1.בעיר העתיקה בעכו מצוי מבנה בן שתי קומות. במבנה יחידת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת ויחידה נוספת המוחזקת על ידי סעדי ג'מילה ותאופיק, ומשתרעת על שתי קומות. מדובר במבנה הממוקם על מקרקעין שטרם עברו הסדר. בתובענות המונחות להכרעה בפניי, חלוקים הצדדים בסוגיית זכויות הבעלות בנכס זה. רשות הפיתוח – המבקשת בה"פ 5616-04-17, טוענת כי רכשה את זכויות הבעלות מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים לו הוקנו הזכויות על פי חוק נכסי נפקדים, התש"י – 1950. מנגד, טוענים בני הזוג סעדי, התובעים בתיק 7234-09-17, כי הבעלות בנכס נרכשה על ידי אביה של ג'מילה סעדי, ולחלופין כי מכוח החזקה ארוכת שנים שהחלה עוד בשנות ה-30 של המאה ה-20 יש להכריז עליהם כבעלי הנכס.
2.בין הצדדים נוהל הליך קודם בבית משפט השלום בחיפה בגדרו עתרה רשות הפיתוח לפינוי בני משפחת סעדי מהנכס. תביעה זו נדחתה מחמת התיישנות והצדדים חלוקים גם בשאלת נפקות ההכרעה בתביעת הפינוי על ההליכים בתובענות בבית משפט זה.
רקע
3.ברח' 11/246 בעיר העתיקה בעכו, מצוי מבנה מגורים בן שתי קומות. המבנה בנוי על חלקה, שאינה מוסדרת ורשומה בספר הנכסים של רשות מקרקעי ישראל, כנכס 246 בגוש 18011 (להלן: החלקה). במבנה המגורים שתי יחידות מאוכלסות; האחת בקומת הקרקע מושכרת בשכירות מוגנת, והשנייה מוחזקת על ידי בני הזוג תאופיק וג'מילה סעדי (להלן: סעדי). הדירה המוחזקת על ידי סעדי משתרעת על שתי הקומות ושטחה כ-122 מ"ר (להלן: הדירה) (אעיר כי בתשריט שהוגש על ידי רשות הפיתוח נרשם שטח גדול יותר כ- 137 מ"ר אולם בדיון בבית משפט השלום העיד המומחה כי השטח כ 122 מ"ר).
4.אין חולק כי סעדי מחזיקים בדירה במשך שנים רבות. עם זאת, טוענת רשות הפיתוח (להלן: גם: הרשות), כי סעדי פלשו לדירה שלא כדין, תחילה החזיקו רק בקומה הראשונה של הדירה, ולאחר מכן פלשו שלא כדין וסיפחו לדירתם גם את הקומה השנייה.
כאמור הצדדים חלוקים בשאלה למי מהם זכויות בעלות ביחידה בה מתגוררים סעדי. להלן אפרט את הגרסאות השונות.
גרסת רשות הפיתוח
5.בשנת 1950 חוקק חוק נכסי נפקדים, התש"י – 1950 אשר הקנה, בסעיף 4, לאפוטרופוס על נכסי נפקדים את נכסיהם של כל מי שהוגדר על פי החוק כנפקד. "נפקד" הוגדר בחוק כאדם שהחזיק נכסים בישראל אשר בתקופה שמיום 29/11/1947 ועד סיום מצב החירום, עזב את ישראל אל אחת הארצות, או באחת הנסיבות כמפורט בסעיף 1 לחוק נכסי נפקדים. על פי חוק נכסי נפקדים עוברות זכויות הבעלים בנכס נפקד לאפוטרופוס לנכסי נפקדים באופן אוטומטי ללא צורך בהליך הקניה כלשהו.
6.בשנת 1953 נערך ונחתם הסכם בין האפוטרופוס לנכסי נפקדים לבין רשות הפיתוח, תאגיד שהוקם על פי חוק רשות פיתוח (העברת נכסים), התש"י – 1950, להעברת כל נכסי הנפקדים שהוקנו לאפוטרופוס. ברשימת הנכסים שהועברו לרשות הפיתוח נכללה גם החלקה (ההסכם צורף כנספח "ד" להמרצת הפתיחה). רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל התקשרה עם עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, לצורך ניהול נכסיה ובהם ניהול הנכס שהוקם בחלקה (תעודה בדבר היות הנכס נכס נפקד והעברתו לרשות הפיתוח שהוצאה ביום 1/2/2011 צורפה כנספח "ג" להמרצת הפתיחה).
7.לגרסת רשות הפיתוח, עמידר, שניהלה את הנכס השכירה את שתי היחידות שנבנו בו בשכירות מוגנת. דירה אחת הושכרה למר מוסא אחמד ז"ל ועם פטירתו נותרה אשתו מוסא סיאהם לדיירת מוגנת (הסכם השכירות צורף כנספח "ח" להמרצת הפתיחה).
רשות הפיתוח מוסיפה וטוענת כי גם הדירה השנייה הושכרה על ידי עמידר למר גוארנה ז"ל ועם פטירתו החזיק בדירה בנו מוחמד גוארנה (תצהירו של מוחמד גוארנה צורף כחלק מנספח "ח" להמרצת הפתיחה). בשנת 1981 עזב מוחמד גוארנה את הדירה והיא ננטשה ונאטמה (אישור על ביצוע עבודת האיטום צורף כנספח "ט" להמרצת הפתיחה).
8.לגרסת רשות הפיתוח, במועד כלשהו לאחר שנת 1981 נתפסה הדירה על ידי סעדי. סעדי אף הרחיבו את הדירה ופיצלו אותה לשתי קומות. הפלישה לדירה ותפיסת החזקה בה נעשתה שלא כדין, ללא הסכמה וללא ידיעה של עמידר או רשות הפיתוח.
גרסת סעדי
9.לגרסת סעדי העובדות שונות לגמרי. לטענתם אביה של ג'מילה סעדי, המנוח אחמד רימי חוסיין ז"ל (להלן: המנוח חוסיין) הגיע לעכו מתורכיה. המנוח חוסיין רכש את הזכויות בדירה מנתין תורכי כבר בשנות ה-30 של המאה ה-20. למנוח חוסיין נולדו שלוש בנות שאחת מהן היא ג'מילה. לטענתם בני המשפחה גרו בדירה מאותו מועד ללא הפסקה. סעדי מציגים מסמכים שונים המעידים כי משפחתה של ג'מילה התגוררה בדירה מאז שנרכשה.
ג'מילה סעדי נולדה בשנת 1952 וגרה בדירה עם משפחתה. בשנת 1981 נפטר המנוח חוסיין וזכויותיו עברו בירושה לאשתו נביהה מוחמד רימי ז"ל ושלושת בנותיו. בהסכמת בני המשפחה ממשיכים ג'מילה ומשפחתה להתגורר בדירה עד היום.
