נציגות הבית המשותף ברח' כרמל 17 רחובות נ' קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ ואח'

לפני תביעה לפיצוי בטענות לליקויי בנייה ברכוש משותף.

לאחר שהוגשה חוות דעתו של מומחה שמונה על ידי בית המשפט, מסתבר שבמוקד המחלוקות טענות המתייחסות למסקנות המומחה. טענות אלו אינן מבקשות לתקוף את ממצאי המומחה, אלא את אחריות הנתבעות לליקויים עליהם הצביע. כך, למשל, טוענות הנתבעות שאין לייחס להן אחריות לליקוי הנובע משינויים בתקן לאחר שניתן היתר בנייה ואף שאין לייחס להן אחריות לליקויים שנתגלו לאחר שכבר תמה תקופת הבדק.

המחלוקות לעניין ליקויי הבנייה שנתגלו עומדות בטבורו של פסק דין זה.

העובדות

1. תביעה זו עוסקת בטענות לליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבניין ברחוב כרמל 17, רחובות (להלן: "הבניין").

   הנתבעת 1, קרדן נדל"ן יזום ופיתוח בע"מ, הינה חברה ציבורית; והנתבעת 2 הינה שותפות מוגבלת. הנתבעות יחדיו הינן יזמיות פרויקט בניית הבניין.

   בכתב התביעה צוינה נתבעת נוספת, חברת אחים שגראוי (1989) בע"מ, כחברה שהייתה הקבלן המבצע של פרויקט בניית הבניין, אך נתבעת זו נקלעה בינתיים לקשיים וההליכים נגדה עוכבו.

   התובעת, לפי הצהרתה, הינה הנציגות המוסמכת של דיירי הבניין.

2. הבניין מהווה חלק מפרויקט בנייה אשר יזמו הנתבעות במתחם המכונה "אחוזות הנשיא" ברחובות. הבניין משתרע על פני 27 קומות (לא כולל חניה וגג) וכולל 99 דירות מגורים.

   הסכמים למכירת הדירות נערכו במהלך 2009 ובסמוך לשנה זו, תעודת אכלוס ניתנה לבניין במהלך יולי 2011 ובעקבות זאת החלה מסירת הדירות לרוכשים. בסמוך לכך, במספר מועדים מיום 2.8.11 ועד 19.3.12, נעשו מסירות של הרכוש המשותף של הבניין.

3. בשלהי שנת 2011, במהלך חדש דצמבר או בסמוך לכך, פנו דיירים בבניין לנתבעות, הציגו עצמם כנציגות הדיירים בבניין, והלינו על ליקויי בנייה שנתגלו בבניין. בין היתר, הלינו אותם דיירים על גניבת כבל הזנה לגנרטור, על רעש בהפעלת המעלית, על סימני רטיבות בחניון הבניין ועוד.

   מכתב נציגות דיירי הבניין נשלח לנתבעות ביום 28.12.11, לאחריו מכתב נוסף ביום 8.1.12, ולאחריו מכתב מטעם ב"כ התובעת מיום 10.10.12.

4. חילופי מכתבים וניסיונות הידברות בין הצדדים לא הובילו להסכמה, והתובעת פנתה לקבלת חוות דעת מומחה, להערכת ליקויי הבנייה ברכוש המשותף של הבניין. בחוות דעת מיום 29.6.13, העריך מומחה מטעם התובעת שנמצאו ברכוש המשותף ליקויי בנייה שעלות תיקונם מצטברת כדי סך של 240,500 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ). בחוות דעת נוספת שנערכה לפי הזמנת התובעת, נטען להימצאות ליקויי אקוסטיקה בבניין.

5. ניסיונות הידברות נוספים נוכח טרוניות התובעת לא הובילו להסכמה.

   ביום 24.3.14 הוגשה תביעה זו.

   תמצית טענות הצדדים

6. לטענת התובעת, נתגלו ברכוש המשותף של הבניין ליקויי בנייה למכביר אותם חייבות היו הנתבעות לתקן, ומשלא עשו כן – יש לחייבן בתשלום פיצוי לתובעת.

   בהתבסס על חוות הדעת של שני מומחים (האחד מתחום הבנייה והשני מתחום האקוסטיקה), טוענת התובעת לשלל ליקויים שנתגלו ברכוש המשותף של הבניין, לרבות ליקויים היוצרים סכנה בטיחותית של ממש וכאלו המקשים על הנאת הדיירים מהדירות בבניין.

   התובעת טוענת שלנתבעות ניתנו הזדמנויות למכביר לתיקון הליקויים, הזדמנויות שלא נוצלו בידיהן, ושוללות את זכותן לטעון שיש לאפשר להן לתקן את הליקויים בעצמן.

   בהתבסס על חוות דעת המומחים מטעמה, טוענת התובעת שעלות תיקון ליקויי הבנייה מסתכמת בסך של 312,169 ₪ ועלות תיקון ליקויי האקוסטיקה מסתכמת בסך של 88,578 ₪.

   בנוסף, טוענת התובעת שיש לחייב הנתבעות בתשלום דמי שימוש ראויים במחסן בו החזיקו הנתבעות עד אפריל 2013, בלא כל זכות בדין. התובעת אומדת את דמי השימוש בגין התקופה שמיום מסירת הבניין לדיירים (1.10.11) ועד לפינוי המחסן (1.4.13) בסך של 2,000 ₪ לחדש, ובסך הכל 34,000 ₪.

   עוד עותרת התובעת לחיוב הנתבעות בהוצאות נוספות שנגרמו לה עקב התנהלות הנתבעות, ואלו כוללות רכישת כבל לגנרטור, התקנת דלת יציאה לחניה, אבזור לובי הבניין, תשלום לחברת החשמל, התקנת דוקרנים, תשלומים למומחים, ורכישת בלוני גז. הסך הכולל הנתבע בראשי נזק אלו עומד על 99,348 ₪.

