חברים השקעות אילת בע"מ נ' ראובן

פתח דבר

1.לפניי תביעה מטעם רוכשת מקרקעין לפצותה בסכום של 315,058 ₪, בגין אבדן הכנסות ונשיאה בהוצאות בעקבות עיכוב במכירת שני משרדים לידיה, בניגוד להתחייבות המוכר, ופיצוי בגין כך שמשרדים אחרים שרכשה לא נרשמו בבעלותה במרשם המקרקעין.

וכן, תביעה שכנגד מטעם המוכר להשבת סך של 22,714 ₪ בגין דמי חכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל לגבי תקופה שבמהלכה הרוכשת החזיקה זה מכבר במשרדים שמכר לה, הפרשי מחיר ביחס לתמורה ששולמה ותשלום שנשא לכיסוי חוב לחברת החשמל.

הרקע

2.בחודש ינואר 2008 ניהלו בעלי הדין משא ומתן למכירת קומת משרדים בבניין בן 4 קומות, הניצב על חלקה 116 בגוש 40003, שברחוב אילות באילת, ומוכר בשם "בית עברונה" (להלן: "הבניין").

3.ביום 13.01.2008 כרתו הצדדים הסכמי מכר, לפיהם הנתבע ומר יהודה חן מכרו לתובעת זכויות חכירה והחזקה במשרדים בבניין שמספריהם: 21-29 ו-32-33.

ואילו, בנוגע למשרדים נוספים, שמספריהם 30 ו-31, נחתם ביום 9.1.2008 הסכם התחייבות למשך 5 שנים, לפיו הנתבע התחייב למכרם למר דובי כהן, שבאותה עת היה מבעליה של חברת תפ"א פיתוח (1994) בע"מ, ולימים שינתה את שמה לחברת "חברים השקעות בע"מ" (היא התובעת בהליך זה), או לתאגיד בשליטתו, במחיר מוסכם לפי 1,600$ למ"ר במזומן, בהתאם לגודלו היחסי של כל משרד (להלן: "הסכם התחייבות").

4.הבניין נרשם כבית משותף רק באוקטובר 2010, כך שבמועדי החתימה על הסכמי המכר וכתב ההתחייבות, הבניין טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין.

5.בטרם חלפו 5 שנים ממועד החתימה על הסכם ההתחייבות, פנה מר דובי כהן לנתבע, לא אחת, בבקשה שיממש את התחייבותו למכור לתובעת את שני המשרדים מס' 30 ו-31.

הנתבע הביע נכונות לקיים התחייבותו, אך כתנאי לכך דרש תשלום על פי תחשיב ששיקף את המחיר המוסכם בסך של 1,600$ למ"ר במכפלת שטח המשרדים, לרבות שטחים הצמודים לאותם משרדים, ביניהם: הגג שהוצמד למשרד מס' 30 ששטחו פי 5 משטח המשרד וחדר שירותים בשטח של 4.41 מ"ר שהוצמד למשרד מס' 31.

התובעת טענה כי לפי נוסח כתב ההתחייבות, התמורה שסוכמה בין הצדדים ביחס למ"ר שיקפה את התמורה המלאה עבור הזכויות במשרדים 30-31, באופן שיש לחשבה לפי שטחי המשרדים בלבד, ללא תוספת השטחים המוצמדים, לרבות שטח הגג.

6.לאור המחלוקת שנתגלעה בזמנו בין הצדדים, הגישה התובעת תביעה לאכיפת הסכם ההתחייבות, לפי שיטתה, בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע (ת"א 753-01-13). בית המשפט המחוזי בבאר-שבע (כב' השופטת רחל ברקאי) קיבל את התביעה והורה על אכיפת מכירת המשרדים 30 ו-31 לתובעת, באופן שחישוב התמורה ייעשה על פי שטח כל משרד ומשרד, בהתאם לסכום שהוסכם בהתחייבות בסך של 1,600$ למ"ר, מבלי שיכללו בתחשיב התמורה השטחים המוצמדים לאותם משרדים. עוד נקבע כי בשל חלוף הזמן, מחיר העסקה יחושב על פי שער הדולר שהיה ידוע בחודש אוקטובר 2012, במכפלת שטח המשרדים, ללא שטחי ההצמדות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל. בית המשפט המחוזי הורה לצדדים לפעול במשותף לקידום ולמימוש עסקת המכר, במטרה לחסוך בעלויות נוספות. על הנתבע הושתו הוצאות ההליכים בסכום של 20,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום פסק-הדין, 25.08.2014, ועד למועד התשלום המלא בפועל.

7.ביום 02.12.2014 נחתמו חוזי מכר, לפיהם הוסדרה מכירת הזכויות במשרדים מס' 30 ו-31 בבית עברונה, מהנתבע לתובעת, כך שהתמורה למשרד מספר 30 הינה 152,397 ₪; והתמורה למשרד מספר 31 הינה 170,736 ₪. בהסכמי המכר הוסכם כי הנתבע ימסור את החזקה במשרדים 30 ו-31 לידי התובעת במעמד החתימה, כנגד הפקדת מלוא התמורה לידי ב"כ המוכר (הנתבע שלפניי), עו"ד אבנר סגל, בנאמנות. סוכם כי סכום של 50,000 ₪, ביחס לכל אחד מהמשרדים, יוחזק בנאמנות בידי עו"ד אבנר סגל, להבטחת קבלת נסח מקרקעין עדכני, שלפיו הסתיים הליך רישום הזכויות על שם המוכר (הנתבע) בלשכת רישום המקרקעין, וכן להבטחת קבלת אישורי מס שבח ומס מכירה, אישורים מטעם רשות מקרקעי ישראל, חברת חשמל ועיריית אילת, כולל פטור מהיטל השבחה ומכון טיהור שאין חוב על הנכסים. הוסכם כי עו"ד סגל יהא רשאי לסלק מתוך כספי הנאמנות כל סכום שיידרש לקבלת איזה מהאישורים האמורים, ולאחר המצאת כל האישורים הנדרשים, יעביר את יתרת כספי הנאמנות, על פירותיהם, לידי הנתבע.

טענות התובעת

8.במסגרת התביעה טענה התובעת כי סירוב הנתבע למכור לה את המשרדים 30 ו-31 בהתאם לכתב ההתחייבות שנחתם ביניהם, עד שחויב על ידי בית המשפט, גרם לה להוצאות, נזקים ואבדן הכנסות.

9.נטען כי יש לחייב את הנתבע לפצות את התובעת בגין אבדן הפקת הכנסות מהשכרת המשרדים 30 ו-31, החל מהמועד שבו נדרש לקיים התחייבותו ועד למועד העברת החזקה בהם לידי התובעת. בהקשר זה נטען כי הנתבע השכיר את משרד מס' 30 לשימוש חברת פרטנר תמורת דמי שכירות חודשיים בסכום של 6,750 ₪. לאור זאת, עתרה התובעת לחייב את הנתבע להעביר לידיה את דמי השכירות שנתקבלו מהשכרת משרד מס' 30 החל מיום 09.01.2013 (מועד תום תקופת 5 שנות ההתחייבות לפי ההסכם מיום 09.01.2008) ועד ליום שבו היא קיבלה את החזקה במשרד. על פי חישובי התובעת, דמי השכירות בגין משרד מס' 30, בצירוף ריבית והצמדה לתקופה האמורה, הסתכמו לסך של 196,449 ₪.

10.עוד נטען כי יש לחייב את הנתבע לשלם לתובעת פיצוי בגין אבדן הפקת הכנסות מהשכרת משרד מספר 31. התובעת הציגה חוזה שכירות לפיו הנתבע השכיר את משרד מס' 31 למטרת הפעלת מרפאת שיניים במהלך שנת 2010, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 1,800 ₪. על כן, עתרה התובעת לחייב את הנתבע בתשלום סכום זהה למשך 25 חודשים, בצירוף ריבית והצמדה, המסתכם לסך של 52,386 ₪.

11.התובעת עתרה להחזר תשלום אגרת בית המשפט שנדרשה לשלם לצורך ניהול ההליך המשפטי בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, לשם אכיפת הסכם ההתחייבות שנחתם בינה לבין הנתבע, בסכום של 1,135 ₪. כמו כן, ביקשה התובעת לחייב את הנתבע בתשלום שכר הטרחה לעורך דינה בסכום של 33,000 ₪, בכל הנוגע לניהול ההליך בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע.

12.נטען כי הנתבע הפר הפרה יסודית את ההסכמים עליהם חתמו הצדדים לשם מכירת המשרדים 21, 22, 32 ו-33, היות והוא התחייב במסגרתם, בין היתר, לרשום את הזכויות במשרדים הללו בלשכת רישום המקרקעין בבאר-שבע מיד לאחר החתימה על ההסכמים, ולהעביר את זכויותיו לתובעת. לטענת התובעת, הנתבע לא מילא אחר חובתו זו, וחלפו שנים רבות מאז חתימת ההסכמים, מיום 13.01.2008 ועד להגשת התביעה, מבלי שהתובעת נרשמה כבעלת הזכויות במשרדים הרלוונטיים בלשכת רישום המקרקעין, ולפי הוראות הסכמי המכר מדובר בהפרה יסודית מצד הנתבע.

נטען כי במסגרת הסכמי המכר סוכם על פיצוי מוערך ומוסכם בגין הפרה יסודית בסכום השווה ל-10% מהתמורה שנקבעה לכל משרד בהסכם המכירה. לאור זאת, עתרה התובעת לחייב את הנתבע לשאת בתוצאות ההפרה היסודית של ההסכמים, כך לשיטתה, ביחס לכל משרד, כדלקמן: למשרד מס' 21 סכום של 7,260 ₪; למשרד מס' 22 סכום של 10,325 ₪; למשרד מס' 32 סכום של 8,786 ₪ ולמשרד מס' 33 סכום של 21,975 ₪. כל זאת, בתוספת ריבית פיגורים, הסתכם לפי תביעתה לסכום של 52,068 ₪.

13.מכל המקובץ עתרה התובעת לחייב את הנתבע לשלם לה סך של 315,038 ₪, לאחר ניכוי דמי ההוצאות שחויב הנתבע בסך של 20,000 ₪, לפי פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע.

טענות הנתבע

14.הנתבע אישר כי החזיק בזכויות החכירה של קומת המשרדים הרלוונטית בבניין, הרשומות ברשות מקרקעי ישראל. לדבריו, לכל חוזי המכר של המשרדים שנמכרו לתובעת ביום 13.01.2008 צורף חוזה חכירה לא מהוון החל מיום 24.12.1972 וכלה ביום 23.12.2021 של הנכס הנמכר, כפי שנחתם בזמנו בין כל מוכר לרשות מקרקעי ישראל, ובו פורטו בין היתר זכויותיו של המוכר בכל משרד, שטחו, מספרו בספרי רשות מקרקעי ישראל, תקופת החכירה, דמי החכירה והצמדות שיוצמדו לכל משרד לאחר שהבניין יירשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

לטענת הנתבע, בעת החתימה על כתב ההתחייבות למכירת המשרדים 30 ו-31 והסכמי המכר של יתר המשרדים המפורטים, הבניין טרם נרשם כבית משותף, אלא נרשם רק כ-3 שנים לאחר מכן. הנתבע ציין כי הליכי רישום הבניין כבית משותף נמשכו זמן רב, כך שהיה ידוע לכל, לרבות לתובעת כי הליכי רישומו צפויים להמשך שנים רבות, ובעת החתימה על ההסכמים לא ניתן היה להתחייב על מועד רישום המשרדים במרשם המקרקעין, ולא היה ידוע אימתי ירשם הבניין כבית משותף ואימתי יירשמו זכויות המוכרים בטאבו. כל זאת, כך לטענת הנתבע, עקב קשיים רבים שהערימה רשות מקרקעי ישראל, בין היתר בשל העדר אישורי מיסים בכל שרשרת העסקאות שבוצעו בבניין.

לאור זאת, כך לדברי הנתבע, עורך הדין שטיפל מטעם הצדדים בעריכת הסכמי המכר, כלל בהסכמים הבהרה לפיה בהתאם להודעת רשות מקרקעי ישראל לא תתבצע בנכסים כל העברת זכויות עד לסיום רישום הזכויות על שם המוכר (הנתבע) בלשכת רישום המקרקעין בבאר-שבע. כך גם בהסכמי המכר של המשרדים 30 ו-31 מיום 02.12.2014 לא נקבע מועד לרישום זכויות הנתבע בלשכת רישום המקרקעין או מועד קצוב להעברת הזכויות לתובעת. לטענת הנתבע, זו הסיבה שהמועדים היחידים שנקבעו בהסכמים בין הצדדים הם תשלום התמורה ששולמה במעמד החתימה על הסכמי המכר ומסירת החזקה במשרדים לידי התובעת עם העברת התמורה.

נטען כי מאז החתימה על הסכמי המכר הנוגעים לכלל המשרדים פעל עו"ד גור מטעם הצדדים כדי לאתר את אישורי המסים בשרשור העסקאות שבוצעו בבניין, מאז הקמתו בשנות ה-70, על מנת שרשות מקרקעי ישראל תסכים לחתום על שטרי החכירה ולרשום את הזכויות במשרדים על שם הנתבע ואחרים, על בסיס חוזי החכירה שנחתמו עם רשות מקרקעי ישראל.

לפיכך, טען הנתבע כי הוא לא הפר את הסכמי המכר, לבטח לא הפרה יסודית, בכך שזכויות התובעת במשרדים המצוינים טרם נרשמו על שמה בלשכת רישום המקרקעין בבאר-שבע.

15.על יסוד האמור, שלל הנתבע את זכותה של התובעת לקבל פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית מצדו של הסכמי המכר, ובכל מקרה טען כי תביעה לתשלום הפיצוי המבוקש התיישנה, היות וחלפו למעלה מ-7 שנים מההפרה הנטענת ועד להגשת התביעה. לחלופין, טען הנתבע, כי הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם מראש אינו סביר ביחס לנזק שניתן היה לחזות מראש בעת כריתת ההסכמים כתוצאה מסתברת של ההפרה, ועל כן ביקש להפחית מהסכום המוסכם.

