בירמן נ' ט.ס.א.ר. בע"מ

  רקע עובדתי ודיוני

• בין בעלי הדין נחתם ביום 18.6.15 הסכם "לביצוע תמ"א 38 ברחוב ה...בחיפה". הסכם זה נחתם בין הנתבעת לבין הדיירים בבית המשותף במען האמור, כאשר התובעת היא אחד הדיירים. כחלק ממערכת ההסכמים שבין הנתבעת לדיירים ובכללם, כאמור, התובעת, נחתם גם "כתב התחייבות בלתי מותנה ובלתי חוזר" המפרט את הדירה שתקבל התובעת במקומה של זו שבבעלותה בבית המשותף הקיים, המועברת לנתבעת בהתאם ל"חוזה תמ"א 38" האמור.

   

• בראש כתב ההתחייבות נאמר :

   

  "אנו הח"מ, ט.ס.א.ר בע"מ ח.פ. XXX (להלן: "החברה"), מתחייבים בזאת כלפי הגב' שושנה בירמן ת.ז. XXX (להלן: "הגב' שושנה"), בהתחייבות בלתי חוזרת, בלתי מותנית ובלתי ניתנת לביטול, לחתום על הסכם מולה למכירת דירה רגילה בקומה הששית, הפונה לכיוון דרום בבית המשותף בפרויקט ברחוב ..., חיפה, הידוע כגוש XXX, חלקה Y (להלן בהתאמה: "הדירה החדשה" ו-"הבית המשותף"). הדירה החדשה הינה חלק מהממכר לו זכאית החברה על פי הסכם תמ"א, שנחתם בינה לבין בעלי הזכויות בבית המשותף, ביום 18.06.2015.

   

  החברה מתחייבת בזאת למכור לגב' שושנה את הדירה החדשה במחיר שיתקבל ממכירת דירתה הנוכחית בבית המשותף, הידועה כגוש XXX, חלקה Z, חלקת משנה 4 (להלן: "הדירה הנוכחית"). החברה מאשרת ומסכימה כי על מכירת הדירה הקיימת ורכישת הדירה החדשה יחולו ההסכמות שלהלן:"

   

• המחלוקת בין בעלי הדין עניינה הגדרתה של הדירה שאמורה לקבל התובעת בתמורה לקיום התחייבויותיה כלפי הנתבעת. לשון אחר: מהי ה"דירה רגילה בקומה הששית, הפונה לכיוון דרום בבית המשותף בפרויקט ברחוב ה.....". בעוד התובעת טוענת כי היא זכאית, מכוח ההתחייבות שצוטטה, לקבל "דירה גדולה", הרי עמדת הנתבעת היא שההתחייבות מתייחסת ל"דירה רגילה", הדומה בשטחה ובעיצובה לדירות שיקבלו יתר הדיירים בתמורה לקיום התחייבויותיהם לפי חוזה תמ"א 38. המחלוקת היא, אפוא עובדתית: מהו נכס המקרקעין שהתחייבה הנתבעת להעביר לתובעת?

   

• ביום 24.12.17 הגישה התובעת כתב תביעה ובו עתירות לסעדים הצהרתיים ולצווי עשה בהתאם לפירוט שבסעיפים 1-2-3-4 בסיפא לסעיף 4 לכתב התביעה, עמ' 2. ה"הדירה החדשה", אותה אמורה התובעת לקבל, הוגדרה בכתב התביעה כדלקמן: 

   

  "דירה הנבנית על ידה במסגרת פרויקט בניה לפי תמ"א 38 הידועה כדירה דרומית בקומה X (שהינה במפלס // מעל קומת עמודים) ברחוב ... בחיפה שהנה חלק מגוש XXX חלקה Y ומסומנת בתסריט היתר הבניה כדירה מס' 9 (להלן: "הדירה החדשה").

   

  בסיכומיו הסביר ב"כ התובעת, כי התובעת טוענת לזכות לקבל את "הדירה השישית הפונה לכיוון דרום בבית המשותף היא דירה מס' 9 בהיתר הבניה..." (פט. 19.2.18 עמ' 14 שו' 22-23).

   

• במקביל להגשת ההליך העיקרי עתרה התובעת ביום 25.12.17 למתן צו מניעה זמני שיאסור על הנתבעת להעביר זכויות בדירה הנבנית על ידיה ואשר התובעת סבורה כי יש להעבירה אליה. אחרי שהוגשו תגובות בכתב לבקשה לסעדים זמניים, הסכימו בעלי הדין, בדיון מתאריך 18.01.18, כי בית המשפט ישמע, במועד מוקדם את ההליך העיקרי במקום לקיים דיון נפרד בבקשה לסעדים זמניים.

