וירצברגר נ' שומרי אמונים בע'מ

רקע

1. לפני תובענה לאכיפת הסכם המכר שנחתם בין התובע לנתבעת ביום טו' אב תשכ"א (28.7.61), בעניינה של הדירה הרשומה כיום בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 6 בחלקה 268 בגוש 30088 (להלן הדירה). התובע עותר לחייב את הנתבעת לרשום את הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. הסכם המכר צורף כנספח א' לכתב התביעה (להלן החוזה).

    

2. בתיק דנן נשמעו ראיות, הצדדים הגישו את עדויותיהם הראשיות בתצהירים, והמצהירים נחקרו בבית המשפט בגין תצהיריהם. מטעם התובע העיד התובע- מר וירצברגר. מטעם הנתבעת, חברת שומרי אמונים בע"מ, העידה יו"ר דירקטוריון הנתבעת, גב' ברכה ראטה (להלן: ראטה).

    

3. לפניי הוצגו שתי גרסאות עובדתיות שונות וסותרות. מחד גיסא, לשיטת התובע מדובר בחוזה תקף לכל דבר ועניין אשר יש לקיימו. מאידך גיסא, לשיטת הנתבעת לא נחתם כל חוזה בין התובע לבין הנתבעת והמדובר בחוזה מזויף. משכך, לתובע אין כל זכויות בדירה והיא בבעלותה של הנתבעת, והיא אינה חייבת לרשום את התובע כבעל הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין. לפתחו של בית המשפט עומדת למעשה ההכרעה בין שתי הגרסאות אלה.

    

4. יצוין, כי ביום 13.9.16, הגישה הנתבעת בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות או שיהוי. בדיון שנערך לפניי ביום 25.4.17, בעקבות הערת בית המשפט, הנתבעת חזרה בה מהבקשה וציינה שטענתה תישמע במסגרת שמיעת הראיות והסיכומים. אולם, הנתבעת זנחה טענה זו במסגרת הסיכומים ולפיכך הדיון בטענה זו מתייתר.

    

   עיקרי העובדות הרלוונטיות

5. הצדדים אינם חלוקים ביחס לעובדות שלהלן:

   • הנתבעת היא חברה, בעלים של מקרקעין ובנייני מגורים במתחם הידוע כ"שומרי אמונים" ברחוב שומרי אמונים בירושלים. בעל השליטה בחברה היה הרב אברהם חיים ראטה, אדמו"ר חסידות שומרי אמונים (להלן: האדמו"ר), שנפטר.

      

   • הדירה רשומה כיום בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 6 בחלקה 268 בגוש 30088 על שם הנתבעת.

      

   • התובע התגורר בדירה נשוא המחלוקת משנת 1961 ועד לשנת 2003, במשך כ-42 שנה.

      

   • התובע מכר את דירתו ביום 27.1.03 ליעקב וחנה הוכסטר (להלן הקונים).

      

   • ביום ח' חשוון תשס"ד הנתבעת הגישה בקשה לצו מניעה נגד התובע בבית דין צדק ירושלים לפיה יש לאסור על התובע להעביר או להשכיר לאחר את הדירה בלי רשות והסמכה מפורשת מהנהלת החברה (נספח יג' לתצהיר עדות ראשית של התובע) והדיון ביחס לבקשה נדון בבית הדין ביום טז' חשוון תשס"ד (נספח טו' לתצהיר עדות ראשית של התובע).

      

   • ביום 22.8.11 הגישה הנתבעת לבית משפט זה תביעה נגד התובע בת"א 20709-07-11 בה התבקשו סעדים שונים ובהם, בין היתר, לצוות על הקונים או כל מי מטעמם המצוי ומתגורר בדירה לפנותה לאלתר, לסלק מהדירה כל חפץ השייך להם ולהשיב את החזקה בדירה לנתבעת (העתק כתב התביעה צורף כנספח ב' לכתב התביעה). ביום 25.12.14 בית המשפט המחוזי (כב' השופט ארנון דראל) נתן תוקף של פסק דין להסכם בין הצדדים לפיו התביעה והתביעה שכנגד יימחקו ללא צו להוצאות והנתבעת (התובעת בת"א 20709-07-11) מתחייבת שלא לנקוט הליך כלשהו בעתיד בבית המשפט, המבוסס על העילה שבכתב התביעה או על כל עילה שנובעת מהעובדות שבכתב התביעה (פסק הדין צורף כנספח ג' לכתב התביעה, להלן פסק הדין).

      

      

     טענות הצדדים כפי שעלו מכתבי הטענות ומהסיכומים

     טענות התובע

6. לפי הנטען בכתב התביעה, ביום טו' אב תשכ"א (28.7.61) נכרת חוזה בין התובע לבין הנתבעת, בעניינה של הדירה, כאמור. התובע שילם את מלוא התמורה, קיבל את החזקה בדירה והעסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין.