16.נטען כי משהגישה התובעת תביעת אכיפה לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, מבלי שצורפה לה תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, ולא ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים, הרי שמן הדין למחוק על הסף את תביעתה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין העיכוב בקבלת החזקה במשרדים מס' 30 ו-31.

17.נטען כי התובעת לא שילמה כל תשלום על חשבון רכישת המשרדים מס' 30 ו-31 עד לכריתת הסכמי המכר מיום 02.12.2014, ואף לא הפקידה את סכום התמורה במזכירות בית המשפט המחוזי בבאר שבע, במהלך ניהול ההליך המשפטי, ועל כן אין היא זכאית ליהנות מההכנסות שהפיק הנתבע מהחזקת אותם משרדים עד להעברת החזקה בהם לידי התובעת.

18.נטען כי משרד מספר 31 עמד ריק מאז יום 01.01.2013 ולא ניתן היה למצוא דייר שיסכים לשוכרו. עם זאת, נטען כי ככל שיחויב הנתבע לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים עבור משרד מס' 31 לתקופה שקדמה לתשלום התמורה על פי חוזה מכירת משרד זה, הרי שיש לנכות מכל סכום שייפסק תשלום בסך של 6,430 ₪, ששולם לעיריית אילת לסילוק חיובי ארנונה עירונית לתקופה שקדמה לחתימה על הסכם המכר.

19.הנתבע ביקש לדחות את דרישת התובעת לחייבו בתשלום אגרת בית המשפט אותה נשאה לצורך הגשת תביעתה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, כמו גם לחייבו בשכר טרחת עורך דינה, נוכח פסיקת בית המשפט המחוזי, במסגרתה חויב לשלם לתובעת הוצאות ההליכים בסך 20,000 ₪.

20.הנתבע טען כי לתובעת אשם תורם בשיעור של 100% לגרימת הנזקים בגינם ביקשה לפצותה, והיא לא פעלה כדי להקטינם. בנוסף, במסגרת תביעה שכנגד, עתר הנתבע לחייב את התובעת בהשבת דמי חכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל, עבור ארבעת המשרדים שמכר לתובעת, בהם קיבלה את החזקה ביום 13.1.2008. נטען כי התובעת (הנתבעת שכנגד) מיאנה לשלם את דמי החכירה לפי דרישות רשות מקרקעי ישראל, שהתקבלו אצל הנתבע, היות והיא טרם נרשמה כחוכרת המשרדים ברשות מקרקעי ישראל. הנתבע טען כי בלית ברירה ועל מנת להימנע מהליכים משפטיים יקרים, הוא שילם מכיסו לרשות מקרקעי ישראל חובות שהצטברו בגין דמי חכירה לשנים 2010-2014, בעבור ארבעת המשרדים, בסכום כולל של 17,680 ₪.

בנוסף, הנתבע דרש בתחילה לחייב את התובעת לשלם לו סכום של 4,248 ₪ בעקבות תחשיב מחודש שערך ביחס למכפלת שטחי המשרדים 30 ו-31 בסכום של 1,600$ למ"ר לפי שער יציג של 3.865 ₪ לדולר, אשר לשיטתו הראה כי התמורה ששילמה התובעת בגין אותם משרדים לקתה בחסר נוכח "טעויות חשבונאיות" שנפלו בחישוב התמורה בהסכמים שנחתמו בין הצדדים ביום 02.12.2014. אולם, בסיכומיו הודיע הנתבע כי הוא חוזר בו מדרישה זו.

לבסוף, דרש הנתבע מהתובעת החזר עבור תשלום חשבון חשמל שנצרך במשרד מס' 31, לאחר שהחזקה בו נמסרה לתובעת, בסכום של 785 ₪.

תשובת התובעת לטענות התביעה שכנגד

21.התובעת טענה כי התיישנה תביעת הנתבע לקבלת כספים הנובעים מהסכמי המכר מיום 13.1.2008, היות ועסקינן בתביעה כספית וחלפו למעלה מ-7 שנים מאז כריתת ההסכמים ועד להגשת התביעה.

22.נטען כי עיכוב העברת רישום הזכויות בנכסים בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע נבע מרשלנות מצד הנתבע, ועל כן עליו לשאת בתשלום דמי החכירה השנתיים לרשות מקרקעי ישראל, במהלך התקופה שבה עוכבה העברת הזכויות בנכסים.

23.עוד נטען כי הנתבע לא פעל כדי לצמצם את הנזקים הנתבעים, בכך למשל שהיה מהוון את התשלומים לרשות מקרקעי ישראל, שככל הנראה היו נמוכים מדמי הסכמה; ובכל מקרה, נטען כי בהתאם להסכמי המכר, הוסכם שהנתבע יישא בתשלום דמי ההסכמה לרשות מקרקעי ישראל.

24.נטען כי הסכמי המכר ביחס למשרדים 30 ו-31 נחתמו כדין, לאחר שהסכומים בהם נבדקו מספר פעמים, בסיוע עורכי דין, והצדדים גמרו בדעתם לחתום על ההסכמים, הסכימו על כל סעיפיהם והתמורה שולמה. נטען כי בצו רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים שטח המשרדים 30 ו-31 קטן מהרשום בהסכמי המכר. לאור זאת, טענה התובעת כי יש לדחות את התביעה הנוגעת לטעויות בדרך חישוב התמורה ביחס למשרדים אלו.

25.התובעת אישרה כי הנתבע זכאי להשבת התשלום בגין חוב לחברת החשמל בסכום של 785 ₪.

דיון ומסקנות

26.השאלות המרכזיות שעל המדוכה הן כדלקמן:

(א)האם נדרשה התובעת לקבל היתר לפצל סעדיה?

(ב)האם התובעת זכאית לפיצוי בשל העיכוב במימוש ההתחייבות למכור לה את המשרדים 30 ו-31? וככל שכן, מה סכומו?

(ג)האם התובעת זכאית לפיצוי מוסכם בשל הפרה נטענת של הסכמי מכירת ארבעת המשרדים שמספריהם: 21-22 ו-32-33, מיום 13.01.2008 ? וככל שכן, מה סכומו?

(ד)האם התובעת זכאית להשבת אגרת בית המשפט שחויבה לצורך הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי והשבת מלוא הוצאות שכר הטרחה ששילמה לעורך דינה בגין אותו הליך?

(ה)האם הנתבע זכאי להשבת דמי החכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל לאחר חתימת הסכמי המכר? וככל שכן, מה סכומם?

האם נדרשה התובעת לקבל היתר לפצל סעדיה?

27.התובעת פנתה כאמור לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בתביעה שהוכתרה כ"חוזית-אכיפה, סעד הצהרתי, צווי עשה" (ת"א 753-01-13), ובמסגרתה עתרה לקבלת הסעדים הבאים:

א)צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע ו/או מי מטעמו לבצע ו/או לרשום כל דיספוזיציה בזכויותיו של הנתבע במשרדים 30 ו-31 ובזכויות הצמודות אליהן.

ב)צו אכיפה של ההסכם, באמצעות פסק-דין הצהרתי הקובע כי יש להעביר לתובעת את כל הזכויות לרבות הקנייניות ומלוא הזכויות במקרקעין של המשרדים 30 ו-31, בכפוף להפקדת סכום הקבוע בהסכם ההתחייבות בקופת בית המשפט או בידי הנתבע.

ג)למנות את ב"כ התובעת ככונס נכסים לביצוע העברת מלוא הזכויות בכל הרשויות מהנתבע לתובעת.

ד)לתן כל סעד אחר ו/או צו נוסף לפי שיקול דעת בית המשפט לשם אכיפת הסכם ההתחייבות.

בכתב התביעה שהגישה התובעת לבית המשפט המחוזי צוין כדלקמן: "התובעת שומרת על זכותה לתקן תובענה זו כמו גם לפצל (ככל שיתחייבו) את עוולותיה ו/או סעדיה על מנת לתבוע מאת הנתבע ו/או מאת אחרים שחבים לה בכל עילה וסעד אחרים ו/או הדין אשר על כל האמור לעיל מתבקש בית המשפט הנכבד להזמין את הנתבע לדין ולהורות כמבוקש לעיל על סעיפי המשנה שבו".

לא הוצגה לפניי כל החלטה מבית המשפט המחוזי, לפיה ניתן לתובעת היתר לפצל את סעדיה, כך שחזקה כי לא ניתן לתובעת היתר שכזה.

הנתבע טען כי משהגישה התובעת תביעת אכיפה מבלי שצירפה תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים, ומבלי שניתן היתר לפיצול סעדים, מן הדין למחוק על הסף את תביעתה לתשלום דמי שימוש ראויים.

28.אין בידי לקבל את טענת הנתבע בעניין זה.

ככלל, כאשר עילת התביעה היא אחת אין לפצל אותה לתביעות אחדות ויש למצות את מלוא הסעדים בהליך אחד, אלא אם התקבל היתר לכך מבית המשפט (ראו תקנות 44 ו-45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 - להלן: "תקסד"א"). תכליתה של תקנה 45 לתקסד"א מבוססת על הרציונל שבתורת מעשי בית-דין, לפיה אין להטריד ללא צורך נתבע במספר הליכים משפטיים באותו העניין, ויש להימנע מבזבוז זמן שיפוטי וריבוי התדיינויות. עם זאת, מתן היתר לפיצול סעדים, במקרים הראויים, נועד למנוע טענה של מעשי בית דין, הנובעת ממיצוי העילה שבה נתבע רק אחד מהסעדים שנצמחו מאותה עילה או חלק מהם, כאשר הכלל של מעשי בית דין עלול לפגוע במימוש זכויותיו המהותיות של התובע, עד שאין עוד הצדקה להחמיר עמו באמצעים דיוניים.

במקרה דנא, התביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע עסקה בזכויות החוזיות שבין הצדדים. התובעת עתרה לסעד הצהרתי, לפיו היא זכאית לרכוש מהנתבע את המשרדים 30 ו-31 מכוח ההתחייבות שנחתמה ביניהם. בית המשפט המחוזי פסק כאמור, כי הדין עם התובעת והורה על אכיפת מכירת המשרדים על פי הסכם ההתחייבות.

בנסיבות אלה, הזוכה בסעד הצהרתי רשאי לתבוע גם סעד אופרטיבי הנובע מאותה עילה, ואין לו צורך בהיתר לפיצול סעדים, על מנת שיוכל לממש את זכותו באמצעות תביעה לפיצויים או להשבה.

בהקשר זה ראו האמור בספרו של אורי גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", מהדורה 12, בעמ' 314:

"הסעד ההצהרתי עשוי לייתר את הצורך בקבלת היתר לפיצול סעדים שכן למעשה 'טבוע' בו היתר כזה, ככל שמדובר בהגשת תביעה לסעד אופרטיבי המהווה השתלשלות טבעית של הסעד ההצהרתי שניתן. ... מימוש זכויות בהסתמך על פסק-דין הצהרתי - אין מקום למנוע מהתובעת, בדרך דיונית, לממש זכויותיה בהסתמך על פסק-הדין ההצהרתי שניתן לטובתה".

כמו כן, ראו פסיקת בית המשפט העליון, מפי כב' השופטת (כתוארה אז) מרים נאור, בע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ (24.11.2005) כדלקמן:

"בשאלה האם בעל דין שזכה בתביעתו לסעד הצהרתי נדרש לקבל היתר לפיצול סעדים על מנת לתבוע מאוחר יותר את הסעד האופרטיבי נחלקו הדעות. בהתאם לגישה האחת, פסק דין הצהרתי אינו מונע מכוח הכלל של השתק עילה תובענה לסעד אחר, אף אם בעת הגשת התובענה לסעד הצהרתי התגבשה כבר לתובע עילה לסעד מהותי, אך הוא העדיף לתבוע בשלב הראשון סעד הצהרתי בלבד. לפיכך, בהתאם לגישה זו אין התובע זקוק להיתר לפיצול סעדיו (ראו: ע"א 440/70 ע'אנם נ' ע'אנם פ"ד כו(2) 829, 836-837; ע"א 466/89 צברי נ' מסוארי פ"ד מה (1) 177, 184). גישה שונה הובעה בסוגיה זו על ידי הנשיא שמגר. בהתאם לגישה זו, תובע שביקש סעד הצהרתי ואשר בשעת הגשת התובענה יכול היה לתבוע כבר גם את הסעד המהותי אך נמנע מלעשות כן, ובנוסף נמנע מלבקש את בית המשפט להתיר לו לפצל סעדיו, לא יוכל להגיש תביעה נוספת, נפרדת, בגין הסעד המהותי כל עוד לא ניתן לו היתר לפיצול סעדים. ההיגיון העומד בבסיס גישה זו הינו יעילות המערכת השיפוטית על ידי מניעת כפל דיון בפלוגתאות שהוכרעו (ע"א 734/83 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' שפיר דווידוביץ (שותפות רשומה) פ"ד לח(1) 613, 621-622).

אני סבורה כי נכונה היא הגישה הגורסת כי הזוכה בסעד הצהרתי רשאי לתבוע גם סעד אופרטיבי הנובע מאותו עילה ואין לו צורך בהיתר לפיצול סעדים (ע"א 466/89, שם, בעמ' 184; ע"א 3790/02 אשורי נ' אביזאדה, פ"ד נז(4) 337, 344). אכן: '"...מי שזכה בסעד הצהרתי, ולוא גם על יסוד עילה מוגדרת, רשאי לתבוע סעד אופראטיווי, כ'השלמה' להכרה המוצהרת בזכותו, ותביעתו הנוספת איננה טעונה היתר לפיצול סעדים' (ע"א 4646/90 בר חן נ' שמעון, פ"ד מו(5) 798, 806)...".

29.יצוין כי מר יוסי לוי, מבעלי התובעת (להלן: "יוסי"), פירט בעדותו, מבלי שדבריו נסתרו, את הרקע לפיצול התביעות, כך: "בתביעה הראשונה בבית המשפט המחוזי הסעד שהתבקש הוא ליישם את החוזה שערכנו. לא ידענו באותו מעמד אלף אם מגיע לנו פיצויים, כמה ואם הגענו לנקודה הסופית שבה אנו יכולים לעשות חשבון עם מקס ראובן ולכן סיימנו את תהליך הרכישה לאחר שקיבלנו את התמונה המדויקת בכמה מושכרים המשרדים, מה משך החוזים, רק אז הגענו לסכום הסופי והגשנו את התביעה הנוכחית שמסכמת את כל הדרישות שלנו" (עמ' 11 לפרוט').

