דוז ואח' נ' קבסה

1.בפני תביעה כספית בגין מחלוקת שמקורה בחוזה שכירות של דירת מגורים (להלן: "הדירה").

2.התובעים הם בני זוג אשר שכרו דירת מגורים (להלן: "השוכרים"). הנתבעת היא משכירת הדירה (להלן: "המשכירה").

פירוט קצר של המחלוקות:

3.השוכרים טוענים כי חוזה השכירות נכרת על סמך מצג של המשכירה ולפיו היא תתקן פגמים בדירה. הם ממשיכים וטוענים כי בכל משך השכירות, המשכירה לא תיקנה את הפגמים שהלכו והחמירו. כמו כן, לא תקנה פגמים חדשים שנוצרו במהלך שנת השכירות. בכלל זה: חלחול של מים מהתקרה, נזקי רטיבות, קילופים של טיח, אי הסדרת צנרת מים תקינה חדר האמבטיה, תריסים חשמליים שלא חוברו לתשתית החשמל ופגמים בדלתות הדירה. עקב כך, תנאי המגורים היו ירודים. הדבר מקנה להם לשיטתם זכות לתבוע פיצוי כספי העומד על מלא גובה דמי השכירות אשר שילמו על פי החוזה. השוכרים מוסיפים וטוענים כי המשכירה לא החזירה להם שיקים. בכלל זה שלושה שיקים אשר נמסרו למשכירה לביטחון בעת תחילת ההתקשרות בין הצדדים, ושיק עבור דמי שכירות, אשר תמורתו שולמה בהעברה בנקאית.

4.המשכירה טוענת כי בחוזה השכירות הצהירו השוכרים כי הם קיבלו את הדירה במצב טוב וראוי וכי הם בדקו את הדירה ומצאו אותה תקינה ומתאימה לצרכיהם. זאת ועוד, השוכרים הצהירו כי הם מוותרים על כל טענה של אי התאמה. המשכירה מוסיפה כי השוכרים לא שמרו על הדירה. הפגמים הנטענים, הם פועל יוצא של נזק אשר גרמו השוכרים עצמם. באשר לשיקים לביטחון טוענת המשכירה כי הם אבדו, וכי עם ביטול השיקים, היא תהא אחראית לכל נזק שייגרם ככל שהשיקים יועברו לצד ג'.

ממצאי בית המשפט לגבי העובדות:

5.אין מחלוקת כי השוכרים התגוררו בדירה במשך חמש שנים בטרם נכרת החוזה מושא התביעה (להלן: "החוזה"). החוזה נכרת ביום 28.07.14. תוקף החוזה מיום 01.08.14 ועד יום 31.07.15. דמי השכירות נקבעו בסך 3,500 ₪ בחודש (42,000 ₪ לשנת שכירות מלאה). השוכרים החזיקו בדירה כל משך תקופת השכירות ושילמו את דמי השכירות במלואם. על אף הפגמים הנטענים על ידם, הם לא ביקשו לבטל את החוזה.

הדירה ממוקמת בקומה העליונה של בית משותף. תקרת הדירה גובלת בגג הבית. השוכרים הכירו את המשכירה ואת הדירה מתקופות השכירות הקודמות. קודם לתחילת החוזה, סיכמו השוכרים והמשכירה על שורה של תיקונים של פגמים אותם תבצע המשכירה. התיקונים עליהם הוסכם אינם מצוינים בחוזה השכירות. יחד עם זאת, ניתן ללמוד על טיבם ועל פגמים שהתגלו בדירה במהלך תקופת השכירות ממכתב המשכירה מיום 07.10.15 (נספח יד' לתצהיר התובע) (להלן: "מכתב המשכירה").

6.השוכרים מבססים את הסעד המבוקש על שורת פגמים בדירה. בכלל זה, מונים השוכרים את הפגמים הבאים:

א.רטיבות שהביאה לנפילה של שיירי טיח מהתקרה, תוך התפשטות טחב ועובש.

ב.פגמים בצנרת בחדר האמבטיה והשירותים, כאשר המשכירה ביצעה תיקון פיראטי על ידי קדיחת חור מתחת לחלון האמבטיה, והתקנת צנרת מפלסטיק שחור שחוברה במסמרים על גבי החרסינות בחדר האמבטיה. כתוצאה מכך זרם המים באמבטיה היה חלש.

ג.מזגן לא תקין.

ד.בעיות בדלתות הפנימיות, בחלונות ובתריסים.

כמו כן, מוסיפים השוכרים כי ועד הבית סרב למסור להם מפתח לדלת הכניסה הראשית של הבניין, זאת כיון שהמשכירה לא הסכימה להשתתף בעלויות התקנת הדלת. להלן אפרט את העובדות שהוכחו באשר לפגמים אלה.

7.הוכח כי במהלך השכירות היה בדירה פגם שבא לידי ביטוי ברטיבות, נפילה של שיירי צבע וטיח (גושי אבן קטנים) והתפשטות טחב ועובש:

השוכרים טוענים כי בעת המשא ומתן שקדם לכריתת החוזה, המשכירה התחייבה לפעול לאיטום ותיקון בגג שמעל הדירה. בעיות הרטיבות בדירה שעמדו בבסיס התחייבות זו, החמירו במהלך תקופת השכירות. השוכרים תומכים טענה זו, בצילום מסך המתעד תכתובת באפליקציה של מסרים מידיים מחודש פברואר 2015 , נכתב:

תגידי לגבי דחוף לבוא לפה אני לא תופס אוו כל התקרה מתפרקת. 16:22.

