שוקרי נ' ברקוביץ'

במוקד ההכרעה בתיק דנן השאלה אם יש לחייב מחזיקה בחלק ממגרש, לאפשר לבעלים אחרים, המחזיקים בחלקים אחרים באותו מגרש, לעבור בשטחה, בשים לב לפגיעה נטענת באפשרותה ליהנות מזכותה הקניינית.

רקע

1.תביעה זו הוגשה בעתירה למתן צו עשה המחייב מתן גישה חופשית לתובעים, בתוך השטח המשמש את הנתבעת 1, מחזית החלקה הגובלת בכביש אל החלק העורפי של החלקה המשמש את התובעים. בנוסף, עתרו התובעים לפיצוי כספי בגין ירידת ערך חלקותיהם ודמי שימוש.

התובעים הם בעלים של זכויות בחלק מקרקע חקלאית שנמצאת בתחום היישוב מזכרת בתיה. הנתבעת 1 היא בעלים של חלק נוסף באותה קרקע. בנוסף, קיימת בעלות בקרקע של אחרים שהיו נתבעים 3 ו- 4 בהליך זה אולם התביעה כנגדם נמחקה בהסכמה, לאחר שלא התנגדו לסעד שעניינו מתן צו עשה. הנתבעת 2 היא אלמנתו של מי שהיה בעבר בעלים של זכויות במקרקעין, ומכר את זכויותיו, בין היתר, לנתבעת 1.

2.הקרקע מושא התביעה היא קרקע חקלאית הידועה כחלקה מספר 50 בגוש 3903 ששטחה הכולל קרוב ל- 7 דונם (להלן: החלקה). בשנות ה- 90 היה מר בן הרבון יצחק ז"ל (להלן: יצחק ז"ל) הבעלים של החלקה כולה, והוא מכר חלקים ממנה לתובע 3 ולאביו של התובע 1 (להלן: האב). על פי נסח הטאבו שצורף לכתב התביעה, הבעלות של התובע 3 נרשמה ביום 06.12.99 כאשר הוא נרשם כבעלים של 1,000 מ"ר בחלקה.

זכויות האב, לאחר פטירתו (ובעקבות הסדרים בין יורשיו), נרשמו על שם התובע 1 כבעלים של 1,500 מ"ר והתובעת 2, כבעלים של 500 מ"ר. סך הכל, יש לתובעים 3 דונם מתוך החלקה כולה.

3.בשנת 1998 או סמוך לכך נחתם הסכם חלוקה בין יצחק ז"ל לבין התובע 3 והאב (להלן: הסכם החלוקה) אליו צורפה מפת מדידה (המסמכים צורפו לנספח ג' לתצהיר הנתבעת).

בהסכם החלוקה נרשם כך:

"הואיל והמוכר מכר לקונה מספר 1 חלק מהחלקה בת 2 דונם... החלקה בת 2 הדונם תתחיל בגבולות 2.986 מתחילת החלקה אשר מתחילה בכביש מזכרת בתיה/חולדה לאמור כי המתחם הראשון הצמוד לכביש הינה בבעלות המוכר ואין לרכוש התנגדות לכל תוכנית בניה שיגיש המוכר.

הואיל והמוכר מכר לקונה מספר 2 חלק מהחלקה בת 1 דונם... החלקה בת 1 הדונם תתחיל בגבולות 4.986 מתחילת החלקה אשר מתחילה בכביש מזכרת בתיה/חולדה לאמור כי המתחם הראשון הצמוד לכביש הינה בבעלות המוכר ואין לרכוש התנגדות לכל תוכנית בניה שיגיש המוכר.

הואיל בכדיי למנוע אי הבנות בנושא החלוקה מצורפת בזאת העתק מפת מדידה... נצבעה באדום קטע בבעלות המוכר...

קטע מס'' 2 בבעלות רוכש מס'' 1 נתנאל שוקרי בצבע ירוק

קטע מס'' 3 בבעלות הרוכש מס'' 2 יואל שוקרי בצבע צהוב

המוכר והרוכשים יחתמו על מפת המדידה לאשרה".

במפה שצורפה (הוגשה בשחור לבן) ניתן להבחין בחמישה קטעים: הקטע הצפוני הגובל בכביש השייך לעוקשי ציון (שהיה נתבע 4 בהליך זה, והתביעה נגדו נמחקה בהסכמה); הקטע הבא מדרום לו השייך לצברי זכריה; לאחר מכן החלקה של בן הרבון יהודה ז"ל (בעלה המנוח של הנתבעת 2); חלק נוסף של האב; והחלק הדרומי ביותר של התובע 3. החלקה כולה צרה וארוכה מאוד: אורכה למעלה מ- 300 מטר ורוחבה כ- 20 מטר (בהתאם למדידה של מומחה התובעים המפורטת בסעיף 6 לחוות דעתו). זו המפה שצורפה:

4.אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדות אלו: בהסכם החלוקה אין רישום של זכות מעבר למי מהבעלים דרך חלקים שיוחדו לשימוש בעלים אחרים; הסכם החלוקה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (להלן: הטאבו) ואף לא נרשמה כל הערה אחרת בטאבו הנוגעת לזיקת הנאה, זכות גישה וכדומה; והבעלות בשטח היא בעלות במושע, כאשר לא נעשתה הפרדה בין השטחים לחלקה לצרכי רישום.

5.להשלמת התמונה אציין כי ביום 12.07.17, ולבקשת הצדדים, ערכתי ביקור בשטח וזאת על מנת שאוכל להתרשם מהטענות באשר לדרכי גישה חלופיות לשטח של התובעים מדרום לחלקה.

בעת ניסיון גישה מכיוון מערב נתקע רכבה של הנתבעת (רכב גדול מסוג 4/4) באזור בוצי ולא ניתן היה לגשת לשטח התובעים. בעת ניסיון גישה מכיוון מזרח, דרך ארוכה שהתפתלה מרחק משמעותי מסביב, הגענו עד לפאתי החלקה כאשר הרושם היה כי הדרך עוברת לפחות בחלקה הקטן בשטח פרטי, היא דרך משובשת שעבירה לרכב גבוה. בסיום דרך זו (שניה זו) הגענו לקצה אחר של האזור הבוצי בו נתקענו בשלב קודם.

עיקר טענות התובעים

6.התובעים טענו כי על אף שלא נרשמה הערה בדבר זכות גישה לחלקיהם בחלקה, חייבת הנתבעת 1 לאפשר להם גישה חופשית לאותם חלקים שאם לא כן אין להם אפשרות מעשית לעשות שימוש בקרקע. עוד טענו התובעים, כי בעבר נהגו לעבור מהכביש דרך החלק הצפוני של החלקה לחלק הדרומי, ללא כל הפרעה, אולם לאחר שהנתבעת 1 רכשה זכויות בחלקה, בנתה מבנים ללא ידיעתם וללא הסכמתם - כאשר אחד מהם הוקם לכל רוחב החלקה - לא מתאפשר מעבר של התובעים מהכביש לחלק הדרומי שבבעלותם.

התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת 1 לאפשר להם מעבר נוח וחופשי מהכביש הראשי לעבר חלקה הדרומי של החלקה, בכל שעה שיחפצו, הם או מי מטעמם, בלא שיידרשו לתאם מראש את המעבר. התובעים טוענים שאין לחייבם למצוא דרך חלופית מצידה הדרומי של החלקה, אך ממילא, אין דרך כזו נוחה, אפשרית ופתוחה.

