימות במערכת היחסים שבין האזרח לרשות.  אם תתקבל דעה זו, הפרתה של זכות חוקתית עשויה להיות גם הפרה של חובת זהירות בנזיקין, ולשמש בסיס לתביעה בנזיקין. כך, בעיית הסעד בגין הפרה מוגמרת של זכויות חוקתיות נפתרת באמצעות עקרון משפטי אחד, עקרון הרשלנות, ולא בזיקה לאיסורים פרטיקולריים (כפי שנעשה במסגרת העוולה של הפרת חובה חקוקה). מבחינה זו, לעוולת הרשלנות נודע יתרון ניכר על פני קודמתה".
[ברק-ארז, עוולות חוקתיות בעמ' 193-192]
103. גישה זו נדונה לא אחת בפסיקה, אך טרם נשתרשה בה. עמד על כך השופט י' עמית ברע"א 2063/16 גליק נ' משטרת ישראל, פסקה 17 (פורסם בנבו, 19.1.2017) (להלן – עניין גליק): 
"על רקע דברים אלה, הנוגעים לטשטוש התחומים בין הדיסציפלינה הנזיקית לבין דיני המשפט החוקתי והמינהלי, אין לכחד כי הדיון באחריות רשויות ציבור בנזיקין, בבחינת "דיני נזיקין מינהליים" הפך לחלק מהמשפט הציבורי (דפנה ברק-ארז משפט מינהלי "אחריות אזרחית של גופים ציבוריים: דואליות נורמטיבית"  משפט וממשל א 275, 287-289 (תשנ"ג); ברק-ארז – כלכלי, 447). עם זאת, אקדים וארשום "הערת אזהרה", כי במשפט הנזיקי, למרות שפע הכתיבה האקדמית בנושא, ולמרות אמירות כאלה ואחרות בפסקי דין בכל הערכאות, בית המשפט העליון טרם הכיר מפורשות ב"עוולה מינהלית" או ב"עוולה חוקתית".   בתחום של דיני הנזיקין, אנו מצויים עדיין בד' אמותיה של עוולת המסגרת של רשלנות, ולעיתים בעוולת המסגרת של הפרת חובה חקוקה, גם כאשר מקור הרשלנות הנטענת הוא בהפרה של נורמה מהמשפט המינהלי או בפגיעה בזכות חוקתית. כך לדוגמה, בשעתו רווחה הסברה כי פגיעה באוטונומיה היא בגדר "עוולה חוקתית", עד שהובהר בפסיקה כי הורתה של הזכות לאוטונומיה היא אמנם במישור החוקתי אך הפגיעה באוטונומיה בדין הנזיקי היא כראש נזק בלבד (ע"א 1303/09 קדוש נ' ביקור חולים [פורסם בנבו] (5.3.2012) (להלן: עניין קדוש)). ואכן, עוולות שונות בדיני הנזיקין באות להגן על זכויות חוקתיות, כמו הזכות לקניין (עוולת הגזל), הזכות לשלמות הגוף (עוולת התקיפה) או הזכות לחירות (עוולת כליאת שווא), מבלי שהדבר הופך עוולות אלה לעוולות חוקתיות". 
104. השופט י' עמית הדגיש כי: "... בבואנו לדון ב"עוולה היברידית" – עוולה ששורשיה יונקים ממי התהום של המשפט המינהלי אך גזעה וענפיה תחומים בעוולת הרשלנות (או בעוולה של הפרת חובה חקוקה) – שומא עלינו לפעול בזהירות רבתי לאור ההבדלים בין שני התחומים" [עניין גליק, פסקה 32 לפסק דינו של השופט י' עמית]. גם המשנה לנשיאה, השופט א' רובינשטיין, הבהיר בעניין גליק כי טרם הוכרה העוולה החוקתית, אך פיתוחה בא יבוא: 
"בעקבות חקיקת חוקי היסוד, הועלו בספרות ובפסיקה הצעות שונות אשר נותרו עד כה בצריך עיון, עליהן עמד גם חברי בחוות דעתו, להרחיב את אחריות המדינה בנזיקין, בין היתר על דרך של עוולות חוקתיות ועוולות מינהליות, היינו גם במצבים בהם לא ניתן לייחס למדינה רשלנות בפעולותיה, יש לפצות את הפרט בשל הנזק שנגרם לו (ראו למשל ע"א 6296/00‏ קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ''ד נט(1) 16, 23 (2004); ד' ברק-ארז "עוולות חוקתיות בעידן חוקי  היסוד" משפט וממשל ט 103, 110 (תשס"ו); ברק – פרשנות חוקתית, בעמ' 792-791).
[...]
מכל מקום עוד תבוא שעתו של הדיון ברעיונות אלה, בין אם במסגרת הדין האזרחי בין אם בדין המינהלי, וכפי שציין פרופ' זמיר, "אין ספק כי תורת הנזיקין המינהליים היא תורה נכונה ונדרשת ופיתוחה בא יבוא..." (י' זמיר הסמכות המינהלית  – כרך א' 643 (מהדורה שניה, 2010); וראו גם עע"מ 3309/11 קוטלרסקי נ' תל מונד, [פורסם בנבו] פסקה ד' לחוות דעתי (2013))" [עניין גליק, פסקה מ"ג לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' רובינשטיין]
105. שאלה נוספת שמתעוררת במסגרת ההכרה בפגיעה בזכויות חוקתיות הינה שאלת "פיצוי ללא אשם", קרי – מקום בו הרשות לא התרשלה, אלא פעלה מכוח סמכותה החוקית וגרמה לנזק [יואב דותן "עילות תביעה ציבוריות ופיצויים ללא אשם" משפט וממשל ב 97, 107-106 (תשנ"ד)]. אף בשאלה זו לא הובעה עמדה אחידה בפסיקה ובספרות. כך עלו הדברים בע"א 7703/10 ישועה נ' מדינת ישראל – מנהלת סל"ע (פורסם בנבו, 18.06.2014): 
"... בענייננו לא הועלתה טענה שלפיה ליישום תוכנית ההתנתקות נלווה אשם, קרי התנהלות בלתי סבירה או בלתי חוקית של הרשויות. משכך, גם בהנחה שניתן להכיר בעילת תביעה עצמאית עקב פגיעה בזכות חוקתית, מתעוררת בענייננו השאלה אם ניתן לעשות כן בנסיבות שבהן התנהלותה של הרשות שהובילה לפגיעה הייתה כדין. בע"א 6296/00 קיבוץ מלכיה נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 16 (2004) (להלן: עניין מלכיה), נדונה שאלת אחריות המדינה לנזקים שנגרמו למטע תפוחים של המערער, עקב פעולות שביצע הצבא בשביל טשטוש הסמוך למטע. משלא הוכח כי פעולות הטשטוש בוצעו ברשלנות, נדחה הערעור. באמרת אגב, העלה בית המשפט מיוזמתו את השאלה אם בנסיבות שבהן פעילות רצויה של הרשות המינהלית יוצרת, כתוצר-לוואי, נטל מיוחד על פרט מסוים, מן הראוי לפצות את הפרט על נזקו מכוח עילה מינהלית או חוקתית. מכיוון שהמערער שם לא טען לסעד מכוח עילה זו ולא הונחה לכך תשתית עובדתית מספקת, השאיר בית המשפט שאלה זו בצריך עיון (ראו והשוו גם: בג"ץ 101/74 בינוי ופיתוח בנגב בע"מ נ' שר הבטחון, פ"ד כח(2) 449 (1974)). בספרות הובעה העמדה כי במקרים חריגים, שבהם פעילות מנהלית רצויה הטילה נטל מיוחד על פרט מסוים, יש מקום להכיר בעילת תביעה עצמאית של אותו פרט כנגד הרשויות: 
"במקרה הרגיל, אחריותה של הרשות בגין נזקים שנגרמו עקב הפרה של זכויות אדם אכן צריכה להיות מבוססת על אשם. [...] כחריג יש מקום להכיר באפשרות של תביעה נגד רשויות (מכוח עילה מן המשפט הציבורי) גם במקרה שבו התנהגותן הייתה ראויה – כאשר פעילות רצויה, כשלעצמה, הטילה נטל מיוחד על פרט מסוים או פרטים מסוימים. בנסיבות אלה המטרה העומדת ביסוד האחריות אינה הרתעה של הרשות והכוונתה לאורח פעולה שונה בעתיד, כי אם הימנעות מחלוקה לא-שוויונית של הנטלים החברתיים" (ברק-ארז, עמודים 118-117).
[פסקה 22 לפסק דינה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) מ' נאור] 
וכן: 
"טרם הוכרעה בפסיקה השאלה אם ניתן להכיר בזכות לפיצויים, במסגרת פיתוח פסיקתי, בשל נזק שנגרם לפרט עקב פעולה שלטונית שאין אשם בצידה. בפסיקה ובספרות ניתן למצוא תמיכה ביצירת עוולה חוקתית ללא אשם, וזאת בהשראת הדין הצרפתי והגרמני. אולם, טרם נקבעה הלכה מחייבת בסוגיה".
 [פסקה 24 לפסק דינה של המשנה לנשיא (כתוארה אז) מ' נאור] 
106. בענייננו, עסקינן ב"נטילה שלטונית" לצרכי חניה ציבורית, תוך כדי מניעת יכולתן של התובעות לממש את זכותן הקניינית במקרקעין. הנטילה השלטונית שבוצעה על ידי העירייה נעשתה מכוח סמכות חוקית ולטובת מטרה ציבורית – מציאת פתרון למצוקת החניה הקשה בשכונת המגורים בה מצויים המקרקעין. פגיעה שכזו, הגם שנעשתה במסגרת דל"ת האמות של הסמכות המינהלית, יש בה להשית על התובעות את העלות בגין צרכי הציבור תוך כדי פגיעה בזכות הקניין של התובעות וגרימת נזק.  התובעות פעלו בכל הערכאות האפשריות בתחום המשפט המינהלי כנגד ה"נטילה השלטונית" שנכפתה עליהן שלא לטובתן. בכך מילאו את התנאי המוקדם שנקבע בעניין גליק, באשר לזכותו של הפרט להיפרע מהרשות עת הפרה היא את חובותיה כלפיו.ודוק – בכך שהתקבל ערעורה של הוועדה המקומית במסגרת פסק הדין בעע"ם 8256/12 אין כדי לשלול את זכותן של התובעות להיפרע מהגורם שהזיק להן, שהרי אין זהות הכרחית בין הנעשה במישור המינהלי לבין הנעשה במערכת הדינים הפרטית. כך באשר ליחס שבין הדין המינהלי לבין דיני עשיית עושר [דנ"א 7161/17 שני נ' שליידר (פורסם בנבו, 04.02.2018)]. כך גם באשר ליחס שבין דיני המשפט המינהלי לבין דיני הנזיקין. עמדה על הדברים השופטת (כתוארה דאז) א' חיות בע"א 9656/08 מדינת ישראל נ' סעידי, פסקה 23 (פורסם בנבו, 15.12.2011): 
"על אף נקודות ההשקה הקיימות בין אמות המידה הקבועות בדין המינהלי לעניין סבירות התנהלותה של הרשות ובין סטנדרט ההתנהגות הסביר הנדרש מן הרשות לעניין עוולת הרשלנות, אין בהכרח חפיפה ואין זהות בין השניים נוכח התכליות השונות והרציונאלים השונים שביסוד הדין המינהלי מזה ודיני הנזיקין מזה ..." 107. כפי ששנינו, קיים קשר סיבתי בין הפרת האחריות החוקתית לבין הנזקים שנגרמו לתובעות בגין הפגיעה השלטונית. לפיכך, התובעות זכאיות להכרה באחריותן של הנתבעות מכוחה של העוולה החוקתית. ברם, מאחר שלעת הזו טרם הושלם הפיתוח הפסיקתי של העוולה החוקתית על ידי בית המשפט העליון ובהינתן כי כבר נקבעה חבותן של הנתבעות מכוח עוולת הרשלנות, אמנע מהכרה מפורשת בחבותן של הנתבעות מכוח עוולה זו.  שאלת הנזק
108. לטענת התובעות בגין רשלנות הנתבעות נגרמו להן מספר ראשי נזק: אבדן הכנסה – דמי שכירות ראויים, עלויות מימון והוצאות משפטיות. נדון בראשי נזק אלה כסדרם.
אבדן הכנסה – דמי שימוש ראויים
109. על פניו, נזק של אובדן דמי שימוש הוא נזק שיסודו בחוסר היכולות להנות מפירות המקרקעין, כתוצאה מצווי שימוש החניה ובהמשך מהעיכוב במתן היתר הבניה. יפים לכך הדברים שנקבעו בעניין כלפון, פסקה 47 בפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) ס' ג'ובראן: 
"מכאן, יש מקום לקבוע, כי הנזק אשר בגינו תבעה החברה הוא חוסר היכולת ליהנות מפירות המגרש ולעשות שימוש בנכס בשל העיכוב שנוצר במתן היתרי הבנייה ..., וכי הסכם הקומבינציה שבוטל שימש כאומדן בלבד לנזק זה.החברה זכאית הייתה לקבל פיצוי על נזק זה, אף אם לא היתה נקשרת כלל בהסכם כלשהו, אם הסיבה לעובדה זו היתה נעוצה בהתרשלותה של הוועדה במתן ההיתר הבנייה. נזק הנגרם בשל עיכוב הינו נזק כלכלי אמיתי, אשר ניתן לתבוע פיצוי בגינו ..."
110. לטענת התובעות, בגין אי-מתן היתר בניה במועד הגשת הבקשה משנת 1999 נגרמו להן אבדן הכנסה ואבדן דמי שכירות ראויים. לשם הוכחת טענתן, צירפו התובעות את חוות דעתה של שמאית המקרקעין, גב' מטי לשם (להלן – השמאית לשם). במסגרת חוות הדעת העריכה השמאית לשם את דמי השכירות הראויים החל מחודש ינואר 2002 ועד לסוף שנת 2013 בסך 22,270,000 ₪ לא כולל מע"מ [ת/5] (להלן – חוות הדעת). לפיכך, העמידו התובעות את ראש נזק זה על סך 26,278,600 ₪ (כולל מע"מ). בחוות הדעת העריכה השמאית לשם את "שווי אובדן דמי שכירות ראויים בנכס הנדון..., אילו המבנה נבנה במועדו בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על הנכס ולבקשת היתר בניה שהוגשה לועדה המקומית" [סעיף 2 לחוות הדעת]. היטיב לנסח זאת עו"ד אסולין בא כוחה של הצד השלישי, חברת הראל, בחקירה הנגדית כדלקמן: 
"ש. חוות דעתך אומרת שההנחה שהיה ניתן היתר בנייה שממצב את מלוא פוטנציאל הבנייה בשנת 1999, שהייתה מוגשת בקשה בשנת 99, משך הזמן של הוצאת היתר כשנה עד שנתיים, משך זמן הבנייה עוד סדר גודל של שנתיים ולכן משנת 2002 אני מעריכה שהנכס הזה היה מושכר בתפוסה מלאה והיה מניב את דמי השכירות שמפורטים באותה טבלה בחוות דעתך, כאשר דמי השכירות משלמים השוכרים. ת. נכון".
