ריהאוס ישראל בע"מ ואח' נ' קוגן

מבוא

1.הגב' אינה קוגן ביקשה לקבל שירותי תיווך לצורך מכירת דירה, המצויה בבעלותה ובבעלות בעלה. לצורך כך התקשרה הגב' קוגן בהסכם למתן שירותי תיווך ובהסכם בלעדיות למכירת נכס, עם משרד התיווך "ריהאוס ישראל בע"מ" ועם המתווכת הגב' טטיאנה סטשבסקי.

2.על-פי הסכמי התיווך והבלעדיות, ניתנה למשרד התיווך ולגב' סטשבסקי בלעדיות למכירת הדירה, תוך שצויין, כי הגב' קוגן מחוייבת להפנות כל רוכש פוטנציאלי למתווכים, גם אם אותו רוכש לא הגיע לדירה באמצעות המתווכים, וכי הגב' קוגן תהיה חייבת בתשלום דמי תיווך, גם אם הנכס יימכר בתקופת הבלעדיות, שלא באמצעות המתווכים.

3.היות ובעלה של הגב' קוגן עבד בחב' "אלתא", לה אתר פנימי לעובדים, בו מציעים העובדים הצעות שונות האחד לשני, הרי שהזוג קוגן ביקש להכניס סייג להסכם התיווך, ולפיו "למוכר יש אפשרות למכור את הנכס לאחד המכרים מעבודה ללא תשלום למתווך".

4.הדירה נמכרה על-ידי הזוג קוגן לבני הזוג מרציאנו, שאינם עובדי "אלתא", ולא היתה כל היכרות מוקדמת ביניהם לבין הזוג קוגן. הזוג מרציאנו הגיע לדירה, לאחר שקיבל את הפרטים לגביה מהגב' טלי אסרף, שהיא עצמה עובדת "אלתא".

5.היות ולגישת המתווכים, מכירת הדירה לזוג מרציאנו, איננה עומדת בסייג שנקבע בהסכם התיווך, הרי שהם דרשו מהגב' קוגן תשלום דמי תיווך, ומשפנייתם זו סורבה, הרי שהוגשה על-ידם תביעה.

הזוג קוגן בתגובה הגיש תביעה שכנגד, ובה נטען, כי המתווכים בהתנהלותם, ובפרט העובדה שפרסמו את הדירה במחיר שאינו ריאלי, גרמו לזילות של הדירה, עד שעמדה זמן רב בשוק והפכה בעיני קהל הלקוחות הפוטנציאליים לדירה "לא מוצלחת", עד שנאלצו למכור אותה במחיר שהוא נמוך ב- 110,000 ₪ מן המחיר שפורסם על-ידי המתווכים.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

6.הגב' אינה קוגן (להלן – "אינה") ובעלה אלכס קוגן, היו בעלי הזכויות בדירה שברח' הר שומרון 4/19 אשדוד (להלן – "הדירה").

7.מר אלכס קוגן (להלן –"אלכס") הינו עובד קבלן, והועסק בתקופה הרלבנטית בחב' "אלתא".

8.הזוג קוגן ביקש למכור את הדירה, לאחר שהתקשר בהסכם לרכישת דירה חילופית (ראו בעדותה של אינה עמ' 17 לפרוט').

9.ביום 21.9.2015 התקשרה אינה בהסכם עם "ריהאוס ישראל בע"מ" והגב' טטיאנה סטשבסקי(להלן – "טטיאנה") (להלן שניהם ביחד – "המתווכים") לקבלת שירותי תיווך לצורך מכירת הדירה (ראו נספח 2 לתצהיר העדות הראשית של טטיאנה) (להלן – "הסכם התיווך"). בו זמנית להסכם התיווך נחתם גם הסכם בלעדיות למכירת הדירה (ראו נספח 3 לתצהיר העדות הראשית של טטיאנה) (להלן – "הסכם הבלעדיות").

10.בסעיף 4 להסכם הבלעדיות נרשם, כי "היה והנכס יימכר בתקופת הבלעדיות לרוכשים כלשהם, בין אם הרכישה בוצעה באמצעותכם ובין אם לאו, נשלם לכם מיד לאחר חתימת הסכם מחייב עמלת תיווך בשיעור של 2% (בצירוף מע"מ)."

יחד עם זאת, לבקשת הזוג קוגן, הוסף סייג בהסכם התיווך, בכתב יד, ולפיו "למוכר יש אפשרות למכור את הנכס לאחד המכרים מעבודה ללא תשלום למתווך".

11.אף שהזוג קוגן הם בעלי הזכויות בדירה, בחלקים שווים, הרי שהסכמי התיווך והבלעדיות נחתמו רק עם הגב' קוגן. יחד גם זאת, מר קוגן אישר בעדותו, כי היה מודע להסכם התיווך, ואף עמד על הכנסת הסייג להסכם התיווך (ראו עמ' 27 לפרוט' ש' 24 – 26).

12.בתחילת חודש 12/2015 מכר הזוג קוגן את הדירה, שלא באמצעות המתווכים, לבני הזוג יהודה ושירלי מרציאנו (להלן – "מרציאנו")(ראו בתצהיר עדותה הראשית ובחקירתה הנגדית של הגב' מרציאנו עמ' 26 לפרוט').

13.בין בני הזוג קוגן לבני הזוג מרציאנו לא היתה כל היכרות מוקדמת, עובר לחתימה על ההסכם למכירת הדירה, והקשר ביניהם נוצר באמצעות הגב' טלי אסרף, שהיא עובדת "אלתא" (להלן – "אסרף").

אין מחלוקת בין הצדדים, כי אף לא אחד מבני הזוג מרציאנו הינו עובד "אלתא".