התובעים עתרו למתן הסעדים הבאים:

א.מתן צו המאפשר להם מעבר חופשי וקבוע אל החלק שבשימושם, מתוך החלק הצפוני של החלקה ובדרך של הסרת הגדר והשער המונעים את המעבר בין שטחי החלקה. לצורך כך, מבקשים התובעים למנות כונס נכסים לצורך ביצוע הצו, וחיוב הנתבעות בהוצאות כספיות ככל שתהיינה.

ב.דמי שימוש ראויים בסך של 11,700 ₪ עבור כל שנה, מהלך 4 השנים שקדמו להגשת התביעה, בשל המניעה המעשית של השימוש בקרקע על ידם.

ג.פיצוי כספי בגין ירידת ערך שווי הזכויות במקרקעין בסך של 195,000 ₪, שנגרמה בשל מניעת אפשרות השימוש והגישה לשטחם בחלקה.

ד.הוצאות משפט בגין קבלת חוות דעת שמאי בסך 7,670 ₪.

עיקר טענות הנתבעת 1

7.הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) סבורה כי התובעים אינם זכאים לעבור בשטחה, אינם זכאים לדרוש הריסה של מבנים, שער או גדר, ולא רכשו מעולם זכות מעבר בשטחי החלקה אשר נרכשו על ידה. הנתבעת מפנה להסכם המכר (נספח ה' לתצהירה) מכוחו רכשה את כל זכויותיו של מר אורי ראובן בשטח של 500 מטר. מר אורי ראובן רכש שטח זה מבעלה המנוח של הנתבעת 2, כאשר בהסכם הרכישה של מר ראובן (שנכלל אף הוא בנספח ה' לתצהיר), מפורט בסעיף 4, כי "מוסכם, והמוכר מתחייב כי הוא נותן לקונה זיקת הנאה למעבר דרך מחלקו בחלקה למגרש הקונה, שיגודרו במידה של רוחב 6 מ' אורך 150 מ'."

הנתבעת טענה עוד, כי לא ניתן להתעלם מהסכם החלוקה והתשריט המצורף לו, מהם יש להסיק כי לא קיימת זכות מעבר מהשטח שלה לחלק הדרומי של החלקה, וכי התובעים יכולים וצריכים לעשות שימוש בדרך אחרת המובילה לקצה הדרומי של החלקה. לשיטת הנתבעת, מדובר בדרך חקלאית, ציבורית, וככל שנדרש, על התובעים לפנות לרשות המקומית או להשתמש באמצעים שלהם על מנת להכשיר את הדרך למעבר נוח אל עבר החלקה.

8.הנתבעת הגישה הודעת צד ג' כנגד הנתבעת 2 (להלן: צד ג'), בה נטען כי ככל שתאלץ לפנות חלק משטחה לצורך מתן זכות מעבר לתובעים, יימצא שלא קיבלה לשימושה את מלוא השטח שנמכר לה על ידי בעלה המנוח של צד ג' וזאת על אף שהשקיעה סכומי כסף גבוהים מאוד בהכשרת השטח ובבניה עליו. על כן, טענת הנתבעת כי ככל שתחויב כלפי התובעים, על הצד השלישי להשיב לה את מלוא הסכום.

תמצית טענותיה של צד ג' (הנתבעת 2) 

9.בכתב ההגנה לתביעה, טענה צד ג' כי הסכם החלוקה תחם את גבולות השטח של כל אחד מהבעלים במקרקעין, לרבות גודל וגבולות החלקה המוחזקת על ידו. צד ג' טענה כי ירשה את הזכויות בקרקע מבעלה המנוח, וכי לא מנעה ולא בנתה דבר שיש בו למנוע גישה של התובעים לחלקותיהם. נטען כי אין לה כל רצון לפגוע בזכויות התובעים כבעלים (סעיף 21 לכתב הגנה) וכי עליהם לפנות לנתבעת ולבן זוגה, שהם פעלו במקום, בנו מבנים וחסמו את המעבר.

צד ג' טענה כי התובעים ביקשו לצרף אותה כתובעת בהליך אולם היא סירבה שכן אינה מעוניינת להיות שותפה למלחמות שיפוטיות (סעיף 24 לכתב ההגנה). צד ג' הבהירה כי "איננה מתנגדת לזכותם של התובעים לגישה חופשית לחלקתם אך לא תיקח על עצמה אחריות להסרת המניעות שנורו במקום", מניעות שנוצרה על ידי הנתבעת (סעיף 25 לכתב ההגנה).

צד ג' טענה שאין לקשור אותה עם הנתבעת, שהיא המעוולת שפגעה בזכות התובעים למעבר בדרך, וכי השער והגדר לא נבנו על ידה או על ידי בעלה המנוח. בסיכום כתב ההגנה הבהירה צד ג' (בסעיף 33) כי היא "מאשרת כי זכותם של התובעים להשתמש בדרך אך היא איננה אחראית בשום אופן לפגיעה בזכות התובעים ע"י הנתבעת 1."

10.בכתב ההגנה להודעה לצד שלישי טענה צד ג' כי ההודעה הוגשה כמניפולציה משפטית, וכי הנתבעת 1 רכשה את הזכויות מבלי לבדוק את נושא זכות המעבר, ומבלי לדאוג לרשום זכות מעבר או מניעתה. צד ג' הפנתה בעיקר לטענות הנתבעת בפרק שכותרתו "רקע עובדתי", בו נטען על ידי הנתבעת (בסעיף 14 להודעה) כי "קיים הסכם חלוקה מאד ברור לפיו כל החלקה שהייתה בבעלו יהודה בן הרבון ז"ל והתובעים מצד שני מחזיקים כל אחד בחלקו בקרקע ועושים בחלקו עפ"י ראות עינו, וכל אחד כאמור נכנס לחלקו במקרקעין מדרך גישה נפרדת."

11.צד ג' מסרה תצהיר עדות ראשית המונה 38 סעיפים, חלקו מנוסח בלשון משפטית לא פשוטה. במהלך הדיון התברר כי צד ג' אינה בקיאה בתוכן תצהירה, אינה יודעת את מרבית העובדות מידיעה אישית, והיא התקשתה למסור מהן העובדות הידועות לה במישרין ואיזה מהעובדות נמסרו לה על ידי בעלה המנוח. החקירה הנגדית של צד ג' לא היתה קוהרנטית כולה, היא היתה נרגשת מאוד והיה צורך לפשט ולחזור על שאלות שהופנו אליה בשל הרושם שאלה לא הובנו כראוי. באחת מתשובותיה של הצד השלישי, היא מסרה כי "עברתי אירוע לפני שנה והכל סלט לי" (עמוד 50 שורה 3).

בשל כך ובאופן חריג ציינתי לפרוטוקול הערה (עמ' 51) לפיה "נראה שהעדה לא מבינה לחלוטין את השאלות המופנות אליה ויהיה קשה לבסס ממצאים על העדות שאינה עקבית או ברורה".

השאלות שבמחלוקת

12.השאלות הדורשות הכרעה במסגרת הסכסוך דנן הן אלה:

א. האם הסכם החלוקה מונע זכות מעבר מהתובעים בחלקת הנתבעת?

