טגנסקי ואח' נ' אפרתי ואח'

1.רקע

התובעים היו בעלי 25% מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6886 חלקה 11 , בגוש הגדול בתל אביב.

הנתבע 1 היה הבעלים של 25% נוספים באותה חלק, ואילו דודתו, הגב' חסיה דוברין ז"ל, הייתה בעלת 50% הנותרים. במהלך השנים נפטרה הגב' דוברין והנתבע ירש את חלקה.

2.בהתאם להגרלה שנערכה ע"י מנהלי הגוש הגדול, באישור בית המשפט, הגרילה התאגדות 11, אשר התאגדה ע"י בעלי הזכויות הנ"ל, זכות לבניין מגורים בן 12 דירות.

בין חברי ההתאגדות הייתה מחלוקת האם לבצע מכירה עצמית של הדירות או למכור את המקרקעין כמקשה אחת, ובסופו הוסכם על מתווה של בניה עצמית ומכירת הדירות שתיבננה בזו אחר זו.

עוד קודם להחלטה, ולצורך קבלת מימון בנקאי, חתמו בעלי הזכויות על ייפוי כוח המסמיך את הנתבע להיות נציגם ולבצע עבורם את הפעולות הדרושות למימוש זכויות וחובות ההתאגדות

3.בשנת 1995 פתח הנתבע חשבון ליווי לבניה, אצל הבנק הבינלאומי הראשון ( להלן "חשבון הליווי") ועל הסכם הזמנת שירותי בניה עם הקבלן חברת אל-דר צוראל.

באותה עת, ליווה עו"ד היכל את הפרויקט, בליווי משפטי ופיננסי.

בשנת 2004 הוחלף עו"ד היכל בעו"ד מיכאלי, הנתבע 3, אשר ליווה את הפרויקט מאותה עת ועד היום.

4.במהלך השנים נמכרו הדירות, בזו אחר זו. לטענת התובעים, משך הנתבע ו/או הורה לעורכי הדין למשוך מחשבון הליווי כספים רבים שאינם הוצאות ההתאגדות ו/או הפרויקט, ואשר אותם היה אמור לשלם מכיסו.

5.התביעה הוגשה כתביעה למתן חשבונות (להלן "ההליך הקודם"). משניתנה החלטה וניתנו החשבונות, תמכו המסמכים, לטענת התובעים, בטענותיהם, לפיהן משך הנתבע, מתוך הכספים המשותפים, דמי ניהול ושילם מס שבח בגין מכירת הדירות- הגם שלשיטת התובעים, דירותיהם שלהם היו פטורות ממס, שילם שכ"ט לעורכי דין, לרבות בעניינים משפטיים שאינם קשורים לפרויקט. בגין כך, חויב חשבון הליווי בריביות חריגות שגם אותן ניתן היה, לטענת התובעים, למנוע, אלמלא, חויב החשבון בהוצאותיו הפרטיות של הנתבע. לשיטתם, מלמד החסר בקופה המשותפת על 8 מיליוני שקלים שנמשכו ממנו שלא כדין.

עמדת הנתבע הינה כי התובעים ידעו והסכימו למשיכת כספים מהחשבון, שהפיקוח עליו היה של הבנק, לרבות משיכות לענייניו הפרטיים, וכי הפרויקט לא נשא רווחים, וכי אם התובעים זכאים לסכום הנטען על ידם, הריהו זכאי, עפ"י חלקיו היחסיים, לסכום גדול פי כמה.

6.טענות התובעים

התובעים פירטו את ההוצאות הפרטיות של הנתבע:

א. הנתבע גבה דמי ניהול בשנים 1991-2000 בסכום של 297,250$. לטענתם, לא הוסכם על שכר טרחתו כלל, וממילא הסכום, שפורט, איננו הגיוני ואיננו משקף את המציאות. לטענתם, היה הנתבע עסוק בעניינים רבים אחרים, שגזלו זמן רב, כגון: זכויותיו בעיזבון דודתו המנוחה, בוררויות עם צד שלישי שאיננו קשור לפרויקט, כמו גם פיתוח פטנט הקשור להתפלת מים, שפיתח הנתבע. כל אלו לא אפשרו לו לעסוק בענייני הפרויקט במשרה מלאה, כפי שטען, וכפי שמימן, מחשבון הליווי.

ב. מס שבח בסכום של 1,146,790 ₪, עפ"י מכתב עו"ד מיכאלי מיום 25.9.07. עפ"י טענתם, היו התובעים זכאים לפטור ממס השבח, בגין מכירת 3 הדירות המשויכות להם, ואילו הנתבע, כבעלים וכיורש היתר, היה אמור לשאת במס השבח לגבי כל הדירות שחויבו במס.

ג. הוצאות משפטיות- הנתבע ניהל מאבקים משפטיים שאינם קשורים לפרויקט, אשר מומנו מחשבון הליווי. כך למשל, מאבק ירושה שבסופו זכה בירושת דודתו ז"ל, שלתובעים לא היה כל חלק בעיזבון זה, סכסוך בקשר לדירה אחרת ברמת השרון, ועוד.

7.לשיטת התובעים, יש להיזקק לחשבון אריתמטי פשוט, של ההוצאות הצפויות בפרויקט, כפי שהוערכו ע"י שמאי הליווי בדו"ח "0", מחולק ל4 (25%) ולפי חלקו היחסי של כל אחד מהתובעים. חשבון זה מביא לתוצאה של 729,250$. מאידך, הכנסות הפרויקט עמדו על 1,250,000$. דהיינו, שהתובעים היו אמורים, לשיטתם, לעמוד על יתרת זכות של 520,750$. בפועל, קיבלו התובעים סכום של 70,529$ בלבד.

