לפניי תביעה על דרך של המרצת פתיחה, שהוגשה על ידי אריה בן אבו (להלן: "המבקש"), שוכר אולם ספורט במתחם ספורט ברח' משה שרת 29 בטירת הכרמל (להלן: "אולם הספורט" ו-"מתחם הספורט" בהתאמה), נגד עיריית טירת הכרמל (להלן: "המשיבה"), בעלת מתחם הספורט. במסגרת המרצת הפתיחה, עותר המבקש לסעד הצהרתי לפיו למבקש זכות שכירות והחזקה באולם הספורט באופן בלעדי, ועל המשיבה, אשר פלשה לטענתו לאולם הספורט בניגוד לדין, לסלק ידה מאולם הספורט מוקדם ככל האפשר ולהשיבו להחזקתו. כמו כן, המבקש עותר לפיצול סעדים על מנת לשמור לעצמו הזכות לתבוע בגין הנזקים שנגרמו לו לכשיתגבשו במלואם.
רקע עובדתי
1.ביום 17/12/67 נחתם הסכם חכירה בין מדינת ישראל ורשות הפיתוח (להלן: "רשות הפיתוח") ובין ההסתדרות הכללית של העובדים (להלן: "ההסתדרות"). ביום 7/8/88 הועברו הזכויות במקרקעין למשיבה, זאת לאחר הליכים משפטיים.
2.בתקופה בה להסתדרות היו זכויות במקרקעין כדין, היא השכירה את מתחם הספורט למועדון כדורגל מכבי טירת כרמל (להלן: "מועדון הכדורגל"), לתקופה המתחדשת בכל 36 חודשים. כך גם נהגה ההסתדרות ביום 30/5/13 ואולם, במועד זה, התגלעה מחלוקת בין המשיבה דכאן ובין ההסתדרות ומועדון הכדורגל. ואכן בחלוף הזמן, הגישה המשיבה דכאן תביעה, במסגרת ת"א (שלום-חי') 42521-10-15, בקשר עם זכויות הצדדים, כפי שיפורט להלן.
3.בין לבין, ביום 30/6/14 נחתם בין המבקש ובין מועדון כדורגל מכבי טירת כרמל (להלן: "מועדון הכדורגל"), הסכם שכירות בלתי מוגנת, עת מועדון הכדורגל היה בעל הזכויות במושכר (להלן: "הסכם השכירות"). בהתאם להסכם השכירות, המבקש, על חשבונו, השקיע משאבים לשיפוץ אולם הספורט. בתמורה קיבל המבקש את אולם הספורט לשם "הפעלת אולם ספורט ומטרות אחרות" כאשר תקופת השכירות היא עד ליום 30/6/17, עם אופציה להארכת החוזה ל-3 תקופות נוספות בנות 3 שנים כל אחת, ובסך הכול ניתנה זכות שכירות לתקופה מקסימלית שתסתיים ביום 30/6/26. בתוך כך, למבקש, ולו בלבד, האפשרות לסיים את תקופת השכירות בהודעה מוקדמת כפי שנקבע בהסכם (ר' ס' 5(א)-(ה) להסכם השכירות). עוד נקבע בהסכם כי המשכיר, יהא רשאי להמחות את זכויותיו, ובלבד "...שזכויות השוכו על פי חוזה זה יישמרו ולא ייפגעו, וכל הבא במקום המשכיר ייכנס בנעלי המשכיר לפי הוראות הסכם זה ויחוב באותם התחייבויות כלפי השוכר" (ס' 9.3 להסכם השכירות).
4.באשר למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים כאמור, בשנת 2015 החל להתנהל הליך משפטי בין המשיבה ובין מועדון הכדורגל, בו עתרה המשיבה לסילוק ידו של מועדון הכדורגל. ביום 31/7/16, נחתם הסכם פשרה בין המשיבה לבין מועדון הכדורגל (להלן: "הסכם הפשרה"), בו נקבע כי מועדון הכדורגל יעביר למשיבה את זכויות החזקה והשימוש תמורת תשלום כספי של 400,000 ₪, לסילוק חובות מועדון הכדורגל שנוצרו בתקופה שקדמה לחתימת הסכם הפשרה (ס' 4 להסכם הפשרה).
5.במסגרת הסכם הפשרה הצהירה המשיבה על ידיעתה אודות קיומו של מחזיק נוסף במקרקעין וכן הוסכם בין הצדדים כי ממועד החתימה על ההסכם, המשיבה תפעל מולו במישרין, ככל שיידרש הדבר (ס' 2 להסכם הפשרה). ביום 11/9/16 נתן בית המשפט להסכם הפשרה תוקף של פס"ד (ת"א (שלום-חי') 42521-10-15) וביום 31/10/16 תיקנו הצדדים את פסק הדין כך שיכלול אף התייחסות לזכויות ההסתדרות במושכר.