   סכום התביעה הכולל עומד על 524,095 ₪ ובנוסף לו עותרת התובעת לחיוב הנתבעות במסירת מפרט טכני ומסמכים בקשר עם המתקנים שבבניין.

7. לטענת הנתבעות, מדובר בתביעת סרק ובניסיון להציג את הנתבעות ככאלו שזנחו לאנחות את דיירי הבניין, מצג שאין לו אחיזה במציאות.

   לפי גרסת הנתבעות, עובר למסירת מערכות הבניין והרכוש המשותף לתובעת, נערכה רשימת ליקויים ונתקבל אישור שכל הליקויים שנמצאו גם תוקנו. לאחר שניתן אישור זה, הוסיפה התובעת והטרידה חדשות לבקרים את הנתבעות בתלונות חוזרות ונשנות על ליקויים, ובכל זאת נענו בקשות התובעת ונעשו מאמצים לתיקון כל הליקויים שנתגלו.

   ביחס לטענות התובעת, ראשית לכל מכחישות הנתבעות את הטענה שהתובעת הינה אכן נציגות מוסמכת של דיירי הבניין, ומצביעות על כך שלא הוצג כל מסמך המבסס טענה זו של התובעת.

   לגופן של טענות התובעת, מכחישות הנתבעות את הטענות לליקויים, וטוענות שחוות הדעת עליהן מתבססת התביעה מופרכות ומנופחות. הן זו המתייחסת לליקויי בנייה והן זו המתייחסת לליקויי האקוסטיקה. הנתבעות מפנות לחוות דעת שנערכה לבקשתן, ובהסתמך עליה טוענות שעלות כוללת של תיקון הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף של הבניין מגיעה כדי 3,115 ₪ ותו לא. סכום שאיננו מצדיק הגשת תביעה שכזו.

   הנתבעות אינן מכחישות את הטענה לשימוש שנעשה במחסן בבניין, אך טוענות שהחזקתו נועדה להקל על ביצוע תיקוני שנת בדק בבניין ואין לתובעת זכות לתבוע תשלום בגין החזקה זו.

   הנתבעות סוקרות אחד לאחד את סעיפי ההוצאות הנוספות להן טוענת התובעת, וטוענות שאין ממש ולו באחד מהם.

   כך עותרות הנתבעות לדחיית התביעה ולחיוב התובעת בהוצאותיהן.

   ההליך והראיות

8. בהחלטה מיום 26.10.14 מונה המהנדס גיל נאמן (להלן: "המומחה") כמומחה מטעם בית המשפט, בכל הנוגע לטענות לליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבניין, אך למעט הטענות לליקויים אקוסטיים. מינוי המומחה נעשה לאחר שנתקבלה הסכמת כלל הצדדים למינוי.

9. בנוסף, באותה החלטה, נקבע שימונה מומחה נוסף מטעם בית המשפט, מומחה בתחום האקוסטיקה, ונוכח טענות התובעת לליקויים אקוסטיים שנתגלו ברכוש המשותף של הבניין. בהחלטה מיום 20.1.15 נתקבלה בקשת הצדדים, ונקבע שהמומחה שימונה בקשר עם הטענות לליקויים אקוסטיים יהיה ד"ר מיכאל סרוב (להלן: "מומחה האקוסטיקה").

10. השלמת חוות הדעת התעכבה במשך מספר חדשים. חוות דעתו של המומחה הוגשה ביום 21.1.16. חוות דעתו של מומחה האקוסטיקה הוגשה ביום 30.3.16.

    בדיון שהתקיים ביום 14.9.16, טענו ב"כ התובעת כי חוות דעתו של מומחה האקוסטיקה איננה מתייחסת לטענות לליקויים אקוסטיים בחלק מהדירות שצוינו בכתב התביעה. בהמשך, נוכח הודעת ב"כ התובעת שאין טענות המתייחסות לדירה 72 בבניין, נקבע בהחלטה מיום 29.9.16 שמומחה האקוסטיקה יבצע בדיקה נוספת בהתייחס לדירה 3 בבניין.

    הגשת חוות הדעת לא הביאה לצמצום הפערים או ליישוב המחלוקות, ונוכח עמדת הצדדים נקבע אופן המשך ההתדיינות.

11. התובעת תמכה גרסתה בתצהירו של מר דודי ברגר (דייר ובעל דירה בבניין), ובחוות דעתו של השמאי רוני ברקוביץ.

    הנתבעות תמכו גרסתן בתצהיריהם של מר מוטי כרמי (סמנכ"ל הנדסה בנתבעת 1), וגב' ענת שרביט (מנהל מחלקת בדק בחברת אחים שגראוי (1989) בע"מ). בנוסף לתצהירים אלו, בקשו הנתבעות להגיש 3 חוות דעת של מומחים מטעמן, אך בהחלטה מיום 21.3.17 נקבע שניסיון זה איננו עולה בקנה אחד עם הוראות תקנה 130 (ג) בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ולכן לא יהוו אותן חוות דעת ראיות בתיק.

12. הצדדים ויתרו על חקירת המומחה ואף על חקירת מומחה האקוסטיקה. בדיון שהתקיים ביום 28.11.17 נחקרו המצהירים מטעם הצדדים.

    דיון

13. לנתבעות טענה מקדמית בכל הנוגע ליריבותן מול התובעת.

    לטענת הנתבעות, לא הציגה התובעת כל ראיה לביסוס מעמדה כנציגות המוסמכת של דיירי הבניין, זו שלה הסמכויות הקבועות לנציגות דיירים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ובהיעדר כזו ראיה, טוענות הנתבעות, דין התביעה להידחות על הסף בהיעדר יריבות.

    התובעת מבקשת לדחות טענה מקדמית זו. לטענתה, היא היא הנציגות של דיירי הבניין ולה הסמכות לבוא חשבון עם הנתבעות על הליקויים ברכוש המשותף וביתר הטענות.

