הדרי אשקלון אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון

מבוא וטענות הצדדים

1. לפניי המרצת פתיחה שבמסגרתה מבוקש להכריע במחלוקות בדבר שומת הפיצוי בגין הפקעה.

2. המבקשת, הדרי אשקלון אגודה שיתופית בע"מ, היא בעלת זכויות חכירה במקרקעין הנדונים "למטרת החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר" [חוזה חכירה מיום 27.3.1968, נספח 17 להמרצה (צורף גם לסיכומי המבקשת), סעיף 1].

3. המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשקלון, במסגרת תכנית 101/02/4 משנת 1974, שינתה את ייעוד המקרקעין בסביבה הנדונה מ"אזור חקלאי" ל"אזור חקלאי, לאזור תעשייה ולדרך"; ובשנת 2003 הפקיעה מן המבקשת 29,190 מ"ר לסלילת כביש מס' 5 באזור התעשייה הצפוני של אשקלון [מתוך פרקי המבוא בחוות דעת שמאית מטעם המבקשת, מאת השמאית אסתר כהן, מיום 13.12.17; ובחוות דעת שמאית מטעם המשיבה, מאת השמאי שאול לב, מיום 13.10.15]. הדרך כוללת גם "שטח ציבורי פתוח", שאינו אלא שול הדרך [כפי שביאר השמאי לב, עמ' 16].

4. אין מחלוקת כי המבקשת לא תבעה ולא קיבלה פיצוי בגין שינוי הייעוד לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "סעיף 197" או "חוק התכנון והבניה", לפי העניין), וכי המועד לתבוע פיצוי לפי סעיף זה חלף לפני שנות דור. הוסכם כי המועד הקובע לשומת הפיצוי הוא יום 24.3.03, והוא יחושב לפי שווי השטח בייעודו באותו מועד [רשימת מוסכמות ופלוגתות מיום 8.9.16, סעיפים 6-5].

5. המבקשת טוענת כי זכויותיה במקרקעין הן לעיבוד חקלאי, ועם ביטול הייעוד החקלאי המקרקעין יושבו לרשות מקרקעי ישראל. לפיכך אין לה כל תועלת משינוי הייעוד. אדרבא, הדרך מושא התכנית וההפקעה ביתרה את המקרקעין המעובדים על ידיה ופגעה בניצול הקרקע. לפיכך יש לפצותה בגין מלוא ההפקעה, מן המ"ר הראשון, ללא ניכוי בשיעור 40% לפי סעיף 190 בחוק התכנון והבניה. כך קבעה השמאית המכרעת, גב' לבנה אשד, במחלוקת דומה בין הצדדים בקשר עם מקרקעין שכנים [ת/4; להלן: "שמאות אשד"]; והמשיבה לא ערערה על כך.

6. המבקשת מוסיפה וטוענת כי בהתאם לקווים מנחים של השמאי הממשלתי הראשי מחודש מאי 2008 [ת/2, צורף לסיכומי המבקשת; להלן: "הנחיות השמאי הממשלתי הראשי"], סעיף 4(ב) – יש לחשב את הפיצוי לפי 10% משווי המקרקעין בסביבה, שהם אזור תעשייה. שווי זה שקול ל-100% שווי חקלאי [עדות השמאית כהן בפרוטוקול עמ' 15]. גישה זו מובילה לשומה בסך 48-38 ₪ למ"ר, בהתאם למיקום החלקה [מלבד השמאות ראו עדות השמאית שם, ותחשיב שצורף כנספח א' לסיכומי המבקשת, סעיף 1]. לחלופין ניתן לשום את החלקות המופקעות לפי סך 31 ₪ למ"ר, בהיקש לשמאות אשד [התחשיב הנ"ל, סעיף 2]; או לפי סך 31.5 ₪ למ"ר, בהתאם להחלטה 969 של מועצת מקרקעי ישראל [ת/3; להלן: "החלטה 969"], סעיף 3.4, בשים לב לייעוד החכירה למטע [התחשיב הנ"ל, סעיף 3]. לכל הפחות צריך הפיצוי לעמוד על שווי חקלאי ללא זכויות מים ("בעל"), בסך 13.5 ₪ למ"ר [בהתאם לחלופה המזערית בהנחיות השמאי הממשלתי הראשי שם, ולכימותה הכספי בהחלטה 969; ראו סיכומי המבקשת, פסקאות 49-48].

7. על פיצוי זה יש להוסיף פיצוי נוסף בגין פגיעת הכביש בניצול השטח הנותר, שלא הופקע. בסה"כ מעריכה השמאית מטעם המבקשת את הפיצוי המגיע למבקשת בסך 1,637,950 ₪, נכון ליום הקובע (24.3.03); ולחלופין – בסך 1,009,250 ₪ (בהיקש לשמאות אשד) או בסך 1,242,450 ₪ (לפי החלטה 969). מבוקש גם שיפוי בגין שכ"ט השמאית והוצאות משפט.

