קרן ק.ר. נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח'

העותרת, בעתירה זו, מבקשת לצאת כנגד החלטת המשיבים 1 ו-2 להחיל את החלטת מדיניות המשיבה 1, היא הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "הוועדה"), הקובעת תקן חניה בפרויקטים של בניה, מכוח תמ"א 38, על הפרויקט הספציפי אותו מבקשת לקדם העותרת, שהוגש מכח תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

העותרת, כאמור, מבקשת כי יקבע כי החלטת המדיניות בעניין תקן החניה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית הינה בלתי חוקית.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. העותרת, הינה חברה קבלנית, אשר הגישה בחודש ינואר 2019, בקשה להיתר בניה של תכנית בניה מכח תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר בפועל מדובר בתכנית להריסת מבנה ובנייתו מחדש. המדובר בפרויקט ברחוב הנעורים 5 בהרצליה, הידועים כגו"ש 66673/277, מגרש 7 (להלן: "הפרויקט").

   עניינה של עתירה זו הוא ברצונה של העותרת להימנע מנשיאה בעלויות הקמת 30 חניות נוספות, כפועל יותר של החלטת המדיניות של הוועדה, אשר לשיטת העותרת אינן נדרשות על פי דין.

    

2. לצורך הגשמת מטרות תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובניית מרחבים מוגנים לאותות מלחמה, נקבעו לצד ההוראות התכנוניות תמריצים כלכליים ליישום התמ"א, כאשר התמריץ העיקרי נקבע בדמות תוספת מהותית של שטחי בניה ותוספת יחידות דיור, בין אם במסגרת חיזוק המבנה הקיים ובניית קומות נוספות ובין אם במסגרת הריסת המבנה הקיים ובניית בנין חדש תחתיו.

    

3. הוועדה המקומית הרצליה נקטה במספר צעדים להתאים את הוראות התמ"א למאפייניה המקומיים של העיר, תוך בחינת התאמת התשתיות הציבוריות אל תוספת יחידות הדיור שיישום מטרות התמ"א מצריך. בין השאר, אושרה תכנית הר/2213 (להלן: "התכנית") (ראה סעיף 4 לעתירה), אשר הינה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, במסגרתה נקבע סל זכויות ותוספות מוגדר לפרויקטים לחיזוק המבנים לפי שני מסלולים: האחד – מסלול של חיזוק ובניית תוספות על בנין קיים, והשני – מסלול של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש.

    

4. תכנית זו פורסמה להפקדה ברשומות ביום 7.3.12, ופורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 7.1.14. בכל הקשור למספר החניות שיש להתקין בכל פרוייקט, הפנתה התכנית לתקן החניות הארצי התקף (ראה סעיף 4.1.5. ב.1 לתכנית) .

    

5. ביום 17.6.16 נכנס לתוקף תיקון תקנות התכנון והבניה (התקנת תקנות חניה) תשמ"ג-1983 (להלן: "תקנות החניה"), אשר קבעו בין השאר מספר טווח, כמפורט בחלק ב' בתוספת, פרט 1.2 , הקובע התקנת 1 – 2 מקומות חניה לכל יחידת דיור.

   לפי סעיף 2א'(א) מוקנית לוועדה המקומית הסמכות לקבוע בהיתר בניה מספר מקומות חניה בהתאם למספר הטווח, דהיינו בין 1-2 מקומות חניה ליחידת דיור.

    

6. הוועדה המקומית ראתה לנכון לגבש מדיניות היוצרת מתאם בין העומסים של שטחי חניות בעיר, כתוצאה מתוספות יחידות דיור, הנעשות במסגרת פרויקטים של תמ"א, לבין תקן החניה שניתן לאשר לסוגיי פרויקטים שונים.

   בהתאם, ביום 17.4.18 החליטה הוועדה המקומית על מדיניות להתפלגות תקני חניה בפרויקטים לפי תמ"א 38, כתלות בסוג הפרויקט (חיזוק או הריסה), גודל המגרש ושטחי יחידות הדיור הקיימות והמתוכננות (ראה נספח 2 לעתירה).

    

    

    

7. לטענת העותרת, המדיניות שנקבעה על ידי הוועדה, סותרת את התקן הארצי התקף, הגובר על הוראות המדיניות של הועדה המקומית.

   הוסיפה וציינה העותרת, כי פנייתה אל בית המשפט איננה מוקדמת על אף שטרם ניתנה החלטת הוועדה המקומית במסגרת בקשתה להיתר בניה, מאחר ומבקשת היא לתקוף החלטה שעניינה במדיניות הוועדה. בהתאם, טענה העותרת, כי מדובר בשאלה עקרונית, כללית, בעלת השלכות רחבות, וכי זכותה של העותרת, כמי שמקדמת פרויקט בניה רחב ממדים, להיערך בהתאם בטרם הגשת הבקשה להיתר בניה.