[פר' עמ' 74, ש' 7-2]
בחקירתה הנגדית הסבירה השמאית לשם כי העריכה את דמי השימוש הראויים על מלוא החלקה [פר' עמ' 69, ש' 4]. כשנשאלה השמאית לשם האם הידיעה כי נאות מזרחי הגישה בקשה להיתר בנייה של 300 מ"ר בלבד, תביא לשינוי בחוות הדעת, השיבה כדלקמן: "זה לא ישנה כי אנחנו מעריכים זכויות מוקנות בתב"ע ובנוסף לזה ציינתי את התכנית שהוגשה ב-2010 הממצה את מלוא הזכויות בתב"ע, אשר ניתן לראות כי הינה תואמת את התב"ע וניתן להסתמך עליה לצורך הערכת הזכויות המוקנות על המגרש הנדון" [פר' עמ' 66, ש' 3-1]. ובהמשך: "כאשר מעריכים את זכויות החלקה אנחנו מעריכים את מלוא זכויות החלקה בהתאם לתב"ע החלה בנכס ודמי השימוש הראויים, לכן שווי זה מגלם בתוכו את הבקשה להיתר של שלב א' וגם שלב ב'. גם הבקשות מייצגות את מלוא הזכויות הקיימות בנכס" [פר', עמ' 66, ש' 32-29].בנסיבות אלה, הסבירה השמאית לשם כי לא העריכה מהו הסכום המגיע לתובעות. לדבריה "זה לא חלק ממטרת השומה" [פר' עמ' 69, ש' 10].
111. לשם הערכת שווי דמי השימוש במקרקעין יצאה השמאית לשם מתוך נקודת הנחה שכל החנויות תושכרנה למן היום הראשון, בעוד שאת שוויו של מרכז מסחרי אחר, אשר טרם נבנה בעת כתיבת חוות הדעת, ואשר נבחן על ידה לצורכי השוואה, העריכה לפי "20% מושכר", קרי 80% פנוי. בחקירתה הנגדית עומתה השמאית לשם עם הערכה זו, כדלקמן: 
"ש. למה במקרה שלנו את מתייחסת כאילו הכל מושכר מהתחלה? ת. במועד שאני ערכתי את השומה הנכסים האלה טרם היו בנויים, היו בשלבי בנייה בלבד, לכן חוזים אלה מראים בבירור שנחתמו עוד בטרם הקמת המבנה. אין זה אומר כי לא הושכרו שאר השטחים אלא נהפוך הוא, מראה על רמת הביקוש הגבוהה שהייתה בשטחים אלה, אשר עוד בטרם הנכס היה בנוי כבר הושכר עם חוזה שכירות.[...] ש. למה אם ב-ח/300 רואים חוזה להשכרה רק 20% למה אצלנו את נותנת 100% מהיום הראשון? ת. מדובר על נכס שטרם נבנה ובשלב ההיתרים כאשר הערכתי אותו. כאשר מדברים על מרכזים מסחריים קיימים ניתן להתייחס גם לקניון הזהב שהוא מוצף וכולו מושכר. גם נוספו לו תוספות בנייה וכולן מושכרות. לעניין השכונה ציינתי את קניון סדאב שכלו מושכר במלואו וקיים רמת ביקוש גבוהה. אני יכול להניח שברגע שהבניין ייבנה הוא יהיה מושכר במלואו. הבניין עדיין לא היה קיים וכבר על הנייר הושכרו הנכסים בטרם בנייתו ובטרם סיום בנייתו" 
[פר' עמ' 71, ש' 28-24, עמ' 72, ש' 32-29; עמ' 73, ש' 2-1]
112. לשם עריכת חוות הדעת הסתמכה השמאית לשם על עסקאות השוואה. עם זאת, עסקאות אלה נערכו כולן בעיר חולון. כשנשאלה השמאית לשם מדוע לא צירפה עסקה אחת שנערכה "בשטחים למסחר" בעיר ראשון לציון, השיבה כדלקמן: 
"כמו שציינתי, היה לי מאגר של נתונים. אני אוכל להציג את זה בפניך. אני יכולה גם לשלוח לך את זה במייל. כמו כן הנכסים שהוערכו בשומתי וצוינו הינם בעלי מאפיינים זהים. שווי מ"ר למסחר בין ראשון, חולון, בת ים הינו זהה ולכן ניתן להסתמך על עסקאות השוואה אלו". 
[פר' עמ' 70, ש' 4-1]
113. לבסוף, הסבירה השמאית לשם כי במסגרת חוות הדעת לא שקללה עלויות בנייה ואחזקה: "מטרת חוות הדעת הינה הערכת דמי שכירות ראויים, בהערכת דמי שכירות אין מקום להתייחס ואין רלוונטיות לעלויות בנייה והוצאות נלוות. אנו מעריכים דמי שכירות ראויים בלבד" [פר' עמ' 73, ש' 16-14] ובהמשך: "בהערכת שווי דמי שכירות ראויים אין רלוונטיות לעלויות הבנייה. קיימת רלוונטיות להוצאות המהוות דמי ניהול, כפי שציינתי, לכן אין להתייחס לזה" [פר' עמ' 75, ש' 31-30].
114. מנגד, הנתבעות הסתמכו על חוות דעתו של שמאי המקרקעין רם ליבנה (להלן – השמאי ליבנה). בחוות דעתו [נ/2], העריך השמאי ליבנה את שווי דמי השימוש הראויים לפי תקופות, תוך כדי התייחסות לשאלה אם על המקרקעין ישנו מבנה אם לאו, כדלקמן: 
א. דמי שימוש ראויים למקרקעין לתקופה החל מיום 1.1.2012 הינם: 700,225 ₪. 
ב. לחלופין, שווי דמי השימוש הראויים למקרקעין לכל התקופה הנטענת בכתב התביעה הינם: 2,787,854 ₪.
ג. לחלופין, דמי השימוש הראויים תחת ההנחה הפיקטיבית של קיומו של מבנה לתקופה החל מיום 1.1.2012 הינם: 1,018,699 ₪. מסכום זה יש לקזז את עלות הבנייה והייזום בשיעור של מחצית דמי השימוש.
ד. לחלופין, דמי השימוש הרואיים תחת ההנחה הפיקטיבית של קיומו של מבנה לכל התקופה הנטענת בכתב התביעה הינם: 5,329,484 ₪. מסכום זה יש לקזז את עלות הבנייה והייזום בשיעור של מחצית דמי השימוש.
115. בחקירתו הנגדית הסביר השמאי ליבנה כי "שמאי מקרקעין כשהוא עורך שומה הוא מתייחס מסמך ראשון לנסח ושם חייב לבדוק את הבעלות, אם מעריכים חלק מהנכס אז זה חלק מהנכס, אני הערכתי את דמי השימוש של מזרחי ושל חברת עזרא עוד רבע" [פר' עמ' 202, ש' 24-22]. עוד הוסיף השמאי ליבנה כדלקמן: "אני לא יודע מה הטענות שלהם [של התובעות – א.ש.]. אם היו פה כל התובעים אז היינו מחלקים את זה לפי כל התובעים, אבל מחלקים רבע רבע כי יש להם רבע רבע בבעלות" [פר' עמ' 202, ש' 24-22].
116. השמאי ליבנה הסביר שחוות דעתו מבוססת על "שיטת ההשוואה". לדבריו: "זו גישה שבה אנחנו אומדים נכס לפי עסקאות ונכסים דומים" [פר' עמ' 196, ש' 21, עמ' 198, ש' 12]. את ההשוואה ערך השמאי ליבנה ל"עסקאות בחלקה עצמה שזה העסקאות הכי נכונות שיכולות להיות" [פר' עמ' 196, ש' 23]. עוד הסביר השמאי ליבנה כדלקמן: "אני מסתכל על מכלול של נתונים של עסקאות של החלקה, נתוני השוואה בחלקה לאורך 10 שנים, צריך שיהיה קוהרנטיות לאורך השנים. אם מסתכלים בין 2002 ל-2005, נתון שמופיע גם מאוחר משפיע על נתון שמופיע מוקדם. אנחנו לא מסתכלים סביב, אנחנו מסתכלים אחורה ולשמחתי יש מספיק נתונים. כשאני מסתכל על חוות דעת ספקטור שהוא שמאי של מזרחי והוא עורך עבורו את השומה והוא מעריך את זה ב-1.7 מיליון ועוד נותן מזה הפחתה, 1,659,000 דולר, זה מה שמשקף" [פר' עמ' 199, ש' 6-1].
117. כשעומת השמאי ליבנה עם המסקנות העולות מחוות דעתו לפיהן, מרכיב הבניה והייזום עומד על סך כ-300 אלף ₪ בלבד [פר' עמ' 200, ש' 3-1], הסביר כדלקמן: "כשאני מעריך את המרכיב של הקרקע מתוך הסך הכל, אני עושה הנחת יסוד שהמבנה נבנה לצמיתות ובאופן רעיוני אני אומר יש מרכיב של הבנייה ויש את המרכיב של הקרקע. אם ניקח רק שנתיים, עלות הבנייה לא מחזירה, אם נקזז את עלות הבנייה של המבנה שרוצים להשכיר רק לשנתיים לעולם התובע לא יקבל דמי שימוש. לכן כמו בשימוש חורג אנחנו לוקחים לצמיתות ואני מקזז 50% כי בדקתי ואני מסתכל בחוות דעת ספקטור שבדק את הנכס הנדון והוא חילץ שווי מבנה ויצא 50%" [פר' עמ' 200, ש' 11-6].
118. השמאי ליבנה הפחית בחוות הדעת 20% משווי דמי השימוש במקרקעין, בגין מקדם "תפוסה מלאה" והסביר כדלקמן: "ואם מישהו יוצא אחרי שנתיים? אני עושה שומה אובייקטיבית לנכס שלא בנוי ולא קיים, זו פיקציה, הנחה פיקטיבית שהנכס אולי היה קיים ואולי היה הסכם שכירות ואולי השוכר היה יוצא והמשכיר היה נמצא עם נכס ריק ומחפש משכירים. בשבוע שעבר ראיתי את הנכס היחיד שהשמאית שלך הביאה עסקאות בשכירות והנכס לא קיים ואין מבנה מסחרי. יכול להיות שהיו שם הסכמי שכירות ומשהו קרה והפרויקט לא הוקם בכלל. אתה רוצה שאני אניח שתהיה תפוסה מלאה כל הזמן?" [פר' עמ' 208, ש'32-30, עמ' 209, ש' 3-1].
119. השמאי ליבנה אישר בחקירתו הנגדית כי בעת הערכת שווי דמי שימוש יש להפחית את עלות הקרקע, עלות הבנייה, אגרות והיטלי פיתוח, עלויות תכנון ועלויות תחזוקה ובלאי [פר' עמ' 213, ש' 24-21]. כשנשאל השמאי ליבנה איזו הפחתה נדרש לבצע במקרה דנן, השיב כדלקמן: "אני פעם אחת אמרתי שצריך להוריד 50% מהשכירות שמיוחסים לעלות הקמת המבנה והרווח היזמי, זה פעולות של עבודה שלא בוצעה בנכס בכלל שאין שום סיבה לדעתי שהתובעים ייהנו מפיצוי בעבורם, זה משהו שלא הושקע על ידם. גם אם היה מושקע על ידם אותו הסכום, זה פיקציה שאנחנו לוקחים, אז להון שהם היו משקיעים יש מחיר ..." [פר' עמ' 213, ש' 30-27]
120. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בחוות הדעת, אני סבור כי האמור בחוות דעתה של השמאית לשם איננו משקף נכונה את שווי דמי השימוש במקרקעין. לכך שישה טעמים:
ראשית, בסעיף 11.8 לחוות דעתה, תחת הכותרת "עקרונות, גורמים ושיקולים" הסבירה השמאית לשם כי "הזכויות המוערכות בנכס הן דמי שכירות ראויים רעיוניים בגין נכס מסחרי בבעלות מלאה" [ההדגש הוסף – א.ש.]. אולם, לא ניתן לחלוק שעד ליום 24.06.2012, המועד בו רכשו התובעות את חלקם של השותפים במקרקעין, היו התובעות בעלות 50/100 בלבד מזכויות הבעלות במקרקעין (נאות מזרחי – 25/100 והאחים עזרא – 25/100). כך עולה אף מנוסח רישום בפנקס הזכויות משנת 2002 [נספח 30 ל-נ/1]. הלכה היא עמנו כי "הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי מהותה של הבעלות במקרקעין היא האפשרות 'להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם' (סעיף 2 לחוק המקרקעין)" [ראו: ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 9 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות (פורסם בנבו, 11.10.2012)]. בנסיבות אלה ומאחר שהזכות לדמי שימוש ראויים נגזרת מזכות הבעלות, הרי שאת הדמים להם זכאיות התובעות צריך היה לקבוע באופן יחסי, בהתאם לזכויות הבעלות שלהן במקרקעין.
שנית, הערכת שווי דמי השימוש הראויים בחוות דעתה של השמאית לשם אינה כוללת הפחתה של עלויות הבניה והאחזקה של המבנה המסחרי, על אף שבחקירתה הנגדית הודתה בקיומן של עלויות אלה [פר' עמ' 74, ש' 25-21; עמ' 75, ש' 25-23]. 
שלישית, בסעיף 2 לחוות הדעת הסבירה השמאית לשם כי הסתמכה על "בקשה להיתר בניה שהוגשה לועדה המקומית ראשון לציון". בחקירתה הנגדית נשאלה השמאית לשם לאיזו בקשה התכוונה בסעיף זה והשיבה: "ציינתי, בקשה שהוגשה ב-2002, יש את הבקשה להיתר בנייה שהוגשה ב-2010". כשעומתה השמאית לשם עם העובדה כי הבקשה היחידה שמוזכרת בחוות הדעת הינה בקשה משנת 2010 השיבה כדלקמן: 
"ת. זה מידע שקיבלתי מהמזמין, הבקשה הזאת זהה לחלוטין כמו לבקשה בשנת 2002 ... ש. איפה מוזכר מס' 2002 בחוות דעתך? בקשה משנת 2002? תעייני בחוות דעת. ת. זו הנחה יסודית בשומה שלי מאחר וזה מה שהתבקשתי להעריך את דמי השכירות הראויים למבנה שהוגש ונאמר לי שהבקשה זהה לחלוטין לבקשה משנת 2002 ..." 
[פר' עמ' 64, ש' 26-21]
עיון בבקשות שהוגשו בשנת 2002 ובשנת 2010 מעלה כי הן אינן זהות. כך, בבקשה שהוגשה בשנת 2002 ומספרה 20020334 התבקש קבלת היתר בנייה לשלב ב' בלבד ולמבנה חדר אשפה. סך השטח העיקרי המבוקש הינו 313.64 מ"ר [נספח 47 ל-ת/6]. מאידך, בבקשה שהוגשה בשנת 2010 ומספרה 20100349 התבקש קבלת היתר בניה למבנה המסחרי כולו. סך השטח העיקרי המבוקש הינו 1,249.64 מ"ר [נספח 94 ל-ת/6]. הנה כי כן, הערכת השמאית לשם התבססה על מידע מוטעה. בהמשך חקירתה הנגדית חזרה בה השמאית לשם מדבריה והסבירה כי "בחוות דעתי, כאשר אני מעריכה, אני לא חייבת להסתמך על בקשות אלא על זכויות בנייה בתב"ע, זכויות הבנייה שהוערכו בשומה זו מתבססות על זכויות הבנייה הקיימות, הן בשנת 2002 והן בשנת 2012, לכן אין רלוונטיות לבקשה בשנת 2002 במקרה זה" [פר' עמ' 64, ש' 32-30]. 
