השופטת תמר בר אשר:
1.ערעור על שתי החלטות של בית משפט השלום בירושלים בשבתו כבית דין לשכירות (כבוד השופטת מ' ליפשיץ-פריבס) בתיק ש' 56047-02-16, מיום 7.6.2017 ומיום 21.6.2017, אשר לפיהן נדחו בקשותיהם של המערערים לקבלת ארכה לביצוע פסק הדין העיקרי אשר ניתן ביום 6.4.2017. בפסק-דין זה נקבע מועד מוסכם שיחול ביום 22.5.2017 ואשר עד אליו יכולים היו המערערים, בעלי נכס המוחזק בדיירות מוגנת, לשלם דמי פינוי לדיירים היוצאים (המשיבים 1 ו-2) בסכום שנקבע. עוד נקבע, כי אם לא יעשו כן עד מועד זה, כי אז יהיו הדיירים המוצעים (הדיירים הנכנסים) רשאים לשלם למערערים ולדיירים היוצאים את הסכומים שנקבעו ולרכוש בדרך זו את זכות הדיירות המוגנת בדירה.
א.תמצית העובדות הדרושות
הרקע וההליכים בבית המשפט קמא
2.המערערים, הקדשות דתיים, הם בעלים במושע של בניין ברחוב הושע 7 בירושלים שבו מספר דירות (להלן – הנכס). על-פי החלטת בית הדין הרבני האזורי בירושלים, בשבתו כבית דין לענייני הקדשות (להלן – בית הדין), מיום 9.12.2015, מונה בא-כוחם של המערערים לתפקיד נאמן ומנהל זמני של ההקדשות, לשם השלמת פינוי שתי דירות בנכס שבהן גרו דיירים מוגנים. באחת מאותן דירות (להלן – הדירה) גרו המשיבים 1 ו-2 (להלן – הדיירים היוצאים).
על רקע כוונת הדיירים היוצאים לפנות את הדירה, התנהלו הליכים על-פי פרק ב' בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), אשר במסגרתם הגישו המשיבים 3 ו-4 (להלן – הדיירים הנכנסים), תצהירי דייר מוצע לרכישת זכויות הדיירות המוגנת בדירה. במהלך ניהול הליכים אלו, הודיעו נהני ההקדשות על נכונותם לשאת בעצמם בסכום הפינוי שהוצהר בתצהירים המקוריים כדי להחזיר לעצמם את החזקה בדירה. במקביל התנהלו בבית הדין הרבני הליכים בין נהני ההקדשות שעסקו בין השאר, בנושא גיוס הכסף הנדרש לשם פינוי הדירה מהדיירות המוגנת וכן התנהלו מגעים שונים בין הצדדים להליך הנדון בכל הנוגע לסכום דמי המפתח אשר ישולם לדיירים היוצאים.
3.על רקע האמור, פנו הדיירים היוצאים אל בית המשפט קמא בבקשת רשות לחילופי דיירים בדירה בהתאם להוראת סעיף 93 בחוק הגנת הדייר ואילו המערערים הגישו את תשובתם, אשר במסגרתה התנגדו לבקשה ולסכום שהוצע תמורת דמי המפתח. המערערים ביקשו כי הפינוי יהיה כנגד הסכום המקורי שהוצע וכן הודיעו כי הם ישלמו סכום זה לדיירים היוצאים.
בסופו של דבר, בדיון מיום 5.4.2017 הוסכם על דעת כל הצדדים כי סכום דמי הפינוי ייקבע על דרך הפשרה, בהתאם לסמכות בית המשפט לפסוק כך לפי סעיף 79א בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.
בהתאם להסכמה האמורה, ניתן ביום 6.4.2017 פסק הדין של בית המשפט קמא, אשר קבע כי דמי הפינוי שישלמו המערערים לדיירים היוצאים עבור השבת החזקה בדירה לידיהם יהיה בסך 515,000 ₪ וכי עליהם לשלם סכום זה עד המועד שעליו הוסכם בין הצדדים, יום 22.5.2017 בשעה 10:00 (להלן – המועד המוסכם). כנגד תשלום זה יחזירו הדיירים היוצאים את הדירה לידי בעליה, המערערים, פנויה מכל אדם וחפץ.
עם זאת נקבע בפסק הדין, כי אם עד המועד האמור לא ישולם מלוא הסכום, כי אז יהיו הדיירים הנכנסים רשאים לקבל את זכויות הדיירות המוגנת בדירה, אם ישלמו לדיירים היוצאים סך 540,000 ₪ ולמערערים סך 360,000 ₪.
4.בבוקר יום 22.5.2017 הגישו המערערים בקשת לארכה בת שלושה ימים לשם העברת הסכום שנקבע בפסק הדין. זאת מהנימוק שלנהני ההקדשות, המערערים, היה חסר סך 78,000 ₪. במקביל, הדיירים הנכנסים – אשר ידעו על אודות הגשת הבקשה – העבירו המחאות אל בא-כוח המערערים בסכום שנקבע כי עליהם לשלם למערערים. אין מחלוקת על כך שדובר בהמחאות רגילות, בשונה מהמחאות בנקאיות אשר בפועל ניתן היה לפרוע אותן רק במועד מאוחר יותר.
החלטה בבקשת הארכה האמורה ניתנה רק ביום 4.6.2018 (בשת שהיית שופטת בית המשפט קמא באותה תקופה בשבתון) ובמסגרתה התבקשו הצדדים להודיע אם עדיין נדרשת החלטה לגביה. בתגובה לכך הגיש בא-כוח המערערים הודעה ביום 6.6.2017, אשר במסגרתה עדכן בעניין ההליכים בבית הדין להקדשות וכן ביקש, ארכה נוספת להעברת הסכום שנקבע, עד יום 11.6.2017. ארכה זו נדרשה בשל כך שהדיון בבית הדין להקדשות נקבע ליום 8.6.2017. בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 7.6.2017.