ב. האם אפשרות גישה מחלקו העורפי של המגרש פוטר את הנתבעת מהחובה לאפשר מעבר בחלקתה?

ג. מהם הסעדים להם זכאים התובעים, ככל שייקבע כי קיימך להם זכות מעבר בחלקת הנתבעת?

ד. מה דינה של ההודעה לצד שלישי?

13.טרם אגש לדיון בשאלות דלעיל, אתייחס לבקשה שהגישה הנתבעת להוספת ראיה וזימון מומחה מטעמה, בשלהי ישיבת ההוכחות, לאחר סיום עדות הנתבעת.

הבקשה להוספת ראיה וזימון מומחה מטעם הנתבעת

14.לקובץ ראיות הנתבעת צורף מסמך שכותרתו "שומה - בדיקת דרכי גישה לחלקה" שנערך ביום 04.04.16 על ידי השמאי אבי פרס. בקדם המשפט המסכם מסר עו"ד בוקר אשר ייצג באותה עת את הנתבעת כי הוא מבקש להשתחרר מהייצוג, וזאת לאחר שמסר לבית המשפט עותק מקובץ הראיות של הנתבעת ועותק צבעוני של מסמך שהתייחס אליו כחוות דעת שמאי מטעמה. הנתבעת, שנכחה בדיון, מסרה כי היא מבינה את המשמעות של הפסקת הייצוג ועו"ד בוקר שוחרר מייצוג הנתבעת בהליך זה. לפני סיום הדיון, הצהירו ב"כ הצדדים כי הם מבקשים לחקור את המומחים של הצדדים האחרים וידאגו לזימון המומחים מטעמם. בהחלטה שניתנה עם סיום הדיון נקבע כי כל צד ידאג לזימון עדיו, לרבות המומחה מטעמו.

לישיבת ההוכחות התייצבה הנתבעת עם עו"ד מטעמה, עו"ד סלע, אשר לדבריו קיבל את הייצוג ימים ספורים בלבד לפני הדיון. עו"ד סלע טען שלא עיין בפרוטוקול הדיון הקודם ולא ידע שעליו לזמן את המומחה מטעמו ועל כן, לא התייצב לדיון השמאי, מר אבי פרס. מסרתי לעו"ד סלע שהשומה לא ערוכה כחוות דעת מומחה. בסיום שמיעת עדותה של הנתבעת, ביקש עו"ד סלע לאפשר לו להגיש נוסח מעודכן של השומה, שיהיה ערוך כחוות דעת כדין ולקבוע מועד נוסף לדיון על מנת שיוכל לזמן את המומחה להיחקר על חוות דעתו. דחיתי את הבקשה, וכפי שנקבע בהחלטה שניתנה במהלך הדיון, ההנמקה ניתנת כעת.

צירוף ראיה נוספת

15.ככלל, על בעל דין להביא את ראיותיו ב"חבילה אחת". בית המשפט יתיר הגשת ראיות נוספות במקרים בהם מראה בעל דין טעמים סבירים והוגנים המצדיקים סטייה מהכלל האמור (ר' רע"א 2137/02, אליהו ממן נ' פז חברת נפט בע"מ [30.07.2002]; ע"א 579/90, מרדכי וגילה רוזין נ' ציפורה בן-נון, מו(3) 738 [1992]; ו- רע"א 9155/07, רותם חברה לביטוח בע"מ (בפירוק) נ' דורי (ראודור) נחום [10.06.2009]).

לעניין זה ייתן בית המשפט דעתו לאופי הראיה הנוספת, כגון אם היתה ראיה "טכנית" ופשוטה; השלב אליו הגיע המשפט; ואם יכול היה בעל הדין להביא את הראיות בשלב קודם ומה הטעם שלא הובאו הראיות בזמן הראוי (ר' עניין רוזין הנ"ל).

בית המשפט עשוי להיעתר לבקשה להגשת ראיה נוספת גם במקרים בהם נסתיים שלב שמיעת הראיות ואפילו אם אי הגשתה במועד נבעה ממחדלו של בעל הדין, במקרים בהם הגשת הראיה הנוספת דרושה לשם בירור האמת ויש בה כדי לסייע לבית המשפט לעמוד באופן מלא על זכויותיהם המהותיות של בעלי הדין (ר' רע"א 1297/01, גיל מיכאלוביץ' נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נה(4) 577 [2001], בש"א (י-ם) 2867/06, אברהם צימרינג נ' Wells Fargo Bank of Minnesota [24.06.2007], פסקה 4).

16.לאחר בחינת כל נסיבותיה של הבקשה שלפני, סברתי כי מקרה זה אינו נמנה על אותם המקרים בהם ראוי לאפשר לנתבעת לחרוג מסדר הבאת הראיות הרגיל, ולהביא ראיות נוספות לאחר שכבר הסתיים שלב הבאת הראיות וחקירת העדים מטעם התובעים, ואף הנתבעת נחקרה בחקירה נגדית.

קבילות המסמך

17.סעיף 24 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, קובע כי חוות דעת תיערך לפי הטפסים הקבועים בתוספת הראשונה לפקודה או בדומה להם ככל האפשר, כאשר עמידה בנוסח הבסיסי האמור הינה תנאי לקבילות המסמך.

ר' בהקשר זה ת"א (מחוזי ב"ש) 3086/98, בנק הפועלים לישראל בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל [20.01.2000], שם נקבע כי אין מדובר בפן טכני בלבד אלא בפן מהותי מאחר ודין חוות דעתו של מומחה כדין עדות שבשבועה ואם לא הצהיר זאת המומחה בחוות דעתו לא ניתן להגיש המוסמך כראיה לבית המשפט.

כן ר' דבריו של השופט קדמי בספרו על הראיות, חלק שני, (מה' 2009), 951: "בהתאם להוראות סעיף 24 לפקודה נקבעו בתוספת הראשונה לפקודה 'טפסים' לכל אחת מהתעודות הנדונות כאן; וחובה לערוך את התעודות בנוסח זהה או דומה 'ככל האפשר' לנוסח הטפסים האמורים. עמידה בנוסח הבסיסי האמור הינה תנאי לקבילותה של התעודה; ויש ליתן הדעת בהקשר זה להוראות סעיף 25(ג) לפקודה. זאת, כמובן, כל עוד מוגשת התעודה כראיה מכח הוראות הסעיפים 20 ו- 23 לפקודה".

בענייננו, המסמך אשר הגיש המבקש כחוות דעת שמאית, אינו כולל את הפרטים הנמנים בטופס חוות הדעת המופיע בתוספת הראשונה לפקודה. כך, לא מצוין מספר ההליך בבית המשפט ובצדדים הרלוונטיים. גם פרטי השכלתו וניסיונו של עורך המסמך אינם מפורטים בו, כמו גם ההצהרה הקבועה בטופס: "אני החתום מטה נתבקשתי על ידי XXX לחוות דעתי המקצועית בשאלה המפורטת להלן שנתעוררה בבית המשפט בענין הנדון. אני נותן חוות דעתי זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלענין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט".

18.חרף "תקלה" זו, בהחלט אפשר שאם השמאי מטעם הנתבעת היה מתייצב לדיון, הייתי נעתרת לבקשה להגיש מחדש את המסמך כשהוא ערוך כחוות דעת כדין. עם זאת, אין זה המצב בענייננו, שכן מומחה הנתבעת כלל לא התייצב בבית המשפט.