14.משנמכרה הדירה, פנו המתווכים לאינה בדרישה לתשלום דמי תיווך בגין מכירת הדירה, אך פנייתם זו סורבה (ראו נספחים 8 ו- 9 לתצהיר העדות הראשית של טטיאנה).

המחלוקות

15.היות וסורבה דרישת המתווכים, כי אינה תשלם להם דמי תיווך, הרי שהוגשה על-ידם תביעה, ובגידרה הם תובעים את תשלום דמי התיווך. כמו כן, תובעים המתווכים את תשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 5 להסכם התיווך, במסגרתו הוסכם בין הצדדים, כי היה ומזמיני שירותי התיווך יפרו את הסכם התיווך, אזי המתווכים יהיו זכאים לפיצוי מוסכם בשיעור של 2% ממחיר העסקה, ללא הוכחת נזק.

יצויין, כי תביעה זו הוגשה בסדר דין מקוצר, ולאחר שהוגשה בקשת הרשות להגן, הרי שניתנה הסכמת המתווכים למתן הרשות. היות ואינה לא הגישה כתב הגנה לאחר מתן הרשות, אזי התצהיר שהוגש בתמיכה לבקשה מהווה את כתב ההגנה (ראו תקנה 211 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984).

16.אינה הגישה בתגובה תביעה שכנגד, בגידרה נטען, כי המתווכים בהתנהלותם, ובפרט העובדה שפרסמו את הדירה במחיר שאינו ריאלי, גרמו לזילות של הדירה, עד שעמדה זמן רב בשוק והפכה, בעיני קהל הלקוחות הפוטנציאליים, לדירה "לא מוצלחת", עד שנאלצו למכור אותה במחיר שהוא נמוך ב- 110,000 ₪ מן המחיר שפורסם על-ידי המתווכים.

17.אינה, בסיכומים שהוגשו מטעמה, מעלה שורה ארוכה של מחלוקות נוספות, שבחלקן הן הרחבת חזית אסורה, באשר אין להן כל זכר בבקשה למתן רשות להגן, ובחלקן אינן דרושות לצורך הכרעה במחלוקות העיקריות. יחד עם זאת, אדון במחלוקות אלה בתמצית, לאחר שאדון במחלוקות העיקריות, ככל שלא היה דיון בהן קודם לכן.

התביעה לתשלום דמי תיווך ופיצוי מוסכם

דמי התיווך

18.אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכמי התיווך והבלעדיות מעניקים בלעדיות, בכל הקשור במכירת הדירה, וכי על-פיו זכאים המתווכים לתשלום דמי תיווך, גם אם הדירה תימכר שלא באמצעותם, וזאת בכפוף לסייג, ולפיו "למוכר יש אפשרות למכור את הנכס לאחד המכרים מעבודה ללא תשלום למתווך".

בהתאם, המחלוקת בעניין זה, היא - האם מכירת הדירה לזוג מרציאנו הינה "לאחד המכרים מעבודה", ובהתאם פטורה מתשלום דמי תיווך.

בהקשר זה, לא יהיה זה מיותר לשוב ולציין, כי אף לא אחד מבני הזוג מרציאנו הינו עובד "אלתא", וכי לא היתה כל היכרות בין הזוג קוגן לזוג מרציאנו, קודם להתעניינותם של הזוג מרציאנו ברכישת הדירה, לאחר שקיבלו את הפרטים בעניין זה מהגב' אסרף.

19.טרם כניסה לדיון במחלוקת זו, יש להידרש לטענתה של אינה, כי נמנעה עדותה של הגב' טלי אסרף, שכן בית המשפט בהחלטתו מיום 6.7.2017 דחה את בקשתה לקיים דיון נוסף לצורך שמיעת עדותה הנגדית, וזאת לאחר שהגב' אסרף התייצבה למתן עדות, אך עזבה את בית המשפט מבלי שקיבלה היתר לכך, וממילא מבלי שנשמעה עדותה.

בעניין זה אין לאינה אלא להלין על עצמה, כמתואר בהחלטה שניתנה (ראו החלטה בעמ' 31 לפרוט'), שכן היא בהתנהלותה גרמה לכך שעדותה של הגב' אסרף לא נשמעה.

אך מעבר לכך, עדותה של הגב' אסרף כלל איננה דרושה, שכן כנטען, עדותה נדרשה רק לצורך הוכחת היותה עובדת "אלתא", וכמי שקישרה בין בני הזוג קוגן לבני הזוג מרציאנו. בעניין זה די בעדותה הראשית של הגב' מרציאנו ובתשובותיה לשאלות שנשאלה בחקירתה הנגדית (ראו עמ' 26 – 27 לפרוט'). ואכן, המתווכים בטענותיהם אינם חולקים על כך, אלא שלטענתם הזוג מרציאנו אינו "מכר מעבודה".

20.לגופו של עניין, לשון הסכם התיווך ותכליתו תומכים במובהק, כי הסייג שנרשם בכתב יד על גבי הסכם התיווך, איננו חל על המכירה לזוג מרציאנו.

למעשה המחלוקת מצטמצמת לפרשנות המונח "מכר מעבודה".

21.אין מחלוקת, שהזוג מרציאנו איננו עובד "אלתא", ולכן רכיב זה שבמונח איננו מתקיים. לכאורה די בכך כדי לקבל את התביעה ולדחות את טענתה של אינה, כי היא איננה צריכה לשלם דמי תיווך בגין מכירת הדירה.

22.אלא שלאור טענתה של אינה, כי כוונת הצדדים, היתה שגם הפניה של "מכר מהעבודה" לאדם אחר, עונה על הסייג האמור, הרי שיש מקום להידרש לפרשנות המונח "מכר".

המונח "מכר" מוגדר בספר "המילון החדש" (בעריכת אברהם בן שושן), כך:

"מכר – מכיר, מודע, אדם שפלוני מכיר אותו או נפגש איתו לפרקים."