כל הריהוט בבית נהרס לי בגלל התקרה המחורבנת הזאת 16:23.

5 בפברואר 2015

נימאס לי אני הולך לעשות לזה סוף כל הדברים בבית נהרסו לי 21:43.

אני לא מוכן לחיות ככה יותר זהו נגמרו הבקשות והדיבורים 21:44

אני לא משלם 3500 אלף שקל בשביל לחיוב בבית שכל היום הקירות נפלות זהו נגמר 21:45

אני לא גר אצלך בחינם 21:46

מזנון חדש הלך לי שידה הלכה לי אם הנזקים האלה לא מטופלים במיידי אני פונה לעורך דין עוד מחר 21:48

זהו נגמר 21:48.

(ראו נספח ג' לכתב התביעה)

מקבץ נוסף של מסרים מידיים מחודש יוני 2015, ממנו עולה כי השוכרים הודיעו במפורש כי בשנה זו אין בכוונתם לחדש שוב את חוזה השכירות (ראו נספח ג' לכתב התביעה).

בצד המסרים המידיים מחודש פברואר 2015 ויוני 2015, צרפו השוכרים צילומים בהם מתועדים שיירי טיח על מיטלטלין שבדירה, כמו גם תופעת התנפחות בטיח. צילומים המתעדים את הפגם צורפו להודעת המשכירים מפברואר אשר הובאה לעיל. כמו כן, נראים הפגמים שבדירה בצילומים שהוגשו וסומנו ת/1 – ת/9. צילומים אלה הם הבסיס לחוות דעת המומחה מטעם השוכרים.

בעניין זה כתבה המשכירה בנספח יד' :

קילופי תקרה בתקרת הסלון – בתקרת הסלון היה כתם של רטיבות אשר נגרם כתוצאה מנזילה, שהמוקד שלה היה הרכוש המשותף של גג הבניין. כתם זה תוקן על ידנו כשבוע ימים לאחר שמרשך פנה אלינו ומאז הבעיה לא חזרה.

ראו סעיף 3.1 למכתב המשכירה.

כאמור, הוכח בהודעה מחודש פברואר 2015 כי הפגם היה באותה עת, וכבר הגיעו "מים עד נפש". יש לדחות את טענת המשכירה ולפיה מדובר "בכתם בתקרה" אשר תוקן כשבעה ימים לאחר שנוצר. אף לשיטת המשכירה, מקור הפגם הוא בליקוי בגג הבית המשותף. הבעיה בגג לא טופלה. ההתקשרות החוזית היא בין השוכרים לבין המשכירה. נציגות הבית המשותף אינה צד לחוזה. תיקון הכתם אינו בגדר תיקון של הליקוי בגג הבית המשותף, אשר לשיטת המשכירה הוא הגורם לפגם. הוכח כי לא בוצעו פעולות אחזקה בגג הבית המשותף הגובל בתקרה של הדירה. זאת בשל מחלוקת שבין המשכירה לנציגות הבית המשותף. ראו סעיף 10 לתצהירה של העדה מטעם השוכרים, השכנה, הגב' פדלון, אשר מצויה בענייני נציגות הבית המשותף, וגובה את הכספים מהדיירים. לטענת השכנה, המשכירה באופן עקבי מסרבת להשתתף בהוצאות של תיקונים ושיפוצים בבניין. אוסיף כי המשכירה עצמה אינה חולקת על כך שהיה ריח של טחב בעת שהוחזרה לידה החזקה בדירה. כך ציינה במכתבה:

יצוין כי לפני תום תקופת השכירות, בעת שבקרנו במושכר לצורך הצגתו לשוכרים חלופיים, המושכר היה במצב מוזנח עם ריח של טחב וצחנה שנבעו אך ורק מהזנחה של המושכר על ידי מרשך.

ראו סעיף 4.10 למכתב המשכירה.

לא נעלמה ממני טענת המשכירה המייחסת את הטחב שבדירה לשוכרים, אולם לאור חומר הראיות, ובכלל זה המסמכים בכתב, אשר פורטו לעיל, איני מקבלת טענה זו. לא למותר לציין כי טענה זו הועלתה על ידי המשכירה באופן סתמי. כך גם איני מקבלת את טענת המשכירה ולפיה אין אינדיקציה כי התכתובת מחודש פברואר מוענה לטלפון שלה. עובדה היא כי המשכירה השיבה לתכתובת אשר שלחו אליה השוכרים בחודש יוני. כמו כן, אף ממכתבה עולה כי היא אינה מכחישה כי התגלה רטיבות.

עניינו בהליך אזרחי. על השוכרים (התובעים בעניינו) להרים את נטל השכנוע בשיעור העולה על 50%. ראו ע"א 2781/93 דעקה נ' בית חולים "כרמל", חיפה, פ"ד נג(4) 526 (1999). אני סבורה כי השוכרים עמדו בנטל. מכאן, הוכח:

ה.במהלך תקופת השכירות היה פגם שבא לידי ביטוי ברטיבות, נפילה של שיירי טיח והיווצרות של טחב ועובש בדירה.

ו.השוכרים הביאו את דבר היווצרות הפגם לידיעה של המשכירה. המשכירה ביצעה תיקון מקומי שבא לידי ביטוי בצביעה של כתם בתקרה. אולם, היא לא טיפלה בשורש הבעיה.

ז.בין הצדדים היה דין ודברים.

ח.בחודש פברואר 2015 קצה נפשם של השוכרים מחומרת הפגמים. הפגמים באו לידי ביטוי בין השאר בהתנפחות של טיח בקירות הדירה ונשירה של שיירי טיח על גבי מיטלטלין שבדירה.

