אלון ואח' נ' שריקי ואח'

בפניי תביעה ותביעה שכנגד של שכנים בבית משותף, בענין נזקים וחיוב בתשלומי איזון בעקבות תוספות בנייה, הצמדת חלקים מהרכוש המשותף ושימוש ייחודי בחלקים אחרים ברכוש המשותף.

מבוא

1. הצדדים בהליך זה הם בעלי דירות בבית משותף ברח' בורוכוב 11 ירושלים, מדובר בבית שנבנה לפני למעלה מ-50 שנים. הבית מורכב משתי קומות מגורים ובכל קומה שתי יחידות דיור. התובעים (להלן: "אלון") בעלי הדירה בקומה הראשונה מצד ימין (הצד המערבי), נתבע 1 (להלן: שריקי) בעל הדירה בקומה שמעליהם, אם כי הוריו הם אלו שמתגוררים בה, נתבעים 3 ו-4 (להלן: "שחם") בעלי הדירה בקומה הראשונה מצד שמאל ומעליהם נמצאת דירת הנתבע 2 (להלן: "אידלמן"). דירתו של אידלמן מושכרת מזה כ-20 שנים.

    

2. אלון שרכשו הדירה בשנות ה-60, בנו תוספת בשנות ה-70, (היתר בניה-נ/16). בשל הבדלי גובה בקרקע, התוספת נבנתה על גבי עמודים, וכך נוצר חלל מתחת (להלן: "קומת המסד"). בקומת המסד נבנה חדר הסקה לשימושם הייחודי של אלון בהסכמת הדיירים דאז. בנוסף נסגרה קומת המסד ע"י חלונות ודלת ממוסגרים אלומיניום, באופן שנוצרה יחידת מגורים פוטנציאלית (הותקן בה מטבח ושירותים, תמונות צורפו לנ/25). סגירת קומת המסד נעשתה בניגוד להיתר הבניה. כמו כן נסגרה מרפסת אחורית, אף היא בניגוד להיתר הבניה.

    

3. החצר המקיפה את צדו הימני של הבנין הפכה לגינת נוי שטופחה במשך שנים על ידי אלון והם אלו שהשתמשו בה שימוש ייחודי ללא מפרע מצד יתר הדיירים, אשר גם לא מחו על סגירת קומת המסד במשך כארבעים שנים, עד שהלכו לעולמם ודיירים אחרים רכשו או ירשו זכויותיהם.

    

4. הסכמת הדיירים הראשונים לבניית התוספת של אלון לא באה לידי ביטוי במסמכי רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, אלא נסמכה על הסכמות בע"פ, חתימתם על תכניות הבניה ושתיקתם לגבי חריגה ממנה. שחם ושריקי לא היו בעלי הדירות באותם זמנים. שחם רכש דירתו מגיסתו בשנות ה-90 לערך, ואילו שריקי רכש הדירה ב-2010. איש מלבד אלון לא הרחיב דירתו.

    

5. בשנת 2011 החל שמואל שריקי לפעול לבניית תוספת, שכללה גם בניית מדרגות חיצוניות המובילות מחזית הכניסה היישר לדירתו בקומה השניה. במקור לבנין היו שלוש כניסות: כניסה אחת לכל אחת משתי הדירות בקומת הקרקע וכניסה משותפת לחדר מדרגות משותף לכל ארבע הדירות בבנין (ס' 4 לתצהירו של אלון). כשבנו אלון, ביטלו את הכניסה מחדר המדרגות.

    

6. אלון התנגדו לתכניות הבניה שהוביל שריקי גם עבור אידלמן ושחם, אולם לאחר ששמעו את חברי וועדת הערר הודיעו על משיכת הערעורים (נספחים 1-4 לתצהיר שריקי).

   בין הגשת תכניות הבניה וחזרה מהתנגדות של אלון, התקיים הליך בפני המפקח על הבתים המשותפים, שיזמו שריקי ואידלמן נגד אלון, במטרה לבטל השימוש הייחודי של אלון בקומת המסד ובגינה. המפקח דחה התביעה על כל מרכיביה.

    

   פסק דינו של המפקח על הבתים המשותפים

7. המפקח קבע כי חדר ההסקה בן 12 מ"ר נבנה על פי היתר וניתנה הסכמה מפורשת לגביו ובכתב, בעצם חתימת הדיירים על גבי הבקשה להיתר בניה, ואילו לגבי יתרת קומת המסד שנסגרה ב"ויטרינות" ללא היתר, שתיקתם של הדיירים מהווה הסכמה ורשות בלתי הדירה, וכך נכתב:

   "בנוגע לסגירת החלקים בקומת העמודים הרי שהוכח כי ניתנה לנתבעים רשות שימוש וזו הינה כיום, בלתי הדירה. רשות שימוש מעצם טיבה וטבעה, הינה זכות אישית. משכך, כל עוד הנתבעים הינם בעלים של דירתם יוכלו הם להמשיך ולעשות שימוש ייחודי בקומת העמודים ואין מקום לסילוק ידם משטח זה או להריסת את אשר נבנה על ידם" (עמ' 8 בפסה"ד, הדגשות לא במקור).

   "בכל הקשור לשימוש בחצר המשותפת לא עלה בידי התובעים (שריקי ואידלמן-מ.ק.) להוכיח כי הנתבעים (אלון-מ.ק.) עושים שימוש ייחודי בחצר שאינו בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף....הוכח בפני כי השימוש אותו מבצעים הנתבעים בחצר הינו כזה אשר הוסכם בין בעלי הדירות ומבוצע משך עשרות רבות של שנים." ..."כל עוד לא ביצעו בעלי הדירות חלוקה קניינית מסודרת של הרכוש המשותף בבית, הרי שזכותו של כל בעל דירה לעשות שימוש סביר בכל חלק וחלק מן הרכוש המשותף בבית, לרבות הגינה בה עסקינן וכל שטחי הגינה האחרים בהיקף הבית" עוד נקבע בפסק הדין כי ההסכמות בין בעלי הדירות לעיבוד פרטני של חלק הגינה על ידי כל אחד מהם לא עלו לכדי חלוקה קניינית מסודרת של הרכוש המשותף ואף לא לכדי מתן רשות שימוש בלתי הדירה.

8. המפקח ביקר במקום פעמיים. בפעם הראשונה כשגינת אלון היתה פורחת ובפעם השניה כשהונחו שם חומרי בניה לצורך בניית התוספת ע"י שריקי, וכאשר המדרגות החיצוניות המובילות היישר לקומה שניה נבנו או החלו להיבנות. בשל כך נאמרו הדברים הבאים, בהקשר הגדרות והבינוי בחצר ע"י אלון:

   "תמוה בעיני מדוע חושבים הם (שריקי ואידלמן-מ.ק.) כי מה שמותר להם (יצירת פתח כניסה ישירה מרחוב בורוכוב והתקנת מדרגות) אסור לנתבעים".

    

9. הצדדים שלפניי חלוקים בנוגע לפרשנות פסק הדיו בענין תוקפה של הרשות הבלתי הדירה, בנסיבות בהן דירת אלון הושכרה לצד שלישי מאוחר למתן פסק הדין.

