שחאדה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ואח'

עניינה של התביעה שלפניי בטענת התובעים כי הנתבעת – הועדה המקומית לתכנון ובנייה לב גליל (להלן: "הועדה המקומית" ו/או "הנתבעת"), לא שילמה את מלוא הפיצויים המגיעים להם בגין פגיעה מתוכנית על פי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). התובעים ביקשו לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 247,587 ₪ כפיצוי מפגיעה עקב תוכנית ללא תנאים וזאת עקב הפרת חובה חקוקה, הימנעות מקיום חיוב כספי; חוסר תום לב ושרירות לב; התעשרות שלא כדין; קלות ראש ו/או פזיזות ו/או רשלנות של הוועדה המקומית.

רקע עובדתי:

1. עסקינן במקרקעין הידועים כחלקה 128, גוש 19315 מאדמות סכנין (להלן: "המקרקעין" ו/או "החלקה").

    

   כבר עתה אציין כי התובעים טוענים כי הם בעלי הזכויות והמחזיקים באופן בלעדי במגרשים אשר סומנו כמגרשים מס' 500/2 ו- 500/3 (להלן : "המגרשים") על פי הסכם שימוש ומפת מדידה שנערכה בהסכמה (ראו: נספח 11 לכתב התביעה (סומן כנספח ה' להמרצת הפתיחה שמספרה 193/08). הצדדים מסכימים כי אין תכנית חלוקה סטטוטורית החלה על המקרקעין וזכויות הבעלים הרשומים במקרקעין הם במושאע.

    

2. בתאריך 19.9.2000 אושרה למתן תוקף תוכנית בניין עיר מס' ג/ 11180 (להלן: "התכנית הפוגעת") המהווה שינוי לתוכנית מתאר סכנין ג/668. עיקרה של התוכנית הפוגעת כולל שינוי יעוד מאזור מגורים א' לאזור ספורט, שנועד להקמת בריכת שחייה ציבורית, תוך כדי הגדלת שטח הבניה המותר. התוכנית הפוגעת מתייחסת לחלקה 82 בגוש 19314 בחלק המרכזי של הישוב סכנין (להלן: "החלקה הפוגעת"). החלקה נמצאת סמוך למקרקעין של התובעים וגובלת בהן.

3. בתאריך 15.9.2003 הגישו התובעים, ביחד עם בעלי זכויות אחרים, תביעה לפיצויים בגין ירידת הערך שנגרמה לחלקותיהם עקב אישור התוכנית הפוגעת. לתביעה צורפה חוות דעת שמאית נכונה ליום 3.9.2003 שהוכנה על ידי השמאי אהרון רבנשטיין.

    

4. בתאריך 3.12.2003 דחתה הנתבעת את התביעה לפיצויים מן הנימוק כי מתחם הספורט המתוכנן יוצר השבחה לסביבתו ובכלל זה לחלקת התובעים וככל שקיימת פגיעה היא נבלעת בהשבחה. החלטת הוועדה הסתמכה על חוות הדעת של השמאי מרדכי זייד.

    

5. בתאריך 5.2.04 התובעים, ביחד עם בעלי זכויות אחרים, הגישו עררים על החלטת הוועדה המקומית ( עררים מספר 25/04, 26/04 ו- 27/04) לוועדת הערר המחוזית של מחוז הצפון (להלן: "וועדת הערר") אשר נידונו במאוחד. אציין במאמר מוסגר כי עיריית סכנין (להן: "העירייה") צורפה כצד לעררים לבקשתה מן הנימוק כי היא עלולה להיפגע מתוצאות ההליך.

    

6. בתאריך 1.2.2005 ועדת הערר מינתה את השמאי גדעון גולדשטיין כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע") במחלוקת שבין הצדדים בהתאם להוראות סעיף 198 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). הנ"ל קבע כי אישורה של התוכנית הפוגעת הביא לפגיעה במקרקעין, אשר גרמה לירידת ערכן של חלקת התובעים וכי הם זכאים לפיצויים בסכומים שנקבעו בשומה שערך.

    

7. בתאריך 20.12.05 הועדה המקומית הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע לוועדת הערר וביקשה להורות על ביטול החלטת השמאי המכריע, או לחלופין להורות לו לתקן את החלטתו בכל הנוגע לפרשנות המושג "מקרקעין גובלים".

    

8. בתאריך 6.4.06 דחתה ועדת הערר את טענות הועדה המקומית אך הורתה על החזרת התיק לשמאי המכריע, על מנת שיתקן הכרעתו וינמק אודות אופן חישוב סכום הפיצויים. השמאי המכריע הגיש תחשיב מתאים ביום 10.5.06 אשר לגביו הגישה הוועדה המקומית ערר נוסף וביקשה לבטל השומה ולמנות שמאי מקרקעין מכריע אחר ונוסף, בהתאם להוראת סעיף 198 (ז) סיפא לחוק. ועדת הערר קיימה דיון בערר ובתאריך 12.12.16 הורתה לשמאי המכריע להעביר לצדדים נתונים נוספים על בסיסם נערכה השומה. בתאריך 8.5.07 החליטה וועדת הערר לדחות את ערר הוועדה המקומית לעניין השומה המכרעת ובחרה שלא לבטלה, אך ביקשה הבהרות נוספות לנתונים שבחוות דעת. ביום 21.5.07 הודיע השמאי המכריע כי אינו מוצא מקום לשנות את הנתונים שהוצגו על ידו.

