ברנשטיין ואח' נ' גייגר ואח'

תביעה למתן צו הצהרתי בדבר זכויות בדירה ולמתן צו עשה לרישום בית משותף.

רקע כללי –

1. התובעים, ה"ה צור וזמירה ברנשטיין (להלן: "ברנשטיין") הינם בעלי זכות החכירה למשך 999 שנים בדירה (בשטח של כ-136 מ"ר, להלן: "הדירה") בקומת הקרקע במבנה (להלן: "המבנה") ברח' מחניים 18 בחיפה (גוש 10807 חלקה 58, להלן: "החלקה"), ושטח של 50 מ"ר בחצר של המבנה (להלן: "השטח בחצר"), כאשר שטח זה "הוצמד" לדירה בחוזים הרלבנטיים כפי שעוד יפורט בהמשך, אך הוא אינו צמוד פיזית לדירה והגישה אליו היא מהחצר של המבנה (להלן: "החצר").

   הבעלות בחלקה הייתה בזמנו של ה"ה תיאודור מושלי, רות גליקסמן (לבית מושלי) ודורה מושלי (להלן: "בעלי הקרקע המקוריים"), אשר חתמו בינואר 1962 על חוזה עם גב' גלילה אברמסון לגבי חכירה למשך 999 שנים בנוגע לדירה (להלן: "החוכרת המקורית", ו-"חוזה 1962", בהתאמה). זכויות החכירה של החוכרת המקורית, עברו בשנת 1971 אל הגב' עידית בתיה רגב (להלן: "החוכרת הנוספת" ו-"חוזה 1971", בהתאמה). בשנת 1974, עברו הזכויות מהחוכרת הנוספת אל ברנשטיין, בהתאם לחוזה משנה זו (להלן: "חוזה 1974"). חוזי 1971 ו-1974 מפנים להוראות המפורטות של חוזה 1962 ולשטר החכירה מאותה שנה (220/62) ושלושת חוזי החכירה יכונו ביחד להלן: "חוזי החכירה".

2. על החלקה, בשטח כולל של כ-1,156 מ"ר, קיימים שני מבנים - האחד, ברח' מחניים 16 (הכולל שלוש קומות) והשני, ברח' מחניים 18, הוא המבנה בו עסקינן (ואף בו שלוש קומות).

3. במהלך השנים 1990-1991, רכשו הנתבעים, המנוחים ה"ה יהודה ורות גייגר ז"ל את מלוא זכויות הבעלות בחלקה (58) מאת בעלי הקרקע המקוריים. במקביל, הם רכשו את זכויות החכירה ממי שהחזיקו בדירות השונות שבמבנה, למעט מברנשטיין, ולרבות ממשפחת יורשיו של אחד מהדיירים, ה"ה צליוק (להלן: "צליוק"). בנוסף, באותן השנים, הם אף רכשו את הזכויות בחלקות הסמוכות (חלקות 56 ו-57, אשר עליהם בנויים שני מבנים – ברחוב דרך הים 15 ו-17).

   שלוש החלקות (56, 57 ו-58) יכונו להלן ביחד: "המתחם".

4. התביעה הוגשה ביולי 2015, אך למרבית הצער, בחודשים פברואר-מרץ 2016, נפטרו המנוחים, יהודה ורות גייגר ז"ל (אשר יכונו להלן: "גייגר ז"ל"), ואת ההליכים המשיך לנהל במקומם, אחד מיורשיהם, מר ירון גייגר, יבדל"א (להלן: "ירון"), אשר היה מעורב בכל ההליכים אף לפני הפטירה.

5. נתון נוסף מוסכם הינו שברנשטיין מתגוררים בחו"ל מזה 14 שנים, ולכן – הם לא גרו בדירה בחלק רב מהזמן והשכירו אותה לאחרים. עוד מוסכם כי בשנים 1989 עד 2003 לערך, ברנשטיין השכירו את הדירה לגייגר ז"ל.

6. נכון למועד תחילת ההליכים, ככל הנראה, כוונתם של גייגר ז"ל הייתה לבצע מהלך תכנוני שכולל איחוד של שלוש החלקות שבמתחם (56, 57 ו-58), או איחוד של שתי חלקות בלבד מתוך השלוש, ובנייה למגורים על המגרש המאוחד "החדש". גייגר ז"ל, באמצעות ירון, הגישו בקשה לרשויות התכנון לגבי פרויקט הבנייה המתוכנן (להלן: "פרויקט הבנייה"), כאשר, באופן כללי, השטח של המתחם (אם תאוחדנה שלוש החלקות או אם תאוחדנה שתי חלקות בלבד) יהיה בשטח שיאפשר לבנות עליו מספר רב של דירות חדשות. מוסכם כי גייגר ז"ל הגישו מטעמם לרשויות התכנון תכנית אשר כונתה חפ/מק/2290 - "תכנית מתחם רח' מחניים" (להלן: "תכנית האיחוד והבנייה").

7. נתון נוסף מוסכם הינו כי שני המבנים שבחלקה, הינם "מבנים לשימור" (אשר נבנו עוד בשנות ה-30 על ידי האדריכל מושלי ז"ל) וככל שיכללו בפרויקט הבנייה, יהא זה תוך שמירה על המבנים, בהתאם לחוקים וחוקי העזר הרלבנטיים ובכפוף להוראות התכנוניות הרלבנטיות.

8. במהלך שנת 2014 התקיימו דיונים בוועדות התכנון המתאימות ובוועדת שימור אתרים בעירית חיפה, לגבי תכנית האיחוד והבנייה.

9. במקביל לאמור, פנו גייגר ז"ל לברנשטיין בניסיון להגיע להבנות לגבי רכישת הזכויות בדירה או לגבי הסכמתם של ברנשטיין להליכי התכנון המיועדים - אך משא ומתן זה לא הניב הסדר.

   הגשת התובענה והבקשה למתן סעדים זמניים -

10. בשלב מסוים, נוכח התקדמות הליכי התכנון, ביולי 2015, הגישו ברנשטיין את התובענה בתיק זה, ובד בבד עם הגשת התביעה, עתרו למתן סעד זמני (להלן: "הבקשה למתן סעד זמני").

11. במסגרת הבקשה למתן סעד זמני התבקש צו מניעה זמני שיורה לגייגר ז"ל (אשר עדיין היו בחיים), להימנע מלבצע פעולות הקשורות בקידום תכנית האיחוד והבנייה או בקידום פרויקט הבנייה "אלא בכפוף לתשלום [לברנשטיין] בגין שווי זכויותיהם הקנייניות ו/או הכלכליות, לרבות בגין זכויות בנייה נשוא הפרויקט הבנייה אותו יוזמים המשיבים..." (סעיף 1 לבקשה לסעד זמני).

12. לטענת ברנשטיין, קיימות בידיהם זכויות בנייה אשר נגזרות מזכויות החכירה שלהם, וכי בכוונת גייגר ז"ל "לנשל" אותם מהזכויות כאמור במסגרת תכנית האיחוד והבנייה ובמסגרת פרויקט הבנייה. לטענתם, איחוד שלוש החלקות, וחלוקת אחוזי הבנייה העתידיים מחדש – תביא לכך שגייגר ז"ל יקבלו את כל הזכויות העתידיות, ו"יניידו" אותן לטובת הבנייה במבנה הנוסף בחלקה או לטובת הבניה בשתי החלקות הנוספות שבמתחם. ברנשטיין טוענים כי היות והמבנה שבו נמצאת הדירה הינו מבנה לשימור, הוא עתיד להישאר כפי שהוא, ולא תתווסף לו בנייה נוספת, ולכן – אחוזי הבנייה שקיימים לגביו ינוצלו לטובת הקמת הדירות בשאר השטח של המתחם, וכך – רק גייגר ז"ל יזכו לנצל את אותן זכויות וברנשטיין לא יזכו לקבל את החלק היחסי המגיע להם מאותן זכויות עתידיות, בהתאם לחלקם.

13. מנגד, טענו גייגר ז"ל כי לברנשטיין אין כל זכויות בנייה "עתידיות" כנטען, הן בשל שלא ניתן להצמיד זכויות בנייה לזכויות חכירה (אלא רק לזכויות בעלות), הן בשל שבחוזי החכירה נכתב שהחכירה אינה כוללת זכויות בנייה עתידיות, והן מפני שבמבנה הספציפי אין זכויות בנייה עתידיות. גייגר ז"ל הדגישו כי על פי תכנית האיחוד והבנייה של הפרויקט - אין כל כוונה לשנות או לפגוע במבנה, בדירה או בחצר, שכן המבנה נועד לשימור, ולכן לא צפויה כל פגיעה בדירה עצמה. עוד טענו גייגר ז"ל כי כל הטענות שעשויות להיות לברנשטיין התיישנו זה מכבר, ולכן – מקדמית – יש להורות על סילוק התובענה מחמת התיישנות, ולמצער - שיהוי.

14. לאחר שמיעת טיעוני הצדדים – מצאתי לדחות את הבקשה למתן סעדים זמניים (וזאת בהחלטה מיום 24.9.2015), בעיקר בשל שלא מצאתי כי יש דחיפות המצדיקה מתן סעד זמני, ונוכח שיקולים שעניינם מאזן הנוחות, לוחות הזמנים המשוערים, שיהוי אפשרי (באספקלריה של סעדים זמניים) ועוד.

15. באשר לתביעה בתיק העיקרי – הסעדים שביקשו ברנשטיין בעת פתיחת ההליך, היו הבאים:

    • מתן צו עשה אשר יורה לרשום את המבנה כבית משותף;

    • מתן סעד הצהרתי לפיו ברנשטיין זכאים להירשם כבעלי זכות הבעלות בדירה (כולל הצמדת החצר) חלף זכות החכירה הרשומה לטובתם;

    • מתן צו הצהרתי לפיו בתקנון של הבית המשותף שירשם יהא ביטוי לחלק של ברנשטיין ברכוש המשותף (28.44%) וכי שיעור זה הינו גם שיעור הבעלות המשותפת בזכויות הבנייה המוקנות לחלקה;

    • מתן צו הצהרתי לפיו "בתוך סל הזכויות" המבוקש על פי תכנית האיחוד והבנייה, עומד שיעור חלקם של ברנשטיין על 12.65%, או כל שיעור אחר;

    • מתן צו מניעה קבוע לפיו על גייגר ז"ל להימנע מלקדם את תכנית האיחוד והבנייה אלא אם כתנאי למימוש זכויותיהם על פיה הם ישלמו לברנשטיין את שווי "זכויותיהם הכלכליות" של ברנשטיין, העומד על 3,252,400 ₪ (על פי חוות דעתה של שמאית מטעם ברנשטיין), או כל שיעור אחר.

16. בכתב ההגנה, גייגר ז"ל הכחישו את מכלול הטענות של ברנשטיין, לרבות לגבי הזכאות הנטענת לקבלת הסעדים המבוקשים, והוסיפו כי בכל מקרה, שווי זכויות הבנייה שמגיעות לברנשטיין הינו בסדר גודל של 73,000 ₪ בלבד לכל היותר (על פי חוות דעתו של שמאי מטעם גייגר ז"ל).

    מינוי השמאית מטעם בית המשפט ושינוי המצב התכנוני -

17. במסגרת הדיונים בתיק העיקרי, ונוכח העובדה שבין הצדדים כבר התקיימו מגעים לרכישת הזכויות של ברנשטיין על ידי גייגר ז"ל ו/או על ידי יורשיהם - הגיעו הצדדים להסכמה, בהמלצת בית המשפט, לפיה תמונה שמאית מקרקעין כמומחית מטעם בית המשפט, ומונתה הגב' נחמה בוגין (להלן: "המומחית"). מטרת המינוי הייתה בראש ובראשונה לברר את האפשרות להגיע לפשרה בתיק, באופן שגייגר ז"ל ירכשו את הזכויות של ברנשטיין, במחיר שישקף את שווי הזכויות בדירה נכון למועד המכר ותוך התחשבות בטענות הצדדים לגבי הזכויות הנוספות שאולי קיימות לגבי הדירה, וכך כל צד "יקנה את הסיכון" מבחינתו, ברנשטיין "יצאו מהתמונה" וגייגר ז"ל יוכלו (באמצעות יורשיהם) להמשיך בתכנון המתחם ובפרויקט הבנייה, ללא מפרע.

    המומחית התבקשה במסגרת חוות דעתה לבחון את שווי הזכויות בדירה ללא קיומן של זכויות בנייה נוספות, וגם את שווי זכויות הבנייה הנוספות של הדירה, ככל שקיימות.

18. במהלך עבודתה של המומחית, התברר כי בינתיים השתנו כמה נתוני יסוד רלבנטיים, לרבות הכנת מסמך מדיניות של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה לגבי בחינת בקשות להיתרי בניה למבני מגורים המוגשות לפי תמ"א 38 (מסמך מיום 6.6.2016, להלן: "מסמך העקרונות"). עוד התברר כי מסמך העקרונות האמור משפיע על תכנית האיחוד והבנייה, כך שלמעשה תכנית האיחוד והבנייה שהוגשה מטעם גייגר ז"ל כבר אינה רלבנטית, ויש צורך לשנותה ולהגיש תכנית חדשה.

    בהתאם, פנתה המומחית לבית המשפט לברר אם עליה להכין את חוות הדעת על בסיס תכנית האיחוד והבנייה "המקורית", אשר הייתה רלבנטית לעת הגשת התביעה, שמא עליה לקבל עדכון מהצדדים לגבי ההשלכות שיש למסמך העקרונות על פרויקט הבנייה, ולהכין חוות דעת "עדכנית".

19. במהלך הדיון שהתקיים ביום 7.2.2017 טענו הצדדים באשר להשלכות שיש למסמך העקרונות, כאשר בבסיס הדיון הייתה ההסכמה לפיה תכנית האיחוד והבנייה המקורית כבר אינה רלבנטית. בהתאם, הסביר בא כוחם של ברנשטיין כי הם חוזרים בהם מדרישתם למתן הסעדים המתייחסים לתוכנית האיחוד והבנייה המקורית, לרבות הסעד ההצהרתי לגבי כך שעל גייגר ז"ל לשלם לברנשטיין את הסכום הנקוב בכתב התביעה כשווי "הזכויות הכלכליות" של ברנשטיין, כתנאי להמשך קידום תכנית האיחוד והבנייה. בא כוחם של ברנשטיין ציין כי הסעדים הרלבנטיים מבחינתם הם אך ורק אלו הנוגעים לדרישה לרשום את זכויות הבעלות שלהם והנוגעים לשאלה המשפטית, והיא – האם יש להם חלק מזכויות הבנייה העתידיות.

20. הצדדים הסכימו כי המומחית תתבקש להשלים את חוות דעתה לגבי מצב הדברים נכון למועד הגשת התביעה, כי חוות הדעת של השמאים מטעם שני הצדדים יהוו אף הן חלק מהתשתית הראייתית, וכי לאחר השלמת חוות הדעת – יודיעו הצדדים אם בכוונתם לזמן את המומחית לחקירה.

21. עוד הסכימו הצדדים כי לתיק יוגשו תצהירי הצדדים, לרבות מסמכים שצורפו לכתבי בי-הדין, בכפוף לכך שכל צד יוכל להעלות טענות לגבי עדויות סברה, הרחבת או שינוי חזית כמו גם טענות באשר למשקלם של הנתונים המופיעים בתצהירים ובנספחים. עוד הוסכם כי המצהירים מטעם הצדדים לא ייחקרו על תצהיריהם, והצדדים יסכמו את טענותיהם.

22. על יסוד המוסכם – המומחית מטעם בית המשפט השלימה את חוות דעתה והיא הוגשה לתיק. בהתאם לחוות הדעת של המומחית– שווי הזכויות בדירה ללא זכויות בניה נוספות הינו 2,450,000 ₪ לערך, ושווי זכויות הבנייה (ככל שקיימות, בכפוף להכרעה המשפטית לגבי שאלת קיומן של הזכויות), הינו כ-1,918,000 ₪ - וזאת כנגזר מהנתונים של תכנית האיחוד והבנייה המקורית (חפ/מק/2290).