העובדה שב"כ הנתבעת קיבל לידיו את הייצוג בתיק מספר ימים בלבד קודם הדיון, לא הצדיקה במועד העלאת הבקשה, דחייה של הדיון. לא ניתן כל הסבר מדוע התייצב עוה"ד לדיון בלא שעיין קודם לכן בפרוטוקול הדיון הקודם, שבו נקבע כי כל צד ידאג לזימון המומחה מטעמו. העובדה שהנתבעת לא מסרה לבא כוחה החדש את עותק הפרוטוקול, למרות שזה היה בידיה, אינה מצדיקה דחייה של דיון שנקבע לפני כ- 10 חודשים, בתיק המתנהל למעלה משלוש שנים.

19.יש לזכור, כי אמנם "הפרוצדורה אינה מיטת סדום" (ע"א 189/66, עזיז ששון נ' קדמה בע"מ, כ(3), 477 [1966]), "אולם אין לשכוח כי דברים אלה לא נועדו להתיר את הרסן ולהרשות לכל בעל-דין לנהוג בתקנות הדיון כאוות נפשו, רוצה - מקיימן, לא רוצה - אינו מקיימן. אמנם אין הפרוצידורה 'מיטת סדום', 'אבל גם מזרון סתם אין היא שאתה מקפלו וזורקו ממקום למקום'. תקנות הדיון – מטרתן ליצור מסגרת נאותה כדי לאפשר לצדדים להגיע לחקר האמת בדרך היעילה ביותר, ולכן מן הראוי כי נקפיד ככל האפשר לקיימן" (ע"א 103/71, יום טוב נורדיה נ' ברוך בכר, כו(1) 320 [1972]).

כן ר' ע"א 32/89, יאיר גולן נ' אורי עלוני, מו(3), 665 [1991], שם קבע כב' השופט חשין כי: "תובע זכאי ליומו בבית המשפט, אך זכות זו נטל בצידה, והוא, שלא יכביד שלא כראוי לא על בית המשפט ולא על הנתבע, ושלא יטריח את אלה מעבר למידה ולצורך. תובע אין זכותו בידו לפגום בניהולו התקין של המשפט".

בקשת הנתבעת הוגשה בשיהוי רב, והיה בהתנהלותה להכביד על בית המשפט ועל הצדדים האחרים, שלא לצורך, ולפגום בניהולו התקין של המשפט, לו היתה מתקבלת.

מעבר לכך - ואולי אף חשוב מכל - כפי שיפורט להלן, לא מצאתי כי בתוכן המסמך המדובר יש להועיל לנתבעת.

20.על בסיס אלה, נדחתה בקשה זו של הנתבעת.

המסגרת הנורמטיבית

21.הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) הרלבנטיות לענייננו הן אלה:

סעיף 27, הדן בבעלות משותפת במקרקעין, לפיו "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

סעיף 29 הקובע כי "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר", וכי בהעדר הוראות מחריגות, יחולו הוראות סעיפים 30-36 לחוק.

סעיף 30(ג) על פיו "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."

סעיף 31(א)(1) הקובע כי כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין המשותפים, אף ללא הסכמת השותפים, "ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;"

דיון והכרעה

האם הסכם החלוקה מונע זכות מעבר מהתובעים בחלקת הנתבעת?

22.כאמור, הנתבעות מבקשות לדחות את התביעה על בסיס תוכנו של הסכם חלוקה שנערך בשנת 1998 או בסמוך לכך. ההסכם שצורף כנספח א' לתצהיר התובעת נושא תאריך "25/10/99", והוא נחזה להיות חתום על ידי האב, יצחק ז"ל והתובע 3. להסכם החלוקה היתה אמורה להיות מצורפת מפת מדידה שנערכה בידי מודד מוסמך, אולם מפה זו לא הוצגה בפניי. במסגרת אותו נספח לתצהיר הנתבעת, צורפה להסכם מפה שתוארה לעיל, אולם יש קושי ממשי לראות במפה חלק מאותו הסכם. זאת, מאחר והמפה נושאת תאריך אחר, "20/2/2000", ובה נחזית להיות חלוקה בין חמישה מחזיקים שונים, ולא שלושה הצדדים להסכם החלוקה.

העובדה שלא הוצג הסכם החלוקה המלא, הכולל את מפת המדידה המהווה חלק ממנה, מעלה קושי ממשי לקבוע כי קיים הסכם חלוקה מחייב.

23.על פי מפת המדידה שצורפה לנספח א' לתצהיר הנתבעת - אשר כאמור אינה תואמת את הסכם החלוקה - ישנם חמישה בעלי זכויות, אשר חולקים את השטח במקטעים השונים בשטחם, כל אחד ב"משבצת" נפרדת, לאורך החלקה כולה. רק אחת ה"משבצות" האמורות גובלת בכביש 411 (להלן: הדרך הראשית), היא החלקה שבחזית המגרש. "משבצת" אחרת גובלת בגבול העורפי של המגרש, שם נטען כי קיים שביל חקלאי (להלן: הדרך החקלאית) המאפשר גישה ישירה לאותה חלקה.

לא יכולה להיות מחלוקת באשר למסקנה כי הגישה מהדרך החקלאית מאפשרת רק למחזיק ב"משבצת" העורפית ביותר כניסה ישירה מהשביל החקלאי לחלקה המוחזקת על ידו. כל אחד משלושת הבעלים של החלקות שאינן גובלות בגבול הקיצוני של המגרש יכול להגיע לחלקו רק דרך הכניסה הראשית, בחזית או בעורף, בדרך של מעבר בחלקות הבעלים האחרים. לבעלי זכות השימוש בחלקות אלה אין אפשרות גישה ישירה מהדרך הראשית או מהדרך החקלאית לתוך חלקתו. כך למעשה גם הנתבעת, שאינה מחזיקה בחלק החזיתי ביותר הגובל בכביש, ועושה שימוש לצורך מעבר בחלקים המוחזקים על ידי בעלים אחרים של הקרקע.

24.כלל לא שוכנעתי כי הסכם החלוקה מונע מאחד הבעלים גישה לחלקה המשמשת אותו, באמצעות מעבר בחלקה המשמשת מי מהבעלים האחרים. הסכם החלוקה קובע כי כל אחד מבעלי הזכויות יאפשר בניה בחלקה המשמשת את האחר. לטעמי, על בסיס כללי הפרשנות החוזיים - והסכם החלוקה הוא חוזה לכל דבר ועניין - יש ליתן להסכמה משמעות שתאפשר שימוש מעשי בכל החלקות בתחום המגרש. ואנמק.

המסגרת המשפטית המתווה את ההכרעה דנן היא הדנה בכללי פרשנות חוזה. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע את כלל הפרשנות, לפיו: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" (ר' לעניין זה ע"א 8729/07, אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל [12.11.2009], בפסקה 12).

בע"א 4628/93, מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, מט(2) 265 [1995], נדחתה התפיסה לפיה תהליך הפרשנות נחלק לשניים, בשלב הראשון, פונים ללשון החוזה ורק אם הלשון אינה ברורה, ניתן לפנות אל הנסיבות החיצוניות (ובדומה, בין היתר, רע"א 3961/10, המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, סה(2) 563 [2012]; ע"א 2232/12, הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י [11.05.2014]).