    אף שטענה זו של הנתבעות הועלתה שוב ושוב במהלך ההתדיינות, לא טרחה התובעת להציג את המסמכים המבססים את היותה נציגות מוסמכת של הבניין ואת מינוי באי כוחה בתביעה זו. רק בעקבות החלטה מיום 14.8.18, הציגה התובעת את המסמכים הדרושים לביסוס מעמדה זה (הודעה מיום 30.8.18). כך הוצגו פרוטוקול של אסיפה כללית של דיירי הבניין למינוי הנציגות, ייפוי כוח, ותצהיר התומך באלו.

    מסמכים אלו מבססים את מעמדה של התובעת כנציגות דיירי הבניין ואת ייפוי הכוח שניתן לבאי כוחה בתיק זה, שלכן טענת הנתבעות להיעדר יריבות – נדחית.

14. במוקד טענות התובעת עומדות הטענות לליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבניין.

    התשתית העובדתית בכל הנוגע לאחריות הנתבעות – איננה במחלוקת. הנתבעות בנו את הבניין, מסרו את הדירות לדיירים ומסרו את הרכוש המשותף של הבניין לנציגות דיירי הבניין, התובעת. הנתבעות אחראיות איפה לתיקון ליקויי בנייה בבניין בכלל, וכאלו ברכוש המשותף של הבניין בפרט.

    נוכח המחלוקות שנתגלעו בכל הנוגע לעצם הימצאות ליקויי בנייה ברכוש המשותף, מונה המומחה וחוות דעתו הונחה בפני הצדדים והוגשה לתיק בית המשפט. חוות הדעת ארוכה ומפורטת. במסגרתה סוקר המומחה את הטענות שהועלו, מתייחס לממצאים שגילה, ובסופו של דבר מעריך כי עלות תיקון הליקויים שמצא מגיעה כדי 199,400 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ).

    ככלל, עת מונה מומחה מטעם בית המשפט כדי שיביא ויביע את עמדתו המקצועית בעניין הנדרש להכרעה בסכסוך, הנטייה הינה לקבל את חוות הדעת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו], 23.4.90).

    כך בכלל. כך גם במקרה זה ובפרט בשים לב לכך שהצדדים אף לא בקשו לחקור את המומחה.

    ועם זאת, יש לזכור שחוות דעתו של מומחה שמינה בית המשפט כמוה כעדות שמובאת בפני בית המשפט, וככזו מסורה לבית המשפט הסמכות הבלעדית להחליט אם לקבלה, ואף להחליט שלא לקבלה או לא לקבלה במלואה. ברור עם זאת, שצריכה להיות סיבה בולטת ומשמעותית כדי להחליט שלא לקבל במלואה חוות דעתו של מומחה שמינה בית המשפט.

15. מטיעוני הנתבעות נראה שהן מבקשות לחלוק על המסקנה שיש להשית עליהן את האחריות לפיצוי התובעת בגין הליקויים עליהם מצביע המומחה. משמע, הנתבעות אינן מבקשות לטעון שהמומחה שגה באילו מממצאיו או שהצביע על ליקוי שאיננו קיים. לא על ממצאיו העובדתיים של המומחה מבקשות לחלוק הנתבעות, אלא על מסקנותיו. טענות אלו תיבחנה להלן.

16. טענתן הראשונה של הנתבעות בהקשר זה מתייחסת לפתחי הניקוז בארונות כיבוי האש.

    • בחוות דעתו של המומחה, סוקר המומחה אחד לאחד את כל ארונות כיבוי האש הבנויים בגומחות בקומות הבניין ומציין כי בכולם, ללא יוצא מהכלל, לא הותקנו פתחי ניקוז ליציאת מים. כך בכל אחת ואחת מקומות הבניין. המומחה מציין כי לפי התקן הרלוונטי (ת"י 2206) חובה להתקין פתחי ניקוז שכאלו, והיעדר הפתחים מהווה ליקוי. המומחה מעריך את עלות התקנת פתחי הניקוז בסך של כ- 3,400 - 3,500 ₪ לכל קומה (למשל בסעיפים 3.1, 4.1 ו- 5.2 בחוות הדעת). עלות התיקון הכוללת (לפי הערכת הנתבעות) מסתכמת בסך של כ- 88,900 ₪.

    • לטענת הנתבעות, לא מדובר כלל בליקוי וודאי שלא כזה שבתחום אחריותן. לפי גרסת הנתבעות, התקן עליו מסתמך המומחה נכנס לתוקף בחדש פברואר 2010, ובחוזר של המשרד לביטחון פנים בכלל נקבע שתוקפו יחול מיום 1.6.13. בין כך או בין כך, טוענות הנתבעות שאין להחיל הוראה זו על הבניין, כאשר היתר הבנייה שניתן לנתבעות באוגוסט 2008 כלל לא כלל כזו דרישה.

      התובעת מצידה, מבקשת לאמץ את חלק זה בחוות דעת המומחה. התובעת מדגישה כי הנתבעות עצמן ערכו תיקונים בתכניות האינסטלציה של הבניין ביום 23.11.10, לאחר כניסת התקן לתוקף, כך שאסור היה להן להתעלם ממנו. ובכלל, טוענת התובעת, חובתו של קבלן כלפי רוכשי הדירות הינה לעמוד בכל התקנים הרלוונטיים עד למועד מסירת הדירות לדיירים. התובעת מציינת כי מעבר לדרישה בתקן, כל רוכש סביר יצפה שיותקנו כאלו פתחי ניקוז שבלעדיהם לא ניתן יהיה להבחין בנזילת מים אלא לאחר שיגרם נזק כבד.

    • אין איפה מחלוקת על כך שהדרישה עליה מבסס המומחה את חלק זה בחוות דעתו, הינה דרישה שמקורה תקן שהותקן ונכנס לתוקף בחדש פברואר 2010. המומחה עצמו איננו מכחיש טענה זו במענה לשאלות ההבהרה שהעבירו לו הנתבעות (ראה המענה מיום 17.3.16). ממילא איפה, אין מחלוקת כי דרישה שכזו להתקנת פתחי ניקוז לא הייתה בעת שניתן היתר בנייה לבניין, בפברואר 2008.