ט.לקראת סיום תקופת השכירות חומרת הפגם הייתה כה גדולה, שהמשכירה עצמה בחרה להשתמש במילים "ריח של טחב וצחנה".

8.הוכח פגם הבא לידי בבעיות בצנרת המים של הדירה. בכלל זה, טפטוף מצינור המקשר את מיכל ההדחה לקיר החדר:

השוכרים טוענים כי היו בעיות בצנרת המים של הדירה. הם ממשיכים וטוענים כי המשכירה התחייבה להסדיר את הפגמים בצנרת ובכלל זה בחדר האמבטיה. בעניין זה, כתבה השוכרת במכתבה:

באשר לאמבטיה – האמבטיה והצנרת הוחלפו על ידנו בשנת השכירות האחרונה, לפני שהיא חודשה כאמור בסעיף 2 לעיל. כמו כן החלפנו באותה עת גם את האסלה הניאגרה.

ראו סעיף 3.2 למכתב המשכירה.

השוכרים מצביעים על שני פגמים אותם הם תומכים בצילומים המובאים בנספח א' לכתב התביעה:

א.פגם אחד הוא בחיבור פיראטי של צינור עשוי חומר פלסטי שחור, אותו התקינה המשכירה מעל לחיפוי הקרמיקה של קיר חדר האמבטיה. ראו צילום בנספח א' לכתב התביעה. השוכרים טוענים כי המשכירה הסתפקה בכך היות וסירבה להשקיע את הסכום הדרוש לצורך ביצוע תיקון יסודי.

ב.פגם שני הוא נזילה מצינור פלסטי המקשר בין מיכל ההדחה של השירותים לבין תשתית המים שבקיר החדר. בעניין זה, רואים בצילום כלי לאיסוף של מים הממוקם מתחת לצינור הפלסטי.

השוכר אישר כי התקנת הצנרת הזמנית הזמני נעשתה כחודשיים לפני חידוש חוזה השכירות. את הסרטון המשקף את מצב האמבטיה הוא צילם כחודש- חודשיים לפני חידוש החוזה. והוסיף: "בסרטון רואים את הצינור הזמני השחור וכן את זרם של המים, צינור זמני מגיע מתחתית של הבניין צנרת ראשית, לכיור של האמבטיה, ללא ויסות, נכנס לבית דרך החלון של האמבטיה" (פרוטוקול הדיון מיום 1.7.2018 עמ' 42, שורות 18-16).

אין מחלוקת כי הפגם היה בדירה בעת חידוש החוזה. לטענת השוכרים, המשכירה התחייבה להסדיר את צנרת האמבטיה, ולא להותיר על כנה את הצנרת הזמנית (פרוטוקול עמ' 42, שורות5-16), בעוד שהמשכירה מתכחשת להתחייבות כזו מצידה. בסופו של דבר, המשכירה סירבה לבצע את התיקון הנדרש עקב עלותו הגבוהה. אין מחלוקת כי בסיום תקופת השכירות ביצעה השוכרת תיקון יסודי בדירה. התיקון היסודי כלל בין השאר שיפוץ יסודי של חדר האמבטיה והשירותים. ראו פרוטוקול הדיון מיום 01.07.18, עמוד 46 שורות 1 – 4 ועמוד 48 שורות 3 – 27.

אינני מקבלת את טענתו הכבושה של גבי קבסה לפיה הצנרת הזמנית הותקנה בדירה עוד לפני שהשוכרים החלו לשכור את הדירה. המשכירה (שנכחה באולם בעת עדותו) טענה בעדותה "אני מחדדת גם את העדות של האדון גבי, הצינור היה קיים לפני תחילת שכירות הראשונה"(עמ' 47 שורות 29-30). אין צורך לומר כי דבריה אלה סותרים את מכתבה (נספח יד') לפיה התיקון בוצע לפני חידוש חוזה השכירות דנן.

הוכח טפטוף מצנרת המים הגמישה המחברת בין מיכל ההדחה לקיר החדר. מדובר בפגם הנובע מבלאי סביר, שיכול להיגרם גם מספר חודשים לאחר שהוחלף מנגנון מיכל ההדחה. אני סבורה כי השוכרים עמדו בנטל להוכיח כי אכן היה פגם שבא לידי ביטוי בטפטוף של מים מהצינור המקשר בין מיכל ההדחה לקיר המבנה.

9. לא הוכח כי המשכירה התחייבה לתקן את המזגן:

בעוד השוכרים טוענים כי המשכירה התחייבה לתקן את המזגן, המשכירה טוענת כי הפוכים הם פני הדברים. כך ניתן ללמוד גם ממכתבה:

המזגן – הבהרנו למרשך בעת חידוש תקופת השכירות כי המזגן לא יתוקן על ידנו (מרשך קיבל את החזקה במושכר כשהמזגן היה תקין והבהרנו לו כי תנאי לחידוש תקופת השירות היא שהמושכר נמסר כפי שהוא ללא תיקון המזגן).

ראו סעיף 3.3 למכתב המשכירה

אין מחלוקת כי המזגן שבדירה לא היה תקין עובר לכריתת החוזה. אני סבורה כי בהעדר כל תיעוד לפניות של השוכרים בעניין זה, השוכרים לא עמדו בנטל להוכיח את טענתם כי המשכירה התחייבה לתקן את המזגן.

מכאן, לא הוכח כי המשכירה התחייבה לתקן את המזגן שבדירה.