לחלופין ובסיכומיהם, זנחו התובעים שיטת חישוב זו ועתרו להשבת כספים ספציפיים הכוללים: דמי ניהול, מס השבח, השימוש בכספי חשבון הליווי לצרכים פרטיים, וריבית החובה בה חויב חשבון הליווי עקב המשיכות האמורות.

8.באשר לנתבע 3 טענו התובעים כי עו"ד מיכאלי היה בניגוד עניינים שעה שטיפל בענייניה של הגב' רעיה בקר, אחותו של אפרתי, בהליכים נגד אחיה בסכסוך היורשים נגד העיזבון ולאחר מכן מונה להיות עורך הדין של ההתאגדות ושל אפרתי בענייניו הפרטיים, בעת ששני אלו, שהאינטרסים שלהם מנוגדים, משמשים בערבוביה.

9.עוד נטען כלפי הנתבע 3 כי למרות שידע על משיכות הכספים הפרטיות של אפרתי, לא דיווח על כך לתובעים ואף שיתף פעולה עם הנתבע כדי להסתירן. כך גם נטען כלפיו כי לא עדכן את התובעים בעת שאפשר לאפרתי למשוך כספים מהקופה המשותפת עבור מס השבח ביודעו כי חיוב מס זה הינו אישי. עוד נטען כלפיו כי גבה שכר טרחה הגבוה מזה שנקבע ב"רטיינר" וחייב את ההתאגדות בסכום של 1.5% בכל עת שנמכרה דירה בפרויקט.

10.משכך, טוענים התובעים כי "עו"ד מיכאלי הפר את כל החובות המוטלות עליו מכוח כל דין כלפי התובעים בכוונת מכוון ובמטרה לעשות עושר ולא במשפט, ולמצער- הוא התרשל התרשלות רבתית כלפי התובעים בשעה שביצע את תפקידו.

עו"ד מיכאלי אחראי, ביחד עם אפרתי, גם מכוח היותו משתף ו/או משדל, כמשמעות מונחים אלו בסעיף 12 בפקודת הנזיקין, שכן הוא שיתף פעולה עם אפרתי במעילותיו."

10.טענות הנתבע 1- אפרתי

הנתבע טען להתיישנות עילות התביעה. לשיטתו, עילת התביעה הינה ייפוי הכוח עליו חתמו התובעים בשנת 1990 בעוד שהתביעה הוגשה ב-1/1/2008. באשר לדמי הניהול, אלו נגבו בין השנים 1991-2000, (התשלום האחרון בוצע ב-4/2000) ושולמו מתוך חשבון הליווי שפוקח ע"י הבנק המלווה. התובעים לא באו מעולם בטענה על כי אפרתי, אשר פסק ממלאכתו המדעית, התרוצץ ברחבי הארץ 4 פעמים בשבוע ואף נפגמה בריאותו- נטל לעצמו תשלום בגין כך.

11. יתרה מכך, בשנת 2000 קיבלו התובעים מאזן ביניים, בו צוין שכרו, ולא מחו על כך. כך גם ב-17/11/06, עת דרשו מסמכים וחשבונות, כתבו במפורש :"אתה כמנהל הפרויקט.. קיבלת דמי ניהול עבור ניהול הפרויקט, הנך נושא באחריות כלפי השותפים ואנו דורשים תשובות ושקיפות מלאה."

12.עוד טען כי בדו"ח זה הופיעו גם תשלומי מס השבח, לרבות אלו שהתובעים יוצאים כנגדם עתה, וכי התובעים עצמם, שהיו מודעים לבעיית ההתיישנות, כתבו במכתבם לעו"ד מיכאלי , ביום 17/7/06 בזו הלשון: "לגבי דו"ח הביניים, לפני שיפוג חוק ההתיישנות אהיה אסיר תודה לך..." (נספח 5 לתצהיר התובע). 

לטענתו, הואיל והתובעים היו בעלי מיעוט זכויות, גם לו התנגדו להחזר ההוצאות ותשלום דמי הניהול, הייתה דעתם נדחית מפני הרוב. מכל מקום, כך הנתבע, אלמלא הוסכם על התשלום, לא היה מקבל על עצמו לבצע את הפעולות ולהשקיע מיטב מרצו וזמנו לפרויקט.

13.טענה נוספת אשר נטענה ע"י אפרתי הינה כי משניתן פסק דין המורה על מתן חשבונות, היה על התובעים להגיש תביעה נפרדת, כספית, הנשענת על המסמכים שגולו להם בעקבות פסק הדין, אך מיום הגשת התביעה הראשונה, למתן חשבונות, ועד לסיומה- כמחלוקת כספית, לא שינו התובעים דבר מכתבי בי הדין שהגישו, למעט הסכומים המופיעים בסיכומיהם, בהם כימתו התובעים לראשונה את תביעתם לסכום כספי.

לשיטתו, נמנעו התובעים מלהוכיח את כל ההתחשבנות הכוללת, שאמורה הייתה להיות מוגשת כחוות דעת אשר תיתן התייחסות לכל ההוצאות, עלויות הבנייה, שכר והוצאות שונות האמורות להוות בסיס לדרישתם.