   אלון טוענים כי מדובר בפסק דין חלוט שאף לא הוגש עליו ערעור והדגש הוא על בעלות אלון בדירה שלא הועברה לצד שלישי, ואילו הנתבעים טוענים כי המפקח התכוון לשימוש אישי של אלון שבא לידי ביטוי במילה "הם" בהחלטת המפקח, וכי הוסתרה ממנו הכוונה או ההשכרה בפועל של הדירה. עוד טענו כי בהתאם להלכה הפסוקה, שינוי נסיבות משמעותי יכול להביא את הקץ על הרשות שניתנה, לפיכך הם מבקשים סעד הצהרתי שהרשות להשתמש בקומת המסד ע"י אלון פקעה.

    

   הסכם בין שריקי שחם ואידלמן

10. ביום 15.2.13 הגיעו שלושת בעלי הדירות שריקי שחם ואידלמן להסכמה בכתב לפיה שחם יצמיד לדירתו את חלל המדרגות העורפי התחתון, אידלמן ושריקי יצמידו אליהם את חלל המדרגות העליון ויחלקו אותו ביניהם באמצעות קיר, בעת שיתאפשר הדבר יתקון צו רישום בתים משותפים בהתאם וככל שתוגש בקשה להיתר בניה בנוגע לשטחים אלו, איש מהצדדים לא יתנגד לכך, בין אם ידובר בהרחבת הדירה ובין לצורך בניית מחסן. (נספח ה' לכתב התביעה).

     

11. הסכם זה יצא אל הפועל, היתר בניה שאלון התנגדו לו ומשכו הערר בדיון בוועדה, ניתן סמוך לאחר הדיון ב-16.9.14, שריקי ואידלמן סיפחו כל אחד את מחצית החלל העליון לדירתם ואילו שחם השתמש בחלל התחתון למחסן.

     

    התביעות שלפניי 

12. ביום 31.10.13 הוגשה תביעת אלון על סך 270,450 ₪. התביעה כוללת צווי עשה – הריסה והשבה לקדמות של חלקים ברכוש המשותף (חדר המדרגות האחורי ושביל הכניסה), פיצוי כספי על נזקים שנגרמו להם לרבות אובדן דמי שכירות בתקופת בניית התוספת על ידי שריקי, עוגמת נפש ותשלומי איזון בגין היסודות שבנו ואשר שריקי השתמש בהם לצורך בניית התוספת לדירתו.

13. בסיכומי התובעים צמחה התביעה לסך של 409,798 ₪ ונכללו בה סכומים שלא נתבעו בכתב התביעה כמו שווי זכויות השימוש במרפסת הגג, בנוסף נכללה דרישה חלופית לפיצוי כספי שסכומו לא ננקב, בגין 1/4 מחלל המדרגות האחורי שחולק והוצמד לשלושה דירות. לסוגיות אלו לא אתייחס ורק אומר בקצרה כי המרפסת בגג נותרה רכוש משותף, בדיוק כמו החצר שסמוכה לדירת אלון, והשימוש בה "סביר" בדומה לשימוש הייחודי הסביר שנקבע ע"י המפקח כי אלון עושים בחצר.

     

14. ב"כ התובעים השיב בסיכומי התשובה כי הכליל הסכום משום שמומחה ביהמ"ש נקב בו והנתבעים לא התנגדו לבחינת הזכויות בגג על ידו. בחינת שווי זכויות בגג, אם הגג מוצמד לדירת שריקי היא דבר אחד וחיובו בסכום זה, על אף שהגג לא הוצמד לדירתו מבחינה קניינית, ועל אף שהתביעה אינה כוללת חיוב כזה, הוא דבר אחר לגמרי. ככל שהצדדים יגיעו בעתיד להסכמה בדבר הצמדת שטח מרפסת הגג לדירת שריקי, כי אז יבחנו את תשלומי האיזון שיגיעו ליתר הדיירים ובהתאם להצמדת חלקים נוספים בבנין לדירות אלו ואחרות, ולכן לא תהיה בפסק הדין התייחסות לשווי השימוש במרפסת הגג.

     

    התביעה שכנגד

15. הנתבעים הגישו כתב תביעה שכנגד ובו ביקשו סעד הצהרתי לפיו הרשות שניתנה לאלון בנוגע לקומת המסד פקעה בעקבות השכרת דירת אלון לצד ג' בדצמבר 2012, וכן דרשו סך 47,000 ₪ המורכבים מ-7,000 ₪ - חלקם של אלון בצביעה חיצונית של הבנין, 27,500 ₪ בגין עבודות קונסטרוקציה ויציקות בטון מיותרות שנשא בהם שריקי בשל בניה לקויה של אלון, וכן 12,500 ₪ בגין מילוי ויישור המפלסים שנוצרו בעקבות הגבהת תקרת התוספת מעבר לקו הקומה. ככל שייקבע כי לאלון מגיע תשלומי איזון משריקי, מבקש שריקי לקזז מהסכום את הסכום העודף ששילם.

    מאוחר להגשת התביעות התקיימה אסיפה כללית של הדיירים.

     

    אסיפה כללית של הדיירים

16. ביום 28.11.13 התכנסו הדיירים במשרד בא כוח אלון (פרוטוקול הישיבה ושרטוטים שהוצגו בה – נ/5). כל ההצעות שהועלו על סדר היום התקבלו על ידי שלושת בעלי הדירות, למעט ה"ה אלון שהתנגדו לכולן, ואלו היו ההחלטות שהתקבלו ע"י 75% מבעלי הזכויות במקרקעין:

    • הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לארבע הדירות בהתאם לתשריט שצורף

    • חדר המדרגות העורפי שחדל מלשמש את ייעודו, בשל הכניסות הפרטיות שכל דירה יצרה לעצמה בעקבות תוספות הבניה, יבוטל ושטחו יוצמד לשריקי, שחם ואידלמן.

    • בעקבות ביטול חדר המדרגות המשותף לקומה השניה, הנגישות לגג העליון לצורך תיקון והחזקה יהיה באמצעות סולם.

    • אלון יחויבו בחלק יחסי בהוצאות שיפוץ החזית בסך של 7,000 ₪. (בא כוחם התנגד מהטעם שהחזית נפגעה ולא שופרה, הצביעה היתה מחויבת בהיתר, ובנוסף הגינה המטופחת נהרסה בשיפוץ).

    • ימונה שמאי מוסכם לבחינת זכויות וחובות הצדדים בנוגע לתשלומי איזון הדדיים. יוצמד לשלושת הדיירים שטח הגג העליון המשופע שנוצר כתוצאה מתוספת הבניה וחלק משטח הגינה יישארו כרכוש משותף.

       

17. על אף התנגדות אלון כאמור, בשנת 2014 בוטל חדר המדרגות העורפי ושטחו הוצמד לשלוש הדירות של הנתבעים (פרו' עמ' 35-ש' 1-5). לפעולה זו ניתן כאמור היתר בניה נוסף מיום 27.11.14. לטענת ב"כ אלון, פעולה זו מנוגדת לצו המניעה הזמני שניתן טרם הגשת התביעה וכי היה על הנתבעים ליזום דיון חוזר כפי שקבע ביהמ"ש, אולם לא עשו כן, ולכן מטעם זה בלבד יש להרוס את הבניה הנ"ל. אני דוחה טענה זו, ואף אם היא נכונה באופן משפטי תיאורטי, הרי שכל החלטה בדבר סעד זמני ניתנת לשינוי וממילא תוקפה עד למתן פסק דין, וכפי שהובהר להלן, לא נעתרתי לסעד הקבוע שהתבקש בענין זה.