הנה כי כן, על-פי הפשט, נדרשת היכרות בין הצדדים על מנת שהם יענו על הגדרת המונח "מכר". בענייננו, אין מחלוקת שקודם להתעניינות של הזוג מרציאנו ברכישת הדירה, לא היתה כל היכרות ביניהם לבין הזוג קוגן.

23.גם בחינה של הדרש, מתוך בחינה של עדויות הזוג קוגן מעלה, כי תכליתו של הסייג היתה אך ורק לאנשים עימם יש לזוג קוגן היכרות ממקום עבודתם.

בחקירתה הנגדית של אינה, היא העידה בעניין זה כך (ראו עמ' 23 – 24 לפרוט'):

"ש.כלומר שאת כתבת שאתן ישבתן וכתבתן את זה לאחד המכרים, המילה "מכר" למה התכוונת?

ת.התכוונתי שיש לי מעגל לקוחות וגם בעלי עובד בחברה, ויש לו ולי מכרים, כל מכר שהוא מהעבודה שלי או מהעבודה של בעלי הוא בן אדם שאני יכולה להביא אותו למכור את הדירה ללא תשלום למתווך.

...

ש.למה כל הסיפור הזה לא מופיע בתצהיר שלך, של מה התוכן של הסייג, המגבלה של אותו סייג?

ת.אני מתייחסת למה שכתוב, אני חושבת שזה מובן מאליו שלמוכר יש אפשרות למכור את הנכס לאחד המכרים מהעבודה ללא תשלום למתווך, זאת אומרת שגם אני וגם בעלי מוכרי הנכס יכולים למכור למכר מעבודתינו, גם שלי וגם שלו, היום זה אלתא מחר זה משהו אחר, הוא לא קבוע באלתא. נכון לאותו זמן זה היה ערוץ שיווק מאוד גדול ואפשרות מכירה הרבה יותר מהירה."

באופן דומה העיד גם אלכס, כך (ראו עמ' 27 - 28 לפרוט'):

ש.אז בעצם מי שעומד מאחורי הרעיון להוסיף את הסעיף 5א' זה אתה?

ת.אני עובד במקום שיש שם אלפי עובדים ויש שם מערכת פרסום אחת היעילות שיש, כי אנשים סומכים אחד על השני ולא עובדים אחד על השני והמון עסקאות התבצעו באמצעות המערכת הזו כולם המליצו על המערכת הזו והשתמשתי בה בסופו של דבר והיא זו שהביא את הקונה בסוף.

ש.לשאלת בית המשפט האם סעיף 5א' התווסף כי אתה ביקשת אותו מאשתך?

ת.הנושא היה ברור לשנינו, גם דיברנו על זה לפני זה ולמערכת הזו יש לה פוטנציאל ענק וזה לאו דווקא בנושא דירות, אלא רכבים והכל.

ש.אתה כותב בסעיף 3 לתצהירך שהתובעת 2 ידעה שאתה מפרסם במקביל בחברת אלתא, שם אתה עובד, אליו רשאים להיכנס רק בעלי "קוד עובד", נכון?

ת.נכון, כל מי שיכול להיכנס לרשת אלתא יכול להיכנס גם למערכת הזו.

...

ש.מה זה מכר מהעבודה, הטבח הוא מכר מהעבודה?

ת.מכר זה כל בן אדם שעובד ונכנס לאותו מקום ויכול לחשוף לאחרים את הפרסום שלי, חוץ מזה מקום עבודה זה מתאפיין באירועים חברים שכל המפעל משתתפים, לדוגמא חג סוכות, כולם יוצאים לרחבה, ויש תחרויות בישול וכולם רואים אחד את השני, ונוצרות הרבה היכרויות מזה."

מן האמור לעיל עולה, כי כוונת הצדדים היתה כלשון הסייג, לצמצם את הסייג אך ורק לאנשים שלזוג קוגן קיימת היכרות עימם במקום עבודתם.

24.אלא שאינה, בהמשך עדותה, העלתה טענה, שכוונת הצדדים היתה, שהסייג יחול גם על מי שירכוש את הדירה, לאר שהופנה בעניין זה מ"מכר מהעבודה". כך בעדותה של אינה (ראו עמ' 24 לפרוט' ש' 11- 26):

ש.אני מבקש להפנות אותך לבקשת הרשות להגן בסעיף 9, הן בבקשת הרשות להגן והן בתצהיר שלך את מציינת בסעיף 9, שבו את אומרת כי התובעת 2 ידעה שאני מפרסמת את הדירה גם בלוח הפרסום של חברת אלתא ואליו רשאים להיכנס רק עובדים שיש להם קוד עובד כפי שיש לבעלך, נושא הקוד הוא חשוב כי את לא סתם אומרת אותו וחוזרת עליו 3 פעמים בבקשת הרשות להגן, בכתב התביעה שכנגד ובתצהיר שלך וזה נקשר למשפט המקורי של מכר, אז אני שואל בהקשר של אלתא מיהו "מכר", לשיטתך?

ת.מכר מהעבודה זה כל אחד שבא דרך משהו שאני עובדת איתו. דרך אדם שאני עובדת איתו וזה לא קולגה מהעבודה ולא עובד שלי, מכר מהעבודה משהו שבא מהיכרות מהעבודה.

ש.אם אני בעל קוד סודי, ואני מספר לחבר והוא מספר לאח שלו, האם הוא נחשב מכר שלך?

ת.לא, אם אתה עובד אלתא והמכר שלך מעוניין לקנות הוא נחשב למכר שלי, מכרים מהעבודה, אתה מהעבודה וזה מכר שלך זה נחשב. אם זה מכר שלך ואתה אומר לי שיש לך משהו שרוצה לקנות מבחינתי זה מכר שלך, זו לא התגלגלות שלישית.