בהחלטתו מיום 8.6.2017 הורה בית הדין להקדשות לנאמן (בא-כוח המערערים) להציע למשיבים את פינוי הדירה תמורת 550,000 ₪ (סכום העולה על זה שנקבע בפסק-דינו של בית המשפט קמא). כן קבע בית הדין, כי אם יסרבו המשיבים להצעה זו, כי אז יגיש הנאמן אל בית המשפט קמא בקשת ארכה נוספת. אם תידחה הבקשה, כי אז, כך הורה בית הדין, יוגש ערעור – זה הערעור הנדון – וכן תוגש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.
המערערים אמנם הגישו ביום 9.6.2017 בקשת ארכה שניה, שאליה צורפה החלטת בית הדין להקדשות מיום 8.6.2017. עיקרי נימוקי בקשה זו היו כי המערערים ישלמו את מלוא הסכום שנקבע, כך שלא ייגרם כל נזק למי מבין המשיבים; הדיירים הנכנסים שילמו את הסכום שנקבע בהמחאות רגילות שטרם נפרעו ולא בהמחאות בנקאיות; אפילו ייגרם נזק כלשהו למי מהמשיבים בשל הארכה המבוקשת, המערערים הודיעו על נכונותם לפצות על כך; המשיבים ידעו על בקשת הארכה הראשונה עוד בטרם הוגשה ועל כוונת המערערים לשלם את מלוא הסכום, אך סיכלו אותה בחוסר תום-לב; מלכתחילה, עוד בטרם ניתן פסק הדין, ביקשו המערערים פרק זמן ממושך יותר, לנוכח הקושי בגיוס כספי ההקדשות; בית המשפט התבקש לכבד את החלטת בית הדין להקדשות לנוכח עיקרון כיבוד הערכאות; אינטרס פינוי דירה מדיירות מוגנת הוא אינטרס ציבורי חשוב ולפיכך טעמי צדק מחייבים לשקול זאת; לבית המשפט סמכות טבועה לדחות מועד שנקבע בפסק דין לעשיית דבר; התנאי שלפיו הארכה דרושה בשל נסיבות שלא היו בשליטת המערערים מתקיים לנוכח התלות בהחלטת בית הדין להקדשות. מכל מקום, כבר נפסק כי תנאי זה אינו הכרחי אם הארכה דרושה לשם עשיית צדק.
בהחלטה מיום 21.6.2017 דחה בית המשפט קמא גם את בקשת הארכה האמורה, השנייה שהוגשה.
החלטות בית המשפט קמא
5.בהחלטה מיום 7.6.2017 קבע בית המשפט קמא, כי על-פי ההלכה שנקבעה בעניין ב"ש 79/82 (ע"א 201/80) ישראל ארגמן חברה לבניין בע"מ נ' ברנפלד, פ"ד לו(2) 362 (1982) (להלן – עניין ארגמן), סמכותו של בית המשפט לדחיית מועד שנקבע בפסק-דין לעשיית דבר, מוגבלת רק למצב שבו הדחייה דרושה לשם מניעת אי צדק ואם העיכוב נובע מסיבות שלמבקש לא הייתה שליטה עליהן. נסיבות אלו, כך נקבע, לא התקיימו ולפיכך אין הצדקה לארכה המבוקשת.
בהחלטה מיום 21.6.2017 חזר בית המשפט קמא על עיקרי החלטתו הקודמת, דחה את בקשת הארכה והוסיף בנימוקיו, כי הוא נעדר סמכות למתן הארכה המבוקשת וזאת במיוחד בשים לב לכך שפסק הדין כבר קוים בכך שהדיירים הנכנסים כבר שילמו את התמורה שנקבעה בפסק הדין. עוד הוסיף בית המשפט קמא, כי אף אלמלא מומשה זכותם של הדיירים הנכנסים על-פי פסק הדין, לא היה מקום לקבוע כי הארכה שהתבקשה דרושה לשם מניעת אי צדק בכניסת הדיירים הנכנסים אל המושכר. זאת מן הטעם שהעיכוב בביצוע פסק הדין היה בשליטת המבקשים, אשר היה עליהם להקדים ולפנות אל בית הדין להקדשות כדי לאפשר ואף להבטיח את החזרת המושכר לידיהם קודם למועד הפינוי המוסכם.
6.הערעור הנדון, אשר במסגרתו משיגים המערערים על שתי ההחלטות, מיום 7.6.2017 ומיום 21.6.2017, הוגש ביום 28.6.2017, שבוע לאחר ההחלטה האחרונה. במקביל להגשתו עתרו המערערים לעיכוב ביצועו של פסק הדין, אך בקשה זו נדחתה בהחלטה מיום 6.7.2017 (כבוד השופטת ענת זינגר).
