עמותת נאות גלים נ' ועדה מקומית לתכנון שומרון

1.התובעת, עמותה שפעלה להקמת פרויקט לאנשי צבא קבע בחלקה 15 בגוש 11308 בזיכרון יעקב, חויבה על-ידי הנתבעת לשלם היטל השבחה בגין תכנית רש/מק/1416א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 10.10.2011 (להלן: התכנית). בהתאם ל"שומת השבחה במסגרת לוח שומה גוש 11308 חלקה 15" שנערכה ביום 17.1.2012 על-ידי שמאי הנתבעת ד"ר בועז ברזילי (להלן: שומת ברזילי או שומת הנתבעת), שילמה התובעת ביום 4.3.2012 היטל השבחה לתכנית בסך 1,514,493 ₪. התובעת ערערה על שומת הנתבעת, בהתאם להוראת הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת וחוק התכנון והבניה, לפי העניין), ובשומה מיום 23.7.2012 של השמאית המכריעה לבנה אשד (להלן: שומת אשד או שומת השמאית המכריעה) נקבע היטל השבחה לתכנית בסך 173,808 ₪. בעקבות זאת, הגישה הנתבעת ערר לפני ועדת הערר לפיצויים להיטל השבחה (להלן: ועדת הערר), אשר נדחה בהחלטה שניתנה ביום 27.4.2015.

2.משסירבה הנתבעת לדרישת התובעת להחזר תשלום היטל השבחה ששולם ביתר, הגישה נגדה התובעת ביום 23.3.2016 תביעה בסדר דין מהיר בסך 1,733,932 ₪. בכתב התביעה נטען כי הנתבעת, בהיותה גוף ציבורי שהוקם על-פי חוק, גבתה כספים מכוח הוראות החוק ומתחמקת בעזות מצח ובבריונות מחובת החזר תשלום ביתר. עוד נטען כי התובעת זכאית להחזר היטל השבחה ששולם על-ידה ביתר בסך (נומינלי) של 1,340,808 ₪ בצירוף תשלומי פיגורים כמשמעם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 (להלן: חוק הרשויות המקומיות) החל מיום 4.3.2012 (מועד ביצוע תשלום היתר), או לחילופין - ממועד החלטת ועדת הערר, או לחילופי חילופין - בצירוף ריבית פיגורים כמשמעה בחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 ממועד החלטת ועדת הערר.

3.הנתבעת הגישה בקשה למתן רשות להתגונן, שנתמכה בתצהירו של המהנדס מנדי שפיגלר, ובה הועלו הנימוקים הבאים: (1) התובעת אינה זכאית להשבת מלוא הכספים הואיל והתשלום בוצע בגין לוח שומה והערר שהגישה הנתבעת לוועדת הערר הוגש על מימוש חלקי בלבד; (2) בהתאם לקבוע בשומת השמאית המכריעה, כמו גם בהחלטת ועדת הערר, התייחסה השומה המכריעה, כמו גם גובה החיוב, למימוש חלקי בלבד; (3) קיימות הקלות נוספות ו/או מימושים אשר השמאית המכריעה לא הביאה בחשבון. היא ציינה בעצמה כי לדברי שמאית התובעת, המימוש מתייחס להקמת 69 יחידות דיור בלבד ולא 73 יחידות דיור, בעוד שהשמאי מטעם הנתבעת ערך לוח שומה המתייחס למלוא הזכויות התכנוניות שהוקנו לכלל שטח התכנית, מבלי להתייחס למימוש המצוין בבקשות להיתרי הבניה; (4) אף ועדת הערר, שדחתה את הערר שהוגש על-ידי הנתבעת, ציינה בהחלטתה:

"למעשה הנושאים היחידים בגינם לא ניתנה שומה על מימוש מלא הוא הגזוזטראות והגבהת המבנים ומן השומה ברי כי שאלת ההשבחה בנושאים אלו, טרם הוכרעה באופן סופי".

(5) קבלת התביעה תוביל לעיוות של המצב המשפטי הנכון אשר לחבות התובעת בתשלום היטל השבחה, שכן, בעוד התובעת שילמה את הכספים בגין מלוא המקרקעין היא דורשת השבתם על בסיס החלטה המתייחסת רק לחלק מהזכויות; (6) סכום התביעה שולם על-ידי התובעת בהתאם לשומה המלאה שהוצאה על-ידי הנתבעת. בעוד שתשלום התובעת בוצע בהתאם לשומה המלאה, הרי השומה המכריעה והחלטת ועדת הערר התייחסו למימוש מלא "אך שונה". אין בקביעה של ועדת הערר כי מדובר במימוש מלא על מנת לגרוע מזכותה של התובעת לגבות בגין לוח השומה את מלוא החיוב; (7) חובת התובעת לשאת בהיטל השבחה על מלוא הזכויות נובעת מסעיף 2(א) לתוספת; (8) ככל שיתקבלו טיעוני התובעת, ויושבו הכספים, ולאור מעמדה המיוחד, הרי שלא יתאפשר לנתבעת לגבות את מלוא היטל ההשבחה בו חייבת התובעת; (9) מאחר וקיימת מחלוקת ממשית בין הצדדים, אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום ריבית פיגורים.