     

    הראיות 

18. מטעם התובעים העידו התובע 1, השמאי אבנר גרון והמהנדס יגאל ברמן, בנוסף למסמכים ותמונות שצורפו לתצהירים ולחוות הדעת. כמו כן הוצגה חוות דעתו של השמאי יעקב פטל לענין שווי דמי השכירות של דירת אלון. זה האחרון לא זומן ע"י הנתבעים להיחקר על חוות דעתו, ולכן הקביעה, כי שכר דירה חודשי של דירה כדוגמת דירת אלון עומד על 5,500 ₪ לחודש, לא נסתרה.

     

19. מטעם הנתבעים העידו שריקי שמואל (אביו של הנתבע והרוח החיה בכל הפרויקט וההליכים המשפטיים), ברוך שחם, המהנדס לוי, השמאי אפשטיין, קבלן השיפוצים שמעון אייזנקוט ושוכרת הדירה של אלון – הגב' חנה ועקנין. בנוסף צורפו מסמכים ותמונות.

     

20. המותב הקודם שדן בתיק עד לפרישתו לגמלאות, מינה כמומחה מטעם ביהמ"ש את המהנדס מיכאל קרבצ'יק, אשר נחקר על חוות דעתו. בטרם נשמעו הראיות, ביקר המותב הנוכחי בבנין בנוכחות הצדדים ובאי כוחם (דו"ח ביקור מיום 6.2.17).

     

    הנושאים הדרושים הכרעה

21. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לחלקים שונים ברכוש המשותף ולסעד שיש לתת לגביו, ואלו הם:

    • מה דינה של קומת המסד – האם הרשות מכללא שניתנה לאלון להשתמש בה, פקעה עם השכרת הדירה לצד שלישי, ולכן עליה לחזור לשימוש משותף של כל הדיירים, או שהיא נותרה ברשות אלון, כל עוד הוא בעל הדירה;

    • חדר המדרגות העורפי שבוטל והוצמד לדירות הנתבעים – האם יש להורות על השבת המצב לקדמותו;

    • בענין שביל הכניסה מצד שמאל, האם יש להכשירו מחדש כדי לאפשר כניסה שלישית לדירת אלון, או להותיר המצב כפי שהוא, באשר הוא משקף את החלטת הרוב באסיפה הכללית של הדיירים.

      • המחסן של שחם – האם יש להרוס אותו, האם נחסמה הגישה למונה החשמל והמים של אלון.

      • המחסן של שריקי מתחת למדרגות החדשות שמובילות לביתו – האם יש להרוס אותו או להתיר לשריקי השימוש בו. בהתייחסות למחסנים, מתבקשת גם התייחסות למחסן של אלון בחלק העורפי של הבנין ולהחזקתו בקומת המסד אשר נועדה על פי היתר הבניה שאושר, למחסנים לכל ארבעת הדיירים.

      • בענין תשלומי איזון – האם זכאים אלון לתשלומי איזון בגין השימוש של שריקי ביסודות שבנו, ארבעים שנים קודם לכן. שריקי טוען כי היות שהתוספת של אלון לא נבנתה בהתאם לתכנית הבניה שאושרה וחסרו יסודות הוא הסתמך על יסודות הבנין המקורי והוסיף יסודות נוספים. כמו כן, בשל חריגה מגובה הקומה של תקרת התוספת של אלון, נאלץ שריקי למלא את ההפרש בחומר, ולכן אם מגיע תשלום כלשהו לאלון יש לקזז הוצאותיו מתשלום זה. הדיון בשאלה זו יתבסס על דיני עשיית עושר שלא במשפט.

      • בענין הסדרת הגישה למתקנים שעל גג הרעפים, ישנה הסכמה של הנתבעים, שיש להסדיר הגישה באמצעות סולם ומומחה ביהמ"ש נתן דעתו על כך.

         

22. בנוסף, יש לדון בתביעת התובעים המופנית כלפי שריקי בלבד, ונוגעת לנזקיהם הממוניים והבלתי ממוניים שנגרמו בעקבות בניית שריקי מעל דירתם והם: נזקים שנותרו בדירת אלון, ארובת ההסקה שנותקה על ידי שריקי ולא חוברה מחדש, הפסד שכר דירה בגין התקופה שבה דירת אלון לא היתה ראויה למגורים בשל רטיבות והצפת מים, ועוגמת נפש (סעיפים 61-82 לסיכומיהם ותגובת הנתבעים בסעיפים 267-296).

    בענין ארובת ההסקה, אשר נבנתה ככל הנראה ללא היתר, הסרתה היתה הכרחית לבניית התוספת של שריקי, השאלה אם התקנתה מחדש היא עלות שעל שריקי לשאת בה.

     

    דיון והכרעה

    הדין הנוהג

23. בטרם אדון בתביעות הצדדים אביא בקצרה את הדין והפסיקה הנוהגים בנוגע להרחבות דירה, הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לחלק מהדירות, והשימוש הייחודי בחלקים שנותרו רכוש משותף.

24. בעקבות סכסוכים רבים בין שכנים כדוגמת זה שלפניי, תוקן ב-11.4.1995 חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 והוסף פרק הדן בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה. סעיף 71 ב(א) קובע כי על אף הוראת סעיף 62, הקובע כי הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית ייעשה בהסכמת כל בעלי הדירות, כאשר מדובר בבניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, די בהסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף שצמוד לדירותיהם להחליט בדבר הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות.

    עוד נקבע בסעיף 71ב(ג) – "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין".

    מטרת המחוקק היתה להקל על מצוקת הדיור ולאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע ע"י הרחבת הדירות, זאת באמצעות הפחתת כוחו של המיעוט ונטילת "זכות הווטו" שלו באשר להחלטות הנוגעות לרכוש המשותף שעניינן הרחבת דירה. ראו רע"א 1462/10 עטייה נ' שגיא (2.8.2012), עש"א(חי') 22123-10-10 חדד נ' זינגר (14.3.2011).

     

25. בענין השימוש הייחודי בחלקים שנותרו ברכוש המשותף, כמו בחצר או בגג, ההלכה הפסוקה היא שרישיון מכללא כזה ניתן לביטול בכל עת, פרט למקרים חריגים הנעוצים בשיקולים של צדק ואם מוצדק ביטולו יש לבדוק האם אין ללוות הביטול בתנאים נוספים המתחשבים בהסתמכות של מי שקיבל הרישיון. ראו רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי (1999), עש"א (ת"א) 4361-05-17 גלעדי נ' לייבה (10.10.2017) והאסמכתאות שם.

     

26. המשפט בסוגיית השימוש ברכוש המשותף הלך אחר הפרקטיקה הנוהגת:

    "מקובל שדיירי הקומות העליונות בבתים משותפים נמנעים מלאכוף בפועל את זכותם הקניינים בחצר הבית ומתירים לדיירי קומת הקרקע להשתמש בשטח הצמוד לדירתם בין בדרך של הקמת גינה או לצרכי ישיבה ושהייה וכיוצא בזה" יחד עם זאת "ביהמ"ש צריך להימנע מלהסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים, ויתור על זכות קניינית." (ע"א(ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן , שאושר בבית המשפט העליון בר"ע 107/86 עיזבון המנוח רימר נ' הילמן (24.3.86), יש להזכיר כי פסקי הדין הללו ניתנו לפני תיקון 18 לחוק המקרקעין מ-1995 המאפשר ניצול יעיל יותר של הזכויות הקנייניות בהחלטת רוב מיוחד ובתשלומי איזון מתאימים.