יתר על כן, מעיון בהסכמי מכירת המשרדים 30 ו-31 מיום 2.12.2014 עולה כי הובהר והוסכם בסעיף 19 להסכמים, כך: "לאור הוראות פסה"ד בת"א 753-01-13 בביהמ"ש המחוזי בב"ש, עם גמר רישום הנכס ע"ש המוכר בספרי לשכת רישום המקרקעין בב"ש, כשהוא משוחרר מכל חוב ו/או שעבוד, למעט הערת אזהרה לטובת הקונה, יחד עם המצאת כל האישורים להעברת הזכויות ע"ש הקונה, ובכלל זאת ייפוי הכח הבלתי חוזר לטובת ב"כ הקונה, יחשב המוכר כמי שמילא מלא התחייבויותיו ע"פ הוראות פסק הדין ולקונה לא תהא כל דרישה ותביעה אך ורק בקשר עם העברת הזכויות מכח פסק הדין" (ההדגשה אינה במקור – י.ט.).

בהתייחסו לכך, הבהיר יוסי בעדותו, מבלי שנסתר, כך: "מדובר בכל דרישה ותביעה אך ורק בקשר להעברת הזכויות לא תהא לנו תביעה והשארנו לעצמנו את הזכות לתבוע את הנזקים. יותר מזה, אני רוצה להוסיף אם היית במעמד חתימת החוזה היית יודע שבמשך שעתיים התווכחנו על תוספת של 'אך ורק' כי ידענו אנו תובעים את מקס על הנזקים והודענו לו גם באותו מעמד ולכן לא הסכמנו לפטור אותו מכל דרישה או חוב" (עמ' 11-12 לפרוט').

30.לאור המקובץ, נחה דעתי כי התובעת כלל לא נזקקה לקבל היתר מבית המשפט לפיצול סעדיה, והיא אף יידעה את הנתבע בדבר כוונתה לתבוע פיצויים בטרם נחתמו הסכמי מכירת המשרדים 30 ו-31, שכן אז ידעה להעריך את סכום התביעה, בהתאם למועד קבלת החזקה בידיה באותם משרדים.

אי לכך, לא מצאתי הצדקה לסלק את תביעת התובעת על הסף, ובדרך זו לחסום את דרכה מלהגיש תביעה כספית, בעקבות התביעה לסעד הצהרתי שהוכרעה לטובתה בבית המשפט המחוזי בבאר-שבע.

האם התובעת זכאית לפיצוי בשל העיכוב במימוש ההתחייבות למכור לה את המשרדים 30 ו-31?

וככל שכן, מה סכומו?

31.לצורך מענה לשאלה שבכותרת, יש לפנות תחילה לעיקרון הבסיסי, לפיו אם חוזה הופר, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה. כמו כן, הוא זכאי לפיצויים נוסף על אכיפה או על ביטול או במקומם (ראו: סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות")). הפיצויים בגין הפרת חוזה נקבעים על-פי המבחנים הקבועים בסעיף 10 לחוק החוזים תרופות, ולפיו: "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

בהגשמתה של הזכות לפיצויים על-פי הוראת סעיף 10 לחוק החוזים תרופות נוהגים להבחין בין שני שלבים: הראשון, עניינו היקפו ומידתו של הנזק. במסגרת זו נבחן הנזק במבחני סיבתיות ("שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה") תוך ייחוד אותם נזקים שהם צפויים ("שהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה"), ושבגינם מוטלת אחריות. השני, לאחר שאותר הנזק אשר להתרחשותו אחראי המפר, עניינו קביעת שיעור הפיצויים שהנפגע זכאי לו, "פיצויים בעד הנזק" שנגרם לו. זוהי שאלה של כימות ויש לתרגם את הנזק לסכומי כסף אשר יהא בהם כדי לפצות את הנפגע (רע"א 2371/01 אינשטיין נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5) 787, 792 (2003)).

32.מטרתם של הפיצויים היא בראש ובראשונה העמדת הנפגע מהפרת החוזה במצב בו היה נתון אילו קוים החוזה. במילים אחרות, מטרתו העיקרית של סעד הפיצויים היא הגנה על אינטרס הקיום, שלעיתים מכונה "אינטרס הצפייה", של הנפגע מהפרת החוזה. מטבע הדברים כוללים פיצויים אלה גם רווחים שנמנעו מהנפגע עקב הפרת החוזה, והדבר מצוין מפורשות בהגדרת "נזק" בסעיף 1 לחוק החוזים תרופות. הפיצויים אינם מיועדים להעניש את המפר או להעשיר את הנפגע. הם מהווים תחליף כספי למה שהיה הנפגע זכאי לקבל על פי החוזה (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ד', 531, 534 (2011)). אינטרס הקיום, או הציפייה, מבטא את העניין שיש לצד לחוזה בקיומו. ככלל, הצדדים לקשר חוזי מקווים ומצפים להפיק מכך טובה כלשהי לעצמו או לצד שלישי. מעצם הגדרתו של החוזה כהסכם אכיף מתבקשת המסקנה כי הצדדים לו זכאים לתבוע לעצמם את ההנאה מקיום החוזה. כל אחד מהצדדים לחוזה חייב אפוא להימנע מפגיעה באינטרס של רעהו לממש את פוטנציאל הרווח הגלום מבחינה אובייקטיבית בקיום החוזה (ראו: גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים - תרופות, 44 (2009)).

לכן, צד שהתחייב להעביר נכס במועד מסוים, ותוך הפרת החוזה העבירו במועד מאוחר יותר, צפוי להתחייב בהשבת הרווח שהפיק מהנכס מהמועד שבו היה חייב להעבירו לנפגע ועד למועד שבו העבירו למעשה. הבסיס הרעיוני לתביעת הנפגע, הנושה החוזי, להשבת רווחים שהפיק המפר מההפרה נעוץ בהכרה שהזכות החוזית, כמוה זכות של נושה כלפי חייבו, היא רכוש של הנושה. הנושה נתפס כבעלים שזכותו הנובעת מהחיוב, ולתפיסת הבעלות ביטויים לא רק בתחום דיני החוזים, אלא גם בדיני הקניין, בדיני הנזיקין ובדיני עשיית עושר ולא במשפט.

33.בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה., פ"ד מב(1) 221 (להלן: "אדרס") נבחנה הסוגיה של השבה בעקבות הפרת חוזה למסירת נכס בר חליפין, ובמסגרתה נדונה בכללותה שאלה של השבת רווח שהפיק מפר עקב ההפרה. בדיון נוסף שהתקיים בפרשה זו הכירה דעת הרוב בקיומה העקרוני של זכות הנפגע להשבת רווחים שהפיק המפר עקב ההפרה. עוד נאמר בפסק הדין ש"מי שדורש מצד לחוזה להתנהג בתום-לב לא יתייחס בסלחנות לצד אשר יפר חוזה ממניעים של רצון קוניונקטורלי להתעשר על חשבון הצד האחר".

השופט ברק ציין כי "בצד הסעדים שנועדו להגן על 'אינטרס ההסתמכות' קיימים סעדים, שנועדו להגן על אינטרס הציפייה (expectation interest). ואשר מטרתם להעמיד את הצד הנפגע במצב, שבו הוא היה נתון לו קוים החוזה ולולא הופר. אף סעדים אלה ניתנים, בראש ובראשונה, במסגרת דיני החוזים, המפצים על אינטרס הציפייה של הצד הנפגע. ביסודם של אלה עומדות הוראות חוק התרופות שעניינן אכיפת החוזה ומתן פיצויים בגין הפרת חוזה. מטרתן של שתי תרופות אלה היא להעמיד את הצד התמים במצב, שבו היה נתון לולא הופר החוזה".

ובהמשך: "אין כל מניעה עקרונית לתחולתם ביחד של הדינים השונים (חוזים, נזיקין, עשיית עושר ולא במשפט), ומכאן גם להגנה על האינטרסים הללו גם יחד... לעתים יגן כל ענף משפטי על אינטרס נפרד. לעתים יגן ענף משפטי אחד על מספר אינטרסים, באופן שתהא הגנה צולבת על אינטרס אחד באמצעות ענפי משפט שונים. אין בכך ולא כלום, ובלבד שיישמרו שני עקרונות: האחד ... כי הצד התמים לא יתעשר שלא כדין מריבוי הסעדים; האחר, כי קבלת סעד אחד אינה סותרת, מבחינת מהות העניין, קבלת סעד אחר...".

34.השופט ג' בך הטעים בפסק דינו כי אינו רואה מניעה לשילובם של סוגי סעדים על-פי דיני החוזים הכלליים ועל-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, ובלבד שלא קיימת סתירה הגיונית, אינהרנטית ביניהם. לצורך כך המחיש הדברים בדוגמא הבאה, המתאימה למקרה נשוא התביעה שלפניי. כך בלשונו: "ניקח מקרה, שבו בחוזה של מכר דירה התחייב בעל הדירה להעבירה לידי הרוכש לא יאוחר מאשר בתאריך מסוים שצוין בחוזה. והנה נמנע המוכר מלהעביר את הדירה לידי הקונה עד התאריך הקובע, אלא השכירה לאחר בשכירות חודשית. הקונה אינו מוותר על ביצוע החוזה ותובע את אכיפתו בדרך של ביצוע בעין. עם זאת הוא תובע, שיימסר לו שכר הדירה שנגבה על-די המוכר בתקופה שבין המועד שנקבע בחוזה בתור מועד המסירה ועד לביצועו הסופי של הסכם המכירה, וזאת תוך יישום הכלל של 'עשיית עושר ולא במשפט'. כאן זכאי הקונה לשני הסעדים באופן מצטבר. העובדה, שחוזה המכר נאכף ושהדירה נמסרת לקונה בסופו של דבר, אין פירושה, ששכר הדירה, שנגבה שלא כדין, בניגוד לחוזה, יישאר בכיסו של המוכר. מן הראוי שסכום זה יימסר לקונה ביחס לתקופה החל מהתאריך בו צריכה הייתה הדירה להימסר לרשותו. אולם, אם תובע הקונה, על-פי הוראות סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), פיצויים עבור הנזק שנגרם לו בתקופת הפיגור בביצוע החוזה, למשל עקב היותו נאלץ לשלם באותם חודשים שכר דירה עבור דירה אחרת, אזי לא יוכל לזכות בפיצוי כפול ולקבל הן את הפיצויים האמורים עבור הנזק שנגרם לו והן את שכר הדירה שנגבה על-ידי המוכר, בתור 'עושר שנעשה ולא במשפט'. לכל היותר יוכל לתבוע את שני הסכומים הנ"ל בתור שתי עילות תביעה חלופיות, ולבקש שייפסק לזכותו הסכום הגבוה מבין שני סכומים".

35.יוצא אם כן כי דין ההשבה חל על הרווח שהופק בידי המפר עקב ההפרה. נקבע כי קיומו של חוזה, שלא בוטל, אינו מונע תביעה של תרופה מתחום דיני עשיית העושר במסלול מקביל. מכאן, התרופות החוזיות הקיימות אינן שוללות את קיומן של תרופות נוספות מתחום דיני עשיית עושר, ככל שהן אינן חופפות וככל שהן אינן מזכות את הנפגע בפיצוי כפול. השופט ש' לוין אף ציין בפ"ד אדרס, בדעת יחיד, כי לגישתו השאלה אם החוזה בוטל אם לאו אינה בעלת נפקות לגבי תחולתם של דיני עשיית עושר, שכן דווקא במצב בו בוטל החוזה נותרת עילת "עשיית העושר" בודדה במערכה, ואין כל מניעה לפיכך מהחלתו של חוק עשיית עושר (שם, בעמ' 241-240).

הקביעה בפרשת אדרס, לפיה נפגע מהפרה זכאי לרווחי המפר שנבעו כתוצאה מההפרה, על בסיס דיני עשיית עושר, מהווה היא עצמה הכרעה ערכית בדבר מעמדו של החוזה, והרצון להגן על ההסתמכות עליו; הכרעה אשר משתקפת גם בחוק החוזים בדמות בכורתה של תרופת האכיפה על פני התרופות האחרות. ההתחייבות החוזית, שהיא באופן טיפוסי התחייבות אובליגטורית מטבעה, "שודרגה" בפרשת אדרס לכזו המוגנת באמצעות "כללי קניין", להבדיל מ"כללי אחריות" (ראו דברי המשנה לנשיאה א' ריבלין בדנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פ"ד סה(1) 350 (2011)).

36.דברי השופט לוין בעניין אדרס, שנאמרו מעבר לדרוש, אומצו בע"א 588/87 אליעזר כהן נ' צבי שמש, פ"ד מה(5) 297 (1991)) (להלן: "כהן נ' שמש"), אם כי גם שם הדברים נאמרו שלא לצורך ההכרעה, כדלקמן: "לפי גישת הרוב בד"נ 20/82, דיני עשיית עושר ולא במשפט נתפסים כמערכת דינים עצמאית וכוללת, שעקרונותיה היסודיים נקלטו ופותחו במשפטנו קודם לחקיקתו של חוק עשיית עושר ולא במשפט, ורובם מוסיפים להתקיים גם לאחר החוק. גם הסדרי ההשבה הספציפיים, שנקבעו בחוקים אחרים (שאף הם קדמו לחוק הנ"ל) כדוגמת אלה שנקבעו בסעיפים 9(א) ו-18(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ובסעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) - והחלים רק בנסיבות המיוחדות אשר פורטו בהם, אינם מתקיימים במנותק מן הדין הכללי בדבר עשיית עושר ולא במשפט, אלא כחלק ממנו, ואינם שוללים את תחולתו של החוק במקרים שביחס אליהם אין הם עצמם מספקים אלא פתרונות חלקיים. בעצם קיומו של חוזה (להבדיל מהתנאה מנוגדת מפורשת) אין כדי לשלול או כדי להגביל את תחולתם של דיני עשיית עושר ולא במשפט".   