6.ביום 5/9/17 הגיע המבקש לאולם הספורט, אך גילה כי המשיבה שברה את המנעולים באולם, ריתכה את דלת הכניסה והתקינה במקום מנעולים חדשים. המבקש שכר את שירותיו של בעל מקצוע על מנת להיכנס לאולם הספורט בהתאם להסכם השכירות. ביום 12/9/17, בהגיעו לאולם הספורט, שוב גילה המבקש, שהמשיבה פעלה לריתוך דלת אולם הספורט ושברה את מנעולו. ביום 28/9/17 שלח המבקש מכתב התראה למשיבה, במסגרתו דרש שהמשיבה תכבד את הסכם השכירות ותסלק ידה מאולם הספורט. המשיבה מצדה, סירבה וטענה, בין היתר, כי הסכם השכירות חסר כל נפקות משפטית, כי לא נחתם מול המשיבה, היא אינה מכירה בו וכי התנהלות לא חוקית ותחזוקה לקויה הובילה לצורך בשיפוץ ושיקום מתחם הספורט, לרבות אולם הספורט. המבקש הגיש את התביעה שלפניי, בד בבד עם בקשה לסעד זמני, שהתקבל, המונע מהמשיבה או מי מטעמה להימנע מכניסה או פלישה לאולם הספורט נשוא המרצת הפתיחה שלפניי.
תמצית טענות הצדדים
7.המבקש טוען כי על פי ס' 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ועל פי ההלכה, העברת זכויותיו של משכיר נכס בעת תקופת השכירות, כורכת עמה גם את העברת זכויותיו של השוכר כפי שקבוע בהסכם השכירות. בהתאם, זכות השכירות של המבקש, כפי הסכם השכירות שנחתם ביום 30/6/14 , שרירה וקיימת. לכן, טוען המבקש, שכאשר המשיבה פעלה במטרה לתפוס חזקה באולם הספורט, בלא להפנות כל טענה אל השוכר או כל גורם אובייקטיבי אחר, היא פעלה בניגוד לדין ועשתה דין לעצמה. מנגד, המשיבה טוענת כי הסכם השכירות לא חוקי ואין לו תוקף משפטי.
8.המשיבה טוענת כי מאחר ובמועד חתימת הסכם השכירות (2014) בין ההסתדרות למועדון הכדורגל, המועדון לא היה בעל זכות בנכס משום שתקופת החכירה של ההסתדרות בנכס הסתיימה כבר בשנת 2013, כפי שניתן ללמוד מהסכם הפשרה.
9.לחלופין, טוענת המשיבה כי בהנחה שבמועד חתימת הסכם השכירות היה למועדון הכדורגל זכות במתחם הספורט, הרי שתקופת השכירות הנקובה בהסכם השכירות בין מועדון הכדורגל למבקש, ארוכה מתקופת השכירות אשר הוקנתה למועדון הכדורגל ודי בכך כדי לקבוע שלמועדון הכדורגל אין זכות חוקית להשכיר את הנכס לתקופה שבה אין לו כלל זכויות במקרקעין.
10.המשיבה טוענת עוד כי בניגוד להוראות החוק, לא התקבלה מעולם הסכמה של המשיבה טרם העברת הזכויות מההסתדרות או ממועדון הכדורגל למבקש, ומפנה, בין היתר, לס' 22 לחוק השכירות והשאילה ולס' 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
11.כמו כן, טוענת המשיבה כי הסכם השכירות הוא למראית עין, בין היתר, נוכח אי רישום השכירות לפי חוק המקרקעין; נוכח השימוש באולם הספורט לימי הולדת והשכרה לפי שעה; בהיעדר תשלום ארנונה ותשלומי חובה נוספים על דמי השכירות ונוכח ההסכמה על אי תשלום דמי השכירות גם לאחר מימוש תקופת האופציה. המשיבה מוסיפה וטוענת כי השימוש בפועל באולם הספורט לשימוש עסקי-מסחרי נוגד את הסכם החכירה המקורי וכי הכרה בהסכם השכירות תחייב את המשיבה לבצע הקצאה לא חוקית או להשכיר נכס ללא מכרז וללא תשלום לשימוש עסקי, זאת בניגוד להוראות פקודת העיריות. בהתאם לאמור לעיל, מוסיפה וטוענת המשיבה כי גם הסעד אשר מבוקש ע"י המבקש – אכיפה של הסכם בלתי חוקי, לשימוש עסקי ללא מכרז או הקצאה כדין – אף הוא בלתי חוקי וכי אין לראות במשיבה כמי שנכנסה בנעלי מועדון הספורט, לאור האמור בהסכם הפשרה.
