ורדי (מנהל מיוחד) ואח' נ' ד.ק. ואח'

ארבעה מחזיקים במקרקעין בו מבנה המחולק לשתי יחידות דיור. שניים ביחידה אחת ושניים ביחידה האחרת. אחד מן הארבעה הוכרז פושט רגל. כיצד יפורק השיתוף במקרקעין בין הארבעה ואיזה מעמד תקבל קופת פשיטת הרגל המבקשת למקסם את הרווח שניתן להפיק מן המקרקעין אגב פירוק השיתוף. זו השאלה העומדת להכרעה והתשובה – אין לסטות מן הכלל לפיו מקום בו ניתן לפרק את השיתוף תוך חלוקה בעין, ובענייננו, בדרך של רישום בית משותף, כך ייעשה ולפיו שאלת ההפסד הניכר לשותפים, איננה זהה לשאלה כיצד ניתן למקסם את הרווח הכלכלי מן המקרקעין.

רקע:

1. הנתבעים והתובע 2, ת.ק., הינם בעלי זכויות החכירה במשותף של מקרקעין הידועים כחלקה XXX בגוש XXX ומצויים ברחוב XXX בגבעתיים (להלן: "ת.ק.", ו-"המקרקעין", בהתאמה).

    

2. על פי נסח הרישום בפנקס הזכויות, המקרקעין הינם בבעלות קרן קיימת לישראל.

    

3. על המקרקעין מבנה ובו שתי יחידות דיור (להלן: "יחידות הדיור").

    

4. הנתבעים 1 ו-2 שהינם הוריו של ת.ק., רכשו, בחלקים שווים, את זכויות החכירה באחת מיחידות אלה – יחידה בת שני חדרים וחצי – בהתאם להסכם מכר מיום 9/6/87, ואילו הנתבעת 3, שהיא אחותו של ת.ק. ות.ק. עצמו, רכשו, גם הם בחלקים שווים, את זכויות החכירה ביחידה השנייה, בהתאם להסכם מכר מיום 10/1/93. (להלן: "יחידת הדיור הראשונה" או "היחידה הראשונה" ו- "יחידת הדיור השנייה" או "היחידה השנייה").

    

5. לבקשת הנתבעים ובהתאם להחלטה מיום 14/6/17 נתקבלה חוות דעת מיום 28/6/17, של עו"ד מירה אריאלי, המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב, המעלה כי על המקרקעין בנוי בית בן קומה אחת ובו שתי יחידות רישום נפרדות, אשר ניתן לזהותן ככאלה, ומשכך כי הוא ראוי להירשם כבית משותף על פי הוראות סעיף 142(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), בכפוף לדרישתה לתיקונים טכניים בתשריט. (להלן: "חוות דעת המפקחת" או "חוות דעת המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב").

    

6. ביום 11/6/15 מונה התובע כמנהל מיוחד על נכסיו של ת.ק., במסגרת תיק פש"ר שמספרו XXX (להלן: "הליכי הפש"ר").

    

7. במסגרת הליכי הפש"ר ביקש התובע למכור את חלקו של ת.ק. במקרקעין ולשם כך ביקש חוות דעת שמאי אשר תאמוד את שווי זכויותיו בהם.

    

   בהמשך לכך העריך השמאי, שי אברהם, בחוות דעת מיום 10/1/16 ובהודעת הבהרה מיום 19/01/16 שהוספה לה, את זכויותיו של ת.ק. במקרקעין, במחצית משווי הזכויות בחלק הדרומי של המקרקעין (עליו מצויה היחידה השנייה), תוך הפחתת 10% בגין זכויות במושע (בשל העובדה שהוא מחזיק בזכויות בו, בחלקים שווים, ביחד עם הנתבעת 3). שווי זכויות אלה (זכויותיו של ת.ק. בלבד) הוערך על ידו בשתי חלופות:

    

   • חלופה א: ללא זכויות מכוח תמ"א 38, בסביבות סך של 2,040,000 ₪;

   • חלופה ב: כולל זכויות מכוח תמ"א 38, בסביבות סך של 2,770,000 ₪. (בהודעת ההבהרה נפלה טעות סופר, אולם האמור נלמד גם מחוות הדעת).

      

8. התובע ערך התמחרות לשם מכירת חלקו של ת.ק. כמתואר, אך במסגרתה הוצעה, עבור חלקו, תמורה נמוכה. משכך הורה כב' השופט ח' ברנר לתובע, בהחלטה מיום 6/7/16, להגיש כתב תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

    

9. מכאן התובענה שלפני.

    

    

   טענות הצדדים

    

10. טוען התובע כי יש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין באופן שייטיב עם קופת פשיטת הרגל ומשכך כי יש להורות על פירוק השיתוף בכלל המקרקעין בדרך של חלוקה בעין, או, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט, בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, ובתוך כך למנותו ככונס הנכסים שיהא אחראי לביצוע הפירוק.