37.ההכרה בזכות הנפגע לתבוע מהמפר השבת רווח שהופק בתקופת העיכוב באה לידי ביטוי בפסק-דינו של השופט מצא בע"א 588/87 כהן נ' שמש, הנזכר לעיל. באותו מקרה, שוכר מוגן התחייב להעביר לקונים את זכות השכירות המוגנת שהייתה לו במקרקעין. המוכר סירב לקיים את החוזה והקונים זכו בצו אכיפה, שבעקבותיו נמסרו להם המקרקעין 57 חודשים לאחר המועד שנקבע בחוזה. לאחר מכן הגישו הקונים תביעה לדמי שכירות ראויים ביחס לתקופה, שבה החזיק המוכר במקרקעין מעבר למוסכם. התביעה התקבלה. המבחן לחישוב במקרה זה לא התבסס על ההפסד של הקונים, אלא על הרווח של המוכר. לכן לא הייתה חשיבות לשאלה האם בעל הבית היה מתיר לקונים להשכיר את החנות בשכירות חופשית ולא מוגנת. אילו חפץ המוכר להחזיק במקרקעין בתקופת העיכוב היה עליו לשלם דמי שכירות לא מוגנת. מכאן נקבע שיש לקבוע את דמי השכירות הראויים על יסוד המקובל לגבי מקרקעין בשכירות חופשית.

38.השופט מצא התייחס בפסק דינו בעניין כהן נ' שמש לדוגמא שהביא השופט בך בפ"ד אדרס, כפי שהובאה לעיל, והוסיף: "...אם מוכר דירה מפר את התחייבותו למסור את דירתו לרוכש עד לתאריך מסוים, ובמקום לעשות כן הוא משכיר את הדירה לאדם אחר, זכאי הרוכש - לאחר שהשיג פסק-דין לאכיפת החוזה, ולאחר שמכוח פסק-דין זה נמסרת הדירה לחזקתו - לחזור ולתבוע מן המוכר, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, את דמי השכירות שקיבל המוכר בעבור השכרת הדירה, מן המועד שבו היה עליו למסור אותה לרוכש ועד למועד שבו מסרה לו בפועל. נראה לי, שאותו דין יחול גם במקרה שבו אין המוכר משכיר את הדירה, בתקופת ההפרה, לאדם אחר, אלא מוסיף להתגורר בה בעצמו ומונע מן הרוכש להשתמש בה (ראה ספרו של פרופ' ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (בורסי ח. פרץ, מהדורה 2, תשמ"ב) 299-300)".

39.ומן הכלל אל הפרט; כפי הנזכר, ביום 09.01.2008 חתמו הצדדים על התחייבות לתקופה בת 5 שנים, לפיה התחייב הנתבע למכור למר דובי כהן או לתאגיד בשליטתו, את זכויותיו במשרדים 30 ו-31, תמורת 1,600$ למ"ר במזומן, לפי גודלו היחסי של כל משרד. ברם, לימים נתגלעה מחלוקת בין הצדדים, בנוגע לתמורה, בעקבות דרישת הנתבע לכלול שטחים נוספים בבניין בתחשיב התמורה.

40.המחלוקת בנוגע לאכיפת כתב ההתחייבות הובאה לפתחו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע, במסגרת ת"א 753-01-13, אשר פסק בין היתר, כך:

"כתב ההתחייבות הנדון, הינו חוזה אופציה המקנה לצד האחר את הזכות לרכוש את המקרקעין. הלכה היא, כי אופציה לרכישת מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין, בהתאם לסעיף 6 לחוק המקרקעין. הואיל וכך, מתקיימת לגביו דרישת הכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, במשמע כי חוזה האופציה צריך להכיל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה ועיקרם: שמות הצדדים, מיהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות, מיסים וכו'. ...

.

בנסיבות דנן סבורה אני, כי כתב ההתחייבות (כתב האופציה) הינו מסוים דיו וכל כולו, מכירת משרדים 30, 31 בתואם למכירות קודמות אשר בוצעו בין הצדדים, ובשינויים המחויבים. זהות הצדדים ידועה וכך גם אופי העסקה. ככל שחסרים פרטים נוספים, הנוגעים לאופן ביצוע העסקה, אין לקבוע באופן קטגורי כי העדר קביעת הפרטים הנוספים, כגון מועדי התשלום ודווחי המס, מלמדת על העדר מסוימות. נהיר כי התכוונו הצדדים לקיים העסקה בדומה לתנאים שסוכמו בהסכמי המכירה של יתר המשרדים, אשר לגביהם נחתמו הסכמים בשנת 2008. ככל שקיים חוסר בהירות לגבי מחיר העסקה ניתן להשלים הדברים על דרך התחקות אחר כוונת הצדדים. ...

.

לאור האמור לעיל, אני קובעת כי כתב ההתחייבות מסוים דיו, ולא דבק בו פגם מהותי המביא לבטלותו. לפיכך, ניתן לאוכפו.

נותרה, אפוא, לדיון השאלה כיצד יש לחשב התמורה בגין מכר המשרדים 30-31. האם כטענת כהן, על פי התמורה המוסכמת למ"ר במכפלת שטח של כל משרד ומשרד או כטענת מקס, התמורה המוסכמת במכפלת שטחי המשרדים ובצירוף השטחים הצמודים לאותם משרדים. אקדים ואומר, כי לאחר שחזרתי ועיינתי בעדויות הצדדים ובטענותיהם מצאתי לנכון להעדיף את גרסת כהן בכל הנוגע לכוונת הצדדים עת גיבשו הסכמתם להסכם האופציה. ...

.

... קיבלתי את גרסתו של כהן כסבירה ואמינה התואמת את הממצאים העובדתיים, כי באותה זמנים ביקש לרכוש את כל המשרדים שבקומה השלישית שבמבנה מחן וממקס, וכי בעוד שחן מכר לו את כל המשרדים ביקש מקס לדחות את מכירת שני המשרדים הנדונים (30-31), מאחר ובאותה עת היה נהיר לצדדים כי למשרדים הנדונים צמודות הזכויות בגג המבנה, על אף שטרם נרשם כבית משותף, וכי כהן מבקש להמשיך ולהנות מדמי שכירות גבוהים משמעותית, אותם הוא מקבל עבור השכרת משרדים אלו, בפרט מחברת טלפונים המשלמת גם עבור השימוש שעושה בגג הבניין. בהתאם, ונוכח האמור נענה להצעה לפיה תדחה המכירה ב- 5 שנים. העיד כהן, כי בתחילה ביקש לקצר את תקופת ההתחייבות ל-4 שנים ובסוף מו"מ הגיעו להסכמה שההתחייבות תהיה ל-5 שנים, במובן זה שמקס ימשיך ליהנות מתקבולים מדמי שכירות של המשרדים ושל הגג הצמוד להם לתקופה נוספת של 5 שנים שלאחריה מתחייב הוא למכור לו הזכויות.

.

גרסתו והתנהלותו של מקס אל מול כהן היתה נגועה, לטעמי, בחוסר הגינות וחוסר תום לב ולא מצאתי בה כל גרעין של אמת, כי אם ניסיון, בדיעבד, לנצל את חוסר הבהירות שבניסוח כתב ההתחייבות כדי להוציא כספים נוספים מכהן, נוכח מחשבות חדשות בדבר אי כדאיות העסקה.

.

מכל האמור לעיל אין לי אלא להסיק, כי הסיבה להחרגת משרדים 30 - 31 מעסקת המכר הכוללת של המשרדים נבעה מהידיעה, כי הזכויות בגג או מרביתן צמודות ואמורות להירשם כצמודות למשרדים אלו, ועל כן משרדים אלו מניבים הכנסה פירותית גבוהה למקס, וזו גם הסיבה לדחיית מכירת משרדים אלו על דרך של הסכם אופציה. כשנהיר לצדדים כי בעת מימוש האופציה יהיה הגג הצמוד למשרדים חלק בלתי נפרד מהממכר.

.

מכאן, גם מתקבלת גרסתו של כהן כאמינה, בהיותה מתיישבת עם היגיון הדברים, לפיה המחיר הגבוה שנקבע, כתמורה לעסקה זו, גם בהינתן מקדם של עליית מחירי נדל"ן צפויה, נועד לשקף שווי גבוה יותר של ממכר, ביחס למשרדים האחרים שנמכרו, שווי גבוה הנובע משטחים שהוחרגו מהרכוש המשותף והוצמדו למשרדים ובפרט שטח הגג.

.

לאור כל האמור לעיל, ראיתי לנכון לקבל התביעה ולאכוף מכירת המשרדים 30 - 31, על פי כתב התחייבות עליו חתם מקס...".

41.בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי בבאר שבע, חתמו הצדדים ביום 02.12.2014 על הסכמים למכירת הזכויות במשרדים מס' 30 ו-31 בבית עברונה מהנתבע לתובעת. בהתאם להסכמי המכר, התחייב הנתבע למסור את החזקה במשרדים הללו לידי התובעת במעמד החתימה, כנגד הפקדת מלוא התמורה בידי ב"כ המוכר (הנתבע), עו"ד אבנר סגל, שיחזיקה בנאמנות.

42.מכאן, מכירת הזכויות במשרדים 30 ו-31 ארעה, הלכה למעשה, כ-23 חודשים לאחר תום תקופת 5 השנים ממועד החתימה על הסכם ההתחייבות, על אף הדרישות מהנתבע כי יממש התחייבותו במהלך תקופת 5 השנים. לאור זאת, דרשה התובעת לפצותה בגין אבדן הפקת הכנסות מהמשרדים 30 ו-31, משנמצא כי הנתבע נמנע מלממש התחייבותו בניגוד לדין, כפי העולה מפסיקת בית המשפט המחוזי בבאר שבע. בהקשר זה אציין כי לא מצאתי כל בסיס לטענת הנתבע כי היות והתמורה בעבור המשרדים 30 ו-31 לא הועברה לידיו, עד לכריתת הסכמי המכר והעברת הזכויות בהם לידי התובעת, נשללת זכותה של התובעת ליהנות מהפירות שהפיק או ניתן היה להפיק מאותם משרדים במהלך התקופה שבמהלכה התעכב מימוש ההתחייבות, עד להכרעת בית המשפט המחוזי. כאמור, ברי לכל כי התובעת הייתה מעוניינת בביצוע עסקאות המכר וקבלת הזכויות במשרדים 30 ו-31 כנגד תשלום התמורה לפי חישובה, עד כי נאלצה לפנות לקבלת סעד מבית המשפט המחוזי, אשר קבע כי הדין עמה.

43.על יסוד העקרונות שפירטתי לעיל, נחה דעתי כי התובעת זכאית לפיצוי בגין אבדן הפקת הכנסות צפויות משימוש במשרדים 30 ו-31, במהלך התקופה שבה נמנע הנתבע מלקיים התחייבותו החוזית כלפיה, ובדרך זו מנע ממנה מלעשות שימוש בעלים במשרדים בניגוד לצפייתה במשך אותה תקופה.

44.התובעת, כמי שזכתה באכיפת הסכם ההתחייבות, לאחר שנמצא כי לא הייתה הצדקה לעיכוב מימושו ומכירת המשרדים 30 ו-31 לבעלותה, זכאית לקבל פיצוי לכיסוי נזקיה, בדמות אבדן הכנסות, הן בעילה של הפרת חוזה והן בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, ובלבד שבמישור העובדתי הקונקרטי לא תסתורנה התביעות זו את זו, ובמה שייפסק לזכותה בסך הכול לא יהא כדי להעשירה על חשבון המפר.

45.מטרת הפיצויים הינה השבת המצב לקדמותו (restitutio in integrum). המשמעות של עקרון גג זה הינה, כי יש להעמיד את הנפגע, במונחים כספיים, באותו מצב בו היה נתון אילו החוזה היה מקוים במועדו המוסכם, ולולא התרחשה ההפרה. "בהגשמת הזכות לפיצויים, על-פי סעיף 10 לחוק התרופות, נוהגים להבחין בין שני שלבים. השלב הראשון עניינו קביעת היקפו ומידתו של הנזק, שבגין התרחשותו אחראי המפר. זוהי שאלה של תיחום הנזק, אשר במסגרתה מאתרים את הנזקים, שנגרמו על-ידי ההפרה (בחינת הסיבתיות), תוך ייחוד אותם נזקים שהם צפויים, ושבגינם מוטלת אחריות (מבחן הצפיות). משאותר הנזק, אשר בגין התרחשותו אחראי המפר, בא מקומו של השלב השני, אשר עניינו קביעת שיעור הפיצויים, לו זכאי הנתבע בגין הנזק שנגרם לו. זוהי שאלה של שומה וכימות (quantification), אשר במסגרתה יש לתרגם את הנזק לסכומי כסף, שיש בהם כדי לפצות את הנפגע" (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800).

46.בכל הנוגע למשרד מס' 30, אין חולק כי במהלך התקופה הנזכרת, וגם מעבר לה, הושכר המשרד לשימושה של חברת פרטנר תקשורת בע"מ לצורך הצבת מתקן תקשורת על הגג הצמוד, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 1,500$. בהקשר זה הוצג הסכם שכירות שנחתם בין הנתבע לבין חברת פרטנר תקשורת בע"מ מיום 30.12.1998 והתוספות לו, לפיהם הנכס הושכר למשך 24 חודשים, כשלשוכרת הוקנתה האופציה להאריך את הסכם השכירות בחמש תקופות שכירות נוספות בנות 24 חודשים כל אחת, כאשר הארכה תחול באופן אוטומטי למן תום תקופת השכירות, אלא אם תודיע השוכרת אחרת בכתב ומראש. הוסכם כי החל מהשנה החמישית ואילך יועלו דמי השכירות באופן חד פעמי בשיעור של 10%. יובהר כי במסגרת התוספת השלישית להסכם השכירות, הוסכם כי דמי השכירות עבור התקופה שבין 1.7.2009 ועד ליום 1.7.2011 יעמדו על סכום כולל של 6,750 ₪, אשר יוצמד למדד המחירים לצרכן. התובעת תבעה, אם כן, כפיצוי את מכפלת דמי השכירות החודשיים לפי סכום של 6,750 ₪ במספר החודשים שהחזיק הנתבע במשרד מבלי שהעביר את החזקה בו לידי התובעת, לפי הסכם ההתחייבות, בצירוף ריבית והצמדה.