23. הצדדים שלחו לשמאית מטעם בית המשפט שאלות הבהרה, ולאחר מכן – ביקשו גייגר ז"ל כי המומחית תגיש השלמה לחוות הדעת – בזיקה למסמך העקרונות ולנתונים שהשתנו ממועד הגשת התביעה, וזאת בהתאם להצעה של המומחית עצמה – להכין חוות דעת חדשה מעודכנת. ברנשטיין התנגדו לכך וטענו כי אין צורך בהכנת חוות דעת חדשה. בהיעדר הסכמה דיונית, החלטתי שלא לבקש מהמומחית להכין חוות דעת חדשה – וראו את ההחלטה מיום 26.10.2017.

24. לאחר שהוסכם שאין צורך בזימון המומחית לחקירה בבית המשפט – הוגשו סיכומי הצדדים.

    עיקרי טענות ברנשטיין בסיכומים –

25. תחילה מתייחסים ברנשטיין לטענת ההתיישנות, ועמדתם הינה כי התביעה לא התיישנה. ראשית, לשיטתם המדובר בזכויות במקרקעין שלא התיישנו. שנית, לטענתם, נוהלו מגעים בינם ובין גייגר ז"ל סביב הכוונה של גייגר ז"ל ליזום את פרויקט הבנייה בחלקות 56 ו-57 הגובלות בחלקה, אך בשום שלב לא גילו גייגר ז"ל לברנשטיין כי פרויקט הבנייה יכלול גם את החלקה, וכי זכויות הבנייה של החלקה או של המבנה "ייתרמו" לטובת הפרויקט. לטענת ברנשטיין, נודע להם על מהות ופרטי פרויקט הבנייה, ועל ההשלכות שעתידות להיות לו על הזכויות שלהם, רק במקרה, בעת ביקור בעירייה בחודש מאי 2015, ולמעשה רק ממועד זה קמה עילת התביעה שלהם כנגד גייגר ז"ל.

26. לגופם של דברים, טענתם העיקרית של ברנשטיין בסיכומיהם, היא כי הם זכאים לחלק מזכויות הבנייה שקיימות לגבי החלקה, בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. טענה זו מבוססת על טענה יסודית אחרת, והיא כי כוונת חוזי החכירה הייתה להעביר את זכויות הבעלות בדירה ובחצר, וכי רק מחמת "הגבלה טכנית" הזכויות שהועברו היו חכירה ל-999 שנים ולא בעלות. לטענתם, בעת העברת הזכויות מבעלי הקרקע המקוריים לרוכשת המקורית, לא ניתן היה לרשום לגבי הדירה זכויות "בעלות", בשל שהנכס לא נרשם כבית משותף והמדובר היה בחלקת קרקע ב"מושעא", וזו הייתה הסיבה היחידה לכך שנחתם חוזה חכירה במקום חוזה מכר, כפי שהיה מקובל באותה העת. לשיטת ברנשטיין, ניתן ללמוד על כוונה זו מלשונם של חוזי החכירה, וכן מתקופת החכירה הממושכת (999 שנים), ולטענתם יש לתת בנסיבות המקרה ללשון החוזים משקל מכריע. ברנשטיין אף מפנים לכך שבחוזי החכירה נקבע כי לאחר רישום הבית המשותף ביחס למבנה, והסדרת אותו מכשול משפטי עליו הם מצביעים, תועבר הבעלות במלואה על שם החוכרים. ברנשטיין סומכים אף על תצהירו של מר ברנשטיין, ממנו עולה כי לאורך השנים סבר כי משמעות החכירה היא בפועל "בעלות", לכל דבר ועניין.

27. לאור עמדתם לפיה חוזה החכירה מקנה להם למעשה זכויות של בעלות לגבי הדירה והחצר, מסיקים ברנשטיין כי הם זכאים מכוח זכות הבעלות האמורה, גם לזכויות הבנייה הנובעות מאותה הזכות, בהתאם לחלקם היחסי בחלקה או במבנה, מתוך כלל הנכס.

28. מוסיפים וטוענים ברנשטיין, כי ביצוע פרויקט הבנייה מחייב את רישום המבנה כבית משותף. במצב הדברים נכון להיום, בו תכנית האיחוד והבנייה איננה מקודמת ואיננה עוד על הפרק, בוודאי שאין מניעה לפעול לרישום המבנה כבית משותף. לשיטתם, מתן הסעד המבוקש של רישום המבנה כבית משותף במסגרת ההליך דנן הוא ראוי ורצוי, ויסייע למנוע מאבקים משפטיים בהמשך הדרך, לכשתוגש בקשה להיתר בנייה בכל הנוגע לפרויקט הבנייה.

29. לטענת ברנשטיין, הסומכת על האמור בחוות דעת השמאית מטעם בית המשפט, החלק ברכוש המשותף המוקנה להם בחלקה הינו שטח הדירה (136 מ"ר) חלקי סך כל השטח הבנוי בחלקה (510 מ"ר), כלומר, 26.7% מהרכוש המשותף.

30. לאור האמור, מבוקש בסיכומי ברנשטיין (סעיף 6) סעד הצהרתי לפיו הם זכאים להירשם כבעלים של הזכויות בדירה, חלף זכות החכירה הרשומה לטובתם, וכי בהתאם - הם זכאים לחלק יחסי בזכויות הבנייה המוקנות לחלקה, בשיעור חלקם היחסי ברכוש המשותף = 26.7%. עוד מבוקש סעד של מתן צו לרישום המבנה כבית משותף במרשם הבתים המשותפים. ברנשטיין מבהירים כי סעדים אלו מבוקשים במקום הסעדים שהתבקשו במועד פתיחת ההליך בכתב התביעה, כפי שאלו פורטו בסעיף 14 מעלה.

    עיקרי טענות גייגר ז"ל בסיכומים –

31. גייגר ז"ל חוזרים על טענתם המקדמית לפיה התביעה התיישנה, ולחילופין כי היא לוקה בשיהוי ניכר המחייב את דחייתה. לטענתם, חלפה מחצית המאה בין מועד הגשת התביעה לבין המועד בו נרכשו הזכויות המקוריות בדירה (בשנת 1962), אותן הזכויות אשר עליהם סומכים ברנשטיין את תביעתם – ולא ניתן להגיש היום תביעה לגבי סעדים הנובעים מהזכויות משנת 1962. לחילופין, טוענים גייגר ז"ל, כי אף אם נתייחס למועד בו רכשו ברנשטיין עצמם את הזכויות בדירה (בשנת 1974), הרי שגם ממועד זה ועד היום חלפו למעלה מ-40 שנה. לחילופי חילופין, נטען כי אף אם המועד הקובע הוא המועד בו רכשו גייגר ז"ל את זכויות הבעלות במבנה (1990-1991), או המועד שבו קיבלה תוקף התב"ע שהקנתה את זכויות הבנייה הנוספות בחלקה – עדיין המסקנה היא כי התביעה התיישנה. גייגר מפנים לכך כי העדים הרלבנטיים אשר היו יכולים להעיד על כוונת הצדדים לחוזי החכירה, הלכו לעולמם זה מכבר, וכך גם לצערנו נפטר מר גייגר ז"ל, אשר ניהל משא ומתן עם אותם בעלים מקוריים ורכש מהם, במספר שלבים, את זכויות הבעלות במתחם (והלך לעולמו במהלך ניהול התיק). לטענת גייגר ז"ל, אין ספק כי עדויות אלו היו יכולות לשפוך אור על המחלוקת שבין הצדדים ולהבהיר את כוונת הצדדים לחוזים שעל הפרק, ובמובן זה נגרם לגייגר ז"ל נזק ראייתי בשל השיהוי שבהגשת התביעה. גייגר ז"ל אף טוענים כי ברנשטיין כשלו בהבאת ראיות לגבי המערך החוזי המדויק ובאשר להיקף הזכויות שלהם על פי המסמכים שקיימים.

32. במענה לשאר טענות ברנשטיין - גייגר ז"ל טוענים כי ברנשטיין מנסים לקרוא אל תוך חוזי החכירה את מה שאין בהם ולא היה מעולם. גייגר ז"ל טוענים כי חוזי החכירה לא הקנו לברנשטיין יותר מאשר זכויות חכירה, ולראייה מפנים ללשונו של הסכם חכירה שנחתם בכל הנוגע לדירה נוספת במבנה – הדירה של צליוק, אשר שם קיימת התייחסות לנושא של תוספת בנייה אפשרית – ומההשוואה עולה, כך לשיטת גייגר ז"ל, שפרשנותם את החוזים היא הנכונה. עוד הם טוענים כי יש לדחות את טענת ברנשטיין לגבי "המכשול הטכני" הנטען (אשר מנע, לשיטת ברנשטיין, את העברת הבעלות בשנת 1962), שכן גייגר ז"ל עצמם כן "הצליחו" לרכוש את זכויות הבעלות באחת מהדירות במבנה ובדירות אחרות במתחם. לטענתם, הדבר מלמד על כך שמעולם לא הייתה "מניעה טכנית" לרישום הבעלות, אף לא בשנת 1962, ולכן, יש לתת את מלוא המשקל לכך שהועברו זכויות חכירה "בלבד" ולא זכויות בעלות.

33. גייגר ז"ל טוענים עוד כי השאלה אם יש לראות בזכויות החכירה כזכויות בעלות, תלויה בפרשנות החוזים שנכרתו בין הצדדים, ובנסיבותיו של כל מקרה ומקרה - ועמדתם היא, כי לשון חוזי החכירה ונסיבות המקרה הנדון מלמדות על כך שלא הייתה כוונה להקנות זכויות בעלות לרוכשים, וכי הייתה כוונה להסדיר (כהסדר שלילי) את נושא זכויות הבנייה, במובן שכוונת הצדדים הייתה שלא להקנות בחוזי החכירה את זכויות הבנייה לרוכשים המקוריים, וכפועל יוצא מכך גם לברנשטיין.

34. יתרה מכך, גייגר מוסיפים וטוענים כי גם אם ימצא בית המשפט לקבוע כי יש לראות את הזכויות של ברנשטיין מכוח חוזי החכירה כזכויות בעלות, אין משמעות הדבר כי יש לקבל גם את טענתם לפיה הם זכאים לחלק יחסי מתוך זכויות הבנייה בחלקה, שכן לשיטתם הגם שההלכה קבעה כי זכויות בנייה הם נכס משותף, הן אינן בגדר רכוש משותף.

35. ביחס לעתירתם של ברנשטיין כי יינתן צו לרישום בית משותף ביחס לחלקה, טוענים גייגר ז"ל כי מחוזי החכירה לא עולה כל התחייבות לרישום בית משותף, וברנשטיין היו יכולים לפעול לרישום בית משותף לאורך כל השנים, אך בחרו לישון על זכויותיהם.

36. כטענה חלופית, טוענים גייגר ז"ל, כי על בית המשפט להכריע לגבי שווי זכויות הבנייה של התובעים, על מנת להביא לסיום המחלוקת הרחבה בין הצדדים, ולא להתיר לברנשטיין לוותר בסיכומים על סעד זה, אשר התבקש בכתב התביעה המקורי. לטענת גייגר ז"ל וויתור על הסעד שקול כדי תיקון כתב התביעה בשלב הסיכומים, ולא ניתן לעשות כן – ולכן, על בית המשפט להכריע גם במחלוקת זו.

    דיון והכרעה –

37. לאחר בחינת הנתונים ושקילת טענות הצדדים – מצאתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה, באופן שיש לראות בברנשטיין כבעלים של הדירה ולהקנות להם חלק בזכויות בנייה עתידיות, אך אין מקום להורות על רישום בית משותף במסגרת הליך זה ואף לא אוכל לסייע בידי גייגר ז"ל ולקבוע מסמרות לגבי שווי הזכויות הפוטנציאליות. אפרט להלן את נימוקיי.

     

    האם חוזי החכירה הקנו לברנשטיין זכויות "השקולות" לזכויות בעלות?

38. מקדמית, נסיר מעל הפרק את טענת גייגר ז"ל לפיה ברנשטיין לא צרפו את המסמכים המלמדים על "שרשור" הזכויות מהחוכרת המקורית ועד אליהם, וכי יתכן ובכלל אין המדובר בחוזים הנטענים לרבות לאור "בלבול" בין הכתובת מחנים 16 לבין מחנים 18. מכלול המסמכים שקיימים בתיק מהווים ראיה, לפי ההסכמה הדיונית של הצדדים, ומהמכלול עולה חד משמעית כי חוזה החכירה משנת 1962 היה הבסיס לחוזה החכירה של החוכרת הנוספת בשנת 1971, ואותן זכויות הועברו בשנת 1974 לברנשטיין. אם לברנשטיין לא עברו הזכויות האמורות בדירה בה עסקינן – הכיצד זה שכרו מהם גייגר ז"ל את הדירה וכיצד ביקשו לקנות אותה מהם? לכן, כל מסמכי חוזי החכירה במצטבר – הם אלו שיש לבחון ולנתח במסגרת פסק דין זה והם הבסיס לטענות של ברנשטיין.

39. לגופם של דברים – דעתי כי כוונת הצדדים בחוזי החכירה הייתה הקנייה של זכויות אשר מבחינה מהותית הינן זכויות בעלות, הגם שהזכויות שהועברו היו זכויות חכירה לתקופת 999 שנים.

    ההלכה הנוהגת -

40. על פי ההלכה, אורכה של תקופת החכירה הוא בבחינת סמן לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות "השקולות" לזכויות בעלות ולא "רק" זכויות חכירה; הגם שהפסיקה קבעה כי אורך תקופת החוזה אינו נתון שיכול לעמוד לבדו ואין בו די כדי להרים את הרף הנדרש להוכחת כוונת הצדדים להקניית זכויות אחרות מאשר צוין במפורש בחוזה.

    כפי שנפסק עוד בע"א 355/76 בסו נגד מלאך, פ"ד לא(2), 359, בעמ' 363:

    "...השאלה אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה...".

    וראו את אותה הקביעה לפיה יש לבחון את לשון החוזה הפרטני בכל מקרה ומקרה על מנת לבחון מהן הזכויות שביקשו הצדדים להקנות במסגרת חוזה החכירה ברע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517 (1996) - להלן: "עניין לוסטיג", ע"א 297/16 שלוסברג נ' הוד (4.12.2017) - להלן "עניין שלוסברג", וכן את האסמכתאות המפורטות בעניין שלוסברג, פסקה 18, ובנוסף ראו את ספרו של קמינצקי, חכירה לדורות (2011), עמ' 408, ואת מיגל דויטש, קנין (כרך א) 310-307 (התשנ"ז)).

    לשונם של חוזי החכירה -

41. לתיק הוגשו חוזה החכירה שבין בעלי הקרקע המקוריים לבין החוכרת המקורית, וכפי שכונה לעיל – חוזה 1962, על כל נספחיו, לרבות מסמך התנאים שצורף לו (להלן: "מסמך התנאים"), החוזה בין החוכרת המקורית לחוכרת הנוספת – חוזה 1971, והחוזה משנת 1974, עם ברנשטיין – חוזה 1974.

42. נסקור להלן את ההוראות הרלבנטיות, ונתחיל בבחינת ההוראות בחוזה 1962, בפסקה החמישית בפתיח כדלקמן (ההדגשה הוספה):

    "והואיל ומשפחת מושלי מוכנה להחכיר את הדירה והחלקה הצמודה לגב' אברמסון לתקופה בת 999 שנים בתנאי חכירה שיהיו קרובים, ככל האפשר, לבעלות מלאה, וגב' אברמסון מוכנה לקבל ממשפחת מושלי בחכירה את הדירה והחלקה הצמודה בהתאם לתנאי הסכם זה;"

    בסעיף 8 לחוזה 1962, צוין כי:

    "לגב' אברמסון תהיה זכות השימוש המלאה, ביחד עם האנשים האחרים המתגוררים בבית, בכל אותם חלקים של הבית ו/או הנכס אשר מטבע הדברים מיועדים לשימושם של כלל דיירי הבית ובמיוחד, אף מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, תהיה לה הזכות להשתמש בשבילי המעבר המיוחדים לשם כניסה לדירתה – הן מהדלת הראשית והן מדלת המטבח, זכות שימוש בשבילים המוליכים מהדירה אל החלקה הצמודה, זכות השימוש בפחי הזבל הנמצאים ליד הבית, זכות השימוש בחוטים המיוחדים לתליית כביסה."

    בסעיפים שונים בחוזה מפורטים התשלומים שעל החוכרת המקורית לשלם, ובסעיף 10 כתוב כי באם החוכרת המקורית תפגר בתשלום זה או אחר – בעלי הקרקע המקוריים יהיו רשאים לראות בכך הפרה של ההסכם ולהביא אותו לקיצו.

