ברנס נ' אורמנס

לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 101,480 ₪ בגין נכס הידוע כגוש 8276 חלקה 51 ברחוב המרגניות 9 רמת פולג בנתניה (להלן: "הנכס").

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1.התובע הינו מתווך ובעל רישיון לתיווך במקרקעין.

2.הנתבעת הזמינה מהתובע שירותי תיווך למכירת הנכס. נכון לאותה עת, היו בנכס ליקויים הנדסיים ותכנוניים, לרבות חריגת בנייה של כ-50 מ"ר ופלישת מבנה של חלקה סמוכה לתוך שטח הנכס (הדברים נודעו לנתבעת רק לאחר שרכשה את הנכס, לטענתה), וטרם הוסדר רישום הזכויות בנכס על-שם הנתבעת.

3. ביום 23/12/14 חתמה הנתבעת על טופס הזמנת שירותי תיווך (להלן: "הסכם התיווך") וכן על טופס הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות לתקופה מיום 23/12/14 ועד ליום 23/06/15 בחצות (להלן: "הסכם הבלעדיות"). דמי התיווך הועמדו על שיעור של 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה הכולל של הנכס. הוסכם כי דמי התיווך ישולמו גם אם הנכס יימכר בתקופת הבלעדיות שלא באמצעות התובע. כן נקבע פיצוי כספי, בגובה דמי התיווך, ככל שהנכס יימכר על-ידי הנתבעת באופן עצמאי בתקופת הבלעדיות. פרטי הנכס ומחיר העסקה המבוקשת בקירוב מולאו בכתב יד על-ידי התובע. לגבי השטח נרשם "550" והבנוי "289". לגבי המחיר נרשם בהסכם הבלעדיות "4,900,000 לא פחות מ-4,700,000 ₪ למוכרת ללא תיווך", כאשר בהסכם התיווך נרשם בהמשך לאמור ובנוסף: "בתנאי שהלקוח משלם תיווך מינימום אחוז וחצי אחרת", ומהמילה "הלקוח" שורטט חץ ולידו המילה "הקונה".

4.ביום 21/06/15 הועברו הזכויות בנכס על-שם הנתבעת בלשכת רישום המקרקעין.

5.ביום 23/06/15 נמכר הנכס תמורת סך 4.3 מיליון ₪ (להלן: "עסקת המכר") ונרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. אין חולק כי הקונה לא הובא לנכס באמצעות התובע והנתבעת מכרה את הנכס באופן עצמאי, ביום האחרון לתקופת הבלעדיות לפי הסכם הבלעדיות.

6.התביעה הוגשה מלכתחילה בסדר דין מקוצר. הנתבעת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן, ולאחר שנחקרה על תצהירה ניתנה לה, בהסכמה, רשות להתגונן מפני התביעה.

כל אחד מבעלי הדין הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ונחקר בחקירה נגדית בפני.

ב"כ הצדדים אף הגישו סיכומים בכתב מטעמם.

גדר המחלוקת וטענות הצדדים

7.הצדדים חלוקים לעניין זכאות התובע לדמי תיווך מכוח הסכם הבלעדיות.

8.התובע טוען כי פעל רבות, ולמן תחילת הבלעדיות, לשיווק הנכס באמצעות פרסום במדיה, שיתופי פעולה עם משרדי תיווך שונים והבאת מספר קונים פוטנציאליים לנכס. עסקת המכר בוצעה טרם חלוף תקופת הבלעדיות, והגם שלא באמצעות התובע, על הנתבעת לשלם לו את דמי התיווך.