תביעת הפינוי
10.ביום 29/3/2011 הגישה עמידר, בשמה ובשם רשות הפיתוח, תביעה לבית משפט השלום לפינוי בני משפחת סעדי מהדירה (תיק 45910-03-11 להלן: תביעת הפינוי). בכתב התביעה נטען כי הזכויות בדירה הן של רשות הפיתוח וכי סעדי פלשו לדירה ומחזיקים בה שלא כדין. נטען כי עמידר לא ידעה על הפלישה ועל תפיסת החזקה וכי סעדי מנעו מנציגיה להיכנס לדירה.
בכתב הגנתם חזרו סעדי וטענו כי הם מחזיקים בדירה מכוח בעלות. עוד טענו סעדי כי דין תביעת הפינוי להידחות בשל התיישנות.
11.הדיון נקבע בפני כב' השופט י' רטנר אשר שמע את הראיות וביום 1/12/2015 נתן פסק דין הדוחה את תביעת הפינוי מחמת התיישנות. בפסק דינו קבע בית המשפט כי הוכח בפניו שהמנוח חוסיין, אביה של ג'מילה התגורר בדירה לפחות 15 שנים לפני חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, וכי הוכח בפניו כי סעדי מחזיקים בדירה "חזקה נוגדת".
12.על פסק דינו של בית משפט השלום הוגש ערעור לבית משפט זה (29094-01-16). ביום 7/6/2016 נערך דיון בערעור ובהמלצת ההרכב, השופטים א' טובי, י' קראי גירון, וא' וינשטיין, חזרה בה עמידר מהערעור. בא כוחה של עמידר הצהיר כי הוא חוזר בו מן הערעור "תוך שמירה על זכותנו להגיש תביעה לפסק דין המצהיר על זכויות הבעלות שלנו או כל הליך אחר, כפי שנמצא לנכון, ותוך שמירה על זכותנו לטעון כי אנו הבעלים".
תמצית התובענות
13.בהתאם להודעתה, הגישה רשות הפיתוח בקשה בדרך של המרצת פתיחה למתן פסק דין המצהיר כי היא בעלת הזכויות בדירה. כן עתרה להצהיר כי סעדי מחזיקים בנכס שלא כדין, כי החזיקו בנכס כ"בני רשות" וכי עם הגשת תביעת הפינוי בוטלה הרשות שניתנה להם להחזיק בדירה.
בבקשתה חזרה רשות הפיתוח על הטענה כי זכויות הבעלות בדירה הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים והועברו לה על פי ההסכם משנת 1953. רשות הפיתוח חזרה וטענה כי סעדי פלשו לדירה לאחר שנת 1981. רשות הפיתוח הוסיפה וטענה כי אפילו החזיק המנוח חוסיין בדירה, ואפילו אם בני המשפחה החזיקו בדירה במשך שנים רבות, אין בכך די להקנות להם זכויות בעלות שכן ההקניה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, גוברת על זכויות אלו. לבסוף נטען כי לא התקיימו התנאים להכרה ב"חזקה רוכשת", דהיינו להכרה בזכות הבעלות של סעדי מכוח החזקה נוגדת במשך שנים רבות.
14.סעדי הגישו תשובה להמרצת הפתיחה וכן הגישו תביעה לפסק דין הצהרתי בה עתרו להצהיר כי הם בעלי הזכויות בדירה. סעדי חזרו על גרסתם על פיה הזכויות בדירה נרכשו על ידי אביה של ג'מילה כבר בשנות ה-30 של המאה ה-20. עוד טענו בהרחבה כי די בהחזקתם בדירה במשך שנים כה רבות כדי להקנות להם זכויות בעלות. סעדי מפנים לסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני וטוענים כי מכוחו, די בחזקה הנוגדת במשך שנים כה רבות, כדי לרכוש זכויות בעלות בנכס.
15.סעדי הוסיפו וטענו כי פסק הדין בתביעת הפינוי מקים מחסום של "מעשה בית דין" בפני טענות רשות הפיתוח, וטענו כי בית משפט השלום פסק כי התקיימו התנאים לביסוס טענת הבעלות מכוח החזקה הנוגדת. על-כן לטענתם מקים פסק הדין השתק עילה. לחילופין נטען כי פסק הדין הכריע בפלוגתאות השונות, לרבות בשאלת תקופת ההחזקה בנכס, ועל-כן פסק הדין יוצר "השתק פלוגתא" החוסם טענות סותרות של רשות הפיתוח. בסיכומי הטענות טענו סעדי גם כי ניתן לבסס את המחסום מפני טענות רשות הפיתוח על ההלכה בדבר "השתק שיפוטי".
16.הדיון בשני התיקים אוחד. לאחר מספר קדמי משפט הודיעו הצדדים על הסכמתם כי התובענות יוכרעו ללא חקירה מחודשת של העדים.
דיון והכרעה
17.ההכרעה במחלוקות שבין הצדדים כרוכה גם בשאלות עובדתיות וגם בשאלות משפטיות. המחלוקת העובדתית עניינה בשאלה ממתי מחזיקים סעדי בדירה, האם מחזיקים הם בדירה כבר משנות ה-30 של המאה ה-20 כטענתם, או רק משנת 1981 כטענת רשות הפיתוח. השאלה המשפטית הנגזרת מהקביעות העובדתיות היא האם ההחזקה בדירה מקנה לסעדי זכויות בעלות בדירה הגוברות על זכויותיה של רשות הפיתוח.
לשם כך יש כמובן לברר תחילה האם הדירה הוקנתה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים כנטען, והאם הועברה לבעלות רשות הפיתוח.
18.את הדיון אפתח בהתייחסות לזכויות רשות הפיתוח בדירה, לאחר מכן אדון בטענה בדבר יצירתם של ההשתקים בפסק הדין של בית משפט השלום, ולבסוף אבחן את טענת סעדי בדבר רכישת הזכויות על ידי המנוח חוסיין או מכוח החזקה מרובת השנים.
זכויות רשות הפיתוח
19.בשנת 1950 חוקק חוק נכסי נפקדים אשר נועד להסדיר את הקנית הנכסים של מי שעזבו את הארץ בתקופת המאבק על העצמאות ועברו למדינות אויב או לשטחי אויב כל עוד מצויים אנו במצב חירום (ראו על החוק בע"א 5931/06 דאוד נ. כהן פסקאות 15 – 16 לפסק דינו של הנשיא א' גרוניס (15/4/2015)). בהתאם לחוק הוקנו באופן מידי כל הנכסים שהוגדרו בחוק כנכסי נפקדים לאפוטרופוס לנכסי נפקדים ללא צורך בנקיטת פעולה נוספת כלשהי להשלמת ההקניה (ראו סעיף 4 לחוק נכסי נפקדים; ע"א 5931/06 הנ"ל פסקה 14; ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ. חסן, פ"ד מז(5), 1, 19, (1993); ע"א 427/71 פרג' נ. מדינת ישראל, פ"ד כז(1), 96, 101 (1972); ע"א 415/89 דרויש נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד מז(5), 521, 526 (1993)).