     

    עם זאת ועד שהגיע כדי סיכומיו, הביע עמדתו כי הדרך הטובה ביותר להורות על פירוק השיתוף בכלל המקרקעין, הינה להורות על מכירתם לכל המרבה במחיר, תוך הריסת יחידות הדיור, אשר ממילא מיועדות להריסה ואשר בהתאם לחוות דעת השמאי שי אברהם, אינן ראויות למגורים ובפועל אף אינם משמשות לכך, ובאופן שיאפשר בניית בניין חדש במקומן.

     

11. לטענתו, במסגרת הליכי הפש"ר, נעשה כבר ניסיון לחלוקה בעין, תוך מכירת חלקו של ת.ק. בלבד, אלא שהתמורה שהוצעה הייתה נמוכה במיוחד, ומכאן כי המסקנה המתבקשת הינה שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לקופת פשיטת הרגל.

     

12. מנגד טוענים הנתבעים כי במקרקעין מצויות שתי יחידות דיור נפרדות, אשר נרכשו על ידי הנתבעים 1 ו-2 מחד, ועל ידי ת.ק. והנתבעת 3 מאידך, וכי גם בהתאם לחוות דעת המפקחת, ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, כך שהיחידה הראשונה תירשם על שמם של הנתבעים 1 ו-2 ואילו השנייה תירשם על שמם של ת.ק. והנתבעת 3.

     

13. בהקשר זה הם מדגישים כי דרך המלך לפירוק השיתוף הינה בדרך של חלוקה בעין; כי לא הוכח שפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין יגרום לקופת פשיטת הרגל הפסד ניכר; כי בכל מקרה לא ניתן לכפות עליהם למכור את חלקם במקרקעין ובכלל כך את זכויותיהם ביחידה הראשונה; וכי גם מכירת היחידה השנייה לבדה תגרור חיובי מס גבוהים אשר יגרמו לנתבעת 3 הפסד ניכר. לתימוכין בטענה זו אף הגישו חוות דעת של רו"ח מטעמם.

     

14. הנתבעים טוענים אפוא כי יש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף ובו שתי יחידות רישום (האחת של הנתבעים 1 ו-2 והשנייה של ת.ק. ושל הנתבעת 3 גם יחד) ולהצהיר כי אין כל מניעה לכך שבהמשך לחלוקה זו, תחולק היחידה השנייה, בין ת.ק. לנתבעת 3, חלוקה (נוספת) בעין.

     

     

    ראיות הצדדים

     

15. מטעם התובע העיד הוא עצמו, כמנהל המיוחד לנכסי החייב ת.ק. (תצהיר עדות ראשית מטעמו הוגש וסומן ת/2), וכן הוגשה חוות דעת השמאי שי אברהם (ת/1).

     

16. מטעם הנתבעים העיד הנתבע 1 (תצהיר עדות ראשית מטעמו הוגש וסומן נ/3), וכן הוגשו חוות דעתו של השמאי אפרים יהוד (נ/1) ושל רו"ח חיים פרלמן (נ/2).

     

17. כזכור התקבלה גם חוות דעת המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב.

     

18. אתייחס לראיות אלה במסגרת הדיון שלהלן.

     

     

    דיון

     

    פירוק שיתוף על פי הדין

     

19. על מנת ללמוד על הכלל, אדרש תחילה ללשון החוק ולאחריה, להלכה הנוהגת.

     

20. סעיפים 39 – 40 לחוק המקרקעין קובעים:

    "39.(א)במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

    (ב)היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

    (ג)ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.

    40.(א)במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

    (ב)המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין."

     

21. סעיף 41 לחוק המקרקעין קובע:

     

    "41.(א)היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.

    (ב)היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.

    (ג)היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40".

     

22. סעיף 42 לחוק המקרקעין קובע:

     

    "(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

    (ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים".

     

23. לשון החוק מלמדת אם כן כי במקרקעין הניתנים לחלוקה בעין, שיקול דעתו של בית המשפט באשר לאופן פירוק השיתוף, מוגבל.

     

    יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט מ' חשין ברע"א 1017/97 רידלביץ נ מודעי פ"ד נב(4) 625 (להלן: "עניין רידלביץ"), 633:

     

    "משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין".

     

24. שימת לב מיוחדת בהקשר זה יש ליתן להלכה, הבאה לידי ביטוי בדבריו של כב' השופט ח' כהן בע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג (3) 33 (להלן: "עניין רוטשילד"), לפיה לא רק שהטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה, אלא שמה שיש להוכיח הוא כי החלוקה תגרום נזק ניכר ולא כי המכירה תגרום לנזק. רוצה לומר כי בית המשפט יצווה על מכירה, בין שיש בה עצמה כדי לגרום נזק, בין אם לאו, רק מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או מקום בו החלוקה תגרום נזק. ובלשונו:

     