9.הנתבעת טוענת כי התובע הביא לנכס קונה פוטנציאלי אחד, אך סירב להציג בפניו את הבעיות התכנוניות והמשפטיות בנכס והמשא ומתן עימו לא צלח. התובע סירב להציב שלט "למכירה" בנכס וניתק מגע עם הנתבעת עד למועד מכירת הנכס. התובע לא ביצע כמתחייב פעולות שיווק נמרצות, ולפיכך פג תוקף הסכם הבלעדיות כבר ביום 23/02/15. הנכס נמכר ללא מעורבות התובע, לקונה שהיה מוכן לרכוש את הנכס במצבו מאחר שהתכוון להרוס את הנכס ו/או לשפצו, בנוסף התחייב למסור לנתבעת כלים סניטריים וציוד אחר שלא יזדקק לו ואיפשר לה להישאר בנכס בשכירות חודשית עד לשיפוץ. מחיר המכירה עמד על סך 4.3 מיליון ₪, הנמוך משמעותית ממחיר המינימום עליו הוסכם עם התובע ולכן אין חיוב בדמי תיווך.

דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, ולאחר שבחנתי את חומר הראיות המונח בתיק, נחה דעתי כי דין התביעה להידחות.

המסגרת הנורמטיבית

10.סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") מפרט את התנאים שבהם מתווך זכאי לדמי תיווך בגין עסקת תיווך:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

לפי סעיף 9 לחוק:

"(א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה.

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

...

(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד)."

...

(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות."

11.במסגרת תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004) (להלן: "התקנות") נקבע כי על המתווך לבצע לכל הפחות שתי פעולות שיווק אשר יפורטו בנפרד מטופס ההזמנה לתיווך, אלא אם כן סוכם בין הצדדים שתבוצע פעולת שיווק אחרת. בין פעולות אלה נמנות: פרסום באמצעות שילוט, פרסום בקרב קהל לקוחות המופיע במאגר של המתווך (באינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר), פרסום בעיתון יומי נפוץ, פרסום בעיתון מקומי או המיועד לקהל מסוים, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים או שיתוף של חמישה מתווכים אחרים לפחות הפעילים ביישוב לשם מכירת הנכס.

בהתאם לסעיף 9(ב2) לחוק, תקופת הבלעדיות בענייננו מסתיימת בתום חודשיים, אם התובע לא ביצע שתי פעולות שיווק לפחות, כמשמעותן בתקנות.

מן הכלל אל הפרט:

12.אין חולק כי התובע בעל רישיון בתוקף לתיווך וכי הנתבעת חתמה, כאמור, על הסכם הבלעדיות ועל הסכם התיווך.

השאלה היא, האם התובע ביצע את פעולות השיווק שמחויב היה לבצע במהלך תקופת הבלעדיות?

אקדים אחרית לראשית ואבהיר כי טענות התובע לגבי פעולות השיווק שביצע, לכאורה, לשם מכירת הנכס, לא מופיעות בכתב התביעה והועלו רק בשלב מאוחר יותר של ההליך, מבלי שהוכחו כדבעי. זאת ועוד, הסכם הבלעדיות שצורף לכתב התביעה, אינו מציין את פעולות השיווק שעתיד התובע לבצע. התברר כי אלו הועלו על הכתב במסמך נפרד, ללא ציון תאריך ופרטים מזהים כלשהם (נ/1), שלא מצא דרכו במצורף לתצהירי העדות הראשית של הצדדים, והוצג לראשונה בדיון ההוכחות.

13.התובע טוען בתצהירו כי פרסם את הנכס באינטרנט, אך הפרסומים נמחקו ואינם ניתנים לאיתור. התובע הראה כי רכש, לפני קבלת הבלעדיות, חבילת פרסום מודעות עסקיות באתר "יד 2". עובדה זו, כשלעצמה, אינה יכולה ללמד כי הנכס הספציפי פורסם בפועל, בהעדר נתונים על תוכן הפרסום ומועדו. לפיכך, אין לראות בהזמנות הרכישה שצורפו ראיה לכך שבוצעה פעולת השיווק הנטענת. בנוסף, אין תימוכין לטענת התובע לפיה הנכס פורסם באתר משרדו הנקרא "RealEstate4U".