דיון
12.הצדדים חלוקים באשר לתוקף הסכם השכירות אשר נערך ונחתם בין מועדון הכדורגל ובין המבקש ובהתאם, הצדדים חלוקים באשר לסעדים אותם ניתן להעניק. מחד גיסא, המבקש טוען כי הסכם השכירות תקף, והמשיבה, אשר נכנסה בנעלי מועדון הכדורגל כתוצאה מהסכם הפשרה, ואשר ידעה על המצאו של המבקש באולם הספורט, הייתה חייבת לכבד את הסכם השכירות. לא כל שכן, בהיותה רשות ציבורית. משעה שלא עשתה כן, יש להורות על אכיפת ההסכם.
מאידך גיסא, המשיבה מעלה מספר טענות לפיהן הסכם השכירות אינו תקף ואין לו נפקות כלפי המשיבה; הסכם השכירות הוא הסכם למראית עין; לא ניתן ליתן סעד כמבוקש בנסיבות האמורות. אדון בטענותיה אלו להלן.
13. טרם הדיון במחלוקת אשר בין הצדדים, מצאתי להקדים ולהעיר על הדרך בה בחרה המשיבה לנקוט. ריתוך דלת אולם הספורט ושבירת מנעוליו, בנסיבות בהן המבקש נמצא בנכס מזה מספר שנים, אינה אלא עשיית דין עצמי ע"י המשיבה. אין מקום לקבל שימוש בכוח בנסיבות דנן (ובעיקרם, ידיעתה על זכויותיו של המשיב ובהיעדר כל בדיקה מטעמה בקשר עם זכויותיו). לא כל שכן, כאשר המשיבה היא רשות ציבורית. גם אם למשיבה קיימות טענות – מוצדקות ככל שתהיינה – שומה עליה לפעול בדרכים המנויות בחוק, ובראשן, פנייה לערכאות המשפטיות המתאימות, ואין בידיה הסמכות ליטול את החוק לידיה ולנקוט באמצעים בהם נקטה לפינוי המשיב.
זכויות ההסתדרות במתחם הספורט
14.המשיבה טוענת כי זכויותיה של ההסתדרות, אשר השכירה את מתחם הספורט למועדון הכדורגל, פקעו כבר בשנת 2013. הטענה אינה מתיישבת עם הגיונם של דברים שהרי כיצד תאשר ההסתדרות את הארכת הסכם שכירות מתחם הספורט למועדון הכדורגל כאשר לה עצמה אין כלל זכויות והיא אינה החוכרת של נכס המקרקעין. ואכן, די בעיון דווקא בראיות המשיבה בהליך דנן על מנת לדחות טענה זו. עיון בראיות, אותן המציאה המשיבה, מעלה כי קיים הסכם חכירה של ההסתדרות תקף עד שנת 2013 (ר' נספח 1 לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה). יתרה מכך, חרף טענת המשיבה כי הסכם החכירה לא חודש, המשיבה לא המציאה נסח רישום המעיד על מצב זכויות אחר במקרקעין. נהפוך הוא, המשיבה הוסיפה והמציאה אישור מטעם ההסתדרות לפיו ההסתדרות מאשרת כי האופציה בהסכם השכירות שנחתם בינה לבין מועדון הכדורגל, הופעלה כך שההסכם כאמור הוארך עד ליום 30/8/16. (נספח 2 להסכם השכירות). לולא היו בידיה של ההסתדרות זכויות כי אז לא הייתה מאשרת הארכת הסכם השכירות בינה לבין מועדון הכדורגל. המשיבה ביקש באמצעות עדותה של הממונה על הנכסים בהסתדרות – הגב' ריקי אלון לאשש טענותיה, אך עדה זו אשר נכנסה לתפקידה לאחר השנים הרלבנטיות וכלל לא הייתה בקיאה בהסכם האמור, לא היה בעדותה על מנת לסייע למשיבה לבסס את הטענה כי לא היה להסתדרות הסכם חכירה תקף מעבר לשנת 2013.
15. זאת ועוד, טענה זו תמוהה נוכח אמירות אחרות של המשיבה בהליכים אחרים.
ראשית, בעתירה אשר התנהלה בבית המשפט המחוזי בחיפה בשנת 2015 בעת"מ 55695-07-15 קידום צעיר נ. עיריית טירת הכרמל לא טענה המשיבה דכאן כל טענה המקימה ספק בזכותה של ההסתדרות על המקרקעין האמורים. להיפך, עוה"ד ארבלי, אשר ייצג אז ואף מייצג כיום את המשיבה, הצהיר לפני בית המשפט ביום 6/8/15 כי "לנו אין התנגדות שההסתדרות תחתום על הסכם עם מי שהיא רוצה, כחוכרת הקרקע" (ראה עמ' 7 שורה 16 לפרוטוקול הדיון בעת"מ 55695-07-15).