ב.טענות הצדדים בערעור
7.המערערים חזרו על עיקרי הטענות שהעלו במסגרת בקשת הארכה כמובא לעיל. המערערים הטעימו כי לנוכח העובדה שההליך בבית המשפט קמא התנהל במקביל להליך בבית הדין להקדשות, היה על בית המשפט קמא לנהוג על-פי עיקרון הכיבוד ההדדי בין הערכאות השיפוטיות השונות, כפי שעמד עליו בית המשפט העליון פעמים רבות (בין השאר: בג"ץ 8497/00 פייג-פלמן נ' פלמן (27.1.2003), כבוד השופטת ד' ביניש, פסקה 16; בג"ץ 1318/11 פלונית נ' בית הדין השרעי לערעורים (23.11.2011), כבוד השופט נ' הנדל, פסקה 3). בהתאם לכך טענו, כי היה על בית המשפט קמא להמתין למיצוי הסדרת נושא הכספים שהיה על המערערים לשלם לדיירים היוצאים אשר נדון בבית הדין להקדשות. כך במיוחד בשל כך שבקשת הארכה הראשונה הוגשה בידיעת המשיבים ועוד קודם לחלוף המועד שהוסכם לפינוי הדירה.
עוד טענו המערערים, כי בית המשפט קמא שגה בכך שלא נתן את המשקל הראוי לאינטרס הציבורי המובהק להביא לפינוי דירה מדייר מוגן ולסיום הדיירות המוגנת, כפי שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון. זאת במיוחד לנוכח העובדה שעל-פי טענת המערערים, הדיירים הנכנסים נהגו בחוסר תום לב, תוך ניצול לרעה של הוראות חוק הגנת הדייר, באופן הפוגע בזכויותיהם של בעלי הנכס.
לבסוף טענו המערערים, כי בית המשפט קמא שגה בקביעתו כי הוא נעדר סמכות לדון בבקשת הארכה שהוגשה לאחר מתן פסק הדין. שכן, לבית המשפט סמכות טבועה לדחות את המועד שנקבע בפסק הדין. כך בדרך כלל וכך בשל התקיימות התנאים המצדיקים את מתן הארכה שהתבקשה. על אחת כמה וכמה שהייתה הצדקה לארכה שהתבקשה בשל כך שהדיירים הנכנסים היו מעודכנים בכל הנוגע להליכים שננקטו אותה עת, לרבות בבית הדין להקדשות. כך גם לנוכח העובדה שהם היו מיוצגים באמצעות אותה עורכת דין שייצגה את הדיירים היוצאים.
במסגרת עיקרי הטיעון וכך גם בדיון שהתקיים לפנינו, הוסיף בא-כוח המערערים כי מאחר שהדיירים הנכנסים כבר נכנסו אל הדירה, יש נכונות מצד המערערים לפצות אותם בסכום סביר על הנזקים שנגרמו להם בשל כך. עוד הוסיף והטעים, כי בכל מקרה, יש לבחון את הדברים בשים לב לכך שהערעור הוגש במהירות רבה וללא כל עיכוב וכי העובדה שהדיון בערעור התקיים רק ביום 13.2.2018, לא נבעה ממחדלי המערערים, אלא בשל אילוצי בית המשפט ובקשה לדחיית דיון שהוגשה מטעם המשיבים.
8.המשיבים, הטוענים כי יש לדחות את הערעור, טענו כי המערערים נהגו כלפיהם בסחבת וכי מאחר ששולם להם מלוא חלקם בדמי המפתח, הרי שלא נגרם להם כל נזק. עוד טענו, כי פסק הדין קוים, כי הדיירים הנכנסים כבר נכנסו אל הדירה, שיפצו אותה ותיקנו אותה והתאימו אותה לצרכיהם (בדיון הובהר כי מדובר בצביעת הדירה בלבד). לפיכך טענו, כי אין מקום "להחזרת הגלגל לאחור".
בעניין טענת המערערים הנסמכת על עיקרון הכיבוד ההדדי בין הערכאות טענו המשיבים, כי הם לא היו צד להליך בבית הדין להקדשות ולכן אין בו כדי לחייבם. זאת במיוחד לנוכח ניגודי האינטרסים בין שני הצדדים. עוד טענו המשיבים, כי לא מוכר אינטרס ציבורי בדבר פינוי דירה מדייר מוגן ומכל מקום, כל עוד חוק הגנת הדייר תקף, אין מקום לומר כי האינטרס האמור עולה על אינטרס של דייר לרכוש את זכות הדיירות המוגנת אם אין ידו משגת לרכוש דירה בבעלות מלאה. אפילו מוכרת זכות הקדימה של בעל הבית להחזיר לעצמו את הדירה, הרי שעליו לקיימה בתום לב. כך בעוד שעל-פי טענת המשיבים, המערערים נהגו בחוסר תום-לב לנוכח הסחבת שנקטו במסגרת הליכי פינוי הדירה מהדיירים היוצאים.
לבסוף טענו המשיבים, כי אמנם בית המשפט מוסמך לדחות מועד שנקבע בפסק-דין בהתקיים נסיבות המצדיקות זאת, אך במקרה הנדון לא הייתה הצדקה לכך. לטענתם, לא דובר בנסיבות שלא היו בשליטת המערערים, מאחר שהם היו מודעים למועד המוסכם שנקבע לפינוי הדירה. מכל מקום, אף אם דחיית המועד שנקבע הייתה מועילה למערערים, הרי שבה בעת הייתה פוגעת קשות במשיבים ובאינטרס ההסתמכות שלהם. אף יש לתת את הדעת לכך שבמועד המוסכם חסר היה למערערים סכום משמעותי (78,000 ₪).
ג.דיון והכרעה
השאלה העומדת להכרעה
9.השאלה העומדת להכרעה בערעור זה היא אחת: אם היה על בית המשפט קמא להיעתר לבקשת המערערים, בעלי הדירה, לדחות את המועד שנקבע בפסק הדין לשם העברת התשלום לדיירים היוצאים ובכך להחזיר אליהם את החזקה בדירה.