הוכח כי המשכירה התחייבה עובר לחידוש החוזה להחליף דלתות פנימיות בדירה והביאה לדירה דלתות חליפיות:

אין מחלוקת כי הוחלט להחליף דלתות בדירה. יחד עם זאת, בעוד השוכרים טוענים כי המשכירה רק הביאה דלתות והם אלו שהתקינו אותן. טוענת המשכירה כי היא נאלצה להחליף את הדלתות בשל נזק שגרמו השוכרים עצמם, אך אינה מתייחסת לטענה כי השוכרים נאלצו להתקין בעצמם את הדלתות, וכי היא לא ביצעה תיקוני טיח וצבע לאחר ההתקנה, כפי שעולה מהצילומים. מכאן שהמשכירה ביצעה את חיוביה באופן חלקי בלבד.

המשכירה לא התקינה תריסים הנותנים מענה תפקודי לייעודם

השוכרים טוענים כי המשכירה התחייבה לתקן את התריסים והחלונות בדירה. אולם, בעוד שהתריסים הוחלפו לתריסים חשמליים, הם לא חוברו לחשמל. המשכירה מאשרת כי היא הסכימה להחליף את התריסים בחדשים, ואף להתקין ויטרינות חדשות כחלק מהמשא ומתן לחידוש חוזה השכירות. כך כתבה המשכירה במכתבה:

תריסים בחדר השינה של הילד – לפני שתקופת השכירות חודשה, חלק משלבי התריסים בחדר הנ"ל נשברו על ידי מרשך. למרות שמרשך קיבל את החזקה במושכר כשהתריסים ושלביהם תקינים, הסכמנו עם חידוש תקופת השכירות, מתוך רצון טוב בלבד, להחליף את התריסים לתריס חשמלי, ואף הסכמנו להתקין ויטרינות חדשות לבקשת מרשך בכדי לבודד את החימום (בחורף).

ראו סעיף 3.5 למכתב המשכירה

יחד עם זאת, נטען כי התריסים לא חוברו לחשמל בשל דרישה של השוכרים. ראו לעניין תשובתו של העד מטעם המשכירה, מר גבי קבסה בפרוטוקול הדיון מיום 01.07.18, עמוד 45 שורות 13 – 25. אמירה זו היא בגדר עדות כבושה. השוכרים שוללים טענה זו מכל וכל.

אני סבורה כי השוכרים עמדו בנטל להוכיח כי המשכירה לא עמדה בחיוב אשר נטלה על עצמה עובר לכריתת החוזה. שכן, בסעיף 6(א) לחוק החשמל, התשי"ד-1954 נקבע: "לא יעסוק אדם בביצוע עבודת חשמל, אלא אם יש בידו רשיון". בניגוד להתקנה של תריס שאינו מחייב רישיון חשמל, ביצוע החיבור החשמלי מחייב עבודה של חשמלאי בעל רישיון מתאים. על כן, נוטה מאזן ההסתברויות לטובת התובעים. המשכירה לא טענה וממילא לא הוכיחה כי מי שהתקין את התריסים היה חשמלאי מוסמך.

מכאן, הוכח כי המשכירה לא עמדה בהתחייבותה להתקין תריסים הנותנים מענה תפקודי לייעודם.

10. בשל מחדל המשכירה, לא נמסרו לשוכרים מפתחות הדלת הראשית לבניין:

השוכרים טוענים כי בשל מחדל המשכירה, לא נמסרו להם מפתחות הדלת הראשית לבניין. הוכח כי בין המשכירה לבין נציגות הבית המשותף שררה מחלוקת. משהוכחה המחלוקת בתצהירה של הגב' פדלון, והדבר לא נסתר בחקירתה הנגדית, ושלא הייתה בפי המשכירה טענה כי השתתפה בעלויות הכרוכות בהתקנת הדלת החדשה, הרי די בכך בכדי להטות את מאזן ההסתברויות לטובת הגרסה של השוכרים. (וראה, גם סעיף 9 לתצהיר מטעם גב' פדלון, בו נטען כי לא נמסר לשוכרים מפתח הדלת כיון שהמשכירה לא השתתפה בתשלום חלקה עבור הדלת).

מכאן, הוכח כי בשל מחדל המשכירה, לא נמסכו לשוכרים מפתחות הדלת הראשית לבניין.

סיכום ביניים לעניין ממצאי בית המשפט לגבי העובדות

11.הפגם העיקרי בדירה הוא נזקי הרטיבות, הטחב והעובש. ההודעה מתוכנת המסרים המידיים אשר הובאה בפני בית המשפט היא מחודש פברואר 2015. עולה ממנה באופן חד משמעי כי הפגם העיקרי בדירה החל עוד קודם לכן. אולם, לא הוכח כי מדובר על יום תחילת השכירות. טענה ולפיה זה היה מצב הדירה ביום תחילת השכירות אף אינה מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר. מכאן, יש לקבוע כי הוכח שהפגם העיקרי המשתקף בצילומים אשר מהווים בסיס לשומת המקרקעין בגין דמי שכירות ראויים, שעניינו רטיבות ונזילה מהגג, היה קיים במושכר רק מעונת החורף. הראיות אשר הובאו באשר למצב הדירה במועד החזרת החזקה מביאים למסקנה כי מצבה הירוד של הדירה שרר מראשית שנת 2015 (לכל הפחות), ועד למועד החזרת החזקה בדירה.

12.אקדים ואציין כי הדיון באשר להיקף הסעד אשר הוכח מובא בהמשך הדברים. זאת, לאור אופי הטענות שהועלו כנגד שומת המקרקעין, שהם ברובן המכריע שאלות שאינן בעניין שבעובדה.