    "ואולם, ראשית, הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף במקרקעין מתפרק בדרך חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל. ...  ושנית, לפי לשון החוק אין נפקא מינה שהמכירה תגרום נזק: מה שטעון הוכחה, מצד הטוען למכירה, הוא שנזק ניכר ייגרם בדרך החלוקה בעין. בין אם המכירה תגרום נזק ובין אם לאו, יצווה בית-המשפט על המכירה, אם שוכנע באחד מאלה: או שהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שהחלוקה תגרום נזק. נמצא שהנזק העלול להיגרם על-ידי המכירה אינו מעלה ואינו מוריד, ..." (שם, 34-35)

     

25. חשובים בהקשר זה גם דבריו של כב' השופט מ' חשין בעניין רידלביץ לפיהם החוק אינו מעסיק עצמו בשאלת הכדאיות העסקית של דרך פירוק שיתוף זו או אחרת, אלא אך משוחח עמנו על דרך השלילה: היינו, האם ייגרם הפסד ניכר עקב חלוקת המקרעין בעין. ובלשונו:

     

    "השאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? ...; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר." (שם, בעמ' 645).

     

26. כב' השופט חשין אף דן, באותו עניין, בשאלה כיצד יוכרע מהו "הפסד ניכר", מבהיר כי בסופו של יום, השאלה עד היכן נרחיק לכת בפרישת תחומו של הפסד זה, הינה שאלה של מדיניות – שבתורה הינה נגזרת של עוצמת הגורמים המורים אותנו כך או אחרת – בבחירה שבין פרשנות "הפסד ניכר" כ-"חסרון כיס" (דוגמת מצב דברים בו ערכם של המקרקעין כשלמים עולה על שווי מצרפיהם) לבין פרשנותו כ-"אובדן רווחים" (מקום בו מכירת כלל הדירות בבית משותף, יחדיו, למשל לקונה אחד שחפץ לשלם הרבה מעל שווין בשוק, נתקלת בסירוב של חלקם של הדיירים) וקובע:

     

    "כשאני לעצמי, דומני כי עקרון החלוקה בעין הינו עיקרון "חזק", בעל-עצמה מכל העקרונות האחרים. הוא עמוד- האש, הוא עמוד-הענן, בעקבותיו נלך, ולא נסטה מן הדין אלא במקרים מיוחדים ויוצאי-דופן כמפורש בחוק. פירוש: נעשה להרחבת הטריטוריה של החלוקה בעין ולהצרת הטריטוריה של המכירה למרבה במחיר. כך יהא בקרקע או בבית סתם. קל וחומר בבית שאנשים דרים בו." (שם 644 וראו גם עמ' 642-644 על הדוגמאות המובאות בהם).

     

27. אם כן, מקום בו מתאפשרת חלוקה בעין שאיננה טומנת בחובה הפסד, וביתר שאת חסרון כיס, ניכר, לשותפים, תהא היא הדרך המועדפת לפירוק השיתוף.

     

28. ומה כאשר החלוקה האפשרית בעין הינה בדרך של רישום בית משותף?

     

    גם על כך עמד מ"מ הנשיא, כב' השופט לנדוי בעניין רוטשילד בקובעו כי גם במקרה זה של חלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף, תינתן עדיפות לרישום הבית כמשותף על פני מכירתו, אלא שבבואו להכריע יהיה בית המשפט רשאי לשקול שיקולים נוספים על פני ההפסד הניכר לשותפים בשל החלוקה, ובכלל כך לדון בשאלה האם יש בחלוקה בדרך של רישום הבית המשותף משום אי צדק כלפי מן מן השותפים. ובלשונו:

     

    "תשובתי היא שאין לפרש את הסעיפים 40 ו-41 כאילו בדרך כלל יש להעדיף את דרך המכירה על הפיכתו של נכס לבית משותף, וממילא אינה מתעוררת השאלה הנוספת אם סדר זה משתנה כאשר הוכח שהמכירה תגרום נזק לאחד השותפים.  הוראה כזאת על הפיכת סדר העדיפות מצויה בסעיף 40 לעומת סעיף 39: כאשר נוכח בית-המשפט כי חלוקה בעין לפי סעיף 39 תגרום נזק ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. אבל לא מצינו הוראה דומה להפיכת סדר העדיפות בין סעיף 40 וסעיף 42: אות הוא שכאן אין עדיפות מעיקרא לסעיף 40 על פני סעיף 42.

    ...

    הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין, כי לפי סעיף 54 של החוק דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות. משום כך נראה לי שבדרך כלל יש להעדיף את הדרך של הפיכת נכס בית לבית משותף על פני מכירתו. אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך, או גם משום כך, קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו-40 כי בית-המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. מכאן שניתן לבית-המשפט שיקול דעת שלא להפעיל את סעיף 42 (תוך קביעת תשלומי איזון בעת הצורך, לפי סעיף 42(ב)), אם בכל נסיבות הבניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. חובת הראיה בנדון זה היא על הטוען שאין להפעיל את סעיף 42." (שם, עמ' 37).