רביעית, לפי הערכתה של השמאית לשם "הקרקע נרכשה בשנת 1999, בהנחה כי הליך הוצאת היתר בניה אורך כשנה עד שנתיים, בהנחה כי בניית הנכס אורכת כשנה עד שנתיים, יוערכו שווי ההכנסות – דמי שכירות ראויים בנכס משנת 2002 ועד להיום – שנת 2013 ..." [סעיף 11.1 ל-ת/5]. בחקירתה הנגדית נשאלה השמאית לשם כיצד הערכה זו מתיישבת עם טענתה לפיה הבקשה להיתר בנייה הוגשה בשנת 2002 כדלקמן: 
"ש. את אמרת שרוני מזרחי אמר לך שהבקשה הוגשה על פי בקשה להיתר בשנת 2002. לשיטתך, מאחר ולוקח שלוש שנים מיום הבקשה להיתר, מאחר ואת אמרת את זה, אז צריך לחשב [דמי שימוש במקרקעין – א.ש.] משנת 2005? ת. בשאלה הקודמת שאלת אותי אם התכנית של 2002 תואמת את התכנית של 2012 ועל כך נענית בחיוב. לגבי תקופת דמי השכירות הראויים, סעיף 11.1 לשומתי ציינתי כי דמי השכירות הראויים ממועד 1999, תוך לקיחת זמנים מתאימים עד לסיום הבנייה ולכן השומה מ-2002 ועד ל-2013. ש. איזה בקשה להיתר הוגשה בשנת 1999? ת. זכויות הבנייה מוערכות בהתאם לתב"ע בתוקף באותו מועד רלוונטי". [פר' עמ' 68, ש' 9-1]
דא עקא, שבשנת 1999 הוגשה בקשה להיתר שמספרה 991815, הכוללת את הקמת שלב א' בלבד של המבנה המסחרי והקמת מבנה האשפה [נספח 24 ל-ת/6]. בשנה זו נאות מזרחי כלל לא הייתה בעלת חלק במקרקעין ולכן לא הייתה שותפה לבקשה.
חמישית, חוות דעתה של השמאית לשם אינה מגובה בעסקאות השוואה לשטחי מסחר שנערכו בעיר ראשון לציון בשנים 2010-2002. כשנשאלה השמאית לשם מדוע לא צירפה עסקאות השוואה לשנים אלה השיבה: "... אתה מוזמן אליי למשרד ויש לי מספר עסקאות. לחוות הדעת צירפתי עסקאות מדגמיות בלבד. היית יכול לבקש ממני ..." [פר' עמ' 69, ש' 18-17]. עסקאות ההשוואה שצירפה השמאית לשם לחוות דעתה הינן עסקאות שנעשו בעיר חולון, חלף עשיית שימוש בטיוטות המשא ומתן שניהלה נאות מזרחי מול רוכשים פוטנציאליים למקרקעין כמקורות להשוואה. בחקירתה הנגדית עומתה השמאית לשם עם נתון זה והשיבה כדלקמן: "כמו שציינתי, היה לי מאגר של נתונים. אני אוכל להציג את זה בפניך. אני יכולה גם לשלוח לך את זה במייל. כמו כן הנכסים שהוערכו בשומתי וצוינו הינם בעלי מאפיינים זהים. שווי מ"ר למסחר בין ראשון, חולון, בת ים הינו זהה ולכן ניתן להסתמך על עסקאות השוואה אלו" [פר' עמ' 70, ש' 4-1]. אולם פרט לאמירה זו, לא צורפה כל ראיה להוכחת הטענה לפיה שוויו של מ"ר למסחר בין ראשון לציון לבין חולון הינו שווי זהה. השמאית לשם אף לא צירפה לחוות הדעת את חוזי השכירות של עסקאות ההשוואה משום ש"לא נתבקשתי" [פר' עמ' 70, ש' 28] ומאשרת בחקירתה הנגדית כי עסקת ההשוואה המכונה "ח/300" בחולון "דומה באופן יחסי, לא דומה לחלוטין" למקרקעין נשוא התביעה דנן [פר' עמ' 72, ש' 26].
שישית, הערכתה של השמאית לשם התבססה על 100% תפוסה במבנה המסחרי למן היום הראשון להקמתו. הערכה זו אין לה על מה להיאחז. אף בעסקאות ההשוואה שצירפה השמאית לשם לחוות דעתה אין כדי לחזק הערכה זו שכן הבניה של חלקם טרם הסתיימה עת מתן חוות הדעת ולא ניתן לדעת מהו שיעור האכלוס עם סיום הבניה [פר' עמ' 71, ש' 28-20].
121. מנגד, התרשמתי כי חוות דעתו של השמאי ליבנה הותאמה לנסיבות המקרה דנן וכוללת שיטת חישוב ראויה ומקובלת באשר לשווי המקרקעין כדלקמן:
ראשית, חוות דעתו של השמאי ליבנה גובתה בעסקאות השוואה שנערכו בעיר ראשון לציון, ולקחה בחשבון את העובדה שמדובר במקרקעין ב"מושאע". 
שנית, בחוות דעתו חישב השמאי ליבנה את דמי השימוש במקרקעין בסך 6% משווי המקרקעין. מדובר בהערכה סבירה שאף הוכרה בפסיקה [ראו: ע"א 213/73 ש.ג אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 617 (1974)]. 
שלישית, הערכות שווי המקרקעין שנעשו על ידי השמאי ליבנה, בקשר לשנים הראשונות תאמו לחוות דעתו של השמאי ירון ספקטור שנתבקש להעריך את המקרקעין בשנת 2005 לצורך שעבוד לאשראי [נספח ט"ז ל-נ/2]. בשנים המאוחרות יותר הייתה התאמה בין הערכים שנמצאו על ידי השמאי ליבנה לבין הערכות שווי המקרקעין שנעשו על ידי שמאית תכנית ההצרחה משנת 2011, גב' סיגלית קעטבי [נספח י"ט ל-נ/2]] ועל ידי שמאית המקרקעין, מיכל בר פרו, אשר ערכה חוות דעת שמאית לכונס הנכסים במאי 2012, במסגרת הליכי פירוק השיתוף במקרקעין [נספח כ"א ל-נ/2]. 
רביעית, בשנת 2012, הוערך שווי המקרקעין על ידי השמאי ליבנה בסך 13 מיליון ₪ [סעיף 18.1 ל-נ/2]. בחודש יוני 2012 רכשו התובעות את מחצית המקרקעין מיתר השותפים בסך 6,475,000 ₪ בתוספת מע"מ [נספח כ"ב ל-נ/2]. הסכום ששילמו התובעות ליתר השותפים בגין רכישת חצי מהמקרקעין מחזק את הערכתו של השמאי ליבנה בדבר שווים של המקרקעין בשנה זו.
122. מטעמים אלה, חישוב דמי השימוש הראויים ייעשה בהתבסס על הערכים שנקבעו בחוות דעתו של השמאי ליבנה. השימוש במקרקעין נמנע מהתובעות במהלכן של שתי תקופות: א. בשנים 2010-2005 - עת הוציאה העירייה ביום 21.9.2005 צו שימוש זמני במקרקעין לצרכי חניה למשך חמש שנים, והתעלמה מהודעתה המפורשת של נאות מזרחי בדבר כוונתה להקים על המקרקעין מגרש חניה פרטי. 
ב. לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה בחודש אפריל בשנת 2010 - בקשה זו תאמה את התכנית שהייתה בתוקף באותה עת. חרף האמור, הבקשה לא אושרה לנוכח מצוקת החנייה בשכונה. 
123. בחוות דעתו העריך השמאי ליבנה את שווי המקרקעין לשנים 2010-2005 כדלקמן:לשנת 2005 – 6 מיליון ₪; לשנת 2006 – 6 מיליון ₪; לשנת 2007 – 6.5 מיליון ₪; לשנת 2008 – 6 מיליון ₪; לשנת 2009 – 6 מיליון ₪; לשנת 2010 – 7.5 מיליון ₪.
לאחר שגזר 6% משווי המקרקעין, ובהתייחס לחלקן של התובעות במקרקעין בשנים אלה, קרי - 50% בלבד, העריך השמאי ליבנה את דמי השימוש כדלקמן:שנת 2005 – 162,000 ₪; שנת 2006 – 175,500 ₪; שנת 2007 – 175,500 ₪; שנת 2008 – 162,000 ₪; שנת 2009 – 162,000 ₪; שנת 2010 – 202,500 ₪.  על בסיס נתונים אלה, דמי השימוש להם זכאיות התובעות בין השנים 2010-2005, קרי יום הוצאת צו השימוש הזמני במקרקעין (21.9.2005 ועד ליום הגשת הבקשה למתן היתר בניה, 7.4.2010) הינו: 766,125 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק ליום הגשת התביעה כדלקמן: שנת 2005: 40,500 ₪ (3 חודשים (אוקטובר-דצמבר 2005) X 13,500) (13,500 ₪ לחודש = 12 חודשים / 162,000 ₪). שנת 2006: 175,500 ₪שנת 2007: 175,500 ₪שנת 2008: 162,000 ₪שנת 2009: 162,000 ₪שנת 2010: 50,625 ₪ (3 חודשים (ינואר-מרץ 2010) X 16,875 ₪) (16,875 ₪ לחודש = 12 חודשים / 202,500 ₪).בהתאם לקביעותיי בסעיף 69 לעיל, בתשלום זה תישא העירייה בלבד.
124. כאמור, ביום 7.4.2010 הגישו התובעות בקשה למתן היתר בניה למרכז המסחרי בשלמותו. בקשה זו תאמה את התכנית שהייתה בתוקף באותה עת. כפי שאישר אדריכל יהלום בעדותו לפניי, לא הייתה מניעה ליתן היתר בניה [פר' עמ' 160, ש' 14-11].כפי ששנינו, מתן היתר מכוח תכנית תקפה אינו מצריך כינוס מיוחד של הוועדה המקומית, אלא מדובר בסמכות ליתן היתר בניה על ידי ראש העיר (המשמש כראש הוועדה המקומית) ומהנדס העיר (הנושא גם בתפקיד מהנדס הוועדה המקומית), אשר בהתאם לסעיף 30 לחוק התכנון והבניה מהווים את "רשות הרישוי המקומית".בנסיבות אלה, לולא רשלנות הנתבעות, בקשה זו הייתה מתקבלת בלא עיכוב כלשהו. בענייננו, כבר ביום 7.5.2010 דנה ועדת הרישוי בבקשה זו. מאחר שמדובר בזמן סביר לצורך מתן היתר בניה לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, יחושב מועד זה כמועד בו היה צריך להיחתם היתר בניה בגין בניית המרכז המסחרי במקרקעין. 
125. הן השמאית לשם והן השמאי ליבנה העריכו כי משך זמן הבניה של המרכז המסחרי הינו כשנתיים [פר' עמ' 74, ש' 7-2; עמ' 213, ש' 4-1]. הערכה זו עלתה אף מהעדויות שנשמעו לפני [פר' עמ' 119, ש' 30; פר' עמ' 146, ש' 23; פר' עמ' 166, ש' 4-1 ]. מאידך, מר מזרחי הסביר כי מדובר ב"מבנה מאוד פשוט, קומה 1 ..." [פר' עמ' 81, ש' 7]. וכן: "... זה פרויקט שהבת שלי יודעת לתכנן. מגרש אחד, קומה אחת, 3 וחצי מיליון להרים את המבנה. הבן שלי הקטן בן 10 עושה את זה מלגו" [פר' עמ' 84, ש' 8-7].התרשמתי כי מר מזרחי בקיא מאוד בתחום הנדל"ן המסחרי. לדברי מר מזרחי הוא מצוי בתחום העסקים מזה "40-50 שנה" [פר' עמ' 101, ש' 4]. עוד התרשמתי כי מר מזרחי הינו בעל ניסיון וידע עשיר בבנייה. כך, בחקירתו הנגדית הגדיר עצמו מר מזרחי כ"חתול רחוב" והסביר כדלקמן: "אין עסקה בישראל שאני לא מכיר אותה כמעט. יש לי המון כבוד לשמאים אחרים, מה שלוקח להם שבועיים שלושה, לי לוקח 10 דקות, גם לרפי. אתה נולד כזה, או אתה חתול רחוב או אתה לא חתול רחוב" [פר' עמ' 79, ש' 29-27].  126. מר מזרחי עוסק שנים רבות בתחום הבנייה והיזמות. הוא בעל ניסיון מקצועי רב. עדותו באשר למשך בניה מתיישבת עם נגישות המקרקעין ועם היותו של המבנה המתוכנן חד קומתי (בעיקר). בנסיבות אלה, אני רואה לנכון לייחס משקל רב לעמדתו המקצועית באשר להערכת משך הבנייה ולהתחשב בה לצורך הערכת פרק הזמן הנדרש להקמת המרכז המסחרי. יתירה מכך, שתי התובעות הינן חברות שעוסקות בתחום הבנייה והיזמות. לדעתי גם בכך יש להביא למסקנה כי הליכי הבנייה, אילו התקיימו, היו מתבצעים ביעילות ובמהירות רבה.
127. על כן אני רואה לנכון לערוך מיצוע בין עמדתו של מר מזרחי לבין הערכתם של שמאי המקרקעין. אני קובע אפוא כי משך בנייתו של המרכז המסחרי, שהינו מבנה פשוט של קומה אחת וכמעט שאינו כולל בניה בתת הקרקע הינו כשנה וחצי.  מכאן ששווי דמי השימוש במבנה המסחרי יוערכו החל מיום 15.1.2012 (היתר בניה – 7.5.2010, ההנחה היא כי הבניה הייתה יכולה להתחיל מספר שבועות קצר לאחר מתן ההיתר, קרי, 14.6.2010 ונמשכה שנה וחצי, קרי עד ליום 15.1.2012). מכאן שהתובעות אינן זכאיות לדמי השימוש בשנת 2011, אלא החל מיום 15.1.2012. 
128. ביום 24.6.2012 נחתם בין התובעות לבין יתר השותפים במקרקעין הסכם מכר לפיו התובעות רכשו את חלקם של השותפים במקרקעין [נספח 156 ל-ת/6]. זכויות הבעלות נרשמו על שם התובעות ביום 16.3.2014 [סעיף 70 לסיכומי הנתבעות].בנסיבות אלה הנתבעות טענו כי את שווי דמי השימוש במבנה המסחרי לשנים 2012 ועד למועד הגשת התביעה יש לחשב בהתאם לחלקן היחסי של התובעות במקרקעין בשנים אלה, קרי 50% ולא 100% משום שהרישום טרם הושלם.מנגד, לטענת התובעות, יש לראותן כבעלים במקרקעין בשלמות מיום החתימה על הסכם המכר משום שהעיכוב ברישום זכויותיהן נבע, בין היתר, מסירוב הוועדה המקומית לנפק אישורי מיסים לצורך העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין [סעיף 3.ג. לסיכומי התובעות].
129. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת הנתבעות, משני טעמים:
ראשית, סעיף 4 להסכם המכר קובע כי התמורה בגין חלקם של השותפים במקרקעין תשולם בשלושה מועדים שונים. התשלום הראשון ישולם במועד החתימה על הסכם המכר. התשלום השני ישולם בתוך 30 יום מיום אישור הסכם המכר על ידי בית המשפט. התשלום השלישי ישולם בתוך 60 יום מיום אישור המכר על ידי בית המשפט. ביום 26.6.2012, כיומיים לאחר החתימה על הסכם המכר, הגיש כונס הנכסים בקשה לאישור המכר לבית המשפט [נספח 157 ל-ת/6]. אולם, התובעות לא צירפו את אישור הסכם המכר על ידי בית המשפט. בנסיבות אלה, לא ניתן לדעת מתי הושלמה התמורה בגין חלקם של השותפים באופן שמעביר את הבעלות במלואה לתובעות. שנית, לא הוכח לפניי כי העיכוב בהנפקת אישורי מיסים לצורך העברת הבעלות נבעה מסירוב הוועדה המקומית. מכל מקום, אף התובעות טוענות כי אי הנפקת אישורי המיסים הינם רק חלק מהסיבות לעיכוב בהעברת הבעלות.
מטעמים אלה אני קובע כי חישוב שווי דמי השימוש לשנים 2012 ועד למועד הגשת התביעה יעשה לפי שיעור בעלות בגובה 50% של התובעות במקרקעין. 130. את דמי השימוש במבנה המסחרי לשנים 2013-2012 באשר לחלקם של התובעות (50/100) העריך השמאי ליבנה כדלקמן: בשנת 2012 - בסך 485,741 ₪; מאחר שנמצא כי התובעות זכאיות לדמי שימוש ראויים רק מיום השלמת בניית המרכז המסחרי (לוּ נבנה), קרי – 15.1.2012, אזי סכום דמי השימוש הראויים לשנה זו יעמוד על סך: 465,501 ₪. בשנת 2013 – שנה קלנדרית מלאה - 516,100 ₪. בשנת 2014 (עד למועד הגשת התביעה ביום 31.1.2014) – על פי תחשיב יחסי המבוסס על הערכת השמאי ליבנה לשנת 2013: 43,008 ₪. מכאן ששווי דמי השימוש במבנה המסחרי להן זכאיות התובעות מאת הנתבעות החל משנת 2012 ועד למועד הגשת התביעה הינו: 1,024,609 ₪ (465,501+516,100+43,008). 
הוצאות מימון
131. לטענת התובעות, לנוכח הימנעות הנתבעות ממתן היתר בניה, נאלצו להמשיך ולהוציא הוצאות במקום להשיא רווחים. בנסיבות אלה, זכאיות הן לעלות הכסף שהושקע בפרויקט כדלקמן: נאות מזרחי – 2,488,695 ₪ ליום 11.06.2013. האחים עזרא – 421,841 ₪ ליום 31.07.2013. הוצאות המימון של כל אחת מהתובעות הוערכה בנפרד וגובתה בראיות נפרדות. לכן, הדיון בהוצאות אלה ייעשה בנפרד עבור כל אחת מהתובעות.
132. לשם הוכחת הוצאות המימון צירפה נאות מזרחי את תצהירו של רו"ח ועו"ד חיים מיקל, אשר משמש משנת 2007 כסמנכ"ל כספים של נאות מזרחי (להלן – רו"ח מיקל). ביום 29.1.2014 שלח רו"ח מיקל לעו"ד פדידה מכתב שכותרתו "הוצאות מימון מגרש מסחרי קוקיה 33 ראשון לציון ובו הסביר כדלקמן: 
"כסמנכ"ל הכספים של החברה ולבקשתך ערכתי חישוב עלות המימון בגין המגרש שבנדון. החישוב בוצע לפי עלויות המימון של החברה. בהתאם לחישוב הנ"ל נכון ליום 11.06.13 עלות המימון של המגרש עומד על סך של 2,488,695 ₪".
[נספח 176 ל-ת/6]  133. לתצהירו צירף רו"ח מיקל שתי טבלאות, המהוות תחשיב תמיכה למכתבו מיום 29.1.2014. טבלה אחת חושבה לפי ריבית בגובה 7% (בשנים 2007-2002) ואילו הטבלה השנייה נערכה לפי ריבית בגובה 12% (משנת 2007 ואילך) [נספח 1 ל-ת/3].בחקירתו הנגדית נשאל רו"ח מיקל מדוע השוני בגובה הריביות והשיב כדלקמן: "יש פה שני שלבים, לפני גיוס האג"ח בקבוצה, כשעשיתי את תחשבי המימון כמה עלה לקבוצה, יש מימון שהיה עד לתקופה של אג"ח ויש גיוס אג"ח ואילך. שיעור המימון של החברה עד למועד גיוס האג"ח היה 7% ממקורות חיצוניים. ברגע שגייסנו את האג"ח והוא שירת את הקבוצה עלות המימון עלה לנו מינימום 12%, בפועל היה יותר, אני לקחתי לצורך התחשיב 12%" [פר' עמ' 46, ש' 32-31; עמ' 47, ש' 3-1].
134. רו"ח מיקל הסביר כי שתי הטבלאות שצירף לתצהירו מתבססות על "הנהלת חשבונות, זה מצורף. כל המספרים מתויקים. הכל נתמך, זה השקעות של החברה" [פר' עמ' 47, ש' 9] והפנה לשם כך, לכרטסת של נאות מזרחי [נספח 168 ל-ת/6]. אולם, כשהתבקש רו"ח מיקל להראות האם הסכומים המופיעים בטבלה מספר אחת מופיעים בכרטסת החשבונות של נאות מזרחי השיב כדלקמן:
"ש. תראה לי איפה מופיע 450 אלף שקל. ת. (מעיין בנספח 168) יש לי פה את הכרטסות. ש. אני רוצה שתראה לי מסמך שצורף לתצהיר שלך. ת. אני לא ערכתי את זה. את התצהיר שלי אני ערכתי. 450,000 ₪ זה פה (העד מציג הדפסה של כרטסת שהביא עמו ולא צורף לתיק המוצגים). ש. 845 אלף ₪. ת. מופיע בכרטסות, לא בנספחים. ש. 971,000 ₪  ת. מופיע בכרטסות, לא בנספחים. ש. תראה לי מכל המספרים בטבלה 1 שלך איפה הם צורפו בתצהירך, נספח 168? ת. המסמכים לא מופיעים (העד מעיין). 4,100 מופיע. ש. 4,100 זה מטבלה מס' 2. ת. אני מאשר. ש. אף אחד מהמספרים בטבלה 1 שלך לא נתמך? ת. (מעיין) לא שאני רואה".
 [פר' עמ' 47, ש' 24-8]
135. רו"ח מיקל אישר כי אף שני הסכומים הראשונים המופיעים בטבלה מספר 2, האחד על סך 1,640,000 ₪ והשני על סך 46,000 ₪ אינם מופיעים בכרטסת של נאות מזרחי [פר' עמ' 47, ש' 28-25]. בהמשך הסביר רו"ח מיקל כדלקמן: 
"יש פה כמה כרטיסים, חלק מהכרטיסים כן צירפו וחלק לא. יש הוצאות של רכישת קרקע, של 450 אלף שזה ההוצאות העיקריות וזה פשוט לא צורף. כל עלות הקרקע פה לא מופיעה ולא צירפנו אבל אתם מתעסקים ב-5% של ההוצאות אבל מן הסתם לא קיבלנו את הקרקע בלי כסף. גם אם זה לא מופיע עדיין קרקע נרכשה. זה שלא צירפו זה לא תקין אבל זה עדיין התצהיר שלי ואני עומד בשבועה וההוצאות הוצאו ואימתתי את זה. הבעלות עברה בסופו של יום לנאות בשותפות, אבל אף אחד לא נתן את זה במתנה. זה החלק הארי" 
 [פר' עמ' 49, ש' 31-26]
וכן:
"ש. האסמכתאות שכן צורפו לתמיכת סעיף 4 זה מה שנמצא בנספח 168, מה שכן צורף. ת. כן, כל עלות רכישת הקרקע לא פה, מס רכישה לא פה"
 [פר' עמ' 49, ש' 32, עמ' 50, ש' 1]
136. בהתייחסו לכרטסת החשבונות של נאות מזרחי, הסביר רו"ח מיקל כי מדובר בכרטסת "צוברת, זה כמו עמלה" [פר' עמ' 48, ש' 26]. כשהופנה לעובדה כי אחת ההוצאות נרשמה לטובת "איגוד ערים מרכז מסחרי" הסביר רו"ח מיקל כי "זו הוצאה רשומה, אני לא יכול להגיד מעבר. ייחסו את זה לפרויקט מבחינת הנהלת חשבונות" [פר' עמ' 48, ש' 29-28]. עם זאת, הסביר רו"ח מיקל כי "הדוחות מבוקרים, רואי חשבון חיצוניים עברו על זה. כל מאזן כזה עובר ביקורת של רואה חשבון ומדווח לרשות המיסים" [פר' עמ' 49, ש' 2-1].רו"ח מיקל אישר כי בכרטסת החשבונות של נאות מזרחי אין שום אסמכתא להוצאות שהוצאו על ידה לצורך מימון הפרויקט משנת 2009 ואילך, לכן כל ההוצאות הן עלויות נגררות מהשנים 2001, 2002, 2004 [פר' עמ' 49, ש' 21-17]
137. לטענת הנתבעות, התובעות לא עמדו בנטל ההוכחה בגין ראש נזק זה. כך, אין הסבר באשר לסכומים שהוציאה נאות מזרחי לפני שנת 2007 ואחרי שנת 2009, לא צורפו מסמכים המוכיחים את ההוצאות הנטענות והכרטסת של נאות מזרחי כוללת סכומים בלתי מוסברים.
138. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת הנתבעות, משני טעמים עיקריים: ראשית, לשם תמיכה בטענתה הסתמכה נאות מזרחי על כרטסת ממוינת [נספח 168 ל-ת/6] ועל תחשיב שערך רו"ח מיקל המתבסס על שתי טבלאות [נספח 1 ל-ת/3]. עיון בכרטסת הממוינת מעלה כי כלולות בה הוצאות תכנוניות וכלליות, כגון: תכנון וייעוץ מקצועי, אגרות ומיסי בניה, צילומים ועוד. כרטסת זו אינה כוללת עלויות מימון (כגון, החזר הלוואות לבנקים, הוצאות ריבית וכיו"ב).
שנית, ההוצאות המפורטות בכרטסת של נאות מזרחי הינן לשנים 2009-2001. רו"ח מיקל החל את עבודתו בנאות מזרחי בשנת 2007 [סעיף 2 ל-ת/3]. בחקירתו הנגדית הופנה רו"ח להוצאות המופיעות בכרטסת לשנים 2005-2001 והסביר: "...לא הייתי בתקופה הזאת ..." וכן: "זו הוצאה שמופיעה לי בפרויקט. לא הייתי אז ..." [פר' עמ' 48, ש' 3-1]. בנוסף, לא צורפו קבלות או חשבוניות בגין הוצאות המימון. כך, בחקירתו הנגדית התבקש רו"ח מיקל למסור הסבר בדבר ההוצאות הכתובות בכרטסת והסביר: "אני יכול לתת לך את החשבוניות עצמן" [פר' עמ' 48, ש' 31].כשנשאל האם צירף חשבוניות, השיב רו"ח מיקל באופן בלתי ישיר ומתחמק כדלקמן: "אני יכול לסמוך כי הדוחות מבוקרים, רואי חשבון חיצוניים עברו על זה. כל מאזן כזה עובר ביקורת של רואה חשבון ומדווח לרשות המיסים" [פר' עמ' 49, ש' 2-1]. ובהמשך: "האסמכתאות זה הכרטסת" [פר' עמ' 49, ש' 24]. ברם, הדוחות המבוקרים של הנתבעות מהן ניתן ללמוד כביכול על ייחוס הוצאות מימון בגין רכישת או אחזקת המגרש לא הוצגו.התובעות אף לא צירפו חוות דעת של רו"ח באשר להוצאות המימון. יוצא אפוא כי חלף הגשת מאזנים מבוקרים וראיות ישירות להוצאות המימון בפועל כגון קבלות או חשבוניות, הסתמכה נאות מזרחי על עדותו של רו"ח מיקל שלא היה עד ישיר להוצאות אלה, לא ידע למסור הסבר באשר להוצאתן ואף אישר, בהגינותו, כי לא צורפו כל האסמכתאות הנדרשות לשם הוכחת ראש נזק זה [פר' עמ' 47, ש' 26-11.
מטעמים אלה אני קובע כי נאות מזרחי לא הרימה את נטל ההוכחה באשר להוצאות המימון ועל כן אינה זכאית לפיצוי בגין ראש נזק זה. 139. לשם הוכחת עלויות המימון מטעמה, הסתמכה האחים עזרא על מכתבו של רו"ח חיים דורסמן ממשרד רו"ח חבקין, דורסמן ושות', מיום 27.8.2013 ובו פורטו עלויות המימון כדלקמן: 
"כרואי חשבון של חברתכם ולבקשתכם ערכנו חישוב עלות המימון בגין המגרש שבנדון.החישוב בוצע לפי ריבית פריים בתוספת 1.5%, שהנו תעריף זהיר ומקובל בחישובים מסחריים. בהתאם לחישוב הנ"ל מסתכמת עלות המימון של המגרש בתקופה שמיום 1.1.2000 ועד 31.7.2013 לסך 421,841 ₪". 
[נספח 170 ל-ת/4]
140. לטענת האחים עזרא, אף שלא זימנה את רו"ח חבקין לעדות, יש לראות במכתב שהוצא ממשרדו של רו"ח חבקין כמסמך שלא הופרך על ידי הנתבעות ואשר מהווה קביעה פוזיטיבית של הוצאות מימון סבירות (פריים + 1.5%). בחקירתו הנגדית עומת מר עזרא עם עלויות המימון להן הוא טוען והשיב כדלקמן: 
"ש. עלויות המימון שלך. אני מבין שאתה מסתמך על ההערכה של רו"ח חבקין. ת. לא מצאתי בסכום כזה שהוא עשה פריים פלוס חצי אחוז להביא אותו לפה ולצחוק על עצמי. 15 שנה מימון החברה שלי די אמידה ולא הייתה צריכה מימון ולכן זה רק 500 אלף ₪. ש. מפנה אותך לנספח 170, תחשיב של חבקין. הוא לא מפרט שום נתונים. ת. גם לא 20% אחוז הוא צריך לתת, הוא אמר שהוא עשה חישוב לפי פרייס פלוס חצי. ש. איפה עלויות המימון? על מה? ת. לא מצאתי לנכון להגיד לי תראה לי אותו. בסכום כזה, מגרש ששווה 30 מיליון ₪, שרוב המגרש הוא שלי, להביא זכום כזה, באמת זה לא מימון. 