    בסעיפים 12, 13 ו-14 לחוזה זה נכללו ההוראות הבאות (ההדגשות הוספו):

    "12. כל דיספוזיציה שתעשה בעתיד לגבי הנכס תהיה בכפיפות לזכות החכירה ומשפחת מושלי התחייבה לכלול הוראה מתאימה בכל הסכם בו תעביר זכות כלשהי לגבי הנכס, על מנת להבטיח את זכותה האמורה של גב' אברמסון או מי שיבוא מכחה.

    13. באם בעתיד ירשם הבית כ"בית משותף" לפי חוק בתים משותפים תשי"ג תהיה גב' אברמסון רשאית לקבל על שמה תעודת קנין לגבי הדירה אליה תוצמד החלקה הצמודה, ללא תמורה נוספת או תנאי אחר, אך תהיה חייבת לשאת בחלק מתאים יחסי מההוצאות הכרוכות בכך, לרבות מס הרשום.

    14. מוסכם בזה כי גב' אברמסון תהיה רשאית להעביר את כל זכויותיה והתחייבויותיה על פי הסכם זה לכל מי שתמצא לנכון ללא צורך בקבלת הסכמת משפחת מושלי ולאחר שתמסר על כך הודעה בכתב למשפחת מושלי תהיה משפחת מושלי חייבת לפעול כלפי מקבל-ההעברה האמור כאילו היה מלכתחילה במקומה של גב' אברמסון ובלבד שגב' אברמסון לא תהיה משוחררת מהתחייבויותיה לתשלום התמורה המזכרת בסעיף 4 לעיל כל עוד לא שולמו הסכומים האמורים במלואם ובהתאם לקביעות הסכם זה לידי משפחת מושלי".

43. במסמך התנאים, קיימות ההוראות הבאות - בסעיף 9:

    "באם במועד כלשהוא בעתיד ירשם ה"בית" כפי שהנו במצבו הנוכחי או כפי שיהיה אותה שעה (אם על-ידי תוספת בניה, הריסה או שינויי בנייה) כ"בית-משותף" במובן חוק בתים-משותפים תשי"ג (או כל חוק אחר שיבוא במקומו), תהיה לחוכרת (או כל מי שיבוא במקומה) הזכות לקבל תעודת קנין (בעלות) לגבי הדירה אליה תוצמד החלקה הצמודה וזאת ללא כל תמורה נוספת או תנאי אחר מטעם המחכירים (או מי שיבוא במקומם) ובלבד שהחוכרת תשא בחלק יחסי מתאים מהוצאות רשום ה"בית-המשותף" לרבות מס-רשום".

    בסעיף 4 למסמך התנאים צוין כי החוכרת המקורית או מי שיבוא בנעליה תהא רשאית, בכל תקופת החכירה, לחזקה בלעדית בדירה ובחלקה הצמודה, וכי תהא לה הזכות להעביר את זכויותיה לכל מי שתרצה ובאותם תנאים ללא צורך בהסכמת משפחת מושלי (בעלי הקרקע המקוריים) או בחתימתם. עוד צוין באותו סעיף כי בעלי הקרקע המקוריים נותנים מראש את הסכמתם לכל פעולה שהחוכרת ו/או מי שיבוא במקומה יעשו לגבי הדירה או החלקה הצמודה בהתאם לחוזה החכירה.

    בסעיף 6 למסמך התנאים צוין עוד כי לבעלי הקרקע המקוריים או למי שיבוא בנעליהם לא תהיה, על יסוד הפרה כלשהיא או מעשה כלשהוא, האפשרות לבטל את חוזה החכירה או לדרוש את פינוי החוכרת המקורית או מי שיבוא בנעליה.

    ולסיום, בסעיף 7 למסמך התנאים, צוין כי החוכרת המקורית ומי שיבוא בנעליה, תהא רשאית:

    "לעשות כל שינוי, תיקון והוספה לדירה ובלבד שאותו שינוי, תיקון או הוספה לא יפגעו ולא יגרמו נזק בדרך כלשהיא, לאותם חלקים מהנכס שלא הוחכרו".

44. עד כאן באשר לציטוטים מתוך חוזה 1962 ומסמך התנאים.

    בחוזה 1971 צוין רק כי הואיל והחוכרת המקורית היא החוכרת של הדירה והשטח הצמוד על פי חוזה 1962, והואיל והיא רשאית להעביר את זכויותיה לאחרים – הוסכם בין החוכרת המקורית לבין החוכרת הנוספת על העברת כל הזכויות וההתחייבויות של החוכרת המקורית אל החוכרת הנוספת בתמורה לתשלום כספי מסוים. כלומר, שתנאי חוזה 1962, לרבות התנאים במסמך התנאים, חלים גם על החוכרת הנוספת.

    חוזה 1974, אשר נחתם בין החוכרת הנוספת לבין ברנשטיין כולל גם שטר העברת זכות חכירה, המנוסח באופן דומה לחוזה 1971, כלומר – מלמד על העברת הזכויות שהיו לחוכרת הנוספת. בחוזה המפורט שנחתם בסמוך לפני החתימה על שטר העברת החכירה, ביום 6.3.1974, נכללה בסעיף 1(א) התייחסות מפורטת לדירה ולחלקה עליה בנוי המבנה וכן לחוזים הקודמים, קרי לחוזה 1962 ולחוזה 1971 ותחולתם על ההסכמות שבין הצדדים. עוד נכלל בחוזה האמור פירוט אופן פריסת התשלום של התמורה בגין העברת זכויות החכירה, והוראות בכל הנוגע לתשלום מסים ושכר טרחת עורכי הדין.

    פרשנות ההוראות בחוזי החכירה בראי ההלכה -

45. לשיטתי, מהאמור עולה כי כוונת הצדדים אכן הייתה להעניק לחוכרים זכויות של בעלות לגבי הדירה והחצר הצמודה, כך שהזכויות המועברות היו נרחבות באופן שלא ניתן להגדירן כזכויות של שכירות בלבד. לשון החוזים קובעת כי המדובר בזכויות "קרובות, ככל האפשר, לבעלות מלאה", קיימת התייחסות לכך שבעלי הקרקע המקוריים אינם יכולים לבטל את זכויות החכירה או לדרוש את הפינוי לעולם, מכל סיבה שהיא – והדבר מלמד על זכויות בהיקף שחורג בהרבה מזכויות חכירה (ולו לאור כך שזכויות חכירה ניתנות לביטול במקרה של הפרות מצד החוכר). תניה נוספת המלמדת על כך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות הדומות לזכויות של בעלות, ניתן למצוא בסעיף 7 למסמך התנאים, שמאפשר לחוכרים לעשות שינוי, תיקון או הוספה לדירה, וכן בכך שנקבע בסעיף 13 לחוזה 1962 ובסעיף 9 למסמך התנאים - שהחוכרת המקורית תהיה זכאית לקבל "תעודת קניין" או "תעודת בעלות" לגבי הדירה, לאחר שיירשם הבית כבית משותף. בנוסף, אין במסמכים התייחסות לאפשרות שבעלי הקרקע המקוריים יחזירו לעצמם את הדירה בשלב זה או אחר – ואף לא לאחר 999 שנים.

    גייגר ז"ל טוענים כי העובדה שבחוזה 1962 קיימת אפשרות להביא את החוזה לסיומו, במקרה של הפרה מצד החוכרת המקורית – מלמדת על כך שהכוונה לא הייתה להעביר זכויות הדומות לזכויות בעלות, שכן לשיטתו – בעלות הינה זכות קניינית שלא ניתנת לביטול ולעומתה, חכירה הינה זכות חוזית אשר ניתנת לביטול (סעיף 6.8 לתצהירו של ירון). טענה זו אינה מדויקת. תחילה, יש לראות כי בחוזה כתוב כי בעלי הקרקע המקוריים יכולים להביא את החוזה לסיומו רק אם החוכרת המקורית לא עומדת בתשלומים שהתחייבה לבצע. בכל חוזה מכר "רגיל" לגבי זכויות בעלות במקרקעין קיים תנאי המאפשר לבטל את החוזה במידה והרוכש מפר את ההתחייבות לשלם את התמורה, כאשר עד שהתמורה משולמת למעשה הזכויות לא עוברות לידי הרוכש - ולכן נתון זה אינו מסייע בהליך הפרשני כפי שטוענים גייגר ז"ל. בנוסף, יש לראות כי בחוזה אין כל התייחסות להפרות אחרות אשר עשוית להקים עילה לביטול החוזה. לו עסקינן בחוזה חכירה רגיל, הדומה במהותו לחוזה שכירות – לבטח היינו מוצאים תניות המורות על שורה של הפרות לאורך תקופת החוזה אשר מקנות לבעל המקרקעין המקוריים את האפשרות לבטל את החוזה (בניגוד להפרה שעניינה אי תשלום התמורה). זאת ועוד. ביחד עם החוזה נחתמו גם התנאים הנוספים המפורטים יותר, הכוללים את סעיף 6 המוזכר מעלה, שם כתוב כי "למחכירים או למי שיבוא במקומם לא תהיה בשום פנים ואופן על יסוד הפרה איזו שהיא, או מעשה איזה שהוא, או בקרות מקרה כלשהו – הזכות לבטל שטר חכירה זה וגם/או לדרוש מאת החוכרת (או מי שיבוא מכחה או מטעמה) לפנות את הדירה הנ"ל וגם/או את החלקה הצמודה ...". הוראות ברורות אלו מחזקות את המסקנה כי רק אי תשלום התמורה עשויה להביא לביטול העסקה, אך לאחר התשלום, לבעלי הקרקע המקוריים אין אפשרות לבטל אותה, ובכך העסקה קרובה לעסקת מכר של בעלות ולא לחכירה.

    השוואה למקרים שנדונו בפסיקה –

46. בעניין לוסטיג, המדובר היה בחוזה חכירה לטווח ארוך, ונקבע כי החכירה שקולה לבעלות, לרבות אמירות לגבי נטל הראייה (בפסקה 6) לאמור:

    "ניתן לומר כי כשמדובר בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת, יש יסוד להנחה הפרשנית שבהיעדר ראיה לכוונה אחרת, התכוונו הצדדים להעביר את מרב הזכויות בנכס ככל שהדבר ניתן, ובכך מתקרבת החכירה ככל האפשר לבעלות."

    ובהמשך, בפסקה 9:

    "עיסקת ה"חכירה לדורות" כשלעצמה אין בה כדי להכריע בשאלה שלפנינו, אולם יש ראותה כנסיבה בעלת משקל רב לפרשנות שיש לתת לחוזה שבין הצדדים. ...

    ניתן אפוא לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות ...

    המקרה שלפנינו הוא דוגמה אופיינית לשימוש בדרך של חוזה חכירה כדי לעקוף את המגבלה הקבועה בחוק להעברת בעלות על חלק מחלקה. תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינה מעשית כצמיתות מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין ולניצולם."

    בעניין שלוסברג – לעניין המשמעות של החכירה למשך 999 שנים, נקבע כי:

    "אכן, השתרשה בפסיקה התפישה כי חכירה לתקופות ארוכות מאוד, מהווה אינדיקציה להעברת זכויות "השקולות" לבעלות בנכס. עם זאת, על אף שתקופת החכירה היא נסיבה כבדת משקל, קירוב החכירה לדורות אל עבר הבעלות, כמו גם טיב והיקף הזכויות הנלוות לזכות החכירה או לזכות הבעלות, כגון זכויות ברכוש המשותף או זכויות בנייה, תלוי גם באופן עיצוב הסכם החכירה בין הצדדים. ...".

    בה"פ (מחוזי י-ם) 38139-03-13 רוט נ' ישפה (22.09.2014) – להלן: "עניין רוט", התבררה מחלוקת לגבי הזכויות שקיימות מכוח חוזי חכירה למשך 999 שנים, ובית המשפט קבע כי חוזי החכירה שקולים לחוזים להעברת הבעלות, אגב הקביעה כי המסקנה:

    "מתחזקת לנוכח העובדה כי בסעיף 5 ל"חוזה" שנחתם בין יורשותיו של מנחם (שהיו, כאמור, הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין) לבין גב' וינר ביום 1.11.1972 נאמר, בין היתר, כי המוכרות מסכימות לרישום בית משותף וכי "בשטר המכירה יירשם כי עם רישום הבית כבית משותף תועבר הבעלות בדירה על שם הקונה" ... מכאן שכוונת הבעלים היתה להעביר לרוכשי הדירות את הבעלות בדירותיהם בבוא היום."

    וראו כי התניה בעניין רוט לגבי רישום הבעלות במועד רישום הבית המשותף דומה עד מאוד לתניה שקיימת בחוזי החכירה בהם עסקינן במקרה שבפנינו – וההשוואה מתחייבת.

    משמע – ששוכנעתי כי כוונת הצדדים המקוריים לחוזה 1962 הייתה להעביר זכויות בעלות, או זכויות "הקרובות לבעלות" ככל שניתן, ולרשום את זכויות הבעלות ככאלו בעת רישום הבית המשותף.

47. נותרת עוד לדיון השאלה - אם כוונת הצדדים בשנת 1962 הייתה להקנות זכויות של בעלות, מדוע לא נרשמה זכות בעלות לגבי הדירה בשנה זו ומדוע נרשמה "רק" חכירה? נזכיר כי ברנשטיין טוענים כי הייתה מניעה לרישום שכזה שכן לא נרשם עדיין בית משותף לגבי המבנה ולא ניתן היה לרשום בעלות על חלק מהחלקה בהיעדר חלוקה; ומנגד - גייגר ז"ל טוענים כי למרות שהמבנה לא נרשם כבית משותף ולא ניתן היה לרשום בעלות לגבי דירה ספציפית, ניתן היה לרשום לטובת החוכרת המקורית זכות בעלות בחלק בלתי מסוים בחלקה במושעא, וזאת במקביל לזכויות החכירה לגבי הדירה הספציפית.

48. בסעיף 4.18 לתצהירו של ירון הוא טוען כי "בהתאם לייעוץ משפטי שקיבל", באותם הימים היה נהוג, לגבי בניינים שלא נרשמו עדיין כבית משותף – לרשום לגבי רוכש דירה זכויות בעלות חלקיות לגבי החלקה במושעא ובמקביל לרשום חכירה לגבי הדירה הספציפית. עוד טוען ירון בתצהירו (בסעיף 6.12) כי על פי ייעוץ משפטי שקיבל – בהסכמי חכירה ארוכי טווח באותן השנים היה נהוג לכלול סעיף המציין כי בעת רישום הבית המשותף יירשם החוכר כבעלים של הדירה שאותה הוא חכר "וזאת בפרט בנסיבות בהן רישום הבית כבית משותף היה כרוך בהריסת הבניין". טענות אלו, המבוססות על ייעוץ משפטי לגבי "נוהג", אינן עוברות את רף ההוכחה הנדרש. לא הוכח שאכן היה נוהג כנטען, לא הוכח שהייתה כוונה כלשהיא להרוס את המבנה, ואם זה היה הנוהג – ניתן היה לצפות לראות את אותו ההסדר גם בחוזי החכירה שנחתמו עם כל שאר רוכשי הזכויות בדירות הנוספות במבנה. גייגר ז"ל אף מפנים לכך כי זה אף היה המתווה המשפטי שבו הם נקטו, בשנים 1990-1991, אז נרכשו על ידם זכויות החכירה בדירה הנוספת, וכן זכויות הבעלות בכל החלקה – אלא שאף עובדה זו אינה בהכרח משליכה על מצב הדברה בשנת 1962, 30 שנים קודם לכן, ועל אומד דעתם של הצדדים באותה העת. בדומה, אף שמאי ההגנה טוען כי בשנות ה-60 היה מקובל כי בטרם רישומו של בית משותף – כל הבעלים היו נרשמים כבעלים משותפים במושעא בקרקע (וזאת לגבי זכויותיהם ברכיב הקרקע), ובמקביל – רושמים חכירות לדורות הדדיות בינם לבין עצמם לגבי הדירות הספציפיות (סעיף 10). דא עקא, שהאמור חורג מתחום מומחיותו ומסמכותו של השמאי, ואינו יכול להוות ראייה של ממש לגבי הנוהג באותן שנים ובוודאי שלא לגבי כוונת הצדדים.