     

    כך גם כב' השופט מ' חשין בעניין רידלביץ בקובעו:

     

    "...והרי זה, דבר המחוקק: שבעוד אשר לעניינו של סתם פירוק שיתוף במקרקעין, ובכפיפות לכלל ההפסד הניכר, חייב הוא בית-המשפט להורות על חלוקה בעין – אין לו לבית-המשפט שיקול-דעת וסמכות אם יורה על חלוקה בעין או אם יורה על מכירה – הנה הוראת הבית המשותף מקנה סמכות לבית-המשפט ("רשאי בית המשפט") אם יורה על רישום בית משותף או אם יורה על מכירה למרבה במחיר". (שם, בעמ' 635-636).

     

29. עם זאת לא למותר להדגיש כי בעניין רידלביץ הוסיף כב' השופט חשין וקבע:

     

    "הכול מסכימים כי דרך המלך לפירוק שותפות במקרקעין היא דרך החלוקה בעין – בצירוף תשלומי איזון – לרבות רישומו של בית כבית משותף והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. זו דרך המלך, זה עקרון-העל, והמבקש כי נכס מקרקעין יימכר ותמורתו תחולק בין הבעלים-במשותף, עליו הנטל לשכנע את בית-המשפט כי כן ראוי שייעשה" (שם, בעמ' 645).

     

30. ואזכיר עוד את דברי כב' השופט י' טירקל בפסק דין מאוחר יותר, ע"א 8318/96 בתיה קוצר נ' משה ציתיאת, פ"ד נג (4) 849, 857-858 בו, תוך התייחסות לעניין רידלביץ ולעניין רוטשילד הוסיף כב' השופט:

     

    "אולם, בין שרואים את הרישום של בניין כבית משותף כאחת מדרכי החלוקה בעין ובין שרואים את הרישום כדרך דומה, נוספת ומיוחדת, נראה שיש הצדקה להחיל את הסייגים החלים על חלוקה בעין – כחלק משיקוליו של בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק, בשינויים המחויבים – גם על רישום של בניין כבית משותף. כך, לדוגמה, הוחל הסייג של "הפסד ניכר" שבסעיף 40 לחוק על פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק (...).יצוין, כי להוציא הסייגים המיוחדים שנקבעו בחוק למקרה של פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בבואו לדון בפירוק שיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, והוא רשאי לשקול גם שיקולים נוספים שיש בהם כדי למנוע את פירוק השיתוף בדרך זאת ... . "

     

    (וראו בעניין זה גם דבריו של כב' הנשיא א' ברק, בדנ"א 6715/99 משה ציתיאת נ' בתיה קוצר [פורסם בנבו] (20/1/00), בסעיף 2; ע"א (מח'-ת"א) 2774/07 שושנה הולס נ' ברנה ביאלוסטוצקי [פורסם בנבו] (10/3/11), בו נקבע כי התביעה לפירוק השיתוף כפופה לעקרון תום הלב; כי בית המשפט מוסמך גם לשקול האם לא יהא זה צודק כלפי מי מהבעלים, בנסיבות העניין, להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף; וכן כי הוא רשאי להביא בחשבון את מערכת היחסים בין הצדדים (סעיף 15 על האסמכתאות שבו) ).

     

31. אם לסכם הרי שנמצאנו למדים כי מקום בו ניתן השיתוף לפירוק בדרך של חלוקה בעין, מבלי שיש בה לגרום הפסד ניכר לשותפים – מונח שלכשעצמו מחייב פרשנות – יורה בית המשפט על הפירוק בדרך זו ויעדיף אותה על פני מכירה לכל המרבה במחיר. כך יעשה גם מקום שחלוקת המקרקעין בעין משמעה רישום בית משותף, אלא שבדרך זו יבחר רק לאחר שיתברר כי ניתן לרשום את הבית כבית משותף ורק לאחר שימצא כי דרך זו עדיפה על פני מכירה לכל המרבה במחיר תוך שהוא שוקל, מעבר לשיקול ההפסד הניכר שעלול להיגרם לשותפים כתוצאה מרישום הבית המשותף, גם שיקולים נוספים ובכללם: האם צודקת חלוקה זו בדרך של רישום הבית כמשותף כלפי כל השותפים, מהי מערכת היחסים ביניהם, וכן את עקרון תום הלב.

     

    בין כך ובין כך נטל השכנוע רובץ על זה המבקש להכריע כנגד החלוקה בעין ובכללה רישום הבית המשותף.

     

     

    מן הכלל אל הפרט

     

    פירוק השיתוף במקרקעין

     

32. כזכור, לא באה התובענה דנן לעולם קודם שהתובע, כמנהל המיוחד לנכסי החייב ת.ק., עשה ניסיון למכור את חלקו של ת.ק. במקרקעין, וחלק זה לבדו, וקודם שהתברר כי התמורה המוצעת בגין חלק זה לבדו, נמוכה מאד וכרוכה בהפסד ניכר לקופת פשיטת הרגל [ובהקשר זה, הפסד ניכר שלא כמובנו על פי חוק המקרקעין, אלא כפשוטו]. התובע אף הוסיף בהקשר זה כי ת.ק. עצמו פעל בחוסר תום לב שעה שנמלט מן הארץ.