14.הנתבע סיפר כי בתחילת הדרך, היה מעונין במכירת המגרש לקבלן, וכי עפ"י התחשיב שנערך אז, היה חיוב מס השבח בגין המכירה נמוך יחסית, לאור העובדה שבעלי הזכויות החזיקו ב"זכויות היסטוריות." משעמדו התובעים על דעתם כי על פי הייעוץ שקיבלו, עדיף לבצע בנייה עצמית, הסכימו כי הדירות תיוחדנה לבעלי הזכויות, על מנת לקבל את הפטורים הנדרשים, אולם בפועל, חיוב המס יחול על כולם באופן שווה, יחסית לשיעור אחזקותיהם.

15.לגרסתו, פעל ביושר ובהגינות ובהתאם להרשאה שניתנה לו, וכי התובעים מעולם לא ביטלו את ייפוי הכוח שנתנו לו. עוד טען כי עקב ההוצאות הרבות, היה חשבון הליווי ביתרת חובה וצבר ריבית של כ-600,000 ₪. יתרה מכך, לטענתו, לנוכח התארכות ביצוע הבניה, עלויות הבניה והמימון, ונפילת מחירי הדירות וירידת הביקוש באותו אזור, עלו ההוצאות על ההכנסות, והפסדו שלו, גדול פי שלושה מהפסד התובעים. לשיטתו, הואיל והתובעים קיבלו סכום של 371,488 ₪, היה עליו לקבל פי שלושה, בעוד שקיבל 600,000 ₪ בלבד.

16.לטענת הנתבע , ביצע לאורך התקופה את כל המטלות , בשמו ובשם ההתאגדות ועמד חשוף לביקורת בית המשפט המחוזי. רק בתום הפרויקט, משנוכחו התובעים כי לא היה ריווחי כפי שציפו- הגישו את תביעתם הכוזבת, שעילתה התיישנה זה מכבר.

17.בנוסף, טען הנתבע כי התובעים נמנעו, ולא בכדי, מקבלת דו"ח מעו"ד היכל, אשר ליווה את החלק הארי של הפרויקט, מכר תשע דירות והיה בעל זכות החתימה היחיד בחשבון הליווי, כך גם לגבי עלויות הבנייה וההוצאות השונות, שלא פורטו או הוכחו. לשיטתו, חסרונם של אלו מביא למסקנה כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם.

עוד טען כי בהתעלמם מההוצאות הרבות שגבה הפרויקט, התעלמו התובעים גם מהכספים שנותרו בידי הנתבע 3, הממתינים לחלוקה.

18.התביעה הוגשה גם כנגד הבנק המלווה, ובהסכמה, נדחתה התביעה כנגדו. לטענת הנתבע, משנדחתה התביעה כנגד נתבע זה, יש לדחות גם את התביעה כנגדו, הואיל ומאות אלפי שקלים מסכום התביעה מתבססים על הריבית שנגבתה בחשבון המלווה שהתנהל בבנק.

באשר להוצאות האחרות, חזר הנתבע על גרסתו כי מראש הוסכם כי כל הדירות תימכרנה כ"פול", מבלי לייחד דירה זו או אחרת למי מהבעלים, וכי הסדר זה היה מקובל על התובעים, כמו גם תשלום הוצאות ניהול של הנתבע.

19.באשר להוצאות הפרטיות טען הנתבע כי : "בפועל אין כל ראיה המוכיחה שאפרתי כביכול מעל באמונם של התובעים או- חלילה- גנב מהם כספים או עשה שימוש בלתי ראוי בכספים שהיו בחשבון ההתאגדות. התובעים קיבלו מהבנק את כל דפי החשבון ואת כל המסמכים ולא הובאה כל ראיה על משיכה של שקל אחד שלא כדין." (ס' 156 לסיכומי הנתבע 1).

20.לגוף העניין טען כי עניני עזבון המנוחה חסיה דוברין קשורים להתאגדות, ההחלטות בעניין העיזבון התקבלו קודם לקבלת ההחלטה לבנייה עצמית, והיועץ המשפטי של ההתאגדות אישר הוצאות אלו כקשורות אליה.

21.הנתבע מודה שמכירת בית ברמת השרון אינה קשורה להתאגדות אלא שלגרסתו התשלום לעו"ד היכל בגין כך, כבר התיישנה העילה בגינו, בעוד שהתשלום לעו"ד מיכאלי שבא לאחריו, נגבה מתוך חשבון נאמנות שנוהל עבורו באופן אישי ואשר אליו הוחזרו כספי מס שבח שהושבו, הנובעים ממכירת אותה דירה.

22.באשר להתקשרותו עם הנתבע 3, טען הנתבע כי הוסכם על תשלום חודשי קבוע לעורך הדין -בסכום של 1,000 $ לחודש, ובתוספת 1.5% בצירוף מע"מ בגין כל דירה שתימכר, ושכ"ט נפרד על בסיס הצלחה בגין תביעה שהגיש עו"ד מיכאלי בשם ההתאגדות כנגד עו"ד היכל, בגין גרימת נזק ברשלנות להתאגדות. עוד הוסכם, לטענתו, עם הנתבע 3 כי יטפל בעררי מס שבח בתמורה לתשלום של 10,000 $ בצירוף מע"מ, ובצירוף 20% מכל סכום שיתקבל כהחזר (בניכוי הוצאות רו"ח).