[...]
ש. אז תסביר לי מה זה המימון שאתה מדבר עליו? ת. ריביות ששילמתי על החובה בבנק. ש. שזה על רכישה של המגרש? ת. על אלף ואחת דברים שקשורים למגרש. ש. תאשר לי שלא בתצהיר שלך ולא באותו מסמך של חבקין אין שום פירוט ואין שום אסמכתא למה זה כולל ההוצאות האלה? ת. אמרתי שאין. הוא אמר שאין ואמרתי סכום כזה מזערי לסכום כזה גבוה בריבית כזו נמוכה כי הייתי בזכות ולא בחובה בבנק ..." 
[פר' עמ' 54, ש' 32-24, פר' עמ' 60, ש' 21-14]
141. לטענת הנתבעות, טענתה של האחים עזרא להוצאות מימון לא הוכחו כלל ועל כן יש לדחותה. 
142. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת הנתבעות. רו"ח מיקל הבהיר בחקירתו הנגדית כי התחשיבים שערך מתייחסים להוצאות הנטענות עבור נאות מזרחי בלבד. לדבריו: "לעזרא יש את העלויות שלו ולנו יש את שלנו. לו יש את התחשיבים שלו ולנו את שלנו" [פר' עמ' 49, ש' 6-5]. מר עזרא הסביר כי פרט למכתבו של רו"ח דורסמן, אין ברשותה של האחים עזרא אסמכתאות לפירוט הוצאות המימון להן היא טוענת. בנסיבות אלה, מאחר שמכתבו של רו"ח דורסמן, שהוא הראיה היחידה להוצאות המימון של האחרים עזרא, אינו נתמך בראיות ישירות לביסוס ההוצאות הנטענות ובהתחשב בכך שממילא רו"ח דורסמן לא ערך חוות דעת ולא התייצב לעדות לפניי, אני קובע כי האחים עזרא לא הרימה את נטל ההוכחה באשר להוצאות המימון ועל כן אינה זכאית לפיצוי בגין ראש נזק זה. 
הוצאות משפטיות
143. לטענת התובעות, בשל התנהלות הנתבעות נאלצו לנקוט בהליכים תכנוניים ומנהליים רבים, אשר הסתכמו לסך 1,180,000 ₪, ובין היתר: ערר כנגד צו השימוש הזמני, עררים תכנוניים בגין אי מתן היתר וכן עררים בגין תכנית ההצרחה, עתירות מנהליות וערעורים עליהן. מאחר שמדובר בהליכים תכנוניים ומנהליים, הרי שהסמכות לפצות את התובעות אינה במסגרת כל הליך, כי אם במסגרת תביעה אזרחית נפרדת, היא התביעה דנן. לשם תמיכה בגרסתם צירפו הנתבעות חשבוניות בגין הוצאות שנגרמו להם כדלקמן: 
נאות מזרחי הציגה כרטסת ממוינת לשנים 2009-2001 לפיה בגין "תכנון וייעוץ מקצועי" שילמה נאות מזרחי 22,380 ₪; בגין הוצאות אגרות ומיסי בניה שילמה נאות מזרחי 2,691 ₪; בגין צילומים ועניינים נוספים שילמה נאות מזרחי 2,100 ₪ ובגין "הוצאות משפטיות ותביעות דיירים" שילמה נאות מזרחי 46,003 ₪ [נספח 168 ל-ת/6]. 
האחים עזרא הציגה את המסמכים הבאים: חשבונית מיום 12.3.2012 על סך 4,889 ₪ מאת עו"ד משה אבידר בגין ייעוץ משפטי [נספח 149 ל-ת/4]; חשבונית מיום 5.7.2012 על סך 49,880 ₪ מאת עו"ד אבידר "עבור טיפול במגרש מסחרי ראשל"צ" [נספח 158 ל-ת/4]; חשבונית מיום 24.9.2012 על סך 23,886 ₪ מאת עו"ד אבידר "טיפול משפטי בראשל"צ מרכז מסחרי" [נספח 159 ל-ת/4]; חשבונית מיום 10.10.2012 על סך 2,776 ₪ מאת עו"ד אבידר "עבור הוצאות מבנה מסחרי ראשל"צ" [נספח 160 ל-ת/4]; חשבונית מיום 30.5.2013 על סך 5,850 ₪ בגין שמאות הנכס [נספח 167 ל-ת/4]; חשבונית מיום 19.11.2013 על סך 19,248 ₪ מאת עו"ד אבידר "עבור שכ"ט עו"ד – ראשון לציון" [נספח 173 ל-ת/4]; חשבונית מיום 17.1.2014 על סך 59,000 ₪ מאת עו"ד אבידר בגין "טיפול משפטי פרויקט ראשל"צ" [נספח 174 ל-ת/4].
לפיכך, עתרו התובעות להשבת ההוצאות שנגרמו להן בגין הגשת עררים על הליכי תכנון,  וכן בגין הליכים מנהליים והליכים מעין פליליים [סעיף 1 לסיכומי התובעות]. עוד עתרו התובעות שבית המשפט יעריך את ההוצאות בגין ההליכים על דרך האומדנא. 
144. מנגד, לטענת הנתבעות, ראש נזק זה לא הוכח כלל ועיקר.  יתר על כן, במסגרת ההליכים השונים שניהלה נאות מזרחי כנגד הנתבעות, נפסקו הוצאות ושכר טרחה, לעיתים לזכותה של נאות מזרחי ולעיתים לחובתה, בהתאם להכרעה בכל הליך. בנסיבות אלה אין לפסוק לנאות מזרחי פיצוי בגין ראש נזק זה. אשר לאחים עזרא – חברה זו לא נקטה באופן יזום בשום הליך משפטי כלפי הנתבעות ולא הציגה כל ראיה בדבר הוצאות משפטיות שנגרמו לה. משכך מתייתרת טענתה של האחים עזרא.
145. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת הנתבעות. 
ראשית, הנתבעות צירפו לסיכומיהן טבלה שמרכזת את ההליכים התכנוניים והמנהליים הרבים בהם נקטו התובעות (להלן – הטבלה) [נספח ב' לסיכומי הנתבעות]. טבלה דומה המכילה את רשימת ההליכים שננקטו, צורפה לתצהירו של מר עזרא [סעיף 51 ל-ת/4]. כעולה מהטבלה בתצהירו של מר עזרא התקיימו כתשעה הליכים בעניינים שקשורים למקרקעין. בגין הליכים אלה עתר מר עזרא לפסיקת הוצאות על דרך ההערכה בסך מיליון ₪ בתוספת מע"מ [ס' 54 ל-ת/4]. מר עזרא אישר בחקירתו הנגדית כי היה שותף לכל ההליכים התכנוניים והמשפטיים אשר מופיעים בטבלה  [פר' עמ' 55, ש' 26-25]. כעולה מהטבלה המרכזת שצורפה לסיכומי הנתבעות, במרבית הליכי הערר נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו או שלא נפסקו הוצאות כלל. בעתירות המינהליות, בהליכים כנגד הארכת צו שימוש החניה ובערעורים לבית המשפט העליון ניתנו החלטות מפורשת בעניין ההוצאות.  יוצא איפוא, כי כל אינסטנציה תכנונית ומשפטית אשר דנה במחלוקת שבין הצדדים נתנה את דעתה לעניין ההוצאות וקבעה בהחלטתה מי יישא בהן.בע"א 180/71‏ לביא נ' קצין התגמולים, פ''ד כו(2) 501, 506 (1972) נקבע כי יש בסמכותה של כל רשות שיפוטית לפסוק הוצאות בקשר לכל הליך או דיון המתקיים בפניה. פסיקה בעניין הוצאות מהווה מעשה בית דין ואין לחזור ולדון בה בשנית [ראו: ע"א 61/77‏ ‏ אנג'ל נ' מייש, פ''ד לא(3) 673, 676-675 (1977)]. לפיכך, אין מקום לשוב ולפסוק לתובעות את הוצאותיהן בגין הליכים שהתנהלו לפני הערכאות השונות. 
שנית, מעיון בכרטסת הממוינת שצירפה נאות מזרחי לשם הוכחת הוצאותיה לא ניתן לייחס את ההוצאות שנזכרו למעשיהן או למחדליהן של הנתבעות. כך, בעמוד הראשון לכרטסת נכתב "דב חפץ – 4000 $ מסחרי ג." כשנשאל רו"ח מיקל למה הכוונה במילה "מסחרי" השיב כדלקמן: 
"ת. זה שירות שניתן, לא הייתי בתקופה הזאת. זו הוצאה שהוצאה.ש. למה העירייה צריכה לשלם לך על זה?ת. זו הוצאה שמופיעה לי בפרויקט. לא הייתי אז. כמו כל הוצאה בספרים זה תשלום שצריך לשלם.ש. דב חפץ העיד שזה בקשות שהגיש במשך שנים. אני צריך לשלם על כל הבקשות שעשה במשך השנים?ת. זו הוצאה שהוצאה ספציפית לפרויקט הזה"
[פר' עמ' 47, ש' 32, עמ' 48, ש' 7-1]
רו"ח מיקל אף לא ידע להסביר מה זה "איגוד ערים מרכז מסחרי" אשר מופיע בכרטסת [פר' עמ' 48, ש' 29-28]. כך, אף לא נמסר הסבר באשר לפרק "תביעות דיירים" שמופיע בכרטסת ואשר יוחס אף הוא להוצאות המשפטיות בגין הפרויקט. כך, מר עזרא הסביר בתצהירו כי "לאורך כל התקופה השתמשתי בשירותיו של בא כוחי – עו"ד משה אבידר לקבלת ייעוץ משפטי שוטף לרבות ביחס לפרויקט ..." [ההדגש הוסף – א.ש.] [סעיף 37 ל-ת/4]. דבריו של מר עזרא מחזקים את המסקנה כי באשר לחלק מהחשבוניות שצירפה האחים עזרא לתצהירה, לא ברור האם הן מתייחסות לייעוץ משפטי שניתן ביחס לפרויקט או בגין ייעוץ משפטי שוטף. זאת ועוד, במקביל לבניית המרכז המסחרי פעלו התובעות לשיווק המקרקעין ומכירתם. כזכור, התובעת רכשו בשנת 2012 את חלקם של יתר השותפים במקרקעין. מדובר בפעולות שמחייבות טיפול משפטי. מאחר שעו"ד אבידר העניק לאחים עזרא טיפול "שוטף", סביר כי הסכומים המופיעים בחשבוניות כוללים אף פעולות אלה, שאמנם קשורות למקרקעין אולם אין להשיתם על הנתבעות. אף לא מן הנמנע כי חלקים משמעותיים מההוצאות שנזכרו בכרטסת הממוינת לא היו קשורות לפעולות שנקטו הנתבעות, אלא הן תולדה של פעילות יזמית רגילה של התובעות בקשר למקרקעין. מכאן שלא הוכח לפניי הקשר שבין אותן הוצאות לגביהן הוצגו אסמכתאות לבין התרשלות הנתבעות.    
146. לכל זאת יש להוסיף שככלל ימנע בית המשפט מלפסוק ראש נזק על דרך האומדנא, חלף הוכחתו בראיות. יפים לך הדברים שנקבעו בע"א 196/90 ירמיהו עיני, חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות, פ"ד מז(2) 111, 146 (1993):
"השופטת המלומדת בדרגה הראשונה נעזרה בידיעתה השיפוטית כשקבעה את משך העיכוב. זאת לא יכלה לעשות. כבר קבענו לאמור: "הערכת נזקים של תובע, משך הזמן... אינם מסוג הדברים הנכללים בידיעתו השיפוטית של שופט, ויש להוכיחם כראוי בכל מקרה ומקרה על פי המציאות העובדתית המיוחדת של אותו אירוע" (ע"א 2778/90 איתן חברה לביטוח בע"מ נ' ונטורה [16], בעמ 864). במקרה דנן, לא היו לפני השופטת המלומדת ראיות, שמהן יכלה ללמוד על המועד שבו הייתה המשיבה מגישה את הבקשה להיתר בנייה לבנייני המגורים, וכפועל יוצא מכך לא הייתה יכולה לקבוע פיצוי. משום כך דין תביעת הפיצויים בגין עיכוב בניית מבני המגורים להידחות. 
הנה כי כן, התובעות לא עמדו בנטל הוכחה באשר לרכיב "ההוצאות המשפטיות". בנסיבות בהן עסקינן בהוצאות בגין הליכים שנדונו לפני ערכאות שהיה בסמכותן לקבוע חיובים באשר להוצאות ולשכר טרחה, אני סבור כי אין מקום להפעלת הסמכות הייחודית של בית המשפט לפסיקת חיוב מסוג זה על דרך האומדנא. לפיכך, אני דוחה רכיב זה בתביעה. 
טענת ההתיישנות
147. לטענת הנתבעות ראש הנזק העיקרי בתביעה דנן מורכב מדמי שכירות ראויים שניתן היה לקבל, לכאורה, מהשכרת המרכז המסחרי, לאחר שנבנה במלואו, בין השנים 2013-2002. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 (להלן – חוק ההתיישנות) קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה אזרחית שלא הוגשה עליה תובענה "בשאינו מקרקעין – שבע שנים". במקרה דנן מדובר בקופה הציבורית. משכך, ומאחר שהתובעות לא פעלו להוצאת היתר בניה אך מלינות בחלוף שנים רבות כנגד הנתבעות כי נגרמו להן אובדן הכנסות, מתקיימים הרציונלים העומדים בבסיס עיקרון ההתיישנות, קרי - הרציונל הראייתי, רציונל הוודאות הכלכלית ורציונל חלוף הזמן. כך, התובעות הודיעו פעמים רבות כי הן עומדות על זכויותיהן לקבל פיצוי, אך לא בחרו לעשות כן במהלך שנים ארוכות. בכך יש להעיד כי הן היו מודעות לנזקיהן, אך בחרו שלא לתבוע בגינם. בנסיבות אלה יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות.
148. לחילופין, טענו הנתבעות כי אם בית המשפט יסבור כי מדובר בנזק מתמשך, כל הנזקים להם טוענות התובעות שנגרמו למעלה משבע שנים טרם הגשת התביעה – התיישנו. לשם כך, הפנו הנתבעות לפסד הדין בעניין כלפון. בנסיבות אלה עתרו הנתבעות לקבוע כי דין התביעה שבנדון להידחות על הסף, לעניין השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה להיתר בשנת 2010, שכן עד לשנת 2010 לא הגישו התובעות בקשה כלשהי למתן היתר או לעניין צו השימוש הזמני לצרכי חניה. 