20.נכס הוגדר בסעיף 1 בהגדרה רחבה ביותר "כולל מקרקעים ומטלטלים, כספים, זכות בנכס, מוחזקת או ראויה, מוניטין, וכל זכות בחבר בני-אדם או בניהולו". הגדרת נפקד גם היא כלולה בסעיף 1 לחוק נכסי נפקדים:
"נפקד" פירושו –
(1) אדם אשר - בכל עת בתוך התקופה שבין יום ט"ז בכסלו התש"ח (29 בנובמבר 1947) ובין היום בו תפורסם אכרזה, בהתאם לסעיף 9(ד) לפקודת סדרי השלטון והמשפט, התש"ח-1948, כי מצב החירום שהוכרז על ידי מועצת המדינה הזמנית ביום י' באייר התש"ח (19 במאי 1948) חדל מהתקיים - היה בעל חוקי של נכס שבשטח ישראל או נהנה ממנו או החזיק בו, בעצמו או ע"י אחר, ובכל עת בתוך התקופה האמורה –
(I) היה אזרח או נתין של לבנון, מצרים, סוריה, סעודיה, עבר-הירדן, עיראק או תימן, או
(II) נמצא באחת הארצות האלה או בכל חלק של ארץ-ישראל שמחוץ לשטח ישראל, או
(III) היה אזרח ארצישראלי ויצא ממקום-מגוריו הרגיל בארץ-ישראל –
(א) אל מקום שמחוץ לארץ-ישראל, לפני יום כ"ז באב התש"ח (1 בספטמבר 1948); או
(ב) אל מקום בארץ-ישראל שהיה מוחזק אותה שעה בידי כוחות שביקשו למנוע הקמתה של מדינת ישראל או שנלחמו בה לאחר הקמתה;
החוק קובע גם כי אי ידיעת זהותו של נפקד, אינה שוללת את הקניית נכסיו לאפוטרופוס (סעיף 5 לחוק).
21.החוק מורה כי נכסי הנפקדים שהוקנו לאפוטרופוס יישמרו על ידו וינוהלו על ידו (סעיף 7). עוד נקבע בחוק כי האפוטרופוס לא יוכל למכור נכסי מקרקעין שהגיעו לידיו אלא בהתאם לסעיף 19(א) לחוק ולפיו רשאי האפוטרופוס למכור את הנכס רק לרשות פיתוח שתוקם על פי חוק של הכנסת.
22.בהתאם חוקקה הכנסת בשנת 1950 את חוק רשות פיתוח (העברת נכסים), התש"י – 1950 אשר על פיו הוקמה רשות הפיתוח. בשנת 1953 נחתם הסכם בין האפוטרופוס לנכסי נפקדים לבין רשות הפיתוח להעברת נכסי נפקדים (ההסכם צורף כנספח "ד" להמרצת הפתיחה). ברשימה שצורפה להסכם נכללה גם חלקה 246 מושא הדיון (ראו רשימה שצורפה כנספח "ה" להמרצת הפתיחה).
23.גם על פי תעודת עובד הציבור שהוגשה, חלקה 246 נכללה ברשימת הנכסים שהוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים על פי החוק.
לעניין זה נזכיר את סעיף 30 לחוק נכסי נפקדים הקובע חזקות ראייתיות שונות בנוגע להגדרת נכס כנכס נפקד. בין היתר נקבע כי "אישר האפוטרופוס בכתב שנכס מסוים הוא נכס נפקד, ייחשב הנכס לנכס נפקד כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר" (סעיף 30(ב)) (לעניין נטל ההוכחה המוטל על המבקש לסתור את החזקה ראו ע"א 109/87 הנ"ל, פסקה 20; ע"א 415/71 הנ"ל, בפסקה 6). ביום 20/02/1995 הוציא האפוטרופוס תעודה שכזו ולפיה חלקה 246 בשלמות היא בבחינת נכס נפקד (נספח 3 לתעודת עובד הציבור שהוגשה ביום 20.11.2017).
24.החלקה לא עברה הסדר על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, התשכ"ט-1969 ועל-כן החלקה רשומה בספר המיסים (ספר רשומה), המתנהל ברשות מקרקעי ישראל. על פי תעודת עובד הציבור החלקה נרשמה בספר המיסים, שבו צוין כי בקומת הקרקע (סומן א') 45 מ"ר ובקומה הראשונה (סומן ק') 110 מ"ר (סה"כ 155 מ"ר) (נספח 2 לתעודת עובד הציבור).
בשנת 2011 ולצורך הגשת תביעת הפינוי, מסר האפוטרופוס לנכסי נפקדים תעודה כנדרש לפי סעיף 30(ב) לחוק נכסי נפקדים. בתעודה זו (נספח "ג" להמרצת הפתיחה) צוין כי הנכס הוא בשטח של 45 מ"ר בלבד. בתעודת עובר הציבור הובהר כי מדובר בטעות ועל-כן הוצאה ביום 18/10/2017 תעודה מתוקנת לפיה הנכס הנפקד, היא חלקה 246 בשלמות.
25.התיאור האמור עשוי לעורר שתי שאלות; האם חלקה 246 היא נכס נפקד שהוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים אם לאו; האם ההקניה היא של כל החלקה או רק של חלק מהמבנה בשטח של 45 מ"ר כמופיע בתעודה משנת 2011. התשובה לשתי שאלות אלו היא כעמדת רשות הפיתוח.
26.ראינו שעל פי הדין הקניה של נכס נפקד לאפוטרופוס נעשית ללא צורך בנקיטת הליך נוסף ודי בעצם הנפקדות במועדים הרלבנטיים. ראינו גם כי תעודה על פי סעיף 30(ב) היא ראיה להיותו של נכס נפקד, כל עוד לא הוכח אחרת. נטל ההוכחה מוטל על המבקש לסתור את טענת ההקניה. בהיעדר ראיות בעניין מקום הימצאו של בעל החלקה במועד הרלבנטי להקניה, ובשים לב לתעודה, יש לקבוע כי החזקה לא נסתרה ועל-כן החלקה היא בבחינת "נכס נפקד" שהוקנה לאפוטרופוס.