      בעת כריתתם של ההסכמים למכר הדירות בבניין, עמד לנגד עיני הצדדים היתר הבנייה כפי שניתן. על מכלול הדרישות שהעמיד בפני הנתבעות. התחייבות הנתבעות כלפי הדיירים הייתה לבניית הבניין על פי היתר הבנייה. כך נכתב בהסכמי המכר (למשל סעיף 4.1 בהסכם לדוגמא – נספח 5 לכתב התביעה). לכך ציפו רוכשי הדירות. וכך גם סביר.

      התמורה שנקבעה התבססה על מכלול הדרישות הניצבות בפני הנתבעות והערכתן את עלויות הבנייה. אין כל היגיון בניסיון להחיל על הנתבעות חובה לתקן ולשאת לבדן בעלויות תיקונים הנדרשים משינויים בתקנים לאחר שניתן היתר הבנייה. ועובדה היא, שאף גופי הפיקוח השונים לא מנעו מתן אישורי אכלוס לבניין כמות שהוא.

      לטענת התובעת, לא בכדי נעשתה כזו דרישה חדשה בתקן, שכן בלא פתחי הניקוז עלול להיגרם נזק לבניין עקב נזילת מים. אם אכן כך, ולטענה זו לא הובאה כל ראיה, אדרבה ואדרבה – יתגייסו הדיירים וישקיעו את המשאבים הנדרשים למניעת כזה נזק מפניו הם חוששים.

      על כל פנים, אין בסיס לניסיון לייחס לנתבעות אחריות לשינויים הנובעים משינויי תקינה שהוחלו לאחר שניתן היתר הבנייה ומכאן שאין לקבל חלק זה בחוות דעת המומחה.

      הדרישה לפיצוי התובעת על היעדר פתחי ניקוז בארונות כיבוי האש בבניין – נדחית.

17. טענתן השנייה של הנתבעות מתייחסת למכלול ליקויים אותם מכנות הנתבעות "חזותיים".

    בחוות הדעת מציין המומחה שורה ארוכה של ליקויים שמצא בבניין, ליקויים כגון אריחים שבורים וכתמים. מבין אלו מתייחסות הנתבעות בטענה זו לאותם ליקויים שמפרט המומחה בריצוף, בחיפויי קירות, במעלית וכיו"ב.

    לטענת הנתבעות, ליקויים אלו נובעים מהשימוש השוטף של הדיירים בבניין, שימוש של כ- 3 שנים מיום מסירת הבניין ליום ביקור המומחה. הא ראיה, טוענות הנתבעות, שליקויים שכאלו לא צוינו כלל בפרוטוקולים של מסירת השטחים המשותפים לדיירים.

    לטענת התובעת, אין בסיס לטענה זו ואין אלו ליקויים שנובעים משימוש.

    עיון במענה המומחה לשאלות ההבהרה, מלמד כי למעשה המומחה מסכים עם עמדתן העקרונית של הנתבעות. העמדה שלפיה לא עליהן האחריות לתיקון ליקויים שנוצרו תוך כדי השימוש בבניין ואינם פרי ליקוי שהיה קיים כבר בעת מסירת הבניין. עם זאת, המומחה מציין כי אין מדובר בליקוי שהופיע רק סמוך למועד ביקורו בבניין ביום 6.5.15, שכן ליקויים אלו צוינו כבר בחוות דעת המומחה מטעם התובעת, וזה בקר בבניין כבר ביום 23.6.13.

    אם כך, עובדה היא ועליה אין מחלוקת, כי הליקויים נשוא חלק זה של הטיעון היו קיימים כבר ביולי 2013, כשנה וחצי לאחר מסירת הבניין לתובעת. ועוד עובדה שאיננה במחלוקת, הינה היעדר כל אזכור לליקויים אלו בפרוטוקולים של מסירת הרכוש המשותף לדיירים.

    במצב עובדתי זה, מדובר בשאלה של נטלים. לפי סעיף 4 בחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר"), כאשר מתגלה ליקוי בתקופת הבדק, אחראי המוכר אלא אם כן הוכיח שמקור הליקוי מעשה או מחדל של הקונה. ומאידך, כאשר מתגלה ליקוי לאחר תקופת הבדק, בתקופת האחריות, הנטל על הקונה להוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים.

    עיון ברשימת הליקויים עליהם מלינות הנתבעות (סעיף 28 בסיכומי הנתבעות) מלמד כי חלקם ליקויים שנתגלו בתוך תקופת הבדק בת השנתיים (ליקויי ריצוף וליקויים בחיפויי הקירות). במצב זה, רבץ לפתחן של הנתבעות הנטל להראות שמקור הליקוי מעשה או מחדל של מי מדיירי הבניין. ראיות שכאלו לא הוצגו. הנתבעות אף לא עשו ניסיון להתמודד עם הטענות לליקויים ולהראות כיצד אפשר שנוצרו. עצם היעדרו של אזכור לליקויים אלו בפרוטוקול מסירת הרכוש המשותף איננו מספיק. אפילו נתגלה הליקוי לאחר המסירה, אין משמעות הדבר מעשה או מחדל של הדיירים. לכך צריכות היו הנתבעות להציג ראיות.

    מאידך, המצב הפוך ביחס לליקויים שבגינם תקופת הבדק הינה זו השיורית – שנה אחת (סעיף 10 בתוספת לחוק המכר). ביחס לאלו היה על התובעת להציג ראיות לכך שמקור הליקוי תכנון או עבודה או חומרים לקויים. וגם ראיות לאלו לא הוצגו כלל. במצב זה, אמנם אין מחלוקת על קיום ליקויים כפי שמצא המומחה, אך אין ראיה שתצדיק השתת האחריות בגינם על הנתבעות.