8. המשיבה טוענת, כטענות-סף, כי המבקשת קיפחה את זכותה לתבוע פיצוי בגין התכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין המופקעים מאזור חקלאי לדרך, מחמת התיישנות [סעיף 197(ב)]; וכי גם תביעתה לפיצוי בגין ההפקעה לוקה בשיהוי.

9. על כך אומר כבר עתה כי המבקשת אינה תובעת פיצוי בגין שינוי הייעוד [סיכומי המבקשת, פסקאות 83-82]. אין מקום גם לטענת השיהוי, משום שבתקופה מאז ההפקעה עד התביעה הוחלפו דרישות ותשובות בין הצדדים, והמשיבה ידעה היטב שהמבקשת דורשת פיצוי בגין ההפקעה [סיכומי המשיבה, פסקה 59]. כלומר, לא היו מצד המשיבה הסתמכות ושינוי מצב לרעה עקב מצג של אי-תביעה. צודקת המשיבה בטענתה כי טענת שיהוי בתביעה נבחנת לאור איזון האינטרסים בין התובע והנתבע [שם, פסקה 69]. אולם גם מהיבט זה עדיף אינטרס המבקשת, שלא יופקעו ממנה מקרקעין ללא פיצוי, על פני אינטרס המשיבה להיתבע במתכונת דו-שלבית דווקא, או לנצל את מחדלה של המבקשת ולהימנע מפיצוי בכלל. לפיכך טענת ההתיישנות אינה רלבנטית וטענת השיהוי נדחית.

10. לגוף העניין טוענת המשיבה כי, בעקבות שינוי הייעוד מחקלאות לדרך, המבקשת אינה זכאית לכל פיצוי בגין ההפקעה; משום שכל מה שנלקח ממנה הוא אדמת דרך ששוויה הכלכלי אפס. לחלופין יש לשום את המקרקעין המופקעים, בהתאם להנחיות השמאי הממשלתי הראשי, לפי 10% מן השווי החקלאי של החלקות הגובלות בהם [קרי: 3-2 ₪ למ"ר – כניתוח שמאי המשיבה בפרוטוקול עמ' 19].

11. המשיבה מוסיפה וטוענת כי הדרך, יחד עם הכיכר שיצרה גישה נוחה למקרקעין, לא פגעה במקרקעין הנדונים ואף השביחה אותם. לפיכך המשיבה פטורה מפיצוי בגין ה-40% הראשונים של ההפקעה מכל חלקה בשטח המופקע; לרבות בגין 7 מ-10 החלקות הנדונות, שבהן שיעור ההפקעה לא הגיע ל-40%.

12. לטענת המשיבה, דרישת המבקשת לפיצוי לפי שווי חקלאי מלא סותרת את שינוי הייעוד מאזור חקלאי לדרך; עוקפת את התיישנות התביעה לפי סעיף 197; ונוגדת את הלכת הפיצוי הדו-שלבי, שלפיה יש לתבוע פיצוי בגין ירידת הערך בעקבות שינוי הייעוד, לפי סעיף 197; ובעקבות ההפקעה בפועל יש לתבוע רק את שווי המקרקעין המופקעים, לפי ייעודם החדש [ע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי (10.8.1987) (להלן: "חממי")].

13. לבסוף טוענת המשיבה כי שומת אשד אינה רלבנטית, משום שהיא התייחסה לקרקע אחרת בעלת מאפיינים שונים. המקרקעין הגובלים בשטח שהופקע אינם משמשים לתעשייה אלא לחקלאות, ובפועל לא עובדו במלואם. ניצול הקרקע הנותרת לא נפגע, משום שהמבקשת פיצלה את השימוש בקרקע עוד לפני ההפקעה. הודות לכיכר, שלטענת המשיבה נסלל במיוחד עבור המבקשת – לא נפגעה גם הגישה למקרקעין. לפיכך אין מקום לפיצוי נוסף בגין הפגיעה בקרקע הנותרת.

14. ניתן לסכם, אפוא, את עמדת המשיבה בקביעתו של השמאי לב כי למבקשת לא מגיע פיצוי. לחלופין, אם תתקבל הגישה ששווי דרך אינו אפס אלא 10% משווי המקרקעין השכנים – יש לקבוע כי מדובר במקרקעין חקלאיים בשווי (מלא) של 24 ₪ למ"ר; ולנכות מן הפיצוי את ה-40% הראשונים בכל חלקה מופקעת; כך שיתקבל פיצוי בסך 5,845 ₪ [שמאות המשיבה, עמ' 19-18].

