מרחב ואח' נ' לוי ואח'

השופטת עינת רביד:

1. בפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו המשלים של כבוד השופט מ' תמיר בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (ת"א 7385-12-09) בגדרו קבע בית המשפט, כי המשיב והמערער שכנגד (להלן: המשיב) ישלם למערערים ולמשיבים שכנגד (להלן: המערערים) סך של 108,502 ₪ וכן הוצאות בסך 15,000 ₪.

   רקע והערעור הקודם

2. המערערים תבעו מהמשיב סך של 569,448 ₪ בגין רשלנותו הנטענת עת ייצגם כעורך דין ברכישת נכס ברחוב מנדלסון 2 תל אביב (להלן: הנכס). בכתב תביעה מתוקן פירטו נזקים בסך כולל של 785,328 ₪, אולם לא שילמו אגרת בית משפט בגין סכום זה ולכן נותר סכום התביעה על סך של 569,448 ₪ בלבד.

3. אין מחלוקת כי ביום 3.10.04 המערערים חתמו הסכם לרכישת הנכס, אשר צוין בהסכם כ"דירה", והיו מיוצגים על ידי המשיב במהלך העסקה. עוד אין מחלוקת, כי המערערים השכירו את הנכס למגורים עד אשר בשנת 2009 הודיעה להם עיריית תל אביב, כי השימוש למגורים הוא שימוש חורג בנכס, ולכן ניתן להשכיר את הנכס לשימוש משרד בלבד.

4. לאחר שבית משפט השלום בפסק הדין הראשון מיום 10.1.14 קבע, כי המשיב אינו אחראי כלפי המערערים וחייב את המערערים בתשלום הוצאות למשיב, הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב (הרכב י' ענבר, י' שבח וש' שוחט) אשר בפסק דינו מיום 6.11.14 אישר הסכם בין הצדדים אשר קבע כך:

   "א. חיובם של המערערים ע"י בימ"ש קמא בהוצאות המשפט יבוטל, והמשיב יחזיר למערערים באמצעות באת-כוחם, את הסכום ששולם על ידם כשהוא נושא ריבית והצמדה כחוק, תוך 30 יום מהיום.

   ב. חרף קביעת בימ"ש בשאלת האחריות, המשיב יצהיר שמבלי להודות בכל חבות הוא יהיה נכון לפצות את המערערים על כל נזקיהם כפי שהוכחו בבימ"ש קמא, ככל שהוכחו, וזאת כפי קביעת בימ"ש קמא, כטוב שכלו, לאחר הגשת סיכומים משלימים וללא צורך בדיון נוסף.

   ג. בימ"ש קמא יוציא תחת ידיו פסק דין משלים בשאלת גובה הנזק, מבלי שיהיה כבול בקביעותיו בפסק הדין נושא הערעור, ויתן דעתו בין היתר גם להוצאות בהן נשאו המערערים בהליך זה.

   ד. הערבות שהופקדה ע"י המערערים תושב להם".

5. מששב הדיון לבית משפט השלום בשאלת "גובה הנזק" שנגרם למערערים, עמדו בפני בית המשפט שתי חוות דעת, שהוגשו על ידי הצדדים עוד במסגרת ההליך שקדם לפסק הדין הראשון. חוות דעת אחת של המומחה מטעם המערערים השמאי, מר ירון אגמון (להלן: שמאי המערערים) וחוות דעת שנייה של המומחה מטעם המשיב השמאי, מר יוסי קפאח (להלן: שמאי המשיב).

6. המערערים ביקשו, לאחר שהתיק הוחזר לבית משפט השלום, כי בית המשפט ימנה מומחה מטעמו, לנוכח הפערים בין המומחים, ואילו המשיב התנגד. בית משפט השלום בהחלטתו מיום 17.10.15 קיבל את עמדת המשיב ולא מינה מומחה מטעם בית המשפט. הצדדים הגישו סיכומים משלימים בשאלת גובה הנזק ובית המשפט נתן את פסק דינו המשלים.

   חוות דעת שמאי המערערים

7. שמאי המערערים בחוות דעתו מנובמבר 2010 מציין כי הנכס רשום בגודל 40 מ"ר, כאשר 38 מ"ר רשומים כמחסן הממוקם בקומת המרתף ו- 2 מ"ר רשומים כשירותים. השטח המדוד של המשרד הוא 36 מ"ר.

8. מבחינה תכנונית, קובע השמאי, כי אין היתר בנייה למגורים לנכס ולא ניתן לקבל שימוש למגורים בקומת המרתף. ביום 28.4.10 אישרה ועדת המשנה לתכנון ובניה שימוש למשרד לבעל מקצוע חופשי בנכס לצמיתות בכפוף לתנאים שונים. בפועל, במועד מתן חוות הדעת, הנכס מושכר לצרכי משרד.

9. השמאי מציין כי התאריך הקובע לשומה הוא ספטמבר 2010 כאשר שווי הנכס כדירה מאושרת בהיתר "בשיטת שווי שוק בהתבסס על רמת המחירים המקובלת בסביבה תוך התחשבות במקדמי התאמה שונים", הוא 36 מ"ר כפול 23,000 ₪ למטר דהיינו שווי של 830,000 ₪; כאשר שווי הנכס כמשרד ב"גישת שווי השוק בהתבסס על רמת המחירים המקובלת בסביבה תוך התחשבות בדמי השכירות המקובלים באזור" מביאים לכך ש- 36 מ"ר יחושבו כ- 8,500 ₪ למ"ר, דהיינו סך הכול 305,000 ₪. מכאן שירידת הערך לפי שמאי המערערים עומדת על סך של 525,000 ₪.