27.עוד ראינו כי בכל המסמכים, החל מרשימת הנכסים שהועברה לרשות הפיתוח, הרישום בספר המיסים ובתעודת עובד הציבור שעורכה לא נחקר, מלמדים כי הנכס הנפקד כולל את כל חלקה 246, כלומר את כל היחידות בבניין. התעודה משנת 2011 שצמצמה לכאורה את הנכס הנפקד לדירה בשטח 45 מ"ר הוצאה בטעות ויש לאמץ את התעודה המתוקנת משנת 2017. על-כן יש לקבוע כי כל הבניין שהוקם בחלקה הוא בבחינת נכס נפקד, לרבות הדירה, וכי כל הזכויות בנכס הנפקד הוקנו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים והועברו לרשות הפיתוח.
פסק הדין בתביעת הפינוי
28.סעדי טוענים כי הכרעת בית המשפט בתביעת הפינוי, משתיקה וחוסמת את רשות הפיתוח מלכפור בזכות הבעלות שלהם בדירה. סעדי טוענים כי פסק הדין בתביעת הפינוי יוצר "השתק עילה" ולחילופין, מקים "השתקי פלוגתא" המחייבים את המסקנה כי זכותם בדירה הוכחה. סעדי טוענים גם לקיומו של השתק שיפוטי. כדי לבחון טענות אלו אקדים מספר הערות על פסק הדין בתביעת הפינוי ועל קביעות בית המשפט בגדרו.
29.לבית משפט השלום הוגשה על ידי רשות הפיתוח, באמצעות עמידר, תביעה לסילוק ידם של סעדי מהדירה. בתביעתה סמכה רשות הפיתוח על זכויות הבעלות בדירה וטענה כי סעדי תפסו חזקה בדירה שלא כדין וללא הסכמתה. סעדי מצידם טענו כי הם בעלי הזכויות בדירה וכי הם רשאים להחזיק בדירה מכוח בעלותם. כן טענו כי תביעתה של רשות הפיתוח התיישנה ועל-כן יש לדחותה.
30.בית משפט השלום, השופט י' רטנר, קיבל את טענתם האחרונה של הנתבעים והורה על דחיית התביעה לפינוי מחמת התיישנות.
בית המשפט סמך הכרעתו על סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני. לצורך ההכרעה בחן בית המשפט האם סעדי החזיקו בדירה "חזקה נוגדת", כלומר החזיקו בדירה בניגוד לרצון רשות הפיתוח.
31.בית משפט השלום מצא, על פי הראיות שהובאו בפניו, כי סעדי הוכיחו כי המנוח חוסיין, אביה של ג'מילה ולאחריו בני משפחת סעדי החזיקו בדירה "החל מתחילת שנות ה-40 ועד היום. החזקה נמשכת זו הייתה בניגוד לדעת הבעלים הנטען – האפוטרופוס לנכסי נפקדים" (פסקה 69 לפסק דין הפינוי). בסיכום פסק הדין ציין (פסקאות 73 , 74):
טענת ההתיישנות של הנתבעים מתקבלת. הוכח שאבי הנתבעת החזיק בדירה 15 שנה לפחות לפני חקיקת חוק המקרקעין. הוכח שהנתבעים מחזיקים בדירה בחזקה נוגדת, כאשר הם טוענים לבעלות במקרקעין בניגוד לעמדת התובעת.
לאור המסקנה שדין התביעה להידחות בשל התיישנות, אינני מוצא מקום לדון בשאלת הבעלות במקרקעין.
32.ומכאן לשאלה מהי נפקות הכרעת בית משפט השלום על ההליך הנוכחי. טוענים סעדי כי פסק הדין מקים מחסום של מעשה בית דין. על-כן אפתח תחילה במספר הערות בעניין מהותו של הכלל המוכר כ"מעשה בית דין".
33.הכלל בדבר "מעשה בית דין" נועד לשרת את עקרון סופיות הדיון, דהיינו העיקרון לפיו יש לשים קץ להתדיינות במחלוקות שהוכרעו בין צדדים. מקובל לציין כי שני שיקולים עומדים בבסיס עיקרון הסופיות; יעילות וצדק (נ' זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי 24-12 (התשמ"א-1991), ע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68, 97 (1997)). ניתן להוסיף ולציין שיקולים מפורטים יותר: משאביה של מערכת המשפט מוגבלים ועל כן אין להקדישם שוב ושוב לאותו עניין; קיים אינטרס ציבורי לשמירה על וודאות משפטית ועל יציבות; לפסק דין חלוט השפעה לא רק על הצדדים להליך, אלא גם על צדדים שלישיים; אמון הציבור מושתת בין היתר על היציבות ועל האמונה בנכונות פסיקת בית המשפט, ודיון מחודש באותו עניין שכבר נדון ועלול להביא לתוצאות סותרות פוגע באמון זה; כלל הסופיות מכוון את הצדדים בטיעוניהם והידיעה כי ההכרעה בהליך הנה סופית מעודדת בעלי דין להביא את כל ראיותיהם וטיעוניהם בשלב הראשון (ראו גם א' קלמנט ו-ר' שפירא, יעילות וצדק בסדר הדין האזרחי - גישה פרשנית חדשה, משפט ועסקים ז', 75, 105-101 (2007)); כללי הצדק מחייבים הגנה על הצד שזכה בהליך, שהרי ריבוי התדיינות באותו עניין מסב לצדדים הוצאות רבות שלא את כולן יצליח הזוכה לגבות. שיקולים אלו ינחו בכל עת בה נדרש לשקול האם לסטות מכלל הסופיות.
34.לכלל מעשה בית דין שני ענפים; השתק עילה והשתק פלוגתא. שני ענפים אלו נועדו לשרת את התפיסה לפיה על ההכרעה השיפוטית לשים קץ להתדיינות המשפטית באותו עניין או שאלה שנדונו (ראה ע"א 2035/03 לב יסמין בע"מ נ' ת.ג.י. בע"מ, פ"ד נח (6) 447 (2004); רע"א 5138/18 ג'אזי עוואד נ' עו"ד נפתלי נשר פסקה 12 (16/10/2018); ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ - משכן נ' לאה נגר, פסקה 14 (19.02.2009); נ. זלצמן הנ"ל, עמ' 3)).
35.טענת השתק העילה משמעה כי "מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך, שוב אין להיזקק לתביעה נוספת בין אותם צדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה" (ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני (פ"ד כב(2) 561 (1968)). כאשר תובע זכה בתביעתו אומרים שעילתו נבלעה בפסק הדין ומקום שבו הנתבע זכה בהליך הראשון, אומרים כי תביעת התובע נחסמה והוא (התובע) מושתק מלשוב ולהעלותה מחדש (נ' זלצמן הנ"ל, עמ' 6).