השאלות המשפטיות הטעונות הכרעה בתובענות דנן

13.לצורך הכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד, יש להידרש לשאלות הבאות:

א.האם יש בפגמים אשר התגלו בדירה, בכדי לזכות את השוכרים בסעד כספי.

ב.ככל שהשוכרים זכאים לסעד, מה שיעורו.

14.בראשית הדיון, אביא את המסגרת המשפטית בהמשך אפנה ואדון בשאלות כסדרן. אסיים בניתוח טענות נוספות אשר פרטה המשכירה בסיכומיה.

המסגרת המשפטית

15.הדין החל בענייננו הוא חוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 בנוסח שקדם לתיקון מספר 1 לחוק (להלן: "חוק השכירות והשאילה").

16.בסעיף 8 לחוק קבע המחוקק כלהלן:

היו אי התאמת המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיפים 6 ו 7 על אף האמור בכל הסכם.

במאמר מוסגר אוסיף כי בתיקון מספר 1 לחוק, עודכן נוסח הסעיף וכיום יש בו התייחסות מפורשת לבטלות של תניה הקובעת פטור מאחריות:

תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.

התיקון פורסם ביום 19.07.17 ונכנס לתוקף 60 יום לאחר מועד זה. לחוק אין תחולה רטרואקטיבית, אך יש בהוראותיו ללמד על הפרשנות הראויה לנוסח הקודם של סעיף 8, התקף לענייננו. בהתייחס לדירה המשמשת למגורים, נקבע בתיקון כי אין להתנות על הוראות סעיף 8. ראו סעיף 25יד לחוק.

17.בסעיף 13 (א) לחוק השכירות נקבע כי השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות. החיוב לשלם את דמי השכירות הוא חיוב עצמאי שאינו תלוי בחובה של המשכיר לשמור על תקינות הנכס המושכר. זאת, כל עוד לא נקבע אחרת בחוזה השכירות. כפועל יוצא, שוכר אינו יכול להימנע לחלוטין מתשלום של דמי שכירות בטענה כי המושכר אינו מתאים למוסכם בחוזה השכירות. מצד שני, משכיר אינו יכול להתנות ביצוע תיקון במושכר, בטענה כי השוכר לא שילם את דמי השכירות. ראו ההלכה שנקבעה בפסק דינו של כבוד הנשיא שמגר בע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, לח(2) 701, 710 (1984) וכן פסק דינו של כב' השופט דרורי בע"א (מחוזי י-ם) 11384/07 רחל ויזל נ' דוד חסון (01.02.2010). אוסיף כי בעניין זה, סובר המלומד לרנר:

תורת החיובים השלובים באה למנוע מצב שצד לחוזה יתן לרעהו את מלא התמורה ויהא חשוף לסיכון של אי קבלת התמורה הנגדית. ביחסי שכירות, גם אם החיובים הנ"ל יהיו בלתי תלויים, השוכר לא יהיה חשוף לסיכון דומה, היות והוא רשאי לשלם בינתיים דמי שכירות מופחתים בשווי התמורה שהוא מקבל.

לסיכום במקרה של פגם במושכר עומד לרשות השוכר מגון רחב של תרופות, ואין לו צורך בסעד דרסטי נוסף, דחיית מועד התשלום של דמי השכירות על לתיקון הפגם.

(ראו לרנר, עמוד 243)

18.סימן ב' לחוק השכירות והשאילה דן בחיובי המשכיר. בכלל זה, חובת תיקון של פגמים במושכר המוגדרת בסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה. נוסח סעיף 7(א) התקף לעניינו הוא הנוסח שקדם לתיקון 1 לחוק:

המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז – 1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

לעניין חוק השומרים תשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק השומרים"), רואים את השוכר כשומר שכר שהמטרה של שמירת הנכס טפלה למטרה העיקרית של החזקתו. ראו סעיף 24 לחוק השכירות והשאילה. כפועל יוצא, השוכר אינו אחראי לפגם שמקורו בשימוש רגיל או עקב בלאי טבעי או מום שהיה בנכס בתחילת מועד השכירות. אחריותו של השוכר מוגבלת רק למקרה בו הוא אחראי לפגם מכוח עוולת הרשלנות. ראו סעיפים 2(ב) ו 4 לחוק השומרים. מכאן כי חלה על המשכיר חובה לתקן כל פגם שהתגלה במושכר. בכלל זה פגם שנובע משימוש סביר או בלאי טבעי. המשכיר פטור מחובה זו רק בהתייחס לפגם אשר נגרם בשל התרשלות של השוכר.

המחוקק הוסיף וקבע בסעיף 9(א) לחוק השכירות, את הזכות של השוכר לסעד עצמי, ככל שהמשכיר אינו עומד בחובה לתקן פגם אשר התגלה במושכר במהלך תקופת השכירות.

לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –

(1)לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות:

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

לעניין הפרשנות אשר יצק בית המשפט להוראות סעיף 9(א) אפנה לע"א (מחוזי י-ם) 11384/07 רחל ויזל נ' דוד חסון (01.02.2010). באותו עניין, אימץ בית המשפט את גישתו של המלומד שלום לרנר. ראו שלום לרנר, שכירות נכסים, 239 – 242 (1990) (להלן: "לרנר").