10. עוד העריך השמאי את עלות הפיכת הנכס למשרד כתוצאה מהחלטת וועדת המשנה לתכנון ובנייה סך הכול 215,000 ₪ הכוללים: עלויות התאמת הנכס למשרד 100,000 ₪; עלויות תכנון ואגרות 50,000 ₪; כופר חנייה 40,000 ₪; ואומדן היטל השבחה צפוי 25,000 ₪.

11. מכאן שסך כל השומה לפי שמאי המערערים עומדת על נזק למערערים של 740,000 ₪.

    חוות דעת שמאי המשיב

12. שמאי המשיב בחוות דעת מינואר 2012 מציין כי נתונים לאומדן שווי מצא בנתוני מס שבח לעסקאות בדירות ולעסקאות משרדים בסביבה. בחוות דעתו העריך כי אומדן שווי הנכס כדירת מגורים לתאריך 19.9.10 הוא 660,000 ₪ (לפי 33 מ"ר כפול 20,000 ₪ למ"ר) ואילו לתאריך 5.7.09 הוא 594,000 ₪ לפי 18,000 ₪ למ"ר.

13. בעוד שאומדן שווי הנכס כמשרד לתאריך 19.9.10 הוא 445,000 ₪ לפי 13,500 ₪ למ"ר ולתאריך 5.7.09 הוא 273,900 ₪ לפי 8,300 ₪ למ"ר.

14. מכאן שההפרש בין ערך הנכס כדירה (660,000 ₪) לערך הנכס כמשרד (445,000 ₪) ביום 19.9.10 הוא 215,000 ₪ ואילו לתאריך 5.7.09 ההפרש בין ערך הנכס כדירה (594,000 ₪) לערך הנכס כמשרד (273,900 ₪) הוא 320,100 ₪.

15. בחוות דעת מומחה המשיב לא צוינה הערכתו לעלות שנדרשה למערערים לצורך התאמת הנכס למשרד.

    תמצית פסק הדין של בית משפט השלום

16. לגבי הערכת שווי הנכס כמשרד, ציין בית משפט השלום כי מחקירתם הנגדית של שני המומחים עלה, כי השיטה המקובלת והמדויקת להערכת שווים של משרדים היא שיטת היוון ההכנסות, כאשר אף אחת מחוות הדעת לא נערכה לפי שיטה זו. בית המשפט הסתמך על עדות שני המומחים בחקירתם הנגדית כי לפי שיטת היוון ההכנסות יש להכפיל ב- 12 את דמי השכירות החודשיים שהתקבלו בגין הנכס ולחלק את הסכום הכולל באחוז ההיוון. לפיכך קבע שהכפלת דמי השכירות החודשיים שהתקבלו בגין השכרת הנכס כמשרד בשנת 2010 (4,683 ₪) ב- 12 חודשים בשנה וחלוקת הסכום הכולל באחוז ההיוון שקבע השמאי הממשלתי (8%) מביא לשווי הנכס כמשרד של 702,450 ₪.

17. לגבי הערכת שווי הנכס כדירה נכתב בפסק דין בית משפט השלום, כי בית המשפט התרשם, שההערכה בחוות דעתו של שמאי המשיב לגבי שווי הנכס כדירת מגורים, מקצועית ומדויקת יותר מזו של שמאי המערערים, עת התבסס בחוות דעתו על נתוני השוואה מהימנים מתוך מאגר העסקאות של מס שבח לגבי מחיר המכירה של עשר דירות אשר רובן נמצאות בקומת הקרקע ושטחן דומה לשטח הנכס, בעוד ששמאי המערערים הסתפק בנתוני חמש דירות שלוקטו מהאינטרנט. לפיכך קבע בית משפט השלום כי הוא מקבל את חוות דעת שמאי המשיב ולפיה שווי הדירה עומד על 660,000 ₪.

18. בית המשפט קבע כי לנוכח אומדן השווי כפי שנקבע, דהיינו 702,450 ₪ למשרד ו- 660,000 ₪ לדירה , הרי שהמערערים לא הוכיחו כי שווי הנכס כמשרד נמוך משווי הנכס כדירה ולכן לא הוכיחו את תביעתם בגין ירידת ערך.

19. אשר לתביעה בגין הפסד דמי שכירות עד להפיכת הנכס למשרד במשך ארבעה חודשים (3,400 ₪ לחודש) הרי נקבע בפסק הדין כי ההפסד הוכח והמשיב חויב בתשלום 13,600 ₪. אשר לתביעה בגין שיפוץ הנכס לצורך הפיכתו למשרד קבע בית משפט השלום כי הוכחו הוצאות בסך של 26,758 ₪ וכך נפסק. כמו כן אשר לעלויות השגת היתר בניה נקבע רכי הוכח סכום כולל של 63,144 ₪ בגין קרן חניה, אגרות והיטלים, וטיפול בהוצאת היתר בניה. לפיכך נקבע פיצוי בגין נזקים בסך כולל של 103,502 ₪.

20. בגין עוגמת נפש, טרחה והוצאות נפסקו 5,000 ₪, כאשר בית משפט השלום ציין כי הוא דוחה את טענות המערערים לפיצוי בסך של 25,000 ₪, בגין עוגמת נפש בשל אי הגשת ראיה לצורך הוכחת הטענה.

    תמצית טענות המערערים

21. המערערים טוענים שהיה על בית משפט השלום למנות מומחה מטעמו לנוכח הפער הגדול בין קביעות השמאים, כאשר השמאי מטעם המשיב אישר ירידת ערך של 215,000 ₪ ואילו השמאי מטעם המערערים ציין ירידת ערך של 525,000 ₪.