שאלה זו יש לבחון במנותק מהמצב הקיים היום, אשר על-פיו הדיירים הנכנסים כבר העבירו את הסכומים שנקבע כי עליהם להעביר אל הדיירים היוצאים ואל המערערים וכבר נכנסו לגור בדירה לאחר שסיידו אותה. זאת משני טעמים: האחד והעיקרי, עניינו בכך שהדיירים הנכנסים היו מודעים לבקשת הארכה שהוגשה בטרם הגיע המועד שנקבע. אף אין מחלוקת על כך שהיו מודעים לכל ההליכים שהיו לאחר הגשת אותה בקשה, לרבות הבקשות הנוספות, ההליך בבית הדין להקדשות, הגשת הערעור הנדון והבקשה לעיכוב ביצועו. בנסיבות אלו, בחירתם לקבוע עובדות בשטח בטרם הוכרעה בקשת הארכה הראשונה, גם אם הייתה כדין, הייתה בבחינת נטילת סיכון מודע לאפשרות שתוצאת ההליכים תהיה שונה מן העובדות שקבעו בשטח. השני, אפילו נגרם לדיירים הנכנסים נזק מכל אותם הליכים, הרי שהמערערים הודיעו כי הם נכונים לפצות אותם על נזקיהם הריאליים. כך שלנוכח אפשרות פיצוי זו, ממילא אין עוד מניעה להשבת המצב לקדמותו.
ההלכה בעניין סמכות בית המשפט לדחות מועד שנקבע בפסק-דין לעשיית דבר
10.כפי שקבע בית המשפט הנכבד קמא ובהתאם להלכה שנקבעה בעניין ד"נ 22/73 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כח(2) 89 (1974), (כבוד השופט אשר, עמ' 103) (להלן – עניין בן-שחר), בנסיבות דומות לענייננו, "לבית-המשפט סמכות טבועה (inherent jurisdiction) להאריך מועד שנקבע בפסק-דין לעשיית דבר אם אי-העשייה נובעת מסיבות שלא הייתה למבקש שליטה עליהן והארכת המועד נחוצה כדי למנוע אי-צדק". הלכה זו אומצה בפסק הדין בעניין ארגמן (כבוד השופט ש' לוין, פסקה 3), שהוזכר בהחלטת בית המשפט קמא.
הלכת עניין בן-שחר היא אפוא, כי לבית המשפט אכן נתונה הסמכות לתת ארכה לשם עשיית דבר שנקבע בפסק-דין ובלבד שהתקיימו שני תנאים: האחד, כי הארכה נדרשת מסיבות שבהן למבקש לא הייתה שליטה עליהן והשני, כי הארכה דרושה כדי למנוע אי צדק.
11.במהלך השנים רוככה ההלכה האמורה בשני היבטים עיקריים: ההיבט הראשון הוא בכך שנקבע כי אין בוחנים רק את שני התנאים האמורים, אלא גם את שאלת תום לבו של הצד שכנגד בעצם התנגדותו לארכה המבוקשת הדרושה לשם קיום פסק הדין, וזאת בשים לב לשאלה אם ארכה זו תסב נזק למתנגד לארכה. ההיבט השני הוא במתן משקל יתר לתנאי שעניינו בכך שהארכה המבוקשת דרושה כדי למנוע אי צדק ובלבד שמבקש הארכה עשה את המוטל עליו בתום לב, כדי לעמוד במועד שנקבע.
12.ההיבט הראשון של ריכוך הלכת בן-שחר, שעל-פיו נבחן תום-לבו של הצד שכנגד, המתנגד לארכה, נקבע בפסק-דינו של כבוד הנשיא מ' שמגר בעניין רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, מה(5) 661 (1991) (להלן – עניין ג'רבי). שם נדון מצב שבו בזמן אמת היה סירוב לארכה בת יום אחד, בעוד שבאותו מקרה לא התקיים התנאי הראשון שנקבע בעניין בן-שחר, כי למבקש הארכה לא הייתה שליטה על הנסיבות שבעטיין נזקק לארכה שביקש.
בנסיבות אלו קבע בית המשפט, כי היה בהתנהגות המשיב, שסירב לארכה שהתבקשה, משום "התנהגות .. נטולת תום-לב" (שם, פסקה 7). חרף החובה לקיום חיוב שנקבע במועדו, הוסיף בית המשפט, כי אין לקבל מצב של סירוב לארכה קצרה וסבירה. כאמור שם, "יש לראות התנהגותו של צד לחוזה בפרופורציות הנכונות, ואין לקבל כנאותים מעשים המעלים את המסקנה, כי צד לחוזה ארב למשנהו, כדי לתפוס כל הַחְלָקַה או מעידה פורמאליות קלות ערך וחסרות משמעות, כדי שיוכל להתנער מהתחייבותו. בנסיבות שלפנינו, מדובר על סירוב לקבל תשלום כעבור יום מהמועד שנקבע, אחרי שהסתבר כי נפלה טעות שרוצים לתקנה על אתר, וכאשר לכל העניין לא היו השלכות ומשמעויות כלשהן, כי הצד השני לא נפגע במאומה. הסירוב לקבל תשלום בנסיבות כאלה אינו הוגן והוא נטול תום-לב. התנהגות כגון זו כונתה על-ידי השופט אלון כהתנהגות של 'נבל ברשות החוק' (ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בניה בע"מ, פ"ד לג, בעמ' 636). יש במציאות חיינו אירועים, בהם נופלת טעות שולית פורמאלית, שאיננה גורמת נזק לאיש, ורגש הצדק איננו מרשה, כי ייאמר בנסיבות כאלה, כי הדין ייקוב את ההר ותשלום בתום-לב שנעשה לשם ביצועה של תניה חוזית ייחשב כנטול תוצאות משפטיות. לגבי חיוב לפי חוזה אכן צריך לנהוג בתום-לב; אולם הוא הדין בשימוש בזכות הנובעת מחוזה, וקטע זה מהוראותיו של סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, משליך על המשיב. בית המשפט אינו צריך לסייע במקרה כגון זה לעמידה על קוצו של יוד" (שם).