    

7. זאת ועוד, לטענת התובע, בהתאם לסעיף 6 לחוזה, הנתבעת התחייבה לרשום לטובת התובע בפנקס הבתים המשותפים את זכויות החכירה בדירה לתקופה שעד לסוף האלף השישי, היינו עד ליום 29.9.2239. הוא התגורר בדירה במשך כ- 42 שנים וביום 27.1.03 מכר את הדירה לקונים.

    

8. לטענת התובע, חרף פסק הדין, טרם ביצעה הנתבעת את הרישום על שם התובע למרות התחייבותה ולמרות פניית ב"כ הקודם עו"ד מיכאל הכסטר, ביום 15.10.15 (המכתב צורף כנספח ד' לכתב התביעה). לטענתו, הנתבעת חייבת לרשום אותו ולאחר מכן את הקונים כבעלי הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, הן מכוח החוזה והן מכוח פסק הדין.

    

9. בסיכומיו ביקש ב"כ התובע ליתן אמון מלא בגרסתו, שכן התובע בחקירתו הנגדית מסר גרסה עקבית לגרסתו בתצהיר, למעט אי דיוקים מינוריים, שנבעו מאי הבנת השאלה ומבלבול. התובע העיד בצורה ברורה כיצד ומתי קנה את הדירה, עם מי חתם על החוזה וכיצד שילם את התמורה. דבריו נתמכו במסמכים: אישורי משכנתא, רשימת משתכנים, החוזה וזאת על אף הקושי בהוכחת הדברים, שכן מדובר בחוזה שנכרת לפני כ-55 שנים.

    

10. אשר לגרסת הנתבעת, מחקירת של הגב' ראטה עלה, כי היא החלה לעבוד אצל הנתבעת בשנת 2001, כ-40 שנים לאחר שהתובע רכש את דירתו. כך שלית מן דפליג שהיא לא יודעת דבר מידיעתה האישית. עדויותיה הם מפי השמועה וכל ניסיונה לסתור מסמכים מטעם התביעה בעדות בעל פה אסורים על פי הדין. עוד הסתבר מחקירתה, כי תיקי המשתכנים נשרפו בשריפה שפרצה במשרדי הנתבעת שכילתה אותם, כך שבידה תיעוד חסר.

     

11. עוד טען התובע, כי טענות הנתבעת נטענו בשפה רפה, היו עמומות, בלתי מוסברות, חלקן לקוניות וחלקן כבושות. ביחס לטענת הזיוף, טען התובע כי הנטל להוכיח את טענת הזיוף הוא על הטוען לזיוף. לטענתו, הנתבעת לא בדקה אם החתימה על החוזה מזויפת ולא הגישה חוות דעת להוכחת הטענה. היא יכלה להביא מסמך שיוכיח את טענתה בזמן בו אביה האדמו"ר, בגדרי ת"א 20709-07-11, כאשר אביה האדמו"ר היה בחיים, והוא יכל למסור עדות אודות הדירה, אולם היא בחרה שלא לעשות כן.

     

12. עוד הוסיף וטען התובע, כי ראטה הגישה תצהיר לקוני, אשר רב הנסתר בו על הנגלה והעדות אשר מסרה בבית המשפט היתה עדות כבושה.

     

13. בנוסף טען, כי מהתביעה שהגישה ראטה לבית הדין לצדק בירושלים בשנת 2003 וממסמך הבקשה לצו מניעה שהתבקש שם עולה, כי בכתב טענותיה היא טענה שבין התובע לנתבעת קיים חוזה רכישת הדירה, אלא שטענה כי התמורה לא הועברה במלואה. מדובר בהודאת בעל דין שכעת היא כופרת בה. על כן היא מנועה מלמסור גרסה שונה בעל פה, אלא היה עליה להביא לעדות את עו"ד ניסנבום, שכתב את כתב התביעה לבית הדין. עוד העיר ב"כ התובע, כי בסופו של יום, בית הדין ביטל את צו המניעה, משום שהוא ניתן ללא הצגת מסמכים.

     

14. עוד טען התובע, כי הנתבעת נמנעה מהבאת עדים שיתמכו בגרסתה, כגון, עו"ד מאק שערך את החוזה עם התובע, לא נטלה תצהיר מאביה האדמו"ר או ממר יעקב פלדמן ביחס לחתימה על החוזה, למרות שבהליכים בבית הדין לצדק ובבית המשפט המחוזי בת"א 20709-07-11 הם היו עוד בין החיים. כן טען, כי עלו סתירות שונות מהשוואה בין עדותה של ראטה לבין התצהיר.

     

15. לסיום ביקש התובע מבית המשפט ליתן אמון בגרסתו ולהורות לנתבעת לרשום את הזכויות בדירה על שם התובע ולאחר מכן על שם הקונים.