22. עוד טענו כי בית המשפט לא קיבל את מסקנות השמאים ובחר באופן מוטעה ובלתי מבוסס לאמץ גישת חישוב, אשר ממנה עולה כי לא נגרמה כלל ירידת ערך לנכס כתוצאה מהשימוש למשרד במקום למגורים, בניגוד לעמדת שני השמאים בתיק. יתר על כן, לטענתם, לכל הפחות, היה על בית המשפט לפסוק ירידת ערך שאישר המשיב באמצעות המומחה מטעמו.

23. עוד טענו המערערים כי לא היה עליהם להגיש ראיות לעניין עוגמת הנפש, כפי שנקבע, אלא משנקבע כי היה צריך לפצותם, הרי הפיצוי כולל גם קיפוח ונזק בשל ההתעסקות הממושכת, הפגיעה הרגשית, זמן הבטלה וכיו', פיצוי שאותו מעריכים המערערים ב- 25,000 ₪.

     

    תמצית טענות המשיב

24. המשיב טען בערעור שהגיש, כי לא הוכח שהשימוש בדירה למגורים מנוגד לתכנית וכי הוכח כי הנכס הופיע במרשם המקרקעין כדירה ולא הובאה ראשית ראיה כי נבנתה ללא היתר. עוד טען כי המערערים קיבלו את הודעת העירייה בדבר פינוי הדירה ככתבה וכלשונה מבלי שניסו להשיג עליה. לטענתו, חובה הייתה עליהם לפעול למנוע את נזקם, הנטען ומוכחש, למול עיריית תל אביב. לפיכך לטענת המשיב יש לקבוע כי דין התביעה היה להידחות במלואה בשל ניתוק הקשר הסיבתי על ידי המערערים ולחילופין יש לייחס למערערים אשם תורם בשיעור של 100%, ולכן להשיב למשיב את אשר פסק בית משפט השלום לחובתו.

25. בתשובה לערעור המערערים, טען המשיב כי מחקירתם הנגדית של שני המומחים עלה כי השיטה המקובלת המתאימה להערכת שווים של משרדים היא שיטת היוון ההכנסות. לפיכך על מנת לשום את שווי הנכס כמשרד, כל שהיה לעשות הוא להציב את הנתונים אודות ההכנסות שהוכחו במסגרת המשפט בנוסחת היוון ההכנסות המוסכמת, וכי מדובר בתחשיב אריתמטי פשוט המבוסס על שיטת חישוב מוסכמת על ידי שני מומחים.

26. עוד טען המשיב, כי אין כל חובה למנות מומחה בשעה שבית משפט יכול להגיע בכוחות עצמו למסקנות המבוססות על עדויות המומחים.

27. אשר לנזק בגין עוגמת נפש טען המשיב, כי ראוי היה לדחות את התביעה ברכיב זה מאחר והמערערים לא הוכיחו מאומה בהקשר לכך.

    דיון והכרעה

28. לו דעתי תשמע כי אז אציע לחברי, כי הערעור יתקבל והמשיב ישלם למערערים פיצוי בגין ירידת השווי ותוספת בגין עוגמת הנפש בסך כולל של 220,00 ₪ צמודים למדד ונושאי ריבית כדין מספטמבר 2010 וכי הערעור שכנגד יידחה. להלן אנמק.

    הערעור שכנגד

29. בית משפט המחוזי החזיר את הדיון לבית משפט השלום תוך שהוא מנחה במפורש: "...המשיב יצהיר שמבלי להודות בכל חבות הוא יהיה נכון לפצות את המערערים על כל נזקיהם כפי שהוכחו בבימ"ש קמא, ככל שהוכחו, וזאת כפי קביעת בימ"ש קמא, כטוב שכלו, לאחר הגשת סיכומים משלימים וללא צורך בדיון נוסף. " (ההדגשה הוספה- ע.ר.).

30. הנחיית בית משפט המחוזי ברורה ואינה מאפשרת למשיב לפתוח את נושא החבות בכל נימוק שהוא. נושא החבות והאחריות הוכרעו בהסכמה וכל נזקי המערערים הוטלו במלואם על כתפי המשיב, מבלי שהמשיב יהיה רשאי לטעון כנגד חובתו בפיצוי מלא. טענות המשיב לניתוק קשר סיבתי כמו גם טענותיו ל"אשם תורם" של המערערים, הן טענות במישור האחריות והחבות, שנועדו לגרוע מן החבות במלואה, סוגיה שאותה לא היה רשאי המשיב לעורר שוב, לאחר הסכמתו בבית משפט המחוזי, ולכן אין מקום לדון בטענות אלה ודין הערעור שכנגד להידחות.

31. הסוגיה העיקרית שבפנינו היא ערעור המערערים בעניין אי פסיקת פיצוי בשל ירידת שווי הנכס בגין השינוי בשימוש ממגורים למשרד.

    ירידת שווי הנכס

    רקע נורמטיבי בקצרה

32. הואיל ועיקר פסק הדין וההכרעה של בית משפט שלום נעשו תוך שימוש בעקרונות שמאות מקרקעין אביא תחילה סקירה קצרה של שיטות השמאות הקיימות ואת זו המועדפת על ידי בתי המשפט.

33. בספרה של השמאית נחמה בוגין, ניהול נדל"ן, תשנ"ח-1997, היא מציינת את קיומם של שלוש גישות לשומת מקרקעין: גישת ההשוואה (המכונה גם "שווי השוק"), גישת ההכנסות (המכונה גם "היוון ההכנסות") וגישת העלות.