    ולפיכך – טענת התובעת שיש לחייב את הנתבעות בעלות תיקון ליקויי הכתמים שנתגלו במעלית (בקומות 3 - 6 בבניין), בקירות תאי המעלית, בלחצן המעלית, בכיסוי לוחות החשמל ובמנגנון ידית דלת האש – נדחית. לפי תחשיבי הנתבעות (סעיפים ג, ד, ז, ח ו- ט בסעיף 28 בסיכומי הנתבעות) מסתכמות עלויות ליקויים אלו בסך של 19,150 ₪.

    ומאידך, נדחות טענות הנתבעות בהתייחס לליקויים שנגלו בתוך תקופת הבדק בריצוף ובאריחים (סעיפים א, ב, ה ו- ו' בסעיף 28 בסיכומי הנתבעות).

18. טענתן השלישית של הנתבעות מתייחסת לרטיבות שנגלתה בחניון.

    בסעיף 32 בחוות הדעת מתייחס המומחה לליקויים שנתגלו בחניון הבניין ובסעיף 32.2 בחוות הדעת מציין המומחה שגילה סימני רטיבות ב- 5 מוקדים בחניון. המומחה ממליץ על ביצוע עבודות איטום וכן גם עבודות ניקוי, ייבוש ותיקוני טיח, בעלות שאותה הוא מעריך בסך כולל של כ- 33,800 ₪ (עמ' 124 בחוות הדעת).

    לטענת הנתבעות, התובעת לא טענה כלל לליקויים בחניון הבניין ואף הדגישה בכתב התביעה (סעיף 3.4) שחניון הבניין איננו חלק מהתביעה, שכן זהו חניון שמשותף לשני בניינים נוספים והכוונה הינה לברר טענות לגביו בהליך נפרד.

    עיון בכתב התביעה מלמד כי בחוות הדעת עליהם נסמכת התביעה אכן מצוינים ליקויי רטיבות שנגלו בחניון הבניין. כנגד זאת, בסעיף 3.4 בכתב התביעה מצוין כי נתגלו ליקויים בחניון הבניין, כולל כאלו ליקויים בשיפועים הגורמים ליצירת "אגמים" בחניון. ועוד מצוין כי חניון הבניין הינו חניון המשותף לשלושה בניינים וכן כי "עתיד להתקיים הליך נפרד לעניין זה במסגרתו תידרשנה הנתבעות לתקן את כלל הליקויים בחניון המשותף לשלושת הבניינים כאמור".

    טענה זו חייבה הבהרה. שומה היה על התובעת להבהיר כיצד מתיישבת הטענה שיש לחייב הנתבעות בפיצוי על ליקויים בחניון, עם הטענה שעניין החניון יתברר בהליך אחר. הבהרה שכזו – איין. לא בסיכומי התובעת אף לא בסיכומי התשובה.

    אין איפה אלא לקבל את הטענה שלפיה עניין החניון איננו חלק מתביעה זו ולכן גם לא עתרה התובעת לפיצוי על ליקויים בחניון. מהנזק שמצא המומחה יופחת לפיכך הנזק המתייחס לתיקון הליקויים בחניון, בסך של 33,800 ₪.

19. לטענת התובעת, יש לחייב את הנתבעות בפיצוי על ליקויים אקוסטיים שנתגלו בבניין.

    בכתב התביעה, טענה התובעת למפגעי רעש חמורים בשלש דירות בבניין (דירות מס' 3, 7 ו- 72) הנובעים מפעולת המעלית. עבודה רשלנית של הנתבעות, טענה התובעת, הביאה לכך שהבידוד שהותקן מפני רעש מנועי המעלית מפחית את הרעש שנוצר רק בכמחצית ההפחתה הנדרשת לפי התקן הרלוונטי. על בסיס חוות דעתו של מומחה לאקוסטיקה מטעמה, טענה התובעת שיש לחייב הנתבעות בתשלום עלות תיקון ליקויים אלו בסך המוערך ב- 88,578 ₪ (כולל מע"מ ופיקוח).

    הנתבעות הכחישו טענה זו וטענו, בפה מלא, שאין כלל ליקויי אקוסטיקה בבניין ואין בסיס לטענות התובעת.

     

    נוכח מחלוקת זו מונה המומחה לאקוסטיקה. בחוות דעת מיום 15.11.15, הציג המומחה לאקוסטיקה את ממצאי הבדיקות שערך בשתי דירות בבניין. ביחס לדירה 7 בקומה ב' של הבניין נמצא שאין כלל חריגה מרמת הרעש המרבי המותר. ביחס לדירה 1 בקומה א' של הבניין נמצאה בחדר השינה שבדירה חריגה מרמת הרעש המרבי המותר.

    בעקבות חוות הדעת, בהודעה מיום 29.6.16, הודיעה התובעת שאיננה עומדת על הטענה לליקויי אקוסטיקה ביחס לדירה 72 בבניין. בהחלטה שניתנה נוכח הודעה זו, הונחה המומחה לאקוסטיקה לערוך בדיקה נוספת לטענות למפגע רעש בדירה 3 שבבניין.

    בסופו של יום, לא הוגשה חוות דעת משלימה של מומחה האקוסטיקה ואף לא הוגשה חוות דעת נוספת המתייחסת להערכת עלות התיקונים הנדרשים לתיקון הליקוי שנמצא.

    לטענת התובעת, במצב זה יש לקבוע כי ליקויי הרעש שנתגלו מביאים לרעש חריג הן בדירה 1 והן בדירה 3, שכן דירה 3 בבניין אף קרובה מדירה 1 לפיר המעלית. התובעת מצביעה על עדותו של העד מטעמה, דוד ברגר, המתגורר בדירה 3 והעיד על מפגע הרעש (עמ' 20 בפרוט'). התובעת טוענת שבהעדר הערכה אחרת, יש לקבל את הערכתה בכתב התביעה ולקבוע שעלות תיקון הליקוי מגיעה כדי 29,526 ₪.

    בחינת התנהלותו של מומחה האקוסטיקה בעניין נשוא תביעה זו אכן מעוררת אי נחת.