15. המבקשת הגיבה לסיכומי המשיבה באומרה כי המשיבה לא הסבירה מהם ההבדלים המשמעותיים בין המקרקעין מושא שומת אשד והמקרקעין הנדונים. המבקשת לא ביקשה פיצוי בגין הפגיעה בכלל המקרקעין הלא-מופקעים, אלא רק בגין השיירים של החלקות הקטנות, שבשל קוטנם וצורתם אינם ניתנים לעיבוד. המבקשת גם הטעימה כי, ככלל, המקרקעין עובדו על ידיה במלואם וברציפות [עדותו שלא נסתרה של מר אלכס סקורניק, בעל תפקידים במבקשת, פרוטוקול עמ' 6].

     

    האם מגיע למבקשת פיצוי בגין ההפקעה?

16. טיעוניה של המשיבה הזכירו לי את הסיפור על תלמיד שהתבקש לצייר את קריעת ים סוף, הגיש למורה דף חלק, והסביר: בני ישראל כבר עברו, המצרים עדיין לא הגיעו, והים נבקע לשניים.

17. לשיטת המשיבה, המבקשת אינה זכאית לפיצוי בגין 29,190 מ"ר שהופקעו ממנה. היא אינה זכאית לפיצוי בגין שינוי הייעוד מחקלאות לדרך, משום שעילה זו התיישנה; והיא אינה זכאית לפיצוי בגין ההפקעה, משום שבעקבות שינוי היעוד הפכו המקרקעין המופקעים לדרך, ששוויה אפס.

18. כאילו לא די בכך, המשיבה מוסיפה וטוענת שהמבקשת בכל מקרה אינה זכאית לפיצוי בגין הפקעת עד 40% מן החלקות; משום שהיא הרוויחה מן הדרכים המשוכללות שנסללו בסביבת המקרקעין שלה.

19. המשיבה אינה נראית מוטרדת מכך שההמשגה המשפטית שלה מותירה את המבקשת חסרה 29,190 מ"ר שטח חקלאי לעיבוד, בלא כל תוחלת רווח מן התכנון והבניה, ובלא פיצוי.

    (או, לחלופין, עם פיצוי כולל זניח, בסך 5,845 ₪, המחושב לפי 10% משווי חקלאי, בגין 60% מן ההפקעה, ובהנחת היעדר פגיעה במקרקעין הנותרים).

20. אני דווקא מוטרד מכך. הציבור זכה בדרך על חשבון שטחי העיבוד החקלאי של המבקשת. מן הראוי שהציבור ימלא חסרונה. פרשנות משפטית שלפיה הנפגע מפוצה על ידי מי שהתעשר על חשבונו עדיפה על כזו שלפיה הוא יוצא וידיו על ראשו.

21. העיקרון שלפיו אין נטילה שלטונית ללא פיצוי הוגן מוכר כעיקרון חוקתי. חוקת ארה"ב גורסת כי "...לא יילקח קניינו הפרטי (של אדם) לשימוש הציבור בלי פיצוי הוגן" [מגילת הזכויות, התיקון החמישי]. גישת הפיצוי המלא רווחת במדינות המשפט המקובל, לרבות אנגליה, אוסטרליה וניו זילנד [ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ, החברה הלאומית בישראל בע"מ (14.5.2012) (להלן: "רוטמן"), פסקה 104]. בצרפת חייב המינהל הציבורי להיטיב את נזקי הפרט שנגרמו עקב אינטרס ציבורי, אף ללא אשם מינהלי, מכוח עקרון השוויון בנשיאה בנטל הציבורי [דפנה ברק-ארז, עוולות חוקתיות (בורסי 1993), עמ' 72]. גם בגרמניה נטילה שלטונית כפופה לפיצוי; שאם לא כן הופך הפרט ל"קורבן מיוחד" על מזבח הכלל, ללא שוויון בחלוקת הנטלים החברתיים [שם, עמ' 79]. גם במשפטנו כך, וביתר שאת מאז חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הקובע כי "אין פוגעים בקנינו של אדם... אלא... ובמידה שאינה עולה על הנדרש" [שם, סעיפים 3 ו-8]. כמה שנאמר בעניין ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' הולצמן (12.6.2001) (להלן: "הולצמן"), במותב שבעה [מפי כב' השופטת ד' דורנר, בפסקה 8 בפסק דינה]:

    "כדי שפגיעה בקניין על-ידי הפקעת מקרקעין תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך בפיצוי הוגן ושווה ערך. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית בלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי שוויונית בזכות היא פגיעה במידה העולה על הנדרש".

22. המבקשת אינה דורשת פיצוי בגין שינוי הייעוד. לפיכך רק אעיר, למעלה מן הצורך, כי ויתור זה אינו נעלה מספק בעיניי.