בהקשר זה, ולו למען הסדר הטוב, אציין כי התובעת דרשה לפצותה בגין איחור של 25 חודשים, כך שכללה בתחשיב גם את החודשים דצמבר 2014 וינואר 2015, על אף שבחודשיים אלה כבר החזיקה במשרדים הנדונים, ועל כן אינה זכאית לפיצוי בגינם. מכאן, מצאתי לחייב את הנתבע בהשבת דמי השכירות לתקופה של 23 חודשים בתוספת הצמדה וריבית כדין, כפי שפורט בנספח ה/2 לכתב התביעה, מבלי שנסתר, בסכום כולל של 181,230 ₪.

47.בכל הנוגע למשרד מס' 31, הרי שהוא הושכר עד ליום 31.12.2012, במשך לפחות שנתיים, לשימוש מרפאת שיניים, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 1,800 ₪ (חוזה שכירות צורף לכתב התביעה). אין חולק כי החל מיום 1.1.2013 ועד להעברת הבעלות במשרד לידי התובעת, לא הופקו הכנסות מהשכרת המשרד. התובעת טענה כי היא זכאית לפיצוי, בגין אבדן הכנסות בתקופת עיכוב מימוש ההתחייבות, לפי תחשיב של 1,800 ₪ לכל חודש בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. מנגד נטען כי הנתבע לא הפיק הכנסות מהחזקת המשרד בתקופה הרלוונטית, משום שלא עלה בידו לשוב ולהשכיר את משרד מס' 31. הנתבע נמנע מלהציג אלו מאמצים נעשו, אם בכלל, על מנת לשווק את השכרת המשרד. בהקשר זה יש לציין כעובדה כי ההליך בבית המשפט המחוזי בבאר שבע נפתח אף הוא ביום 1.1.2013. התובעת טענה כי העיכוב במכירת המשרדים 30 ו-31 מנע ממנה מלהשכיר את כל קומת המשרדים כחלל אחד, כפי שעשתה באופן מידי עם קבלת החזקה במשרדים נשוא המחלוקת, בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי. וכך העיד יוסי לוי, מבעלי התובעת: "הלקוחות הפוטנציאליים בקומת המשרדים היו מעוניינים בקומה שלמה ולא רצו שבקומה שלהם יהיו משרדים אחרים מושכרים לאחרים. מיד כשקיבלנו את המשרדים אכן השכרנו לאחר המון שנים את הקומה הזו למכללה שמחזיקה עד היום את כל הקומה בשכירות" (עמ' 8 לפרוט').

בנסיבות אלה, נחה דעתי כי התובעת זכאית לפיצוי בגין אבדן ההכנסות מהשכרת משרד זה, נוכח העברתו לבעלותה במועד מאוחר מהמצופה והמוסכם תוך הפרת ההתחייבות כלפיה, אף אם הנתבע מסיבותיו הוא, לא פעל כדי להפיק הכנסות מהחזקת המשרד בתקופת עיכוב מימוש הסכם ההתחייבות (ובהקשר זה אפנה שוב לפסיקת כב' השופט מצא בפ"ד כהן נ' שמש, המובאת לעיל). למען שלמות התמונה, אבהיר כי לא הובאו לפני כל הצדקה או נימוק לדרישת הנתבע לנכות מכל סכום שיחויב אותם תשלומים ששילם לעירייה לסילוק חיובי ארנונה עירונית לתקופה שקדמה לחתימה על הסכם המכר. מטעמים אלה, אני מחייב את הנתבע לפצות את התובעת בגין אבדן הכנסות של 1,800 ₪ לחודש, במשך תקופה של 23 חודשים, בצירוף ריבית והצמדה (כפי התחשיב שצורף לכתב התביעה, מבלי שנסתר) בסכום כולל של 48,327 ₪.

האם התובעת זכאית לפיצוי מוסכם בשל הפרה נטענת של הסכמי מכירת ארבעת המשרדים שמספריהם: 21-29 ו-32-33, מיום 13.01.2008 ? וככל שכן, מה סכומו?

48.כאמור ביום 13.1.2008 כרתו הצדדים הסכמי מכר, לפיהם הנתבע ומר יהודה חן מכרו לתובעת זכויות חכירה והחזקה במשרדים בבניין שמספריהם: 21-22 ו-32-33.

בסעיף 2 בכל אחד מההסכמים הוסכם כדלקמן: "המוכר מתחייב לרשום זכויותיו בנכס אצל בלשכת רישום המקרקעין בב"ש ומיד לאחר מכן להעביר את זכויותיו בנכס לקונה, והקונה מתחייב בזאת לקבל את הזכויות מהמוכר בכפוף לכל האמור בחוזה זה. שינוי בהוראות חוזה זה יעשה בכתב ובחתימת הצדדים".

אין חולק כי נכון למועד הגשת התביעה, המשרדים שמספריהם: 21-29 ו-32-33 לא נרשמו על שם הנתבע בלשכת רישום המקרקעין ובנגזר מכך לא הועברו על שמה של התובעת.

סעיף 23 להסכמים מונה רשימת סעיפים מתוך ההסכם, ביניהם סעיף 2, כתנאים עיקריים לחוזה, אשר הפרתם תהווה הפרה יסודית של החוזה, בכפוף להוראות סעיף 8 להסכם, הקובע כי איחור של עד 7 ימים במועדי החוזה לא ייחשב כהפרתו.

סעיף 20 להסכמים קובע כי: "צד המפר חוזה זה או תנאי מתנאיו בצורה יסודית ישלם לצד האחר פיצוי קבוע ומוערך מראש כפיצוי בגובה 10% מן התמורה הנ"ל וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הצד הנפגע לתבוע כל סעד אחר ו/או נוסף...".

על בסיס זאת, טענה התובעת כי הנתבע הפר את ההסכמים הפרה יסודית, המזכה אותה בפיצוי המוסכם.

למען שלמות התמונה יצוין כי לאחר שהוצגו מלוא ראיות הצדדים והוגשו סיכומיהם, נתקבלה הודעה מטעם הנתבע, לפיה "בימים אלה נרשמו השטרות בלשכת רישום המקרקעין וזכות החכירה בכל המשרדים הנמכרים נרשמה בשמו של המבקש (הנתבע – י.ט.), דבר הסולל את הדרך לרישום המשרדים בשמה של הרוכשת (התובעת – י.ט.)".

49.מנגד טען הנתבע כי יש לדחות תביעה זו, משום שאין לזקוף לחובתו הפרה יסודית של ההסכמים בגין העיכוב ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע. בעניין זה טען הנתבע כי דין הטענה להידחות מחמת התיישנות, היות וחלפו למעלה מ-7 שנים מההפרה הנטענת ועד להגשת התביעה. בנוסף לכך, לגופם של דברים, נטען כי בעת ניהול המשא ומתן לקראת החתימה על הסכמי המכר, הבניין טרם נרשם כבית משותף, הליכי רישומו התארכו וארכו שנים רבות והיה ידוע לכל כי לא ניתן להתחייב על מועד לרישום המשרדים האחרים בטאבו, הואיל ורשות מקרקעי ישראל תערים קשיים רבים על הליכי הרישום, בין היתר, עקב העדרם של אישורי מיסים לבעלי זכויות החכירה למרות שהיו בידיהם חוזי חכירה עם רשות מקרקעי ישראל. עוד טען הנתבע כי לא בכדי, לא נקבע בהסכמים מועד לרישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין ואף לא נקבע מועד קצוב להעברת זכויותיו לתובעת. בהקשר זה הודגש כי לא נקבעו בהסכמים מועדים אחרים מלבד מועדי תשלום התמורה במעמד החתימה על הסכמי המכר ומסירת החזקה במשרדים, בד בבד עם התשלום. נטען כי מאז החתימה על הסכמי המכר של אותם משרדים, פעל עו"ד שי גור, שטיפל באותן עסקאות מטעם הצדדים, על מנת לאתר את שרשור אישורי המיסים בעסקאות שבוצעו בבניין מאז הקמתו בשנות השבעים של המאה הקודמת, כדי שרשות מקרקעי ישראל תסכים לחתום על שטרי חכירה ולרשום את המשרדים ולייחדם בלשכת רישום המקרקעין על שם הנתבע, אך במהלך המשפט הובהר כי המאמצים טרם נשאו פרי, עד שלבסוף בדצמבר 2016, הודע לבית המשפט כי נרשמו השטרות בלשכת רישום המקרקעין וזכות החכירה במשרדים שנמכרו לתובעת נרשמו על שמו של הנתבע, כך שהדבר מאפשר רישום זכויות התובעת במשרדים.

50.תחילה אדרש לטענת ההתיישנות. נטען כי עד ליום הגשת התביעה חלפו כ- 7 שנים מיום החתימה על חוזי המכר וחרף זאת לא שלחה התובעת לנתבע כל התראה או מחאה בקשר להפרת התחייבויותיו לרישום הזכויות וכלל לא הגישה תביעה לאכיפת חוזי המכר.

אכן חלפו 7 שנים וכ-22 יום מאז חתימת הסכמי המכר, במסגרתם התחייב הנתבע לרשום זכויותיו במשרדים בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע ומיד לאחר מכן להעבירן על שם התובעת, ועד להגשת התביעה. עסקינן בתובענה שאינה במקרקעין ותקופת ההתיישנות החלה בגינה עומדת על 7 שנים. נשאלת אם כן השאלה מהו המועד בו נולדה עילת התביעה. לשון ההסכם עוסקת, בכל הקשור למקרקעין, בהתחייבות עתידית של הנתבע, ועל כן לא ניתן לומר שמועד כריתת ההסכמים הוא יום הולדת עילת התביעה. אף מטיעוני הנתבע עצמו עולה בברור כי עילת התביעה לא באה לעולם במועד כריתת ההסכמים, שכן נטען מפורשות כי בעת ניהול המשא ומתן לקראת החתימה על הסכמי המכר, הבניין טרם נרשם כבית משותף, והיה ידוע לכל כי לא ניתן להתחייב על מועד לרישום המשרדים בטאבו, הואיל ורשות מקרקעי ישראל תערים קשיים רבים על הליכי הרישום, בין היתר, עקב העדרם של אישורי מיסים לבעלי זכויות החכירה, ולכן לא נקבע בהסכמים מועד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או מועד להעברת הזכויות לידי תובעת בטאבו.

מכאן, לפי שיטת הנתבע, ברי כי לאחר כריתת ההסכמים היה עליו לפעול להסדרת רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, ולכן אין למנות את התקופה שלאחריה ימנע מהתובעת לתבוע פיצויים מחמת התיישנות, במקרה של הפרה יסודית מצד הנתבע, ממועד כריתת ההסכמים. למעשה, לא נקבע מועד ספציפי שבו ניתן היה להכריז כי הנתבע הפר את חלקו בהסכמים, שעל בסיסו היה למנות את התקופה שלאחריה ימנע מהתובעת לתובעו בשל התיישנות. הנטל להוכיח שעילת התביעה התיישנה מוטל על הנתבע, ולא רק שנטל זה לא הורם בכל הנוגע למועד שבו התגבשה עילת התביעה, הרי שמטיעוניו ברור כי איש לא ציפה או דרש שישלים את הסדרת רישום זכויותיו בטאבו בתוך 22 יום ממועד כריתת ההסכמים, כך שגם אם הנתבע הפר התחייבותו זו, הרי שמהמועד שבו ניתן לקבוע כי הפר ההתחייבות ועד להגשת התביעה לא חלפו 7 שנים, כך שלמעשה לא התיישנה תביעת התובעת. על כן, אין בידי לקבוע כי יש לדחות את תביעתה של התובעת, בנוגע להפרה הנטענת בהקשר זה, מחמת התיישנות.

51.ועתה לגופה של התביעה.

כאמור הסכמי מכירת זכויות חכירה והחזקה במשרדים שמספריהם: 21-29 ו-32-33 נחתמו ביום 13.1.2008. אין חולק כי הבניין נרשם כבית משותף רק ביום 17.10.2010.

בעדותו מיום 29.11.2015 אישר הנתבע כי טרם הוסדר רישום הזכויות במשרדים בלשכת רישום המקרקעין. הנתבע נשאל בעדותו מי טיפל מטעמו באיסוף אישורי המסים לצורך הסדרת רישום הזכויות בטאבו, והשיב: "היו שני שלבים: השלב הראשון, מישהו ממשרד עו"ד תיק טיפל בנוגע לנושא הרישום ובשלב השני, לפי החוזה טיפל עו"ד שי גור והיה צריך להמשיך את הטיפול של הרישום. השלב הראשון היה שצריך להביא רישום של בית משותף וזה טיפל איש שהתחיל בזה הרבה שנים קודם וסיים אותה שנתיים אחרי שאנו מכרנו את המשרדים. לפי החוזה עו"ד שי גור היה צריך להמשיך עם זה. עד היום זה היה תקוע ואני ביוזמתי לקחתי את אותו איש שביוזמתו טיפל, מדובר באדם בשם זאב שיטפל בנושא הרישום. הוא לא עו"ד. הוא צריך לטפל בנוגע לרישום של הנכסים שאנו מכרנו במינהל מקרקעי ישראל ולאחר מכן בטאבו" (עמ' 20 לפרוט').

הנתבע נשאל האם השיג את אישור המסים הדרושים להסדרת רישום הזכויות והשיב על כך בשלילה.

בהמשך עדותו הבהיר הנתבע כך: "לשאלת בית המשפט, עד שהמשרדים לא רשומים בטאבו מינהל מקרקעי ישראל לא מוכן לרשום את זה על שם על הקונה. לשאלת בית המשפט מדוע זה לא רשום בטאבו? אני משיב שאנו פנינו מספר פעמים למשרד עו"ד גור וביקשנו את הטיפול שלו בנושא ולצערי הרב הנושא לא קיבל פרי, הם טיפלו בזה אבל לא סיימו את הדברים. ביקשתי עזרה מדובי כהן שגם הוא ידבר איתם, שילחץ אותם וידברו בנושא ולא ראיתי תשובה ונאלצתי לכתוב לו מכתב וקיבלתי תשובה מה שכתבו, הם כתבו שהם מנתקים את הקשרים אתנו ולא רוצים להמשיך הלאה. הייתי בקשר עם איש שבזמנו היה במשרד של עו"ד תיק, אדם בשם זאב, וביקשתי ממנו שבאופן פרטי יטפל בנושא העברות, הרישום בטאבו. הוא בשלב הזה התקדם וקיבל את האישור של שטרות השכירות. כעת הוא מטפל בנוגע לרישום במס שבח ולאחר מכן שיוכל לרשום את זה בטאבו. לשאלת בית המשפט, מה זאת אומרת מטפל בזה מס שבח? אני משיב שאני לא יודע אם יש חובות במס שבח" (עמ' 22 לפרוט').