     

    טענות הנתבעת

16. כתב ההגנה נפתח בטענת התיישנות, אולם, כאמור, טענת ההתיישנות נזנחה בסיכומים ולא נדרש לדון בה. לאחר מכן, הנתבעת כפרה בכל טענות התובע באופן גורף וטענה כי הבעלות בדירה היא שלה ולתובע אין כל זכויות בה, למעט זכות שימוש שניתנה לו כבר רשות בדירה (כמו לחסידים אחרים בקרית שומרי אמונים). על כן לשיטתה הוא אינו יכול למכור את הדירה לקונים, וממילא מכר אותה בניגוד להסכמתה של הנתבעת, בלי ידיעתה ומבלי שהיה בידיו אישור על זכויותיו בדירה.

     

17. עוד טענה הנתבעת, כי התובע מעולם לא שילם לנתבעת שני שלישים משווי הדירה בהתאם לנוהל המקובל אצל הנתבעת, ולכן הוא לא זכאי לזכות החכירה בדירה. לדידה, מדובר בתביעת סרק, שהטעם היחיד העומד מאחורי הגשתה, הוא סכסוך פנימי בחסידות שומרי אמונים.

     

18. אשר לאמור בסעיף 9 לכתב התביעה לפיו בפסק הדין בת"א 20709-07-11 הוסכם בין הצדדים ש"לנתבעת אין כל טענה או תביעה כנגד התובע לגבי מכירת הדירה לקונים", טענה הנתבעת כי הדבר אינו נכון. עוד טענה הנתבעת, כי אין בקיומו של ההליך הקודם בת"א 20709-07-11 כדי למנוע מהנתבעת להעלות טענותיה כנגד התובע או הקונים בעניין הדירה. כל שהתחייבה הנתבעת בהסכמת הצדדים לפני בית המשפט הוא לא לנקוט בהליכים נגד התובע בבית משפט, אולם, בענייננו התובע יזם את הגשת התביעה נגד הנתבעת.

     

19. כן טענה הנתבעת, כי התביעה הוגשה בשיהוי רב, דבר אשר הסב לה נזק ראייתי כבד, משום שלא ניתן היה להעיד את הבעלים ומנהל החברה הנתבעת במועדים הרלוונטיים, מאחר שהם אינם בין החיים.

     

20. בסיכומיה הוסיפה הנתבעת וטענה, שמעדותו של התובע בבית המשפט עולה, כי הקונים עומדים מאחורי הגשת התביעה, כך שלמעשה התובע בנדון הוא "תובע וירטואלי" אשר העיד שלא נתן לעו"ד שמייצגו בתביעה ייפוי כוח, ולא שילם לו שכר טרחה ואין לו כל עניין בתביעה או בתוצאותיה. במצב דברים זה, כאשר הקונים והנתבעת הסכימו, בת"א 20709-07-11, להתנהל על פי דין תורה, הרי שקבלת התביעה היא מתן הכשר לניהול הליך משפטי בחוסר תום לב, הליך בו הקונים, שהם בעל הדין האמיתי, מנועים מלהתנהל עם הנתבעת, ומסתתרים מאחורי תובע שאין לו עניין בתביעה. בהקשר זה הוסיפה הנתבעת, כי בכתב התביעה ביקש התובע לחייב את הנתבעת לרשום את התובע כבעל הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, בעוד שבסיכומיו ביקש לחייב את רישום הקונים כבעלי הזכויות בדירה.

     

21. אשר לתשתית הראייתית שהוצגה על ידי התובע טענה הנתבעת, שהוא לא הניח תשתית ראייתית מינימלית לביסוס תביעתו, כגון חוזה הרכישה המקורי (הוצג העתק מצולם, שלא אושר כנאמן למקור) אסמכתאות על תשלום תמורה בגין הדירה, אסמכתאות על דיווח למיסוי מקרקעין על רכישת הדירה, אישור על תשלום מס רכישה (אישורי המס שהוצגו, אינם תואמים את פרטי העסקה ואת התאריך המופיע בחוזה). כן לטענתה היו סתירות רבות בעדות התובע שהתבסס על האמור בתצהירו בנספחים ה' ו- ו', אך לא ידע להסביר בחקירתו הנגדית את אי ההתאמה בין נספחים אלו לבין החוזה. מעבר לכך, נספחים אלה כלל אינם יכולים לשמש כראיה בהליך המשפטי, שכן הם לא נערכו על ידי התובע ואף לא מוענו אליו. עוד טענה הנתבעת, כי התובע הסתיר בתביעתו את עובדת היותו איש עסקים לשעבר שהתקשר עם הנתבעת בהסכמים רבים והיה מוסמך לחתום מטעמה על חוזים למכירת הדירות ואף להשאיר לעצמו דירות בבעלותו.