המלומד שלום לרנר מפרט ארבע אפשרויות לחישוב ההפחתה. הראשונה, לקבוע דמי שכירות נמוכים יותר בשל הפגם. השנייה, לקחת כבסיס את שווי השוק של המושכר ולפחית משווי זה את שווי השוק של מושכר אשר יש בו את הפגם בגינו נדרשת ההפחתה (הלן: "מושכר פגום"). השלישית, לקחת כבסיס את המחיר השכירות המוסכם בחוזה (להלן: "דמי השכירות החוזיים") וממנו להפחית את שווי השוק של מושכר פגום. הרביעית, להפחית את דמי השכירות החוזיים בשיעור באחוזים המשקף את הפגיעה בשימוש במושכר בשל הפגם. המלומד לרנר מנתח את המעלות והחסרונות של כל שיטה, אך מוסיף כי "לדעתנו, אין הכרח בכל המקרים להיזקק לשיטת חישוב אחת בלבד" (שם, בעמ' 242).

יש בפגמים אשר הוכחו בכדי לזכות את השוכרים בסעד כספי

כאמור, בעניינו אין מחלוקת כי השוכרים עמדו בתשלום דמי השכירות כפי שהוסכם. יחד עם זאת, המשכירה נמנעה מביצוע תיקון יסודי של פגמים שהיה מוטל עליה לתקן, אשר חלקם החמירו או התגלו בדירה במהלך השכירות. כאמור הוכחו פגמים בדירת המגורים. הפגם העיקרי הוא פגם רטיבות אשר הלך והחמיר במשך עונת הגשמים.

השוכרים הביאו את דבר הפגם לידיעת השוכרת. השוכרת ביצעה תיקון פנימי בדירה אשר כלל צביעה של כתם רטיבות. אולם, לא בוצע כל טיפול יסודי באיטום גג המבנה, הבעיה לא הוסרה אלא הלכה והחמירה.

שיעור הסעד הכספי לו זכאים השוכרים אינו בגובה מלא התביעה

19.השוכרים עותרים לסעד כספי המורכב מהרכיבים הבאים:

א.החזר מלא שיעור דמי השכירות, למשך 12 חודשים. סך 42,000 ₪.

ב.שווי המיטלטלין אשר ניזקו מפגם הרטיבות: מזנון, רמקולים ומדפסת. סך 2,000 ₪, 1,200 ₪ ו 400 ₪ בהתאמה.

ג.נזק שאינו ממון. סך: 5,000 ₪.

ראו סעיפים 30, 31 ו 35 לכתב התביעה.

20.על התובע מוטלת החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים המבססים את הסעד. ראו ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, לה(2) 800 (1981), ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010). אפנה ואבחן האם עמדו השוכרים בנטל.

א.החזר דמי השכירות:

בסיכומים, העמידו השוכרים את סכום ההחזר על סך 21,000 ₪ בלבד. זאת על בסיס הסכום שהוכח בחוות דעת שמאי המקרקעין מטעמם, אשר קבע כי לאור הפגמים, דמי השכירות לדירה עומד על מחצית מדמי השכירות המוסכמים בחוזה.

סכום ההחזר לו עותרים השוכרים נובע משיעור ההפחתה שנקבעה בשומת מקרקעין אשר ערך שמאי מקרקעין. לעניין זה שומת מקרקעין ושמאי מקרקעין כהגדרתם בסעיף 1 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001:

"שומת מקרקעין" – לרבות שומת ההכנסות ממקרקעין, ומילוי כל תפקיד שנתייחד בחיקוק לשמאי מקרקעין;

"שמאי מקרקעין" – מי שרשום בפנקס;

בסעיף 12(א) לחוק שמאי מקרקעין קבע המחוקק:

לא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין.

באשר למחלוקת בין הצדדים באשר לצורך בשומה ערוכה על ידי שמאי מקרקעין לעניין שומת דמי שכירות ראויים כמשמעותם בחוק, אפנה לת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1391/02 יצחק אלנר נ' אליהו חי (07.08.2005):

"לא ניתן לקבל עדות הנתבע לענין זה. סעיף 12(א) לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001, קובע, כי "לא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין". כאשר, "שומת מקרקעין" מוגדרת בסעיף 1 לאותו חוק, "לרבות שומת ההכנסות ממקרקעין...". אין חולק, כי הנתבע לא הציג כל חוות-דעת מטעם שמאי מקרקעין, לענין שווי דמי השכירות הראויים בגין שימוש התובע בנכס, והוא עצמו אינו שמאי מקרקעין. בנסיבות אלו, להערכתו את שווי דמי השכירות הללו, אין כל נפקות"

(ראו פסקה 10ה לפסק שינה של כב' השופטת רנה משל)

יש לקבל את טענת השוכרים לפיה אין פסול בכך שהשמאי לא ביקר בדירה. אין חולק כי עם סיום השכירות ערכה המשכירה שיפוץ יסודי במושכר, כולל החלפת האמבטיה והדלתות (ראו פרוטוקול הדיון מיום 1.7.2018 עמ' 48, שורות 23-27), כך שהכלי הישיר להתרשם ממצב הדירה במועד הרלבנטי היו הסרטונים והצילומים. השמאי אף התייחס לכך במפורש. ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.01.18, עמוד 19 שורות 6 – 7. אמנם השמאי אינו יכול לדעת מה מקור הצילומים, היכן ומתי נערכו. ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.01.18, עמוד 22 שורות 3 – 4, 16. יחד עם זאת, כפי שפורט לעיל, הוכח כממצא שבעובדה כי הדירה הייתה במצב המשתקף בצילומים. אוסיף כי מצאתי קושי רב לקבל את דברי המשכירה אשר טענה : "איך אני יודעת שאלה צילומים שצולמו מהדירה שלי (פרוטוקול מיום 1.7.2018 עמ' 46, שורה 25). אפנה בהקשר זה גם לתצהירה המשלים מיום 15.5.2017, בו אישרה המשכירה כי במסגרת התובענה דנן קיבלה צילומים ודיסק, ולא טענה כי אלה אינם מתייחסים לדירתה. כפועל יוצא, יש לדחות את הטענות אשר העלה שמאי נזקי הרכוש מטעם המשכירה, מר מאיר אריאל אשר אינו שמאי מקרקעין כהגדרתו בחוק, כנגד השומה אשר ערך שמאי המקרקעין מטעם השוכרים. ראו פרוטוקול הדיון מיום 24.01.18, עמוד 28 שורות 4 – 8.