    לגבי גישת ההשוואה היא כותבת (בסעיף 12(א)): "גישה זו נחשבת לאמינה ביותר מבין גישות השומה ומקובלת מאוד גם בבתי משפט. כפי שניתן להבין משמה היא עוסקת בהשוואת הנכס הנישום לנתוני שוק ולעסקאות, שבוצעו במקרקעין דומים שהינם בני השוואה לנכס הנדון. יישום השיטה מחייב איסוף נתוני שוק רבים ככל האפשר המתייחסים לנכסים דומים לנכס הנדון, וביצוע ההתאמות המתחייבות בין נתוני ההשוואה לבין הנכס הנישום".

    באשר לגישת ההכנסות (בסעיף 12 (ב)) היא מסבירה שגישה זו "בוחנת את נכס המקרקעין "בעיניים כלכליות", ומדגישה את התפישה ששווי הנכס הינו "ערך נוכחי של ההנאות העתידיות הצפויות להתקבל ממנו.". במילים אחרות, גישה זו אומדת את שווי הנכס דרך הערך הנוכחי של דמי השכירות המתקבלים ו/או העתידים להתקבל ממנו. עוד היא מסבירה בהקשר זה כי שיעור ההיוון אשר בו נעזרים לתרגום ההכנסות התקופתיות לערך כולל, דורש התאמה לסוג הנכס כאשר יש הבחנה בין מגורים, תעשיה, מסחר וכיו'. "ככל שרמת הסיכון עולה גדל שיעור ההיוון כמו גם התשואה הנדרשת כדי שהנכס יהיה אטרקטיבי מבחינה כלכלית. כך, למשל, שיעור ההיוון המתאים לנכס מסחרי יהיה גבוה משיעור ההיוון לנכס מגורים באותה מידה יהיה שיעור ההיוון לנכס רב היקף כגון מרכז מסחרי גדול (קניון) גבוה יותר משל נכס מצומצם (יחידה מסחרית אחת) בשני המקרים בשל הגדלת הסיכון." יש לציין כי לגבי גישה זו היא מדגישה כי יש צורך להביא בחשבון לא רק את ההכנסה הפוטנציאלית הגולמית אלא גם הפחתה בגין הפסד תפוסה ואי גבייה שרק אז מתקבלת ההכנסה האפקטיבית הגולמית אשר ממנה יש להפחית את הוצאות התפעול.

    הגישה השלישית המקובלת היא גישת העלות ולפיה שווי הנכס הוא "סיכום של שווי מרכיביו, דהיינו: קרקע, מבנה ויזמות.", אשר ממנה נגזרת גישת השווי השיורי או גישת החילוץ, המקובלת להערכה על ידי יזמים וחברות בנייה.

34. בספרו של המלומד אהרון נמדר, היטל השבחה, חושן למשפט, 2011, בפרק "הערכת שווים של מקרקעין- עקרונות שמאיים", הוא מציין: "שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה ביותר מבין השיטות הקיימות להערכת נכסים, והיא המקובלת ביותר על בתי המשפט." (עמ' 184) עוד הוא מציין כי שיטת היוון ההכנסות באה לעזר כאשר שיטת ההשוואה אינה ישימה בגלל חסרונן של עסקאות דומות בשוק החופשי (עמ' 189).

35. בע"א 738/10 דבאח ואח' נ' מ"י (17.11.13) נכתב:

    "קיימות מספר שיטות לאמוד שווי של מקרקעין, בין היתר, על פי היוון ההכנסות המופקות מהמקרקעין, ההוצאות שהושקעו בפיתוחם ('השיטה השיורית'), ובהיעדר נתונים אחרים - על פי עליית המחירים הכללית של שוק הנדל"ן. ככלל, שיטת ההערכה המועדפת היא "השיטה ההשוואתית" המכונה לעיתים גם "שיטת שווי השוק". בשיטה זו נבחנות עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנבחנת, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום, ריחוק ממרכז העיר, פוטנציאל תכנוני וכד'. שיטת ההשוואה היא המועדפת ביותר על בתי המשפט, כפי שציין בית משפט זה בעבר:

    "מבין כל השיטות האפשריות לשום מקרקעין עדיפה זו הנקראת "השוואתית" והמבוססת על עסקאות שבוצעו לערך באותו פרק זמן במקרקעין שנתוניהם דומים לנכס נשוא הדיון. העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהוה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי בהתאם" (דברי השופטת בן-פורת בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד (3) 225, 227 (1980) (להלן: עניין זילברשטיין))."

36. סוף דבר שאין מחלוקת כי השיטה העדיפה והאמינה על פי הפסיקה לקביעת שווי נכס היא השיטה ההשוואתית, כאשר שיטת היוון ההכנסות משמשת רק ככלי נוסף, כאשר אין בנמצא אפשרות לקבלת עסקאות דומות.

    ומן הכלל אל הפרט

37. אין מחלוקת כי במקרה שבפנינו שני המומחים בחוות דעתם קבעו מפורשות כי במועדים הקובעים לצורך התביעה שווי הנכס כמשרד נמוך משוויו כדירת מגורים וזאת בהתבסס על השיטה, אשר הוכרה כשיטה האמינה והמקובלת ביותר להערכת שווי נכסים, והיא שיטת ההשוואה. השמאי מטעם המשיב מצא כי בהתבסס על שיטת ההשוואה, שבגדרה השווה בין שווי השוק של הנכס כדירה לבין שווי השוק של הנכס כמשרד, קבע כי ההפרש בין שווי הנכס כדירה לשווי הנכס למשרד ביום 19.9.10 עומד על סך של 215,000 ₪ (660,000 ₪ לדירת מגורים לעומת 445,000 ₪ למשרד) בעוד שההפרש ליום 5.7.09 עומד על סך של 321,000 ₪ (594,000 ₪ לדירת מגורים לעומת 273,000 ₪ למשרד). שמאי המערערים מצא כי הפרש שווי הנכס כדירה לעומת משרד עומד על סך של 525,000 ₪ (830,000 ₪ לדירה לעומת 305,000 ₪ למשרד).