4.בהסכמת הצדדים נתן ביום 26.12.2016 הרשם הבכיר (כתוארו אז) זיתוני לנתבעת רשות להתגונן בכפוף להפקדת 1,340,808 ₪ בקופת בית המשפט. משהופקד הסכום, הועבר אלי המשך בירור התובענה.

5.בישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 4.7.2018 נחקרו על תצהיריהם יגאל גרינבלט, גזבר התובעת, ומנדי שפיגלר, מהנדס הנתבעת. בחקירתו הנגדית הודה המהנדס שפיגלר כי הנתבעת אוחזת במלוא הסכום ששולם לה על-ידי התובעת מכוח האמור בשומת ברזילי (עמ' 9 לתמלול ישיבת ההוכחות). הוא אף אישר כי הנתבעת אינה תוקפת את שומת השמאית המכריעה ואת החלטת ועדת הערר, שדחתה את הערר שהגישה הנתבעת על אותה שומה (שם), אך טען כי שומת השמאית המכריעה לא שינתה את שומת ברזילי (עמ' 10 לתמלול). עוד אמר:

"אבל האם מצפים מרשות מקומית עבור כל הציבור של זיכרון יעקב, עשרים וחמישה אלף תושבים, להחזיר על מה שכבר נמצא בעלויות פיתוח? אני לא מבין את זה" (עמ' 16 לתמלול).

"אין ערר על השמאות המכריעה, אבל היא נעשתה על תפוזים ואנחנו על פומלות. זה בדיוק ההבדל" (עמ' 17 לתמלול).

וכשנשאל מהנדס הנתבעת מהו הסכום הכולל אשר לשיטת הנתבעת היה על התובעת לשלם, לאור "חלקיותה" של שומת השמאית המכריעה, הוא השיב:

"אני לא יודע. צריך לעשות חשבון. אני לא נכנסתי לחישוב, אבל צריך לעשות באיזשהו מקום חשבון. לא יודע. אני אין לי כרגע מספר" (עמ' 18 לתמלול).

"השאלה היא, האם צריך להקטין את זה ... בכמה? אני לא יודע להגיד את זה, כבוד השופט, לא בחנתי בכמה צריך להקטין" (עמ' 19 לתמלול).

6.השאלה שבפנינו אינה סוגיה שמאית כי אם סוגיה של כיבוד החוק על-ידי רשות ציבורית. בפרשה זו המסכת העובדתית פשוטה למדי. מהנדס הנתבעת שלח לתובעת ביום 9.2.2012 דרישה לתשלום 1,514,493 ₪ על-פי שומת ברזילי, שהוכתרה במלים (ההדגשה הוספה - א"ג): "שומת השבחה במסגרת לוח שומה גוש 11308 חלקה 15 זיכרון יעקב". התובעת שילמה סכום זה ביום 4.3.2012 ופעלה בדרך הקבועה בסעיף 14(ב)(1) לתוספת לגבי מי שחולק על גובה החיוב. השמאית לבנה אשד מונתה שמאית מכריעה, ולאחר שעיינה בשומת ברזילי ובשומת התובעת ואף סיירה בנכס, הגישה ביום 23.7.2012 את השומה ובה קבעה כי היטל ההשבחה הינו 173,808 ₪ בלבד.

על מעמדו של השמאי המכריע בחוק התכנון והבניה עמד בית המשפט העליון בבר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (פורסם בנבו, 5.3.2015):

"34. נקודת המוצא לדיון בסמכויותיו של השמאי המכריע נמצאת בחוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008 (להלן: תיקון 84). תיקון זה הכניס שינויים משמעותיים בכל הנוגע לאופן התקיפה של חיוב בהיטל השבחה, ואלה השפיעו גם על סמכויותיו ותפקידו של השמאי המכריע. בתמצית, בנוסחו הנוכחי, חוק התכנון והבניה מאפשר לחייב בהיטל השבחה, שאינו חולק על החיוב כשלעצמו אלא על גובהו, לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. על החלטתו של שמאי המכריע ניתן לערור לפני ועדת הערר (ראו: סעיף 14(ב) לתוספת השלישית). ענייננו מתמקד במסלול זה של השגה על חיוב בהיטל השבחה. עם זאת, להרחבת היריעה, יצוין כי לשמאי המכריע (ואף ל"שמאי מייעץ") מוקנים תפקידים במסלולים נוספים שעניינם תקיפה של חיוב בהיטל השבחה (ראו סעיף 14(ג) לתוספת השלישית) ותביעת פיצוי בגין ירידת ערך לפי חוק התכנון והבניה (ראו סעיפים 198(ה) ו-198(ו)(2) ו-(3) לחוק. כן ראו: בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' אנג'ל, [פורסם בנבו] פסקה 7 (1.5.2012) (להלן: עניין אנג'ל); עע"ם 4821/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' צ.מ.ח המרמן בע"מ, פסקה כ"ז (17.4.2011); בר"ם 6641/13 קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר-שבע, [פורסם בנבו] בפסקה 6 (5.5.2014)).