    סעיף 197 נועד להעניק פיצוי גם למי שרכושו לא הופקע, אך סבל פחיתת שווי עקב תכנית. כלומר, הוא נועד להוסיף על הסעד שמעניקה פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), ולא לגרוע ממנו. כמה שנאמר בעניין חממי [פסקה 6 בחוות דעתו של כב' השופט א' חלימה, ההדגשה הוספה]: "מצב זה מאפשר, לדעתי, לנפגע לתבוע זכויותיו על-פי סעיף 197(א) הנזכר בנפרד מהמגיע לו על-פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור)". הפסיקה שללה מצב שבו שינוי יעוד מוקדם והפקעה מאוחרת יגרמו לבעל הנכס לצאת קרח מכאן ומכאן [שם, פסקה 3]. כדברי כב' הנשיא (דאז) מ' שמגר [שם, פסקה 2 בחוות דעתו, ההדגשה הוספה]: "הנזק הנגרם על-ידי שינוי הייעוד הוא, כאמור, מיידי, ואין הבעלים חייב לחכות עד שתבוא הרשות ותבצע את ההפקעה ותפצהו, כביכול, על הכול". מכאן משתמע כי הפיצוי הדו-שלבי הוא אופציה בידי הנפגע, המאפשרת לו להקדים ולהיפרע פיצוי לפי סעיף 197 עוד בטרם הפקעה; והוא לא נועד לשלול ממנו את עיקר הפיצוי, במקרה של הפקעה שלא קדם לה פיצוי בגין שינוי הייעוד. לפי גישה זו, התיישנות התביעה לפי סעיף 197 נועדה למקרים שבהם הפגיעה התכנונית ממצה את הנזק, שאז אין טעם וצידוק לכך שהנפגע יישן על זכויותיו יתר על 3 שנים, ויגרום אי-בהירות תקציבית לרשות המפקיעה. אולם קציבת המועד לתביעה לפי סעיף 197 לא נועדה למקרים שבהם שינוי היעוד אינו אלא אמצעי לאפשר את התכלית העיקרית של ההפקעה, שרק היא – ולא שינוי היעוד – מכוננת את הפגיעה בפועל בבעל הנכס, כבענייננו. במקרה כזה ניתן לומר כי בעל הנכס רשאי לתבוע פיצוי בגין כל נזקו בפעם אחת, בעקבות ההפקעה [כדעת כב' המשנה לנשיא (כתוארו אז) של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט אורי גורן, בעניין ה"פ (ת"א) 1639/94 תורקיאן אפלטון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (25.3.1997)].

    מתן אופציה כזו לבעל הנכס עדיפה גם ליזמים ולוועדה המקומית; משום שהיא דוחה את החבות בפיצוי למועד סמוך למימושה הכלכלי של תכנית ההפקעה.

    למצער, אימוץ גישה זו מתבקש, משיקולי צדק, בהקשרים כבענייננו; שבהם המועד להגשת תביעה לפי סעיף 197 חלף לפני נתינתה של הלכת חממי בדבר פיצוי דו-שלבי. במיוחד כך לפי עדות השמאית כהן, שלפיה תביעות כאלה לא היו מקובלות בתקופת שינוי הייעוד של המקרקעין הנדונים [פרוטוקול עמ' 10], שנים רבות לפני שהלכת חממי באה לעולם. פירוש מנדטורי להלכת חממי, השולל למפרע פיצוי בגין שינוי ייעוד שהתיישן, פוגע בהסתמכות הבעלים על האפשרות הנחזית לתבוע פיצוי בגין מכלול הפגיעה בקניינו בעת ההפקעה. לפיכך עדיף הפירוש האופציונלי המוצע; ולחלופין – תחולתה של הלכת חממי, לגבי שינויי ייעוד המטרימים הפקעה, רק על תכניות מאוחרות לנתינתה.

23. כאמור, תביעת הפיצוי של המבקשת היא בגין הפקעת מקרקעין בייעוד דרך. אני דוחה את טענת המשיבה כי שוויים הכלכלי של מקרקעין כאלה, לעניין פיצויי הפקעה, הוא אפס. השמאי הממשלתי הראשי קבע את שוויה של דרך בשיעור "10% משווי הקרקע הנפוץ בסביבתה" [ת/2, סעיף 4(ב)]. כך שמים את שווי הדרך הציבורית לאחר ההפקעה, "לצורך דווח מאזני של נכסי המדינה" [שם, סעיף 1]. כלומר, מדובר בקונבנציה חשבונאית, שלאו-דווקא מגדירה פיצוי צודק בגין ההפקעה של מה שאותם מקרקעין היו עבור הבעלים הפרטי, לפני שהפכו לדרך בבעלות הציבור. לא מן הנמנע שהתכלית של פסיקת פיצוי צודק בגין הפקעה תניב ערך אחר, גבוה יותר. מכל מקום, השמאי הממשלתי הראשי לא דיבר על 10% משווי המקרקעין הגובלים, כטענת המשיבה, אלא על 10% משווי הקרקע הנפוץ בסביבת המקרקעין המופקעים. אפילו שמאי המשיבה הודה, בכפוף להסתייגות שתידון ותידחה להלן, כי לו היה מדובר בנכס בבעלות, ולא בחכירה חקלאית כבענייננו – היה מקבל את שומת המבקשת הנגזרת משוויים של המקרקעין התעשייתיים הנפוצים בסביבה. אין לגזור את שווי הדרך, אפוא, משווי החלקות החקלאיות הגובלות של המבקשת; אלא משווי אזור התעשייה, המאפיין את הסביבה במובנה הרחב יותר, ואשר לצרכיו נסללה דרך זו.