     

33. על פי חוות דעת המפקחת על רישום מקרקעין בתל-אביב, היות שעל המקרקעין בנוי בית בן קומה אחת ובו שתי יחידות רישום נפרדות, אשר ניתן לזהותן ככאלה, הרי שהוא ראוי להירשם כבית משותף על פי הוראות סעיף 142(א) לחוק.

     

34. די באמור כדי לקבוע כי המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף באופן שהיחידה הראשונה תירשם על שם הנתבעים 1 ו-2 ואילו היחידה השנייה תירשם על שם הנתבעת 3 ועל שמו של ת.ק., כמובן תוך מתן מענה להערות והנחיות המפקחת על רישום המקרקעין בחוות דעתה.

     

35. אוסיף, במאמר מוסגר כי מסקנה זו מתיישבת גם עם ההיסטוריה של יחידות הדיור, אשר הוחכרו על ידי קק"ל, בעלת הזכויות במקרקעין, בנפרד, לתקופות חכירה שונות ואף נרשמו בפנקס רישום הזכויות בנפרד כיחידות עצמאיות:

     

    כך וכעולה מהסכם המכר מיום 9/6/87 (נספח א' ל-נ/3), הרי שהנתבעים 1 ו-2 רכשו את זכויות החכירה ביחידת הדיור הראשונה מידיה של פלונית;

     

    הגב' פלונית ובעלה המנוח פלוני היו החוכרים של יחידת הדיור הראשונה והיא לבדה. תקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים החל מיום 1/4/1954. בהסכם החכירה בו התקשרו עם קק"ל, נרשמה הגבלה בהעברה ובהורשה;

     

    כעולה מהסכם המכר מיום 10/1/1993 (נספח ב' ל-נ/3), הרי שת.ק. והנתבעת 3 רכשו את זכויות החכירה ביחידת הדיור השנייה מה"ה דב ואבגני פייגין ושילמו בגינה תמורה נפרדת;

     

    כעולה מחוזה החכירה שנחתם בין ה"ה פייגין לקק"ל בשנת 1975 (נספח ג' ל-נ/3), קיבלו הראשונים את זכויותיהם ביחידה הדיור השנייה (והיא לבדה), לאחר שהקימו אותה עוד בשנת 1962. תקופת החכירה נקבעה ל-49 שנים החל מיום 1/4/62. בהסכמי חכירה אלו, לא נרשמה הגבלה בהעברה או בהורשה;

     

    להסכם אחרון זה צורף גם תשריט לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים ובו פורט כי במקרקעין קיימות שתי דירות שונות, האחת בשטח של 93.85 מ"ר והשנייה בשטח של 101.26 מ"ר;

     

    תקופת החכירה ליחידה זו הוארכה ב-49 שנים נוספות, עד יום 14/1/2043 לחוכרים, הנתבעת 3 ות.ק. (נ/1);

     

    וכך, כעולה מנסח הרישום בפנקס הזכויות (נספח 3 לת/2) על פיו נרשמו זכויות הנתבעים 1 ו-2 במקרקעין (מחצית לכל אחד מן השניים) בנפרד מזכויות הנתבעת 3 ות.ק. (שוב מחצית לכל אחד מן השניים) ובאופן היוצר הפרדה ברורה ולמעשה שתי יחידות רישום נפרדות.

     

36. משהוברר אם כן כי המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין מתחייבת הבחינה האם יש בבחירה בפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף ובו יחידות הדיור הראשונה והשנייה, כדי לגרום הפסד ניכר למי מן השותפים, או שיש בכך משום חוסר צדק כלפי מי מהם, תוך מתן משקל לסוגית תום הלב, לנסיבות העניין ובכלל כך גם למערכת היחסים בין הצדדים.

     

    בהקשר זה יש לזכור כי יש מקום להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, גם כאשר חלוקה זו עניינה ברישום בית משותף וכי "ההפסד הניכר" נבחן כתוצאת החלוקה ולא כתוצאת המכירה. יש גם לזכור את האבחנה שבין "חסרון כיס" ל- "אובדן רווחים", לפיה – ומכל מקום זו המדיניות אותה אני מוצאת כנכונה – לא ניתן יהיה לאשר את פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, מקום בו ייגרם לשותפים חסרון כיס, אך לא יהיה מנוס מלאשר את פירוק השיתוף בדרך זו (של רישום בית משותף), מקום בו יתכן וייספגו, הם או מי מהם, כתוצאתו אובדן רווחים.

     

     

    הפסד ניכר לשותפים כתוצאת פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף;

    ושיקולים שבתום לב, חוסר צדק ומערכת היחסים בין הצדדים

     

37. לא הוצגה לפניי בענייננו כל ראייה ממנה ניתן יהיה להסיק כי שווי המקרקעין בשלמותם, עולה בצורה ניכרת על השווי המצרפי של שני חלקיו, לאחר רישום הבית המשותף (כב' השופט חשין בעניין רידלביץ).