שנית, אף בתביעת הפינוי אשר הגישה המשיבה כנגד מועדון הכדורגל וכנגד ההסתדרות, בת.א. 42521-10-15, המשיבה הכירה באותן הזכויות הקיימות בידי ההסתדרות ופסק הדין כולל בחובו אף הסדרה והכרה בזכויות ההסתדרות. כך, לאחר שניתן פסק דין, טרחו הצדדים ותיקנו את פסק הדין שניתן בה ביום 31/10/16, וביקשו שיירשם מפורשות "מובהר כי אין בפסק דין זה כדי להשליך על זכויות המשיבה 2 [ההסתדרות – מ.ק.נ.] במקרקעין נשוא התביעה , וכי פסק הדין מסדיר אך ורק את המחלוקת בין התובעת [עיריית טירת הכרמל – מ.ק.נ] לנתבעת 1 [מועדון כדורגל טירת הכרמל – מ.ק.נ]".
16.הנה כי כן, אין כל סיבה כי המשיבה, אשר הכירה בזכויות ההסתדרות הרבה לאחר 2013, ואף הצהירה כך לפני בית המשפט בעתירה אשר הוגשה כנגדה, תטען כעת כי להסתדרות לא היו כלל זכויות באותה העת.
זכויות מועדון הכדורגל במתחם הספורט במועד החתימה על הסכם השכירות
17.פועל יוצא של האמור לעיל, הן זכויותיו של מועדון הכדורגל בנכס המקרקעין דנן, הוא מתחם הספורט. מאחר ולהסתדרות היו זכויות בנכס היא ערכה הסכם שכירות עם מועדון הכדורגל. אעיר כי טענת המשיבה לפיה בהיעדר חתימה אישית של מורשי החתימה בהסתדרות (בנוסף על חותמת ההסתדרות), יש ספק בתקפותו החוקית של הארכת ההסכם עד ליום 30/8/16 (ר' נספח 2 להסכם השכירות), מוטב היה אילו לא נטענה. מקום בו על הארכה זו ממש, המשיבה ביססה את תביעת הפינוי אותה הגישה בת.א. 42521-10-15, ואשר בה טענה כי מועדון הכדורגל אינו מקיים התחייבויותיו בהתאם להסכם ההארכה, אין הדבר מתיישב עם טענת המשיבה לפיה בניגוד לטענתה כאמור, ההסכם אינו תקף כי חסרה בו חתימה. מן הראוי כי המשיבה לא הייתה מבססת הליך אחד על מסמך מסוים בטענה כי הוא תקף ושריר והיא תובעת זכויות על פיו, בעוד שבהליך אחר, ההליך שלפניי, המשיבה, תוקפת את תקפותו של המסמך. אוסיף כי מעדותו של מר עטר, מורשה החתימה של מועדון הכדורגל, ניתן ללמוד כי היעדר חתימה לא שינה דבר לצדדים (ראה עמ' 12 שורות 33 ואילך לפרוטוקול מיום 18/9/18) וכי שני הצדדים כיבדו את חיוביהם וראו בהסכם כתקף.
18.מכאן, כי במועד חתימת הסכם השכירות, נושא התובענה דנן, היו למועדון הכדורגל זכויות במתחם הספורט.
זכויות מועדון הכדורגל להשכיר (בשכירות משנה) את אולם הספורט
19.כנגד זכותו של מועדון הכדורגל להתקשר עם המבקש בהסכם השכירות, מעלה המשיבה שתי טענות עיקריות. ראשית, טוענת המשיבה כי החתימה על הסכם השכירות בין מועדון הכדורגל ובין המבקש, מנוגדת לתקנות העיריות, ועל כן, החוזה אינו תקף. שנית, המשיבה טוענת כי למועדון הכדורגל אין זכות חוקית להשכיר את השכירות לתקופה ארוכה יותר מתקופת השכירות אשר הוקנתה למועדון. סבורני כי יש לדחות טענות אלה, מהטעמים שיובאו להלן.
זכויות מועדון הכדורגל ביחסים בינו ובין ההסתדרות
20.כפי שעולה מעדותו של מר עטר, ההסתדרות מעולם לא התערבה בענייני המועדון והעניקה לו יד חופשית לעניין זה (ראה עמ' 12 שורות 33 ואליך לפרוטוקול מיום 18/9/18). וכהרגלם, גם בהסכם השכירות דכאן, לא התבקשה הרשות מההסתדרות ואין בכך כדי לגרוע מתוקפו. מועדון הכדורגל, אף השכיר את מתחם הספורט לקבוצות שונות אשר רצו בו ולמשרדים ובאמצעות כך התקיים המועדון. מר עטר הוסיף בעדותו כי ההסתדרות מעולם לא גבתה כסף עבור השכירות ואף מעולם לא הגבילה את המועדון באשר לשכירות (ראה עמ' 2 שורות 7-19 לפרוטוקול מיום 16/9/18).
21.עוד עולה מעדותו של מר עטר, המורשה מטעמו של מועדון הכדורגל, מועדון הכדורגל שכר את מתחם הספורט למשך למעלה מ-20 שנה, כאשר חוזה השכירות בין הצדדים נחתם לתקופה של שלוש שנים, והתחדש מפעם לפעם (ראה עמ' 2 שורות 7-19 לפרוטוקול מיום 16/9/18).