בהמשך עדותו שב ונשאל הנתבע על אודות אותו אדם בשם זאב שהנתבע סיפר כי פנה לעזרתו לצורך רישום הבניין כבית משותף ולאחר מכן לצורך הסדרת רישום הזכויות והבהיר כי: "אני כן פניתי לעו"ד בנושא בשם שי גור כדי שהוא יבדוק ולצערי הוא אכזב אותי" (עמ' 26 לפרוט').

כנשאל הנתבע האם עו"ד שי גור משקר באומרו שהוא לא מייצגו לצורך הסדרת הרישום בטאבו, השיב: "הוא לא משקר אבל כנראה אין לו עניין ועובדה שהוא לא עשה את זה".

כנשאל הנתבע למה הבניין לא רשום בטאבו עד היום ולא מצליחים לעשות העברת זכויות, השיב: "לכן לקחנו עו"ד מכובד כדי שיעשה את זה ועד היום לא בוצע. מדובר בעו"ד שי גור".

52.לתמיכה בטענותיו הציג הנתבע מכתב ששיגר לעו"ד שי גור ואבנר סגל ביום 27.1.2014 (סומן נ/1), ובמסגרתו כתב, בין היתר, כך: "עפ"י הסכמי המכר שבנדון אתם קיבלתם על עצמכם את הטיפול ברישום והעברת הזכויות במשרדים ע"ש הקונה. כפי שידוע לכם בית עברונה נרשם כבית משותף כבר ב-10/10/2010 ומאז ניתן לרשום את החכירות ביחידות המשנה הנ"ל על שם הזכאים. מאז חתימת הסכמי המכר ועד היום חלפו 6 שנים!!! לא נראה לי זמן סביר לביצוע העברת הזכויות. חרף פניותיי המרובות אליכם במשך התקופה הארוכה הנ"ל לא קיבלתי מכם כל הסבר ענייני לסיבת העיכוב בביצוע הרישום. אבקשכם להודיעני מדוע זה מתעכב עד עצם היום הזה...".

כמו כן, הוגש לבית המשפט מכתב התשובה ששיגרו עו"ד שי גור ואבנר סגל לנתבע ולמר יהודה חן מיום 28.2.2014 (סומן נ/2), ובמסגרתו נטען בין היתר כי עיכוב בהעברת זכויות במשך למעלה מ-6 שנים אינו סביר בעליל, אך המחדל לכך רובץ אך ורק לפתחו של הנתבע ומר יהודה חן. עו"ד שי גור ואבנר סגל הדגישו במכתבם זה כי במעמד הסכמי המכר עם הרוכשים, הנתבע ושותפיו עמדו על כך שהטיפול ברישום הבית המשותף יושלם ע"י עורכי דין אחרים, שלטענתם החלו הטיפול בדבר זמן רב קודם לכן. בהתאם לכך, אף לא נקבע כל הסכם שכ"ט בגין הטיפול הנדון ואף לא נחתם ייפוי כוח לשם כך. עוד ציינו עו"ד שי גור ואבנר סגל במכתבם: "זה המקום להדגיש, שהגם שעורכי הדין הקודמים מטעמכם רשמו את תשריט הבית המשותף והתקנון בטאבו, הם לא השלימו הרישום הפרטני של כל יחידה ויחידה ע"ש הבעלים, כפי שאתם התחייבתם לעשות במסגרת הסכמי המכר, כן ללא השלמת רישום זה לא ניתן להעביר הזכויות ע"ש הרוכשים".

בהמשך מכתבם ציינו עו"ד שי גור ואבנר סגל כי חרף האמור וכמחווה של רצון טוב הם ניאותו לסייע להשלמת הרישום באופן פרטני, לפי התחייבות הנתבע ויהודה חן, מבלי שהדבר יטיל עליהם כל אחריות, ומבלי שאף נחתם ייפויי כוח או שולם שכ"ט בגין טיפול זה. עוד עולה ממכתב המענה כי על אף פניות רבות למשרדי מיסוי מקרקעין נאמר להם כי אין ביכולתם לתן האישורים הנדרשים עקב העדר דיווח מקורי מטעם הנתבע ויהודה חן על רכישת הנכסים על ידם.

עו"ד שי גור ואבנר סגל הבהירו במכתבם כי הם פועלים אך כמחווה של רצון טוב וכל אימת ששמעו תלונות מטעם הנתבע לגבי העיכוב, הוצע לו להמשיך לפעול להסדרת הרישום על ידי כל גורם אחר מטעמו, היות ולא חלה עליהם כל חובה בקשר לכך. לצד זאת, הודיעו עו"ד שי גור ואבנר סגל, כך במכתבם זה, כי הם מפסיקים כל טיפול נוסף בעניין גמר רישום הנכסים באופן פרטני על שמם של הנתבע ומר יהודה חן, עד אשר יומצאו למשרדם כל האישורים המתאימים מאת משרדי מיסוי מקרקעין.

53.בעקבות מכתב התשובה מטעם עו"ד שי גור ואבנר סגל, נשאל הנתבע בעדותו האם מסר לעורכי הדין את המסמכים הדרושים מרשויות המס, וכך השיב: "כל מה שהוא ביקש אני הודעתי שחברת גדר יש שני שותפים והמסמכים היו אצל יהודה חן. אני לחצתי עליו שיעביר את המסמכים והוא העביר את מה שהיה לו ולי גם היה כמה דברים קטנים וגם אני העברתי לו" (עמ' 29 לפרוט').

עוד נשאל הנתבע האם יתכן שלא סיפק את המסמכים מרשות המסים מפני שלא שילם את המיסים, ועל כך השיב: "הכל יכול להיות" (עמ' 30 לפרוט').

ב"כ התובעת הקשה על הנתבע ושאלו: "אתה מחכה 6 שנים ורק אז מתחיל לפעול לחפש את המסמכים, אחרי ששי גור פונה אליך?", ועל כך השיב: "לו ידעתי מהתחלה הייתי פועל".

לבסוף טען הנתבע כי מבחינתו, עו"ד שי גור כשל בטיפול המבוקש, אך לשאלת ב"כ התובע הבהיר כי לא הגיש נגדו תביעה.

54.מכל המקובץ עולה כי הנתבע התחייב להסדיר את רישום הזכויות בטאבו, במסגרת הסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים ביום 13.1.2008, והתחייבות זו הוכרה כאחד מהתנאים העיקריים לחוזה, אשר הפרתה מהווה הפרה יסודית של החוזה, המזכה בפיצוי מוסכם. בנוסף לכך, הוסכם כי עד אשר הנתבע לא יסדיר את סוגיית הרישום הוא לא יהא זכאי לקבל את מלוא התמורה הכספית עבור המשרדים, וזו תוחזק בנאמנות בידי עו"ד שי גור.

ועל אף כל זאת, אין חולק כי נכון למסירת עדותו של הנתבע, במאי 2016, הנתבע לא מילא אחר התחייבותו ולא הסדיר רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, דבר שמנע העברת רישום הזכויות ע"ש התובעת, וכל זאת על אף שההסכמים נחתמו כאמור בינואר 2008.

אמנם, לא נעלם מעיני, כפי שכבר ציינתי, כי הצדדים לא קבעו בהסכמים מועד להשלמת הסדרת הרישום. כמו כן, בדצמבר 2016, הודיע הנתבע לבית המשפט, כי זכויות החכירה בכל המשרדים הנמכרים נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, דבר הסולל לטעמו את הדרך לרישום המשרדים על שם התובעת.

נשאלת אם כן השאלה, האם הנתבע הפר הפרה יסודית את הוראות ההסכמים, בשל כך שרק בחודש דצמבר 2016, כ-9 שנים לאחר שנחתמו הסכמי המכירה לתובעת, עלה בידו להסדיר את רישום זכויות החכירה במשרדים על שמו, ובאתי למסקנה כי התשובה על כך בחיוב וכי הדין עם התובעת בסוגיה זו.

בהתאם לסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש".

במקרה דנא, דומני כי תקופה בת 9 שנים עולה על "פרק הזמן הסביר" להסדרת רישום הזכויות, יהא ההליך סבוך ומורכב ככל שיהא. ודוקו, אף במכתבו של הנתבע לעו"ד שי גור ואבנר סגל מיום 21.1.2014 (נ/1), עת חלפו אך 6 שנים, הלין הנתבע כלפי עורכי הדין, כך בלשונו: "מאז חתימת הסכמי המכר ועד היום חלפו 6 שנים!!! לא נראה לי זמן סביר לביצוע העברת הזכויות".

אמנם, לטענת הנתבע הוא נעזר בעורכי דין ואנשי מקצוע אחרים לצורך השלמת רישום הבניין כבית משותף ולאחר מכן רישום הזכויות בהתאם, אך אין בכך לפטור אותו מהשלמת ביצוע התחייבותו בפרק זמן סביר. בעיקר נכון הדבר כי לא הוצגה כל עשיה לשם קידום הדבר.

ככל שסבר הנתבע כי מי מאנשי המקצוע אליהם פנה, ובכללם עורכי הדין, כשלו בביצוע הפרוצדורות הנדרשות להסדרת רישום הזכויות – ויובהר כי אין לפניי בסיס ראייתי לקביעה כי כך היה הדבר, וכלל איני נדרש לכך – הרי שלכאורה איש לא מנע מהנתבע מלפנות לאנשי מקצוע אחרים לצורך השלמת התחייבויותיו. בסופו של יום האחריות למילוי ההתחייבויות שהוטלו על הנתבע במסגרת ההסכמים מוטלת אך על כתפיו הוא.

עדותו של הנתבע בבית המשפט, אשר חלקים רלוונטיים ממנה הובאו לעיל, כמו גם חליפת המכתבים בינו לבין עו"ד שי גור ואבנר סגל מלמדים על אזלת היד והשאננות שהפגין הנתבע בכל הנוגע למילוי התחייבותו להסדרת רישום הזכויות, עד כי כלל לא ידע אילו מסמכים דרושים מרשות המסים והאם כלל נותרו חובות מס המונעים קבלת האישורים הללו.

הנתבע מצדו לא מצא לנכון לזמן לעדות את אותם אנשי מקצוע בהם נעזר כדי להסדיר את רישום הזכויות על מנת להציג לבית המשפט הסבר סביר לפשר העיכוב הכה ממושך בהסדרת הרישום, ואף לאחר שלכאורה כבר הושלמה המשימה, הנתבע לא מצא לנכון לפרט מה מנע את ביצוע רישום הזכויות קודם לכן. מכאן, מתבקשת הקביעה כי פרק הזמן שלקח לנתבע להשלים את הסדרת רישום הזכויות, גם אם נתקל בקשיים, הינו בלתי סביר לחלוטין, מבלי שהוצג לכך כל הסבר, ובכך הפר הפרה יסודית את ההסכמים עליהם חתם עם התובעת.

55.משנקבע כי הנתבע הפר הפרה יסודית את הסכמי המכר, נשאלת השאלה מה גובה הפיצוי שיש לחייבו לטובת התובעת. כאמור, בסעיף 20 לכל אחד מהסכמים נקבע כי צד המפר את החוזה או תנאי מתנאיו בצורה יסודית ישלם לצד האחר פיצוי קבוע ומוערך מראש כפיצוי בגובה 10% מן התמורה הנקובה באותו חוזה.

ככלל, כאשר מופר חוזה על ידי צד לו, פתוחות בפני הנפגע, התובע פיצויים, מספר אפשרויות שונות, מכוח חוק החוזים תרופות. כך, מכוח סעיף 10 לחוק החוזים תרופות, יוכל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו כתוצאה מהפרתו של החוזה ושיעורו (ראו: ע"א 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע, פ"ד לה(2) 800; רע"א 2371/01 אינשטיין שריר נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(5) 787, 792). לחלופין, עומדת לנפגע האפשרות לתבוע פיצויים מכוח סעיף 11(א) לחוק החוזים תרופות, הקובע כי אם הופר בין השאר, חוב לקבלת נכס או שירות, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש בין תמורת הנכס או השירות לפי החוזה ובין שווים ביום ביטול החוזה. אפשרות נוספת, הנה תביעת פיצויים מכוח סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, המאפשר פיצויים מוסכמים מראש, אף זאת ללא הוכחת נזק.

פרופ' ג' שלו, בספרה דיני חוזים (מהדורה שניה), בעמ' 598 ציינה כי סעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות מקנה לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10-14 לחוק זה, כאשר המילה "במקומם" המצוינת בסעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות, וכי על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים.

המלומדים שלו והדר בספרם דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (התשס"ט-2009), עמ' 522-523, ציינו כי: "מהעקרונות בדבר צירוף התרופות נגזר לענייננו כלל פשוט: כאשר לפי פירושו הנכון של החוזה נועד הפיצוי המוסכם לפצות את הנפגע על נזק שאין בתרופה הנוספת שהנפגע מבקש לעצמו כדי לפצות עליו (במישרין או בעקיפין) – הצירוף אפשרי. לעומת זאת, ככל שקיימת חפיפה בין מקורות הפיצוי, במובן זה שצירופם גורם למצב של כפל פיצוי על אותו נזק, ייאלץ הנפגע להסתפק באחד ממקורות הפיצוי. ואמנם, ברוח זו קבע בית המשפט העליון בהזדמנויות אחדות, כי ניתן לתבוע פיצויים מוסכמים לא רק כתרופה עצמאית אלא גם במצטבר לתביעת פיצויים רגילה בהוכחת נזק, כל עוד מתייחסות תביעות הפיצויים לראשי נזק שונים. על פי אותו קו מחשבה נראה שאין כל מניעה מלצרף לתביעה שעניינה פיצויים מוסכמים תביעה לפיצויים בלא הוכחת נזק מכוח סעיף 11 לחוק החוזים, ואף לפיצויים מוסכמים נוספים הקבועים באותו חוזה – ובלבד שנשמר הסייג השולל כפל תרופה".