באשר להלכה שנקבעה בעניין בן-שחר, הוסיף הנשיא שמגר, כי אין לפרש את התנאים אשר בהתקיימם ניתן יהיה לדחות מועד שנקבע בדרך נוקשה וכי במקום שבו אין בארכה המבוקשת כדי לגרום נזק, על בית המשפט להושיט סעד ולהעניק את הארכה המבוקשת. כך נקבע שם לעניין זה (עניין ג'רבי, פסקה 8):
"מאחר שהמערער השתית תביעתו על בקשה להארכת מועד, יש להתייחס לעניין גם במסגרת הסעד המבוקש. בית-משפט זה קבע בעבר פעמים מספר אמות מידה לשם התוויית תחומים להפעלת סמכותו הטבועה של בית המשפט להאריך מועדים. אינני גורס, כי יש לשנות את אמת המידה הקיימת, אולם זאת בכפיפות להבהרה אחת חיונית: סמכות טבועה של בית-משפט, שמגמתה עשיית צדק בדרך פלונית, מקום בו הדרישות הפורמאליות מפנות לדרך פלמונית, אינה יכולה להתפרש באופן כה נוקשה עד שאין לסטות ממנה במידה הקלה ביותר. מקום בו מוקנית סמכות שמטרתה המוצהרת היא מניעת תוצאות קשות שחוש הצדק אינו יכול להשלים עמן, יש בעצם ההיצמדות למבחנים נוקשים, שאינם פתוחים לשום התחשבות בתנאים מיוחדים ויוצאי דופן, משום תרתי דסתרי. בקביעת המבחנים הללו לא נתכוונו לפריצת סכרים ולהתרת אי-קיום התחייבויות. בכגון דא יש להיזהר תכלית הזהירות; אולם גם לא נתכוונו לכך שאף אם מקרה יהיה קשה ככל שיהיה, לא ניתן יהיה לעולם להושיט סעד. לדידי, ניתן לקבוע, כי מקום בו לא נפגע איש, ובעיקר לא נפגע כהוא זה מי שחיכה לקיום החיוב החוזי, אלא אירעה טעות שהשלכותיה שוליות ופורמאליות, כגון זו שאירעה במקרה דנן, רשאי – אם כי אינו חייב – בית המשפט להפעיל שיקול-דעתו וסמכותו הטבועה ולהושיט סעד".
13.ההיבט השני של ריכוך הלכת בן-שחר, שעל-פיו יינתן משקל יתר לתנאי שעניינו מניעת אי צדק, נקבע בעניין ע"א 499/81 עודה נ' חדורי, פ"ד לח(4) 729 (1985) (להלן – עניין עודה). גם באותו עניין נדונה חריגה ממועד שנקבע לתשלום לדייר לשם פינויו מנכס. בית המשפט העליון (כבוד השופט דב לוין) נדרש להלכת בן-שחר וקבע כי אם הארכה המבוקשת נדרשת לשם עשיית צדק, כי אז יש להעדיף זאת, אפילו לא התקיים התנאי שלפיו הארכה דרושה בשל נסיבות שלא היו בשליטת מבקש הארכה. כך בין השאר, נקבע לעניין זה (שם, פסקה 3):
"ג. נראה לי, כי כאשר במסגרת הוראות החוק וההלכות, שנקבעו בפסיקת בתי המשפט, קיימת אפשרות להגיע לתוצאה שהינה צודקת יותר בעליל מאשר תוצאה חלופית, הרי עלינו להעדיף את ה'פסק הצודק', אפילו יש בו משום סטייה מסוימת משבילי פסיקה, בהם נהג בית המשפט ללכת בעבר. במלים אחרות, וכדי להמחיש זאת לגבי המקרה שלפנינו: אם קיים אותו 'סדק צר', אשר דרכו ובאמצעותו ניתן, על-פי ההלכה הקיימת, להאריך את המועד לביצוע מעשה מסוים על-פי פסק-דין, הרי אין עלינו להסס יתר על המידה מלהשתמש בסמכות טבועה זו, כאשר מרגישים אנו, כי המקרה הוא יוצא דופן, וכי הסעד למען הצדק הינו מחויב המציאות.
ד. כאמור, הועלתה הטענה הזאת בעבר לגבי מקרים, בהם אי-עשיית המעשה על-פי פסק הדין המוסכם הייתה מחוץ לשליטתו של מבקש הארכה; אולם, לדעתי, אין זה תנאי הכרחי בלעדיו-אין (conditio sine qua non). בהחלט ייתכנו מקרים, בהם נדרש מתן הארכה 'למען עשיית הצדק' בעוצמה רבה מאוד, אף אם אינו קיים הגורם של חוסר שליטה מוחלט מצד המבקש, והפרשה שלפנינו תוכיח.
ה. ואם יובע החשש, שמא, כאשר נלך בדרך ליבראלית זו, ייפרץ הסכר, ויוצף בית המשפט בבקשות מסוג זה. הרי אינני שותף לחשש זה. אחרי הכול, בדיוק כפי שהסמכות בה עסקינן הינה 'סמכות טבועה', הנתונה בידי בית המשפט, כך גם השליטה בידינו לצמצם את השימוש בה ...".