    

9. בתאריך 29.5.2007 נתנה ועדת הערר החלטה סופית במסגרת עררים מס' 25+26+27/04, וקבעה כי על הנתבעת לפצות את התובעים 1 ו- 2 בסכום של 61,742 ₪ ואת התובע 3 בסכום של 41,432 ₪ בגין "תוכנית פוגעת" בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - כל הסכומים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 9.10.2000 ועד למועד התשלום בפועל. כן נפסק כי התובעים יהיו זכאים לשכר טרחת עו"ד בשיעור של 10% מסכום הפיצוי (להלן: החלטת ועדת הערר").

10. על פי החלטת ועדת הערר, תשלום הפיצויים יהיה מותנה בהמצאת אישור "מערכאה מוסמכת" לפיה התובעים הינם בעלי הזכויות הבלעדיות במגרש מס' 500/3 בגוש 19315 חלקה 128 , ובמגרש 500/2 בגוש 19315 חלקה 128 (להלן: "המגרשים"). מפאת חשיבותה, נביא לשונה של ההחלטה בעניינו של התובע 1:

     

    "סכום זה לא ישולם לידי העורר מס'5 [התובע 3], עד אשר ימציא הוא אישור מערכאה מוסמכת, היא הוא בעל הזכויות הבלעדיות במגרש 500/2 בגוש 19315 חלקה 128. היה ויתברר כי אין הוא בעל הזכויות הבלעדי, יהיה זכאי הוא לפיצוי אשר הינו תוצאת מכפלת הסכום הנקוב לעיל, בשיעור זכויותיו במגרש זה"

     

    ובעניינם של התובעים 2-3 :

     

    "סכום זה לא ישולם לידי העורר מס'6 [התובעים 1-2], עד אשר ימציא הוא אישור מערכאה מוסמכת, היא הוא בעל הזכויות הבלעדיות במגרש 500/3 בגוש 19315 חלקה 128. היה ויתברר כי אין הוא בעל הזכויות הבלעדי, יהיה זכאי הוא לפיצוי אשר הינו תוצאת מכפלת הסכום הנקוב לעיל, בשיעור זכויותיו במגרש זה"

     

11. הנתבעת הגישה ערר לבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת על החלטת ועדת הערר, והערר נידון במסגרת עמ"נ 1009/07. ביום 18.6.2008 בית המשפט (כב' השופט ארבל) דחה את הערר ואישר בפסק דין מנומק את מסקנות השמאי המכריע והחלטת ועדת הערר.

     

12. ביום 7.9.2008 התובעים הגישו לפני בית המשפט המחוזי בחיפה בקשה בדרך של המרצת פתיחה, ה"פ 193/08, למתן פסק דין הצהרתי לפיו הם בעלי הזכויות במגרשים שבמקרקעין. הבקשה הוגשה נגד כל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה, רשם המקרקעין והנתבעת כאן (להלן: " ה"פ 193/08" ו/או "המרצת הפתיחה"). במסגרת ההליך ציינו התובעים לפני בית המשפט המחוזי בסעיפים 8-9 להמרצת הפתיחה כי המטרה מאחורי הגשת ההליך הנה מתן הצהרה מתאימה לצורך קבלת מלוא הפיצוי המגיע להם בהיותם בעלי הזכויות במגרשים על פי החלטת ועדת הערר (ראו: נספח 11 לכתב התביעה כאן).

     

13. ביום 22.9.2008, ניתן פסק דין במסגרת ההליכים בה"פ 193/08 בהסכמת כל בעלי הזכויות בחלקה (ללא עמדת הוועדה המקומית) המצהיר כי התובעים הנם הבעלים במגרשים 500/2 ו- 500/3 (להלן: "פסק הדין מיום 22.9.2008").

     

14. בתאריך 4.12.2008 ניתן פסק דין פורמאלי המתקן את פסק הדיון מיום 22.9.08 לבקשת הצדדים ובו נוספה הצהרה לפיה בעלותם של התובעים במגרשים הנ"ל החלה לפני יום 9.10.2000. המבקשים 1, 2 ו- 3 בפסק הדין הינם התובעים 1, 2 ו- 3 בתביעה שלפניי., והמשיב מס' 26 הינו רשם המקרקעין. לשון פסק הדין המתוקן היא כדלקמן:

     

    "על יסוד ההמרצה אשר הובאה בפניי; ועל בסיס ההסכמה כפי שקיבלה ביטוי בתצהירם של המשיבים 1-25 כפי שהוגש בפניי; הנני מצהיר/ה ומצווה כי:

     

    א. המבקשים 1 ו- 2 הינם הבעלים של למצער 487/11,231 חלקים בשטח 487 מ"ר מתוך מכלול זכויות הבעלויות בחלקת הקרקע בידועה כחלקה 128 גוש 19315 מאדמות סחנין; אשר מסומנים כמגרש 500/3 ע"פ מפת המדידה המצורפת. בעלותם של המבקשים 1 ו- 2 החלה לפני יום 09/10/2000 ועד להיום.

    ב. להצהיר כי המבקש 3 הינו הבעלים של למצער 400/11,231 חלקים בשטח של 400 מ"ר מתוך מכלול זכויות הבעלויות בחלקת הקרקע הידועה כחלקה 128 גוש 19315 מאדמות סחנין; אשר מסומנים כמגרש 500/2 ע"פ מפת המדידה המצורפת. בעלותו של המבקש 3 החלטה לפני יום 09/10/2000 ועד היום.

    ג. החלקים הנ"ל אשר מגיעים למבקשים, יופחתו אך ורק מתוך חלקיהם של המשיבים 1-11 בלבד.

    ד. המשיב מס' 26, ירשום את זכויות הבעלות כאמור לעיל בכפוף להמצאת כל האישורים הדרושים לרבות תשלומי מסים ו/או היטלים אחרים ע"פ כל חוק ו/או דין". (להלן: "פסק הדין המתוקן").