38. בית משפט השלום בפסק דינו בחר להכריע את פסק הדין על בסיס שיטת היוון ההכנסות בכל הנוגע לנכס כמשרד, תוך הותרת הערכת שווי הדירה על בסיס שיטת ההשוואה. בית המשפט מצא כי מחקירות המומחים עלה כי שיטת היוון ההכנסות מקובלת ומדויקת להערכת שווים של משרדים וזאת למרות שאף אחד מהמומחים לא ערך את חוות דעתו לפי שיטה זו. לכן ביצע בית המשפט תחשיב על פי שיטת היוון הכנסות, כאשר הוא עושה זאת אך ורק ביחס למשרד ומותיר את הערכת הנכס כדירה על בסיס שווי השוק; וכאשר על מנת לבצע את התחשיב הוא לקח כבסיס את הכנסות הנכס עצמו כמשרד בשנת 2010 ולא הכנסות ממוצעות של האזור. לאחר שבית המשפט מבצע תחשיב בעצמו לשווי המשרד על פי שיטת ההכנסות מהמשרד בפועל בניכוי הוצאות שבית המשפט קובע (ועל פי היוון 8%, שהוא ההיוון המוסכם להכנסות משרד) הוא מגיע למסקנה כי ההכנסות בניכוי ההוצאות עומדים על 4,683 ₪ (ראו סעיף 12 עמוד 4 לפסק הדין) ולכן ערך המשרד בשיטה זו הוא סך של 702,450 ₪. לאחר מכן קובע בית משפט השלום כי הוא מקבל את ערך הדירה שנקבע על פי שיטת שווי השוק על ידי שמאי המשיב כערך הנכון, היינו 660,000 ₪, ומכאן מסקנתו שלא נגרם למערערים נזק של ירידת ערך.

39. מומחה המערערים בחוות דעתו קבע כי שווי הנכס כמשרד הוערך "בשיטת שווי השוק בהתבסס על רמת המחירים המקובלת בסביבה תוך התחשבות בדמי השכירות המקובלים באזור" [עמוד 17 סעיף 10.2.1 (ב)]. בחקירתו הנגדית הרחיב והסביר כי בעמוד 16 לחוות הדעת ציין את מחירי השכירות הרלוונטיים לאזור (בלפור פינת בן יהודה; שלמה המלך פינת ארלוזורוב ו- קרליבך) וכן את נתוני דו"ח חברת נת"מ נכון לקיץ 2010 ל"מרכז ת"א" בסך 64 ₪ למ"ר. "...ואם תלך לעמוד 16 (לחוות הדעת- ע.ר.) אתה רואה שיש נתונים לדמי שכירות למשרדים שמתוך דמי השכירות נגזר שווי הנכס במשרדים" ובהמשך: "מפנה אותך שוב לעמוד 16 שמשם מדמי השכירות נגזר השווי." (עמוד 8 לפרוטוקול שורות 22-17). כאשר עומת מומחה המערערים בחקירה הנגדית עם הטענה כי שווי הנכס על פי שיטת ההיוון המתבססת על דמי שכירות מביאה לכך שעל פי נתוני הנכס לא נגרם נזק הוא משיב שלא כך הדבר ומנמק בשני נימוקים.

    הנימוק האחד, כי בחינת שיטת ההיוון לדמי שכירות של משרד לעומת דמי שכירות של דירה (שלגביה ההיוון הוא 4%) מביאה גם בנכס הנדון לפערים משמעותיים ולפיהם שווי דירה גבוה בהרבה משווי משרד. וכך הוא מעיד: "אם תהוון את דמי השכירות למגורים בסך 3,400 ₪ לחודש לפי שיעור היוון של 4 אחוזים שווי הנכס כ 1.020 מליון ₪ ואם תהוון את שווי דמי השכירות על פי משרדים בסך 4,400 ₪ לפי שיעור היוון של 8 אחוז כמקובל , תקבל שווי של 660 אלף ₪ למשרד . קיימת ירידת ערך ..." (עמוד 10 שורות 10-7 לפרוטוקול מיום 21.2.12).

    הנימוק השני, כי "660 אלף ₪ למשרד אינו הגיוני והמחיר משקף 120 ₪ למטר ואתה לא רואה נתון בסקר מחירים שהכנסתי. 120 ₪ למטר אינו משקף שווי למשרדים. לקחתי את הנתונים שנתתי לי והיוונתי אותם והראיתי לך היכן הטעות שלך." והוא ממשיך ומסביר:

    "דמי שכירות של 120 ₪ למטר אינם משקפים דמי שכירות מקובלים למשרדים בכל גוש דן וגם בכל מגדלי המשרד הכי מפוארים, לא תמצא נתון זה וגם סקר המחירים שציינתי – אתה רואה את רמת המחירים מסתמכת ב-90 ₪ למטר.

    "ש. אז יש לך כאן נכס שהוא פנינה ואין בכל גוש דן נכס כזה, אם הנכס הזה לפי שיטתך 4,400 ₪, הערכת אותו ב-305 אלף ₪, נכס שכל מניב שישית מהנכס שלו, אולי השווי שלו יותר גבוה ולא מדובר בשווי של 305 אלף ₪, יכול להיות?