     

27. עוד נקבע בפסיקה כי אין להתיר לבעל הדירה לחזור בו מהסכמתו כאשר קיימים טעמים של מניעות מטעמי צדק הסתמכות על המצג ושינוי מצב לרעה בעקבותיה. מתן תמורה בעד ההסכמה יכולה להקים מניעות - ראה ע"א 31/70 כהן נ. שמאי ואילו "רשות (חינם) הניתנת לבעל דירה ע"י בעל דירה אחרת לעשות שימוש בלעדי ברכוש המשותף מעניקה לבר הרשות "זכות אישית" ולא "זכות חפצית". הזכות באה לקיצה כאשר בר הרשות מעביר בעלותו בדירה לאחר". (ת"א(ים) 12336/98 סיאס נ' שר שלום (2000)).

    באשר לכפיפות זכות הקניין לעקרונות של הגינות ותום לב – ראו רע"א 6339/97 רוקר נ. סלומון פ"ד נה (1) 199 (1999); רע"א 8186/07 נאוה כרמל נ. ינקוביצקי (1.1.08) והפסיקה שהובאה שם.

    זאת ועוד, בעת בחינת שיקולי הצדק יש להתייחס גם לנותן הרשות ולא רק למקבלה.

     

     

    מהכלל אל הפרט

    קומת המסד – והרשות שניתנה לאלון

28. הנתבעים מבקשים בתביעתם הנגדית לבסס את דרישתם לסעד הצהרתי המאשר כי הרשות להשתמש בקומת המסד פקעה, על שני אדנים: האחד, משפטי – לטענתם השכרה מהווה העברת זכויות המפקיעה רשות לשימוש אישי, והשני – עובדתי – לטענתם הוכח כי השימוש בקומת המסד ע"י השוכרת הוא למגורים ולא למה שהוסכם עליו בזמנו ("בית מלאכה, מחסן וחממה", עמ' 7 לפסק דינו של המפקח), ולכן דין הרשות להתבטל, נוכח התנגדותם לשימוש למגורים.

     

29. בפסק הדין של המפקח נאמר בענין זה כך: "ויודגש, לא נטען כלל כי המדובר בהסכמות שניתנו לסגירת קומת העמודים כדירת מגורים נוספת, שאז נדרשת היו מטבע הדברים, הסכמות מפורשות בהקשר זה – הנתבע עצמו מאשר כי אין המדובר בדירת מגורים אלא בית מלאכה מחסן וחממה (עמוד 7 שורות 41 ו-44) ובהקשר לשימוש זה ניתן ההיתר על ידי בעלי הנכסים במועדים הרלבנטים" (הדגשה לא במקור). במלים אחרות, אין מחלוקת כי שימוש בקומת המסד כדירת מגורים לא נכללה בגדר הרשות שהוסקה מהתנהגות הדיירים הקודמים ושתיקתם.

     

30. משמעות השכרת דירת אלון - התובעים טוענים כי פסק דינו של המפקח על המקרקעין חלוט וכיוון להמשך זכות השימוש כל עוד התובעים הם "בעלים" של הזכות, והשכרה אינה מהווה העברת זכות הקנין, כי אם זכות החזקה בלבד. הנתבעים טוענים כי המפקח לא דיקדק שעה שהשתמש במלה "בעלים", אלא התכוון לשימוש אישי של משפחת אלון, בהניחו ש"הם" – הנתבעים ימשיכו להשתמש בדירה ובקומת המסד כפי שעשו בחמישים שנים שקדמו לדיון.

     

     

31. צודק ב"כ התובעים בטענה כי מותב זה אינו יושב כערכאת ערעור על פסק דינו של המפקח. נזכיר כי "לבתי המשפט נתון שיקול דעת רחב אף בקביעת הסעדים מכוחו של הרישיון – החל ממתן פיצוי כספי בגין ביטול הרישיון וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול – והכל על-פי נסיבות המקרה הקונקרטי" (ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש), ולכן רשאי היה המפקח על הבתים המשותפים לקבוע כי כל עוד אלון הם הבעלים, בין אם הם המחזיקים בדירה ובין אם לאו, תהא הרשות שימוש שקיבלו תקיפה. ככל שפסק דינו של המפקח לא היה ברור דיו, יכלו שריקי ואידלמן לפנות בבקשת הבהרה, או להגיש ערעור, והרי כבר במועד מתן פסק הדין התובעים לא התגוררו בדירה ועברו לבית אבות.

     

32. אציין כי אלמלא פסק דינו של המפקח ניתן היה להגיע למסקנה המבוקשת על ידי הנבעים כי הרשות חינם פקעה עם השכרת הדירה של אלון. אמנם בחלק מפסקי הדין העוסקים בפקיעת הרשות, דובר על כך שהרשות "באה לקיצה כשבר הרשות מעביר בעלותו והחזקתו בקרקע לאחר" (ע"א (מחוזי ת"א) 271/85 הילמן נ' רוזן, ת"א(ים) 12336/98 סיאס נ' שר שלום), או כאשר נפטר בר הרשות (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל), ואילו במקרה של השכרה הבעלות במקרקעין נותרת בידי בר הרשות, ועדיין, בהתחשב בכך שמדוב ברשות חינם שהיא זכות אישית ולא חפצית, אשר ההסכמה לגביה במקרה זה הוסקה משתיקה ממושכת של בעלי המקרקעין, כאשר השימוש הייחודי ברכוש המשותף גורע מזכות יתר בעלי המקרקעין לנצל את החלל לשימושם (כמחסנים), היה מקום לקבוע כי רשות זו פקעה עם השכרת הדירה, בדומה לאמרת אגב שנאמרה בתא"ק(ת"א) 23824-06-12 ע' ת"א נ' ערמי, אליו הפנה ב"כ הנתבעים, או לאמרה הכללית שצוטטה בחלקה על ידי ב"כ הנתבעים, בע"א 332/63 וינפלד נ' ולדמן , לפיה "רשות רשות ונסיבותיה ותנאיה שלה. יש רשות ובאין בה תמורה ואי אפשר לבטלה ויש רשות ויש בה תמורה ומותר לבטלה. בדרך כלל מותר לומר שכל העברה אשר בר רשות צד לה, בין כמעביר ובין כנעבר בולעת את הרשות ומבטלת אותה". (הדברים נאמרו שם בהקשר לרישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין והגדרת הגג כרכוש משותף, כאשר מאוחר לרישום נבנתה על הגג דירה שהקבלן מכר לצד ג', בטענה כי זכותו לעשות כן שמורה בחוזי המכר עם הדיירים).

     

33. בענייננו, פסק הדין של המפקח על הבתים המשותפים קבע תנאי מפורש לפקיעת הרשות והוא העברת זכות הבעלות, ולא העברת זכות החזקה והשימוש, ולכן הנתבעים כפופים להכרעה זו.

     

    האם הוכח שימוש בקומת המסד למגורים?

34. מומחה בית המשפט העריך בחוות דעתו כי "המקום פחות מתאים למגורים" בשל כך שהסגירה באמצעות ויטרינה אינה מבודדת (עמ' 10 ס' 2 בחוו"ד קרבצ'יק). אלון השיב בחקירתו כי לפעמים ביום קיץ יפה ישן שם (עמ' 21 ש' 14). בזמן בניית התוספת על ידי שריקי, ועזיבת אלון את דירתם, קומת המסד היתה פרוצה ונגישה לכל דיכפין, כך עולה מעדותו של הקבלן שמוליק שוורץ (פרו' עמ' עמ' 57 ש' 13).