36.הענף השני, השתק פלוגתא, עניינו בהכרעה שיפוטית במחלוקת עובדתית מוגדרת. הכלל של השתק פלוגתא משמעו כי בעל דין יהיה מנוע מלכפור בהכרעה בפלוגתא מסוימת אשר התבררה והוכרעה על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת (ע"א 246/66 הנ"ל, רע"א 2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' רלה וינשטיין (08/03/2009).
37.לקיומו של השתק פלוגתא נדרשים ארבעה תנאים; זהות עובדתית ומשפטית בין הפלוגתא שעמדה לדיון והכרעה בפסק הדין הראשון לבין הפלוגתא הקיימת בהליך השני; זהות בין בעלי הדין או חליפיהם או בין מי שיש להם קרבה משפטית לבעלי הדין בשתי ההתדיינויות; בהתדיינות הראשונה נקבע ממצא עובדתי פוזיטיבי ביחס לפלוגתאות; ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לתוצאה הסופית בהתדיינות (נ' זלצמן הנ"ל, בעמוד 141; ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642 (2000); ע"א 9647/05 פוליבה בע"מ נ' מדינת ישראל אגף המכס ומע"מ ומשרד המסחר (22/07/2007)).
38.ולענייננו, העילה מושא תביעתה של רשות הפיתוח היא הצהרה על בעלות בדירה. עילה זו שונה מהעילה שנדונה בתביעת הפינוי בגדרה נדונו רק זכויות החזקה. אמנם, לצורך קביעת זכויות החזקה, העלו הצדדים גם טענות בעניין הבעלות, אולם טענת הבעלות לא הוכרעה. ראינו כי בית המשפט ציין מפורשות, בפסקה 74 לפסק דין הפינוי, כי אינו דן בסוגיית הבעלות. בית המשפט בחן את טענת ההתיישנות על בסיס ההנחה שהדירה הוקנתה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, אולם לא בחן את זכויות הבעלות של רשות הפיתוח או את טענות סעדי לבעלות. בית המשפט לא דן גם בטענת סעדי ל"התיישנות רוכשת" מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, אלא דן רק בטענת ההתיישנות הדיונית בהתאם לסעיף 20 לחוק הקרקעות.
על-כן ברי שאין בפסק דינו של בית משפט השלום כדי להקים מחסום של השתק עילה.
39.עם זאת, בית המשפט קבע לצורך ההכרעה בטענת ההתיישנות מספר קביעות שעשויות להקים מחסום של השתק פלוגתא. בית המשפט מצא כי המנוח חוסיין וסעדי החזיקו בדירה החל משנות ה-40 של המאה ה-20. כן קבע, כממצא עובדתי, כי סעדי החזיקו בדירה שלא על דעת האפוטרופוס לנכסי נפקדים או רשות הפיתוח. בית המשפט הדגיש כי החזקתם בדירה הייתה החזקה הנוגדת את רצון האפוטרופוס לנכסי נפקדים ורשות הפיתוח.
40.קביעות אלו היו דרושות לצורך הכרעה בטענת ההתיישנות על פי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני. הן חיוניות גם להכרעה בטענות סעדי בדבר התיישנות רוכשת על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות. מדובר בזהות פלוגתאות, בזהות בעלי דין, בקביעות פוזיטיביות הנסמכות על ראיות שנשמעו והובאו, ובפלוגתאות שההכרעה בהן הייתה חיונית לצורך פסק דינו של בית משפט השלום. על-כן קביעות בית המשפט בדבר תקופת החזקה, זהות המחזיקים, והיותה של החזקה נוגדת, מקימות השתקי פלוגתא שיש לאמצם גם בהליך הנוכחי.
משמע, לצורך ההליך הנוכחי יש לקבוע כי אביה של ג'מילה ואחריו משפחת סעדי מחזיקים בדירה ברציפות כבר משנות ה-40 של המאה ה-20, כלומר מעל 70 שנה. כן יש לקבוע כי החזקתם בדירה נוגדת לעמדת רשות הפיתוח. משמעות הדבר היא כי יש לדחות את טענת רשות הפיתוח ולפיה עד שנת 1981 החזיק בדירה מר גוארנה וכי עם עזיבתו את הדירה היא נסגרה ונאטמה.
41.כאן אעיר כי במסגרת ההליכים בתביעת הפינוי לא זומן מר גוארנה לעדות. כן יצוין כי באותם הליכים הובאו עדים שהתגוררו בחדר שנהרס וננטש (פרוטוקול בבית משפט השלום מיום 5/7/2015). לא מדובר בעדויות על החזקה בדירה מושא ההליכים הנוכחיים.
זכויות סעדי בדירה
42.כפי שראינו לעיל רשות הפיתוח רכשה את זכויות הבעלות בדירה מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים. סעדי טענו מנגד כי את זכויות הבעלות רכש המנוח חוסיין עוד בשנות ה-30. לחלופין טוענים הם כי רכשו את הזכויות מכוח החזקה בנכס במשך שנים ארוכות.
43.לטענת הרכישה על ידי המנוח חוסיין אין כל ראיות. סעדי לא ידעו למסור פרטים על הרכישה. ג'מילה בתצהירה שהוגש בתביעת הפינוי ציינה כי "הרבה שנים לפני קום המדינה רכש אבי את הדירה[..]". נאמר כי הדירה נרכשה מנתין תורכי אולם שמו לא צוין, ולא צורף כל הסכם רכישה, שטר מכר או כל מסמך אחר המעיד על הרכישה.
די בכך כדי לדחות את טענת סעדי ולפיה החזיקה בדירה מכוח בעלות שנרכשה. נותר לבחון האם רכשו בעלות מכוח החזקה בדירה.
התיישנות רוכשת
44.את עיקר טענתם לזכויות בדירה מבקשים סעדי לעגן בהחזקה ארוכת שנים בדירה. סעדי מפנים להוראת סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני. בטרם נבחן את הטענות נצטט את הוראת הסעיף:
אדמת מירי או מוקופה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות-ההחזקה שלו כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר-תוקף ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש. אך אם הכיר המחזיק והודה בעצמו, שתפש אדמה נטושה בלא זכות, אין מתחשבים בתקופת הזמן שעברה ומציעים לו לקבל את הקרקע בשווי הטאבו; ואם סירב, תימסר פומבית לדורש".
(נוסח זה על פי תרגום של א. בן שמש חוקי הקרקעות במדינת ישראל 131-132 (1953), כפי שצוטט בע"א 8117/14 עבדאלוילי תופיק חוסין נ. מינהל מקרקעי ישראל פסקה 28 (16/6/2016)).
45.סעיף זה הקנה למחזיק בקרקע למשך תקופה העולה על 10 שנים זכויות בקרקע, כפוף למילוי כל שאר תנאי הסעיף. סעיף 22 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 תיקן את משך התקופה והאריך את תקופת החזקה והעיבוד הנדרשת להכרה בזכויות בקרקע ל-15 שנים.