     

15. בתאריך 25.2.09 בית המשפט המחוזי בחיפה ביטל את פסק הדין המתוקן לבקשת הוועדה המקומית, מן הנימוק כי התובענה לא הומצאה לידיה וכי לכאורה יש ממש בטענותיה כי היא עלולה להיפגע ממתן פסק דין ללא שנשמעה עמדתה. נוסף על האמור צוין כי לא צורף לעיון בית המשפט צו ירושה מתאים התומך בטיעוני המבקשים (התובעים כאן).

     

16. בתאריך 25.2.10 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי בחיפה אשר במהלכו ביקשו התובעים למחוק את ההליך מן הנימוק כי ניתן לרשום את זכויות התובעים בלשכת רישום המקרקעין על פי צווי ירושה, ובעקבות הצהרת ב"כ הוועדה המקומית לפרוטוקול כי אין חולק כי רישום בעלות בטאבו יניח את דעת הוועדה מבחינת הצהרה על בעלות (ראו: עמ' 4 לפרוטוקול הדיון, שורה 17). ב"כ התובעים הבהיר כי התובעת 2 הינה אשתו של התובע 1 ואיננה יורשת. בהתאם , ועל סמך הצהרת הוועדה, ביקשו התובעים למחוק את ההליך וזו נמחק בהסכמת שני הצדדים.

     

17. בתאריך 14.3.2011 התובעים פעלו לרשום את זכויותיהם על פי צו ירושה של אביהם המנוח מרעי מחמד שחאדה ז"ל (אשר נשא בחייו ת.ז. 020281994) , ואשר ניתן על ידי ביה"ד השרעי ביום 21.10.1993 במסגרת תיק מס' 534/93 (להלן: "צו הירושה מיום 21.10.1993").

     

18. התובע 1 נרשם כבעלים של 468/11231 חלקים בחלקה בשטח של 468 מ"ר. התובע 3 נרשם כבעלים של 468/11231 חלקים בחלקה בשטח זהה של 468 מ"ר.

     

19. הצדדים מסכימים כי התובעים 1 ו- 3 רשומים כבעלי זכויות בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין.

20. הצדדים מסכימים כי בתאריך 11.5.11, לאחר רישום זכויותיהם של התובעים בפנקס רישום המקרקעין כבעלי זכויות במקרקעין, שילמה הוועדה לתובעים סך של 14,450 ₪ כפיצוי בגין חלקם היחסי בחלקה (משוערך במועד הגשת התביעה לסך של 17,341 ₪).

     

    המחלוקת שלפניי וטענות הצדדים:

     

21. התובעים טענו כי הוועדה המקומית שילמה פיצויים בשיעור המתאים לחלק היחסי של התובעים במקרקעין ולא לפי הפגיעה במגרשים שבחזקתם ובהתאם יש להורות לוועדה לשלם להם את מלוא סכום הפיצויים על סך של 247,587 ₪ כפי שנפסק לטובתם בגין "תוכנית פוגעת", בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק תכנון ובניה, בהיותם המחזיקים הבלעדיים במגרשים שנפגעו.

     

22. לטענת התובעים, בדיון אשר התקיים ביום 25.2.2010 במסגרת תיק ה"פ 193/08, הם הסכימו לקבל את המלצת בית המשפט ולמחוק את ההליך, אך ורק על סמך הצהרת הנתבעת לפיה "רישום בעלות בטאבו יניח דעתה מבחינת הצהרה על בעלות". בהתאם הם פעלו לרשום את זכויותיהם במקרקעין לפי צו הירושה שניתן ביום 21.10.1993 וזכויותיהם נרשמו ביום 14.3.11 באופן שבו נרשם התובע 1 והתובע 3 כבעלים של 468/11231 חלקים בחלקה, כל אחד. ביום 11.5.2011 שילמה הוועדה סכום של 14,450 ₪ בגין שיעור חלקם היחסי במקרקעין בלבד.

     

23. החלטת ועדת הערר הפנתה למספר המגרשים כפי שנקבעו במפת המדידה שעמדה לנגד עיניה ערב מתן ההחלטה; ואלה נדלו מתוך המפות שצורפו להיתרי הבניה של הבתים שבנו התובעים, היתרים אשר הונפקו על ידי הוועדה המקומית. היתרי הבנייה מלמדים כי החזקה וזכות הבעלות של התובעים 1 ו- 2 במגרשם החלה בשנת 1990; ואילו של התובע 3 בשנת 1985.

     

24. התובעים טענו כי הוועדה המקומית עושה כל שיש בידה על מנת להימנע מקיום החלטת ועדת הערר; נוהגת בחוסר תום לב משווע ומונעת מהם לקבל את הפיצויים שנפסקו עבורם בדין, תוך שגררה אותם לאין ספור הליכים אשר ברובם התבררו כהליכי סרק ובכך היא משתמשת לרעה בהליכי משפט.

     

25. לגרסת התובעים, תביעת הפיצויים הוגשה על ידי התובעים ביום 15.9.2003, היינו שלושה ימים טרם חלוף תקופת ההתיישנות על פי הוראות סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה בהתאם טענות הוועדה בדבר חשש להימצאותם של טוענים נוספים לזכות הפיצוי, והחשש מתשלום כפל פיצוי ובזבוז כספי ציבור – הן טענות תיאורטיות ותלושות מהמציאות. לעמדת התובעים, הוועדה לא הצביעה על נסיבות או עובדות שבעטיין ניתן ללמוד על קיומם של "טוענים נוספים לכתר" דמות מחזיקים אחרים או בעלים אחרים שפנו לוועדה המקומית ועתרו לקבלת הפיצויים המגיעים בגין התוכנית הפוגעת וכלל שאלה קיימים הרי כי תביעתם, ככל שתוגש, התיישנה.