149. מנגד, לטענת התובעות, המועד להתגבשות העילה שעניינה הימנעות הנתבעות ממתן היתר בניה הינה בשנת 2002. עם זאת, בהמשך טענו התובעות כי "כח התביעה בידי התובעות התגבש רק בשנת 2010-2009" [סעיף 3(ב) לסיכומים]. לבסוף, טענו התובעות כי היה ויוחלט כי חלה התיישנות על חלק מתקופת התביעה, תחושב תקופת ההתיישנות שבע שנים אחורה, מעת הגשת התביעה, קרי - מיום 31.7.2007. עוד עתרו התובעות לקבוע כי המועד לתחילת מרוץ הזמנים להגשת התביעה הינו חודש אפריל בשנת 2002. אולם, בשל התיישנות התקופה שבין חודש אפריל בשנת 2002 ועד ליום 31.1.2007, לא תילקח בחשבון תקופה זו לצורך הפיצוי. 
150. כפי שנקבע לעיל, עד לשנת 2005, בסמוך למועד בו ניתן צו השימוש במקרקעין לצרכי חניה, לא הבשילו ההליכים התכנוניים לידי קבלת היתר מאת רשות הרישוי. לפיכך, במועד זה טרם התגבשה עילת התביעה.  בתקופה השנייה, שבין שנת 2005 ועד לשנת 2009 לקתה העירייה במחדלים של ממש כלפי התובעות: אי עריכת שימוע לנאות מזרחי ושותפיה טרם קבלת החלטה לאשר את צו החניה הזמני; התעלמות העירייה ממכתבה של נאות מזרחי בדבר כוונתה להפעיל במקרקעין מגרש חניה פרטי; אי עריכת שימוע בטרם הוגשה בקשה להיתר בניה באשר להסדרת החניון הציבורי על המקרקעין. מטעמים אלה, מועד לידת עילת התביעה הוא 21.9.2005, דהיינו מועד הוצאת צו השימוש הזמני במקרקעין לצרכי חניה, הוא המועד בו היה "כוח תביעה" קונקרטי בידי התובעות [ע"א 3319/94 פפר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה, פ"ד נא(2) 581, 594 (1997)]. עם זאת, בענייננו, מדובר בנזקים מתמשכים של מניעת שימוש במקרקעין כתוצאה ממעשיה של העירייה באשר לצו שימוש החנייה (בשנים 2009-2005). נזקים אלה הלכו והתמשכו גם לאחר שוועדת הרישוי נמנעה ממתן ההיתר עד למועד הגשת התביעה דנן בשנת 2014. 
נסיבות דומות לאלה התקיימו בעניין כלפון. כזכור, העניין דשם עסק במוסד תכנון מקומי שהקפיא מתן היתרי בנייה במתחם מקרקעין בייעוד מסחרי במשך תקופה ארוכה. בית המשפט, השופט (כתוארו דאז) ס' ג'ובראן, קבע כי: "במקרה העומד בפנינו, מרבית, אם לא כל הנזק שנטען כי נגרם לחברה, הינו נזק אשר ניתן לחלוקה, וזאת על-פי חוות הדעת השמאית אשר הוגשה מטעם החברה (בטבלה המצורפת בנספח 7 לתיק המוצגים מטעמה). על-כן נראה כי יש מקום לקבוע, כי בתביעה שבפנינו, בנוגע לחלקי הנזק הניתנים לחלוקה, התיישנה התביעה ביחס לנזק שהתרחש לפני 3.5.1992, שבע שנים טרם הגשת התביעה. באשר לחלקי הנזק אשר אינם ניתנים לחלוקה, לא התיישנה התביעה כלל." [שם, פסקה 33]. הטעם לכך הוסבר על ידי בית המשפט בכך ש"במקרה שלפנינו אכן מדובר במחדל מתמשך של הוועדה, אשר גרם לחברה נזק הולך ומצטבר, בשל העיכוב וחוסר היכולת לבנות. מאחר והתרחשותו של נזק הינה תנאי בלעדיו אין לקיום העוולה במקרה דנן, אין סעיף 89(1) חל, אלא דווקא סעיף 89(2)לפקודה" [שם, פסקה 32]. בית המשפט העליון אימץ את ההלכה שנקבעה בעניין כלפון גם בפסק דין נוסף, שנסיבותיו דומות: ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד סב(4) 525 (2008).
151. בענייננו, מדובר בנזק מתמשך בגין אבדן דמי שימוש ראויים. טבלאות השמאים מאפשרות חלוקה של הנזק על פני ציר הזמן. לפיכך, יש מקום ליישום ההלכה שנקבעה בעניין כלפון על נסיבות ענייננו.כתב התביעה הוגש ביום 30.1.2014. בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות, אשר קובע כי תקופת ההתיישנות בתביעה כספית הינה 7 שנים, הרי שהמועד האחרון בו טרם התיישנה עילה התביעה הוא 29.1.2007.  כפי שקבעתי לעיל דמי השימוש להם זכאיות התובעות בין השנים 2010-2005, החל מיום הוצאת צו השימוש הזמני במקרקעין ביום 21.9.2005 ועד ליום הגשת הבקשה למתן היתר בניה ביום 7.4.2010, הינו: 766,125 ₪.מאחר שבין התאריכים 21.9.2005 ועד ליום 28.1.2007 (15 חודשים) התביעה התיישנה, יש להפחית מסכום זה סך 212,805 ₪ לפי החישוב הבא:  (14,187 ₪ לחודש ₪ = 54 חודשים (4.5 שנים) / 766,125) (212,805 ₪ (הסכום שיש להפחית בגין התיישנות התביעה) = 15 חודשים X 14,187 ₪)  מכאן, שבגין השנים 2010-2005 זכאיות התובעות לדמי שימוש ראויים מאת העירייה בסך 553,320 ₪ (212,805 – 766,125 ₪).
פסיקתא בתיק העיקרי
152. לאחר שמיעת העדויות בתביעה שלפניי אני מקבל את התביעה בחלקה. אני קובע כי התובעות זכאיות לפיצויים בגין אבדן דמי שימוש ראויים בסך 1,577,929 ₪ כדלקמן: א. אני מחייב את העירייה לשלם לתובעות סך 553,320 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל מיום הגשת התביעה. החלוקה לתובעות תהא על פי חלקן היחסי בבעלות במקרקעין. ב. אני מחייב את הנתבעות ביחד ולחוד לשלם לתובעות סך 1,024,929 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד החל מיום הגשת התביעה. החלוקה לתובעות תהא על פי חלקן היחסי בבעלות במקרקעין. ג. מס ערך מוסף יצטרף לסכומים הנ"ל כנגד חשבונית מס כדין.ד. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי ביחס לסכום התביעה, אני מחייב את הנתבעות בהוצאות חלקיות בלבד בגין ההליך דנן בסכום גלובאלי בסך 120,000 ₪ (לרבות בגין החזר חלקי של אגרת בית משפט, החזר חלקי של שכר המומחים והחזר שכר העדים כפי שנפסק).ה. בהתחשב בהיקף ההליכים שהתנהלו לפניי ובמורכבותם, אני מחייב את הנתבעות בשכר טרחת באי כוח התובעות בסך 200,000 ₪. ו. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 45 ימים מיום מתן פסק הדין.
חבות הצד השלישי
153. הנתבעות בוטחו בהראל בפוליסה לביטוח אחריות מקצועית שמספרה 6004000147/13, בהתאם לתנאים הכלליים של הפוליסה מהדורה 10/2009. תחילת תקופת הביטוח על פי הפוליסה היא ביום 1.10.2013 וסיומה ביום 30.9.2014. שם המבוטח בפוליסה הינו "עיריית ראשון לציון ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה וכן עובדים ו/או שילוחים ו/או נבחרי ציבור של המבוטח הנ"ל" [נספח 89 ל – נ/1].אליבא הנתבעות, הפוליסה מעניקה כיסוי ביטוחי בקשר למעשים ו/או המחדלים המיוחסים להן בכתב התביעה. עם זאת, משפנו הנתבעות להראל לצורך הפעלת הכיסוי הביטוחי בהתאם לפוליסה, נדחו על ידה. מכאן, כאמור, ההודעה לצד שלישי כנגד הראל. 
154. לטענת הראל, ביום 3.2.2014 נמסרה לה, לראשונה, הודעה בדבר האירועים נשוא התביעה [נספח א' ל-נ/3]. הראל השיבה למכתב ביום 19.3.2014, במסגרתו פורטו הטעמים להיעדר הכיסוי ולדחיית התביעה הביטוחית [נספח ד' ל-נ/3].עו"ד אסף אליה, נציג מחלקת תביעות חבויות בהראל, הסביר כי הכיסוי הביטוחי מוחרג ממספר סיבות: ידיעה מוקדמת והפרת חובת הגילוי; האירועים נשוא התביעה אינם בגדר אירוע ביטוחי; היעדר כיסוי ביטוחי באשר לאופן התנהלות הנתבעות; היעדר כיסוי לפעולות הנתבעות בגינן נוצר להן רווח. נבחן טענות אלה כסדרן. 
ידיעה מוקדמת והפרת חובת הגילוי
155. אליבא הראל, הוראות הפוליסה מחריגות באופן מפורש חבות בגין מקרה העלול להוות עילה לתביעה שהובא לידיעת המבוטח לפני תחילת תוקפה של הפוליסה. הנתבעות והגורמים מטעמן ידעו טרם תחילת תוקפה של הפוליסה על טענות התובעות כלפיהן. עוד ידעו הנתבעות כי טענות אלה עלולות להתגבש לכדי כתב תביעה ולהגיע לפתחם של הערכאות התכנוניות והמשפטיות, כפי שכבר נעשה בעבר. עו"ד אליה הסביר בעדותו לפניי כי "... אם יש חשש אז צריך להודיע לחברת הביטוח, במקרה הזה יש הרבה מאוד התראות על נזקים כלכליים עצומים" [פר' עמ' 219, ש' 28-27]. עוד הוסיפה וטענה הראל כי על פי הוראות חוק חוזה ביטוח ותנאי הפוליסה, היה על המודיעות לדווח להראל על האירועים נשוא התביעה, כאירועים העלולים להוביל לתביעה נגדה, טרם תחילת תוקפה של הפוליסה. משלא עשו כן, מוחרג הכיסוי לגביהן.
מנגד, לטענת הנתבעות, לוועדה המקומית מוגשות בקשות היתר רבות במהלך השנה ואין זה סביר לדרוש ממנה חובת דיווח בכל מקרה בו מסרבת היא ליתן היתר בניה.
156. עיון בפוליסה מעלה כי היא מכילה סעיף רטרואקטיביות להחלת הביטוח החל מיום 1.1.1988 אשר "מותנה בזה במפורש כי פוליסה זאת אינה מכסה חבות כלשהי בגין תביעה/ות או התרחשות מקרה/ים כלשהו/הם העלול/ים להוות עילה לתביעה – אשר הובאו לידיעת המבוטח או יחידיו או נציגו לפני תחילת תוקפה של פוליסה זו, בין אם אוזכרו ובין אם לא אוזכרו בהצעת הביטוח המהווה את הבסיס להוצאת פוליסה זאת וגם או לחידושה בעתיד (אם יבוצע)". הוראה זו מעוררת את סוגיית חובת הגילוי של המבוטח. חובה זו מוסדרת בסעיף 6 לחוק חוזה הביטוח, תשמ"א-1981 (להלן – חוק חוזה הביטוח) שזו לשונו: 
"6 (א) הציג המבטח למבוטח לפני כריתת החוזה, אם בטופס של הצעת ביטוח ואם בדרך אחרת שבכתב, שאלה בענין שיש בו כדי להשפיע על נכונותו של מבטח סביר לכרות את החוזה בכלל או לכרותו בתנאים שבו (להלן – ענין מהותי), על המבוטח להשיב עליה בכתב תשובה מלאה וכנה.(ב) שאלה גורפת הכורכת ענינים שונים, ללא אבחנה ביניהם, אינה מחייבת תשובה כאמור אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.(ג) הסתרה בכוונת מרמה מצד המבוטח של ענין שהוא ידע כי הוא ענין מהותי, דינה כדין מתן תשובה שאינה מלאה וכנה."
157. סעיף 6(א) לחוק חוזה הביטוח מציב דרישת כתב לגבי שאלות המבטח ותשובות המבוטח. דרישה זו הינה דרישה קונסטיטוטיבית [ראו: ע"א 855/86 מוריה נ' איסחרוב, פ"ד מב(2) 201, 209 (1988). בהיעדר כתב, אין המבטח יכול להישען על הוראת הסעיף [ראו: ירון אליאס דיני ביטוח כרך א' מהדורה שלישית, תשע"ו-2016, עמ' 360 (להלן – אליאס)]. 158. במסגרת הראיות שהציגה הראל במשפט לא הוצגה לפניי דרישה שהופנתה לנתבעות בכתב לצורך גילוי עניין מהותי, כדרישת סעיף 6(א) לחוק חוזה הביטוח. כך, הראל לא צירפה לראיותיה את טופס הצעת הביטוח או את השאלון ששלחה כביכול לנתבעות.כשהתבקש עו"ד אליה להפנות לפניה שנעשתה על ידי הראל לנתבעות על מנת שתעברנה לידיעתה מידע בדבר תביעות "צפויות" כלפיה, עובר לעריכת הפוליסה השיב כדלקמן: "מדובר במכרז של המשכ"ל, כל שנה יוצא המכרז, הם עושים את כל התהליך, הם פונים לעירייה, יש להם טפסים שלהם, במידה ויש אירוע שצריך להצהיר עליו נרשם באותם טפסים שמועברים אליהם" [פר' עמ' 218, ש' 32-30], וכן: "אין צורך לדרוש, זה משהו שמובנה במכרז" [פר' עמ' 219, ש' 5]. ובהמשך: "... בהנחה שהודעה כזו הייתה מתקבלת ונבדקת כפי שהיא לא היה כיסוי ..." [פר' עמ' 219, ש' 17]. עם זאת, הראל לא צירפה העתק מהמכרז לצורך תמיכה בטענה זו. 159. בענייננו, על פניו, עמדו הנתבעות בראשית נטל הראיה שמוטל עליהן להוכחת קיומה של פוליסת ביטוח ברת תוקף שמעניקה כיסוי בגין חבות מקצועית בתקופה הרלבנטית הנקובה בפוליסת הביטוח. לפיכך, הנטל להוכחת היעדרו של כיסוי ביטוחי עובר אל המבטחת: 
"נטל ההוכחה לביסוס טענה, לפיה הנזק שארע נופל בתחום תניית פטור לביטוח, רובץ על המבטח. בגדר כלל זה, ניתן לכלול גם תנאים המגבילים את הכיסוי הביטוחי כדוגמת הכלל שלפנינו. לפיכך, מקום שהמבוטח - במקרה זה המשיבים 1 עד 4 הבאים מכוחו של המבוטח ממן - מוכיח על-פני הדברים כי הנזק נופל בתחום הכיסוי הביטוחי, הנטל עובר אל המבטח להוכיח כי הנזק נופל בתחום תניית פטור או תנייה המגבילה את הכיסוי הביטוחי. [...] על המבטח להמציא הוכחה התומכת בקיומו של פטור מכיסוי ביטוחי, במידה העונה למבחן עודף ההסתברויות."
[ע"א 11081/02 דולב חברה לביטוח בע"מ נ' קדוש, פ"ד סב(2) 573, 601 (2007)].