מכאן כי בפני בית המשפט הובאה חוות דעת ערוכה כדין על ידי שמאי מקרקעין מטעם השוכרים. לא הובאה חוות דעת נגדית ערוכה על ידי שמאי מקרקעין. טענות שמאי הרכוש מטעם המשכירה נדחות בשל הממצאים העובדתיים אשר הוכחו כאמור. לא למותר לציין כי שמאי הרכוש לא ביקר בדירה. בתחילה אישר כי כלל לא ראה את הצילומים והסרטונים הרלבנטיים, אך בהמשך טען כי חלק מהצילומים כן נשלחו אליו במייל. כשהתבקש להציגם, לא איתר את הצילומים, ואף אישר :"את התמונות הספציפיות שמדברות על גושי טיח לא ראיתי" (פרוטוקול הדיון מיום 24.1.2018 עמוד 30, שורות 3-13).

הוכח כי המצב כפי שהוצג לדירה נוצר בשל בעיית רטיבות אשר מקורה מגג המבנה. הבעיה הלכה והחמירה, כאשר בחודש פברואר 2015 הגיעה להיקף אשר תועד בצילומים על בסיסם ערך השמאי את חוות הדעת. אין מחלוקת כי המשכירה והשוכרים הכירו משך תקופה ארוכה לפני כריתת החוזה. מצב הדירה בסיום החוזה הביא להחלטה של השוכרים שלא להאריך עוד את תקופת השכירות. כפועל יוצא, יש להסיק כי מצב הדירה המתאים לגובה דמי השכירות הראויים אשר קבע השמאי, החל מתחילת שנת 2015 לכל משך תקופת השכירות. כפועל יוצא יש לאמץ את חוות דעת השמאי לתקופה של שבעה חודשים בלבד. תקופה שתחילתה ביום 01.01.15 וסיומה ביום 31.07.15.

דמי השכירות החודשיים הקבועים בחוזה הם בסך 3,500 ₪ בחודש. דמי השכירות הראויים בדירה בה קיים הפגם אשר הוכח עומד על מחצית מסכום זה, סך של 1,750 ₪ לחודש. ההפרש בין דמי השכירות הקבועים בחוזה לבין דמי השכירות ראויים הוא בסך 1,750 ₪. מכאן כי עלה בידי השוכרים להוכיח הפחתה של דמי השכירות בסכום כולל של 12,250 ₪ בלבד. ראו לעניין זה, השומה שערך שמאי המקרקעין מטעם השוכרים.

ב.מיטלטלין אשר ניזקו:

השוכרים טוענים כי מיטלטלין שבבעלותם ניזוקו. לא נעלם ממני כי הוצגו צילומים בהם נראים פריטי מיטלטלין ועליהם שיירים אשר נשרו מתקרה או קירות הדירה. יחד עם זאת, לא הובאה כל אסמכתא המוכיחה כי את עצם הנזק ואת שיעורו. מכאן כי השוכרים לא עמדו בנטל להוכיח את הנתונים העובדתיים המבססים את הסעד בעל הקשור לנזק למיטלטלין.

ג.נזק שאינו ממון:

ענייננו במחלוקת חוזית. נזק שאינו ממון קבוע בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"). מכוח הלשון המפורשת של החוק, בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין. נפסק כי על אף הסמכות להורות על פיצוי בעד נזק שאינו ממון בגין הפרה של חוזה, אין לפסוק פיצויים אלה כדבר שבשגרה. יחד עם זאת, לא אחת נפסק פיצוי כאמור בנסיבות בהן התגלו פגמים בדירות מגורים. ראו ת"א (מחוזי י-ם) 1651/97 חי אלי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ (31.12.2006), פסקאות 80 – 82 לפסק דינו של כב' השופט משה דרורי. אני סבורה כי במקרה דנן זכאים השוכרים למלוא הסכום שנתבע על ידם בסך של 5000 ₪, שאינו גבוה בהתחשב בנסיבות. יש להביא בחשבון בעניין זה את ענין אי מסירת מפתח לדלת הכניסה הראשית, התקנת תריסים חשמליים ללא חיבור לחשמל ועוד.

ד.הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין:

הוצאות משפט מסורות לשיקול דעתו של בית המשפט. אין להידרש אליהם כחלק מהפיצוי בגין הפרת החוזה או בעילה נזיקית. ראו תקנות 511 ו 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 וכן ע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נצרת עלית, ס(1) 600 (2005).