14.התובע הציג פרסומים לכאורה מהרשת החברתית "פייסבוק" מיום 10/02/15 ומיום 03/03/15, ומלוח העיתון המקומי "קול השרון", מתאריכים 11/02/15, 18/02/15, 25/02/15, 04/03/15 ו – 11/03/15 (יצוין כי פרסום אותה מודעה פעמיים באותו גיליון איננו יכול להיחשב אלא כפרסום אחד). יוזכר כי הסכמי התיווך והבלעדיות נחתמו כבר ביום 23/12/14 ואילו הפרסום הראשון אותו צירף התובע הינו מיום 10/02/15, שעה שכבר ביום 21/02/15 עלול לפוג תוקף הסכם הבלעדיות, אם התובע לא יבצע לפחות שתי פעולות שיווק. בטווח המועדים האמורים קיימים 3 פרסומים בלבד.

התרשמתי כי יש קושי לייחס את הפרסומים הללו דווקא לנכס נשוא ענייננו וזאת בשל כך שהנתונים לגבי מחיר ושטח הנכס שונים מהרשום בהסכם הבלעדיות. בפרסומים צוין שטח מגרש 565 מ"ר בעוד שבהסכם הבלעדיות מצוין שטח הנכס 550 מ"ר. בפרסומים צוין שטח בנוי 250 מ"ר, אך בהסכם הבלעדיות מצוין שטח בנוי 289 מ"ר. הפרסומים נוקבים בסכום של 4.850 מיליון ₪. בהסכם הבלעדיות נכתב שהמחיר המבוקש הוא 4.9 מיליון ובפועל הסכימה הנתבעת לקבל סך 4.7 מיליון. עם זאת, לא היה בידי התובע להראות כי העדכון במחיר המבוקש היה "דינמי" ונעשה על דעת הנתבעת. הוא העלה לראשונה טענה זו במהלך חקירתו הנגדית. התיאור של מיקום הנכס "ברמת פולג הישנה" הינו כללי מדי ואף לא צוינה כתובת ספציפית או פרסום תמונות של הנכס, הגם שמדובר בבלעדיות לתיווך אותה עת. לא מצאתי כי ניתן לקשור ספציפית את הפרסומים האמורים לנכס בו עסקינן ולמעשה לא עלה בידי התובע להוכיח כי אכן ביצע פעולות שיווק ספציפיות ביחס לנכס הקונקרטי.

לא כל אימת שלא יהיה דיוק בפרסום בנתוני הנכס יהיה מקום לקבוע כי אין מדובר בפעולת שיווק. אך בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שבפני ובמצבור אי ההתאמות שפורטו לעיל ביחס לנכס של הנתבעת, אינני מוצאת לקבוע כי אכן הפרסומים מתייחסים לנכס זה. אין בידי לקבל את טענת התובע, שהועלתה אף היא רק בחקירתו הנגדית, כי הוא פרסם את הנכס בשטח קטן יותר בשל החריגות הקיימות בו. בהסכם הבלעדיות נרשם שטח גדול יותר, לא נרשם השטח "נטו" הבנוי בהיתר ולא ברור מהיכן "גזר" התובע דווקא שטח בנוי של 250 מ"ר. מעבר לכך, נתון זה של שטחו הבנוי של הבית לא היה הנתון היחיד שלא תאם את פרטי הנכס של הנתבעת.