24. כאמור, שמאי המשיבה הסכים עם עמיתתו, שמאית המבקשת, כי ערכם הכולל של המקרקעין המופקעים הוא 10% מהשווי התעשייתי בסביבה הנדונה, בסך 48 ₪ למ"ר. אולם, לטענתו לא זהו השווי הרלבנטי לשומת הפיצוי למבקשת: "אם המינהל היה תובע אותי כבעלים, הייתי אומר לו אתה תקבל את השווי הדרך שנגזר משווי הסביבה ושווי תעשיה. לא המינהל תובע אותי אלא החוכר והחוכר מקסימום יכול לקבל את השווי של קרקע חקלאית. כלומר, אני מסכים ששווי הסביבה הוא תעשייתי, אבל זהו השווי למינהל ולא השווי לאגודה ולכן לא זה השווי שממנו צריך לגזור את השומה" [פרוטוקול עמ' 19]. לפיכך מעמיד שמאי המבקשת את הפיצוי המגיע למבקשת, אם אינו אפס – על 10% מתוך השווי החקלאי הרלבנטי למבקשת [שם]; השקולים לאחוז אחד מן השווי התעשייתי הנפוץ בסביבת המקרקעין המופקעים.

25. עמדת המשיבה משלבת, אפוא, את האפיון החקלאי של זכות החכירה של המבקשת, עם גרסתה להנחיות השמאי הממשלתי הראשי (דרך = 10% מהשווי ההיקפי), וכך מתקבלת תוצאה שלפיה המבקשת זכאית, אם בכלל, לפיצוי בשיעור 10% משווי השימוש החקלאי שלה במקרקעין המופקעים. בכך ערבבה המשיבה שתי שיטות חישוב, והגיעה לתוצאה שגם אינה תואמת את הנחיות השמאי הממשלתי הראשי, וגם אינה צודקת כלפי המבקשת, בפער של סדר-גודל שלם.

26. הנכון הוא לנקוט שיטת חישוב אחת מן השתיים. ניתן לאמץ את הנחיות השמאי הממשלתי הראשי, שלפיהן שווי הדרך הוא 10% מן השווי התעשייתי הנפוץ בסביבה, ולגזור מכך פיצוי בגין הפקעת הדרך בסכום זה. לחלופין, ניתן לאמץ גישה פונקציונלית, המגשימה את עקרון הפיצוי ההוגן בגין הנזק לנפקע עקב הנטילה השלטונית, ולגזור מכך פיצוי בשיעור 100% מן הערך החקלאי שהופקע (שבפועל לא כורסם עקב שינוי הייעוד עשרות שנים לפני כן). בהתאם להבהרת שמאית המבקשת שלא נסתרה – סכומי הפיצוי המתקבלים שקולים זה לזה [פרוטוקול עמ' 15]. זוהי התוצאה שאליה הגיעה שמאית המבקשת, תוך יישום הערכה שמאית בסך 48-38 ₪ למ"ר, שכשלעצמה הייתה מקובלת גם על שמאי המשיבה.

27. אני מעדיף, אפוא, את גישתה של שמאית המבקשת, התואמת את הנחיות השמאי הממשלתי הראשי ואת עקרון הפיצוי ההוגן בגין נטילה שלטונית, וקובע כי המבקשת זכאית לפיצוי, בגין המקרקעין המופקעים, בסך 48-38 ₪ למ"ר, כמפורט בשמאות המבקשת.

     

    ניכוי 40% או פיצוי מהמ"ר הראשון?

28. פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, בסעיף 20; יחד עם חוק התכנון והבניה, סעיף 190 – מאפשרים שלא לפצות בגין הפקעה של פחות מ-40% מחלקה, או בגין ה-40% הראשונים של ההפקעה [אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין (חושן למשפט, 2011) (להלן: "נמדר"), עמ' 469]. פטור זה, שהיקפו חורג בהרבה ממה שניתן להעמיס על האחריות החברתית של בעל הקניין [דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ (12.5.2004) (להלן: "הורוויץ")], נומק בהשבחת המקרקעין הנותרים על ידי ההפקעה ותכליתה; כגון הודות לשיפור הגישה אליהם על ידי הדרך שנסללה בשטח שהופקע [שם, עמ' 469 ו-473-471]. הפסיקה שללה יישום הפטור במקרה שבו הנפקע לא ייהנה מאותה השבחה; כגון משום שהחלקה הופקעה ממנו לחלוטין [עניין הולצמן]. אם המקרקעין הנותרים לא הושבחו – יינתן פיצוי מלא בגין ההפקעה, מהמ"ר הראשון [הלכת רוטמן, במותב חמישה]. לאור התפיסה כי פגיעה בקניין הפרט לתועלת הציבור, ללא פיצוי הוגן, אינה מידתית, פוגעת בשוויון הנטלים ומשולה לעשיית עושר ולא במשפט של הציבור על חשבון הפרט – המשיכו בתי המשפט לכרסם בלגיטימיות של הפקעה ללא פיצוי מלא, "עד כי ניתן לצפות כי הזכות להפקיע מקרקעין ללא פיצוי, עם הזמן, ילך ויעלם מנוף המשפט בישראל" [כך במקור; נמדר, עמ' 470].