טענות נוספות אשר פרטה המשכירה בסיכומים

21.העדר ציון של עילת התביעה בכתב התביעה:

בסיכומים העלה בא כוח השוכרת שלל טיעונים הנוגעים להיבטים שבסדרי הדין. בכלל זה טען "לא צוין בכתב התביעה מהי עילת התביעה". ראו סעיף 5 לסיכומי המשכירה. הוראות תקנה 9 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 הן ברורות וידועות. תובע אינו נדרש לפרט מהי עילת התביעה. התובע נדרש לפרט את "העובדות העיקריות המהוות את עילת התובענה, ואימתי נולדה" (ראו תקנה 9(5) ואת הסעד, ואלה פורטו בעניינו. לעניין הקלטות, אשר נטען כי השוכרים נמנעו מלגלות, הרי דבר קיום הקלטות הוזכר בתצהיר גילוי המסמכים מטעם השוכרים, והמשכירה לא עתרה למתן צו מתאים לשם קבלתן.

22.הקטנה של היקף הסעד הנדרש בשלב הסיכומים:

אין עניינו בתובע אשר ביקש להגדיל את סכום התביעה. ככל שהיה מדובר בסכום גבוה מזה הנקוב בכתב התביעה, הרי שאין השוכרים זכאים לסעד שלא התבקש. ראו ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו - ישראל בע"מ (08.11.2009). בענייננו המקרה הוא הפוך. השוכרים בסיכומיהם עומדים על סעד נמוך מזה שנקבו בו בכתב התביעה. זאת לאור חוות הדעת אשר קבע שמאי המקרקעין מטעמם. אין פסול שתובע, אשר נוכח כי לא עלה בידו להוכיח את מלא תביעתו, ייסוג בשלב הסיכומים ממלא הסעד לו עתר. ראו לעניין זה ת"א (מחוזי ירושלים) 7341/05 י.ח.ש. יעוץ עסקי בע"מ נ' עיריית ירושלים (18.08.2008) פסקה 5 לפסק דינו של כבוד השופט צבי זילברטל.

23. אין בהצהרת השוכרים בחוזה השכירות, בכדי לפטור את המשכירה:

בא כוח המשכירה מוסיף כי די בעובדה שהתובעים גרו בדירה עד לתום תקופת השכירות, בכדי ללמד כי הייתה ראויה למגורים. לשיטתו, די בכך להצדיק את דחיית התביעה. ראו סעיף 13 לסיכומי המשכירה. כמו כן, נסמכת המשכירה בטענה זו על הצהרת השוכרים בהסכם השכירות כי מצב הדירה טוב ותקין, וכי הם מוותרים על טענת אי התאמה.

באשר לטענה בדבר מצב הדירה בעונת החורף – החל מראשית שנת 2015 ראו הממצא שבעובדה אשר נקבע לעיל. אין בהצהרת השוכרים בעת תחילת השכירות, בכדי לפטור את המשכירה מתיקון פגם הרטיבות או פגמים אחרים אשר החמירו או התגלו במהלך השכירות, למעט פגמים שמקורם בהתרשלות של השוכר, ראה הוראת סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה.

המשכירה לא עמדה בנטל להוכיח כי היה באפשרות השוכרים להקטין את הנזק:

כאמור, לפי לשון החוק, על השוכר לתת את ההודעה למשכיר על כוונתו לתקן את הפגם בעצמו זמן סביר מראש. פרק זמן זה, נועד לתת בידי המשכיר שהות לתקן את הפגם או לנקוט בפעולות שונות בטרם השוכר יוציא ממון על ביצועם וידרוש החזר. המלומד לרנר מסביר כי ככל שהשוכר נוקט בסעד העצמי ומתקן את הפגם, יש בעובדה כי השוכר הוא הנושא במימון הראשוני ורק לאחר מכן הוא זכאי להחזר, בכדי למנוע ביצוע תיקון שאין בו הצדקה ממשית.

אין מחלוקת כי השוכרים לא פעלו לתיקון הפגמים. ראו פרוטוקול הדיון מיום 01.07.18, עמוד 38, שורות 31 – 32 וכן עמוד 39 שורות 1 – 2. ואולם, אין לדרוש משוכר של דירה שיישא בעלויות של תיקון איטום בגג הבית המשותף, החלפת צנרת האמבטיה, התקנת דלתות, חיבור תריסים למערכת החשמל או השתתפות בעלות התקנת הדלת הראשית לבית (במקום המשכירה). בעניין זה ראוי להפנות לע"א (י-ם) 11384/07 ‏ ‏ רחל ויזל נ' דוד חסון. המשכירים שם טענו כי על המשכירה הייתה מוטלת החובה לחבר את המושכר (בית עסק) לרשת הביוב העירונית, ואולם כבוד השופט דרורי דחה טענה זו בציינו כי: "טענה זו – מקוממת היא, ומוטב היה לה שלא תיטען." באותו מקרה, השוכרת לא ביטלה את חוזה השכירות, אלא חרף הפגם, המשיכה להחזיק במושכר במשך כשנתיים. בפסק הדין נקבע כי לאור הוראת סעיף 9(א) (2) לחוק השכירות והשאילה, על השוכרת לשלם דמי שכירות מופחתים בשיעור של 40% בלבד מדמי השכירות החוזיים.

כמו כן, ראוי להפנות להוראת סעיף 25ט'(ב) בחוק השכירות והשאילה בנוסחו כיום, הקובע כי בחוזה שכירות למגורים, השוכר לא יישא בתשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר.

סוף דבר

24. התביעה מתקבלת בחלקה.

25. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 17,500 ₪.

הסכום יישא ריבית והצמדה כדין מיום הגשת התביעה (29.10.2015) ועד התשלום בפועל.

26. הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסכום של 6500 ₪, בהתחשב אף בהוצאותיהם בגין השמאי.

ניתן היום, ט' אדר א' תשע"ט, 14 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.