15.באשר לחשיפת הנכס לקונים פוטנציאליים, כאמור, התובע לא טען מאומה לענין זה בכתב תביעתו. הגם שהנתבעת טענה כבר בתצהיר התומך בבקשתה למתן רשות להתגונן כי התובע הביא לנכס קונה פוטנציאלי אחד בלבד מטעמו, התובע לא ציין בתצהירו אלא אמירה כללית לפיה "הבאתי מס' קונים פוטנציאליים לנכס" (ראה סעיף 6 לתצהיר התובע). התובע כלל לא פירט את שמות הקונים, המועדים בהם הוצג בפניהם הנכס ולא הציג כל אסמכתא כתובה לענין זה, הגם שהעיד בחקירתו הנגדית: "כל לקוח שמגיע לראות את הנכס אני מחתים אותו" (ראה שורה 27 בעמ' 9 לפרוטוקול). הוא פטר את הצורך בצירוף אסמכתאות לענין זה באומרו: "לא ידעתי שאני צריך להמציא" (ראה שורה 26 בעמ' 9 לפרוטוקול). רק בהמשך "נזכר" לציין שני שמות של קונים פוטנציאליים, לטענתו, אך זאת לראשונה בחקירתו הנגדית ושעה שלא הוצגה ולו הזמנת תיווך אחת של מי מהקונים הפוטנציאליים או אסמכתא כתובה אחרת. למותר לציין כי לא הובאה כל עדות מחזקת לענין זה, לא מטעם קונה פוטנציאלי שביקר בנכס ולא מטעם מתווך אחר כלשהו, עימו עבד התובע, כטענתו, בשיתוף פעולה.

משנשאל בחקירתו הנגדית כמה פעמים ביקר בנכס בתקופת הבלעדיות, השיב התובע כי איננו זוכר (ראה שורות 8-9 בעמ' 12 לפרוטוקול). והדברים מדברים בעד עצמם!

16.אין חולק כי קונה פוטנציאלי אחד הובא לנכס באמצעות התובע. ברם, התמונה העובדתית שהוצגה בעניינו הייתה חלקית ביותר, שכן אין אנו יודעים את שמו, מתי ראה את הנכס ומהן הסיבות שבעטיין המו"מ לרכישת הנכס לא צלח.

התובע, כאמור, לא טען כל טענה לענין זה בכתב תביעתו ואף לא פירט מאומה בענין בתצהיר עדותו הראשית, הגם שאותה עת פרושה היתה בפניו גרסת הנתבעת כפי שהובאה בחקירתה הנגדית בדיון בבקשתה למתן רשות להתגונן (כשחקירה זו מהווה חלק מהראיות בתיק – ראה שורה 12 בעמ' 17 לפרוטוקול). הנתבעת בחקירתה האמורה השיבה בשלילה לטענה כי הקונה הציע לרכוש את הנכס בסך 4.7 מיליון ₪ וטענה כי הציע סך 4.4 מיליון ₪ בלבד. הנתבעת טענה כי הקונה הפוטנציאלי הובא בסמוך לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, ולאחר מכן טענה כי הובא כחודשיים לאחר מכן. בחקירתה בבקשה למתן רשות להתגונן הצהירה כי המשא ומתן עימו לא צלח מאחר שהוא לא הסכים להרוס את הבית ורצה רק לבצע בו שיפוץ. אך היא גם חזרה והצהירה כי התובע לא הציג בפני אותו קונה את כל הבעיות של הנכס מן הפן התכנוני. בתצהיר עדותה הראשית ובחקירתה בפני הוסיפה כי לא רצתה להיגרר למחלוקות עתידיות עם הקונה בשל כך.

התובע מצידו לא ידע לומר מתי הגיע הקונה הפוטנציאלי: "בתהליך קבלת הנכס, לא זוכר אם אחרי שבועיים או חודש" (ראה שורה 29 בעמ' 11 לפרוטוקול). התובע לא מצא לנכון לזמן לעדות את הקונה הפוטנציאלי לצורך הפרכת גרסת הנתבעת והוכחת גרסתו, לכל הפחות, ביחס למחיר הרכישה המוצע ולמועד ביקורו בנכס. גם לא הובאה להעיד המתווכת שהתובע נקב בשמה, כמי שלדבריו שיתפה עימו פעולה בהבאת הקונה הפוטנציאלי. ממילא לא צורף הסכם התיווך או כל אסמכתא כתובה אחרת לענין זה.