35. על מעמדו ותפקידו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 ניתן ללמוד מפרק ט'1 לחוק התכנון והבניה, שבו מוסדרת הכללתם של שמאי מקרקעין ב"רשימת שמאים מכריעים", בהתאם להמלצתה של ועדה מייעצת ובכפוף לתנאי כשירות שנקבעו לעניין זה (סעיפים 202ד-202ה לחוק). בהמשכו של אותו פרק בחוק נקבעו אף כללים שנועדו למנוע ניגוד עניינים בפעולתו של השמאי המכריע (ראו: סעיפים 202ה(6) ו-202ו-202יב), וביניהם האיסור שחל על השמאי המכריע לעסוק בכל עיסוק אחר פרט לעיסוקו זה, בכפוף לחריגים (סעיף 202ח). כמו כן, נקבע שדין שמאי מכריע כדין עובד הציבור לעניין חוק העונשין, התשל"ז-1977 (סעיף 202יב(א)). הוראות אלו נועדו לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו (עניין אנג'ל, בפסקה 7 (1.5.2012)). תנאי שכרו של השמאי המכריע הוסדרו גם הם בתקנות (תקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009). בהמשך לכך, בדברי ההסבר להצעת החוק שהובילה לחקיקת תיקון 84 צוין, בין השאר, כי "כדי שההליך המתנהל לפני השמאי המכריע אכן ייערך באופן הגון וראוי, יש לוודא כי מי שמכהן בתפקיד זה אכן כשיר לכך". כן נאמר בהם כי: "שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו ועל כן יש להקפיד מאוד בכל חשש לניגוד עניינים" (הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 83) תשס"ח-2008, ה"ח הממשלה 369, 416, 420-419). בהמשך לכך, גם הפסיקה עמדה על מאפיינים "מעין שיפוטיים" בפעולתו של השמאי המכריע (עניין גרמנוב, בפסקה 14; עניין פ.ש.ח, בפסקה 6 (13.5.2012)).

36. בדברים אלה יש כדי להצביע על מעמדו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 כגורם ניטראלי ואובייקטיבי ועל חיזוקם של המאפיינים המעין-שיפוטיים בפעילותו. זאת, לצד ההנחה העומדת בבסיס מינויו של השמאי המכריע לפיה הוא ניחן במומחיות ובכישורים מקצועיים לחוות דעה בשאלות שמאיות (עניין פ.ש.ח, בפסקה 6. ראו והשוו: בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר, [פורסם בנבו] פסקה 7 (23.4.2014) (להלן: עניין גלר)). ממעמדו זה של השמאי המכריע מתבקשות מסקנות התומכות לכאורה בהנחות המשפטיות שעמדו ביסוד רבות מטענותיה של המבקשת, הנחות המכוונות להקפדה עם השמאי המכריע באשר לאופן ניהול ההליכים בפניו.

37. זאת ועוד: באופן כללי, הקפדה זו היא ראויה - בשים לב למעמד שניתן לשומה המכרעת, ובכלל זה לנטייה לאמץ את קביעותיו השמאיות של השמאי המכריע (ובלבד שהן מושתתות על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם. ראו: עמ"נ (מחוזי ת"א) 23304-06-14 כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, [פורסם בנבו] פסקה 2 (2.12.2014); עמ"נ (מחוזי מרכז) 37365-02-11 עזבון המנוח פרז'י ז'אנה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, [פורסם בנבו] פסקה 26 (25.1.2012); ראו והשוו: עניין גלר, בפסקאות 9-8. כן ראו: ענת בירן, לובנא אגבאריה "האם הפך השמאי המכריע ל'פרה קדושה?'" מקרקעין יב/6 20 (2013)). זהו שטר ששוברו בצידו - סמכות הכרעה רחבה, ובלבד שאמנם קוימו ההליכים כנדרש".