14.סיכומם של דברים הוא אפוא, כי על-פי הלכת בן-שחר (והלכת ארגמן, שהלכה בעקבותיו ושעליה הסתמך בית המשפט קמא), לבית המשפט נתונה סמכות טבועה לדחות מועד שנקבע בפסק-דין לשם עשיית דבר. אולם, סמכות זו מותנית בכך שאי העשייה במועד שנקבע נובעת מסיבות שלא הייתה למבקש שליטה עליהן ואם הארכה שהתבקשה דרושה כדי למנוע מצב של אי צדק.
עם זאת, הלכה זו רוככה בפסיקה מאוחרת יותר, אשר על-פיה יש לבחון את תום לבו של המתנגד לארכה. כפי שנקבע בעניין ג'רבי, אם עמידתו הדווקנית של הצד שכנגד על קיום החיוב במועד שנקבע אינה בתום לב, ואם בזמן אמת – במועד שבו התבקשה הארכה – לא היה בארכה כדי להסב לו נזק, כי אז תינתן הארכה שהתבקשה אפילו לא נדרשה בשל נסיבות שלא היו בשליטת מבקש הארכה. ההלכה האמורה אף רוככה בהיבט נוסף, שתכליתו מניעת אי צדק. כפי שנקבע בעניין עודה, אם הארכה נדרשת לשם עשיית צדק בעוצמה גבוהה, כי אז יינתן לתנאי זה משקל רב או אף משקל יחיד. זאת אפילו הארכה שהתבקשה לא נבעה מנסיבות שאינן בשליטת מבקש הארכה.
נמצא אם כן, כי בעת בחינת שאלת ההצדקה למתן ארכה, מירב המשקל ניתן לשאלה אם יש לתת ארכה כדי למנוע אי צדק ואם אמנם נהג המתנגד לארכה בתום לב, בעצם התנגדותו לארכה שהתבקשה.
המדיניות בעניין דיירות מוגנת
15.בענייננו נדרשה למערערים הארכה שהתבקשה לשם הסדרת מלוא הסכום שנקבע כי עליהם לשלם לדיירים היוצאים לשם החזרת החזקה בדירה לידיהם ובכך להביא את הדיירות המוגנת בדירה לסיומה. הארכה נדרשה אפוא, כדי לאפשר למערערים לממש את זכותם הקניינית בדירה. בנסיבות אלו, שבהן ביקשו המערערים ארכה קצרה מאד, בת ימים בודדים, כדי לממש זכות יסוד העומדת להם למימוש קניינם, הרי שהיה במתן הארכה שהתבקשה משום עשיית צדק בעוצמה רבה מאד.
16.המדיניות המובהקת הנוהגת בעשרות השנים האחרונות ובמיוחד מאז נחקק 'חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו', המעגן את זכות הקניין כזכות יסוד חוקתית (בסעיף 3), היא לפרש בצמצום הן את הוראות חוק הגנת הדייר הן את זכות הדיירות המוגנת. לעומת זאת, לפרש בהרחבה את זכותו של בעל הנכס להשיב לידיו את החזקה בנכס המוחזק בדיירות מוגנת ולבכר זכות זו על פני זכותו של הדייר המוגן.
הטעם למדיניות מובהקת זו נעוץ בתכלית חוק הגנת הדייר שהייתה יפה לשעתה ולתקופה שבה נחקק. השינוי במציאות הכלכלית והחברתית שחל מאז נחקק חוק זה, והעובדה שיש ביישומו כדי לפגוע פגיעה ממשית וקשה בקניינו של בעל הנכס המוחזק בדיירות מוגנת, הובילו למגמה מובהקת של מתן פרשנות מצמצמת מאד גם להוראות חוק הגנת הדייר וגם לקיומה של זכות הדיירות המוגנת (ראו בין השאר: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור פ"ד נ(5) 111 (1997), כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן, פסקה 6; רע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 394 (7.2.2000), בפסקי הדין של כבוד הנשיא א' ברק (עמ' 407) וכבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש (עמ' 408); רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006) (להלן – עניין צארום), כבוד השופט א' רובינשטיין, פסקה ד.4; ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.2009), כבוד השופט א' רובינשטיין, פסקה ל"ז. כן ראו את הפסיקה הרבה הנזכרת בפסקי דין אלו). כך בין השאר, נקבע בעניין צארום:
"חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת, וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר-כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק' (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג-כהן)). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם)); ראו גם רע"א 10343/05 עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם))".
כן ראו את דברי בית המשפט (כבוד השופט נ' הנדל) ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט (19.02.2013) (להלן – עניין גרוס), העומד על טעמיה של הפסיקה להגביל ולצמצם את פגיעתו של חוק הגנת הדייר בבעלי הנכסים המוחזקים בדיירות מוגנת. טעמים הנובעים משינוי הנסיבות בכל הנוגע לתופעת הדיירות המוגנת ובעיקר מהצורך להגן על זכות הקניין, אשר עוגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (שם, פסקה 4):
"מגמת הפסיקה מזה שנים רבות, בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר, היא להגביל ולצמצם את הפגיעה שהוא מסב לבעלי הדירות. הטעם המרכזי למגמה פרשנית זו הוא חלוף הזמן ושינוי הנסיבות ... החוק ממשיך לעמוד על תלו, על אף שהתשתית שעמדה בבסיסו לא תמיד נותרה בתוקף. תמונת העולם שעמדה בבסיס החוק איננה תופעה גורפת. יש בכך כדי להצדיק את הפרשנות המצמצמת של החוק, במובן זה שבתי המשפט יפרשו בדרך מתונה את ההוראות הפוגעות בקניינם של בעלי הדירות (ע"א 99/75 הימנותא נ' בדיחי, פ"ד ל(2) 421 (1976); ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); רע"א 1056/11 פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי (15.2.2012)).