17.כאמור, פעולות השיווק שיש לבצע הן לפחות שתיים מבין הפעולות המנויות בתקנות, בהתאם למוסכם עם הלקוח, ואי ביצוען עד לתום שליש מתקופת הבלעדיות, מוביל לביטול הבלעדיות. במקרה דנן, גם אם הייתי רואה בהבאת הקונה הפוטנציאלי כפעולת שיווק אחת (ספק אם ניתן לעשות כן שעה שמדובר ברוכש בודד ובהתעלם מטענת הנתבעת כי התובע בחר שלא להביא את מלוא הפרטים בדבר הבעייתיות בנכס בפני אותו קונה פוטנציאלי), הרי אין בידי לקבוע כי התובע ביצע פעולת שיווק נוספת. כמפורט לעיל, התובע לא הראה כי נקט בפעולת שיווק נוספת, הגם שהיה ביכולתו להביא ראיות או עדים לענין זה, אך הוא בחר שלא לעשות כן. לא הורם נטל ההוכחה בנוגע לפרסומים כמו גם הבאת לקוחות פוטנציאליים נוספים ושיתוף פעולה עם מתווכים אחרים.

בנסיבות אלה אני קובעת כי הבלעדיות הסתיימה מקץ חודשיים לאחר חתימת הסכם הבלעדיות, בהתאם להוראת סעיף 9(ב2) לחוק ולמעשה כבר לא הייתה בתוקף בעת שהנתבעת התקשרה בהסכם המכר עם הקונה. כפועל יוצא, אין התובע זכאי לדמי תיווך בגין עסקת המכר מכוח הסכם הבלעדיות.

18.גם אם הייתי קובעת כי הסכם הבלעדיות עמד בתוקפו בעת מכירת הנכס עצמאית על-ידי הנתבעת, עדיין נשאלת השאלה האם התובע היה הגורם היעיל בעסקת המכר?

ודוק – דרישת הגורם היעיל כתנאי לזכאות בדמי תיווך בתקופת הבלעדיות הינה דרישה קוגנטית שלא ניתן להתנות עליה. עם זאת, החזקה הקבועה בחוק העומדת לזכות המתווך, שאם קיימת בלעדיות אזי הוא הגורם היעיל ככל שביצע שתי פעולות שיווק, ניתנת לסתירה. "אמות המידה להכרעה בשאלה מתי תיסתר החזקה העומדת לזכותו של המתווך הבלעדי צריכות להיות מבוססות, במידה רבה, על התכליות והשיקולים שעומדים בבסיסו של חוק המתווכים ושל תיקון מס' 4. בראש ובראשונה, יש לזכור את החשיבות בהגנה על צרכנים בשוק התיווך ולשאוף לכך שלא ינוצלו על-ידי מתווך רשלן שיגרוף דמי תיווך על עסקה שלא הייתה לו נגיעה ממשית בה... כך, יש לזכור כי קיומו של מוסד התיווך הבלעדי משרת את צרכני התיווך בכך שהוא עשוי לתרום למכירה יעילה ומהירה של הנכס המוצע למכירה. בנוסף, המתווך הבלעדי מאפשר לצרכני התיווך את הפריביליגיה להפחית באופן משמעותי את העיסוק במכירת הנכס ולרכז את מאמצי המכירה מול מתווך אחד. לפיכך, הפרשנות שיש לתת לחזקה הסטטוטורית חייבת להביא בחשבון גם את היתרונות של מוסד התיווך – מצדו של הלקוח – ולהבטיח איזון שיעודד מתווכים להשקיע משאבי שיווק בגדרו של הסכם הבלעדיות... " (ראה רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ ואח' נ' אופיר בנימין (2016)).