ש.אז בעצם את רוצה להגיד לי הזוג מרציאנו הם מכרים שלך ושל בעלך?

ת.הם מכרים של מי שנחשף למודעה.

ש.ואח של מרציאנו ששמע ממרציאנו על המודעה הוא גם נחשף למודעה של הגב' אסרף?

ת.זו ההתגלגלות שלישית שדיברתי עליה ואז זה לא נחשב."

25.תשובתה זו בחקירתה הנגדית, לא רק שהיא עדות כבושה שכן לא נטענה קודם לכן, לא בתצהיר שהגישה בתמיכה לבקשת הרשות להגן, ולא התצהיר עדותה הראשית (שהם זהים למעשה), אלא שהוא סותר חזיתית את האמור בהם.

בסעיף 21 לתצהיר התמיכה בבקשת למתן רשות להגן העידה אינה, כי "ביום 10.12.2015 הגיע מכר עובד 'אלתא' לדירתי ודירת בעלי, שגם הוא עובד ב'אלתא', באמצעות הפרסום באתר הפנימי של חברת 'אלתא' (נספח 2 לעיל), אשר הסכים לרכוש את הדירה."

הנה כי כן, בתצהיר, הציגה אינה את אחד מבני הזוג מרציאנו כ"עובד אלתא", עובדה שאיננה אמת.

26.למרות שכבר בשלבי הדיון הראשונים של ניהול התביעה התברר, שגירסה זו איננה נכונה, הרי שאינה המשיכה לאחוז בה גם בתצהיר עדותה הראשית, ורק בחקירתה הנגדית טענה לראשונה לגבי פרשנות הסייג, כי הוא חל גם על מי שהופנה אל הזוג קוגן על-ידי "מכר מהעבודה".

27.אינני מקבל עדות זו, לא רק משום שמדובר בעדות כבושה, המנוגדת לאמור בתצהיר, אלא גם ממספר טעמים נוספים. תחילה כך, בשל העובדה שהסייג הוכנס לבקשת הזוג קוגן, והם הסכימו שהוא יחול על "מכר מעבודה", ולא על קונה שיגיע באמצעות מכר מהעבודה. אילו ביקשו הזוג קוגן להכניס סייג כה רחב, הרי שהיה מקום לעמוד על ניסוח כזה בהסכם התיווך. העובדה שלא כך נעשה, מדברת בעד עצמה, ויש לתת תוקף לנוסח המוסכם בין הצדדים.

בהקשר זה יש להוסיף עוד, כי למעשה מדובר בעדות בעל-פה נגד מסמך, וזאת בניגוד להוראות סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמאני. וגם זהו טעם לדחות את עדותה של אינה.

28.זאת ועוד, אין בפיה של אינה כל הסבר ביחס למהות ההבדל בין קונה ב"גלגול שני" לבין קונה ב"גלגול שלישי" (ההבדל בין אדם שהופנה ישירות על-ידי "מכר מהעבודה", לעומת אדם שהופנה על-ידי אחר שהוא עצמו הופנה על-ידי "מכר מהעבודה"). אם אכן, כטענתה, הסייג חל על כל "מישהו שבא מהיכרות מהעבודה", אזי כל עוד השרשרת תחילתה ב"מכר מהעבודה", במובן זה שהעסקה לא היתה באה לעולם אלמלא היכרות זו, אין כל הבדל בין שני המקרים, שכן ההיכרות בעבודה היא למעשה גורם בלעדיו אין להיווצרות העסקה.

העובדה שמוסכם על אינה שהסייג אינו חל על היכרות ב"גלגול שלישי", כמו מעידה על עצמה שהסייג אינו חל גם על היכרות ב"גלגול שני", באשר הוא מרוקן מכל תוכן ממשי את הסכם הבלעדיות שנחתם בין הצדדים.

29.בחקירתו הנגדית את אינה, עימת ב"כ המתווכים, את אינה עם חוסר ההגיון שבטענתה (ראו עמ' 25 לפרוט' ש' 5 – 18):

"ש.אני בן אדם שמרן אז אני אומר שיש בממוצע 50 קרובים ואני רוצה לעשות את החשבון הפשוט, לכל עובד אלתא יש 40 חברים, את יכולה לעשות את החשבון, אני הגעתי ל 144,000 איש שלשיטתך הם פטורים מתשלום דמי תיווך, כמה אנשים יש בעיר אשדוד, אני מציג לך מהויקיפדיה, 200,000 איש, זאת אומרת שאת חתמת על הסכם שאם אחד מה 144,000 איש ייקנו את פטורה מדמי תיווך, מה ההתייחסות שלך לפטור הזה שקנית לעצמך?

ת.אני שמתי קלפים על השולחן מלכתחילה וגם לא הסכמתי לבלעדיות מייד ואמרתי לה שאם זה ככה אז אני לא מסכימה, טטיאנה הלכה וחזרה אחרי שעתיים, בפעם הראשונה שנחשפו כל המסמכים של הזמנת שירות מתווך ובלעדיות אמרתי שלכזה דבר אני לא מסכימה ואז היא הציעה לי בעל פה שירות ואחרי שעתיים שהיא חזרה היא אמרה שהבוס לא מסכים וצריך חתימה, ואמרתי אם זה מצריך חתימה אז אני חייבת להכניס את הסעיף הזה.

ש.לשאלת בית המשפט הציגו בפנייך טזה יש 3,500 עובדי אלתא ולכל אחד יש 40 חברים המשמעות של מה שאת אומרת היא כמעט כל אדם שגר באשדוד יכול לרכוש ממך את הדירה ללא דמי תיווך?