    

   לגופו של ענין נטען, כי הדרישה המופיעה במדיניות הוועדה ולפיה לכל יחידת דיור שתבנה יש להקצות 2 מקומות חניה ולא מקום חניה אחד, כפי שנערכה העותרת, פוגעת כלכלית בעותרת ועל כן נדרש הדיון לאלתר בטרם תמצה העותרת את הליכי התכנון והבניה.

    

8. המשיבים בתגובתם, טענו טענות סף, האחת כי מדובר בעתירה מוקדמת, אקדמית, שאין להידרש לה אלא עד לאחר מיצוי כל הליכי התכנון והבניה שעומדים לפתחה של העותרת. לטענת המשיבים, לאחר הגשת העתירה (העתירה הוגשה בחודש אוקטובר 2018), החלה העותרת, ביום 10.1.19, בהליך תכנוני לאישור בקשה להיתר בניה לפרויקט הכולל 30 חניות בלבד. (אין חולק כי מדובר בפרויקט של הריסה ובניה מחדש).

   לפיכך, טענו המשיבים, כי יש להמתין להחלטת הוועדה המקומית, ולאחריה, ככל שתדרוש הוועדה מהעותרת שתי חניות עבור כל יחידת דיור, תוך יישום מדיניות הוועדה, תהיה זכאית העותרת למצות הליכי ערר ולאחריהם הליכי ערעור בבית משפט ולתקוף במסגרתם את החלטת המדיניות אותה מבקשת היא לתקוף כעת.

    

9. עוד טענו המשיבים, כי דין העתירה להידחות מכוח שיהוי בהגשת העתירה לבית המשפט. לטענתם, החלטת המדיניות אותה מבקשת העותרת לתקוף, ניתנה ביום 17.4.18, ובפועל אין המדובר במעשה מינהלי בעל אופי של "החלטה", כי אם שיקוף וריכוז ההוראות התכנוניות שחלות על מקרקעין מסוימים.

   משום כך, טענו המשיבים, כי אין לראות במועד בו קיבלה העותרת את תיק המידע מהוועדה, כמועד בו ניתנה "החלטה" כלשהי של הוועדה, ובהתאם מועד זה איננו רלוונטי למניין הימים הקבועים בחוק לשם הגשת עתירה מינהלית, ובכל מקרה, ככל שמבקשת העותרת לתקוף מדיניות זו, היה עליה להגיש העתירה לכל המאוחר תוך 45 ימים מיום קבלת החלטת הוועדה בדבר מדיניותה בנושא חניות, דהיינו ביום 1.6.18. אלא שלטענתם, העתירה הוגשה רק ביום 14.10.18 ובשיהוי בלתי מוסבר של ארבעה וחצי חודשים.

    

10. זאת ועוד, נטען כי במועד הפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 19.7.18, היה כבר ידוע לעותרת כי החלטת המדיניות תוחל לגביה ולכן יש ראות במועד זה, לכל המאוחר, כמועד החלת המדיניות לעניין טענת השיהוי.

    מציינת ב"כ המשיבים וטוענת, כי גם בהינתן פגרת בתי המשפט, היה על העותרת להגיש העתירה עד ליום 6.9.19 כאשר בפועל עתירה זו הוגשה ביום 14.10.18.

     

11. עוד טענו המשיבים, כי העותרת לא צירפה משיבים רלוונטיים לעתירה והם הדיירים הקיימים בבניין וכן גם רוכשי דירות קבלן, ככל שאלה קיימים כבר, שכן הם עלולים להיפגע מקבלת העתירה ככל שמבקשת העותרת להפחית במספר החניות שהעותרת מחויבת, לכאורה, להתקין, על פי מדיניות הוועדה. מ- 2 חניות לכל יחידת דיור ליחידה אחת.

     

12. גם לגופו של ענין טענו המשיבים, כי החלטת המדיניות איננה נוגדת לתמ"א 38 וכי לוועדה המקומית הסמכות לגבש מדיניות לעניין תקני חניה ופרויקטים למימוש מטרות התמ"א. לטענתם, סוגיית תקן החניה מוסדרת בתקנות החניה, והחלטת המדיניות של הוועדה תואמת תקן החניה המוסדר בתקנות.

     

    המשיבים חזרו והדגישו, כי שיקול דעת הוועדה המקומית, לפי סעיף 22 לתמ"א, כולל בתוכו גם התחשבות בסוגיית מקומות החניה, אשר הינה שיקול תכנוני מובהק המנוי בסעיף 22 לתמ"א וכן אף עשויה להיכנס לגדרי התיבה בדבר "כושר נשיאה של תשתיות" המנוי בסעיף.