22.כאן המקום להוסיף כי את טענת המשיבה לפיה לא התקבלה מעולם הסכמתה טרם העברת הזכויות מההסתדרות או ממועדון הכדורגל, ככל שהיא נכונה, היה על המשיבה להפנות כלפי ההסתדרות וכלפי מועדון הכדורגל ולפעול בהתאם למנגנונים המצויים בידה, ולא לתפוס חזקה בנכס בצורה כוחנית כפי שעשתה בפועל. יתרה מכך, הייתה למשיבה הזדמנות להעלות את הטענה במסגרת הסכם הפשרה או לכל הפחות לברר את הזכויות במלואן טרם חתימה על הסכם הפשרה, ולא ברור מדוע היא בחרה לא לעשות כן. מכל מקום, אין להפנות טענה זאת כלפי המבקש ואין בה כדי להוריד או להעלות מזכויותיו של המבקש, הנגזרות מהסכם השכירות עם מועדון הכדורגל.
זכויות מועדון הכדורגל ביחסים בינו ובין המשיבה
23.לכאורה, אין מועדון הכדורגל יכול להעניק למבקש זכויות מעבר לאלו המצויות ברשותו. אקדים ואומר כי גם במישור היחסים בין מועדון הכדורגל ובין המשיבה, אין בידי לקבל טענה זו. בניגוד לפסיקה עליה נסמכת המשיבה (בש"א (שלום-אשדוד) 2216/01 נ.ו.ע.מ קר לנד בע"מ (6.8.2002)), במקרה שלפנינו זכויות השכירות של מועדון הכדורגל לא פקעו בשל סיום הסכם השכירות עמו או מכל סיבה אחרת, כי אם הועברו למשיבה כנגד תשלום חובותיו של המועדון. המשיבה אומנם טוענת כי לא רכשה זכויות מהמועדון, אלא הסכימה לסלק חובות בלבד שכן בהסכם נקוב סכום בלתי מדויק. לטענתה, בהיעדר סכום מדויק וקצוב לרכישת זכויות במקרקעין, אין המדובר בהסכם לרכישת זכויות. אולם, נוסח ההסכם בין הצדדים סותר לחלוטין את טענת המשיבה. בהסכם הפשרה מכונה מועדון הכדורגל "המחזיקה" ונאמר בפתיחת ההסכם כי "המחזיקה השתמשה והחזיקה במקרקעין על פי הסכם שכירות עם בעלת זכות החכירה באצטדיון ההסתדרות הכללית במרחב חיפה ...". המשיבה הצהירה בהסכם כי "כנגד הפסקת כל פעילות ופינוי החזקה לאלתר ... תעביר עיריית טירת הכרמל סך של עד 400,000 ₪ לצורך סילוק כל החובות אשר צברה העמותה..." כלומר כנגד כיסוי החובות, קיבלה המשיבה את זכויות השימוש והחזקה במקרקעין. כך, גם טענה זו של המשיבה יש לדחות.
24.כפי שיובהר להלן, גם תשלום חובותיו של מועדון הספורט ע"י העירייה - המשיבה, מחזק את המסקנה אליה הגעתי לפיה המשיבה נכנסה בנעליו של מועדון הכדורגל, ובכלל זה, גם בקשר עם זכויותיה וחובותיה כלפי המבקש.
25.הנה כי כן, ציר הזמנים כפי שהותווה לעיל, מעלה כי זכויות ההסתדרות היו קיימות ושרירות גם משנת 2013 ואילך וכי ההסתדרות נקשרה בהסכם עם מועדון הכדורגל, הסכם אשר הוארך עד לשנת 2016. מועדון הכדורגל מצדו התקשר בהסכם שכירות עם המבקש כבר ביום 30/6/14 ולא ניתן לקבל את טענת המשיבה כי להסתדרות או למועדון הכדורגל לא היו זכויות במתחם הספורט או כי אלו הועברו בשכירות משנה שלא כדין, ולפיכך אין לקבל את טענות המשיבה כי להסכם עם המבקש אין כל תוקף.