     

22. עוד טענתה הנתבעת, שיש לדחות את טענות התובע לכך שעדותה היא עדות כבושה, וזאת משום שטענות הנתבעת המכחישות את זכויות התובע בדירה נטענו לאורך כל ניהול ההליך, בכתב ההגנה, בבקשה לסילוק על הסף, ובתצהיר עדות ראשית של ראטה ואף הועלו במסגרת הדיון שהתנהל בבית דין צדק בירושלים.

     

23. לסיום טענה הנתבעת, כי אין להסתמך על פסק הדין ע"א 3546/10 אליהו מישאלי ואח' נ' אולגה קליין ואח' [פורסם בנבו] (18.4.12) ולהעביר את הנטל להוכחת טענת הזיוף אליה, שכן התובע לא הציג ולו מסמך אחד מקורי שיעיד, כי שולמה מלוא התמורה על ידו.

     

24. התובע, בתגובתו לסיכומיי הנתבעת (שהוגשו בהסכמה) הדגיש, כי הדירה נמכרה לקונים על ידו והוא התחייב להסדיר את הרישום בטאבו, אותו מונעת הנתבעת ועל כן התובע נאלץ להגיש את התביעה. התובע טען, כי הציג את כל המסמכים הדרושים להוכחת רכישת הדירה. הנתבעת אף אישרה שהיא מכירה את נספחים ה' ו- ו' שצורפו לתביעה בת"א 20709-07-11. אשר לנזק הראייתי, ציין התובע שהנתבעת היא זו אשר לא טרחה להעיד את האדמו"ר או מר פלדמן טרם פטירתם, בעניין זה. אשר לטענת השיהוי, התובע מסר שהגיש את התביעה מיד כשהתברר לו שהנתבעת מסרבת למלא אחר הוראות פסק הדין בת"א 20709-07-11 ולרשום את הדירה על שמו. עוד הוסיף וטען, כי הנתבעת כבשה את עדותה בעניין קיום החוזה בנוגע לאביה האדמו"ר ובנוגע לטענת זיוף החתימה, משום שעיון בצו שהתבקש על ידה בבית הדין מעלה מפורשות שהנתבעת עתרה לקיום החוזה, כך שהוא ישלם את מלוא התמורה ולא טענה שהחתימה על החוזה מזויפת. כן טען שהנתבעת הרחיבה חזית בסיכומיה.

     

    דיון והכרעה

25. לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירי עדות הראשית, בכל המסמכים הרלוונטיים, ולאחר שמיעת טיעוני ב"כ הצדדים שוכנעתי, כי דין התביעה להתקבל במובן זה שאורה על אכיפת החוזה, כפי שיפורט להלן.

     

    טענת זיוף החוזה

26. כלל ידוע במשפט האזרחי הוא, כי נטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט, כאשר הכלל הבסיסי הינו "המוציא מחברו – עליו הראיה". כך, בדרך כלל, על התובע הנטל להוכיח את הטענות בבסיס עילת תביעתו ועל הנתבע להוכיח את העובדות שבבסיס טענות הגנתו.

     

27. בענייננו, ראוי להפנות להלכה הפסוקה לפיה, בעל דין המטיח בצד שכנגד טענות חמורות, כגון זיוף, הנושאות גוון מעין פלילי, אין לטעון בעלמא כפי שעשתה הנתבעת, ועליה מוטל נטל כבד במיוחד להציג תשתית ראייתית מבוססת ומוצקה שתעמוד ביחס הולם לחומרת הטענות אותן היא מעלה כנגד יריבה ובית המשפט יבחן ראיות אלו בקפידה. יפים לעניין זה דברי בית המשפט בע"א 7456/11 בר נ' מלחי (11.4.2013) בקבעו: "כאשר אחד הצדדים להליך מעלה טענת מרמה או זיוף, מוטל עליו נטל השכנוע להוכחת טענתו, בין אם מדובר בתובע או בנתבע. הגם שהנטל הוא של מאזן הסתברויות, כמקובל במשפט האזרחי, הרי שכמות הראיות ורף הראיות הנדרש לגבי טענת מרמה, אשר לה גוון מעין פלילי, הם גבוהים יותר ועל בית המשפט לבחון את הראיות בזהירות ובקפדנות [ראו למשל: ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין [פורסם בנבו] (18.4.2012), פסקה 14; ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [פורסם בנבו] (3.2.2011), פסקה 31; ע"א 475/81 זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 594 (1986) (להלן: עניין זיקרי)]". ראו עוד בנדון: ע"א 45/15 נבולסי נ' נבולסי (15.5.2017).

     

28. עדותו של התובע, אשר העיד כי מר יעקב פלדמן, מנהלה של הנתבעת בעבר, הוא מי שחתם על החוזה (ר' עמ' 14, ש' 31-32) הותירה בעיניי רושם חיובי ומהימן, ולא ראיתי כל סיבה שלא לקבלה במלואה. הקשיים בעדותו נבעו מגילו המבוגר, ממצבו הבריאותי ומחלוף הזמן ממועד חתימת החוזה. התובע היה נחרץ בעדותו כי החוזה נחתם וכי הוא שילם את מלוא התמורה. על כן לא מצאתי כל בסיס לקבוע כי עד זה או מי מטעמו זייפו את חתימת מנהל הנתבעת על החוזה שהעתקו הוצג לפניי.