29. בענייננו, המבקשת אינה בעלת המקרקעין אלא רק חוכרתם לצרכי עיבוד חקלאי, כל עוד לא שונה ייעודם החקלאי. כלומר, היא אינה עשויה ליהנות מהשבחתם במסגרת הרחבת השימושים העירוניים הגובלים בהם.

30. לא רק שהדרך אינה משפרת את נגישות החלקות המעובדות למבקשת – אלא להפך. לא נסתרה עדות מר סקורניק כי סלילת הדרכים העירוניות במקום פגעה בנגישות זו: "...היה לנו קושי לרדת לנטיעות בגלל הכביש" [פרוטוקול עמ' 6]. "הנזק הוא הרעה בגישה לשטח הזיתים המזרחי... קיים קושי בתנועת הכלים החלקאיים על גבי כביש 5, שהוא גם מוגבה ביחס לתוואי שטח המטע. בכל זאת, כיום, אנו נכנסים למטע הזיתים דרך הכיכר על כביש 5 (...), איכשהו" [שם עמ' 8]. "הכביש של הכיכר מוגבה מהשטח ויש ירידה תלולה. רכב נוסעים רגיל לא מסוגל לרדת שם. מדובר בשיפוע חריף, והפיכתו למתון יותר תגרור צורך בהפקעת חלקה נוספת" [שם, בהמשך הדברים]. 

31. מבחינת המבקשת, הקרקע הייתה ונותרה קרקע חקלאית. המבקשת לא תוכל להפיק כל תועלת מן השינוי בייעודה ומסלילת הדרכים בסביבתה. אדרבא, היא עלולה לקפח את זכויות החכירה שלה אם המקרקעין יושבחו וייעודם ישונה מאזור חקלאי לאזור תעשייה. העיור והתיעוש רק פגעו, אפוא, הן בגודל הקרקע החקלאית הנתונה לעיבודה של המבקשת, על ידי ההפקעה; הן בנוחות הגישה אליה, על ידי סלילת דרכים המתאימות יותר לשימוש עירוני ופחות לשימוש חקלאי [כמצוטט לעיל].

32. לאור המקובץ אני קובע כי אין בענייננו צידוק לניכוי 40% מן הפיצוי בגין ההפקעה, ויש לפצות את המבקשת בגין כל השטח שהופקע, מן המ"ר הראשון. כך קבעו הן שמאית המבקשת לגבי המקרקעין הנדונים, הן השמאית המכרעת גב' לבנה אשד לגבי מקרקעין דומים [ת/4], אשר המשיבה לא שכנעה בשונותם המהותית מענייננו. אני מעדיף את גישתן.

     

    פיצוי בגין פגיעה במקרקעין הנותרים

33. מלבד שומת המקרקעין המופקעים – שמאית המבקשת הצביעה על נזקים נוספים למקרקעין הנותרים, עקב ההפקעה, המגולמים בפיצולם וביצירת מכשול נגישות. לעומתה, המשיבה סבורה כי לא נגרמו נזקים כאמור: המבקשת ממילא לא עיבדה בפועל את מלוא השטח; העיבוד היה ממילא מפוצל לשתי גזרות עוד לפני סלילת הכביש ביניהן, וכל אחת מהן בעלת רצף המאפשר עיבוד; ולא נגרמו קשיי גישה למקרקעין. זאת ועוד: הפיצול מעוגן בתכנית; וככל שהצדיק פיצוי – היה מקום לתבעו לפי סעיף 197, ועילה זו התיישנה [שמאות המשיבה, עמ' 15].

34. בעניין פיצול המקרקעין, אני מעדיף את גישת המשיבה. בעדותם של נציג המבקשת מר סקורניק ושל שמאית המבקשת גב' כהן, יחד עם העולה מהתשריט המסומן נ/1, עלה כי הכביש פיצל את המקרקעין הנדונים לשתי יחידות רצופות שכל אחת מהן בת-עיבוד [פרוטוקול עמ' 8-7 ו-16, בהתאמה]. למעשה, המבקשת נערכה מראש להפקעה, ועיבדה את שני החלקים הללו בנפרד, אף בטרם פוצלו על ידי הכביש [עדות שמאית המבקשת, שם עמ' 16]. אין לפניי ראיה כי חלקים מתוך המקרקעין הבלתי-מופקעים הפכו לבלתי-שמישים, או שניצולם נפגע, עקב ההפקעה או הטרמתה.