     

26. התובעים טענו כי וועדת הערר קבעה כי עליהם להמציא "אישור מערכאה מוסמכת" ולא התכוונה לשלוח אותם לטיול בנתיב ללא מוצא, כפי שהנתבעת עושה עתה על ידי פתיחה מחדש את עניין עצם הזכאות של התובעים לקבלת פיצויים, כשאלה מהותית, להבדיל, מההנחיה הפרוצדורלית אשר נוגעת להמצאת "אישור מערכאה מוסמכת". נוסף לאמור, התשלום אשר צפוי כי יבוצע לידם הינו בבחינת תשלום עבור "בעל מקרקעין", " או בעל זכות בהם" כלשון סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה. פרשנות נכונה של הוראות סעיף זה מחייבת את המסקנה לפיה תשלום ל- "בעל מקרקעין" מוציא ומבטל את החובה לשלם ל- "בעל זכות בהם", וההיפך נכון.

     

27. התובעים טענו כי היה על הנתבעת לתקוף במסגרת ההליך אשר הוגש בבית המשפט המחוזי בנצרת (במסגרת עמ"נ 1009/07) את ההנחיה הפרוצדוראלית הנוגעת לצורך בהמצאת אישור מערכאה מוסמכת לעניין בעלותם של התובעים; ותעתור להמרת ההחלטה כך שהפיצוי ישולם רק לאחר המצאת "נסח טאבו" המכריז על זכויותיהם של התובעים במגרשים. משלא עשתה כן, אין לנתבעת להלין אלא על עצמה.

     

28. התובעים הדגישו כי חזרו בהם מבקשתם במסגרת ה"פ 193/08 מאחר ועם קבלת צווי ירושה לא היה צורך בהליך של תביעה למתן פסק דין הצהרתי, זאת על סמך הצהרת הוועדה המקומית. לפני בית המשפט המחוזי הוגש הסכם פשרה לפיו בעלי הזכויות במקרקעין מאשרים כי התובעים הינם היורשים הבלעדיים של אביהם המנוח ורשאים להיות רשומים כבעלים בחלקה בכלל ובמגרשים בפרט. הוועדה המקומית מטילה, שלא בצדק, ספק באמיתות האמור בהסכמות.

     

29. התובעים טענו כי דרישת הוועדה המקומית לאישור תוכנית לצורכי רישום (להלן: "תצ"ר") הינה דרישה חסרת תום לב. הנתבעת התנהלה מול התובעים משך 5 שנים בכללם במסגרת הליכים משפטיים שונים ודיונים בפני ועדת הערר. באף שלב לא עלתה הטענה לפיה אין התובעים זכאים לתבוע פיצויים בנוגע לשני המגרשים שבבעלותם ואשר מוחזקים על ידם, על רקע העובדה שבחלקה אין תצ"ר. זאת ועוד, ועדת הערר בעצמה נקבה במספרי המגרשים 500/2 ו- 500/3 וזאת על פי מפת מדידה מאושרת ועל פי התוכנית שעל פיה הונפקו היתרי הבניה של בתיהם של התובעים (היתרים אשר הונפקו להם על ידי הנתבעת לגרסתם). זכותם של התובעים לקבל את הפיצויים הנה למעשה, זכות חלוטה וטעמים של "השתק שיפוטי" יכולים לשמש מחסום טוב בפני שמיעת טענה מעין זו מטעם הנתבעת.

     

30. הנתבעת ביקשה לדחות את טענות התובעים, כאשר לגרסתה התובעים אינם זכאים לפיצוי המבוקש מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאחר ולא המציאו אישור מאת "ערכאה מוסמכת" כי הם בעלי הזכויות הבלעדיות במגרשים 500/2 ו- 500/3. הזכות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עומדת אך ורק למי שהיה בעל זכות במקרקעין במועד אישור התוכנית הפוגעת, קרי - 9.10.2000, שהוא המועד הקובע, וכן לפי השיעור היחסי של זכותו.

     

31. הנתבעת טענה כי היתר בניה ואף מגורים (ככל שהיו) אינם מוכיחים בעלות, וטענת התובעים עומדת בסתירה חזיתית לתנאי החלוט של ועדת הערר בדבר המצאת אישור לגבי בעלות מטעם הערכאה המוסמכת שזו לפי הוועדה המקומית היא בית המשפט המחוזי. בהעדר המחאת זכות במועד הקובע - אי מימוש זכות מצד שאר הבעלים במגרשים אינו "מעביר" את זכותם לתובעים ואינו מקנה לתובעים זכויות מעבר לזכויותיהם על פי חוק והחלטות חלוטות.

     

32. הרישום של זכויות התובעים כפי שמופיע בנסח הרישום (נספח 5 לכתב התביעה) מעיד על עצמו כי נעשה על סמך צווי ירושה, וצווי ירושה הם בעלי תוקף רטרואקטיבי למועד פטירת המוריש. במקרה בו עסקינן, היה ברישום כדי להוכיח את זכות התובעים בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין ובהתאם שילמה הנתבעת את המגיע לתובעים לפי השיעור היחסי שלהם במקרקעין - על פי נסח הרישום.

     

33. הנתבעת טענה כי התובעים לא הוכיחו זכות לבעלות מלאה בשני המגרשים לא במועד הקובע ולא במועד הגשת התביעה, ואין בידיהם לנסות להוכיח זאת במסגרת התביעה דנן משום שהמועד לכך חלף זה מכבר; לבית משפט זה אין סמכות עניינית לפסוק בעניין הבעלות; ניתנו החלטות חלוטות של ועדת הערר שדרשו במפורש הוכחת בעלות על ידי פסק דין של ערכאה מוסמכת – שהיא בית משפט מחוזי; ושאר בעלי הזכויות בחלקה אינם צד להליך, ובלעדיהם אין לפסוק בעניין זכויות במגרשים.