בע"א 643/14, מנהל העיזבון יחזקאל שבו נ' ג'ורג' יוסף ג'ראיסי [27.05.2015], נקבע בפסקה 9: "כאשר משמעותן של הוראות בחוזה שנויות במחלוקת בין הצדדים שכרתו אותו ובית המשפט נדרש לפרשן, עליו להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי ואחר 'המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים'... לצורך כך יש להידרש בראש ובראשונה ללשון החוזה המהווה, כפי שקבענו לא אחת, נקודת מוצא ונקודת משען מרכזית לכל הליך פרשני..."

בענייננו, לא ניתן לברר את עומד דעתם הסובייקטיבי של כל עורכי ההסכם, שרובם - מסיבות שונות - לא העידו במסגרת ההליך. עם זאת, ניתן להתחקות אחר המטרות, היעדים והתכנית שביקשו הצדדים להגשים באמצעות הסכם החלוקה. מקריאת ההסכם והבנתו, לניתן ללמוד כי הצדדים לו רצו לקבוע את גבולות החלקה שכל אחד מהם יהיה זכאי לעשות בו שימוש, באופן שיאפשר לכולם ליהנות מהקרקע בלי לפגוע באחרים ובלי למנוע מאחרים למקסם את השימוש האפשרי עבורו.

25.בשל צורת המגרש ואופן חלוקתו, ומאחר וכאמור רק שתי חלקות הן בקצה המגרש הגובל בדרך (ראשית או חקלאית), בוודאי שלא היה ברצון המתקשרים בהסכם החלוקה למנוע ממחזיקי חלקות האמצע גישה לחלקותיהם.

לא יעלה על הדעת שבעל חלקה כזו, שאינה גובלת בדרך המאפשרת כניסה אליה, לא יוכל להגיע לשטחו אלא דרך האוויר או במנהרה תת קרקעית. לפיכך, אין לטעמי בהסכם החלוקה מניעה של זכות מעבר, למצער לבעלי החלקות האמצעיות, לשטחם.

26.בשל מסקנה זו, אין צורך לדון בשאלה אם התובעים, כולם או מי מהם, ידעו על הסכם החלוקה. אומר רק בקצירת העומר כי אין כל ראיה לפיה ניתן לקבוע כי התובעים 1-2 (שהם בעלים של חלקה שאינה גובלת בדרך) היו מודעים להסכם החלוקה.

אף אם ידעו התובעים כולם על קיומו ותנאיו של הסכם החלוקה, הרי שמדובר בהסכם שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך נפקותו מוגבלת.

הלכה פסוקה היא, כי הסכם שיתוף בין דיירים בבית משותף אינו חייב רישום, על מנת שיהיה לו תוקף כלפי צד שלישי, ובלבד שהוא יודע על קיום ההסכם (ע"א (מחוזי חיפה) 1020/03, בובליל ישראל נ' שטיינר יוסף [25.02.2004]. עניינה של אותה פסיקה נוגעת להסכם בין בעלים של דירות בבית משותף, והוא שונה מהעניין הנדון כאן.

ברע"א 8267/07, אנואר סאמר נ' סאמר מחמוד מוסא [14.10.2007], נמנע בית המשפט העליון להתערב בהלכה שנקבעה קודם לכן לפיה הסכם שיתוף במקרקעין שלא נרשם אינו מחייב צד שלישי, והוא תקף רק כלפי הצדדים לאותו הסכם (לעניין ההלכה הקודמת, ר' ע"א (מחוזי ירושלים) 193/75, אשורי מנשה נ' חיה לוי, פ"מ תשל"ח(1)32, בעמ' 35 [1978]).

היטיב לסכם את ההלכה, את העקרונות ואת המסקנה המשפטית המתבקשת, כב' השופט שאול מנהיים בת"א (שלום ראשל"צ) 7781/04, יעקב זילברשטיין נ' ק.ל.ר.ג. יזום והשקעות בע"מ [24.08.2008], אשר הבהיר את המסקנה המתבקשת, בפסקה 16 לפסק הדין: "הסכם שיתוף בלתי רשום המחלק את השימוש בנכס מקרקעין שבבעלות משותפת הוא למעשה רשות שימוש ייחודית, הדדית וצולבת, לתקופה בלתי קצובה, שמעניק כל אחד מהבעלים למי משותפיו לבעלות בשטח מוגדר משטח הנכס. ככלל, רשות כזו במקרקעין ניתנת בדרך כלל לסיום בכל עת. כך בין הצדדים המקוריים, וכך גם כאשר במקומם באים אחרים – יורשים או רוכשים, שידעו על ואת תוכן ההסכם טרם שנעשו בעלים של חלק בנכס ומחובת תום הלב רואים אותם כצדדים לאותו הסכם."

27.נראה כי הנתבעת, היא המבקשת (ובפועל מקבלת) זכות שימוש ייחודית בקרקע, היתה צריכה לדאוג לרישום הסכם שיתוף המאפשר לה זכות כזו, לאחר קבלת הסכמה מפורשת של יתר בעלי הקרקע, לנוכח הוראות סעיפים 29 עד 31 לחוק המקרקעין. ודוק: הסכמה לייחד חלק מסוים בקרקע לאחד הבעלים, תוך שלילת זכותם של האחרים לעשות שימוש - ולו לצורך הגעה לחלק המשמש אותם - מהווה חריגה משימוש רגיל במקרקעין, ודורשת הסכמה מפורשת.

על מנת שהסכמה כאמור תחייב גם בעלים עתידיים של הזכויות במקרקעין, יש צורך לערוך הסכם שיתוף פורמלי, כתוב וברור, ולדאוג לרישומו בלשכת רישום המקרקעין. רישום כזה לא נעשה בענייננו, ועל כך אין חולק.

ברע"א 5143/18, רונן דוידי נ' לארי יעקב [09.07.2018], נקבע כי "אני סבורה שבמישור העקרוני אכן קיים קושי בשימוש ייחודי בחלק ממקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת – מבלי שניתנה הסכמת הרוב לכך ומבלי שמתאפשר לשותפים האחרים לעשות שימוש דומה במקום לצרכיהם".

28.כאמור לעיל, גם אם אמצא שהוכח שהתובעים ידעו אודות קיומו ותוכנו של הסכם השיתוף, אפילו אם לא נרשם, וכאמור לעיל, אין בו כדי להגביל את זכות המעבר של התובעים ואת הגישה שלהם לחלקותיהם.

29.יתרה מזו, ואף אם טעיתי במסקנה האמורה, הרי שמאחר ומדובר במישור חוזי בלבד וכפי שפורט, מדובר בהסכם שאינו מוגבל בזמן, ועל כן, רשאי כל אחד מהצדדים לו להביא לביטולו בהודעה מתאימה, תוך זמן סביר.