בהמשך קובע בית המשפט העליון שם מספר אמות מידה שיסייעו בהכרעה האם הורם הנטל לסתירת החזקה בדבר היות המתווך הגורם היעיל להתקשרות בהסכם המכר. כך, למשל, המועד שבו ראה הרוכש את הנכס, מועד חתימת העסקה, כמה ואיזה פעולות שיווק בוצעו עד אותו מועד, כמותן ואיכותן, תום הלב של הצדדים והאופן בו הגיעו הרוכשים לנכס. הכרעה בשאלה זו תיעשה לפי נסיבות הענין בכל מקרה לגופו (ראה גם ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני (2014).

19.במקרה דנן, התמונה העובדתית שנפרשה בפניי מתיישבת עם המסקנה כי נסתרה החזקה הנדונה. יודגש כי בכתב התביעה לא נטען כי התובע היה הגורם היעיל להתקשרות הנתבעת בהסכם המכר. יתירה מזו, בדיון מיום 07/09/16 הצהיר ב"כ התובע כי "הקונה לא הגיע באמצעות התובע". עם זאת, באותו דיון הצהיר התובע כי ביצע שיתוף פעולה עם מתווכים שהביאו הצעות מחיר לנכס והקונה היה אחד מהם. התובע נמנע מלחזור על טענה זו בתצהיר עדותו הראשית, ולהיפך, הוא הצהיר במסגרתו כי "הנכס נמכר בתקופת הבלעדיות שלא באמצעותי" (ראה סעיף 9 לתצהיר). משנשאל על כך בחקירתו הנגדית, השיב כי התכוון לקונה הפוטנציאלי שהביא מטעמו ולא לרוכש בפועל. רק בחקירתו הנגדית העלה ההשערה לפיה: "יכול להיות שהקונה שלה ראה את הפרסומים שלי באינטרנט או בעיתונות ופנה אליה ישירות", הגם שאישר כי הדבר איננו בידיעתו. השערה זו, שלא נטענה קודם לכן וממילא לא הוכחה, גם איננה הגיונית בעיני שעה שלא היה בפרסומים האמורים, שכאמור קשה לייחסם דווקא לנכס של הנתבעת, כדי להוביל קונה פוטנציאלי המעיין בהם דווקא אל הנתבעת. לא הופיעו בפרסומים כתובת הנכס או פרטים מזהים אחרים של הנתבעת.

מנגד, הנתבעת העידה כי התובע ניתק עימה קשר כבר לאחר כישלון המו"מ עם הקונה הפוטנציאלי, לא עשה מאומה ממה שהיה מחויב לעשות כדי לסייע במכירת הנכס ובפועל לא היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקת המכר. לדברי הנתבעת, היא החלה לחפש קונה בכוחות עצמה "ובשכונה ידעו שאני מעוניינת למכור את הנכס", ולא מצאה קונה רציני עד לחודש יוני 2015. עדותה בעניין זה לא הופרכה.

אין מחלוקת כי התובע לא היה מעורב בפועל בתיווכה של עסקת המכר, לא הביא את הקונה, לא הראה לו את הנכס ולא הפגיש אותו עם הנתבעת. התובע אף אישר בחקירתו כי לא היה לו כל קשר לעסקה שנכרתה. התובע לא צירף כל אסמכתא להזמנתו מתווכים אחרים לשיתוף פעולה בעסקה ביחס לנכס הנדון, לא הציג אסמכתא ואף לא הביא לעדות את המתווך שבאמצעותו הוצעה הצעת הקונה הספציפי לרכישת הנכס ולמותר לציין כי גם הקונה לא הובא לעדות.

20.משאישר התובע עצמו כי למעשה לא היה לו כל קשר לקונה בפועל או לעסקת הרכישה עצמה, משנוסחו הפרסומים כפי שנוסחו ולא ניתן היה לקשור אותם לנכס הספציפי ושעה שהתובע הביא קונה פוטנציאלי אחד לנכס ולא הודיע לו דבר קיומן של החריגות בנכס, לא ניתן לומר כי התובע שימש כגורם היעיל למכר העצמי שביצעה הנתבעת עם הקונה.