ברם, כפי ששנינו הראל לא עמדה בנטל ההוכחה להוכחת תנאי סעיף 6(א) לחוק חוזה הביטוח: הראל לא הציגה שאלון ששלחה לנתבעות ואף לא הציגה את תנאי המכרז אשר מהם ניתן היה ללמוד על השאלון שהוצג במסגרתו, כביכול. לפיכך, אני קובע כי הראל לא הוכיחה את התקיימות החריג שקבוע בסעיף 6(א) לחוק חוזה הביטוח.לכך יש להוסיף את העובדה כי הנתבעות הינן "לקוח חוזר" של הראל. עניינים שקשורים בסירוב מוסדות התכנון להעניק היתר בניה או לעכבם הם חלק מהסיכונים שמבטח סביר נוטל על עצמו עת הוא בוחר לבטח מוסד תכנון ורשות מקומית בגין אחריות מקצועית. הראל שהייתה אמורה להיות מודעת לסיכונים הגלומים בביטוח הנתבעות לא צירפה שאלון ספציפי שימנע חוסר וודאות עתידית וחזקה היא ששאלון שכזה לא נשלח בעת כריתת הפוליסה עם הנתבעות. לא נעלמה מעיני ההלכה שנקבעה בדעת רוב בע"א 1530/02 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' יובלים אגודה שיתופית, פ"ד נח(6) 822 (2004) (להלן – עניין מנורה), לפיה לא הוכרה חבות המבטחת מקום בו מבוטח לא דיווח על טענות לליקויי בניה בעת עריכת ביטוח אחריות. ברם באותו עניין היו הנסיבות שונות מענייננו:ראשית, העניין דשם נסוב בעיקר סביב הפרת חובת הגילוי מכוח סעיף 6(א) לחוק חוזה הביטוח, שעה שנוסח השאלון הוצג כראיה במשפט.שנית, באותו עניין היו כבר הליכים בבית משפט בקשר לאותו פרויקט בניה וניתן היה לצפות כי המבוטחת תצורף לאותם הליכים.מכאן, שאין בהלכה שנפסקה באותו עניין כדי לשנות מהתוצאה אליה הגענו לעיל.
לפיכך, אני קובע כי הראל אינה יכולה להישען על סעיף 6(א) בטענה לפטור מחובתה לשפות את הנתבעות.
160. אולם בכך לא סגי.  לצד הוראת סעיף 6(א) לחוק חוזה הביטוח ניצב גם סעיף 6(ג) אשר משית על המבוטח חובת גילוי יזום. כך, בע"א 282/89 רוטנברג נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מו(2) 339, 357 (1992) נקבע כי סעיף 6(ג) בא להוסיף על סעיף 6(א) וכי הסעיף מדבר "על חובת הגילוי הנוספת החלה על המבוטח, מעבר לחובתו לענות תשובות מלאות וכנות לשאלות שהוא נשאל. חובה זו מטילה עליו שלא להעלים בכוונת מרמה עניין מהותי, אפילו לא נשאל על כך". סיכומו של דבר הוא שסעיף 6(ג) קובע את החובה שמוטלת על מבוטח שלא להעלים בכוונת מרמה עניין מהותי. 
161. על מנת שמבוטח יחשב כמי שהפר את חובת הגילוי היזום צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הסתרת עניין מהותי מפני המבטח; ידיעת המבוטח כי העניין המוסתר הוא עניין מהותי; הסתרת העניין על ידי המבוטח "בכוונת מרמה" [ראו: ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מז(5) 661, 671 (1993); אליאס, בעמ' 399].  המלומד שחר ולר מדגיש כי שלושת התנאים המצטברים מצמצמים את האפשרות של שלילת תגמולי הביטוח מהמבוטח. לדעתו, "זוהי תוצאה רצויה שלפיה הטלת חובת גילוי יזום על המבוטח לפני הכריתה איננה רצויה. כפי שכבר צוין, עדיף לפרש את סעיף 6(ג) באופן השולל כליל את קיומה של חובת גילוי ספונטני. פרשנות זו מתיישבת עם לשון החוק, שכן ניתן לפרש את המונח "הסתרה" כמחייב פעולה כלשהי מצד המבוטח. הפרשנות שניתנה בידי בית המשפט לסעיף 6(ג) אינה שוללת אומנם את עצם קיומה של חובת גילוי ספונטני אך היא לפחות מצמצמת את היקפה" [שחר ולר, אופקים חדשים במשפט - חובות גילוי של מבוטחים בחוזי ביטוח 346 (תשס"ב)]. ודוק – גם כאן הנטל להוכחת הפרת חובת הגילוי מוטל על המבטח, ובענייננו – הראל. עמד על הדברים השופט י' דנציגר ברע"א 104/08 כהן נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פסקאות 22 ו - 33 (פורסם בנבו, 02.02.2011) (להלן – עניין כהן):
"הפרשנות המקובלת לסעיף 6(ג) לחוק חוזה הביטוח הינה כי סעיף זה מטיל על המבוטח חובה ליזום מסירת מידע למבטח כאשר בידיו מידע מהותי עבור המבטח, אף אם לא נשאל על כך מפורשות. כלומר, נקבע כי סעיף 6(ג) לחוק מטיל חובה לגילוי יזום, שהינה חובה נפרדת מן החובה להשיב תשובות מלאות וכנות על השאלות המוצגות על ידי המבטח ...עם זאת, חובת הגילוי היזום הינה חובה מצומצמת ועל הטוען להפרתה להוכיח הסתרה בכוונת מרמה מצד המבוטח ומודעות של המבוטח לכך שמדובר בעניין מהותי. מדובר ביסודות שהוכחתם אינה פשוטה..
[...]
סעיף 6(ג) לחוק חוזה הביטוח כולל מספר יסודות מצטברים, הנדרשים על מנת שהעדר גילוי יזום מצד מבוטח ייכנס בגדרי הסעיף: הסתרה; כוונת מרמה; היותו של העניין מהותי ומודעותו של המבוטח לכך שהעניין מהותי. נטל הוכחת היסודות האמורים מוטל על המבטח"
162. באשר ליסוד ההסתרה – בספרו "דיני ביטוח" מסביר המלומד ירון אליאס כי "לפי הרטוריקה השיפוטית, "הסתרה" מצויה בדרגת חומרה העולה על זו של אי גילוי. בפועל, בית המשפט אינו מבחין בין "הסתרה" לבין אי גילוי סתם. נקודת המוצא של בית המשפט העליון הינה שהסתרה אינה חייבת לבוא לידי ביטוי בפעולה ותיתכן אף הסתרה במחדל" [אליאס, עמ' 400].  במקרה דנן, התובעות פנו כמה וכמה פעמים בכתב אל הנתבעות והודיעו להם כי בכוונתן להיפרע מהן. פניות אלה צורפו לתצהירו של עו"ד אליה: 
ביום 31.5.2009, פנו התובעות לנתבעות בדרישה לפינוי המקרקעין לנוכח כוונתן לחדש הליכי היתר בניה מטעמן [נספח ו' ל-נ/3].
ביום 3.6.2009 שלחו התובעות לנתבעות מכתב ובו ציינו כי ככל שהנתבעות לא יפנו את המקרקעין עם קבלת היתר הבניה, תעמודנה התובעות על נזקיהן [נספח ז' ל-נ/3].
ביום 19.8.2010 שלח ב"כ נאות מזרחי מכתב למהנדס העירייה במסגרתו הלין על הימנעות הנתבעות ממתן היתר הבניה וטען, בין היתר, כי "מרשתי זכאית רטרואקטיבית החל מיום הגשת הבקשה לתשלום דמי שימוש ראויים בעבור כל חודש עיכוב [נספח ח' ל-נ/3].
ביום 25.9.2011 וביום 27.9.2011 שלחו התובעות לנתבעות מכתב התראה לפני הגשת תביעת פיצויים ונזיקין [נספח ט' ל-נ/3].
ביום 16.11.2011 פנו התובעות למהנדס העיר בדרישה להנפקת היתר בניה למקרקעין ובמסגרתו טענו כי "אין החברה מכמתת בעת הזאת את נזקיה כפי שנגרמו לה מהתנהלותכם והיא שומרת לעצמה את הזכות בגינם" [נספח יב' ל-נ/3].
ביום 26.7.2012 פנה מר מזרחי לראש העיר באשר לניסיון הצדדים להגיע להבנות וציין בין היתר כי "הסחבת עד היום רק מעצימה את הנזקים שלנו וככול שעובר הזמן הם גדולים יותר" [נספח יד' ל-נ/3].
ביום 1.10.2013 החלה תוקפה של הפוליסה וביום 3.2.2014, לאחר הגשת התביעה, נמסרה להראל הודעה לראשונה על האירועים נשוא התביעה [נספח א' ל-נ/3].
163. עו"ד אליה אישר בחקירתו הנגדית כי הראל ביטחה את הנתבעות החל משנת 2009 [פר' עמ' 216, ש' 26-20]. חרף הפניות המפורשות מצד התובעות, לא טרחו הנתבעות לעדכן או ליידע את הראל בעניין הסכסוך עם התובעות (או לכל הפחות עם נאות מזרחי).אליבא הראל, אי מסירת המידע בזמן אמת, או לכל המאוחר טרם חידוש הפוליסה בכל שנה, עולה כדי הסתרת האירועים נשוא התביעה דנן. גרסתו של עו"ד אליה לא נסתרה. הנתבעות לא הציגו לפניי ראייה כשלהי לפיה מסרו דיווח בזמן אמת או בטרם חידוש פוליסת הביטוח בעניין הטענות שעלו מצד נאות מזרחי ואיומיה בנקיטת תביעה כנגדן. לפיכך, אני קובע כי הנתבעות אכן הסתירו, במחדל, את מכתבי ההתראה ששלחה נאות מזרחי ולפיהם בכוונתה להגיש תביעת פיצויים ונזיקין.
164. היסוד השני שקבוע במסגרת הוראת סעיף 6(ג) לחוק חוזה הביטוח הוא יסוד המהותיות. מבחן המהותיות לעניין סעיף 6(ג) לחוק חוזה ביטוח הוא מבחן מעורב: אובייקטיבי וסובייקטיבי. בעוד שמהותיות העניין נבחנת לפי אמת מידה אובייקטיבית, הרי שהדרישה לידיעת המבוטח על כך שמדובר ב"עניין מהותי" היא דרישה סובייקטיבית באופייה. לכן, אין די בהוכחה שהמבוטח ידע את העובדות העירומות כשלעצמן, אלא נדרש כי ידיעתו תכלול גם את הערכתו שהן מהוות עניין מהותי [ראו: ע"א 1809/95 הלמן נ' לה נסיונאל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נ(3) 77, 86 (1996)].
165. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני קובע כי במקרה דנן לא הוכחה התקיימותו של יסוד המהותיות. לכך שלושה טעמים. 
ראשית, עניין זה לא עלה מעדויותיהם של בעלי התפקידים בעבר ובהווה בעירייה ובווועדה המקומית. הראל אף לא זימנה לעדות בבית המשפט את הגורם הרלבנטי בעירייה שהיה אמור למסור מידע ענייני בסוגיית הביטוח וניהול הסיכונים. ודוק - נטל ההוכחה לתחולת החריג לכיסוי הביטוחי מוטל לפתחה של הראל וממילא כך הוא הדבר באשר לנטל הבאת הראיות בסוגיה זו.  שנית, השאלה אם מבוטח היה מודע למהותיות העניין אם לאו, עשויה להיגזר, בין היתר, מהדרך שבה נקשר חוזה הביטוח. בע"א 1064/03 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה רחל פיאמנטה (פורסם בנבו, 8.2.2006) עמד בית המשפט על הזיקה שבין שאלות המבטח עובר לכריתת החוזה לבין יסוד הידיעה. בספרו "דיני ביטוח" סקר המלומד אליאס את עמדת בית המשפט בעניין זה כדלקמן: "לפי גישת בית המשפט, המבוטח אינו מוחזק כבקיא בתחום הביטוח ובוודאי אין לראותו כמי שיודע להעריך איזה מידע נדרש למבטח לצורך עריכת הביטוח. בנסיבות אלה, קיים קשר ישיר בין עצם הצגת שאלה בעניין מסוים לבין מודעות המבוטח לגבי מהותיות העניין. לפי גישה זו, ניתן יהיה להסיק ביתר קלות קיומה של מודעות למהותיות של עניין מסוים, מקום שבו עובר לכריתת חוזה הביטוח הציג המבטח שאלות בעניין זה, אם בכתב, אם בעל פה, ואם בדרך אחרת. שאלות המבטח עשויות להצביע על העניין המיוחד, החיוני והמהותי, שיש לו במידע המסוים לצורך עריכת חוזה הביטוח. לשון אחרת, שאלות המבטח עשויות להוות אינדיקציה חשובה לגבי מודעות המבוטח בדבר מהותיות המידע המבוקש. ולהפך – אי הצגת שאלה בנושא מסוים עשויה להקים חזקה בדבר היעדר מודעות בקרב המבוטח ביחס למהותיות של נושא זה" [אליאס, עמ' 404].כפי ששנינו לעיל, לא הוכח לפניי שהוצגו שאלות לנתבעות, טרם הנפקת הפוליסה, בדבר האירועים נשוא התביעה, בין בדרך של שאלון ובין בדרך של הצגת השאלה במסגרת מסמכי המכרז. מכאן שיסוד המודעות הסובייקטיבית למהותיות העבודות שהוסתרו מהראל לא הוכח לפניי. 
שלישית, הנתבעות הדגישו בסיכומיהן כי לוועדה המקומית מוגשות מאות בקשות להיתר בניה בכל שנה, חלקן מאושרות וחלקן מסורבות. לוועדה המקומית אין את הכלים להעריך איזו מבין החלטותיה יגיעו לפתחן של ערכאות תכנוניות או שיפוטיות. לנוכח מספרן הרב של הבקשות המוגשות מידי שנה, אין זה סביר לדרוש חובת דיווח למבטחת בכל מקרה בו הוועדה מסרבת ליתן היתר בניה. אני סבור כי יש ממש בטענה זו והראל כמי שבחרה להתמודד במכרז של השלטון המקומי לביטוח רשויות מקומיות ומוסדות תכנון מקומיים הייתה אמורה לתמחר את הסיכונים שכרוכים בביטוח אחריות מסוג זה. 