     

29. יתרה מזו, מדובר במי שהתגורר בדירה במשך למעלה מ-40 שנה, וכן צירף לכתב התביעה ולתצהיר עדות הראשית מטעמו, מספר מסמכים המחזקים את גרסתו, מעבר להסכם המכר עצמו. התובע הציג חשבון סופי בגין הלוואה שנטל מבנק אפותיקאי כללי בע"מ משנת 1965 (נספח ב' לתצהיר העדות הראשית של התובע), וכן הציג אישור סילוק סופי של ההלוואה משנת 1965 (נספח ג' לתצהיר העדות הראשית של התובע). כן התובע הציג מסמך ממנו עולה כי העסקה דווחה לרשות מיסוי המקרקעין (נספח ד' לתצהיר העדות הראשית של התובע), עוד הציג אישור על דיווח לרישום בפנקס המקרקעין לפיו העסקה דווחה כדין (נספח ז' לתצהיר העדות הראשית של התובע). זאת ועוד, שמו של התובע מופיע ברשימת המשתכנים שקנו דירות אצל הנתבעת, וזאת על פי מסמכים שהוגשו עוד ביום 15.1.14 במסגרת ת"א 20709-07-11 (נספח ה' ו- ו' לתצהיר העדות הראשית של התובע). יוער, כי מסמכים אלה הוגשו במסגרת תצהירו של התובע ביום 19.9.17, ראטה בתצהירה מיום 21.11.17 לא טענה כל טענה כנגד מסמכים אלה, זאת על אף שבישיבת קדם משפט ביום 22.6.17 התייחס ב"כ הנתבעת למסמכים באשר לתוכנם, אולם לא חזר על טענותיו בתצהירה של ראטה, כאמור, וכן בישיבת קדם המשפט ביום 26.11.18. רק יום טרם שמיעת הראיות ביקש להוציאם מתיק בית המשפט. בעדותה מסרה ראטה כי המסמכים לא מוכרים לה, הא ותו לא (ר' עמ' 27, ש' 4-5). לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת לסתירה בין נספחים ה' ו- ו' לתצהיר העדות הראשית של התובע לבין החוזה ביחס למספר הדירה ולמספר החדרים בדירה, אולם בנסיבות אלה לא מצאתי להטיל דופי במסמכים שהוצגו, על אף הסתירות בין המסמכים באשר למספר הדירה, שכן המסמכים נערכו במשרדי הנתבעת, ולא על ידי התובע. מכל מקום, ליריעת המחלוקת לפני, נספח ה' מלמד כי התובע נמצא ברשימת רוכשי הדירות. נקודה זו היא השנויה במחלוקת, שכן אין חולק כי התובע התגורר בדירה אחת בלבד (ר' עמ' 11, ש' 15-16). על כן נספח ה' מהווה חיזוק נוסף לעדות התובע לפיה הוא רכש את הדירה.

     

30. בנוסף, במסגרת ההליך בבית הדין לצדק בירושלים, בגדרו הגישה הנתבעת נגד התובע בקשה לצו מניעה אשר יאסור על התובע להעביר או להשכיר לאחר את הדירה ללא רשות והסמכה מפורשת מהנהלת הנתבעת, הנתבעת עצמה הודתה כי בין התובע לנתבעת קיים חוזה לרכישת דירה (נספח יג' לתצהיר העדות הראשית של התובע). יצוין, כי צו המניעה בוטל על ידי בית הדין, משום שניתן ללא הצגת כל המסמכים שבעניין (מסמך טז' לתצהיר העדות הראשית של התובע), אף הנתבעת הגישה בקשה לסגירת תיק התביעה בבית הדין (נספח יז' לתצהיר העדות הראשית של התובע).

     

31. התובע בחקירתו הנגדית ציין את מקורות המימון שלו ביחס לדירה (הון עצמי) "אני שילמתי על הדירה כל פעם מעט, מעט" (ר' עמ' 15, ש' 20). "עבדתי פה ושם. חלק נתתי לרבי ביד וחלק לרב פלדמן" (ר' עמ' 15, ש' 22).

     

32. בהמשך, העיד התובע שקיבל משכנתא עבור רכישת הדירה:

    "ת. לא. עברו כל כך הרבה שנים. לא גנבתי את הדירה. שילמתי עד הפרוטה האחרונה. אתה יודע שהיתה לי משכנתא. ביקשתי משכנתא יחד עם כל החברים שקנו דירה מבנק אפוטיקאי.

    ש. לפני דקה אמרת ששילמת את הכל מכסף שחסכת נכון?