     

35. לאחר שהדירה הושכרה (החל מיום 1.12.13), ועל פי עדות השוכרת, "זה פוטנציאלי (למגורים-מ.ק.), יש רטיבות מהקירות, יש רטיבות ברצפה, אין קירות, יש חלונות והם לא נסגרים לגמרי" (פרו' מיום 20.2.17 עמ' 76). בקומת המסד אוחסנו ציוד וחפצים "גם שלי גם של אלון גם של האקס שלי" (פרו' עמק 73). עוד אישרה השוכרת כי פה ושם בתה החיילת לפני מספר שנים ישנה שם, וכי כיום המקום משמש אותה לקליניקה.

     

36. אלון החתימו את השוכרת על נספח להסכם השכירות לפיו "המחסן השייך לדירה הוא חדר ההסקה והבוליר בקומת העמודים והגישה אליו. יתר השטחים בקומת העמודים נמצאים במחלוקת עם השכנים כל זמן שאין הכרעה משפטית השטח ישמש אותך כמחסן בלבד". (נספח ט"ז לתצהיר אלון). קליניקה הוא עסק ולכן על פניו מדובר בשימוש המושכר שלא לפי תנאי החוזה, שימוש שאלון גם לא היה מודע לו (פרו' עמ' 21 ש' 21), יחד עם זאת, כדי לבטל את הרישיון, בהתאם לפסק דינו של המפקח, יש להוכיח כי קומת המסד שימשה למגורים בפועל, לא די בפוטנציאל הקיים בה לשמש ליחידת מגורים. גם העובדה שהעיריה לצורך חישובי ארנונה הכלילה את קומת המסד בשטח למגורים (נ/20) לא תורמת לקביעת ממצא ברמת הוודאות הדרושה כי בפועל בוצע בקומת המסד שימוש למגורים.

     

37. מהראיות שהונחו בפני אני קובעת כי הנתבעים לא הוכיחו שהשימוש בקומת המסד היה למגורים, אם יוכח כך בעתיד, או אם למשל תושכר קומת המסד בנפרד מדירת אלון, תהא זו עילה לביטול רשות חינם שניתנה לאלון, באשר מדובר בשינוי נסיבות מהותי שלא עמד בפני המפקח ואשר גם המפקח בפסק דינו החריג שימוש זה כחלק מהרשות מכללא שהוסק שניתנה על ידי הדיירים הקודמים.

     

    אשר על כן אני דוחה את דרישת הנתבעים בתביעתם הנגדית להצהיר כי הרשות לשימוש בקומת המסד בטלה.

     

    צווי הריסה והשבת המצב לקדמותו 

    חדר המדרגות ושביל הכניסה העורפיים

38. למדנו כי התנגדות אלון לבניית התוספת של שריקי ולהצמדת חלקים מחדר המדרגות העורפי לשלוש הדירות, לא הועילה, ההחלטה באסיפה הכללית התקבלה כדין, רשויות התכנון והבניה אישרו אף הן את הבניה וההצמדה מהבחינה התכנונית, ועל כן אני דוחה הדרישה לצווי עשה שמשמעם השבת המצב לקדמותו.

39. סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד - 1984, מעניק סמכות לכל בית משפט הדן בעניין אזרחי, לתת צו עשה או צו לא תעשה, "ככל שיראה לנכון בנסיבות העניין". במסגרת השיקולים נבחן תום הלב של הצדדים. הדבר נכון במתן צווי לשעה או לתמיד (ראו ע"א 214/89 אבנרי נ' שפירא [פורסם בנבו](22.10.1989).

     

40. במקרה שלפניי אני מוצאת את אלון כמי שהתנהגו בחוסר תום לב. במשך ארבעים שנים! נהנו מתוספת בניה שבנו, זו החוקית וזו הלא חוקית (בקומת המסד ובמרפסת האחורית), בנוסף לשימוש ייחודי בחצר נרחבת שהפכה לגן העדן הפרטי שלהם, והכל תודות להסכמת השכנים דאז, והנה כאשר חליפי הדיירים מבקשים לממש זכות דומה, ובמיוחד לאחר שחוק המקרקעין תוקן אשר מחייב את אלון להסכמה דומה (ס' 71ב(ג), הם ממאנים להשלים עם כך ומבקשים להפריד בין ההסכמה שהושגה אז לבין רצונם "למצות את זכותם להתנגד בהתאם לדין" כדברי בא כוחם בסיכומי התשובה (ס' 7).

     

41. חוסר תום הלב נוגע גם לדרישה הקטנונית שתתאפשר להם הכניסה לדירתם גם מהשביל שלא היה בשימוש שנים רבות, ובדרך זו תימנע ממשפחת שחם שימוש ייחודי וסביר בחצר הסמוכה לדירתם, בדומה לשימוש הייחודי שעושה אלון בחצר מזה ארבעים שנים.

    בהתחשב בכך שאלון אינם מתגוררים כלל בדירה, והשוכרת שהעידה בפני אשה שאינה מוגבלת בתנועותיה, אין לראות בדרישת אלון שימוש סביר שנמנע ממנו ובוודאי שלא מדובר בפגיעה מהותית כדרישת חוק המקרקעין (ס' 71 ג). (על זכותו של מחזיק במקרקעין מוגבל להנגיש את הכניסה לדירתו והשימוש ברכוש המשותף, ראו סעיף 59ג', כאמור אין זה המקרה).

     

42. לו היו יתר בעלי הדירות מרחיבים דירתם באותה תקופה שבה אלון הרחיב דירתו, ועל בסיס יחסי השכנות הנהדרים שאלון מעלה על נס, אין לי ספק שאלון היו מסכימים או נאלצים להסכים להצמדות ולחלוקת השימוש הסבירים, כפי שהגיעו אליה ארבעים שנים לאחר מכן, שלושת הנתבעים, אחרת, אלון לא היו יכולים להוציא אל הפועל את בנייתם.

    העובדה שבעלי הזכויות הקנייניות האחרים לא מימשו את זכותם באותו מועד, אלא מי שנכנס בנעליהם שנים מאוחר יותר, לא צריכה ליתן כל יתרון קנייני או אחר לאלון על פניהם, מה עוד שאלון הודה כי לא נתן מעולם כל תמורה עבור ההסכמות שקיבל.

     

    המחסנים של שחם ושריקי

43. כל עוד השימוש בקומת המסד נותרת בידי אלון, אין מקום ליתן כל סעד שמשמעו הריסת המחסנים שבנו שחם ושריקי ברכוש המשותף, באשר קומת המסד נועדה על פי היתר הבניה שניתן להקמת מחסנים לכל ארבעת בעלי הדירות. יהא זה חוסר צדק מוחלט להותיר בידי אלון את קומת המסד לשימושו הייחודי שמונע שימוש למחסנים ולהורות על הריסת המחסנים האחרים. בהקשר זה יש לציין כי בנוסף לקומת המסד מחזיקים אלון גם במחסן שנבנה אף הוא שלא כדין בחלק העורפי, ולכן ביטול המחסנים של שחם ושריקי צריך להיות מותנה גם בביטול מחסן זה.