49. בכל אופן, מצאתי שאין צורך להכריע במחלוקת באשר לשאלה אם הייתה מניעה לרשום בעלות "יחסית" בשנת 1962 או שהיה נוהג זה או אחר. אעיר רק כי מהפסיקה עולה כי המתווה של רכישת זכות חכירה לטווח ארוך במקום רכישת בעלות וללא רישום בעלות יחסית במושעא במרשם המקרקעין היה מתווה מקובל, וכפי שצוין בעניין לוסטיג (בפסקאות 8-9):

    "הצדדים בחרו בטכניקה חוזית מקובלת להעברת מרב הזכויות הנוגעות לאותו חלק מהחלקה שביקשו להעביר לחוכר, בנסיבות שבהן לא הייתה אפשרות להעביר בעלות בשל היעדר חלוקה של המקרקעין. ...

    המקרה שלפנינו הוא דוגמה אופיינית לשימוש בדרך של חוזה חכירה כדי לעקוף את המגבלה הקבועה בחוק להעברת בעלות על חלק מחלקה. תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינה מעשית כצמיתות מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין ולניצולם."

    וראו אף את עניין רוט, שם המדובר היה במבנה שטרם נרשמו כבית משותף ונרשמו רק זכויות חכירה ללא זכויות בעלות "יחסית" וללא חכירות "הדדיות צולבות", וצוין כי:

    "נראה כי העברת זכות החכירה לדורות לידי רוכשי הזכויות נבעה מצורך לעקוף בעיה משפטית כלשהי (ראו לעניין זה רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 525 (1996)) ולא מתוך רצון אמיתי לשייר בידי הבעלים חלק משמעותי מאגד הזכויות במקרקעין."

50. לכן, דומה כי יש בסיס לעמדת ברנשטיין לפיה המתכונת שבה בחרו הצדדים הייתה מקובלת בדיוק כפי שאולי הייתה מקובלת גם האפשרות לרישום מקביל של בעלות יחסית בקרקע והכנת חוזי חכירה "מוצלבים" בין כל הדיירים לבין עצמם. סבורני כי העובדה שנבחרה מתכונת אחת על פני השנייה אינה מלמדת על כוונת הצדדים כפי שמבקשים גייגר ז"ל לטעון, ולכן – אין באמור כדי לגרוע מהמסקנה אליה הגעתי עד כה.

51. מכאן, שהשאלה הראשונה הייתה האם ניתן ללמוד מהמערך החוזי על כוונה של בעלי הקרקע המקוריים להעניק זכויות של בעלות לגבי הדירה, בין אם באופן כללי ובין אם ביום שבו ירשם המבנה כבית משותף – ושוכנעתי כי התשובה לשאלה הראשונה הינה בחיוב.

     

    האם זכויות ברנשטיין בדירה ובחצר מעניקות להם גם זכויות בחלק יחסי של הרכוש המשותף?

52. עתה נשאלת השאלה השנייה, והיא - האם הקביעה לפיה ברנשטיין זכאים לזכויות של בעלות בדירה ובחצר מחייבת את המסקנה לפיה יש לראותם כזכאים גם לחלק מהזכויות ברכוש המשותף.

53. ברנשטיין טוענים כי התשובה לשאלה זו הינה בחיוב. גייגר ז"ל טוענים כי אף אם הייתה כוונה להעביר לברנשטיין זכויות בעלות לגבי הדירה והחצר הצמודה במועד רישום הבית משותף – אזי שהמדובר רק על הדירה והחצר ולא על חלק יחסי ברכוש המשותף (סעיף 6.17 לתצהיר ירון).

54. לשיטתי, הוראות חוזי החכירה שצוטטו מעלה מלמדות על הכוונה לאפשר שימוש בחלקים של הרכוש המשותף, ואין כל הוראה אשר ממנה ניתן ללמוד על הכוונה לשלול מברנשטיין את הזכויות היחסיות לגבי הרכוש המשותף – כפי שמורה חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לרבות לגבי מבנה שטרם נרשם כבית משותף. הוראות הסעיף בחוזה 1962 קובעות כי במועד הרישום של הבית המשותף, הזכויות תרשמנה בהתאם להוראות החוק הרלבנטי ובהתייחס למצבו של המבנה באותה נקודת זמן (כלומר, לרבות שינויים או תוספות שיתרחשו במרוצת השנים). לכן, לא ניתן היה לקבוע כבר במועד חתימת חוזה החכירה מהו השיעור היחסי של הדירה מתוך כלל הרכוש המשותף ולא מצאתי כי הניסוח מלמד על הכוונה להעניק זכויות רק בדירה ובחצר הצמודה ללא חלקי יחסי ברכוש המשותף. רוצה לומר, שמשעה שברנשטיין יוכרו כבעלים של הדירה והחצר, ומשעה שהמבנה ירשם כבית משותף, יגיעו לברנשטיין חלקים מהרכוש המשותף, כפי שמגיעים לכל דייר בבית משותף על פי היחס שעליו מורה החוק. עם זאת, וכפי שיובהר בהמשך, הזכויות שבמחלוקת, דהיינו – זכויות הבנייה העתידיות, אינן חלק מהרכוש המשותף, ולכן המחלוקת לגבי הרכוש המשותף אינה בהכרח קריטית לצורך ההכרעה בסכסוך שבין הצדדים.

    האם זכויות ברנשטיין בדירה מעניקות להם גם חלק מזכויות בנייה עתידיות?

55. ההלכה בהקשר זה הינה שבאופן עקרוני – זכויות לגבי אחוזי בנייה עתידיים הינן חלק מאגד הזכויות הקנייניות שיש לכל אחד מבעלי הדירות במבנה, אלא אם קיימות הוראות חוזיות אחרות.

    לגבי מצב הדברים באופן כללי – אפנה תחילה לאחד מפסקי הדין המנחים - ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449 (2005). שלושת שופטי ההרכב קבעו חד משמעית כי המונח "זכויות בנייה" או "אחוזי בנייה" אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו, אך הכוונה הינה להיקף הבנייה המותרת על גבי תא שטח מסוים, כפי שהוגדר על ידי הוועדות לתכנון ולבנייה. נקבע כי עם העברת הבעלות במקרקעין עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם, אם כי זכות זו אינה זכות במקרקעין או זיקת הנאה במקרקעין, אלא הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה תוך ניצול היקף הבנייה המקסימלי המותר. עוד נקבע כי - "זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף" וכי: "הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף", למרות שמוסכם שזכויות הבנייה אינן חלק מהרכוש המשותף. שלושת חברי ההרכב אף מסכימים כי בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר עליהן, ולהעבירן לאחר - בהתנאה בתקנון המוסכם או בחוזים אישיים או בדרך אחרת, וכי לזכות האמורה שווי כלכלי ברור השייך לכל בעלי-הדירות יחד (תוך הפנייה לפסיקה קודמת ולספרות כגון מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות, עמ' 787, ת' אורין "אחוזי בניה' – זכות קנינית?").

    לאחר פסק הדין בעניין ישעיהו נ' שטרייכר הנ"ל, הפסיקה חזרה בעקביות על ההלכה מעלה, וראו את ע"א 1939/14 נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' בוכריץ (23.10.2017), שם חוזר ביתה משפט העליון על ההלכה, כדלקמן:

    "זכויות בניה אינן מהוות "שטח" בבית משותף. מונח זה מבטא אפשרות לניצול הקרקע לבניה לפי דין, או ... את האפשרות להמשיך ולבנות על שטחים שנבנו. בהתאמה, זכויות בניה אינן חלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא מהוות "נכס משותף" המצוי ב"בעלות משותפת" של כלל הדיירים בבית המשותף. בהיותן "נכס", זכויות בניה, לרבות זכויות בניה עתידיות, יכול שתהיינה מושא להסכמות חוזיות. השאלה אם קיימת הסכמה חוזית באשר לזכויות בניה היא שאלה שבעובדה, הנבחנת לפי הסכמי המכר ופרשנותם. לעתים קיימת התייחסות מפורשת או משתמעת לזכויות בניה עתידיות בהסכם המכר, ואולם, שתיקת ההסכם והעדר אמירה מפורשת או משתמעת אינם מצביעים בהכרח על כך שההסכם איננו מתייחס לזכויות בניה עתידיות. לפיכך, השאלה הינה מה היה אומד דעת הצדדים וכוונתם בהסכם, ובכלל זה נבחן האם המוכר הותיר בידיו את החופש לבצע שינויים בתכנית בניין העיר החלה על המגרש, ונבחנת התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם".

     

56. משמע, שבמצב דברים רגיל, שעה שנכיר בזכויות של ברנשטיין לבעלות לגבי הדירה, הצמדת החצר, והחלק היחסי ברכוש המשותף – יש להכיר בהם גם כמי שזכאים לחלק בזכויות הבניה הפוטנציאליות המשותפות לכל בעלי הדירות, אלא אם נמצא שקיימות הוראות בחוזי החכירה השוללות זאת או המורות אחרת, ויובהר כי "ברירת המחדל" הינה שהזכויות שייכות לכל בעלי הדירות במשותף, וכפי שנפסק בע"א 6900/14 לויט נ' בנבנישתי (28.09.2016):

    "אכן, באין קביעה אחרת קונה אשר רוכש בעלות במקרקעין רוכש גם את הזכות לניצול השטח המותר לבנייה וככל שבבית משותף עסקינן, מחולקת זכות זו בהתאם לברירת המחדל בין כלל הדיירים לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף (עניין שטינברג, בפסקה 19; ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני ואח', פ"ד מג(3) 489, 504 (1998))"

     

    לפיכך, ההלכה היא כי זכויות הבנייה שייכות לבעלים אלא אם הזכויות נשללו מהם במפורש.

    ניתוח הוראות חוזי החכירה שבפנינו -

57. כפי שעולה מן הציטוטים לעיל מתוך חוזי החכירה ומסמך התנאים, אין התייחסות מפורשת וחד משמעית לסוגיית זכויות הבנייה העתידיות.

    בסעיף 13 לחוזה 1962 כתוב כי כאשר ירשם בעתיד המבנה כבית משותף, החוכרת המקורית תהא זכאית "לקבל על שמה תעודת קנין לגבי הדירה אליה תוצמד החלקה הצמודה". אמנם אין התייחסות לקבלת "תעודת קניין" לגבי אחוזי בניה עתידיים – אך היות והזכות האמורה אינה חלק מהרכוש המשותף, ברי כי הצדדים לא היו אמורים לכתוב בחוזה כי היא תהא רשאית לקבל "תעודת קניין" לגבי הזכויות בהן עסקינן, ובוודאי שמסעיף 13 לא ניתן ללמוד על שלילת הזכאות לזכויות הבניה העתידיות.

    בסעיף 7 למסמך התנאים, קיימות ההוראות הבאות:

    "החוכרת ... רשאית לעשות כל שינוי, תיקון והוספה לדירה ובלבד שאותו שינוי, תיקון או הוספה לא יפגעו ולא יגרמו נזק בדרך כלשהי, לאותם חלקים מהנכס שלא הוחכרו לפי שטר-זה".

    ובסעיף 9 למסמך התנאים, קיימות ההוראות הבאות:

    "באם במועד כלשהוא בעתיד ירשם ה"בית" כפי שהנו במצבו הנוכחי או כפי שיהיה אותה שעה (אם על-ידי תוספת בניה, הריסה או שינויי בנייה) כ"בית-משותף" במובן חוק בתים-משותפים תשי"ג (או כל חוק אחר שיבוא במקומו), תהיה לחוכרת (או כל מי שיבוא במקומה) הזכות לקבל תעודת קנין (בעלות) לגבי הדירה אליה תוצמד החלקה הצמודה וזאת ללא כל תמורה נוספת או תנאי אחר מטעם המחכירים (או מי שיבוא במקומם) ובלבד שהחוכרת תשא בחלק יחסי מתאים מהוצאות רשום ה"בית-המשותף" לרבות מס-רשום".

    בסעיפים אלו קיימת התייחסות לאפשרות שהמבנה ישתנה או שייהרס או שתהיה לו תוספת בנייה, במועד הרישום כבית משותף. אני סבורה כי לא ניתן לקרוא אל תוך הסעיפים הנ"ל את הכוונה לכך שרק בעלי הקרקע המקוריים יכולים לבצע תוספת או שינוי במבנה, תוך ניצול אחוזי בנייה אפשריים, ובוודאי שלא ניתן לומר שהסעיף מלמד על כך שהצדדים התכוונו שרק לבעלי הקרקע המקוריים יש את הזכות להגדיל את המבנה והזכויות נשללות משאר בעלי הזכויות – במיוחד נוכח סעיף 7 המאפשר לחוכרת לבצע "הוספה" לדירה. "הוספה" - בשונה מ"תיקון" או שינוי" - בהחלט מלמדת על האפשרות שהיא כרוכה בהוספת שטח לדירה, אגב ניצול "אחוזי בנייה" אפשריים.

58. רוצה לומר, שמניתוח הוראות חוזי החכירה ומסמך התנאים – לא ניתן ללמוד על כוונת בעלי הקרקע המקוריים להותיר בידיהם את זכויות הבנייה או את האפשרות להוסיף בנייה באופן בלעדי, באופן שזכות זו נשללת משאר בעלי הזכויות לגבי הדירות במבנה.

59. זאת ועוד. לשיטתי, שעה שקבעתי שיש לראות בברנשטיין כמי שזכאים לזכויות של בעלות לגבי הדירה, אזי שיש לפרש את התניות הרלבנטיות באופן שבו הפגיעה בזכויותיהם תהא המינימלית, וראו את ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד(3) 389 (2000), שם הורה בית המשפט על פרשנות דווקנית ומצמצמת לתניה בתקנון המשותף של בית משותף המקנה לאחד מבעלי הדירות את הזכות לבנות על הגג, לאמור:

    "גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף, ושלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין שהמדובר בזכות ברכוש משותף ובין שמדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש. ראו, למשל: ע"א 310/64 אחים גולדשטיין בע"מ נ' יעקב [8], בעמ' 77; ע"א משולם [5]."

    אף בע"א 6900/14 לויט נ' בנבנישתי (28.09.2016) המוזכר מעלה, מובהרת שוב ההלכה לפיה:

    "ויתור על זכות בנייה, כזכות הנובעת מזכות הבעלות בדירה בבית משותף, חייב שיהיה מפורש (עניין גלמן, 394). כזכור, תיאור הממכר בהסכם הדיירים אינו כולל את זכויות הבנייה וממילא אין הוא מוציא באופן מפורש את כלל זכויות הבנייה מבעלות הדיירים."

    וראו בדומה אף את ע"א 2139/12 רוזן ו-49 אח' נ' חברת ארזי הבירה (15.12.2015), לאמור:

    "המסר היוצא מכאן הוא כי קבלן המבקש לשייך לעצמו את זכויות הבנייה העתידיות, ו"לשריין" לעצמו את האפשרות להוסיף ולבנות על הבניין – צריך להבהיר את כוונתו כלפי רוכשי הדירות הקיימים והעתידיים בבית המשותף – באופן ברור, מפורש וחד-משמעי, תוך מתן פומבי להסכמות שהושגו."

    יש אף לזכור כי במועד חתימת חוזי 1962, בעלי הקרקע המקוריים הם אלו שבנו את המבנה והעבירו את הזכויות בדירות לחוכרים השונים, ויש לראותם כ"מעין קבלן", במובן שיש לפרש לרעתם את המערך החוזי הרלבנטי, תוך צמצום הפגיעה במי שרכשו זכויות בדירות.

    השוואה לחוזה של ה"ה צליוק -

60. טרם נמשיך את הדיון, נתייחס עתה לטענת גייגר ז"ל הסומכת על החוזה שנחתם עם משפחת צליוק (לעיל ולהלן: "צליוק"). ה"ה אברהם ויונה צליוק ז"ל חתמו בשנת 1961 על חוזה חכירה למול בעלי הקרקע המקוריים (משפחת מושלי) לגבי אחת הדירות במבנה. בשנת 1991 גייגר ז"ל רכשו מצליוק את הזכויות – וזאת במסגרת שטר העברת זכות חכירה (מיום 25.12.1991, צורף כחלק מנספח 2 לתצהיר ירון). העברת הזכויות לגייגר ז"ל כפופה לתנאי חוזה החכירה המקורי משנת 1961 (אשר צורף אף הוא כחלק מנספח 2, להלן: "חוזה צליוק")). בחוזה צליוק המדובר בחכירה למשך 1,000 שנים, ולצליוק הוצמד גם הגג שמעל לדירת צליוק (בנוסף על שטח בגינה). כך, חוזה צליוק כולל את התניות הבאות (אשר אינן מופיעות בחוזי החכירה שמכוחם מחזיקים ברנשטיין בדירה):

    "באם הדבר לא יפגע בבית או בחלק ממנו יהא החוכר רשאי בכל עת, לאחר שיקבל רישיון לכך מהשלטונות המוסמכים, לבנות קומה נוספת על גג הדירה ולצרף את החדר או החדרים שיבנו לרשת צינורות החשמל, המים והביוב ...