עוד נציין כי עם חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 בוטל חוק הקרקעות העותומני אולם בהוראת המעבר בסעיף 162 לחוק המקרקעין נקבע כי "אין בהוראת חוק זה כדי לבטל או להביא שינוי [...] בדין שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע להתיישנות במקרקעין לא-מוסדרים". משמעות הדבר היא כי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני ממשיך לחול על טענה להתיישנות במקרקעין לא מוסדרים בלבד, ובתנאי שתקופת ההתיישנות הנדרשת לתחולה, 15 שנים, התקיימה לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף (1/1/1970) (כלומר תקופת עיבוד וחזקה שהחלה לפני 1/1/1955).
46.כדי ליהנות מהתיישנות רוכשת על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני על הטוען לזכות להצביע כי התקיימו התנאים לתחולת ההוראה; הקרקע היא מסוג "מירי" או " מוקופה"; המקרקעין הוחזקו ועובדו על ידי הטוען לזכות; תקופת ההחזקה והעיבוד עולה על תקופת ההתיישנות; ההחזקה לא הייתה בהסכמת הבעלים. קיימת מחלוקת בשאלה האם על המחזיק לטעון גם כי עמדה לו זכות להחזיק במקרקעין ומה מקורה של הזכות (ראו השופטת בינייש בבג"צ 5391/11 עבדאלקאדר נ' ועדת העררים הצבאית שלפי צו בדבר וועדות עררים מחנה עופר, פסקה 21 (20/03/2012)).
לאור תנאים אלו נבחן את המקרה שלפנינו.
47.התנאי הראשון הוא כי המקרקעין הם מסוג מירי או מוקופה. אין חולק כי המקרקעין אינם מסוג מוקופה- כלומר מקרקעין של הקדש דתי ועל כן השאלה שבה יש להכריע היא האם החלקה היא בבחינת קרקע מסוג מירי.
קרקעות מסוג מירי היוו עיקר הקרקעות במדינה. קרקע מסוג מירי היא קרקע בבעלות השלטון (האמיר ומכאן שמה) אשר בה הוענקה לאדם פרטי זכות חזקה ושימוש. סעיף 3 לחוק הקרקעות העותומני מגדיר קרקע מסוג מירי:
הרקבה על קרקעות-מירי, כגון: שדות זריעה, שדות מרעה, מרעה קיץ (יאילק), מרעה חורף (קישלאק), חורשות וכדומה – שייכת לבית – האוצר. לפנים היו מחזיקים בהן, במקרה העברה או נטישה, ברישיון בעלי התימאר והזעאמה או ברישיון המולתזמין והמוחצלין. לאחרונה נתבטל סדר זה וההחזקה בקרקעות כאלה נמסרת על ידי המדינה באמצעות פקידים ממונים לצורך זה, הנותנים למחזיקי הקרקעות שטרי – טאבו מסומנים בדגם המלכות. טאבו הוא סכום כסף המשתלם מראש למדינה, לידי פקידיה, תמורת זכות ההחזקה בקרקע.
על פי תרגום של א. בן שמש הנ"ל, בעמ' 31.
בע"א 4220/12 סלימאן מחמד אלעוקבי ז"ל נ' מדינת ישראל, פסקה 45 (14/05/2015) מבהירה השופטת א' חיות:
כעולה מן הסעיף, קרקע מירי היא כל קרקע שהשלטון העניק בה זכויות החזקה ושימוש לאדם פרטי. טרם חקיקתו של חוק הקרקעות העות'מאני היו זכויות ההחזקה והשימוש בקרקע מירי ניתנות על ידי אריסים שמינה השלטון העות'מאני והאריסים היו מופקדים על גביית מיסים תמורת השימוש בקרקע. בשלב כלשהו הגיעו השלטונות העות'מאניים למסקנה כי אותם אריסים מועלים בתפקידם ומנצלים לרעה את האיכרים המעבדים את הקרקעות עליהן הופקדו. על כן בוטל משטר האריסים ובמקומו הונהג משטר אחר לפיו ניתנה הזכות להשתמש בקרקע מירי ישירות על ידי המדינה, והמיסים תמורת השימוש בקרקע שולמו ישירות לקופתה, ללא תיווך האריסים. שינוי זה אשר משתקף בהוראת סעיף 3 לחוק הקרקעות העות'מאני היה אדמיניסטרטיבי במהותו ולא שינה את סיווג הקרקעות שהיה קיים ערב חקיקת החוק (ראו, גודבי ודוכן, חוקי הקרקעות בפלסטינה, בעמ' 6-2; בן שמש, חוקי הקרקעות בישראל, בעמ' 13-12; דוכן, דיני הקרקעות בישראל, בעמ' 37-34; אלבק ופליישר, דיני מקרקעין בישראל, בעמ' 7 ו- 239-237; טיוט, חוקי הקרקעות העות'מאניים, בעמ' 8).
48.טוענת רשות הפיתוח כי רק קרקע המשמשת עיבוד חקלאי יכולה להיות מוגדרת כקרקע מסוג מירי ועל כן לא ניתן לסווג את החלקה כאדמת מירי שבה ניתן לרכוש זכויות מכוח החזקה ארוכת שנים. סעדי טוענים לעומתה כי גם קרקע עירונית יכולה להיכלל בהגדרת אדמת מירי וכי גם בנייה יכולה להיחשב כעיבוד המקים זכויות על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני.
49.מהוראות סעיף 3 לחוק הקרקעות העותומני לא ניתן ללמוד כי רק קרקע חקלאית נכללת בהגדרת קרקע מסוג מירי, אולם מסקנה זו עשויה להילמד ממקורות אחרים. קרקע מירי נבדלת מקרקע מסוג "מולכ". קרקע מסוג מולכ היא קרקע שבבעלות אדם פרטי. בסעיף 2 לחוק הקרקעות העותומני מוסבר כי אדמות מולכ הן מארבעה סוגים אך די אם נפרט את שני הסוגים העיקריים:
"(א)חצרות שבעיר, מגרשים שבעירות ובכפרים וחלקות קרקע בסביבת עיר או כפר, הנחשבות כמחוברות לבתים, ששטחן אינו עולה על חצי דונם.
(ב)קרקעות שהוציאתן המלכות מרשותה בהיתר בית דין של ראשי הדת (שרעי) ונתנה גופן ליחיד בתור קנינו הפרטי הגמור.
...]".
(התרגום מתוך ספרם של פ' אלבק ו-ר' פליישר, דיני מקרקעין בישראל, עמ' 40, 41 (2005)).