    ת. עבדתי כן. יש לי משכנתא ששילמתי על הדירה" (ר' עמ' 16, ש' 5-1).

     

33. כאשר נשאל התובע בחקירתו הנגדית בעניין זה, שוב, השיב: "...עברו הרבה שנים והזיכרון שלי לא כל כך טוב. אני יכול להגיד לך שאני בעל הבית על הדירה ולא נשארה לירה אחת שלא שילמתי. הכל שילמתי. אני נתתי לו כסף על כל מיני דברים. כל חודש נתתי שיקים לאדמו"ר וגם דמי חבר. לא רק אני אלא כולם. נתתי לרבי גם דמי פדיון כדי לקבל ברכה מהרבי כמו כולם" (ר' עמ' 19, ש' 18-21).

     

34. לעומת זאת, עדותה של הנתבעת, לפיה אביה האדמו"ר אמר לה כי הדירה היא בחזקת הנתבעת, עומדת בסתירה לטענות התובע כי הוא היה זה אשר רכש את הדירה מאביה והדירה נשוא המחלוקת בענייננו היא בחזקתו. נראה, כי עדותה היא עדות מפי השמועה, היא לא הביאה ראיות להוכחת דבריה שאותם שמעה מאביה כי החוזה זויף והדירה היא בבעלות הנתבעת. "שמעתי מפי אבי שלא היה לו חוזה, וזה קודש הקודשים בשבילי" (ר' עמ' 23, ש' 26-27). בהמשך "טענתי לכל אורך הדרך ממה ששמעתי מפיו של אבי. הוא לא קיבל חוזה. הוא שילם על החשבון ולא השלים. הוא שילם רק על החשבון ושאלתי את אבי למה הוא עדיין גר בדירה" (ר' עמ' 24, ש' 23-25).

     

35. מכאן, שהנתבעת לא יכולה לטעון לזיוף, מידיעה אישית, שהרי היא נולדה לאחר חתימת החוזה, ולא ראתה את אביה האדמו"ר או את מנהל הנתבעת חותם על החוזה המקורי ומסקנתה מבוססת על שמועה הא ותו לא.

     

36. זאת ועוד, הנתבעת סיפרה בעדותה כי הייתה שריפה במשרדי הנתבעת במהלך שנות ה-70 שכתוצאה ממנה נשרפו המסמכים, ולכן היא אספה מסמכים עבור תביעה זו בהדרגתיות מעת שנכנסה לתפקידה כיו"ר הדירקטוריון של הנתבעת באמצעות התביעה הקודמת במסגרת ת"א 2159/08, באמצעות פנייה לעו"ד שוב ועו"ד מאק וכן באמצעות המנהל פנחס אוירינג (ר' עמ' 22, ש' 7-30).

     

37. היא העידה על האפשרות שעו"ד מאק ערך את החוזה "אני מתארת לעצמי שזה יכול להיות שעו"ד מאק. אני לא בטוחה. אני אומרת דבר שאני חושבת ואני יכולה לבדוק את זה" (ר' עמ' 23, ש' 4-5). מכאן עולה, כי הנתבעת יכלה לבדוק אם עו"ד מאק ערך את החוזה ולהביאו לעדות לפניי, כמו כן יכלה להביא את החוזה המקורי מעו"ד מאק, אולם לא בדקה דבר ונמנעה מהבאת החוזה ומהבאת עו"ד מאק לעדות (ר' עמ' 23, ש' 7-8).

     

38. הנתבעת אף נמנעה מלהביא לעדות את אחיה של ראטה אשר לדבריה יכול להעיד כי לא שולמה תמורה מלאה עבור הדירה.

     

    "ש.את יכולה להגיד בערך כמה כסף מר ויצברגר נשאר חייב על חשבון הדירה.

    ת.אני לא יודעת. אני יכולה לבדוק. לא ביקשנו ממני. ביקשנו פינוי ולא ביקשנו כסף.

    ש.פה לא ביקשתם פינוי. אני מזכיר לך. אתם לא יכולים לבקש פינוי.

    ת.אנו יכולים לבקש בבית הדין.

    ש.יש לך רישום כמה כסף מר ויצברגר שילם.

    ת.לא ידוע לי, אבל אני יכולה לבדוק את זה. אני יכולה לבדוק את זה עם אחי. אחי היום הוא אדמור ולא ראיתי לנכון שהוא ייתן תצהיר." (ר' עמ' 25, ש' 15-21).

     

39. בנסיבות הללו היה על הנתבעת לזמן לעדות עדים נחוצים כאמור: עו"ד מאק, המנהל פנחס אוירינג, ואחיה כדי להוכיח את כשרותו של החוזה והאם החוזה זויף אם לאו, וכן כי לא שולמה מלוא התמורה לדירה. הנתבעת נמנעה מכך ונמנעה מהבאת מסמכים רלוונטיים ללא טעם והסבר, מלבד טענה כללית לפיה המסמכים זוייפו; הדבר מקים נגדה את החזקה כי היה בעדותם של העדים, לו נשמעה, לפגוע ביכולתה להוכיח את התביעה [ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659-658 (1991)].