ת.בעיניי זה הגיוני, זו היתה הצעתי בלי התוספת הזו לא הייתי חותמת."

עולה מן האמור לעיל, שקבלת עמדתה של אינה מרוקנת מכל תוכן את הסכם התיווך, שכן גרסתה מכסה לכאורה את רוב רובה, שלא לומר את כל האוכלוסייה הבוגרת בעיר אשדוד, ואולי אף מעבר לכך.

30.לפיכך, גירסת המתווכים, כי במקרה דנן אין תחולה לסייג, נתמכת הן בלשון הברורה של הסייג לפיו הוא חל אך ורק על "מכר מעבודה", והן בתכליתו, לקבוע מעגל מצומצם של רוכשים פוטנציאליים, שרק עסקה עימם תהא פטורה מתשלום דמי תיווך בשל היכרות בינם לבין הזוג קוגן, שאינה קשורה במתווכים.

31.לאור מסקנתי הנ"ל, אינני נכנס לשאלה, באם הסייג הוא מצומצם לאדם אותו הכיר אחד מבני הזוג קוגן בעבודתו, או שמא כל אדם מ"העבודה" הוא בגדר "מכר", גם אם אין היכרות אישית בינו לבין מי מבני הזוג קוגן.

לאור דרישת ההיכרות, ייתכן הדבר שאין די בכך שמדובר בעובד "אלתא", אלא נדרש שיהיה זה עובד עימו יש היכרות. אלא שאיננה מכריע בעניין זה, היות שהוא בבחינת למעלה מן הצורך.

32.לאור כל האמור לעיל, מסקנתי היא שהמתווכים זכאים לתשלום דמי תיווך, בגין עסקת המכירה לזוג מרציאנו.

הפיצוי המוסכם

33.טוענים המתווכים, כי בנוסף לתשלום דמי תיווך, הם זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 5 להסכם התיווך.

אינני מקבל טענה זו.

34.תחילה יש לומר, כי תכליתו של הפיצוי המוסכם היא לפצות בגין נזק, ללא צורך בהוכחתו. מכאן, שהפיצוי המוסכם בהסכם התיווך, מטרתו להביא לפיצוי המתווך מקום בו הפרת ההסכם גרמה לכך שלא יקבל דמי תיווך כלל.

לעומת זאת, בענייננו, על-פי פסק הדין זכאים המתווכים לתשלום דמי תיווך, ומכאן שלא נגרם להם כל נזק מן ההפרה הנטענת, ולמעשה פסיקת הפיצוי המוסכם לטובתם תהווה פיצוי עונשי, שלגביו נקבע כי ייפסק רק במקרים חריגים ביותר.

35.זאת ועוד, הגם שדחיתי את טענתה של אינה ביחס לפרשנות הסייג שנרשם בהסכם התיווך, הרי שמדובר במחלוקת פרשנית, ולא במקרה שבו אין מחלוקת שניתנו שרותי תיווך, והלקוח איננו משלם את דמי התיווך.

ויכוח על פרשנות של הסכם איננו יכול להוות להשקפתי בסיס לטענה בדבר הפרתו, אלא אם ניתן להראות, כי הויכוח הוא חסר תום לב, ונועד לחמוק מתשלום דמי התיווך. ויודגש שוב, מדובר להשקפתי רק במקרים שבהם ההפרה גרמה לכך שלא ישולמו דמי תיווך כלל.

36.בהקשר זה, אמנם קיימת אינדיקציה לכך, שהזוג קוגן נהג בחוסר תום לב, שכן הסתיר מהמתווכים את העסקה הנרקמת בינם לבין הזוג מרציאנו.

ובנוסף, כמתואר לעיל (סעיפים 25 – 26 לעיל), עדותה של אינה, בתצהירים מטעמה, לקתה באי אמירת אמת, לגבי מיהות הרוכשים.

37.יוזכר, כי עסקה זו נרקמה בתחילת חודש 12/2015 ונחתמה ככל הנראה ב- 10.12.2015 או בסמוך לכך (ראו בעדותה של הגב' מרציאנו, סעיף 19 לעיל).

בהודעה ששלחה טטיאנה לאינה, באמצעות היישומון "ווטסאפ" ביום 2.12.2015 נדרשה אינה לאשר פרסום אותה ערכה טטיאנה, ביחס ל"בית פתוח" שאמור היה להתקיים בחלוף מספר ימים, ואינה אישרה זאת.

בדומה, ביום 6.12.2015 אפשרה אינה ביקור של שני סוכנים עם לקוחות פוטנציאליים בדירה.

בשני המקרים לא הזכירה אינה, ולו ברמז, כי במקביל נערך משא ומתן עם הזוג מרציאנו.

לכך יש להוסיף, כי על-פי עדותה של טטיאנה, שלא נסתרה, דבר מכירת הדירה נודע לה רק בדיעבד, מבלי שהזוג קוגן עדכן אותה בעניין זה (ראו עמ' 4 לפרוט').

לכאורה, האמור מצביע על חוסר תום לב מצידם של בני הזוג קוגן, אך מנגד יש לציין, ועניין זה אינו שנוי במחלוקת, כי אינה הפנתה למתווכים לקוחה, אשר הגיעה ישירות לבני הזוג קוגן (ראו עמ' 11 לפרוט' ש' 9 – 22). עובדה זו, מצביעה על כך, שאינה לא ביקשה להתחמק מהסכם הבלעדיות.

38.ניתן לסכם ולומר, כי תכליתו של הפיצוי המוסכם היא לפצות על נזק, ולא להוות בעקיפין פיצוי עונשי. לכך יש להוסיף, כי להשקפתי לא עלה בידי המתווכים להוכיח, כי אינה הפרה את ההסכם במכוון, וכפות המאזניים נשארו בעניין זה מאוזנות.