     

34. בדיון שהתקיים לפניי ביום 2.11.17 וויתרו הצדדים על חקירת העדים מטעמם, הסכימו למתן פסק דין על סמך טיעונים בעל פה, וסיכמו את טיעוניהם במעמד הדיון.

     

35. התובעים חזרו על הטיעונים אשר הבאתי לעיל והדגישו כי התנגדות הוועדה להעביר לידם את סכומי הפיצויים כפי שאלה נפסקו לתובעים בסיפא של ההחלטה של הוועדה המחוזית, בטענה כי תשלום הפיצויים הותנה בהמצאת אישור מערכאה מוסמכת שהתובעים הינם בעלי הזכויות הבלעדיות במגרש 500/2 ומגרש 500/3 בחלקה 128 בגוש 19315 אינה נכונה משפטית וגם לא מוסרית וביקשו כי בית המשפט יקבע כי התובעים עומדים בסיפא של ההחלטה של וועדת הערר על סמך הרישום שלהם בטאבו אפילו גם לפני זה, בשל העובדה שהם מחזיקים במגרשים במועד הקובע. התובעים טענו כי בית המשפט מוסמך להכריע בתביעה הכספית שהוגשה בגין הפרת חובה חקוקה, התעשרות שלא במשפט ולפי דיני הנזיקין – סוגיות אשר ההכרעה בהן בסמכות בית המשפט השלום.

     

36. הנתבעת חזרה על טיעוניה והדגישה כי בית המשפט אינו מוסמך לקבוע מסמרות באשר לזכויות בעלות במקרקעין או זכויות קניין. ועדת הערר החליטה כי לצורך תשלום הפיצויים, יש להציג הצהרה על הזכות לבעלות מביהמ"ש המחוזי ולא ביקשה רישום זכויות הבעלות. בהעדר אסמכתא כאמור, החלטות ועדת הערר היא כי על הוועדה לשלם פיצויים לתובעים בשיעור יחסי על פי זכותם הרשומה במקרקעין. עד למועד הדיון , התובעים לא הוכיחו זכותם במגרשים על פי החלטת וועדת הערר ובהתאם הם לא יכולים לטעון כי הם המחזיקים כאשר החזקה במגרשים היא לא ראיה מספיקה לבעלות. החלטת ועדת הערר היא החלטה חלוטה ומשלא השיגו התובעים עליה, הם נדרשים לפעול על פיה ולהציג אישור מתאים מבית המשפט המחוזי המצהיר על הבעלות במגרשים. המגרשים טרם נרשמו כדין ולא ניתן לפרש את המצב המשפטי כמקנה בעלות ב-100% בשטח המגרשים. התביעה הנוכחית היא הלכה למעשה ערעור על החלטת ועדת ערר לפני בית משפט שאינו מוסמך לדון בו והוא עקיפה של פנייה לבית המשפט המוסמך.

     

37. בתשובה לסיכומי הנתבעת, התובעים טענו כי בית המשפט השלום מוסמך לאכוף על הוועדה המקומית, לקיים את החלטת ועדת הערר. בית המשפט אינו מתבקש לתור אחר מסקנות או החלטות הוועדה ולהחליף אותן אלא נדרש הוא לאכוף אותן. ועדת הערר החליטה כי על התובעים להוכיח את זכויותיהם במגרשים ואף נקבה במספרים שלהם. הוועדה לא החליטה שהתובעים צריכים לרשום בעלות על מלוא הזכויות בחלקה. התובעים הם המחזיקים במגרשים החל משנת 1985 ו- 1993.

     

    דיון והכרעה:

38. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כהאי לישנא:

     

    "(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200."

     

39. הפיצוי מכוח סעיף 197 הוא קנייני במהותו ונועד לפצות על פגיעת הרשות התכנונית, שנעשתה כדין, בזכות הקניין של בעל מקרקעין או בעל הזכות בהם (ראו: רע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' קטן ואח' (2.8.2016) (להלן – עניין קטן)).

     

40. ההלכה הפסוקה מלמדת כי התכלית העיקרית של הפיצוי מכוח סעיף 197 היא החזרת מצבו של הניזוק מפועלות רשות התכנון לקדמותו (ראו: עניין קטן, פסקה 33, בע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי ואח' (מיום 10.4.1995)).

     

41. במסגרת מתן פיצוי לפי סעיף 197 יש להבחין בין פגיעה במקרקעין לבין פגיעה באדם, כאשר נקודת המוצא היא לבחון את הפגיעה באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק בהם במועד נתון (ראו: תא (ת"א) 9310-09-16 בר בריאות ואח' נ' נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ (12.6.18)).

     

42. על פי ההלכה הפסוקה, הביטוי "בעל זכות" במקרקעין על פי הוראות סעיף 197 כולל גם זכויות שאינן קנייניות במובן הצר. אפנה בעניין זה לדברים שנאמרו בע"א 511/88 אריה מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מ"ד (3) 522):

    "לשונו של החוק "בעל זכות בהם" רחבה דיה כדי לכלול זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר, ופרשנות רחבה במובן זה מתיישבת הן עם לשונו של החוק והן עם מטרתו להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי בגין פגיעה מעבר למעגל הצר של בעלי המקרקעין."