23.טענות הנתבע 3- עו"ד מיכאלי

הנתבע 3 טען כי התובעים חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את אפרתי לפעול כמיופה כוח ההתאגדות, וככזה , והואיל וייפוי הכוח לא בוטל מעולם, היה אפרתי, והוא בלבד, לקוחו, הרשאי לתת פעולות לבא כוחו לצורך ענייני ההתאגדות.

24.עוד טען כי כאשר נכנס לתפקידו, כבר נמכרו 9 מתוך תריסר הדירות. באותה עת, היה חשבון הליווי ביתרת חובה והבנק התכוון לממש את הדירות הנותרות לכיסוי החוב. לטענתו, בשנים 2004-2005 מכר את הדירות, באישור בית המשפט, כיסה את החובות למס שבח, לעירייה ולבנק, שכ"ט לרו"ח ולעו"ד וכו'.

25.לשיטתו, היו התובעים מודעים לחובות שרבצו על החשבון ולעובדה כי בגין כך, יוותרו כספי דירה אחת לחלוקה, לאחר שישולמו כל החובות לרבות מס השבח, חובות לעירייה ולבנק וכו'. יתרה מכך, לגירסתו, התובעים אף ידעו כי מס השבח ישולם מתוך כספי הדירות, ואף שיתפו פעולה לצורך מכירתן.

26.עוד טען כי מכירת הדירות אושרה ע"י בית המשפט המחוזי שנים רבות לפני קבלת הייצוג על ידו והיא הותנתה בתשלום כל החובות והמיסים החלים עליהן.

לטענתו, אין, ולא היה לו כל קשר לחשבון הליווי והוא לא היה בעל זכות חתימה בו, ואת הכספים שקיבל ממכירת הדירות החזיק בחשבון עסקי של משרדו, שאיננו חשבון ליווי או פיקדון.

27.לגרסתו, כל הכספים שהוצאו מחשבון פיקדון זה קשורים להתאגדות ולא לאפרתי באופן פרטי, לרבות שכר הטרחה ששולם לו, לעו"ד מיכאלי, בגין טיפולו במחלוקת שבין עו"ד היכל, בא כוחה הקודם של ההתאגדות, לבינה. מחלוקת נוספת, בגינה הטיפול בה גבה 35,866 ₪ שכ"ט, נגעה אף היא להתאגדות, שהייתה צפויה לעיכוב מכירת הדירות ולנזק שיגרם ל-95% מהבעלים, בגין התנגדות של ה-5% הנותרים.

עניין פרטי אחר בו טיפל עבור אפרתי, שולם לגרסתו ע"י האחרון מחשבון אחר.

28.עוד טען עורך הדין כי התובעים מעולם לא התלוננו על דבר, לא ביקשו הבהרות לאחר שניתנה ההחלטה למתן החשבונות וכי מחקירתם בדיון עלה כי לא בדקו, בזמן אמת, ולא השיגו כנגד ההוצאות בחשבון.

לסיכום טען עו"ד מיכאלי כי לא נהנה מפעולות אפרתי וכי הניסיון לייחס לו אחריות ואף כוונת מכוון בגין משיכת כספים שהתבצעה שנים לפני שהחל לטפל בענייני ההתאגדות, הינו חסר בסיס ותימוכין שדינו להידחות.

29.תשובת התובעים

בסיכומי התשובה, מפנים התובעים להחלטת כב' השופט (בדימוס) דן מור, בהליך הקודם, אשר הורה על מתן החשבונות, ואשר קודם לקביעתו זו, סקר את טענות הצדדים ושלל את טענת ההתיישנות שהועלתה ע"י הנתבעים. וכך נכתב על ידו: "בית המשפט מקבל כי לראשונה יכלו התובעים לדעת על הפגיעה הקשה בזכויותיהם בניהול הפרויקט מדו"ח הביניים שהוכן, כאמור, בשנת 2000, אך הדו"ח נמסר להם אך בשנת 2005. בעניין זה מעדיף בית המשפט את עדויות וגרסאות התובעים. אף אין להניח כי היו שותקים וישנים על זכויותיהם אם היו מודעים לכל המתרחש עוד קודם לכן ...

לטעמי, כשעסקינן בתביעה למתן חשבונות, הנובעת מיחסי נאמנות בין מיופה כוח לנהנים, נראה לי שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום בו נדרש הנאמן ליתן דין וחשבון או ליתן תשובות לשאלות על הניהול והוא מסרב לכך. נאמן המנהל רכוש של אחרים במשך שנים רבות אינו זכאי לטעון כי עליו לתת לנהנים דין וחשבון על כל אשר התנהל על ידם בתקופה שהתיישנה, כביכול, רק בגין העובדה שהנהנים מניחים כי הנאמן אינו מפר את חובות הנאמנות." (עמ'1,2 להחלטה).

לשיטת התובעים, מהווה החלטה זו מעשה בי- דין בכל הנוגע לטענת ההתיישנות של הנתבע 1, ובאשר לנתבע 3, אשר החל תפקידו בשנת 2004, ממילא הינו מנוע מלהעלותה.

30.באשר לדמי הניהול טענו התובעים כי הוצאה זו לא נכללה בחוות הדעת שנערכה על ידי רו"ח וויזר הואיל ולא הוגשו לו חשבוניות בגין התשלום. משכך, טוענים התובעים כי כל עוד שדמי הניהול לא נכללו בדו"ח שהוגש לבנק, כיצד ניתן לטעון כי ידעו עליהם?