    המומחה לאקוסטיקה, ד"ר סרוב, מונה בהחלטה מיום 20.1.15 אך בקר בבניין רק ביום 9.11.15. לא ברור מדוע התעכב הביקור ולא ברור מדוע לא נמסרה על כך כל הודעה מטעמו של המומחה לאקוסטיקה.

    לא ברור מדוע בוצעה הבדיקה ביחס לדירות 1 ו- 7 בבניין, בעוד שבכתב התביעה (על נספחיו) הלינה התובעת על רעש בדירות 3, 7 ו- 72. לא ברור גם מדוע נמנע המומחה מהשלמת חוות הדעת כאשר התבררה הטעות.

    בסופו של יום, לאחר שהתובעת ויתרה על הטענות המתייחסות לדירה 72 בבניין, נמצא שנתגלה מפגע רעש בדירה 1 בבניין.

    עוד נמצא, שדירה 3 בבניין קרובה יותר לפיר המעלית מדירה 1, כך שהדעת נותנת שמדד הרעש בדירה 3 ושמקורו פעולת המעלית אף עולה על זה שנמצא בדירה 1. ומאידך, מדובר ברעש הנובע מאותו המקור בדיוק. תיקון למניעת או הפחתת אותו הרעש, יביא לפתרון הליקוי בשתי הדירות הללו.

    ביחס להערכת עלות התיקון, הציגה התובעת הערכה (נספח 7 לכתב התביעה) לפיה עלות התיקון של ליקויי הרעש ב- 3 דירות ב- 3 קומות נפרדות עומדת על 68,825 ₪ בתוספת עלויות פיקוח ומע"מ (עמ' 5 בחוות הדעת). הנתבעת מצידה, לא הציגה כלל הערכת עלות מצידה לתיקון הליקוי.

    כיוון שנמצא שנדרש תיקון בקומה אחת בלבד ובהיעדר כל הערכה אחרת של עלויות התיקון, אני אומד את העלות בשליש מהסכום בו נקבה התובעת, 22,942 ₪. לא מצאתי מקום להוסיף לסכום זה עלויות פיקוח, שכן לא ברור מדוע נדרש פיקוח שכזה בעבודה שכזו, אך לסכום זה יתווסף מע"מ.

    ומשכך, אני מקבל את תחשיבי התובעת וקובע כי הפיצוי בגין הליקוי בשתי הדירות שבקומה הראשונה, דירה 1 ודירה 3, יעמוד על 22,942 ₪ (לא כולל מע"מ).

20. לטענת התובעת, יש לחייב את הנתבעות בתשלום "דמי שימוש ראויים" על השימוש שעשו במחסן בבניין.

    מטיעוני הצדדים התברר כי לאחר מסירת הבניין לדיירים ומסירת השטחים המשותפים לניהול נציגות הבניין, הותירו הנתבעות בחזקתן מחסן בבניין. במכתב מיום 10.10.12 (נספח 9 לתצהירי התובעת) דרשה התובעת מהנתבעות לפנות את המחסן, ובעקבות דרישה זו פונה המחסן ביום 1.4.13.

    לטענת התובעת, החזיקו הנתבעות במחסן שלא כדין ולכן עליהן לשלם דמי שימוש ראויים על החזקתו. על בסיס חוות דעתו של השמאי רוני ברקוביץ, טוענת התובעת לדמי שימוש ראויים בגין כלל התקופה (17 חדשים) על סך של 12,640 ₪ (סעיף 4.6 בסיכומי התובעת). בכך זנחה התובעת את טענתה המקורית (סעיף 7.3 בכתב התביעה) לחיוב בסך של 34,000 ₪ בגין החזקת המחסן.

    בתגובה, טוענות הנתבעות שהמחסן שימש אותן לאחסנת חומרי עבודה הנדרשים לביצוע תיקוני שנת בדק. החזקת מחסן לצורך זה בבניין שכזה הינה דבר מקובל ואף התובעת ידעה על כך, והסכימה לכך, כך שאין לה זכות לדמי שימוש כלשהם. עוד טוענות הנתבעות שממילא אין למחסן כל שימוש אלטרנטיבי שיניב הכנסות לתובעת כך שלא נגרם לה נזק ואין לה זכות לדמי שימוש.

    טענות הנתבעות לזכות שהייתה להן להוסיף ולהחזיק במחסן אינן ברורות. משנמסר הבניין, על כלל השטחים המשותפים שבו, לדיירים ולנציגות הדיירים, שומה היה על הנתבעות למסור את השטח המשותף בשלמותו. כולל כל מחסן. כולל המחסן בו הוסיפו להחזיק. אם סברו הנתבעות שיש להן צורך בהחזקתו של מחסן, בין לביצוע תיקוני שנת בדק ובין לכל שימוש אחר, שומה היה עליהן להגיע על כך להסכמה ברורה עם התובעת. והסכמה שכזו לא הושגה.

    משנמצא שהנתבעות החזיקו במחסן בלא הצדקה, יש לבחון אם ראוי לחייבן בדמי שימוש.

    בהתאם להוראות סעיף 24 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "בית המשפט רשאי, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין, לחייב את המקים לשלם לבעל המקרקעין שכר ראוי בעד התקופה שבה החזיק המקים במחוברים שלא כדין".

    האפשרות לחיוב בדמי שימוש נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. במקרה זה, השטח בו החזיקו הנתבעות מזערי, ואין כל טענה לנזק כספי שנגרם לתובעות עקב ההחזקה במחסן. עובדה היא שהתובעת לא טענה שהפיקה רווח שכזה לאחר פינוי המחסן. לו נעתרו הנתבעות לפנייתה הראשונה של התובעת ופינו המחסן מיידית, ספק אם היה מקום לחיובן בתשלום כלשהו. מאידך, לא ברור מה בסיס מצאו להן הנתבעות להוסיף ולהחזיק במחסן במשך כששה חדשים לאחר שנתבקשו לפנותו. המשך ההחזקה במחסן במצב זה איננו אלא בריונות.