    ת. אני אחזיר אותך לתשובה הקודמת שלי . אם הייתי נותן חוות דעת היום לבנק , אם הייתי נותן שווי של 660 אלף ₪, היו זורקים אותי מהמדרגות . זה גבוה ולא מקובל

    ש. תסכים איתי שדמי השכירות לכל משרד , כי משרד שממוקם טוב יותר טופוגרפית ויש משרד שהנגישות אליו טובה יותר או בסביבה יותר טובה ובאזור שאין בו הרבה משרדים, תאשר לי שבכל אחד מהפרמטרים משנה את גובה השכירות?

    ת. אני מסכים איתך ובהתאם לכך נלקח סקר מחירים באזור מרכז ת"א ליד חוות הדעת ובשום מקום אתה לא מוצא דמי שכירות של 120 ₪ למטר.

    ....

    ש. לפעמים יש נכס שהשוכר בו מוכן לשלם מעבר ל-4 הפרמטרים שמניתי קודם, ויש שוכר או שוכרים ששווה להם לשלם הרבה כסף כשכר דירה למשל בנקים, חברות ביטוח וגם לפעמים אנשים שזקוקים לנכס מסוים ומוכנים לשלם שכ"ד גבוה?

    ת. זה שוכר מיוחד ולא משקף שווי שוק... אני לא יודע מה שוכר מיוחד, ואיך אפשר להגדירו וההנחיות והפרקטיקה אומרים להתעלם משוכר מיוחד כי לא משקף שווי שוק". (ראו עמוד 7-5 לפרוטוקול).

40. שמאי המשיב ציין בחוות דעתו כי בחן עסקאות מכירה של דירות ומשרדים באזור כפי שניתן למצוא במאגרי מס שבח וקבע את שווי הנכס כדירה ואת שווי הנכס כמשרד. אמנם בחקירתו הנגדית ציין כי לדעתו השיטה הנכונה להערכת שווי משרד היא שיטת היוון ההכנסות, אולם בפועל לא פעל כך בחוות דעתו וטען, שלמרות שזו השיטה הנכונה הוא בחר להתייחס לשווי כפי שעשה מומחה המערערים (ראו עמוד 42 שורות 31-28).

41. בחינת חוות הדעת והחקירות הנגדיות מעלה כי לו היו בודקים את שווי הנכס על פי שיטת היוון ההכנסות של הנכס כמשרד לעומת היוון ההכנסות של הנכס כדירת מגורים כי אז היו מגיעים לתוצאה לפיה ההפרש בין שווי הנכס כדירה (1,020,000 ₪) לעומת שווי הנכס כמשרד (660,000 ₪) היה לטובת דירת המגורים בסך של 360,000 ₪. כך שבכל מקרה גם לפי שיטת ההכנסות נותר פער שווי לטובת דירת מגורים. עוד מציין שמאי המערערים כי לא ייתכן להעריך משרד רק על פי זרם ההכנסות הספציפי לנכס, אלא הערכה היא על פי שווי שוק, שהרי לו היה מדובר רק בהערכה על פי זרם הכנסות ספציפי לנכס לא היה צורך בשמאי, אלא אך ורק לנכסים שאינם מושכרים ואין להם הכנסות. יתר על כן, הוא מציין כי הערכה כפי שטוען המשיב אינה עולה בקנה אחד עם המקסימום האפשרי של מחירים למ"ר של משרד בתל אביב באותה תקופה.

42. לפיכך, הדרך הנכונה בתיק זה היא להמשיך ולדבוק בשיטת השמאות המקובלת ואשר בית המשפט מוצא אותה כאמינה ביותר, דהיינו שיטת ההשוואה, בעיקר כאשר לא נטען על ידי השמאים כי אין אפשרות להשתמש בשיטה זו בהקשר לנכס המדובר [ראו מקרה בו נדרש לשמאי שימוש בשיטת שמאות של היוון הכנסות ולא בשיטת ההשוואה תוך שהוא מנמק את בחירתו, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ' שבתאי זכריה ואח' (16.2.10) או בת.א (ת"א) 33110-08-10 ויגלר נ ר.א.מ מגרשי יוקרה בע"מ (24.8.15)] ושניהם מצאו די עסקאות להשוואה לשביעות רצונם.

43. לכן, לדעתי יש לקבל את הערעור ולקבוע כי לא היה מקום לסטות משיטת השמאות המקובלת, שיטת ההשוואה תוך בחירה בשיטה אחרת. ובוודאי שלא היה מקום לבצע השוואה בין שווי השימוש בנכס כדירה לשוויה כמשרד תוך הסתמכות על שיטות שונות לכל שימוש: שיטת שווי ההכנסות למשרד ושיטת ההשוואה לדירה. לא זו אף זו, שמעת שהשמאי מטעם המשיב קבע ירידת ערך בחוות דעתו והמשיב הסתמך על חוות דעתו, הרי שניתן לראות בכך כעין הודאת בעל דין ומניעות לטעון בשונה מכך.