טעם נוסף, שמחזק אף הוא את הגישה הפרשנית המצמצמת, מבוסס על חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סעיף 3 לחוק זה העלה את ההגנה על הקניין למדרגה של זכות יסוד חוקתית. על פניו, ההגנה העודפת שניתנת לשוכרים בדיור מוגן מכרסמת תחת זכות הקניין של בעלי הבית. מובן שאין בכך כדי להכריז על בטלות החוק, וזאת לא רק בשל פסקת שמירת הדינים. מן העבר האחר יש בכך כדי להשליך על הפרשנות הראויה לחוק ועל היקף תחולתו (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006); ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה ל"ז (28.10.2009))".
מן הכלל אל המקרה הנדון
17.בחינת העובדות בענייננו מלמדת כי המערערים נקלעו למצב שבו המתינו לדיון בבית הדין להקדשות כדי לפתור את החסר הנמוך יחסית בסכום שהיה עליהם לשלם לדיירים היוצאים (78,000 ₪ מתוך 515,000 ₪). עם זאת, לצורך הדיון נניח כי אין מדובר במצב שבו לא הייתה למערערים שליטה על הנסיבות שהובילו לעיכוב וזאת מן הטעם שלכאורה וכנטען, המערערים יכולים היו להקדים את פנייתם אל בית הדין.
אולם, דומה כי קשה לחלוק על כך שבעת בקשת הארכה, טרם הגיע המועד המוסכם לתשלום וכי התבקשה ארכה קצרה, בת ימים בודדים. באותה עת, לא נגרם לדיירים הנכנסים כל נזק, מן הטעם שלא הייתה להם כל זכות קנויה לקבלת הדירה בדיירות מוגנת. אף היה ידוע להם היטב, כי בכוונת המערערים לשלם את דמי הפינוי כדי לקבל את החזקה בה חזרה לידיהם, באופן שישלול מהדיירים הנכנסים את האפשרות לרכוש את זכות הדיירות המוגנת ולקבל את החזקה בדירה.
בדומה, מדובר במצב שבו עמידה דווקנית מצד הדיירים הנכנסים על התשלום במועד שנקבע הייתה חסרת תום לב, לנוכח האילוץ שנוצר בשל הצורך להמתין לדיון בבית הדין להקדשות. שכן היה זה בבחינת מצב שבו "צד ... ארב למשנהו, כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמאליות קלות ערך וחסרות משמעות" ובבחינת "ייקוב הדין את ההר" (כפי שנקבע בעניין ג'רבי). נמצא אפוא, כי סירובם של המשיבים לאפשר למערערים למצות את הארכה שביקשו לא הייתה מוצדקת וממילא הייתה חסרת תום לב, בהיותה בגדר התנהלות נוקשה ולא מוצדקת מהסוג שעליו עמד כבוד הנשיא שמגר בעניין ג'רבי.
18.עוד עולה, כי בענייננו "נדרש מתן הארכה 'למען עשיית הצדק' בעוצמה רבה מאוד", כפי שעמד על כך בית המשפט בעניין עודה. ארכה זו הייתה מאפשרת למערערים, בעליה של הדירה, לקבל חזרה לידיהם את קניינם. לנוכח המדיניות המובהקת שעליה עמדנו, שעל-פיה יש להגביל ולצמצם את פגיעתו של חוק הגנת הדייר בבעלי הנכסים המוחזקים בדיירות מוגנת בשל הצורך להגן על זכות הקניין המעוגנת ב'חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו', דומה כי לא ניתן לחלוק על כך שמטעמי צדק היה מקום למתן הארכה שהתבקשה.
19.מהטעמים האמורים, אציע לחבריי לקבל את הערעור ולקבוע כי בית המשפט קמא היה מוסמך להיעתר לבקשות הארכה שהגישו המערערים ולאפשר להם לשלם את דמי הפינוי ובכך לקבל את הדירה חזרה לידיהם. כך אפילו היה הדבר נעשה באיחור קל.
בהתאם לכך מוצע כי ייקבע שתוך שלושים יום מיום מתן פסק-דין זה ישלמו המערערים לדיירים הנכנסים את הסכומים ששילמו דיירים אלו למערערים ולדיירים היוצאים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ששולמו סכומים אלו. עם זאת מוצע, שכדי לאפשר לדיירים הנכנסים להתארגן לדיור חלופי, יידחה מועד מסירת החזקה בדירה בשישה חודשים.
תמר בר-אשר, שופטת
השופטים אביגדור דורות ורפאל יעקובי:
1.לאחר שעיינו בחוות דעתה של חברתנו, כב' השופטת תמר בר-אשר, על פיה יש לקבל את הערעור, הגענו למסקנה כי בנסיבות המקרה שלפנינו, אין להתערב בתוצאה אליה הגיע בית המשפט קמא.