31.התובעים שללו גם את הטענה כאילו שומה היה עליהם לתקן את תביעתם ו/או להגיש תצהירים חדשים, הואיל ולשיטתם, נמצא בדיעבד כי כל העובדות המקימות את העילות השונות, כבר נכללו בכתב התביעה שהוגש, ללא צורך בתיקונו. כך גם לא היה, לשיטתם, צורך במינוי מומחה או עריכת חוות דעת, באשר כל העילות הוכחו, לשיטתם, מתוך המצוי בתיק בלעדיהם.

32.דיון

שנים רבות חלפו מאז הגשת התביעה. בעת הגשתה, טענו התובעים כי על פי חשבונם, לא זכו לכל הכספים שהיו זכאים להם בגין מכירת חלקם בפרויקט, ולפיכך עתרו למתן החשבונות. משהתקבלו המסמכים, עפ"י החלטת בית המשפט, ולאחר מספר שנים של חקירה ודרישה, לא שינו התובעים את תביעתם, אלא התבססו על האמור בתביעה כמות שהוגשה, לרבות סכומה (ששולמה אגרה בגינו),ותמכו אותה, לשיטתם, במסמכים שהומצאו להם במהלך השנים. לטעמי, אין כל פסול בעניין זה, שהרי הראיות מצויות בתיק, ואם ימצא כי הינן מזכות את התובעים בסעדים הנתבעים על ידם- יזכו בתביעתם, ואם לאו, תידחה התביעה.

33.התביעה מגלה התקשרות בעל פה בין התובעים לנתבע 1. "ההתאגדות" כפי שהיא מכונה ע"י הצדדים, מעולם לא התאגדה והיא איננה אישיות משפטית. מדובר במספר בעלי זכויות, אשר נותנים בידי אחד מהם את הזכות (והחובה) לנהל, בשמם ועבורם, את כל עניני הפרויקט. אינני מוצאת לנכון לדון בשאלת היחסים שבין הצדדים, שכן זו נדונה והוכרעה ע"י כב' השופט מור בהחלטתו.

34.באשר לטענת ההתיישנות, לטעמי, אין ההחלטה שניתנה ע"י כב' השופט דן מור מהווה מעשה בי- דין שהרי השוני בעילה, והבחינה הלכאורית של הטענות, בהחלטה הראשונה, קובעת את הזכות הלכאורית, מבלי להכריע בסוגיית החבות הכספית עצמה.

35.לגבי דידי, ספק רב אם לא התיישנה עילת דמי הניהול שהרי מתוך מה שהושמע בפני, אישרו התובעים כי קיבלו את דו"ח של שנת 2000.

יתר על כן, בעדות עו"ד מיכאלי נאמר כי: "..אחרי זה ב-2006 מתישהוא כשראו שיש מעט כסף יישאר מעט כסף, אז הם התחילו לבדוק וכנראה קיבלו ייעוץ בכל מיני נושאים ואז גם עלה הנושא של מס השבח, ובאחת הישיבות הייתה פגישה, ויש איזה דו"ח עבה כזה שאפרתי הכין עד שנת 2000, תמיד הוא אמר עד שנת 2000 זה מסודר, מאז אני צריך להכין דו"ח חדש, והא הביא אותו והוא ככה נתן לי אני נתתי להם, הם אמרו וואי זה, קיקי אמר את זה ראיתי כבר."(עמ' 271 לפרוטוקול יום 17.9.17).

הוצאות הניהול גם נכללו בדו"ח שהוגש לבנק, בסכום של 5,000-6000 $ לחודש- ואושרו. (ר' ת/10 להליך הקודם).

36.משכך, הנני סבורה כי עילת התביעה בכל הנוגע להוצאות הניהול התיישנה. גם לגוף העניין שוכנעתי כי התובעים, ברצותם שאפרתי ינהל את הפרויקט, הסכימו, במפורש או מכללא, כי עבודה זו- שכר בצידה, ואלמלא כן לא היה נוטל על עצמו תפקיד זה. (ר' תצהירו). לטעון היום, כאילו שכר זה מוגזם, או כי ניתן היה להקיף את כדור הארץ בדמי הדלק שגבה, איננה יכולה להישמע, שהרי משקיבלתי את ההנחה כי הסכימו לשלם דמי ניהול, ולא ניתן בידי כל כלי להעריך מהם דמי הניהול הראויים, בנסיבות העניין, הנני מקבלת את אישורו של הבנק לגובהם, כאינדיקציה לסבירותם.

37.הנתבע הרבה להזכיר ולהאשים את התובעים בעובדה כי חפץ במכירת המגרש וכי התובעים הם אלו שקיבלו המלצה לבצע בנייה עצמית ולאחר מכן למכור את הדירות, לסירוגין. בדיעבד, התגלה כי עצה זו לא עשתה חסד עם הפרויקט.

38.לטענת הנתבע, באו הצדדים לכלל הסכמה כי ינצלו את פטורי מס השבח שכל אחד מהם זכאי לו, אולם בהתחשבנות ביניהם, יחולקו הזיכוי והחיוב על פי חלקם היחסי. פירושו, שגם אם זכאים התובעים לפטור והנתבע מחויב בתשלום המס, בפועל, תיערך ההתחשבנות כאילו נשאו השלושה במס העודף, על פי חלקיהם היחסיים, והיתרה תחולק באותה דרך.