     

43. לצורך הוכחת "זכות" במקרקעין לעניין סעיף 197 לחוק, אין צורך בהוכחת רישום בפנקסי המקרקעין דווקא וניתן לקבוע זכאות לפיצוי לפי הסעיף על ידי הצגת חוזה רכישה המהווה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין לצורך תביעת פיצוי (ראו: עמ"נ (נצ') 113/09 בולוס איברהים נ' ועדת ערר מכח חוק תכנון ובניה נצרת ואח'(12.1.10) (להלן: "פס"ד בולוס"). בפסק דין בולוס נאמר לעניין הגדרת המונח "בעל זכות" כדלקמן:

     

     "..."בעל זכות" הוא מונח רחב יותר מ"בעל רשום" או "בעל זכות רשומה". לפיכך, הפיצויים צריכים להיות משולמים לא רק לבעלים הרשומים, ולא רק על פי הזכויות הרשומות, אלא גם על פי שאר הנתונים הצריכים לענין, הקובעים את מהות הזכות במקרקעין, ואת היקפה, לאותו מועד. זכות זאת כוללת גם זכויות שביושר שלא נרשמו בפנקסי המקרקעין (נמדר, פגיעה במקרקעין, פיצויים בגין נזקי תכנית, חושן למשפט 2002, עמ' 288).""…ראוי לראות במערער שהינו רוכש מקרקעין שבעלותו טרם נרשמה, כבעל זכות מעין קניינית הזכאי לפיצוי עקב פגיעתה של תכנית, זאת לאחר שהמערער יוכיח כי הינו בעל זכות כלכלית אשר נפגעה מהתוכנית".

     

44. על הרציונל העומד בבסיס חובת הפיצוי על פגיעה מתכנית אפנה לדברים שנאמרו בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה בישראל ואח' (17.7.11) (להלן: "פס"ד עיריית אשקולון"):

     

    "שיקול יסוד ראשון שואב כוחו מעקרון הצדק החלוקתי. עקרון זה מכוון להסדיר חלוקה צודקת ושוויונית של הנטלים החברתיים, ובבסיסו עומדת ההנחה כי נזקי הפגיעה מתכנית, המסבה תועלת לכלל, אינם אמורים ליפול על שכמו של בעל המקרקעין היחיד, אלא הציבור כולו צריך לשאת בהם (דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289, 294 (2004); ענין ויטנר, פסקה 14). שיקול יסוד שני, הטמון בחובת הפיצוי, הוא שיקול כלכלי-ענייני. בלא חובת פיצוי, היה עולה חשש כי רשויות התכנון לא תיתנה משקל מספיק לפגיעה הצפויה מתכנית בזכויות קנייניות של בעלי מקרקעין, בצד המשקל שיש לתת ליתרונותיה של התכנית (ענין פרי הארץ, בעמ' 640-641; ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל – הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 878 (1993); בר"מ 10510/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה נ' כהן, פסקה 25 (לא פורסם, 31.1.2007)"".

     

45. בפסק דין בעניין עיריית אשקלון, בית המשפט העליון הרחיב אודות עקרונות ההגינות, היעילות והשוויון וציין כי העדר פיצוי גורם לדמורליזציה של פרטים, ומייצר תמריץ שלילי להתנהגות הרשות הציבורית:

    " עקרון ההגינות מבוסס על ההנחה כי יש לפצות את הניזוק ולהחזירו למצב כפי שהיה לפני אירוע הנזק, והמזיק שגרם לנזק הוא שעליו לשאת בנטל; עקרון היעילות מורה, כי היעדר פיצוי על נזק שנגרם מפגיעת תכנית עלול להביא לדמורליזציה של פרטים, להשפיע לרעה על רמת ההשקעה והייצור שלהם, וליצור תמריץ שלילי להתנהגות הרשות הציבורית; עקרון השוויון מבוסס על שיקולי צדק ועל השאיפה להעניק יחס שוויוני לבעלי מעמד שווה (לוינסון-זמיר, בעמ' 468-467; נמדר, בעמ' 41-43).  

     

    ומן הכלל אל הפרט:

46. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, ובשים לב להוראות החוק והחלטות הערכאות השיפוטיות המוסמכות שדנו במחלוקת בין הצדדים - אני מקבלת את התביעה.

     

47. כבר עתה אבהיר כי אין בהכרעתי כדי לקבוע מסמרות לעניין הזכויות הקנייניות במקרקעין נשוא התביעה, או להכריז על התובעים כבעלי הזכויות במגרשים, שכן סעד זה לא נתבקש ואינו בסמכות בית המשפט השלום. בהתחשב במהות המחלוקת שבין הצדדים, אינני נדרשת להכריע בסוגיה זו לצורך הכרעה בתביעה שלפניי.

     

48. עוד אציין כי בית המשפט השלום אינו מוסמך לדון "בערר" על החלטת ועדת הערר וככל שהיה בדעת התובעים לתקוף את התנאי שנקבע בהחלטת הוועדה היה עליהם להגיש ערר מתאים לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים במועדים הקבועים בדין. משלא עשו כן, אין בידי לקבל כל טענה המועלית ישירות או בעקיפין כנגד החלטת וועדת הערר. לצורך הכרעה בתיק זה אראה בהחלטת ועדת הערר כחלוטה.

     

     

49. במועד הגשת התביעה שלפניי, התובעים כבר נרשמו כבעלי הזכויות בחלקים בלתי מסויימים במקרקעין על פי צו הירושה מיום 21.10.1993, והצדדים אינם חולקים על כך כי לכאורה הם מחזיקים באופן בלעדי במגרשים, שכן, היתרי הבנייה שקיבלו באישור הנתבעת, מלמדים כי התובעים 1 ו- 2 החזיקו ובנו במגרשם בשנת 1990; ואילו התובע 3 החזיק ובנה במגרשו בשנת 1985 ( מגרשים 500/2 ו- 500/3).