מלשון התוספת, מההלכה הפסוקה ומהגיונם של דברים עולה כי הכרעת השמאית המכריעה, כשמה כן היא, באה במקום שומת התובעת ושומת הנתבעת שהוצגו בפניה. עם זאת, אין היא בבחינת "סוף פסוק", ועל-פי הקבוע בסעיף 14(ב)(4) לתוספת, רשאים החייב בהיטל השבחה או הוועדה המקומית לערור על החלטתה לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. במקרה שבפנינו, הנתבעת נקטה בדרך זו, והגישה לוועדת הערר ערר על שומת השמאית המכריעה. עיון בהעתק החלטת ועדת הערר, שצורף לכתבי הטענות ולתצהירים, מגלה על נקלה כי הטענות שהועלו על ידי הנתבעת בכתב ההגנה בתובענה שבפנינו הינן, בעיקרו של דבר, אותן טענות שהיא העלתה בפני ועדת הערר כנגד השומה המכריעה. דא עקא, שטענות אלו נדחו, ונקבע על-ידי ועדת הערר כי אין מקום להתערב בשומת השמאית המכריעה.

על אף שלאור סעיף 14(ד) לתוספת רשאית הייתה הנתבעת, ככל שחלקה על החלטת ועדת הערר, להגיש ערעור על החלטה זו לבית המשפט לעניינים מינהליים, היא בחרה לא לעשות זאת. מעבר לדרוש נדגיש כי בית משפט זה אינו הערכאה המתאימה לטענות ערעוריות במהותן בנוגע לשומה המכריעה. יתר על כן, מהנדס הנתבעת הודה בפה מלא בחקירתו הנגדית כי אין לנתבעת טרוניה כלפי שומת השמאית המכריעה (על אף שבתצהירו ייחס לה "טעות יסודית") ואף לא כלפי החלטת ועדת הערר. למרות זאת, המשיכה הנתבעת לדבוק בעמדתה וסירבה להחזיר לתובעת את תשלום היתר ששולם לה. הגדילה הנתבעת לעשות כאשר העלתה שני טיעונים חסרי בסיס בנוגע לסיבת סירובה להשיב את הסכום שנגבה ביֶתֶר: אי-יכולת כלכלית של התובעת לשלם סכומים נוספים, ככל שיתברר כי עליה לשלמם (סעיף 3.22 לבקשת הרשות להתגונן), וטיעון לפיו הסכום ששולם "כבר נמצא בעלויות פיתוח" (דברי מהנדס הנתבעת בחקירתו הנגדית, הנשמעים תמוהים לאור העובדה שהחלק הארי של הסכום הופקד על-ידי הנתבעת בקופת בית המשפט כתנאי למתן הרשות להתגונן). בתצהירו קבל המהנדס שפיגלר על כך שהתובעת לא המציאה תחשיב, לשיטתה, של ההשבחה "בקשר לחלקים שטרם מומשו", אולם כשהוא התבקש בחקירתו הנגדית לנקוב בסכום שלשיטת הנתבעת על התובעת לשלם בקשר לחלקים אלו, לא היה בפיו מענה. הנתבעת לא הציגה כל מקור חוקי המאפשר לה להחזיק בכספים שקיבלה מהתובעת, מעבר לסכום שנפסק על-ידי השמאית המכריעה. החזקת הסכום ששולם ביֶתֶר בנסיבות שפורטו לעיל מנוגדת לחוק.

משדחתה ועדת הערר את הערר שהוגש על ידי הנתבעת על שומת השמאית המכריעה, נותרה שומה זו המקור היחידי לחיובה של התובעת בתשלום היטל השבחה. מאחר וביום 4.3.2012 שילמה התובעת 1,340,685 ₪ מעבר לסכום שנקבע על-ידי השמאית המכריעה, על הנתבעת להשיב לה סכום זה.

7.בסעיף 17 לתוספת נקבע כי אם הוחלט בהליכים "לפי תוספת זו" על הפחתת החיוב או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת פיגורים כמשמעותם בחוק הרשויות המקומיות. מאחר וזכאותה של התובעת להחזר סכום ששילמה קמה מכוח החלטת ועדת הערר "לפי תוספת זו", על הנתבעת להחזיר לה את סכום זה בתוספת "תשלומי פיגורים", כהגדרתם בסעיף 1 לחוק הרשויות המקומיות, החל ממועד מתן השמאות המכריעה.

8.לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת. הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

(1)1,340,685 ₪ בצירוף "תשלומי פיגורים", כהגדרתם בסעיף 1 לחוק הרשויות המקומיות, החל מיום 23.7.2012 ועד לתשלום המלא בפועל;

(2)אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל;

(3) שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 150,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תעביר לתובעת, באמצעות בא-כוחה, את הסכום שהופקד על-ידי הנתבעת בקופת בית המשפט, על חשבון הסכומים בהם חויבה הנתבעת כאמור לעיל.

ניתן היום, ט' שבט תשע"ט, 15 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.