     

38. התובע אמנם טען בעניין זה כי ניתן יהיה למקסם את התמורה העשויה להתקבל בגין מכירת המקרקעין, היה ואלה יימכרו בשלמותם, בהנחה שיחידות הדיור ייהרסו ותחתן ייבנה בניין אחר, ואף נסמך בטענתו על כך שלפי עדות השמאי אברהם, ממילא יחידות הדיור אינן ראויות למגורים (פרוטוקול הדיון מיום 12/7/17 עמ' 14). עוד טען כי אף לפי השמאי אפרים יהוד בחקירתו, הַסביר הוא כי אם ייבנו בניין חדש במקרקעין, תגדל התשואה בעשרות אחוזים (שם, בעמ' 35-36), וכן כי מלכתחילה קנו הנתבעים את המקרקעין למטרת מקסום רווחיהם, להבדיל מאשר למגוריהם.

     

39. אולם טענות לחוד וראיות לחוד.

     

40. חוות דעת השמאי שי אברהם (ת/1) עסקה אך ורק בשווי יחידת הדיור השנייה וכן בשווי חלקו של ת.ק. בה (ראו בעניין זה הודעת ההבהרה מטעם השמאי אברהם - נספח 5 ל-ת/2).

     

41. לא הוגשה כל ראייה שתלמד מהן זכויות הבנייה במקרקעין ואף עמדת השמאי יהוד לפיה עיריית גבעתיים לא תאשר זכויות לפי תמ"א 38 במגרש ובו בנייה נמוכה, לא נסתרה (נ/1). לא הוגשו גם כל ראיות שיהיה בהן כדי ללמד באילו תשלומים יידרשו הנתבעים לשאת, כלפי בעלת המקרקעין, קק"ל, במקרה של מכירה.

     

42. לא נסתרה גם חוות דעתו של רו"ח חיים פרלמן (נ/2) בדבר חיובי המס הצפויים לנתבעים בגין מכירת המקרקעין.

     

43. מאידך וכבר בתצהיר העדות הראשית מטעמו (נ/3) הדגיש הנתבע 1:

     

    "6.הנני מתנגד בתוקף לדרישה של עו"ד א. ורדי לאלץ אותי ואת אשתי למכור את הדירה שלנו בגלל חובותיו של תובע מס' 2 (שהינו בננו). בהערת אגב אציין כי עד כה נגרמה לנו כבר עוגמת נפש מרובה ממעשים ו/או מחדלים של תובע מס' 2 ונאלצנו להוציא כספים רבים בגלל מצב זה וכעת רוצים לאלץ אותנו למכור את הדירה, דבר שיגרום לנו נזקים כספיים עצומים, שכן נאלץ לשלם לרשויות השונות תשלומי מס שבח, היטל השבחה ויתכן תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל...

    זאת ועוד, אם ניאלץ למכור את דירתנו חו"ח אין לנו כל השקעה אלטרנטיבית לכסף שנקבל לאחר ניכוי כל התשלומים וההוצאות, שכן כיום התשואה שאפשר לקבל מהבנקים בכסף שיישאר הינה אפסית, כך שייגרם לנו נזק נוסף שלא כדין בצדק.

     

    7.אדגיש כי אין כל היגיון למכור את הדירה ולחזור ולקנות דירה חלופית כפתרון, שכן המחירים גבוהים וניכנס להוצאות רבות הכרוכות ברכישת דירה, לרבות שכ"ט עו"ד, שמאים ומתווכים."

     

44. דבריו אלה מדגימים, להבנתי, בדיוק את ההבדל בין "חסרון כיס" לבין "אובדן רווח". יתכן כי הנתבעים יכולים היו להפיק מן המקרקעין מיזם שיניב להם רווח ניכר, אולם לא רק שטענה זו לא הוכחה, אלא שהוכח, כי בעת הזו, בהינתן משאביהם – משאבים כלכליים ומשאבי ידע ואנרגיה, כאחד (כולם נחוצים לצורך מיזם שכזה) – כל שייגרם להם כתוצאת מכירת המקרקעין יהיה חסרון כיס, שכן לא יהא לאל ידם להצמיח מן המקרקעין פירות (או פירות משמעותיים) והם יישאו רק בהפסד הכרוך במכירה.

    בהקשר זה, אין משמעות למצב יחידות הדיור כיום ואף אין משמעות לבדיקות שעשה הנתבע 1 באמצעות אדריכל, בהן ביקש לבדוק את האפשרויות העומדות לרשותו, לפני למעלה מעשור (שם, בעמ' 50), שכן מכירה תיכפה רק מקום בו כרוכה החלוקה בעין בהפסד ניכר לשותפים.