     

50. הוראות החוק הרלבנטיות אינן מחייבות רישום הזכויות בטאבו או רישום תכנית לאחר פרצלציה כתנאי לתשלום הפיצויים – טענה זו אף לא הועלתה בפה מלא על ידי הנתבעת במסגרת ההליך שלפניי.

     

51. על פי הוראות חוק התכנון והבנייה ופסקי הדין אליהם הפניתי לעיל, חובת תום הלב הרובצת על שכמה של הועדה המקומית מחייבת אותה לשלם את מלוא הפיצויים המגיעים לתובעים מאחר ועל פי המסמכים שהוצגו לוועדה, הם בעלי הזכות במגרשים. יש להניח כי במידה והתובעים היו מציגים לעיון הוועדה המקומית את צו הירושה, התירי הבנייה והסכם שימוש ו/או תצהיר הסכמה מטעם יתר בעלי הזכויות במקרקעין, הם היו עומדים בדרישות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בהיותם "בעלי זכויות" במגרשים במועד אישור התוכנית הפוגעת וזאת לצורך קבלת פיצוי בגין הפגיעה הספציפית במגרשים, לעומת הפיצוי שקיבלו בפועל בגין השיעור היחסי המותאם לחלקם במקרקעין במושאע .

     

     

52. הצדדים בחרו שלא לצרף לעיוני העתק החלטת השמאי המכריע, אך לצורך עריכת השומה והכרעה בעררים אשר הוגשו בעניינה (הן לוועדת הערר והן לבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת), עמדו לפני הערכאות אשר בחנו את טיעוני הצדדים, צו הירושה, היתרי הבנייה והעובדה כי במקרקעין אין חלוקה סטטוטורית.

     

53. בהעדר רישום רשמי של זכויות התובעים במקרקעין, ניתן להבין את דרישת ועדת הערר לקבלת מסמך "מערכאה מוסמכת". לאחר שנרשמה זכותם של התובעים במקרקעין - היתרי הבנייה , החזקה בפועל על פי היתרי הבנייה משנת 1985 ו- 1993, והצהרת יתר בעלי הזכויות בחלקה, מקיימים את התנאים שבחוק לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בהתאם לכך , ניתנה הסכמת ב"כ הוועדה המקומית לפני בית המשפט המחוזי כי רישום זכותם של התובעים כבעלי זכויות במקרקעין על פי צו הירושה, יספק את הועדה המקומית וכי הליך המרצת הפתיחה היה הליך מיותר לאור העובדה כי הייתה בידי התובעים האפשרות לרשום את זכויותיהם על פי צו הירושה ללא הגשתו. ב"כ התובעים הצהיר לפני בית המשפט המחוזי כי התובעת 3 איננה רשומה כבעלים ולכן , בין היתר, ההליך לפי בית המשפט המחוזי נדרש. כאמור, לאור ההצהרות לעיל, ההליך לפני בית המשפט המחוזי נמחק.

     

54. ביום 26.2.10, יום לאחר מועד הדיון שנערך לפני בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, במהלכו נמחק ההליך, שלחה הוועדה מכתב לב"כ התובעים וציינה כי : "למען הסר ספק ועל מנת להבהיר את הברור מאליו, מובהר בזאת כי רישום הבעלות של מרשיך על פי צווי הירושה בטאבו (כאמור בפרוטוקול), יניח את דעתו מבחינת בעלותם של מרשיך במושע על פי חלקם היחסי שיירשם, בכל חלק וחלק בחלקה כולה".

     

55. תמוהה בעיניי הבהרת הוועדה מיום 26.2.10 שכן בהבהרה זו, הוועדה המקומית חוזרת בה מהצהרתה כפי שזו הובאה בפרוטוקול הדיון לפני בית המשפט המחוזי ביום 25.2.10 . הוועדה לא ביקש לתקן את פרוטוקול הדיון, ובהתחשב בסעד אשר נתבקש בהמרצת הפתיחה (ראו: סעיפים 8-9) לשון הצהרת ב"כ הוועדה המקומית בפרוטוקול מהווה הסכמה לפיה רישום הזכויות על פי צווי הירושה, מהווים מבחינת הוועדה עמידה בהוראות וועדת הערר לצורך תשלום פיצוי מלא.

     

56. בסיום הדיון בה"פ 193-08 נרשם בפסק הדין המורה על מחיקת ההליך ביום 25.2.10 כדלקמן:

     

    "לאור בקשת עו"ד אבו ריא אני מורה על מחיקת ההמרצה.

    אכן נראה שהליך זה היה מיותר שכן ניתן היה מלכתחילה להוציא צווי ירושה ולרשות [צ.ל. לרשום – א.ז] את הזכויות על פיהם. עם זאת, ועדת הערר עצמה קבעה כי הסכום המגיע בגין פיצויי הפקעה ישולם עם המצאת פסק דין המבהיר את הזכויות במגרש.

    בנסיבות אלה לא אחייב בהוצאות".

     

57. פסק הדין הנ"ל אף הוא מלמד כי המרצת הפתיחה הוגשה על ידי התובעים , בלית ברירה, לצורך קיום התנאי שקבעה וועדת הערר, אך לאור העובדה כי ניתן לרשום את הזכות על פי צו הירושה, הרי כי ההליך מתייתר והרישום על פי צוו הירושה מהווה עמידה בהוראות הוועדה המחוזית, כאמור – הכל על פי הסעד אשר נתבקש בהמרצת הפתיחה והצהרת הוועדה המקומית כפי שנרשמה בפרוטוקול הדיון (ראו: נספח 4 לכתב התביעה).