39.בהחלטת כב' השופט (בדימוס) דן מור, שנעתר לתביעה למתן החשבון, נכתב: "בית המשפט אינו מוכן להאמין, ואין כל הגיון בכך, שהתובעים היו נותנים את הסכמתם לכך...לא ניתן להפוך את חיובי המס של הבניין, שלדירותיו בעלים שונים, לחשבון מס אחד, המתחלק באופן שווה בין בעלי הזכויות, שחלק מהם פטורים ממס שבח וחלקם האחר- מחויבים בתשלום מס מלא. " (עמ' 6 להחלטה מיום 21/7/11).

40.גם כאן, הנני בוחנת את העילה במנותק מהחלטה זו: הצדדים היו בעלי זכויות שותפים במגרש. שעה שביקשו התובעים לאמץ את צורת פירוק השיתוף בדרך של בנייה עצמית- התנגד לה הנתבע, שיחד עם משפחתו (ולאחר מכן- הוא עצמו) החזיקו בחלק הארי של הזכויות. לטעמי, ההתייחסות של התובעים, באותה עת, אל ההוצאות וההכנסות במכלול, וחלוקת יתרת הכספים בין השותפים, על פי חלקיהם, איננה כה משוללת יסוד, שאלמלא כן היה אפרתי עומד על התנגדותו.

41.משכך, חרף העובדה שלא נערך הסכם בכתב לעניין זה, הייתי מוכנה לאמץ את גרסת הנתבע אולם הראיות אינן תומכות בה, ואף מלמדות על הסכמה הפוכה, כפי שטענו התובעים וכפי שכתב בכ' השופט מור בהחלטתו.

בסיכומי התובעים הצביעו על כך כי ביום 10.1.99 דיווח אפרתי למיסוי מקרקעין על חלוקה בעין של הדירות בציון מספריהן, שטחן, ושווין. כך גם דווחה כל דירה בנפרד, משויכת לבעל הזכויות המוכר, ונוצל הפטור שעה שניתן היה לנצלו. במכתבו למיסוי מקרקעין מיום10.1.99 כתב אפרתי כי הדירות חולקו לבעלי הזכויות ואף צירף טבלה המפרטת זאת (נספח 1 לסיכומי התובעים בהליך הקודם). באותה טבלה יוחדו לתובעים דירות 7,8 שכבר נמכרו, במחיר של 470,000, 460,000$ ואף הוספה ההערה כי הדירה הנוספת תיוחד לשני האחים, מתוך דירות 1,2,4,5 ששוויין דומה. עוד נכתב שם כי "התקזזות בין המתאגדים במידה ותידרש תערך באמצעות יתרת הזכויות."

הודעה כזו סותרת את הקונסטרוקציה כאילו נמכרות כל הדירות במכלול ותמורתן, לאחר ההוצאות, נחלקת בין בעלי הזכויות בהתעלם מחובותיהם הפרטיים כלפי רשויות המס.

42.בהליך אחר שנערך בבית המשפט המחוזי, שעניינו מכירת 3 הדירות האחרונות, לפני כב' הש' פלפל (עז' 006441/92, פרוטוקול מיום 2/9/04, ת/9 (ב) בהליך הראשון), אמר עו"ד היכל: "הדירות למעשה נמכרו מכוח יפוי כוח שהציג מר אפרתי לכל בעלי הדירות, כולל מהמנוחה, טרם שהיא נפטרה, דהיינו טרם שהיא נפטרה הם נכנסו לעסקה. על פי יפויי הכוח האלה בידיו של מר אפרתי לאחד את הדירות ואת הכספים. כמובן שאם הוא יאחד את הדירות ושלטונות המס יחליטו שיש באיחוד דירות, נניח מישהו יקבל יותר מאשר אחר, גם פה יהיו מיסים אבל אותו איחוד דירות שיעשה ע"י אפרתי, מתי שייעשה, צריך לקחת בחשבון שחלק מהדירות נמכרו למעשה בשם פרטי, נניח דירה אחת נמכרה ע"י מר יצחק טגנסקי, יוסף טגנסקי ומר אפרתי, כל אחת מהדירות האלה נמכרו בפטור ממס ולכן באיחוד הדירות חייב שאותן הדירות שהוא מכר יהיו שלו, אבל טרם נעשה איחוד דירות." לסיכו םהדברים, עתר עו"ד היכל כי בית המשפט יורה על דרך להבטחת תשלום המסים של הדירות הנותרות.

43.בתשובה, ענה עו"ד מיכאלי, הנתבע 3: " עו"ד היכל אינו מיצג את מר אפרתי ולמעשה אין לו היום שום מעמד. כל יפוי כוח שהיה לו בוטל באופן מפורש ולגבי הבטחת הכספים זו באמת סוגיה מענינת ונשאלת השאלה, מדוע לא בכל עסקה באופן נפרד הובטחו הכספים. העקרון הוא מקובל..

..

כן היתה חלוקה, לצערי מר היכל לא יודע את כל העובדות לאשורן, קרי שכן היתה חלוקה ברורה של הדירות ונמכרו 9 דירות."(עמ' 4 מול ש' 17).

44.ועוד: "אין הסכם חלוקה בין הבעלים, אבל בשנת 99 שלח מר אפרתי למס שבח מסמך לגבי חלוקת הדירות, וזה נעשה לצורך מס רכוש. למס רכוש ולמס שבח דווחה חלוקה שמבוססת, למזלם של כולם, על השמאויות שנעשו הן על ידי הבנק המלווה והן במסגרת משפט נגד הקבלן.