משמע, כל מה שנכלל בסוגי הקרקע שפורטו בסעיף 2, ייחשב כאדמת "מולכ" וממילא יוצא מהגדרת אדמת "מירי". מכאן מתחייבת המסקנה כי מרבית השטחים העירוניים הבנויים, ייכללו בהגדרת אדמת "מולכ".
עם זאת יש להעיר כי לגישתו של מ' דוכן בספרו דיני קרקעות במדינת ישראל, 41 (מהדורה שניה, תשי"ג), אדמת "מירי" תיוותר כזו גם אם נבנו עליה בניינים וגם אם הפכה, ברבות השנים, לחלק מהשטח הבנוי של העיר. יתרה מזו, לדבריו, על פי חוק העברת קרקעות משנת 1331 נאמר "שלא רק קרקע שנבנו עליה בניינים נשארת מירי אם היא ממין זה – אלא שגם הבניינים שבדרך כלל היו נידונים כמולכ יהיו נחשבים למירי". משמע, לגישתו, קרקע שסווגה כמירי נותרת אדמת מירי, לרבות כל הבנוי עליה. שינוי הסיווג יעשה רק בהענקה מן השלטון לאדם פרטי כמוגדר בסעיף 2(ב) לחוק הקרקעות העותומני (ראו גם פ' אלבק ור' פליישר הנ"ל, עמ' 41-42).
50.ניתן לסכם ולהבהיר כי קרקע מסוג מירי היא קרקע חקלאית בבעלות השלטון או שהייתה אדמה חקלאית אף אם נבנו עליה מבנים, אלא אם הועברו הזכויות בה מהשלטון לאדם פרטי.
51.השאלה הניצבת להכרעה בהליך זה אינה רק סיווג הקרקע, אלא רכישת הזכות בה על פי סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני. משמע, גם אם קרקע תסווג כאדמת מירי בשל הגדרתה בעבר, עדיין יש לברר האם בכל קרקע שהוגדרה כמירי, ניתן לרכוש זכות על פי סעיף 78 לחוק.
52.המחברים פ' אלבק ו-ר' פלישר סבורים כי מנוסח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני ניתן להסיק כי רכישה מכוח החזקה ארוכת שנים תוכר רק בקרקע חקלאית, ללא קשר להגדרתה בעבר. כלומר, החזקה בקרקע שסווגה כמירי וכבר אינה חקלאית, אינה יכולה להקנות למחזיק זכויות כלשהן (שם, עמ' 56-58). הטעם לכך נעוץ בתכלית הסדר "ההתיישנות הרוכשת" הקבוע בסעיף 78 והוא: "[...] כי רק מן העיבוד בפועל תהיה למדינה הכנסה, כי המיסים השוטפים הם חלק מן היבול החקלאי בלבד" (שם עמ' 58, וכן ראו מ' דוכן הנ"ל עמ' 46- 48; י' גלעד, התיישנות במקרקעין- קווים לרפורמה משפטים י"ח 177, 231 (תשמ"ח-תשמ"ט); י' גלעד, והדרת פני זקן, משפטים כ"ב 233, 235 (תשנ"ג-תשנ"ד).
53.ואכן, עיקר הדיונים לגבי תחולת סעיף 78 התייחסו לאדמות חקלאיות. במספר רב של פסקי דין נקבע כי הטוען לזכות מכוח החזקה ועיבוד, צריך להוכיח "עיבוד משמעותי" של הקרקע (ראו למשל בג"צ 277/84 אע'רייב נ. הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי, אזור יהודה ושומרון, פ"ד מ(2), 57, 63-64 (1986); ע"א 4999/06 הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יהודה ושומרון נ. מחצבות כפר גלעדי-שותפות מוגבלת (15/02/2009); ע"א 4220/12 הנ"ל; ע"א 238/63 חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2) 41 (1964); ע"א 265/83 חמזה נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(4) 53 (1985)).
יתרה מזו, הלכה היא כי דרישות ההחזקה והעיבוד הן דרישות מצטברות (ראו ע"א 149/81 אחמד סאלח נ. מדינת ישראל, פ"ד לח(3), 374, 382 (1984); ט' חבקין, התיישנות עמ' 318 (2014)).
משמע, לא די להוכיח חזקה אלא יש להוכיח "עיבוד" וברי כי אם עסקינן בנכס בנוי לא ניתן לדבר על "עיבוד". עיבוד משמעו רק עיבוד חקלאי (ראו גם ע"א 56/82 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח עבדאללה מוסה רחאל פ"ד מ(4) 29 (1986); ע"א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2) 501, 503-504 (1975); י' גלעד, התיישנות במקרקעין- קווים לרפורמה הנ"ל עמ' 231- 234).
סעדי הפנו למספר אסמכתאות להוכחת טענתם ולפיה המונח עיבוד הוא רחב ועשוי לכלול גם בניה. אף אם בניה יכולה להיחשב כ"עיבוד", וספק בעיניי אם כך הדבר לאור תכלית ההסדר וההלכה, הרי שסעדי אינם טוענים כי תפסו חזקה בקרקע פנויה והקימו עליה מבנה. לכל היותר הם ביקשו היתר לבצע שינויים במבנה קיים, וברי כי שינויים שכאלו אינם יכולים להיחשב כעיבוד.
54.קושי נוסף שניצב בפני סעדי נעוץ בטענתם כי המנוח חוסיין רכש את הזכות בדירה כבר בשנות ה-30 של המאה ה-20 מנתין תורכי. ראינו כי קרקע מסוג מירי היא קרקע שבבעלות השלטון שנמסרה לאדם פרטי לשימושו. אם טענתם כי נרכשה זכות בעלות מאותו נתין תורכי, הדבר סותר את הטענה כי מדובר בקרקע מסוג מירי. אם הכוונה הייתה כי רכשו רק את זכויות החזקה בקרקע, הרי שהדבר לא הובהר ולא הוכח.
55.עוד נעיר כי סעדי לא הביאו שום מסמך ולפיו החלקה הוגדרה אי פעם כקרקע מסוג "מירי". אין בספר הנכסים או בכל מסמך אחר שהוצג רישום של סוג הקרקע. הואיל ומדובר בחלקה המצויה בלב העיר העתיקה בעכו, סביר יותר להניח כי לא מדובר באדמת מירי אלא באדמת "מולכ", כלומר קרקע בבעלות פרטית.
56.ראינו כי בפסק הדין בתביעת הפינוי נקבע כי המנוח חוסיין וסעדי החזיקו בדירה משנות ה-40 לפחות, כלומר החזיקו בדירה תקופה ארוכה מתקופת ההתיישנות הנדרשת בסעיף 78. תנאי זה אינו מספיק שכן סעדי לא השכילו להוכיח כי מדובר בקרקע מסוג מירי שרק בה ניתן לרכוש זכויות מכוח חזקה ועיבוד. יתרה מזו, ראינו כי החזקה לבדה אינה מספקת אלא נדרש להוכיח חזקה ועיבוד. מגורים בדירה אינם בבחינת עיבוד ולכן אין בהם כדי להנחיל זכויות מכוח ההתיישנות.