נפקות הסכם השכירות כלפי המשיבה:
המשיבה נכנסה בנעליו של מועדון הכדורגל
26.המשיבה טוענת כי לא ידעה כלל על פרטי ההסכם בין המבקש למועדון הכדורגל ולפיכך הסכם זה אינו מחייב אותה ואינו תקף. טענה זו אינה יכולה לעמוד למשיבה לאור הוראותיו המפורשות של ס' 21(ב) לחוק השכירות והשאילה. משהעביר מועדון הכדורגל את זכויותיו במתחם הספורט למשיבה, אזי המשיבה, באה בנעליו של מועדון הכדורגל לעניין הזכויות והחיובים של מועדון הכדורגל כלפי המבקש. כך גם נקבע בהסכם השכירות (ס' 9.3 להסכם השכירות). יתרה מכך, הצהרת המשיבה ברישא בס' 2 להסכם הפשרה, אשר כאמור קיבל תוקף של פסק דין בת.א. 42521-10-15, מבהירה כי היא אכן ערה לזכויותיו של המבקש ולהסכם השכירות בינו ובין מועדון הספורט, וכלשונו: "ידוע לעיריית טירת הכרמל כי במבנה הסמוך למקרקעין והשייך לו, קיים מחזיק נוסף שהתקשר בהסכם עם המחזיקה והמחזיקה נותנת לעיריית טירת הכרמל בעצם חתימתה על מסמך זה הוראה בלתי חוזרת ומייפה את כוחה לפעול אל מול אותו השוכר ככל שיידרש לכך הדבר (צד שלישי)". המשיבה אף צירפה את הסכם הפשרה כנספח 6 לכתב תשובה בהמרצת הפתיחה שלפניי.
27.זאת ועוד. מעדותו של מר עטר, עולה כי סעיף 2 להסכם הפשרה לעיל, נועד להבטיח כי זכויות המבקש יובטחו בצד הסכמות מועדון הספורט בהסכם הפשרה. מר עטר אף הוסיף ואמר כי "הם [המשיבה דכאן – מ.ק.נ.] שמעו ממני לא פעם ולא פעמיים שיש הסכם, הם לא ביקשו אותו. הם שמעו , הם ידעו שיש הסכם הרי פיצצתי את זה כמה פעמים בגלל ההסכם הזה שהוא לא הופיע, הם ידעו, הם לא ביקשו לראות אותו אבל" (ראה עמ' 4 שורות 32-39 לפרוטוקול מיום 16/9/18).
28.על אף האמור, עוה"ד ארבלי, מטעם המשיבה, לא בדק כלל אם יש הסכם שכירות שכזה ומה תוכנו. נאמר לו, כך לטענתו, כי יש שוכר המתפנה ב- 2017. למרות זאת, הוא כלל לא דרש שהסכם השכירות יוצג בפניו לצורך בחינת תוכנו (ראה עמ' 46 שורות 17 -23 לפרוטוקול מיום 18/9/18). וזאת, חרף עדותו כי הסכם השכירות הינו בבחינת פרט מהותי בעת החתימה על הסכם הפשרה.
29.התמונה המצטיירת בבירור היא שהמשיבה ידעה על הסכם השכירות עם המבקש, אך ביכרה שלא לעיין בו כלל. דומה כי המשיבה חתמה על ההסכם הפשרה כאשר בא כוחה אף הוא אינו בוחן את העובדות לאשורן.
אין במכתב מעוה"ד אברג'יל כדי לגרוע מזכויותיה ומחובותיה של המשיבה כלפי המבקש
30.המשיבה הציגה את מכתבו של עוה"ד אברג'ל המאשר למשיבה לתפוס חזקה במושכר ב 9/17 כאסמכתא לכך שאין למבקש עוד זכויות בנכס. אכן, מועדון הכדורגל, במועדים הרלבנטיים, היה מיוצג בידי עוה"ד אברג'ל. ואולם, עוה"ד אברג'ל, בניגוד לחובתו כמייצג את מועדון הכדורגל, לא פנה אל מועדון הכדורגל, כלקוח וכשולחו, עובר לשליחת המכתב. יתרה מכך, עוה"ד אברג'ל אף הוא ידע על הסכם השכירות עם המבקש ובדיוק כמו בא כוחה של המשיבה, עוה"ד ארבלי, לא דרש כלל לראות את הסכם השכירות בניגוד לחובתו כמייצג את המועדון ובשום שלב, לא עדכן עו"ד אברג'יל את עוה"ד ארבלי במידע רלבנטי על הסכם השכירות מול המבקש, פרטיו, או וחשוב מכל, מתי עתיד להסתיים הסכם השכירות על פי תוכנו של הסכם השכירות (ראה עמ' 32 שורות 11-36 לפרוטוקול מיום 18/9/18).
31.כאשר נשאל עוה"ד אברג'יל בעדותו כיצד זה רשם למשיבה כי היא רשאית לתפוס חזקה בנכס, הוא הבהיר כי בהתאם להסכם מול המשיבה, וכאמור מבלי לעיין בהסכם השכירות עם המבקש או לבדקו מול מועדון הכדורגל, שלח את הודעת הדוא"ל לעוה"ד ארבלי, מטעמה של המשיבה. זאת, בהתאם לדרישתו של עוה"ד ארבלי לקבל ממנו אישור בכתב לפיו ניתן לתפוס חזקה במושכר. במהלך הדיונים, כאשר עומת עוה"ד אברג'ל עם חומרת מעשיו, השיב כי "החומרה של הדברים ידועה לי אבל תישאר בגדר, איך אומרים? בגבולות בית המשפט" (ראה עמ' 38 שורות 38-39 לפרוטוקול מיום 18/9/18). למרבה הצער, אלמלא אותה התנהלות רשלנית, ייתכן כי פניו של הסכם הפשרה בין המשיבה ובין מועדון הכדורגל היו שונים.