    דמי השימוש הראויים הוערכו על ידי השמאי מטעם התובעות בסך של כ- 750 ₪ לחדש. מאחר ומצאתי לחייב הנתבעות בדמי שימוש בגין תקופה של 6 חדשים, הרי שבנסיבות אלו, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת סך של 4,500 ₪, דמי שימוש ראויים בגין החזקת המחסן שלא כדין.

21. לטענת התובעת יש לחייב את הנתבעות בתשלום עלותו של כבל חשמל לגנרטור.

    לפי גרסת התובעת, כבל חשמל המזין את הגנרטור המותקן בחניון הבניין – נגנב. בעקבות גניבה זו, פנתה התובעת לבעלי מקצוע, רכשה כבל חלופי, רכשה גם אמצעי מיגון, והסדירה את התקנתו של כבל חדש. בגין התקנה זו הוציאה התובעת סך כולל של 52,087 ₪ ולטענתה הנתבעות חייבות במלוא הסכום, שכן הן שהניחו את הכבל בחניון ללא הגנה והן שנמנעו מהתקנת אמצעי מיגון שימנעו את הגניבה.

    כבר מטענות התובעת ברי הדבר, ואין על כך מחלוקת, שאותו כבל נגנב לאחר שהחזקה והאחריות במתקני הבניין הועברו לתובעת (למשל עדות מר ברגר שלפיה נגנב הכבל בסמוך לאפריל 2012 – עמ' 25 בפרוט'). אין גם מחלוקת על כך שהייתה זו הפעם השנייה בה נגנב אותו הכבל לאחר מסירת החזקה בבניין לתובעת, כאשר לאחר הפעם הראשונה בה נגנב הכבל דאגו הנתבעות, על חשבונן, להחלפתו (עדות מר ברגר בעמ' 24 בפרוט').

    במצב זה, טוענת התובעת למחדל של הנתבעות ושבגינו נגרם לה אותו נזק בגין גניבתו של הכבל. טענה זו איננה ברורה. התובעת לא הציגה כל ראיה למחדל שכזה של הנתבעות. התובעת לא הציגה כל אסמכתא לביסוס הטענה לליקוי בהתקנת הגנרטור או הכבל או המיגון שסביבם. למעשה, מצביעות הנסיבות דווקא על מחדל מטעמה של התובעת, אשר כבר ערה הייתה לסיכון הכרוך בהותרת הכבל כמות שהוא ונזכרה להתקין לו מיגון רק לאחר שנגנב בשנית.

    בנסיבות אלו, לא מצאתי שיש לנתבעות אחריות לנזק שנגרם לתובעת עקב גניבתו של הכבל לגנרטור וטענה זו – נדחית.

22. לטענת התובעת יש לחייב את הנתבעות בתשלום עלות התקנתה של דלת יציאה לחניה, בסך של 9,700 ₪.

    לפי גרסת התובעת, הפרו הנתבעות התחייבות להתקנת דלת יציאה לחניון, כפי שצוין בתכניות המצורפות להסכמי המכר השונים. טענה זו מוכחשת על ידי הנתבעות, הטוענות שאין ראיות לביסוס אותה טענה.

    עיון בכתב התביעה מלמד שזולת טענה לחבות זו אין כל ניסיון להסביר את המקור עליו מתבססת הטענה (סעיף 5.2 בכתב התביעה). עיון בראיות שהגישה התובעת מלמד, שוב, על טענה כללית ותו לו (סעיף 8.2 בתצהיר דודי ברגר). התובעת מפנה לצילום תכנית שצורף לתצהירים מטעמה (נספח 17 (ד) לתצהיר דודי ברגר) אלא שאין כל דרך להבין את משמעותו של אותו צילום וכיצד הוא משית חבות בהתקנת אותה דלת. התובעת מפנה לעדויות מטעם הנתבעות, וטוענת שהעד מטעמה, מרדכי כרמי, לא ידע להסביר מדוע לא הותקנה אותה דלת, אלא שכל שהעיד מרדכי כרמי הוא שלא ניתן להבין מאותו צילום שהוצג לו כי הנתבעות התחייבו להתקנת כזו דלת.

    אי התאמה בין תכניות המכר לביצוע הינה, למעשה, ליקוי. וככזו טענה הנטענת, שומה היה על התובעת להביאה בפני המומחה ולבקש התייחסותו. זאת לא עשתה התובעת. ומהראיות שהציגה לא ניתן ללמוד על קיומה של כזו חובה שהופרה.

    ולפיכך, טענת התובעת לחיוב הנתבעות בתשלום עבור התקנת דלת לחניון – נדחית.

     

23. לטענת התובעת יש לחייב את הנתבעות בתשלום חוב לחברת החשמל בסך של 7,000 ₪.

    לפי גרסת התובעת, הצטבר חוב זה לחברת החשמל בגין צריכת חשמל בתקופה שקדמה למסירת הבניין לדיירים ומסירת הרכוש המשותף לתובעת. דרישה שהועברה לקבלן המבצע, חברת אחים שגראוי (1989) בע"מ, לא נענתה ולפיכך נשאה התובעת בתשלום, בלית ברירה, והיא עותרת להשבתו.

    עיון בראיות עליהן מבססת התובעת טענה זו, מלמד שאותו תשלום בסך של 7,000 ₪ שולם לקבלן המבצע, חברת אחים שגראוי (1989) בע"מ (נספח 17 (ה) לתצהיר דודי כרמי). מצב עובדתי זה מקשה לקבל טענה לניסיון התחמקות של הנתבעות מתשלום חוב לחברת החשמל. מאידך, מהראיות שהציגו הנתבעות מסתבר שאותו תשלום נעשה בעקבות הסכמה אליה הגיעה התובעת עם הקבלן המבצע, הסכמה שלפיה התשלום שנעשה מהווה השתתפות של התובעת בהוצאת צריכת החשמל גם לאחר מסירת למעלה מ- 90% מהדירות בבניין.

    טענת התובעת לתשלום ששילמה על צריכת חשמל לא לה הופרכה, וטענה זו – נדחית.