     

    הגישה למוני החשמל והמים

44. משדחיתי את הדרישה להרוס המחסן של שחם כל עוד קומת המסד מוחזקת על ידי אלון, ומשהעיד שחם כי לאלון מפתח למחסן ויכולים להיכנס אליו בכל עת (ס' 10 ו-14 לתצהירו), מה עוד שבדיקת המונים נעשית אחת לתקופה על ידי איש חב' החשמל או חב' תאגיד המים, ולא הוכח שנמנעה הכניסה מהם, אני מוצאת לנכון להשאיר גם בענין זה את המצב על כנו. ככל שמעוניינים אלון, יכולים לשאת בעלות העתקת המונים למקום אחר, אך נדמה שאין כל צורך בכך.

     

45. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את הדרישה לצו עשה וקובעת כי המצב יישאר כפי שהוא. ככל שהצדדים יגיעו להסכמה כוללת בכתב שתבוא לידי ביטוי בשינוי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, יהיו אלון זכאים לקבל תשלום איזון מהנתבעים הנובע מחלוקת שטח המדרגות ל-3 במקום ל-4, בקיזוז 3/4 משוויו של חדר ההסקה ששטחו כ-12 מ"ר, ואשר הוצמד בפועל לדירתם, בעת בניית התוספת, ובקיזוז כל שטח נוסף, ככל שיוסכם על הצמדתו לדירת אלון.

     

    תשלומי איזון 

46. אלון בנו תוספת הבניה וארבעים שנים לאחר מכן, בנה שריקי מעל התוספת. ככל שבניית אלון חסכה עלות כלשהי בבניית התוספת של שריקי, הרי שמדובר לכאורה בהתעשרות שלא כדין על חשבון אלון. ב"כ אלון הוסיף בסיכומיו שגם אם לא נחסכה כל עלות שהיא, יש לחייב את שריקי בפיצוי, משום שאלמלא בנו אלון, לא היה שריקי מקבל היתר בניה. שריקי טוען כי עלות ההתאמות של היסודות שבנו אלון, לצורך בניית התוספת על ידו עמדה על 40,000 ₪, שאותם יש לקחת בחשבון בביצוע חישוב תשלומי האיזון.

    יובהר כי הדרישה היא להשבת מחצית הסכום המשקף שימוש בעמודים ובתקרה שבנו אלון, ולא כל הסכום, שכן להנאה מעלות הבנייה הזו שותפים אלון ושריקי.

     

47. מומחה ביהמ"ש חישב את מחצית שווי היסודות על סך 66,454 ₪ (סעיף 5 לחוות דעתו). הסכום מתבסס על חישובי ערך נכון ליום מתן חוות הדעת ועל פי שטח של 68.25 מ"ר. בחקירתו אישר הצורך בהפחתת עלויות שריקי. "אם נחשב להיום, צריך להביא בחשבון את העובדה שנדרשים פה חיזוקים שצריך להפחית אותם מהעלויות שעלה לבנות את היסודות על ידי אלון" (פרו' עמ' 33 ש' 16-17), "יש צורך בחיזוק השלד (כ)שבונים על מבנה ישן" (שם ש' 31).

     

48. עוד אישר המומחה קרבצ'יק בחקירתו כי על עלות שווי היסודות יש להוסיף בין 5-10% עבור ניהול וארגון, לפיכך אני קובעת כי מחצית שווי היסודות שנשאו בהם אלון עומדת על 71,500 ₪ (לפי תוספת של 7.5%). לא מצאתי סיבה שלא לאמץ את חישובי מומחה ביהמ"ש ולהעדיף על פניהם את חישוביו של מומחה התובעים.

    בעת שבנו אלון לא הוטל מע"מ, אך שווי ההנאה של שריקי מחושב לערכים נוכחיים. לא מדובר בהשבת חוב, שאז היה מקום להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאת הסכום ועד תשלומו בפועל, כי אם בהשבה לפי דיני עשיית עושר, שמשמעם בחינת ההנאה שהפיק בפועל שריקי מתוספת הבניה, בעת שבנה.

     

49. לגבי עלויות ההתאמה שנשא בהם שריקי לצורך התאמת בניית התוספת הישנה לזמן הנוכחי, הרי שיש הצדקה להפחיתם מהסכום שנתבע, באשר הנאתו של שריקי מהתוספת של אלון נפגמה בשווי התוספת שנאלץ לשלם, וזאת בשל גורמים שונים: חלוף הזמן, שינויי התקינה, חוסר ביסודות (ס' 3-4 לחוו"ד קרבצ'יק), והתאמת גובה תקרת התוספת לרצפת הדירה המקורית של שריקי.

     

50. בענין הוספת יסודות וחיזוקים – קיבלתי את עדות שריקי והקבלן שנתמכה גם בעדות המומחה. בנוגע להפרשי גובה עקב חריגה בגובה התוספת, מומחה ביהמ"ש קבע בחוות דעתו כי לא מצא שנדרשה התאמה בשל פערי גובה, אך בחקירתו הנגדית שינה עמדתו ואמר: "מקבל את התשובה כפי שבית משפט סיפר מפי מומחה אחר שהבניה בשנות ה-70 עובי הגג היה נמוך יותר, היו עושים 12,14 והיום עושים 16, אז היה צריך איזושהי השלמה של חול." (פרו' עמ' 34 ש' 32-33). אוסיף לכך ואומר כי האמנתי לשריקי ולקבלן אייזנקוט שאכן נוצרה מדרגה שהיה צריך למלאה לפני הריצוף. התמונה שצורפה לתצהיר שריקי, (נספח 21) אף היא תומכת בכך.

    מומחה ביהמ"ש העריך את עבודות ההתאמה בתוך הדירה, בסך של 11,400 ₪ (במקום 12,500 ₪ שהעריך המומחה שמוליק שוורץ) ואילו לגבי עלות ההתאמה בנוגע ליסודות וחגורות הבטון שהיה צריך להוסיף, המומחה לא הביע דעתו ולכן, הערכת השמאי אפשטיין כי מדובר בסך כולל של 40,000 ₪, מופחתת ב-1,000 ₪ בלבד.

    האם יש להפחית מהסכום 71,000 ₪ שמגיע לאלון, סך של 39,000 ₪, או סכום אחר?

     

51. שלושה יסודות צריכים להתקיים על פי סעיף 1 בחוק עשיית עושר ולא במשפט תשל"ט-1979: (1)התעשרות הזוכה, (2)על חשבון המזכה (3)שלא על פי זכות בדין.

    בסעיף 2, החוק מסמיך את בית המשפט לפטור את הזוכה, "אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת." הסעיף מחיל למעשה את הכלל במשפט העברי "זה נהנה וזה לא חסר –פטור", אם כי לא באופן גורף, אלא בנסיבות מתאימות.

    בע"א 588/87 כהן נ' שמש, (1991) נקבע כי לא מדובר בטענה של "הכל או לא כלום", יתכנו מקרים בהם יחייב הצדק כי הנתבע, אשר חל שינוי בנסיבותיו, יופטר מחובת ההשבה באופן חלקי בלבד. עיקרו של דבר, המדובר בהגנה המבוססת על שיקולי יושר, אשר מטרתה למנוע מצב בו ייגרם לנתבע עוול, אם יחויב בהשבה מלאה.