הגם שהיה באפשרות הנתבעת להביא את הקונה לעדות, עדיין עומדת קביעתי כי חזקת היות התובע הגורם היעיל להתקשרות נסתרה. בהינתן כל המפורט לעיל ונוכח הודאת התובע עצמו בכך שלא נקט בכל פעולה ביחס לקונה הפוטנציאלי ולאור קביעתי כי לא היה בפעולותיו האחרות של התובע כדי להביא את הקונה בפועל ליצור קשר עם הנתבעת לשם רכישת הנכס. אף בשים לב לנתק הממושך שהיה בין הצדדים, מסתבר יותר כי מאמצי השיווק של התובע, ככל שהיו, לא קשורים סיבתית ולא תרמו להתקשרות הנתבעת בעסקת המכר. כבר נאמר כי מתווך אינו יכול לשבת בחוסר מעש בתקופת הבלעדיות ולזכות בדמי תיווך ללא עמל במקרה של מכירת הנכס על-ידי בעליו ללא תרומה כלשהי מצדו (ראה רת"ק (מרכז) 33028-05-14 ענבר נ' עמרניאן (2014)).

21.כאן המקום להתייחס לטענת התובע באשר לרצונה של הנתבעת להתחמק מתשלום דמי התיווך ובשל כך הסכימה "להתפשר" על מחיר העסקה. ההיגיון הכלכלי והשכל הישר לכאורה מוליכים למסקנה שונה. ראשית, "החיסכון" בדמי התיווך במכירת הנכס בסכום של 4.3 מיליון ₪ לעומת מחיר המינימום בסך 4.7 מיליון ₪, שכאמור היה מזכה את התובע בדמי תיווך, עומד על סך 8,000 ₪ בלבד. שנית, ניתן היה לצפות כי עסקת המכר תידחה במכוון לאחר תום תקופת הבלעדיות הנקובה בהסכם הבלעדיות, ולא כך קרה. דווקא עריכת הסכם המכר ביום האחרון של תקופת הבלעדיות על פי ההסכם מגלה כי הנתבעת לא היתה סבורה כי הסכם הבלעדיות קיים עוד. לו היתה הנתבעת מבקשת לעקוף את מחויבותה לתשלום דמי תיווך לתובע, מה היה מונע ממנה לחתום על עסקת המכר לאחר תום תקופת הבלעדיות?

יש עוד לציין כי גם אם הקונה הפוטנציאלי היחיד שהובא על ידי התובע הציע סך 4.7 מיליון ₪ והנתבעת סירבה אותה עת, אין בדבר כדי לקבוע כי בחוסר תום לב נעשה הדבר בשים לב לכך שמכרה בסופו של דבר את הנכס תמורת סך 4.3 מיליון ₪. עבור הזמן בין הצעת הקונה הפוטנציאלי, ככל שהיתה, לבין החתימה על הסכם המכר יכול שיובילו מוכר לכלכל בשנית את צעדיו ולהסכים למכור את הנכס תמורת סכום שמלכתחילה, כסברתו, היה בגדר תמורה פחותה מזו שציפה לקבל עבור הנכס. זאת מבלי להתייחס לטענת הנתבעת כי בפני הקונה הפוטנציאלי התובע כלל לא הציג את המידע התכנוני הבעייתי. כמו כן, ככל שהנתבעת אכן ביקשה בתחילה כי הנכס ייהרס "כדי למנוע בעיות", אין בעצם העובדה כי הנכס עומד על תילו כיום כדי לקעקע מלוא גרסתה, שכן בעסקת המכר העצמאי כפי שבוצעה הובאו בהסכם המידעים ביחס לבעייתיות התכנונית בנכס.