24. לטענת התובעת יש לחייב את הנתבעות בתשלום הוצאות נוספות, ובהן עלות שלט למזגן בחדר האירועים בבניין, בסך כולל של 1,008 ₪.

    אף טענה זו נטענה בלשון כוללנית. כך הטענה שהנתבעות חייבות בתשלום על "התקנת דוקרנים בכניסה לחניון" וכך הטענה לחבות בגין רכישת "שלט למזגן" (סעיף 5.5 בכתב התביעה). גם הראיות שהציגה התובעת לא הביאה לפיזור אותו ערפל שסובב טענה זו ואלו נותרו כוללניות (סעיף 8.5 בתצהיר דודי ברגר).

    בהיעדר ראיות לביסוס הטענה – הטענה נדחית.

25. ככלל, משנמצאו ליקויי בנייה יש ליתן למוכר הזדמנות לתקן את הליקויים, חלף פיצוי בגינם. כך ככלל. לא כך במקרה זה. עיון בסיכומי הנתבעות מלמד שאין בהן כלל טענה לזכות שעומדת להן לתקן את הליקויים שנתגלו, ומה גם שנוכח הזמן הרב שעבר מאז מסירת הבניין והקשיים אליהם נקלע הקבלן המבצע, אין בכך היגיון. הסעד הנכון במקרה זה יהיה איפה תשלום פיצוי לתובעת, בהתאם להערכת עלות תיקון הליקויים שנתגלו.

26. לטענת התובעת יש לחייב את הנתבעות בתשלום שכר המומחים, בסך של 9,675 ₪.

    ברי הדבר שההתמודדות עם הטענות השונות הסבה לתובעת הוצאות ואלו יילקחו בחשבון בפסיקת ההוצאות.

27. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

28. וכך ניתן לסכם.

    בעקבות מסירת הרכוש המשותף של הבניין לתובעת במהלך 2011 – 2012, החלה התובעת להלין על ליקויים למכביר שנתגלו ברכוש המשותף.

    בעקבות הגשת התביעה ומינוי המומחה, מצא המומחה ליקויים אשר עלות תיקונם הוערכה על ידו בסך כולל של 199,400 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ).

     

    חלק מהליקויים עליהם הצביע המומחה התייחס לאי התקנת פתחי ניקוז ליציאת מים בארונות כיבוי האש שבבניין. מסקנה זו של המומחה נדחתה, שכן התברר שהתקן המחייב התקנת פתחי ניקוז שכאלו הותקן לאחר שכבר ניתן היתר הבנייה לבניין. לפיכך, מסך עלות התיקונים שמצא המומחה תופחת עלות תיקון זו בסך של 88,900 ₪.

    חלק נוסף בליקויים שמצא המומחה מתייחס לליקויים חזותיים, ליקויים כגון אריחים שבורים וכתמים. ביחס לטענות אלו נתקבלה טענת הנתבעות שלפיה לא הוכחה אחריותן לתיקון חלק מהליקויים שנמצאו, ולפיכך יש להפחית מהסכום שמצא המומחה סך נוסף של 19,150 ₪.

    חלק נוסף בליקויים שמצא המומחה מתייחס לליקויים בחניון, אלא שנמצא כי עניין החניון איננו חלק מתביעה זו ולכן גם לא עתרה התובעת לפיצוי על ליקויים בחניון. מהנזק שמצא המומחה יופחת לפיכך הנזק המתייחס לתיקון הליקויים בחניון, בסך של 33,800 ₪.

    כך ניתן לסכם ולקבוע שעל יסוד חוות דעת המומחה נתגלו ליקויים כאלו שבתחום אחריות הנתבעות ואשר עלות תיקונם מסתכמת בסך של 57,550 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ).

    התובעת עתרה לפיצוי על ליקויי אקוסטיקה שנתגלו, ובעקבות קבלת חוות דעת מומחה האקוסטיקה נמצא שאכן יש ליקוי כזה בקומה 1 בבניין, ליקוי הגורם לרעש חריג לשתי דירות, דירות 1 ו- 3. עלות תיקון ליקוי זה הוערכה בסך של 22,942 ₪.

    עלות תיקון הליקויים הכוללת עומדת על 80,492 ₪. לסכום זה יש להוסיף מע"מ, אך לא מצאתי הצדקה לחיוב בגין פיקוח, באשר אין כל ניסיון להסביר מדוע, אם כלל, נדרש פיקוח לביצוע תיקונים אלו. סכום הפיצוי, כולל מע"מ, עומד לפיכך על 94,176 ₪.

    ביחס לטענה לחיוב בתשלום דמי שימוש ראויים במחסן שבו החזיקו הנתבעות, נמצא שהנתבעות הותירו בחזקתן מחסן לאחר מסירת הרכוש המשותף לתובעת, ונמצא שאותו מחסן פונה רק 6 חדשים לאחר מסירת דרישה לפינוי המחסן. בגין אותם ששה חדשים נמצא שיש לחייב את הנתבעות בדמי שימוש ראויים בסך של 4,500 ₪.

    ביחס לטענה שיש לחייב את הנתבעות בתשלום עלותו של כבל חשמל לגנרטור, נמצא שלא הוכח כל מחדל של הנתבעות בקשר עם גניבת אותו כבל והטענה נדחתה. כך גם נדחו טענות התובעת לחיוב על אי התקנת דלת בחניון, על חוב ששולם לחברת החשמל ועל הוצאות נוספות של התובעת.

    סיכום הליקויים שבהם חויבו הנתבעות מביא לחיוב בסך כולל של 98,676 ₪ ולסכום זה יתווספו הוצאות התובעת בסך של 9,675 ₪.

29. אשר על כן אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעות לשלם לתובעת סך של 108,351 ₪.

    בנוסף, אני מחייב את הנתבעות לשאת באגרת בית המשפט וכן גם בשכר טרחת פרקליטי התובעת בסך של 25,000 ₪.

    ניתן היום, ח' תשרי תשע"ט, 17 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.