     

58. מסקנתי מהאמור היא כי במסגרת הליך המרצת הפתיחה הוועדה המקומית הציגה עמדה לפיה היא מוותרת על קבלת פסק דין הצהרתי מאת בית משפט מוסמך לעניין זכות הבעלות במגרשים וכי והיא תסתפק ברישום בטאבו על פי צו הירושה, לצורך עמידה בהחלטת ועדת הערר, וכתוצאה מכך – אישרה תשלם הפיצויים המלאים בגין הפגיעה במגרשים.

     

59. מסקנתי מתחזקת לאור העובדה כי לפני בית המשפט המחוזי עמדה הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין (לפי פסק הדין המתוקן מיום 4.12.2008) המאשרת כי התובעים הם בעלי הזכות והמחזיקים הבלעדיים במגרשים החל מהמועד הקובע , ובהתאם זכאים לקבלת הפיצוי בגין המגרשים ולא רק בגין חלקם היחסי במקרקעין.

     

60. קרי- ביום 25.2.2010 , לפני הועדה המקומית עמדו כל המסמכים המוכיחים כי התובעים הם המחזיקים הבלעדיים במועד אישור התוכנית הפוגעת במגרשים מושא התובענה ובשל כך, הוועדה אישרה כי ניתן להסתפק ברישום הזכויות במקרקעין.

     

61. הרחבתי לעיל אודות התכלית של הוראות סעיף 197 והחובה הרובצת על שכמה של הוועדה המקומית לפעול ברוח הוראות החוק. לצד האמור , אציין את חובתה של רשות מנהלית להפעיל סמכויותיה בתום לב ולפעול ביושר והגינות ביחסיה עם האזרח. הלכת בית המשפט העליון קובעת כי על הרשות חלה דרישת הגינות ותום לב מוגברת ומחמירה יותר מזו הנדרשת מן הפרט, הן מקום בו היא פועלת בתחום המשפט האזרחי והן מקום בו היא פועלת בתחום המשפט הציבורי שכן הנחת היסוד היא כי רשות שלטונית/מנהלית אינה פועלת למען עצמה אלא למען הציבור וכנאמנו (ראו: בג"צ 135/75 סאי-טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל(1) , 1975 עמ' 673; בג"צ 1674/97 קונטרם בע"מ נ'  משרד האוצר אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) , 1998, עמ' 346; בג"צ 4422/92  עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד מז (3) 1993 עמ' 863.

     

62. אין ספק כי התנהלות הוועדה המקומית במקרה דנן זועקת דרשני והיא חורגת מהתנהלות סבירה של רשות ציבורית הנדרשת לפעול בשקיפות, בהגינות ובהתאם לחובת תום הלב המוגברת המוטלת עליה. הצהרת בא כוח הוועדה ביום 25.02.10 מהווה ויתור על דרישות קודמות של הוועדה ולפיה די ברישום הזכויות בפנקס רישום המקרקעין על מנת שהתובעים יזכו במלוא הפיצויים שנפסקו לטובתם. המצג אשר הוצג על ידי ב"כ הוועדה המקומית במעמד הדיון אינו משתמע לשתי פנים ולפיו הוועדה המקומית איננה עומדת עוד על הדרישה למתן פסק דין הצהרתי.

     

63. אציין כי ויתור הוועדה המקומית על הדרישה מתיישב עם השכל הישר שכן עמד לפניה תשריט חלוקה מוסכם בין בעלי הזכויות במקרקעין המלמד כי חלקם של התובעים במקרקעין לאחר רישום הזכויות יהיה במגרשים 500/2 ו- 500/3.

     

64. במאמר מוסגר אציין כי הסכם פירוק שיתוף במקרקעין אינו טעון הסכם בכתב, ובעלי הזכויות במקרקעין רשאים להסכים בעל פה על פירוק השיתוף כאשר הסכם כזה יחייב את השותפים במקרקעין. ניתן אף להסיק דבר קיומו של הסכם פירוק מהתנהגות הצדדים לאורך השנים, שממנה ניתן ללמוד כי הצדדים הסכימו לפירוק השיתוף במקרקעין על אף שלא נערך הסכם בכתב או תשריט חלוקה פורמאלי (ראו: ברע"א (ת"א) 3029/95 מחמוד עבד אלקאדר אחמד חאג' יחיא נ' נעמאן עבד אלקאדר חאג' יחיא (18/6/06)) - על אחת כמה וכמה כאשר בעלי הזכויות במקרקעין מושא תיק זה הכינו תשריט חלוקה והקימו מבנים במקרקעין על פי היתרי הבנייה לפיו.

     

65. חידוש דרישת הוועדה לקבלת פסק דין הצהרתי כעת אינו עומד בקנה אחד עם חובת תום הלב המוגברת הנדרשת מאת רשות ציבורית. לא זו אף זו, בנסיבות העניין נראה כי הדרישה המחודשת של הוועדה המקומית מהווה הפרה להוראות פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה.

     

66. אשר על כן, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הוועדה המקומית לשלם לתובעים את מלוא הפיצויים המגיעים להם בהיותם המחזיקים הבלעדיים במגרשים 500/2 ו- 500/3, בשיעור שנקבע בהחלטת ועדה הערר בתוספת שכר טרחת עו"ד בשיעור 10% כמצויין בהחלטת ועדת הערר. הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14.3.2011 (מועד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין) ועד למועד התשלום בפועל.

     

67. אני מחייבת את הנתבעת להשיב לידי התובעים את סכום האגרה ששולמה על ידם בצירוף הצמדה וריבית ממועד הגשת התובענה ועד למועד התשלום בפועל, וכן הוצאות התובעים ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪. הסכומים בסעיף 67 ישולמו תוך 30 ימים מהיום אחרת יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

    זכות להגשת ערעור במועדים הקבועים בחוק.

    המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים. 

     

    ניתן היום, כ"ו טבת תשע"ט, 03 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.