     

45. אם אוסיף על האמור מקבץ מן השיקולים האפשריים הנוספים מקום בו מתבקשת הכרעה בין פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף לבין פירוקו בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, דוגמת תום לב, מערכת היחסים בין הצדדים וחוסר צדק כלפי מי מהם, מתחזקת ההכרעה בדבר ההכרח להורות בעניין זה על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית המשותף.

     

46. וכי מדוע יינזקו הנתבעים 1 ו-2 מפאת היותם הוריו של ת.ק.? ונניח שלא היו בקשרי משפחה, האם גם אז ניתן היה לכרוך אותם כמקשה אחת ולהורות על מכירת המקרקעין? דומני שהתשובה לכך בשלילה.

     

    ועד כמה ניתן לפקוד עליהם עוון בנם? שהרי גם כך נושאים הם בחלק מנזקי החייב הנמלט, שלא לדבר על הסבל הנפשי הכרוך במעשיו של יוצא חלצם, שלא לכך כיוונו ולא כך חינכו אותו.

     

47. משכך ומכל בחינה שהיא נמצא לי כי הדרך הנכונה לפירוק השיתוף במקרקעין הינה בדרך של רישום בית משותף, ובו שתי יחידות דיור נפרדות. זו של הנתבעים 1 ו-2 וזו של הנתבעת 3 ושל ת.ק.. יש להדגיש כי רישום הבית המשותף לא יכלול רק את יחידות הדיור אלא גם את חלק המקרקעין שאינו בנוי וצמוד להן, כמפורט בתשריט לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים אשר צורף גם לחוות דעת המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב.

     

     

    פירוק השיתוף ביחידת הדיור השנייה ובחלק המקרקעין הצמוד לה

     

48. לאחר שיושלם הליך רישום הבית המשותף יוותרו הנתבעת 3 ות.ק. המחזיקים ביחידת הדיור השנייה, שתהייה עתה יחידה עצמאית שלה צמוד חלק מן המקרקעין (להלן יחידת הדיור השנייה וחלק המקרקעין הצמוד לה: "החלקה").

     

49. טוענים הנתבעים כי לאחר השלמת הליך רישום הבית המשותף ניתן יהיה להורות על חלוקה נוספת בעין של החלקה, כך שחלקה האחד יוקצה לנתבעת 3 ואילו חלקה השני לת.ק..

     

50. התובע לא התייחס לטענתם זו של הנתבעים אולם מאחר ומלכתחילה נתכנסנו לדיון זה בעניין פירוק השיתוף במקרקעין, לשם מימוש זכויותיו של ת.ק. בהם, לטובת קופת פשיטת הרגל, אך מובן הוא כי נדרשת הכרעה גם בעניין זה.

     

51. סעיף 38 לחוק המקרקעין קובע:

     

    "(א)פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון.

    (ב)באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43".

     

52. סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965 קובע:

     

    "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה."

     

53. יפים בעניין זה דבריו של י' ויסמן בספרו, דיני קנין, בעלות ושיתוף, כרך שני תשנ"ז, 1997, עמ' 301 לפיהם:

     

    "המחוקק התכוון בביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה" למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסויימת אושר על ידי הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965. כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין ומסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה... לאור האמור, מותנית האפשרות לחלוקה בעין של מקרקעין משותפים בעמדת רשויות התכנון, וכל עוד לא אמרו רשויות אלה את דברן, יש להתייחס למקרקעין כאל מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה".

     

54. אלא שבענייננו לא נטען לפניי, וממילא גם לא הוכח, כי החלקה ניתנת לחלוקה בעין. לא כל שכן כאשר על פי חוות דעת המפקחת, ניתן לרשום במקרקעין שתי יחידות דיור בלבד (כאשר רק באחת מהן אוחזים הנתבעת 3 ות.ק., במשותף).

     

55. משכך אין מנוס מלהורות על מכירת החלקה לכל המרבה במחיר.

     

56. ודוק: אין לטענות הנתבעת 3 לפיה מכירת החלקה תגרום לה להפסד ניכר כל נפקות, שכן השאלה היחידה הינה, מקום שחלוקה אפשרית, האם בעצם החלוקה טמון הפסד ניכר למי מן השותפים. שאלת ההפסד הניכר איננה נדונה מקום בו חלוקה בעין איננה אפשרית.

     

57. אני קובעת אם כן כי לאחר פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף, תימכר החלקה לכל המרבה במחיר.

     

     

    סוף דבר

     

58. המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף.

     

59. אין בחלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף כדי לגרום למי מן השותפים בהם הפסד ניכר, ואין בשיקולים הנוספים המתחייבים בנסיבות משום מניעה לחלוקת המקרקעין בדרך זו.

     

60. אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 258 בגוש 6160 ומצויים ברחוב ניצנה 11 בעיר גבעתיים, בדרך של רישום בית משותף, ובו שתי יחידות רישום נפרדות.