166. היסוד השלישי שמונה סעיף 6(ג) לחוק חוזה הביטוח הוא יסוד כוונת המרמה. הוכחתה של כוונת מרמה מחייבת קיומם של שני מרכיבים: חזות התוצאה של הטעיית המבטח וכן רצונו של המבוטח בתוצאה זו [אליאס, עמ' 405]. השופט י' דנציגר בעניין כהן הציע את "מבחן נקודת הזמן" כמבחן עזר לבחינת היסודות הסובייקטיביים של חובת הגילוי הייזום, וכלשונו: "אני סבור כי היסודות הסובייקטיביים של חובת הגילוי היזום הקבועה בסעיף 6(ג) לחוק חוזה הביטוח, ובפרט יסוד ה"כוונה לרמות", צריכים להיבחן גם בהתייחס לנקודת הזמן הרלוונטית. דהיינו, אופן הוכחתם של היסודות האמורים עשוי להשתנות בשים לב לשאלה ביחס לאיזו נקודת זמן נבחנת חובת הגילוי ..." [עניין כהן, פסקה 36]. אמנם, הדברים נאמרו ביחס לתקופות שבין מועד מתן הצעת ביטוח לבין הצהרת הבריאות. עם זאת, אינני רואה מניעה מליישם עקרון זה באופן כוללני, גם כאשר מדובר בביטוח בעל סממנים רטרואקטיביים, כביטוח אחריות (חבויות). בענייננו, ניתן לקבל את עמדתן הכללית של הנתבעות כי אין זה סביר לדרוש מרשויות מקומיות ומוסדות תכנון כי יודיעו למבטחות שהן צפויות להיתבע בכל מקרה בו הן מצויות במחלוקת עם בעלי קרקע או עם חברות שעוסקות בתחום הנדל"ן. קביעת רף נמוך, לפיו כל אימת שיתקבלו מכתבי התראה מצד גורם כלשהו אצל הרשות המקומית או מוסד התכנון תקום חובת דיווח אקטיבית, תביא לריקון מתוכן של הכיסוי הביטוחי ותטיל על הרשויות מעמסה שאינן מסוגלות לעמוד בה. לפיכך, נדרשת אמת מידה שמרנית באשר לרכיב רצון המבוטח בהטעיית המבטח. 167. לכך יש להוסיף את חוסר הוודאות שהייתה באשר לכך שהתובעות אכן ינקטו בתביעה כספית נזיקית כנגד הנתבעות. בהקשר זה יש להביא בחשבון את הניסיונות שנעשו ליישב את המחלוקת עם התובעות ואת אי-הוודאות התכנונית שאפפה את החלטות מוסדות התכנון באשר למקרקעין.אי-ודאות זו גברה מאוד לנוכח פסק הדין בבית המשפט לעניינים מינהליים בעתירתה של נאות מזרחי בעת"מ (מינהליים מרכז) 10727-10-11 נאות מזרחי בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז מרכז (פורסם בנבו, 11.10.2012) וכן לנוכח פסק הדין בבית המשפט המחוזי מחוז מרכז עת הוא דן בערעורה של נאות מזרחי באשר לצו שימוש החניה [עפ"א (מחוזי מרכז) 57535-07-12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית ראשון לציון (פורסם בנבו, 04.02.2014)]. כזכור, ערכאות אלה פסקו לזכותה של נאות מזרחי והורו על ביטול צו השימוש וכן על ביטול החלטת ועדת הערר באשר לאי מתן היתר הבניה במקרקעין.
168. רק עם מתן פסק הדין בעע"ם 8256/12 בחודש יולי בשנת 2014, מכוחו בוטלה פסיקתו של בית המשפט לעניינים מינהליים ונקבע כי ניתן היה להימנע ממתן היתר בנייה במקרקעין, אפשר היה להעריך באופן סביר שתרופתן של הנתבעות היא תביעה כספית חלף הסעד התכנוני-מנהלי. לדעתי, רק אז נולדה נקודת הזמן הקריטית שמולידה חובת דיווח אקטיבית של הנתבעות כלפי הראל.  בענייננו, כתב התביעה הוגש בראשית שנת 2014 וסמוך לאחר הגשתו, ביום 3.2.2014, נמסרה להראל הודעה על האירועים נשוא התביעה. בנסיבות אלה אני סבור כי לא הייתה כוונה מצד הנתבעות להשיג את הכיסוי הביטוחי תוך כדי הסתרת נתונים אמיתיים, העלולים, לפי הבנתן, לשנות את תנאי הפוליסה או למנוע את כריתתה. 
סיכומם של דברים - אני קובע כי לא ניתן להחריג את חבותה של הראל מכוח "ידיעה מוקדמת" ומכוח חובת הגילוי שקבועה בסעיף 6 לחוק חוזה הביטוח. האירועים נשוא התביעה אינם בגדר אירוע ביטוחי
169. לטענת הראל, בסיס התביעה הוא הטענה כי הנתבעות מנעו מהתובעות לקבל היתר בניה לנוכח רצונן כי המקרקעין ישמשו כמגרש חניה לתושבי השכונה. מדובר אפוא בהחלטה שנבעה משיקולים מוניציפאליים, כאשר ברור הוא שהימנעות ממתן היתר בניה, תמנע את מימוש זכויות התובעות במקרקעין ותסב להן נזק. זהו נזק צפוי מראש אשר אינו חוסה תחת פוליסת הביטוח.
170. מנגד, לטענת הנתבעות, כל החלטה של הוועדה המקומית אמורה לקחת בחשבון את כלל הנסיבות הרלוונטיות לבקשות להיתר המובאות לפניה, לרבות אינטרסים ציבוריים. מדובר בשיקולים לגיטימיים, אשר חוסים תחת הוראות הפוליסה. זאת ועוד הראל אינה יכולה לשים עצמה בנעלי מוסדות התכנון בכל הנוגע לשאלת מתן היתר בניה או אי נתינתו. החלטה זו מסורה לשיקול דעתה המקצועי והמלא של הוועדה המקומית. אליבא הנתבעות, יש לדחות את טענתה של הראל לפיה הימנעות ממתן היתר בניה הנה בגדר אירוע שמסב נזק ודאי. משמעותה של טענה זו היא שכל מקרה של הימנעות ממתן היתר בניה, יוחרג מהכיסוי הביטוחי, שכן ממילא מסב הוא "נזק ודאי" למבקש ההיתר. 
171. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי בראיות, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת הנתבעות.  אכן, "על פי רעיון הביטוח, אחריות המבטח מוגבלת לנזקים "תאונתיים" בלבד, דהיינו, נזקים הנובעים מאירועים מקריים או בלתי צפויים" [אליאס, בעמ' 428; ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז(1) 311, 324-322 (1993)].כך, "אלמנט אי-הוודאות בהתממשות הסיכון המבוטח הוא יסוד ראשי בכל חוזה ביטוח. בכך נבדל הביטוח מהסכם שיפוי רגיל." [עניין מנורה, בעמ' 839; אליאס, בעמ' 428]. 
172. במקרה דנן, עסקינן בפוליסה לביטוח אחריות (המכונה לעיתים "ביטוח חבויות"). סעיף 65 לחוק חוזה הביטוח קובע כי "בביטוח אחריות חייב המבטח לשפות בשל חבות כספית שהמבוטח עשוי להיות חייב בה לצד שלישי". תכליתה של פוליסת ביטוח אחריות מקצועית, כפי שמעיד עליה שמה, הינה ביטוח פעולות שלא כשורה של המבוטח. בענייננו, מעשיהן של המבוטחות, הנתבעות, הינו בגדר רשלנות שאיננה מעשה המכוון לגרום למקרה הביטוח. בנסיבות אלה, הנזק שנגרם לתובעות הינו נזק בלתי צפוי. לכך יש להוסיף את העובדה כי הנתבעות ניהלו עם התובעות משא ומתן מתוך רצון למצוא פתרון הולם לזכות הקניינית של התובעות במקרקעין ואף ניסו לבצע מהלך תכנוני שלא צלח. כל אלה מקנים אי-ודאות להתממשות הסיכון הביטוחי. 
173. בקשתה של הראל לפיה יש להחריג את חבותה מכוח היותו של נזק הנובע מסירוב למתן היתר בניה, נזק צפוי, היא מרחיקת לכת. יש בגישה זו לגרום לכך שכל סירוב למתן היתר בניה יחשב כנזק צפוי וכך גם פעולה בתחום שיקול דעת הרשות השילטונית שגורמת מעצם טיבה להצרת זכויותיו של הפרט. תוצאה זו אינה מתיישבת עם מהותה ותכליתה של פוליסת ביטוח האחריות, שכאמור נועדה לכסות פעולות שלא כשורה שנעשו על ידי המבוטח.
174. בענייננו, לא נמצא פסול בכך שבמסגרת החלטתה שקלה הוועדה המקומית שיקולים מוניציפאליים. נהפוך הוא, במסגרת שיקוליה רשאית ואף חייבת הוועדה המקומית לקחת בחשבון את כלל הנסיבות הרלוונטיות הנוגעות לכל הצדדים המעורבים בעניין. מדובר בשיקולים לגיטימיים החוסים תחת פוליסת הביטוח. כפי שמצינו, התרשלותן של הנתבעות נוגעת לשורת מחדלים בהפעלת סמכויות שלטוניות. אין עסקינן אפוא באירוע נזק ידוע מראש – שהרי אם היו הנתבעות פועלות ומפקיעות את הקרקע היה הנזק נמנע. הוא הדבר אם היו פועלות לבניית חניות תת קרקעי על חשבונן או באמצעות פרוייקט B.O.T. לכך יש להוסיף כי התמונה התכנונית, באשר למניעת מתן היתר הבנייה, התבהרה רק לאחר הפניית התובעות אל תביעת הפיצויים מכוחו של פסק הדין בעע"ם 8256/12. כל אלה מלמדים כי התקיים אלמנט של אי-וודאות בהתממשות הסיכון הביטוחי. 
אני קובע אפוא, כי אין להחריג את חבותה של הראל מכוח בטענה לקיומו של אירוע וודאי וצפוי. 
היעדר כיסוי ביטוחי נוכח התנהלות הנתבעות
175. לטענת הראל, עיון בכתב התביעה מעלה כי התובעות מייחסות לנתבעות חבות, בין היתר, בגין התנהלות במזיד, תוך התעמרות בתובעות. סעיף 3.2 לפוליסה מחריג במפורש "נזק או תביעה שנגרמו כתוצאה ממעשה או מחדל שנעשו ע"י המבוטח או בידיעתו, שהם בגדר אי יושר, חוסר תום לב, מעילה, מעילה באמון, הפרת חובת נאמנות ביודעין או מעשה בזדון". מנגד, לטענת הנתבעות, הן טיפלו לאורך השנים בבקשות הרבות שהגישו התובעות. טיפול זה נעשה על ידן באופן מקצועי, מבלי שפעלו במזיד. 
176. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את גרסת הנתבעות.  כפי ששנינו, הנטל להוכחת חריג על פיו לא חלה חובת תשלום מכוח הפוליסה מוטל על כתפי המבטח [ראו: ע"א 1845/90 סיני נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מז (5) עמ' 661, 676 (1993)]. במקרה דנן, לא הוכח לפניי כי הנתבעות פעלו במזיד עת מנעו מהתובעות קבלת היתר בניה ועשו שימוש במקרקעין לצרכי חניה.ההפך הוא הנכון.הנתבעות פעלו למציאת פתרון חניה לתושבי השכונה ובמקביל ניהלו משא ומתן עם התובעות לצורך מזעור הפגיעה בזכות הקניין. בכך שנמצא בסופו של יום כי הנתבעות התרשלו בהפעלת סמכויותיהן השלטוניות אין כדי ללמד שפעלו בזדון, בחוסר יושרה או תוך מעילה באמון. לפיכך, אני קובע כי לא ניתן להחריג את חבותה של הראל מכוח "פעולה במזיד של הנתבעות" או בגין פעולה שמקורה באי יושר, חוסר תום לב, מעילה, מעילה באמון והפרת חובת נאמנות.
היעדר כיסוי לפעולות הנתבעות בגינן נוצר להן רווח 
177. לטענת הראל בכתב התביעה נטען כי הנתבעות עשו שימוש במקרקעין לצרכי חניה, תוך שהן נמנעות מתשלום לתובעות בגין שימוש זה. פעולה זו של הנתבעות נעשתה ביודעין והסבה להן רווח. לפיכך, חל סעיף 3.3 לפוליסה מחריג פעולה שנעשתה על ידי המבוטח ביודעין ואשר הסבה לו רווח כדלקמן: 
"מעשה או מחדל אשר בעטיים נגרמו או הוסבו ביודעין, במישרין או בעקיפין, רווח אישי יתרון או טובת הנאה מכל סוג שהוא למבוטח, לבני משפחתו או לתאגיד שבעלותם המלאה או החלקית".  178. הנתבעות הדגישו כי השימוש שנעשה במקרקעין לצרכי חניה ציבורית לא הסב להן רווח. בנוסף, לשיטתן של הנתבעות,חוק הרשויות המקומיות אינו מקים כל חובה על הרשות המקומית לשלם דמי שימוש במסגרת הוצאת צו חניה. בעניין זה הפנו הנתבעות לעניין רוזנצויג, פסקה י' שם נקבע, בזו הלשון: "... לא אוכל לקבל את נסיונו של המבקש להיתלות בסעיף 12 לחוק, מהטעם שהחוק לא התכוון לפצות בעלי מגרשים, אלא לקבוע כי העירייה תשא בכל התשלומים הנובעים מהבעלות בנכס". 179. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת הנתבעות. בכך שהעירייה תפסה חזקה במקרקעין באמצעות הוצאת צו שימוש זמני לצרכי חניה ציבורית אין כדי ללמד על רווח שצמח לה. השימוש במקרקעין הוקנה לטובת הציבור, ובעיקר תושבי שכונת נווה הדרים, שסובלים ממצוקת חניה קשה. אף לא הוכח לפניי ולא התרשמתי כי העירייה גבתה כספים בגין השימוש שנעשה. כך, ראש העיר מר צור העיד לפניי כי העירייה לא גבתה תשלום בגין החנייה במגרש שנבנה במקרקעין [פר' עמ' 132, ש' 11-10]. לפיכך, אני קובע כי השימוש במקרקעין לא נעשה לצרכי רווחיה של העירייה וממילא לא מתקיים החריג שקבוע בסעיף 3.3 לפוליסה. 
פסיקתא בהודעה לצד שלישי

180. סיכומם של דברים – מאחר שהוצגה לפניי פוליסת ביטוח אחריות ברת תוקף לתקופת הביטוח הרלבנטית ומאחר שטענות הראל באשר לאי כיסוי ביטוחי נדחו, אני מקבל את ההודעה לצד שלישי במלואה. אני מחייב את הראל לשפות את הנתבעות ולשלם להן את הסכומים הבאים, כדלקמן:א. אני מחייב אפוא את הראל לשפות את הנתבעות בסכום שנקבע בתיק העיקרי (שהוא בגבולות הכיסוי הביטוחי) בתוספת הוצאות המשפט ושכר הטרחה שנפסקו, אך בניכוי דמי השתתפות עצמית כנקוב בפוליסה.ב. אני מחייב את הראל בהוצאות משפט לזכות הנתבעות בגובה אגרת בית המשפט בהן נשאו הנתבעות וכן בשכ"ט ב"כ הנתבעות בסך 45,000 ש"ח. מובהר כי זהו חיוב עצמאי שבא להוסיף על הוראת השיפוי בס"ק א' לעיל.ג. סכומים אלה ישולמו בתוך 60 ימים מהיום ובכפוף להצגת אישור המעיד על תשלום סכום פסק הדין על ידי הנתבעות לזכות התובעות. 
ניתן היום,  י' אדר תשע"ח, 25 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.