    בכל מקרה, נטען כי טרם התקיים דיון בהיתר הבניה שהגישה העותרת וטרם התקבלה החלטה כלשהי בבקשתה בכלל וככל שהעניין נוגע למספר החניות בפרט, ומכאן שכל הטיעון הינו אקדמי ותיאורטי וכי עד אשר לא תינתן החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, אין להתייחס לטענות העותרת המבקשות לתקוף את מדיניות הוועדה.

     

13. לאחר שחזרתי והפכתי בטענות הצדדים, ראיתי לנכון לדחות את העתירה על הסף, הן מחמת אי צירוף בעלי דין מהותיים והן מחמת היות עתירה זו אקדמית ותיאורטית מאחר והוגשה טרם זמנה.

     

14. אי צירוף בעלי דין חיוניים – תקנה 6(א) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהלים (סדרי דין) תשס"א-2000 – קובעת את חובת צירוף כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה.

     

    כפי שצוין לעיל, משמעות קבלת העתירה היא הפחתת מספר החניות בפרויקט שהעותרת מבקשת לבנות, מ - 60 חניות ל-30 חניות.

    ברי כי הפחתה כה משמעותית במספר החניות בפרויקט, עשויה לפגוע בדיירי הפרויקט מאחר והמשמעות היא כי כל יחידת דיור תקבל חניה אחת במקום שתי חניות.

    בהינתן האמור, היה אפוא, על העותרת לצרף את כלל דיירי הפרויקט הידועים כמשיבים לעתירה, על מנת שישמע קולם.

     

15. היות העתירה מוקדמת, אקדמית ותיאורטית – העותרת כאמור, מבקשת לתקוף את מסמך המדיניות של הוועדה בדבר מספר החניות ליחידת דיור.

    בפועל משנמצא, כי העותרת הגישה את הבקשה להיתר בניית הפרויקט, בקשה הכוללת את מספר החניות שהיא סבורה שניתן וראוי לאשר לה, אשר כאמור איננה תואמת את החלטת המדיניות של הוועדה, הרי שהפניה אל בית המשפט בעתירה מנהלית התוקפת את החלטת המדיניות תתאפשר רק לאחר שימוצו הליכי התכנון. במובן זה, שרק לאחר שהוועדה המקומית, וועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ידונו בבקשה להיתר ויקבלו החלטתם, ככל שתתקבל החלטה שאינה לשביעות רצונה של העותרת, אזי פתוחה בפניה הדרך לתקוף ההחלטה, לרבות את מדיניות הוועדה.

    הדרך בה בחרה העותרת לתקוף החלטה שבמדיניות, בנסיבות העניין, מהווה ניסיון להקדים תרופה למכה, ולא ראיתי לנכון להיגרר אחר ניסיון שכזה.

     

    אין לפסול את האפשרות, כי על אף קיומה של מדיניות ברורה של הוועדה המקומית, לעולם כל מקרה ומקרה ידון על פי נסיבותיו, וככל שהעותרת תשכנע שיש בנסיבות המקרה שלה הצדקה לסטות מהמדיניות, יש להניח כי הוועדה המקומית תיעתר לבקשתה, ואולם כל עוד לא מוצה הליך זה, אין מקום לאפשר דיון בנושא תיאורטי בשלב הזה של הדברים.

    כעיקרון, אין לקדם דיון בנושאים תיאורטיים אקדמיים בטרם יושמו הלכה למעשה על בקשה ספציפית. רק לאחר שתתקבל החלטת הוועדה המקומית בבקשת העותרת להיתר בניה, תהיה רשאית העותרת לקדם דיון שבמסגרתו תתקוף את החלטת המדיניות של הועדה המקומית, הן במישור החוקתי שלה והן במישור סבירותה.

     

    סוף דבר

16. לאור קביעותיי לעיל, ראיתי לנכון לדחות את העתירה על הסף ואינני נדרשת לשאלת חוקתיות קביעת המדיניות עצמה אותה ביקשה העותרת לתקוף.

    מעבר לנדרש, אעיר כי על פניו מדובר במדיניות הנגזרת מתקן החניה המוסבר בתקנות החניה, המגדירות תקן חניה בטווח של 1-2 מקומות חניה ליחידת דיור, וכי תכנית 2213 אשר הוכנה לפי סעיף 23 לתמ"א 38, קובעת כי מספר החניות יקבע בהתאם לתקן החניה הארצי הקבוע בתקנות החניות. ואולם, הכרעה בשאלה זו תיוותר לעת מצוא.

     

17. לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

    העותרת, אשר עמדה על עתירה זו גם בהליכים הדיונים קודם לעתירה אל מול המשיבים וגם בדיון בפני, תישא בהוצאות המשיבים בסך כולל של 15,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, כ"א באדר ב' תשע"ט, 28 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.

     

    חתימה