    החוכר לא יהיה רשאי לעשות כל שינוי ו/או תיקון ו/או הוספה בדירה הפוגע באיזה אופן שהוא בבית או בכל חלק ממנו"

    גייגר ז"ל טוענים כי ניתן ללמוד על כך שלא הייתה כוונה להקנות לחוכרת המקורית (ולברנשטיין בהמשך) זכויות לעשות שימוש באחוזי בנייה עתידיים, שכן לצליוק ניתנה במפורש הזכות להוסיף בנייה עתידית. לשיטת גייגר ז"ל, מההשוואה בין חוזי החכירה לבין חוזה צליוק – מתבקשת המסקנה בדבר אומד דעת הצדדים לגבי הנושא, כאשר מבחינת ברנשטיין – המדובר בהסדר חוזי שלילי בחוזי החכירה.

    לשיטתי, המסקנה שאותה מבקשים גייגר להסיק אינה בהכרח המסקנה ההכרחית. ראשית, יש לראות כי חוזה צליוק שונה מחוזי החכירה במובן שהוא אינו כולל את ההתחייבות לרשום על שם צליוק את הבעלות ולתת בידו שטר קניין בעת רישום הבית המשותף – התחייבות שקיימת בחוזי החכירה. המדובר בשוני שאולי מלמד על כוונות שונות לגבי היחסים בין הצדדים. שנית, העובדה שלצליוק ניתנת האפשרות לבנות על הגג, ובכך הוא יכול "לנצל" חלק מפוטנציאל הבנייה ששייך לכל המבנה אינה מלמדת על כך שאפשרות זו נשללת משאר בעלי הזכויות לגבי שאר הדירות ואין התייחסות לזכויות של בעלי הקרקע המקוריים לעשות שימוש בשאר הזכויות שקיימות מעבר ליכול לבנות על הגג. מעבר לכך, העובדה שגם צליוק חתום "רק" על חוזה חכירה ולא על חוזה "מכר" לגבי בעלות, והעובדה שלגביו במפורש הוסכם כי הוא יכול לבנות על הגג – תומכות במסקנה הקודמת לגבי הכוונה של בעלי הקרקע המקוריים להעניק זכויות של בעלות, או "קרוב לבעלות", למי שרכש את הדירות. לא ניתן לראות במי שקיבל דירה ועוד יכול לבנות על הגג שלה, וזאת למשך 1,000 שנים – כחוכר בלבד.

61. לסיכום, מצאתי כי בחוזי החכירה ובמסמך התנאים אין כוונה נלמדת להעניק לבעלי הקרקע המקוריים את זכויות הבנייה העתידיות, אין כוונה לשלול את הזכויות האמורות ממי שרכש זכויות בדירות, בטח שאין כוונה להוציא מידיהם את הזכויות לגבי היקף בניה שהורחב רק לאחרונה או שיורחב בעתיד עקב שינויים בתב"ע (מעבר להיקף שהיה ידוע בשנת 1962), קל וחומר שכך הם פני הדברים לו ננקוט בגישת פרשנית לרעת מנסחי החוזים וכזו אשר מצמצמת את הפגיעה בזכויות רוכשי הזכויות בדירות.

    השוואה למקרים שנדונו בפסיקה -

62. בעניין לוסטיג, חוזה החכירה לדורות היה למשך תקופה ממושכת, וכפי שכבר צוטט מעלה, בית המשפט הגיע למסקנה כי המדובר בזכויות הקרובה במהותה לבעלות, כאשר לגבי המחלוקת בנוגע לאחוזי בניה עתידיים, נקבע בפירוש כי:

    "התוצאה המתבקשת אפוא היא כי אביה המנוח של המשיבה העביר למערערים בחוזה החכירה את זכויותיו בקרקע לעשות בה כל שימוש "כדרך בעלים וכאדם העושה בתוך שלו ללא כל הגבלה", וכי העברה זו כוללת את האפשרות לנצל את האחוזים שהוקצו לבנייה באותו חלק באופן יחסי לגודלו, על-פי התכנית."

    לשיטתי, המקרה בו עסקינן דומה בנתוניו למקרה שבעניין לוסטיג, ויש לבצע השוואה.

63. בעניין שלוסברג המדובר היה בחלקה שעליה היו שלושה מבנים - מבנה מרכזי, מבנה לשימור ומבנה בחצר. המערערים היו הבעלים של כל החלקה. המשיבות היו הבנות של מי שרכשו זכויות של חכירה למשך 999 שנים באחת הדירות במבנה המרכזי. המערערים קיבלו אישור לתוכנית בנייה לפיה המבנה המרכזי והמבנה בחצר יהרסו ובמקומם יבנה מגדל בן 24 קומות. המחלוקת בין הצדדים הייתה בנוגע לשאלת התמורה שהמשיבות זכאיות לה עבור זכויות החכירה בדירה, עם השלמת פרויקט בניית המגדל - האם התמורה תשקף גם את החלק היחסי בזכויות הבנייה שנוספו למקרקעין עם אישור התב"ע כטענת המשיבות; או שמא התמורה תהא מצומצמת יותר, ותתבטא בקבלת דירה בשטח זהה לשטח הדירה בטרם אישור התב"ע, כטענת המערערים. אחת מהתניות של חוזה החכירה בעניין שלוסברג (להלן: "התנייה") קבעה כי במקרה שבו תאושר תכנית להריסת הבניין ובניית חדש במקומו, תבוטל חכירת הדירה והחוכרים יהיו חייבים לפנות את הדירה - "בתנאי שיקבלו בבניין שיוקם על החלקה דירה בת שני חדרים בבעלות, באותו שטח של החלק המוחכר ובמיקום לא פחות טוב, כשהזכויות ברכוש המשותף יהיו שוות לאותן הזכויות הקיימות לחוכרים בבניין זה כיום בלבד, ובאותו יחס לו היה רשום כבית משותף". בית המשפט המחוזי קבע כי זכות החכירה של ההורים המנוחים "שקולה" לזכות בעלות בדירה, אשר כוללת זכויות בנייה יחסיות בחלקה.

    בבית המשפט העליון נחלקו הדעות. דעת הרוב (מפי כב' השופט דנציגר), קבעה כי ניתן לצאת מנקודת ההנחה כי "מקובל ונהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה – קל וחומר לתקופה של 999 שנים – כנסיבה מכריעה לטובת הענקת זכויות "שקולות" לבעלות לחוכרים לדורות", וכי "השתרשה בפסיקה התפישה כי חכירה לתקופות ארוכות מאוד, מהווה אינדיקציה להעברת זכויות "השקולות" לבעלות בנכס", ועם זאת – יש משקל מהותי לאופן עיצוב חוזה החכירה בין הצדדים ויש לבחון את הוראות החוזה באשר ל"טיב והיקף הזכויות הנלוות לזכות החכירה או לזכות הבעלות, כגון זכויות ברכוש המשותף או זכויות בנייה" שכן היקף הזכויות יכול להשתנות מחוזה לחוזה.

    כב' השופט דנציגר מסכם (בפסקה 21) כי:

    "נקודת המוצא יכולה להיות שהסכם חכירה לדורות ל-999 שנים מעניק זכויות "השקולות" לבעלות, וכי זכויות אלה נושאות עמן זכויות בנייה יחסיות; אך אין מדובר בהכרח בנקודת הסיום, שכן צדדים לחוזה יכולים לקבוע ביניהם אחרת, הן בעניין טיב הזכויות ה"עיקריות" והן בעניין היקף הזכויות ה"נגזרות" מהן",

    ולאחר מכן שוב, בפסקה 29:

    "אכן הדעת נותנת, שככלל, זכויות בנייה ייתפשו כ"נכס" המשותף לבעלי הזכויות באופן יחסי. ועל כן, שתיקה מלאה בנושא משמעה שזכויות הבנייה "תולבשנה" באופן יחסי על הזכויות "העיקריות". עם זאת, כאמור, ייתכנו מקרים שבהם יש הסכמה אחרת לגבי זכויות הבנייה ... ואז נדרש יהיה לכבד את האוטונומיה של הצדדים וליתן להסכמה תוקף [ראו: ע"א 2139/12 רוזן נ' חברת ארזי הבירה, פסקה 42 (‏15.12.2015); ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ", פסקה 41 (‏20.11.2016) (להלן: פרשת עמליה פרנק)]. ועוד אחדד, בהקשר זה, כי השאלה האם התגבשה הסכמה חוזית בדבר זכויות הבנייה היא "שאלה שבעובדה", ועל כן יש לבחון כל חוזה-וחוזה לגופו על מנת להכריע בעניין [ראו לדוגמא: ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן, פסקה 9 (18.02.2010); פרשת עמליה פרנק, פסקה 42]."

    דומה כי עד כאן, יש הסכמה בין דעת הרוב לדעת המיעוט, והאמור הינו סיכום ההלכה שנסקרה עד כה. לאחר הדברים שצוטטו מעלה, בוחן כב' השופט דנציגר את התניות במקרה הפרטני של שלוסברג, ומסקנתו הינה כי אין צורך להכריע בשאלה אם הכוונה הייתה להעברת זכויות בעלות או שמא "רק" חכירה, שכן הצדדים הסכימו במפורש שלא להעביר לחוכרים (ההורים המנוחים של המשיבות) את זכויות הבנייה העתידיות, וכדבריו: "קריאת הסכם החכירה ותנאיו מלמדים - לפי לשונם המפורשת ואף בלי צורך להידרש לנסיבות חיצוניות – כי הצדדים לא התכוונו להעניק לחוכרים זכויות בנייה בנכס בתרחיש של הריסת הבנייה הקיימת ובנייה חדשה תחתיה, גם בהינתן אישור תב"ע חדשה שמגדילה את היקף זכויות הבנייה בנכס". עוד נקבע כי התנייה שאוזכרה מעלה קובעת באופן מפורש כי התמורה הבלעדית שתוענק לחוכרים בסיטואציה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש הינה "דירת בת 2 חדרים בבעלות, באותו שטח של החלק המוחכר ובמיקום לא פחות טוב", ואף נקבע כי הזכויות ברכוש המשותף "יהיו שוות לאותן הזכויות הקיימות לחוכרים בבניין זה כיום בלבד" – כלומר, בעת חתימת חוזה החכירה ולא לאחר הריסת המבנה ובניית מבנה חדש. בנוסף, יש הפנייה לסעיף נוסף בחוזה החכירה הקובע כי לחוכרים המנוחים "אין שום זכויות בחלקה למעט חלק המקרקעין המוחכר", ולשיטת כב' השופט דנציגר - ההוראות ממצות ומפורשות והן אינן שותקות לגבי סיטואציה של בנייה מחדש, כלומר – שלמשיבות אין זכויות בניה יחסיות בחלקה.

    לעמדה זו הצטרף כב' השופט שהם, לאמור:

    "גם אם מקובלת עליי הטענה כי זכות חכירה ל-999 שנים, שקולה כנגד זכות בעלות, יש לבחון במקרה דנן את תוכנו של ההסכם, אליו הגיעו הצדדים. על פי הסכם זה, כל רצונם של הדיירים המוגנים היה להבטיח את זכויותיהם, היה והבניין ייהרס ובמקומו יבנה בניין אחר, שהיה בהתאם לתב"ע שחלה באותה עת – בניין בן 3 קומות מעל לקומת חנויות. לפיכך, נאמר מפורשות בהסכם, כי הם יהיו זכאים לקבל בבניין החדש שיוקם "דירה בת 2 חדרים בבעלות, באותו שטח של החלק המוחכר ובמיקום לא פחות טוב...". ועוד נאמר בהסכם, כי "עד לכניסתם לאותה דירה (הם) יוכלו לגור בשכירות על חשבון הבעלים". אכן, מקובל עליי כי במועד החתימה על ההסכם, ב-12.11.1987, איש לא צפה שינוי כה מהותי בתב"ע, אשר יאפשר הקמת מגדל בן 24 קומות לפחות, באותו מגרש. עם זאת ברור, למקרא ההסכם, כי ההורים המנוחים ביקשו להבטיח את זכויותיהם בבניין החדש, בהתאם לתב"ע שחלה באותה עת, ולא הייתה כל כוונה, למי מבין הצדדים, להעניק זכויות מעבר לכך. אשר על כן, אינני סבור כי, בנסיבות שהתבררו במקרה דנן, יש הצדקה כלשהי להעניק למשיבות זכויות בעלוּת יחסיות, במגדל המתוכנן, וגם שורת הצדק אינה מובילה למסקנה אחרת."

    כב' השופט עמית, היה בדעת מיעוט, כאשר לשיטתו:

    "הורי המשיבות היו דיירים מוגנים שביקשו "לשדרג" את מעמדם ולרכוש את זכויות הבעלות בדירה. ברם, מאחר שהמבנה לא היה רשום כבית משותף ולא ניתן להעביר בעלות בחלק מסויים של המקרקעין בשל סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, השתמשו הצדדים בטכניקה מוכרת וידועה ורשמו לזכות הורי המשיבות זכות חכירה לתקופה של 999 שנה. כוונת הצדדים הייתה להמיר את זכויות הדיירות המוגנת בזכות הבעלות, על כל הכרוך בכך, והדברים עולים לטעמי גם מסעיף 8 לתנאי החכירה אשר צוטט על ידי חברי (פסקה 27 לפסק דינו). אכן, המערערים-המוכרים ביקשו להבהיר כי הזכויות שנרכשו מצומצמות לדירה ולא לחצר או לגג או לחלקים אחרים במבנים, וכן ביקשו להבטיח כי אם ייבנה בנין חדש, הורי המשיבות לא "יסחטו" בתמורה להסכמתם דירה גדולה יותר ממה שרכשו. אך באותה נשימה מודגש בסעיף 8 הנ"ל כי "הזכויות ברכוש המשותף יהיו שוות לאותם הזכויות הקיימות לחוכרים בבנין זה כיום ובאותו יחס לו היה רשום כבית משותף כאמור בסעיף 7". כפי שלכל בעל דירה בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אשר בהיעדר הוראה אחרת, מקנה לו כיום חלק יחסי בזכויות הבניה שנתווספו, כך מעמדם של המשיבות אינו שונה ממעמדו של כל בעל דירה אחר בבניין. ככל שהמערערים-המוכרים ביקשו לשלול את זכויות הבניה העתידיות מהורי המשיבות, היה עליהם לציין את הדברים במפורש בתנאי החכירה, ומשלא עשו כן, יש לזקוף לחובתם את הכלל "נגד המנסח"."

    ברור כי גייגר ז"ל מפנים לדעת הרוב בפסק הדין בעניין שלוסברג וטוענים כי המקרה שהתברר שם דומה למקרה שבפנינו, וכי גם כאן – הפרשנות של חוזי החכירה מחייבת את המסקנה לפיה לא הייתה כוונה להעניק לחוכרת המקורית ולחוכרים שלאחריה זכויות בנייה עתידיות. לטעמי, יש שוני בין המקרים. ראשית, בחוזי החכירה כאן אין תניה לפיה לחוכרים "אין כל זכויות בחלקה", כפי שהיה בעניין שלוסברג וכפי שהדגיש כב' השופט דנציגר. שנית, בחוזי החכירה כאן – יש הצהרה ברורה לגבי רישום בעלות בשלב שבו ירשם הבית כבית משותף, כלומר – שזכויות הבעלות המיועדות ברורות ולא משתמעות או שסומכות על הליך פרשני. שלישית, במקרה של שלוסברג, המחלוקת התעוררה שעה שבפועל הסיטואציה הייתה כזו שבה המבנה נהרס והייתה תניה מפורשת שהתייחסה לסיטואציה של הרס המבנה. במקרה שלנו, אין כוונה להרוס את המבנה ואין בחוזי החכירה התייחסות לסיטואציה הלא ברורה שבה אנו נמצאים מבחינה תכנונית (ואזכיר שוב כי כרגע אין על הפרק תכנית בנייה רלבנטית). לכן, לשיטתי, המקרה אשר בפני אינו זהה למקרה שהתברר בעניין שלוסברג, ומתאימה יותר ליישום עמדתו של כב' השופט עמית, לפיה – הכוונה הייתה להעניק זכויות של בעלות, על כל הכרוך בכך, הכוונה הייתה לשמור על "פרופורציה" בזכויות בזיקה לגודל הדירה, וכיון שלא קימת הוראה מפורשת הגורעת את זכויות הבנייה בעתידיות מאגד הזכויות המועברות – נטל ההוכחה וכלל הפרשנות כנגד המנסח מחייבים יחדיו (וכל אחד לחוד) את המסקנה כי התוצאה במקרה שלנו תהא שונה מהתוצאה בעניין שלוסברג.