ההסכם לא חתום על-ידי מורשה חתימה

39.טוענת אינה, לראשונה בסיכומיה, כי אין כל הסכם תקף בינה לבין חב' ריהאוס ישראל בע"מ (התובעת 1), שכן התובעת 1 לא חתמה על הסכם הבלעדיות, ולא הוגש תצהיר של מורשה חתימה מטעמה.

דין הטענה להידחות.

40.תחילה יש לדחות את הטענה, בשל העובדה שמדובר בהרחבת חזית אסורה. אינה לא טענה בעניין זה דבר או חצי דבר בבקשת הרשות להגן שהוגשה על-ידה, ואף לא בתצהירים שהוגשו על-ידה או בתצהירי העדים מטעמה.

41.מנגד, בכתב התביעה ובתצהיר שהוגש מטעם המתווכים, נרשם שטטיאנה הינה עובדת של חב' ריהאוס ישראל בע"מ. אמנם לא נרשם ב"רחל בתך הקטנה", כי היא מורשית לחתום על הסכמי תיווך בשם החברה, אך עניין זה לא היה דרוש, שכן בהתכתבות בין הצדדים, שקדמה להגשת התביעה (ראו נספחים 8 ו- 9 לתצהיר עדותה הראשית של טטיאנה), לא הכחישה אינה את חתימתה על הסכם התיווך והסכם הבלעדיות, הנושאים את הלוגו והפרטים של חב' ריהאוס ישראל בע"מ.

טענה זו עלתה לראשונה בסיכומיה, וכבר מטעם זה יש לדחותה, שכן למתווכים לא ניתנה הזדמנות נאותה להתמודד עם טענה זו. חזית המחלוקת בהליך אזרחי נקבעת על-פי כתבי הטענות (ראו תקנה 83 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 וע"א 456/92 חב' האחים אגברייה נווה עירון בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף (21.8.1997). היות וטענה זו לא נטענה בבקשת הרשות להגן, שהפכה לכתב ההגנה של אינה, הרי שעניין זה כלל לא היה שנוי במחלוקת.

לאור כל האמור לעיל, העלאת הטענה בשלב הסיכומים, מהווה הרחבת חזית אסורה, ויש לדחותה.

42.יש לציין עוד, כי אינה הגישה תביעה שכנגד, לא רק נגד טטיאנה, אלא גם נגד חב' ריהאוס ישראל בע"מ. אם אכן, כטענת אינה אין כל הסכם מחייב בינה לבין החברה, אזי לא ברור מה היריבות בין הצדדים בתביעה אותה היא הגיש בעצמה. בהתאם, אני רואה חוסר תום לב בהעלאת טענה זו מצידה.

43.לגופו של עניין לא ברור מה טעם מצאה אינה בהעלאת טענה זו, שהרי היא איננה חולקת, כי טטיאנה הינה מתווכת מורשית. לכן, גם אם היה מקום לקבל טענה זו, הרי שלא היה בכך כדי להועיל לה, שכן כך או אחרת יש לשלם דמי תיווך, בין לחברה (התובעת 1) ובין לטטיאנה, וההתחשבנות ביניהם איננה מעניינה של אינה.

המתווכים לא היו הגורם היעיל בעסקה

44.אינה מעלה טענה נוספת כנגד החיוב בדמי תיווך, ולפיו המתווכים לא היו הגורם היעיל בעסקת המכירה, ולכן על-פי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996 (להלן – "חוק המתווכים"), והפסיקה על-פיו, הם אינם זכאים לתשלום דמי תיווך.

45.גם טענה זו לא ברור לי מדוע נטענה, שכן אין רלבנטיות לשאלת היותם של המתווכים הגורם היעיל בעסקה. למעשה, אין כל מחלוקת, כי המתווכים לא היו הגורם היעיל בעסקת המכירה, ואף לא ביצעו ולו פעולה אחת בעניינה.

המתווכים טוענים לזכאות בתשלום דמי תיווך לאור הוראת סעיף 4 להסכם הבלעדיות (ראו סעיף 10 לעיל), שלפיו הם זכאים לתשלום דמי תיווך, גם אם הרכישה בוצעה שלא באמצעותם. זוהי ההסכמה בין הצדדים, ויש לתת לה תוקף מלא.

46.זאת ועוד, טענה זו עומדת בסתירה לטענה המרכזית של אינה, ולפיה חל הסייג בהסכם התיווך, שבעטיו היא פטורה מתשלום דמי התיווך. אם אכן, נדרש שהמתווכים יהיו גורם יעיל בכל עסקה, ורק אם יעשו כן הם יהיו זכאים לתשלום דמי תיווך, אזי הסכם הבלעדיות הוא מיותר וגם אין כל צורך בסייג, שכן בכל מכירה, שלא באמצעות המתווכים, אין זכאות לתשלום דמי תיווך. לפיכך, טענה זו מנוגדת להסכם הבלעדיות, ויש לדחותה.

התביעה לתשלום בין ירידת ערך הדירה עקב התנהלות המתווכים

47.כמפורט לעיל, אינה הגישה תביעה שכנגד, ובגידרה נטען שהמתווכים בהתנהלותם גרמו לזילות של הדירה, ולירידת ערכה בעיני קהל הלקוחות, עובדה שגרמה לכך שנאלצו למכור את הדירה במחיר הנמוך ב- 110,000 ₪ מזה שנרשם על גבי הסכם התיווך, ומזה שפורסם בתחילה על-ידי המתווכים.

48.ניתן לדחות את התביעה שכנגד, ולו מהטעם שעניין ערכה הריאלי של הדירה הוא עניין הטעון חוות דעת שבמומחיות, וחוות דעת שכזו לא הוגשה על-ידי אינה. בהעדר חוות דעת, לא ניתן לומר, מהו מחיר השוק הריאלי של הדירה, והאם בסופו של יום נמכרה הדירה מעל או מתחת לערך השוק שלה.