     

40. יוער, שגם בתביעה שהגישה הנתבעת בבית המשפט המחוזי בת"א 20709-07-11 לא עלתה הטענה כי החוזה בין הצדדים לא קיים וכי הוא מזויף. במסגרת אותה תביעה אף נמנעה הנתבעת מלהביא תצהיר של אביה האדמו"ר, כאשר היה עוד בין החיים, על מנת שיעיד שהחוזה מזויף והדבר אומר דרשני. כשהתבקשה להסביר זאת מסרה:

     

    "ש. כשהוגשה התביעה הקודמת שלכם אביך עוד היה בחיים נכון?

    ת.נכון.

    ש.למה לא ביקשת ממנו תצהיר שזאת לא חתימתו?

    ת.אני ניהלתי את כל הנכסים של אבא שלי ומעולם התייעצתי איתו אבל גם כשהיו דברים מאד קריטיים אני מעולם לא עירבתי אותו בעניינים של עבודה.

    ש.הוא היה בחיים ויכולתם לכתוב.

    ת.אם אבא שלי היה נותן תצהיר הוא היה צריך לבוא ולהעיד בבית המשפט ואני ויתרתי מראש על הכל ובלבד שאבי לא יבוא לבית המשפט." (ר' עמ' 26, ש' 13-20).

     

    ההסבר שמסרה ראטה לפיו כבוד אביה מנע זאת, אינו יכול להשלים את הפער הראייתי שהתנהלותה גרמה לו. משבחרה לנהוג כך, עליה לשאת בתוצאה, בכך שנמנעה מלהביא ראיות ישירות לנסיבות חתימת החוזה. גם בתביעה שהגישה הנתבעת בבית המשפט המחוזי בת"א 20709-07-11 לא עלתה הטענה כי החוזה בין הצדדים לא קיים והוא מזויף.

     

41. כמו כן, מנספח יג' (בקשה למתן צו מניעה לתובע במסגרת ההליך בבית דין צדק) לתצהיר עדות הראשית של התובע עולה, כי הנתבעת הודתה שקיים חוזה בינה לבין התובע. לפיכך גרסתה זו של הנתבעת לפיה מדובר בחוזה מזויף מנוגדת היא לתוכן מסמך זה ומהווה "טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב". לשון המסמך ברורה לגמרי ומעידה על כך שהנתבעת הייתה מודעת לקיומו של חוזה בינה לבין התובע. טענותיה לפיהן הדברים נרשמו על ידי הטוען הרבני שלא על דעתה, מעוררים תמיהה, ומכל מקום אף היא מודה כי התובע שילם כספים על הדירה, אך לדבריה הוא לא שילם את הסכום המלא, ועל כן לא נחתם חוזה עמו. טענה זו, לפיה החוזה היה אמור להיחתם רק לאחר העברת הסכום המלא, אינה מתיישבת עם שורת ההיגיון, ועם כך שמדובר במי שהתגורר בדירה במשך 42 שנים, ואביה לא נקט כלפיו בהליך לסילוק יד מהנכס או בתביעה לתשלום מלוא התמורה. יודגש, כי הנתבעת בחרה לפנות בהליך נגד התובע רק לאחר שביקש למכור את הדירה ואף במסגרת הליך זה אביה לא מסר גרסה.

     

42. בנוסף, הנתבעת לא צרפה חוות דעת מומחה לכתבי יד להוכיח כי החתימה זויפה.

     

43. מכאן, שהתובע עשה כמיטב יכולתו, והציג מסמכים לתמיכה בטענותיו על אף חלוף הזמן, אל מול הנתבעת שנמנעה להביא עדים וראיות שהיו בידיה.

     

44. העולה מן האמור הוא, שנטל ההוכחה הוא על הנתבעת לשכנע כי החוזה הוא מזויף; וכאמור, הנתבעת לא הרימה נטל זה.

     

45. לפיכך, הנני סבורה שהנתבעת לא הוכיחה טענתה, שהחוזה שנכרת בין התובע והנתבעת הוא חוזה מזויף, ועל כן אין בידי לקבל טענה זו. למעלה מן הצורך יוער, כי גם אם הנטל היה מוטל על כתפי התובע, להוכיח כי החוזה אינו מזויף הרי שנטל זה הורם על ידו, לאחר שנתתי אמון מלא בעדותו, שלחיזוקה הוגשו מסמכים רבים.

     

    טענת השיהוי

46. אשר לטענת השיהוי. טענה זו משמשת במקום בו התנהגות התובע מלמדת על כך שהוא גמר אומר לזנוח את זכותו, או במקום בו התנהגות התובע גרמה לנתבע לשנות את מצבו לרעה. דברים אלה לא התקיימו בעניין שלפני.