44. כעת נותר לקבוע איזו חוות דעת מועדפת עלינו, דהיינו חוות דעתו של שמאי המערערים או זו של שמאי המשיב. בטרם אומר דעתי, אציין כי בקשת המערערים להשיב את הדיון לבית המשפט על מנת שימנה מומחה מטעם בית המשפט אינה עולה בקנה אחד עם פסק הדין של בית המשפט החוזי אשר קבע כי פסק הדין המשלים יינתן לאחר הגשת סיכומים משלימים וללא צורך בדיון נוסף. מכאן שדרך המלך אכן הייתה מתן פסק דין ללא ראיות נוספות. במאמר מוסגר אציין, כי ככל שבית משפט השלום היה סבור כי הוא זקוק למומחה מטעם בית המשפט, הרי שלטעמי היה זכאי למנות כזה, למרות הסכמת הצדדים ופסק הדין של בית משפט המחוזי. אולם כאמור, בית משפט השלום לא סבר שהוא זקוק לחוות דעת כזו, וקבע כי הוא מעדיף את חוות דעת שמאי המשיב משום הבדיקה המקיפה יותר שהלה עשה תוך שהוא מסתמך על נתוני עסקאות במס שבח וכן על בדיקת עשר עסקאות, לעומת מומחה המערערים, שהסתפק בחמש עסקאות שאת פרטיהן מצא באינטרנט. לטעמי, מדובר בנימוקים שניתן לקבלם ולהעדיף בשל כך את חוות דעתו של שמאי המשיב בכל הנוגע לנתונים שהציג בחוות דעתו. לפיכך הסכום ייקבע על פי הפער שקבע מומחה המשיב בחוות דעתו.

45. באשר לסוגיית המועד שממנו יש לחשב את הנזק. ב"כ המשיב טען לראשונה בשלב הדיון בפנינו כי בהסתמך על ע"א 5610/93 זלסקי נ' הועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ, פ"ד נא(1) 68 (1997) "נקודת הייחוס לפי דיני הנזיקין צריך להיות מועד קרות העוולה במרכאות ומאותו מועד צריך להוסיף ריבית והצמדה כחוק ואין לחשב ירידת ערך וגם עליית ערך, לכן צריך לחשב הפרשי הצמדה וריבית ולא ערך הנכס להיום... אם אני מתרגם את שני הטיעונים שאמרתי את המספרים להיום אזי ... היות ושני השמאים לקחו בחשבון עליית שווי מ- 2004, אני חוזר ל- 2004 עם ריבית והצמדה ..." (עמ' 5 לפרוטוקול שורות 28-21). איני מקבלת טענה זו של ב"כ המשיב, ולו רק משום שנטענה לראשונה בדיון בערעור בפנינו.

46. אולם גם לגופו אין לקבל את טענתו של ב"כ המשיב בנסיבות תיק זה. בעניין זלסקי, נמצאה הוועדה המקומית המשיבה אחראית ברשלנות בשל מצג שווא שהציגה בפני המערערים. באותו מקרה, הסתמכו המערערים על מצג רשלני שמסרה להם המשיבה באשר להיקף זכויות הבניה במקרקעין אותם רכשו. בדיעבד התברר להם כי היקף הבניה המותר באותם מקרקעין על פי דין עומד על מחצית מן ההיקף שהציגה בפניהם המשיבה. התמורה אותה שילמו המערערים בעניין זלסקי הייתה מבוססת על שווי החלקה על פי המצג הרשלני שנעשה כלפיהם, כאמור. "שנים אחדות לאחר שרכשו את הקרקע אומנם מכרו אותה המערערים לצד שלישי ברווח, אך למרות זאת קבע בית המשפט העליון כי המערערים זכאים לפיצוי מידי הוועדה המקומית בגין המצג הרשלני שנעשה כלפיהם. עוד קבע בית המשפט העליון, כי אמת המידה שיש לאמץ לפיצוי המערערים בגין אותו מצג מתמקדת בהגנה על אינטרס ההסתמכות והפיצוי מן הדין כי ישקף את ההפרש שבין המחיר ששולם תמורת המקרקעין בהסתמך על המצג לבין שווים הריאלי של המקרקעין כפי שהיה בעת ביצוע העוולה (ראו עניין זלסקי, שם בעמ' 82-83). גישה זו נובעת מן העיקרון לפיו חותרים דיני הנזיקין לפצות את הנפגע על ניזקו הממשי ולהעמידו במקום בו היה אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. לפיכך, אין הניזוק זכאי לפיצויי קיום אלא לפיצוי הסתמכות בלבד ומאידך גיסא אין המזיק יכול להביא בחשבון עליית ערך מאוחרת שחלה לגבי המקרקעין עקב עליית מחירי השוק" [ראו פסק דינה של כב' השופטת א' חיות, כתוארה אז, בשבתה בבית המשפט המחוזי בת"א 98/11 אורה נקר נ' עיריית פתח תקווה (9.3.04), להלן: פסק הדין נקר, סעיף 10 לפסק הדין].

47. בפסק הדין נקר נדון גם כן מקרה שבו ניתן לרוכשים על ידי העירייה מידע מוטעה ולפיו ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לשני קוטג'ים, ועל מידע זה הסתמכו התובעים ברכישת הקרקע, כאשר בפועל התברר, לאחר הרכישה, כי לא ניתן לקבל היתר בנייה בעתיד הנראה לעין. גם כאן המחיר שבו נקנתה החלקה היה כמובן גבוה מערכה בפועל. בעניין נקר, בית המשפט, בהסתמך על זלסקי, קבע כי "זכאים התובעים בעניין שלפנינו לפיצוי בגין ההפרש שבין המחיר אותו שילמו למוכר עבור החלקה על פי חוזה המכר ובין שוויה הריאלי של החלקה באותו מועד, דהיינו במועד שבו הציגה בפניהם העירייה, על דרך המחדל, מצג שווא רשלני שעליו הסתמכו, באשר לזמינות המימוש של זכויות הבניה." בפני בית המשפט בעניין נקר הוצגו חוות דעת המעריכות את שווי המקרקעין למועד כריתת ההסכם עם אפשרות הפיתוח ובלעדיה, ועל פי הערכות אלה קבע בית המשפט את ההפרש בין השווי. ההפרש שנקבע, שהיה נקוב בדולרים (כמקובל באותם ימים לערך מקרקעין), הומר לשקלים על פי השער היציג של הדולר נכון למועד ההסכם, ואליו התווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד ועד יום התשלום בפועל.