35. בעניין הגישה למקרקעין, אין מחלוקת כי הכיכר שסללה המשיבה מאפשרת את הגישה לשטחים המעובדים על ידי המבקשת. כדברי העד מטעמה, מר סקורניק: "בכל זאת, כיום, אנו נכנסים למטע הזיתים דרך הכיכר על כביש 5 (...), איכשהו" [פרוטוקול, עמ' 8]. מר סקורניק הזכיר גם שסלילת הכביש האריכה את דרכם של הכלים החקלאיים למטע של המבקשת בכמה מאות מטרים [שם]. כאמור לעיל [בפסקה ‎30], העליתי מעדותו של מר סקורניק, שלא נסתרה, כי הדרך לא שיפרה את הגישה למקרקעין אלא להפך. מצב זה משתלב בתמונה הכללית של היעדר תועלת למבקשת מן ההפקעה, המצדיקה פיצוי מן המ"ר הראשון. אולם, העובדה שהמבקשת מסתדרת, עתה, "איכשהו", הודות לכיכר שנסללה – שוללת זכאות לפיצוי נוסף בגין הפגיעה במקרקעין הנותרים.

36. כאן המקום להזכיר כי פיצוי בגין הפקעה צריך להיות הוגן, אבל לא בהכרח מושלם. לעתים נדרש בעל המקרקעין לסבול פגיעה מסוימת בקניינו, עקב המיזם הציבורי ולשם קידומו, כחלק מאחריותו החברתית [עניין הורוויץ, פסקאות 12-11 בפסק דין הרוב מפי כב' המשנה לנשיא בדימ' (כתוארו אז) ת' אור]. מר סקורניק הודה כי שיפור הגישה למקרקעין המעובדים על ידי המבקשת יצריך הפקעות נוספות, ועל ידי כך ייקר את המיזם הציבורי: "הכביש של הכיכר מוגבה מהשטח ויש ירידה תלולה. רכב נוסעים רגיל לא מסוגל לרדת שם. מדובר בשיפוע חריף, והפיכתו למתון יותר תגרור צורך בהפקעת חלקה נוספת" [פרוטוקול עמ' 8]. המצב שבו המבקשת "מסתדרת איכשהו" מהווה איזון סביר בין זכותה לגישה סבירה למקרקעין שלה, לבין האינטרס הציבורי שלא לייקר עוד את הדרך הדרושה לפיתוח הסביבתי.

37. הצדדים חלקו, בהקשר זה, בשאלה אם כיכר הגישה נסללה במיוחד כדי לפתור את בעיית הגישה של המבקשת בעקבות ההפקעה, כטענת המשיבה; או שמא נסללה, והייתה נסללת ממילא, כשער נוסף לאזור התעשייה השכן, כטענת המבקשת [ראו חקירת מר סקורניק, פרוטוקול עמ' 8; עדות השמאית כהן, שם עמ' 10-9]. מצד אחד, טענת המבקשת אינה תואמת את מה שנאמר: "אורח טוב ... אומר: 'כמה טרחות טרח בעל הבית בשבילי!' ... אבל אורח רע ... אומר: ... 'כל טורח שטרח בעל הבית זה לא טרח אלא בשביל אשתו ובניו'" [בבלי ברכות נח א]. מצד שני, מצאתי טעם רב בנימוקי התרשמותה של השמאית כהן [פרוטוקול עמ' 10-9] כי הכיכר נועדה בעיקר לצרכי אזור התעשייה. התרשמות זו לא נסתרה [עדות נציג המשיבה מר משה פוקס, שם עמ' 24]. מכל מקום, הכיכר נסללה; יש בה כדי להנגיש את המקרקעין למבקשת "איכשהו", ודי בכך כדי שלא לחייב את המשיבה בפיצוי נוסף למבקשת בגין הפגיעה בנגישות.

38. המשיבה טענה שהמקרקעין לא עובדו באופן מלא ורצוף על ידי המבקשת, אך לא סתרה את עדותו הנוגדת של נציג המבקשת בעניין זה [פרוטוקול עמ' 7-6 ו-9]. אני מקבל את עדותו זו. זאת ועוד: הפיצוי הוא בגין שלילת נכס. הנכס הוא הזכות לעבד. אין טענה כי עקב אי-העיבוד הנטען עמדה המבקשת לאבד את זכויות החכירה שלה [שם, עמ' 9]. לפיכך, אפילו היו "קרחות" בעיבוד, בממד הזמן או המקום – אין בכך כדי לשלול מן המבקשת פיצוי בגין הפקעת זכויותיה.