22.אף אם הייתי קובעת כי התובע היה הגורם היעיל בתיווך של הנכס – ולא כך הוא – ספק רב אם היה בכך כדי לסייע לו. בהסכם הבלעדיות צוין בכתב יד כי מחיר העסקה המבוקשת בקירוב הוא "4,900,000 ₪ לא פחות מ 4,700,000 למוכרת ללא תיווך". אין חולק כי משפט זה התווסף בכתב ידו של התובע.

לטענת הנתבעת, סוכם כי מחיר הנטו של העסקה יהיה לכל הפחות 4.7 מיליון ₪, כאשר אם הנכס יימכר בסכום נמוך מסכום זה, לא יהיה עליה לשלם לתובע דמי תיווך כלל. לפיכך, משנמכר הנכס בסך 4.3 מיליון ₪, ממילא פטורה הנתבעת מתשלום דמי תיווך.

התובע, מנגד, טוען כי רק אם הקונה היה משלם לו דמי תיווך בשיעור אחוז וחצי משווי העסקה, או אז היתה פטורה הנתבעת מלשלמם. תנאי זה כלל לא נרשם בהסכם הבלעדיות. התובע נסמך על הרשום בכתב ידו בהסכם התיווך דווקא: "4,900,000 לא פחות מ 4,700,000 למוכרת. ללא תיווך. בתנאי שהלקוח משלם תיווך מינימום אחוז וחצי אחרת" (כך במקור). מהמילה "הלקוח" צויר חץ למילה "הקונה". כאמור, הוראה זו לא מצויה בהסכם הבלעדיות. מהאמור בהסכם הבלעדיות כפשוטו לא ניתן להבין את הפרשנות לה טוען התובע, שעה שלשונו מתיישבת עם גרסת הנתבעת לענין זה. התובע עצמו אישר בתשובה לשאלת בית המשפט: "הכוונה שישאר לה 4.7 ללא תיווך" (ראה שורה 32 בעמ' 13 לפרוטוקול). גם ככל שהיה ספק בפרשנות אותו מסמך, הרי זה היה פועל לחובת מנסחו, הוא התובע. ובאשר לאמור בהסכם התיווך, ממילא גם שם מדובר על מחיר "נטו" של 4.7 מיליון ₪ לנתבעת ויש קושי לקבל את גרסת התובע כי למעשה מדובר על "מחיר מטרה" ללא התחשבות במרכיב התיווך, קרי, אינו מייתר תשלום דמי תיווך במקרה שהנכס יימכר בפחות מכפי שהוסכם, ככל שהתובע לא קיבל דמי תיווך מהקונה.

ספק אם ניתן לקבל פרשנות זו של התובע לאמור בהסכמים ובשים לב לשינויים שנערכו בכתב ידו ושאינם זהים לחלוטין, אלה בהסכם הבלעדיות ואלה בהסכם התיווך, וכיוון שקיים ספק בנוגע לכוונת הצדדים, הריהו פועל לרעת המנסח.

23.בשולי הדברים יוער כי התובע מיקד טענותיו בתשלום דמי תיווך ובחקירתו אף הבהיר כי תביעתו נסמכת על הסכם הבלעדיות. התובע לא הניח את היסוד למתן סעד של פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם. מה גם שלדעתי, תשלום דמי התיווך כפיצוי מוסכם עלול לאיין הלכה למעשה את דרישת הגורם היעיל, שלא קוימה במקרה שלפנינו, ואף מהבחינה הזאת, אין מקום לתיתו בנסיבות העניין (ראה גם ת.א. (ת"א) 7881-08-13 גרינברג נ' סיניה).

סוף דבר

24.לאור האמור, התביעה נדחית.

בנסיבות המקרה הספציפי שבפני ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים, לא מצאתי ליתן צו להוצאות ותוך שהבאתי בחשבון כי התובע ביצע פעילות כלשהי לשם שיווק הנכס, כמפורט לעיל, הגם שלא היה בה די כדי לחייב את הנתבעת בתשלום דמי תיווך.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ו תשרי תשע"ט, 05 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.