   

  דיון והכרעה

  המחלוקת העיקרית

• התובעת יוצגה בהליכים הנוכחים על ידי בנה עורך דין אמיר בירמן. מוסכם על הצדדים, כי מדובר בעורך דין עתיר ניסיון בתחום המקרקעין בעסקאות המתייחסות ל-תמ"א 38. בעבר שיתפה גם הנתבעת פעולה עם עו"ד בירמן בנושאים האמורים. הצדדים מסכימים, כי לבנה של התובעת היה חלק מכריע וחשוב בניסוח ההסכמים השונים שבין הנתבעת לתובעת ולכלל הדיירים בבית המשותף מושא ההליכים.

   

  בשלב ראשון נתמכה בקשת התובעת לסעד זמני רק על ידי תצהיר, שנעשה על ידיה ביום 25.12.17. בשלב מאוחר יותר, אחרי הדיון בעל פה הראשון בתיק, הוגש תצהיר גם מטעמו של עו"ד בירמן. בישיבה שנועדה לשמיעת ראיות הצדדים בהליך העיקרי, הוסכם שהדיון יתקיים ללא חקירות של מצהירים בית-המשפט יפסוק בהליך העיקרי על בסיס סיכומי עורכי הדין בעל פה והתיעוד הכתוב שהוגש לתיק.

   

• הנתבעת הדגישה בתצהיר מטעמה ובסיכומי בא כוחה המלומד, כי בבית המשותף המשודרג נבנות, למעשה דירות משני סוגים: 'רגילות' ו-'גדולות'. הטענה היא כי לאור הכללת המילה 'רגילה' בהתחייבות של הנתבעת כלפי התובעת, הרי צריך להיות ברור, שכוונת הצדדים לא הייתה להעביר לתובעת את אחת משתי הדירות היותר גדולות הנבנות במקום. עמדת הנתבעת היא, כי תיאור זה, שהוסף, ביזמתה, רק בסמוך לחתימת המסמך הרלוונטי, גובר על כל תיאור אחר כמו צד דרום או צד צפון (שאינו חד משמעי בנסיבות העניין), ונועד לעגן את הסכמת הצדדים ביחס לדירה.

   

• אחרי ששקלתי את עמדות הצדדים, אני סבור, שראוי לקבל את עמדת הנתבעת. בנה של התובעת, הגם שהיה מעורב, לפרטי פרטים בניסוח התיעוד המשפטי רחב ההיקף הרלוונטי לעניין, נמנע מעריכת תצהיר בשלב הראשון. לא הוגשה חוות דעת של מומחה שתתמוך בעמדת התובעת. הנתבעת כפרה כזכור בטענות התובעת, והאחרונה, הגם שנטל השכנוע רובץ עליה, נמנעה מחקירה שכנגד של המצהירים.

   

  לא קיבלתי כל הסבר מאת התובעת לשימוש במילה רגילה. גם אין הסבר מדוע אמורה הייתה התובעת, לפי גרסתה, לקבל דירה גדולה בהרבה מזו הקיימת, ובאופן השונה משמעותית מהתמורות שניתנו לדיירים האחרים במבנה הנדון.

  הסבר נוסף לגבי השתלשלות העניינים שהביאה לניסוח הסופי של ההתחייבות שבמחלוקת, ניתן על-ידי בא-כוחה המלומד של הנתבעת (פט. 19.2.18 עמ' 21 שו' 1-25) ומקובל עליי: בידי הצדדים היתה מספר חדשים לפני חתימת המסמך שבמחלוקת התוכנית שהוגשה לצורך קבלת היתר הבניה ("גרמושקה"), ובה יש מספור של הדירות. הדירה 'הגדולה' מסומנת שם כדירה מס' 9 וזו 'הרגילה' כדירה מס' 10. לא היתה מניעה שניסוח ההתחייבות יאמץ מספור של הדירה הרליבנטית. בא-כוח התובעת, שהייה אחראי לניסוח הרליבנטי נמנע מציון מספר הדירה. הנתבעת, לעומת זאת, הוסיפה את הציון 'רגילה', שכן הניסוח במהלך שיווק הדירות, בו נעשה על-ידיה שימוש, הייה של שתי דירות 'רגילות', שתיים 'גדולות' ודירת פנטהאוז אחת (שם, שו' 23-25). כפי שציינתי, בא-כוחה המלומד של התובעת נמנע מחקירת עד הנתבעת בהקשר זה, ואף לא ניתן הסבר מטעמו להעדפת התובעת, בהקשר האמור, על פני הדיירים האחרים המחזיקים כמוה בדירות 'רגילות'.