39. לאור המקובץ, איני פוסק למבקשת פיצוי נוסף בגין הפגיעה במקרקעין הלא-מופקעים.

     

    סיכום

40. המשיבה הפקיעה למבקשת 29,190 מ"ר קרקע בעיבוד חקלאי, שייעודה דרך, לצורך סלילת כביש מס' 5 באזור התעשייה הצפוני של אשקלון. המבקשת לא פוצתה על שינוי הייעוד מחקלאות לדרך בעקבות התכנית, לפי סעיף 197. עתה היא תובעת פיצוי בגין ההפקעה, לפי שווי חקלאי מלא, השקול לשומה קונבנציונלית של דרך בשיעור 10% משווי המקרקעין התעשייתיים שבסביבה. המבקשת טוענת שהתכנית וההפקעה הרעו את מצבה, ולפיכך היא תובעת פיצוי מהמ"ר הראשון, ללא ניכוי 40%; וכן פיצוי בגין הפגיעה בשימוש במקרקעין הנותרים, הלא-מופקעים. בסה"כ תובעת המבקשת סך 1,637,950 ₪, נכון ליום הקובע (24.3.03).

41. המשיבה טוענת להתיישנות התביעה בגין שינוי הייעוד, ולשיהוי בתביעה בגין ההפקעה. לטענתה, שוויה של דרך הוא אפס; ולחלופין, בענייננו, 10% מן השווי החקלאי של המקרקעין הגובלים, בסך 3-2 ₪ למ"ר. המשיבה מוסיפה וטוענת כי הדרך שנסללה בשטח המופקע, לפי התכנית, שיפרה את נגישות המקרקעין. לפיכך יש לפצות את המבקשת, אם בכלל, רק בגין הפקעה בשיעור העולה על 40% מכל חלקה בשטח המופקע; ואין לפצותה בגין פגיעה במקרקעין הנותרים. "בשורה התחתונה", המשיבה שוללת פיצוי כלשהו למבקשת; ולחלופין מעריכה את הפיצוי המתאים בסך 5,845 ₪.

42. לאור הנחיות השמאי הממשלתי הראשי, שלפיה דרך תישום לפי 10% משווי המקרקעין הנפוצים בסביבתה; בשילוב עם הערכים הנקובים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 969 לעניין מטעים, בסך 31.5 ₪ למ"ר; ובהתאם להסכמת שמאי המשיבה כי שווי המקרקעין המופקעים (לבעלים) עולה לסך 48-38 ₪ למ"ר – העדפתי את שמאות המבקשת, שלפיה יש לפצותה בערכים כאמור, השקולים ל-10% מן השווי התעשייתי של המקרקעין בסביבה, ולשווי הזכויות החקלאיות שהופקעו בפועל.

43. דחיתי את הבחנתו של שמאי המשיבה בין שווי הדרך לבעליה לבין שוויה למבקשת-החוכרת, שממנה הסיק כי הפיצוי למבקשת בגינה – אם בכלל – צריך לעמוד על 10% מן השווי החקלאי (השקול לאחוז אחד מן השווי התעשייתי של המקרקעין שבסביבה). קבעתי כי יש ליישם את הנחיות השמאי הממשלתי הראשי כפשוטן, ולהעמיד את הפיצוי על 10% מן השווי התעשייתי של המקרקעין שבסביבה; מה גם שזהו הפיצוי ההוגן, בשים לב לשווי השימוש בפועל שהופקע מן המבקשת.

44. דחיתי גם את טענת המשיבה כי הדרך השביחה את זכויות המבקשת; ובהתאם לכך קבעתי כי יש לפצותה מן המ"ר הראשון, ללא ניכוי בשיעור 40%.

45. מצד שני, דחיתי את טענת המבקשת לפיצוי בגין הפגיעה במקרקעין הנותרים, הלא-מופקעים; משום שעלה מן העדויות כי פגיעה זו הייתה זניחה.

46. לאור המקובץ אני פוסק למבקשת פיצוי בסך 1,314,985 ₪, נכון למועד הקובע (24.3.03), בגין המקרקעין המופקעים; בהתאם לתחשיב שצורף לסיכומי המבקשת [נספח א', סעיף 1]. אין פיצוי בגין המקרקעין הנותרים. לסכום זה ייתוספו הפרשי הצמדה וריבית רגילה כחוק מן המועד הקובע עד היום (בשיעור 76%). בסה"כ תפצה המשיבה את המבקשת בסך 2,314,374 ₪, נכון לתאריך פסק הדין. התשלום יבוצע עד יום 1.5.19, אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כחוק מהיום עד התשלום בפועל.

47. המבקשת רשאית להגיש בקשה לשומת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד עד יום 11.4.19.

     

     

    ניתן היום, כ' אדר ב' תשע"ט, 27 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.