48. במקרה שבפנינו שני הצדדים לא טרחו להציג בפני בית המשפט בחוות הדעת את הערכת שווי הנכס למועד ההסכם (אוקטובר 2004), אלא לתאריך מאוחר בהרבה, לאחר שהנכס הפך למשרד. לאור העובדה שהמשיב מעולם לא טען כי יש להעריך את שווי הנכס למועד אחר ואף הוא הביא בפני בית המשפט חוות דעת המעריכה את הנכס על פי שני מועדים (יולי 2009 וספטמבר 2010) תוך שלא הובאה הערכה לאוקטובר 2004, ואף לא נטען כי זהו המועד הנכון לביצוע ההערכה, הרי לא ניתן לקבל את טענתו כעת, לראשונה בשלב הערעור, כי יש להעריך את הנכס למועד אחר, ונראה כי יש לראות בחוות הדעת שהגיש ללא סייג, כהודאה מטעמו כי אלה המועדים הנכונים להערכה. הצעת ב"כ המשיב בדיון בפנינו "לחלץ" בדרך של ריבית והצמדה את שווי הנכס מהמועד שאליו התייחסו חוות הדעת חזרה לשנת 2004, אינה יכולה להתקבל, משום שמדובר בהערכת שווי מקרקעין המושפעים מגורמים רבים ולא רק מריבית והצמדה. לפיכך, בנסיבות תיק זה, כאשר המשיב לא העלה טענה, ואף הסכים בבית המשפט קמא, כי יש לבצע את ההערכה למועד ספטמבר 2010, ולא הוצגו בפני בית משפט הערכות שווי למועד כריתת ההסכם, הרי שהפיצוי ייקבע על פי המועד ששני הצדדים הסכימו והעריכו בחוות הדעת.

49. לפיכך בעניין זה, אני מקבלת את חוות דעת המשיב וקובעת כי על המשיב לפצות את המערערים ב- 215,000 ₪ שהוא הפער בשווי בין משרד למגורים בספטמבר 2010 לפי חוות דעת מומחה המשיב. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 19.9.10 ועד למועד התשלום בפועל.

    פיצוי בגין עוגמת נפש

50. אשר לעוגמת הנפש והטרחה שנגרמה למערערים כתוצאה מהצורך להתמודד עם הפיכת הנכס ממגורים למשרד, הרי שבית משפט השלום מצא כי משום שהצדדים לא הציגו ראיות לראש הנזק הזה ולא פירטו בעניין זה הרי שיש לפצותם בסך של 5,000 ₪ בלבד. לעניין פיצוי בגין עוגמת נפש בסוגיית ליקויי בנייה נקבעו בפסקי הדין בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח (28.2.05) ובע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (1.12.08) שיקולים שיש להביא בחשבון בפסיקת פיצויים בשל עוגמת נפש בסוגיה זו. הסוגיה שבפנינו אמנם שונה היא, אך יחד עם זאת גם היא עוסקת בעוגמת נפש כתוצאה מחוסר התאמה בשל נושאי תכנון ובנייה, תוך שנדרש תיקון והתאמת הנכס. לפיכך בהתחשב בשיקולים באותם פסקי דין מנחים וביניהם כי מחד גיסא לא בדירת המגורים של המערערים עסקינן, אלא בדירת השקעה, ומאידך גיסא נדרשו המערערים לטרחה לא מועטה לצורך התאמת הנכס למשרד, הרי שנראה כי מן הראוי היה לפסוק במקרה זה סך של 10,000 ₪ פיצוי בגין עוגמת הנפש.

51. לפיכך לו דעתי תשמע כי אז יתווסף לסכום שפסק בית משפט השלום סך של 5,000 ₪ נוספים.

    סוף דבר

52. אמליץ לחברי לקבל את הערעור כך שלסכום שפסק בית משפט השלום כי על המשיב לשלם למערערים יתווספו סך הכול 220,000 ₪ (215,000 ₪ בגין ירידת השווי ו- 5,000 בגין עוגמת הנפש). הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מספטמבר 2010 ועד למועד התשלום בפועל.

53. בנוסף ישלם המשיב למערערים הוצאות הערעור בסך של 30,000 ₪. המזכירות תעביר למערערים את כתב ההתחייבות העצמית שהופקד בתיק על ידי מגדל חברה לביטוח בע"מ לצורך פירעון חלק מההוצאות בהן חויב המשיב.

54. הערעור שכנגד יידחה.

55. המזכירות תשיב למערערים את הפיקדון שהפקידו (על פירותיו).

     

    

    עינת רביד, שופטת

     

     

     

    השופט ישעיהו שנלר –סג"נ, אב"ד

    אני מסכים.

     

     

     

    ישעיהו שנלר, שופט, סג"נ , אב"ד

     

    השופט קובי ורדי, סג"נ:

    אני מסכים.

     

     

    ד"ר קובי ורדי, שופט, סג"נ

    הוחלט בהתאם לפסק דינה של השופטת עינת רביד.

    המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

     

    ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ח, 02 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.

     

    

    

    

     

     

    ישעיהו שנלר, סג"נ, שופט- אב"ד

    קובי ורדי, סג"נ, שופט

    עינת רביד, שופטת