32.הנה כי כן, נראה כי שני מייצגי הצדדים, חטאו לחובתם החוקית בעת החתימה על הסכם הפשרה בלא בדיקת הזכויות במושכר במלואן. כך או כך, המשיבה נכנסה בנעליו של מועדון הכדורגל ואין באי ידיעתה הלכאורית או בהודעת הדוא"ל מעוה"ד אברג'ל כדי לגרוע מזכויותיה או מחובותיה כלפי המבקש, כמי שנכנסה בנעליו של מועדון הספורט.
33.מכלל האמור עולה כי המשיבה, אשר ידעה על ההסכם של מועדון הכדורגל עם המבקש באשר לשכירות נכס המקרקעין דנן, נכנסה בנעליו של מועדון הכדורגל בכל הנוגע לזכויותיו ולחובותיו של המבקש. גם אלמלא ידעה המשיבה על הסכם השכירות, וממילא לא כך הדבר, אין לידיעתה כל נפקות בקשר עם חובותיה וזכויותיה כלפי המבקש ועליה לכבד את תנאי ההסכם עמו.
נפקות ההסכם כלפי המשיבה כרשות ציבורית
34.המשיבה טענה כי מתחם הספורט - המושכר, כמקרקעי ציבור, לא ניתן להקצאה ללא מכרז ולשימוש עסקי-מסחרי ולפיכך לא ניתן לאכוף את הסכם השכירות שמא תבצע המשיבה הקצאה בלתי חוקית וללא תשלום לשימוש עסקי – טיעון זה של המשיבה עומד בניגוד לעמדתה ההיסטורית, כפי שהובעה בעת"מ 55695-07-15, שם הצהיר בא כוחה של המשיבה כי ההסתדרות היא זו אשר תקבע מי ישב במקרקעין נשוא התובענה ומה יהיה ייעודם כמקרקעי ציבור וכדבריו של עוה"ד ארבלי "ככל שההסתדרות תודיע שמבחינתה אין בעיה שהעירייה תחליט, אני אעביר את הנושא לוועדת הקצאות מקרקעין של העירייה לשימוש במקרקעי ציבור" (ראה פרוטוקול מיום 6/8/15 עמ' 7 שורות 26-27).
הסכם השכירות אינו הסכם למראית עין
35.המשיבה העלתה טענות באשר להיותו של הסכם השכירות הסכם למראית עין. בין היתר, כך טענה המשיבה זהו הסכם למראית עין נוכח אי רישום השכירות לפי חוק המקרקעין על אף שמדובר בתקופה מצטברת של 12 שנות שכירות, בהיעדר תשלום ארנונה ותשלומי חובה נוספים על דמי השכירות, או אל נוכח ההסכמה על אי תשלום דמי השכירות המשולמים גם לאחר מימוש תקופת האופציה. אין כל מקום לקבל טענות אלה מן הטעמים הבאים.
36.אשר לאי תשלום תשלומי חובה ואי רישום הנכס - טענות אלה, ייתכן והיו עומדות למשיבה לו הייתה בוחרת בהגשת תביעת פינוי כנגד המבקש, אך בטרם התבררו טענות אלו לעומקן ואלו אינן הטענות בהן עסקינן בהמרצת הפתיחה שלפניי, כי אז אין למשיבה הסמכות לתפוס את החזקה בנכס המקרקעין דנן. ניסיון לתפיסת חזקה כפי שביצעה המשיבה, עת הגיעה למושכר וריתכה את דלתותיו על מנת למנוע כניסת המבקש ולא פעם אחת אלא פעמיים, חורגת בהרבה מכוונת המחוקק עת הורה במסגרת חוק המקרקעין על שימוש בכוח במידה סבירה על מנת להוציא את הפולש. אף לא ניתן לכנות את החזקתו של המבקש במושכר כפלישה טרייה בת 30 יום המצדיקה שימוש בכוח לפינוי. המשיבה חרגה מכל אמת מידה מקובלת ומצופה, מאדם פרטי בכלל ומרשות שלטונית בפרט. בא כוחה של המשיבה הצהיר מפורשות כי המשיבה כלל לא טרחה לבדוק אם המושכר פנוי או תפוס, אלא הניחה כי הנכס פנוי ולכן ריתכה את הדלתות (ראה עמ' 47 שורות 27-37 לפרוטוקול מיום 18/9/18). ניסיון ההיתממות הזה לא יצלח שכן מי שמאמין כי הנכס פנוי אינו מרתך את הדלתות ולא פעם אחת כי אם פעמיים ואינו נוהג בניגוד להוראותיו של חוק המקרקעין באשר לפינוי שוכר.