64. פסק דין נוסף אליו מפנים גייגר ז"ל הינו בת"א (מחוזי ירושלים) 2159/08 קופרשטוק נ' שומרי אמונים בע"מ (28.11.2012), שם – כרקע לדברים - חזר בית המשפט על ההלכה לפיה :

    "היחס בין זכות החכירה לדורות לבין זכות הבעלות הוא לעיתים עמום במידה מסוימת. נראה שהמבחן אותו יש לאמץ בהקשר זה הוא מבחן מהותי-כלכלי, המבוסס על נסיבות העניין ובוחן את כוחות ההכרעה שנותרו בידי הבעלים מול אגד הזכויות שהועבר לידי החוכר. הכרעה בשאלה אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה".

    המסקנה באותו מקרה הייתה כי זכויות הבנייה בפרויקט שנבנה שם נשארו של בעלי הקרקע, באין ראיה לכך שהבעלים העבירו את הזכויות לחוכרים. אלא שאף שם המדובר היה במקרה שונה במהותו, ויש לאבחן אותו מהמקרה הנוכחי. שם, הוקמה קריה הכוללת כששה מבנים, ובכל אחד מספר דירות, לשימוש המגזר החרדי. החוזים שנחתמו כללו הגבלות בכל הנוגע לאפשרות של החוכרים להעביר הלאה את זכויות החכירה, כללו אפשרות לביטול החכירה מטעם בעלי הקרקע ומי שהקים את הקריה ודאג להתנהלותה (כולל האפשרות להורות על פינוי מיידי מהדירה במקרה של הפרות מסוימות), לחוכרים שם לא הובטח שתירשם בעלותם בדירות בפנקס הבתים המשותפים ורק הובטח להם שתירשם בפנקס זכות החכירה שלהם, בחלק מהחוזים נקבע במפורש שבעלי הקרקע שומרים על זכותם לגרוע חלקים מהרכוש המשותף כראות עיניהם, והיו נסיבות נוספות אשר הביאו את בית המשפט דשם למסקנה לפיה הכוונה שם הייתה לחכירה ולא לבעלות. כנגזר מכך, המסקנה הייתה שלא הועברה לחוכרים הזכויות היחסית לגבי בנייה עתידית. לכן, אין בפס"ד בעניין שומרי אמונים בע"מ כדי לסייע בידי גייגר ז"ל, שכן המדובר בסיטואציה שונה לגמרי.

65. בעניין רוט, התבררה תביעה שהוגשה על ידי מי שרכשו את זכויות הבעלות בחלקה מסויימת, שעליה מבנה ובו כמה דירות, להצהיר כי הם הזכאים היחידים לניצול זכויות הבנייה שקיימות לגבי החלקה והמבנה, וכי למי שמחזיקים בדירות מכוח חוזי חכירה למשך 999 שנים אין זכויות בנייה שכאלו. התביעה נדחתה, תוך שבית המשפט מגיע למסקנה כי חוזי החכירה שקולים לחוזים להעברת הבעלות, וכי לא נשללה בחוזים הזכאות לגבי זכויות בנייה – ואני בדעה כי החוזים דכאן דומם בניסוחם לחוזה שנדון באותה פרשה, כך שהמסקנה לגבי משמעות המערך החוזי צריכה להיות אף היא דומה.

    התנהגות הצדדים -

66. טרם סיום, יש להוסיף אמירה קצרה לגבי התנהגות הצדדים לאורך השנים.

    הלכה היא כי: "אומד דעת הצדדים משתקף גם מהתנהגותם בשנים הרבות שחלפו לאחר כריתת ההסכם" וכי: "התנהגותם של צדדים לאחר כריתת הסכם משמשת כלי פרשני לבחינת כוונתם בעת ההתקשרות בהסכם ויש בה כדי ללמד על האופן בו הבינו את תוכנו; ומדובר במושכלות יסוד גם ביחס לחוזים שנכרתו קודם לחקיקת חוק החוזים" (ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג (16.10.2017)).

    במקרה דנן, אשר אף בו דנים אנו במסמכים שחלקם נוסחו לפני כניסתו לתוקף של חוק החוזים משנת 1973), ניתן היה לשאול מהי המשמעות של העובדה שבמשך כל השנים הצדדים לא עשו דבר לגבי הסדרת זכויות הבנייה העתידיות. ניתן היה לטעון כלפי ברנשטיין כי העובדה שהם לא דרשו מבעלי הקרקע המקוריים או מגייגר ז"ל להסדיר את סוגית זכויות הבניה העתידיות במשך כל השנים מלמדת על כך שהם לא סברו שיש להם זכויות שכאלו. מנגד, כפי שנטען בתצהיר של ברנשטיין, ניתן גם לטעון כי לא היה כל מקום להעלות טענות בנושא כל עוד לא הייתה על הפרק כל תכנית לבנות על החלקה או לשנות את המבנה (וטענה זו לא נסתרה משום שהצדדים לא נחקרו לגבי תצהיריהם). בכל אופן, בנסיבות של המקרה הנוכחי, שעה שהמבנה טרם נרשם כבית משותף, אינני סבורה כי עצם העובדה שבמשך השנים לא עלתה הדרישה להסדיר בכתב או בדרך אחרת את סוגית הבנייה העתידית כדי ללמד על אומד דעת הצדדים בדיעבד בשל התנהגותם.

    יש עוד לראות כי בע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג, המוזכר מעלה, המדובר היה בבעלים של שתי דירות במבנה משותף, כאשר לדירה אחת הוצמד הגג ובעליה בנו על הגג, תוך ניצול זכויות הבנייה שהיו קיימות לגבי כל המבנה. הבעלים של הדירה השנייה התרעמו, ונפסק כי באופן עקרוני, הצמדת הגג לדירה מסוימת אינה מלמדת כשלעצמה על הזכות לניצול אחוזי הבנייה של כל המבנה לצורך הבנייה על הגג, אך המערך החוזי באותו מקרה כן חייב את המסקנה לפי כוונת הצדדים הייתה להעניק לבעלי אותה הדירה את האפשרות לבנות על הגג, תוך הפנייה לכך כי הבנייה על הגג בוצעה לפני שנים רבות ללא כל התנגדות מצד הצד שכנגד. עם זאת, נפסק בנוסף כי אין להניח שהצדדים כיוונו לכך שהזכות לבנות על הגג, שהוענקה במועד חתימת החוזים, משמעה הענקת כל זכויות הבנייה העתידיות לבעל דירת הגג. הכוונה הייתה להעניק להם את האפשרות לבנות על בסיס התב"ע שהייתה קיימת במועד כריתת החוזים הרלבנטיים, ולכן, כאשר היה שינוי בתב"ע והתווספו זכויות בנייה, אלה שייכות לצדדים באופן שווה, כחלקם במגרש. משמע, ששוב המדובר במקרה בו נקודת המוצא הינה שהזכויות לבנייה עתידית שייכות במשותף לבעלי הדירות במבנה, אלא אם קיימת הוראה חוזית ברורה המלמדת על ההיפך, ואני אף סבורה כי ניתן ללמוד מאותו עניין על כך שיש לנקוט בדרך של פרשנות מצמצמת לגבי התניות החוזיות המוציאות את זכויות הבנייה העתידיות מסך הזכויות המשותפות של בעלי הדירות (בדומה לפרשנות מצמצמת ודווקנית בכל הנוגע ליכולתו של מוכר להוציא או לגרוע שטחים מכלל הרכוש המשותף – וראו את ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' וזוב נכסים בע"מ (20.11.2016)).

67. עוד לגבי התנהגות הצדדים – טוען ירון בתצהירו כי ברנשטיין לא ראו עצמם מעולם כבעלים של הדירה וכי מעולם לא השתתפו בעלויות של התיקונים שבוצעו במבנה – תיקונים אשר היו אמורים להתבצע על ידי כל הבעלים במשותף (ולדוגמא – סעיפים 9.3-9.5 לתצהירו). ירון אף מפנה לדרישה של ברנשטיין מגייגר ז"ל לתקן תיקונים נדרשים במבנה – תוך הפנייה לתכתובות בהקשר זה (נספחים 7-8 לתצהירו) ולמסמך בכתב יד שצורף כנספח 16 לתצהירו. עיון במסמכים אלו אינו מלמד על כך שברנשטיין לא ראו עצמם כבעלי הדירה, שכן מהמכתב שאליו הפנה ירון עולה שהתיקונים שגייגר ז"ל ביצעו על חשבונם היו כאלו שקשורים בעיקר בחלקים החיצוניים של המבנה, ואילו חלק אחר של התיקונים היה אמור להתבצע דווקא על חשבון ברנשטיין, שכן לשיטת ירון במכתב: "לגבי שאר הסעיפים הקשורים למעשה בחלק הדירתי של דירתכם – העלות צריכה להיות משולמת על ידכם". לגבי נספח 16 – המדובר במסמך בכתב יד שלא ברור מי ערך אותו (ירון או מי משני בני הזוג גייגר ז"ל), אשר בו מפורטות הוצאות נטענות לגבי תיקונים בשני המבנים אשר בחלקה (המבנה ברח' מחנים 16 והמבנה ברח' מחנים 18), בשנים 1995 עד 2015. אין ספק כי שני פריטים שמופיעים במסמך זה מתייחסים לתיקונים לגבי המבנה באופן כללי (כגון, פתיחת סתימה בצינור הראשי ותיקון שביל הגישה למבנה), אך לגבי יתר הפריטים, לא ברור אם הם מתייחסים לרכוש המשותף – שאז ניתן היה לטעון שהיה מקום לדרוש השתתפות של כל בעלי הדירות (וראו קבלות לגבי "החלפת צנרת", או שיפוץ חניונים", או "סלילת חניה" וכו' אשר לא ברור למה הכוונה ואף ראו כי לגבי פריטים רבים מצוין כי המדובר ברח' מחנים 16 דווקא ואילו המבנה בו עסקינן הינו ברח' מחנים 18). מעבר לכך, לא ברור מה הערך הראייתי של המסמך שעה שלא ברור מי ערך אותו, והחשוב הוא שלא ברור אם אכן שאר הדיירים לא השתתפו בחלק מהעלויות.

68. אשר על כן, נדחות גם הטענות לפיהן התנהגות הצדדים שוללת את טענות ברנשטיין והמסקנה עד כה הינה שיש לברנשטיין זכויות השקולות לזכויות בעלות ויש להם חלק בזכויות בניה עתידיות שאולי קיימות לגבי המבנה.

    האם יש לחייב את גייגר ז"ל לרשום את המבנה כבית משותף?

69. נזכיר כי לפי חוזי החכירה, ברנשטיין זכאים לכך שהבעלות בדירה תירשם על שמם "במועד שבוא ירשם המבנה כבית משותף". ברנשטיין עותרים לכך שאורה במסגרת פסק דין זה לרשום את המבנה כבית משותף, כאשר לטענתם – אין תכנית בניה רלבנטית שעל הפרק ואין מניעה מרישום בית משותף, ולכן - על מנת למנוע מחלוקות עתידיות – יש ליתן סעד כאמור (סעיף 22 לסיכומיהם).

    לא אוכל להיעתר למבוקש.

70. ראשית, כבר צוין מעלה שאין בחוזים שהוצגו לעיוני הוראה לגבי המועד שבו יש לבצע את הרישום. לכן, לא הוכח שיש מועד נקוב לביצוע הרישום, קל וחומר – מועד שחלף, וגייגר ז"ל לא מפרים כל תניה חוזית בהקשר זה, נכון לעכשיו.

71. שנית, יש לראות כי ברנשטיין לא פנו מעולם לגייגר ז"ל בדרישה מפורשת לבצע את הרישום או לפרק את הבעלות המשותפת שקיימת לשיטתם – ודומה כי טרם הפנייה לבית משפט זה בדרישה למתן סעד שכזה, מן הראוי היה להקדים ולפנות בדרכי נועם לגייגר ז"ל בנוגע לרישום.

72. שלישית, הוראות סעיף 42 לחוק המקרקעין מורות כי בית המשפט אינו יכול להורות על פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף ללא חוות דעת של המפקח על הבתים המשותפים – והיה על ברנשטיין להציג חוות דעת שכזו או לעתור להכנתה, ככל שהכוונה הינה ליישם סעיף זה.

73. רביעית, הצדדים לא טענו לגבי תחולת סעיפיו השונים של חוק המקרקעין – אך דומה כי עוד טרם רישומו של המבנה כבית משותף, ניתן להחיל עליו את הוראות החוק המתייחסות למבנה שראוי להיות בית משותף וטרם נרשם ככזה (לרבות סעיף 77א לחוק), וניתן ליישם על הסיטואציה את שאר ההוראות המתחייבות (וראו את סעיף 77ב לחוק, ולדוגמא את רע"א 9552/06 אליעזר סטרולוביץ נ' יוסף לזרוביץ (25.5.2008)).

74. לכן, לא אוכל לתת סעד אשר מכוחו על המפקח על הבתים המשותפים לרשום את המבנה כבית משותף, אם כי אני סבורה כי על שני הצדדים לשתף פעולה ולעשות כן בטווח הזמן הקרוב, בבחינת קיום סביר של המערך החוזי. יש לזכור כי כפי שניתן להבין מהצדדים – אין מחלוקת כי גייגר ז"ל לא יבקשו להרוס את המבנה בעת ביצוע פרויקט הבנייה העתידי, והמדובר במבנה לשימור שיישאר כפי שהוא, על הדירות שבו. אם כך, אין סיבה נראית לעין שלא לרשום את המבנה כבית משותף נפרד, ללא כל קשר למבנים שעתידים לקום במתחם.

    התישנות או שיהוי –

75. התייחסתי לעיל באופן עקיף לחלק מטענות גייגר ז"ל לגבי ההתיישנות והשיהוי, אך נרחיב מעט את הדיון בהקשר זה בשלב זה.

76. לגבי ההתיישנות – ככל שהמדובר על הזכות של ברנשטיין להירשם כבעלים של הדירה – המדובר בהתחייבות עתידית שמועד ביצועה טרם הגיע, כיוון שטרם נרשם הבית המשותף. לכן, ההתחייבות לרשום את הבעלות במעמד רישום המבנה כבית משותף – בוודאי שלא התיישנה. ככל שהמדובר על חיובם של גייגר ז"ל לבצע רישום של הבית כבית משותף, אף כאן – אני סבורה כי המערך החוזי אינו נוקב במועד ברור, ולכן המדובר במעין התחייבות נמשכת, ואין לומר שהאפשרות לדרוש את ביצועה התיישנה. לגבי קבלת חלק מאחוזי בנייה עתידיים – בוודאי שהדרישה לא התיישנה שכן נכון לעכשיו אין תכנית בנייה רלבנטית בתוקף (נוכח מסמך העקרונות והסכמת הצדדים לפיה תכנית האיחוד והבנייה כבר אינה רלבנטית). הזכאות לחלק מאחוזי הבניה תקום רק כאשר תוגש תכנית חדשה וכשיתברר מהו היקף הבניה הפוטנציאלי. לכן עילות התביעה הנטענות לא התיישנו.

77. באשר לשיהוי – השיהוי פועל לחובת ברנשטיין ככל שעסקינן באפשרות להתחקות כיום אחר אומד דעתם של הצדדים, שכן כל נציגי בעלי הקרקע המקוריים כבר אינם בין החיים (ואני סבורה כי כך הוא גם לגבי החוכרת המקורית). אלא שכפי שנכתב מעלה, מצאתי כי ניתן ללמוד על כוונת הצדדים מלשונם של החוזים עצמם ואין משקל ראייתי משמעותי לשמיעת הצדדים לחוזים המקוריים. באשר לעובדה שגייגר ז"ל נפטרו למרבית הצער במהלך ההליך המשפטי – הדבר אינו משליך על אומד דעת הצדדים לחוזי החכירה, שכן גייגר ז"ל לא היו צד לאותם חוזים ממילא (ומאת גייגר ז"ל ניתן היה לשמוע רק מה היה אומד דעתם בעת הם רכשו את כל החלקה). לכן, בהיבט הזה – השיהוי לא מביא לשינוי במסקנותי.