כפי שנקבע בת"א (מחוזי חי') 48270-05-12, דראושה שיווק בינלאומי בע"מ נ' טיולי הגליל בע"מ [06.03.2014]: "על פי הדין, בחוזים בהם לא נקבע מועד סיום החוזה, הנחת המוצא היא שהחוזה נעשה לתקופה מוגבלת, וצדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו, לא התכוונו שהקשר ביניהם ימשך לעולמי עד. נורמה זו אינה מותנית בסיווג החוזה, אלא כל חוזה חוזה, יהא תוכנו אשר יהא (ראו: ע"א 47/88 הרשטיק נ' יכין חקל; ע"א 2491/90 התאחדות סוכני נסיעות ותיירות בישראל נ' פאנל חברות התעופה הפועלות בישראל)."

לפיכך, הן התובעים 1-2 (אף אם ידעו על קיומו של הסכם החלוקה ההיסטורי) והן התובע 3 (שחתם לכאורה על הסכם החלוקה) רשאים להביא לסיומו של ההסכם, באמצעות הודעה לצד האחר שתינתן פרק זמן סביר מראש.

לטעמי, הגשת התביעה - אם לא פניות קודמות לכך - מהווה לכל הדעות הודעה על רצונם של התובעים להביא לסיום הסכם החלוקה, ככל שהוא מחייב מי מהם. עצם ניהול ההליך שנמשך על פני למעלה משלוש שנים, נתן לנתבעת אפשרות וזמן ראוי (ואף למעלה מכך), להיערך לסיום הסכם החלוקה, המגביל כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין ל"משבצת" מסוימת בקרקע.

אמנם, על פי פסיקת הרוב בע"א 9609/01 מול הים 1978 נ' עו"ד ד"ר יוסף שגב, פ"ד נ"ח (4) 106, לא הוכרה הזכות לביטול חד צדדי. באותו עניין נקבע כי הכלל הפרשני לפיו קיימת הנחה שהצדדים לא התכוונו שחוזה יקשור ביניהם לנצח, מתאים לחוזים הדדים מתחדשים, ו"כלל פרשני זה אינו חל על מצב שבו רכש צד אחד זכות קבועה בנכס או באינטרס של הזולת" כגון חוזה המעניק זיקת הנאה. בענייננו, הסכם החלוקה הוא חוזה הדדי, אשר כפי שנתן לאחד את השימוש הייחודי בחלקת קרקע מוגדרת, כך נתן גם לאחרים את אותה זכות שימוש.

30.כפי שהבהיר כב' השופט מ' חשין ברע"א 1017/97, יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640 [1998], בפסקה 35 לפסק דינו: "שותפות בבעלות במקרקעין פירושה שותפות שכל גרגיר וגרגיר שבמקרקעין, וכלשונו של סעיף 27 לחוק המקרקעין: 'בעלותו של כל אחד מהם [מן השותפים – מ' ח'] לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם'. שותפים במקרקעין חיים אפוא לא אך זה-בצד-זה אלא זה-בתוך-זה, כמו היו אחד".

הנתבעת טענה כי התובעים אינם בעלי זיקת הנאה או זכות מעבר רשומה. טענה זו, על אף שהיא נכונה, אינה רלבנטית לענייננו. רק זכות לעשות שימוש ייחודי במקרקעין, שיש בו כדי למנוע שימוש או להצר באופן זה או אחר את השימוש של הבעלים האחרים במקרקעין, מחייב רישום בטאבו.

התובעים אינם מבקשים זכות מעבר ייחודית, שתמנע את השימוש של הבעלים האחרים של החלקה בשביל כזה או אחר, שתמנע שימוש או גישה של מי מהשותפים בקרקע לחלק בו הוא עושה שימוש. להיפך: הנתבעת היא המבקשת לעשות זכות ייחודית בחלק הקרקע שרכשה, באופן שלא יתאפשר לתובעים להשתמש - ולו לצורך מעבר - בשטח בו היא מחזיקה. בשל כך, אינני רואה במתן זכות מעבר לתובעים פגיעה בזכויות הנתבעת על פי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

כאמור לעיל, זכות כזו מחייבת הסכמה מצד כל השותפים, ועל מנת שיהיה לה תוקף גם כלפי צדדים שלישיים ומי שיבוא בעתיד במקום מי מבעלי הזכויות, יש לדאוג לרישומה.

31.לסיום סוגיה זו אפנה לפסק הדין ברע"א 6339/97, משה רוקר נ' משה סלומון, פ"ד נה(1) 199, [1999], שפ קבע בית המשפט העליון (בעמ' 224) כי "העיקרון של שימוש לרעה בזכות, כמוהו כעקרון-העל של תום-הלב, פורס את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין... לא ייתן בית-המשפט את ידו לכך כי בעל המקרקעין ישתמש לרעה בברירות הנתונות בידיו תוך כדי התעמרות בזולת."

אפשרות גישה מחלקו העורפי של המגרש

32.לטענת הנתבעת, יש לתובעים אפשרות גישה לחלק שלהם במקרקעין מהחלק העורפי של החלקה. למעשה, כפי שפורט לעיל, אפשרות זו רלבנטית רק למחזיק החלקה העורפית ביותר, ולא לכלל התובעים בהליך זה. לנוכח הממצאים שהתגלו לי בעת ביקורי בשטח, לא מדובר במעבר נוח, ועלה ספק אם הוא אינו מחייב מעבר – ולו בחלקו הקטן - בשטח פרטי. בעניין זה, מאחר והנתבעת טענה כי על התובעים לעשות שימוש בדרך חלופית זו, היה עליה להוכיח את טענתה כי מדובר בשטח ציבורי, וכי הרשות המקומית או האזורית מחויבת לתחזק את שביל הגישה ולאפשר מעבר בו לכלי רכב. הנתבעת לא עמדה בנטל זה.

אין בעובדה כי מחזיקי החלקות האמצעיות יכולים (כך לטענת הנתבעת) לעשות שימוש בדרך החקלאית כדי לשנות את תוצאת ההכרעה כאן. כך או כך, מחזיקים אלה נדרשים לעבור בחלקות אחרות לצורך הגעה לשטחם. למעשה, קבלת עמדת הנתבעת תביא לכך שהתובע 3, המחזיק בחלקה העורפית ביותר, נדרש לאפשר מעבר בחלקתו לתובעים 1-2, ולכל מי שיבוא בעתיד בנעליהם, בעוד שהנתבעת רשאית לעשות שימוש בחלקת החזית כדי להגיע לשטחה, אולם יכולה למנוע מאחרים מעבר בחלקתה. תוצאה כזו אינה מתקבלת על הדעת.

33.בעייתיות מיוחדת בנסיבות דנן עולה מהבניה שנעשתה על ידי הנתבעת, לצורך הקמת מבנים, גדרות ומתחמים המתאימים להפעלת חוות סוסים. בניה זו גרמה הלכה למעשה לחסימת המעבר מהדרך הראשית לחלקות התובעים.

לעניין זה טענו התובעים, כי המבנים הוקמו ללא שנתבקשה רשותם, וברי שזו לא ניתנה, וללא היתר בניה כנדרש בדין, ועל כן אין בהפרת החוק בבנייתם כדי להצדיק סעד מיוחד לנתבעת, בהותרת המצב על כנו ובמניעת הגישה שלהם לחלקם במקרקעין.