57.אעיר כי רשות הפיתוח הפנתה גם לפסק הדין בע"א 520/89 מדינת ישראל נ. שבלי, פ"ד מו(2), 81, 87 (1992), שדן בטענת התיישנות רוכשת במקרקעין המוגדרים כמקרקעי ישראל על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל. חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע בסעיף 1 כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר אם במכר ואם בדרך אחרת".
באותו מקרה קבע בית המשפט העליון כי ההוראה האוסרת העברת זכויות במקרקעי ישראל חלה גם על העברה מכוח התיישנות רוכשת, דהיינו כי למרות סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, לא ניתן לרכוש זכויות מכוח החזקה ועיבוד במקרקעי ישראל. על-כן, במקרקעי ישראל יהנה המחזיק רק מהתיישנות דיונית המהווה מחסום מפני תביעת סילוק יד אך לא יוכל לרכוש זכויות (ראו גם י' ויסמן, מקרקעי ישראל משפטים כ"א 79 (תשנ"א-תשנ"ב); י' גלעד, והדרת פני זקן הנ"ל). עם זאת, בית המשפט סייג את ההחלטה וקבע כי ככל שהטוען לזכות רכש זכויות מכוח התיישנות, עוד טרם כניסת חוק היסוד לתוקף (בשנת 1965), אין בחוק היסוד כדי לפגוע בזכותו זו.
לכאורה, במקרה הנוכחי לאור קביעת בית המשפט בתביעת הפינוי, המנוח חוסיין ובני משפחת סעדי החזיקו בדירה למעלה מ-15 שנים, עוד בטרם כניסת חוק היסוד לתוקפו. לפיכך, אילו הייתי מגיע למסקנה כי התמלאו תנאי סעיף 78 לחוק הקרקעות, לא היה בהלכה שבע"א 520/89 הנ"ל כדי לפגוע בזכותם.
58.התוצאה מכל האמור היא כי סעדי לא השכילו להוכיח זכות בעלות בדירה ועל-כן אין כל מקום להצהיר על זכות הבעלות שלהם בדירה.
הסדר זכויות
59.בכך לא בא הדיון לקיצו. נזכיר כי עסקינן במקרקעין שאינם מוסדרים. במקרקעין שכאלו המקום הטבעי לבירור הזכויות הוא במסגרת הליכי ההסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, . בע"א 7340/13 מדינת ישראל נ' נימר אלשער (11/10/2015), אומר השופט רובינשטיין בפסקה ל"ט "הליך הסדר המקרקעין הוא דרך המלך כהליך יעיל ונכון הן לפתרונן של מחלוקות קיימות, והן למניעת היווצרותן של מחלוקות עתידיות" (ראו גם ת"א 8682-07-10 סלימאן עווידאת נ' מען סלימאן כנג' אבו סאלח בעמ' 33 (23/03/2017).
60.שני הצדדים הגישו תובענות פרטניות לבית משפט זה ולא ביקשו להמתין לקידום הליכי ההסדר בחלקה, הליכים שבהם יתבררו הזכויות של כל הצדדים הנוגעים בדבר (יתכן שפרט לבעלי הדין כאן יהיו גם אחרים שיגישו תזכורות תביעה). נדמה כי הדיונים בתיק זה ננקטו רק כדי לאפשר לרשות הפיתוח להשיג, בדרך עקיפה על פסק הדין בתביעת הפינוי וחבל שכך נעשה שכן לא זו מטרת ההליך האזרחי.
התוצאה
61.רשות הפיתוח ביקשה בהמרצת הפתיחה מספר סעדים כשהראשון הוא סעד המצהיר כי היא "הבעלים החוקי והבלעדי של המקרקעין". כן ביקשה להצהיר כי בעלותה "נקייה מכל זכות של צד שלישי", ולבסוף ביקשה הצהרה כי סעדי מחזיקים בדירה שלא כדין או לכל היותר כבני רשות שרשותם בוטלה.
62.אין מקום להעניק לרשות הפיתוח את הסעדים כפי שהתבקשו. כפי שצוין לעיל, פסקאות 26-27, שוכנעתי כי רשות הפיתוח קיבלה את הזכויות בדירה בהעברה מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים וכי הזכויות בדירה הוקנו לאפוטרופוס כדין. עוד מצאתי כי לא הוכח שסעדי רכשו את זכויות הבעלות בדירה מבעליה, או כי רכשו זכויות בעלות בדירה מכוח החזקה ארוכת שנים.
63.עם זאת לסעדי זכות להמשיך ולהחזיק בדירה. תביעת הפינוי נדחתה בשל טענת ההתיישנות. אין בקביעה כי לרשות הפיתוח זכויות בנכס כדי להביא לביטול זכויות החזקה שרכשו סעדי. לסעדי ממשיכה לעמוד טענת ההתיישנות על פי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני. עם מחיקת הערעור על פסק הדין בתביעת הפינוי הפכה ההכרעה בו לחלוטה כלומר לרשות הפיתוח אין עילה לדרוש את סילוק ידם של סעדי מהדירה. לא ניתן במסגרת סעדים הצהרתיים בתיק זה להפוך את התוצאה החלוטה. ודוקו, זכות ההחזקה מכוח התיישנות חלה גם כאשר טענת הבעלות לה טענו סעדי לא הוכחה.
64.התוצאה לפיה זכויות הבעלות הן של רשות הפיתוח אך לסעדי זכות להמשיך ולהחזיק בדירה בשל טענת ההתיישנות עלולה ליצור קשיים בעתיד אך יש להניח כי במסגרת הליכי ההסדר ניתן יהיה למצוא להם פתרון (ראו הערותיו של י' גלעד במאמרו והדרת פני זקן הנ"ל בעמ' 243-244).
סוף דבר
65.על כן, אני מצהיר בזה כי הזכויות בדירה שסומנה מס' 2, המצויה במקרקעין המוכרים כגוש שומה 18011 חלקה 246 ברחוב 11/246 בעכו העתיקה, הוקנו כדין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים והועברו כדין לרשות הפיתוח. אני דוחה את טענת סעדי לזכות בעלות, בין מכוח רכישה ובין מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני.
אני דוחה את עתירת רשות הפיתוח לסעדים נוספים.
66.בנסיבות העניין, הואיל ואף אחת מהתביעות לא התקבלה, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, ו' ניסן תשע"ט, 11 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.