    השיהוי אף פועל לחובת ברנשטיין בכך שגייגר ז"ל הסתמכו על הבנתם את מצב הדברים, ופעלו על יסוד השקפתם בכל הנוגע לפרויקט הבנייה (תוך השקעת משאבים משמעותיים). אילו ברנשטיין היו פועלים לממש את זכויותיהם ומעלים את דרישותיהם בסמוך למועד בו הם רכשו את הזכויות, למול בעלי הקרקע המקוריים – גייגר ז"ל היו רוכשים את החלקה מבעלי הקרקע המקוריים לאחר שהבעיה כבר הייתה באה אל פתרונה או לפחות "מונחת בבירור על השולחן". לחלופין, אילו ברנשטיין היו מעלים את הדרישות כבר בשנים 1990-1991, מיד בסמוך לרכישת החלקה על ידי גייגר ז"ל, הדבר היה מונע את ההסתמכות של גייגר על המצב "הסטטי" של היחסים בין הצדדים. אין לי ספק שלגייגר ז"ל נגרם נזק מסוים עקב האמור, כנגזר מהשיהוי, אלא שאין בו כדי להצדיק לשלול מברנשטיין את הזכויות הקנייניות שאני סבורה שיש להעניק להם, והדבר יבוא לידי ביטוי בסוגית ההוצאות.

    המניעים של ברנשטיין –

78. גייגר ז"ל טוענים, וחוזרים וטוענים, כי כל מטרתם של ברנשטיין הינה "לסחוט" מהם כספים, תוך הפעלת לחץ כלכלי. לשיטתם (כפי שהדבר מופיע בסעיפים 4.30, 7.1-7.2 לתצהיר ירון ובסיכומים), האינטרס של ברנשטיין הינו "כספי גרידא ולא קנייני", וכי הם התכוונו לאורך זמן למכור את הדירה לגייגר ז"ל, ולכן – אין להם אינטרס אמיתי במימוש אחוזי בניה עתידיים ומימוש שכזה לא יגרום להם נזק. לא אוכל לקבל טענה זו. הקשר בין הקניין לבין השווי הכלכלי שלו הוא בל-ינותק, וברי כי האינטרס של ברנשטיין הינו לשמור על הזכויות הכלכליות שלהם, הנובעות מהדירה. גם האינטרס של גייגר ז"ל הינו אך ורק כלכלי, ולצורך כך בדיוק הם רכשו לאורך השנים את כל המתחם והזכויות של הדיירים השונים בו. הצדדים היו במשא ומתן מסוים, וכאשר הוא הגיע לקצו – הוגשה התביעה, כך שאכן – המניע המיידי להגשת התביעה הינו כלכלי, אך אין לקבל את הטענה לפיה יש לדחות את התביעה בגלל שהשווי הכלכלי של הדירה הוא בראש מעיניהם של ברנשטיין.

    טענות הדדיות לגבי חוסר תום לב –

79. שני הצדדים מעלים טענות קשות האחד כלפי השני באשר לחוסר תום לב בשלבים שבהם נוהל משא ומתן בין הצדדים לגבי האפשרות שגייגר ז"ל ירכשו מברנשטיין את הזכויות בדירה, כמו גם לגבי האפשרות שעמית, הבן של ברנשטיין (להלן: "עמית") ירכוש יחד עם בת זוגתו דירה אחרת במבנה מאת גייגר ז"ל. למעשה חלקן העיקרי של הטענות נובע מעמדת ירון למול עמדת עמית, אך לא מצאתי שמי מהצדדים הוכיח את אותו חוסר תום לב נטען כלפי הצד השני, ובוודאי שלא באופן המצדיק להעניק או לשלול זכויות קנייניות ממי מהצדדים.

80. לגבי טענות גייגר ז"ל כלפי ברנשטיין – הטענה העיקרית של ירון הינה כי ניתן ללמוד על חוסר תום הלב של ברנשטיין מהמגעים שהיו בין הצדדים לאורך השנים – הן לגבי האפשרות שגייגר ז"ל ירכשו מברנשטיין את הדירה והן לגבי האפשרות שעמית ובת זוגתו ירכשו מגייגר ז"ל דירה אחרת במבנה (להלן: "הדירה הנוספת"). לגבי הדירה – נזכיר כי גייגר ז"ל שכרו מאת ברנשטיין את הדירה במשך שנים ובחוזי השכירות היה תנאי לגבי זכות סירוב ראשון בנוגע לרכישתה. בהתאם, נוהלו מגעים בין הצדדים לגבי רכישת הדירה מצד גייגר ז"ל, אך הצדדים לא הגיעו להבנות לגבי המחיר – והעסקה לא בוצעה. לגבי הדירה הנוספת – הוגשו לעיוני טיוטות של חוזים שהוכנו לגביה (צורפו לתצהירו של ירון), כאשר לשיטת גייגר ז"ל האמור בטיוטות מלמד על כך שלברנשטיין מעולם לא היו טענות לגבי בעלות בדירה או זכויות בנייה שמגיעות להם בגין הדירה, וכי כל מטרתה של התביעה הנוכחית הינה להפעיל על גייגר ז"ל לחץ כלכלי עקב העובדה שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה בנוגע למכירת הדירה הנוספת או למכירת הדירה. טענה זו מעוררת קושי. תחילה, יש לראות כי המסמכים אינם חתומים ולא הגיעו לשלב גמירות הדעת, ולכן, לא ניתן לייחס להם את המשקל שמבקשים גייגר ז"ל ליחס להם. בהקשר זה ראו כי ירון עצמו (בסעיף 8 לתצהירו), לאחר שהוא מפנה לטיוטות, מציין כי "בעקבות חזרתם של התובעים מההסכמות הנ"ל שונו התוכניות שהוגשו על ידינו לעירייה" – משמע, שירון מבין כי הטיוטות אינן מלמדות על גמירות דעת, וכי אם היו הסכמות - ברנשטיין חזרו מהן בשלבי המשא והמתן. מעבר לכך, המסמכים משקפים בעיקר משא ומתן שהיה בין גייגר ז"ל לבין עמית ובת זוגתו, ולא בינם לבין ברנשטיין ההורים (הגם שברנשטיין ההורים היו אמורים לחתום על נספח לחוזה המיועד ובו הם מאשרים שהם מסכימים לפרויקט הבניה ואין להם טענות לגבי השטחים שיבנו). מעבר לכך, יש לראות כי בטיוטות של החוזים קיימת אמנם התייחסות לכך שלאחר רכישת הדירה הנוספת, ברנשטיין יסכימו לפרויקט הבנייה שגייגר ז"ל יוזמים במתחם ולא יעלו טענות לגבי קבלת זכויות בחלקות השונות שבמתחם (לרבות זכויות במבנים החדשים או בגגות), ומנגד – קיימת התייחסות לכך שהבעלות בדירה תירשם על שמם. לכן, לא הוכחו הטענות לגבי חוסר תום הלב, ולא הוכח שברנשטיין טוענים היום לזכויות עליהן הם הסכימו לוותר בעבר.

81. לגבי טענות ברנשטיין כלפי גייגר ז"ל – עיקר הטענה הינה כי גייגר ז"ל ביקשו את הסכמתם לפרויקט וביקשו שהם לא יעלו התנגדויות למבנים שעתידים לקום, ללא שגילו להם כי הכוונה הינה גם לנצל את זכויות הבניה של חלקה 58, כלומר – שגייגר ז"ל הסבירו להם שפרויקט הבניה יקום רק על חלקות 56 ו-57 והסתירו מהם את העובדה שינוצלו גם אחוזי הבנייה שניתן לנצל לגבי חלקה 58. ממשיכים וטוענים ברנשטיין כי הם גילו את הכוונה לנצל את אותם אחוזי בנייה רק כאשר עיינו בתוכניות שהוגשו לוועדת השימור בסוף שנת 2014. אין באפשרותי לקבוע כי הוצגו מצגי שווא בפני ברנשטיין מצד מי מהמנוחים גייגר ז"ל או מצד ירון, שכן אין ראיות מספקות בהקשר זה, וממילא אין לדבר חשיבות יתרה – שכן, אף אם היה מצג שווא מצד גייגר ז"ל אין בכך כדי להשפיע על גורל הסעדים המבוקשים, וזאת שעה שדחיתי את טענת ההתיישנות מהטעמים שפורטו מעלה. מה גם שהמסמכים לגבי המשא והמתן בנוגע לדירה הנוספת מלמדים שהנושא עלה עוד לפני הביקור הנטען של ברנשטיין בוועדת השימור – ולכן, לא הוכחו אף פה הטענות לגבי חוסר תום לב.

82. לכן, לא מצאתי לקבוע כי מי מהצדדים פעל בחוסר תום לב כלפי השני, לרבות באופן שהיו ניסיונות להטעיה או לניהול בלתי ראוי של משא ומתן, בין אם בין יחידי "דור ההורים" ובין אם בין שני הבנים אשר מנהלים עתה את המאבקים המשפטיים האחד כלפי השני – ירון ועמית.

    סיכום ביניים –

83. מהאמור עד כה עולה כי יש לקבל את התביעה לגבי חלק מהסעדים, ולקבוע כי לברשנטיין זכויות בעלות בדירה וזכאות לחלק מזכויות בנייה עתידיות לגבי המבנה.

    שווי זכויות הבנייה העתידיות –

84. נזכיר שוב כי ההליכים החלו על בסיס ההנחה שמונחת על השולחן תכנית האיחוד והבנייה.

    בכתב התביעה המקורי טענו ברנשטיין כי שווי זכויות הבניה העתידיות הינו בסדר גודל של 3,000,000 ₪, על בסיס חוות הדעת שהוגשה מטעמם על ידי השמאי אריה סודית מיום 9.7.2015 (להלן: "שמאי התביעה"), וגייגר ז"ל טענו כי שווי זכויות שכאלו (ככל שמגיעות לברנשטיין) אינו עולה על סך של 73,000 ₪, על בסיס חוות דעת נגדית שערך השמאי דותן דרעי מיום 6.11.2015 (להלן: "שמאי ההגנה"). המומחית מטעם בית המשפט העריכה את השווי בכ-1,900,000 ₪ - כאשר גם החישוב שלה מתבסס על תכנית שאינה רלבנטית, אינה בתוקף וככל הנראה אינה ישימה בשלב זה. נוכח האמור, ברנשטיין וויתרו בהודעתם לבית המשפט ובסיכומיהם על הדרישה לקבוע מהו השווי. גייגר ז"ל טענו כי יש מקום לקבוע את השווי, וכי אין לאפשר לברנשטיין לוותר על סעד שהם ביקשו במועד הגשת התביעה.

    אתייחס תחילה בקצרה לקביעות של המומחים השונים.

85. חוות הדעת של שמאי התביעה – לגבי היקף זכויות הבניה האפשריות ביחס לדירה – לשיטת שמאי התביעה, על החלקה ניתן לבנות בהיקף של 66% מהשטח, כאשר השטח הרלבנטי הינו לאחר הפקעה מסוימת – כלומר 1,043 מ"ר (למרות ששטח החלקה הרשום הינו 1,156 מ"ר). כאשר לוקחים בחשבון את השטח שכבר בנוי (330 מ"ר במבנה (רח' מחנים 18) + 180 מ"ר במבנה השני בחלקה (מחנים 16) = 510 מ"ר) – אזי שהחישוב מראה שניתן לבנות עוד 178 מ"ר. השטח הרלבנטי לבניה, לאחר ההפחתה לצרכי הפקעה, של חלקה 56 הינו 812 מ"ר, ושל חלקה 57 – 490 מ"ר. סך כל השטח של המתחם שעליו ניתן יהא לבנות בעתיד על ידי גייגר ז"ל הינו 1,043 + 812 + 490 = 2,345 מ"ר. שטח הדירה הינו 126 מ"ר (לאחר הפחתת קירות חוץ), ושטח המבנה הינו 443 מ"ר (ללא קירות חיצוניים) – ולכן, החלק של הדירה במבנה הינו 126 חלקי 443 = 28.44%. כיון שהשטח של החלקה (1,043 מ"ר) מתוך כל המתחם (2,345 מ"ר) הינו 44.47%, וכיון שבתכנית האיחוד והבנייה התבקש היתר לבניית מבנים בשטח כולל של 2,735 מ"ר – אזי שלשיטת שמאי התביעה, לברשנטיין מגיע שטח בשיעור של 28.44% X 44.47% X 2,735 = 345.9 מ"ר. יובהר כי שמאי התביעה מבסס את מסקנתו על סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, לפיו לאחר איחוד חלקות וחלוקה מחדש – לכל אחד מבעלי הקרקע ישנן זכויות בחלקה "החדשה" בהתאם לזכויות שהיו לו בחלקות "הישנות" באופן פרופורציונלי. לגבי שווי הזכויות, שמאי התביעה בוחן 10 עסקאות אותן הוא מעריך ככאלו שיש להשוות לנכס בו עסקינן, מגיע למסקנה כי שווי בסיסי לכל מ"ר מבונה הינו 9,400 ₪/מ"ר, כופל בשטח (346 מ"ר במעוגל) והתוצאה הינה ששווי זכויות הבניה הפוטנציאליות הינו 3,250,000 ₪.

86. חוות הדעת של שמאי ההגנה – עיקר חוות הדעת של שמאי ההגנה (עמ' 1-14) עוסק בפרשנות משפטית של המערך החוזי, ולא אדון בחלק זה. בנוסף, קובע שמאי ההגנה כי על החלקה אפשר לבנות בהיקף של 60% משטח החלקה, וכי היות והמדובר במבנה לשימור - ככל שתתבצע בניה או הוספה למבנה, העלויות תהיינה גבוהות במיוחד נוכח החובה לעמוד בתקנות ובהוראות הדווקניות הכרוכות במבנים לשימור. לגבי היקף זכויות הבניה האפשריות ביחס לדירה – קובע שמאי ההגנה כי קיימות שלוש אפשרויות: (1) הוספת שטח שיביא את הדירה למצב בו היא תהיה בגודל "אקונומי" שדומה לממוצע של שטח הדירות באזור. השמאי חישב את ממוצע השטחים של דירות באזור, הגיע למסקנה כי המדובר בדירות בשטח של 120-140 מ"ר, וכיון ששטח הדירה הינו 136 מ"ר, מסקנתו היא שניתן להוסיף לה = 4 מ"ר. (2) הוספת שטח של ממ"ד על פי תקנות הג"א = 12 מ"ר. (3) תוספת בנייה שתחושב ביחס לשטח שהוצמד לדירה (50 מ"ר) בזיקה להיקף זכויות הבנייה המותרים במועד כריתת חוזה החכירה (37.5%) = 19 מ"ר. בהמשך, שמאי ההגנה מכפיל כל חלופה במקדם המכונה "מקדם מובהקות", ומסקנתו הסופית (בעמ' 19 של חוות הדעת), הינה כי היקף זכויות הבנייה הפוטנציאליות הינו לגבי 12 מ"ר. לגבי שווי הזכויות – שמאי ההגנה בוחן 7 עסקאות אותן הוא מעריך ככאלו שיש להשוות לנכס בו עסקינן, מגיע למסקנה כי שווי בסיסי לכל מ"ר מבונה הינו 9,000 ₪/מ"ר, כופל במקדם הפחתה של 0.9 בשל העובדה שהמדובר בתוספת בניה למבנה קיים, כופל במקדם הפחתה נוסף של 0.75 בשל שמדובר במבנה לשימור, ולאחר מכפלה בשטח של 12 מ"ר, התוצאה הינה ששווי זכויות הבניה הפוטנציאליות לגבי הדירה הינו 73,000 ₪ נכון למועד עריכת חוות הדעת.