התובעים טענו, הן בכתב התביעה והן בתצהיריהם, כי הנתבעת חסמה את המעבר לשטחם כאשר הקימה מבנים ללא היתר, "בלתי חוקיים" כהגדרתם. לא היתה כל מניעה כי הנתבעת תצרף לתצהירה או תגיש לבית המשפט באמצעות תעודת עובד ציבור או ראיה מתאימה אחרת, את היתרי הבנייה שניתנו לה לאותם למבנים ולגדר, המכתרים את השטח בו היא מנהלת חוות סוסים, מכל הצדדים (ר' עמ' 42, שורות 29-31).

34.הנתבעת הבהירה כי במקום מצויים ארבעה מבנים, אשר רק אחד מהם נבנה על ידי המנוח טרם רכישת הנכס על ידה (עמ' 44, שורות 16-36). לשאלה שהופנתה לנתבעת בעניין זה השיבה כי "אני יכולה למשוך את זה מהמועצה ולהביא" (עמ' 45, שורה 7). עם זאת, הנתבעת לא נתנה כל הסבר להימנעותה מלהגיש באופן ייזום אסמכתאות שיהיה בהן כדי לסתור את טענות התובעים באשר לאי חוקיות הבנייה שביצעה. הימנעות הנתבעת מהבאת הראיות המתבקשות, בלא כל הסר למחדל זה, פועל כידוע לחובתה.

למסקנה העולה מההתנהלות הדיונית של הנתבעת יש להוסיף ולהפנות לחזקת תקינות המעשה המנהלי, לפיה אם מבנה הדורש היתר חוסם מעבר או מפריע לבעל זכות במקרקעין לעשות שימוש סביר בחלקו בנכס, לא יינתן היתר בניה אלא לאחר שיימצא פתרון למניעת הפגיעה האמורה.

בשל כך, אני מקבלת את טענת התובעים שלפחות בנוגע למבנה החוסם את המעבר לשטחם, לא הוכח כי הבנייה נעשתה על בסיס היתר כדין.

35.בשל מקבץ האמור, אין באופי המבנים, במהותם, באופן השימוש שעושה בהם התובעת או בכל נתון אחר כדי לשנות את התוצאה המתבקשת, כפי שיפורט להלן. כמו כן, אין בקושי שיידרש מהנתבעת, או ההוצאות והנזקים שייגרמו לה בשל כך, כדי להצדיק את המשך הפגיעה בתובעים ולפטור את הנתבעת מהחובה להפסיק את הפגיעה המתמשכת.

הסעדים להם זכאים התובעים

התביעה לצו עשה

36.על בסיס כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובעים זכאים לעבור דרך החלקה של הנתבעת על מנת לגשת לחלקה בה עם עושים שימוש. הנתבעת אינה רשאית למנוע זכות מעבר זו, שאינה ייחודית ועל כן, זכאים התובעים לקבלת צו עשה כמבוקש (פירוט הצו יבוא בסיום פסק הדין).

התביעה לפיצוי כספי

37.אני דוחה את התביעה לפיצוי כספי.

38. לטענה לירידת ערך הקרקע: התובעים טענו כי מניעת השימוש בחלקם במקרקעין גרמה לירידת ערכם של המקרקעין, ולצורך כך הגישו חוות דעת שמאית. על פי חוות דעתו של שמאי התובעים (להלן: השמאי פרליס), הפגיעה בזכויות התובעים נובעת מכך שנמנעה מהם גישה לנכס, ובשל כך נפגעו פוטנציאל הסחירות ופוטנציאל הפיתוח של חלקותיהם.

השמאי פרליס אישר כי ירידת הערך היא בעיקרה בשל הנגישות לחלקת התובעים ובשל קיום הערות אזהרה (עמ' 22, שורות 24-25). התובעים לא עתרו לסעד נפרד בנוגע להערות האזהרה, אשר ספק אם הם בסמכותו של בית משפט זה. השמאי לא העריך בנפרד את ירידת הערך שמקורה בהערות האזהרה, מזו שמקורה בחסימת הנגישות חלקות התובעים. על כן, לא מצאתי לקבוע כי הנתבעת חייבת לפצותם בגין ירידת הערך הנפרדת בשל סיבה זו.

משניתן צו עשה, תוסר ההגבלה על הגישה לכנס וכפועל יוצא, תוסר הפגיעה בערך המקרקעין.

באשר לירידת ערך הקרקע בשל בנייה בלתי חוקית, כפי שנטען על ידי התובעים, הרי שבנייה כזו עניינה להליך משפטי נפרד, בבית משפט לעניינים מקומיים או בית משפט מוסמך אחר, בשל טענות לעבירות על חוק התכנון והבנייה וחוקים רלבנטיים אחרים. חזקה כי הרשות המקומית והוועדה לתכנון ובנייה יפעלו על פי הדין להסיר ולמגר בנייה בלתי חוקית, והתביעה דנן לא תעסוק בהכרעה שהיא בסמכותו של בית משפט אחר, בהליך פלילי.

39.התובעים עתרו לפיצוי בגין דמי שימוש ראויים, בשל מניעת האפשרויות לניהול הקרקע על ידם. מאחר והתובעים לא העידו כי היה להם עניין, מטרה או תכנית לעשות שימוש כזה בעבר, לא מצאתי כי חסימת המעבר גרמה הפסד או נזק כלשהו למי מהתובעים, ולא הוכחה זכותם לפיצוי זה.

התובע 1 השיב בחקירתו הנגדית בעניין זה, והבהיר כי אביו, שהיה הבעלים לפניו, לא עיבד את השטח מעולם (עמ' 25, שורות 28-29), ואף אחד מהגורמים הרלבנטיים (התובע 1, אביו או התובע 3, ובמשתמע גם התובעת 2) אינו חקלאי, לא עיבד את הקרקע, לא השכיר את הקרקע לאחר ולא פרסם או פעל בדרך אחרת להשכירה (עמ' 25 שורה 36 עד עמ' 26 שורה 11). התובע 3, בדומה, אישר כי לא הגיש ביקש לבנות על החלקה שלו, לא ניסה להשכיר את השטח או לעבד אותו (עמ' 36, שורות 7-20).

בנסיבות אלו, לא עלה בידי התובעים להוכיח כי מניעת הגישה גרמה להם לנזק כלשהו, או כי היתה כוונה ממשית או ניסיון לעשות שימוש בחלקות שנמנע מהם בשל חסימת המעבר. על כן, לא קמה להם זכות לפיצוי בגין העדר האפשרות לגשת לחלקותיהם.

40.לעניין זה אפנה עוד כהערה אחרונה לעדות התובע 3, לפיה פעל - ביחד עם התובעים האחרים - לגדר את חלקותיהם, בלא לבקש רשות (עמ' 34, שורות 20-29). לגישת התובע 3, לא היה עליו לבקש רשות או הסכמה, ודי בכך שהזמין מודד שסימן את שטח חלקות התובעים. בכך למעשה מונעים גם התובעים מעבר משטחם לשטחים אחרים מכיוון הדרך החקלאית, ככל שמי מהבעלים האחרים ירצה לעשות כן. דבר זה אינו ראוי, בדיוק במידה שמניעת המעבר של התובעים מהדרך הראשית דרך חלקת הנתבעת, הוא פסול.

גם בשל כך, לא מצאתי כי יש לזכות את התובעים בפיצוי כספי בשל מניעת המעבר גרידא, שאין בצידה נזק כספי ממשי.