     

61. אני מורה כי לאחר שיושלם הליך רישום הבית המשותף, יפורק השיתוף במחצית הדרומית של המקרקעין – המחצית ובה יחידת הדיור השנייה, אשר הוגדרה גם כ- "חלקה" ואשר זכויות החכירה בה שייכות לנתבעת 3 ולת.ק. – בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

     

62. לשם ביצוע כלל האמור אני ממנה את התובע, עו"ד אביחי ורדי, שהינו המנהל המיוחד לנכסי החייב ת.ק. ביחד עם ב"כ הנתבעים, עו"ד אשר שלקוביץ, ככונסי נכסים.

     

63. לשם רישום הבית המשותף יהיו כונסי הנכסים מוסמכים לבצע את הפעולות הבאות:

     

    • לפנות, במידת הצורך, בשם כלל הנתבעים, לבעלים הרשום של המקרקעין.

       

    • לחתום על ולהגיש ללשכת רישום המקרקעין, בשם כל בעלי זכויות החכירה במקרקעין, כל מסמך נדרש לצורך פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף לרבות: בקשה לרישום בית משותף, צו בית משותף, תקנון, שטרות מכר, שטרות חכירה, ביטול חכירה, שטרות משכנתא, זיקות הנאה, הפקעה, בקשות לרישום הערות אזהרה וכל מסמך נדרש אחר.

       

    • לחתום ולהגיש למשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין כל מסמך נדרש לצורך רישום הבית המשותף לרבות, הסכם ייחוד חלקים, מסמכי הבית המשותף, מש"ח וכל מסמך נדרש אחר.

       

    • לחתום על ולהגיש לעיריית תל-אביב – יפו ו/או לוועדה המקומית כל מסמך נדרש לשם קבלת אישור העירייה לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות כל בעלי הזכויות במקרקעין.

       

    • לרשום הערת אזהרה בדבר מינוי כונסי הנכסים בקשר עם הנתבעים כבעלי זכויות החכירה במקרקעין.

       

    • לרשום הערה בדבר הימנעות מביצוע עסקה בקשר עם כל בעלי זכויות החכירה במקרקעין, על מנת לאפשר לכונסי הנכסים לנהל מרשם במשרדיהם עד למועד רישום הבית המשותף, כך שכל בעלי זכויות החכירה יהיו מחויבים לעדכן את כונס הנכסים בכל העברה של זכויותיהם במקרקעין, עד למועד רישום הבית המשותף.

       

    • לשכור שירותי אדריכל להכנת תשריטי בית משותף.

       

    • לשכור שירותי מודד מוסמך להכנת מפה טופוגרפית.

       

    • לפנות לכל אדם ו/או רשות ו/או ישות משפטית ולקבל כל מידע ו/או מסמך בקשר עם הזכויות במקרקעין ו/או עסקאות שבוצעו בעבר במקרקעין לרבות, לשכת רישום המקרקעין, עיריית תל-אביב – יפו, הוועדה המקומית ומשרד האוצר אגף מיסוי מקרקעין, ובכלל זה אישורי שבח/מכירה/רכישה של כל בעלי הזכויות שהיו בעברו והקיימים כיום במקרקעין ובקשר עם כל העסקאות שבוצעו ו/או יבוצעו במקרקעין.

       

64. לשם מכירת החלקה, לכל המרבה במחיר, לאחר רישום הבית המשותף, יפעלו כונסי הנכסים כדלקמן ויהיו מוסמכים לבצע את הפעולות הבאות:

     

    • לקיים מכרז ולאחריו התמחרות.

    • לשכור שירותיו של שמאי אשר יאמוד את שווי הזכויות העדכניות בחלקה.

       

65. כונסי הנכסים יפקידו לתיק בית המשפט התחייבות עצמית ללא הגבלת סכום כמפורט בתקנה 391 ל-תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984.

     

66. עם הפקדת הערובה תירשם הערה בדבר מינוי כונס נכסים למקרקעין בלשכת רישום המקרקעין ובכלל כך הערת אזהרה והערה בדבר הימנעות מביצוע עסקה כמפורט בסעיפים 63 ה' ו-ו' לעיל.

     

67. כלל ההליכים, הן של רישום הבית המשותף והן של מכירת החלקה לכל המרבה במחיר ייעשו בפיקוח בית המשפט.

     

68. כונסי הנכסים יגישו דוח עדכון אודות פעולותיהם, אחת לרבעון, כאשר הדו"ח הראשון יוגש בתוך 180 ימים ממועד היום.

     

69. שכר טרחת כונסי הנכסים בגין ביצוע כלל האמור ייקבע על ידי בית המשפט בתום ההליך ולאחר שהכונסים יגישו דו"ח מסכם.

     

70. שכר הטרחה בגין רישום הבית המשותף ישולם על ידי הצדדים בחלקים שווים. שכר הטרחה בגין מכירת החלקה ישולם כולו מחלקו של ת.ק. בתמורה, לאחר שמכירה זו נכפתה על הנתבעת 3 ולאחר שאלמלא הסתבכותו, לא הייתה באה כלל אל העולם.

    מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים העתק פסק דין זה כחוק.

     

    ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ח, 15 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.