    שמאי ההגנה הגיש בנוסף מסמך ובו התייחסות לחוות הדעת של מומחה התביעה, בו הסביר מדוע היא אינה מבוססת לשיטתו, אך הציע חישוב חלופי לשווי הזכויות של ברנשטיין – למקרה ותתקבלנה הטענות המשפטיות שלהם – ולפיו שווי הזכויות הינו 1,222,000 ₪ (על בסיס ההנחה כי החלק של החלקה בבניה העתידית בכל המתחם הינו 28.78%, כי החלק של הדירה במבנה הינו 28.44%, וכי יש לבצע מספר הפחתות לגבי השווי של כל מ"ר – כך שהשווי שיש לקחת בחשבון הינו 6,065 ₪ למ"ר - וראו את ההסבר המפורט של החישוב כפי שפורט בסעיף 15.5 לחוות הדעת של המומחית מטעם בית המשפט).

87. חוות הדעת של המומחית מטעם בית המשפט – המומחית קובעת כי ניתן לבנות על 66% מהשטח. לגבי האפשרות לבנות בחלקה או לבצע תוספת בניה למבנה – נקבע כי היות והמדובר במבנה לשימור – יש צורך לקבל אישור מהיחידה לשימור אתרים של עיריית חיפה, אשר עשויה לבקש הכנת סקר, וקיימת אפשרות שהמבנה יוכרז כ"מונומנט" – שאז אסור להרוס אותו ואסור לבצע לגביו תוספות בניה. לגבי תכנית האיחוד והבנייה – מודגש כי השטח הכולל של המתחם לפי התוכנית הינו 2.4 דונם ומבוקש לבנות 2,735 מ"ר, כאשר שני המבנים לשימור לא יהרסו ויהרסו רק שני המבנים שבחלקות 56-57. המומחית מקפידה שלא להביע עמדה באשר למחלוקת המשפטית שבין הצדדים (בניגוד לשני השמאים מטעם הצדדים), וקובעת כי השווי לכל מ"ר הינו כ-9,000 ₪ (לאחר השוואת 13 עסקאות – סעיפים 7.1-7.4 לחוות דעתה). לפי הערכתה, שווי הדירה ללא התחשבות באחוזי בנייה פוטנציאליים הינו כ-2,450,000 ₪ - ואזכיר כי המומחית התבקשה להעריך את הדירה רק בשל האפשרות שהערכה זו תסייע בידי הצדדים לגבש הסכמה לגבי מכר הזכויות, במסגרת מאמצים להגיע להסדר פשרה במהלך ניהול התיק – שהרי שווי הדירה עצמה אינו נושא שלגביו נדרשה הכרעה. באשר לשווי זכויות הבנייה האפשריות, למקרה ותבוצע תכנית האיחוד והחלוקה – קובעת המומחית מטעם בית המשפט כי החלק היחסי של חלקה 58 בהיקף הבניה המתוכנן במתחם הינו כ-44.7%, כי החלק היחסי של הדירה מתוך המבנה הינו 26.7% (136 מ"ר של הדירה מתוך 510 מ"ר בנוי נכון להיום), כי המחיר הרלבנטי למ"ר הינו 9,000 ₪, ולאחר מקדם הפחתה בשל צפיפות ומאפייני הפרויקט בשיעור של 0.85 – המחיר הינו 7,650 ₪/מ"ר – ולכן, שווי הזכויות הינו כ-1,918,000 ₪ (וראו את הפירוט של התחשיב בסעיף 18.2 לחוות דעתה, תחשיב אשר לא השתנה גם לאחר שליחת שאלות הבהרה מטעם הצדדים).

88. ועתה – נשאלת השאלה אם עלי להכריע בשאלת שווי הזכויות הפוטנציאליות – כפי שמבקשים גייגר ז"ל, או שאין מקום לעשות כן – כפי שטוענים ברנשטיין. אחדד ואבהיר כי גייגר ז"ל טוענים בסעיף 10 פסקה שנייה לסיכומיהם כי אף אם יהיה מקום לקבוע כי לברנשטיין אמור להיות חלק בזכויות הבניה העתידיות – אין מקום לאפשר להם ניוד של זכויות בניה עתידיות מכוח התב"ע או תמ"א 38, במסגרת התוכנית שביקשו בשעתו גייגר ז"ל לקדם, כאשר כלל לא ברור בשלב זה איחודן של אילו חלקות יתבקש ויאושר (ואפשר שחלקה 58 בכלל לא תיכלל באותה תכנית), כיון שממדובר "בביצה שעוד לא נולדה" (כלשונם); אך בד בבד עם האמור, בסעיף הבא (סעיף 11 לסיכומים) מבקשים גייגר ז"ל לקבוע מה שווין הריאלי של זכויות הבניה של ברנשטיין בחלקה (ככל שיקבע שיש להם זכויות) – שאחרת לא יהא סוף פסוק למחלוקת בין הצדדים, ורק אם תהיה קביעה ברורה לגבי שווי הזכויות – יוכלו גייגר ז"ל לשקול את צעדיהם ולנסות לקדם הצעה לרכישת זכויות ברנשטיין "מבלי שיחושו כי הם נתונים למעשי סחיטה". ברנשטיין לעומתם – לא הרחיבו בנושא, ורק ציינו כי היות והם התובעים – הם זכאים לוותר על סעדים גם בסיכומים, והיות ותכנית האיחוד והבנייה, אשר הייתה בתוקף בעת שהחל ההליך, כבר אינה רלבנטית – הם אינם מבקשים שתוכרע הטענה המקורית שלהם לגבי שווי הזכויות שלהם.

89. לאחר שקילת הטענות, לא מצאתי לקבל את עמדתם של גייגר ז"ל, בכל הנוגע לצורך להכריע בשאלת שווי זכויות הבנייה העתידיות, ועמדתי היא כי אין צורך או חובה להכריע לגבי סעד אשר התובעים ביקשו לוותר עליו, שכן הכרעה כאמור הינה בבחינת ULTRA PETITUM. היות ותכנית האיחוד והבנייה איננה עוד על הפרק - אזי שההכרעה מתייחסת, נכון לעכשיו, לסעד תיאורטי בלבד ואין לבית המשפט כלים לקבוע מהו השווי "הנכון" שכן הנתונים שעליהם התבססו כל המומחים – הינם נתונים שכבר אינם יכולים לשמש בסיס לחישוב זה או אחר. לא ניתן לדעת כרגע אם תוגש אי פעם תוכנית לתוספת בניה לגבי החלקה או המבנה, ואם תוגש – האם תאושר, שכן הנתונים מורכבים ולא הוכחו כדבעי עד תום.

90. עם זאת, ורק למקרה והדבר יסייע לצדדים לעתיד לבוא – אני סבורה כי השומה של המומחית מטעם בית המשפט משקפת באופן ההוגן והראוי ביותר את התחשיב המתאים. המומחית האובייקטיבית והמקצועית, לוקחת בחשבון את השטחים שאני סבורה כי הם המתאימים לצורך החישוב – כאשר לשיטתה זכויות הבנייה העתידיות הינן לגבי כ-250.8 מ"ר ולא 346 מ"ר כפי שטוען מומחה התביעה. לגבי המחיר לכל מ"ר – אף כאן, מקובלת עלי ההערכה של המומחית מטעם בית המשפט, אשר קובעת כי הבסיס הינו 9,000 ₪/מ"ר (כמו שמאי ההגנה), אך מבצעת רק הפחתה אחת, עד כדי 7,650 ₪/מ"ר (ולא מתעלמת בכלל מהצורך בהפחתה – כמו שמאי התביעה, ומנגד - לא מבצעת כמה וכמה הפחתות מצטברות, כפי שעשה שמאי ההגנה). אין צורך להוסיף ולנמק את הסיבות להעדפת חוות הדעת של המומחית מטעם בית המשפט, במיוחד שעה שהצדדים לא ביקשו לחקור אותה, נוכח ההבהרות ששלחה ונוכח מעמדה כמומחית מטעם בית המשפט ולא מטעם הצדדים.

    לכן, אם יהא מקום אי פעם בעתיד לשום את הזכויות לפי תכנית האיחוד והבנייה – יש לאמץ את חוות הדעת של המומחית מטעם בית המשפט, הגם שנכון להיום חוות הדעת כבר אינה רלבנטית והדברים נאמרו רק למקרה והדבר יסייע בידי הצדדים להגיע להבנות כלכליות.

    ולמקרה שתכנית האיחוד והבנייה תיגנז לעד? – האם ניתן לקבוע מהו שווי הזכויות והאם יש מקום לעשות כן? גייגר ז"ל מפנים לכך כי ביום 21.5.2017 הם שלחו למומחית בית המשפט שאלות הבהרה, ובסעיף 3 הציעו לה לבחון את האפשרות לשום את הזכויות רק לגבי חלקה 58, ללא קשר לשאר החלקות במתחם, ללא קשר לתכנית האיחוד והבניה – על בסיס התב"ע הקיימת. הוצע כי נוכח התיקון לתמ"א 38 ונוכח מסמך העקרונות, ניתן לבנות על חלקה 58 בערך 692 מ"ר (66% מתוך שטח של 1,049 מ"ר), וכיון שכבר בנויים 510 מ"ר, ניתן לבנות עוד 182 מ"ר. עוד הוצע כי ניקח בחשבון שלברנשטיין מגיעים 26.7% מהאמור = 48.6 מ"ר. אם נכפיל זאת ב-7,650 ₪/מ"ר – התוצאה היא כי שווי הזכויות של ברנשטיין לגבי חלקה 58 בלבד, במצב התכנוני הקיים ובהתעלם מתכנית האיחוד והבנייה – הינו 372,439 ₪. גייגר ז"ל מבקשים בסיכומים כי אקבע שזהו שווי הזכויות הפוטנציאלי המקסימלי שמגיע לברנשטיין, כאשר לשיטתם המומחית אישרה שכך הם פני הדברים. לגבי המחיר לכל מ"ר ולגבי 26.7% - כפי שכבר ציינתי, אני מוצאת את הערכותיה של המומחית כראויות וסבירות וזה אמור להיות הבסיס לחישוב – למקרה והצדדים ישובו לשולחן המשא והמתן וינסו להגיע להסכמה לגבי המחיר.

    עם זאת, אינני בטוחה שאפשר לקבוע בוודאות כי התחשיב בכללותו הוכח, שכן לא ברור אם אכן השטח המוצע הינו הבסיס הנכון. יש לראות כי בא כוחם המלומד של גייגר ז"ל מסביר במכתבו למומחית (סעיף 2) ובסיכומיו (בסעיפים 125-127) מה הן ההוראות התכנוניות הרלבנטיות, מה קובע מסמך המדיניות של העירייה, מהן ההשלכות של תיקון 3א לגבי תמ"א 38 ועוד, ומציע לקבוע כי המבנה לא ייהרס, המבנה לא יחוזק וכי על פי התב"ע המאושרת הנתונים הינם כפי שהוא מציג. אלא, שהנושאים לא לובנו בין הצדדים, השמאים של שני הצדדים לא התייחסו לנושא, הנושא לא נבחן על ידי המומחית מטעם בית המשפט (בהתאם למנדט שהיא קיבלה בעת המינוי ולאור ההחלטה לגבי כך שהיא לא נדרשת להכין חוות דעת משלימה) ובתשובות שלה לשאלות ההבהרה היא איננה מאשרת שהשטח הינו כפי שטוענים גייגר ז"ל (48.6 מ"ר) אלא רק מאשרת שאם הנתונים הם כפי שמוצגים – אזי שהחישוב נכון (והדברים ברורים מבחינה חשבונית).

    לכן, לא אוכל להיעתר לבקשת גייגר ז"ל ולקבוע כי נכון להיום, שווי הזכויות האפשריות הינו אכן לגבי 48.6 מ"ר ומסתכם כדי 372,439 ₪. בהתאם, אוכל רק לקבוע – למקרה והדבר יסייע לצדדים, כי יש לקחת בחשבון חלקי יחסי של 26.7% ושווי של 7,650 ₪/מ"ר, נכון למועד הרלבנטי, אך לא אוכל לקבוע בכמה מ"ר מדובר ואף לא מצאתי להיעתר לבקשה החלופית של גייגר ז"ל להחזיר את התיק למומחית מטעם בית המשפט להשלמות – בין אם לגבי טענות הנוגעות לממ"דים ובין אם לגבי מועד השומה, שכן לא ניתן לעשות כן בעת הגשת הסיכומים.

    יחד עם זאת, אסיים בכך כי שני עורכי הדין של הצדדים בקיאים בסוגיות שעל הפרק לגבי החלקה, ואני סבורה כי הם יכולים להגיע להבנות לגבי הנתונים הרלבנטיים באשר להיקף השטח שניתן לבנות בחלקה, בהתייחס לתב"ע הקיימת – וכך לעשות שימוש בנתונים מעלה לגבי שיעור חלקם של ברנשטיין והמחיר של כל מ"ר על מנת להגיע למחיר של הזכויות הפוטנציאליות, על מנת להוסיף אותו לשווי הדירה ולהגיע להסכמות לגבי מכר.

    התוצאה -  

91. לאור כל האמור מעלה – התביעה מתקבלת בחלקה כדלקמן:

    הבקשה של ברנשטיין להורות על מתן סעד הצהרתי לגבי זכויות הבעלות שלהם בדירה מתקבלת ואני מורה כי יש לראות בברנשטיין כבעלים של הדירה וברנשטיין זכאים לרישום הבעלות לגבי הדירה והשטח הצמוד בחצר – במועד רישום המבנה כבית משותף.

    הבקשה של ברנשטיין ליתן במסגרת פסק דין זה צו לרישום המבנה כבית משותף נדחית - אם כי אני סבורה כי על שני הצדדים לבצע יחדיו את הרישום בהקדם האפשרי תוך שיתוף פעולה.

    הבקשה של ברנשטיין להורות על סעד הצהרתי לפיו הם זכאים לחלק מזכויות בנייה עתידיות אפשריות לגבי המבנה מתקבלת ואני מורה כי ברנשטיין זכאים ל-26.7% מזכויות הבנייה העתידיות לגבי המבנה, ככל שתהיינה זכויות שכאלו בפועל. כאשר ירשם הבית המשותף – יהא צורך לרשום הערה מתאימה בתקנון של הבית המשותף.

    הבקשה של גייגר ז"ל לקבוע חד משמעית מהו שווי הזכויות האפשריות נכון להיום, בין אם לפי תכנית האיחוד והבנייה ובין אם בהתעלם מהתכנית - נדחית, כלומר, שאינני מכריעה סופית בשווי הזכויות שנגזר מתכנית שנזנחה או בשווי הזכויות ללא נתונים לגבי השטח הרלבנטי במ"ר – אם כי מצאתי את חוות הדעת של המומחית מטעם בית המשפט ככזו שיש לאמץ בכפוף לאמור מעלה.

92. כפי שהמלצתי לצדדים במהלך ניהולו של התיק, פעם לאחר פעם, הדרך להביא את המחלוקות שבין הצדדים לכדי סיום הולם, היא באמצעות מכירת זכויותיהם של ברנשטיין לגייגר ז"ל, בתמורה הולמת אשר תשקף את האמור בפסק דין זה. הצדדים ממילא היו במשא ומתן במתווה דומה, ורק בשל אי הסכמה על תנאי העסקה, וככל הנראה אי הסכמה לגבי המחיר, הגענו למצב שבו הוגשה התביעה ונדרשה הכרעה. צר לי שהצדדים האמיתיים למו"מ (שני הבנים – עמית וירון) לא הצליחו להגיע לעמק השווה לגבי מחיר ראוי לרכישת הזכויות, ואני סבורה כי שניהם תרמו למצב אליו הגענו. לא אוכל לקבוע בשביל הצדדים את המחיר, למרות שאולי גייגר ז"ל סבורים שהיה עלי לעשות כן, ואני רק מקווה שפסק הדין יסייע בכל זאת להביא את המחלוקת לקיצה מחוץ לכותלי בית המשפט.

    נוכח האמור, נוכח העובדה שהתביעה התקבלה רק בחלקה, ונוכח השיהוי אשר גרם לגייגר ז"ל הוצאות שבחלקן מיותרות - מצאתי להשית לטובת התובעים ברנשטיין הוצאות בשיעור סמלי ומתון בלבד, וזאת בסך 6,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ), בסך של 6,000 ₪ נוספים (כולל מע"מ) בכל הנוגע לחלק מעלות שכר הטרחה של המומחה מטעם התובעים ביחד עם חלק מעלות שכרה של המומחית מטעם בית המשפט, ובסך של 1,000 ₪ נוספים בכל הנוגע להחזר חלקי של אגרת בית המשפט ששילמו התובעים. כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

    זכות ערעור כחוק.

    ניתן היום, ט' ניסן תשע"ח, 25 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.