2.חברתנו מבססת את חוות דעתה על האדנים הבאים: ראשית, כי בית משפט קמא היה מוסמך לתת את הארכה שנתבקשה. שנית, כי יש לבחון אם הארכה המבוקשת דרושה כדי למנוע אי צדק ואין לאפשר לצד לחוזה לארוב למשנהו, כדי לתפוס כל החלקה או מעידה פורמאליות קלות ערך וחסרות משמעות, או לאפשר התנהגות שהיא בגדר של "נבל ברשות החוק". שלישית, במקום שאין בארכה המבוקשת כדי לגרום נזק, על בית המשפט להושיט סעד ולהעניק את הארכה המבוקשת. ורביעית, כי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו מחזק את מגמת הפרשנות המצמצמת של חוק הגנת הדייר, על פיה בתי המשפט יפרשו בדרך מתונה את הוראות החוק הפוגעות בקניינם של בעלי הדירות.
3.אין אנו חולקים על עצם סמכותו של בית המשפט קמא לתת את הארכה שנתבקשה וגם לא על האדנים העקרוניים הנזכרים לעיל. ברם, לדעתנו, יישומם של העקרונות הנ"ל על נסיבות המקרה, אינו מוביל לקבלת הערעור.
4.ראשית, בקשת הארכה הראשונה שהתבקשה הוגשה בבוקר המועד המוסכם לתשלום ואכן התבקשה ארכה קצרה יחסית, של שלושה ימים. יחד עם זאת, שלושת הימים חלפו ותשלום לא בוצע. הבקשה הוגשה ביום 22.5.17 ורק ביום 6.6.17, כעבור 15 ימים, התבקשה ארכה עד יום 11.6.17. ביום 7.6.17 נדחתה הבקשה וכעבור יומיים (9.6.17) הוגשה בקשת ארכה נוספת, אשר נדחתה ביום 21.6.17. במלים אחרות, אף שמועד התשלום המוסכם חל ביום 22.5.17, ביום 9.6.17 התבקשה ארכה נוספת עד ליום 12.6.17. העולה מן האמור לעיל הוא שאין מדובר בסירוב לארכה בת יום אחד, מן הסוג אשר נדון ברע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, פ"ד מה(5) 661 (1991) ואין מדובר בטעות שולית פורמאלית, עליה דובר בעניין ג'רבי הנ"ל.
5.שנית, אין זה מקרה שבו "הדרישה הפורמאלית" מתפרשת באופן כה נוקשה עד שיש לסטות ממנה במידה הקלה ביותר, לשם מניעת תוצאות קשות, שחוש הצדק אינו יכול להשלים עמן. בנסיבות העניין, יש לאזן בין האינטרס של המערערים להביא לסיום הדיירות המוגנת בנכס, לבין האינטרס של המשיבים, שידם אינה משגת רכישת זכות קניין מלאה בדירה. איננו סבורים שהמשיבים פעלו בחוסר תום לב, בכך שביקשו לשלם את הסכומים שנפסקו על ידי בית משפט קמא, בהתאם לפסק דינו, על פיו נקבע כי אם עד למועד המוסכם לא ישולם על ידי המערערים מלוא הסכום, כי אז יהיו הם רשאים לקבל את זכויות הדיירות המוגנת על ידי תשלום הסכומים שנקבעו.
6.שלישית, אין ענייננו בפרשנות הוראות חוק הגנת הדייר. ענייננו בשאלת ביצועו של פסק דין שניתן על ידי בית משפט קמא ובהתייחסות למועד המוסכם בין הצדדים שנקבע לשם קיום פסק הדין. המערערים לא הצליחו לבצע את החיוב שהוטל עליהם עד המועד המוסכם וגם לא במהלך 21 ימים שלאחר המועד המוסכם. אי העמידה במועד לא נבע מסיבות שלא היו למערערים שליטה עליהן. אף שהיבט אחרון זה אינו מכריע, לא ניתן להתעלם ממנו לחלוטין. בסופו של יום, מדובר באיזון בין אינטרסים המביא בחשבון את מכלול הנסיבות. בענייננו, אין מדובר באחור של יום-יומיים (סטיה קלה ביותר) מן המועד המוסכם לתשלום; המשיבים פעלו בהתאם להוראות פסק הדין, שהתירו להם לשלם את הכספים לדיירים היוצאים ולמערערים, בעקבות אי עמידת המערערים במועד התשלום המוסכם; ואין מדובר בתוצאות קשות שחוש הצדק אינו יכול להשלים עמן.
7.המערערים אף טענו כי טעה בית המשפט קמא בכך שהתעלם מעקרון הכבוד ההדדי בין ערכאות שיפוטיות וכי היה על בית משפט קמא להמתין למיצוי הסדרת נושא הכספים שהיה על המערערים לשלם. בעניין זה מצאנו לקבל את טענות המשיבים, אשר לא היו צד להליך בבית הדין להקדשות, שנאלץ לעסוק ביחסים הפנימיים בתוך קבוצת המערערים ובחוסר יכולתם לגייס את הכספים אותם חויבו לשלם במועד המוסכם.
8.לאור כל האמור, אנו סבורים כי דין הערעור להידחות וכי על המערערים לשלם למשיבים הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ש"ח
רפאל יעקובי, שופט אביגדור דורות, שופט
הוחלט ברוב דעות לדחות את הערעור ולקבוע לעניין ההוצאות ושכר הטרחה כמצוין בסעיף 8 לחוות דעתם המשותפת של השופטים דורות ויעקובי.
ניתן בהעדר הצדדים היום, כ"ז באדר תשע"ח, 14 במרץ 2018.
המזכירות מתבקשת לשלוח את פסק הדין אל באי כח הצדדים ולהעביר את העירבון למשיבים (באמצעות באת כוחם ובכפוף לכל דין) לסילוק החיוב האמור .
רפאל יעקובי, שופט אביגדור דורות, שופט תמר בר-אשר, שופטת