     

52. יישום דיני עשיית עושר שלא במשפט על תשלומי האיזון מביאה אותי למסקנה כי יש לחייב את שריקי בתשלום סך 45,850 ₪, לפי החישוב הבא: 27,500 ₪ שמשקפים חיזוק היסודות, משרתים את שתי הדירות, ולכן יש לקזז את מחצית הסכום מהתשלום המגיע לאלון. בגין התאמת הגבהים בעבודות הפנים (11,400 ₪), יש לקזז את מלוא הסכום, משום שהנאתו של שריקי חסרה סכום זה במלואו, והוצאה בשל כך שהתוספת של אלון חרגה בגובה התקרה. יובהר כי לא מדובר בהטלת דופי לא לגבי אופן הבניה של אלון ולא בענין מועד הבניה המאוחר של שריקי, כל שנעשה הוא בחינת הערך המוסף, שנוצר לשריקי מבניית התוספת על ידי אלון. הטענה כי לא הסתמך כלל על תוספת הבניה נדחית, ואילו הטענה כי יש להפחית מהתשלום את העלויות הנוספות שנגרמו לו התקבלה.

     

53. הנתבעים מפנים לפסק הדין בת.א.(ים) 40129-06-13 צבטאני נ' בנימין (6.12.2015), שניתן על ידי, שם הופטר הנתבע מתשלום, אולם הסיבה לכך היתה לא רק משום שהתובעים פעלו למען אינטרס אישי וחלף זמן, אלא בעיקר משום שלא הוכח שהנתבע הוא זה שהתעשר, כי אם המוכרת שמכרה לו הדירה ובה תקרה ורצפה של מרפסת שנוצרה מבניית השכנים מתחת ומעל, וכאשר תוספת חלקית זו כבר היתה רשומה בלשכת רישום מקרקעין כחלק מהדירה.

    בנסיבות המקרה שלפני, לא מצאתי שיהיה צודק לפטור את שריקי כליל מתשלום, והוא חויב באופן חלקי בלבד.

     

54. אשר על כן מחייבת את שריקי לשלם לאלון סך של 45,850 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

55. בענין חיזוקים מפני רעידות אדמה בשטח התוספת (15,210 ₪ לפי מומחה ביהמ"ש, ו-20,000 ₪ לפי המומחה של שריקי, מר אפשטיין), משהוכח כי אלו לא בוצעו (פרו' עמ' 94), אין ליתן כל סעד בענין זה. ככל שיבוצעו יתחלקו בעלות אלון ושריקי בלבד, כיוון שמדובר בחיזוק חלקי, בצד שלהם.

     

     

     

    ליקויים שנותרו בדירת אלון

56. במסגרת עבודות הבניה שביצע שריקי פורק חלק מאיטום המעקות לצורך הגבהתן. "בימים שלאחר פירוק האיטום שרר מזג אויר סוער במשך מספר ימים לרבות ימי שלג. כתוצאה מכך חדרו מי הגשמים לדירת משפחת אלון שלא היתה מאוכלסת באותה תקופה" (מתוך המסמך של היועץ נמרוד מדמוני מיום 11.2.13, אשר מונה על ידי אלון ושריקי בהסכמה, לפקח על תיקון הנזקים).

    ביקורת פיקוח סופית נעשתה ביום 25.4.13 ונקבע כי "הדירה ראויה למגורים וברמת גימור משביעת רצון".

    מומחה בית המשפט קבע כי נותר ליקוי בחדר המזרחי שנובע מצינור מרזב מי גשמים שיש להרחיקו מהקיר. עלות התיקון 1,500 ₪ , ולכן אני מחייבת את שריקי לשלם סכום זה.

57. בענין ארובת ההסקה שפורקה בעת בניית התוספת, הארובה נבנתה ללא היתר (פרו' עמ' 22) ובמיקום שלא מתחשב באפשרות שבעלי הקומה מעליהם יבנו, ולכן מבקש שריקי בסיכומיו לדחות חיובו בענין זה, אולם בדיון ההוכחות וקודם לכן בדיון בצו המניעה הזמני, הסכים שריקי לשאת בעלות: "כל הזמן הסכמנו לעשות זאת" (פרו' עמ' 23 ש' 5), ולכן על אף שאין לאלון שימוש נוכחי בהסקה והוא מתעקש על החזרת הארובה משום שזה יעלה את ערך הדירה (פרו' עמ' 23 ש' 26-27), אני מחייבת את שריקי לשלם לאלון סך של 3,000 ₪ בגין שווי הארובה הישנה ו-3,000 ₪ נוספים ישולמו בתוך 30 ימים מיום התקנת הארובה החדשה בפועל, על ידי אלון או מי מטעמם, ובתנאי שהדבר ייעשה בתוך שלושה חודשים מהיום. לא יבוצע בתוך הזמן הזה, יחשב אלון כמי שהסתפק בפיצוי הנ"ל.

    אשר על כן אני מחייבת את שריקי לשלם סך של 3,000 ₪ ומורה בצו עשה לאפשר ביצוע העבודות, ככל שיש צורך בכך, גם מתוך דירתו שלו.

     

    פיצוי בגין התקופה שבה לא ניתן היה להתגורר בדירת אלון 

58. כאמור לעיל, בניית התוספת של שריקי כללה גם בניית מדרגות חיצוניות מעל לרום הכניסה לדירת אלון, וזאת בנוסף לרטיבות ונזקים שנגרמו לדירת אלון בשל גשמים שחדרו עקב הסרת האיטום. דמי שכירות חודשיים ראויים לדירת אלון עומדים על סך 5,500 ₪ לחודש, כקביעת השמאי פטל יעקב שאיש לא חלק על חוות דעתו. אין מחלוקת כי על שריקי לפצות את אלון בנוגע לתקופה שבה עבודות הבניה שלו מנעו מאלון שימוש סביר בדירתו, כשם שהוא אחראי לתיקון כל הנזקים שנגרמו עקב בניית התוספת שלו. השאלה ששנויה במחלוקת היא למשך איזו תקופה.

     

59. התובעים מבקשים פיצוי בגין 8 חודשים, אולם על פי קביעת המהנדס המוסכם מדמוני, הדירה היתה ראויה למגורים ביום 25.4.13. היות שממילא עברו אלון לבית אבות כבר בדצמבר 2012, אי אכלוס הדירה עד להשכרתה שנה לאחר מכן תלויה באלון בלבד, אשר ככל הנראה לא החליטו מה לעשות עם הדירה, האם למכור או להשכיר.

     

60. אלון בתצהירו אינו מגלה כי החליטו לעבור לבית אבות וכי אין הוא משלם דמי שכירות כי אם תשלום מסוים בגין אחזקה, בתצהיר נאמר שנאלצו לשכור דירה במקום אחר (ס' 44 לתצהירו), בחקירתו השיב: "מה זה משנה" (עמ' 24 ש' 30), ובכן, זה משנה למי שאמור לשאת בנזקי אלון המוכחים ולמי שהסכים להכפיף עצמו לקביעות מהנדס מוסכם. אין זאת כי אם מדובר בניסיון להאדרת הנזקים שלא לצורך, בדומה לעוגמת הנפש שנתבעה ולגובה הליקויים שנתבעו ביחס לאלו שאושרו על ידי מומחה ביהמ"ש.

     

61. לאחר ששקלתי טיעוני הצדדים, אני מוצאת לנכון לאמץ את קביעת המהנדס המוסכם מדמוני, ולכן, זכאים התובעים לפיצוי משריקי בסכום של 27,500 ₪ (5 חודשים X 5,500 ₪).