49.זאת ועוד, אינה גם לא הביאה בדל של ראיה אחרת, כי פרסום מחיר גבוה של הדירה או פרסומים שגויים ביחס לגודל הדירה, הובילו לכך שקונים נרתעו ממנה.

50.לא רק שלא הובא בדל של ראיה, אינה אף לא הציגה ולו מודעה אחת שבה פרסמו המתווכים את הדירה במחיר הנטען של 1,670,000 ₪ (וזאת להבדיל מן העובדה שסכום זה נרשם בהסכם התיווך כמחיר הנדרש). טטיאנה גם לא עומתה עם טענה זו בחקירתה הנגדית, אלא רק עם העובדה שבהסכם התיווך נרשם מחיר של 1,670,000 ₪ (ראו עמ' 5 לפרוט' ש' 13 ועמ' 6 לפרוט' ש' 29-30).

51.מנגד, לתצהיר של טטיאנה צורפו פרסומים במחיר של 1,645,000 ₪ ו -1,620,000 ₪ (ראו נספחים 4 ו- 5 לתצהיר עדותה הראשית). יש לזכור בעניין זה, כי הזוג קוגן עצמו פרסם את הדירה, עוד קודם לפרסום שנעשה על-ידי המתווכים, במחיר של 1,640,000 ₪, ואף במהלך התקופה פרסמו את הדירה באופן עצמאי באתר של "אלתא" ואתר "יד 2" ובפייסבוק במחיר גבוה יותר מזה שבו מכרו את הדירה בסופו של יום (ראו בעדותה של טטיאנה עמ' 12 לפרוט', ובעדותה של אינה עמ' 18 לפרוט' ש' 23 -24 ועמ' 23 לפרוט' ש' 3 - 4).

52.מכאן, שלפני בית המשפט הונחו ראיות, לכך שהמתווכים פרסמו את הדירה במחיר דומה לפרסום של משפחת קוגן, ואף במחיר נמוך יותר.

אם כך הם פני הדברים, אזי גם אם היה מוכח שהדירה נמכרה במחיר נמוך יותר ממחיר השוק שלה, בשל העובדה שפורסמה קודם לכן במחיר גבוה, אזי היתה נדרשת ראיה, איזה מן הפרסומים הוא שהוביל ל"זילות" הדירה, אלה של הזוג קוגן או אלה של המתווכים. כאמור, אינה לא הביאה כל ראיה בעניין זה.

יש להוסיף עוד בהקשר זה, כי אינה בעצמה אישרה חלק מן הפרסומים של המתווכים (ראו בהודעות ה"ווטסאפ" שהוחלפו – נספח 5 לתצהיר עדותה של טטאינה), ואין כל ראיה כי ביקשה לשנות פרסומים שעתה היא טוענת, כי היו שגויים.

53.בדומה, טוענת אינה, כי פרסומים שגויים ביחס לגודל הדירה הם שגרמו לזילות בה.

אמנם הוכח, שאכן נרשם בפרסומים גודל של דירה, גדול יותר מזה שהוא בפועל (ראו בעדותה של טטיאנה עמ' 6 – 7 לפרוט'), אלא שכל האמור לעיל, ביחס לפרסומים בעניין מחיר הדירה, תקף גם לגבי הפרסומים ביחס לגודלה. בהקשר זה יש לומר, שאין מחלוקת שהזוג קוגן חתם על הסכם להגדלת שטח המרפסת (ראו בעדותו של אלכס עמ' 29 לפרוט') וביקש לתת ביטוי לעניין זה בפרסומים. לכן, על-פני הדברים ההבדל בין הגודל שפורסם לבין הגודל בפועל הוא כ- 5 מ"ר, ואין כל אינדיקציה כי מי מהלקוחות שראו את הדירה ייחס לכך חשיבות.

54.עניין נוסף, שאיננו מתיישב עם טענתה של אינה, הוא העובדה שהדירה עמדה במשך כחודשיים (מיום 21.9.2015 שאז נחתם הסכם התיווך ועד תחילת חודש דצמבר שאז ראו את הדירה בני הזוג מרציאנו). על-פי תכתובות של היישומון "ווטסאפ", שצורפו לתצהיר העדות הראשית של טטיאנה (ראו נספח 5 לתצהיר עדותה הראשית), במהלך תקופה זו ראו את הדירה קונים פוטנציאליים רבים. מכאן, שעל פני הדברים קונים פוטנציאליים לא נרתעו מלבחון את הדירה, על אף הטענה שמדובר ב"מחיר גבוה", ועל אף הפרסום המוטעה בעניין גודל הדירה.

55.טוענת אינה, כי הדירה עמדה למכירה "זמן רב".

אינני מקבל טענה זו. כאמור לעיל, הדירה "עמדה" למכירה מהלך של כחודשיים, מאז נחתם הסכם התיווך ועד למועד שבו הזוג מרציאנו נכנס לתמונה, כאשר מדובר במכירת דירה אין מדובר בתקופה ארוכה.

56.טוענת אינה, כי המתווכים נטלו את הבלעדיות בדרך פסולה והפרו את חובת ההגינות החלה עליהם על-פי חוק המתווכים, שכן פיתו אותה למחיר גבוה ממחירה הריאלי של הדירה.

לטענה זו ניתנה תשובה בעקיפין בדיון לעיל בדבר הפרסומים השונים. אינני סבור, כי בהתנהלות זו הפרו המתווכים את חובת ההגינות החלה עליהם, בפרט לנוכח העובדה שבמועד בו נחתם הסכם התיווך פירסמו הזוג קוגן את הדירה במחיר של 1,640,000 ₪.