וכן ראו: ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006); בע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"מ מו(1) 115.

במקרה דנא, התובעת לא עתרה לפיצוי נוסף, מלבד הפיצוי המוסכם. תניית פיצויים מוסכמים היא דוגמה לסוג של סנקציה חוזית בלתי מפצה. סנקציה מעין זו מושתת על מפר מתוך ידיעה כי היא תביא להעמדת הנפגע במצב טוב יותר מן המצב בו היה הוא נתון אילו קוים החוזה ואילולא נפגעה זכותו. הדין אינו מתערב בתניה זו אלא אם כן נמצא שהיא נקבעה ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו כאמור בסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות. טעמה של ההתערבות נעוץ, כמדומה, בגישת דיני החוזים בכלל ודיני התרופות בפרט, שאינה מכירה בפיצויים עונשיים. פיצויים מוסכמים חסרי כל יחס כאמור, חזקה חלוטה כי נועדו להעניש את המפר ועל כן יש להפחיתם במידה כזו שתיטול את עוקצו של העונש, מחד גיסא, ותעמיד את הפיצוי כך שיתקיים יחס סביר בינו לבין הנזק בר הצפייה, מאידך גיסא (ראו: ע"א (מרכז) 1250-09-07 אופיר טורס בע"מ נ' מרכז תיירות ונכסים (ב.א) בע"מ (1.5.2008)).

בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264, נקבע כי הבחינה הנוגעת להפחתת הפיצויים המוסכמים, היא דו שלבית. בשלב הראשון נדרש בית המשפט לקבוע את סבירותם העקרונית של הפיצויים הקבועים בתניה, לאמור אם יש יחס סביר בין הפיצויים לבין הנזק שהיה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה; בשלב השני, ככל שנקבע העדר כל יחס סביר, מופעלת סמכות ההפחתה ובגדרה על בית המשפט לקבוע באיזה שיעור יש להפחית את הפיצויים המוסכמים נושא התניה.

המבחן אם כן הינו, האם בראיה של אדם סביר המתקשר בהסכם מהסוג הנדון, ניתן היה לראות מראש, בעת כריתת ההסכם, בסכום הפיצוי המוסכם שנקבע, משום סכום התואם את שיעור הנזק הצפוי להיגרם לנפגע, אם וכאשר יופר ההסכם, בהפרה מן הסוג המוגן בגדר אותו פיצוי מוסכם. הנה כי כן, על פי ההלכה הפסוקה, על התערבות בית המשפט והפחתת הפיצוי המוסכם להיות בשיעור אשר יביא את סכום הפיצוי לרמה בה יתקיים יחס סביר בין הפיצוי לנזק בראיה של צפיות הצדדים בעת כריתת ההסכם, כאשר המבחן הוא מבחן אובייקטיבי של אדם סביר הבא בנעלי המתקשרים בהסכם מהסוג נשוא ההליך.

סמכות בית המשפט להפחתת הפיצויים המוסכמים, פורשה בפסיקה בצמצום תוך נטיית בית המשפט לכבד את חופש החוזים. הפחתת שיעור הפיצויים המוסכמים תעשה לעיתים נדירות במקום בו ברור, כי אין כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם שנקבע ובין מה שיכולים היו הצדדים לצפות כנזק בעת כריתת ההסכם (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006); ד' קציר תרופות בשל הפרת חוזה (חלק ב', 1991) 1059)).

56.במקרה דנא, הפיצוי המוסכם הועמד על 10% מהתמורה המשולמת בעבור כל משרד, כדלקמן: עבור למשרד מס' 21 - סכום של 7,260 ₪; למשרד מס' 22 - סכום של 10,325 ₪; למשרד מס' 32 - סכום של 8,786 ₪ ולמשרד מס' 33 - סכום של 21,975 ₪. כל זאת, בתוספת ריבית פיגורים, הסתכם לסכום של 52,068 ₪.

במצב דברים זה, סבורני כי נקודת המוצא לבחינת ציפיית הצדדים לגבי סוג והיקף הנזק הצפוי להיגרם במקרה של הפרת ההסכם, ובחינת הנזקים אשר מפניהם ביקשו להתגונן, באמצעות קביעת פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, הרי שסכום בשיעור של 10%, בשים לב לסכומים המפורטים לעיל, הינו סכום סביר ביחס לכל אחד מהסכמי המכר, שניתן היה לצפותו בעת כריתת ההסכם ובהתאם לתנאיו.

בשים לב להפרת ההסכם שנמשכה זמן כה ממושך, מעבר לסביר אף לשיטת הנתבע, שמנעה את רישום זכויות התובעת במרשם המקרקעין, הרי שלא מצאתי להתערב בהסכמות הצדדים באשר לגובה הפיצוי המוסכם, אלא לפסוק פיצוי זה לטובת התובעת.

האם התובעת זכאית להשבת אגרת בית המשפט שחויבה לצורך הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי והשבת מלוא הוצאות שכר הטרחה ששילמה לעורך דינה בגין אותו הליך?

57.בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, לאחר שמצא לקבל את תביעת התובעת, הושתו על הנתבע הוצאות כהאי לישנא: "בהוצאות הליכים אלו יישא מקס בסך של 20,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל".

58.במסגרת התובענה שלפניי, עתרה התובעת לחייב את הנתבע להשיב לה את סכום האגרה שנדרשה לשלם עם הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי בסכום של 1,135 ₪; וכן, שכר טרחת עורך דינה בגין הייצוג בבית המשפט המחוזי בסך של 33,000 ₪, בניכוי הסכום שפסק בית המשפט המחוזי לטובתה בסך של 20,000 ₪. לתמיכה בטענותיה הציגה התובעת קבלה מיום 01.01.2013 בגין אגרת פתיחת ההליך המשפטי בבית המשפט המחוזי בסכום של 1,135 ₪, חשבונית מס קבלה שהוציא עורך דינה בסכום של 13,000 ₪ ביום 18.09.2014 ו"דו"ח כרטיס לקוח" מאת עורך דינה של התובעת הנוגע לעניינה, לפיו נדרשה התובעת לשלם 13,000 ₪ בנוסף לסכום של 20,000 ₪ שנתקבל מכוח פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע.

59.בהתאם לתקנות 511 ו-512 לתקסד"א בתום הדיון בכל הליך, יחליט בית המשפט, לעניין שלפניו, אם לחייב בעל דין בתשלום שכר טרחת עורך דין והוצאות המשפט לטובת בעל דין אחר, אם לאו. במידה ובית המשפט מצא לחייב בעל דין בהוצאות, רשאי הוא לקבוע סכום ההוצאות לפי שיקול דעתו, הן לעניין שכר טרחת עורך דין והן לעניין הוצאות המשפט, כל אחד מהם בנפרד בסכום כולל, בהתחשב בין היתר בשווי הסעד השנוי במחלוקת, בשווי הסעד שנפסק בתום הדיון ובדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון. ככלל, סכום שכר הטרחה שיפסק לא יפחת מן התעריף המינימלי שנקבע לעניין שכר טרחת עורך דין בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי), תשל"ז-1977 (להלן – התעריף המינימלי), זולת אם הורה בית המשפט, מטעמים מיוחדים שיירשמו, על תשלום סכום קטן מהסכום האמור.

60.מושכלות יסוד הן שבית משפט זה אינו משמש, במישרין או בעקיפין, כמעין ערכאת ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי. אף למעלה מהצורך יצוין כי מיום 9.6.1990

תק' תש"ן-1990

ק"ת תש"ן מס' 5266 מיום 10.5.1990 עמ' 598

החלפת תקנת משנה 512(א)

הנוסח הקודם:

(א)קבע בית המשפט או הרשם את סכום ההוצאות, רשאי הוא לפסוק אותו בסכום כולל, הן לענין שכר טרחת עורך דין, הן לענין הוצאות המשפט והן לענין שניהם, ובלבד שבכפוף לאמור בתקנת משנה (ב), לא יפחת סכום ההוצאות מן התעריף המינימלי שנקבע לענין שכר טרחת עורך דין בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי), התשל"ז-1977 (להלן- התעריף המינימלי), זולת אם הורה בית המשפט, מטעמים שיירשמו, על תשלום סכום קטן יותר מהסכום האמור.

מיום 29.6.1996

תק' (מס' 2) תשנ"ו-1996

ק"ת תשנ"ו מס' 5756 מיום 30.5.1996 עמ' 932

(א)קבע בית המשפט או הרשם את סכום ההוצאות, רשאי הוא לפסוק אותו בסכום כולל, הן לענין שכר טרחת עורך דין והן לענין הוצאות המשפט, כל אחד מהם בנפרד בסכום כולל, ובלבד שבכפוף לאמור בתקנת משנה (ב), לא יפחת סכום שכר הטרחה מן התעריף המינימלי שנקבע לענין שכר טרחת עורך דין בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי), התשל"ז-1977 (להלן – התעריף המינימלי), זולת אם הורה בית המשפט, מטעמים שיירשמו, על תשלום סכום קטן מהסכום האמור.

מיום 26.10.1997

תק' (מס' 2) תשנ"ז-1997

ק"ת תשנ"ז מס' 5855 מיום 1.10.1997 עמ' 1262

ככלל אין מדרכה של ערכאת הערעור המוסמכת להתערב בקביעת הערכאה הדיונית בנושא ההוצאות, לרבות שכר טרחת עורך הדין. לפי תקנות 511-512 לתקסד"א, סוגיית הטלת הוצאות משפט וקביעת סכומם הינה סמכות המסורה לשיקול דעתו של בית המשפט שדן בעניין שלפניו. התערבות ערכאת הערעור בעניין זה נעשית באופן מצומצם ובמקרים חריגים, כאשר נפלה טעות משפטית או כאשר דבק פגם או פסול מהותי בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. פסיקת הוצאות מהווה חלק מסמכותה השיורית של הערכאה הדיונית הרואה לנגד עיניה את מכלול נסיבותיו של הסכסוך ואת התנהלות בעלי הדין לאורך המשפט. במקרים חריגים שבהם נראה כי נפלה טעות משפטית בהחלטה או שנתגלה פגם מהותי בשיקול הדעת של הערכאה שקבעה את סכום ההוצאות, יש מקום להתערבותה של ערכאת הערעור גם בעניינים אלה.

61.במקרה דנא, פועל יוצא מתביעת התובעת כי בית משפט השלום ישמש כמעין ערכאת ערעור על פסיקת בית המשפט המחוזי, ויגדיל הלכה למעשה את סכום ההוצאות שנפסקו לה. סבורני כי אין זו הדרך הנכונה. משקבע בית המשפט המחוזי, אשר דן בהליך שלפניו, לפסוק הוצאות כוללות בסכום של 20,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית מיום מתן פסק-הדין ועד ליום התשלום, חזקה עליו כי טרם פסק את שפסק, הביא בכלל חשבון את מכלול השיקולים הרלוונטיים. לכן, ככל שלשיטת התובעת סכום ההוצאות שנפסק לטובתה אינו מכסה את מלוא הוצאותיה, היא הייתה רשאית לערער על כך לבית המשפט העליון, מבלי שיש כאן הבעת דעה בעניין זה ובשים לב לאילוצים שערכאת הערעור גוזרת על עצמה במקרים שכאלה, אך לא בדרך עקיפה באמצעות תביעה נפרדת לבית משפט השלום.

לאור זאת, הנני דוחה את תביעת התובעת להגדלת סכום הוצאות המשפט, הן בנוגע לשכר טרחת עורך דינה והן בנוגע להוצאות תשלום אגרת בית המשפט, מעבר לסכום שקבע בית המשפט המחוזי בפסיקתו.

האם הנתבע זכאי להשבת דמי החכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל לאחר חתימת הסכמי המכר? וככל שכן, מה סכומם?

62.הנתבע עתר כאמור, במסגרת תביעה שכנגד, לחייב את התובעת בהשבת דמי חכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל, עבור ארבעת המשרדים שמכר לתובעת, שמספריהם: 21-22 ו-32-33, והחזקה הועברה לידיה ביום 13.1.2008. הנתבע טען כי התובעת מיאנה לשלם את דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל, היות והיא טרם נרשמה כחוכרת של המשרדים ברשות מקרקעי ישראל, כך שדרישות התשלום התקבלו אצלו, כמי שהיה רשום אז כחוכר. הנתבע טען כי בלית ברירה ועל מנת להימנע מהליכים משפטיים, הוא שילם מכיסו לרשות מקרקעי ישראל חובות שהצטברו בגין דמי חכירה לשנים 2010-2014, בעבור ארבעת המשרדים, בסכום כולל של 17,680 ₪. לביסוס טענתו הציג הנתבע שוברי תשלום ששולמו על ידו בבנק הדואר לטובת רשות מקרקעי ישראל.

התובעת מצדה טענה כי דין תביעה זו להידחות על אתר מחמת התיישנות, היות ומדובר בתביעה לקבלת כספים הנובעים מהסכמי המכר מיום 13.1.2008, וחלפו למעלה מ-7 שנים מאז כריתת ההסכמים ועד להגשת התביעה. עוד נטען כי עיכוב העברת רישום הזכויות בנכסים בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע נבע מרשלנות הנתבע, ועל כן עליו לשאת בתשלום דמי החכירה השנתיים לרשות מקרקעי ישראל, במהלך התקופה שבה עוכבה העברת הזכויות בנכסים. בנוסף לכך, כטענה חלופית, נטען כי הנתבע לא פעל כדי להקטין את חוב דמי החכירה, בכך שהיה מהוון את התשלומים לרשות מקרקעי ישראל, שלשיטתה היו ככל הנראה נמוכים מדמי הסכמה; ובכל מקרה, נטען כי בהתאם להסכמי המכר, הוסכם שהנתבע יישא בתשלום דמי ההסכמה לרשות מקרקעי ישראל.

63.לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים באתי למסקנה כי הדין עם הנתבע, והוא זכאי להשבת תשלומי דמי החכירה שהעביר לרשות מקרקעי ישראל במהלך התקופה שהתובעת עשתה שימוש בעלים באותם משרדים.