     

47. התובע הודיע לנתבעת, כי הדירה נמכרה לקונים עוד בשנת 2003 (נספח י' לתצהיר העדות הראשית של התובע). לו חפצה הנתבעת יכולה היתה לנקוט בהליכים בבית משפט כנגד התובע בסמוך להודעה זו שעה שכל המעורבים היו בין החיים והיא בחרה שלא לעשות כן, ואין לה להלין אלא על עצמה. הנתבע לא הציג מצג לפיו זנח את זכותו, להפך, לאחר סיום ההליך בין הקונים לבין הנתבעת במסגרת ת"א 20709-07-11 חזר על דרישה זו ביום 15.10.15 (נספח יב' לתצהיר העדות הראשית של התובע) ומספר חודשים לאחר מכן הגיש את התובענה שלפני.

     

    לפיכך, דין טענה זו להידחות.

     

    סוף דבר

48. עדותו של התובע מקובלת ומהמנה עלי והותירה רושם חיובי, עדותו הייתה הגיונית וסדורה, הוא מסר גרסה מפורט באשר לנסיבות כריתת החוזה וכיצד שילם את התמורה. לא עלו בגרסתו סתירות מהותיות, וככל שעלו סתירות לא היה בהן כדי לרדת לשורש המחלוקת, ואין בהן כדי לפגוע במהימנות התובע, שהוא אדם מבוגר וחולה. נהפוך הוא, התובע לא רק שנשאר איתן ודבק בגרסתו שמסר בתצהיר עדות ראשית, אלא גרסתו מעל דוכן העדים התחזקה, חרף ניסיונותיהם של ב"כ הנתבעת לפגוע במהימנותו. התובע דבק בגרסתו האחת והיחידה כי החוזה בין הצדדים לא זויף, הוא שילם תמורה מלאה בעד הדירה ועל כן הדירה היא בבעלותו. אוסיף עוד, כי גרסת התובע משתלבת עם שאר הראיות שהובאו מטעמו, כאמור. לעומת זאת, גרסת הנתבעת העלתה תהיות, תמיהות וסימני שאלה רבים, בדבר טענותיה כי מעולם לא נכרת חוזה וכי לא שולמה מלוא התמורה. הנתבעת אף לא הביאה מסמכים או עדים רלוונטיים להוכחת טענותיה.

     

49. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי הקונים הם שעומדים מאחורי הגשת התביעה, כך שלמעשה התובע בנדון הוא "תובע וירטואלי" שאין לו כל עניין בתביעה, במעשיו הוא עוקף בחוסר תום לב את ההסכמה אליה הגיעו הצדדים במסגרת בת"א 20709-07-11. מצאתי, כי אין ממש בטענה זו. ראשית, טענה זו עלתה בפעם הראשונה בעת חקירתו הנגדית של התובע ומדובר בהרחבת חזית. שנית, בגדרי פסק הדין ת"א 20709-07-11 הנתבעת (התובעת בת"א )20709-07-11 היא זו שהתחייבה שלא לנקוט בהליך ולא הקונים (ר' נספח ט' לתצהירו של התובע) גם ההבהרה שהגישה הנתבעת ואושרה על ידי בית משפט בגדרי תיק זה, היתה באשר לנקיטת הליכים על ידה על פי דין תורה, ולא באשר להליכים שביוזמת הקונים (ר' נספח ח' לתצהיר ראטה). שלישית, התובע אכן אינו בעל עניין ישיר כיום, מאחר שהוא אינו מחזיק בדירה מזה שנים, אולם חובתו לקיים אחר הוראות החוזה, בגדרו התחייב לרשום את הדירה על שם הקונים, ועל כן עליו תחילה לרשום את זכויותיו (ר' נספח ה' לתצהיר ראטה). רביעית, בפסק הדין ניתן הסעד שהתבקש במסגרת כתב התביעה, הקשור בתובע ולא הסעד שהתבקש במסגרת סיכומי התובע, לרשום אף את הקונים שהם אינם בעלי הדין במסגרת התובענה שלפני.

     

50. אשר על כן מצאתי, כי התובע הרים את הנטל המוטל עליו, להוכיח את רכישת הדירה מהנתבעת וזאת על פי החוזה שנכרת בין הצדדים ביום 28.7.61. אני מורה, איפוא, לנתבעת לרשום את התובע כבעל הזכויות בדירה, הרשומה כיום בפנקס הבתים המשותפים כתת חלקה 6 בחלקה 268 בגוש 30088, בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בתוך 60 יום מיום קבלת פסק הדין.

     

51. אשר להוצאות המשפט - אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט לרבות שכר טרחת עו"ד בסך 35,000 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

     

    המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

    ניתן היום, כ"ז סיוון תשע"ח, 10 יוני 2018, בהעדר הצדדים.