   

  המחלוקת המשנית

• בעלי הדין הסבירו כי בנוסף למחלוקת באשר לדירה האמורה להימסר לתובעת בעקבות ביצוע תוכנית תמ"א 38, התעוררה בעיה נוספת הנובעת מכך שלפי החלטה של ועדת ערר הופחת שטח של 12.5 מ"ר משטחה של הדירה המשופצת, העוברת לרשות הנתבעת. המשמעות היא, שהתמורה שאמורה הנתבעת לקבל בגין הדירה הקיימת תופחת בעקבות הקטנת שטח הדירה כאמור, ומכאן עמדתה של הנתבעת שגם התמורה האמורה להיות משולמת על ידי התובעת לנתבעת בגין הדירה שתועבר אליה, טעונה הפחתה. לא שמעתי מפי ב"כ התובעת מענה של ממש לטענה האחרונה. כל תוכניות הבניה היו בידיעת הצדדים בעת חתימת ההסכמים ביניהם. החלטת ועדת הערר בדבר הפחתת השטח בשיעור 12.5 מ"ר ניתנה לאחר חתימת ההסכמים. כל דיירי הבית ובכללם התובעת, חתמו על בקשה חדשה להיתר בניה התואמת את החלטת ועדת הערר והמשקפת ביטול תוספת של חדר בשטח של כ-12.5 מ"ר והקטנת המרפסת המוצעת לאותה דירה משטח של 12 מ"ר לשטח של 9 מ"ר.

   

• הצעתה של הנתבעת לפיה בנסיבות שנוצרו ראוי לקבוע כי יוערך שווי החדר שבוטל על ידי ועדת הערר ותתווסף לתמורה שתשולם על ידי התובעת לנתבעת בגין הדירה מושא כתב ההתחייבות, מקובלת עליי.

   

  התובעת אינה זכאית לסעד של אכיפה

• התובעת טענה, כי היא זכאית לסעד של אכיפה לגבי דירה ספציפית, בין השאר מכיוון שראוי לראות את הקשר בינה לבין דירת מגוריה כחל גם לגבי הנכס הספציפי אותו, לטענתה, היא אמורה לקבל מהנתבעת. על בסיס התיעוד שהובא בפניי, אני סבור שאין לעמדה זו יסוד של ממש. התובעת, ובני משפחתה, הסכימו על עסקה כלכלית/מסחרית עם הנתבעת. הנתבעת הסכימה לשפץ בית מגורים קיים, כאשר כל אחד מהדיירים אמור לקבל נכס משופר לעומת זה שהיה בידיו לפני העסקה. השיקולים של כל הצדדים היו שיקולים כלכליים. אם, מסיבה כלשהי, ביצוע ההתחייבויות לפי ההסכמים שערכו הצדדים, אינו אפשרי, הרי הדרך המתאימה, בנסיבות העניין היא של קביעת פיצוי כספי. מעבר לשיקולים שהוסברו לעיל, אני סבור שראוי היה לזכות את הצד הנפגע בפיצוי, ולא להורות על סעד של אכיפה.

   

• התובעת, במקרה הנוכחי, ראתה לנכון לעתור לפסק דין הצהרתי ולסעדים של צווי עשה וצווי מניעה בלבד, ואף שילמה את אגרת התביעה בהתאם. אינני סבור שהתובעת זכאית לסעד ההצהרתי לו עתרה, וכך אני מחליט. בשים לב לכך שהנתבעת הסכימה לקיום ההתחייבות שקיבלה על עצמה בכל הקשור לדירה רגילה, הרי נראה לי סביר לקבוע, כי קיום התחייבות זו מותנה בהוראות שניתנו לעיל (סעיפים 9-10) באשר לתמורה אותה אמורה התובעת להעביר בשים לב להחלטת ועדת הערר. אני נמנע, בשים לב לעמדות הצדדים בכתבי הטענות, ממתן הוראות נוספות.

   

  סעד

• בשים לב לשיקולים דלעיל אני מחליט אפוא כדלקמן:

  א.התביעה לסעדים שבכתב התביעה (סעיף 4 סיפא) – נדחית;

  ב. אני מקבל את עמדת הנתבעת לגבי זהות הדירה מושא ההתחייבות, האמורה להימסר לתובעת;

   

  ג. אני מורה כי הנתבעת תקיים התחייבותה כלפי התובעת בתנאי שישולם לה על ידי התובעת גם שווי ההפרש, אשר נגרם כתוצאה מהשינוי שהוכתב לצדדים בעקבות החלטת ועדת הערר. בהעדר הסכמה בין הצדדים לגבי שווי ההפרש, יקבע זה על ידי מומחה מוסכם ובהעדר הסכמה, תיקבע זהותו של המומחה על ידי בית-המשפט.

  ד.בשים לב לנושאים שבמחלוקת בין בעלי הדין אינני רואה מקום למתן סעדים נוספים.

   

• בנתון להוראות דלעיל, התביעה נדחית.

  אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת את הוצאות המשפט (כולל הוצאות הקלטת הפרוטוקול ותמלולו, במלואן), וכן, בנוסף, שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪, להיום.

   

   

   

   

  ניתן היום, ב' ניסן תשע"ח, 18 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.