בפרשה היו מספר משפטים נגד הקבלן ועם הרוכשים. יש סאגה שלמה, אבל בכל אופן החלוקה מבוססת על שמאויות ולמעשה, לעניות דעתי, אין אפשרות , גם אם רוצים, לסטות ממנה."

ולקינוח: "היום כולם מיוצגים על ידי, למעט ה5.5%, והם מסכימים למכירת הדירות ולכל. אני התייעצתי עם עו"ד רוזיאנסקי, שהוא האורים והתומים שלי...אני יודע שברגיל שיש חלוקה כפי שיש מ-99 עם שמאויות, כאשר כל הדירות נמכרו בצורה הזאת למעט דירה אחת ששם מופיע אפרתי, אבל אפרתי הוא 95% מהעזבון והמס הוא אישי, בסופו של דבר מס שבח מתייחס לחלקים הספציפיים של היורשים. בעצם 99% מהיורשים ידועים." (עמ' 12 ש' 18).

45.גם לו סברתי כי התובעים הסכימו בראשית הדרך כי על מנת לפייס את אפרתי ולהביאו להסכמה לגבי המתווה אותו העדיפו, תיערך חלוקת התמורה על פי חלקיהם היחסיים לאחר הוצאותיהם המשותפות במכלול, ואימצתי עמדה זו, המנוגדת להחלטת כב' השופטת פלפל לפיה חלוקת הדירות תהיה לפי ההצהרה שניתנה למס רכוש וכי אין לפגוע, מבחינה מיסויית בזכות הקניין של בעלי כל אחד ואחת מהדירות- לא ניתן לחשוד בתובעים כי היו מסכימים לכך לו ידעו מראש כי אפרתי ימשוך את הוצאותיו הפרטיות, שאינן שייכות לפרויקט, לרבות הפטורים, השומות והעררים השונים למס השבח, מתוך כספם המשותף. האם היו מסכימים לקונסטרוקציה של " "שלי- שלי, ובשלכם אנו שותפים"?

46.הנני קובעת כי העובדה כי לאפרתי יש, או היה רכוש רב, שמכירתו הייתה מחויבת במס, איננה יכולה להטיל התובעים את החובה להשתתף במסים אישיים אלו, כשם שלא זכו להיות שותפיו בעת מכירת רכוש פרטי זה.

לא ניתן לייחס לתובעים הסכמה לכך גם בדיעבד, עת הצטרפו לבקשה למכירת הדירות הנותרות לצורך כיסוי החובות בבנק, שהרי אמרו במפורש כי אין הם מבינים במה מדובר, והביעו את מחאתם בפני עו"ד מיכאלי בגין כך.

47.זאת ועוד, בין עו"ד היכל לבין אפרתי התנהלה מערכה משפטית שעניינה תביעת עו"ד היכל ממנו ומההתאגדות, מחד גיסא, ושלוש תביעות נגדיות של אפרתי, בשמו ובשם ההתאגדות- מאידך גיסא. הסכם הגישור שאושר וקיבל תוקף של פסק דין מלמד כי תביעת עו"ד היכל נדחתה, כך גם 2 תביעות נגדיות, ואילו השלישית זיכתה את אפרתי בסכום, של 315,000 ₪ שלמיטב הבנתי ועל פי הראיות, הלך לכיסו. (לא נכלל ברשימת ההכנסות שהגיש עו"ד מיכאלי בתצהיר מטעמו).

48.באותה תביעה, (א 61553/07) פירט אפרתי, שהיה מיוצג ע"י הנתבע 3, כי עו"ד היכל התרשל בטיפולו בענייני ההתאגדות. כך למשל, כאשר התנהלה בוררות עם הקבלן המבצע, נפסק בה כי ההתאגדות פיגרה בתשלומיה לקבלן בסכום של 214,000$ שאותם הצטוותה לשלם תוך 10 ימים, שאם לא כן יחול קנס בגין כל יום של איחור. לשיטת אפרתי, התרשל עו"ד היכל בשחרור הכספים ונגרמו להתאגדות נזקים בסכום של כ-220,000$., אשר הוערכו ע"י התובע באותה תביעה בסכום של 400,000 ₪.

עילה נוספת שהוזכרה שם הינה אי החזרת פיקדון בסכום של 80,000 ₪, שהופקדו ע"י ההתאגדות בהליכי הבוררות.

סכום נוסף של 35,000 ₪ נתבע בגין תשלומי מס מכירה שלא לצורך, והריבית החריגה שגבה הבנק עקב הוצאת סכום מיותר של 202,000 ₪ מחשבון הליווי.

בגין הטיפול במס השבח נתבע סכום של 55,000 ₪ אשר הוגדר ע"י אפרתי כ"נזקיו ונזקי ההתאגדות", ואילו סכום נוסף המתייחס לרשלנות בטיפול בדירת העיזבון- נתבע סכום של 40,000 ₪.

49.בסעיף 7.22 לאותה תביעה הצהיר אפרתי במפורש כי התביעה אינה כוללת את הנזקים וההוצאות שנגרמו לו בגין רשלנות מתמשכת של עו"ד היכל שכתוצאה ממנה הוכרז אפרתי כקבלן וחויב במס בהתאם לכך, עד לביטול קביעה זו, עיקול שהוטל על רכוש עקב הקביעה וכיוצ"ב למעט עוגמת הנפש שנגרמה לו- שבגינה תבע פיצוי.