57.לכך יש להוסיף, כי פרסום של דירות, ולמעשה כמעט כל מוצר או שירות, במחיר גבוה מן המחיר שבו המוכר מוכן בסופו של יום למכור את הנכס או לייתן את השירות, הוא חזיון נפוץ, וכך גם נפוץ הנוהג לקיים משא ומתן על כל מחיר של נכס/שירות. לכן, פרסום מחיר גבוה, הנתון למשא ומתן בין הצדדים, וכך נרשם בפרסומים שערכו המתווכים, אין בו כדי לבסס טענה בדבר הפרת חובת ההגינות או נטילת הבלעדיות בדרך פסולה. אילו סברה אינה באמת ובתמים, כי המחיר שנרשם הוא גבוה מדי, הרי שהיה באפשרותה לשנות עניין זה, בדיוק כפי שעמדה על הוספת הסייג בדבר המכירה ל"מכר מהעבודה".

התייחסות לטענות נוספות של הנתבעת (התובעת שכנגד)

58.אינה בסיכומיה העלתה מספר טענות נוספות, שהדיון בהן אינו דרוש לצורך הכרעה בתביעות שהוגשו, ועל-כן אתייחס אליהן רק בתמצית.

אלכס לא חתם על הסכם התיווך

59.טוענת אינה, כי בעלה אלכס לא חתם על הסכמי התיווך והבלעדיות.

תחילה יש לומר, כי גם אם אלכס לא חתם על ההסכמים, הרי שהוא אישר בעדותו, כי ידע על קיומם של ההסכמים, והוא אף זה שביקש כי יוכנס הסייג בעניין מכירת הדירה ל"מכר מעבודה" (ראו בעדותו של אלכס עמ' 27 לפרוט'). בנוסף, במהלך של חודשיים נכנסו ויצאו את הדירה רוכשים פוטנציאליים ומתווכים, שהופנו לזוג קוגן על-ידי המתווכים. לכן, ככל שהדבר דרוש, ניתן לראות באלכס כמי שנתן את הסכמתו להסכמי התיווך והבלעדיות בהתנהגות.

60.אך מעבר לכך, לא ברור לי מה הטעם שהעלתה אינה בהעלאת טענה זו. גם אם בעלה לא חתם על ההסכם, ואין כל חובה כזו, הרי שאינה רשאית להזמין שרותי תיווך, ולהתחייב בתשלום דמי התיווך בגינם לבדה. בדיוק כפי שהיא רשאית להזמין לבדה שרותי טלוויזיה בלווין/בכבלים, שירותי תיקון לדירה ועוד. אין מדובר בעסקה למכירת הזכויות בדירה, אלא בשרותי תיווך. היות ועל-פי הסכם הבלעדיות אינה חייבת בתשלום דמי תיווך, אזי העובדה לפיה אלכס לא חתם על ההסכם איננה מביאה לה כל תועלת.

הפרסום ל"בית פתוח" מהווה ויתור עד כדי מחצית מתשלום דמי התיווך המגיעים מאינה

61.אינה העלתה בסעיף 7 לסיכומיה את השאלה, האם העובדה שבמודעה ל"בית פתוח" נרשם שהקונים יהיו פטורים מתשלום דמי תיווך, ולאור שיתופם של מתווכים אחרים בתהליך המכירה, אין משמעה שהמתווכים ויתרו על מחצית דמי התיווך.

62.שאלה זו נשארה בחלל האוויר, שכן אין לה כל ביטוי בהמשך הסיכומים, ודי בכך לדחותה בהיותה חסרת כל בסיס. מעבר לכך מדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן אין כל טענה בעניין זה בתצהיר המצורף לבקשה למתן רשות להגן.

63.לגופו של עניין התשובה לכך שלילית. הזכאות לתשלום דמי תיווך נקבעה על-פי ההסכמים עליהם חתומה אינה, ואין בהם כל אינדיקציה לזכאות להפחתת דמי התיווך, במקרה שבו הקונה אינו משלם דמי תיווך או שהמתווכים משתתפים בשכר שיקבלו עם מתווכים אחרים.

פעולות שביצעו המתווכים לא הניבו דבר

64.טוענת אינה, כי בסופו של יום הפעולות שביצעו המתווכים לא הניבו דבר.

65.אמנם, כפי שטוענת אינה, אף אחד מן הקונים שראו את הדירה לא התקדם לקראת משא ומתן ממשי, אך בהעדר עדות של אותם קונים פוטנציאליים לא ניתן לדעת מהי הסיבה לכך, ולא ניתן להטיל אחריות כלשהיא בעניין זה על המתווכים.

זכאות לדמי תיווך רק במחיר הגבוה מ- 1,640,000 ש"ח

66.טוענת אינה בסעיפים 13 ו -14 לסיכומיה, כי הוכח בעדותה של אינה, שאומד דעת הצדדים היה, שרק מכירה במחיר העולה על 1,640,000 ₪ יזכה את המתווכים בתשלום דמי תיווך.

67.טענה זו לא נטענה בבקשת הרשות להגן, ורק מטעם זה יש לדחותה בהיותה הרחבת חזית אסורה.

68.לגופו של עניין, אין דבר בעדותה של אינה דבר המרמז לכך שזה היה אומד דעת הצדדים, אלא במקום זאת נעשה נסיון פסול לעשות שימוש בשאלות ששאל ב"כ המתווכים את אינה, כדי לבסס טענה זו, ולכן מוטב היה לטענה זו אלמלא נטענה.

סוף דבר

69.אני מקבל את התביעה שהגישו המתווכים בחלקה, וקובע כי על אינה לשלם למתווכים דמי תיווך בסך של 31,200 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

בנוסף, תשלם אינה למתווכים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מהיום, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק בחלוף מועד זה.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ח, 08 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.