41.התובעים טענו עוד, כי הנתבעת פלשה לשטחם ואף בשל כך יש לחייבה בדמי שימוש ראויים. עם זאת, על מנת שהתובעים יהיו זכאים לסעד זה, היה עליהם להוכיח לא רק את שווי השימוש בשטחם הכולל, אלא במיוחד את אלה:

(א) מועד הפלישה המדויק - מתי החל ומתי הסתיים. זאת, על מנת שהפיצוי יתאים לתקופה הרלבנטית בה הוכחה פלישה. בענייננו, לא הובאו אסמכתאות וראיות למועדים, ולו משוערים, של הפלישה הנטענת. הנתבע 3 הבהיר בעניין זה כי "בתקופה מסוימת" מצא כי יש במקום פסולת בניין ודיונות של חול (עמ' 35, שורות 11-12) וכי "כנראה לאחר מכן פינתה את זה", אולם אינו זוכר את המועדים בהם מדובר (שם, שורות 12-16).

(ב) השטח המדויק שבו עשתה הנתבעת שימוש בפלישה הנטענת: לא די בטענה בעלמא, שנטענת על ידי התובעים. יש לטעון ולהוכיח בדיוק מהו השטח שבו עשתה הנתבעת שימוש על מנת שניתן יהיה לקבוע מהם דמי השימוש הראויים בגין אותו שטח. כמי שנושא בנטל השכנוע, היה על התובעים להוכיח מהו השטח שבו נעשה שימוש שלא כדין, היכן בדיוק הוא ממוקם, ומי מהתובעים זכאי לסעד בשל אותה פלישה נטענת. משלא נעשה כן, לא ניתן לפסוק פיצוי לתובעים בגין דמי שימוש בקרקע.

ההודעה לצד שלישי

42.הנתבעת טענה כי כאשר רכשה את חלקה בנכס, הוצג בפניה הסכם החלוקה ועל כן הבינה שתוכל לעשות שימוש בלעדי בחלקה, בלא שתהיה לאחר כל זכות מעבר או זכות אחרת במקום. בחקירתה הנגדית חזרה הנתבעת על עמדה זו, באומרה כי "קודם כל שקניתי את החלק שלי, את השטח שלי, הוצג בפניי ההסכם הזה והיה ברור לי שאין מעבר דרך החלקה הזאת. זה היה התנאי." (עמ' 40, שורות 11-12).

כאמור לעיל, אינני מקבלת את הפרשנות המיוחסת על ידי הנתבעת להסכם החלוקה, שכן אין בו איסור מעבר ואין בו קביעה המלמדת על מתן זכות שימוש בלעדית למי מהבעלים.

מעבר לכך, למרות שמבחינת הנתבעת תנאי הכרחי לרכישת הקרקע היה מניעה מבעלי המגרש האחרים לעבור בשטחה, לא דאגה לרשום את הזכות הבלעדית שלה לעשות שימוש בחלקה תוך מניעת כל שימוש ומעבר מהבעלים האחרים. לשאלה בעניין זה שהופנתה לנתבעת בחקירתה הנגדית, הבהירה כי "פספוס שלי שלא עשיתי את זה. ציפיתי שכולם יחתמו על חלוקה ברורה" (שם, שורה 32), ולשאלה מדוע לא פנתה, בעקבות ציפייה זו, לתובעים לבקש שיחתמו על הסכם שיתוף, אישרה שלא עשתה כן, אולם "אני מצפה שכן יקרה" (שם, שורה 35).

43.טענת התובעת לפיה לכל חלקה יש כניסה משלה (סעיף 6 לתצהירה) אינה נתמכת על ידי הסכם החלוקה או מסמך אחר, והנתבעת אף לא ידעה להפנות לאסמכתא מתאימה לטענה זו (עמ' 41, שורות 24-31). כל שידעה לעשות הוא להפנות לדרך החקלאית, אשר כאמור מאפשרת (במידה מסוימת ומוגבלת) גישה רק לחלקה העורפית, אך לא ליתר החלקות במגרש.

בעדות זו אישרה למעשה הנתבעת כי לא ביקשה מהבעלים האחרים במגרש לחתום על הסכם שיתוף, לא ביקשה כי תירשם זכותה הבלעדית בחלקה, ולא פעלה לרישום הזכות לה היא טוענת. בנסיבות אלו, אין לה להלין אלא על עצמה. בוודאי, שלא ניתן להטיל על הצד השלישי את תוצאות מחדלה של הנתבעת.

44.בשולי הדברים אציין כי הועלו טענות נוספות על ידי הצדדים, אשר לא מצאתי כי יש מקום לדון בהן לגופן, שכן לא היה בדיון כזה כדי להביא לשינוי התוצאה האופרטיבית.

סוף דבר

45.ניתן בזאת צו עשה המחייב את הנתבעת 1 לפעול על מנת לאפשר לתובעים גישה נוחה, חופשית וסדירה בשטחה, במקום שייבחר על ידה, וברוחב שיאפשר נסיעה נוחה של כלי רכב, בכל שעה שיבחרו לעשות כן.

צד ג' תשתף פעולה, ככל שנדרש, ולא תמנע את הפעולות הנדרשות לשם פתיחת מעבר כאמור.

מאחר וכאמור הוקם מבנה (או מבנים) החוסמים את אפשרות המעבר, ניתנת לנתבעת שהות של 60 ימים להסרתם, או להכשרת דרך גישה מתאימה אחרת בשטחה, שתאפשר לתובעים גישה לשטחיהם, כאמור לעיל.

באם לא תמלא הנתבעת אחר הצו הנ"ל, יוכלו התובעים להגיש בקשה למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע פסק הדין, בהתאם לתקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, או לפועל בדרך אחרת לאכיפתו. ככל שתוגש בקשה כזו, תינתן לנתבעת הזכות להשיב לה, ותישקל גם האפשרות להפנות את התובעים ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימוש פסק הדין, בדרך של מינוי כונס נכסים או בכל דרך אחרת (ר' לעניין זה רע"א 5112/07, אלברט סיבוני נ' דידי יזרעאלי [28.01.2008]).

46.התביעה לפיצוי כספי נדחית.

לנוכח התוצאה המעורבת, קבלת התביעה לצו עשה מחד גיסא, ודחיית התביעה הכספית מאידך גיסא, אינני עושה צו להוצאות במסגרת התביעה העיקרית.

47.ההודעה לצד שלישי נדחית אף היא. 

באשר לקביעת סכום ההוצאות בגין ההודעה, לקחתי בחשבון את אלה: העובדה שצד ג' היתה בעלת דין בהליך, לא היתה הפרדה בייצוג המשפטי לעניין התביעה העיקרית והן לעניין ההודעה לצד שלישי; מהות המחלוקת וסכום התביעה; היעדר כל הצהרה של צד ג' בסיכומיה באשר לסכום שכ"ט עו"ד; הוראת סעיף 512 לתקסד"א; הקושי לחקור את צד ג' חקירה נגדית יעילה בשל מצבה, וחרף זאת העובדה שהוגש מטעמה תצהיר ארוך ומסורבל שברובו לא היה ברור לה.

אני מחייבת את הנתבעת 1 - מגישת ההודעה לצד שלישי - בהוצאות צד ג', בסך של 1,000 ₪, ובשכ"ט עו"ד בסכום (נוסף) של 7,020 ₪.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, י"ח שבט תשע"ט, 24 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.