     

    עוגמת נפש

62. כאמור לעיל, אלון לא היו אמורים להתנגד להרחבת דירת שריקי, בדומה להרחבת דירתם. הפיצוי בגין עוגמת הנפש יכול להיפסק כנגד צד שהפר חוזה, הפר הוראה חוקית או ביצע עוולה כלשהי לרבות רשלנות כלפי הניזוק. בראיות שהוצגו בפני ובחינת הדין הנוהג, לא מצאתי כי השכנים הנתבעים עוולו כלפי אלון או הפרו חוק או חוזה ואשר בעקבות מחדלם נגרם לאלון עוגמת נפש. הבניה היתה חוקית, הרעש והלכלוך שמתלווה לעבודות בניה הוא צפוי וסביר, על התקופה שבה לא ניתן היה להתגורר בדירת אלון בשל העבודות, התקבל פיצוי בגובה דמי שכירות. את הנזקים שנגרמו לדירת אלון התחייב שריקי לתקן ואף תיקן בפועל למעט סכום זניח בסך של 1,500 ₪ , כפי שהעריך מומחה ביהמ"ש.

     

63. עוגמת הנפש של אלון נגרמה להם להבנתי בשל הוויכוחים עם שריקי, התערערות היחסים עם שחם, ובעיקר אובדן השליטה בת עשרות שנים על הנעשה בבית המשותף. בענין הגינה היפה שטיפחו, הרי שזו שוקמה ואף כי לא חזרה לימיה כקדם, אלון ממילא אינם מתגוררים בדירה, מה עוד שיש להזכיר שוב שמדובר ברכוש משותף ולא פרטי של אלון. הנזק לגינה היה הכרח בל יגונה שנבע מעבודות הבניה, לפיכך לא מצאתי כל עילה לחייב את הנתבעים בפיצוי התובעים בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם.

     

64. זאת ועוד, לא יהיה זה בלתי סביר להניח שגם אלון כשבנו את התוספת לדירתם גרמו עוגמת נפש לשכניהם שהבליגו על כך, ככל הנראה באורך רוח, לו לא זכו בעלי הזכויות הנעברים מצד אלון. עוד אוסיף ואומר כי גם אם היה נקבע שמי מהנתבעים חב בפיצוי בגין עוגמת הנפש של התובעים, בוודאי שלא היה נפסק כל סכום הקרוב לסכום שנתבע (45,000 ₪), אלא אלפי שקלים בודדים בלבד, וזאת מהטעם שבמסגרת שיקולי בית המשפט לפסיקת נזק לא ממוני, הוא רשאי לקחת בחשבון את התנהגות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו. בא כוחם השיב בסיכומים כי לא ניתן לייחס לתובעים רדיפה והתנכלות, באשר הם ניסו למצות את זכותם להתנגד בהתאם לדין (ס' 7 לסיכומי התשובה), על הדין ועל זכותם התייחסתי לעיל. על תחושת הניצול שחש שחם, מצד אלון, ועל כך שלא יכול היה מולו, גם בשל נסיבות אישיות, ראו עדותו (פרו' מיום 20.2.17, עמ' 33 ועמ' 38).

     

    הסדרת הגישה למתקנים שעל גג הרעפים

65. כשיחסי השכנות טובים, ניתן להסתמך על הרשאת דיירי הקומות העליונות להגיע אל הגג דרך מרפסת דירתם, אולם בנסיבות הקיימות אין לסמוך על כך. על פי מומחה ביהמ"ש "צריך לעשות סולם קבוע והגנה מגובה 2 מטר, חצי עיגול הגנה ואז תהיה גישה לגג" (פרו' עמ' 30 ש' 1-2). עלות העבודה 7,500 ₪ בתוספת מע"מ (עמ' 37 ש' 21-22).

    הנתבעים הסכימו כי יש להתקין סולם כזה עוד באסיפת הדיירים (נ/5), וחזרו על כך בסיכומיהם (ס' 117) ולכן אני מחייבת את הנתבעים בצו עשה - להתקין הסולם, בתוך שלושה חודשים מהיום.

    ככל שלא יעשו כן, רשאים אלון לבצע בתוך 3 חודשים לאחר מכן, התקנת הסולם על חשבונם, להודיע על כך לביהמ"ש והנתבעים יחויבו בפסק דין מתוקן בצירוף הוצאות משפט נוספות.

    אלון אינם צריכים להתחלק בעלות זו כנטען על ידי הנתבעים (ס' 204 לסיכומיהם) מהטעם שהגישה לגג הרעפים, ולא משנה אופן הגישה (מתוך הגג או מחוצה לו), נמנעה בעקבות ביטול חדר המדרגות העורפי וסיפוחו לשלושת הנתבעים.

     

    בענין חיוב אלון בחלק יחסי בצביעת הבנין

66. שריקי בתביעתו הנגדית מבקש לחייב את אלון בסך של 7,000 ₪ . החלטה מחייבת בענין זה התקבלה באסיפה הכללית, על אף התנגדות אלון. הטענה כי שריקי מחויב לצביעה בשל תוספת הבניה לא שוללת את עשיית העושר ועליית ערך הדירה בבנין שבו החזית החיצונית שופצה, ולכן אני מחייבת את אלון לשלם סך של 7,000 ₪.

     

     

     

     

    סוף דבר

     

67. נסכם אם כן את הסכומים המגיעים לתובעים מידי שריקי:

    • תשלום איזון בגין יסודות בניכוי עלויות התאמה – 45,850 ש"ח

    • נזק שנותר לתיקון בדירת אלון – 1,500 ₪

      תשלום חלקי בגין הארובה שפורקה 3,000 ש"ח

    • דמי שכירותבגין 4 ח' - 27,500 ₪

      ד קיזוז חלקו של אלון בצביעת הבנין (7,000) ש"ח

      סה"כ 72,000 ש"ח

      הסכומים הנ"ל ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

68. בנוסף, אני מחייבת את שריקי לשאת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.  הסכום ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום בפועל. אני ערה לכך שהסכום קרוב לוודאי אינו מכסה את הוצאות התובעים, אולם גם שריקי נשא בהוצאות גבוהות שיכלו להיחסך לו רק היתה מתקיימת הידברות כנה בין הצדדים. קבלה חלקית של התביעה שכנגד מזכה את הנתבעים שכנגד בהוצאות משפט, אלו נלקחו בחשבון בסכום שנפסק לזכות התובעים.

69. התביעה לצווי עשה, הריסה והשבת המצב לקדמותו נדחית, למעט צו עשה המחייב את הנתבעים 1-3 ביחד ולחוד, להתקין סולם גישה לגג הרעפים.

70. בשל כך שהמצב בשטח שונה באופן מהותי מהרשום בפנקס רישום מקרקעין, ועד אשר יואילו הצדדים לעדכן את הרישום, מהחשש שמא לרוכש עתידי לא תובהר כל התמונה, במיוחד, בכל הנוגע לקומת המסד, אני מורה לרשם המקרקעין לרשום הערה בתיק הבית המשותף בגוש 30408 חלקה 130 (רח' בורוכוב 11, קרית יובל ירושלים) בדבר קיומו של פסק הדין.

    אין בהערה זו כדי למנוע העברת זכויות ואולם ידע כל צד מעונין מהו מצב הזכויות האמיתי בדירה אותה מבקש לרכוש.

     

     

    ניתן היום, ז' סיוון תשע"ח, 21 מאי 2018, בהעדר הצדדים.