כפי הנזכר, ביום 13.01.2008 נכרתו הסכמי מכר, לפיהם הנתבע ומר יהודה חן מכרו לתובעת את זכויות החכירה והחזקה במשרדים, בין היתר בארבעת המשרדים שמספריהם: 21-22 ו-32-33. בהתאם להסכמי המכר (שצורפו לכתב התביעה מטעם התובעת) סוכם כי מלוא התמורה, ביחס לכל אחד מהמשרדים, תשולם על ידי התובעת במעמד החתימה, כאשר חלק מהסכום ישולם במישרין לנתבע במעמד החתימה, ויתרת התמורה תשולם לנתבע בדרך של הפקדתם בנאמנות בידי ב"כ הצדדים, להבטחת קבלת נסח מקרקעין עדכני, לפיו הליך רישום הזכויות בנכס ע"ש המוכר (הנתבע) אצל לשכת רישום המקרקעין הסתיים, וכן להבטחת מסירת החזקה לתובעת ולהבטחת קבלת אישורי מס שבח ומס מכירה, אישורים מטעם רשות מקרקעי ישראל, חברת חשמל ועיריית אילת, כולל פטור מהיטל השבחה ומכון טיהור שאין חוב על הנכסים. הנתבע כמוכר נתן הוראות בלתי חוזרות לב"כ הצדדים לסלק מתוך כספי הנאמנות כל סכום שיידרש לקבלת איזה מהאישורים האמורים, ולאחר המצאת כל האישורים הנדרשים, ניתנה הוראה להעביר את יתרת כספי הנאמנות, על פירותיהם, לידי הנתבע.

עוד לפי ההסכמים, הנתבע התחייב למסור את החזקה בנכס לידי התובעת כנגד תשלום מלוא התמורה. הואיל ושוכר מחזיק כדין בכל אחד מהמשרדים, הוסכם בין הצדדים שמסירת החזקה תעשה בדרך של המחאת זכות הנתבע מכוח הסכם השכירות עם השוכר לקונה (התובעת), כאשר חתימת הצדדים על גבי הסכם המכר מהווה המחאת זכות כאמור. הובהר כי עם תשלום מלוא התמורה יומחו מאליהן זכויות הנתבע מכוח הסכם השכירות, לרבות הזכות לגבות במישרין מאת השוכר את דמי השכירות.

עוד הוסכם כי כל האגרות, המסים, ההיטלים, והארנונות הממשלתיים והעירוניים, דמי חכירת הנכס והוצאות מים וחשמל החלים על הנכס, עד לתאריך העברת החזקה בו לקונה (התובעת) יחולו על המוכר (הנתבע) וישולמו על ידו, ומיום זה ואילך יחולו על הקונה (התובעת) וישולמו על ידו.

64.הנה כי כן, עולה מתנאי הסכמי המכר, ומי מהצדדים לא טען או הוכיח אחרת, כי ביום 13.01.2008 קיבלה התובעת את החזקה במשרדים, הלכה למעשה, בדרך של המחאת זכויות הנתבע בהסכמי השכרת הנכסים לשוכר כדין, כנגד העברת התמורה, חלקה במישרין לנתבע במעמד החתימה והיתרה בדרך הפקדתה בנאמנות בידי ב"כ הצדדים לטובת הנתבע אשר יקבלה בהתקיים התנאים המפורטים.

יוצא אם כן שמיום 13.01.2008 ואילך התובעת קיבלה את החזקה במשרדים באופן שהומחו לטובתה הזכויות ליהנות מדמי השכירות ששילמו השוכרים בעבור השימוש באותם משרדים. כנגד, ברי כי על התובעת היה לשאת, בין היתר, בהוצאות החזקת הנכסים לרבות תשלום דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל. כל מצב אחר, יוצר אנומליה לפיה מחד תהנה התובעת מפירות הנכס, בה בעת שהנתבע יישא בהוצאותיו.

65.הנתבע (התובע שכנגד) טען כאמור כי דרישות תשלום דמי החכירה לשנים 2012-2014 התקבלו אצלו משום שבשלב זה כאמור היה רשום כחוכר הנכסים בספרי רשות מקרקעי ישראל, היות והעברת הרישום טרם הוסדר באותה עת. המדובר בדרישות תשלום דמי חכירה שנתיים עבור השנים 2012 (כולל חוב משנים 2010 ו-2011), 2013 ו-2014. לטענתו הודיע לתובעת על דרישות התשלום, אך נתקל בסירוב בטענה שכל עוד התובעת לא רשומה כחוכרת בפנקסי רשות המקרקעין היא לא תישא בתשלום דמי החכירה השנתיים.

וכך העיד הנתבע בהקשר זה, מבלי שנסתר (עמ' 21 לפרוט'):

"ש.תשלום של דמי חכירה, ב-2008 עשית חוזה, נתת מפתחות, קיבלת תשלום והעברת חזקה, מה קרה עם דמי החכירה מהמינהל?

ת.דמי החכירה מהמינהל בהתחלה הקונה שילמה ובשלב זה מסוים לא שילמו אותם. כתבתי מכתב למר דובי כהן, זה היה מכתב רשום ומשום מה הם לא שילמו ובכדי שלא לעכב דברים אני החלטתי ביוזמתו לשלם ולבקש את הכסף יותר מאוחר".

הנתבע הציג את המכתב ששיגר בדואר רשום למר דובי כהן מטעם התובעת מיום 23.5.2012, שכותרתו בנדון: "דמי חכירה – בית עברונה אילת משרדים 21-22-32-33", ותוכנו: "קיבלתי התראה לפני טיפול משפטי הרצ"ב עבור דמי חכירה שלא שולמו עבור 3 שנים אחרונות. אודה על טיפולך בנידון וביצוע התשלום בהקדם" (סומן נ/3).

בנוסף, הציג הנתבע שוברים שקיבל לתשלום מאת רשות מקרקעי ישראל, ביחס למשרדים 21, 22, 32 ו-33 לשנים 2010-2014, אותם שילם בבנק הדואר, בסכום כולל של 17,681 ₪ (סומן נ/4).

בהקשר זה יצוין כי השוברים הוצגו לפני מר יוסי לוי, מבעלי התובעת, במהלך עדותו, והוא השיב: "אני רואה שוברים מסולקים של דמי חכירה שכנראה שולמו על ידי מקס" (עמ' 13 לפרוט').

66.הנתבע נשאל בעדותו האם עמדה לפניו האפשרות לשלם לרשות מקרקעי ישראל דמי הסכמה או היוון דמי החכירה, לצורך הקטנת הוצאות תשלומי דמי החכירה השנתיים, והשיב כי הצעה שכזו לא הובאה לפניו. כך בעדותו:

"ש.דמי הסכמה למינהל אמרת שאתה לא זוכר אם שילמת או לא שילמת, אתה שילמת דמי הסכמה?

ת.לא שילמתי ולא נדרשתי" (עמ' 25 לפרוט').

ש.אתה מכיר את הזכויות שיש לכל בעל נכס שרשום במינהל ויש לו דמי חכירה שיש אפשרות לפני שמשלמים את דמי ההסכמה לעשות היוון ואז אין דמי הסכמה, יש היוון שהוא קצת מעל גובה דמי ההסכמה ואז יש חסכון ניכר לאחר מכן, אתה מכיר את הנוהל הזה?

ת.הנוהל הזה ברור אבל בחוזה שלנו כתוב שאני צריך לשלם רק דמי הסכמה, במידה שיהיו.

ש.אבל היות וכבר הנכס עובר לקונים, אפשר להסכים שאתה תשלם את דמי ההסכמה ואת ההפרש במקום לשלם דמי חכירה שנתיים אלא דמי היוון וככה חוסכים כל הצדדים ואף אחד לא נפגע, מה אתה אומר?

ת.לו הייתי מקבל דרישה על דמי הסכמה מהמינהל אז הייתי יכול לבקש שישימו את זה כדמי היוון במקום לשלם דמי חכירה. אבל לא קיבלתי ולכן לא יכולתי לדרוש.

ש.עד היום אתה משלם דמי חכירה?

ת.כן.

ש.דמי החכירה שהתובעת צריכה לשלם והיא שילמה חלק ניכר?

ת.כן.

ש.גם דמי החכירה יכולים להצטמצם אם אתה תפנה למינהל או אם היית פונה למינהל, יכולת לצמצם את הנזק ולשלם דמי היוון ולהפסיק את דמי החכירה?

ת.אני פעלתי לפי חוזה ולא עשיתי את הפעולה הזו ואם זה ניתן אשמח לעזור" (עמ' 31 לפרוט').

67.יובהר כי לא מצאתי כל טעם בטיעוני התובעת המצדיקים את דחיית תביעתו של הנתבע להשבת דמי החכירה ששילם לרשות מקרקעי ישראל בתקופה שהתובעת החזיקה באותם משרדים, מכוח הסכמי המכר, ונהנתה מפירות דמי השכירות.

סבורני כי טענת הנתבעת כי תביעתו זו של הנתבע התיישנה היות וחלפו למעלה מ-7 שנים מיום החתימה על ההסכמים, היינו מיום 13.01.2008 - הינה טענה חסרת בסיס ואף נגועה בחוסר תום לב, בנסיבות העניין. ודוקו, עילת התביעה לא באה לעולם במועד כריתת ההסכמים, אלא במועד שבו הנתבע שילם את דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל, במקומה של התובעת, חרף המוסכם בהסכמי המכר. מעיון בשוברי התשלום שהציג הנתבע, ולא היו במחלוקת (סומן נ/4), עולה כי: דמי החכירה לשנת 2012 שולמו בבנק הדואר ביום 23.5.2012; דמי החכירה לשנת 2013 שולמו בבנק הדואר ביום 23.5.2013; דמי החכירה לשנת 2014 שולמו בבנק הדואר ביום 16.7.2014. מכאן, לא חלפו להן 7 שנים ממועדי התשלומים לרשות מקרקעי ישראל, והנתבע רשאי לתובעם מהתובעת.

יתר על כן, הטענה לפיה התובעת פטורה מתשלומי דמי החכירה בשל מחדלו של הנתבע מלהסדיר את רישום הזכויות ברשות מקרקעי ישראל ולשכת מרשם המקרקעין אינה מבוססת ואין לה כל עיגון בהסכמי המכר. אכן, באתי למסקנה בפסק דין זה כי הנתבע לא עמד בהתחייבותו להסדיר את רישום הזכויות בטאבו בתוך פרק זמן סביר, והתחייבות זו הוכרה כאחד מהתנאים העיקריים לחוזה, אשר הפרתה מהווה הפרה יסודית של החוזה ומחייבת התשלום הפיצוי המוסכם. ברם, בשעה שהתובעת עתרה לפסיקת פיצוי המוסכם, אין היא זכאית ליהנות גם מפטור תשלום דמי החכירה לרשות מקרקעי ישראל, בעיקר משום שהיה ידוע לצדדים להסכם כי הסדרת סוגיית רישום הזכויות הינו הליך מורכב שצפוי להימשך פרק זמן לא מבוטל.

לבסוף, לא מצאתי לייחס לנתבע הפרת חובה מצדו לפעול ל"הקטנת הנזק", בדרך של היוון דמי החכירה ובדרך זו לצמצם את סך דמי החכירה השנתיים למשך תקופת החכירה, ואולי אף לחסוך את דמי ההסכמה. בהקשר זה לא הוכח לפניי כי חלופה שכזו אכן עמדה לפני הנתבע או כי הוא סירב לה. בנוסף לכך, סבורני כי החלטה באשר להיוון דמי החכירה, ככל שהדבר אפשרי, הינה החלטה שצריכה הייתה להתקבל על ידי בעלי הנכס, קרי התובעת, ואל לה לאחרונה לבוא בטענות כלפי הנתבע בקשר לכך, לאחר שזו בחרה לפטור עצמה מחובותיה לשלם את דמי החכירה השנתיים בשעה שהחזיקה בנכסים מכוח הסכמי המכר. בנסיבות אלה, סבורני כי לא ניתן לבוא לנתבע בכל טרוניה כי לא פעל להיוון דמי החכירה מול רשות מקרקעי ישראל, בשעה שהנכסים עצמם, אותם ארבעת המשרדים, מוחזקים כבר על ידי התובעת, אשר מבחינתה שילמה את התמורה עבורם, ועשתה בהם שימוש בעלים.

68.מכל המקובץ, אני מחייב את התובעת להשיב לנתבע את דמי החכירה השנתיים, ששילם לרשות מקרקעי ישראל ביחס לתקופה שלאחר חתימת ההסכמים מיום 13.01.2008.

69.לבסוף, על יסוד ההסכמה, הנני מחייב את התובעת להשיב לנתבע החזר עבור תשלום חשבון חשמל שנצרך במשרד מס' 31, לאחר שהחזקה בו נמסרה לתובעת, בסכום של 785 ₪.

סוף - דבר

70.מכל המקובץ, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת סך של 281,625 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה (4.2.2015) ועד למועד התשלום בפועל, לפי הפירוט הבא:

(א)השבת דמי השכירות עבור משרד מס' 30 בסכום כולל של 181,230 ₪, בתוספת ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה (4.2.2015) ועד למועד התשלום בפועל.

(ב)השבת דמי השכירות עבור משרד מס' 31 בסכום כולל של 48,327 ₪, בתוספת ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה (4.2.2015) ועד למועד התשלום בפועל.

(ג)פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכמי המכר בסכום כולל של 52,068 ₪, בתוספת ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה (4.2.2015) ועד למועד התשלום בפועל.

71.הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבע החזרי דמי חכירה בסכום של 17,680 ₪ והחזר תשלום חשמל בסכום של 785 ₪, והכל בתוספת ריבית והצמדה כדין ממועד הגשת התביעה שכנגד (2.3.2015) ועד למועד התשלום בפועל.

72.בשים לב לתוצאה הכוללת, הנני מחייב את הנתבע בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, לטובת התובעת, בסכום כולל של 12,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין, שאילולא כן יחויב בתוספת ריבית והצמדה ממועד קבלת פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

73.המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע בתוך 45 יום.

ניתן היום, ח' אייר תשע"ח, 23 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.