37.אשר לאי תשלום דמי השכירות בשש השנים הראשונות, היינו, גם לאחר מימוש תקופת האופציה - לטענת המשיבה, ההסכם הוא ל-3 שנים בלבד (להוציא תקופות האופציה) ועל כן לא הגיוני שהצדדים חזו מראש שהמבקש אכן יממש את תקופת האופציה. את טענה זו הפריך בצורה הטובה ביותר מר עטר, המורשה מטעמו של מועדון הכדורגל אשר חתם על הסכם השכירות בין מועדון הכדורגל ובין המבקש. בעדותו, הסביר מר עטר כי את ההסכם ביצע מועדון הכדורגל עם המבקש שעה שהאולם היה במצב רעוע במיוחד זאת, במטרה לאפשר את המשך פעילות מועדון הכדורגל במקום, וכדבריו:
"ש: הועלתה כאן טענה שההסכם נחתם על מראית עין, זאת אומרת שההסכם לא ממש אמתי או לא שיקף את מה שכתוב פה, מה אתה יכול להגיד על הטענה על ההסכם שאתה חתום עליו?
ת:טענה מופרכת, אני את ההסכם עשיתי איתם כשהאולם שמדובר בו היה אפילו סכנה להיכנס בו, היה ריצוף לא ריצוף, תקרה נוזלת מים , בלי חלונות , זה היה מקום נטוש כמה שנים האולם שמדובר בו , לנו זה היה פיתרון טוב לקבוצות הילדים שהתאמנו שם בחורף אז ככה שהייתי עושה את ההסכם הזה עוד פעם וזה עזר לי מאד בתקופה האחרונה שהיינו קיימים זה עזר לנו מאד, הבחור [הכוונה המבקש – מ.ק.נ] שיפץ השקיע שם .." (ראה עמ' 2 שורות 20-28 לפרוטוקול מיום 16/9/18).
38.הנה כי כן, הצדדים הניחו מראש כי המדובר בשכירות לתקופה ארוכה, שכן השיפוץ אשר נערך במקום היה בכוונה להשמישו לטווח הארוך, כך שאין לראות בו כלל הסכם למראית עין. משנדחתה טענה זו, אין בה על מנת למנוע אכיפת ההסכם עם המבקש.
התנהלות המשיבה בהליך שלפניי
39.בטרם סיום אתייחס להתנהלות המשיבה בהליך, אשר השתדלה בכל מאודה להאריך ולסרבל את ההליך בו נקט המבקש שלא לצורך. המשיבה הגישה בקשות לדחיית הדיון וכשלה פעם אחר פעם בהבאת עדיה וראיותיה בחטיבה אחת, התנהלות אשר הצריכה, חלף דיון אחד בהמרצת הפתיחה כמצוות המחוקק, לא פחות משלושה דיונים נוספים. המשיבה אף חויבה בהוצאות המבקש. אולם, ובניגוד למצופה מרשות ציבורית, לא מילאה המשיבה אחר צו בית המשפט המחייב אותה בתשלום. זאת ועוד, אף בסיומו של הליך טענה, לפתע פתאום, בניסיון לדחות פעם נוספת את הקץ, כי היא מבקשת כעת לחקור פעם נוספת את העדים מטעמו של המבקש, לאחר עדות המבקש לפני בית המשפט. מורת רוחו של בית המשפט מהתנהלות זו תתבטא בדמות של פסיקת הוצאות.
לסיכום:
40.מכלל הדברים האמורים עולה כי להסתדרות היו זכויות חכירה במושכר, אף לאחר 2013 ומכוחן הוקנו הזכויות למועדון הכדורגל, לכל הפחות עד לשנת 2016. מועדון הכדורגל הקנה בשנת 2014 את הזכויות במושכר למבקש. עם כניסת המשיבה בנעלי מועדון הכדורגל, בכל הנוגע לחזקה והשימוש במושכר, בהתאם להסכם הפשרה בין המשיבה למועדון הכדורגל וההסתדרות, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 11/9/16 הרי שעל המשיבה החובה לקיים את חובותיה (וכמובן ליהנות מזכויותיה) כמשכיר הנכס כלפי המבקש. ברור מאליו כי גם על המבקש חלות החובות והזכויות הנובעות מן ההסכם וככל שזה שלא יעמוד בהן קנויה למשיבה הזכות לנקיטת כל סעד הקנוי לה על פי דין.
41. בשים לב לאמור, התביעה מתקבלת במלואה וניתן סעד הצהרתי למבקש ולפיו מוכרות זכויות השכירות והחזקה הבלעדיים של התובע במושכר הידוע כמתחם הספורט השוכן ברח' משה שרת 29 בטירת הכרמל, מכוחו של הסכם השכירות מיום 30/6/14.
המשיבה תסלק את ידה מן המושכר לאלתר.
כמו כן, אני נעתרת לבקשה לפיצול סעדים.
המשיבה תישא בהוצאות המבקש בסך 8,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, י"ד חשוון תשע"ט, 23 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.