50.התביעה הועמדה, לצרכי אגרה על סכום של 1 מיליון ₪ ובסופו של יום זיכתה את אפרתי בפיצוי בסכום של 315,000 ₪. ניתן היה לסבור כי הואיל והפיצוי ניתן בגין נזקי ההתאגדות- יכנס הכסף לקופתה, אולם כפי שהוזכר, הועבר הסכום אליו במישרין. מתוך שבחנתי לעיל את עילות אותה תביעה, הנני סבורה כי התובעים זכאים ל25% מהפיצוי שקיבל אפרתי בגין תביעה זו, בסכום של 78,850 ₪.

51.בנוסף, הנני מורה כי אפרתי יחזיר לתובעים את חלקם במס השבח ששולם מכספי ההתאגדות כדלקמן:

מס השבח ששולם , כולל חוב העזבון עמד על 1,646,790 ₪ (ר' פירוט בס' 39 לסיכומים, שעליו לא חלקו הנתבעים). חלקם של התובעים בגין הוצאה זו הינו 411,697 ₪.

52. עניין זה, של הערבוביה בין הפרטי להתאגדות, מופיע ביתר שאת בהוצאות הפרטיות של אפרתי, שבגינן נתבע כאן. לא יעלה על הדעת שהתובעים הסכימו מראש כי מאבק ירושה של אפרתי, מכירת דירה שאיננה בפרויקט, שכ"ט עו"ד בגין השגות ועררים עליהם, ישולמו כולם מכספי ההתאגדות.

53.מתוך הראיות , דו"ח שנערך ע"י נתבע 3, (ת/9 למוצגי התובעים, ר' גם ס' 22.1 לסיכומי התובעים על אסמכתאותיו)) הוכח כי מכספי ההתאגדות שולמו כ-105,460 ₪ שכ"ט עו"ד בגין ענייני העזבון, שכ"ט עו"ד בגין טיפול בהשגות ובעררים בסכום של 178,263 ₪ סכומים אלו מאושרים על ידי, ומזכים את התובעים ב-25%, דהיינו- 70,940 ₪. מאידך אינני מזכה אותם בשכר הטרחה ובאגרה של אותה תביעה שהוזכרה לעיל שכן הוריתי על השבת חלקם בפיצוי שניתן בתביעה זו, ועליהם לשאת גם בגין ההוצאה שנלוותה לצורך כך.

54.לעניין זה אציין כי נטען על ידי אפרתי כי אם היו התובעים זכאים לסכומי כסף נוספים, זכאי הוא לתוספת משולשת, על פי חלקו היחסי. טענה זו איננה יכולה להישמע בשים לב לכספים הרבים הנוספים שמשך וקיבל אפרתי, ולנוכח העובדה המתעלמת מחיובי המס החלים עליו, השונים מהפטורים להם היו זכאים התובעים.

55. אינני מחייבת את הנתבע בתשלום חלקי של הריביות שנגבו בחשבון הליווי. הבנק המלווה נתבע בתביעה זו, והוצא ממנה, בהסכמה. אין לדעת איזו מהריבית שגבה נובעת מה"חור" שנפער בחשבון עקב ההוצאות והקשיים שליוו את הפרויקט וההבטחות שלא נתממשו, ואיזו בגין משיכות היתר של אפרתי. אינני באה בטענות אל התובעים על שלא עקבו אחר החשבון, שהרי כפי שהעיד אחד מהם, כאשר ביקש לבדוק את דפי החשבון נענה כי איננו הבעלים של חשבון זה ואינו זכאי לכך, אולם הואיל וכאמור, דפי הבנק ו/או חוות דעת חשבונאית להבהיר את סכומי הריבית שנגבתה עקב משיכות היתר, אינם בפני- הנני קובעת כי עילת תביעה זו לא הוכחה.

56.הנתבע 3

הנתבע 3 החל את תפקידו בשנת 2004, לאחר שמרבית הדירות כבר נמכרו. לגבי דידו, לקוחו היה אפרתי, וממנו אף ניתן לו ייפוי כוח. גם אם לא פתח חשבון נאמנות נפרד, כפי שאמור היה לעשות, לא נטען כלפיו כי נטל כספים לכיסו, למעט שכר טרחה בגין עבודתו. לעניין זה מקובלת עלי העמדה כי היה זכאי, וכך אף הוסכם, לתשלום שכר טרחה בגין כל דירה שתימכר, בנוסף לתשלום החודשי הקבוע בגין ליווי הפרויקט.

בנסיבות אלו אינני מייחסת רשלנות ו/או מעילה באמון לעו"ד מיכאלי, והתביעה כנגדו נדחית.

57.הנני קובעת כי הנתבע אפרתי ישלם לתובעים את הסכום של 561,487 ₪. סכום זה יהא צמוד למדד ויישא ריבית מיום 1.1.2005, מועד מכירת הדירות הנוספות והתשלום בגינן.

בנוסף, ישלם אפרתי את אגרת המשפט ששילמו התובעים ואף ישא בשכ"ט עורך דינם בסכום של 50,000 ₪.

התובעים ישלמו לנתבע 3 שכר טרחת עורך דין בסכום של 30,000 ש"ח.

ניתן היום, ג' סיוון תשע"ח, 17 מאי 2018, בהעדר הצדדים.